LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

En nuestro Sistema Registral, El SAREN tiene como misión y visión es garantizar la

seguridad jurídica de las actuaciones de los usuarios mediante la publicidad registral y fe
pública, en el marco de la legalidad, de procesos expeditos y oportunos; ejerciendo el
control de las operaciones a nivel nacional. Ser un órgano que coadyuve a garantizar la
seguridad jurídica de los actos protocolizados y autenticados de los usuarios, mediante un
sistema integral de registros y notarías confiable, eficiente, auto-sustentable y transparente.

Es por ello, que en la Ley de Registro y Notariado enuncia los principios registrales, en
términos generales vienen a ser las orientaciones básicas y generales contenidos en normas
jurídicas, decisiones jurisprudenciales u opiniones doctrinarias que orientan la inscripción, el
procedimiento y la organización del Registro en un determinado sistema registral. Se generan en
las normas jurídicas y coadyuvan a su interpretación e integración u orientan la producción
legislativa. No debemos olvidar que al tratar de los principios registrales, debemos remitirnos al
artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Registros y Notariado, publicado en
fecha: 19 de noviembre de 2014, Gaceta Nº 6.156, el cual establece: Con el fin de garantizar el fiel
cumplimiento de los servicios que prestan, Los Registros y Notaria deberán observar en sus
procedimientos los principios registrales enunciados en el referido Decreto

 Principio de Rogación:

La acción de rogar, rogación, se entiende en el ámbito del Derecho Registral como

instancia  (solicitud), resultando equivalente “a ruego de” y “a petición de”. Por el principio
de rogación entendemos que la administración registral no puede actuar si no media
solicitud, petición, ruego, instancia, disposición de los otorgantes de un acto o derecho  o de
tercero interesado.

El principio de rogación, pues, es conocido igualmente  como principio de instancia, de

solicitud, de petición, principio depositario, etc. En efecto,  si no existe mandato legal
expreso, la actuación de los órganos registrales no puede realizarse de oficio.

Podemos decir en términos latos que la rogación constituye un presupuesto de la

calificación Registral, sin aquella ésta no se produce. Igualmente, determina el momento de
inicio de la prioridad. Se constituye además en una derivación de la voluntariedad de la
inscripción  y en el vehículo a través del cual transita la titulación auténtica para su acceso
al Registro. Tales pueden ser los vínculos de este principio con algunos de los demás
principios registrales que tratamos seguidamente

El principio de rogación se define como aquel que establece la necesaria instancia o

solicitud de los otorgantes de un acto o derecho o de tercero interesado para la práctica
por el Registrador Público de los asuntos registrales; salvo mandato legal expreso en
contrario ] “El principio de rogación se plasma en las normas que exigen petición de parte
interesada para lograr la matriculación del inmueble objeto del derecho real o,
posteriormente, obtener la mutación de las situaciones jurídicas reales  sea ya se encuentran
registradas”.

En nuestra legislación se encuentra tipificado en el artículo 4: “La presentación del

documento daré por iniciado el procedimiento registral, el cual deberá ser impulsado de
oficio hasta su conclusión, siempre que haya sido debidamente admitido”

Pareciese que existe una contradicción en el contenido de la referida norma, al establecer el

vocablo impulsado de oficio, pero no lo es, se refiere que una vez iniciado el procedimiento
por el usuario, mandatario, o tercer adquirente, el proceso continuara de oficio, es decir,
que el Registrador debe continuar con el proceso de inscripción o en caso de no cumplir
con los requisitos de forma y fondo, deberá realizar una Negativa Registral.

En Venezuela la solicitud de inscripción puede efectuarse mediante escrito dirigido al

Registrador solicitando la inscripción. La solicitud puede hacerse en el mismo texto del
documento, usualmente es al final, cuando se expresa: Solicitamos al Ciudadano
Registrador estampar las referidas notas marginales, o así lo decimos, firmamos y
otorgamos ante el Ciudadano registrador y testigos de ley. Puede hacerse aun verbalmente
manifestando en la Oficina de Registro el interesado su deseo de que se practique el
asiento.

Al lado de estas formas expresas puede hacerse la solicitud tacita que va implícita en la
presentación del título en el Registro. La rogación no requiere del cumplimiento de ninguna
formalidad.

Una vez que el procedimiento registral se ha iniciado, todas la fases sucesivas del mismo
hasta su conclusión son impulsadas de oficio por el Registrador decir, el ámbito de la
rogación o del principio dispositivo se limita al impulso inicial del procedimiento. Las
restantes actuaciones las va desarrollando el Registrador por sí mismo

 Principio de Prioridad:

Parte del aforismo Prior tempore potior iure (el primero en el tiempo, es mejor en el
derecho),  que en nuestro sistema registral está referido a la fecha de ingreso del título en el
Registro. Se trata de una de las manifestaciones del principio de prioridad.

