El Saneamiento

Concepto y Clases

Definición Legal:

El autor Aguilar Gorrondona, señala: En las palabras del legislador el saneamiento

es la obligación del vendedor de garantizar la posesión pacífica y útil de la cosa
vendida (C.C. Arts. 1486 y 1503); definición que si quisiera comprender todas las
ventas y no sólo las ventas de cosas, debería formularse así: el saneamiento es la
obligación del vendedor de garantizar al comprador la posesión pacífica y útil de la
propiedad o derecho vendido.

En todo caso, las definiciones anteriores sugieren que el saneamiento comprende

dos obligaciones: garantizar “la posesión pacífica” (saneamiento o garantía en caso
de evicción o contra la evicción) y garantizar “la posesión útil” (saneamiento o
garantía por defectos o vicios ocultos).

La Obligación del Saneamiento del Vendedor se divide en Saneamiento en caso de

Evicción y Saneamiento por Vicios o defectos Ocultos.

Saneamiento en caso de Evicción:

Noción Legal:

El autor Aguilar Gorrondona señala: La definición legal del saneamiento en caso de

evicción sería: la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión
pacífica de la propiedad o derecho vendido.
Para ampliar esta información el alumno debe revisar el libro “Contratos y
Garantías” del autor Aguilar Gorrondona.

Régimen Legal del Saneamiento en caso de Evicción. Contenido:

El autor Aguilar Gorrondona sostiene: Conforme a la doctrina francesa, el

saneamiento en caso de evicción reglamentado por la le ley, comprende tres
obligaciones:
I.- La obligación del vendedor de abstenerse de perturbar la posesión del
comprador, la cual es una obligación de no hacer conocida con el nombre de
saneamiento o garantía por hecho propio.
II.- La obligación de defender en juicio al comprador contra las amenazas de
evicción provenientes de terceros, la cual es una obligación de hacer conocida con
el nombre de garantía incidente.
III.- La obligación del vendedor de reparar al comprador los daños y perjuicios que
le causa la evicción (en sentido lato) total o parcial o el descubrimiento de cargas
no declaradas, la cual es una obligación de dar.

La primera obligación es mucho más amplia que las otras dos y a diferencia de
ellas, presupone siempre un hecho personal del vendedor. Por ello, muchos autores
franceses distinguen entre saneamiento por hecho propio y saneamiento por hecho
de terceros, el cual a su vez subdividen en obligación de reparar y garantía
incidente.

Régimen Legal del Saneamiento por Hecho propio:

El autor Aguilar Gorrondona señala: El saneamiento por hecho propio o personal del
vendedor está expresamente previsto – aunque en forma incidental- en el articulo
1506 del Código Civil; pero aún sin esta mención resultaría de lo dispuesto en los
artículos 1160 y 1503 del Código Civil.

Sujetos de la Obligación:

El autor Aguilar Gorrondona señala:

1) Sujetos pasivos (deudores) son: el vendedor y sus causahabientes a título
universal, así como los que se hayan obligado con el vendedor; y
2) Sujetos Activos (acreedores): el comprador, sus causahabientes a título
universal, y, en principio, sus causahabientes a título particular respecto de la
propiedad o derecho vendido a quienes, salvo circunstancias muy particulares, debe
considerarse transmitida la acción del comprador para exigir el saneamiento por
hecho propio del vendedor, razón por la cual, dichos causahabientes, además de la
posibilidad que tienen de accionar a su causante (el comprador), pueden accionar al
causante de éste (el vendedor).

Objeto de la Obligación:

El autor Aguilar Gorrondona señala: El saneamiento por hecho propio no consiste

en el simple deber del vendedor de abstenerse de cometer delitos penales o civiles
lesivos para el comprador en la propiedad o derecho del caso, ya que ese deber
afecta a todos.

El saneamiento por hecho propio exige del vendedor que se abstenga de realizar
cualquier hecho o de ejercer cualquier derecho que en forma material o jurídica
impida al comprador entrar en posesión de la propiedad o derecho vendido o lo
desposea de una u otro, salvo la sola posibilidad de ejercer aquellos derechos que
la ley le reconoce al vendedor en su condición de tal (p.ej: pedir la nulidad absoluta
o relativa del contrato, intentar la acción resolutoria, etc.) o los que el vendedor
expresamente se haya reservado en el contrato.

