Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
LIBRO I
DEFINICIÓN DE CONTRATO
CONTRATO DE COMPRAVENTA
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1
DEFINICIÓN DE CONTRATO
Acto Jurídico: Acto humano que produce efectos jurídicos, manifestación de voluntad
tendiente a producir efectos jurídicos. Esta voluntad puede ser de dos o más personas, busca
una relación de causa – efecto. Ejm: El acto de suscribir un contrato
Hecho material: Es todo acto de la naturaleza que produce efectos jurídicos y en cual no
interviene para nada la voluntad, no hay manifestación de voluntad Ejm: cualquier fenómeno
de la naturaleza es un hecho material, terremoto, maremotos.
Hecho jurídico: acto humano o de la naturaleza que produce efectos jurídicos, donde puede
existir o no manifestación de voluntad. Es toda conducta capaz de dar nacimiento, modificar,
transmitir o extinguir un derecho subjetivo, un estado, una situación. Ejm: La muerte de una
persona, la mayoría de edad, el nacimiento de una persona.
Negocio Jurídico: Es una declaración de voluntad que puede ser unilateral o bilateral tendiente
a producir efectos jurídicos Ejm: El testamento, la donación
•Contrato Especie
“Todos los actos jurídicos son hechos jurídicos, pero no todo los hechos jurídicos son actos
jurídicos”.
FUENTES DE OBLIGACIONES:
1. Ley
2. Contratos
2
•CONVENCIÓN: es el género; genera, modifica, extingue obligaciones de contenido
patrimonial, o no patrimonial.
•CONTRATO es la especie; norma general, produce siempre obligaciones en el campo
patrimonial, admite dos partes, comprador y vendedor.
ELEMENTOS DEL CONTRATO ART 1501 Cód. Civil “se distinguen en cada contrato las cosas que
son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales…”
1
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P
20.
2
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P
21.
3
3. ACCIDENTALES: aquéllas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que
se agregan por medio de cláusulas especiales. Es todo aquello que se agrega a un
contrato, que si le quita el contrato sigue igual.
Ejm: Cláusula Penal: frente al incumplimiento de una obligación la sanción será $ (xxx),
si la cláusula se le quita sigue siendo Compraventa, porque no es esencial en el
contrato.
Cuando la cosa vale más que el dinero, estamos frente al contrato de Permuta.
Ejemplo: Hay un inmueble que vale $50.000.000, hay un cambio con un inmueble que vale
$30.000.000 y el resto en efectivo $20.000.000, aquí estamos frente al Contrato de Permuta.
Cuando $25.000.000- Cosa y $25.000.000-Efectivo, estamos frente al Contrato de
Compraventa. Al igual cuando $20.000.000- Cosa y $30.000.000-Dinero.
Capacidad: Se presume. Todas las personas son capaces excepto las que la ley declara que son
incapaces
Objeto Lícito: Es el que está de acuerdo con la ley, las buenas costumbres y el orden público.
Causa Lícita: la causa, es el motivo que me lleva a realizar el negocio, es la razón de ser o el
fundamento de determinado acto y también el fin por el cual se celebra el acto.
4
c. MULTILATERALES O PLURILATERALES: aquellos contratos en los cuales surgen
obligaciones para más de dos partes. El número de partes depende del tipo de sociedad
de que se trate. Ejm: contrato de sociedad.
b. ONEROSOS: aquellos contratos que son útiles para las partes que conllevan una prestación.
Estos a su vez se subdividen en:
5
La Escritura Pública no constituye únicamente la solemnidad. El contrato de Promesa no va
a producir efectos, sino se realiza por escrito ya sea documento privado o Escritura
Pública.
No se pueden combinar las categorías, porque una categoría excluye o descarta la otra.
5. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones, los Contrato son:
a. EJECUCIÓN INSTANTÁNEA: Las obligaciones son susceptibles de ejecutarse en un solo
acto, implica que a partir de un acto surgen las obligaciones o permiten la exigencia de
las obligaciones. Ejm: Compraventa: a partir de su perfeccionamiento surgen las
obligaciones, independientemente de que las obligaciones surjan paulatinamente.
Según como las partes discuten las condiciones del contrato y el cumplimento de las
obligaciones de: tiempo, modo y lugar.
a. LIBRE DISCUSIÓN: Aquellos contratos que permiten establecer las condiciones, en el
cual se pueden pedir rebaja o acordar dinero, las partes establecen la forma de
cumplimiento de las obligaciones (el que, el cómo, el cuándo, el donde). Ejm:
Compraventa.
b. ADHESIÓN: Aquellos contratos en los cuales una parte fija las condiciones frente a la
otra que simplemente los acepta, no hay posibilidad de discutir las condiciones. Ejm: 1.
Contrato de Seguros: La compañía de seguros fija las condiciones y la otra parte acepta,
no hay posibilidad de discutir y cambiar las condiciones. 2. Contrato de Transporte
a. NOMINADOS: Aquellos contratos en los cuales el legislador es quien los define, los
describe. Ejm: Compraventa, Arts. 1849 código civil, Art 905 Cód. Comercio,
Arrendamiento Arts. 1973 cód. Civil.
6
c. INNOMINADOS: Aquellos contratos que surgen de la autonomía de la voluntad, no
están estrictamente reglamentados pero no están prohibidos, es decir las partes le
dan la definición al contrato.
Ejm: (X) quiere donar a su hija (Y), un bien inmueble y en el contrato (X) establece que
(Y) tiene que pagarle $100.000 durante 36 meses y luego (X) le devuelve a (Y) el total
de $3.600.000. En últimas por el contenido del contrato, se puede inferir que es una
Donación.
1. CONTRATO DE COMPRAVENTA
Concepto:
El artículo 1849 del Código Civil define la compraventa como “El contrato en que una de las
partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador paga
por la cosa se denomina precio”.
De lo anterior se deduce que el contrato de compraventa tiene dos elementos el primero que
hace referencia al precio y el segundo que hace referencia a la cosa.
a. Si lo vendido es un bien raíz, o una servidumbre o los derechos que se tengan en una
sucesión hereditaria, además del acuerdo de voluntades será necesario el
otorgamiento de una Escritura Pública para que pueda tenerse por perfeccionado el
contrato. (Art 1857).
Del Art 1849 Cód. Civil se deduce que “la compraventa no genera sino obligaciones entre las
partes, es decir, que apenas es fuente de derechos personales, al igual que ocurría en el
derecho romano. Celebrado el contrato, el comprador adquiere un derecho personal contra su
vendedor, cuyo contenido es la obligación que este contrae de transferir a aquel el dominio de
la cosa vendida”4
Art 1850 Cód. Civil es necesario que se estipule en dinero, no lo es que efectivamente se
pague en dinero, pues por medio de una convección posterior las partes pueden acordar datio
3
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 3
4
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 4.
7
in solutum (dación en pago) en virtud de la cual quede facultado el comprador para pagar, no
en dinero si no consta, mutación esta que no priva al contrato de su naturaleza de
compraventa.5.
“No es modo de adquirir el dominio, sino apenas antecedente causal del modo de la tradición.
El contrato de compraventa es bilateral, oneroso y por regla general conmutativo”.6
“El contrato es oneroso porque tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes”.. (Art
1497), calidad que es esencial ya que es imposible que sea gratuito. En ocasiones el contrato
envuelve una perspectiva incierta de ganancia o en general un alea, como cuando se compra la
suerte en la hipótesis de que trata la parte final del Art 1869 la compraventa también puede
ser un contrato aleatorio”7
Hay que recordar que el contrato de compraventa no es el más antiguo de los contratos, sino
el de permuta, ya que las relaciones comerciales de las comunidades primitivas se basaban
básicamente en el trueque, ósea en el intercambio de una cosa por otra. Una vez que la
moneda fue acogida, el contrato de compraventa empezó a tener su nacimiento. De lo
anterior deducimos que es el dinero, es el que impone la característica fundamental de este
acto jurídico. 8
En el código de comercio, el contrato de compraventa está regulado en los artículos 905 al
967.
El artículo 905 del Código de Comercio: “La compraventa es un contrato en que una de las
partes se obliga a trasmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero
que el comprador da por la cosa vendida se llama precio
Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa
vale más que el dinero, y venta en el caso contrario”9
Para los efectos de este artículo se equipararán a dinero los títulos valores de contenido
crediticio y los créditos comunes representativos de dinero. “
5
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 31
6
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 4 y 5.
7
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 5
8
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P
17. José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 1.
9
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 3. y 5.
8
comprador con fundamento en el carácter bilateral del acto, pedir la resolución o el
cumplimiento, en ambos casos con indemnización de perjuicios.10.
(…) Para que el contrato exista basta que haya la intención de transferir y adquirir el
Dominio, en lo que a ella se refiere y es necesaria su ocurrencia para la formación del
contrato. Pero para que el vendedor cumpla su obligación personal, es indispensable
que dé la cosa vendida. Él contrajo una obligación de dar y debe cumplirla. Para
hacerlo tiene que hacer la tradición de la cosa; si es mueble en la forma prevista por
los artículos 754 y 755 del código civil; si es inmueble por medio de la inscripción en la
oficina de registro respectiva (artículo 756 y concordantes)11
(….) Esto indica que es el modo el que hace propietario de la cosa vendida al
comprador y en manera alguna el contrato de compraventa, que acarrea como
dijimos, tan solo obligaciones, que frente a los muebles, se concreta con la entrega de
la cosa. El dominio se adquiere por medio de la tradición o la prescripción. 14
De acuerdo con el artículo 1880 Cód. Civil, las obligaciones del vendedor se reducen a
dos: 15
1. La Entrega o Tradición.
10
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 1 y P2
11
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 2.
12
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 3.
13
Ibídem.
14
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 4.
15
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 57.
9
(….) Evento, que cuando se trata de inmuebles, se cumple no solo bajo las condiciones del
artículo 756, sino que exige la entrega física para que el comprador entre en posesión de la
cosa.16
No se desconoce que, como contrato bilateral, lleve envuelta la condición resolutoria de que
trata el artículo 1546 del Código Civil, frente al incumplimiento de las obligaciones del
vendedor o sea frente a la no entrega de la cosa vendida, pero no en relación con la tradición17
Necesidad de Modificación:
Si consultamos, modernamente, la finalidad jurídica de la compraventa, tenemos que convenir
en que la obligación del vendedor no se debe limitar a la entrega de la cosa sino que, además,
debe transferir el domino al comprador.18
El Código de Comercio, sin hesitación alguna, superó, completamente, la discusión que suscita
el empleo del vocablo dar que hace el Código Civil. Preceptúa el Articulo 905 de la materia: “la
compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a transmitir la propiedad de
una cosa y la otra a pagarla en dinero”.19
(…) Si bien es cierto que no hace referencia a la entrega de la cosa puesto que se supone que la
entrega es de la naturaleza de la compraventa. Entonces, resulta incontrastable que el
vendedor se obliga a entregar la cosa y a transferir la propiedad sobre la misma20
CARACTERÍSTICAS:
La compraventa - tanto civil como comercial – tiene sus características que se desprenden de
la naturaleza del acto jurídico. Las principales son:
Art 1496 Cód. Civil: “El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra
que no contrae obligación alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan
recíprocamente”.
16
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 4.
17
Ibídem
18
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 5.
19
Ibídem
20
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 6.
21
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P6.
10
Art 1546 Cód. Civil: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de
no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento
del contrato con indemnización de perjuicios”.
Art 1497 Cód. Civil: “El contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por objeto
la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por
objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro”.
Art 1604 Cód. Civil: “El deudor no es responsable sino de la culpa lata en los contratos que
por su naturaleza solo son útiles al acreedor; es responsable de la leve en los contratos que
se hacen para beneficio recíproco de las partes; y de la levísima en los contratos en que el
deudor es el único que reporta beneficio.
El deudor no es responsable del caso fortuito, a menos que se haya constituido en mora
(siendo el caso fortuito de aquellos que no hubieran dañado a la cosa debida, si hubiese
sido entregado al acreedor), o que el caso fortuito haya sobrevenido por su culpa.
La prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido emplearlo; la prueba del
caso fortuito al que lo alega.
Todo lo cual, sin embargo, se entiende sin perjuicio de las disposiciones especiales de las
leyes, y de las estipulaciones expresas de las partes”.
d. Es de Ejecución Instantánea: Cuando las partes expresan su voluntad sobre la cosa y el
precio, salvo las excepciones conocidas, el contrato se perfecciona y comienza a
22
Ibídem.
23
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 6 y 7.
11
ejecutarse24, la prestación es susceptible de ejecutarse inmediatamente en forma
instantánea, en un solo acto.25
e. Es de Libre Discusión: (…) Esto es evidente. El vendedor señala la cosa, fija el precio,
etc., pero el comprador puede convenir, de otra manera, mediante el principio de de
la libre discusión (…)26..
Art 1499 Cód. Civil: “El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de
otra convención, y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una
obligación principal, de manera que no pueda subsistir sin ella”.
Y desde luego el contrato de compraventa queda clasificado como contrato Individual, porque
sólo genera derechos y obligaciones a favor de las partes que lo celebran. Y es de libre
consentimiento, de libre discusión.27
Art 1501 Cód. Civil: “Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que
son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas
cosas sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son
de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle,
sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni
esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales”.
Los efectos son los derechos y obligaciones que ella genera para los contratantes.
1. Son Cosas Esenciales: Consentimiento respecto a la cosa y al precio.
Ejemplo: (A) tiene la obligación de traditar y (B) tiene la obligación de pagar el precio.
Art 1898 Cód. Civil: “Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento
de evicción, siempre que en ese pacto haya habido mala fe de parte suya”.
24
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 7.
25
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P
23.
26
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 7
27
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P
24.
12
3. Las Obligaciones Accidentales: son las que, sin ser esenciales, naturalmente NO le
pertenecen, se imponen las partes expresamente como el plazo, la condición, el pacto
de reserva de dominio.
Concepto:
La compraventa está sujeta a los requisitos generales de todo contrato o acto jurídico (artículo
1502 del Código Civil): capacidad, consentimiento, objeto y causa lícitos (…)28.
- Capacidad
Generalidades:
Al tenor del concepto que trae el artículo 1502 del Código Civil, la capacidad legal de una
persona consiste en poderse obligar por sí misma y sin el consentimiento o autorización de
otra29
Capacidad para celebrar la Compraventa:
Articulo 1503 Cód. Civil: “Toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que la ley
declara incapaces”.
Concordar con el Articulo 1851 Cód. Civil: Personas Capaces: Son hábiles para el contrato de
ventas todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo
contrato.
Si falta de capacidad:
a. Nulidad Relativa: Los actos pueden ser convalidados por una ratificación o por el paso
del tiempo. Por ejemplo: un menor cuando realiza un acto jurídico, este puede ser
convalidado cuando cumpla la mayoría de edad, disipadores bajo interdicción.
28
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 7.
29
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 8.
13
b. Nulidad Absoluta (Dependiendo si la incapacidad es relativa o absoluto): Impúberes,
Dementes, Sordomudos, que no pueden darse o entender por cualquier medio
inteligente.
Hay personas que son capaces: pueden emitir libremente su consentimiento y la ley se las
quita para realizar ciertos actos. Incapacidad Especial:
- Parentesco.
- Vinculo.
Incapacidad Especial.
Son las personas capaces que pueden emitir un consentimiento, pero el legislador se los quita
para evitar problemas. Leer artículos 1852 al 1856 Cód. Civil
Concepto:
El principio de la capacidad, previsto en el ordenamiento civil, para todo negocio civil, está
consignado en el artículo 1851 del código civil, cuando dice: “son hábiles para el contrato de
venta todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo”.
(….) Articulo 1504 de nuestro estatuto civil: “Las incapacidades especiales consisten en la
prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos”. (….) El acto
en sí mismo no tiene nada de ilícito, la ley no lo prohíbe, sino que declara que no puede ser
ejecutado por ciertas personas.30
El Artículo 1851 Cód. Civil dice; “son hábiles para el contrato de venta todas las personas que
la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato”.
Todo lo expuesto en el pasado, sobre la prohibición, con efecto de nulidad absoluta, en razón
del vínculo matrimonial que consagraban los artículos 1852 del Código Civil, 906 del Código de
Comercio y 3 de la Ley 28 de 1932, desapareció en virtud de la Sentencia de 10 de febrero de
1999, proferida por la Corte Constitucional, que declaró inexequibles los aportes de los
mencionados preceptos que señalaban la nulidad absoluta en la venta entre cónyuges. Es
decir, no existe en la actualidad incapacidad alguna, por motivo del nexo matrimonial, para
celebrar compraventa tanto de muebles como de inmuebles (….)31.
30
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 9.
31
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 13.
14
Es válida la compraventa sobre bienes propios, no puede ser sobre bienes sociales.
El artículo 1852 Cód. Civil ha fijado el alcance de la incapacidad para comprar y vender entre el
padre y el hijo de familia, o sea el que todavía se encuentra bajo la patria potestad y, por ende,
no se ha emancipado, cuando establece que es nulo el contrato de venta entre padre y el hijo
de familia.32
De esta manera el referido artículo habla de los hijos de familia, pero en el sentido que estos
se encuentran sometidos a la patria potestad.33
(….)Esto significa que los hijos emancipados en general, (…) pueden celebrar valida y
libremente contrato de compraventa con sus padres. Es importante resaltar que se trata del
hijo emancipado por haber llegado a la mayoría de edad (…)34
Es nulo, porque no hay acuerdo de voluntad, lo que hizo el legislador fue proteger el
patrimonio del menor (por qué no va hacer equivalente el $ que se da), pero adicional como el
padre es el administrador del usufructo de los bienes de cada hijo y como es suyo el usufructo
no se puede comprar (Compra de Cosa Propia).
Ampliación de la Incapacidad
(….) Padre y madre están frente al hijo menor en el mismo grado de prohibición. (….) También
se debe extender esta prohibición al padre adoptante frente al hijo adoptivo menor de edad,
(…) puesto que la patria potestad será ejercida por el adoptante35.
Menciona Cesar Gómez Estrada en su libro “De Los Principales Contratos Civiles” el Artículo
288 del código civil era muy claro al referir esta prohibición únicamente al padre pues por la
naturaleza que este tenía en ese momento histórico, la madre jamás hubiese podido ejercer la
patria potestad; pero dadas las circunstancias actuales, esta prohibición se hace extensiva a las
madres, ya que el día de hoy padre y madre se encuentran en igualdad de condiciones frente
al hijo no emancipado.
La venta que se celebre entre padre e hijos de familia produce nulidad absoluta, tanto de
bienes muebles como de inmuebles.36
32
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 14 y 15.
33
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 15.
34
Ibídem.
35
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 17
36
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 17.
15
Si la venta versa sobre bienes inmuebles, deberá ser autorizada por el juez con conocimiento
de causa.
Dice el Artículo 1853 Cód. Civil: “se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos
vender parte alguna de los bienes que administran y cuya enajenación no esté comprometida
en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la
autoridad competente”. Es esta una prohibición para vender, que tiene su fundamento en la
protección que el estado da a sus bienes. Se pretende que toda venta, por parte de los
administradores de establecimientos públicos, de los bienes que forman parte de lo que
administran, está precedida de autorización expresa, bien por mandato directo o bien por
autorización de la autoridad competente.37
A los funcionarios públicos, en el artículo 1854 del Código Civil, se les prohíbe comprar los
bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio. Esta es la norma general que
contempla a todos los funcionarios públicos (….)39. Es decir se les prohíbe comprar bienes a
esos funcionarios cuando han intervenido en el proceso de la venta de ese bien en pública
subasta.
(….) Sin embargo el artículo 1854 Cód. Civil va más allá en las incapacidades de los funcionarios
públicos, incorporando la prohibición a Magistrados de la Suprema Corte, jueces, secretarios,
para comprar los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del
litigio, aunque la venta se haga en pública subasta (…).40
37
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 18.
38
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 19.
39
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 19
40
Ibídem.
16
El numeral 7 del artículo 906 del código de comercio al hablar de las incapacidades para
comprar, en materia comercial, señala entre los que no pueden comprar directamente ni por
interpuesta persona a los abogados “respecto de los bienes en cuyo litigo hayan intervenido y
que se vendan a consecuencia del litigio” (….).41
Y con fundamento en este texto, podemos concluir que si existe incapacidad para los abogados
para adquirir aquellas cosas en cuyo litigio hayan intervenido y se vendan a consecuencia del
mismo.42
Todo esto con el fin de lograr una “Transparencia”, se requiere que esas personas sean ajenas
a ese proceso, que no tengan ningún interés.
Efectos de esta prohibición.
Excepción:
De la parte final del Artículo 1854 del código civil: “Queda exceptuado de esta disposición el
empleado con jurisdicción coactiva que, conociendo de alguna ejecución y teniendo el doble
carácter de juez o de prefecto y acreedor, hiciere posturas a las cosas puestas en subastas, en
su calidad de acreedor, cuya circunstancia debe expresarse con claridad”.
(….) Siendo el juez representante a la vez del acreedor, o sea de la entidad de derecho público
correspondiente, puede hacer las posturas, pero no por su cuenta si no con base en el crédito
que por jurisdicción coactiva cobra, expresándolo con claridad en el acto, porque si no lo hace
y quedare una duda sobre la parte compradora estará viciado de nulidad absoluta (…)44.
Los funcionarios que tiene Jurisdicción Coactiva (Recaudan tributos como por Ejm: la DIAN), sí
pueden adquirir dichos bienes pero no para ellos, sino para la institución que representan.
- Contralores.
- ICBF.
- Corporaciones Autónomas.
- Jueces de Ejecución.
- SENA.
41
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 20.
42
Ibídem.
43
Opt. Cit.
44
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 21.
17
(….) En el artículo 9 del decreto 222 “son inhábiles para contratar con la respectiva entidad,
por si o por interpuesta persona” (…).45
Ahora bien, la Ley 80 de 1993, nuevo estatuto de la contratación administrativa, que derogo el
Decreto 222 de 1983, en el artículo 8 establece inhabilidades e incompatibilidades para
contratar frente a las entidades estatales, que, por consiguiente, comprenden la compraventa
(…)46.
(….) Por su parte el artículo 8 ibídem señala que: tampoco podrán participar en licitaciones o
concursos ni celebrar contratos estatales con la entidad respectiva.47:
a. Quienes fueron miembros de la junta directiva o consejo directivo o servidores
públicos de la entidad contratante (…)48..
a. A los guardadores -tutores y curadores- no les es licito comprar parte alguna de los
bienes de sus pupilos. (…).Tratándose de inmuebles la prohibición es total de suerte
que no podrá el guardador adquirir, ni con autorización, esta clase de bienes del
pupilo.51 Esto es para que haya buen manejo y una buena administración.
El Artículo 1855 del código civil enfatiza en que el tutor no puede comprar los bienes raíces de
su pupilo en ningún caso, ni tomarlos en arrendamiento. (Articulo 501 inciso 1° del código
civil).
Efectos
45
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 22.
46
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 23.
47
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 24
48
Ibídem.
49
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 25.
50
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 26.
51
Ibidem.
18
Cuando la compra se realiza sobre bienes muebles, la nulidad es relativa52; resalta Cesar
Gómez estrada en su libro “De Los Principales Contratos Civiles” la nulidad es relativa porque
si el negocio se realiza con la autorización de otros guardadores generales, o del juez en
subsidio, este podrá celebrarse válidamente evitando la nulidad absoluta (…). Si la compra
trata sobre bienes inmuebles la nulidad es absoluta (…).53.
El artículo 1856 del Código Civil señala otra clase de incapacidad: “los mandatarios los síndicos
de los concursos, y los albaceas están sujetos en cuanto a compra y venta de las cosas que
hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artículo 2170”
(…).
(….) Este Articulo dispone que: “No podrá el mandatario por sí o por interpuesta persona,
comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo
que este le ha ordenado comprar, sino fuere con aprobación del mandante”(….).54
De acuerdo con lo expresado, tenemos que distinguir: con relación a los mandatarios y a los
síndicos de concurso la nulidad es relativa, sea que la compra o venta trate sobre muebles o
inmuebles, por cuanto se puede celebrar por autorización de las partes que la ley trata
amparar (….).55
c. A los albaceas le son aplicables las normas de los Artículos 484 y 501 del código civil.
(Articulo 1351 del código civil). En ningún caso podrá el albacea comprar bienes raíces
de la sucesión o tomarlos en arrendamiento. En cuanto a la compra o venta de bienes
muebles, solo podrá realizarlas con autorización de los otros albaceas no inhabilitados,
si los hay, o del juez.
Primera tesis: (sostenida por Álvaro Pérez Vives) consiste en que los albaceas NO están
sometidos tanto a la norma del Art. 2170, según lo predica el Art. 1856 comentado, como a
la del Art 1351, cuyo texto reza literalmente que los dispuesto en los Arts. 484 y 501 se
extenderá a los albaceas; aclarando así, que la situación del albacea frente a la herencia
está bajo su custodia, será similar a la de los curadores o guardadores, frente a los bienes
52
Opt. Cit.
53
Opt. Cit.
54
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 27.
55
Ibídem.
19
de su pupilo; esta tesis pone en descubierto una contradicción legislativa entre lo Art 1856,
en cuanto hace aplicable a los albaceas la disposición del Art 2170, y el 1351 en cuanto
coloca a dichos albaceas bajo el artículo 501, la importancia cobra esta contradicción
consiste en que según el primer planteamiento, el albacea podría llegar a adquirir
legítimamente un inmueble, lo que sería absolutamente imposible a la luz del último.
Segunda tesis: Según esta tesis no existe conflicto de incompatibilidad entre los artículos
1351 y 1856, esta predica que cada uno tiene su propio campo de aplicación; esta tesis
sostiene que el planteamiento del articulo 1351 al poner a los albaceas bajo el articulo 501
limita su aplicación al caso específico de que entre los herederos exista algún incapaz y su
efecto sería una nulidad absoluta, mientras que para el resto de casos o circunstancias más
generales aplicamos el articulo 1856 cuyo efecto seria únicamente la nulidad relativa.
El Artículo 906 del Código de Comercio: “No podrán comprar directamente ni por interpuesta
persona, ni aun en pública subasta las siguientes personas”:
1. “Aquellos que por la ley o por acto de autoridad pública administran bienes ajenos
como los guardadores, síndicos, secuestres etc., respecto de los bienes que
administran.
2. Los albaceas o ejecutores testamentarios, respecto de los bienes que sean objeto de su
encargo.
56
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 28.
57
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 19..
58
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 28
20
3. Los representantes y mandatarios, respecto de los bienes cuya venta les haya sido
encomendada, salvo que el representado o el mandante, haya autorizado el contrato.
5. Los empleados públicos, respecto de los bienes que se vendan por su ministerio.
6. Los funcionarios que ejerzan jurisdicción y los abogados respecto de los bienes en cuyo
litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio”. Por eso un
funcionario si puede comprar un bien que se venda en un proceso en que no ha
intervenido. El mismo concepto es aplicable a los abogados59.
Efectos:
Según el inciso final del artículo 906 del código de comercio, las ventas hechas en los casos
contemplados en los ordinales 2, 3 y 4 o sea, respecto de los que administran bienes ajenos
por la ley o por autoridad, de los albaceas o ejecutores testamentarios, representantes y
mandatarios, son anulables, en cambio los restantes casos producen nulidad absoluta (….).60
CONSENTIMIENTO
Restricciones
Con todo, esa libertad individual está restringida por conveniencias generales. Así el gobierno,
por medio de su organismo pertinente, señala los precios de ciertos artículos, modificando, en
parte el principio de la autonomía de la voluntad (…).62
Hemos dicho que el contrato de compraventa es consensual, por regla general. El contrato se
perfecciona por el acuerdo en la cosa y el precio.63
59
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 30
60
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 30 y 31.
61
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 31.
62
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 32.
63
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 32.
21
(….) La venta de automotores es consensual (….) Acuerdo 034 del 12 de agosto de 1991 del
(INTRA). Entonces, la persona que figure inscrita ante el organismo de transito competente
será reputada como propietaria del vehículo automotor, siendo oponible esa inscripción ante
las autoridades y ante terceros (…). Pero el acuerdo 034 va más allá. El Articulo 94 preceptúa
que: “no se podrá transferir vehículo automotor alguno bajo ningún título sin que previamente
se haya registrado” (…).64
El Código Nacional de Tránsito, regulado en la Ley 769 de 2002, trata la tradición de los
vehículos automotores, siguiendo la estructura de las disposiciones anteriores, con la exigencia
de la entrega material y la inscripción en el registro terrestre automotor, que la misma ley
define en el artículo 2 como: “Es el conjunto de datos necesarios para determinar la propiedad,
características y situación jurídica de los vehículos automotores terrestres. En él se inscribirá
todo acto o contrato, o providencia judicial, administrativa o arbitral, adjudicación,
modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, translación o extinción del dominio o
cualquier otro derecho real, principal o accesorio sobre vehículos automotores terrestres para
que surtan efectos ante las autoridades y ante terceros”.65
Estipula el artículo 47 de la misma ley: “Tradición del dominio. La tradición del dominio de los
vehículos automotores requerirá, además de su entrega material, su inscripción en el
organismo de transito correspondiente, quien lo reportará en el Registro de Tránsito nacional
Automotor en un término no superior a (15) días. La inscripción en el transito deberá hacerse
dentro de los (60) días hábiles siguientes a la adquisición del vehículo… (….).66
(….) “De la misma manera se realizará la tradición de los vehículos automotores, pero la
inscripción del título se efectuará ante el funcionario y en la forma que determinen las
64
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 35.
65
Ibídem
66
Opt. Cit.
67
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 36.
68
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 36
22
disposiciones legales pertinentes. La tradición así efectuada será reconocida y bastará ante
cualesquiera autoridades (…).
(….) Que la tradición, o sea el modo de adquirir el dominio de los vehículos automotores, no se
obtenga con la simple entrega de la cosa, sino que se requiere de la inscripción del título. De
esta manera, no bastará el documento de venta ni la entrega. Deberá hacerse el registro del
título para que el comprador se repute dueño (…).69
Compraventas Solemnes
El Artículo 1857 del código civil se encarga de señalar las excepciones al principio de la
Consensualidad en la compraventa, diciendo que requieren de escritura pública las ventas de
los bienes raíces y servidumbre y la de una sucesión hereditaria, para que se perfeccione.
Mientras no se lleven a instrumentos públicos se entiende como no perfeccionados (…).70
a. Regla General: “La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido la
cosa y el precio”, es decir que el contrato de compraventa es de ordinario un contrato
consensual, que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes.71.
b. La Excepción a la regla general contemplada en el Inc. 2º del Art 1857 Cód. Civil: “La
venta de bienes raíces y servidumbres y la sucesión hereditaria, no se reputan perfectas
ante la ley, mientras no se ha otorgado Escritura Pública”. En estos casos, pues, la
compraventa es un contrato solemne.. El contrato no existe mientras no se otorgue la
respectiva Escritura Pública.72
Encontramos otros casos de ventas solemnes, no previstas en los casos de excepción
señalados en el artículo 1857 de código civil73:
a. La venta de todas las especies, géneros y cantidades, aunque se extienda a cuanto
vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilícitos (Articulo
1867).
b. Las ventas de pública subasta donde la diligencia de remate debe ser recogida por
escrito, para, luego, servir de título de adquisición.
Los frutos y flores pendientes, por Ejemplo: los árboles cuya madera se vende, los materiales
de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como
piedras y sustancias minerales de toda clase, se rige por el principio de la consensualidad;
aunque los árboles, los materiales de un edificio que va a derribarse y los materiales que
69
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 37.
70
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 38.
71
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 20
72
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 20
73
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 38.
23
naturalmente adhiere al suelo son considerados, al tenor de lo dispuesto en el Artículo 656 del
código civil, como inmuebles, por expreso mandato del inciso final del artículo 1857 del
código civil, no están incluidos entre los inmuebles que requieren de Escritura Pública para el
perfeccionamiento de las ventas (….).74
(….) El Artículo 144 del Decreto 222 de 1983: “La compraventa de inmuebles se efectuara con
arreglo al siguiente procedimiento75:
“Los contratos del Estado se perfeccionan cuando se logre acuerdo sobre el objeto y la
contraprestación…”, que es la clásica noción de los contratos consénsuales. Sin embargo,
enseguida complementa la frase “y este se eleve a escrito”, lo que permite considerar que la
forma preferencial de la contratación estatal es la escrita, o sea, solemne, no bajo el supuesto
necesario de la escritura pública pero sí con la consideración sustancial que se recoja la
voluntad de las partes en un escrito. Esto estará corroborado con la proclamación que hace el
Artículo 39 de la Ley 80 de 1993. “Los contratos que celebren las entidades estatales constarán
por escrito y no requerirán ser elevados a escritura pública, con excepción de aquellos que
impliquen mutación del dominio o imposición de gravámenes y servidumbres sobre bienes
inmuebles y, en general, aquellas que conforme a las normas legales vigentes deban cumplir
con dicha formalidad” (….).76
Existen otras excepciones, no con el requisito de la escritura pública, sino, por el contrario,
como verdaderas formas abiertas mediante la simple orden previa y escrita (…).77
Por igual, se prescinde de la suscripción del contrato escrito, y aun del acuerdo sobre la
prestación o remuneración, cuando se declare de urgencia manifiesta, de conformidad con las
causales y la declaración prevista en el Artículo 42. Sin embargo se deberá dejar la constancia
escrita de la autorización, sin que esto suponga que el contrato revista la forma escrita (…).78
74
Ibídem
75
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 39
76
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 41.
77
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 41 y 42.
78
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 42.
24
Con las capitulaciones anteriores, se concluye que la compraventa estatal de bienes inmuebles
es solemne por ser uno de los casos a los que se refiere el Artículo 39 de la Ley 80 de
1993(…)79.
(….) El avaluó catastral servirá como base para la negociación. En otros términos: será
necesario, para la celebración de la compraventa de inmuebles, el avaluó, el bien del Agustín
Codazzi o bien del experto, según el caso, pero no con el carácter vinculante del máximo o el
mínimo para la adquisición o venta, como lo preveían las normas anteriores. Tal vez, sirva para
establecer la responsabilidad de los funcionarios en la celebración de los contratos (…).80.
En la compraventa de bienes muebles, las entidades estatales, a partir del 28 de Octubre de
1994, deben hacerlo con las personas naturales o jurídicas que figuren en el Registro de
Proponentes de inscritos que lleve la Cámara de Comercio de su jurisdicción (Artículo 22 de la
Ley 80 de 1993).81
Sin embargo, tratándose de la compraventa de muebles, cuyos valores se relacionan en el
parágrafo del 39 y se determinan en función de los presupuestos anuales, mencionados en el
mismo parágrafo, pueden ser ordenados previamente y por escrito, por el jefe o representante
legal de la entidad estatal o por el funcionario en que se hubiese delegado la ordenación del
gasto.82
De la misma manera queda excluida de la forma escrita la compraventa de muebles que tenga
motivo de urgencia manifiesta, declarada por administrativo, en cuyo caso bastaría la
constancia escrita de la autorización impartida por la entidad estatal contratante (….).83
El Art 1858 Cód. Civil: “Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que
enumeradas en el inc. 2 del presente (1857) no se reputa perfecta hasta el otorgamiento de la
Escritura Pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue
la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida”.84
Es decir, que las partes pueden por su propia voluntad convertir en solemne un contrato de
venta que a luz de los principios legales es meramente consensual.85.
Artículo 1880 del Código Civil Entrega: Una obligación del vendedor, por eso no es una forma
de perfeccionamiento del contrato de Compraventa.
79
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 41
80
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 43
81
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 43.
82
Ibídem
83
Opt. Cit.
84
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 22.
85
Ibídem
25
Obligaciones del Vendedor: Entregar- Sanear
Diferente (=/=)
El Código Procedimiento Civil dejo a un lado el sistema de tarifa legal de prueba y tiene en
cuenta el de la apreciación de la pruebas conforme a las reglas de la sana crítica. 89
4. Autorización: Es la firma del notario en prueba de que se han cumplido las demás etapas y
ordena:
5. Protocolizar: Insertar en el protocolo (Libros que se confirman con los documentos que
firma el notorio), protocolizar es guardar en la notaria el documento original.
1. Es un medio de prueba.
86
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P
32 y 33
87
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 24.
88
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 25.
89
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 26.
26
2. Es una solemnidad sin la cual no existe el acto.
Escritura Pública: Se demuestra que soy comprador, cuando hay protocolización de la misma.
Certificado de Tradición: Se demuestra que soy Propietario.
No todos los actos son solemnes, hay actos que son consensuales pero las partes lo pueden
volver solemnes.
Se pueden dar más requisitos de los que exige la ley, pero no se pueden quitar.
Las partes pueden estipular lo que a bien tengan respecto a la proporción en que habrán de
concurrir para el pago de esos gastos, e inclusive pueden convenir en que dichos gastos corran
por cuenta de solo una de ellas. Pero si nada estipulan al respecto, entonces la ley entiende
que deben concurrir a ese pago por mitad.90
La Ley 39 de 1980, en su Artículo 14: “Los derechos de registro de las escrituras de venta y
otros contratos los pagaran los vendedores u otorgantes de tales escrituras, a no ser que las
partes hayan convenido expresamente otra cosa”. No obstante, se ha generalizado y aun
consolidado la costumbre de que este impuesto lo paguen las partes, por mitad.92
De esta manera se estableció que los gastos de registro son por cuenta del vendedor, esto
puede ser modificado por el querer de las partes.93
5. Pago de Impuestos
6. Impuestos de Retención en la Fuente
90
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 29.
91
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 58.
92
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 29.
93
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 58.
27
Ejemplo: Contrato de Compraventa de un inmueble por $60.000.000, el impuesto de retención
en la fuente se paga $600.000, derechos notariales $250.000+ copias, etc. para un total de
$900.000.
El vendedor le dice al comprador 50%, pero el ESTATUTO TRIBUTARIO dice que los $600.000,
debió haberlos pagado el vendedor.
Artículo 14 de la ley 39 de 1890: vigente establece que los gastos de tradición estarán a cargo
del vendedor.
Modalidades de la Compraventa
Reglas Generales: Según el Artículo 1863 del código civil, la venta puede ser: pura y simple o
bajo condición suspensiva o resolutoria; puede nacer a plazo para la entrega de la cosa o del
precio y puede tener por objeto dos o más cosas alternativas.
Las otras modalidades, como la venta con arras, al peso, cuenta o medida, a prueba, sobre
muestras, se rigen por las normas especiales.
Las arras podían servir como medio de garantía de la celebración de un contrato, pero
confiriendo la oportunidad para que las partes se retractaran o deshicieron su acordado (…)95
Dadas las arras como garantía de la celebración o ejecución del contrato, podían las partes,
durante el tiempo de vigencia del pacto, desistir del contrato, perdiéndolas quien las dio o
entregándolas dobladas quien las recibió. Todo volvía al estado anterior (…)96
Definición
94
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 44.
95
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 44.
96
Ibídem
97
Opt. Cit.
28
Consisten en dinero u otras cosas muebles que se dan en garantía de la celebración del
contrato, o son parte del precio que se da en señal de quedar convenidas las partes. (Artículo
1859 del código civil).
En otras palabras no son más que una suma de dinero o cosa que acuerdan las partes como
prueba para:
1. Tener la certeza de que el negocio se va a realizar
2. Posibilidad de retractarse
Clases
Las Arras pueden ser de 2 clases de acuerdo con su finalidad:
1. ARRAS CONFIRMATORIAS: Se encuentran reguladas en el Artículo 1861: “Si
expresamente dieran arras como parte del precio o como señal de quedar convenidos
los contratantes, quedara perfecta la venta”. Constituye un signo ostensible o prueba
de la celebración del contrato de venta. Las partes quieren el negocio jurídico; dan las
arras como parte del precio o como señal de quedar convenido el contrato. No pueden
retractarse o arrepentirse.98
En otras palabras permiten asegurar el contrato, hacen parte del precio y por esta razón no se
van a perder.
Las Arras que se dan no son garantía del contrato de compraventa, sino señal inequívoca de
que la venta se celebró y por lo tanto ninguna de las partes tiene facultad para retractarse.
