Proyecto de Titulación Profesional

Complejo habitacional San Miguel
Item Type info:eu-repo/semantics/bachelorThesis
Authors Delgado Tejada, Javier
Citation Delgado Tejada, J. (2014, November 24). Complejo habitacional

San Miguel. Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC).
Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC), Perú.
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Publisher Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)
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FACULTAD DE ARQUITECTURA
CARRERA DE ARQUITECTURA
Complejo Habitacional San Miguel
TESIS
Para optar por el titulo de
Arquitecto
AUTOR
Javier Delgado Tejada
ASESOR DE TESIS: JOSÉ GARCIA CALDERON
LIMA PERÚ
2014
1
Índice General
A. INTRODUCCIÓN
(a) Tema (Tipología, Caracterización de la institución, Énfasis, Lugar)

(b) Formulación del problema
(c) Objetivos de la investigación
(d) Justificación
B. ASPECTOS PREVIOS
(a) Antecedentes de la tipología

(b) Antecedentes del énfasis
(c) Definiciones operativas
C. PROGRAMACIÓN ARQUITECTÓNICA
(a) Determinación de usuarios y ambientes

(b) Determinación de aspectos cuantitativos y cualitativos
(c) Conclusión parcial. Programa Arquitectónico
D.TERRENO
(a) Determinación del terreno

(b) Expediente urbano
(c) Conclusión parcial: Condiciones que plantea el emplazamiento
E. CONCLUSIONES
(a) Criterios de diseño. Aspectos formales

(b) Criterios de diseño. Aspectos funcionales
(d) Criterios de diseño. Aspectos tecnológicos.
F. BIBLIOGRAFÍA
2
A. INTRODUCCIÓN
(a) Tema
Tipología
La tipología corresponde a la de un Complejo Habitacional el cual presenta en su

planteamiento la programación de vivienda, educación, comercio, recreación y espacios
públicos
Caracterización de la institución
El carácter de proyecto de Tesis será la creación de un complejo habitacional el cual

presente una gradiente de espacios públicos y privados superior a los que se viene
construyendo en la actualidad.
Esto se debe a que el proyecto se desarrolla en un área de la ciudad de Lima la cual lleva en
su tradición y costumbres la denominada “Vida de barrio “es decir sus habitantes
acostumbran tener una mayor interacción social entre sí.
Es por esta Razón que el proyecto explora una solución arquitectónica la cual permita que
un complejo habitacional de gran envergadura se pueda desarrollar en un distrito con estas
cualidades.
En la actualidad en el Perú viene ocurriendo un momento de incremento masivo en las

inversiones inmobiliarias, esto trae consigo la construcción de grandes complejos
habitaciones que no cuentan con los espacios colectivos necesarios para los habitantes ya
que disminuyen la ganancia del proyecto en sí.
Esto trae como consecuencias que se pierda la denominada “Vida de Barrio” en algunos
distritos de la ciudad
Es por esta razón que el proyecto de tesis explora una solución distinta a lo que podría
construirse en un área como la que se presenta en la actualidad
3
Lugar
(Imagen de google earth que muestra el área en donde se planteará el proyecto)
El Lugar de emplazamiento del proyecto será el borde central oeste de la ciudad de Lima,
delimitado por el océano pacifico y la ciudad, en el cual se encuentran los distritos de San
Miguel y Magdalena del Mar
La elección del lugar está sujeta a que la ciudad de Lima es una de las pocas capitales
sudamericanas que presentan borde costero, de las 13 capitales solo presentan borde
marítimo Lima, Montevideo, Georgetown y Cayena. Esto representa un beneficio que se
debe explotar al momento de edificar vivienda ya que se tiene como visual un frente natural
El borde costero de la ciudad, en la actualidad, se encuentra consolidado de forma no

homogénea puesto a que algunos barrios se encuentran más desarrollados que otros.
Esto se debe a que en los barrios como Barranco, Miraflores y San Isidro el tratamiento
paisajístico y la fuerte inversión económica dada en la costa verde ha sido explotada al
máximo. Es por esta razón que en ella existen edificaciones y establecimientos que
conforman grandes Hitos de la ciudad, como lo es el centro comercial Larcomar, El Hotel
Marriott, el Parque del amor, entre otros.
En contra parte los distritos de San Miguel, Magdalena del mar y Chorrillos, no presentan
el mismo desarrollo inmobiliario que los otros distritos también fronterizos con el océano
pacifico.
Este echo se corroboraca con el siguiente dato
Precio por m2 en dólares americanos en terrenos ubicados en borde maritimo
Distrito USD$M2
Miraflores 3500
San Isidro 3000
Barranco 3000
4
Magdalena del mar 1200
Chorrillos 900
San Miguel 700
Fuente: Inmobiliaria Rio frio Abril 2011 1
Este hecho se da ya que el área del circuito de playas llamado Costa Verde durante muchos
años fue dejado de lado en su tratamiento paisajístico, es decir la mala gestión de la
municipalidades locales no desarrollaron su potencial ni incentivaron su cuidado.
En la actualidad los distritos de San Miguel y Magdalena del mar han ejecutado obras de
regeneración urbana en sus áreas del circuito de playas las cuales se encontraban
deterioradas paisajísticamente y aglomeradas de desmonte y desechos de basura.
Estas obras se basan en la creación de un nuevo tramo vial, un malecón y un área de playa
que se viene construyendo actualmente 2
La generación de estos cambios en la infraestructura urbana del los distritos generaran que
los terrenos aledaños con vista directa al mar presenten necesidad de desarrollo
inmobiliario
Esta área de la ciudad presenta la necesidad de construcción que ayude al desarrollo de los
distritos.
El área norte fronteriza al mar del distrito de San Miguel se encuentra habitada por el sector
de estructuración económica C de Lima Metropolitana, en su mayoría, como se explica en
el desarrollo del informe. De igual modo este sector de la estructuración económica de la
ciudad presenta déficit de vivienda, es por esta razón que el área expuesta se presenta
idónea para el desarrollo del proyecto.
1
Inmobiliaria Rio frio Abril 2011
Entrevista personal de autor
2
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, 23 de abril 2011
San Miguel tendrá playa en la Costa Verde
http://www.vivienda.gob.pe/
5
Énfasis
El reto consiste en el diseño de una gradiente de espacios públicos, compatibles al complejo

habitacional, las cuales permitan mediante su diseño y su jerarquización generara
actividades y relaciones sociales entre los usuarios del complejo con el fin de lograr lo que
el arquitecto urbanista Jan Gehl llama como “Vida entre los edificios” o por consiguiente
“Vida de de barrio.”
“El equilibrio entre la intimidad y la comunidad requiere un consenso de intereses

compartidos, unas reglas de juego que permitan la diversidad sin vulnerar la
individualidad.” 3
El diseño de los espacios públicos, necesarios compatiblemente con la vivienda, se

desarrollan mediante la jerarquización o gradiente de escalas del espacio público en los
cuales los espacios se subdividen en espacios públicos, semi-públicos y semi- privados
con el fin de crear ese equilibrio en la intimidad y la colectividad 4
Estos espacios permitirán a los usuarios el desarrollo de actividades que no sean las
necesarias tales como el trayecto de la vivienda al centro de trabajo o de la vivienda al
centro de compras de comida, estos espacios generaran que el usuario sienta la necesidad
de salir de su unidad de vivienda con el fin de tomar aire fresco o sentarse en un espacio
público dentro del complejo de vivienda el cual le permita tomar el sol y que este conjunto
de nuevas necesidades propiciadas por la gradiente de espacios públicos anunciada
terminen generando la interacción social de los usuarios de la vivienda con el propósito de
generar vida de barrio la cual actualmente se va perdiendo con el desarrollo de los nuevos
proyectos de vivienda en las cuales el espacio público se convierte en un gasto innecesario
de inversión.
“Los conceptos de “público” y “privado” pueden ser interpretados como la

traducción en términos espaciales de “colectivo” e “individual”. En un sentido
más absoluto, se puede decir:
Público: un área que es accesible a todos en todo momento y la responsabilidad
por el mantenimiento se lleva a cabo en conjunto.
Privado: un área cuya accesibilidad es determinada por un pequeño grupo o
una persona con la responsabilidad de mantenerlo”. 5
El arquitecto Herman Hertszberger expone en su libro titulado Lessons for Students in

Arquitecture, que los espacios denominados como espacios intermedios “in-between”
permiten manejar esa relación de equilibrio entre lo colectivo y lo individual y que al
3
a+t HYBRIDS III. Híbridos residenciales.
4
Gehl, Jan. (2006)
La humanización del espacio urbano: la vida social entre los edificios.
Barcelona: Editorial Reverté.. 211 pág.
5
Herman Hertzberger, Lesons for Students in architecture
6
mimo tiempo incentivan mediante a su diseño las relaciones sociales fundamentales entre
los usuarios de vivienda .
La polivalencia en el diseño de este tipo espacios permite que el equilibrio mencionado en

el complejo habitacional sea más permeable a la ciudad y que no pierda relación con la
misma
Se concluye que la búsqueda del equilibrio entre la intimidad de la vivienda y la

colectividad de los espacios públicos, necesarios para el desarrollo de la vida urbana,
representa un reto arquitectónico el cual explorará en términos de diseño la gradiente de
escalas o jerarquización del espacio público y sus características
7
(b) Formulación del problema
¿El diseño arquitectónico de los complejos habitacionales debe de tener

presente a la gradiente escalar del espacio público en el desarrollo de esta
tipología de proyectos?
(c) Objetivos de la investigación
Los objetivos de la investigación son:
- El programa arquitectónico
La investigación tendrá como objetivo la resolución del programa arquitectónico,
mediante el cual se definirá al usuario y se analizarán proyectos referenciales para
finalmente determinar los ambientes con las áreas y sus diferentes características.
- El lugar de emplazamiento del proyecto

Se analizara el lugar propicio para el desarrollo de la investigación el cual deberá
presentar las características necesarias y la justificación de necesidades las cuales
permitan la elección del lugar dentro el territorio peruano
- Los criterios de diseño

Se estudiara los diferentes tipos de criterios de diseño los cuales permitan llegar a
una solución óptima para el futuro desarrollo del proyecto
8
(d) Justificación
Justificación social
- La demanda en Lima Metropolitana de vivienda actualmente
La ciudad de Lima actualmente muestra demanda en el sector vivienda. El sector

económico C de la ciudad de Lima ah sido el sector que más crecimiento ah tenido, entre el
año 2009 y 2010 este sector ha crecido un 1.3% según “La asociación de empresarios de
investigación de mercados” (APEIM) publicada en enero del 2010
6
-APEIM Enero 2010
Niveles socioeconómicos 2010. Lima
http://www.apeim.com.pe/
9
El estudio producido por la empresa Consultora TINSA Perú acerca de la demanda del
Mercado inmobiliario en Lima dio a su vez los siguientes resultados y estadísticas:
En Lima en el año 2010 la oferta de vivienda multifamiliar fue de 25,019 unidades. Al

cierre del cuarto trimestre del año el total disponible para la comprar en el mercado fue de
8,191 unidades. El sector económico C de Lima Metropolitana tuvo unas 2,052 unidades
vendidas en el cuarto trimestre del año 2010.
Durante el cuarto trimestre del año 2010 en Lima metropolitana y el Callao se vendieron
4223 unidades inmobiliarias de vivienda multifamiliar, esta cantidad representa un aumento
del 10.3% respecto a las unidades vendidas en el tercer trimestre, tal como se muestra en el
siguiente diagrama
7
TINSA Perú. Diciembre 2010
Extracción de la coyuntura inmobiliaria 4to trimestre. Pág.4
http://www.tinsa.pe/
10
En el sector económico del tipo C las unidades de vivienda vendidas han aumentado en un
+ 279.4% con respecto al tercer trimestre de año 2010 donde se vendieron 316 unidades
frente a las 1199 unidades del cuarto trimestre, tal como se demuestra en el siguiente
diagrama
Fuente: TINSA Perú

Extracción de la coyuntura inmobiliaria 4to trimestre
Diciembre 2010 pag.4
Al cierre del cuarto trimestre del a año 2010 la ciudad de Lima agoto la oferta inicial del
trimestre (12.414 unidades, disponibles más vendidas) en aproximadamente 9.7 meses.
8
Extracción de la coyuntura inmobiliaria 4to trimestre Pág. 4
11
El distrito de San Miguel agoto su stock inmobiliario del año 2010 en el mes de septiembre
del año 2011. Este hecho se corrobora en el siguiente extracto del cuadro realizado por el
estudio de la coyuntura inmobiliaria del año 2010 que realizo la consultora Tinsa Perú, en
el cual se presentan datos en los que se demuestran los distritos que registran mejor
porcentaje de absorción
El siguiente extracto explica que en 9.9 meses se agotara el stock inmobiliario del año 2010
en el distrito de San Miguel.
Este dato expresa el otro lado del problema en la cual se precisa que es la población la que
presenta necesidad de vivienda
9
Extracción de la coyuntura inmobiliaria 4to trimestre. Pág. 8
12
Justificación Académica
“La vivienda de grandes bloques está en crisis. Después de un comienzo

esperanzador, que tuvo lugar al final de los años cuarenta con proyectos como los
apartamentos Lakeshore Drive de Mies van der Rohe y La Unidad de Habitación
de Le Corbusier, la vivienda colectiva, se convirtió, en los años sesenta, en un
modelo exclusivamente utilitario, cuyo fin era conseguir viviendas baratas para el
mayor número de gente posible.” 10
La prioridad de la arquitectura debe ser el de dar un aporte a la sociedad, si los proyectos

arquitectónico se limitan a los principios de rentabilidad económica la ciudad termina
creciendo dejando de lado los perfiles urbano, generando ciudades densas que optan por
presentar grandes edificios con grandes muros ciegos dejando de lado los espacios públicos
los cuales terminan por dañar la vida de barrio que la ciudad amerita tener para el desarrollo
de su calidad de vida.
La vida de barrio que caracteriza a las ciudades es un concepto básico al momento de

diseñar proyectos de vivienda masiva o complejos habitacionales. En la actualidad se
construyen proyectos en la ciudad de Lima los cuales siguiendo la pauta de inversión
máxima se omiten los espacios públicos con el fin de generar más módulos de vivienda los
cuales permitan sacar más ganancias económicas al proyecto. Este hecho daña el concepto
de vida de barrio, puesto a que se pierden los espacios en los cuales los usurarios
interactúan entre si y le dan carácter a un determinado lugar.
Los proyectos de vivienda masiva o complejos habitacionales tienen la necesidad de tener

espacios públicos los cuales generen que los usuarios comiencen a ejecutar otro tipo de
actividades como lo es el salir de sus inmuebles para ir al trabajo o el salir de los mismos
con el propósito de ir de compras para luego regresar a la unidad de vivienda.
La creación de espacios públicos en los complejos habitacionales tiene como objetivo que
el usuario sienta la necesidad de poder salir de la unidad de vivienda a realizar actividades
no necesarias como caminar por el condominio, sentarse a tomar el sol, hacer algún tipo de
deporte o participar de alguna actividad fuera de su inmueble.
Al generar los espacios públicos estas nuevas actividades, el usuario comienza a entablar
relaciones sociales con los demás usuarios del conjunto creando lo que llama el arquitecto
urbanista Jan Gehl en su libro La humanización del espacio urbano como “Vida entre los
edificios”
El siguiente gráfico muestra como la calidad del los espacios públicos incrementan las
actividades de interacción de los usuarios
10
Atelier Kempe Thill. Neutralidad específica. Un manifiesto sobre la nueva vivienda colectiva.
13
Gehl, Jan. (2006)
Barcelona: Editorial Reverté. Pág. 19
El siguiente gráfico muestra como sucede el incremento de las actividades exteriores de los
usuarios en los complejos habitacionales mediante la frecuencia de las interacciones
Gehl, Jan. (2006)