La obligación comprende la abstención comprende la abstención tanto de

perturbaciones de hecho causadas por hechos materiales (p.ej: por despojo
violento) o por actos jurídicos (p. ej: volver a vender la misma cosa), como las
perturbaciones de derecho o sea, las que consisten en el ejercicio de un derecho
contra el comprador (p.ej: la reivindicación de la cosa vendida intentada por uno de
los herederos del vendedor alegando que dicha cosa era de él y no de su causante).
Para ampliar esta información el alumno deberá revisar el libro “Contratos y
Garantías” del autor Aguilar Gorrondona.

Sanción de la Obligación:

El autor Aguilar Gorrondona señala: El comprador en caso de incumplimiento de la

obligación de saneamiento por hecho propio del vendedor puede exigir que se haga
cesar la perturbación y se le reparen los daños y perjuicios ocasionados. En
consecuencia, los derechos del comprador pueden hacerse valer en diversas
formas, tales como la acción de cumplimiento, la condena del vendedor al pago de
los daños y perjuicios, la ineficacia frente al comprador de ciertos actos del
vendedor (p.ej: cuando el coheredero ha vendido a un tercero el bien que le fuera
adjudicado en la partición, la anulación de ésta, decretada a pedido de dicho
coheredero, no surte efectos frente al tercero (comprador) y la excepción de
garantía frente a la demanda del obligado a sanear ( p. Ej. si el vendedor y sus
herederos pretenden reivindicar del comprador de la cosa vendida, éste les opone
la excepción del saneamiento).
Caracteres de la Obligación:

El autor Aguilar Gorrondona señala:

1.- Interesa al orden público, como lo demuestra la norma según la cual “aunque se
haya estipulado que el vendedor no quede obligado al saneamiento responderá sin
embargo del que resulta de un hecho que le sea personal. Toda convención
contraria es nula” (C.C. Art. 1506, encab.). Sin embargo, no es contrario al orden
público que el vendedor se reserva la facultad de realizar determinados hechos o de
ejercer determinados derechos aunque con ello pueda llegar a impedir al
comprador que entre en posesión de la cosa o derecho, o privarlo de ella.

2.- Es perpetua en el tiempo. El derecho del comprador de no ser perturbado por

hecho personal del vendedor no se extingue por prescripción, aunque pueden
prescribir las acciones de aquel derivadas de una perturbación, ya realizada.

3.- Es absoluta en el sentido de que excluye cualquier clase de perturbación, sea de

hecho, sea de derecho.

4.- Es indivisible, en el sentir de la doctrina y de la jurisprudencia. La Casación

francesa fundamenta esa indivisibilidad tanto en la naturaleza del objeto de la
obligación como en la intención de las partes. Por ser indivisible, el comprador
puede rechazar la reivindicación por el coheredero de un vendedor “non dominus”
aunque el coheredero sea propietario del todo.

5.- Es una obligación derivada de la obligación de transferir, aunque el legislador la

trate como una obligación autónoma. Ello puede sostenerse si se recuerda que las
construcciones científicas del legislador- en cuanto tales- no obligan.

Régimen Legal del Saneamiento Por Hecho de Terceros:

El autor Aguilar Gorrondona señala: Como hemos visto, al lado del saneamiento por
hecho propio del vendedor, existe el saneamiento por hecho de tercero que, según
la doctrina francesa, comprende la obligación de reparar la evicción consumada por
un tercero y la obligación de defender en juicio al comprador contra la amenaza de
evicción de un tercero (garantía-incidente).

Reparación de la evicción consumada por un tercero: Generalidades.

La Ley al reglamentar el saneamiento en caso de evicción salvo dos menciones –

una relativa al saneamiento por hecho propio, otra a la garantía incidente-sólo
regula la obligación del vendedor de reparar la evicción consumada por un tercero
que puede llamarse pues saneamiento en caso de evicción “strictu sensu”. La
doctrina al definir la evicción, de ordinario, sólo tiene presente esa obligación de
reparar. Precisamente por ello, en muchos casos en que no hay evicción, en el
sentido en que la propia doctrina define ese término, hay, sin embargo,
saneamiento por evicción en sentido amplio, o sea, en el sentido que comprende
tanto la garantía por hecho propio del vendedor como la garantía incidente y la
reparación de la evicción consumada por un tercero.

