El desahucio administrativo en Costa Rica

Introducción

El desahucio administrativo es el medio mediante el cual las autoridades pueden

desalojar a una persona de una propiedad, esto producto de una serie de
circunstancias en las que las personas que arriendan un lugar puedan cometer y
por supuesto no viene a suplir el desahucio judicial que es regulado por la Ley de
Arrendamientos Urbanos y Suburbanos para arriendos de apartamentos y otros.

El procedimiento se rige mediante un procedimiento administrativo sumarísimo,

que permite a las partes acudir a la vía administrativa y no tener que enfrascarse
en un proceso jurisdiccional engorroso, de otra forma tendrían que esperar mucho
tiempo para poder hacer valer sus derechos.

En fin, el desahucio administrativo es útil para que los dueños de buen derecho
puedan ejercer en ciertos casos su derecho de posesión, casos que serán
explicados a continuación de manera detallada.

Ámbito de aplicación

El Código Procesal Civil en su numeral 455 establece en que tipos de casos

puede establecerse un desahucio administrativo sin la necesidad de acudir a la vía
judicial, la norma en cuestión establece lo siguiente:

ARTÍCULO 455.- Desahucio administrativo.

El desahucio administrativo procederá en los casos que establece el

artículo 7 de la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos.

En tales casos, no habrá necesidad de promover desahucio judicial y

quienes ocupen el bien deberán desalojarlo tan pronto como se lo solicite el
dueño, el arrendador o la persona con derecho a poseerlo o su
representante.
 De existir oposición, la autoridad de policía correspondiente, a solicitud del
interesado con derecho a pedir la desocupación, procederá al
desalojamiento, sin trámite alguno.

En casos especiales, la autoridad de policía, a su juicio, podrá conceder

verbalmente un plazo prudencial para la desocupación.

Cuando se trate de trabajadores de fincas rurales necesariamente deberá

concedérseles, para el desalojamiento, un plazo no menor de quince días ni
mayor de treinta, que comenzará a correr a partir del día en que la
autoridad de policía les haga la prevención, mediante acta que firmará con
el interesado o, si este no quiere o no puede firmar, con dos testigos. 1

En todo caso el mismo artículo nos remite a otra norma, en este caso hablamos
del artículo 7 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, norma
que nos establece los supuestos en los cuales puede aplicarse el desahucio
administrativo y no el proceso judicial, indica los siguiente:

ARTÍCULO 7.- Inaplicabilidad de la ley.

Se excluyen del ámbito de aplicación de esta ley:

a) Los hoteles, las pensiones, las hospederías, los internados y los

establecimientos similares, en cuanto a los usuarios de sus servicios.

b) Las viviendas y los locales con fines turísticos, ubicados en zonas aptas
para ese destino, según los califique el Instituto Costarricense de Turismo,
mediante resolución motivada, siempre que se alquilen por temporadas.
Esa resolución se publicará en el diario oficial.

c) Las ocupaciones temporales de espacios y puestos en mercados y ferias

o con ocasión de festividades.

d) La ocupación de espacios destinados al estacionamiento o la guarda de

vehículos, excepto si se vinculan con el arrendamiento de un local.

1
Artículo 455, del Código Procesal Civil, número 7130, del 16 de Agosto de 1989 y sus reformas.
 e) El arriendo de espacios publicitarios.

f) El comodato o la simple ocupación precaria o por pura tolerancia de un

bien inmueble edificado. El comodatario u ocupante no modifica su calidad
por el hecho de abonar los consumos de acueducto, alcantarillado,
electricidad y otros que se deriven del uso del bien, aunque haya registrado
a su nombre esos servicios.

g) El uso de viviendas, locales u oficinas asignados a administradores,

encargados, porteros, guardas, peones, empleados y funcionarios por razón
del cargo que desempeñan o del servicio que prestan, aunque deban
abonar los consumos de acueducto, alcantarillado, electricidad u otros
servicios derivados del uso del bien o porque se haya convenido el uso del
bien como remuneración en especie.

h) Los contratos en que, al arrendarse una finca con casa de habitación, la

finalidad primordial sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del
predio. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación
aplicable sobre arrendamientos rústicos. 2

De igual forma, la misma norma comentada anteriormente nos establece otros

supuestos en los cuales se puede aplicar el desahucio administrativo, norma que
nos indica lo que a continuación observamos:

ARTÍCULO 74.- Departamentos y locales en vivienda propia.