Barcelona: Editorial Reverté. Pág. 21
14
La necesidad de espacios públicos en la arquitectura habitacional trae consigo el equilibrio
de lo privado y lo colectivo, es por esta razón que se plantea una gradiente escalar o
jerarquización de espacios públicos con el fin de mantener este equilibrio y fortalecer los
efectos que estos producirán en el cambio de las actividades de los usuarios previamente
expuestas.
“Es posible definir grados variables en los que los distintos espacios que son públicos y
privados. En un extremo de la escala se halla la vivienda particular con espacio exterior
privado, como un jardín o una terraza. Los espacios públicos del grupo residencial son-no
cabe-duda –accesibles al público, pero tienen carácter semipúblico debido a la estrecha
conexión con un limitado número de viviendas. Los espacios comunitarios de un barrio son
algo mas públicos, mientras que la plaza de ayuntamiento de la ciudad es un espacio total
mente público” 11
(Gráfico extraído del libro - Gehl, Jan. (2006)

Barcelona: Editorial Reverté.pag.69.)
El gráfico demuestra la gradiente escalar o jerarquización de los espacios públicos

necesaria para el equilibrio de lo privado y lo colectivo en la arquitectura habitacional
Las siguientes justificaciones demuestran que el énfasis del proyecto en el cual se

plantean una gradiente escalar de espacio público es necesaria para el desarrollo de
un proyecto con esta envergadura.
11
Gehl, Jan. (2006)
Barcelona: Editorial Reverté.pag.69.)
15
B. ASPECTOS PREVIOS
(a) Antecedentes de la tipología
Unidad habitacional de Marsella
-Ficha técnica del proyecto:

Arquitectos: Le Corbusier
Ubicación: Marsella, Francia
Año: 1952
Habitantes: 1600 personas
(Fachada de la edificación) 12
El proyecto nace después de la culminación de la segunda guerra mundial a mediados del

siglo XX, en el proyecto Le Corbusier explora sus teorías de la vida urbana colectivamente
dejando de la lado la vivienda unifamiliar o lo que llama “la manía de las casas
unifamiliares” el proyecto se baso en la integración de un sistema de distribución de bienes
y servicios autónomos que servirían de soporte a la unidad habitacional. De esta forma se
creaba un edificio que sea auto eficiente en altura y así poder espacio de área verde en la
superficie.
12
Le Corbusier, Obra completa 1946-1952.
Vol. 5, publiée par W. Boesiger, Les Editions d'Architecture Zurich
16
(Tipología volumétrica del conjunto) 13
En la tipología de la edificación se aprecia que el edificio descansa sobre pilotes teniendo el

área de las primeras plantas como libres y públicas. En el centro de la edificación se sitúan
las áreas comerciales las cuales presentan dos plantas que extiende a lo largo de los 135m
del edificio. El área comercial está compuesta por salas de actos, un restaurante, un hotel,
una lavandería y otros servicios de suministro.
El techo del complejo habitacional es el lugar donde los espacios semi-privados

desarrollan. El área se compone de una pista del atletismo de 300 metros, un gimnasio, un
club, una enfermería, una guardería y espacios sociales.
El edificio presenta un total de 337 apartamentos que se cruzan entre sí.
13
17
14
(Corte de la edificación donde se muestran como se cruzan las unidades de vivienda).
Cada piso contiene 58 apartamentos en dúplex accesibles desde un gran corredor interno
cada tres plantas. 15
Conclusiones del proyecto
Se concluye que el proyecto representa un claro ejemplo de cómo un complejo

habitacional puede ser compatible con diferentes equipamientos y así formar una unidad la
cual permita que el complejo sea autónomo y que el usuario pueda satisfacer sus
necesidades sin tener que recorrer distancias largas sino más bien encontrarlas dentro su
propio entorno
14
15
18
Residencial San Felipe

Arquitectos: Primera fase impuesta por el Presidente Arq. Fernando Belaunde Terry,
Segunda fase: Arq. Enrique Ciriani
Ubicación: Lima- Perú
Año: 1966
Fuente Segunda parte del escrito elaborado por el Arquitecto Adolfo Córdova y publicado
en la revista Puente Nº9. Colegio de Ingenieros del Perú - Lima, junio 2008.
(Imagen aérea del conjunto, fuente Google Earth)
19
(Imagen de uno de los edificios del conjunto)
16
La residencial San Felipe se emplaza en un terreno de aproximadamente 800x 200 metros
de longitud, en su planteamientos se incluye a la vivienda, al comercio, a guarderías
infantiles, a plazas semi-publicas, a parques y jardines.
Su primera etapa consistió en el diseño de torres de 15 pisos, seguidas por torres de

densidad media con tipología de vivienda en forma de hilera
La segunda Etapa del conjunto se caracteriza por tener un diseño geométrico que le otorga
rigidez al conjunto y una gran autonomía
El planteamiento de ubicación se compone con la ubicación de cuatro torres de de 14 pisos

cada una ubicadas en las esquinas de un área rectangular de 75x75 metros de longitud. La
distribución deja un espacio central de área semi-publica en forma de cruz de unos 25 por
50 metros de longitud denominada Ágora. Los lados menores de este espacio presentan
espacios comerciales de dos niveles.
Alrededor de cada una de estas cuatro torres se ubican dos parejas de volúmenes de 4 pisos,
seguidos por volúmenes de dos niveles (Casas estilo dúplex)
Los departamentos en la torres presentan 3 dormitorios cada uno. El acceso a cada

departamento está compuesto por un ascensor que llega a niveles intermedio del edificio
puesto a que fue diseñado de esa manera con el propósito de ahorro de energía
Los estacionamientos se ubicaron en el sótano de los edificios.
Cada torre se encuentra apoyada en un hall de doble altura.
16
Fuente Segunda parte del escrito elaborado por el Arquitecto Adolfo Córdova y publicado en la revista Puente Nº9.
Colegio de Ingenieros del Perú - Lima, junio 2008.
20
La residencial San Felipe es un ejemplo local del desarrollo de un proyecto habitacional. El

proyecto indica y demuestra que es necesaria la unión de la vivienda con el comercio y los
servicios educativos primarios para proyecto de esta envergadura en Lima Metropolitana.
Calle Londres 54-56 Barcelona
(Fachada del complejo habitacional) (Isometría del conjunto) 17

Arquitectos: Coll-Leclerc arquitectos
Ubicación: Barcelona España
Densidad de vivienda: 116 viviendas/ Ha
Total de viviendas: 45
Tipo de usuario: Jóvenes
Espacio colectivo/vivienda: 12.44m2/vivienda
Espacio libre/vivienda: 41.56 m2
Área del terreno: 3878 m2
Superficie construida en todas las plantas: 17854 m2
Año: 2006
17
Fernández Per, Aurora (2007)
Dbook: density, data, diagrams, dwellings.
Vitoria-Gasteiz: A+T ediciones.
21
El proyecto presenta el 51.78% del terreno como área construida y el 48,22% del terreno
como área de libe. La edificación cuenta con 2961 m2 de vivienda, 106 m2 de comercio y
14787 dedicados a la institución educativa y al parqueo público.
El proyecto es un ejemplo de integración entre la vivienda y otros usos complementarios a
la misma. El conjunto muestra viviendas de 45 m2 aprox. dedicadas a parejas jóvenes, una
guardería, una escuela primaria, campos deportivos, una cafetería del tipo snack bar,
estacionamientos y área verde integrada al conjunto.
Escuela primaria Guardería
18
Gimnasio Vivienda
18
22
A continuación se muestra una planta y cortes del conjunto donde se diferencian los
diferentes paquetes del programa arquitectónico del proyecto
19
La tipología del bloque de vivienda se compone de unidades ubicadas en hilera. La

circulación horizontal está compuesta por una galería la cual no se encuentra adosada al
edificio generando que los departamentos tengan ventilación natural cruzada. Para acceder
19
23
a la vivienda se tiene que cruzar una especie de puentes de 2 metros de longitud que van
adosados a la circulación. La circulación vertical se encuentra a un extremo del bloque y se
interconecta con la galería.
En la siguiente imagen se expresa gráficamente la tipología en planta
En la siguiente imagen se aprecia la estructura de las circulaciones verticales adosadas a la

estructura y conectadas a las viviendas mediante puentes.
(Corte de la edificación) 20
20
24
Este sistema permite tener ventanales de piso a techo sin afectar la seguridad de las
unidades de vivienda a los robos puesto que la distancia entre la circulación y el edificio es
de 2 metros lo cual no permite que se irrumpa en el inmueble por las ventanas, Siendo el
único acceso el puente el cual tiene la puerta principal en su inicio.
El diseño del inmueble permite tener departamentos de una sola plata y de dos plantas. A
continuación se presentan los módulos de vivienda.
(Departamento de una planta)
(Departamento de dos plantas)

21
Conclusiones del proyecto:
El proyecto expresa tipológicamente como la vivienda y el equipamiento de educación que

presenta el complejo habitacional se encuentran en la misma área y sin embargo el carácter
formal de los bloques permite cada bloque sea independiente mediante su diseño.
21
25
Piñar de San José 5-13
(Fachada del complejo habitacional) (Isometría del conjunto) 22
Ficha técnica del proyecto:

Arquitectos: Arango Arquitectos
Ubicación: Madrid España
Tipo de usuario: todo tipo
Espacio colectivo/vivienda: 25m2/vivienda
Espacio libre/vivienda: 24.67 m2/vivienda
Área del terreno: 4561 m2
Superficie construida en todas las plantas: 15598 m2
Año: 2005
La tipología de la edificación muestra a un volumen en forma de C el cual deja un espacio

semi- privado en el centro de la edificación. Además el volumen cuenta con otro espacio
semi- privado de doble altura abierto en la mitad de unos de los bloques el cual permite
vincular el exterior con el interior de la edificación salvaguardando su el carácter de espacio
intimo para los usuarios del complejo.
A continuación se presentan las plantas de la edificación
22 22
26
En la primear planta se aprecia la distribución de los módulos de vivienda en forma de C, y
el gran espacio semi-público anunciado que se forma en el centro
23
En la planta del tercer nivel se aprecia que se deja parte del volumen libre con la finalidad
de uso como espacio semi-privado
23 23
27
En las plantas siguientes se aprecia que la vivienda recupera su distribución como en el
primer y segundo nivel
24
En la imagen se aprecia desde el interior de la edificación el gran vano que interconecta el

exterior con el interior de la edificación
La forma de edificación obliga a que el diseño presente diferentes circulaciones verticales,

en la siguiente imagen se muestra las diez circulaciones
24
28
25
El proyecto es útil para el proyecto a emplazar puesto a que su volumetría permite integrar
los espacios semi-privados, la vivienda y el comercio debido a su forma en C, dejando un
espacio semi-privado en el medio el cual articula los diferentes espacios del complejo. El
gran vano que predomina en su figura permite que el conjunto habitacional se integre a la
calle y con él sus espacios interiores.
Proyecto Kajethan –Sweth-Strasse

25
29
(Vista peatonal del complejo habitacional)
(Isometría del conjunto) 26

Arquitectos: Froetscher Linchtenwagner
Ubicación: Innsbruck Austria
Espacio libre/vivienda: 124,51 m2/vivienda
Área del terreno: 16 802m2
Superficie construida en todas las plantas: 21 691m2
Año: 2006
26
30
El proyecto presenta el 22.19% del terreno como área construida y el 77,81% como área
libre. La edificación presenta 12260m2 de área construida dedicada a la vivienda y el
2619m2 al área comercial, 108 m2 al área de oficinas, y 7154 m2 distribuidos entre un
centro educativo, un centro de ancianos, un centro cultural, y estacionamientos públicos.
La edificación se compone de un volumen esbelto destinado a la vivienda. Este volumen va

adosado a un volumen horizontal en el cual coexisten una plaza, una guardería, un
supermercado, un centro juvenil, viviendas asistidas para ancianos, salas de reunión y
estacionamientos públicos.
El planteamiento del proyecto se basa en la creación de usos mixtos con el fin de generar
vida de barrio en el área.
A continuación se presentan las plantas del proyecto donde se identifican los diferentes
paquetes del programa
Plano de sótano.
27
Primer nivel
27
31
Segundo nivel
28
Área de viviendas
28
32
29
La tipología del edificio de viviendas se compone de un bloque cuadrangular que se

encuentra partido en su volumen formando dos crujías que se conectan entre sí por medio
de una circulación. Esta solución permite tener 6 departamentos en el bloque y no tener la
necesidad de hacer poso de luz puesto a que la solución permite que todos los
departamentos se encuentren adecuadamente iluminados.
29
33
En la imagen se aprecian las circulaciones que conectan las dos crujías del bloque, estas
circulaciones tienen 2,5m de longitud y están cubiertos por cristales de piso a techo lo cual
permite crear diferentes sensaciones visuales al peatón.
En la siguiente imagen se muestra que el volumen se encuentra articulado por una

circulación vertical compuesta de dos ascensores y unas escaleras de escape. 30
30
34
El proyecto presenta una distribución útil para el diseño de un complejo habitacional, en el

cual se distribuye el comercio y el equipamiento en los primeros niveles y se emplaza la
vivienda en una gran torre adosada a estos usos. La doble crujía, en el bloque de vivienda,
permite tener seis unidades de vivienda que presenten una buena ventilación y luz.
35
CONCLUSIONES FINALES
Se concluye que de acuerdo al análisis establecido el proyecto de tesis deberá de presentar