Las que se dan como parte del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes se
encuentra regulado en el Art 1861: “Si expresamente se dieren las arras como parte del precio,
o como señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta, sin perjuicio
de lo prevenido en el Art 1857 inc2”. Estas son las denominadas “arras confirmatorias”. La
salvedad que hace el art en su parte final es explicable, pues tratándose de compraventa
solemne es natural que la simple estipulación de arras confirmatorias no haga perfecta la
venta, sino el otorgamiento de la Escritura Pública respectiva.99
En este caso, pues el contrato es definitivo y ninguna de las partes puede retractarse de él sin
incumplir lo pactado y hacerse acreedor a las a sanciones consiguientes, la indemnización de
perjuicios entre ellas.100
- El Art 1861 inc. 2: “No constando algunas de estas expresiones por escrito, se presumirá
de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse, según los dos
arts. precedentes”. Por consiguiente, si el contrato se guarda silencio acerca del sentido
de las arras o si no se emplean las expresiones de que trata el inc. 1 del Art 1861, u
otras que tengan la misma significación, la ley presume de derecho, esto es, sin admitir
prueba en contrario, que las partes se han reservado el derecho de retractarse.101
98
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 46.
99
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 28.
100
Ibídem
101
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 29.
29
Efectos
Las arras confirmatorias no permiten el desistimiento. Cuando se dan como parte del precio,
que es la forma más frecuente en los negocios, o como señal de quedar convenidos en el
contrato, el acto jurídico es perfecto y debe cumplirse. No puede ninguna de los otorgantes
alegar que dio las arras para permitir el arrepentimiento. Si no quiere cumplir el contrato, la
parte lo puede obligar judicialmente a su cumplimiento. O bien puede pedir su resolución. No
tiene ningún medio de excepción o de defensa con las arras confirmatorias para pretender
dejar sin efecto el contrato celebrado. No podrá manifestar que las pierde si las dio, o las
entrega dobladas. Es decir no ofrecen la oportunidad de retractación o se cumple o se resuelve
pero por la vía judicial y en ambos casos con indemnización de perjuicios (….).102
Para que las Arras que se den sean parte del precio se necesita:
2. ARRAS PENITENCIALES: Se encuentra regulado en el Artículo 1859 del código civil: “Si
se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del
contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha
dado las arras, perdiéndolas y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas”.
Cuando se dan las Arras como garantía de la celebración o ejecución de la compraventa, las
partes no están ligadas definitivamente porque cualquiera de ellas podrá retractarse.
Las partes para no realizar el contrato, se imponen arras para forzar a la otra parte a que
cumpla.
Las que se dan como garantía de la celebración o ejecución del contrato: se encuentran
reguladas en el Art 1859 Cód. Civil. “Si se vende con arras esto es, dando una cosa en prenda
de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá
retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas, y el que las ha recibido, restituyéndolas
dobladas”.103
En este caso el contrato no es definitivo. Porque precisamente cada una de las partes queda
con la libertad para retractarse de lo pactado.104.
Esto se resuelve de acuerdo al Art 1860 Cód. Civil: “Si los contratantes no hubieren fijado plazo
dentro del cual puede retractarse, perdiendo las arras, no habrá lugar a la retractación después
102
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 47.
103
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 26.
104
Ibídem
30
de los 2 meses subsiguientes a la convención, ni después de otorgada la Escritura Pública de
venta o de principiada la entrega”.105
De acuerdo con el art anterior, las partes quedan en libertad para señalar el plazo dentro del
cual pueden retractarse.106
Con las Arras penitenciales no se puede confundir con la cláusula penal. Las arras penitenciales
no constituyen resarcimiento que una de las partes abone a la otra por incumplir el contrato,
dado que la retractación que las origina no significa en modo alguno las observancia anti
contractual, sino todo lo contrario, el ejercicio de un derecho contractual legítimo. Tales arras
no son otra cosa que la compensación o precio que se paga como contraparte del derecho a
separarse unilateralmente del contrato. En la cláusula penal, en cambio, se trata de una
indemnización consecuencial a un auténtico incumplimiento del contrato.109
Plazo de Retractación:
a. La facultad puede ejercitarse dentro del plazo fijado por las partes y a falta de esta
estipulación, el plazo es de 2 meses contados desde la convención, pueden dejar sin
eficacia la venta o la promesa de venta, volviendo todo al estado anterior; es una
resolución extrajudicial de contrato. 110
Cuando no cuenta a que título se dan las arras, si como garantía de la celebración, o si como
parte del precio o como señal de quedar convenido el contrato, al artículo 1861 del código
civil, inciso final, consagra una presunción de derecho en el sentido de que las arras son
penitenciales o de retractación. Dice la norma citada:
105
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 27.
106
Ibídem
107
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 27.
108
Ibídem
109
Opt. Cit.
110
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P45.
31
“No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho que los
contratantes se reservan la facultad de retractarse”.111
- Dispone el Artículo 866 Código de Comercio: “Cuando los contratos se celebren con
arras, esto es, dando una cosa en prenda de su celebración o de su ejecución, se
entenderá que cada uno de los contratantes podrá retractarse, perdiendo las arras el
111
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 47.
112
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 52.
113
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 53
114
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 56.
115
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 54.
32
que las haya dado o restituyéndolas dobladas que el que las haya recibido… Celebrado
el contrato prometido o ejecutada la prestación objeto del mismo, no será posible la
retractación y las arras deberá imputarse a la prestación debida o restituirse, si fuere el
caso”.
Tal como se concibieron las arras comerciales, únicamente se desprenden las de retractación o
penitenciales, con prescindencia de las confirmatorias (…)116
Pero no señala el término para ejercerse el retracto, que hay que determinarlo
convencionalmente, ya que el vacío legal es ostensible (…)117.
Convenidas las arras, sea cual fuere la expresión que se adopte, tendrá el carácter de
penitenciales, por ser la que admite el código de comercio118.
La Promesa está consagrada como Verdadero Contrato en el Artículo 1611 código civil-
Artículo 89 de la Ley 173/87.
Promesa de Compraventa: Es el contrato de promesa, aquí los contratantes prometen Realizar
un Contrato, surge una obligación.
Ofertar o Proponer, no es Promesa. En materia mercantil, el contrato es consensual
ontológicamente simplemente al civil.
Artículo 861 Código de Comercio: La obligación de hacer (de realizar algo) conlleva a que las
formalidades se cumplan al respecto del contrato convenido, más no de la promesa, pero las
promesas no deben constar por escrito.
En materia civil deben cumplirse ciertas formalidades respecto del contrato convenido,
porque de lo contrario no se perfecciona.
EL CONTRATO DE PROMESA:
Definición 1: Convenio de 2 o más personas por el cual se obligan dentro de cierto plazo o
en el evento de una condición a celebrar un contrato.
Definición 2: Contrato preparatorio en virtud del cual 2 o más o partes se obligan a celebrar
un contrato determinado al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición.
116
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 56.
117
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 57.
118
Ibídem
33
promesa de compraventa genera una obligación de hacer. Esta obligación consiste en
celebrar el contrato prometido, precisamente. Si se promete vender una casa, por ejemplo,
la obligación de hacer es la de otorgar la correspondiente escritura pública.119
Cualquiera que sea el contrato prometido, el acto jurídico llamado promesa de contrato
está sometido a precisos requisitos legales. La falta de ellos o de uno de ellos hace ineficaz
la promesa. No podría confundirse con la oferta de contrato, acto basado en una
declaración unilateral de voluntad, orientada a la conclusión de un contrato, si el
destinatario lo acepta pura y simplemente.120
Libre Discusión: Las partes estipulan las cláusulas de la promesa, miran su alcance en las
circunstancias de: Tiempo. Modo y Lugar.
7. Según Estén o No Reglamentados, el Contrato es:
Nominados-Típico: Según la Ley 153/89 Artículo 1611, no produce efectos sino cumplen los
siguientes requisitos:
Se requiere una persona legalmente capaz y que su consentimiento este exento de vicio
(Error-fuerza-dolo), que recaiga sobre objeto y causa licita.
119
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 41.
120
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 42.
34
1. Capacidad: Hay mayor amplitud en el contrato de Promesa, porque una persona
relativamente incapaz puede prometer realizar un contrato.
Ejemplo: una persona que tiene 17 años puede comprometerse a realizar un contrato una
vez obtenga la Cédula de Ciudadanía, la norma le permite una mayor amplitud en su
capacidad.
2. Objeto: Debe ser licito, el objeto es la obligación de Hacer (Van hacer un contrato).
Si el objeto es un hecho, se requiere que sea física y moralmente posible.
REQUISITOS ESPECIALES121:
1. Que conste por Escrito Artículo 89 de la Ley 153/87: Es solemne, porque para
producir efectos el contrato, se debe realizar por documento privado o público.
Artículo 1611 código civil.
2. Que el Contrato al que se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran Ineficaces
por no concurrir los requisitos del Artículo 1502 del Código Civil: No del Artículo 1611
del Código Civil que hace referencia a errores, que no hayan vicios de consentimiento.
4. Los Términos del Contrato Prometido solo se aplican: A la materia sobre lo cual se ha
contratado. El contrato debe ser claro y preciso, debe especificarse en el contrato que
se va a realizar, para saber que normas específicas aplicar. Entonces este requisito
hace referencia a la especificación, es decir que el contrato se determine que tal
suerte, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades
legales.
122
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 50.
35
La ley también ha establecido un procedimiento de ejecución forzada en favor del prominente
cumplidor y víctima del incumplimiento de la otra parte123
Artículo 1610 del Código Civil: Efectos del Incumplimiento
1. La parte que cumple puede solicitar que se apremie al deudor para la ejecución del
hecho convenido. Si hay incumplimiento de ese contrato en el Artículo 1610 del
código civil, expresa los Efectos del Incumpliendo, la parte cumplido frente a la parte
incumplida puede pedir al Juez y se apremia al deudor para ejecución del hecho
convenido. Sr. juez oblíguelo a que se realice el contrato.
2. Que se autorice para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor (que
incumple). Sr. Juez si él no quiere o no puede realizar la Escritura Pública, autorice a
que un tercero lo realice y los pagos que genere será por parte del incumplido.
3. Que el deudor (Incumplido) indemnice los perjuicios que resulten de la infracción del
contrato. Sr. Juez deje un negocio por esperarlo a él y eso me significa $ 10.000.000
(Se pide lo que se quiera, pero se reconoce lo que se prueba).
2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran
ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el Artículo 1511 del código civil.
4. Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo solo falte la
tradición de la cosa o las formalidades legales”.
Si esto es así no hay razón alguna que sirva para respaldar la posición de la Corte de estimar
incompatibles las arras con la promesa de contrato de compraventa.125
123
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 51.
124
TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Régimen Civil y Comercial, Págs. 54-55-56 Ediciones Doctrina y Ley
Ltda... Bogotá D.C. 2004.
125
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 53.
36
¿En un contrato de Promesa, se pueden estipular arras?
Si: Se pueden fijar unas Arras Penitenciales
No: Se pueden fijar unas Arras Confirmatorias, porque todavía no se ha realizado el contrato.
Arras Confirmatorias Penales: Cuando las partes establecen por ejemplo: Vale $ 1.000.000 le
doy $100.000, si el contrato se realiza ya di parte del precio, sino el que recibe otras se los
quede.
Diversas Formas de Expresión de la Voluntad.
Clases de Venta.
El Artículo 1863 del código civil establece: “La venta puede ser pura y simple, o bajo la
condición suspensiva o resolutoria… Puede hacerse a plazo para la entrega de las cosas o del
precio (….).”
GASTOS EN LA COMPRAVENTA
Salvo estipulación expresa, en contrario los gastos de la escritura serán divididos entre el
vendedor y el comprador. Art 1862 Cód. Civil. Pero se deja libertad para pactarse lo
contrario, pero con un sentido convencional
La ley 39 de 1890 artículo 14, establece que los gastos de registro son por cuenta del
vendedor, pero este artículo puede ser modificado por el querer de las partes.
OBJETO
El objeto es uno de los requisitos esenciales para que el contrato de compraventa sea válido. El
objeto tiende a confundirse con la cosa vendida.
Si falta la cosa, el contrato es inexistente. Art. 1857 Cód. Civil hace referencia a la perfección
del contrato sobre el acuerdo en la cosa y en el precio.
Tanto el precio como la cosa se requieren como elementos esenciales, para que el contrato de
compraventa tenga vida jurídica, si no se dan estos elementos entonces no hay contrato de
compraventa, y podría degenerar en otro acto jurídico, de acuerdo a la intención de las
partes.
Cosa, en la compraventa, es todo aquello que es susceptible de ser vendido, un derecho real,
un derecho de crédito, o un derecho intelectual.
37
Que la cosa pueda ser vendida
Art 1866 Cód. Civil que puedan venderse todas las cosas corporales, o incorporales, cuya
enajenación no esté prohibida por la ley, Es decir, todas las cosas comerciales se pueden
vender, y las que estén por fuera del comercio no son susceptibles de venta válida.
Entonces el principio general será, que las ventas de cosas están permitidas, y la excepción: los
casos de prohibición legal.
La venta de cosas que se encuentran embargadas por decreto judicial, se debe observar si se
encuadra en aquellos casos de ilicitud en el objeto o por el contrario está asistida de plena
validez. Art. 1866 Cód. Civil “pueden venderse todas las cosas corporales, o incorporales,
cuya enajenación no esté prohibida por la ley”. Entonces existiendo prohibición legal de
enajenar “ las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el
acreedor consienta en ello”
Entonces no pueden venderse tales cosas dispuestas en el Art. 1523 Cód. Civil, “hay asimismo
objeto ilícito en todo contrato prohibido por las leyes” llegando a la conclusión que la venta
de cosa embargada por decreto judicial tiene objeto ilícito y es absolutamente nula, a más
de serlo el pago de la obligación del vendedor.
La cosa vendida, se parte del supuesto, que debe existir o se debe tener la certeza de que va a
existir, porque se admite la posibilidad de que la cosa , al momento de celebrarse el
contrato, no exista, pero llegue a existir.
Pero si lo que se está comprando, es la suerte, el contrato será válido. Ejm: (A) compra un
billete de lotería con el interés de ganarse algunos de los premios o sea que llegue a existir,
pero no bajo esa condición, porque es posible que este hecho suceda o no. Entonces la
compra es el billete y no el premio mayor aún así si el vendedor anuncie la efectividad del
resultado. Cuando se compra la suerte, el contrato está determinado por sus elementos
esenciales y no por su resultado.
Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se supone que existe, y no existe,
no produce efecto alguno, ya que no hay objeto y por lo tanto no hay contrato de
compraventa. Aun así cuando se base en principios de buena fe de la existencia de la cosa,
esta no hace que el contrato se perfeccione.
a) Que ambas partes conocieran que la cosa no existía. Simplemente la celebración del
contrato no produce ningún efecto.
38
1. PRECIO:
El precio es otro de los elementos esenciales del contrato de compraventa. Por consiguiente si
falta, el contrato no existe o degenera en otra clase de acto jurídico.126
(….) El comprador se obliga a pagar por la cosa, dinero y éste se llama precio.127
No basta que indiquemos en el contrato una suma determinada, para decir que se trata de una
Compraventa, el precio debe cumplir unos requisitos:
Artículo 1864 del código civil: “el precio debe ser determinado por las partes y que se puede
determinar por cualquier medio o indicaciones que digan las mismas”.
Requisitos
Puede ser:
1. Cierto: Que sea determinado o determinable.
Las partes pueden determinarlo, “por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen”.
(Artículo 1864 inciso 2° del código civil). Los medios deben ser acordados por las partes y se
tiene en cuenta lo siguiente:128
1. El precio se acuerda en cantidad precisa ejemplo $20 millones.
2. Se acuerda que el precio será “el corriente de la plaza. Se entenderá el día de la
entrega de la cosa, si esta es fungible”. (Artículo 1864 inciso 3 del código civil)
3. Si las partes expresamente se remiten al precio que tenga la cosa en ferias, mercados
públicos de valores y otros establecimientos análogos, o estipulen como precio “el
corriente de la plaza”, se tomara el precio medio que la cosa tenga en la fecha y lugar
de la celebración del contrato si este es mercantil. (Artículo 921 del código de
comercio).
Artículo 1865 del código civil”. Las partes pueden acordar que el precio sea fijado por un
tercero.129 El precio debe estar señalado en el contrato. (….) “Por ningún concepto se acepta
que la fijación quede al arbitrio de uno de los contratantes.
En relación con la determinación del precio, por regla general es que sean los contratantes
mismos quienes lo hagan. Ellos pueden hacer esa determinación de 2 maneras130:
a. O señalando exactamente su valor, como cuando se vende un objeto en
$1.000, $10.000, o cualquier otra suma fija, en cuyo caso el precio es
determinado;131
126
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 77.
127
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.
128
TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Régimen Civil y Comercial, Ediciones Doctrina y Ley Ltda.. Bogotá
D.C. 2004. Págs. 92-93
129
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 79.
130
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 31.
39
b. O indicando las bases con arreglo a las cuales haya de hacerse esa
determinación es decir, precisando los medios o procedimientos para indicar
la suma que debe pagar el comprador, en cuyo caso el precio es
determinable.132
Las partes pueden abstenerse de fijar ellas mismas el precio. El tercero a quien se encomienda
la fijación del precio es un mandatario común del vendedor y del comprador.133.
Precio que se Deja al Arbitrio de uno de los Contratantes
El Inc. 2 del Art 1865 Cód. Civil que “No podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de los
contratantes”.
Consideremos que el tercero obra como mandatario de los contratantes (…).134
- El artículo 920 del código de comercio prevé que las partes no acuerden un precio ni
señalen los medios para fijarlo. En este caso habrá compraventa siempre y cuando el
comprador reciba la cosa y no la rechace por calidad o cantidad dentro de los cuatro
días siguientes. (Artículo 931 del código de comercio). Se presumen que las partes
aceptan el precio medio que tenga la cosa en el día y lugar de la entrega. Esta norma
establece una excepción a la regla del Artículo 1864 del código civil, según la cual el
precio debe determinarse en el contrato.
Podrán las partes dejar la fijación del precio al arbitrio de un tercero expresándolo así en el
contrato. En definitiva la existencia del contrato de venta está sujeta a la condición de que el
tercero fije el precio, por eso se considera que el tercero obra como mandatario de los
contratantes, de esta manera este tercero no puede tener como perito ni como árbitro. En
otras palabras el peritaje no es obligatorio, sino facultativo para las partes o para el juez. En
cambio, la fijación del precio por el tercero es obligatoria para los contratantes por el querer
suyo.135
b. Determinable:
El precio puede resultar fácilmente determinable sin necesidad de expreso convenio entre los
contratantes. Inciso final del Artículo 1864 del código civil: “Si se trata de cosas fungibles y se
vende al corriente de plaza, se entenderá el del día de la entrega, a menos de expresarse otra
cosa”. De suerte que cuando entran en juego las condiciones136:
a. Que la cosa vendida sea fungible
132
Opt. Cit.
133
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 32 y 33
134
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 79.
135
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 80
136
Ibídem
40
c. Que no se haya expresado el precio
En general, se debe tener como precio determinable aquel que se desprende del contrato
(…).137
Por ejemplo: US 1.000 para ser pagados el 20 de Mayo/08, hay que establecer la tasa de
cambio del dólar en esa fecha y multiplicamos por 1.000.
Que el precio debe constar en dinero o parte en dinero y parte en otra cosa: por eso el dinero
se tiene como patrón para señalar el precio y se tiene como tal la moneda corriente de curso
legal del país.138.
2. Justo: El justo precio no como requisito esencial sino como elemento para lograr el
verdadero equilibrio en las prestaciones de los contratantes.140
El precio debe ser establecido mediante peritos de tal suerte que como el legislador ha
establecido que es un contrato de Compraventa es Conmutativo debe haber un equilibrio
en lo que se da y lo que se recibe.
a. La suma de dinero que establecieron los peritos.
- Por debajo de la mitad o más del doble para bienes inmuebles, hay una Lesión Enorme y
se puede rescindir el contrato.
Por eso cuando el precio, no es justo, es lesivo o bien para141.
a) Comprador: cuando paga más del doble del valor real de un inmueble.142
b) Vendedor: cuando recibe, como precio, menos de la mitad del valor real,
tratándose de inmuebles.143
Lo justo es subjetivo por eso hay que establecer lo que dice el legislador.
137
Opt. Cit.
138
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 78
139
Ibídem
140
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 84.
141
Ibídem
142
Opt. Cit.
143
Opt. Cit.
41
3. Serio: Es decir que no sea irrisorio, porque se debe adecuar al valor del bien. El precio
puede existir pero ser tan vilmente que no alcanza a imponer consideración frente a la
cosa vendida.144
Si no se cumplen estos requisitos no hay precio, que si no hay precio no va a ver Compraventa.
Las partes pueden acordar un precio, que se declara recibido por el vendedor, de manos del
comprador, sin que en realidad se haya pagado ese precio. O acuerdan en otro escrito, que no
se debe el precio pactado. Estamos frente a un precio simulado o aparente; que desnaturaliza
el elemento, por cuanto no hay precio. De presentarse, se daría una donación disfrazada de
compraventa que puede ser impugnada por el tercero en el evento de que, de ese acto,
aparezca un fraude o perjuicio a acreedores.145
El Artículo 1934 del código civil que a su tenor dice: “Si en la escritura de venta se expresa
haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la nulidad o
falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros
poseedores”.
¿Qué efectos produce la simulación del precio frente a terceros? Cuando la venta se hace para
perjudicar a estos, nos encontramos con un fraude, que la ley trata de evitar concediéndole, la
acción paulina, para dejar sin efectos el contrato, mediante la prueba del fraude y de la
divergencia entre la declaración y la intención o querer de las parte.146
Por lo tanto no habrá acción sino en virtud de la nulidad o falsificación de la escritura.147
Precio en Moneda Extranjera
(….) Se puede afirmar que el pacto del precio en moneda extranjera, como en la compraventa,
extensivo a todos los contratos privados, es válido, solamente que no está el comprador
obligado a pagar en divisa extranjera sino en moneda colombiana (…).148
144
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 82.
145
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 81.
146
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 82.
147
Ibídem
148
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 83.
149
Ibídem
42
Sigue la trayectoria de la regulación civil. Participa de los mismos requisitos de la
determinación, realidad y seriedad.150
El Artículo 920 código de comercio: “el precio irrisorio se tendrá por no pactado”.
El Artículo 905 inc. 3 código de comercio: que se equiparan a dinero los títulos- valores de
contenido crediticio y los créditos comunes representativos de dinero, es decir, imprime los
efectos como si fueran contraprestaciones de valoración dineraria.151
2. COSA:
Generalidades
Otro de los requisitos esenciales para la existencia del contrato de compraventa, es el objeto,
que recae o se confunde con la cosa vendida. Si falta la cosa, el contrato es inexistente. Por eso
el artículo 1857 habla de la perfección del contrato sobre el acuerdo en la cosa y el precio.
Tanto el precio como la cosa, se requieren, como elementos esenciales, para que el contrato
de compraventa tenga vida jurídica.152
Menciona Cesar Gómez Estrada en su libro “De Los Principales Contratos Civiles” que existen
cosas que sin necesidad de que la ley prohíba su venta, no pueden venderse ya que por su
naturaleza no son bienes en el sentido jurídico de la palabra, aunque sean útiles para satisfacer
necesidades, son inapropiables.
El bien sobre el cual va a recaer todo lo manifestamos en el contrato, ¿qué es? ¿Cuánto
vale?
El negocio jurídico está centrado en la cosa.
Definición.
Requisitos:
150
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 107.
151
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 108.
152
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 59.
153
Ibídem
154
Opt. Cit.
43
A) Que la Cosa pueda ser Vendida
Articulo 1866 código civil: “Pueden venderse todas las cosas corporales, o incorporales cuya
enajenación no esté prohibida por la ley”.
a. Corporales: Son cosas tangibles que se pueden palpar, pero deben tener un contenido
patrimonial, para poder ser objeto de venta.
b. Incorporales: Todo lo que proviene del intelecto humano, pero deben tener contenido
patrimonial, todo lo relacionado con Derechos de Autor, surge este derecho por la
creatividad del ser humano. Creaciones, por ejemplo: Software.
Tampoco pueden venderse las cosas embargadas (están fuera del comercio), salvo cuando el
acreedor autorice la venta y el juez lo autorice.
1. El Derecho de Suceder por Causa de Muerte a una Persona que está Viva: Art 1520 Cód.
Civil
Si se habla de causante se dice que surgen unos derechos para los herederos o legatarios,
por eso mientras no haya una persona que muere no puede nacer el derecho como tal.
2. Los Derechos de Uso y Habitación: Art 878 Cód. Civil
Estos derechos son intuito persona, le permiten usar y habitar a alguien por afecto,
agradecimiento, por eso no es posible que a quien se le transfiere ese derecho lo pueda
enajenar.
3. El Derecho a Pedir Alimentos: Art 424 Cód. Civil
155
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 35 y 36.
156
. José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 59.
44
Este derecho nace exclusivamente para la persona (Hijo en relación con sus padres), es la
obligación que nace entre padre e hijo por eso no se puede trasmitir por razón al
parentesco surge este derecho.
4. Del usufructo legal de los padres sobre los bienes del hijo de familia:
Decreto 2820 de 1974 Art 26.
10. No se pueden Enajenar las Cosas que no están en el Comercio, por eso los Bienes
Embargados no se pueden Enajenar salvo:
a. Autorización Judicial
158
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 61.
159
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 62.
160
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 62.
161
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 63.
45
(….) En pocas palabras no se puede separar el acto de la venta, generador de las obligaciones,
de la enajenación en sí.162
11. Los Bienes cuya Propiedad se Litiga, mientras un Juez no defina de quien es la Cosa no se
puede Enajenar:
Pacto de Retroventa: Es el contrato que la gente confunde con la prenda o empeño, pero
en otras palabras es el vendedor el que se reserva la facultad de recuperar el bien, dando
un 10% mensual, equivalente a un 120% anual, es lo que sucede en las Compraventas. El
derecho surge entre comprador y vendedor, no se puede transmitir es un pacto entre vivos.
Es un derecho personalísimo.
13. Normas Especiales que Prohíben Ventas:
- Armas
- Municiones
- Precursores Químicos
- Medicamentos
Porque solo se permiten que adquieran para sedes diplomáticas y solo si en el país extranjero
hay reciprocidad para Colombia.
1. Ventas Universales:
Se suele acudir a la relación inseparable que se predica por la teoría jurídica respecto de los
conceptos de patrimonio y personalidad, relación que se expresa diciendo que toda persona
tiene su patrimonio es inseparable de la personalidad. Pues bien, se dice que en virtud de tal
inseparabilidad que una persona venda en abstracto todos sus bienes presentes, o los futuros,
o conjuntamente unos y otros.163
Cosas Futuras: Universalidades - una forma de transmisión es por causa de muerte. Una vez
fallece se transmiten los bienes pero de contenido patrimonial.
Artículo 1867 código civil: “Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y
de otros, ya se venda el total o una cuota; pero será válida la venta de todas las especies,
162
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 65.
163
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 36
46
género y cantidades que se designen por Escritura Pública, aunque se extienda a cuanto el
vendedor posee o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilícitos”.
No se pueden vender todos los bienes presentes o futuros, en abstracto, ya se venda el total o
una cuota.164 Es Nula este tipo de venta y no es posible transmitir a título de compraventa las
universalidades, porque estos se transmiten por únicamente por causa de muerte.
2. Artículo 1868 del código civil: Se pueden Vender las Cosas Proindiviso.
Ejemplo: dos personas compran un lote de terreno, sin ánimo de asociarse. Los derechos que
tienen cada una de ellas son sobre la mitad de los derechos de propiedad sobre el lote, y no
sobre la mitad material. Si vende, dispone de su cuota, o sea la mitad de sus derechos. Si se
vende una mitad determinada del lote, está vendiendo cosa ajena, por cuanto cualquier parte,
mientras no se haga la partición material, es de la comunidad y no de ninguno de los
164
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 70.
165
Ibídem
166
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 36
167
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 37
168
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 70
47
comuneros en concreto. “En la comunidad cada comunero es dueño de un derecho pro indiviso
en el bien común, del cual puede disponer como tal el dueño, pero no lo es de toda la finca,
común ni de una parte determinada de ella”.169
Pero si se produce la división material y la parte de la cosa vendida recae sobre la de otro
comunero tendrá la acción reivindicatoria contra el comprador para el cumplimiento de la
división decretada por autoridad competente o sea, su restitución.170
Ejemplos:
1. Se habla de una comunidad, de unos copropietarios y se dice que el bien es de (A), (B)
y (C). Se puede enajenar un Derecho de Cuota, que es lo que ocurre en la Copropiedad,
las cosas comunes, todos son dueños de todo y cada uno puede hacer con su derecho
lo que quiera sin pedirles autorización a los demás, porque los derechos de cada uno
son independientes.
2. (A), (B) y (C) hacen un aporte y compran un bien, cualquiera de ellos puede vender su
derecho. Esa comunidad se puede disolver y liquidar de varias maneras como por
ejemplo: todos venderle a una sola persona y dividirse el pago entre los tres.
Cada uno es autónomo, es como si fueran dueños de una cosa, diferente es cuando existe
Sociedad entre ellos.
Art 1869 Cód. Civil: “La venta de cosas que no existen, pero se esperan que existan, se
entenderá hecha bajo la condición de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la
naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte”.
169
Ibídem
170
Opt. Cit.
48
Segundo aspecto: Que la cosa no exista pero se espere que llegue a existir: Sucede
cuando se compran por ejemplo cosecha futuras; obras que todavía se encuentran en
proceso de creación, apartamentos sobre planos en edificaciones que apenas inician……
De acuerdo con el código estos contratos quedan sometidos “a la condición de existir”,
salvo que se exprese lo contrario o que – como agrega el articulo – “Por la naturaleza del
contrato aparezca que se compró la suerte” (art 1869 CC)
Cuando se compra suerte del contrato válido. Quien compra un billete de lotería está
comprando eso: un billete que le ofrece la opción de ganar. Pero no está comprando el
premio.
En cuanto al contrato de renta vitalicia precisemos que el art 2287 CC nos dice que “La
construcción de renta vitalicia es un contrato aleatorio en que una persona se obliga, a
titulo oneroso, a pagar a otra renta o pensión periódica, durante la vida cualquiera de
estas dos personas o de un tercero”.
Este contrato deberá constituirse por escritura pública. . 171
a. Venta de Cosa Esperada: Ese contrato va a producir efectos si la cosa llega a existir, de
no existir la cosa, no se perfecciona, en consecuencia no se ejecuta al no tener ninguno
de los contratantes la acción para exigir el cumplimiento, es decir en la venta de la cosa
esperada el contrato queda subordinado en su existencia a la condición de que llegue a
existir.173
Ejemplo: Le vendo un ternero que va a nacer, cuando ese ternero nazca, el contrato
produce efectos, si no nace el contrato no va a producir efectos.
Ejemplos:
• Le vendo la cosecha que salga en Febrero por $10.000.000, el clima estuvo muy malo y
no se sacan ni $2.000.000, pero si hubiera estado muy buena la cosecha, podría haber
sacado 2 o 3 veces su inversión.
• A le vende a B la próxima cosecha de su finca de café por determinada suma, sea cual
fuere la producción que resulte, en este caso es indiferente para la existencia del
171
Jesús Ángel Linares Vesga. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2009. P. 87, 88, 89.
172
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 67.
173
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 38.
174
Ibídem
49
contrato que la cosecha sea muy abundante, o que, por el contrario, se pierda
totalmente.175
En ambos casos el contrato tiene por objeto una cosa actualmente inexistente, pero los
efectos son muy distintos.
Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se supone existente, y no existe,
no produce efecto alguno. No hay objeto, por lo tanto no hay contrato de compraventa (…).176
El Artículo 1870 código civil: “La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato
se supone existente y no existe, no produce efecto alguno”.
Este art dispone tres situaciones:
1. Que ambas partes conocieran que la cosa no existía. Simplemente la celebración del
contrato no produce ningún efecto (…).177
Se hace bajo la condición errada de las partes de que la cosa existe. La cosa se vende con la
convicción de que existe, pero puede suceder que el vendedor sabía que esa cosa no existía y
el legislador lo sanciona por su Mala Fe, debe indemnizar perjuicios que le cause con el acto al
comprador (Buena Fe). Es la aplicación del Artículo 1616 del código civil.
No hay contrato, y la compraventa más que nula es inexistente, pues falta uno de los
elementos esenciales a ella cual es la cosa vendida.179
Inc. 2 del Art 1870: “Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el
contrato, podrá el comprador, a su arbitrio, desistir o darlo por subsistente abonando el precio
a justa tasación”.
Inc. final del Art 1870 Cód. Civil: “El que vendió a sabiendas lo que en el todo, o en una parte
considerable no existía, resarcirá los perjuicios al comprador de Buena fe”.
Ejemplo: (x) le vende una vaca lechera a (y), la vio el domingo, el jueves van a perfeccionar el
contrato y acordaron por el valor de $3.000.000, aquí hay perfeccionamiento, pero lo que no
sabían era que la vaca se la llevó el martes la guerrilla y ya no hay cosa, de esta manera el
contrato no produce efectos.
3. Que solamente el comprador sabia de la no existencia de la cosa. El comprador no
puede pedir que se le indemnice de unos perjuicios que él con su mala fe ha podido evitar.
175
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 39
176
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 67.
177
Ibídem
178
Opt. Cit..
179
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 39.
50
El vendedor, por su parte, tampoco puede exigir una indemnización, ya que él debía
conocer de la existencia de la cosa vendida. 180
Falta Parcial de la Cosa Vendida
a. Si falta, al momento de celebrarse el contrato, una parte que no incide realmente en la
cosa, el contrato es perfecto y se mantiene (….).181
Efectos
(….)De suerte que al desistir el comprador no requiere promover las acciones tendientes a la
resolución del contrato por falta de parte considerable de la cosa. (….)183 Dejar sin efecto el
contrato.184
(….) El desistimiento es extrajudicial, pero con efectos propios: dejar sin validez el contrato
celebrado.185
Y si la cosa no sirve para su uso normal, por faltarle parte considerable, el mismo Código Civil
se encarga de consagrar una acción rescisoria, mediante los trámites procesales respectivos
(…).186
No basta que la cosa exista o se espere que exista; se necesita de algo más: su determinación
(….).188
180
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 67.
181
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 68.
182
Ibídem
183
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 67
184
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 68.
185
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 69.
186
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 69.
187
Ibídem
188
Opt. Cit.
51
El objeto debe estar determinado en cuanto a la especie o género y cantidad. Pero no hay que
confundir la determinación con la individualización. Lo que se exige es que la cosa esté
determinada, aun cuando no se haya individualizado (….). Entonces, la determinación hay que
hacerla en cuanto al género y especie y en cuanto a la cantidad.189
La venta de cosa ajena es válida, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida,
mientras no se extingan por el tiempo.190
El contrato por sí solo no transmite la propiedad por cuanto se requiere la entrega.
El contrato como tal es válido pero la tradición es nula.
Artículo 1871 del código civil: Que la venta de cosa ajena es válida, sin perjuicios de los
derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso del tiempo.
Es indiferente que el vendedor sea o no dueño en el momento de perfeccionarse dicho
contrato; y eso precisamente es lo que en el anterior artículo aparece tácitamente afirmado.191
Es válida en Colombia, pero sin perjuicio de los derechos que tiene el propietario de la cosa
(Titular- Dueño).
Ejm: A compra una cosa de la cual B que se la vendió, no era el titular (venta de cosa ajena), y
el titular no hace nada al respecto de la cosa, se da la prescripción a favor del comprador.
(….) Este contrato en nuestro país, solo genera obligaciones entre el vendedor y comprador.
Para el primero, principalmente entregar la cosa y salir al saneamiento en los casos de ley, por
evicción o por vicios ocultos, y para el segundo, esencialmente, pagar el precio.192
El contrato en sí, no trasmite el dominio de la cosa. Si el vendedor no es dueño, no habrá
transferencia del dominio. Para que esta se realice requiere del modo, es decir, la tradición. Al
tenor del Artículo 740 del código civil, la tradición es un modo de adquirir el dominio de las
cosas, y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la
facultad e intención de transferir el dominio y por la otra la capacidad e intención de
adquirirlo.193
Es válida la venta porque una cosa es el Titulo y otra cosa es el Modo, cualquiera puede
entregar un título, pero el modo solo lo puede trasmitir el Dueño-Titular. Se puede hacer
comprador a cualquier persona, pero no dueño.
Es decir; nadie puede transferir más derechos de los que tiene. Si el vendedor no es dueño no
puede transferir un derecho que no tiene sobre la cosa. Por eso hay que entender este aspecto
frente a la tradición, que es el modo, y no sobre la validez del contrato, que es el título. El
vendedor que entrega la cosa, a pesar de ser ajena, celebra un contrato válido y cumple,
inicialmente, con su principal obligación. Eso sí: no trasmite el dominio.194
189
Opt. Cit.
190
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 72.
191
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 41.
192
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 72.
193
Ibídem
194
Opt.Cit.
52
Comprador: Tiene el Titulo y se lo puede otorgar cualquier persona.
=/=
3. El comprador puede también ganar la cosa por prescripción, instaura para ello la acción
de pertenencia, invocando: a) El titulo (contrato) y b) La posesión
6. Si la cosa vendida es sustraída por hurto y vendedor y comprador sabían que era
robada, el contrato adolece de nulidad absoluta pues su objeto es ilícito. El comprador
no podrá exigir saneamiento ni indemnización de perjuicios.
195
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 74.
53
Art 946 CC Señala que “La reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de
una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea
condenado a restituirla”
Que puede reivindicarse?: Pueden reivindicarse las cosas corporales, raíces y muebles
(excepto las cosas muebles compradas en feria, almacén o similar)
Quien puede reivindicar?: El que tiene la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria
de la cosa, es decir el dueño.
Contra quien se dirige la acción?: Se dirige contra el poseedor actual. Sobre este
particular la corte ha precisado que esta acción no puede dirigirse contra el tenedor
Prescripción de la acción? 10 años (Art 1 ley 791/02)
b) La acción posesoria
“Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la posesión de bienes
raíces o de derechos reales constituidos sobre ellos” Art. 972 CC
Procedencia
1. Solo procede de bienes raíces
2. Solo procede sobre cosas que pueden ganarse por prescripción
Prescripción:
El art 962.2, - al hablar de la acción posesoria – señala que la prescripción de las
acciones que tienen por objeto recuperar la posesión de bienes raíces, prescriben “al
cabo de un año completo contado desde que el poseedor anterior la ha perdido”
c) La acción publiciana
La acción reivindicatoria se llama Publiciana cuando se concede al que ha perdido la
posesión regular de la cosa y estaba a punto de ganarla por prescripción. No se
requiere probar el dominio si no la posesión que tenia y dominio.
La acción publiciana se concede:
a) Al que no prueba dominio (propiedad) de la cosa
b) Al que ha perdido la posesión regular de la cosa, y
c) Al que se halla a punto de ganarla por prescripción (art 951 CC).
Pero no vale contra el verdadero dueño ni contra quien alega igual o mejor derecho.
196
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.
54
6. Compraventa de Cosa Propia: Artículo 1872 del código civil
(….) El Artículo 1872 código civil: “La compra de cosa propia no vale; el comprador tendrá
derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella”. El contrato más que nulo es
inexistente.197
Art. 1872 código civil: “Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos
tanto naturales como civiles que después produzca la cosa, pertenecerán al comprador, a
menos que se haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta
condición; en estos casos no pertenecerán los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o
cumplida la condición.
Todo lo dicho en este artículo puede ser modificado por estipulaciones expresas de los
contratantes”.
b) Los frutos naturales y civiles que la cosa vendida produzca después de celebrado el
contrato.
a. Naturales
b. Civiles
Siempre son del comprador excepto que haya un efecto suspensivo (plazo o condición),
porque mientras no se cumpla este efecto, los frutos son del comprador.
Estas reglas tienes tres excepciones:
1. Cuando las partes han acordado un plazo para la entrega de la cosa, los frutos
pertenecen al vendedor hasta el vencimiento del plazo (Artículo 1872 inciso 2° código
civil).
2. Cuando la entrega de la cosa esta sujeta a una condición los frutos pertenecerán al
vendedor hasta que la condición se cumpla (Artículo 1872 inciso 2código civil).
197
Jesús Ángel Linares Vesga . Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2009. P. 97.
198
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 72.
55
3. Cuando las partes, en relación con los frutos han estipulado cláusulas especiales en
cuyo caso los frutos pertenecerán al comprador o vendedor, según lo estipulado por
ellos.