Se encuentra establecido en el artículo 5:” Todo documento que ingrese al Registro deberá
inscribirse u otorgarse con prelación a cualquier otro presentado posteriormente, salvo las
excepciones   establecidas en el referido Decreto” Por ejemplo se presenta un documento
de venta el día 16 de Junio del 2018 por sus otorgantes, y dos días después se presenta otro
usuario con un documento autenticado sobre el mismo inmueble, éste le será rechazado
porque prela el primer documento presentado. Y Cuando en su último apartado del referido
artículo expresa salvo las excepciones, se refiere por ejemplo a una Medida de Prohibición
de enajenar o Gravar que llegue después de presentado el documento, éste es la única que
podría paralizar la inscripción del mismo.
Con base a la LRPN y en el Código Civil, podemos definir el principio de prioridad como
el principio en virtud del cual los títulos o derechos que accedan al Registro prevalecen en
caso de conflicto frente a títulos o derechos que no han accedido al mismo o sobre lo que
han accedido con posterioridad, atendiendo a sus respectivas fechas de presentación.

El principio de prioridad encuentra su fundamento en la propia razón de ser del Registro.

Si lo que se aspira a través de la publicidad registral es evitar la clandestinidad de las
operaciones inmobiliarias, , es perfectamente lógico y razonable que en caso de colisión de
derechos sobre un mismo inmueble , el conflicto se resuelva a favor de quien primero
registro su título.

En atención al principio de prioridad en materia registral, cuando se trata del derecho de

propiedad o de derechos reales que no pueden coexistir sobre un mismo bien inmueble, el
acto no registrado no es oponible al tercero que registro el suyo ( eficacia excluyente del
principio de prioridad: Código Civil artículo 1.924 del Código Civil: “Los documentos ,
actos y sentencias que la ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido
anteriormente registrados , no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier
título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

En cambio, si se trata de derechos reales compatibles entre sí, esto es, que pueden coexistir
sobre un mismo inmueble, el principio de prioridad confiere prelación al derecho que
primero accedió al Registro (eficacia prelativa del principio de prioridad) Así, en materia
de hipotecas, la hipoteca toma su grado desde la fecha de su registro. Por tanto, en caso de
conflicto entre dos acreedores hipotecarios, la regla es que tienen preferencia aquel que
primero registro su hipoteca ( Código Civil , artículos 1.896 y 1.897) La hipoteca produce
efectos y toma su puesto en la graduación desde el momento de su registro, aunque se
trate de una obligación futra o simplemente eventual. Las hipotecas se graduaran
según el orden en que se hayan registrado, y se registraran según el orden de su
presentación.

 Principio de Especialidad:      

Además del orden que exige el registro, en las inscripciones, con el tracto sucesivo, el
sistema registral busca otorgar claridad en la inscripción. Esta finalidad la cumple el
principio de especialidad. Al registro deben acceder situaciones y relaciones jurídicas
perfectamente determinadas. Por ello se denomina, igualmente, principio de
determinación o especificación. Este principio atiende a la necesidad de determinar y
concretar los derechos reales inmobiliarios en todos sus elementos característicos.

Surgió como reacción al sistema de hipotecas generales que gravaban

indiscriminadamente todos los bienes susceptibles de hipoteca de una persona. Se
estableció entonces que la hipoteca debía aparecer exactamente determinada en cuanto
a su objeto y limitarse a una cantidad de dinero determinada. Así, de acuerdo con el
artículo 1.897 del Código Civil, la hipoteca no puede subsistir sino sobre bienes
especialmente designados y por una cantidad determinada de dinero.
Posteriormente, esta idea de especialidad y determinación se trasladó a todo el
ordenamiento registral exigiéndose que todos los elementos del derecho real que acceda
al Registro queden debidamente individualizados, para lo cual es necesario que la
inscripción determine con exactitud el titular del derecho, el inmueble sobre el cual
recae, el contenido del derecho y la proporción que corresponde a su titular.

Así tenemos que el artículo 6 establece: Los bienes y derechos inscritos en el Registro,
deberán estar definidos y precisados respecto a su titularidad, naturaleza, contenido y
limitaciones. Este principio esta concatenado con los requisitos mínimos establecidos
en el artículo 45 del referido Decreto que expresa: Toda inscripción que se haga en el
Registro Público, relativa a un inmueble o derecho real, deberá contener:

1. Indicación de la naturaleza jurídica, si es una venta, cancelación, partición,

adjudicación, sentencia etc.