una tipología de varios bloques que se relacionan entre sí. De igual modo el proyecto
deberá de presentar una tipología de volúmenes cuadrangulares los cuales permitirán tener
iluminación y ventilación en los cuadro lados del bloque
Finalmente el proyecto deberá de contar con espacios semi públicos inmersos como vanos
(partiendo los bloques volumétricamente) con el fin de integrar el exterior con el interior
del complejo habitacional, esta solución se presento en el planteamiento tipológico del
proyecto expuesto en la pág. 26
36
(b) Antecedentes del énfasis
A continuación se presentan tres proyectos de complejos habitacionales en los cuales se

encuentra la gradiente escalar del espacio público.
A. Complejo residencial y espacio público “Els Quimics”
(Imagen del conjunto residencial) 31
Ficha técnica
Arquitecto. Eduard Gascón, Carles Martí
Ubicación: Girona, España
Año: 2005
El área semi-pública: 5570.2 m2
El área representa el 24 % del área del terreno
El área semi-privada: 7182.1 m2, lo cual representa el 32 % de la superficie del terreno
El proyecto nace por la expansión que la ciudad de Girona en España, ah venido

experimentando al sur de su territorio. El terreno le pertenecía a la fábrica de ácido
tartárico “Els Quimics” la cual debido a la expansión de la ciudad decidió moverse y dejar
este terreno con el fin de que esta área dejase de ser una zona industrial. Es por esta razón
que el proyecto presenta una larga chimenea en el centro de su espacio central la cual
representaba un hito para la ciudad, es por esta razón que se decidió no tocarla.
31
Antonio Gimenes- Conchi Monzonís(2007)
Vivienda colectiva.
37
El proyecto como antecedente programático se da puesto a que su planteamiento presenta
una jerarquización o gradiente escalar en el espacio público. Estos espacios públicos se
componen del área semi- pública y semi –privada.
El área semi-pública se ubica en el frente del terreno, y se encuentra delimitada del resto
de la ciudad por un desnivel la cual le da el carácter de área semi-pública o “In between”
porque es un espacio que no pertenece del todo ni a la calle ni al espacio intimo de
vivienda, es un espacio intermedio entre las dos.
La creación de este espacio polivalente tiene por finalidad el darle un espacio que se abra a
la ciudad y que se integra a la misma, haciendo que el conjunto residencial se vuelva
permeable.
La creación de este espacio genera que los usuarios del conjunto ejerzan sus actividades
exteriores opcionales y sociales, ya que el espacio invita a la recreación y del mismo modo
que protege al usuario haciéndolo sentir que no se encuentra ni en la calle ni en su hogar
sino en un espacio intermedio.
El área semi-privada
(Espacio semi-privado) 32
El área semi-privada del complejo habitacional se compone de dos espacios ubicados en la

parte posterior del terreno. La ubicación de las áreas hace que el espacio tenga su carácter
de área semi-privada puesto a que los volúmenes de vivienda se componen formalmente en
forma de letra C, lo cual genera un espacio cuadrangular inmerso en el espacio.
Estos espacios se encuentran recubiertos por áreas verdes (a diferencia de los espacios
semi-públicos donde el área es pavimentada) las cuales presentan juegos para niños y
mobiliario urbano diferente al del espacio semi-público.
32
Vivienda colectiva.
38
Estos espacio invitan al usuario a ser uso de ellos debido a su ubicación y a su carácter
puesto a que son espacios que permiten que los niños jueguen libremente o que se
desarrollen actividades más intimas como fiestas vecinales o parrilladas, las cuales nos se
podrían realizar en el espacio semi-público.
Estos espacios generan actividades que tal como la teoría expuesta por Ghel anteriormente
terminan por proporcional la denominada “vida entre los edificios” o vida de barrio. 33
Finalmente se presenta un plano de planta del conjunto en donde se indican las áreas
El proyecto refleja la gradiente del espacio público en un proyecto con tipología de

complejo habitacional. El cual indica que el área semi-pública deberá estar ubicada a lado
de la vía con mayor jerarquización. De igual modo el proyecto hace que esta área se
delimite del contexto urbano mediante la diferente altura que posee, pero esto no hace que
el espacio deje de estar integrado al barrio. El proyecto logra que las áreas semi-privadas
del complejo logren ese carácter puesto a que son envueltas por la misma volumetría del
complejo a diferencia del área semi-pública que se presenta abierta.
Estas soluciones en el diseño serán útiles al momento de diseño del proyecto de tesis.
33
Vivienda colectiva.
Valencia: Editorial pencil
39
Proyecto Kajethan –Sweth-Strasse
34
(Imagen del conjunto habitacional)

Arquitectos: Froetscher Linchtenwagner
Ubicación: Innsbruck Austria
Espacio libre/vivienda: 124,51 m2/vivienda
Área del terreno: 16 802m2
Superficie construida en todas las plantas: 21 691m2
Año: 2006
Área semi-público: 6038.5 m2 lo que corresponde al 36 % del área del terreno
Área semi-privado: 371.5 m2 lo que corresponde al 2.2 % del área del terreno
El proyecto busca crear vínculos sociales entre sus usuarios mediante la creación de un
gradiente escalar del espacio públicos. Los espacios como el supermercado, la guardería, y
34
40
el club juvenil se integran a los diferentes espacios de la gradiente escalar de espacio
público del proyecto generando que el usuario decida dejar su casa con el fin de abastecerse
de comida, dejar a sus hijos, interactuar con los demás jóvenes del conjunto o buscar un
lugar de relax y ocio. Estas áreas generan que el integrante de conjunto tarde o temprano
termine por vincularse con los demás habitantes del conjunto.
El proyecto opta por dar prioridad al espacio público, es por esta razón que el 77. 81% del
terreno es área no cubierta destinada a la gradiente escalar del espacio público
Estos espacios públicos se dividen en dos escalas, el espacio semi-públicos y los semi
privados.
El espacio semi-público de la edificación se encuentra en el primer nivel. Este espacio se

encuentra pavimentado y cuenta con mobiliario urbano. La ubicación de este espacio le da
su carácter de semi- público o “In- Between” puesto a que encuentra en el medio de lo
público que sería la calle y lo privado que sería la vivienda. Este espacio invita de por sí a
la recreación y el ocio generando el efecto anunciado anteriormente de “Vida entre los
edificios” o vida de barrio del arquitecto urbanista Jan Gehl.
El espacio semi-privado se encuentra ubicado en el techo del tercer nivel, sobre el área de
supermercado. Esta área obtiene su carácter de jerarquización de semi-privado puesto a que
no se encuentra tan abierto para el público no usuario del conjunto como en el caso del
espacio semi-público y se delimita debido a su ubicación en altura.
Este espacio presenta a diferencia del espacio semi-público un área verde la cual presenta
mobiliario urbano diferente al del espacio analizado anteriormente.
El área permite que los niños jueguen libremente y que se desarrollen actividades más
privadas ayudando a que se genere el efecto de vida de barrio o como Ghel denomina, la
humanización del espacio urbano.
A continuación se presentan las plantas del proyecto identificando Los espacios

anunciados:
41
Primer nivel
Segundo nivel
35
35
42
El proyecto indica que para lograr la gradiente del espacio público se emplaza el espacio
semi-público en el primer nivel el cual permite que cualquiera usuario que no habite en el
complejo pueda acceder a él cuando el lindero del complejo lo permita en contra parte el
espacio semi-privado se ubica en el tercer nivel el cual permite que sea más privado y
exclusivo para los habitantes del complejo y de este modo se permiten tener ciertos
equipamientos que no se podrían emplazar en un espacio de libre acceso.
43
Edificio Celosía, España - Blanca Lleó y MRVD

Arquitectos: Blanca Lleó y MRVD
Ubicación: Madrid, España
Año: 2009
Área Construida: 21,550 m²
(Fachada de la edificación)
El proyecto presenta un claro ejemplo de la gradiente escalar del espacio público. En el

primer nivel de la edificación se ubica un espacio semi-público diseñado como una plaza
interna en medio del volumen de la edificación. Este espacio recibe su carácter de semi-
público o “in between” en vista de que no es percibido claramente desde el exterior puesto
a que el mismo volumen actúa como filtro que impide que el ingreso sea masivo.
El edificio presenta vacios internos en su volumetría los cuales se utilizan como espacios
semi-privados en donde los usuarios pueden desarrollar actividades más privadas de las
que harían en el espacio semi-público.
La fotografía muestra el espacio semi-público del conjunto
44
La fotografía unos de los espacios semi-
privados del conjunto 36
El proyecto logra crear una gradiente de espacios públicos en su interior mediante la

creación de vanos de doble altura que cortan su volumetría, de igual modo su gran espacio
central o “in between” permite que el edificio se articule con la calle pero que del mismo
modo no pierda del todo el sentido de lo privado.
Dadas estas razones el proyecto representa una solución útil para el diseño de espacios en la
gradiente del espacio público del proyecto de tesis a resolver
36
Fuente. Edificio Celosía – MVRDV con Blanca Lleó – España 2009/08/03
http://simbiosisgroup.net/
45
Conclusiones Finales
Según el análisis expuesto se comprueba que la gradientes escalar del los espacios
públicos es un concepto básico en el diseño de complejos habitacionales
Se concluye que el proyecto de Tesis deberá de presentar espacios públicos y semi

públicos que se ubiquen cerca a las vías de mayor jerarquía, que se ubiquen en el
primer nivel y que sirvan de espacios intermedios entre la ciudad y el complejo. De
igual modo se concluye que el proyecto deberá de tener espacios semi privados que
permitan realizar actividades de carácter intimo, y que podrán estar ubicados en las
áreas libres de los techos de los bloques o como en el ejemplo del proyecto de Celosía
España, inmersos en los bloques.
46
(c) Definiciones operativas
-Actividades exteriores 37
El Arquitecto urbanista Jan Gehl expone en su obra “La humanización del espacio urbano”
que el usuario de un complejo habitacional tiene tres diferentes tipos de actividades que
realiza fuera de su inmueble.
La primera actividad la denomina actividades necesarias. Este conjunto de actividades

están compuestas por las acciones que el usuario de un complejo habitacional tiene que
hacer obligatoriamente como salir a comprar comida al supermercado, o salir a su centro de
laburo o estudio, lo cual genera que salga de su inmueble necesariamente
La segunda actividad la denomina actividades opcionales. Este conjunto de actividades

están compuestas por las acciones que el usuario del complejo habitacional tiene que
realizar solo si desea, es decir si existen los espacios públicos óptimos dentro de los
complejos de vivienda colectiva el usuario sentirá la necesidad de salir de su inmueble de
vivienda y usarlos con el fin de ejercitarse, tomar el sol, relajarse o realizar cualquier
actividad que el espacio le proporcione.
La tercera actividad la denomina actividades sociales. Estas actividades son las

consecuencias de las actividades opcionales en las que el usuario deja su unidad de
vivienda para realizar actividades opcionales en los espacios públicos de su complejo. Este
hecho hará que tarde o temprano el usuario entable relaciones sociales con los demás
usuarios que del mismo modo se sienten atraídos por los mismos espacios.
Se concluye que el conjunto de actividades exteriores simbolizan el comportamiento del

usuario de a cuerdo al diseño del complejo habitacional, es decir si el complejo
habitacional no presenta una gradiente escalar del espacio público el usuario solo
desarrollara actividades necesarias, en contraparte, si existiese esta gradiente los efectos de
que le usuario desarrolle actividades opcionales y sociales son mas cercanas
37
Gehl, Jan. (2006)
Barcelona: Editorial Reverté.
47
-Gradiente de escalas en cuanto al espacio público
El arquitecto urbanista Jan Gehl expone que el espacio público se divide según la
actividades que se realizaran puesto que la vida urbana que sucede entre los edificios en
estos espacios se compone de las actividades exteriores, la calidad de los espacios, las
tendencias arquitectónicas y las situaciones sociales habituales. El urbanista expone a su
vez que para proyectar espacios públicos se debe de tener en cuenta los sentido, la
comunicación y la dimensiones del usuario ya que estos espacios deben de tener como acto
primordial acciones como lo es el caminar, el estar de pie, ver, sentarse, oír y hablar.
Según Herman Hertzberger en su libro titulado “Lesons for Students in Architecture”
“Los conceptos de “público” y “privado” pueden ser interpretados como la traducción en

términos espaciales de “colectivo” e “individual”. En un sentido más absoluto, se puede
decir:
Público: un área que es accesible a todos en todo momento y la responsabilidad por el
mantenimiento se lleva a cabo en conjunto.
Privado: un área cuya accesibilidad es determinada por un pequeño grupo o una persona
con la responsabilidad de mantenerlo”. 38
Se concluye que la gradiente de escalas del espacio público se da al definir lo colectivo de

lo individual. Los espacios públicos deben de ser diferenciados si son para uso común y de
serlo así que espacios de este deberán de ser restringidos. En un complejo habitacional los
espacios públicos requieren un nivel de privacidad en ciertos sectores para el solo uso
exclusivo de los propietarios y otras áreas para el libre acceso.
Los espacios públicos en los complejos de vivienda dirigidos específicamente para los
usuarios de la vivienda pueden delimitarse o ubicarse en altura lo cual denegara generar una
restricción en el acceso. Los espacios públicos en los complejos de vivienda que sean
abiertos al público en general pueden estar ubicados a nivel de la calle o en el espacio entre
cada edificación.
-Espacio Medio (In-between)
El significado de este término fue introducido por primera vez en el foro 7,1959 (la plus
grande réalité du seil) y en el foro 8,1959 (Das Gestalt gewordene Zwischen: the
concretization of the in-between).
Según Herman Hertzberger, en su libro “Lesons for Students in architecture” dice que “Es
un umbral clave para la transición y conexión entre las áreas con las reivindicaciones
territoriales y divergentes como un lugar por derecho propio, este, constituye, en esencia, la
condición espacial de la reunión y el diálogo entre las zonas de diferentes órdenes. El valor
38
48
de este concepto es más explícito en el umbral por excelencia, la puerta de ingreso. Tiene
que ver con el encuentro y la reconciliación entre la calle por un lado y el dominio privado
por el otro.” 39
El termino se refiere a los espacios que se encuentran el medio de dos usos por ejemplo en
los complejo habitacional se tienen ciertos espacios que son de uso público para cualquier
transeúnte o usuario del complejo. Este tipo de espacios no llegan a leerse como espacios
privados o espacios públicos puesto a que se encuentran en el medio de los dos conceptos.
- Espacio Polivalente
“Espacio que vale para muchas cosas, que tiene varias valencias.” 40
“Es un espacio en el que pueden ser puestos diferentes usos sin cambiar el espacio en sí. De
esta manera, una mínima flexibilidad, es suficiente para obtener una solución óptima.
La vivienda colectiva ha sido sometida a consolidarse en grandes bloques. Estos tienen
plantas uniformes que están basadas en la segregación de la funciones, y es la ciega
obediencia a la dictadura de tales funciones, que ha resultado en distinguir entre vivir y
trabajar, comer y dormir, etc. Mientras que el punto de partida de la concepción de espacios
para diferentes propósitos de distintas maneras, por el hecho de que las diversas actividades
hacen diversas y especificas demandas en el espacio en las que toman lugar.
Las actividades antes mencionadas, como vivir, comer dormir o trabajar, no tienen
demandas específicas para el espacio en el que toman lugar. Son las personas, las que creas
demandas ya que quieren interpretar una y la única función en sus propias y específicas
maneras, de acuerdo a sus gustos.
Las casas que se construyen hoy en día no permiten ni permitirán ningún cambio
fundamental en lo absoluto. Lo que se necesita es una diversidad del espacio en el cual
diferentes funciones pueden ser sublimadas para convertirse en formas arquetípicas, las que
hacen interpretaciones individuales de los posibles patrones de la vida común que se
acomodan y absorben, y en efecto, inducir a cada función deseada y su alteración”. 41
Según el arquitecto Hertzberger un espacio polivalente en un concepto que se basa en dos