Naturaleza Jurídica:

El autor Aguilar Gorrondona señala:

a) El saneamiento en caso de evicción consumada por un tercero, no es
propiamente una obligación autónoma y primaria del vendedor. No es una
obligación autónoma porque la evicción proveniente de un tercero implica
 necesariamente que el vendedor haya incumplido (total o parcialmente) su
obligación de transferir. Y, no es una obligación primaria porque después de
celebrado el contrato y antes de consumada la evicción, el vendedor a nada
está obligado, de tal manera que es una responsabilidad y no una obligación
primaria.
b) Barbero y otros consideran que se trata de una responsabilidad derivada del
hecho de no haber celebrado legítimamente el negocio (la venta) y no de
haberlo incumplido, porque consideran que el incumplimiento es un hecho
subsecuente al contrato, mientras que aquí ven el germen de la responsabilidad
en la propia venta. Otro sector doctrinal considera que se trata de una
responsabilidad por incumplimiento porque: a) no es seguro que el
incumplimiento deba ser subsecuente al contrato cuando la obligación debe
cumplirse coetánea mente con el contrato; b) la evicción en todo caso es
subsecuente al contrato; y c) también cuando existe responsabilidad por
incumplimiento contractual puede decirse que el “germen” de la
responsabilidad se encuentra en el contrato.

Sujetos de la Obligación

El autor Aguilar Gorrondona señala:

A) Sujetos Pasivos (Deudores) son el vendedor y sus causahabientes a titulo
universal, así como los causantes del vendedor y los causahabientes a titulo
universal de esos causantes.
B) Sujetos Activos (Acreedores) son el comprador, sus causahabientes a título
universal y sus causahabientes a título particular en la cosa o derecho
correspondiente.

Para ampliar esta información el alumno debe revisar el libro “Contratos y

Garantías” del autor: Aguilar Gorrondona.

Hecho que origina la responsabilidad: La evicción consumada.

√ Concepto de evicción. Para el autor Aguilar Gorrondona: La evicción en

sentido riguroso consiste en que un tercero desposea al comprador haciendo valer
un derecho real sobre la cosa vendida y en virtud de sentencia pasada con
autoridad de cosa juzgada.

…. De lo expuesto se concluye que en la venta de cosas hay evicción cuando un

tercero impide total o parcialmente al comprador que entre en posesión de la cosa;
cuando lo priva en todo o en parte de la misma mediante el ejercicio de un derecho
real que lo faculte para ello; o cuando el comprador para entrar en posesión o
conservar la posesión frente al tercero titular de un derecho real sobre la cosa
vendida, tenga que hacer valer derechos distintos de los que les transmitió el
vendedor. En consecuencia, el vendedor no responde por evicción consumada por
un tercero sino cuando éste ha realizado una perturbación de derecho, o sea,
consistente en el ejercicio de un derecho frente al comprador; no cuando la
perturbación sea de hecho. La razón de esa limitación es que en el caso de
perturbación de hecho el comprador tiene recursos legales suficientes para
protegerse contra los terceros sin que, por lo demás, el vendedor tenga facultades
que le permitan auxiliar al comprador; mientras que en caso de perturbación de
derecho, el vendedor puede tener elementos esenciales para la defensa de los
intereses del comprador y debe haberle transmitido derechos suficientes como para
rechazar las pretensiones de los terceros.

Clasificación de la Evicción:
El autor Aguilar Gorrondona señala: Por su extensión la ley clasifica la evicción en
total, parcial y por cargas.
a) Hay evicción total cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí la
totalidad de la cosa; cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre a cosa
y el precio del remate no excede del crédito garantizado; cuando el tercero
obtiene la nulidad, anulación o resolución del título del vendedor, siempre
que sea evidente que en tales condiciones el comprador no pueda
defenderse ulteriormente de la reivindicación, etc.
b) Hay evicción parcial cuando el tercero ha logrado reivindicar una parte
(divisa o indivisa) de la cosa; cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca
sobre la cosa y el precio del remate excede del crédito garantizado.
c) Hay evicción menor cuando el tercero hace valer derechos de usufructo, uso
o habitación; cuando el tercero hace valer servidumbres pasivas (no simples
limitaciones legales de la propiedad) sobre el fundo vendido.

Para ampliar esta información el alumno debe revisar el libro “Contratos y

Garantías” del autor: Aguilar Gorrondona.

Condiciones para que la evicción haga nacer la responsabilidad:

El autor Aguilar Gorrondona señala:

a) La evicción debe ser actual, o sea, que el tercero en ejercicio de un derecho
real que lo faculta para ello haya impedido al comprador, total o
parcialmente entrar en posesión o lo haya privado de ella. En consecuencia,
el comprador tiene que probar: 1) que se le ha impedido entrar en posesión
o que se le haya privado de ella; 2) que tal efecto derivó del ejercicio de un
derecho real por parte de un tercero; 3) que dicho derecho correspondía a
un tercero; y 4) que ese derecho del tercero lo facultaba para producir aquel
efecto. La manera más evidente de comprobar todos esos extremos es
producir una sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada entre el
comprador y el tercero; pero no es esa la única forma posible.