2. Identificación completa de las personas naturales o jurídicas y sus representantes

legales. De allí la importancia del estado civil, porque muchas veces personas
que están casadas, aparecen en su identificación soltera, y al revisar en el
sistema aparece casada, divorciada, y existe una discrepancia , por lo que deben
demostrar su verdadero estado y cumplir con la formalidad del artículo 168 del
Código Civil, por ejemplo

3. Descripción del inmueble, con señalamientos de su ubicación física, superficie,

linderos y código catastral. De allí la vinculación con Catastro para identidad,
ubicación, y características del inmueble a través del Código Catastral (artículo
47).

4. Los gravámenes, cargas y limitaciones legales que pesen sobre el derecho que se
inscriba o sobre el derecho que se constituya en un nuevo asiento registral.

Con este principio está relacionado el artículo 1.913 ,1.914 y 1.918 del Código
Civil vigente, que de manera general establece la identificación de las partes,
nombre, apellido, edad, profesión, y domicilio de las artes, designar los bienes
sobre los cuales verse, por su naturaleza, situación y linderos y finalmente se
refiere que la omisión o inexactitud de algunas de las indicaciones de los
artículos 1.913 y 1.914 ,no daña la validez del registro, a menos que resulte una
incertidumbre absoluta sobre el traspaso del derecho o sobre el inmueble que
forma su objeto.

 Principio de Consecutividad

La función primordial del Registro inmobiliario es asegurar la seguridad del

tráfico jurídico de los bienes inmuebles. Para ello es necesario organizar los
asientos registrales de forma tal que refleje perfectamente la sucesión de
 derechos que recaen sobre un mismo inmueble, enlazando los sucesivos
adquirentes y transferentes, para comprobar con exactitud la situación jurídica
del inmueble.

Su fundamento legal, se encuentra establecido en el artículo 7 del Decreto ya

referido: De los asientos existentes en el Registro, relativos a un mismo bien,
deberá resultar una perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades del
dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y extinciones

 Principio de Legalidad

Los importantes efectos que determina la inscripción en el Registro Inmobiliario

justifican la necesidad de una rigurosa verificación de los actos inscribibles con
fundamento en el examen de los documentos presentados y de los datos existentes
en el Registro con el objeto de asegurar la debida concordancia entre los asientos y
la realidad jurídica.

Entendemos por principio de legalidad, el proceso que lleva a cabo el Registrador

de verificar si se ha observado las condiciones requeridas para la validez de los
actos, sujetos a registro, si los documentos ha sido redactados con claridad y
exactitud y se hallan revestidos de las formalidades legales . El principio de
legalidad constituye así uno de los presupuestos que preside la actividad registral
por el cual solo tienen acceso al Registro los documentos válidos, esto es, aquellos
que llenan los requisitos legales. Según el artículo 18, numeral primero de la
LRPN , el Registrador tiene el deber de admitir o rechazar los documentos que se le
presenta para su registro. De acuerdo con lo expuesto, el Registrador deberá
rechazar los títulos defectuosos e inscribir únicamente aquellos que sean perfectos.

Mediante el principio de legalidad se procura que solo se inscriban en el Registro

los títulos que reúna los requisitos exigidos por la ley, es decir, que solo accedan al
Registro los títulos válidos y perfectos. De lo contrario, los asientos solamente
servirían para engañar al público, favorecer el tráfico ilícito de bienes inmuebles y
provocar nuevos litigios.

Su fundamento legal lo encontramos en el artículo 8: “solo se inscribirán en el

Registro los títulos que reúnan los requisitos de fondo y forma establecidos por la
Ley.

Como señala Lacruz y Sancho, el principio de legalidad persigue” la pureza jurídica

del asiento al que no pueden pasar titularidades cuyos defectos materiales o
formales reconozcan el funcionario experto”. En definitiva se procura, mediante el
 principio de legalidad que la extensión de los asientos en el Registro solamente se
haga previo control de conformidad con la ley. El principio de legalidad se hace
efectivo a través de la calificación registral; En tal sentido, el artículo 41 de LRPN
señala: El Registrador o Registradora titular está facultado para ejercer la función
calificadora en el sistema registral. La ley atribuye al Registrador la facultad de
examinar el titulo cuya inscripción se le solicita con el objeto de verificar el
cumplimiento de los requisitos legales de fondo y forma necesarios para su ingreso
en el Registro. Calificar, en el derecho registral inmobiliario es determinar si el acto
o contrato presentado al Registro reúne o no los requisitos exigidos por el
ordenamiento jurídico para su inscripción. A través del control de la legalidad de la
contratación se fortalece la confianza en los pronunciamientos registrales sin temor
a riesgos derivados de su inexactitud (a la cual conduciría la flexibilidad de acceso
al Registro) lográndose la agilidad del trafico inmobiliario, sobre la base de la
seguridad jurídica.