subconceptos arquitectónicos de épocas anteriores. El primero es la funcionabilidad que se basa en
la eficiencia en cuanto a distribución y circulación. Este subconcepto trajo consigo la fragmentación
de los espacio en vez de integrarlos lo cual genero que las construcciones sean rígidas en su diseño
y con el tiempo obsoletas debido a que no se amoldan a las diferentes necesidades del usuario. Es
siguiente subconcepto es la flexibilidad en la cual se creyó que esta idea iba a solucionar todos los
problemas que habían ido surgiendo en el diseño. El término fue un avance en cuanto al diseño
puesto a que se logro satisfacer las diferentes necesidades del usuario que surgen a través del tiempo
en la vivienda. La flexibilidad afirma que no existe una solución perfecta en el diseño de la
vivienda ya que todos los planteamientos deben de ser proyectados temporáneamente. Es por esta
39
40
Real Academia de la Lengua Española
41
49
razón que la flexibilidad no es la solución absoluta para ninguna situación o como dice el autor
“flexibility therefore represents the set of all unsuitable solutions to a problem”.
Por estas razones la solución es crear espacios polivalentes en cuanto a la vivienda como a
los espacios públicos los cuales tengan diferentes usos sin realizar cambios significativos en
su diseño, estructura o distribución.
-Conjunto residencial 42
Según el reglamento Nacional de edificaciones, se expone en el artículo 3 de la Norma

A.20 referente a la vivienda, que un conjunto residencial se le denomina al conjunto de dos
o más viviendas en varias edificaciones independientes y donde el terreno es de propiedad
es común.
-Ciclo de educación inicial (“Cuna”) 43
Según la normativa técnica para el diseño de locales escolares de educación básica regular
de nivel inicial dictado por el ministerio de educación las “Cunas” son las instituciones
educativas que constituyen el primer ciclo de educación inicial. Es un servicio de carácter
integral (Educación, salud, alimentación y psicología) que atiende a los niños y niñas con la
finalidad de brindarles las estimulaciones requeridas y con ello la posibilidad de
desarrollarse en forma equilibrada y oportuna, respetando su nivel de madurez.
-Estructuración económica del usuario
Según la entrevista realizada al arquitecto y urbanista Fernando Correa Miller el día 10 de

junio del año 2011, el arquitecto indica que la estructuración económica del usuario, es el
término al cual se le llama a la jerarquización del usuario teniendo en cuenta sus ingresos
económicos. A esta escala se la titula estructura económica del usuario
La arquitecta urbanista Viviana Shigyo denomina al término como estilo económico de

vida en la entrevista realizada por el autor el día 14 de Junio del año 2011
Se concluye que la estructuración económica del usuario es el término técnico que se usa
para jerarquizar al ciudadano de acuerdo su estado económico
42
Reglamento nacional de edificaciones, Junio 2006
43
Normativa técnica para el diseño de locales escolares de educación básica regular de nivel inicial, Agosto
2006
Ministerio de Educación de la Republica Peruana.
50
C. PROGRAMACIÓN ARQUITECTÓNICA
(a) Determinación de usuarios y ambientes
-Determinación del grado de estructuración económica del usuario del complejo

habitacional
Según los estudios de la empresa consultora Tinsa Perú el grado de estructuración

económica en Lima del tipo C presenta demanda en el mercado inmobiliario prueba de ello
la empresa informo en sus estudios de mercado que las unidades de vivienda vendidas en
este sector han aumentado en un + 279.4% con respecto al tercer trimestre de año 2010
donde se vendieron 316 unidades frente a las 1199 unidades del cuarto trimestre.
El distrito de San Miguel se encuentra entre uno de los distritos que mas alberga el grado de
estructuración económica de Lima Metropolitana del tipo C en el usuario
44
Es por esta razón y por las justificaciones presentadas en las páginas 9, 10, 11 y 12. del
presente informe que se determina que el grado de estructuración económica del usuario
que habitara en el complejo habitacional será del tipo “C”
44
51
-VIVIENDA
Determinación del usuario
Cantidad de habitantes que vivirán en el Complejo habitacional
La cantidad de habitantes que vivirá en el conjunto habitacional se determina sacando la

densidad la Densidad Neta del terreno.
El terreno se encuentra ubicado en el distrito de San Miguel, colindante a la Av. La Paz con
la calle San Martin, el terreno cuenta un área de 22642.8 m2
Y está catalogado como Densidad Alta y Densidad Media (ver página 140)
La densidad neta para este terreno es de 2250 Hab/ HA según el cuadro

expuesto en el artículo 31 de la Ley de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano, en
el decreto Supremo N° 027-2003- VIVIENDA.( Promulgado en el diario “El Peruano” el
día lunes 6 de octubre del año 2003) 45
45
Ley de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano. Octubre 2003
Diario el peruano. Lima- Perú Pág.25261
52
El resultado de la multiplicación del área en hectáreas del terreno con el coeficiente de
densidad del terreno anunciado da de resultado que 5095 PERSONAS es el número
máximo de habitantes que puede tener el complejo habitacional
* Este dato fue corroborado por la Arq. Ana Victoria Días (gerente del área de obras de la
municipalidad de San Miguel) en la entrevista realizada por el autor el día jueves 9 del mes
junio del año 2011 46
Teniendo en cuenta de que el complejo habitacional tendrá una mayor área de

espacios colectivos con el fin de cumplir con tema de investigación de proyecto de
titulación, este número de personas se reducirá a un porcentaje menor a la cuarta
parte del máximo permisible.
Se proyectara vivienda para un total de 1249 personas
46
Arq. Ana Victoria Días (gerente del área de obras de la municipalidad de San Miguel). Junio 2011
Entrevista realizada por el autor.
53
--Determinación de la cantidad de habitantes por edad del Conjunto Habitacional
En la entrevista realizada por el autor al Arq. y Urbanista Fernando Correa Miller el día 10
de junio del año 2010, el arquitecto informa que para la determinación de la edad de los
usuarios del complejo habitacional se deberá sacar las cifras del censo en donde se indica el
porcentaje de habitantes por años de edad de los usuarios que posee el distrito en donde se
emplazara el proyecto. Teniendo estos datos se calcularán en base a estos porcentajes y el
número de habitantes del complejo habitacional el número de habitantes por edad que
habitará en el conjunto habitacional.
El siguiente cuadro muestra la cantidad de años que presentan los usuarios de San Miguel
según el Censos de población tomada en el año 2007 47
Cuadro estadístico de la edad de la población del distrito de San Miguel
Etapa de cuna De 0 a 3 años 3.69%

Etapa de Ed. jardín de 3 a 6 3.81%
Etapa de ed. Primaria de 6 a 12 7.65%
Etapa de jardín ed. Secundaria de 12 a 18 8.56%
Adultos de 18 a 65 65.22%
Adulto-Mayor De 65 a mas 11.07%
El siguiente cuadro muestra el número de personas divididas por edades

aproximadamente que tendrá el Complejo habitacional
Edad N° de personas
Etapa de cuna De 0 a 3 años 46
Etapa de Ed. jardín de 3 a 6 48
Etapa de ed. Primaria de 6 a 12 96
Etapa de jardín ed. Secundaria de 12 a 18 107
Adultos de 18 a 65 815
Adulto-Mayor De 65 a mas 138
Total 1249
47
Censo Nacional realizado en el año 2007: XI de Población y VI de Vivienda .2007
Banco de datos INEI. http://www.inei.gob.pe/
54
Determinación de ambientes+
- Número de viviendas a proyectar

48
Según la entrevista realizada por el autor al Arq. y Urbanista Fernando Correa Miller, el
día viernes 10 del mes de junio del año 2011, el arquitecto indica que para obtener el dato
de la cantidad de viviendas se deberá revisar las estadísticas del censo realizado a los
habitantes del distrito en el cual el proyecto se emplazará.
Según el Censo Nacional realizado en el año 2007: XI de Población y VI de Vivienda se

extrae el siguiente cuadro realizado al número de habitantes por familia:
49
Según el censo el promedio de habitantes por hogar en el distrito de San Miguel es 3.78
personas. Si el complejo habitacional albergara como hemos mencionado anteriormente a
1249 personas la determinación del número de viviendas se da dividiendo el número de
persona que albergara entre el promedio de habitantes por familia. Este cálculo nos da por
resultado que el complejo habitacional deberá de tener 330 viviendas.
Se concluye que teniendo en cuenta los parámetros de altura de las edificaciones

permitidas del terreno (las cuales se presentan en el desarrollo de este documento) se
aumentarán un 5% de viviendas con el fin de que el proyecto cumpla con el equilibrio
entre densidad y área libre
Lo cual nos da como resultado unas 347 Viviendas
48
Arq. Fernando Corea Miller, Junio 2011
Entrevista realizada por el autor
49
55
Tipos de vivienda
Según la entrevista realizada por el autor al Arq. y Urbanista Fernando Correa Miller, el día
viernes 10 del mes de junio del año 2011, el arquitecto indica que para obtener el dato de
los diferentes tipos de vivienda que habrá en el complejo habitacional se deberá revisar las
cifras obtenidas en el último Censo Nacional realizado en el año 2007 por el INEI.
Según el Censo Nacional realizado en el año 2007: XI de Población y VI de Vivienda se

extrae el siguiente cuadro que da el realizado al número de habitaciones que se tiene por
vivienda en el distrito de San Miguel.
* El número de habitaciones incluye a todas las habitaciones en la vivienda excluyendo el

área de baños, cocina y estacionamientos.
50
50
56
Del siguiente cuadro se calcula el porcentaje de cada tipo en relación al número total de
viviendas.
1 habitación 8.40%
2 habitaciones 10.30%
Teniendo los siguientes resultados se tomará en cuenta los cuatro tipos de vivienda con
mayor porcentaje, lo cual nos indica que para el cálculo de tipo de vivienda se deberá de
tomar la siguiente constante extraída del cálculo al 100% de los cuatro tipos con mayor
porcentaje.
Dados los siguientes condicionantes se calcula que las 347 viviendas del Complejo
habitacional deberán tener la siguiente distribución
Tipo 1 2 habitaciones 66 viviendas

* El número de habitaciones incluye a todas las habitaciones en la vivienda excluyendo el

área de baños, cocina y estacionamientos.
57
Teniendo en cuenta estos cálculos, se concluye que se aumentará el número de viviendas
del tipo 1, ya que se quiere que el complejo este habitado por jóvenes empresarios jóvenes
que buscan una oferta de vivienda distinta
Teniendo en claro los cálculos y las características requeridas para las unidades de
viviendas del complejo habitacional se llega al siguiente cuadro de número de viviendas:
1 2 3
dormitorio dormitorios dormitorios
102 90 155
.
58
-Educación:
51
La arquitecta y urbanista Viviana Shigyo formo parte de la creación de las Normas
Técnicas para el diseño de locales escolares de educación Básica regular de nivel Inicial del
año 2006. En una entrevista con la arquitecta formulada por el autor ella indica que es
conveniente y prioritario contar con un establecimiento de educación inicial del tipo Cuna
en este tipo de proyectos de vivienda masiva, ya que es un complemento necesario teniendo
en cuenta las características que se plantea para el proyecto
Es por esta razón que para realizar el análisis programático se toma como referencia las
“Normas técnicas para el diseño de locales escolares de educación básica regular de nivel
inicial del año Agosto 2006 dadas por el Ministerio de educación de la República Peruana”
-Determinación del usuario, el tipo de establecimiento de educación inicial y sus

características
Para la determinación del tipo de establecimiento de educación inicial se necesita saber cuál
será el número de niños entre 0 a 3 años que serán los usuarios del jardín de niños. (Este dato
se da en la página 56 del presente informe)
El número de niños entre 0 a 3 años que poblara el conjunto habitacional será de 46 niños
aproximadamente.
Teniendo en claro este número las Normas Técnicas para el diseño de locales escolares de
educación Básica regular de nivel Inicial del año 2006 exponen que la tipología de Cuna
deberá de ser del tipo C.U 1 puesto a que se proyectara una institución para 56 alumnos
aproximadamente y deberá de contar con la modalidad de docencia denominada
polidocente
51
Entrevista a la Arq. Viviana Shigyo, Junio 2011
59
52
La normativa para las instituciones que tengan el plan de docencia denominado

polidocencia deberá de contar con un docente y un auxiliar por cada clase de 25 alumnos
Es por esta razón que la institución de establecimiento de educación inicial del tipo cuna
que tendrá el complejo habitacional contara con 3 docentes y 5 auxiliares
* Teniendo en cuenta que en la programación de la institución se considera áreas de

nutrición, psicología y tópico como se verá en el siguiente tema, se considerara a un
profesional por cada área. De igual modo se considera a una secretaria y a dos funcionarios
de limpieza
Se concluye que la institución albergara a 56 niños prioritariamente del complejo

habitacional, y contara con 3 docentes, 5 auxiliares, 1 psicólogo, 1 nutricionista, 1
enfermera, 1 secretaria y 2 funcionarios de limpieza, dando un total de: 69 personas.
52
Normas Técnicas para el diseño de locales escolares de educación Básica regular de nivel Inicial del año
Agosto 2006- Ministerio de Educación de la República Peruana
60
Determinación de ambientes
El área de terreno mínimo para la tipología de institución C-U1 es de 760 m2, como se
aprecia en el siguiente cuadro
53
53
61
A continuación se muestra la relación de ambientes que tiene que tener una institución
pública con la categoría C-U1
54
54
62
-Comercio:
Los usuarios del área de comercio del complejo habitacional serán primordialmente los
1249 habitantes previamente anunciados que poblaran el conjunto. Este sector será de
carácter vecinal lo cual permitirá que los habitantes de viviendas aledañas al conjunto
también puedan usar los servicios de comercio.
Para la determinación de los ambientes del área de comercio del complejo habitacional se
toman en cuenta los siguientes datos que corresponden a un estudio del usuario del sector
económico C de la ciudad de Lima Metropolitana, llevado a cabo por la asociación de
empresarios de Investigación de Mercado (APEIM). En el mes de abril en el año 2005.
El siguiente cuadro revela cuales son las actividades que realiza el usuario en su tiempo
libre 55
55
Asociación de empresarios de Investigación de Mercado (APEIM). ABRIL 2005
Estudio del nivel de estructuración económica del tipo C en Lima Metropolitana
63
De este estudio se concluye el siguiente cuadro en donde se indican las actividades más
realizadas por el usuario y con esto los ambientes que el complejo habitacional debería de
tener
Actividad Ambientes que debería de tener el Complejo