7. Efectos de la Venta de una Cosa Simultanea a dos personas: Artículo 1873 código civil
Si alguien vende separadamente una misma cosa a dos personas, el comprador que haya
entrado en posesión será preferido al otro; si ha hecho la entrega a los dos, aquel a quien se le
haya hecho primero será preferido; si no se ha entregado a ninguno, el titulo más antiguo
prevalecerá.199
Se sigue este orden para determinar la Compraventa. Titulo + Antiguo el contrato que se
realizo primero.
Bien Inmueble: Es posible que la persona que tiene el titulo + antiguo, no lo registra y lo
registra el que tiene el titulo + nuevo. ¿Qué pasa?.
Artículo 1874 código civil: “La venta de cosa ajena, ratificada después por el dueño, confiere al
comprador los derechos de tal desde la fecha de La venta”.
199
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.
200
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 47.
201
Ibídem
202
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75.
203
Ibídem
56
La Ratificación, si no hay ratificación del contrato de Compra-venta de Cosa Ajena, es válida
(por parte del verdadero propietario). Se dice que no se debe decir ratificación, sino
Convalidación.
La eficacia retroactiva de la ratificación, no puede remontarse en modo alguno a la fecha de la
venta, como esa disposición expresa, sino a la fecha de la tradición o entrega si es mueble. 204
El presente artículo hay que relacionarlo con el Art 742, que en aquel se reproduce el mismo
principio sentado en este, y que en consecuencia lo que dicho artículo quiere significar es que
la tradición hecha por el vendedor de cosa ajena produce el efecto de transferirle el dominio al
comprador desde el momento en que aquella se verificó, cuando el verdadero dueño ratifica la
venta no celebrada por él.205
El Art 1874, el efecto retroactivo de la ratificación hecha por el verdadero dueño tiene
importante efecto de hacer eficaces las enajenaciones gravámenes realizados por el
comprador antes de producirse la ratificación.206
Artículo 1875 código civil: “vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere
después el dominio de ella, se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la
tradición o entrega.
El Art 1874 prácticamente sobra, porque no hace otra cosa que estatuir expresamente para la
compraventa lo que la regla general del Art 742 permita deducir.207
El Inc. 2° también sobra, porque ya en el Art 1873 se había dicho que si se vende una cosa a
dos personas, separadamente, el comprador que haya entrado en posesión será preferido al
otro. En el inc. 2° que se considera se trata también de dos ventas, y se repite que la segunda
venta en nada perjudica al comprador que por razón de la primera venta había recibido la
vendida.208
204
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 48.
205
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 49.
206
Ibídem
207
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 50.
208
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 51.
57
Adquisición Posterior del Dominio por el Vendedor de Cosa Ajena:
Hay una consolidación del dominio (la propiedad) de ese comprador de cosa ajena (Teresa) a
partir del 15 Febrero/2012 porque quien lo había vendido como ajeno, adquiere el dominio
que ya había transmitido el derecho sobre la cosa que esta adquirida.
El contrato de Juan y Felipe, es válido, pero no es oponible a Teresa porque ya se ha
Consolidado la propiedad en ella.
Conservación de la cosa
Artículo 1605 del Código Civil: “la obligación de dar contiene la de entregar la cosa; y si esta es
una especie o cuerpo cierto, contiene, además, la de conservarla hasta la entrega, so pena de
pagar los perjuicios al acreedor que no se ha constituido en mora de recibir”.
No debe el vendedor emplear la diligencia ordinaria en su conservación; responde, en
consecuencia, de la culpa leve y el dolo. (Artículos 63 y 1604 código).212
210
Ibídem
211
Opt. Cit.
212
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 116.
213
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 135.
58
Los riesgos de la cosa214:
Asunto resuelto por un principio que es más obvio y veraz que el derecho romano: Res perit
domino o sea la cosa perece para su dueño.
Ejemplo: Juan es dueño de caballo “Gitano” y lo tiene en su finca. Sobreviene una gran
inundación y el animal perece. Lo pierde su dueño
Los riesgos del contrato215:
Ejemplo: Juan ha dado en arrendamiento a José una casa de habitación. Un terremoto la
destruye en su totalidad. Juan, deudor de la obligación de procurar el goce de la cosa, no
puede ya hacerlo. Nadie está obligado a lo imposible. Los riesgos pesan sobre al arrendador,
puesto que pierde la casa y el derecho de cobrar el precio del arrendamiento (art 2008, 1 CC).
Se aplica el principio res perit debitori, la cosa perece para el deudor (el deudor debe procurar
el goce, según se ha dicho).
El contrato es resiliado de pleno derecho, se ha expresado; el arrendatario queda dispensado
de su obligación y el arrendador liberado de toda responsabilidad.
Se analizo también el problema de los riesgos en el contrato unilateral, el depósito, por
ejemplo. La cosa depositada perece por caso fortuito. La obligación del depositario (restituir la
cosa) se extingue.
La cosa pereció para el acreedor (depositante), que es a su vez dueño de la cosa.
214
Ibídem
215
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 136.
216
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 136 y 137
59
El dueño del caballo era Juan, obviamente. Se ha insistido que en el derecho colombiano el
contrato de compraventa no trasfiere por si solo el dominio sino que requiere emplear el
modo de la tradición para hacer al comprador dueño de la cosa vendida.
La solución en este caso planteado es sorprendente: Juan, el vendedor, no está obligado a
hacer tradición y entrega del caballo puesto que pereció por caso fortuito y nadie está
obligado a lo imposible. Su obligación se extingue.
¿Qué ocurre con la obligación del comprador José? Esa no se extingue, los riesgos pesan sobre
él. El deberá pagar el precio, así no reciba el caballo “Gitano”. Es la voluntad legal, contenida
en los artículos 1876 y 1607 del Código civil.
Se entendió sin dificultad el principio según el cual la cosa perece para su dueño. Pero la
solución legal que se acaba de comentar es incomprensible.
217
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 137, 138 y 139.
218
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 139,140.
60
En síntesis se ha precisado: Perfeccionado el contrato de venta por el solo acuerdo de
voluntades, el compromiso de transferir un bien de un patrimonio al otro queda ejecutado
automáticamente. Francia
Como en virtud de un solo contrato el vendedor cumplió automáticamente su obligación, el
comprador debe también cumplir la suya, pagar el precio.
EL PROBLEMA DE LOS RIESGOS DEL CUERPO CIERTO DEBIDO EN COLOMBIA Y EN CHILE.
INCOHERENCIA DE LAS NORMAS.219
Constituye un error evidente de ANDRÉS BELLO el haber acogido la solución del código civil
francés en lo relativo a la atribución al comprador de los riesgos de la cosa vendida.
En Francia el contrato de venta es traslaticio; una vez perfeccionado, por el solo acuerdo de
voluntades, traspasa al comprador la propiedad de la cosa comprada. Es titulo y modo a la vez.
En Colombia y Chile el contrato de compraventa es solamente generador de obligaciones: la
obligación de dar, a cargo del vendedor, y de pagar el precio, a cargo del comprador. Es titulo
no más. El solo contrato no hace dueño al comprador (Art. 1849 CC). Él es solamente acreedor
de la tradición y entrega de la cosa que compró.
1. Los efectos del contrato de compraventa. Las obligaciones que impone. Manera de
traspasar la cosa vendida al comprador. Del Art 1849 CC se deduce que el contrato de
compraventa impone al vendedor la obligación de dar. O sea, la obligación de
transferir el dominio de la cosa vendida; y al comprador le impone la obligación de
pagar el precio. El solo contrato no ejecuta la obligación de dar. El contrato es titulo
únicamente.
2. Las normas que se refieren a los riesgos de la cosa vendida cuando perece
fortuitamente, antes de la tradición y la entrega.
a) El art 1876 CC establece que: “La pérdida, deterioro o mejora de la especie o
cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde el momento de
perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa….”
b) El art 1607 CC dispone “El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba, es
siempre a cargo del acreedor…(el comprador es el acreedor de la tradición y la
entrega)”
Sin esfuerzo se advierte la incoherencia de las normas del primer grupo con las del segundo
grupo.
De lo cual se infiere que el legislador atribuyo los riesgos de la cosa vendida al comprador, en
forma absolutamente ilógica. Y hay que agregar, en forma que contradice la técnica del
contrato de compraventa, estructurada por el mismo código civil.
El supuesto de los riesgos de la cosa vendida es el siguiente: se perfecciono el contrato por
medio del cual se vendió la cosa. Su tradición y entrega están pendientes. En el intervalo,
ocurre un caso fortuito que ocasiona el perecimiento de la cosa vendida. Lo absolutamente
cierto, en tal hipótesis, es que ella no estaba todavía en el patrimonio del comprador en el
momento de su destrucción. Y no lo estaba, por la falta de la tradición y la entrega. El
vendedor, continuaba siendo el dueño. Seria de lógica que la cosa pereciera para el dueño. Sin
embargo la solución legal no es esa, según se acaba de ver.
219
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 141, 142 y 143.
61
MODIFICACIONES A LA REGLA DEL ART 1876, EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA220
1. Cuando la cosa vendida es de Género. Impera en este caso el aforismo romano, los
géneros no perecen (genera nont pereunt). Ejemplo: Un cultivador ha vendido a uno de
sus clientes 100 cargas de café de la clase “A”. Se convino el precio. En consecuencia, se
perfecciono el contrato. Antes de realizar la tradición y entrega del producto se presenta
un incendio que destruye todo el café que tiene el vendedor en sus bodegas. Los riesgos
de la cosa de género pesan sobre el vendedor hasta el momento de la tradición y entrega
de la cosa. Hay más café en el mundo lo cual le permitirá cumplir su obligación.
El vendedor de las cosas de género, se ha dicho, continua siendo propietario hasta que las
entregue. Si un siniestro las destruye, la pérdida es para él.
En relación con este tipo de las cosas de género que suelen venderse al peso, cuenta o medida,
es necesario tener presente las siguientes hipótesis que se deducen del art 1877 CC
1º Se vende solamente una parte indeterminada de la cosa de género. Por ejemplo, 10 cargas
de café del contenido en la bodega 2 del vendedor. Si la bodega 2 se incendia fortuitamente,
se aplica el principio genera nont pereunt del que se viene hablando. Los riesgos los sufre el
vendedor (res perit debitori)
2º Las 10 cargas de café se han pesado o medido ya, y además se han ajustado al precio. Pero
antes de hacer la tradición y la entrega al comprador, sobreviene el incendio mencionado. Los
riesgos los sufre el comprador se aplica el art 1876 CC (res perit creditori). La razón: ya la cosa
estaba individualizada.
3º El objeto de la venta es todo el café que está en la bodega 2. Esto equivale a que la cosa se
ha señalado de modo inconfundible. Es una cosa determinada prácticamente, individualizada.
EL perecimiento fortuito del producto que se encontraba en la bodega 2 traslada los riesgos al
comprador aunque el café no se haya pesado o medido, pero con la condición de que se haya
ajustado al precio. Se aplica el art 1876 CC (res perit creditori)
Ha previsto el legislador una sanción por el incumplimiento en esta clase de ventas; si se ha
convenido el precio y se ha fijado el día para contar, pesar o medir la cosa de género, pero se
presenta el incumplimiento de una de las partes, la otra puede demandar perjuicios y también
desistir del contrato Art 1878 CC
2. Si una cosa se vende a prueba, los riesgos los soporta el vendedor mientras el comprador
no manifieste que le agrada tal cosa. Antes de esto se entiende no haber contratado art
1879 CC.- art 911 Código de Comercio es mas preciso.
3. La venta debe recaer sobre un género limitado (genus limitatum) Ejemplo: un toro de los
30 toros de casta que están en la ganadería “los cerros”. Se sostiene en la doctrina que los
riesgos pesan sobre el vendedor mientras la cosa no se haya individualizado.
4. La obligación de dar depende de una condición suspensiva. (Le compro el caballo
“Gitano” si gana el concurso) y el caballo perece estando pendiente la condición, (porque
la fecha del concurso no ha llegado o se aplazó) los riesgos pesan sobre el vendedor
5. Si la condición es resolutoria (Le compro el caballo “Gitano” pero la venta se resolverá si
pierde el concurso), los riesgos los sufre el comprador, pues ya se le había trasferido el
caballo “Gitano”. Él era el dueño. Sólo que el contrato estaba amenazado de resolverse.
220
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 144, 145, 146 y 147.
62
6. Si la venta es a término; Juan vende a José el caballo “Gitano” y se conviene que su
tradición y entrega se hará el último día del mes. Antes de esta fecha el animal perece
fortuitamente. Se aplica sin modificación el art 1876 CC (res perit creditori)
7. Si la obligación es alternativa; Juan se obliga a transferir a José a titulo de venta el caballo
“Gitano” o un camión que se determina. Si perece el caballo, Juan debe el camión. Los
riesgos son a su cargo. Porque queda una de las cosas alternativamente debidas. Las dos
eran objeto de la obligación, se debía in obligatione. Pero si perecen las dos cosas, los
riesgos son para José. Se aplica la solución del art 1876 CC la cosa perece para el acreedor
de la tradición y entrega (res perit creditori)
8. Si la obligación es Facultativa; Juan se obliga a transferir a José a titulo de venta el caballo
“Gitano” pero se reserva la facultad de cumplir su obligación transfiriendo el camión “X”.
Si perece el caballo “Gitano” los riesgos los soporta el comprador José. Se aplica sin
modificación el art 1876 CC: La cosa perece para el acreedor de la tradición y entrega:
La razón y objeto de la obligación era solamente el caballo “Gitano”; se debía in
obligatione. Juan no debe el camión. El pago con este era simplemente una facultad
que tenía el deudor pero no era el objeto debido. Era un objeto in facúltate solutionis.
Arts. 1562 y 1563 Cód. Civil.
MODIFICACIONES A LA REGLA DEL ARTÍCULO 1876 EN LOS CASOS DE MORA Y CULPA.221
Si el deudor está en mora de ejecutar su obligación, los riesgos de la cosa debida quedan a
cargo suyo: res perit debitori, esto es, la cosa perece para el deudor. Deberá el precio de la
cosa y la indemnización de perjuicios.
Aplicando lo anterior al contrato de compraventa, si el vendedor, deudor de la tradición y
entrega de la cosa vendida, está en mora de realizarlas, ha de sufrir las mismas sanciones.
Cuando la cosa perece por culpa del deudor (el vendedor, en el ejemplo), entra en la
aplicación del principio res preit debitori, esto es, la cosa que perece para el deudor (el
vendedor deudor de la tradición y entrega). Los riesgos son a su cargo. Sanción por la culpa.
Si hay culpa no hay fuerza mayor. Son dos cosas que se excluyen.
NOCION DE LA PÉRDIDA DE LA COSA222
Es conveniente tener claro el concepto de lo que debe considerarse pérdida de la cosa debida
art 1729 CC es una acepción amplia que comprende la destrucción de la cosa, su exclusión del
comercio su extravío. Lo que significa que no se trata solo de la pérdida física material sino
también de la moral: objeto y causa ilícitos, lo que iría contra el orden público y las buenas
costumbres.
221
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 147
222
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 148.
223
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 149 – 151.
63
Si el objeto vendido es un cuerpo cierto (cosa determinada) “el riesgo de la pérdida por fuerza
mayor o caso fortuito ocurrido antes de su entrega corresponde al vendedor” (art 929 Cód.
Com)
Al no haberse hecho la tradición y la entrega de la cosa al comprador, ella está todavía en el
patrimonio del vendedor en el momento que perece fortuitamente. La pierde él. Res perit
domino la cosa perece para el dueño. El comprador no tendrá que pagar el precio. Como si
tiene que pagarlo en materia civil, según se ha visto.
Se modificará lo dicho si el comprador incurre en mora de recibir y es posible comprobar que,
sin esa mora la cosa no hubiera perecido. En tal hipótesis el comprador deberá “el precio
integro de la cosa,” Art 920 Co Co.
Si la cosa pereció fortuitamente antes de su tradición y entrega, se reitera, los riesgos debe
soportarlos el comprador. Art 1876 CC.
1) La obligación del vendedor, de hacer tradición y entrega de la cosa vendida, es una
obligación de resultado.
2) El perecimiento de la cosa vendida (fortuito o no), cuando todavía estaba en manos del
vendedor, hace presumir su culpa.
3) El incumplimiento de esa obligación de resultado del vendedor sólo puede justificarse
mediante la prueba de la fuerza mayor o caso fortuito.
4) La prueba de la fuerza mayor o caso fortuito corresponde al vendedor.
En pocas palabras, si el comprador no recibe la cosa comprada porque pereció, así haya sido
fortuitamente, no está obligado a pagar el precio.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:
Art 1880 Cód. Civil: “Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o
tradición, y el saneamiento de la cosa vendida”.
- Vicios Ocultos
Estas son las obligaciones reglamentadas en la ley, lo que no quiere decir que sean ellas las
que por ministerio de la ley contrae el vendedor, pues existen adicionalmente otras como son,
por ejemplo, la de atender el pago de la mitad de las costas (Art 1862) y la de velar por la
conservación de la cosa hasta su entrega (Art 1605).226
224
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 108.
225
Ibídem
226
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 57.
64
Las dos obligaciones principales, la primera es de la esencia del Contrato de Compraventa y la
segunda es apenas de su naturaleza.227
Los términos de tradición y entrega tal como están empleados en el Art 1880 son equivalentes
y tienen el mismo significado.230
Es por lo tanto que la tradición de que habla el Art 1880 es la que define el Art 740, esto es, la
que tiene la función de trasferir el dominio, luego la obligación de hacer la tradición, a que se
refiere la primera de estas disposiciones, solo se puede satisfacer y cumplir a cabalidad cuando
efectivamente, por ser verdadero dueño. 231
En virtud de la teoría del título y modo, acogida por nuestro Código Civil, son actos distintos la
venta (titulo) y la tradición (modo), cada uno de los cuales tiene sus propios presupuestos de
validez y eficacia, independientes de los del otro.232
Debe advertirse, si, que tratándose de bienes inmuebles la obligación de entregar se desdobla
en dos actos: mediante un primer acto, que es el registro de la escritura en la oficina de
registro, se cumple la tradición del derecho mismo; pero como es mera tradición, que se
pueda llamar legal, no coloca al comprador en condiciones de entrar a disfrutar directamente
de la cosa comprada, es necesario otro acto que consiste en la entrega material234, según una
parte de la doctrina.
227
Ibídem
228
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 59.
229
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 60.
230
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 61.
231
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 61.
232
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 63.
233
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 64.
234
Ibídem
65
La obligación del vendedor de hacer la entrega material del inmueble objeto de la venta,
complementaria de la de hacer la tradición pero distinta de ella, está sancionada con la acción
de entrega regulada en el Art 417 CPC cuyos dos primeros incisos rezan: “Entrega de la cosa
por el tradente al adquirente”. El adquirente de un bien cuya tradición se haya efectuado por
inscripción del título en el registro, podrá demandar a su tradente para que le haga la entrega
material correspondiente.235
235
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 65.
236
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 64.
237
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 110.
66
b) La tradición de los bienes Inmuebles se efectúa por el registro o inscripción del
contrato de compraventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (Art 756
Cód. Civil). También se efectúa, mediante el registro de la compraventa, la tradición
de los vehículos, automotores, naves, establecimiento de comercio, marcas y otros
bienes muebles señalados en leyes especiales, es decir si se trata de bienes inmuebles
la obligación de entregar se desdobla en dos actos:
La obligación del vendedor de hacer la entrega material del inmueble objeto de venta,
complementaría de la de hacer la tradición pero distinta de ella, esta sancionada con
la acción de entrega regulada en el Art 417 CPC cuyos 2º inc. rezan: “Entrega de la
cosa por el tradente al adquirente”. El adquirente de un bien cuya tradición se ha
efectuado por la inscripción del título en el registro, podrá demandar a su tradente
para que le haga la entrega material correspondiente238
e) Termino para la entrega: Si la venta es civil el vendedor debe entregar la cosa dentro
del plazo estipulado, y a falta de este debe entregarla inmediatamente después de
celebrado el contrato (Art 1882 Cód. Civil). Si la venta es mercantil el vendedor debe
entregar la cosa dentro del plazo acordado, y a falta de estipulación debe entregarla
dentro de las 24 horas siguientes al perfeccionamiento del contrato. Salvo que de la
naturaleza del mismo o de la forma como deba hacerse la entrega se desprenda que
para verificarla se requiere un plazo mayor (Art 924 Cód. Comercio), como sería la
entrega de una cosecha cuya siembra apenas comienza.
238
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 65
67
Dentro de las 24 horas siguientes a la realización del contrato, Art 924 Cód. Comercio y
establece que el vendedor se puede constituir en mora legalmente cuando no hay garantía de
que va a recibir el dinero.
- Todos los costos que impliquen poner a disposición del comprador la cosa va por
cuenta del vendedor.
- A partir de la entrega todos los gastos van por cuenta del comprador.
Gastos de la Entrega:
“Al vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para poner la cosa en disposición
de entregarla, y al comprador los que se hicieren para transportarla después de entregada”.
(Art 1881 Cód. Civil)
La entrega de la cosa debe hacerse, pues, en el lugar designado por el contrato; no habiéndose
fijado convencionalmente ese lugar, entonces la entrega deberá hacerse, tratándose de una
especie o cuerpo cierto, en el lugar en donde se encontraba dicha cosa en el momento de
perfeccionarse el contrato; tratándose de cosa que no sea especie o cuerpo cierto la entrega
se hace en el domicilio del deudor- vendedor.240
Art 922 Cód. Com La Tradición de Bienes Raíces requiere:
“La tradición del dominio de los objetos raíces requerirá, además de la inscripción del título en
la correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos, la entrega material de la cosa”.
239
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 120.
240
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 68
68
No basta la formalidad.
La Corte Suprema de Justicia en Sala Plena sostiene que la tradición de bienes raíces, en
materia comercial, se cumple no solo con la inscripción del título en la oficina de registro
correspondiente sino requiere de la entrega material del bien, pero considera que la segunda
parte es una obligación del vendedor.241
Estimo que la regulación que hace el artículo 922 del Código de Comercio atañe en concreto a
las obligaciones del vendedor de bienes raíces y no a la tradición.242
Con la inscripción, entrega jurídica, se hace la tradición, pero no se cumple con el contrato a
plenitud si no hay entrega material.243
“Para abundar en razones sobre las conclusiones anteriores basta citar otros aspectos del
Código de Comercio, que sirven para precisar los alcances del Articulo 922. Así por ejemplo: ‘la
venta de cosa ajena es válida e impone al ‘vendedor la obligación de adquirirla y entregarla al
comprador…’ (Art. 907). ‘Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere
después el dominio de ella, se mirara al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la
entrega’, (Art. 908). ‘El vendedor deberá hacerle entrega de la cosa dentro del plazo
estipulado. A falta de estipulación deberá entregarla dentro de las veinticuatro horas
siguientes al perfeccionamiento del contrato…’ (Art. 924). El vendedor estará obligado a
entregar lo que reza el contrato con todos sus accesorios, en las mismas condiciones que tenía
al momento de perfeccionarse…” (Art. 928). Como puede verse, siempre se habla de obligación
de entrega. Y cuando se refiere a tradición dice que es válida, es decir, que provenga del titular
del dominio.244
El Código Nacional de Transito, regulado en la Ley 769 de 2002, trata la tradición de los
vehículos automotores siguiendo la estructura de las disposiciones anteriores, con la exigencia
de la entrega y la inscripción en el registro terrestre automotor, que la misma ley define en el
artículo 2 como: “Es el conjunto de datos necesarios para determinar la propiedad,
características y situación jurídica de los vehículos automotores terrestres. En el se inscribirá
todo acto o contrato o providencia judicial, administrativa o arbitral, adjudicación,
modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio o
cualquier otro derecho real, principal o accesorio sobre vehículos automotores terrestres para
que surtan efectos ante las autoridades y ante terceros”.
Estipula el artículo 47 de la misma ley “Tradición del dominio. La tradición del dominio de
vehículos automotores requerirá, además de su entrega material, su inscripción en el
241
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 111.
242
Ibídem
243
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 115.
244
Ibídem
69
organismo de transito correspondiente, quien lo reportara en el Registro de Tránsito
Automotor en un término no superior a (15) días, la inscripción en el transito deberá hacerse
dentro de los (60) días hábiles siguientes a la adquisición del vehículo…”
1. Entrega material
2. Inscripción
“De la misma manera se realizara la tradición de los vehículos automotores, pero la inscripción
del título se efectuara ante el funcionario y en la forma que determinen las disposiciones
legales pertinentes. La tradición así efectuada será reconocida y bastara ante cualesquiera
autoridades”
Ley 769/02 Art 47: El titular del dominio es el que aparezca inscrito en la Oficina de Transito,
es lo que se aplica hoy, esto es para Vehículos Automotores.
El Art 928 co.co no se refiere a los inmuebles sino a toda la clase de bienes, pues “el vendedor
está obligado a entregar lo que reza el contrato con todos sus accesorios”
• Todo lo que le ocurrió al bien hasta el momento de la entrega va por cuenta del
Vendedor.
• Todo lo que le ocurrió al bien desde el momento de la entrega va por cuenta del
Comprador.
Inc. 1° del Art 1882 Cód. Civil: “El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida
inmediatamente después del contrato, o a la época prefijada en el”. En general, y
combinando este inciso con el artículo 1929, cuando no haya plazo ni para la entrega de la
cosa ni para el pago del precio, el contrato se cumple por ambas partes inmediatamente
después de celebrado”.
245
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 31
70
La jurisprudencia ha considerado, sin embargo, que rigurosamente el vendedor es quien
primero debe cumplir la obligación de entrega.246
El Inc. 2 del Art 1882 Cód. Civil: “Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la
entrega, podrá el comprador, a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir de él, y en
ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas
generales”.
De conformidad con el Art 1609 Cód. Civil, en los contratos bilaterales ninguna de las
partes esta en mora de cumplir lo pactado, mientras la otra parte no cumpla o se allane al
cumplimiento de sus obligaciones.248
Cuando se conceda un plazo al comprador para el pago del precio, no podrá este ejercitar
ninguna acción fundado en no haberle sido entregada la cosa por el vendedor, si su fortuna
hubiere menguado considerablemente después de celebrado el contrato.249
El Código protege en esta forma al vendedor que está en peligro de perder el precio, por
insolvencia sobreviniente del comprador y lo autoriza para conservar la cosa vendida en su
poder y no hacer entrega de ella al comprador hasta tanto se le pague o se le asegure el
pago del precio.250
Algunos tratadistas estiman que en el caso que se considera el vendedor ejerce un derecho
de retención. No es cierto que el vendedor facultado para abstenerse de entregar la cosa
este ejercitando un derecho de retención. Que este derecho no versa sobre cosa propia,
sino ajena, lo demuestra el Art 2417 CC.251
246
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 68.
247
Ibídem
69. José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 123.
248
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 69.
249
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 70.
250
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 70.
251
Ibídem
252
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 121.
71
Entrega Código de Comercio: El vendedor debe hacer la entrega de la cosa dentro del
plazo estipulado. A falta de estipulación deberá entregar dentro de las 24 horas
siguientes al perfeccionamiento del contrato.
Cuando la venta es mercantil, el comprador tendrá derecho a exigir el pago de perjuicios por el
incumplimiento del vendedor a su obligación de hacerle la tradición valida, sin necesidad de
instaurar cualquiera de las acciones consagradas en los artículos 1546 código civil y 870
Código de comercio (Artículo 925 código civil).
En caso de que se instaure la acción resolutoria consagrada en el artículo 870 Código de
comercio, podrá pedir en la demanda que el vendedor le pague el interés legal comercial
sobre la parte pagada del precio o que se le otorgue derecho de retención sobre los frutos de
la cosa en proporción a dicha parte, sin menoscabo de la correspondiente indemnización de
prejuicios (artículo 942 Código civil). En este caso deberá tramitarse la demanda en proceso
ordinario.
El constituirse en mora de entregar ya va a constituir un perjuicio para el comprador.
El Comprador tiene 2 opciones:
1. Persistir en el Contrato (Realizarlo)
“Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador, a su
arbitrio, perseverar en el contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho a ser
indemnizado de los perjuicios” (artículo 1882 inc. 2° código civil).
Para ejercer la acción resolutoria (artículo 1546 código civil) que es alternativa se deben
cumplir los siguientes requisitos:
a. El vendedor debe estar en mora de cumplir (artículo 1608 código civil). Si la
obligación es a plazo no es necesario requerirlo. En los demás casos es preciso
requerirlo judicialmente. La mora debe ser imputable al vendedor, esto es, por
hecho o culpa suyos.
72
Civil, que va envuelta en todo contrato bilateral. En otras palabras, desistir o resolver es la
misma figura sustancial.253
No se comparte ese criterio y se considera que el desistimiento es una figura separada o
distinta de la resolución, aun cuando conduzca a los mismos resultados: dejar sin efectos el
contrato de compraventa, volviendo todo al estado precontractual. Con la resolución se
requiere, fundamentalmente, de la declaratoria judicial en tal sentido y para ello, es
indispensable promover la acción judicial ordinaria del caso. En cambio, con el desistimiento
no hay necesidad de impulsar el aparato jurisdiccional del Estado para procurar dejar sin
efecto el contrato.254
González Valencia dice: “Que no es necesario que el comprador ejercite la acción resolutoria,
sino que la ley lo autoriza para tomar por si, y ante sí, la determinación de desistir del contrato,
y tal determinación, y si es fundada disuelve el vínculo jurídico proveniente del contrato”.255
La Corte plantea diferencias entre estas dos figuras, el desistimiento y la acción resolutoria
esta requiere sentencia judicial, en tanto que el derecho de desistir de la compraventa en caso
de que el vendedor por hecho o culpa suya haya retardado la entrega de la cosa vendida, es un
derecho potestativo del comprador que no requiere pronunciamiento alguno del juez.
Como Opera el Desistimiento
Naturalmente que, para disolver el vínculo contractual, se requiere la expresión de voluntad
del comprador, quien debe transmitir al vendedor su intención de desistir del contrato,
pidiendo ante el juez se le notifique al vendedor la disolución del contrato.256
El Desistimiento en la Compraventa Comercial
“La venta de una cosa futura solo quedara perfecta en el momento en que exista, salvo que se
exprese lo contrario o que de la naturaleza del contrato aparezca que se compra el alea… si la
cosa llegare a tener únicamente existencia parcial, podrá el comprador desistir del contrato o
perseverar en él a justa tasación” (artículo 917). “La compra de un ‘cuerpo cierto’ que al
tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no producirá efecto
alguno, salvo que las partes tomen como objeto del contrato el alea de su existencia y el
vendedor ignore su pérdida… si falta una parte considerable de la cosa al tiempo de
perfeccionarse el contrato, podrá el comprador desistir del mismo o darlo por subsistente
abonando el precio se ajusta tasación de expertos o peritos” (artículo 918).
La manera de reglamentar el desistimiento lleva a la conclusión de que su operancia se logra
sin necesidad de ningún mecanismo procedimental.257
Indemnización de Perjuicios
253
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 122.
254
Ibídem
255
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 123.
256
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 124.
257
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 125.
73
Tanto en la resolución, como el desistimiento, producen, como efecto importante, el pago de
los perjuicios por el incumplimiento del contrato.258
Especial Protección al Vendedor
Está regulado en el Inc. final del artículo 1882: “Pero si después del contrato hubiere
menguado consideradamente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en
peligro inminente de perder el precio, no se podrá exigir la entrega aunque se haya estipulado
plazo para el pago del precio, sino pagando o asegurando el pago”.
-------Si después del contrato se disminuye el patrimonio del comprador considerablemente, de
tal modo que el vendedor piense que va a perder el precio de la cosa. El vendedor va estar
autorizado legalmente para constituirse en mora, hasta que el Comprador respalde el pago
con otra garantía, esto es igual a no entregar la cosa.
Si se acordó un plazo para el pago del precio, el vendedor debe respetar dicho plazo y no
puede retener la cosa vendida, salvo que “después” del contrato hubiere menguado
considerablemente la fortuna del comprador de modo que el vendedor se halle en peligro
inminente de perder el precio” (Art 1882 inc. 4° Cód. Civil).desaparece el derecho de retención
del vendedor si, a pesar de esas circunstancias el comprador paga o asegura el pago mediante
una garantía aceptada por el vendedor (Art 926 Cód. Civil).
Por tanto, permite que el vendedor no entregue la cosa o que el comprador pague el precio o
lo asegure.
Una vez perfeccionada la compraventa, de acuerdo con los presupuestos comentados, surgen
las obligaciones a cargo de los contratantes. El vendedor deberá entregar la cosa y el
comprador pagar el precio. Mientras no se haga la entrega, el vendedor sigue siendo el dueño.
Si eso es así; mal puede retener lo que siempre ha tenido.259
Pero, tal como lo hemos precisado, la cosa vendida, hasta tanto no se entregue y haya la
capacidad suficiente para la tradición, pertenece al vendedor. Este, como dueño, poseedor y
tenedor, en sentido material, no puede retener lo que le pertenece y siempre ha tenido.
3. Mora del Comprador: Art 1883 Cód. Civil: “si el comprador se constituye en mora de
recibir, abonará al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros, vasijas en que se
contenga lo vendido, y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar
la cosa, y solo será ya responsable del dolo o de la culpa grave”
Cuando el comprador se constituye en mora de recibir, todos los gastos que implique esa mora
corren por cuenta de él (hay que demostrar que la mora no fue culpa del vendedor).
Por parte del vendedor cesa la obligación de conservar la cosa y de responder de ella hasta por
la culpa leve (Art 1605 y 1606), para en adelante responder solamente del dolo o de la culpa
grave.260
4. Objeto de la Entrega:
258
Ibídem
259
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 126.
260
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 70 y 71.
74
El Art 1884 Cód. Civil establece que “el vendedor es obligado a entregar lo que reza el
contrato”. Cumplo cuando entrego la cosa que me comprometí a vender, el vendedor está
obligado a cumplir con lo que dice el contrato, por eso es importante definir la cosa
vendida.
5. Venta de Semovientes: Art 1885 Cód. Civil “La venta de una vaca, una yegua, u otra
hembra, comprende naturalmente la del hijo que se lleva en el vientre o que amamanta;
pero no la del que puede pacer y alimentarse por si solo”.
Cuando se compra un inmueble, se compra con los muebles que hacen parte integrante de
este. Por ejemplo: el ternero hace parte integrante de la vaca, porque depende de esta.
El Art 1886 Cód. Civil dispone que “en la venta de una finca o bien rustico se comprende
naturalmente todos los accesorios que según los Arts. 658 y ss. se reputan inmuebles, se
refiere a los inmuebles por adhesión y por destinación existentes en aquel”. Si el vendedor
quiere excluirlos de la venta debe hacerlo expresamente.
Se puede vender:
1. Cuerpo Cierto
2. En razón a su Cabida
2. En razón a su Cabida: El precio depende de la extensión, aquí se tiene que medir las
hectáreas que voy a comprar.
La venta por cabida, no tienen aplicación sino en relación con los predios rústicos. La calidad
de rustico o urbano de un predio no depende de su ubicación, sino de su destinación.261
Según el Art 1887 Cód. Civil, “un predio rustico puede venderse con relación a su cabida o
como una especie o cuerpo cierto”.
Se vende con relación a su cabida cuando esta se expresa en el contrato (85 hectáreas). En
todos los demás casos se entenderá vender el predio como un cuerpo cierto (Art 1887 inc.
final Cód. Civil).
Se entiende que el predio rustico se vende con relación a su cabida:
a) Cuando la cabida se exprese en el contrato
c) Cuando las partes no renuncian a las acciones derivadas de que la cabida real sea
distinta de la que aparece en el contrato.
261
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 72.
75
a) Cuando la cabida no se expresa en el contrato
b) Cuando las partes mencionan la cabida pero declaran que no habrá diferencia en el
precio aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida que reza en el
contrato (Art 1887 inc. 2° Cód. Civil).
Inc. 4 del Art 1887 Cód. Civil establece que la cabida total de predio vendido, o descomponer
esa cabida total en varias cabidas parciales relativas a porciones de distintas calidades y
precios. Así por ejemplo: se puede vender una finca diciendo que consta de 50 cuadras de
tierra de primera con determinado cultivo, a un determinado precio, y de 40 cuadras de tierra
de segunda a un precio inferior. Lo esencial es que, como lo dice en su parte final de este inc.
4, de los datos que se den resulten la cabida total y precio total.262
Hay posibilidad de pedir aumento o rebaja? No hay nada que hacer, salvo Lesión Enorme.
=/=
8. Cabida Real y Cabida Declarada: Art 1888 Cód. Civil
El predio urbano es el que está edificado o destinado a hacer una construcción. El precio
rústico es el que está destinado a producir frutos naturales.
La ley prevé que “un predio rústico puede venderse con relación a su cabida, o como una
especie o cuerpo cierto” (Art. 1887 Cód. Civil).
La venta de un inmueble por cabidas podrá traer dificultades por presentarse discordancia o
disconformidad entre la cabida real del predio y la estipulada. La que “reza en el contrato”.
Cuando se vende un predio en relación con su cabida y la cabida real resultare mayor a la
cabida declarada (estipulada), el comprador está obligado a aumentar proporcionalmente el
precio.
262
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 73.
263
Ibídem
264
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 131.
265
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 131 y 132.
76
“Salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance en más de una décima parte del precio de
la cabida real” (Art. 1888 del CC.).
El comprador tiene en consecuencia la opción: o aumenta el precio o desiste del contrato con
indemnización de perjuicios.
Si la cabida real resulta menor que la estipulada, el vendedor está obligado a completarla. Si
no se le exige esto o si no le fuere posible completarla por no tener más terreno, deberá sufrir
una disminución proporcional del precio. “Pero si el precio de la cabida que falte, alcanza a
más de una décima parte del precio de la cabida completa”, el comprador tiene una opción: a)
Acepta la disminución del precio, o b) Puede desistir del contrato con indemnización de
perjuicios.
Siguiendo el mismo ejemplo anterior, se encuentra que el predio no tiene 10 Hectáreas sino 8.
El precio de la cabida faltante, que es de 20 millones, excede en más de una décima parte el
precio de la cabida completa. (Esta décima parte es de 8 millones, según se vio).
266
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 132.
77
En consecuencia, el comprador tiene la acción antedicha.
Salvo: Si el precio de la Cabida Real que sobra es mayor que la 1/10 parte del valor real,
entonces el comprador puede:
- Aumentar proporcionalmente el precio
267
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 74.
268
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 130
269
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 130 y 131
78
a. Que el precio de la cabida que falte alcance a más de una decima parte del
precio de la cabida completa; podrá el comprador, a su arbitrio, o pedir la
disminución del precio, o desistir del contrato con indemnización de perjuicios.
Y para este caso se repite lo dicho anteriormente.
b. Que el precio de la cabida que falte no exceda en más de una decima parte: el
vendedor deberá completarla.
c. Que no se pueda completar por imposibilidad o porque no se le exigiere al
vendedor; deberá este sufrir una disminución proporcional del precio.
En este evento el vendedor en primer término podrá completar la cabida declarada; pero
como esto puede no serle posible, porque por ejemplo, no sea dueño de tierras que colinden
con la finca vendida, o como el comprador puede no exigirle que le complete la cabida,
entonces el vendedor será obligado a sufrir una disminución del precio, en proporción a la
cabida faltante. Esto como regla general, porque si el precio de la cabida faltante excede al
valor de la décima parte de la cabida declarada, entonces el comprador tiene un doble camino:
o perseverar en el contrato, aceptando la disminución del precio en la proporción que
corresponda, o puede desistir de el con indemnización de perjuicios, según las reglas
generales. Si en el ejemplo anterior la cabida real del predio es de 18 cuadras, como valor de la
cabida faltante, que es de $ 2.000, podrá el comprador desistir del contrato.270
Ejemplo 2: Cuando se da la situación contraria- La Cabida Real es menor a la Cabida Declarada,
entonces el comprador puede:
Elegir que se le complete la cabida
“Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del comprador ni del
vendedor para pedir o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio”. Se aplica, pues
estrictamente, el principio de que el vendedor debe entregar lo que reza el contrato, y nada
más.271
Si se menciona la cabida del predio, pero en forma de que margen de para pensar de que
pueda ser mayor o menor, como si se dice que la cabida es “aproximada”, o que la cabida es
“más o menos”, de tanto, la venta se tendrá también como cuerpo cierto.