No da derecho a indemnización el solo hecho de que el comprador conozca y pueda

demostrar que existe una causa de evicción eventual.

b) Con base en una norma dictada en materia de partición (C.C. Art. 1117) se
ha sostenido que en la venta la causa de la evicción no compromete la
responsabilidad del vendedor sino es anterior al contrato.

Así es por lo general. El vendedor no sabe de saneamiento, por ejemplo, cuando la

Administración expropia ulteriormente al comprador, ni cuando un tercero adquiere
la propiedad de la cosa vendida por usucapión posterior a la venta (aunque la
posesión haya comenzado antes). Sin embargo, en este último caso, se comprende
que el vendedor deberá responder cuando la usucapión estaba tan pronta a
cumplirse que el comprador no tuvo tiempo de evitarla. De manera más general
puede afirmarse que el vendedor ve comprometida su responsabilidad por evicción
derivada de una causa posterior a la venta: 1) Cuando se trata de un hecho
personal (caso que no corresponde al aspecto que ahora estudiamos sino al
saneamiento por hecho propio); y 2) cuando el hecho posterior es una
consecuencia del anterior que el comprador no pudo evitar.

c) En el caso concreto de la evicción menor se requiere de acuerdo con algunas

legislaciones que se trate de cargas no declaradas en el contrato de venta y de
acuerdo con otras de cargas ignoradas por el comprador al tiempo de contratar.
Objeto de la Reparación en la Evicción Total (Consumada):

El autor Aguilar Gorrondona señala: La reparación prevista por la ley puede

comprender los siguientes elementos: precio, frutos, costas judiciales, gastos y
costas del contrato, y los daños o perjuicios.
a) Precio: El vendedor debe restituir el precio si lo ha recibido (C.C. Art. 1508,
Ord. 1|). Aun cuando para el momento de la evicción la cosa hubiera
disminuido de valor y se encontrase considerablemente deteriorada por
negligencia del comprador o por fuerza mayor, el vendedor, debe restituir el
precio íntegro. Sólo si el comprador sacó provecho de los deterioros, puede
el vendedor retener una parte del precio proporcional a dicho provecho,
puede el vendedor retener una parte del precio proporcional a dicho
provecho (C.C. Art. 1509). Si para el momento de la evicción la cosa hubiera
aumentado de valor, incluso independientemente de hechos del comprador,
el vendedor debe no sólo restituir el precio recibido sino pagar el exceso de
valor (C.C. Art. 1510). Así pues, los cambios de valor de la cosa operan a
favor del comprador y en contra del vendedor.
b) Frutos: El vendedor, debe restituir también los frutos en caso de que el
comprador a su vez esté obligado a restituirlos al propietario que ha
reivindicado la cosa (C.C Art. 1508, Ord. 2), poseedor de mala fe (C.C. Art.
1508, últ.ap.).
c) Costos Judiciales. El comprador tiene derecho a exigir del vendedor las
costas del pleito que causó la evicción y las del juicio seguido con el
vendedor para el saneamiento (C.C. Art. 1508, Ord.3), en el buen entendido
de que no se trata sólo de las costas pagadas a la contraparte sino de todos
los gastos ocasionados al comprador por ambos procesos.
d) Gastos y costas del contrato: El vendedor también debe pagar al comprador
los gastos y costas del contrato de venta. (C.C. Art. 1508, Ord. 4).
e) Los Daños y Perjuicios: Por último, la ley impone al vendedor la
indemnización de los daños y perjuicios. En realidad, hubiera sido más
exacto referirse a “los demás daños y perjuicios” porque parte de las
prestaciones anteriores correspondan al concepto de daños y perjuicios
(p.ej: el pago del aumento de valor experimentado por la cosa entre la fecha
de la venta y la de la evicción; la restitución de los frutos; el pago de costas
de los pleitos arriba indicados; el pago de gastos y costas del contrato).