Cuando, en un inmueble ocupado por el propietario para su propia vivienda,

la edificación se divida o se levante una nueva para arrendar
departamentos o locales, con muebles o servicios o sin ellos, el arrendador
puede poner término al contrato, sin tener en cuenta el plazo convenido ni
el tiempo transcurrido, siempre que la relación arrendaticia se ajuste a las
previsiones de este artículo.

Para aplicar estas disposiciones son requisitos indispensables:

2
Artículo 7, de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, número 7527, del 10 de Julio de
1995 y sus reformas.
 a) Que los apartamentos que se arrienden para vivienda o locales para
cualquier otro destino, no sean más de dos.

b) Que la vivienda del propietario del inmueble y el departamento o local

tengan la entrada principal en común.

c) Que, de tener entradas separadas, ambos ocupen los mismos niveles del
inmueble o compartan espacios internos, edificados o no.

Para que se produzca la extinción del contrato, bastará que el arrendador

notifique al arrendatario, con un mes de anticipación, su voluntad de poner
fin al arrendamiento.

Si el inmueble deja de ser habitado por el propietario, su cónyuge, sus

ascendientes o sus descendientes por consanguinidad o afinidad, cesará la
aplicación de este artículo y la extinción del arrendamiento solo se producirá
por las demás causas que se establecen en esta ley.

En un inmueble inscrito en el Registro Público, a nombre de personas

jurídicas, el derecho del propietario lo ejercerá la persona que, por acuerdo
de la asamblea general, ocupa el inmueble.

En la enajenación del inmueble, cualquiera sea la causa, el nuevo

propietario se subrogará en el derecho del arrendador frente a los
arrendatarios, siempre que haya entrado a habitar la vivienda al producirse
el traspaso.

El desalojamiento se tramitará por la vía de desahucio administrativo.

Las partes podrán acordar la exclusión de este régimen para el

departamento o local arrendado.3

Todo lo anterior se puede dar gracias a las potestades que el Código Civil patrio
establece, en este caso hablamos de la posibilidad de ejercer el derecho de
propiedad aun por la fuerza, norma que establece:

3
Artículo 74, de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, número 7527, del 10 de Julio de
1995 y sus reformas.
 ARTÍCULO 305.- El propietario y el poseedor, de cualquiera clase que
sean, pueden defender su propiedad o posesión repeliendo la fuerza con la
fuerza o recurriendo a la autoridad competente. 4

Procedimiento

El procedimiento para el desahucio administrativo se rige, aparte de lo anterior

mencionado, por el Reglamento para Tramites de Desalojos Administrativos, el
mismo establece cual es el procedimiento que debe realizar la persona interesada
para realizar el desahucio administrativo, el reglamento establece que es
competencia única de la Fuerza Pública o el Ministerio de Seguridad Pública, tal
como lo establece el artículo posterior:

Artículo 2.- Competencia del Ministerio de Seguridad Pública.

El Ministerio de Seguridad Pública será competente para conocer, instruir,

resolver, ordenar y ejecutar los desalojos administrativos que se le
presenten de conformidad con el artículo anterior.

Corresponderá al Viceministro de Seguridad Pública suscribir las

resoluciones y actos que se emitan en materia de desalojos administrativos.
Lo anterior sin perjuicio de las facultades del Ministro para avocarse al
conocimiento de la gestión.5

Para poder solicitar el desalojo, el interesado deberá presentar un escrito donde

solicite el mismo, para esto deben cumplirse con ciertos requisitos que se
describen a continuación:

Artículo 4.- Escrito de solicitud de desalojo.

La solicitud de desalojo deberá presentarse por escrito firmado por el

interesado o su representante y deberá contener como mínimo, la siguiente
información:

a) El nombre completo del solicitante.

4
Artículo 355, del Código Civil, número 63, del 28 de septiembre de 1887 y sus reformas.
5
Artículo 2, Decreto Ejecutivo No. 37262-MSP del 14 de julio del 2012
 b) El número de cédula de identidad o indicación de la naturaleza del
documento y su número de identificación si se trata de extranjeros.

c) La condición con que comparece, sea: Propietario, poseedor, apoderado

especial, usufructuario, albacea, u otro que corresponda.

d) Dirección exacta del inmueble respecto del cual solicita el desalojo.

Dirección exacta para recibir notificaciones o el número de fax para tales

efectos.

e) La causa específica por la cual los ocupantes ingresaron al bien:

Tolerancia, invasión, relación laboral, o cualquiera otra de las causales que
taxativamente disponga la ley.