Si el predio se vende como cuerpo cierto, no hay derecho por parte del comprador ni del
vendedor a pedir rebaja o aumento del precio.272
Aunque no puede haber debate por la cabida del predio, “si se vende con señalamiento de
linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos, y si no pudiere
o no se lo exigiere, se observara lo prevenido en el inc. 2° del Art 1888 CC.
Las acciones que otorgan el Art 1888 y 1889 Cód. Civil expiran al cabo de un año contando
desde la entrega” (Art 1890 Cód. Civil).
Las acciones son las siguientes:
270
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 74 y 75.
271
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 75.
272
Ibídem
79
a. La del vendedor para exigir aumento del precio cuando la cabida real es mayor
que la declarada
b. La del comprador para pedir rebaja del precio cuando la cabida declarada es
menor que la cabida real.
c. La del comprador para exigir la entrega de la cabida que falta en el mismo caso.
− Expresa el término que tiene las acciones para el comprador por la compra por cabida,
ese término es de 1 año a partir de la entrega. Este plazo de corto tiempo de
caducidad tiene su fundamento en la estabilidad que la ley quiere en las relaciones
contractuales.274
Desde el momento que nos entregan la cosa es que nos podemos dar cuenta como
compradores si es o no el predio que nos han prometido, recorre los linderos y vamos
actuar con ánimo de Señor y dueño.
Las acciones concebidas en los arts. 1888 y 1889 caducan al cabo de 1 año contado desde la
entrega.275
Este tiempo se cuenta a partir de la entrega, porque solo desde ese momento esta el
comprador en condiciones de hacer la mensura y verificar las comparaciones del caso.
Tratándose de inmuebles para empezar a contarse el tiempo de caducidad a partir de la
entrega, esta no es simplemente jurídica, esto es la que se realiza mediante el registro de la
escritura, sino la material.276
Señalamiento de Linderos
Sea que se trate de la venta de un predio como cuerpo cierto o por cabida, es indispensable
que se recojan en el instrumento respectivo los linderos del inmueble, porque si estos faltan
no hay determinación del objeto.277
273
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 77.
274
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 131.
275
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 77.
276
Ibídem
277
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 132.
80
11. Art 1891 Cód. Civil: las reglas de los Arts. 1887 a 1890 “Se aplican a cualquier todo o
conjunto de efectos o mercaderías” 278
Esta normatividad anterior se aplica a cualquier conjunto de bienes muebles (Venta por
Cabida- Venta por Cuerpo Cierto) mercancías.
Ejemplo: “Le vendo por $10.000.000 lo que hay en la bodega”. Cuerpo Cierto
“Le vendo lo que hay en la bodega a razón de $1.000 juguetes a 1.000 c/d por venta por
cabida.
Art 1886 Cód. Civil: Predios Rústicos Son irregulares, es decir no se pueden definir
exactamente.
La Lesión Enorme
De las acciones antes mencionadas, compete a los contratantes la lesión enorme, cuando la
diferencia en la cabida sea tan grande que constituya una lesión de la naturaleza (Art 1892
Cód. Civil).
“Además de las acciones en dichos artículos los, compete a los contratantes de la lesión
enorme en su caso”. Es decir que la diferencia entre cabida real y declarada determina una
modificación en el precio señalado en el contrato tan considerable que su diferencia con el
precio real alcanza la proporción indicada en el Art 1947, entonces el contratante lesionado
tiene derecho a ejercitar no solamente las acciones propias de la venta por cabida, sino
también la de la lesión enorme. De esta suerte, si han caducado aquellas acciones, cuya
caducidad es de un año, también se puede adelantar la acción rescisoria de la lesión enorme, si
se dan sus elementos constitutivos, pues la acción de lesión enorme expira en 4 años (Art 1954
Cód. Civil). Es de advertir que lo anterior puede ocurrir solo en la venta de bienes inmuebles,
pues en los bienes muebles no cabe la lesión, según el Art 32 de la Ley 57 de 1887.279
2. Saneamiento:
278
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 77.
279
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 78.
280
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 79.
281
Ibídem
81
El saneamiento por evicción se descompone en dos obligaciones distintas, que se suceden
la una a la otra. En primer lugar, el vendedor está obligado a defender judicialmente al
comprador contra las acciones que promueven terceros contra el comprador de la cosa
vendida. Cumplida esta obligación sin que el vendedor haya logrado impedir la evicción, es
decir, si la sentencia judicial priva al comprador del todo o parte de la cosa vendida,
entonces aquella obligación, que es una obligación de hacer, sucede una obligación nueva
de naturaleza distinta porque ya no es de hacer sino de dar: la obligación de indemnizar al
comprador en los términos del ART 1904 CC282.
Estamos frente a la posibilidad de que la cosa comprada la pierda el comprador en forma
total o parcial.
Requisitos del Saneamiento por Evicción:
1. Pérdida total o parcial
La pretensión del tercero provenga de un vicio de derecho. Los ataques de hecho deben ser
repelidos directamente por el comprador.
Si se cumplen los 3 requisitos hay saneamiento por evicción.
Ejemplo: Compro una finca “El Paraíso” por $200.000.000, el vendedor me dice que la finca
tiene linderos perfectamente delimitados y que vive una persona ahí cuidando la finca. Lo que
me ocultó el vendedor es que esa persona lleva 20 años de posesión de la finca. La finca estaba
ubicada en zona roja y por eso nunca tome posesión de ella. Con el tiempo voy a la finca y está
en muy buenas condiciones, pero me notifican que hay un proceso de Declaración de
Pertenencia de la finca “El Paraíso”. Ya notificado se adelanta el proceso y un juez decide que
(Y) es el nuevo propietario de la finca por Prescripción Adquisitiva de Dominio.
- Evicción: Es la perdida de la cosa comprada, pero por Sentencia Judicial, no por
descuido.
Saneamiento por Evicción y la Acción Resolutoria
Cuando se produce la evicción de la cosa comprada, se hace manifiesto que el vendedor ha
incumplido obligaciones por él contraídas en virtud del contrato y por lo mismo, según las
reglas generales, a ese incumplimiento debiera corresponder, como consecuencia natural, una
acción resolutoria con indemnización de los perjuicios totales a favor del comprador.283
Alcances del Saneamiento
En tales condiciones, se hace necesario que el comprador sea molestado en su derecho,
posible o real, de dominio, por la intervención de un tercero, mientras no sea inquietado no
tiene cabida la acción de saneamiento.284
Extensión del Saneamiento.
El saneamiento comprende285.:
282
Opt. Cit.
283
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 80.
284
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 134.
82
a. Una acción de defensa
a. Acción de Defensa:
Hay evicción, dice el artículo 1894 del Código Civil, de la cosa comprada cuando el comprador
es privado de todo o parte de ella, por sentencia judicial.286
El vendedor, antes de todo, tiene que enterarse del proceso que promueve el tercero. Y llega a
su conocimiento, esa situación, mediante la citación que hace el comprador para su
comparecencia al proceso.287
Cómo funciona la Obligación de Hacer en el Saneamiento
La primera obligación que implica el saneamiento consiste en la defensa del comprador. Esa
defensa judicial se refiere a las demandas promovidas por terceros que pretenden un derecho
sobre la cosa vendida, a condición, eso sí, de que la demanda se funde en causa existente con
anterioridad al perfeccionamiento del contrato de venta288.
El articulo 1895 C.C dispone: “El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las
evicciones que tengan una causa anterior a la venta”.
Debe insistirse también en el hecho de que el saneamiento solo procede en razón de
demandas judiciales promovidas por terceros que pretenden un derecho sobre la cosa. Si se
trata de perturbaciones a la posesión del comprador, producidas por vías de hecho por
quienes no pretenden derecho a la cosa, no habrá lugar a saneamiento y el comprador deberá
afrontar por si solo las circunstancias mediante el ejercicio de las acciones posesorias
pertinentes289.
Art 1896 Cód. Civil: Indivisibilidad de la Acción de Saneamiento. Si ese vendedor muere se
adelanta la acción contra los herederos, quienes responden dependiendo de la cuota que les
corresponda en la herencia.
La acción de saneamiento que se refiere a la obligación general de sanear, esto es, en cuanto a
la obligación de hacer, es indivisible, porque no es susceptible de división el hecho consistente
en defender a otro en juicio. Siendo indivisible esa obligación, su cumplimiento puede ser
exigido de cualquiera de los vendedores, si han sido varios, o cualquiera de los herederos, en
caso de que este haya fallecido290.
Pero en cuanto a la obligación de hacer que implica el saneamiento sucede la de indemnizar
perjuicios y restituir el precio, por no haber tenido éxito la defensa judicial del comprador,
como el objeto de esta nueva obligación es divisible su cumplimiento no podrá exigirse
totalmente de cada uno de los vendedores, o de cada uno de los herederos del vendedor; por
285
Ibídem
286
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 134.
287
Ibídem
288
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 81.
289
Ibídem
290
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 80.
83
el contrario, cada vendedor o cada heredero será responsable solamente a prorrata de su
interés en el contrato, si se trata de varios vendedores, o de su interés en la sucesión del
vendedor que ha fallecido , si se trata de los herederos de este (Art 1583 y 1590).291
En definitiva, la obligación de saneamiento por evicción, que es indivisible en su origen, se
convierte en divisible al producirse la evicción, en el caso de que los vendedores hayan sido dos
o más, como también en el caso en que los herederos del vendedor sean dos o más. En
cualquiera de esas hipótesis debe tenerse en cuenta que si se aspira a que todas esas personas
respondan por la indemnización, será necesario citarlas a todas al proceso respectivo.292
Art 1897 Cód. Civil: Acción de Saneamiento contra terceros: Si se da una cadena de ventas,
por ejemplo: (A) le vende a (B) y este le vende a (C), y la causa del contrato de Compraventa es
entre (A) y (B), si (B) no acciona contra (A), entonces (C) lo puede hacer porque es quien va a
perder la cosa.
Art 1898 Cód. Civil: Es Nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento, siempre
y cuando este haya actuado de Mala Fe.
Consecuencias en Caso de Evicción
Lo que tiene que hacer el comprador cuando alguien pretende la cosa que ha comprado es
Denunciar el Pleito, es decir poner en conocimiento del vendedor que alguien pone en duda mi
titularidad sobre el bien.
Propuesta la demanda judicial contra el comprador por un tercero que pretenda un derecho
sobre la cosa. 293
Art 1899 Cód. Civil: “El comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la
venta, deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla… Esta citación se hará en el
término señalado por las leyes de procedimiento… Si el comprador omitiere citarle, y fuere
evicta la cosa, el vendedor no será obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no
compareciera a defender la cosa vendida, será responsable de la evicción; a menos que el
comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello fuere evicta la
cosa”.
Esta citación está reglamentada en el Código de Procedimiento Civil, bajo la figura de la
denuncia de pleito en los artículos 54, 55 y 56 CPC.294
El comprador que ve amenazado su derecho sobre la cosa comprada, en razón de que un
tercero lo demanda y alega tener derecho sobre tal cosa, por cualquier causa anterior a la
venta, debe citar a su vendedor.295
Al vendedor que es una obligación suya con el comprador, ese vendedor puede:
291
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 80 y 81.
292
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 158.
293
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 82.
294
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 134.
295
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 160.
84
- No asumir mi defensa como comprador, entonces en caso de evicción, responde el
vendedor.
El comprador puede No Denunciar y si la cosa es evicta, es decir que se pierde para mí como
comprador, entonces el vendedor no responde.
Art 1903 Cód. Civil: El Vendedor Cesa la Obligación de Saneamiento por Evicción:
1. Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten a un juicio de Árbitros Sin
el Consentimiento del Vendedor y los árbitros fallan en contra del comprador, el vendedor
no responde por evicción.
2. Las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el
comprador. Gastos que impliquen Escritura Pública + Registro (para bienes inmuebles)
3. El valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir, es decir el
valor de los frutos que hay producido la cosa y el comprador hay sido obligado a
restituirle al verdadero propietario.
5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador aun por
causas naturales, y por el mero transcurso del tiempo.
El artículo 1906 del Código civil trae las siguientes reglas respecto a las mejoras: el vendedor
debe reembolsar al comprador las mejoras necesarias y útiles. Salvo si el vencedor, en el
296
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 135.
297
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 88.
298
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 135 y 136
85
proceso de evicción fue condenado a pagarlas. Si el vendedor es de mala fe, deberá reembolsar
inclusive las mejoras voluptuarias.299
Art 1908 Cód. Civil: Ventas Forzadas
Cuando se hace en pública subasta. En estos casos el vendedor solo estaría obligado a restituir
el precio que haya producido la venta.
Si las partes acuerdan que el vendedor se exima de la obligación de saneamiento, solo obliga al
vendedor a restituir el precio (independiente de las cosas que hayan ocurrido con el bien).
Art 1909 Cód. Civil: Eximen de la Obligación de Sanear
Inc. 2°: Salvo que el comprador haya sacado provecho del deterioro
Inc. 4°: Cuando la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, el comprador puede pedir:
a. Que se rescinde el contrato y se restituya el dinero. El texto legal incurre en error al decir
que el comprador podrá pedir rescisión de la venta. Es evidente que quiso decir resolución.
Recuérdese que rescisión es sinónimo de nulidad relativa (por vicios del consentimiento, por
lesión enorme, por incapacidad relativa)300
- Indemnizar al comprador
299
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 164.
300
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 165.
301
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 95.
86
e. De dar (restituir el precio e indemnizarle los perjuicios en caso de producirse
la evicción)
Es necesario advertir que la disposición del Art 1913 Cód. Civil sobre la prescripción de la
acción de saneamiento solo se refiere a la segunda de dichas obligaciones.302
Es, pues la obligación de dar la que prescribe. Pero el término de la prescripción es distinto
según se trate de la restitución del precio, o de las indemnizaciones contempladas en el
numeral 2 y siguientes del Art 1904. Respecto a la restitución del precio, el término de
prescripción es de 10 años, según las reglas generales (Art 2536, Ley 791 de 2002).
Respecto de las indemnizaciones aludidas, el término de prescripción es de 4 años.303
Hay que dejar claro que la obligación de acudir en defensa del comprador ante una
amenaza de evicción, no prescribe.
Se ha visto anteriormente que la evicción puede darse mediante una sentencia judicial o sin
el pronunciamiento de ella. Esto habrá que tenerlo en cuenta para averiguar el punto de
partida para contar el término de la prescripción.304
Pero si hay sentencia que declare la evicción, la situación va a cambiar. El actual código de
procedimiento civil, dispone que en la sentencia debe proveerse acerca de las
indemnizaciones y restituciones. Una sentencia en firme que hace condenas, constituye
título ejecutivo, como bien se sabe. La acción ejecutiva prescribe en cinco años, según el
artículo 8º de la Ley 791 de 2002. Ese será el término para hacer efectivas esas condenas
contenidas en la sentencia, por concepto de la restitución del precio y de las
indemnizaciones mencionadas.305
En el segundo evento en el inc. final del Art 1913 sirve de manifiesto que para que haya
evicción no es esencial que se pronuncie sentencia judicial que prive al comprador de todo
o parte de la cosa, como aparece en el Art 1894; puede haber evicción sin necesidad de
sentencia, como sería el caso en que ni el vendedor ni el comprador discutieron el derecho
del tercero, se lo reconocieron espontáneamente y en consecuencia de ello se le
restituyera a esta la cosa (Art 1902).307
Renuncia al Saneamiento
302
Ibídem
303
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 96.
304
TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Régimen Civil y Comercial, Pág. 172- Ediciones Doctrina y Ley
Ltda.. Bogotá D.C. 2004
305
TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Régimen Civil y Comercial, Pág. 173- Ediciones Doctrina y Ley
Ltda.. Bogotá D.C. 2004
306
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 96.
307
Ibídem
87
a. La renuncia general del saneamiento por cualquier evicción, se refiere al Art 1898
diciendo: “Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de evicción,
siempre que ese pacto haya habido mala fe de parte suya”. De suerte, pues la renuncia
en este caso es válida y eficaz; pero si el vendedor ha obrado de mala fe, entonces la
renuncia es nula y no produce ningún efecto.308
Cuando la renuncia general del saneamiento es válida, por no estar afectado por una mala
fe del vendedor, su efecto no es otro que el de eximir al vendedor de la obligación de
pagar al comprador, en caso de evicción, la indemnización de perjuicios contemplada en
los numerales 2 y siguientes del Art 1904. Pues en lo que dice relación con la obligación de
restituir el precio, esta subiste a pesar de la renuncia.309
Tampoco hay obligación de saneamiento “Si el comprador y el que demanda la cosa como
suya se someten al juicio de árbitros, sin consentimiento del vendedor, y los árbitros fallaren
contra el comprador” (CC art. 1903, inciso 1).314
Tampoco hay obligación de saneamiento: “ Si el comprador perdió la posesión por culpa suya y
de ello se siguió la evicción”. (CC, art. 1903, inciso 2).315.
308
Opt. Cit.
309
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 97.
310
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 98.
311
César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 98.
312
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 167
313
Ibídem
314
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 168.
315
Ibídem
88
Finalmente, tampoco hay obligación de saneamiento si el vendedor no fue citado al proceso de
evicción Código Civil, artículo 1899, inciso 3º.).316
2. Saneamiento por Vicios Ocultos: Estamos hablando de subsanar los defectos que presenta
la cosa, daños e imperfecciones. Le exijo al vendedor que me lo entregue en buenas
condiciones, es decir que el vendedor debe garantizarle no solamente la posesión pacifica
de la cosa vendida, sino también una posesión útil de ella.
Una cosa puede adolecer de vicios o defectos materiales que la inhabiliten para prestar la
utilidad que de acuerdo con su naturaleza le corresponde, o que apenas le permiten prestar
imperfectamente esa utilidad. Cuando así ocurre y además se presenten determinadas
condiciones subjetivas en el comprador, este tiene a su disposición la llamada Acción
resolutoria por vicios ocultos de la cosa vendida.317
En armonía con las consideraciones arriba hechas el Art 1914 dice que la acción redhibitoria
“es la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje el precio por los vicios
ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios”.318
En sentido lato la acción redhibitoria es tanto la resolutoria como la rebaja del precio por vicios
ocultos y que en un sentido restringido o estricto, acción redhibitoria es únicamente la
resolutoria por vicios ocultos319.
Art 1915: “Son vicios ocultos los que reúnen las condiciones siguientes:320
En efecto si el Art 1876 dice que los riesgos de la cosa vendida son de cargo del
comprador desde el momento de perfeccionarse el contrato, atrás del Art 1876 hace
referencia a la venta de géneros, por aplicación del Art 1567 los riesgos hasta la entrega
son del vendedor y es solo a partir de ese momento cuando el comprador los asume.
2. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para uso natural, o solo sirva
imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no
lo hubiera comprado o lo hubiera comprado a mucho menos del precio.
El vicio debe ser grave, en el sentido de que sea causa para que la cosa no sirva para el
uso al que naturalmente está destinado, aunque solo sirva imperfectamente.
316
Opt. Cit.
317
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 99.
318
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 99 y 100.
319
Ibídem
320
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 100, 101 y 102.
89
3. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido
ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido
fácilmente conocerlos, en razón de su profesión u oficio”
Mientras los dos primeros requisitos tienen un aspecto eminentemente objetivo, éste
tercero ya es de naturaleza subjetiva, como que versa sobre carácter oculto que el
vicio debe tener para el comprador
321
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 103
322
Ibídem
323
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 104
324
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 104 y 105
90
No obstante, el ejercicio de la acción resolutoria en cualquiera de sus dos formas, es decir,
como la resolutoria o estimatoria, no puede acumularse la de la indemnización de perjuicios
sino en el caso de que el vendedor haya contratado a sabiendas de la existencia del vicio y sin
declararlo al comprador, o en el caso de que el vendedor, sin saber propiamente la existencia
del vicio; porque si al vendedor no le es imputable culpa alguna mal puede ser llamado a
indemnizar.
Qué pasa cuando perece la Cosa325
Si después de perfeccionado el contrato perece la cosa vendida, lo que comúnmente no puede
suceder en materia de bienes muebles, ya no puede el comprador ejercitar las acción
resolutoria. La razón de esto es clara: la acción resolutoria implica que las cosas vuelven al
estado anterior, lo que significa que en virtud de ella el comprador debe restituir la cosa
vendida al vendedor; pero si esta ha perecido, dicha restitución se hace imposible y por lo
mismo la resolución no puede tener lugar. Al comprador, en este evento, solo le queda la
acción estimatoria o quantin minoris, para efectos de pedir la rebaja del precio.
Art 1921 Cód. Civil: Venta de Cosas Conjuntas
Ejemplo 1: Le vendo una vaca y un caballo y dan las características de cada uno, pero al final el
caballo no sirve para nada, entonces como es una venta conjunta habrá lugar a la acción
resolutoria sobre la cosa y no sobre el conjunto.
Ejemplo 2: Compro una vaca y un toro para sacar crías, pero el toro sale perezoso, entonces
aunque la vaca no tenga problema se puede adelantar la acción resolutoria por el Conjunto,
porque además le había dado a conocer al vendedor la intención de sacar crías.
Ejemplo 3: Si se compra un lote de ganado, la circunstancia de que uno de los animales sufra
una enfermedad no permite que la acción resolutoria del contrato pueda entablarse en
relación con todos los animales comprados, sino solo en relación con el enfermo.326
Habrá indemnización de perjuicios: Si el vendedor actúa de Mala Fe.
Art 1922 Cód. Civil: Acción Redhibitoria en Ventas Forzadas
Ventas Forzadas: “La acción resolutoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por la
autoridad de la justicia. Pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo o no debiendo ignorar
los vicios de la cosa vendida, no lo hubiera declarado a petición del comprador, habrá lugar a la
acción redhibitoria y a la indemnización de perjuicios”.
Las que se hacen por autorización de la ley. Hay lugar a saneamiento cuando el comprador
interroga al vendedor sobre las condiciones de la cosa y el vendedor no declara los vicios sobre
la cosa vendida habrá lugar a:
- Acción Resolutoria
- Indemnización de Perjuicios
325
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 105
326
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 106.
91
Art 1923 Cód. Civil: Prescripción de la Acción Resolutoria.327
No dice el Art que regula la prescripción de la acción de rebaja del precio, cual es el momento
a partir del cual se inicia dicha prescripción. El vacío se ha resuelto diciendo que ese momento
es el mismo indicado para la prescripción de la acción resolutoria, es decir, el de la entrega real
de la cosa vendida, pues donde hay la misma razón debe aplicarse la misma disposición.330
En caso de que la cosa vendida haya de ser remitida a un lugar distante lo que pone de
manifiesto que solo puede tratarse de cosas muebles dice el Art 1927 que la acción de rebaja
del precio prescribe en 1 año contado desde la entrega al consignatario, “con más el término
de emplazamiento que corresponda a la distancia”. Consignatario es según el inc. final del Art
2070, relativo al contrato de trasporte la persona a la que se envía o se remite algo.331
El mejor argumento para sostener que se trata de una caducidad, deriva del texto de Art 1923,
en el cual se expresa con claridad que “la acción redhibitoria durará…”, es decir, que expira o
se extingue en el transcurso del tiempo indicado en esa misma disposición, pues tratándose de
327
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 107.
328
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 108.
329
Ibídem
330
Opt. Cit.
331
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 108.
92
ésta no es el simple transcurso del tiempo lo que aniquila la acción, sino eso y además su
expresa invocación por el demandado.332
A ellos se refiere el Art 1925: “Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en
N° 2 del Art 1915, no tendrá derecho el comprador para la rescisión de la venta, sino solo para
la rebaja del precio”.
Los vicios ocultos son de dos clases: unos, los de mayor gravedad, que permiten al comprador
pedir la resolución del contrato o la rebaja del precio, a su elección (Art 1917); y otros que
revisten menor gravedad, que no sirven de fundamento para pedir la resolución del contrato y
que solamente autorizan la acción de rebaja del precio (Art 1925).334
Casos en que el Vendedor Garantiza las Condiciones del Bien:
Art 932 Cód. Com: Garantía del Buen Funcionamiento – art. 928 Cód. Com.
Art 933 Cód. Com Presunción: Todos los bienes comprados en un establecimiento de comercio
se presumen vendidos con garantía.
Excepcionalmente nos van a garantizar un bien usado, diferente es que nos engañen porque
hay Mala Fe del vendedor.
Si no conoce los Defectos: Obligado a reparar.
Indemnización de Perjuicios.
Acción de Saneamiento por Vicios Resolutorios: Cuando exijo que me Reparen el Bien.
=/=
Acción Estimatoria: Cuando pido que me Rebajen el Precio.
Cuales No son Redhibitorios?
1. Los que surgen después de realizado el contrato
El daño puede ser tal que no me sirva el bien, no se puede reparar, ni pedir rebaja. El hecho de
que el bien no sirva me permite Desistir del Contrato, lo mismo por acción de saneamiento por
evicción.
Art 1910 Cód. Civil: Resolución del Contrato por Evicción
- Más daño que servicio: Se resuelve el contrato
332
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 109.
333
Ibídem
334
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 103.
93
- Mas servicio que daño: Reparar
335
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 187.
336
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 188, 189.
337
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 110
338
Ibídem
94
El artículo 1646 Cód. Civil en cuanto no se haya indicado otro distinto, regla general conforme
a la cual cuando lo que se debe no es una especie o cuerpo cierto, el pago se hace en el
domicilio del deudor, o sea en el caso considerado el del comprador, que como deudor de
dinero lo es de género.339
El código de Comercio trae la siguiente regla en su artículo 876: si lo debido es dinero. El pago
se hará en el domicilio que tenga el acreedor al tiempo del vencimiento de la obligación. Salvo
estipulación en contrario. 340
Si el acreedor (el vendedor en este caso) cambió de domicilio, el deudor (el comprador) podrá
hacer el pago en su propio domicilio. Previo aviso al acreedor. 341
Un ejemplo de
Lugar y Tiempo para el Pago del Precio: El pago debe realizarse según lo estipulado en el
contrato. Si no hay acuerdo se debe pagar inmediatamente a la realización del contrato.
El comprador se puede constituir en mora de pagar si hay una perturbación de la posesión de
la cosa o existe una Acción Real sobre la cosa. Ejemplo: El bien está hipotecado.
No se le paga directamente al vendedor y el comprador se puede constituir en mora por
ejemplo: realiza el Pago por Consignación, se deposita en el Despacho Judicial el dinero, para
que cuando el vendedor realice la Entrega del bien se le entregue el dinero,
independientemente del tiempo que se demore, con ello el comprador cumplió con pagar y
puede exigir la Entrega.
Haciendo el Pago por Consignación puedo tomar posesión del bien, porque lo que garantizo es
que mientras no me libren de la Perturbación el juez no le entregue el dinero al vendedor.
El inciso segundo del Art. 1929, dispone: "con todo, si el comprador fuere turbado en la
posesión de la cosa, o probare que existe contra ella una acción real de que el vendedor no le
haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podrá depositar el precio con autoridad
de la justicia, y durará el depósito hasta que el vendedor haga cesar la turbación o afiance de la
resultas del juicio".
Tratándose de acciones reales, al comprador le basta probar que ellas existen, aunque no se
hayan deducido en un juicio todavía.342
Es claro que el depósito del precio debe cesar, y este ser entregado al deudor, cuando termina
la perturbación de la posesión sufrida por el comprador, o cuando el vendedor preste caución
para responder de las obligaciones que en caso de una evicción habrán de surgir a cargo
suyo.343
339
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 111.
340
Ibídem
341
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 197.
342
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 112.
343
Ibídem
95
Siendo la compraventa un contrato bilateral, es claro que el incumplimiento por el comprador
de la obligación de pagar el precio genera para el vendedor las dos acciones: resolutoria y
cumplimiento, a su elección, con indemnización de perjuicios, señaladas generalmente por el
Artículo 1546 se dispone lo siguiente: "Si él comprador estuviera constituido en mora de pagar
el precio en el lugar y tiempos dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la
resolución de la venta con resarcimiento de perjuicios".344
Las partes deben ser colocadas en la situación en que se encontraban antes de contratar, esto
es, deben hacerse entre sí la restituciones mutuas correspondientes: Al comprador restituirá la
cosa, lo mismo que los frutos producidos por esta, si ninguna parte del precio ha pagado, o la
porción de ellos que corresponda a la parte del precio no pagada, si es que ha pagado
parcialmente. El vendedor, por su lado, restituirá al comprador la parte del precio que hubiere
recibido de éste, sin intereses ya que ellos se compensan con la parte de los frutos que el
comprador queda exonerado de restituir. 346
344
Opt. Cit.
345
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 113.
346
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 114.
347
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 228.
96
pasado, exactamente como lo haría la anulación. La resolución hace que el vendedor recupere
su cosa a título de propietario.
De todo lo cual, en pocas palabras, se sigue que la resolución aniquila el contrato
retroactivamente.348
Se dice que los efectos de la resolución se producen ex nunc (desde entonces), o sea, desde la
fecha de celebración del contrato. Y que además se producen ex tunc (desde ahora), es decir,
desde el momento en que la sentencia queda firme. Esto equivale a sostener que los efectos de
la resolución operan no sólo en relación con el pasado sino también hacia el futuro, pues el
contrato no producirá ya efectos.349
Por lo tanto en el contrato sucesivo la resiliación pone fin al contrato para el futuro solamente.
Precisemos, ahora si, cuáles son los efectos retroactivos de la resolución.
En primer lugar, la resolución impone la restitución de la prestación o prestaciones que se
hubieren pagado o cumplido. La sentencia debe ordenar igualmente el pago de los frutos de la
cosa que ha de restituirse351.
Dispone el artículo 1932, de otro lado, que la resolución da derecho al vendedor para retener
las arras, si es él quien ha recibido del comprador, o para exigirlas dobladas si es quien las ha
dado. Mandato éste que revisten no poca complejidad, no sólo por su vaguedad, si no por su
incongruencia con las normas propias del pacto de arras en el contrato de venta. Lo vago de la
norma está en que no se sabe a cuál de las modalidades de que son susceptibles las arras,
según se debió a su tiempo, hace referencia; aunque más parece que alude es a la modalidad
de las penitenciales, no sólo porque las confirmatoria serían aquí impertinentes, dada su
intrascendencia evolución, sino porque aquella modalidad de las arras es la más próxima a la
cláusula penal que aparentemente inspira el párrafo comentado, y porque, además, la
presunción de derecho en favor de las penitenciales que consagra el artículo 1861 para el caso
en que se pacten sin calificarlas, aconsejan la solución sustentada.352
Si resuelve el contrato por no pagarse el precio tiene derecho la parte cumplida a exigir:
- Arras si se habían pactado: Perderlas o exigirlas dobladas
348
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 229.
349
Ibídem
350
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 229 y 230.
351
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 230
352
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 114.
97
Derecho a que se restituya parte de lo que se pago del precio.
Art 1933 Cód. Civil: La Resolución de un Contrato produce efectos frente a 3°
Efectos de la resolución respecto a terceros
Para conocer el alcance de este artículo es necesario distinguir si el contrato resuelto ha girado
sobre bienes muebles o sobre bienes inmuebles.353
Por supuesto que no tratándose de derecho irrenunciable en los términos del artículo 15 Cód.
Civil, nada impide que el vendedor renuncia en cualquier momento a la condición resolutoria
resultante a su favor de la forma estipulada para el pago del precio por el comprador. Cuando
así ocurra, el título de compraventa se hace firme y definitivo entre las partes.355
(A) le vende a (B) y (B) le vende a (C). (B) no paga el precio. El contrato se resuelve y produce
efectos para (C), que debe devolver el bien a (A).
Si el 3° es el que se ve afectado Art 1547 Cód. Civil: Porque el juez ordena que (C) le devuelva
el bien a (A).
(B) se obliga a pagar el precio bajo un plazo o condición y antes de Cumplirse lo vendió, todavía
no era propietario.
Muebles:
(C) se ve afectado cuando es por Muebles si conoció que el precio no se había pagado.
Si (C) no conocía la situación, no hay nada que hacer, porque se Presume Dueño.
353
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 115.
354
Ibídem
355
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 116.
98
- Publicidad
Debe constar en la Escritura Pública que el precio estaba sujeto a un plazo o condición y que la
venta se realizo antes de cumplirse con aquel.
La resolución del contrato entre (A) y (B) produce efectos para (C) porque debe devolver a (A).
Art 1933 Cód. Civil
Art 1934 Cód. Civil Efectos de la Constancia de Pago:
“Si en la escritura de ventas se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna
en contrario sino la nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá
acción contra terceros poseedores”.
Contra esta clausula, dice aparentemente el artículo, no se admite mas prueba que la nulidad
o falsificación de la escritura, tanto en relación con las partes como respecto terceros.356.
Art 1766 Cód. Civil: “Las escrituras privadas, hechas por los contratantes para alterar lo
pactado en escritura pública, no producirán efecto contra terceros.
El artículo que a contrario sensu está indicando que las escrituras privadas, si no producen
efecto contra terceros, si los producen entre las partes contratantes.
Cuando firmo las escrituras, estoy diciendo que lo que dice es cierto.
Los documentos privados hechos entre las partes, no producen efectos frente a terceros, solo
producen efectos Inter-Partes. La Escritura Pública tiene efectos prevalentes sobre el
documento privado.
Si (A) le vende a (B) y en la EP dice que se pago el precio, pero hacen un documento privado y
en él dice que no se pago el precio, para (C) no le va a producir efectos, ese documento
privado, porque él no tenía por qué conocerlo.
En síntesis, pues, el real y verdadero sentido del Art 1934 Cód. Civil consiste en que la
declaración hecha en Escritura Pública de una venta, de haberse pagado por el comprador el
precio integro, no puede ser desconocido en perjuicio de terceros, sino mediante
demostración de falsificación o nulidad de escritura. 358
356
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 116
357
Ibídem
358
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 117.
99
LA NECESIDAD DE DISTINGUIR LA RESOLUCIÓN, DE OTRAS INSTITUCIONES
Es necesario precisar359:
1) La resolución, se ha visto, es la destrucción o aniquilamiento retroactivo de un negocio
jurídico bilateral. Al ocurrir la resolución, todo pasará como si ese negocio no se
hubiera celebrado.
La resolución puede tener lugar en tres casos:
a) Cuando las partes pactaron una condición resolutoria ordinaria y el acontecimiento
futuro e incierto previsto por ellas, se cumple. (El caballo pierde el concurso, en el
ejemplo que se ha empleado anteriormente. El contrato se resuelve (Art. 1536 C.C.).
b) Cuando el contratante cumplidor de un contrato bilateral que es víctima del
incumplimiento de su contraparte, pide al juez la resolución del negocio jurídico, con
fundamento en el artículo 1546 del C.C. y el juez la decreta.
c) Cuando existe un pacto comisorio y en virtud de él y del incumplimiento, el contratante
legitimado ejerce la acción resolutoria y el juez declara la resolución (art. 1935 y 1937
del C.C.).
2) La rescisión es la nulidad relativa: Son términos sinónimos. Los motivos o causales de
rescisión son: el error, la fuerza o el dolo sufridos por un contratante, su incapacidad
relativa y la lesión enorme que afecte a una de las partes. (Arts. 1740, 1741 y 1946 CC)
3) La nulidad absoluta tiene otros dos motivos: El objeto ilícito, la causa ilícita, la falta de
solemnidades, la incapacidad absoluta (arts. 1740 y 1741 CC)
La nulidad jurídicamente pronunciada, tanto la relativa como la absoluta, destruye el
contrato retroactivamente. Si los efectos de la nulidad son similares a los de la
resolución a este respecto, en razón de que operan retroactivamente, los motivos de
la una y la otra son diferentes.
Los de la nulidad son mencionados antes. Los de la resolución son, se reitera, el
cumplimiento de la condición resolutoria ordinaria o el incumplimiento de una de las
partes (arts. 1536, 1546, 1935 y 1937 CC)
4) La resiliación y la revocación son también nociones que difieren de la resolución y de
la nulidad.
EL mutuo disenso que las partes pueden expresar en una convención para deshacer un
contrato que han celebrado, como lo autoriza el art 1625 CC.; se denomina resiliación
en el derecho francés.
Andrés Bello no acogió este término y en consecuencia no figura en el código
Colombiano ni el chileno.
Si la voluntad de deshacer un negocio jurídico se refiere a un contrato instantáneo,
como la compraventa, se denomina revocación en la doctrina.
Cuando se trata de un contrato de tracto sucesivo, como el arrendamiento, está
convención da mutuo disenso se llama resiliación. Los efectos son diferentes: en la
revocación se retrotraen; en la resiliación los efectos son futuros.
359
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 238 y 239
100
En la compraventa por ejemplo que es un contrato instantáneo la revocación hace
que las cosas vuelvan al estado anterior a su celebración (efectos ex nunc)
En el arrendamiento, por ejemplo, que es un contrato sucesivo, la disolución del
negocio jurídico tiene efectos para el futuro únicamente (efectos ex tunc). La razón:
hay prestaciones ya ejecutadas, que son hechos cumplidos. El arrendador ha
procurado el goce, el arrendatario ha pagado la renta. Esto no podría afectarse.
Además de la resiliacion convencional o amigable comentada, y como algo diferente,
que puede darse la resiliacion unilateral. Es excepcional, pues bien se sabe que el
principio general y muy importante es el de la no ruptura unilateral del contrato.
Hay ocasiones en que la ley o la convención hacen posible la ruptura unilateral del
negocio jurídico.
Actos susceptibles de esta ruptura unilateral son:
a) El contrato de trabajo a término indefinido (Arts. 61 y stes de CST;Art 9 de la
ley 50 de 1990)
b) El mandato (Arts. 2189 Y 2191 CC; Arts. 1279 Y 1283 C del Co)
c) El depósito, por voluntad del depositante (Arts. 2251 y 2252 CC)
d) La sociedad de personas (Arts. 218 núm. 5y 6, 319, 333 y 370 C del Co)
e) El arrendamiento en los casos previstos en los artículos 23 y 24 de la ley 820 de
2003
5) Finalmente, otra figura diferente de la resolución es la Cesación o terminación
(resiliacion en el derecho francés). Se dan en contratos sucesivos, como el
arrendamiento.
La terminación y también la nulidad pronunciada judicialmente en relación con uno de
esos contratos, tiene efectos futuros únicamente (ex tunc) sin afectar las relaciones
jurídicas anteriores
PACTOS:
Son acuerdos relativos al contrato realizado entre las partes. Son elementos Accidentales
porque existan o no existan, la Compraventa va existir, la ausencia o presencia de este no le va
a quitar nada al contrato de Compraventa.
En relación con la tradición del dominio bajo la condición suspensiva, la regla general
contenida en el titulo “De la tradición” Art 750 Cód. Civil, es del siguiente tenor: “La tradición
puede transferir el dominio bajo condición suspensiva o resolutoria, con tal que se exprese.
Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se
haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago, o
hasta el cumplimiento de una condición”.360
Como la disposición del Art 1931 era aplicable tanto en relación con la venta de bienes
muebles o bienes inmuebles, pues no hacia distinción al respecto, la Ley 45 de 1930 resolvió
parcialmente el conflicto, así: en el inc. 1º del Art de dicha ley, se reprodujo el texto del Art
1931, pero modificándolo en el sentido de restringir su aplicación a los contratos de venta de
bienes raíces. En cuanto a la venta de bienes muebles, el inc. 2º de dicho Art 1º, con el
360
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 118.
101
evidente propósito de proteger a ciertos comerciantes vendedores de determinados artículos
entregados a los compradores para ser pagados a plazo por estos (maquinas de coser, por
ejemplo), dijo: “La clausula de no transferirse el dominio de los bienes muebles sino en virtud
de la paga del precio, en las condiciones que el vendedor y el comprador tengan a bien
estipular, será válida sin perjuicio de los derechos de los terceros poseedores de buena fe”.361
Es de observar, sin embargo, que al menos por lo que respecta a la compraventa mercantil, la
subsistencia de la contradicción a que acaba de aludirse desapareció con el nuevo Código de
Comercio, pues de acuerdo con el Art 952 Cód. Com el pacto de reserva de dominio fue
expresamente admitido para la compraventa mercantil de bienes inmuebles. En efecto, la
citada disposición reza en su inc. 1º: “El vendedor podrá reservarse el dominio de la cosa
vendida, mueble o inmueble, hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio”362.