Si en la materia se aplicara en el Derecho Común, el vendedor sólo estaría obligado

a reparar daños y perjuicios cuando hubiera incurrido en culpa, pero las normas
especiales sobre saneamiento no distinguen entre el vendedor de buena fe y mala
fe, sino a un efecto determinado (C.C. Art. 1512), de modo que fuera de dicha
hipótesis el comprador puede exigir indemnización aún cuando no medie la culpa
del vendedor. En cambio, si es relevante la ignorancia o conocimiento del
comprador, ya que por aplicación analógica de las normas relativas a la venta de la
cosa ajena, no puede reconocérsele el derecho de exigir la indemnización de los
daños y perjuicios sino al comprador que para el momento de la venta ignoraba la
causa que ulteriormente produjera la evicción… Estos daños y perjuicios en todo
caso son: a) el valor de las refacciones, mejoras y demás gastos que el comprador
hizo en el fundo; y b) todos los demás daños y perjuicios que pueden considerarse
como tales de acuerdo con el Derecho Común.

Respecto de las refacciones, mejoras y gastos, la ley ha dictado dos normas: 1) si

el vendedor vendió de mala fe el fundo ajeno, está obligado a Reembolsar al
comprador de buena fe todos los gastos, aún voluptuosos que éste haya hecho en
el fundo (C.C. Art. 1512) ; y 2) si el vendedor vendió de buena fé el fundo ajeno
está obligado a Reembolsar al comprador o hacerle Reembolsar por quien ha
reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras útiles que haya hecho al fundo y
a que tenga derecho. A ese respecto debe tenerse en cuenta que el comprador a
título de poseedor puede, en principio, reclamar del “verus dominus” la suma
menor entre el monto de las impensas originadas por las mejoras, y el mayor valor
dado a la cosa (C.C. Art. 792). Pero si el comprador ha edificado, sembrado o
plantado en terreno ajeno, puede ser que sólo tenga derecho a exigir una
indemnización menor o que carezca de todo derecho frente al propietario del
terreno (C.C. Art. 557). En tales casos, el comprador puede dirigirse por el resto o
por el dolo contra el vendedor para obtener en definitiva la indemnización prevista
en el citado artículo 792 del Código Civil. El vendedor, por lo demás, tiene frente al
comprador el carácter de garante de la obligación del tercero que produjo la
evicción respecto de la indemnización por mejoras.

Objeto de la Reparación de la Evicción Parcial:

Según el autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías”, señala: En

caso de evicción parcial el objeto de la obligación de reparar varía según que se
resuelva o se mantenga el contrato.
a) “Si ha habido evicción de una parte de la cosa y esta parte es de tal
importancia relativamente al todo, que el comprador no la hubiera comprado
sin aquella parte, puede éste hacer resolver el contrato de venta. (C.C. Art.
1513). Si en consecuencia se resuelve el contrato, de acuerdo con la
doctrina dominante, la reparación se rige por las reglas señaladas para el
caso de evicción total.
b) “Si en el caso de evicción de una parte del fundo vendido no se resolviera la
venta, el valor de la parte sobre el cual se ha efectuado la evicción se
pagará al comprador por el vendedor, según la estimación que se haga en la
época de la evicción y no en proporción del precio total de la venta ya haya
aumentado ya haya disminuido el valor de la cosa vendida” (C.C. Art. 1514).
Y además se aplica “mutatis mutandis” cuando queda dicho a propósito de la
evicción total.

Objeto de la Reparación de la Evicción Menor:

Según el autor Aguilar Gorrondona en su texto “Contratos y Garantías”, señala: En

caso de evicción por cargas, la ley sólo ha establecido que “si el fundo vendido está
gravado con servidumbres no aparentes que no se hayan declarado en el contrato y
que sean de tal importancia que se presuma que si el comprador las hubiera
conocido no habría comprado el fundo, el comprador puede pedir la resolución del
contrato, a menos que prefiera una indemnización”. (C.C. Art.1515). En todo lo
demás, es aplicable lo expuesto a propósito de la evicción parcial.

Limitación General:

Aguilar Gorrondona señala: Cualquiera que sea la clase de evicción “cuando el

comprador ha evitado la evicción del fundo, mediante el pago de una cantidad de
dinero, el vendedor puede libertarse de todas las consecuencias del saneamiento
reembolsándole la cantidad pagada, sus intereses y gastos” (C.C. Art.1516).

Caracteres del saneamiento por evicción consumada por terceros:

Aguilar Gorrondona señala: A diferencia del saneamiento por hecho propio, el
saneamiento por evicción consumada por terceros no interesa al orden público ni es
absoluto en el sentido antes indicado (en efecto, sólo procede por perturbaciones
de derecho), ni es indivisible.