Cuando se alegue la causal establecida en el artículo 74 de la Ley de

Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, se deberá indicar clara y
expresamente que se cumple con todos los requerimientos contenidos en
dicha norma.

f) Cualquier otra información que estime necesaria. 6

De igual forma la persona interesada deberá presentar todo el legajo probatorio

que considere necesario para probar los hechos y que su pretensión tenga un
buen fin, tal como lo establece el artículo 5 del reglamento en cuestión.

El procedimiento debe presentarse ante el Proceso de Desalojos Administrativos

de la Asesoría Jurídica del Ministerio de Seguridad Pública, mismo que se
encargara de realizar el expediente correspondiente y realizar la instrucción del
caso, tal como lo vemos en el artículo 6 del reglamento en mención. Dicha
instrucción se regula de la siguiente manera:

Artículo 7.- De la Instrucción.

Las gestiones que se presenten serán instruidas por el funcionario

designado al efecto, quien valorará la solicitud de desalojo y la

6
Artículo 4, Decreto Ejecutivo No. 37262-MSP del 14 de julio del 2012
 documentación adjunta, y elaborará el proyecto de resolución que se estime
procedente.

De considerarse necesario aclarar aspectos básicos de la gestión

presentada, o si la solicitud tuviere omisiones de información o de
documentos esenciales, podrá prevenirse al interesado, por única vez, para
que en el plazo de diez días hábiles, aporte la información o documentación
pertinente.

Si la prevención no es cumplida en el tiempo y la forma debida, la gestión

será resuelta conforme a Derecho.

Si el desalojo administrativo se estimare procedente, se elaborará la

resolución con que se acoge la solicitud presentada, ordenando el desalojo
respectivo.7

Una vez realizado el trámite la Fuerza Pública debe realizar el desalojo de la

siguiente forma:

Artículo 12.- Actuación policial y ejecución del desalojo.

La Autoridad de Policía deberá realizar los actos de notificación,

inspecciones oculares, levantamiento de actas, y demás diligencias que
sean en corresponder o que les sean ordenadas.

Asimismo, deberá practicar la ejecución del desalojo y la puesta en

posesión del inmueble a la persona que corresponda, velando por el
mantenimiento del orden público y la integridad física de las personas. 8

Todo lo anterior no significa que la persona que va a ser desahuciada no

encuentre protección legal, esto lo regula así el reglamento en comentario, en su
artículo 8, permitiendo que la persona interesada a apelar sobre la resolución que
tome el Ministerio de Seguridad, regulado de la siguiente forma:

Artículo 8.- Del recurso contra la resolución que se emite.

7
Artículo 7, Decreto Ejecutivo No. 37262-MSP del 14 de julio del 2012
8
Artículo 12, Decreto Ejecutivo No. 37262-MSP del 14 de julio del 2012
 Contra la resolución que acoja o deniegue la gestión de desalojo, sólo cabrá
recurso de apelación ante el Ministro, salvo que este se hubiese avocado al
conocimiento de la gestión, en cuyo caso sólo cabrá el recurso de
reposición. El plazo para presentar el recurso será de tres días hábiles. 9

Conclusiones

Es evidente que nos encontramos ante un proceso sumarísimo administrativo, el

cual procura la protección de la posesión de las personas, esto en el caso de que
nos encontremos en algunos de los supuestos mencionados a lo largo de este
pequeño manual.

La inmediatez casi absoluta con la que se ejecutan los desahucios administrativos

permite que haya seguridad jurídica de las personas propietarias sobre su derecho
de posesión, esto no quiere decir que haya una violencia al debido proceso, a
pesar de que hay críticos que así lo consideran.

El proceso sumarísimo en todo caso, viene a descongestionar la actividad judicial

para los casos en que se pueda ejercer un proceso administrativo, esto permite
que haya más prontitud en las resoluciones de ambas sistemas, permitiendo que
exista efectivamente justicia pronta y cumplida.

Bibliografía

Código Civil. PARAJELES VINDAS (Gerardo). Investigaciones Jurídicas. San José

Costa Rica. 2006.

Código Procesal Civil, número 7130, del 16 de Agosto de 1989 y sus reformas.

Decreto Ejecutivo No. 37262-MSP del 14 de julio del 2012

Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos número 7527, del 10 de Julio de

1995 y sus reformas.

9
Artículo 8, Decreto Ejecutivo No. 37262-MSP del 14 de julio del 2012