Universidad Central De Venezuela

Facultad de Ciencia Jurídica y Política

Escuela de Derecho
Práctica Jurídica II
Sección V05

Integrantes:
Edicson Sanabria C.I. 29615823
Leandra Mogollón C.I. 27373792
Yorgeilys Linares C.I. 25219333

ASIGNACIÒN 3
1. Analizar el contrato elaborado y responder:
Tipo de Persona
Persona Natural. A tenor de lo estipulado en el artículo 16 del código civil
venezolano.
Artículo 16: Todos los individuos de la especie humana son personas
naturales.
La convención se encuentra constituida por dos (2) personas naturales, una funge
como Promitente Vendedor y la otra como Promitente Comprador.
Tipo de Contrato
Nos encontramos frente a un contrato de promesa bilateral de compraventa, el
cual puede ser definido como: Aquel contrato Sui Generis mediante el cual dos o
más personas, naturales o jurídicas, establecen acuerdos en torno a un objeto
determinado y se obligan a prestar su consentimiento para constituir otro contrato.
Dicho contrato tiene por objeto un inmueble constituido por un apartamento, es
decir, servir de oferta de compra y venta mientras se realizan los trámites
correspondientes para realizar efectiva la transferencia de la propiedad del bien. En
tal sentido se encuentra regido por la legislación civil, la cual es la que establece la
forma en cómo debe ordenarse y realizarse tal convención, así como su objeto,
precio, causa, entre otros.
Ahora en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato podemos afirmar que se
encuentra dentro del Derecho privado, puesto que tales convenciones se rigen
principalmente por lo estipulado por las partes siempre que no infrinja
disposiciones sustanciales establecidas en las leyes, así los contratos en general se
rigen por el principio de Autonomía de la Voluntad de las partes contratantes, salvo
algunas excepciones establecidas en la ley, como aquellos contratos que celebra el
estado, donde tales convenciones por el sujeto se rigen por el derecho público. Así
mismo los fines de tal convención se dirigen a fines particulares de carácter
pecuniario.
Derecho Aplicable
Ahora bien, ¿Qué es un contrato de promesa bilateral de venta? Es aquel contrato
por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de
venta.
Si bien es cierto que nuestro Código Civil, no contempla la figura del contrato
preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía
y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas
obligaciones, por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el
Artículo 1.133 del Código Civil según el cual: ‘El contrato es una convención entre
dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas
un vínculo jurídico´.
Indudablemente que si en la promesa bilateral de venta han expresado su
consentimiento sobre la cosa y el precio, es obvio que estamos en presencia de una
venta y no de un precontrato, desde luego, que los contratantes deben atenerse a los
términos en que quedó planteada la convención en el documento escrito y de
consiguiente, la parte que incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del
proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte y la sentencia devenida
de la controversia judicial tendrá efecto declarativo ya que de acuerdo con el
artículo 1.161 del Código Civil. ‘En los contratos que tienen por objeto la
transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y
se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado
También tenemos la Ley de Registros y del Notariado, donde se definen los
requisitos obligatorios para efectuar la venta de bienes inmuebles.
 Y por último, el Código de Procedimiento Civil, el cual establece las bases para
la ejecución coactiva del contrato en caso de incumplimiento.
Cláusulas Especiales
De acuerdo al documento de Promesa bilateral de Compraventa en arras
celebrado entre ambas partes se pueden mencionar las siguientes clausulas
especiales:
Cláusula Sexta: La cláusula sexta del acuerdo de voluntades (Promesa bilateral de
Venta) celebrado por las partes dispone: EL PROMITENTE VENDEDOR declara
que recibe en este acto de manos de EL PROMITENTE COMPRADOR la cantidad
de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000) como arras en
garantía y en señal de su intención de adquirir el inmueble al cual se contrae este
documento, en el entendido de que esta cantidad será devuelta por EL
PROMITENTE VENDEDOR a EL PROMITENTE COMPRADOR en el
momento de la firma del documento definitivo de compraventa o podrá ser
imputada al precio convenido. Si el documento de compraventa no se protocoliza
dentro del plazo señalado en la cláusula tercera del presente contrato, por culpa de
EL PROMITENTE COMPRADOR, la cantidad señalada en esta cláusula quedará a
favor de EL PROMITENTE VENDEDOR por concepto de indemnización de los
daños y perjuicios que ese incumplimiento de EL PROMITENTE COMPRADOR
pudiere ocasionarle, quedando definitivamente terminado este contrato sin que las
partes queden nada más que reclamarse, salvo que EL PROMITENTE
VENDEDOR opte por prorrogar la vigencia de este compromiso. Si la
protocolización del documento definitivo no se efectúa en el plazo señalado por
culpa de EL PROMITENTE VENDEDOR, este quedará obligado a devolverle a
EL PROMITENTE COMPRADOR la mencionada cantidad, más una cantidad
igual adicional por concepto de indemnización de daños y perjuicios, en cuyo caso
quedará igualmente terminado este contrato sin que las partes queden nada más que
reclamarse, salvo que igualmente EL PROMITENTE COMPRADOR opte por
prorrogar la vigencia de este compromiso. Queda expresamente entendido entre las
partes que, si el documento definitivo de compraventa no puede ser protocolizado
dentro del plazo señalado por causas de fuerza mayor, extrañas y no imputables a
ninguna de las partes, EL PROMITENTE VENDEDOR deberá reintegrar a EL
PROMITENTE COMPRADOR en el término de cinco (5) días hábiles la cantidad
recibida antes señalada, sin que las partes tengan nada más que reclamarse por
ningún otro concepto, quedando definitivamente terminado este contrato.
Clausula Séptima: Queda entendido entre las partes que la redacción de este
documento, así como del documento definitivo de compraventa y los gastos de
protocolización del mismo, serán por cuenta exclusiva de EL PROMITENTE
COMPRADOR.
Clausulas Procesales
De acuerdo al documento de promesa de compraventa celebrado por las partes
pueden mencionarse las siguientes clausulas procesales:
Clausula Novena: En la cual las partes eligen el Domicilio especial donde se
someterán a todas las practicas jurídicas ante los tribunales correspondientes.
La Mencionada clausula dispone: Para todos los efectos y consecuencias jurídicas
derivados del presente contrato, así como en caso de controversias por
incumplimiento las partes eligen como domicilio especial la ciudad de
BARCELONA, EDO. ANZOÁTEGUI, a la Jurisdicción de cuyos Tribunales
declaran someterse.