Saneamiento en caso de Evicción en Ventas de Cosas Forzosas:

El autor Aguilar Gorrondona, señala: En principio las normas legales sobre el

saneamiento por evicción dictadas para el contrato de venta se aplican por analogía
a las “ventas forzadas”. Tan es así que el legislador creyó necesario dictar norma
expresa para no aplicar a la venta en remate judicial las disposiciones sobre la otra
obligación de saneamiento, o sea, sobre el saneamiento por vicios o defectos
ocultos (C.C. Art.1525, últ. Ap.).

Saneamiento por Evicción en caso de Expropiación:

El autor Aguilar Gorrondona, señala: En el caso de que la venta forzosa haya sido
una expropiación por causa de utilidad pública o social, el adquirente, o sea, el
expropiante no puede sufrir evicción, ya que según la ley respectiva, no puede
intentarse ninguna acción sobre la cosa después de dictada la sentencia que
acuerda la expropiación y los terceros que tuvieran derechos sobre la cosa sólo
podrán hacerlos valer sobre el precio de la expropiación.

El Saneamiento por Evicción en el Remate Judicial:

El autor Aguilar Gorrondona, señala: No se discute que si el adquiriente en remate

judicial ha sufrido evicción tenga derecho a exigir saneamiento pero se discute
acerca de quién debe responderle.

1.- Nadie pretende que la responsabilidad corresponda al Tribunal que decretó o

practicó el remate.
2.- Parte de la doctrina establece responsabilidad a cargo del ejecutante, aunque no
en los mismos términos.
A. Una corriente asemeja el ejecutante al vendedor por el hecho de que “toca el
precio”. Se replica que, sin embargo el ejecutante no es titular de la propiedad o
derecho y se contrarréplica que lo mismo ocurre con el vendedor cuando hay
evicción total; pero lo cierto es que el ejecutante, a diferencia del vendedor, no se
presenta como titular de la propiedad o derecho rematado.
B. Otros autores fundamentan la obligación del ejecutante en las normas sobre el
pago de lo indebido.
C. Por último, algunos autores hacen responder al ejecutante por hecho ilícito
siempre que haya habido de su parte dolo o culpa.

Régimen Convencional. Principio Fundamental.

Restricción Convencional del Saneamiento:

Principio Fundamental:

El autor Aguilar Gorrondona, señala: En principio, todas las normas sobre

saneamiento por evicción son supletorias, de modo que las partes, por regla
general, pueden convenir libremente en aumentar o disminuir las obligaciones,
cargas o responsabilidades del vendedor por causa de evicción y aún exonerarlo de
ellas (C.C. Art. 1505). Sin embargo, existen limitaciones a esta autonomía de la
voluntad determinadas por razones de orden público o de buenas costumbres.

Régimen Convencional del Saneamiento:

El autor Aguilar Gorrondona, señala: Bajo este rubro es conviene examinar tanto
las cláusulas que disminuyen la obligación de saneamiento o exoneran de ella
cualquiera que sea el hecho que produzca la evicción (“cláusulas generales de no
garantía”) y las cláusulas que disminuyen la obligación de saneamiento o exoneran
de ella en cuanto a un hecho particular (“cláusulas especiales de no garantía”).
Para ampliar esta información, el alumno debe revisar el texto “Contratos y
Garantías” del autor José Luis Aguilar Gorrondona.
Restricción Convencional del Saneamiento:

El autor Aguilar Gorrondona, señala: Bajo este rubro conviene examinar tanto las
cláusulas que disminuyen la obligación de saneamiento o exoneran de ella
cualquiera que sea el hecho que produzca la evicción (“cláusulas generales de no
garantía”) y las cláusulas que disminuyen la obligación de saneamiento o exoneran
de ella en cuanto a un hecho particular (“cláusulas especiales de no garantía”).