Comer en un restaurante con la familia Restaurante
Asistir a una fiesta familiar de amigos Salones multiusos
Practicar un deporte Instalaciones deportivas
Asistir alguna ceremonia religiosa ya sea bautizo o
matrimonio Salón multi usos
Ir de compras Áreas de comercio múltiple
asistir a actividades pro fondos estilo pollada Áreas verdes
Tomar algunos tragos con los amigos Bar / comercio múltiple
Del mismo modo el estudio presenta la siguiente investigación en la que se extrae que los
lugares de venta de alimentos más usados por este sector de la población son los mercados
cercanos a los hogares y las bodegas de carácter vecinal
56
Esto demuestra que es necesario tener un lugar de venta de alimentos de carácter vecinal en
el complejo
56
Asociación de empresarios de Investigación de Mercado (APEIM). ABRIL 2005
Estudio del nivel de estructuración económica del tipo C en Lima Metropolitana
64
Teniendo en cuenta el siguiente análisis se concluye que las áreas de comercio del
conjunto habitacional deben de ser:
-Un auto servicio de venta de alimentos puesto que el 47.7% de la población de este
sector hace sus compras en estos establecimientos de carácter vecinal.
- Un área de pastelería/panadería que proporcionara el plan fresco del día al complejo

habitacional y a su vez abastecerá de de diferentes alimentos necesarios para las familias
del compelo.
- Según los datos analizados el 33.1% del sector de estructuración C de Lima Metropolitana
práctica algún deporte en su tiempo libre es por esta razón que se incluye la proyección de
un gimnasio privado el cual contara con todos los servicios necesarios que un
establecimiento de esta tipología necesita como espacios con máquinas para ejercitarse,
camerinos, servicio de sauna, etc..
- Finalmente se considera un área destinada a comercios multiusos donde se podrá

desarrollar comercios de menor escala como por ejemplo cabinas internet, bar/restaurant,
peluquería, farmacia entre otros.
65
-Recreación
Los usuarios de las áreas de recreación serán las siguientes:
Ares públicas o semi- públicas: Los usuarios de estas áreas serán los habitantes del
complejo habitacional y los habitantes de viviendas colindantes al complejo
Áreas semi privadas: Las áreas semi privadas serán de uso exclusivo para los habitantes
del conjunto habitacional
Espacios de recreación pública o semi pública
Teniendo en cuenta los proyectos analizados en el área de antecedentes del énfasis en las
páginas 37 y 46 del presente informe, se demuestran que existe un porcentaje del área del
terreno que es dedicada a la gradiente escalar del espacio público
Estos espacios destinados a la recreación pública ya sean de carácter público o semi público
serán utilizados como plazas (como los ejemplos previamente analizados) que darán un
aporte urbanístico al distrito de San Miguel
Los espacios de recreación Semi -Privada
Teniendo en cuenta el cuadro analizado en las pag. 64 del uso del tiempo libre del usuario
del complejo habitacional, se llega a la conclusión de que las áreas de recreación semi
privadas del conjunto habitacional deben de ser las siguientes. (Las áreas se subdividen por
exteriores e interiores)
Áreas exteriores
El complejo habitacional deberá tener áreas exteriores semi-privadas de uso exclusivo para
los residentes del complejo, las cuales permitan a los usuarios desarrollar actividades y
eventos privados que no podrían realizarse en sus unidades de vivienda debido a su
reducido espacio.
El 38.2 % de la población del sector económico analizado asiste a fiesta del tipo familiar
en su tiempo libre, el 36.5% asiste a actividades religiosas como bautizos y matrimonios y
el 25.7 % asiste a eventos pro fondos como polladas y parrilladas.
-Se plantearan áreas libres las cuales permitirán desarrollar estas acciones a los habitantes
del complejo habitacional. Estas áreas contaran con áreas como un espacio de comedor al
66
aire libre, una pérgola y parques interiores en las cuales las familias podrán reunirse en
los jardines del complejo y departir momentos
Estos áreas deportivas se plantean como áreas colectivas privadas exteriores con el fin de
que puedan servir a estimular las relacione sociales del los usuarios y satisfacer sus
necesidades de recreación ya que si estuviesen puestas el paquete de áreas públicas serían
de libre acceso para los habitantes del distrito lo cual generaría que no todos los habitantes
del complejo habitacional puedan usarlas.
-El arquitecto urbanista previamente anunciado Jan Gehl expone en su libro “La
humanización del espacio urbano” que para el desarrollo del concepto de vida de barrio se
necesita tener espacios en los cuales los infantes puedan jugar libre y seguramente. Es por
esta razón que se plantean un área libre de juegos para niños en este sector lo que
garantizará seguridad para que los infantes jueguen libremente
- En el planteamiento de estas áreas se puede incluir el diseño de una piscina la cual

servirá como centro de recreación de los habitantes del complejo en la temporada de
verano, ya que los usuarios de este sector económico no poseen casas de playa ni son
socios de clubes privados de veraneo.
Áreas interiores
Teniendo en cuenta el dato estadístico previamente anunciado en el cual se expone que un

gran número de habitantes del sector estudiado asiste a eventos colectivos en su tiempo
libre es necesario la creación de espacios techados de usos múltiples en los cuales se
puede realizar actividades como fiestas de quince años, bautizos, reuniones familiares, etc.
-Servicios
Se proyectarán espacios como Halles de ingreso en los edificios, cuartos de máquinas y
estacionamientos.
67
Conclusiones finales
Se concluye mediante el siguiente análisis que se deben tomar los datos dados por las
estadísticas y los estudios del usuario para la creación del programa arquitectónico,
ah esto se le añade las características y el criterio del autor teniendo en cuenta que se
quiere plantear un proyecto innovador que satisfaga las nuevas tendencias del usuario
actual.
Conclusiones determinación de usuario
Zona Usuarios total
Vivienda 1249 habitantes

347
Educación 56 niños
3 docentes
5 auxiliares
1 psicólogo
1 nutricionista
1 enfermera
1 secretaria
2 funcionarios de limpieza
69
Comercio
Los habitantes del complejo
Recreación
Los habitantes del complejo + hab. del
Público/ semi-público distrito
Semi privadas Los habitantes del complejo
Servicios Personal de limpieza y administración
68
Conclusiones determinación de ambientes
Listado de Ambientes
Zona Tipo N°
Viviendas
1 dormitorio 102 viviendas
2 dormitorios 90 viviendas
3 dormitorios 155 viviendas
Educación
Ambientes académicos
Aulas 3
Salones Multiusos o Sum 1
SSHH niños/as por sexo 3
SSHH minusválidos 1
Patio Común 1
Patio blando 1
Ambientes Generales
Dirección profesores 1
Recepción 1
Cocina-despensa 1
Lavandería 1
SH. Personal 1
Tópico 1
Archivo 1
Depósito Sala de máquinas 1
Comercio
Área de venta de alimentos ( autoservicio) 1
Panadería pastelería 1
Gimnasio 1
Áreas de comercio múltiple 20
Recreación
Publico/Semi público
Plazas 2
Semi – Privado
69
Espacio de recreación y congregación 5
Juegos para niños 2
Piscina 1
SS.HH. piscina + vestuarios 2
Sala de usos múltiples 1
Servicios
Vivienda
Estacionamientos +comercio
Halles de ingreso 2
Cuarto de máquinas 1/ cada bloque
70
(b) Determinación de aspectos cuantitativos y cualitativos
Vivienda
Determinación de los aspectos cuantitativos
El análisis del informe de la página 58, calcula los diferentes tipos de departamentos:
Tipo 1 1 Dormitorio 102 viviendas

Tipo 2 2 Dormitorios 90 viviendas
Tipo 3 3 Dormitorios 155 viviendas
57
El Arquitecto y profesor del curso de gestión inmobiliaria de la facultad de arquitectura
de la UPC, Luis Gurmendi Tovar, en una entrevista dada al autor el día 14 de junio del año
2011 expone que para saber el promedio de áreas por habitación en el distrito de San
Miguel se puede tomar como referencia el estudio de mercado inmobiliario que se hace en
el curso que el dicta y que es publicado por la universidad una vez culminado cada ciclo.
Este estudio se basa en el análisis de 10 proyectos de viviendas recientemente construidos

en los distritos de Lima. En él se presenta el promedio de áreas por habitación de los
proyectos inmobiliarios del presente año 2011.
58
El promedio de áreas por habitación en el distrito de San Miguel según este estudio es
de:
Dormitorio principal 13.7 m2

Baño Principal 3.8 m2
Dormitorio 2 10.2m2
Dormitorio 3 7.76m2
Baño 2 3.6m2
Cocina-lavandería 10.2 m2
Sala Comedor 22.0 m2
Terraza 5.1 m2
57
Entrevista hecha por el autor al Arq. Luis Gurmendi Junio 2011
58
Estudio del Mercado Inmobiliario 2011,
Facultada de arquitectura de la UPC.
71
Determinación de los aspectos cualitativos
A continuación se analizan las áreas de 3 módulos de vivienda de dos diferentes proyectos

de complejos habitacionales, con el fin de analizar los aspectos cualitativos y la
distribución de cada habitación en las unidades de vivienda.
Cabe recalcar que solo se tomara en cuenta los aspectos cualitativos de estos
proyectos, ya que el análisis cuantitativo de la vivienda ya fue justificado en la página
anterior
Módulos de vivienda 1 y 2
59
Piñar de San José 5-13
(Imagen que representa la fachada del conjunto)

Arquitectos: Arango Arquitectos
59
72
Modelo 1
El primer módulo de vivienda muestra un departamento de 105 m2 el cual presenta 4

dormitorios de área priva, un área social que funciona como Sala /Comedor y finalmente
en la área húmeda se ubica una cocina que no se encuentra integrada al espacio sociable y
dos baños.
Aspectos cuantitavivos
Aspectos cualitativos
Ambiente Actividad Interrelaciones Equipamientos

Sala comedor comer, y reunirse cocina y baño juego de comedor, juego de sala
Cocina cocinar comedor Cocina, refrigerador, lavadora, lavadero
Dormitorio principal dormir baño juego de cama, closets
Dormitorio 2 dormir baño juego de cama, closets
Baño 1 uso del inodoro y bañarse sala dormitorios inodoro, lavamanos, ducha
Baño dorm.
Principal. uso del inodoro y bañarse dormitorio principal inodoro, lavamanos, ducha
73
Módulo 2
El módulo está distribuido en 84m2 en los cuales se encuentran 3 dormitorios en el área

privada. En el área húmeda se encuentran dos baños y una cocina no integrada al área
sociable.

Cocina cocinar comedor Cocina, refrigerador, lavadora, lavadero
Baño dorm.
Principal. uso del inodoro y bañarse dormitorio principal inodoro, lavamanos, ducha
74
Módulo de vivienda 3
De ARCHITEKTEN CIE 60
(Imagen que representa la fachada del conjunto)

Arquitectos: De ARCHITEKTEN CIE
Ubicación: Almere, Holanda
Modelo 3
60
75
El módulo de 133m2 presenta el acceso totalmente desvinculado del área social, este acceso
de encuentra conectado con los 3 dormitorios del área privada y el baño principal. El área
social se encuentra desintegrada de las demás áreas del departamento presentando una
cocina del tipo kitchenette y un espacio abierto anexado a este espacio
Aspecto cuantitavivos

kitchenette cocinar comedor cocina, refrigerador, lavadora, lavadero
Terraza Fumar, tomar aire fresco sala comedor -
Depósito guardar muebles - -
76
Educación:
El análisis de los aspectos cuantitativos y cualitativos del establecimiento de educación
inicial son dados por la las Normas Técnicas para el diseño de locales escolares de
educación Básica regular de nivel Inicial del año 2006.
El cuadro expresa los aspectos cuantitativos y cualitativos para la tipología de la institución

a diseñar:
61
PROGRAMACIÓN ARQUITECTÓNICA NIVEL INICIAL CUNA C-U1

Ambientes académicos
Ambiente N° Área unit. Total m2 Índice de ocupación Observación
Sala de lactantes 1 50 50 2 m2 / niño Una cuna para cada niño
3 a 11 meses
Aulas niños de 1 a 2 2 56 112 2 m2 / niño Incluye 4 rincones de trabajo, armario, uso de comedor.
años y de 2 a 3 años Aula de exterior anexada. Cortinas opacas
Aulas exteriores 2 50 100 2m2/ niño Césped y/o poza de arena. Tobogán y otros
Piso blando
SUM 1 50 50 2m2/ niño Cerca a la sala de higienización, mesas y sillas
Sala de higienización 1 8 8 Bañeras y mesas para cambio de pañales
lactantes 4 m2/ lactantes Armarios para ropa de niños. Anexa a Sala de lactantes
SSHH lactantes 1 3 3 1 lavatorio, 1 inodoro. Incluso en sala de higienización
SSHH niños y niñas 2 12 24 4 m2 / niños 1 bañera, 1 lavatorio, 1 inodoro, y un urinario para cada 10
niños. Para lactantes, sólo bañeras y anexo a sala de higienización
Patio principal 1 112 112 2 m2 / niños Sólo para niños menores de 2 años
Ambientes Generales
Ambiente N° Área unit. Total m2 Índice de ocupación Observación
Dirección profesores 1 20 20 anexada a archivo, mesa de profesores y escritorios
Recepción 1 10 10
Archivo 1 6 6 Armarios, Estantes
Cocina /despensa 1 12 12 Anexada al SUM
Lavandería 1 6 6
Tópico 1 9 9 Una camilla
SSHH personal 1 8 8 1 inodoro, 2 lavatorios, 1 ducha, perchero y guardaropa
Depósito 1 6 6 Herramientas de mecánica y jardinería
61
77
Comercio
62
La arquitecta y urbanista Viviana Shigyo en una entrevista personal con el autor, indica
que la normativa peruana no exige un área mínima para área de comercio en los proyectos
de conjuntos residenciales, es por esta razón que ella indica que para la programación de
estas áreas se deben de tomar en consideración proyectos referenciales
A continuación se analizan 5 proyectos referenciales la determinación de sus aspectos

cuantitativos y cualitativos
Proyecto Referencial 1
63
119 VPP. En Sanchinarro, Madrid
(Imagen del conjunto residencial)
Ficha técnica
Arquitectos: Victor Olmos y Gloria Ochoa
Año: 2002
Total de viviendas: 119 viviendas
62
Entrevista personal con la arquitecta y urbanista Viviana Shigyo, Junio 2011
63
-Antonio Gimenes- Conchi Monzonís (2006)
4 Vivienda colectiva.
78
Aspecto cuantitavivos
Área construida: 16 492.54m2