- Conforme al inc. 2º del Art 1 de la Ley 45 de 1930, el comprador recibe la cosa en
mera tenencia. Por lo mismo, si dispone de ella enajenándola a un tercero, incurre en
el ilícito penal de abuso de confianza¸ pero, eso si, si el tercero adquirente de la cosa
ha obrado de buena fe, en nada lo perjudica el no pago del precio por su vendedor, ni
el delito cometido por este al enajenarse la cosa, y por lo mismo puede ser
demandado en reivindicación a esta.363
Art 1931 Cód. Civil: Únicamente opera la Reserva de Dominio para bienes Muebles. Art 1 de la
Ley 45 de 1930
Establece el Pacto de Reserva de Dominio, ha sido superado por las disposiciones del Coco.
Art 952 Coco: Se establece lo que es el Pacto de Reserva de Dominio, opera tanto para bienes
Muebles como para Inmuebles.
1. Pacto de Reserva de Dominio:
La venta con reserva de dominio envuelve también una ventaja para los compradores,
pues les permite adquirir cosas que no hubieran podido comprar de contado.365.
El pacto de reserva de dominio puede versar sobre bienes muebles (en civil Art. 750 CC) y
sobre bienes inmuebles (en comercial arts. 952 y ss. Cód. Com) y debe expresarse de
manera clara en el contrato.
361
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 119.
362
Ibídem
363
Opt. Cit.
364
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 249.
365
Ibídem
366
Tomado de Jesús Ángel Linares Vesga, Introducción al estudio de los contratos. Contratos civiles y comerciales parte general y
parte especial. Bogotá: Librería ediciones del profesional Ltda. 2009 P.99
102
Art 952 Co.co: “El vendedor podrá reservarse el dominio de la cosa vendida, mueble o
inmueble, hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio.
El comprador sólo adquirirá la propiedad de la cosa con el pago de la última cuota del precio,
cuando éste deba pagarse por instalamentos; pero tendrá derecho al reembolso de la parte
pagada, como se dispone en los artículos 948 y 949 en el caso de que el vendedor obtenga la
restitución de la cosa.
La persona que compra a plazo no es el Dueño. Sino un Tenedor, porque el dominio sobre la
cosa no se adquiere sino hasta que pague la última cuota.
En el momento que adquirimos un bien sin cuota inicial actuamos como propietarios, cuando
en realidad somos meros Tenedores porque el bien se debe y es de propiedad del Vendedor.
El dueño se reserva la facultad de transferirle al comprador porque él espera que el
Comprador pague la totalidad del precio.
Efectos ante terceros a nivel mercantil
Señala el Art 953 Cód. Com, Que la reserva de dominio de bienes inmuebles solo producirá
efectos en relación con terceros “A partir de la fecha de inscripción del referido contrato en
la oficina de registro de instrumentos públicos”
Que le otorga Publicidad, frente a terceros, es inoponible frente a terceros sino hay
inscripción.
Art 953 Coco: El comprador no puede enajenar el bien porque el Art 957 Coco lo prohíbe
expresamente.
El comprador cuando enajena un bien por ser Tenedor está actuando de Mala Fe por vender
algo que no es suyo.
Art 959 Coco: Establece la prueba de la adquisición de la propiedad de un bien adquirida con
Pacto de Reserva de Dominio.
Cuando el comprador pague la última cuota tiene el derecho de exigirle al vendedor la factura
que lo acredita como Propietario.
El último recibo de pago: Es el comprobante de la propiedad para el comprador, cuando no le
dan la factura.
Que puede pasar entre el lapso de realizar la Compraventa y Pagar el Precio?
103
El bien puede llegar a desaparecer por culpa del Comprador, debe seguirlo pagando, porque
ese fue el compromiso, él es responsable desde el momento que lo tenga, pierde el
Comprador no el Vendedor.
Si el bien se pierde y el vendedor tiene la custodia del bien hasta el pago total,
Realmente el que pierde es el vendedor, el bien tiene garantía, el vendedor garantiza que el
bien tiene repuestos. Ejemplo: En bienes como electrodomésticos, hay garantía de
funcionamiento del bien, 2 años a partir de la compra.
Nos permite tener garantía del funcionamiento del bien. En caso de que vayan a embargar el
bien que se compro con Pacto de Reserva de Dominio, el vendedor se puede oponer porque es
el verdadero Propietario ya que el Comprador quien es Tenedor no ha acabado de pagar la
totalidad del precio.
El Pacto de Reserva y la Teoría de los Riesgos
El legislador comercial se contradice en la venta con reserva de dominio. Porque mientras que
el art 929 Cód. Com, atribuye los riesgos al vendedor en razón de ser todavía el dueño de la
cosa vendida, el art 952 del mismo código hace pesar los riesgos sobre el comprador, que no
es dueño.367
Se puede concluir: El vendedor con pacto de reserva de dominio, a pesar de que haga entrega
material de la cosa (entrega que no es tradición), sigue siendo su dueño hasta el pago total del
precio. Por su parte el comprador es mero tenedor de la cosa, hasta que haga ese pago total
del precio.368.
2. Pacto Comisorio: Art 1935 Cód. Civil
Por este pacto se estipula expresamente que “Si el comprador no paga el precio en el
tiempo convenido, se resuelve el contrato de venta” 369
Como quiera que el pacto comisorio solo se refiere al incumplimiento del comprador en
pagar el precio acordado, cuando ello sucede el vendedor tiene unas acciones frente a
dicho incumplimiento. Tales acciones son
367
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 262.
368
Ibídem
369
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 121.
104
Clases de pactos comisorios
a) Efectos en el Pacto Comisorio Simple: Necesariamente hay una decisión judicial, a partir
de la Sentencia que declara resuelto el contrato, una vez esta decisión está en firme,
produce efectos.
¿De quien son los frutos si las partes realizaron el Pacto Calificado y el contrato se resolvió?
Los frutos pertenecen al vendedor porque los efectos se empiezan a producir desde el
momento del Incumplimiento y no desde el momento de la Sentencia.
- El vendedor tiene 4 años a partir del momento que realice el contrato, para ejercer las
acciones y solicitar al juez que resuelve el contrato (Facultad del Vendedor). Art 1938
Cód. Civil
Prescripción de la Acción Resolutoria emanada del Pacto Comisorio
Art 1938 Cód. Civil: “El pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las partes si no pasare
de cuatro años, contados desde la fecha del contrato.
Transcurridos estos cuatro años, prescribe necesariamente, sea que se haya estipulado un
plazo más largo o ninguno”.
Este artículo tiene otro mandato inexplicable, en cuanto dispone que el término de la
prescripción se cuenta a partir de la fecha del contrato. Como el pacto comisorio no tiene
aplicación práctica sino cuando se ha concedido plazo al comprador para pagar el precio,
seguido del Art 1938 que él carece de objeto cuando el plazo dado al comprador es superior a
4 años. El Art 1938 debió haber seguido en este particular de la regla del inc. 2º del Art 2535,
conforme al cual el tiempo de la prescripción de las acciones y derechos ajenos se cuenta
“desde que la obligación se haya hecho exigible”.370
370
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 124.
371
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 124 y 125.
105
En torno a la acción resolutoria expresa o pacto comisorio, cabe observar las siguientes
diferencias entre esta y la condición resolutoria tácita:
a) La acción que emana de la condición resolutoria tácita prescribe según las reglas
generales, esto es, en 10 años; la acción resolutoria que emana del pacto comisorio
prescribe en 4 años.372
b) El termino prescriptivo empieza correr a partir del momento en que se hace exigible la
obligación de pagar el precio, si se trata de la acción resolutoria tácita; al paso que
tratándose de la acción resolutoria expresa, el termino prescriptivo empieza a correr
desde el momento de la celebración del contrato.373
c) Ejercitada la acción resolutoria tácita, el comprador queda sujeto a ella, sin posibilidad
alguna para sustraerse a sus efectos, ni evitar que la resolución se decrete; no puede él
presentarse al juicio a manifestar que está dispuesto a pagar el precio, para en esa
forma hacerle perder operancia a la acción resolutoria promovida en contra suya.374
De esta breve comparación entre la acción resolutoria resultante de la condición resolutoria
tácita, y la resultante de la condición resolutoria expresa, se saca la conclusión obvia de que
esta segunda deja la primera. En otros términos, que el celo del vendedor por afirmar su
posición de contratante, manifestando al estipular el pacto comisorio expreso, le es
absolutamente contra producente; más le vale a él que en el contrato se omita toda alusión
a la condición resolutoria expresa por el no pago del precio, y dejar mejor sometida aquel a
los principios generales relativos a la condición resolutoria tácita. 375
3. Pacto de Retroventa: Art 1939 Cód. Civil
372
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 124.
373
Ibídem
374
Opt. Cit.
375
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 125
376
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 126
106
Otros sistemas legislativos, fieles a la tradición romana, como por ejemplo: el Cód. Italiano de
1942 distingue entre los pactos de377:
a. Rescate: Corresponde al que aquí denominamos Pacto de Retroventa, en efecto el
vendedor se reserva el derecho de recuperar o rescatar la cosa, devolviendo el precio
en que la vendió o la suma que se estipule.
b. Retroventa: Es en el Código Italiano un pacto en virtud del cual el comprador se obliga
a vender la misma cosa comprada a su vendedor, o sea que se constituye el principio
de una nueva venta.
Función práctica del Pacto de Retroventa
La venta con pacto de retroventa es muy utilizada en la práctica como medio para
garantizar el cumplimiento de obligaciones en dinero, y evidentemente su empleo en tal
sentido es muy ventajoso para el acreedor, a la vez que en la misma medida perjudicial
para el deudor.378
Es ventajoso para el acreedor, porque este queda cubierto de todo riesgo, sin que ni
siquiera en caso de incumplimiento del deudor se vea la necesidad de acudir a la justicia
para obtener la satisfacción de su derecho. En efecto, si en lugar de un contrato de mutuo
con garantía prendaria o hipotecaria, entre las partes se celebra uno de venta con pacto de
retroventa del bien ofrecido en garantía, en el cual el precio que pague el comprador
representa para el vendedor lo que aspiraba a obtener en mutuo de aquel y el plazo para
que el vendedor haga uso del pacto de retroventa equivalga al que daría a este como
mutuario para el préstamo, es evidente que el comprador, mirado como acreedor
mutuante, queda colocado en una posición inmejorable, porque una de los dos: vendedor
(deudor o mutuario) hace uso del derecho de retracto que el pacto le proporciona y
entonces restituye la suma que al efecto se haya estipulado, y con eso el comprador
(acreedor o mutuante) ve satisfecho su crédito a cabalidad; o no hace uso del derecho de
retracto, y entonces la calidad de dueño del bien objeto de compraventa queda afirmada
definitivamente en el comprador, al desaparecer la condición resolutoria que la afectaba,
con lo cual también queda satisfecho íntegramente su interés de acreedor.379
El Art 2422 Cód. Civil relativo a la prenda, es también aplicable a la hipoteca según el Art
2448 Cód. Civil, en estos contratos esta prohibida toda estipulación que le permita al
acreedor apropiársela garantía por otros medios que los consistentes en su intervención
como licitante victorioso en el remate (Art 2422 Cód. Civil), o en la adjudicación que de ella
se le haga ya sea en el caso de quedar desierta la licitación por falta de postores (Art 2442
Cód. Civil), ya en el de que por su exiguo valor se le adjudique directamente sin necesidad
de previa subasta.380
377
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 127
378
Ibídem
379
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 127 y 128.
380
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 128.
107
es medio cómodo y propicio para ocultar estipulaciones sobre intereses usurarios, lo que se
logra con solo refundir el monto de ellos dentro del precio que el vendedor deba restituir
para poder conseguir la recuperación del bien vendido.381
El pacto de retroventa no puede pactarse sino dentro del mismo contrato de venta.
Debe observarse, en primer lugar que el vendedor hace efectivo lo estipulado en el pacto
retroventa desde el momento en que reembolsa al comprador el precio de la venta, o la suma
especialmente estipulada en el pacto.382
El Art 1941 Cód. Civil: “El vendedor tendrá derecho a que el comprador le restituya la cosa
vendida con sus acciones naturales.
Tendrá, asimismo, derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del
comprador.
Será obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas en mejoras útiles o
voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento”.
El Derecho de Retroventa no puede Cederse
Art 1942 Cód. Civil: “El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse”.
Este artículo ha sido interpretado en el sentido de que lo que él prohíbe es la cesión por acto
entre vivos, no su trasmisión por causa de muerte. De suerte, muerto el vendedor antes de
ejercitar el derecho, lo trasmite a sus herederos y por eso es menos personalísimo que los
otros antes mencionados.383
Retroventa: - Bienes Muebles
- Bienes Inmuebles o Raíces
La hipoteca sobre bienes inmuebles no constituye una garantía porque ahora se presta el
dinero con pacto de Retroventa.
Se puede Enajenar un Bien condicionado con Pacto de Retroventa?
No está prohibida la venta, pero quien lo adquiere está condicionado a que se cumpla el pacto
pendiente, porque el derecho está en suspenso.
Cuando el vendedor no cumple con el pacto pierde el dominio, perdiendo la facultad de poder
recobrar.
Art 1943 Cód. Civil: “El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar
de cuatro años contados desde la fecha del contrato”.
Acción de Retroventa la puede ejerce máximo en 4 años y debe darle noticia anticipada al
comprador:
Bienes Inmuebles: 6 meses
381
Ibídem
382
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 130.
383
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 131
108
Bienes Muebles: 15 días
(D) tiene 35.000.000 y (B) tiene que dar el excedente que son 5.000.000. (B) puede vender a
otra persona, por ejemplo (F), y para que este se quede con el bien tiene que mejorar la oferta
que le están haciendo a (A), es decir darle el excedente.
El Plazo Máximo es de: 1 año.
Ejemplo: Juan vende a María por $10.000.000 un bien establecen que si dentro de del año
siguiente alguien ofrece mas de esos $10.000.000, María debe igualar o mejorar la oferta. El
termino para hacerlo efectivo no podrá pasar de 1 año.
Si María no iguala o supera la oferta, Juan puede resolver el contrato y vender el bien a quien
le ofrezca más.
Ese Bien puede ser Objeto de Garantía?
Va a depender del acreedor, si le recibe ese bien como garantía (Bien Inmueble- Hipotecado),
porque ese contrato está sujeto a una condición (El bien puede volver a su titular inicial).
Ejemplo: (X) le vende a (Y), y (Y) hipoteca a (A).
Art 1547 Cód. Civil: Si se resuelve el contrato pierde la garantía del bien hipotecado. Si el bien
se pierde por culpa de (B), (A) puede cobrar los perjuicios que sufrió. Si (A) le vende a (C) y este
se lo entrega en malas condiciones, la acción que puede ejercer (C) es la Acción de
Saneamiento por Vicios Redhibitorios.
Los pactos deben estar expresados en la EP, siempre y cuando sean Bienes Inmuebles. Además
no se puede alegar efectos contra 3° si no está expreso.
Otros Pactos Accesorios a la Compraventa
5. Pacto de Recompra:
109
El Comprador se reserva el derecho de resolver el contrato restituyendo la cosa comprada
para recuperar en consecuencia el precio. No hay término establecido.384.
=/=
Pacto de Retroventa: El Vendedor se reserva la facultad de recuperar el bien, devolviendo el
precio.
6. Pacto Displicentiae:
384
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 135
385
Ibídem
386
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 284.
387
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 135
388
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 282 y 283.
110
Supóngase que esté en venta, en excelentes condiciones, un terreno apto para la agricultura.
Pedro, un agricultor en la zona, piensa en su amigo Juan, también agricultor en la misma
región, quien está ausente por varios meses. Está casi seguro de que él aceptará de buen
grado esa compra. Y piensa a un mismo tiempo que si Juan no tiene interés en el terreno, lo
dejará para él. Celebra entonces el contrato en los términos descritos. En tal caso podría
decirse que Pedro ha actuado como agente oficioso de Juan.
Pero también podría presentarse: Juan, quien desea adquirir el terreno, pidió a Pedro que
realizara la operación descrita, por cuanto el vendedor del inmueble es su enemigo y teme que
no se lo venda a él. En este caso Pedro habría actuado por orden de Juan, como su testaferro.
Como resulta muy claro, debe haberse estipulado un plazo para hacer la revelación del
verdadero comprador.
De todas maneras, el comprador aparente se obligó en forma personal. S i hace de manera
oportuna la revelación del comprador verdadero, Juan y este acepta, la propiedad de la cosa se
consolida en su patrimonio. Su aceptación, advierte la doctrina, deberá hacerse con las
mismas solemnidades del contrato. En el ejemplo, por medio de escritura pública.
LA LESIÓN ENORME
La lesión enorme existe cuando opera una desproporción en el justo precio de la cosa que se
vende o se compra.
“La lesión enorme es el perjuicio que se ocasiona en las normas y en las ventas por efectuarlas
en más (comprador) o menos (vendedor) de la mitad de su justo precio” (C.S.J, sent julio, 5
/77)
Ocurrencia de la lesión Enorme
El art 1947 CC señala que el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es
inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende y que el comprador sufre lesión
enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga
por ella.
El vendedor: Sufre Lesión enorme cuando vende por menos de la mitad del justo precio389.
Ejemplo: La cosa vendida vale 1 millón de pesos y recibe 499.000 pesos.
El comprador: Sufre Lesión enorme cuando paga por la cosa un valor superior de mas del
doble del que justamente vale la cosa390. Ejemplo. La cosa comprada vale 1 millón de pesos y
paga 2 millones y un peso.
Artículo 1947 del código civil
El tratadista Cesar Gómez Estrada anota lo siguiente: “Comparando los términos en que el art
1947 precisa cuándo hay lesión para el vendedor y cuándo para el comprador, se llega a la
conclusión de que el legislador es mas exigente para admitir la lesión en perjuicio del
comprador; en otros términos que exige una lesión cuantitativamente mayor para el
comprador que para el vendedor”, ya que ésta – según concluye el tratadista – “Es
prácticamente el doble de la exigida respecto del vendedor”391.
389
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 88.
390
Ibídem
391
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 139.
111
Y continúa diciendo “Un ejemplo aclara este punto: Un inmueble que vale $ 300.000 es
vendido por su dueño en $ 140.000; el vendedor ha sufrido una lesión por valor de $ 160.000,
que le da acción rescisoria. Pero si ese mismo inmueble ha sido vendido por $ 460.000, es
decir, sufriendo el comprador una lesión de $ 160.000; igual a la sufrida por el vendedor en el
ejemplo anterior, allí no hay acción de rescisión por lesión enorme, pues ésta no se le da al
comprador si no cuando el justo precio de la cosa es inferior a la mitad del precio que pago por
ella. Para que la venta del inmueble de que se trata genere acción rescisoria para el comprador
por lesión. Sería necesario que él fuere vendido por más del doble de su precio justo, esto es,
en más de $ 600.000. Sufriendo aquel una lesión de más de $ 300.000”392.
“Se deduce de estos ejemplos, pues, que la lesión para el comprador ha de ser
prácticamente el doble de la exigida respecto del vendedor, para que pueda ampararla la
acción rescisoria”393.
Criterios:
a) El criterio objetivo: Este criterio mira solamente la desproporción que puede existir en
el contrato desde el punto de vista del precio y la cosa vendida.
“….la lesión enorme ésta estructurada en nuestro régimen civil sobre un factor puramente
objetivo (el justo precio), con toda independencia del móvil subjetivo y de la manera como
éste haya influido en el consentimiento”.
392
Ibídem.
393
Jesús Ángel Linares Vesga, Introducción al estudio de los contratos. Contratos civiles y comerciales parte general y parte
especial. Bogotá: Librería ediciones del profesional Ltda. 2009 P. 112
394
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 103.
395
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 88 y 89.
112
5. Que la acción no haya prescrito (4 años desde la fecha del contrato, es decir desde la
fecha de la escritura de venta. No desde el registro: Corte.)
6. Que el bien objeto del contrato no se haya perdido en poder del comprador (art 1951
CC), es decir que la cosa esté en poder del comprador.
Es un proceso ordinario.
Art 1946 CC “El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme”
2. Si prospera la acción, el vendedor debe restituir el precio recibido con los intereses
legales desde la fecha de la demanda.
4. La sentencia judicial que declara la rescisión del contrato produce plenos efectos
frente a los gravámenes que afecten el inmueble (ej hipoteca)
5. Una vez dictada la sentencia, las partes pueden atacar la sentencia (restituyendo el
precio el vendedor; o devolviendo la cosa el comprador) o pueden también completar
el justo precio con deducción de una décima parte (comprador) o restituir el exceso de
precio recibido, aumentado en una décima parte (vendedor) (art 1948 CC). Es decir
que las partes - si lo desean – pueden hacer subsistir la compraventa, no obstante la
sentencia.
396
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 103
113
2. Por renuncia, hecha con posterioridad a la celebración del contrato.
En los términos de los arts. 1, 2 y 822 si es posible la lesión enorme en materia comercial.
1. Porque la ley señala taxativamente los contratos a que puede aplicarse y la promesa
de contrato no figura ahí
Es decir, hay lesión enorme cuando el gravamen que sufre el inmueble, es superior al doble
de la obligación principal. Ejemplo. Debo un millón de pesos y para pagar esa obligación
hipoteco la casa al acreedor por dos millones y un peso.
Cuando se pagan intereses que exceden en más de la mitad la tasa del interés corriente
398
esta es fijada por la Superbancaria
397
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 107.
398
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 106.
114
5. La lesión enorme en la aceptación de una herencia:
Cuando al heredero se le asigna una porción inferior a la mitad del justo precio que
realmente le correspondía a su hijuela, o cuando el heredero ha sido perjudicado en más
de la mitad de su cuota.(Art. 1291 C.C)399
Cuando opera una desproporción igual a la contemplada para los intereses de mutuo400.
Es el contrato más antiguo, es el trueque el cambio de una cosa por otra. Las partes se obligan
mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro.
Art 1850 Permuta: En el precio hay dinero y el dinero debe ser menor que la cosa.
=/=
Art 1955 Cód. Civil Permutación: No hay dinero de por medio, es una cosa por otra, es una
Obligación de Dar.
Art 1956 Cód. Civil Perfeccionamiento: Por el simple consentimiento de los contratantes, salvo
para bienes raíces el perfeccionamiento se debe realizar por Escritura Pública.
Art 1957 Cód. Civil: Se pueden dar todas aquellas cosas que se pueden vender.
Quienes? Toda persona Capaz
Normas? Todas las normas de la Compraventa que no sean incompatibles con las normas del
contrato.
CESIÓN DE DERECHOS
1. Derechos Personales: Relación jurídica entre 2 personas (Acreedor-Deudor)
Son los derechos que se ejercen frente a otra persona que es la directamente obligado, hay
una persona Determinada.
Todas las relaciones jurídicas que se establecen entre un deudor y un acreedor solo se puede
cobrar al deudor.
Ejemplo: El hijo solo le pide alimentos a su padre
El Acreedor solo puede cobrarle al Deudor.
399
Ibídem
400
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 107.
115
2. Derechos Reales: Se establece una orbita alrededor de la cosa. Es un derecho Erga Omnes
frente a todos los demás. En otras palabras es una relación jurídica entre una persona
frente a otros individuos en relación con una cosa.
Si el título no existe hay que crearlo, porque no podemos transmitir el derecho si no creamos
el título. Art 1959 Coco.
Ejemplo: (X) le presta a (Y) $ 100.000 y (Y) no firma nada, (X) debe cobrar y este le cede el
derecho a (Z), (X) era acreedor y es el Cedente y ahora el acreedor es (Z) que es el Cesionario.
El legislador establece que no se puede trasmitir si no hay título.
Que puede hacer (X) para trasmitir ese derecho?
(X) dice por medio del presente escrito trasfiero el derecho que tengo para cobrar $100.000
La cesión de ese derecho personal puede ser a título Oneroso o Gratuito, es decir se lo vendo o
se lo regalo.
(Z) va con el documento y se lo muestra a (Y) y le dice que ahora le tiene que pagar a él.
Lo importante es que el derecho existe y el problema es probatorio, probar el derecho, no el
documento.
Aunque no hay documento entre (X) y (Y), si se puede hacer la Cesión a (Z), pero se debe crear
el título entre (X) y (Z).
Titulo: No es un Titulo Valor, sino un documento escrito, un instrumento para ceder el derecho
por ½ del cual se hace la trasferencia del derecho y debe notificarse a (Y).
La transmisión no produce efectos hasta que el cesionario (Y) no acepte, no cree que se
transmitió ese derecho queda la vía Judicial para probar que (Z) es el cesionario del derecho.
Una vez notificado le debe pagar a (Z) porque si le paga a (X) está mal pagado y paga doble.
Para Cobrar una Obligación debe ser: 1. Clara 2. Expresa 3. Actualmente Exigible
La cesión no produce efectos hasta que no se notifique y la obligación la tiene el cesionario.
Mientras no aparezca la transmisión de ese derecho, el derecho sigue en cabeza del acreedor.
Los acreedores de (X) pueden embargar el crédito que tiene con (Y)?
Si no se ha notificado a (Y) de la Cesión del Derecho, entonces si pueden embargar.
Con la notificación de ese crédito, sale del patrimonio de (X) e ingresa al patrimonio de (Z).
Si el deudor (Y) no quiere notificarse, entonces se debe notificar por vía Judicial (petición del
cesionario (Z) al juez).
Es posible que hecha la cesión (Y) (Deudor) le pague a (X), pero si ya se ha hecho la notificación
y (Y) le pago a (X), entonces si estaría haciendo mal pago.
116
Art 1960 Cód. Civil: Notificación
La cesión no produce efectos contra el deudor ni contra 3°, mientras no hay sido notificada por
el cesionario o aceptada por el deudor.
2. Documento que no es un Título Valor:
Si cedo el derecho, lo accesorio va comprendido en esa cesión (lo que se hay dado por el
crédito).
De que responde el que cede el derecho?
Se hace responsable de la existencia del derecho al momento de la cesión, no se hace
responsable de que el deudor sea solvente o no. Art 1965 Cód. Civil: Responsabilidad del
Cedente.
Si el derecho consta en documento que no es Si el derecho consta en un título valor, el
título valor, por ejemplo: EP quien transmite cedente responde por el pago si no expresa lo
el derecho, no se hace responsable del pago. contrario.
117
Quien cede el derecho no se hace responsable Quien cede el derecho, se hace responsable
del pago del derecho.
Herenciales
Si no hay Causante no puede haber cesión de derechos, también se requiere que esa persona
hay dejado algo.
Causante + Patrimonio: Susceptible de trasmisión a su herederos, si no hay patrimonio no se
puede hablar de Sucesión.
Ese patrimonio es susceptible de trasmisión por disposición legal:
a. Herederos: Aquellos que tienen un vínculo con el causante de:
Consanguinidad
Civil
Cuando se Adjudica la Sucesión, dejan de ser derechos Sucesorales (porque cesa la prohibición
de enajenar). Tenemos:
118
1. Cuerpo Cierto
2. Derecho de Cuota
3. Acciones
Los derechos Sucesorales se trasforman en esos bienes (1, 2 y 3). Ya no se habla de derechos
Sucesorales, sino por ejemplo: “La venta del cuerpo cierto adquirido en la Sucesión de (X)
persona.
Solo se sigue hablando de derechos Sucesorales cuando el causante ha trasmitido derechos
sucesorales. Ejemplo: Padre (Causante) tenía derechos sucesorales del abuelo y por lo tanto lo
transmite en su herencia.
3. Acciones: cuando el valor del bien se divide entre los herederos y el legatario.
Ejemplo: (X) adquiere una casa- Cuerpo Cierto
- Acreedores
Únicamente responden por su derecho porque es posible que aparezcan otras personas de
mejor derecho o más acreedores.
El cedente no puede hacerse responsable por lo que le toque al cesionario porque puede que
le arrebaten lo que le corresponda o tenga que pagar deudas.
119
Cónyuge: Transmite sus derechos Gananciales. Proviene de la Sociedad Conyugal, cede un
derecho que es Incierto porque es posible que le hayan ocultado más hijos.
Le toca: Activo menos Pasivo, de la diferencia es lo que le corresponde su Derecho Ganancial.
El beneficio de inventario del cedente también debe transferirse al cesionario para que el vea
si le conviene o no.
Para poder ceder un derecho se debe tener certeza que es heredero o legatario
La Lesión Enorme:
- Partición
- Mutuo a Interés
- Anticresis
- Permuta
Adjudicación - Aceptación de un Herencia: Porque es más el pasivo que me toca que el activo.
Cosa Litigiosa
B A
Diferencia
Cosa Litigiosa Derecho Litigioso
121
Ejemplo: Si e quiere dar por terminado el proceso y uno de las partes quiere quedarse con el
derecho.
(A) le transmite el derecho por $3.000.000 a (C), el proceso termina si: (B) le paga los
$3.000.000 a (C). (B) se queda solo en el proceso y este termina, pero debe proponer este
beneficio al juez. El derecho que era (C) pasa a ser de (B).
Ejemplo: (A) y (B) se disputan una cosa (X), pero (A) le debe a (Y) y le dice que no tiene con qué
pagarle y que le paga con ese derecho litigioso. No puede decirle (B) que propone el Benéfica
de Retracto a (Y) porque no se puede establecer realmente cual fue el valor de la cesión.
122
5. No se puede proponer el Beneficio al que goza de un inmueble como poseedor de Buena F
e, Usufructuario o Arrendatario, cuando el derecho cedido es necesario para el goce
tranquilo y seguro del inmueble.
Si se tiene un derecho sobre la cosa y la cesión del derecho litigioso lo que se hace es
consolidar la propiedad.
Ejemplo 1°: (A) y (B) se disputa la nuda propiedad de una cosa, (C) es usufructuario de la cosa y
(A) le cede el derecho litigioso, si (C) llegare a ganar se consolidaría la propiedad en (C), ya
tenía un derecho sobre el bien en disputa y por lo tanto no se puede formular el Beneficio de
Retracto.
Ejemplo 2°: Soy tenedor me ceden la posesión
(A) es mero tenedor y (B) le cede la posesión, en este caso no se puede proponer
Beneficio de Retracto porque me complementan otro derecho (Propiedad).
123
2. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Tal como fue acordada en la legislación privada chilena se incorporó en nuestra organización
jurídica. De ahí que el Código Civil hable, todavía, de arrendamiento de cosas, arrendamiento
de criados domésticos, de confección de obra material, de servicios inmateriales y de
transporte.401
Artículo 1973 cc: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el uso de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio, y la otra a pagar por este uso, obra o servicio un precio determinado.”
En dicha definición están involucrados, como si se tratara de fenómenos sustancialmente
iguales, el contrato de arrendamiento de cosas, el contrato de obra, contrato de trabajo.
Establece el arrendamiento de Cosas y el arrendamiento de Servicios, pero el arrendamiento
de la fuerza de trabajo ya no existe, ahora se denomina contrato de trabajo 402 y lo regula el
Código Sustantivo del Trabajo.
“Ejercer una obra” tiene un capítulo especial dentro del Código Civil, no es objeto de control
de arrendamiento.
Definición del Arrendamiento de Cosas:
El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a prestarle a la
otra el uso de una cosa, durante cierto tiempo, y esta a pagar, como contraprestación, un
precio determinado. La parte que proporciona el uso se denomina arrendador y la parte que
paga el precio arrendatario.403
En cuanto al carácter consensual del contrato, debe observarse que dicha consensualidad es la
característica suya sea cual fuere la naturaleza mueble o inmueble del bien arrendado.404
Ese Contrato de Arrendamiento es únicamente el uso de una cosa a cambio de un precio.
Son objeto de este contrato todas las cosas Corporales o Incorporales que no están prohibidas
por la ley. Artículo 1974 código civil.
Además la cosa debe existir al momento del perfeccionamiento del contrato.
401
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 399
402
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 195.
403
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 401.
404
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 196.
405
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 197
124
Pero, desde luego, se trata de contratos esencialmente diferentes. La diferencia radical que los
distingue consiste en que la compraventa es un título traslaticio de dominio, es decir, un título
destinado a que el derecho de dominio sobre el bien objeto del contrato se traslade del
patrimonio del vendedor al patrimonio del comprador, mediante el mecanismo de la tradición,
con la advertencia de que si, por no ser el vendedor no es dueño de la cosa, el comprador no
adquiere el dominio sobre ella, la tradición que se realice sirve por lo menos para que el
comprador adquiera la posesión del bien y se coloque así en vía de adquirir el dominio por
prescripción. El contrato de arrendamiento, no es un titulo traslaticio de dominio, es titulo de
mera tenencia. De lo cual de deriva que el arrendatario no sea nunca poseedor de un bien
arrendado, apenas es un mero tenedor del mismo.406
Existe una diferencia fundamental entre los derechos del arrendatario y del usufructuario. Este
es titular de un derecho real sobre la cosa fructuaria, su derecho existe Erga Omnes y no con
respecto a determinada persona; el arrendatario, en cambio, hace uso de la cosa porque el
arrendador esta contractualmente obligado a proporcionarle ese uso, lo que quiere decir que
aquel solo tiene un derecho personal.407
También se asemejan al arrendamiento el comodato, pues tanto el arrendatario como el
comodatario usan de la cosa arrendada o dada en comodato. La diferencia fundamental entre
los dos contratos radica en que el comodato es por la esencia un contrato a título gratuito, al
paso que el arrendamiento es por esencia un contrato a titulo oneroso.408
Entonces Distinción entre el Arrendamiento y Otros Actos Jurídicos
a. Con el Comodato: El arrendamiento es oneroso, el comodato es gratuito. Por otra
parte, el comodato es real y el arrendamiento consensual.409
c. Con la Anticresis Civil: La anticresis, según la definición que trae el artículo 2458 del
Código Civil, es un contrato en que se entrega un bien raíz para que se pague con sus
frutos411 el valor de un crédito
406
Ibídem
407
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 198.
408
Ibídem
409
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 402.
410
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 402
411
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 402 y 403.
125
arrendamiento personal. Aquel, como el usufructo, se constituye solemnemente; el
arrendamiento es consensual.412
REQUISITOS DE VALIDEZ:
Los elementos del contrato de arrendamiento son los mismos de todo contrato: capacidad,
consentimiento, objeto y causa lícita tal como lo establece el artículo. 1502 del Código de
Civil.418
412
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 403
413
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 198 y 199.
414
Ibídem
415
Opt. Cit.
416
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 199.
417
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 201
126
1. CAPACIDAD
Se rige por las reglas generales enunciadas en los artículos 1502, 1503 y 1504 del Código Civil.
Con la fijación de la mayoría de edad a los dieciocho años, como lo dispuso la Ley 27 de 1977,
la figura de la habilitación de edad de que trataban los artículos 339 a 345, desapareció por
consiguiente, la aptitud para celebrar contratos de arrendamiento es a partir de los dieciocho
años.419
El artículo 3 de la Ley 28 de 1932 establecía una prohibición general a los cónyuges para
celebrar contratos relativos a inmuebles; por eso se afirmaba que en el contrato de
arrendamiento de inmuebles surgía la incapacidad entre cónyuges para celebrarlo. Pues bien,
la Corte Constitucional, en Sentencia de 10 de febrero de 1999, declaro inexequible la parte
del citado artículo. 3 que mantenía aquella prohibición. Entonces, los cónyuges pueden
celebrar válidamente contrato de arrendamiento de inmuebles.420
2. CONSENTIMIENTO
El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades
sobre la cosa y el precio. No se exige solemnidad alguna para que esa expresión de voluntad se
acople plenamente, requiere que no adolezca de vicios como los que atacan de manera
general el consentimiento: error, fuerza y dolo (artículo 1508 del Código Civil)421.
El arrendamiento es eminente consensual. Claro está que se acostumbra a recoger ese
consentimiento en un escrito, por eso se debe tener en cuenta que es un instrumento de
prueba y no de solemnidad.422
Es indubitable la importancia que tiene recoger el consentimiento en documento privado, bien
que se autentiquen las firmas de los otorgantes, ora que se extienda ante dos testigos. Sirve
como manifestación probatoria.423
Solemnidades convencionales. Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute
perfecto hasta tanto no se firme escritura; es decir, pueden hacer q convencionalmente el
contrato revista solemnidad. Eso es viable en consideración al principio de libertad individual
que impera en los contratos, sin que se altere el carácter consensual del arriendo. Es el querer
de las partes el que impone esa ritualidad. Con todo, como dice el articulo 1979 CC :“podrá
cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que se haya procedido a la
entrega de la cosa arrendada; si intervinieren arras, se seguirán bajo este respecto las mismas
reglas que en el contrato de compraventa. ”
418
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 403.
419
Ibídem
420
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 403 y 404.
421
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 404
422
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 404.
423
Ibídem
127
3. OBJETO
Se confunde con la cosa arrendada. El art. 1974 del Código Civil consagra; “Son susceptibles de
arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse,
excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como
los de habitación y uso”.424
Inexistencia de la Cosa.
Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que el
arrendador entrega al arrendatario para que éste lo disfrute.425
a. Que la cosa este Determinada: es decir que la cosa sea corporal o incorporal,
excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a la naturaleza del contrato426
b. Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato427
c. Que la cosa no esté prohibida por la ley para ser arrendada. Un bien embargado o
secuestrado puede ser arrendado con autorización del juez o del acreedor, pero no
puede ser vendido por tener objeto ilícito, al tenor de lo dispuesto en el Art 1521 del
Código Civil.428
No se puede arrendar429:
Se puede entregar en arrendamiento cosa ajena, lo único que puede exigir el arrendatario es el
Saneamiento, porque el único con capacidad para disponer es el propietario.
424
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 405.
425
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 202.
426
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 405.
427
Ibídem
428
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 406.
429
Ibídem
128
Art 1973 cc: Normas Generales de Arrendamiento de cosas.
Art 518- 524 Código de comercio: Normas Especiales sobre Arrendamiento de Locales
Comerciales.
Arrendatario: El que recibe el bien para el Uso. Siempre va hacer el que recibe.
Cosa Arrendada
Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que el
arrendador entregue al arrendatario para que este lo disfrute.
Características:
Consensual: Se perfecciona solo con el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el
precio. No requiere formalidades.431
430
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 401.
431
Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004
P 29.
129
De ejecución Sucesiva: El contrato se realiza periódicamente, y consiguientemente, las
obligaciones se cumplen de manera sucesiva y pesan durante todo el transcurso del
arrendamiento y de esta característica se deriva que no se hable de resolución del
contrato sino de terminación o resiliaciòn cuando ha comenzado a ejecutarse.432
De esta manera se puede inferir que el tracto sucesivo no lo da la forma como se paga el
canon sino porque desde que se entrega la cosa, la tiene en disposición el arrendatario y
queda obligado a conservarla hasta el momento que la restituya. Salvo: Deterioro natural
de la cosa.
Libre Discusión: Nadie nos obliga a realizar el contrato, además de pactar el tiempo,
servicios, etc.
Art 1974 cc: “Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que
pueden usarse sin consumirse excepto las que la ley prohíbe arrendar y los derechos
estrictamente personales como los de habitación y uso”.
Por razón de su misma naturaleza una cosa consumible no es susceptible de ser arrendada.
Por la voluntad de las partes se consigue que las cosas fungibles y consumibles por su propia
naturaleza, para efectos contractuales hayan de tenerse como no fungibles y no consumibles.
Así, por ejemplo el usufructuario puede dar en arriendo su derecho de usufructo (Art 852 Cód.
Civil).
432
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 401.
433
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 402.
434
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 202 y 203.
130
El Art. 1974 dice que no pueden arrendarse los derechos personalísimos, como los de
habitación y uso. En general, puede decirse que son susceptibles de arrendarse todas las cosas
que pueden venderse excepto las consumibles, por lo tanto, no pueden arrendarse las que no
pueden venderse. ). .
Hay cosas que pueden arrendarse pero no venderse, como las que soportan un embargo, tales
cosas no se pueden enajenar (Art 1521 cc), pero si pueden arrendarse porque no hay
disposición que lo prohíba y razón justifique semejante prohibición.
435
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 203.
436
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 406
437
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 408 y 409.
438
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 410
131
El precio (se denomina canon o renta) lo fijan por lo general los contratantes, pero lo puede
fijar un tercero (Perito) siempre y cuando lo hayan determinado o seleccionado por los
contratantes, lo que no se permite es que se deje el precio al arbitrio de una de las partes.