2. Señale los requisitos indispensables que exige un registro para vender un

inmueble y la normativa aplicable:
Según lo establecido Decreto N° 1.422 de fecha 17 de noviembre de 2014, con
Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado.
Artículo 23. Todo documento que se presente ante los Registros y
Notarías Públicas deberá ser redactado y visado por abogado o abogada
debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado y
habilitado para el libre ejercicio profesional.
Artículo 48. Toda inscripción que se haga en el Registro Público,
relativa a un inmueble o derecho real, deberá contener:
1. Indicación de la naturaleza del negocio jurídico.
2. Identificación completa de las personas naturales o jurídicas y de sus
representantes legales.
3. Descripción del inmueble, con señalamiento de su ubicación física,
superficie, linderos y código catastral.
4. Los gravámenes, cargas y limitaciones legales que pesen sobre el
derecho que se inscriba o sobre el derecho que se constituya en un nuevo
asiento registral.
Requisitos que exige un registro:
 Documento de Venta redactado y Visado por un Abogado.
 Copia de Cedula de Identidad de los Otorgantes.
 Original y copia del Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, de
cada uno de los otorgantes.
 En caso de ser una persona jurídica, deben acompañarse el documento
constitutivo y ultimas actas de actualización de la compañía, y copia de la
cedula de identidad del representante legal.
 Ficha Catastral. (Si la cuenta está a nombre de una persona diferente al
propietario actual, debe hacerse el cambio de nombre).
 Solvencia del Derecho de Frente.
 Solvencia de Agua del inmueble (Si se trata de apartamento, previamente
debe obtenerse la solvencia de pago del condominio).
 Registro de Vivienda Principal. En caso de no tener registrado el inmueble
como vivienda principal, deberá pagarse el equivalente al 0,5 del precio de
venta del inmueble, este pago se hace con la planilla emitida por el SENIAT,
ante una entidad bancaria autorizada a recibir pagos a la tesorería nacional.
Se debe exigir la certificación del pago.
 Pago de los derechos de registro: Según el cálculo realizado por el registro
inmobiliario, en el banco y cuenta que indique el registro.
 Pago del Impuesto Municipal: Impuesto que se le paga a la alcaldía
correspondiente por la operación inmobiliaria.