Superficie del terreno: 4 375.4m2
Viviendas: 119 viviendas, divididas en:
11 viviendas de 1 dormitorios
Aproximación de número de gente que vive el complejo: 563 habitantes
Área comercial construida: 1 159.42m2
El área comercial construida representa el 26 % de la superficie del área del terreno y el

7% del área total construida.
Área promedio de unidad de comercio múltiple. 74 m2

Espacio de
comercio Lugar de venta Calle y complejo habitacional Muebles de exhibición de productos
Deposito Almacenamiento de mercadería Espacio de comercio Estantes de almacenamiento
79
64
40 V.P.O. en Régimen Especial en “Rio Seco”, Castellón de la plata
(Maqueta del proyecto)
Ficha técnica
Arquitectos: Enrique Fernández-Vivancos Gonzales

Ubicación: Castellón de la Plata, España
Año: 2005
Área construida: 6 836.10 m2

40 viviendas divididas en:
Área construida comercial: 482.84 m2
64
Antonio Gimenes- Conchi Monzonís (2006)
80
El área comercial construida representa el 31% de la superficie del área del terreno y
el 7% del área total construida.
Área promedio de unidad de comercio múltiple. 66.6 m2

Espacio de
comercio Lugar de venta Calle y complejo habitacional muebles de exhibición de productos
Proyecto referencial 3
65
75 V.P.O. de Régimen Especial en Alicante
Ficha técnica
Arquitectos: Jesús Roche Valls- Enric Morera i Esteve
Ubicación: Alicante España
Año: 2004
65
81

Superficie del terreno: 2971.3 m2
Las 80 viviendas presentan 3 dormitorios

Área comercial construida: 885.22m2

Espacio de
66
Closet, Patricio I Aso. S.L.
66
82
Ficha técnica
Arquitectos: Lluís Closet Vallés, Ignacio Patricio Anzoátegui
Año: 2005

Superficie del terreno: 7 914.0 m2
Área construida comercial: 1135.4 m2

Espacio de
83
67
Complejo residencial y espacio público “Els Quimics”
Ficha técnica
Año: 2005

Superficie del terreno 22 600.00 m2
Área construida comercial: 2 344.70
Área promedio de unidad de comercio múltiple. 234m2
67
84

Espacio de
-Aspectos cualitativos y cuantitativos de espacio de comercio necesarios según el

análisis de la pag. 66
-Panadería:
Según el libro “EL arte de proyectar Arquitectura” de Ernst Neufert, en su edición N° 15

del año 2006, publicado por la editorial Gustavo Gili. Expone que el área mínima para una
panadería pastelería debería de ser:
68
Aspectos cuantitativos:
-Sala de hornos: 180 m2

-Almacén: 14 m2
-Cámara frigorífica: 16.8 m2
-Pastelería: 19.5 m2
-Cámara húmeda: 14 m2
-Almacén de productos acabados: 32 m2
-Oficina: 10.8
-Área de ventas: 22 m2
-SS.HH. 3.2 m2
Total: 312 m2
68
Ernst Neufert. Edición N°15,2006
El Arte de proyectar arquitectura. Editorial Gustavo Gili. Madrid
85
Aspectos cualitativos:
-Sala de hornos:
Clima cálido y húmedo
Equipamiento:
Mesa de aditivos, mesas de trabajo, lavamanos, aparato de partición (Trituradora), horno.
-Almacén:
Equipamiento: estantes
-Pastelería:
Clima: fresco
Equipamiento:
Mesa de trabajo
-Cámara húmeda:
Fregadero con escurridor
-Almacén de productos acabados
Estanterías
-Cámara frigorífica:
Estantería
Oficina:
Escritorio
S.S.H.H.
Inodoro, lavamanos
Área de ventas
Counter de atención, y estantes
86
Gimnasio.
Área de máquinas
El libro titulado “El arte de proyectar Arquitectura” del arquitecto Ernst Neufert en el cual
se dan y se analizan las áreas y medidas de diferentes espacios arquitectónicos y mobiliario
dice que el área mínima para un espacio de área de máquina de un gimnasio proyectado
para un número de 40 a 45 personas es de 200 m2. Esta propuesta se da mediante la previa
medida de las longitudes de los aparatos de ejercicios que son comunes en los gimnasios.
69
(Imagen que muestra el espacio de 200 m2 que plantea el libro)
Análisis cualitativo:
El área debe ser un espacio libre de preferencia rodeado por espejos.
Área de vestuarios, baños, sauna, y recepción.
El mismo libro indica que es necesario complementar el programa de las instalaciones

deportivas con un área de sauna la cual debe de incluir un área de sauna seca y otro
húmedo. El área de sauna debe de estar adosado a los baños y se puede incluir un área de
sala de masajes.
A continuación se presenta un imagen que representa las longitudes y área de un espacio de

sauna que incluye baños, área de masajes, y área de recepción para 30 personas.
69
87
70
-Análisis cuantitativo:
Vestuario hombres para (15 personas)
Sala de descanso: 15 m2
Sauna: 15 m2
Sala de enfriamiento: 17 m2
SS.HH.: 7.03 m2
Vestuarios: 12.5 m2
Vestuario Mujeres (15 personas)
Sala de descanso: 15 m2
Sauna: 15 m2
Sala de enfriamiento: 17m2
SS.HH.: 7.03 m2
Vestuarios: 12.5 m2
Hall de entrada: 21.8 m2
Sala de masajes: 7.1 m2
70
88
-Análisis cuantitativo:
-Sala de descanso: capacidad para 5 camillas
-Sauna: espacio recubierto de madera oscura, se necesita un aislamiento térmico en el

espacio, la altura no debe ser mayor a 2.5 m del espacio,
El libro expone las normas finlandesas del posicionamiento del equipamiento llamado
literas adentro del espacio:
71
Sala de enfriamiento: Se puede poner duchas con agua fría, o también mobiliario para
sentarse
-Hall de entrada: Mostrador de recepción y asientos de espera
-Sala de masajes: Camilla y estantes
Conclusión:
Se concluye que teniendo en cuenta que el carácter del gimnasio será de orden vecinal se
proyectará un gimnasio con capacidad para 100 personas, esto quiere decir que el área
deberá de ser de 1202 m2
71
89
Auto servicio:
El libro titulado “El arte de proyectar Arquitectura” del arquitecto Ernst Neufert expone las
medidas necesarias para los comercios de venta de alimentos. Teniendo las características
analizadas anteriormente sobre el comportamiento de compra del usuario del proyecto se
estipula que se deberá programar un área de comercio de viviendas del tipo Auto servicio
con un área de venta entre de 400 m2 a 700 m2 que abastécesela con los productos de
primera necesidad a los usuarios del complejo.
A continuación se presentan las áreas mínimas para este tipo de comercio:
72
72
90
Características cuantitativas
Ambientes m2
Auto servicio 1190.1
Área de ventas 699
Lockers 14
S.S.H.H. Discapacitados 5.6
Almacén 110.3
Área de descarga 70.5
Cuarto de máquinas 11.2
Cámara frigorífica 10.8
Cuarto de recolección de
basura 6
Oficina 26.2
Cuarto personal 18.1
S.S.H.H. Hombres Personal 18.3
S.S.H.H. Mujeres personal 16.2
Área de Lockers personal 27.3
Características cualitativas
(Equipamientos)
Área de venta: estantes, congeladores, cajas de pago, y carros de compra
Almacén: estantes
Oficina: escritorio
Cuarto de personal: mesa con sillas
Vestuarios: Casilleros para guardar ropa
Baños: inodoro y lavamanos
Maquinas de frio: recubrimiento térmico
Se llega a la conclusión que el proyecto deberá tener el 23% del área del terreno
destinado a áreas de comercio, según se haya como promedio de áreas de comercio en
los proyectos referenciales analizados.
Esta área sería de 4293.1 m2, y deberá contar con los siguientes ambientes estipulados de
acuerdo al estudio de mercado realizado:
- Área de venta de comidas( autoservicio + panadería / panadería) : 1190 m2

- Gimnasio: 1202 m2
- Área de comercio múltiple:(bar /restaurant, cabinas de de internet, peluquería, etc.)
1901.4m2
91
Recreación
A continuación se analizan proyectos referenciales para la determinación de los aspectos

cuantitativos y cualitativos en las áreas de recreación pública o semi pública, y semi
privadas
Espacios de recreación pública o semi pública
A continuación se analizan los aspectos cuantitativos y cualitativos de un área semi-pública

de un proyecto referencial.
73
Ficha técnica
Año: 2005

Área destinada al espacio semi-público: 33.90 m2

El área representa el 15 % del área del terreno
El área muestra el carácter semi-público que el proyecto urbanamente planteó en resolver.
73
92
Esta área se distingue de los espacios semi-privados exteriores del proyecto mediante el
diseño del espacio que cuenta con un desnivel lo cual marca la diferencia entre público lo
semi-público del espacio o lo “In between” y lo semi-privado. Además de esta
característica el espacio presenta un gran hito central y se encuentra pavimentado.
Este espacio finalmente termina por cumplir su objetivo principal que es el ser un espacio
intermedio entre lo público de la calle o el barrio y lo privado de las unidades de vivienda.
A continuación se representa una vista en planta del proyecto en la cual se distingue el área:
(Planta donde se destaca el área de espacio público)

Área
pavimentada recreación, lectura, social, espaciamiento Calle Mobiliario urbano
*teniendo en cuenta este proyecto, se concluye que se deberá de tener el

21% del área del terreno destinado a las áreas públicas, semi públicas
93
Espacios de recreación semi privadas exteriores
A continuación se analizan los aspectos cualitativos y cuantitativos de diferentes áreas de

recreación semi- privada en diferentes proyectos referenciales.
74
“Plaza Central”, Las tablas Madrid
Ficha técnica
Arquitectos: Martha Maíz Apellanis y Enrique Herrada Romero
Año: 2005

Área semi-privada exterior: 5596.6 m2, lo cual representa el 36 % de la superficie del

terreno
74
94
La imagen muestra la planta baja del complejo en la cual el área semi-privadas del conjunto
residencial se encuentra en el centro de las edificaciones. El área cuenta con una piscina
para mayores y otra para infantes, áreas verdes y un área de juegos para niños
Piscina adultos: 417.4 m2
Piscina niños: 52.4 m2
Área de juegos para infantes: 288.2m2
Área de máquinas piscina

Piscinas Nadar, recrearse Vestidores Escaleras de piscina
Área de juego de niños Juego Vivienda juegos infantiles
Área verde Pasear, jugar, recrearse Vivienda arbustivas
Pasear, leer, jugar,
Área pavimentada recrearse Vivienda Bancas ,mobiliario urbano
95
75
119 VPP. En Sanchinarro, Madrid
Ficha técnica
Arquitectos: Victor Olmos y Gloria Ochoa
Año: 2002

Superficie del terreno: 4375.4m2

terreno
75
96
La imagen muestra el área semi-privada del complejo, esta área está compuesta
mayoritariamente por jardines y cercada por un área de concreto la cual presenta mobiliario
urbano.

97
76
Ficha técnica
Año: 2004

terreno
76
98
En la imagen se aprecia la planta baja del proyecto la cual presenta el área semi-privada
exterior. Esta área se encuentra recubierta por concreto y presenta un área de juegos para
infantes de 61m2. El espacio presenta arbustivas que acompañan al mobiliario urbano del
espacio

99
77
Ficha técnica
Año: 2005

Área semi- privada exterior: 3838.88m2, lo cual representa el 48 % de la superficie del

terreno
77
100
La planta muestra con color rojo el área semi- privada exterior del complejo habitacional la
cual se compone de:
Piscina para adultos de 303 m2
Piscina de de niños de 64 m2
Un área verde de 1529.29m2
Un área de pavimento de concreto de 2009.00 m2
Juego de infantes 57.8 m2

Piscinas Nadar, recrearse Vestidores Escaleras de piscina
101
78
Ficha técnica
Año: 2005

Área semi-privada exterior 7182.1m2, lo cual representa el 32 % de la superficie del

terreno
El área semi-privada exterior del complejo se compone de dos áreas de 3591.1 m2 las
cuales complementan los volúmenes de viviendas que presentan forma de letra C. Estas
áreas presentan en totalidad área verde y un espacio delimitado para juegos de infantes de
53.4 m2 cada uno.
En la siguiente planta del conjunto se marca el área semi-privada exterior del conjunto
78
102
(Área publico privada exterior del conjunto)

103
Conclusión
Piscina y vestuarios.
Teniendo en cuenta los proyectos analizados se considera que el área de piscina para
adultos será de 184 m2, un área de servicios higiénicos y vestuarios complementarios a la
piscina de 56 m2 y el cuarto de máquinas de la piscina deberá de ser de 59 m2
Área de juego de infantes
Teniendo en cuenta el análisis de los proyectos referenciales se llega a la conclusión que el

área de juego para infantes deberá de ser de 454 m2 de acuerdo al promedio de las áreas
analizadas.
-Áreas colectivas o de congregación
Se denomina áreas colectivas o de congregación a las zonas del proyecto tales como
pérgolas y plazas interiores estas áreas tendrán un área general de 4944 m2
104
-Espacios de recreación semi privadas interiores y espacios de servicios
A continuación se analizan los aspectos cualitativos y cuantitativos de diferentes áreas de
recreación semi- privada interior en diferentes proyectos referenciales.
79