1) Las cláusulas generales de no garantía, en principio, son válidas, pero

existen las siguientes limitaciones:

a.- Dichas cláusulas no excluyen ni atenúan la responsabilidad del vendedor por

evicción de su hecho personal, aunque se pacte expresamente la exoneración de
dicha responsabilidad, ya que tal pacto sería nulo por contrario a la buena fe (C.C.
Art. 1506, encab.).
b.- Dichas cláusulas tampoco excluyen ni atenúan la responsabilidad del vendedor
por la evicción derivada de hechos de terceros cuando el vendedor ha procedido de
mala fe y el comprador ignoraba en el momento de la venta la causa que dio
motivo a la evicción. (C.C. Art. 1506, ap. Único).
El efecto de dichas cláusulas no llega hasta a eximir al vendedor de la obligación de
restituir el precio sino en dos casos: a) cuando el comprador hubiere tenido
conocimiento del riesgo de la evicción en el momento de la venta; y b) cuando
hubiere comprado a todo riesgo (C.C. Art. 1507).
2) Las cláusulas especiales de no garantía no están reguladas expresamente
por la ley. Son válidas incluso cuando exoneran la responsabilidad al vendedor por
la evicción que cause un hecho (determinado) que le sea personal ya que no hay
mala fe en reservarse contractualmente el ejercicio de un derecho o la facultad de
realizar un hecho aunque pueda producir la evicción del comprador. Por otra parte,
el efecto de dichas cláusulas es pleno en el sentido de que eximen al vendedor
incluso de la obligación de rstituir el precio. La única limitación que existe en la
materia es la que deriva del Derecho Común, de acuerdo con el cual no son válidas
las cláusulas de irresponsabilidad en caso de dolo o culpa grave.

Saneamiento por vicios o defectos ocultos:

Es la obligación que tiene el vendedor de garantizar al comprador una posesión que

le permita utilizar la cosa en la forma que podía esperar legítimamente.

El autor Aguilar Gorrondona señala:

…. Los vicios ocultos pueden presentarse en ventas muy distintas: en la venta de

inmuebles ( p. Ej: edificios con fundaciones defectuosas, praderas con hierbas
venenosas, etc.), de cosas corporales mobiliarias (joyas falsificadas, máquinas
defectuosas, etc.) y aún de cosas incorporales.

Supuestos de Responsabilidad:

La responsabilidad del vendedor por vicios ocultos proviene de la existencia de un

vicio llamado “vicio redhibitorio”, que a su vez supone:
1) Por lo que respecta a la naturaleza del vicio:
a) Que afecte cualitativamente a la cosa y no sólo cuantitativamente.
b) Que la afecte para el uso al cual esté destinada, o sea que la haga impropia o
menos propia para el uso declarado en el contrato.
2) Por lo que respecta a la gravedad del vicio, que sea de tal magnitud como para
que el comprador de haberlo conocido no hubiera comprado la cosa o hubiera
ofrecido un precio menor.
3) Que el vicio sea oculto. (Art. 1519 del C. Civil).
4) Que el vicio exista para el momento de la venta.
5) Que el vicio sea ignorado por el comprador.

Objeto de la Obligación del Vendedor:

El autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías”:

1) La opción del comprador. En principio, el comprador puede optar entre ejercer la

acción redhibitoria, mediante la cual devuelve la cosa y le restituyen el precio, o la
acción estimatoria o “quanti minoris”, mediante la cual retiene la cosa haciéndose
restituir la parte del precio que determinen los expertos.

Para ampliar esta información el alumno deberá revisar el texto “Contratos y

Garantías” del autor Aguilar Gorrondona.

2) Si el comprador opta por la Acción Redhibitoria procede la devolución recíproca

de la cosa vendida y del precio.

A) Las Obligaciones del Vendedor varían según su buena o mala fe, o sea, según
que en el momento de la venta haya ignorado o conocido los vicios.
a.- El vendedor de mala fe debe: 1) Restituir el precio (Art. 1522), íntegro, aún
cuando por negligencia o imprudencia del comprador pueda considerarse que hay
culpa común; 2) indemnizar los daños y perjuicios sufridos por el comprador (C.C.
Art. 1522), conforme a las reglas generales sobre responsabilidad contractual.
b.- El vendedor de buena fe debe: 1) Restituir el precio en los mismos términos que
en el caso anterior (C.C. Art. 1523) y 2) Reembolsar al comprador los gastos
hechos con ocasión de la venta (C.C. Art. 1523).

B.- La obligación del comprador es restituir la cosa vendida en el estado en que se

encontraba cuando la recibió junto con los frutos percibidos desde ese momento. Si
la cosa se ha deteriorado por causa del vicio oculto, los deterioros son por cuenta
del vendedor; pero los deterioros por caso fortuito corren a cargo del comprador
(por aplicación analógica de la norma del art. 1524 C. Civil para el caso de
perecimiento de la cosa).

Para ampliar esta información el alumno debe revisar el texto “Contratos y

Garantías” del autor Aguilar Gorrondona.