El art. 2001 estatuye lo siguiente: “Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca
del precio o renta, y por una o por otra parte no se reprodujere prueba legal de lo estipulado a
este respecto, se estará al justiprecio de peritos y los costos de esta operación se dividirán
entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales”.440
c. Que el precio sea real: La contraprestación a cargo del arrendatario debe existir y ser
real.
d. Que el precio sea serio: En este caso si se paga un precio, pero este no guarda relación
con el disfrute que se proporciona, es decir, es irrisorio.
De acuerdo con el art. 1975 del Código Civil, cuando el precio se paga periódicamente se llama
renta. El pago periódico del precio del arrendamiento también es denominado canon, que, en
verdad, actualmente está más generalizado.442
Art 1976 cc: Determinación del Precio:
439
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 410. Y 411
440
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 411.
441
Ibídem
442
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 412.
132
El Contrato de Arrendamiento está sujeto a Plazo o Condición o Modo.
1. Arrendador: Parte que concede del uso de la cosa o prestar la cosa para el uso.
2. Arrendatario: Parte que paga del precio o el que la recibe para el uso.
443
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 207. José Alejandro Bonivento
Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008
P 412
444
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 417
445
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 413
446
Ibídem
133
a. Momento: La entrega debe hacerse siguiendo lo establecido en el art. 1882 del Código
Civil, inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo que las partes estipulen
otro momento.447
b. Lugar: El lugar de la entrega es el que convengan las partes, y a falta de estipulación
donde se encuentra la cosa al momento de celebrarse el contrato, o en el lugar donde
debe hacerse el pago, según el art. 1646 del Código Civil.448
447
Opt. Cit.
448
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 413
449
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 404 y 405.
450
José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. P. 413.
134
Estado en que se debe Prestar la Cosa Arrendada.
Tampoco dice nada el código civil sobre el estado en que el arrendador debe entregar la cosa
arrendada. Pero hay que entender que la obligación es de hacer la entrega en buen estado que
permita al arrendatario obtener un uso normal. Esto se establece en virtud del principio de
que el contrato es una Ley para las partes y el buen o mal estado de la cosa aceptado por las
partes no tienen carácter de exigencia de orden público. Así lo consagra el art. 2033 del Código
Civil, en su inciso final, cuando dice: “será especialmente responsable el arrendador del mal
estado del edificio; salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario”.451
Efectos del incumplimiento del Arrendador de Entregar la Cosa Arrendada.
El artículo 1983 dispone: "El arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con
indemnización de perjuicios. Habrá lugar a esta indemnización aún cuando el arrendador haya
creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya
sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito”.
Nótese que aunque la situación aquí prevista configura el incumplimiento de un contrato
bilateral, la sanción no es la resolución de este, sino una más enérgica y expedita: el
desistimiento del contrato por parte del arrendatario.452
Cabe distinguir dos situaciones453:
a. Incumplimiento por la imposibilidad de Entregar la Cosa Art 1983 cc: Si la primera
obligación es la Entrega, implica poner en disposición del arrendatario la cosa
acordada al tiempo y lugar acordado, hasta el punto que si el arrendador no puede o
no tiene la disposición de entregar la cosa, puede el arrendatario:
- Indemnización Perjuicios
Esa posibilidad del arrendador de entregar la cosa ajena, genera perjuicios al arrendatario
siempre y cuando no provenga de Fuerza Mayor o Caso Fortuito.
El arrendatario está facultado para desistir del contrato. Este desistimiento opera, a nuestro
juicio de plano. No se requiere interponer acción resolutoria alguna, por cuanto se entiende
que el incumplimiento en entregar la cosa, por imposibilidad absoluta, es una
manifestación presunta de que el arrendador también quiera dejar sin efectos el
contrato.454
b. Mora en Entregar la Cosa Arrendada. El art 1984 cc, precisa si la mora o retardo no
afecta el interés contractual del arrendatario o por el contrario la mora o el retardo
“disminuye notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato”. Al registrarse
lo primero el arrendatario tendrá solamente, el derecho a exigir la indemnización de
451
José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. P. 414.
452
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 210.
453
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 414
454
Ibídem
135
perjuicios respectiva, pero manteniendo, en firme, el contrato. Si ocurre lo segundo, el
arrendatario este podrá desistir del contrato y exigir el pago de los perjuicios.455
Sin embargo, al arrendatario sólo se les da la acción para reclamar los perjuicios
resultantes de la mora, es decir, no se le da la posibilidad de ponerle fin al contrato456.
No se puede ponerle fin a algo que no ha empezado.
455
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 414.
456
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 211.
457
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 212.
458
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 416.
459
Ibídem
136
a. Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario.
b. Que las haya hecho saber oportunamente al arrendador, para que proceda a
repararlas, lo más pronto posible o que no haya sido posible darle la noticia.
c. Que a pesar de haberle dado la noticia al arrendador o no habiendo sido posible darse
en tiempo, no fueron hechas por este. Art 1993 CC.
d. Que sea aprobada por el arrendador la necesidad de las reparaciones.460
Sí se requiere hacer reparaciones necesarias, el arrendador debe lograr que el bien este en
condiciones, tales que no interrumpa el uso del bien por parte del arrendatario.
Si se interrumpe el uso del bien al arrendatario, este tiene el derecho a que se le rebaje el
precio.
Si el arrendador no realiza esas reparaciones necesarias, las puede realizar el arrendatario a
Costas del Arrendador.
3. Librar al arrendatario de Toda Perturbación:
En las anteriores posibilidades el arrendatario puede dar por terminado el contrato si:
- En el primer caso de reparación recae sobre gran parte de la cosa que el resto no sea
suficiente para el objeto con que se tornó.
460
Opt. Cit.
137
El Arrendatario: No se hace responsable del deterioro natural de la cosa.
Extensión del Saneamiento.
La obligación de saneamiento, en el arrendamiento, se refiere:
1. A los Actos de Perturbación Provenientes del mismo Arrendador: Artículo 1986: "El
arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o
embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma en la cosa
arrendada, ni hacer en ellas obras o trabajos algunos que puedan turbarle o
embarazarle el goce de ella”.
En el caso en el que el arrendatario sea privado del uso de gran parte de la cosa
arrendada, tendrá derecho a que se le rebaje el precio o renta proporcionalmente a la
parte afectada con las reparaciones. Y si las reparaciones recaen sobre tan gran parte
de la cosa arrendada, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento.461
a. Perturbaciones por Vías de Hecho: "Si el arrendatario es turbado en su uso por vías de
hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada como lo dispone el
inciso primero del artículo en mención, el arrendatario a su propio nombre perseguirá
la reparación del daño”.
En estos casos el mismo arrendatario quien debe promover la defensa, por cuanto esos actos
son ajenos, completamente al contrato.463
Si es perturbado en su Uso por terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada
y la causa de este hubiere sido anterior al contrato, podrá el arrendatario exigir una
Indemnización proporcionada en el Precio o renta del arriendo por el tiempo restante.
Si el arrendatario por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero se halle
privado de parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría
contratado, podrá exigir el Cese del Arrendamiento.
b. Perturbaciones por Pretensiones de Derecho: Estamos frente a casos de saneamiento
por evicción. En uno o en otro caso el arrendatario debe poner en conocimiento del
arrendador la acción de terceros sobre la cosa arrendada, para lo cual debe notificarle
de la turbación o embarazo de derecho que aparezca, denunciándole el pleito.464
461
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 418.
462
Ibídem
463
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 418.
464
Ibídem
138
Cuando la perturbación o molestia proviene de terceros que justifican algún derecho
sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho ejercido es anterior al contrato,
entonces ya si se vincula al hecho la responsabilidad del arrendador porque se trata de
una verdadera evicción.465
2) Perturbación Total: en este caso el arrendatario podrá dar por terminado el contrato,
por pérdida total de uso de la cosa.468
465
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 217.
466
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 419
467
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 419.
468
Ibídem
469
Opt. Cit.
139
demanda, considerar si puede dar por terminado el contrato o concederse una
rebaja proporcional en el precio o renta.470
Art 1990 cc: Terminación del Contrato por el Mal Estado o Calidad de la Cosa
Arrendatario: - Terminación del Contrato
470
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 419 y 420.
471
José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. P.419,
420.
140
- Si la noticia no puede darse a tiempo
Se hace responsable del costo o se abona ese dinero al arrendamiento a favor del
arrendatario?
Se abonará a su arrendatario su costo.
Art 1994 cc: Prestaciones por Mejora Útiles.
Conforme al artículo 1994 para que el arrendatario pueda reclamar del arrendador el
reembolso de mejoras útiles, es indispensable que éste haya consentido en que el arrendatario
las considera, manifestando expresamente su voluntad de abonarlas.472 Las mejoras útiles no
tienen como objetivo la conservación de la cosa, sino aumentar el valor comercial de la misma
(art. 966 del Código Civil). Cuando el arrendatario hace mejoras sobre la cosa arrendada, el
arrendador no está obligado a reembolsar el costo de esas mejoras, salvo que este hubiere
consentido en ellas, con la expresa condición de abonarlas (art. 1994 del Código Civil).473
Mejoras voluptuarias realizadas por el arrendatario
Están reguladas en el Art 967 cc: Son aquellas que solo consisten en objetos de lujo y recreo,
como jardines, miradores, fuentes, cascadas artificiales y generalmente las que no aumentan
el valor venal de la cosa o solo la aumentan en proporción insignificante.474
Art 1995 cc: Derecho de Retención por parte del Arrendatario
Terminado el contrato de arrendamiento, el arrendatario está obligado a restituir al
arrendador la cosa arrendada; pero sí a la terminación del contrato resulta que el arrendador
endeudó del arrendatario o perjuicios que durante el desarrollo del mismo contrato éste haya
sufrido, o con el reembolso de las mejoras útiles en que haya consentido con la expresa
condición de abonarlas, o reparaciones indispensables en el caso del artículo 1993, el
arrendatario puede retener la cosa arrendada en su poder y negarse a restituirla hasta que
tales indemnizaciones o reembolsos les sean pagados o se les asegure su pago.475
El derecho de retención es a favor del arrendatario. No podrá ser expelido o privado de la cosa
arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador, en
todos los casos en que se deba indemnización.476
En los casos en que se debe indemnizar al arrendatario, no podrá ser este privado de la cosa
arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador.
Existe para el arrendatario la posibilidad de que ejerza el derecho de Retención sobre la cosa.
Si el bien está en mal estado y el arrendatario lo acepta, está renunciando a la indemnización
de perjuicios.
472
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 214.
473
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones
del profesional LTDA. 2008 P 416 y 417.
474
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 417.
475
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 214.
476
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 420 y 421.
141
El arrendatario, pues, no puede ejercitar el derecho de retención cuando, como en el caso de
extinción de un fideicomiso, o de un usufructo, el derecho del arrendador sobre la cosa
arrendada se extingue por causa independiente de su voluntad, y a consecuencia de ello
termina el contrato de arrendamiento y la cosa debe serle restituida a quien ha pasado a ser
dueño de ella (artículos 2016 y 2017).477
Obligación de usar la cosa arrendada según los términos o espíritu del contrato.
De esta manera, el arrendatario está obligado a usar de la cosa479:
a. De acuerdo con lo que expresamente hubiere estipulado en el contrato o resultare del
espíritu del mismo.
En resumen, el arrendatario no puede usar la cosa sino bajo los fines señalados en el contrato
o de acuerdo con los criterios puntualizados anteriormente; si viola esos principios; se coloca
frente a un caso de incumplimiento del contrato.480
Art 1996 cc: La principal obligación del arrendatario es el Pago del Precio.
El arrendatario es obligado a usar la cosa según los términos del contrato y no podrá hacérsela
servir a otros usos de los convenidos, o la falta de convención expresa, o aquellos a que la
cosa es naturalmente destinada o que deben presumirse de las circunstancias del contrato.
Efectos del incumplimiento del arrendatario al usar la cosa
Como consecuencia de ello el arrendador tendrá derecho481:
477
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 214.
478
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 220. Y José Alejandro Bonivento
Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008
P 421.
479
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 220 y 221. José Alejandro
Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional
LTDA. 2008 P 422.
480
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 422.
142
a. Para pedir la terminación del contrato con indemnización de perjuicios
b. Limitarse a exigir el pago de la indemnización de perjuicios, manteniendo en firme el
contrato (Art 1996, inc. 3 cc)
481
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 422.
482
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 423
483
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 424.
143
El arrendador puede tener como garantía el cumplimento de la obligación, el Derecho de
Retención sobre los objetos que sean de propiedad del arrendatario, con el fin de garantizar el
pago del canon de arrendamiento o las indemnizaciones.
A quien debe hacerse el Pago.
Nuestro estatuto civil no fija ninguna norma expresa sobre el particular, entendiendo que debe
hacerse directamente a la persona contratante o la persona que ésta designe para tal efecto,
siguiendo lo establecido en el art. 1634 del Código Civil.484
Comentarios del Art 2020 cc:
Muchos son los autores, inclusive la Corte Suprema de Justicia, que han sostenido que el inciso
segundo del art. 2000 del Código Civil consagra un derecho de retención en favor del
arrendador sobre los frutos existentes de la cosa arrendada y sobre todos los objetos con que
el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto y que le pertenecieren en atención a
que el artículo habla de poder retener, con base en lo establecido en el inciso final del art.
2417.485
En verdad, no compartimos esta apreciación, pues para que el derecho de retención tenga
ocurrencia se requiere, de acuerdo con el propio sentido y extensión de la palabra, que el
retenedor tenga en su poder la cosa ajena.486
Derecho de Retención para el Arrendador
Para garantizarle al arrendador el pago del precio o renta y el de cualquier indemnización que
el arrendatario llegue a deberle por razón del contrato, el inciso segundo del artículo 2000
consagra en su favor un derecho de retención en los siguientes términos:487 "podrá el
arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho,
retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el
arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá
que le pertenece, a menos de prueba contrario".
Art 2001 cc: Controversias sobre el Precio
Si se ha realizado la entrega de la cosa y no hay acuerdo en el precio de la cosa, entonces se
debe declarar por un perito que pagaran ambas partes.
Esto se aplica porque es posible que se presente una disputa en la fijación del precio, el perito
lo que hace es fijar el Canon de Arrendamiento mirando las condiciones del contrato.
Perito: Fija el valor del canon de arrendamiento teniendo en cuenta las condiciones del
mercado
Art 2002 cc: Pago del Precio o Renta – Periodicidad488
484
José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. P. 426.
485
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 432.
486
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 433.
487
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 226.
488
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 425.(a,b,c)
144
a. El precio debe ser cubierto por el arrendatario en el término convenido con el
arrendador y en la forma estipulada.
b. Si las partes no han estipulado la forma de pago, se hará conforme a la costumbre del
lugar.
Inc. 1: Los pagos se deben hacer en los periodos en los que se hayan estipulado. A falta de
estipulación se debe tener en cuenta la costumbre del país. Según la costumbre se ha
establecido que el canon de arrendamiento se pagara los primeros 5 días de cada periodo de
ejecución del contrato. (Mensual, quincenal, diario).
Si no hay ninguna de las anteriores situaciones, se fijara teniendo en cuenta las reglas
siguientes:
c. Inc. 2: La renta de predios urbanos se deberá pagar por meses y por mensualidad
vencida.
d. Los predios rústicos (venta por cabida o cuerpo cierto): se deberá pagar por años y por
anualidades vencidas.
e. Si la cosa es mueble o semovientes (ventas de animales) y se arrienda por cierto
número de años, meses, días, cada una las pagos periódicos de la renta se pagara
inmediatamente después de la terminación del contrato, ya sea el año, mes o día.
Inc. 3: La renta no es periódica, es decir se arrienda por una solo suma, tendrá igual
tratamiento que lo anterior y el pago se deberá realizar una vez que termine el arrendamiento.
Pago del Precio fuera del Término Convencional del Contrato o Plazo de la Ley, aceptado por
el Arrendador
Nos inclinamos por considerar que si en un principio se da la mora, luego, con la conducta del
arrendador, al recibir las rentas atrasadas, libera al arrendatario de la mora en la que se había
colocado.489
Modificación del precio.
La novación es, como la define el art. 1687 del Código civil, “la sustitución de una nueva
obligación a otra anterior, la cual queda por tanto extinguida”. Supone que con un acto que
nace se extingue una obligación existente.490
Indemnización de Perjuicios y Pago de Precio o Renta Pendiente
Art 2003: Pago de Precio o Renta Pendiente
Este Art instituye que: “Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento,
será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y específicamente al pago de la
renta por el tiempo que falte hasta el día en que el desahuciando hubiera podido hacer cesar
el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado por desahucio”. Obliga al arrendatario al
489
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 427.
490
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 429.
145
pago de las rentas por el tiempo que falte según el contrato, o al tiempo de la notificación
anticipada de la terminación. Por ejemplo: al mes de celebrado un contrato de arrendamiento
sobre una cosa, de duración de un año, no quiere, por su gusto, continuar usando la cosa
deberá pagar al arrendador, no solo los periodos vencidos, sino también los restantes once
meses del contrato, en virtud de la aplicación de esa norma 491
Remitirse al 2009 c.c.
No obstante, permite el artículo 2003, en cierta forma, una especie de cesión legal, al autorizar
la sustitución por otra persona idónea por el tiempo que falte. Este mismo exige la prestación
de una fianza y otra seguridad competente, bajo la responsabilidad del arrendatario; pero en
el caso de la Ley 820 de 2003 ahora vigente, suprimió, como lo hacía la Ley 56 de 1985, toda la
clase de cauciones en los contratos de arrendamiento de predios urbanos, lo que determina
que el arrendatario no este obligado a caucionar con la entrega del predio urbano a un
tercero, en la circunstancia prevista en la parte final del art. 2003 del Código Civil.492
Art 2004: Prohibición de Cesión y Subarriendo
El artículo 2004 del código civil: "el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arrendo ni de
subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el
cesionario o subarrendatario usar la cosa en otros términos que en los estipuladas con el
arrendatario directo".
Diferencia entre:
• Cesión: Cambia una de las partes por otra, es decir desaparece completamente el
primer arrendatario y tenemos una tercera persona o un nuevo arrendatario (el
cesionario) entra a reemplazar en todo la relación contractual al arrendatario
(derechos y obligaciones que tenía en el contrato) y se sigue rigiendo el contrato entre
el arrendador y la tercera persona o cesionaria, se le permite el uso total del bien. El
arrendatario cedente no tiene vinculación jurídica con el arrendador.
491
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 425 y 426.
492
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 426.
493
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 233 y 234.
146
segundo contrato de .arrendamiento entre el arrendatario y la tercera persona494, es
decir que el contrato continua entre las mismas partes.
Hay dos contratos de arrendamientos relativos sobre la misma cosa: el celebrado
entre el arrendador y el arrendatario y el celebrado entre este y el subarrendatario.495
Esta conclusión se ve corroborada de subarrendar por el artículo 2021 C.C, que claramente
pone de presente como el subarrendatario, en el caso allí contemplado, carece de acción
contractual contra el arrendador principal, pues de manera expresa dispone entre los
perjuicios del arrendatario se contarán los sufridos por el subarrendatario; que dicho
arrendatario reclamará en su propio nombre, pero en interés del subarrendatario, debe
entenderse, o sea como sustituto procesal de este, los perjuicios del subarrendatario; y hace
ver como el subarrendatario sólo puede reclamar del arrendador principal sus propios
perjuicios cuando es subarrendatario, único legitimado para demandarlos, le cede la acción.496
a. Parcial: El arrendatario permite una parte del uso de cosa arrendada, es decir se le
permite a un tercero el uso parcial del bien, el arrendatario comparte la cosa que
arrendo, por ejemplo: una pieza, garaje de una casa etc.
b. Total: El arrendatario entrega todo el bien arrendado, pero manteniendo todas las
relaciones contractuales con el antiguo arrendador y por su parte vinculándose
directamente con la persona o subarrendatario, el arrendador inicial no conoce de
esta relación contractual.
Ambos casos están prohibidos por la ley, a menos que haya una autorización expresa en el
contrato por parte del arrendador. El cesionario o subarrendatario solo puede usar de la cosa
en los términos que haya pactado con el arrendatario directo.
494
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 423.
495
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 230.
496
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 234.
497
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo co Cesar Gómez Estrada, De los principales
contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 235.n los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008
P 423.
147
elementos comunes en la interrelacionan. Por consiguiente, sólo entre los sujetos de cada
relación puede haber lugar al ejercicio de acciones contractuales, de modo que el arrendador
principal carece de acciones contra el subarrendatario, al igual que éste carece de ellas contra
aquel.498
¿Cómo hace efectiva el arrendador la acción del lanzamiento contra el arrendatario, estando el
bien arrendado en poder del subarrendatario? Desde luego, el arrendador tiene la acción
contra el arrendatario, haya este subarrendado sin autorización o con ella, cuando incurra en
el incumplimiento de obligaciones cuya satisfacción dependa directa y exclusivamente de él,
verbigracia, la relativa al pago de la renta o canon a que se comprometió; o cuando el contrato
de arrendamiento principal resulte violado a consecuencia de comportamientos indebidos del
subarrendatario que la ley sancione con la terminación del contrato. Naturalmente, mediando
autorización para subarrendar, un incumplimiento del sub arrendatario que no repercuta en el
incumplimiento del primer contrato de arriendo, si no apenas se da la violación del de
subarriendo, no dará lugar a acción del lanzamiento a favor del arrendador, si no sólo a favor
del único afectado, que es el arrendatario o subarrendador. 499
Inc. 1: Restituir la cosa objeto del arrendamiento, es decir debe restituir la cosa al final del
arrendamiento.
Inc. 2: Debe restituir la cosa en las mismas condiciones en que la recibió, salvo el deterioro por
el uso natural de la cosa. (Art 1997 cc: En cuanto al arrendamiento de las cosas, la parte que
concede el uso es el arrendador y la que paga el precio es el arrendatario).
Inc. 3: “Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en
regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario”. Se debe dejar constancia
expresa, en qué condiciones se recibió el bien inicialmente, si no se establecieron las
condiciones se entenderá que el arrendatario lo recibió en medianas condiciones de servicio, a
menos que pruebe lo contrario.
Inc. 4: Los daños y pérdidas que se ocasionen al bien durante el uso, el arrendatario tiene la
carga de la prueba y debe comprobar que no fueron producidos por su culpa, ni por culpa de
sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, es decir acreditar que empleó la diligencia y
cuidado ordinario y mediano en la conservación de la cosa y si no lo prueba será responsable el
arrendatario, porque él tiene la presunción de culpabilidad.
498
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 236.
499
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 236.
148
Igualmente insinúa que el arrendatario no le impone forzosamente la prueba la fuerza mayor o
caso fortuito causantes del daño, como única manera de eximirlo de responsabilidad, sino que
también se le admite la prueba de ausencia de culpa en amplio sentido.500
La regla que sobre el particular da el artículo 2006: "la restitución de la cosa raíz se verificará
desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole la llave,
si las tuviere la cosa".
• Desocupándola enteramente
• Poniéndola a disposición del arrendador
• Entregar las llaves al arrendador, si el inmueble las tuviere (no se puede entregar a
terceros: ni vecinos, ni amigos etc.) o a la persona que este designe.
Por eso no se limita la restitución a la desocupación del inmueble, sino que, además, es preciso
hacer la entrega al arrendador. Con la simple desocupación no se realiza a satisfacción la
restitución.502
El bien inmueble debe quedar totalmente desocupado, mientras haya un espacio ocupado, por
mínimo que sea, no se puede disponer del bien y sigue generando canon de arrendamiento. La
restitución no solo se limita a la desocupación del inmueble, sino que se debe realizar la
entrega al arrendador.
Para que el arrendatario se haya constituido en mora de restituir la cosa, no basta que haya
terminado el contrato, si no es necesario que el arrendador lo requiera para que restituya, y
así lo determinante en el artículo 2007.504
El artículo 2007 dispone lo siguiente: "para que el arrendatario sea constituido en mora de
restituir la cosa arrendada, será necesario el requerimiento del arrendador, aún cuando haya
procedido desahucio; y si requerido no lo restituyere, será condenado al pleno resarcimiento de
todos los perjuicios de la mora, y a los demás que contra él competa como injusto detentador".
500
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 228.
501
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 431
502
Ibídem
503
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 230
504
Ibídem
149
Entre nosotros no están autorizadas para ese caso medidas de hecho que admiten otras
legislaciones, como desentejar la casa, hacerle suspender los servicios públicos de acueducto,
energía eléctrica, teléfono, etc.505
Según se desprende del artículo 2007, el desahucio, que es el procedimiento que se emplea
para ponerle fin a un contrato de arrendamiento celebrado a término indefinido, y que
consiste en la noticia que una de las partes da a la otra de su intención de ponerle fin al
arrendo, apenas sirve para ponerle fin al contrato, pero no para constituir al arrendatario en
mora de restituir. Para este efecto sigue siendo todavía necesario el requerimiento. 506
El Requerimiento: Es una diligencia que no necesariamente debe ser judicial puede ser
extrajudicial, esta última no implica controversia, ni oposición de la parte, es una sencilla
notificación de exigirle la entrega de la cosa (arrendada) a la persona designada (arrendatario),
es decir puede ser una comunicación del arrendador al arrendatario, con el conocimiento que
tenga este del pedimento de aquel.
No basta el vencimiento del término convenido para que el arrendatario se constituya en mora
de restituir la cosa arrendada sino que el art. 2007 exige que el arrendador requiera al
arrendatario, a pesar de haberse pactado anticipadamente la terminación del contrato por
cuanto este es uno de los casos en que, de acuerdo al art. 1608 del Código Civil, para que se
constituya en mora al deudor arrendatario, es necesario constituirlo como tal, mediante el
requerimiento correspondiente.508
El arrendatario se constituye en mora de restituir la cosa arrendada, con el solo requerimiento
del arrendador, aunque exista desahucio, es decir si el arrendatario no restituye el bien una
vez requerido, está obligado a pagar los perjuicios por mora y por todos los demás que se
produzca por injusta detentación. Por ejemplo hubo desahucio, pero no hubo entrega, no es
que se llegue el día del desahucio y automáticamente ya se constituyó en mora, hay que
requerirlo.
505
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 230.
506
Ibídem
507
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 230, 231 y 233.
508
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 41
150
Si el arrendatario renuncia al requerimiento, no es necesario realizarlo, porque la renuncia es
de orden privado y se rige por las relaciones contractuales, no atenta contra el orden público,
es decir el arrendatario ha consentido la restitución en el tiempo pactado, sin la procedencia
del requerimiento.509
Efecto de la Mora de Restituir la Cosa Arrendada
Si el arrendatario se constituye en mora, el arrendador, como dijimos anteriormente, podrá
exigir el pago de los perjuicios provenientes no solo de la mora sino de los que se originen por
la ilegal detentación.510
FORMA DE EXPIRACIÓN O TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS
Siempre que el contrato se interrumpa o termine abruptamente se debe indemnizar. Si el
contrato es a término definido, la expiración se da al vencimiento del plazo convenido por las
partes. Cuando se interrumpe el contrato antes de que se cumpla el tiempo, se debe pagar los
cánones de arrendamiento que hagan falta para la terminación del contrato.
El arrendamiento, como cualquier contrato, expira por cualquiera de los modos establecidos
en el art. 1625 del Código Civil, que sean compatibles con la naturaleza de este acto jurídico.
Art 2008: Causales de Terminación 511
“El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y
especialmente:
1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.
2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se
expresarán.
4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto”.
Las generales son las comunes a todos, y no son otras que los modos de extinguirse las
obligaciones indicadas en el Art 1625, en cuanto sean compatibles, claro está, el contrato el
arrendamiento, pues algunos de ellos, como la remisión y la resolución, no son aplicables a
este. Así pues, un contrato de arrendamiento puede terminar por novación, confusión,
transacción, nulidad, mutuo acuerdo de las partes (forma esta conocida técnicamente con el
nombre de resiliación), etc. 512
El contrato de arrendamiento expira de la misma manera que los demás contratos y
especialmente por:
1. Por destrucción total de la cosa arrendada, si no hay cosa para hacer uso, no hay
contrato de arrendamiento, porque faltaría un elemento esencial.
509
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 432.
510
Ibídem
511
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 434.
512
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 237.
151
Desde el momento en que se destruye la cosa, pues, cesan en sus efectos tanto las
obligaciones y derechos del arrendador, como los del arrendatario.513
La Destrucción total: Se refiere a que la cosa no sirva para el uso que el arrendatario se
propuso, no se exige que la cosa desaparezca totalmente, en sentido material, solo basta que
no sirva para lo cual fue arrendada.514
Efectos de la destrucción:
La destrucción total de la cosa arrendada confiere la oportunidad, de dar por terminado, de
plano, el contrato.515.
2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arrendo, el contrato de
arrendamiento expira al vencimiento del tiempo que hayan estipulado las partes, es
decir son las partes las que consagran el término extinción del contrato, salvo que
haya prorroga.
513
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 238.
514
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 435.
515
Ibídem
516
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 238.
517
Ibídem
518
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 435
519
Ibídem
152
figura propia del arrendamiento pactado a termino indefinido, dispuesta tanto para el
arrendador como para el arrendatario.520
3. Por la extinción del derecho del arrendador, el arrendador pierde el derecho sobre la
cosa, y expira el contrato de arrendamiento, como cuando vende la cosa arrendada, o
por una causa independiente a su voluntad, como cuando es usufructuario y llega el
día en que cesa el usufructo. De tal manera, sea cual fuere la causa de extinción del
derecho del arrendador, trae como consecuencia la terminación del contrato.521
a. Extinción del Derecho del Arrendador por Culpa de este: Como cuando vende la cosa
arrendada de que es propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio
de la venta, ya que el nuevo adquirente o la persona que le suceda en los derechos
sobre la cosa, no está obligado, salvo las excepciones señaladas en el art. 2020 del
Código Civil, a respetar el arriendo. Cuando en esas circunstancias se extingue el
derecho, surgen, para el arrendador, obligaciones522:
Tiene que darse Reivindicatorio sobre el bien, se ha procedido de una acción ilegal.
4. Evicción: Con una Sentencia Judicial o de prefecto en los casos que la ley ha señalado, no
se refiere a la pérdida del derecho sobre la cosa, sino que es un juez a través de una
sentencia que le pone fin al contrato de arrendamiento de forma directa, en donde
quien figura como propietario (arrendador), es el que pierde la cosa, es decir pierde el
derecho sobre la cosa y por esta razón termina el contrato de arrendamiento.
Por Ejemplo: En una sentencia se decide que la relación contractual no era arrendamiento,
sino comodato, porque el bien es del arrendatario, siempre que haya uso y
contraprestación hay contrato de arrendamiento, si no estamos frente a otro contrato.
b. Extinción del Derecho del Arrendador por Causa Independiente de su Voluntad: En
este caso el arrendador pierde su derecho por motivos ajenos a su voluntad. En
consecuencia, el arrendatario debe restituir la cosa arrendada al titular del derecho,
pero pudiendo exigir el pago de los perjuicios cuando el arrendador actuó como
propietario absoluto, siendo tan solo usufructuario o propietario fiduciario.523
c. Expropiación.
520
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 239.
521
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 439.
522
Ibídem
523
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 439.
153
tiempo que regula los pagos524, solo es necesario para los contratos a término indefinido. Su
efecto es determinar el tiempo de duración del arriendo, ante la indeterminación contractual.
El desahucio puede realizarse judicial (prueba irrefutable) o extrajudicial, este último se puede
hacer por medio de una carta o verbalmente, produciendo los mismos efectos que el
desahucio judicial
Inc. 1: Si no se fijo el tiempo de duración del: a. Arrendo o b. Servicio Especial para la cual fue
destinada la cosa arrendada o por costumbre del lugar, ninguna de las dos partes puede
terminar el contrato, sino hasta que desahucie, es decir que notifique anticipadamente a la
otra parte. Remite al 2012 cc
El desahucio, conforme al inc. 1º del Art 2009 C.C, consiste en la forma anticipada que una de
las partes contratantes da a la otra de su voluntad de ponerle fin al contrato de arrendamiento
celebrado a término indefinido.525
El artículo no exige que el aviso de desahucio se dé judicialmente, y por lo mismo puede darse
en forma privada, verbal o escrita.526
Inc. 2: Se debe hacer con anticipación al período o medida de tiempo que regula los pagos, por
Ejemplo: por día, el pago se realiza diariamente e igualmente si es por semana, mes, trimestral
o anual. Si se arrienda por un día, semana o mes, el desahucio se hará por igual término en el
que se viene realizando los pagos.
Como se ha dicho, el desahucio es una noticia anticipada. ¿Con qué anticipación debe darse?
Lo dice toda claridad el inc. 2º del Art 2009 C.C: “La anticipación se ajustará al período o
medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el
desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes”.527
Pero el plazo de desahucio no empieza a correr inmediatamente que este se produce, sino
apenas cuando comience a correr el próximo periodo o medida del tiempo que regula los
pagos.528
Inc. 3. El desahucio se inicia al mismo tiempo que el próximo periodo, es decir entra a producir
efectos el próximo periodo.
El desahucio debe ajustarse a los períodos que regulan el pago, esto es, por días, si el pago se
hace diariamente; por mes si el pago es mensual; trimestral, anual, etc., entrando a producir
efectos en el próximo período. Por Ejemplo: si en un contrato de arrendamiento el pago del
precio se hace mensualmente, o sea, el primero de cada mes, al hacerse el desahucio, si se
notifica el quince de agosto, éste empezará a regir el primero de octubre, por cuanto hay que
dejar el período siguiente como término del desahucio.529
524
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 436.
525
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 239.
526
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 239.
527
Ibídem
528
Opt. Cit.
529
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 436.
154
“El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período”. Supongamos un
arrendamiento de períodos mensuales que vencen el 25 de cada mes: si el desahucio se
produce con fecha 25 de un mes cualquiera, su término empezara a correr con el período que
se inicia el día siguiente. Si el desahucio se produce el día 26, su término no empezara a correr
sino el día 26 del mes siguiente, en que se inicia el próximo periodo esta es otra interpretación.
530
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 240.
531
Ibídem
532
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 437
155
• El termino definido por la costumbre.
Siendo ello así, es claro que el arrendatario no queda redimido de sus obligaciones mientras tal
término no venza, porque hasta entonces el contrato subsistirá, y por lo mismo debe pagar la
renta correspondiente al periodo del desahucio, aún en el caso de que restituya antes la cosa
arrendada, hecho este que no tiene porque modificar sus relaciones con el arrendador.533
Durante el tiempo que corre el desahucio, siguen normalmente las relaciones entre las partes.
De tal suerte, que las obligaciones se mantienen en firme. De ahí que el art. 2013 del Código
Civil establezca: “cuando el arrendamiento deba cesar en virtud del desahucio de cualquiera de
las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el arrendatario será obligado a
pagar la renta de todos los días que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la
cosa antes del último día”.534
Es una disposición expresa, para el arrendatario que está obligado a pagar los días que falten
para la terminación del contrato, ya sea:
• A Término Definido: Lo que quede hasta el vencimiento del termino
• A Término Indefinido: Aun cuando haya desahucio, se debe pagar hasta el último día
de renta, así se restituya antes la cosa arrendada.
Hay que comprender, a pesar de esta expresa disposición, que todas las obligaciones se
mantienen válidamente durante el tiempo del desahucio, ya que la relación contractual rige
hasta el momento de la restitución de la cosa arrendada.535 Por eso el arrendatario esta
forzado u obligado, para que se lleve a cabo el contrato hasta el último día, todas las
obligaciones se mantienen durante el tiempo del desahucio, es decir están en firme y hay que
pagarlas, porque la relación contractual rige hasta el momento de la restitución de la cosa
arrendada.
Art 2014 cc: “Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se
entenderá en caso alguno que la aparente adquiescencia del arrendador a la retención de la
cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato”.
• Reconducir: Es prorrogar tácita o expresamente un arrendamiento.
533
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 240.
534
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 437.
535
Ibídem
536
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 241.
156
• Renovación: Implica una manifestación expresa del consentimiento que le ha dado el
arrendador por un tiempo más.
Pero tratándose de bienes raíces caben excepciones a dicha regla general, y es así como el
inciso final del artículo 2014 Cód. Civil determinan las condiciones en que se admite la
renovación tácita de un contrato de arrendamiento relativo a esa clase de bienes. La
renovación tácita en este caso constituye un nuevo contrato arrendamiento, pero sujeto a los
mismos términos de la anterior, salvo en cuanto al plazo de duración, que en el nuevo contrato
no puede exceder de tres meses, si se trata de predios urbanos.539
El Código Civil establece una excepción, la renovación tacita, consiste en la prórroga del
contrato de arrendamiento por un periodo no mayor de tres meses en los predios urbanos.540
Inc. 3: La Renovación tácita del Arrendamiento debe cumplir los siguientes requisitos:
a. Que la cosa arrendada sea un bien raíz, rústico o urbano.541
537
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 437.
538
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 210.
539
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 241.
540
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 438.
541
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 438.
157
manifestado con otros hechos demostrativos su propósito de perseverar el arrendo.
Cumplidos estos requisitos, se entiende renovado el contrato bajo las mismas
circunstancias anteriores, pero no puede ser superior a 3 meses en los predios urbanos, y
hasta que pueda recoger los frutos pendientes, cuando se trata de predios rústicos.
Pero con la renovación tácita del contrato no se prorrogan las fianzas constituidas en la
convención, porque la renovación no es conocida por el fiador, a quien no se le puede vincular
por más tiempo al negocio. Así lo contempla el artículo 2015 del Código Civil; “Renovado el
arrendo, las fianzas, como las prendas o hipotecas constituidas por terceros, no se extenderán
a las obligaciones resultantes de su renovación”.546
Las garantías constituidas por las partes en el contrato inicial siguen vigentes, pero las
constituidas por los terceros se extinguen. Las fianzas u otras garantías (hipoteca, prenda) se
hacen por el termino pactado en el contrato, no se extienden en casos de renovación del
contrato, si este se renueva debe haber un nuevo pronunciamiento del fiador para que siga
garantizando las nuevas obligaciones, de lo contrario el arrendador queda sin garantía, el
contrato es a término definido.
542
Ibídem
543
Opt. Cit.
544
Opt.Cit.
545
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 243.
546
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 438.
158
Duración del arrendamiento con entidades de derecho público
Tercera Expiración del contrato por extinción de los derechos del arrendador
Se tiene en consecuencia el derecho personal que tenía el arrendatario para gozar de la cosa.
547
¿En qué situación queda el arrendatario al extinguirse el derecho del arrendador sin su culpa?
¿Tendrá acción de perjuicios contra este? El asunto lo resuelve con toda claridad el artículo
2017: por regla general, el arrendatario no podrá pedir indemnización de perjuicios contra el
arrendador; pero si este, titular apenas de un derecho resoluble sobre la cosa, oculta esta
circunstancia al arrendatario y como si se tratara de un propietario absoluto, entonces si será
obligado a indemnizar, a menos que el arrendatario haya tenido conocimiento de que el
arrendador no era propietario absoluto.549
Los artículos 2016 Cód. Civil y 2017 Cód. Civil se refieren al caso de que el derecho del
arrendador se extingue por terminación del mismo. El artículo 2018 Cód. Civil se refiere a un
caso distinto: a la extinción del derecho del arrendador por expropiarse la cosa por una
entidad de derecho público, y por causa de utilidad pública.
Pero se procura amparar los derechos del arrendatario en estas formas:
1. Dándole el tiempo necesario para utilizar las labores comenzadas y coger los frutos
pendientes
2. No siendo posible lo anterior, porque la urgencia de la expropiación no lo permita,
se le indemnizará por la entidad expropiante el perjuicio que sufra al no poder
aprovechar las labores comenzadas ni percibir los frutos pendientes.
3. Si el contrato se celebró con un plazo determinado de años, plazo no vencido a la
fecha de la expropiación, y si además, esa celebración se hizo constar por medio
de escritura pública, entonces la entidad expropiante también deberá indemnizar
547
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 243.
548
Ibídem
549
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 244.
550
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 244 y 245.
159
los perjuicios que de la expropiación se le sigan al arrendatario (art 2018 CC reglas
1 y 2)
Art 2016 Cód. Civil : Extinción del Derecho del Arrendador sobre la cosa
Inc. 1: Si se extingue el derecho del arrendador sobre la cosa por causa independiente a su
voluntad, el contrato de arrendamiento se extingue, aunque el tiempo estipulado en el
contrato no esté vencido, si se pierde el derecho se termina el contrato, porque el arrendador
no puede facilitar el uso y goce tranquilo de la cosa al arrendatario, además el tercero que
gana la cosa no está obligado a respetar el arrendo.