Ficha técnica
Año: 2004

Total de áreas semi-privadas interiores: 823.51 m2

El área representa el 6.2 % del área total construida y el 27.7% del área de superficie del
terreno
Estas áreas están compuestas por:

-Sala de usos múltiples de 79 m2,
-3 Halles de ingreso de 126.2 m2 de área de total
-Cuartos de máquinas y servicios de 618.3 m2
79
105
(Áreas comunes interiores privadas)

Sala de usos múltiples reuniones, fiestas, conferencias, etc. Hall de ingreso Sillas, mesas, etc.
Hall de ingreso administración de los edificios Vivienda y esp. Colectivos priva. mostrador, silla de escritorio
Cuartos de maquinas almacenar electricidad, agua, etc. Hall de ingreso maquinas, bombas, etc.
Servicios almacenar basura, acumular mobiliario Salida auxiliar del complejo ---------
106
80
Ficha técnica
Año: 2005

Total de áreas semi-privadas interiores: 581 m2

El área representa el 1.33 % del área total construida y el 7.3 % del área de la superficie del
terreno
Las áreas semi-privadas interiores del conjunto se subdividen en:
Parque infantil: 40 m2
Zona deportiva: 116.3 m2
Sala de usos múltiples: 128.89 m2
Hall de ingreso 1: 66.3 m2
Hall de ingreso 2: 60 m2
Cuartos de máquinas y servicios: 170 m2
En la siguiente planta se marcan estas áreas
80
107
(Áreas comunes interiores privadas)

Sala de usos múltiples reuniones, fiestas, conferencias, etc. Hall de ingreso Sillas, mesas, etc.
Hall de ingreso administración de los edificios Vivienda y esp. Colectivos priva. mostrador, silla de escritorio
Cuartos de maquinas almacenar electricidad, agua, etc. Hall de ingreso maquinas, bombas, etc.
Servicios almacenar basura, acumular mobiliario Salida auxiliar del complejo ---------
Parque infantil juegos y recreación Vivienda Juegos infantiles
Zona deportiva ejercicios físicos Hall de ingreso maquinas físicas
Conclusión:
Teniendo en cuenta los proyectos referenciales se llega a la conclusión que se deberá de

tener un área de usos múltiples de 395 m2 que podrá ser utilizado a disposición de los 1249
habitantes.
De igual modo se consideran dos Halles de ingreso al complejo. El principal con un área de
256.1 m2 y el secundario con 131 m2
108
Servicios
Teniendo en cuenta los proyectos referenciales anteriores se llega la conclusión que se

deberá contar un área de cuarto de maquinas por bloque, cada uno tendrá un promedio de 8
m2
-Estacionamientos
Estacionamientos de vivienda
La normativa del distrito de San Miguel exige 1 estacionamiento por cada 3 viviendas
(Normativa del terreno, en expediente urbano del informe).El número de viviendas es de
347, por lo que se debería de proyectar 116 estacionamientos.
Teniendo en cuenta el factor actual de incremento en la economía nacional se proyectara 1

estacionamiento para cada unidad de vivienda es decir 347 estacionamientos. Finalmente se
adicionaran otros 69 estacionamientos puesto que el proyecto cuenta con departamentos de 3
dormitorios los cuales se proyectan para un total de 5 personas.
El número total de estacionamientos de vivienda se concluye en 416 estacionamientos
Estacionamientos de comercio
El anexo N° 3, del resumen de zonificación comercial del Municipio de San Miguel informa que se
deberá tener 1 estacionamiento por cada 50 m2 de área
El área de comercio será de 4293.1m2, por lo tanto se deberá tener 86 estacionamientos

destinados al área comercial. Pero teniendo en cuenta de que el Auto Servicio y el
Gimnasio serán de carácter vecinal, se agregaran 38 estacionamientos, danto un total de
148 estacionamientos comerciales
109
Conclusión: Programa Arquitectónico
110
D. TERRENO
(a) Determinación del terreno
En la manzana conformada por la cuadra 26 de la Av. La Paz, y cuadra 26 de la Av.

Costanera, la calle San Martin y la calle 2 de mayo se encuentran un área de diversos lotes
los cuales vistos en conjunto presentan las características óptimas para e l desarrollo de un
proyecto de esta envergadura.
(imagén satelital del terreno fuente googleearth) 81
La elección de este conjunto de terrenos tuvo como criterio las siguientes condicionantes.
-Los terrenos presenta gran área, este factor es primordial puesto que para desarrollar un
proyecto de esta envergadura es necesario tener un terreno de área extensa y que es poco
común de encontrar en el área urbana de la ciudad
- El 9 0 % del grupo de terrenos no presenta edificaciones estables en su área ya que su uso

actual es el de paradero de buses, corralones, lugar de limpieza de pollos y de fabrica de
candados por lo cual las edificaciones que existen en los lotes no presentan construcciones
consolidadas. El otro 10 % representa a una hilera de casas de 2 pisos.
- El área se encuentra inmersa en un punto de la ciudad en donde los alrededores se

encuentran consolidados por edificaciones
81
Google earth. 01/19/2010
Imagen satelital.
111
-El área presenta un futuro plan municipal que hará una alameda malecón en la Av.
Costanera. Este factor que hace que le terreno se vuelva más atractivo para el planteamiento
de complejo un habitacional.
- El terreno presenta una visual directa al mar, lo cual lo hace atractivo para planteamiento
de vivienda
-El área presenta dos frentes, uno a la Av. costanera y el otro a la Av. La Paz. Esta última
presenta el carácter idóneo para proyectar las áreas de comercio que el proyecto solicita.
- El terreno se ubica en el distrito de San Miguel, distrito en el cual existe un déficit de

vivienda, como se menciona en el tema de justificaciones sociales del presente informe
(pag.9)
B. Expediente urbano y/o paisajístico
-Introducción del Área
Distritito de San Miguel
El distrito de San Miguel es unos de los 43 distritos de la Provincia de Lima, capital de la

república del Perú. El distrito limita al noreste con el Cercado de Lima, al este con los
distritos de Magdalena del Mar y Pueblo Libre, al sur con el océano Pacífico y al oeste con
la Provincia Constitucional del Callao.
La ubicación del distrito situada al oeste de Lima la convierte en un nexo entre los distritos
del sur de la ciudad como el puerto y terminal marítimo del callao y el aeropuerto
Internacional Jorge Chávez
Es distrito es un área prioritariamente residencial, popular por su vida de barrio que se

desarrolla entre sus calles. El distrito cuenta con un importante núcleo comercial
metropolitano situado en la Av. La marina llamado Plaza San Miguel. Los principales ejes
comerciales del distrito se dan en los ejes viales de mayor jerarquía como la Av. La marina,
avenida Universitaria y la avenida Elmer Faucett.
El distrito cuenta con una superficie total de 10,72 km², con una población censada en el
año 2007 de 129.107 hab. Y una densidad de 12.043,56 hab/km².
112
Plano de zonificación el distrito
(La zonificación exacta del lote se presenta más adelante en el informe)
82
82
Zonificación del distrito de San Miguel, Junio 2011
http://www.munisanmiguel.gob.pe/
113
-Antecedentes históricos del terreno
1960
En la década de 1960 el arquitecto Ernesto Aramburú Menacha propuso la creación de un
conjunto de equipamientos y malecones en el circuito de playas Limeño denominado
“Costa Verde”, con el fin de dejar que la ciudad le diera la espalda al mar Limeño. El tramo
de las áreas de Magdalena del Mar, San Miguel y el Callao no fue proyectado ni ejecutado
y fue utilizado como un área donde se aglomero el desmonte que se extrajo de la
construcción del la Vía Expresa y del mismo modo se ubico el colector de desagüe de la
costa verde. Lo que creo que el área se dañe paisajísticamente y que la playa dañe su
ecosistema. 83
2010
El miércoles 3 de marzo del año 2010 el alcalde actual del distrito de San Miguel, Salvador
Heresi, inauguró el nuevo tramo vial del circuito vial colindante a su distrito. Esta área
parte desde el acceso a la Av. Bertolotto, y llega hasta el acceso a la Av. Rafael Escardó. El
nuevo trecho de 3km de longitud y de cuatro carriles de vehículos permite la animación
continua de la zona y de esta forma se preserva el alto potencial paisajístico de esta parte
del borde marítimo Limeño. El alcalde en la inauguración de la vía informo que la
creación de esta vía tiene como base la reactivación de los lotes colindantes con frente
marino, es decir, promover proyectos inmobiliarios en las zonas con el fin de generar
desarrollo para el distrito.
Imagen que muestra el nuevo tramo construido en la costa verde (Fuente. Diario El comercio 4 de marzo del
año 2010)
83
Rivas Bruno, 4 de Marzo del año 2010
Desfogue vial en la Costa Verde: abren al tránsito un nuevo tramo de 2 kilómetros
Diario El Comercio Perú
114
Correlativamente con estas obras se logro cambiar el colector de la costanera trasladándolo
al nuevo Proyecto interceptor norte ubicado en el distrito de Ventanilla. Esta acción generó
que en la Av. Costanera dejara de percibe el mal olor producido por el colector y que con
esto la calidad paisajística del área se restablezca haciendo que el lugar se vuelva en un
lugar privilegiado para la vivienda debido a su borde con el océano pacifico. 84
(Imágenes de los procesos de cambio del colector de la costanera)
Actualmente en el año 2011 la municipalidad sigue trabajando en los planes de reactivación

del área. Estos planes se caracterizan en la creación de una gran alameda en la Av.
Costanera la cual contara con jardines, mobiliario urbano, juegos para niños y piletas. 85
(Imágenes del proyecto de Alameda en la Av. costanera)
84
Municipalidad de San miguel, 2010
http://www.munisanmiguel.gob.pe
85
ALAMEDA SAN MIGUEL, 2011
Municipalidad de San Miguel. http://www.munisanmiguel.gob.pe
115
- Plano de ubicación del terreno
El terreno se ubica en la cuadra 2600 de La Av. Costanera, y de igual forma la parte

posterior de los lotes se ubican en la cuadra 2600 de la Av. La paz.
86
86
Fuente: Google maps . Julio 2011
www.googlempas.com
Zonificación del distrito de San Miguel, Junio 2011
http://www.munisanmiguel.gob.pe/
116
- Usos de suelo del área
A continuación se presenta un plano de usos de suelo del área.
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117
Dimensiones del terreno
A continuación se representa las dimensiones del terreno en el que se emplazaría el

proyecto con sus dimensiones
Área de 2264.8 m2
137,7
AV. LA PAZ
90
°
90
Ca. Dos de Mayo

Ca. San Martin de Porres
157,18
171,52
137,7
°
96
84
°
138,47
NERA
AV. COSTA
118
-Plano de alturas del área y entorno
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1 piso
2 pisos
3 pisos
4 pisos
119
Análisis topográfico
A continuación se presenta un plano del área del terreno donde se aprecia el nivel de las
cuatro esquinas del terreno. Este plano fue solicitado por el autor al Centro Geofísico
Nacional de la república peruana.
120
Dados los siguientes puntos de nivel del terreno se procede a graficar los cortes del terreno
B
AV. LA PAZ
D D
Ca. Dos de Mayo

Ca. San Martin de Porres
C C
ERA
AV. COSTAN
A
CORTE A-A
0,1
CORTE B-B
0,2
121
CORTE C-C
0,1
CORTE D-D
0,2
122
- Análisis vial y Posicionamiento de las áreas representativas del distrito
El lote donde se planteará el proyecto se encuentra delimitado por la Av. La Paz y la Av.
Costanera.
La Av. La Paz
Corte
123
La Av. La Paz es un eje vial que interconecta directamente el terreno con la provincia
constitucional del Callao, del mismo modo este eje se intercepta con el fin de La Av.
Universitaria, eje vehicular de gran jerarquía en Lima metropolitana que conecta el área
noreste con el área oeste de la ciudad. La Av. Paz se conecta también con la Av., Brasil, La
Av. Salaverry y la Av. El Ejecito, la cual conecta a los distritos de Miraflores, Barranco y
Chorrillos.
(Imagen tomada por el autor de la cuadra 24 de la Av. La paz)
Dadas las siguientes condiciones se llega a la conclusión que el ingreso principal del
conjunto habitacional a emplazar de vera de ser por esta vía debido a su importante
jerarquía
La Av. Costanera
Corte
La Av. Costanera representa una vía de menor jerarquía que la Av. La Paz, esto se da
debido los proyectos que se están dando como se menciona en el informe en el cual se
124
pretende construir parques y alamedas en el borde oeste de la vía, con el fin continuar el
tratamiento que tienen los distritos de Magdalena del Mar, San Miguel, Miraflores y
Barranco con su malecones. Estos hechos hacen que la vía repotencie su carácter vecinal.
(Imagen tomada por el autor de la cuadra 26 de la Av. La paz)
La Av. Costanera se conecta directamente con la vía del circuito de playa llamada Costa
Verde. Esta vía de carácter “expresa” interconecta el distrito de San Miguel con el distrito
sur oeste de Chorrillos.
Dadas las siguientes condiciones se llega a la conclusión de que el complejo

habitacional no deberá tener ningún ingreso vehicular por esta vía, ya que los planes
para esta vía son de convertirse en una alameda ( como se expuso anteriormente en
área de antecedentes del terreno) la cual necesitara un tránsito de vehículos moderado
El Terreno de igual forma se encuentra a diez cuadras de la Av. La Marina. Esta Vía de alta
jerarquía en la ciudad es un nexo entre el noroeste de la ciudad con el sureste puesto a que
se une con Av. Javier Prado.
Finalmente el lote se encuentre a 2.5 Km aprox. del centro comercial Plaza, San Miguel.
Este Centro Comercial representa uno de los centros de comercio más grandes en Lima
Metropolitana. Del mismo modo el terreno también se encuentra a poca distancia del
Parque zoológico de la ciudad llamado “Parque de las leyendas”
125
Análisis de cómo se accede al terreno desde otros distritos
El siguiente cuadro muestras las vías por las cuales se puede llegar vehicularmente al
distrito desde los distritos de lima que tienen mayor proximidad.
Distritos aledaños Vías