3) Si el comprador opta por la Acción Estimatoria, el vendedor, en todo caso, está

obligado a restituirle la parte del precio que se determine por expertos (C.C. Art.
1521), quienes deberán tener en cuenta solo la disminución de valor que
objetivamente produce la existencia del vicio y no los daños y perjuicios que éste
haya causado al comprador. Si el vendedor para el momento de la venta conocía el
vicio, está obligado también a indemnizar al comprador de los daños y perjuicios
correspondientes. (C.C. Art. 1522); pero si los ignoraba, además de la restitución
parcial del precio, sólo tendrá que Reembolsar la porción que corresponda de los
gastos hechos con ocasión de la venta.
4) Si la cosa ha perecido a causa de sus defectos el vendedor estará obligado a
restituir el precio y a pagar todas las demás indemnizaciones que proceden
conforme a lo arriba expuesto; pero si la cosa pereció por caso fortuito la pérdida
es por cuenta del comprador (C.C. Art. 1524).
5) En todo caso el tiempo útil para proponer la acción es limitado: El comprador
debe intentar la acción redhibitoria que proviene de vicios de la cosa, en el término
de un año, a contar desde el día de la tradición, si se trata de inmuebles; si se trata
de animales debe intentarse dentro de cuarenta días y si se trata de cosas
muebles, dentro de tres meses; en uno u otro caso, a contar desde la entrega.
(C.C. Art. 1525, encab.). Aunque la disposición sólo menciona la acción
redhibitoria, también es aplicable a la estimatoria tanto porque la analogía es
evidente como porque el artículo 1525 del Código Civil, cada vez que emplea la
expresión “acción redhibitoria” la utiliza en un sentido más amplio del que le hemos
dado siguiendo la terminología romana. En efecto, parece que en dicho artículo se
llama acción redhibitoria a toda acción del comprador frente al vendedor derivada
de vicios ocultos.

Responsabilidad Convencional y Legal:

El autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías”, señala: Las

normas legales sobre saneamiento por vicios ocultos son de carácter supletorio, de
modo que las partes pueden libremente excluir su aplicación. De hecho, es
relativamente frecuente que se prevea la obligación de sustituir piezas defectuosas
o de hacer reparaciones a la cosa en el caso de que existan vicios ocultos, en vez
de reconocerle al comprador los derechos inherentes a las acciones redhibitoria y
estimatoria.
Para ampliar esta información el alumno puede revisar el texto “Contratos y
Garantías”, del autor Aguilar Gorrondona.

Saneamiento en ventas forzosas:

El autor Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” señala: La Ley

ha excluido expresamente la responsabilidad por vicios ocultos en el caso de
ventas en remate judicial (C.C. Art. 1525, ap. 2°), pero en los demás casos de
venta forzosa se aplican por analogía las reglas legales sobre saneamiento por
vicios ocultos dictadas para la venta propiamente dicha.

Garantía Convencional de buen funcionamiento:

Concepto. El autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías”,

refiere: Existe garantía convencional de buen funcionamiento cuando el vendedor
se compromete a responder al comprador para el caso de que, durante un término
determinado, la cosa vendida no funcione bien. Para la existencia de esta garantía
es necesario que exista un compromiso expreso o tácito del vendedor porque la
misma no deriva de la ley.

Supuesto de la Obligación:

Según el autor Aguilar Gorrondona, en su texto “Contratos y Garantías”, señala: Es

que la cosa no funcione bien, o sea, que surja un defecto de funcionamiento,
siempre que no se deba a culpa del comprador (o a una causa en orden a la cual el
vendedor ha excluido convencionalmente su responsabilidad) sin que proceda
distinguir si la causa constituye un vicio redhibitorio o no.

Objeto de la Obligación del Vendedor:

Esto va a depender del contenido del contrato y puede consistir en una obligación
de dar (p.ej. Proporcionar al comprador de una cosa nueva de la misma clase en
sustitución de la vendida, pagar una indemnización, sustituir piezas o accesorios,
etc.) o de hacer (generalmente reparar la cosa).

Tiempo útil para intentar la acción:

El Código Civil señala que el tiempo útil para intentar la acción, en caso de
inejecución de la obligación del vendedor, salvo pacto en contrario, es de un año a
partir de la denuncia del defecto de funcionamiento.
Por otra parte, la denuncia indicada, salvo pacto en contrario, debe hacerla el
comprador al vendedor, dentro del mes de descubierto el defecto de
funcionamiento, so pena de caducidad. La denuncia es una carga del comprador.
El alumno debe revisar el artículo 1526 del Código Civil.