Inc. 2: Si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario y se vence el término del
usufructo o pasa la propiedad al fideicomisario, se extingue el contrato de arrendamiento, el
arrendador debe dar un tiempo al arrendatario para que consiga otro lugar. (Art 853 Inc. 2
c.c.: Todo propietario concede al arrendatario el tiempo que necesite para la próxima
percepción de frutos).
Art 2017 Cód. Civil : Derecho Incierto sobre la Cosa Arrendada
Si el arrendador es usufructuario, propietario fiduciario o su derecho está sujeto a una
condición resolutoria, se entiende realizado el contrato de arrendamiento hasta la extinción
del derecho por parte del arrendador, no puede durar más que el derecho que tiene el
arrendador sobre la cosa (usufructo) ni más allá del término estipulado para propiedad
fiduciaria, aunque hayan pactado más tiempo no hay indemnización.
• Hay indemnización: Cuando el arrendador actuó de mala fe, no informa al
arrendatario su condición sobre el bien, por ejemplo: el arrendador se hace pasar
como propietario absoluto de la cosa y solo era usufructuario.
Art 2018 Cód. Civil : Extinción del Derecho del Arrendador por Expropiación
Este artículo consagra el principio de que el interés público prevalece sobre el interés privado
o particular.551 La expropiación por causa de utilidad pública, extingue el derecho del
arrendador sobre la cosa arrendada y pone fin al contrato de arrendamiento, por causa no
atribuible al arrendador.
El legislador precisa el procedimiento establecido en relación con la entrega de un bien que ha
sido expropiado, teniendo en cuenta las siguientes reglas:
1. Si no es urgente la obra, le da la posibilidad al arrendatario de recoger los frutos
pendientes, tratándose de un bien productivo.
551
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 446.
160
3. Si es parcial la expropiación, la indemnización será igual (Art 1988 Inc. 3 c.c.: el
arrendatario puede pedir la terminación del contrato, cuando la parte expropiada sea
tanta que se presuma que sin esa parte no habría contratado)
Deberá promoverse la acción tendiente al pago de los perjuicios, siempre que el contrato no se
encontrare vencido, no necesariamente para que haya indemnización se tiene que hacer por
escritura pública552, en el contrato de arrendamiento cuando no hay escritura pública se da por
periodos y la indemnización será por tiempo que falte del periodo. La escritura pública es para
efectos probatorios.
Extinción de la Cosa por Culpa o Hecho del Arrendador
B. El derecho del arrendador se extingue por culpa suya
El artículo 2019 Cód. Civil trae varios ejemplos: el arrendador vende la cosa arrendada de que
es dueño, o siendo usufructuario enajena al nudo propietario su derecho de usufructo, o ha
adquirido la cosa con plazo para el pago del precio, y deja vencer el plazo sin cumplir esa
obligación, a consecuencia de lo cual se resuelve el contrato de venta.553
En nuestro derecho, de acuerdo con los artículos 2019 Cód. Civil y 2020 Cód. Civil, la regla
general es la de que el adquirente no queda obligado a respetar el arrendo, es decir que el
contrato termina por la enajenación que el arrendador haga de sus derechos sobre la cosa
arrendada, salvo ciertas excepciones que el artículo 2020 Cód. Civil enumera taxativamente.554
Cuando ha de aplicarse la regla general que rige en nuestro derecho, es decir, cuando la
persona que sucede en los derechos del arrendador no está obligada a respetar el arrendo,
este termina; y como tal terminación implica que el arrendador se ha puesto culpablemente
en imposibilidad de cumplir el contrato, es lógico y natural entonces que, conforme a las reglas
generales en materia de incumplimiento de obligaciones contractuales, el arrendatario tenga
derecho a reclamar de aquel la indemnización de todos los perjuicios que por tal causa haya
sufrido.555
El arrendador pierde su derecho sobre la cosa arrendada, porque otra persona adquiere ese
derecho.
La extinción del derecho del arrendador, sobre el bien por hecho o culpa suya se da cuando:
• El arrendador vende la cosa arrendada.
552
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 447
553
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 245.
554
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 245 y 246.
555
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 246.
161
Hay indemnización del arrendador al arrendatario, cuando quien reciba la propiedad de la cosa
(terceros), no estén obligados a continuar o respetar el contrato de arrendamiento, es decir
que el contrato se extingue.
Art 2020 Cód. Civil : Terceros Obligados a respetar el Arrendo
Se aprecia que el nuevo adquirente de la cosa arrendada no está obligado a respetar el
arriendo pudiendo exigir la restitución del bien antes del vencimiento del contrato. Este
principio de aceptación preferencial de nuestro cuerpo legal tiene varias excepciones556, es por
eso que están obligados a respetar el contrato de arrendamiento los siguientes:
1. El tercero a quien se le transfiera el Derecho del Arrendador por un Titulo Lucrativo:
Lo que motivó al arrendador a vender el bien fue ganarse una suma de dinero, pero
quien compra el bien tiene que continuar con el contrato de arrendamiento, por el
término que falte exclusivamente, no está obligado a renovarlo.
En este caso no puede el nuevo adquirente exigir la restitución de la cosa arrendada, en
atención a que la transferencia es a título gratuito557. Esta primera excepción
comprende a los sucesores del arrendador a título lucrativo, es decir, gratuito. Se
refiere, pues, a los herederos, a los legatarios, y a los donatarios, todos los cuales deben
respetar el arrendo, sea cual fuere la forma en que se haya celebrado, esto es, háyase
celebrado por escritura pública o privada, o verbalmente.558
2. El 3° a quien se le transfiera el Derecho del Arrendador por un Titulo Oneroso: Si el
arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, la persona que compra el
inmueble tiene la obligación de conocer la tradición del bien, en el cual figura que el
inmueble estaba arrendado, por esta razón tiene que respetar el contrato de
arrendamiento, exceptuando los acreedores hipotecarios.
3. Los Acreedores Hipotecarios: Al nuevo adquirente le ampara el pleno derecho para
exigir la restitución del inmueble arrendado por el vendedor, con excepción de los
elevados a escrituras públicas y que no se encuentren vencidos559. Si el arrendamiento
ha sido otorgado por escritura pública inscrita en la oficina de instrumentos públicos,
antes de la inscripción de la hipoteca, se tiene que respetar el contrato de
arrendamiento, mientras el crédito garantizado con la hipoteca este vigente, el
acreedor hipotecario debe respetar el arrendamiento, porque el dueño del bien puede
venderlo y darlo en arrendo. El acreedor hipotecario no está obligado a respetar el
contrato de arrendamiento. cuando es posteriormente a la hipoteca y se puede
rematar el bien en manos de quien se encuentre.
Pues bien, este acreedor hipotecario, que ha pasado a ser dueño del bien, sólo estará
obligado a respetar el contrato de arrendamiento en el caso de que se reúnan dos
requisitos560:
556
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 447.
557
Ibídem
558
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 246.
559
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 448.
560
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 247.
162
a. Que el contrato de arrendamiento se haya celebrado por escritura pública y
b. Que esta escritura se haya registrado en la oficina de instrumentos antes de haber
sido registrada la escritura por medio de la cual fue constituida la hipoteca.
“El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por si solo la inscripción de dicha escritura”.
Art 2021 cc: Indemnizaciones al Subarrendatario
Las indemnizaciones al Subarrendatario Autorizado también las debe pagar el Arrendador.
La indemnización la puede reclamar al arrendatario o cederle la Acción al Subarrendatario.
El Arrendatario debe reembolsar al Subarrendatario los cánones anticipados.
Cuando al Arrendador se le extingue su derecho (Ejemplo: Si era usufructuario y arrendo llego
el término del Usufructo, si era Propietario Fiduciario, Arrienda y llega el tiempo en que la
Propiedad deba pasar al Fideicomisario) y por ello el Arrendatario sufre algún perjuicio, deberá
entre estos los que sufra el Subarrendatario por su parte (El Arrendatario no puede
Subarrendar a menos de autorización expresa Art 2004 c.c.).
Art 2022 cc: Pacto de Enajenación de la Cosa Arrendada
Sea de recordar que la doctrina ha concluido por sentar la tesis general de que las cláusulas de
no enajenación son nulas.561
De ahí que la parte final del artículo 2022 Cód. Civil, en tanto concede al arrendatario el
derecho "para permanecer en el arriendo hasta su terminación natural”. En síntesis, dicha
cláusula es ineficaz.562
Si en el Contrato de Arrendamiento (arrendador y arrendatario) se estipula la clausula en la
que se pacte no enajenar la cosa arrendada, mientras dura el plazo para el uso y goce, la
estipulación no concede otra prerrogativa distinta a la de permanecer en el arriendo hasta la
terminación natural.563 (Recuérdese que debe haber prorroga).
Efecto del Pacto de No Enajenación: El Arrendador puede vender el bien, pero quien lo
compre deberá dejar al Arrendatario hasta que finalice el Contrato de Arrendamiento.
Art 2023 cc: Embargo de la Cosa Arrendada
En el artículo 2023 Cód. Civil se considera la hipótesis de que los acreedores del arrendador,
en ejercicio del derecho de prenda general que tiene sobre todo los bienes de su deudor
(artículo 2488 Cód. Civil), persigan ejecutivamente y embarguen la cosa arrendada. Pues bien,
en dicha hipótesis el contrato arrendamiento no termina sino que continúa durante el proceso
pero ocupando los acreedores, con la intermediación del secuestre, la posición contractual del
deudor, esto es, la de los arrendadores.564
561
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 248.
562
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 249.
563
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 450.
564
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 249.
163
El hecho de sacarse del comercio la cosa arrendada por medio del embargo o del secuestro, no
constituye motivo para hacer cesar el arrendamiento; éste subsistirá, operándose, solamente,
una sustitución legal de los derechos y obligaciones del arrendador.565.
Él o los acreedores del Arrendador en caso de ejecutar embargo de la cosa arrendada
sustituirán al arrendador en sus derechos y obligaciones. (De esta manera el arrendo subsiste).
Un bien generalmente se Secuestra y ese Secuestre (Persona a quien se le encarga el bien)
haces las veces de Arrendador.
Por Sentencia del Juez en los Caso Previstos en la Ley
El contrato de arrendamiento es de ejecución sucesiva, esto es, que las relaciones
contractuales se verifican periódicamente y no en un solo momento. Pues bien, un contrato de
arrendamiento puede expirar cuando al juez, bien por incumplimiento de las obligaciones de
cualquiera de las partes o por alguna causal de nulidad, se le pide declare la terminación del
contrato. De ahí que el arrendamiento que ha empezado a ejecutarse no se resuelva sino
termine; terminación que es declarada por el juez competente, mediante los trámites del
proceso correspondiente.566
Art 2025 cc: Prevalencia del Arrendamiento
Este Art establece que: “El arrendador no podrá en caso alguno, a menos de estipulación
contrario, hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa arrendada para sí”. 567
El Arrendador no puede cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa para si (Uso
personal). Excepto: a menos que se de estipulación contrario o se haya pactado en el Contrato
de Arrendamiento.
En lo demás: los contratos de arrendamiento celebrados por los tutores o curadores sobre los
bienes del pupilo o el padre en relación a los bienes del hijo se entiende restringido, en el
tiempo, a los términos del artículo 496 Cód. Civil.568.
Art 2026 cc: Insolvencia del Arrendatario
Ni la insolvencia ni la muerte del arrendatario ponen necesariamente fin al contrato de
arrendamiento. Sobre el primer aspecto el Código Civil, en el art. 2026, dice; “La insolvencia
declarada del arrendatario no pone fin necesariamente al arriendo… El acreedor o acreedores
podrán sustituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfacción del arrendador…No siendo
así, el arrendador tendrá derecho para dar por concluido el arrendamiento; y le competerá
acción de perjuicios contra el arrendatario, según las reglas generales”.569
La insolvencia no le pone fin al Contrato de arrendamiento. Otra persona se puede hacer cargo
de las obligaciones del arrendatario es decir subrogarse en el Contrato.
565
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 450
566
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 449.
567
José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. P. 449,
450.
568
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 451
569
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 449.
164
Si el Arrendatario es declarado insolvente, sus acreedores podrán sustituirlo en la fianza a
satisfacción del Arrendador. No siendo así el arrendador tendrá derecho a dar por terminado
el arrendamiento.
Art 2027 cc: Arrendamiento de Bienes de Incapaces
El incapaz actúa por medio de su representante legal y por lo tanto el representante legal solo
podrá arrendar el bien del incapaz por el tiempo que dure su facultad de representante, es
decir que los arrendamientos hechos por tutores o curadores, por el padre de familia como
administrador de los bienes del hijo no pueden otorgarse por más del tiempo que exceda los
límites legalmente señalados.
Ejemplo: El Representante de un menor de 17 años no puede realizar el Contrato de
Arrendamiento por más de 1 año que es lo que le faltas para que cumpla los 18 años.
Quien tenga la calidad de Representante debe manifestar al Arrendatario su condición y por lo
tanto no se requiere de Desahucio para terminar el Contrato, porque el arrendamiento será
por el tiempo que tenga la facultad de representante.
Si el Representante actúa de Mala Fe no comunica su calidad de representante al darse la
finalización de sus facultades el Contrato de Arrendamiento finaliza, pero con Indemnización.
En el artículo 2028 se prescribe, que las reparaciones locativas a que es obligado el inquilino "
se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió”, pero aclarando en seguida a que
tal obligación no le es deducible cuando los deterioros “provengan del tiempo y uso legítimos,
o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la
naturaleza del suelo, o por defectos de construcción”.570
570
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 252.
571
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 452
165
tradente, siempre que sea anterior a la tradición del bien a la demandante… En este caso, la
entrega se hará mediante la notificación al arrendatario para que en lo sucesivo tenga el
demandante como su arrendador, conforme al respectivo contrato: a falta de documento, el
acta servirá de prueba del contrato”.572
Ciertamente; que la norma citada, conviniendo en la expiración del arrendamiento, impone al
adquirente la obligación de aceptar, de plano, la relación contractual existente entre el
tradente-arrendador y el arrendatario, mediante el cumplimiento de los siguientes
requisitos573:
a. La existencia del contrato de arrendamiento. Para lo cual bastará la prueba si quiera
sumaria del contrato.
b. Un contrato de arrendamiento anterior a la tradición del bien.
572
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 440.
573
Ibídem
574
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 441.
575
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 445.
166
para aquella situación derivada de la venta de un inmueble que se encuentra bajo la tenencia
de un tercero como arrendatario, con todas las consecuencias576 ya expuestas.
La ley 56 de 1985 rigió hasta la promulgación de la ley 820 de 2003. No obstante, de acuerdo
con el Art. 42 de la ley 820 los contratos que se hubieren encontrado en ejecución en el
momento de su promulgación continuaran rigiéndose por las disposiciones sustanciales
vigentes en el de su celebración.577
La Ley 820 de 2003, rige a partir del 10 de julio del mismo año y derogo la Ley 56 de 1985.
Presupuestos:
1. Bien Inmueble
2. Sector Urbano
3. Destinado a Vivienda
Si no cumple con alguno de los anteriores presupuestos ya no podemos aplicar la Ley 820/03,
en la que se protege a los Arrendadores sin desproteger a los Arrendatarios.
Ley 820/03: Presentada por Inmobiliarias, por eso se protege al Arrendador.
ART 1 OBJETO Fijar los criterios que van de servir de base para regular los contratos de
arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda. La propiedad debe cumplir una
función Social.
Las normas generales del Contrato de arrendamiento en el Código Civil, se aplica a todo lo que
no sea: *Ni vivienda, *ni locales Comerciales.
ART 2 DEFINICION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
Uno de estos ordinales:
1. Determina lo que se entiende por servicios, cosas u otros conexos: Se entienden como
servicios, cosas, u otros conexos, los servicios públicos domiciliarios y todos los demás
576
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 446
577
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 275.
578
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 275 y 276.
167
inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la
habitación del mismo.
2. Lo que se entiende por servicios cosas o usos adicionales: Al paso que respecto de los
segundos no se da una relación de necesidad tan intensa, de suerte que ellos pueden
faltar sin que el uso cosa del inmueble como vivienda deba considerarse afectado.
La Ley 820, pues, parte del supuesto de que los inmuebles urbanos destinados a vivienda, cuyo
arrendamiento regula, deban estar dotados de los servicios, cosas y usos inherentes al uso de
ellos y por lo tanto indispensables para la satisfacción de las necesidades propias de quienes
los ocupan para vivienda suya y de sus familias.579.
Este Art define el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como: “Aquel por el cual dos
partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso total o parcial de un inmueble
urbano destinado a vivienda urbana y la otra a pagar por este uso un precio determinado”. 580
Es aquel por el cual las dos partes se obligan recíprocamente a:
• Una a conceder el uso de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o
parcialmente.
• Escrita
Es un contrato CONSENSUAL, pero por voluntad de las partes puede hacerse por escrito para
efectos probatorios, porque es la palabra del arrendador frente a la del arrendatario, pues si
no se pacta por escrito no se afecta el contrato en su validez o existencia; solo que se carece
anticipadamente de la prueba del mismo.
Cláusulas del contrato
El objeto necesario del contrato es el acuerdo entre las partes, hay unos que efectivamente
son de la esencia del contrato, como por ejemplo la singularización de los contratantes, la
identificación del bien arrendado y el precio. Pero nunca tiene esa trascendencia los demás
aquí relacionados, en general porque se trata de cosas que son de la naturaleza del contrato y
como tales se entienden pactados aunque se guarde silencio respecto (artículo 1501 Cód.
Civil), lo cual ocurre aquí581:
579
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 278
580
José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. P. 493.
581
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 283 y 284
168
d. El pago de los servicios públicos: si se entran en la categoría de los accesorios conexos
del inmueble (artículo 2, ordinal a), son inherentes al uso de este y han de
considerarse por ende como comprendidos en el inmueble arrendado, es apenas
natural entender que su pago corresponde al arrendatario.
Debe entenderse como cosa de la naturaleza del contrato que el arrendatario pague los
servicios públicos del bien arrendado, como usuario y beneficiario que es de ellos,
precisamente por tratarse de cosa de la naturaleza del contrato es perfectamente factible
estipular en contrario, de modo que el pago de tales servicios corra a cargo del arrendador.582
Se entiende por servicios, cosas o usos adicionales los suministrados con carácter eventual por
el arrendador y que no son inherentes al goce del inmueble, como sería el caso de integrar el
arrendamiento de una cama, una estufa, muebles de sala, etc. En el contrato de
arrendamiento de vivienda urbana las partes pueden pactar la inclusión o exclusión de
servicios, cosas o usos adicionales.
Si en el arrendamiento se incluyen los servicios, cosas o usos adicionales, se puede pactar por
ellos un valor adicional al arrendamiento del inmueble, tomando en cuenta que en ningún caso
el precio del arrendamiento por esos servicios, cosas, o usos adicionales puede exceder de un
50% del precio del arrendamiento del inmueble.583
• COSAS O USOS ADICIONALES: Elementos suntuarios sin los cuales se podría hacer uso
de la casa pero que van a permitir un mayor disfrute de la misma. Son los que
eventualmente suministra el arrendador y por lo tanto no son inherentes al uso y goce
del bien. Ej. Tv por cable, gas domiciliario, línea telefónica. Las partes podrán pactar la
inclusión o no de estos servicios.
La autonomía de las partes para convenir sobre los servicios, cosas o usos adicionales tiene
plena aplicación cuando se incluyen en un contrato de arrendamiento estos elementos, solo
que el inciso final del art. 2 impone un límite o un recorte a la soberanía privada al consagrar
que “En ningún caso, el precio del arrendamiento de los servicios, cosas o usos adicionales
podrá exceder de un 50% del precio del arrendamiento del respectivo inmueble”.585
REQUISITOS MINIMOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
1. Nombre e identificación de las partes (Cedula de Ciudadanía).
582
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 284.
583
Tomado de José Ignacio Castaño García. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitución. Bogotá.
Editorial Temis S.A P. 21
584
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 277
585
José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. P. 494.
169
Ejemplo: Encontramos un inmueble que en la ventana tiene un letrero que dice: “Se
arrenda pieza a persona sola” la persona vio por la ventana un cuarto que estaba
desocupado en donde estaba el letrero y ve que está en muy buenas condiciones, cuando la
persona llega con el trasteo lo ubican en otro cuarto diferente con menos ventajas.
Por eso aunque sea una habitación, se debe aclarar o delimitar los linderos de la habitación,
identificar que es un inmueble y que esa habitación tiene los siguientes linderos: Norte, sur,
oriente u occidente.
3. Identificación de la parte del inmueble que se arrenda cuando sea el caso, zonas y servicios
compartidos con los demás ocupantes del inmueble.
4. El precio y la forma de pago: Siempre que se entrega una cosa o cambio de una
contraprestación siempre va a ser arrendamiento aunque sea periódico.
Ejemplo: Identificar que el inmueble se entrega con: gas domiciliario, tv cable- usos,
servicios adicionales.
6. Término de duración del contrato. A falta de estipulación de término por las partes, se
entenderá que se realiza por 1 AÑO.
Lo que, en verdad, atenta contra la validez del contrato es la falta de acuerdo sobre el precio,
esto es, que no se haga una manifestación en tal sentido. 586
ART. 4 CLASIFICACION
Las distintas modalidades de arrendamiento que son frecuentes en las zonas urbanas como 587
1. INDIVIDUAL: "Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o
el de su familia, o el tercero cuando se trata de personas jurídicas, un inmueble con o
sin servicios, cosas o usos adicionales".
586
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 495.
587
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 279.
588
Ibídem
589
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 497.
170
Es importante advertir que en esta modalidad de contrato de arrendamiento
individual de vivienda urbana quedan incorporados los servicios, cosas o usos conexos,
pues los adicionales pueden NO ser parte de él.590
Cuando se entrega a dos o más personas naturales que reciben el uso de un inmueble
o parte de él y que se OBLIGAN SOLIDARIAMENTE AL PAGO DEL PRECIO. (Totalidad o
Parte del inmueble)591
Este contrato versa sobre una parte del inmueble: pieza, habitación piso o
apartamento que no sean independientes y cuya utilización se comparte con el
arrendador o con otros arrendatarios.593
Cuando el contrato versa sobre una parte NO INDEPENDIENTE DEL INMUEBLE el cual
se comparte con el arrendador u otros arrendatarios. (Necesariamente parte del
inmueble). Ej. Inquilinatos, casas de Familias donde arriendan cuartos.594
4. PENSION: “En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento
del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez días, sin indemnización
alguna".
Características esenciales595:
590
Tomado de José Ignacio Castaño García, El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitución. Bogotá.
Editorial Temis S.A 2004 P. 25
591
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 497.
592
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 281.
593
Tomado de José Ignacio Castaño García, El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitución. Bogotá.
Editorial Temis S.A 2004 P. 25
594
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 497
595
Ibidem
171
Ventaja: Se puede dar por terminado este contrato pre avisando con 10 días de antelación
por cualquiera de las partes sin lugar a indemnizar.
Respecto al arrendamiento compartido, debe entenderse, que es aquel en el que el
arrendatario tiene el uso sobre la parte arrendada y las comunes pero no sobre las áreas o
zonas ocupadas por terceros.596
La diferencia entre las dos figuras está en que en597:
a) En el contrato de pensión es esencial que se incluya, junto con la parte del inmueble
objeto del contrato, "servicios, cosas o usos adicionales", esto es, accesorios de los que
define el ordinal b del artículo 2 de la ley.
b) En el contrato de pensión del término de su duración tiene que ser inferior a un año,
limitación esta última cuya razón de ser no se adivina, máxime si tal término ni siquiera
obligan las partes, visto lo que reza la parte final de la regla d.
1. INDIVIDUAL: TOTALIDAD
596
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 497.
597
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 282.
598
Ibidem
172
Se organiza como Unidad Jurídica asignándoles un número de matrícula inmobiliaria a cada
apartamento.
ART. 5 TÉRMINO DEL CONTRATO
"El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. A falta estipulación
expresa, se entenderá por el término de un (1) año”.
Conviene insistir en que se trata de una prolongación en el tiempo, por ministerio de la ley, del
mismo contrato inicial.600
Las partes contratantes tienen plena autonomía para acordar la duración del contrato, y
pueden ejercerla respecto de los contratos de arrendamiento individual, mancomunado, y
compartido, porque el contrato pensión únicamente se puede pactar por menos de un año.601
Las partes pueden acordar el término que a bien tengan. Sin embargo, este Art consagra, que a
falta de estipulación expresa, se entenderá celebrado por el término de un año.602
599
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 289.
600
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 290.
601
Tomado de José Ignacio Castaño García, El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitución. Bogotá.
Editorial Temis S.A 2004 P. 33
173
En las normas generales vimos que el Contrato, se entiende prorrogado por el mero
consentimiento del arrendador para que el arrendatario continúe con el bien, el mero hecho
de de aceptar a recibir un canon de arrendamiento no significa que el Contrato, se prorroga.
El contrato se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial
cuando:
• Cada una de las partes ha cumplido con sus obligaciones, y;
602
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 499 y 500.
603
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 500.
604
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 500.
174
los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa a todos o a uno o a
voluntad de la otra parte.
El Mancomunado supone una Solidaridad pero en relación con el Pago y cuando es
explícitamente se obligan.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR ART 8 LEY 820 DE 2003
A ella se refiere el artículo 8 de la ley, que contempla en primer término la obligación más
obvia del arrendador, cual es prestar el I.U.D.V al arrendatario de la cosa arrendada.605
1. Al momento en que esa obligación es exigible: la norma prescribe que la cosa debe ser
prestada "en la fecha convenida o en el momento de la celebración del contrato". “El momento
de la celebración del contrato” implica el plazo tácito prevista la parte final del inciso 1º del
artículo 1551 Cód. Civil, o sea el indispensable para hacer el préstamo objeto de la
obligación606, es decir el préstamo del inmueble al arrendatario en la fecha convenida o en el
momento de la celebración del contrato.
Se habla de acordar fecha y no lugar porque sería imposible el cumplimiento de esa obligación
por ser un inmueble. Prestar el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio,
seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas u usos conexos y adicionales
convenidos. Este aspecto hace referencia al Objeto de la ley: prestar una vivienda digna.
2. Al estado en que la cosa deba encontrarse al ser entregada en buen estado de servicio,
seguridad y sanidad.607
Mantenimiento del inmueble, las cosas y usos conexos y adicionales en buen estado con el fin
que se ha contratado.
605
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 304.
606
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 305.
607
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 305.
608
Ibidem
609
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 307.
175
El parágrafo del artículo 8 establece que el incumplimiento de la obligación de entregar copia
del contrato al arrendatario o al codeudor, dentro del término oportuno, será sancionado por
la autoridad competente, multas equivalentes a tres meses de arrendamiento. Esta sanción
solamente podrá ser impuesta a petición de parte, es decir, del arrendatario o de su
codeudor.610
Con la Ley 56/85: Existía un problema respecto de las firmas porque generalmente el
arrendador se quedaba con el contrato.
D) El numeral 4 del artículo 8 establece como obligación especial del arrendador la de
entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del reglamento de propiedad
horizontal, cuando se trate de vivienda en edificaciones sometidas a este régimen611, es decir
cuando se trate de bienes inmuebles sometidos a regulación de propiedad horizontal es
indispensable que se entregue al arrendatario copia de dicho reglamento.
Esto es necesario para que el arrendatario conozca: Sus derechos y obligaciones en esa
Copropiedad, porque va a vivir en comunidad, en estos lugares hay unas zonas privadas y
comunes.
En caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además la obligación de mantener en
adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y sanidad las zonas o servicios de uso
común y de efectuar por su cuenta las reparaciones necesarias, cuando no sean atribuibles a
los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda.
Como se demuestra que no le dieron copia a la fecha del contrato?
El problema está en las pruebas, se invierte la carga de la prueba, pues le toca entrar a probar
al arrendador que si entrego las copias.
E) Las demás obligaciones consagradas en el Código Civil. Nos remitiremos a las normas
generales para completar estas obligaciones del arrendador.
Parágrafo: El incumplimiento del numeral tercero del presente art. Será sancionado, a petición
de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de
arrendamiento.
610
Ibidem
611
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 307.
176
Lo mismo ha de ocurrir si el arrendador se obliga a poner los servicios, cosas o usos adicionales
y no lo hace al entregar el inmueble o no los mantiene en buen estado para el fin convenido en
el contrato.612
Entonces las obligaciones particulares señaladas en los numerales 1, 2, 4, y 5 del art. 8 de la
ley 820 que incumpla el arrendador, dejan abierta la puerta para que el arrendatario pueda
pedir la terminación del contrato.613.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO DE VIVIENDA URBANA
El art 9 de la ley 820 relaciona varias obligaciones del arrendatario de vivienda Urbana.
1. La función primordial del arrendatario es pagar el precio o renta “Pagar el precio
dentro de lo estipulado dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble
arrendado o en el lugar convenido”
2. “Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento”
3. “Pagar a tiempo los servicios, cosas, o usos conexos y adicionales y las expensas
comunes”
4. “Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que
expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos”
ART. 9 LEY 820 DE 2003
Relaciona las varias obligaciones del arrendatario de vivienda urbana, son las siguientes:
• En el lugar indicado.
Si las partes no indican el lugar entonces el arrendador tendrá que ir a recibir el pago.
Esto para evitar lo que sucedía antes, en donde el pago era obligatorio para el arrendatario
y tenía que llevarlo al lugar de residencia del arrendador, pero el arrendador puede cambiar
la vivienda, por eso hay mayor certeza la ubicación del bien arrendado, un lugar que
mientras el contrato subsista no se va a poder modificar.
2. El numeral 2 del artículo 9, la segunda obligación del arrendatario consiste en "cuidar
el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento", es decir la conservación:
612
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 507.
613
Ibidem
614
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 307 y 308..
177
Otra obligación es la de “efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones y
sustituciones necesarias”.615
- El arrendatario también tiene que cuidar el inmueble y las cosas recibidas en
arrendamiento.
- En caso de daños o deterioros provenientes del uso normal de las cosas debe
repararlos el arrendador, daños no atribuibles a culpa del arrendatario. Ciertamente,
los daños y deterioros cuya reparación pone el ordinal encabeza el arrendatario, no
son los que conforme ha dicho ordinal, sufre la cosa arrendada por causa de su goce
normal o por la acción del tiempo, daños y deterioros que ya desde la legislación
común del código civil no corrían por cuenta del arrendatario, según se deduce de los
artículos 2005, inciso 2, y 2028.616
3. Se refiere el ordinal 3 del artículo 9 del la ley 820 a la obligación que tiene el
arrendatario de pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales y las
expensas comunes. 618Este Art se incorpora las causales de la Ley 56, sólo que adiciona
el deber de pagar a tiempo los servicios, usos y cosas conexas y adicionales619, al igual
que las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo
establecido en el contrato y a tiempo oportunamente.620
Los servicios, cosas o usos conexos son de cargo del arrendatario cuando así se haya
estipulado en el contrato o cuando las partes guarden silencio al respecto621. En virtud
todo de estipulación en contrario la obligación será del arrendatario.
615
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 508.
616
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 308.
617
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 309.
618
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 307.
619
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 309.
620
José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. P. 508.
621
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 309 y 310.
178
En los casos en que el inmueble arrendado a la parte de un edificio sometido al
régimen de propiedad horizontal, estas expensas comunes están constituidas por las
erogaciones que sean necesarias para "la administración y la prestación de los servicios
comunes presenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los
bienes comunes del edificio".622
Es una causal para dar por terminado el contrato porque el arrendatario no esta
cumpliendo con los reglamentos de Propiedad Horizontal, básicamente son normas de
convivencia, en las cuales se establecen cuáles son los derechos en la relación con las cosas
comunes de una edificación.
En caso de vivienda compartida y de pensión se establecen unas obligaciones adicionales
para el arrendatario:
• Cuidado de las zonas Comunes
5. "Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el capítulo III, título
XXVI, libro cuarto, el código civil", es decir las demás obligaciones consagradas en el
Código Civil. Todo lo no previsto aquí se va a regir por las normas generales del Código
Civil.
622
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 310.
623
Ibidem
624
Opt. Cit.
625
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 312.
179
Pues bien, la Ley 820 con prudente criterio incluyó el procedimiento para el pago por
consignación bancario en el caso de que el arrendador rehúse recibir el pago de la renta o
precio en las condiciones y lugar acordados.626
- Cuando No es posible ubicar al arrendador para pagarle.
La institución pago por medio de consignación en entidades bancarias tiene por fin prevenir las
consecuencias del ardid de algunos arrendadores, consistente en negarse a recibir el canon
con el fin de aducir después de su facultad de dar por terminado el contrato de arrendamiento
por la mora en que habría incurrido el arrendatario.627
Procedimiento:
1. “El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas a
favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar
de ubicación del inmueble, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al
vencimiento del plazo o período pactado en el contrato de arrendamiento”. Art. 10
Numeral 1.
Contenido de la consignación:
1. Causa de la consignación.
626
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 510.
627
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 313.
628
Ibidem
629
José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. P. 510.
180
3. Dirección del inmueble que se ocupa.
5. Valor de la consignación
Con la copia que le dan al arrendatario, se hace un oficio remisorio, el cual se envía al
arrendador indicando la fecha en que se hizo el pago.
En la empresa de correo, hoy en “472”, hay que hacer sellar el oficio remisorio de la
consignación y dejar copia como prueba de:
- Que consignamos
Una vez realizada la consignación en tiempo, el arrendatario deberá dar aviso sobre el
particular al arrendador en la dirección de este o de su representante, mediante comunicación
remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto
con el duplicado del título, es decir que a esa consignación y a ese oficio se le debe sacar una
copia porque la empresa de correo le ponga los sellos (cotejada) y le quede de prueba al
arrendatario que efectivamente cumplió. Debe comunicarle el arrendatario al arrendador
dentro de los 5 días siguientes a la fecha de consignación630.
El legislador en esta Ley trata de preconstituir pruebas para posibles pleitos. La copia de la
comunicación y del duplicado del título debe ser sellada por la empresa de servicio postal, y
si la empresa incumple con esto, dará lugar a sanciones a las que esta misma se encuentre
sometida.
5. Si no se cumple con todo lo anterior, el arrendatario incurrirá en mora del pago del
canon de arrendamiento.
630
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511.
631
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511.
181
6. El hecho que se haga una vez un pago por consignación no deshabilita al arrendatario
para que los demás los haga directamente al arrendador, lo puede hacer de cualquiera
de las dos formas.
Con el fin de que el arrendatario pueda probar que ha dado aviso y remitido el título de
consignación mediante el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 10 de la ley
820, la empresa de servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones debe
cotejar y sellar copias simples de las comunicaciones que envíe el arrendatario y el duplicado
del título, las cuales quedarán en poder de este. 632
"El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el pago del
canon de arrendamiento”.
- Cuantía.
Si el arrendatario hace el pago a otra persona no está haciendo bien el pago y se pierde el
valor del canon, debe volver a pagar.
La obligación impuesta en este art 11 no cambia la regla general de prueba de las obligaciones
cuando en un momento dado se discuta el pago, ya que no sólo procede la prueba mediante
comprobante escrito, sino por cualquier otro medio idóneo.633
Hecho un pago por vía de consignación, se le puede volver a hacer el pago al arrendador
directamente o por consignación, no hay problema.
ART. 12: LUGAR PARA RECIBIR NOTIFICACIONES
Se debe indicar en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana en donde se recibirán las
notificaciones relacionadas directas o indirectamente con el contrato, y mientras no se cambie,
mediante información por aviso por el servicio postal, conservara plena validez.634
632
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 314.
633
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511.
182
Las partes (arrendadores, arrendatarios, fiadores, codeudores) deben de indicar en el contrato
las respectivas direcciones donde serán notificados para todos los efectos de ese contrato.
Las partes tienen la obligación de informarle a la otra parte cuando cambien de lugar de
residencia, debe hacerse por CORREO CERTIFICADO:
- Si el arrendador cambia de dirección debe informarle a:
- Arrendatario
- Codeudores
- Fiadores
- Arrendador
Mediante la Sentencia C- 670/04 la Corte declara inexequible el Inc. 3° que indicaba que para
todos los efectos, esa era la dirección y que no había otra diferente, esto significa que mientras
estuviera en ejecución del contrato, no podían cambiar el lugar de residencia porque se tenía
por hecho la notificación en la dirección del contrato y se violaba el debido proceso.
Art. 13: OBLIGACION GENERAL
Se establece en este Art que en el arrendamiento de vivienda compartida y de pensiones, será
necesario para sus habitantes, cumplir el reglamento que sobre mantenimiento conservación,
uso y orden interno expedida por el Gobierno Nacional y aquellas complementarias que
adopte la respectiva asociación de vecinos, coarrendatarios o copropietarios, así como los
Códigos de Policía.635
De esta manera se debe tener en cuenta que en los contratos de vivienda compartida y de
pensión:
Obligación: “Que exista un reglamento interno sobre mantenimiento, conservación y uso de
las cosas comunes”
Si NO hay reglamento tiene que recurrir a las autoridades de policía, CODIGO NACIONAL DE
POLICIA. Ejemplo: Cosas que perturban la convivencia pacífica.
Art. 14: EXIGIBILIDAD
"Las obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles
ejecutivamente con base en el contrato arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en
los Códigos Civil y de Procedimientos Civiles. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario
por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejados de pagar, el
arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la
presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas
debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad de
juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, el cual se entenderá prestado con
la presentación de la demanda".
634
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 501.
635
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 511
183
La importancia de realizar el contrato escrito de arrendamiento con todos los requisitos nos
permite darle la posibilidad de exigibilidad.
El contrato debe ser suficiente para que se puedan hacer exigibles la obligaciones, es decir que
PRESTE MERITO EJECUTIVO.
No se necesitan títulos valores adicionales (El legislador en esta ley Prohíbe constituir
Garantías por fuera del contrato de arrendamiento), queda descartada esta posibilidad para
hacer efectivo el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias.
El legislador en la Ley 820/03: Prohíbe las garantías por fuera del contrato. Es decir que
cualquier tipo de garantía debe ser inserta en el contrato.
Antes 12 letras y 1 contrato = 13 Obligaciones que se hacían ejecutar por aparte. Las
obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles
ejecutivamente en el contrato de arrendamiento.
Sin embargo, incluye este precepto un punto que persigue superar controversias frecuentes
sobre las deudas a cargo del arrendatario derivadas de los servicios públicos domiciliarios que
presten las empresas respectivas o las expensas comunes dejadas de pagar, como serían los
gastos de administración de la propiedad horizontal cuando sea por cuenta de aquél.636
Si se trata de cobro de servicios públicos que no se ha pagado el arrendatario u otras expensas
dejadas de pagar, entonces el arrendador puede repetir lo pagado por el arrendatario por la
vía ejecutiva:
- Presentando facturas, recibos o comprobantes de pago de la empresa
correspondiente.
- Manifestando bajo la gravedad de juramento que dichas sumas fueron pagadas por él.
Con la sola presentación de la demanda se entenderá prestado ese juramento, es decir que la
carga de la prueba la tiene el arrendatario.
EXIGIBILIDAD POR VIA EJECUTIVA: Se necesita de una obligación:
- Clara.
- Expresa.
- Exigible
636
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 519.
637
Ibidem
184
Respecto de las obligaciones que se originan por razón de los servicios públicos domiciliarios,
son responsables solidariamente el propietario del inmueble en que se recibe el servicio, el
suscriptor del contrato de servicios de ésta naturaleza y el usuario en cuyo favor se presten.638
1. Arrendador puede exigir que el arrendatario constituya una garantía (Real o Personal) o
deposito a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios, cuyo valor no
puede exceder el valor del cargo fijo, cargo por aportes de conexión y cargo por unidad de
consumo de los servicios en 3 periodos consecutivos de facturación. (solo son 2 periodos
porque al tercer periodo de no pago la empresa puede suspenderle el servicio.)639
CARGO FIJO POR UNIDAD DE CONSUMO: Será el promedio de los 3 últimos períodos
facturados más un 50%.