Callao Av. Costanera, Av. La Paz
Magdalena del Mar Av. LA Paz
Carmen de la legua Av. Universitaria
Miraflores Av. el Ejecito
San Isidro Av. el Ejecito
Barranco Costa Verde
Chorrillos Costa Verde
Centro De Lima Av. Venezuela- Av. Universitaria
La Molina Av. Javier Prado- Av. Salaverry
Villa el salvador Panamericana Sur-Huaylas-Costa verde
Lince Av. Salaverry
Jesús María Av. Brasil
87
87
Google maps. Julio 2011
Googlemaps.com
126
Análisis de flujos vehiculares para el terreno
Teniendo en cuenta el análisis de las vías que bordean el terreno se llega a la conclusión
que el flujo vehicular q del complejo habitacional deberá ser por la Calle San Martin y la
Calle 2 de mayo debido a que presenta un tránsito menor a que el de la Av. Costanera y el
de la Av. La Paz.
127
Análisis de flujos peatonales para el terreno
Teniendo en cuenta el análisis de las vías que bordean al terreno se llega a la conclusión
que se deberá tener dos ingresos al terreno. El primero y principal de vera de ser en al Av.
la Paz puesto a que es la vía que presenta mayor jerarquía, el siguiente acceso deberá de ser
en el lado e la Av. costanera y permitirá el acceso del los habitantes del complejo a la
nueva alameda que el municipio de San miguel tiene proyectado construir y que se explica
en el informe.
128
-Análisis de Olores
Según como se expone en el informe el colector de la costa verde que propiciaba malos
olores fue movido y cambiado a ventanilla. Esta operación hizo que se cese los malos
olores del área y de la Av. Costanera en particular
-Levantamiento Fotográfico y características de las construcciones
-Levantamiento fotográfico de las edificaciones en la Manzana a intervenir colindante con

la Av. La Paz.
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129
Como se aprecia en las imágenes la manzana muestra una gran longitud de muros ciegos,
esto se da debido al uso actual de los lotes que funcionan como fabrica de candados y
depósito de buses.
Se llega a la conclusión que los grandes lotes las fachadas ciegas y las características
constructivas de las edificaciones de este lado de la manzana son un condicionante
para el emplazar el proyecto en este lugar puesto a que el terreno se muestra propicio
-Levantamiento fotográfico de las edificaciones opuestas al terreno en La Av. La Paz
130
Las edificaciones opuestas al terreno muestran una morfología urbana distianta a la de la
manzana a intervenir, en esta se aprecia un edificio de viviedas de cuatro niveles seguido
por unidades de vivienda de dos niveles, talleres de mecánica y edificios de indunstrias que
presentan fachadas en la via.
Se llega a la conclusión que el frente opuesto a la manzana presenta edificaciones ya

consolidadas en las cuales se aprecian casas de vivienda y empresas de características
construcciones estables. Es por esta razón que el proyecto se hace idóneo para esta
ubicación ya que el proyecto haría que el área se siga consolidando,
131
la Calle San Martin
Las edificaciones de la manzana a intervenir colindante con la calle San Martin muestran de
igual modo una gran línea de muros ciegos y grandes portones de ingreso a los lotes
Se llega a la conclusión que este lado de la manzana no presenta edificaciones de de

características constructivas estables, es por esta razón que este lado de la manzana
representa un condicionante más que hace que el proyecto se emplace en esta área
132
-Levantamiento fotográfico de las edificaciones opuestas al terreno en La Calle San
Martin
Las edificaciones opuestas al terreno en la calle San Martin están compuestas por las
edificaciones de muro ciego como la fachada del centro educación primaria y el
Lubricentro, sin embargo las fachadas de las viviendas si presentan vanos al exterior pero
su volumetría es rígida.
Se llega a la conclusión que las edificaciones colindantes al lado de la manzana

muestran características constructivas diferentes y estables. El emplazamiento del
133
proyecto en área construirá a que urbanamente estas construcciones se beneficien y
no se perjudiquen como sucede actualmente

la Av. Costanera
La vía se compone por extensos muros ciegos acompañados de grandes portones de ingreso
a los lotes. Actualmente queda la fachada de lo que fue hace unos años un restaurante que
134
fue demolido en su interior para un futuro proyecto de viviendas a proyectarse en el 2013,
según lo informa la empresa Ay G contratistas, propietaria del lote.
Se llega a la conclusión de que las edificaciones muestran características constructivas

no muy estables, es decir las construcciones actuales no muestran edificaciones
consolidadas puesto a que el uso es de depósitos, galpones o matadero de pollos. Esta
razón hace que factible el emplazamiento del terreno en esta zona.
-Levantamiento fotográfico del lado opuesto a la manzana en la Av. Costanera
El lado opuesto a la manzana a intervenir tiene al mar como frente. Esta área será
futuramente intervenida por la municipalidad convirtiéndola en una gran alameda con
jardines.
Se llega a la conclusión que de acuerdo a las imágenes el terreno presenta una gran
ventaja puesto a cuenta con una espectacular paisaje el cual es propicio de ser a
135
provechado con fines de vivienda, este hecho favorece a la posibilidad de que el
terreno se emplace en esta área
-Levantamiento fotográfico de las edificaciones en la manzana que nos e intervendrán en la

Calle Dos de Mayo
136
137
Las edificaciones de la manzana colindante a la Av. dos de mayo son edificaciones de
vivienda de dos pisos mayoritariamente- (Por acepción de un lote que presenta una
edificación de 4 niveles.) Estas unidades de vivienda presentan áreas de cocheras en sus
fachadas y sus vanos se proyectan hacia la calle en sus segundos niveles.
Se llega a la conclusión de incluir estos lotes al área del terreno debido a que al ser
lotes con edificaciones de pisos menores se hace factible la adición. Esto se da con la
finalidad de obtener un área de terreno de mayores cualidades
-Levantamiento fotográfico de las edificaciones opuestas al terreno en La Calle dos de

Mayo
138
Los lotes colindantes al terreno en la calle dos de Mayo corresponden a unidades de
vivienda de dos niveles que presentan la misma fachada. Su fachada se compone por el área
de estacionamiento en el primer nivel y en el segundo nivel se proyectan vanos que dan
hacía la calle
Se llega a la conclusión que las edificaciones referidas no se verán afectadas por la

construcción del complejo habitacional, ya que al ser de 2 niveles de altura no se
densificara la calle
139
- Normativa del terreno.
88
La Normativa del terreno elegido para el emplazamiento del complejo habitacional fue
dado por la Arq. Ana Victoria Días, Jefa del área de obras de la municipalidad de San
Miguel el día 9 de junio del año 2011. En el expone lo siguiente.
1 cada 3 viviendas
Estacionamientos como mínimo
Área libre mínima 30%
Retiros Av. La PAZ 5 metros
Retiros Av. Costanera 5 metros
Retiros calle San Martín 3 metros
Retiros calle 2 de mayo 3 metros
Teniendo en cuenta que la zonificación del terreno es mixta (densidad alta y densidad
media) se permitirá que las edificaciones colindantes a la Av. Costanera tengan hasta
15 pisos, y las edificaciones colindantes a la Av. La paz tengan como máximo 8 pisos,
de este modo las edificaciones ubicadas en el medio deberán de tener alturas menores a
15 pisos y mayores a 8 pisos como máximo.
Plano de zonificación del lote donde se aprecia la zonificación mixta
*Según la última actualización del plan maestro de la costa verde elaborado en

el mes de agosto del año 2007, el terreno no entra en las normativas del plan
maestro puesto a que no se encuentra en el acantilado.
88
Arq. Ana Victoria Días, Jefa del área de obras de la municipalidad de San Miguel .9 de junio del año 2011.
Entrevista personal con el autor.
140
Características climatológicas del terreno 89
Temperatura
La zona se define como un desierto desecado subtropical y presenta un clima árido, semi –
cálido húmedo y deficiente en lluvias, con una bio – temperatura media mensual alta
durante los meses de enero y febrero de 28°C y una temperatura media mensual baja
durante los meses de julio y agosto de 12°C.
Humedad
El porcentaje de la humedad diaria se presenta de la siguiente manera, el más alto
porcentaje de humedad relativa se presenta a las 7:00 horas alcanzando un 95%, a las 13:00
horas varía entre un 80% y un 88% y a las 19:00 horas se promedia entre 86% y 91%.
El promedio de la humedad relativa anual es de 85 y 99%
Vientos
El sentido de los vientos es del Suroeste al noreste. Estos vientos se presentan débiles por
las mañanas, moderado por las tardes y se convierten en vientos fuertes durante la noche.
La velocidad promedio de los vientos es de 3 M/S
Precipitaciones
Las precipitaciones son casi nulas en el área, a causa del elevado porcentaje de humedad de
la zona.
Asoleamiento
El sol sale del este y se oculta en oeste en los meses de noviembre a abril, de mayo a
octubre no hay asolamiento en el área a causa de la densa nubosidad.
89
Senamhi Perú. Junio 2011-06-01
www.senamhi.gob.pe
141
Dadas estas condicionantes de clima y asoleamiento se llega a la siguiente conclusión:
Las edificaciones deberán de estar proyectadas hacia el sur oeste con el fin de que no
reciban el sol directamente en los meses de verano, los vientos en el área son débiles de
esta forma este condicionante no afecta al diseño de la edificación, del mismo modo el
lugar al no presentar precipitaciones no se tendrá que tener un diseño especifico en la
edificación debido a este condicionante.
142
143
C. Conclusión parcial: Condicionantes que plantea el emplazamiento
- Se concluye que mediante las características del terreno es necesario las áreas de
comercio y espacios públicos y semi públicos en el lado del terreno que limita a la Av. La
Paz.
- Se concluye que el área de la institución educativa del tipo “Cuna” que presentará el
Complejo Habitacional deberá de estar ubicado en el lado del terreno colindante con la Av.
La paz puesto a que la vía representa mayor jerarquía comercial
A. continuación se plasman las condicionantes que plantea el terreno en planta
144
E. CAPÍTULO 4: Criterios de Diseño
(a) Aspectos formales
-Se concluye que el diseño formal del proyecto deberá contemplar la gradiente o
jerarquización del espacio público que el proyecto plantea desarrollar en su énfasis.
Es por esta razón que estos espacios deberán de estar inmersos en el desarrollo de
planteamiento de la forma del proyecto .Estos espacios deberán de tener características
polivalentes. (Pág.6, 7)
-Se concluye que el proyecto deberá de tener una tipología de varios bloques. (pág.36)
- El área semi pública deberá de estar a otro nivel superior que el de la calle para que
obtenga su carácter en la gradiente escalar del espacio público (se diferencia del área
pública pag.39.)
(b)Aspectos funcionales
-Las áreas semi privadas del conjunto deberán estar inmersas como vanos en la volumetría
de los bloques. Esto integrara el exterior con el interior del complejo habitacional y le dará
jerarquía a estos espacios en la gradiente escalar de los espacios públicos. (pag.44, 45)
- El área semi-pública deberá estar ubicada a lado de la vía con mayor jerarquización (Av.
La Paz (pag.39)
- Las áreas públicas y semi públicas del proyecto deberá de estar ubicadas en el primer
nivel y deberán ser de fácil acceso para el público que habita en el conjunto y el que no.
(pág. 40, 43)
-Los espacios públicos y semipúblicos deberán de estar diseñados con el fin de que sirvan
de espacios intermedios entre la ciudad y el complejo. (Pag.46)
-Las áreas de comercio de mayor jerarquía deberán de ubicarse en el frente del terreno
limítrofe con la Av. La Paz, puesto que esta Avenida tiene características comerciales.
(Pág.35)
- Se llega a la conclusión que se deberá tener dos ingresos peatonales al terreno. El primero
y principal será en al Av. la Paz puesto a que es la vía que presenta mayor jerarquía, el
siguiente acceso deberá de ser en el lado e la Av. costanera y permitirá el acceso del los
habitantes del complejo a la nueva alameda que el municipio de San miguel tiene
proyectado construir y que se explica en el informe. (Pág. 144)
-Se llega a la conclusión que el flujo vehicular del complejo habitacional deberá ser por la
Calle San Martin y la Calle 2 de mayo, debido a que presenta un tránsito menor y son de
menor jerarquía que las Avenidas la Paz y Costanera (Pag.127)
145
-El proyecto deberá de tener 15 pisos como máximo en el lado de la Av. Costanera y 8
pisos como máximo en la Av. La paz (con la excepción si se deja un retiro) (Pág. 144)
(d) Aspectos tecnológicos
-Los bloques de vivienda deberán de ser de forma cúbica con el fin de que las unidades de
vivienda tengan una buena iluminación y ventilación en todos sus espacios y que se eviten
los ductos de ventilación. Estas soluciones se ven en las referencias tipológicas de las
páginas 30 y 35, del presente informe.
-De igual modo las edificaciones del proyecto que presenten vista hacia la Av. Costanera
deberán de estar orientadas hacia el lado sur oeste del terreno, ya que la dirección del sol
apunta directamente con el lado oeste del terreno. (Pág. 143)
146
Bibliografía
- Gehl, Jan. (2006)

Barcelona: Editorial Reverté. 211 pág.
-Fernández Per, Aurora (2007)

Vitoria-Gasteiz: A+T ediciones.439 pag.
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London: editorial K Laurence King. 192 pag.
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Rotterdam: 010 publishers. 271 pag.
-Antonio Gimenes- Conchi Monzonís (2006)

Valencia: Editorial pencil 351 pág.
-Antonio Gimenes- Conchi Monzonís(2007)

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Valencia: Editorial pencil 359 pág.
- Ernst Neufert. (2006)

El Arte de proyectar arquitectura. Edición N°15,
Editorial Gustavo Gili. Madrid
- TINSA Perú. Diciembre 2010

-APEIM Enero 2010

Niveles socioeconómicos 2010. Lima
http://www.apeim.com.pe/
147
148

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Complejo habitacional San Miguel

Item Type info:eu-repo/semantics/bachelorThesis

Authors Delgado Tejada, Javier

Citation Delgado Tejada, J. (2014, November 24). Complejo habitacional

Publisher Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)

Download date 14/04/2021 18:24:46

Item License http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0/

Link to Item http://hdl.handle.net/10757/336302

Complejo Habitacional San Miguel

Javier Delgado Tejada

ASESOR DE TESIS: JOSÉ GARCIA CALDERON

(a) Tema (Tipología, Caracterización de la institución, Énfasis, Lugar)

(a) Antecedentes de la tipología

(a) Determinación de usuarios y ambientes

(a) Determinación del terreno

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El proyecto nace después de la culminación de la segunda guerra mundial a mediados del

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(Corte de la edificación donde se muestran como se cruzan las unidades de vivienda).

Conclusiones del proyecto

Se concluye que el proyecto representa un claro ejemplo de cómo un complejo

-Ficha técnica del proyecto:

(Imagen aérea del conjunto, fuente Google Earth)

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El planteamiento de ubicación se compone con la ubicación de cuatro torres de de 14 pisos

Los departamentos en la torres presentan 3 dormitorios cada uno. El acceso a cada

Cada torre se encuentra apoyada en un hall de doble altura.