3. Con fundamento en lo expuesto y el contrato que usted elaboró,

preparar un dictamen para MT con las posibles soluciones jurídicas y
estrategias, así como su recomendación.
El legislador respecto a los contratos y su ejecución consagra que los mismos
tienen fuerza entre las partes, se revocan por su exclusiva voluntad o por causas
autorizadas por la Ley, deben ejecutarse de buena fe y obligan al cumplimiento de
lo estipulado en su contenido, así como las consecuencias que se derivan.
En tal sentido, si una de las partes no ejecuta la obligación estipulada en el
contrato, la otra puede reclamar judicialmente su ejecución o resolución, y los
daños y perjuicios a los que hubiere lugar, por lo que, las obligaciones derivadas
del contrato deben cumplirse expresamente como fueron contraídas.
Dicho esto, en el caso que nos ocupa, en fecha 10 de noviembre del 2018 las partes
en cuestión, Roberto Berizonce y Michel Tarufo suscribieron un contrato de
promesa bilateral de compraventa, mediante el cual las partes se obligaron a prestar
su consentimiento para el perfeccionamiento del contrato de compraventa,
estableciendo los modos para la realización de dicho contrato, así como los
supuestos esenciales que lo conforman, a saber, objeto, precio y causa.
Siendo ello así, aplicación de los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil, que
señalan lo siguiente:
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No
pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas
autorizadas por la Ley.
Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como
han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en
caso de contravención.
La interpretación de la norma es, que, si una de las partes no ejecuta la
obligación estipulada en el contrato, la otra puede reclamar judicialmente su
ejecución o resolución, y los daños y perjuicios a los que hubiere lugar, por lo que,
las obligaciones derivadas del contrato deben cumplirse expresamente como fueron
contraídas,
De la misma forma se estipularon las cargas concernientes a cada una de las
partes, quedando así el promitente vendedor obligado a dar la documentación
pertinente al promitente comprador en un plazo de 90 días, quien estaba obligado a
realizar los trámites correspondientes para la protocolización del mismo, tramites
que inicio el día 20 de Mayo de 2019 luego de darle una prorroga de 90 días al
promitente vendedor para consignar los documentos, donde inclusive pago los
derechos registrales, pero no pudo concluir con la tramitación puesto que el
promitente vendedor no le había entregado todavía los documentos municipales.
Posteriormente, el promitente comprador al exigirle tales documentos el
promitente vendedor se negó alegando que el precio era insuficiente para cubrir
compra de una nueva vivienda para él y su familia. Al respecto la Clausula Sexta
del contrato firmado por ambas partes señala que en caso de incumplimiento por
causas imputables a alguna de las partes se dará por terminado el contrato, si el
incumplimiento proviene del vendedor devolverá la cantidad dada en arras por el
promitente comprador mas una cantidad igual por concepto de daños y perjuicios.
En este caso el promitente vendedor acude a un argumento externo al estipulado
en el contrato, al final de cuentas, no cumple, puesto que se niega a hacerlo, es
decir, es un incumplimiento voluntario o imputable a él.
 Ahora bien, existe un contrato de promesa bilateral de compra- venta suscrito por
las partes que entre sus cláusulas están las siguientes: la cláusula novena del
contrato suscrito en fecha 10 de noviembre del 2018 dispone que ante situaciones
de controversias derivadas del cumplimiento del contrato (cumplimiento -
incumplimiento) las partes declaran someterse a la jurisdicción de los tribunales de
la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui. Tal cláusula supone la posibilidad de
acudir a los tribunales en caso de controversias derivadas del cumplimiento del
contrato, como la presente situación, para exigir el cumplimiento coactivo de la
obligación.
Expuesto el análisis anterior, se observa que el documento fundamental de la
acción donde las partes se imponen recíprocas obligaciones, deviene
necesariamente por sus características en un contrato de venta.
Así las cosas, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene
siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no
sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que
rigen su interpretación.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto surge el principio que el
contrato legalmente perfeccionando tiene fuerza de ley entre las partes,
significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so
pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la
aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el
legislador. Así tenemos que el Código Civil, en el artículo 1.160 dispone:
‘…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a
cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se
derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley´.
Por último, se resalta lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil
establece:
‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la
otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato
o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si
hubiere lugar a ello´.
Desde la normativa establecida en el artículo 1.167 del Código Civil,
considerando que el promitente vendedor no realizó los trámites para la entrega de
la documentación necesaria en el Registro para la protocolización del documento
de venta, razón por la cual se considera que incumplió con sus obligaciones.
También el Código Procesal Civil en su artículo 531 dispone:
Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato
no cumpla su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido
por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no
cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia
de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la
transferencia de derecho, la sentencia solo producirá estos efectos si la
parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual
debe existir constancia autentica en los autos.
Esto quiere decir que ante el incumplimiento de las clausulas de contratos que
tienen por objeto constituir otra convención se puede demandar el cumplimiento
especifico de la obligación siempre que no esté excluida en el contrato firmado por
las partes y que la parte demandante haya cumplido con las obligaciones impuestas
a su persona. En tal caso la sentencia cumplirá los efectos del contrato no
cumplido, es decir, los efectos atributivos de la propiedad. A tal caso se debe
presentar demanda ante los respectivos tribunales señalados en el contrato
(Barcelona, estado Anzoátegui) para el cumplimiento coactivo de la obligación.
Las partes se obligaron a consentir en un posterior contrato definitivo, al no
cumplir con tal obligación voluntaria procede el cumplimiento forzoso. El
promitente vendedor alude a que el precio no es suficiente para comprar una nueva
vivienda familiar, sin embargo, el precio es un elemento establecido por ambas
partes cuando se estipulan las clausulas del contrato, es un elemento que inclusive
coloca el promitente vendedor y el promitente comprador lo acepta o no, pudiendo
este último realizar algunas ofertas, pero es el vendedor quien tiene la última
palabra. Estando, así las cosas, que el precio sea insuficiente es un elemento
externo que no atañe al comprador, es el vendedor quien debió verificar si era
suficiente o no antes de consentir y más precisamente obligarse en un contrato. Así
mismo, el promitente vendedor en un momento posterior decide aumentar el precio
o de lo contrario regresaría lo dado en arras más un cinco porciento (5%), pero es el
promitente comprador en este caso quien decide si demanda o acepta alguna de las
propuestas del promitente vendedor.
Uno de los elementos importantes a tomar en cuenta es que el cliente desea
adquirir la vivienda para fines personales, su intención es adquirir esa vivienda en
vez de cualquier otra. Ante esto se abren dos posibilidades: primero, demandar el
cumplimiento específico de la obligación; o segundo, aceptar el nuevo precio fijado
por el promitente vendedor.
Partiendo de las intenciones del cliente, como abogados de Michel Tarufo
recomendamos aceptar el nuevo precio señalado por el promitente vendedor para
adquirir la vivienda, siempre que la cantidad de cincuenta millones de bolívares
(50.000.000) dadas en arras sea descontado del precio final, debiendo este dar la
cantidad restante de cien millones (100.000.000) de bolívares. Esto para evitar la
vía jurisdiccional, que a pesar de poder adquirir el inmueble por esta vía supondría
un gasto similar al nuevo precio planteado por el promitente vendedor, además de
la incertidumbre de someter la causa al examen de un tercero y del tiempo más o
menos de un año que supondría acudir a tal vía. En conclusión, sería la vía más
idónea teniendo en cuenta que el cliente desea adquirir la vivienda y que dispone de
los medios para pagarlos. Así mismo, al verificar el precio estimado de inmuebles
similares a este se aprecia que tal precio (150.000.000) es similar a los precios
fijados para viviendas como esta.