 Principio de Publicidad

El principio de publicidad debe ser enfocado bajo dos aspectos: 1.- Publicidad
Material: bajo este aspecto, la publicidad registral se relaciona con los efectos de la
inscripción y tiene dos manifestaciones: a) El Principio de Legitimación
establecido a favor del titular inscrito y b) El principio de fe pública registral
consagrado en beneficio del tercero que adquiere de buena fe un derecho del titular
inscrito.

En opinión de la doctrina, el principio de publicidad en sentido material, se

identifica con una presunción de exactitud del Registro que opera con distinta
intensidad: a) Como presunción iures tantum a favor de todo titular registral y b)
como presunción iures et de iures a favor del tercero que adquirió un derecho real
de quien no era titular pero que aparecía como tal en el Registro.

A la publicidad en sentido material- en sus dos manifestaciones- se refiere a la

primera parte del artículo 9: La fe pública registral protege la verosimilitud y
certeza jurídica que muestra sus asientos. La información contenida en los asientos
de los registros es pública y puede ser consultada por cualquier persona.

 Protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en

el registro como titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier
intento de enervar dicha adquisición, que se fundamente en causas no inscritas.

 Este Principio se basa en una presunción absoluta de exactitud y cautela, la llamada

seguridad del tráfico y dinámica.
 Sistema es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre
sí, respecto de una ciencia o materia; podemos concluir diciendo que “Sistema
Registral” es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre
sí que regulan una organización registral determinada.

Según la doctrina generalmente aceptada, los sistemas registrales se denominan por

el nombre del país que les dio origen, ejemplo: Sistema francés, sistema alemán,
sistema australiano, sistema español, inclusive sistema registral peruano.

    Conjunto de normas que regulan todo lo correspondiente a los registros

públicos de un determinado territorio.

Tipos de sistemas registrales:

SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS

 El derecho propiedad es considerado eminentemente individual y absoluto,

afirmando que las legislaciones no pueden establecer limitaciones a este derecho;

 La transferencia de la propiedad inmueble y la constitución de los derechos reales

sobre ésta, se realiza por el simple consentimiento de los contratantes, primando la
voluntad y no siendo necesaria la inscripción en el Registro ni la tradición;

 Las mutaciones inmobiliarias son conocidas solamente por las partes contratantes,
careciendo de publicidad, por lo que se le denomina “Sistema de la Clandestinidad”
o “Transcripción”;

 Actualmente los títulos ya no se transcriben o copian, sino que el Conservador de

Hipotecas (Registrador), se limita a formar volúmenes con los documentos
presentados;

 La transcripción es obligatoria no para las partes sino para el Notario y otras

autoridades administrativas.

 Los grandes inconvenientes de éste Sistema son su carácter individualista, absoluto,

consensual y falto de publicidad.
 SISTEMA REGISTRAL ALEMAN

 La propiedad inmueble se trasmite por el consentimiento unido a la inscripción en el

Registro;

 La formalidad de la inscripciones requisito sine qua non para transferir la propiedad

y constituir derechos reales;

 Si no se verifica la inscripción, el adquirente del bien o del derecho real tiene un

simple derecho personal contra el enajenante o propietario sólo para conseguir que
se extienda la inscripción;

 La inscripción acredita el derecho del propietario, del acreedor hipotecario, o de

cualquiera que tenga un derecho real inmobiliario que puede oponerlo a todos “erga
omnes”;

 El derecho inscrito concede a su titular acción imprescriptible para reclamar el bien;

 El adquirente del dominio del inmueble no puede transferirlo ni gravarlo, sin que
previamente inscriba su título de adquisición;

 La inscripción tiene valor absoluto, es decir, que el que adquiere de quien aparece
en el Registro como dueño de la finca, adquiere válidamente, aunque el dato que
publica el folio sea erróneo.

SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

 Sistema llamado también Acta Torrens, fue ideado por Sir Robert R. Torrens,
ocupando el cargo de Registrador General de Australia del Sur a mediados del siglo
XIX.

 La inscripción constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantividad absoluta. La

característica fundamental del sistema es la separación total del contrato causal y de
sus efectos reales en el negocio jurídico de transmisión de inmuebles.

 La fuerza probatoria del título es absoluta y contra su contenido no puede prosperar

acción alguna;

 En este Sistema no existen los principios registrales de Legitimación y Fe Pública;