3. El arrendatario debe prestar las garantías en los 15 días hábiles siguientes a la fecha de
celebración del contrato, si cumplido el término no lo hace, el arrendador está facultado
para desistir el contrato de arrendamiento de pleno de derecho. Durante el término de los
15 días el arrendador puede NO hacer la entrega del inmueble hasta que se constituyan las
garantías.
4. Una vez la empresa este notificada y con el vencimiento del periodo de facturación, el
arrendatario es responsable del pago de los servicios; de no hacerlo la empresa podrá
hacer efectivas las garantías prestadas y emprender todas las acciones a que haya lugar
contra el arrendatario.
638
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 315.
639
Ley 142 de 1994
185
acuerdo a la forma y cuantía establecidas por la empresa y si es el propietario o poseedor
del inmueble simplemente pagara por el servicio.
Uno de esos casos en que deja de existir solidaridad se presenta cuando la empresa
correspondiente no suspende el servicio público al arrendatario que incurra en mora de pagar
por lo menos dos períodos consecutivos de facturación.642
Pese a que el arrendatario es quien debe pagar los servicios públicos domiciliarios,
corresponde, entonces, a una obligación que pueda pactar libremente los contratantes
(artículo 9 numeral 3 ley 820). Si esto es lo que estipulan, pueden acordar, además que el
arrendatario estará obligado a constituir la garantía.644
Las partes quedan facultadas para convenir una cláusula del mismo la relativa la obligación del
arrendatario de pagar los servicios y constituir garantía. El acuerdo sobre éste y los demás
puntos, será el que rija las relaciones de las partes.645
El plazo dentro del cual debe constituirse la garantía es de 15 días hábiles contados a partir de
la fecha de la celebración del contrato o del pacto adicional en que se acuerde (artículo 15
numeral 3 de la ley 820). Si el arrendatario se pone en mora de cumplir esta obligación, el
arrendador, sin incurrir en mora, podrá dejar de cumplir las suyas (artículo 1609 cc y artículo
15 numeral 3 de la ley 820). También podrá optar, ante la mora del arrendatario en cumplir
esta obligación, por desistir el contrato arrendamiento.646
Para que las empresas de servicios públicos manifiesten si aceptan o no las garantías que para
cada una se constituyan, el arrendador, o el arrendatario, o ambos conjuntamente, deben
remitírselas y hacer la denuncia del contrato.647
640
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 315.
641
Ibidem
642
Opt. Cit.
643
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 316.
644
Ibidem
645
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 315.
646
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 316.
647
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 317.
186
La denuncia del contrato de arrendamiento a que alude el artículo 15 numeral 2 de la ley 820,
se debe hacer en el formato que las entidades empresas de servicios públicos domiciliarios
deban elaborar y entregar a los usuarios que lo requieran. En estos formatos se hará también
la denuncia de la terminación del contrato. Las empresas servicios públicos domiciliarios
tienen un término de diez (10) días hábiles, contados a partir de la radicación de la denuncia
del contrato arrendamiento y de la remisión de la garantía correspondiente, para manifestar si
la aceptan o no. Las garantías expedidas por entidades vigiladas por la Superintendencia
Financiera, con el cumplimiento de los requisitos legales, serán de obligatoria aceptación.648
La ley limita el valor de las garantías que puedan exigir las empresas de servicio público para
que los arrendadores, sean propietarios o poseedores, queden exonerados de la solidaridad
característica, en principio, de las obligaciones que se originan como contraprestación por
razón de los servicios públicos que se suministra a los arrendatarios. De acuerdo con el artículo
6 del decreto 3130 de 2003, para determinar cuál es el límite se debe tener en cuenta, en
primer lugar, para cada servicio, el promedio del consumo de los tres (3) últimos períodos de
facturación de los inmuebles que correspondan al estrato al cual pertenece el bien o esto del
contrato respecto del cual se haya otorgado la garantía.650
Promedio de consumo así obtenidos se le suma el 50% de su valor y, la cifra que resulta de
sumar al promedio referido el 50% de su valor más el cargo fijo, se multiplica por dos y el
resultado de esa multiplicación es el valor máximo que pueda exigir la empresa de servicios
públicos correspondiente. Esto es lo que dispone el artículo 6 del decreto 3130 de 2003.651
El aparte 2 de este numeral 4 del artículo 15 dispone lo siguiente: "que hacer en caso de no
pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá ser exigible las garantías o depósitos
constituidos, y si éstas no fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar
contra el arrendatario".
648
Ibidem
649
Opt. Cit.
650
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 318.
651
Ibidem
652
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 320.
187
En cualquier evento en que durante la ejecución de un contrato de arrendamiento se
suspenda la prestación de servicios públicos al inmueble objeto del mismo, el arrendador, el
arrendatario, el poseedor o el propietario, podrán solicitar su reconexión. Quien formule la
solicitud quedará obligado a hacer el pago de las facturas que se causen en el futuro.653
El artículo 16 de la ley 820 en referencia es del siguiente tenor: "En los contratos de
arrendamiento para vivienda urbana no se podrá exigir depósito en dinero efectivo u otra clase
de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos
contratos haya asumido el arrendatario. Tales garantías tampoco podrán estipularse
indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que
se haya consignado el contrato arrendamiento, o sustituyese por otras bajo denominaciones
diferentes de las indicadas en el inciso anterior".
Se prohíbe todo tipo de caución real o depósito, bien en dinero efectivo o en otra clase de
cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato de
arrendamiento (por parte del arrendatario) y evitar, así, que se haga más gravosa la situación
prestacional de este656. Estas garantías no pueden estipularse ni directa, ni indirectamente, ni
por interpuesta persona.
En caso de que se fijen garantías deben estar contenidas en el propio contrato. Ejemplo: Se
suelen constituir como garantía del contrato de arrendamiento 12 letras de cambio, por lo
tanto, únicamente serán permitidas siempre que estén incluidas en el contrato y no como
títulos individuales; porque sino serían 13 obligaciones: 12 cheques + 1 contrato de
arrendamiento y esas letras se podrán cobrar mediante proceso ejecutivo individualmente.
Si el arrendador exige depósito o garantía, puede ser sancionado con multa hasta por veinte
veces el salario mínimo legal mensual vigente al momento de su imposición.657
ART. 17: SUBARRIENDO Y CESION
653
Ibidem
654
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 521.
655
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 285.
656
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 496.
657
Ibidem
188
La Ley ha dicho que reitera la regla general señalada por el código civil en su artículo 2004, o
sea la de que el arrendatario le está vedado ceder el contrato o subarrendar, salvo que haya
sido expresamente facultado para ello por el arrendador.658
Si el arrendatario sin autorización cede o subarrienda, el arrendador podrá dar por terminado
el contrato y puede exigir la entrega del inmueble o también puede celebrar un nuevo
contrato con las personas que subarrendaron o a quienes se les hizo la cesión.
En efecto, el parágrafo el artículo 17 de la ley 820 prescribe: "en caso de proceso judicial
cuando media autorización expresa del arrendador para subarrendar, el subarrendatario podrá
ser tenido en cuenta como interviniente litisconsorcial del arrendatario en los términos del
inciso 3 de la artículo 52 CPC".
Si es un caso de cesión autorizada por el arrendador, de ahí en adelante este deberá exigir
cumplimiento de obligaciones o ejercer acciones derivadas del contrato de arrendamiento al
cesionario, el antiguo arrendatario ya no responde.
Cuando se realice una cesión sin informar al arrendador, el cesionario no hará parte en el
proceso, ni como parte ni como interviniente litisconsorcial, sigue siendo responsable el
arrendatario.
Este Art 18 dispone que: “El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en
moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o
de la parte de él que se dé en arrendo… La estimación comercial para efectos del presente
artículo no podrá exceder el equivalente a dos veces el avaluó catastral vigente”.661
No obstante, que las partes estipulen la renta de arrendamiento en moneda extranjera, no
significa que en esta haya de hacerse el pago tanto en efectivo, el mismo artículo 19, después
658
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 286.
659
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 498.
660
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 287.
661
José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. P. 503.
189
de permitir la estipulación en divisa extranjera, agrega que se pagará en moneda legal
colombiana.662
El canon lo fijarán las partes (Contrato de libre discusión y consensual) en moneda legal con
una limitación: No puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte que
este en arrendo. El valor comercial del inmueble no podrá exceder a 2 veces el avalúo
catastral vigente.
EJEMPLO:
Por Ejemplo663:
a. Si el valor comercial del inmueble es de $50.000.000 y el avaluó catastral es de
$25.000.000, el canon mensual de arrendamiento será hasta $500.000.
Como puede observarse con facilidad, el artículo 5 del decreto 1919 de 1986 parte de la
hipótesis de que para determinar el canon de arrendamiento las partes haya estipulado el
valor comercial del inmueble correspondiente.665
662
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 298.
663
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 503.
664
Ibidem
665
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 301.
190
ART. 19: FIJACION DEL CANON
El precio mensual del canon estipulado por la partes, puede ser fijado en cualquier moneda o
divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa
del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan
convenido una fecha o tasa de referencia diferente.
Cada 12 meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá
incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%)
del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor (I.P.C) en el año calendario
inmediatamente anterior a aquel en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y
cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el articulo 18 de la presente ley.
En todo caso haciendo obligatorio en reajuste para el arrendatario, por la sola declaración
unilateral de voluntad del arrendador en tal sentido. 666
EJEMPLO 1:
EJEMPLO 2:
666
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 303.
191
Según el art. 7 del Decreto 1816 señala que el aviso o comunicación de reajuste del canon de
arrendamiento debía darse antes del vencimiento del término inicial del contrato o el de sus
prorrogas.667
Arrendatario que paga incremento no puede repetir lo pagado, ni aun alegando que no se le
informo. Si el arrendador no cumple con estos requisitos, no puede hacer exigible el
incremento.
Las partes pueden en cualquier tiempo y de común acuerdo dar por terminado el contrato.
(Principal forma de terminación del contrato por ser consensual y no hay lugar a
indemnización).
En este Art 22 se señala las causales para que el arrendador pueda pedir la terminación
especial del contrato de arrendamiento, a saber:
1. El numeral 1 del artículo 22, consiste la primera de las causales en referencia en "La
no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término
estipulado en el contrato".
2. El numeral 2 del artículo 22 de la ley 820: "La no cancelación de los servicios públicos,
que causen la desconexión o pérdida del servicio... cuando su pago estuviere a cargo
del arrendatario".
667
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 504.
668
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 321.
669
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 322.
670
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 323.
192
pagado, no es una causal para que las empresas vayan a ejecutar al arrendador), o por
no pago de las expensas comunes (Régimen de propiedad horizontal: vigilancia,
mantenimiento, administración), siempre que estén a cargo del arrendatario.
3. La regla tercera consiste en: "El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del
contrato o del uso del inmueble, o el cambio de destinación del mismo por parte del
arrendatario, sin expresa autorización del arrendador".
El Subarriendo total o parcial del inmueble, cesión del contrato o goce del inmueble,
cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización
del arrendador.671
4. En la regla cuarta del artículo 22 de la ley 820, La incursión reiterada del arrendatario
en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del
inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados
ante la autoridad de policía.
Aunque la regla 5ª del artículo 22 no lo expresa, habrá que entender que las mejoras a
que alude son las útiles, no las mejoras o reparaciones necesarias o indispensables.672
El ordinal 7 del artículo 22 de la ley 820 contempla una naturaleza especial, porque
ella depende de la sola voluntad del arrendador el hacerla valer. En efecto, reza así el
ordinal en mención:
671
José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. P. 512.
672
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 325.
673
José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. P. 512.
674
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 326.
193
"El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato arrendamiento
durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio
postal autorizada, con una antelación no menor de tres meses y el pago de una
indemnización equivalente al precio del tres meses de arrendamiento. Cumplidas estas
condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble".
Esta terminación sólo procede durante las prórrogas del contrato, esto es, no puede el
arrendador ejercer la prerrogativa concedida en el plazo inicial del contrato, bien sea
contractual o el legal de un año.675
Cumplidas estas condiciones estará el arrendatario obligado a restituir el inmueble.
d) Por plena voluntad de terminar el contrato por el arrendador siempre que lleve como
mínimo 4 años de ejecución; indemnizando al arrendatario por el valor de 1.5 meses de
arrendamiento (1 canon y medio).
675
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 513.
676
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 515.
194
Avisando para tal efecto su decisión con una antelación no menor a tres meses a través
del servicio postal autorizado.677
Como se deduce del texto, la terminación unilateral de que aquí se trata no puede ser
impuesta por el arrendador sino con ocasión de la expiración del plazo inicial, o de la última
prórroga que se hubiere producido como consecuencia de aplicar lo dispuesto en el artículo 6.
Estando en curso el plazo inicial o el de una prórroga, la terminación, aún cuando se presente
una de aquellas causas, es improcedente.678
En los casos previstos en el numeral 8 del artículo 22, el contrato terminará en la fecha del
vencimiento del término inicial o de una de sus prórrogas.
En los literales a), b), c), el arrendador debe acompañar al aviso escrito de terminación del
contrato la constancia de haber constituido una caución en dinero, en un banco o póliza de
seguro, constituida a favor del arrendatario por valor equivalente a 6 cánones de
arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los 6
meses siguientes a la fecha de restitución del inmueble.680 (No basta indicar al arrendatario
una de las causales; porque es posible que el arrendador este mintiendo; por ello se constituye
la caución.)
En lo que respecta a la causal a), que como quien está legitimado para exigir la restitución del
bien arrendado es única y exclusivamente el arrendador, la operancia de esta causal no puede
tener lugar sino cuando en la persona del arrendador recae también la calidad de dueño o
poseedor.681
La causal del ordinal d), es nueva respecto de las que había establecido el artículo 18 de la ley
56 de 1985 derogada. Esta causal se diferencia de las otras tres en que conforme a ella es
suficiente la voluntad del arrendador para impedir que se produzca la prórroga y lograr la
terminación del contrato. Se diferencia, también, de las primeras, porque en ella se puede dar
por terminado el contrato al vencimiento del término inicial o de cualquiera de sus
prórrogas.682
677
Ibidem
678
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 292.
679
Ibidem
680
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 514.
681
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 293.
682
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 295.
195
También se diferencia esta causal de las tres anteriores, en que en este caso el arrendador
deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de 1.5 meses de
arrendamiento. El legislador justifica esta diferencia apoyada en que en las otras hipótesis,
además de la voluntad del arrendador, debe ocurrir alguno de los hechos ya analizadas. En ese
evento es la ley suficiente la decisión del arrendador luego de los 4 años de ejecución del
contrato.683
Debe hacer la consignación e indicar que es a título de canon para el cumplimento de la causal
invocada dentro de los 6 meses siguientes a la restitución del inmueble.
-Caución $2.400.000
683
Ibidem
684
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 514.
685
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 515.
686
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 295.
196
ART. 23 REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL POR EL ARRENDADOR MEDIANTE
PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN.
Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato por sola voluntad
del arrendador en los términos del ordinal 7 del artículo 22, deben cumplirse los siguientes
requisitos:
687
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 327.
688
Ibidem
689
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 327.
690
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 513.
691
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 327.
197
Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha
señalada tendrá derecho a recibir la indemnización, de conformidad con la
autorización que expida la autoridad competente.692
Esto es lo que la gente confunde cuando piensan que tiene derecho a determinado tiempo
gratis, que mientras no consiga puede seguir viviendo ahí. Esto no es cierto porque
mientras hay uso a cambio de un dinero, hay arrendamiento y en consecuencia hasta el
último día debe pagarla, de lo contrario generaría otro contrato el de Comodato.
1. La primera causa está concebida así: "la suspensión de la prestación o de los servicios
públicos al inmueble, por acción premeditado del arrendador o porque incurra en mora
en pagos que estuvieren a su cargo”.
Por suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, ya sea por acción
premeditada de arrendador o porque incurra en mora de pagos que estuvieren a su cargo. En
cualquier caso el arrendatario podrá asumir, si lo desea, los costos de restablecimiento del
servicio y podrá descontarlos del pago que deba hacerle al arrendador.
Se trata de una causal paralela a la que el numeral 2 del artículo 22 consagra en favor del
arrendador, cuando el pago de los servicios públicos de que sirve el inmueble corre a cargo del
arrendatario. Aquí ya se considera el caso opuesto, o sea cuando el pago de dicho servicios es
692
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 513.
693
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 327 y 328.
198
por cuenta del arrendador, lo que, como oportunamente se advirtió, no puede ocurrir sino en
virtud de estipulación expresa al efecto entre las partes.694
Este caso basta la mera suspensión en la prestación del servicio, al paso en el del artículo 22
no es la suspensión del servicio lo que entra en juego, sino la desconexión o pérdida del
mismo.695
2. La causal 2 es paralela a la 4ª del artículo 22. Consiste en "la incursión reiterada del
arrendador en procederes que afectan gravemente el disfrute cabal por el arrendatario
del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva".
Procederes reiterados del arrendador o sus dependientes que afecten gravemente el disfrute
del inmueble arrendado. Debidamente comprobado ante la policía. (Ejemplo: arrendador que
llega borracho y hace escándalos), (Es obligación del arrendador mantener la cosa en estado
de servir para el fin señalado en el contrato y librar al arrendatario de toda perturbación en el
uso de la cosa arrendada. Art. 1982 cc)
3. La causal 3 está constituida por "el desconocimiento por parte del arrendador de
derechos reconocidos al arrendatario por la ley o contractualmente".
"El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato arrendamiento dentro
del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través
del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres meses y el pago de una
indemnización equivalente al precio de tres meses de arrendamiento”.
Se requiere lo siguiente:
694
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 328
695
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 328.
199
arrendador a través del servicio postal autorizado, con una a antelación no menor de tres
meses a la referida fecha de vencimiento.696
Requisitos para la Terminación por Mera Voluntad del Arrendatario
Para que el arrendatario pueda dar por terminado el contrato arrendamiento y las condiciones
previstas en el ordinal 4 del artículo 24 de la ley 820 de 2003, debe cumplir lo siguiente
requisitos697:
Entrega provisional del inmueble en el caso contemplado por el ordinal 4 del artículo 24
• No tiene que invocar ninguna causal solo será por su propia voluntad de no
continuar con el uso, esto es de no prorrogar el contrato.
No obstante haber cumplido ambas partes todas sus obligaciones y tener ambas el derecho a
la prórroga establecido por el artículo 6 de la ley 820.699
En estos eventos la ley hace prevalecer el interés del arrendador sobre el arrendatario.700
El numeral 5 del artículo 24 la ley, por el contrario, hace prevalecer los intereses del
arrendatario.701
696
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 514.
697
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 331.
698
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 332.
699
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 290.
700
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 291.
701
Ibidem
200
a. El de terminación unilateral del contrato por decisión de una de las partes a causa del
incumplimiento en que ha incurrido la otra.
b. El de terminación del contrato durante el término inicial o el de una de sus prórrogas,
por simple decisión unilateral de uno de los contratantes, mediante indemnización de
perjuicios.
En cuanto a ésta determinación la ley es más benévola con el arrendatario, quien puede poner
fin al contrato, mediante indemnización, aún dentro de su término inicial; en cambio el
arrendador, por su simple voluntad, sólo puede ponerle término, mediante indemnización,
durante alguna de las prórrogas previstas en el artículo 6. 703
PARAGRAFO: En caso de entrega provisional del inmueble por no recepción del arrendador; la
autoridad competente señalara fecha y hora para la entrega del inmueble. Después se citará a
arrendador y arrendatario para que comparezcan en el día y hora señalada al lugar de
ubicación del inmueble para la diligencia de entrega.
De todo lo anterior se levanta un Acta que será suscrita por las personas que intervinieron en
la diligencia.
Bastara que se dé aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una
antelación o menor de tres meses a la fecha del vencimiento.704
El arrendatario también puede poner fin al contrato por su sola voluntad durante el término
inicial o el de una de sus prórrogas, mediante el pago de indemnización según lo prescrito por
el ordinal 4 del artículo 22 de la ley 820.705
702
Opt. Cit.
703
Opt. Cit.
704
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 297.
705
Ibidem
201
Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente con el contrato de
arrendamiento. Deberá cumplir los siguientes requisitos.
No puede haber pago sin este procedimiento. Mientras se derive incumplimiento por
parte de una de las partes se configura la causal de terminación del contrato.
El Artículo 26 de la ley 820 dispone que: "en todos los casos en los cuales el arrendador debe
indemnizar al arrendatario, este no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber
recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le hubiera asegurado
debidamente el importe de ella por parte del arrendador".
Hay aquí, si, una novedad importante, cuál es la de que tratándose de arrendamiento de
vivienda urbana de los que regula la ley 820, no hay lugar a la inoponibilidad del derecho de
retención a terceros que hayan adquirido el dominio de la cosa arrendada, como consecuencia
de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre dicha cosa.706
En los casos en que el arrendador deba indemnizar al arrendatario, esto quiere decir, que el
arrendatario no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de
la indemnización o se le asegure el respectivo importe.707
706
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 333.
707
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 518.
202
Obligación del Contrato =/= Obligaciones que surgen del incumplimiento.
La retención es una medida que permite garantizar el pago de la obligación y se ejerce presión.
Pues bien, el Artículo 27 de la ley 820 de 2003 faculta al arrendatario para descontar del valor
de la renta de arrendamiento el costo de tales reparaciones. Si el costo total de esta es
superior al 30% de la renta que periódicamente se debe pagar, el descuento se debe hacer en
diferentes períodos. Ninguno de los distintos descuentos puede superar ese porcentaje.709
Las reparaciones necesarias o indispensables no locativas están a cargo del arrendador; salvo
pacto en contrario, el arrendatario tendrá derecho a que se le descuente por estas
reparaciones del valor de la renta (Art. 1993 cc). Esos descuentos NO pueden exceder el 30%
del canon; en caso de que el valor de dichas reparaciones exceda este porcentaje, podrá al
arrendatario hacer descuentos periódicos hasta el 30% del valor del canon, hasta completar el
costo total de las reparaciones710. Con esto se busca desestimular al arrendatario de realizar
reparaciones sin autorización del arrendador.
En lo previsto en el Art 1994 del Cód. Civil (prestaciones por mejoras útiles) las partes tienen la
posibilidad de pactar descuentos en la renta.
708
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 333.
709
Ibidemv
710
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 521.
203
más de cinco contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles, en las modalidades
descritas en el artículo cuatro de la presente ley".711
• Persona natural o jurídica que esté dedicada al arrendamiento de bienes inmuebles para
vivienda urbana, sean de su propiedad o de terceros, en municipios con más de 15000
habitantes.
711
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 335.
204
Ejemplo: El legislador lo que establece es que si como arrendador manifiesta en su anunció o
letrero que “Se arrienda una casa o habitación…” se exige que ese aviso se acompañe con el
número de matrícula.
Se debe cumplir para aquellos que han realizado más de 5 contratos de arrendamiento.
La obligatoriedad no es para el dueño del inmueble, sino para el arrendador, entonces es él
quien debe registrarse en la inmobiliaria.
Art. 32 INSPECCIÓN, CONTROL Y VIGILANCIA DE ARRENDAMIENTO
Están a cargo de la Alcaldía Mayor de Bogotá D. C., a la Gobernación de San Andrés
Providencia y Santa Catalina, y a las alcaldías municipales de los municipios del país, la
inspección, control y vigilancia en materia de arrendamiento de vivienda urbana.712
PARÁGRAFO: la alcaldía mayor de Bogotá establecerá la distribución funcional que considere
necesario entre la subsecretaria de control y vivienda, la secretaria general y las alcaldías
locales.
Art. 33 FUNCIONES
Las entidades territoriales anunciadas en el Art. 32 tienen las siguientes funciones:
A) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO713:
1. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de
arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores.
712
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 515.
713
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 522 y 523
205
B) FUNCIÓN DE CONTROL, INSPECCIÓN Y VIGILANCIA714:
1. Investigar, sancionar, e imponerlas demás medidas correctivas a que haya lugar, a las
personas a q se refiere el Art 28 de esta ley o a cualquier otra persona q tenga la
calidad de arrendador o subarrendador.
PARAGRAFO: Para las funciones a que se refiere este artículo las entidades territoriales podrán
desarrollar sistemas de inspección, vigilancia y control acorde a lo q establezca el Gobierno
Nacional en un periodo de 6 meses siguientes a la expedición de esta ley. Si el Gobierno no lo
hace, la competencia será de los alcaldes.
Art. 34 SANCIONES
La autoridad competente podrá colocar sanciones hasta por 100 salarios mínimos legales
mensuales vigentes (SMLMV) mediante resolución, por las siguientes razones:
1. Cuando cualquier persona a la que se refiere el artículo 28 no cumpla con la
obligación de obtener la matrícula dentro del término señalado.
2. Cuando las personas del artículo 28 incumplan cualquiera de las obligaciones surgidas
en el contrato de administración suscrito con el propietario del inmueble.
4. Por incumplimiento a cualquier norma legal a que deban sujetarse y por inobservancia
a las órdenes.
714
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 523
715
José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. P. 522,
523.
206
6. Cuando las personas que tengan el carácter de arrendador de inmuebles destinados a
vivienda urbana, estén o no sometidos, a la obtención de matrícula de arrendador,
incumplan los numerales 1 y 3 del artículo anterior.
207
causarle, el juez si lo considera conveniente ordenará la prestación de caución en la cuantía y
oportunidad q para tales efectos señale so pena del levantamiento de la medida.
Durante la vigencia de la restitución provisional se suspenderán los derechos y obligaciones
derivadas del contrato de arrendamiento a cargo de las partes.
Art. 37 PAGO DE SERVICIOS
Este artículo establece que cualquiera que sea la causal de restitución que invoque el
arrendador, el demandado cuando ha asumido la obligación de pagar, deberá presentar la
prueba de que se encuentra al día en el pago de los servicios, cosas o usos conexos o
adicionales, siempre que, en el contrato haya asumido la obligación de pagarlos, hasta tal
punto de que para poder ser oído deberá presentar los documentos de pago correspondiente,
dentro de los treinta días calendario contado a partir de la fecha en que el pago debía
efectuarse oportunamente.716
Art. 38 LA CONSULTA
NO procede en sentencias proferidas en procesos de restitución de inmueble arrendado.
Art. 39 TRAMITE PREFERENTE Y UNICA INSTANCIA
Todos los procesos de restitución de inmueble arrendado tendrán trámite preferente después
de los procesos de Tutela. Su inobservancia hará incurrir al juez o funcionario en causal de
mala conducta sancionable con destitución de cargo. El Consejo Superior de la Judicatura
adoptará las normas necesarias para el cumplimiento de lo así dispuesto dentro de los 6 meses
siguientes a la vigencia de la presente ley.
Cuando el proceso de restitución sea por mora en el pago se tramitará en única instancia.
Art. 40 El numeral 7 del Art. 20 del C.P.C. Quedará así:
“7: En los procesos de tenencia por arrendamiento, por el valor actual de la renta durante el
término pactado inicialmente en el contrato, y si fuere a plazo indefinido, por el valor de la
renta del último año. Cuando la renta deba pagarse con los frutos naturales del bien
arrendado, por el valor de aquellos en el último año. En los demás procesos de tenencia la
cuantía se determinará por el valor de los bienes.”
Art. 41 FOMENTO A LA INVERSIÓN
En realidad NO se cumple porque es muy costoso construir una vivienda y destinarla para fines
de arrendarla.
Art. 42 REGIMEN APLICABLE A LOS CONTRATOS DE EJECUCION
Los contratos que se encuentran en ejecución con la Ley 56/85 se regirán por las disposiciones
sustanciales vigentes al momento de su celebración; a partir del 10 de julio de 2003 todos los
contratos se regirán por Ley 820/03; en el aspecto procesal se extiende a todos los contratos
incluidos ejecutados con la Ley 56/85.
PARAGRAFO: Para todos los efectos legales, las normas relacionada con las causales de
terminación de los contratos de arrendamiento y en especial las previstas para dar por
terminado unilateralmente por parte del arrendador son de carácter sustancial.
Art. 43 TRANSITO DE LEGISLACION La presente ley en cuanto a sus disposiciones sustanciales
se aplica a los contratos que se suscriban con posterioridad a su entrada en vigencia, y las
716
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 519.
208
disposiciones procesales contenidas en los artículos 12 y 35 a 40 serán de aplicación inmediata
para los procesos de restitución sin importar la fecha en q se celebró el contrato.
REFORMAS PROCESALES
717
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 335 y 336.
718
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 336,337, 341, 342 y 344.
209
6. El trámite preferente que corresponda a los procesos de restitución de tenencia de
inmuebles arrendados. (Artículo 39, inciso 1º)
Son de mayor cuantía los procesos que versan sobre pretensiones patrimoniales cuyo
valor sea superior a 90 salarios mínimos legales mensuales. Son de menor cuantía
aquellos cuyas pretensiones tengan valor que sea igual o inferior a 90 pero no inferior
a 15 salarios mínimos legales mensuales y de mínima cuantía los demás.
210
La libertad contractual se entenderá solo para el contrato inicial por cuanto, en adelante, la
duración del vínculo será determinante. Así, al cumplirse dos años de ejecución del
arrendamiento surgen para el arrendatario los derechos de renovación o de prorroga y estos a
su vez, originan la constitución, de pleno derecho, de una hipoteca de carácter legal sobre el
inmueble arrendado con la que se garantiza el pago de las indemnizaciones y perjuicios que se
le causaren cuando por acción del arrendador se le desconozcan cualquiera de los derechos
antes mencionados.
En cuanto al canon, el curso de tiempo significa que este se mantenga en el mismo valor, que
consensualmente se modifique o que unilateralmente, mediante procesos regulatorio, el
arrendador logre incrementarlo al valor que pericialmente se determine.719
Art 518 Cód. Com: Derecho de Renovación del Contrato para el Arrendatario
El artículo 518 del Código de Comercio, inciso 1º, al atribuir al propietario o empresario de un
establecimiento de comercio el derecho a renovar el contrato arrendamiento del respectivo
local, en los términos y condiciones que dicho expresa, es a saber722:
"El empresario que a título arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos
un inmueble con un misma establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del
contrato al vencimiento del mismo...".
719
Tomado de José Ignacio Castaño García. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitución. Bogotá.
Editorial Temis S.A 2004 P. 171, 172
720
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 346
721
Ibidem
722
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 347.
211
Con el mismo establecimiento de comercio
Las condiciones para que el arrendatario de local ocupado por establecimiento de comercio
suyo, adquiera el derecho a la renovación del respectivo contrato, están nítidamente
establecidas en el inciso 1º del artículo 518 del Código de Comercio, arriba transcrito y son:
b. Los dos años de ocupación deben referirse al mismo establecimiento, exigencia esta
enteramente conforme con la idea de que el derecho a la renovación nace de la
consolidación de una labor del arrendatario, que se supone desempeñada y
desarrollada en torno a una actividad concentrada en un mismo objeto724, es decir el
uso y goce del bien para fines de la empresa, esto es, en un establecimiento de
comercio.725
Razón: Es el buen nombre del establecimiento con una actividad bien llevada adquiere una
buena acreditación. (Presunción). Ese buen nombre, esa acreditación hace que en muchos
casos por si solo el establecimiento de comercio sea el que atrae al público.
El legislador garantiza que siga siendo arrendatario, es decir, lo que quiso es evitar que el
arrendador se aprovechara de esa acreditación que había logrado el arrendatario.
Entonces: El Empresario que ocupe por no menos de 2 años consecutivos con un mismo
establecimiento comercio, un local comercial tiene derecho a que se le Renueve el Contrato,
porque este es un Derecho Adquirido.
723
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 537.
724
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 349.
725
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 537.
726
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 349
727
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 537.
212
El derecho de renovación que “en su sentido jurídico es una variación del contrato en
condiciones de plazo y precio”.
“En conclusión, la congelación de arrendamientos a bienes inmuebles para establecimientos
comerciales, suplió en el Código de Comercio por el derecho de renovación del comerciante-
arrendatario, sin que en ningún momento se permita la absoluta libertad de contratación”.
Si el arrendador no cumple esas formalidades, el contrato se renovará automáticamente en las
mismas condiciones y por el mismo lapso del contrato inicial.728
Cuándo Pierde el Arrendatario el Derecho a la Renovación
3º Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan
ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina y para la
construcción de una obra nueva".
Excepciones a la Renovación:
1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
728
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 547.
729
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 350.
213
terminación del contrato, so pena de que se entienda renovado en las mismas condiciones y
por el mismo término del contrato inicial.730
En materia comercial no hay un mínimo ni un máximo para el Canon de arrendamiento.
Pero ¿Qué sucede si la restitución habrá de demandarse por incumplimiento del arrendatario
de sus obligaciones, concretamente en el pago del precio o renta?
La Ley 820/03 de manera expresa derogó el artículo 2035, sobre requerimientos para la
constitución en mora en el arrendatario que no pagaba la renta en el plazo convenido o de ley,
lo que sirve para sostener que no hay necesidad ahora de los avisos en materia de
arrendamiento de locales comerciales para la constitución en mora, de suerte que el
vencimiento del plazo convencional es suficiente para tener al locatario en mora.731
Cómo debe Obrar el Arrendador para Impedir la Renovación
Y si el contrato no ha sido celebrado a término definido, sino indefinido, quiere decir entonces
que la terminación del contrato por desahucio, reglamentada en el artículo 2009 del Código
Civil, se sujeta en cuanto a la antelación con que deba darse el aviso, no al período o medida
del tiempo que regula los pagos, como lo dispone dicho artículo, si no a un término preciso de
6 meses.732
El artículo 519 dispone: “Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la
renovación del contrato arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal con
intervención de peritos".
Es posible que se dé la renovación, pero que haya discrepancia en las Condiciones del
Contrato, entonces se debe acudir a una Vía Judicial: Proceso Verbal + intervención de
Peritos, para que establezcan las condiciones.
La renta o precio que declare el juez, previo dictamen pericial, debe producir plenos efectos
desde la fecha en que ha de renovarse el contrato, esto es, al momento de la expiración del
730
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 538
731
Ibidem
732
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 353.
733
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 354.
214
plazo y comienzo del otro y no contado a partir de la sentencia, que tiene, para este propósito,
efecto retroactivo.734
Art 520 Cód. Com: Desahucio con 6 meses de Anticipación
Normas Generales: El Desahucio es para contratos a término Indefinido.
=/=
734
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 541.
735
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 539.
736
Ibidem
737
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 540.
215
- Reconstruirlo
- Demolerlo
"Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que las anteriores,
los arrendatarios más antiguas ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en
orden de antigüedad".
Frente a otros posibles arrendatarios, se van a tener en cuenta los arrendatarios que estaban
en los locales que iban a demolerse o a modificarse o reconstruirse.
Ejemplo: Inicialmente eran 4 locales, el arrendador decide reconstruirlos y a los 4
arrendatarios les toca seguir.
El arrendador saca de ese mismo lote 3 locales grandes, según el ejemplo: los más antiguos
arrendatarios tienen derecho de preferencia para ocupar los nuevos locales.
Como eran 4, los 3 más antiguos arrendatarios tienen derecho a ocupar los 3 locales
reconstruidos.
En igualdad de circunstancias frente a otros posibles Arrendatarios:
Así el arrendatario sea antiguo tendrá que pagar $1.500.000, si acepta pagar eso, entre los 2 se
debe arrendar al más antiguo arrendatario. A los más antiguos arrendatarios no se les puede
pedir primas o sumas adicionales para garantizarles esa preferencia.
Parágrafo:
El arrendador debe informar al arrendatario con no menos de 60 días de anticipación, la fecha
en que va hacer entrega de los nuevos locales.
El arrendatario tiene 30 días (antes de la fecha de entrega que fija el arrendador) para
informarle al arrendador si ejerce o no el Derecho de Preferencia (o lo tomo o lo dejó).
216
El Derecho de Preferencia es Relativo. Sacar a un arrendatario para meter a otro, habrá
indemnización frente al arrendador inicial, para el arrendatario que fue sacado con mentiras.
Art 522 Cód. Com: Indemnización de Perjuicios
Indemnización de Perjuicios Sufridos por el Arrendatario
"Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio las obras dentro de los
tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios
causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos
casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimiento de comercio en que se desarrollan
actividades similares a las que tenía el arrendatario".
Si el Propietario dentro de los 3 meses siguientes a esa entrega (por parte del Arrendatario) no
da a los locales el destino indicado:
El inciso transcrito es en cierto modo superfluo, pues naturalmente el abuso del derecho
cometido por el arrendador, por la violación de las obligaciones y prohibiciones legales que las
disposiciones comentadas instituyen para el amparo de los derechos del arrendatario, eran
suficientes por sí solos, conforme las reglas generales en materia de responsabilidad civil, para
estructurar una acción de perjuicios en contra del arrendador, sin necesidad del texto expresa
transcrito.738
738
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 356.
217
- Indemnización de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o
traslado del establecimiento.
- El valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales
entregados.
Además ese inmueble queda en Garantía para el cumplimiento del pago de esa indemnización.
El arrendatario puede pedir como medidas cautelares, el embargo de ese local hasta tanto se
pague todo.
El arrendador tiene 3 meses para darle cumplimiento a la causal invocada, sino tiene que
indemnizar.
Garantía Especial de la Obligación Indemnizatorio
Esta garantía es a todas luces ilusoria. Ciertamente, la afectación del inmueble al pago de la
indemnización se refiere ante todo al proceso declarativo en que ha de ser reconocida la
respectiva obligación a cargo del propietario demandado, y por eso el inciso habla de que "la
correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el
dominio de inmuebles".739
No tratándose en el caso del inciso final del artículo 522 de la constitución de un derecho real
de garantía, una hipoteca legal, por ejemplo, no parece remitir a la menor duda de que si, en
su caso, el propietario demandado con acción de perjuicios ven del inmueble, éste no pasa al
subadquirente con afectación al pago de la indemnización que se decrete en favor del
arrendamiento.740
En efecto, dentro del sistema de inscripción de la demanda regulada por dichos preceptos,
ocurría que el bien inmueble objeto de ella quedaba fuera del comercio y se consideraba como
cosa litigiosa, y para que los efectos del artículo 1521 del Código Civil, en relación con el
artículo 1741, cualquier acto de enajenación de él quedaba afectado de objeto ilícito y por
ende viciado de nulidad absoluta; y como si eso fuera poco, tal sistema implicaba para el
respectivo registrador instrumentos públicos la prohibición de registrar cualquier acto de
enajenación que se celebrase con posterioridad a la inscripción de la demanda.741
Pero habiendo sido aquel sustituido por otro que, como el del actual Código de Procedimiento
Civil, no saca el bien del comercio y antes deja libres o enajenabilidad, la pretendida afectación
del inmueble al cumplimiento de la obligación de indemnizar es inocuo y por lo mismo inútil.742
739
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 357.
740
Ibidem
741
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 358.
742
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 358.
218
que incumple las especiales obligaciones allí establecidas, por cuanto todo radica en cabeza de
éste, mas no del arrendador.743
Lo mismo se dirá cuando se pretenden exigir perjuicios por el incumplimiento de las
obligaciones expresadas, porque el único responsable de ellos será el propietario, que es el
directamente comprometido con el arrendatario.744
Art 523 Co Co: Subarrendo y Cesión
Art 523 Cód. Com: “El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del
arrendador, subarrendar totalmente locales comerciales o inmuebles, ni darles, en forma que
lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato”. 745
Si se puede Subarrendar hasta el 50% del inmueble, no requiere autorización expresa o tácita
del arrendador, por mandato de la ley, siempre y cuando se haga para la misma actividad, no
puede tener una destinación diferente a la que le dio el arrendatario inicial. Ese subarrendó no
debe lesionar los Derechos del arrendador.
El Artículo 523 del Código de Comercio le permite al subarrendamiento y a la cesión del
arrendamiento, en materia locales comerciales. Respecto del subarrendamiento de la totalidad
del bien, dice el artículo que el arrendatario le está vedado hacerlo si no cuenta con
autorización expresa o tácita del arrendador, en lo cual hay la novedad, respecto del precepto
paralelo del Código Civil (Art. 2004), de que el paso que en este la autorización tiene que ser
expresa, en punto a locales comerciales puede ser tácita, esto es, reducirse inclusive de
comportamientos pasivos del arrendador frente al hecho manifiesto de que el arrendatario ha
subarrendado todo el inmueble.746.
En cuanto al subarrendamiento parcial, el inciso 2 del artículo 523 dispone que: "el
arrendatario podrá subarrendar hasta la mitad de los inmuebles". Es decir, pues, un derecho
que corresponde a la naturaleza del contrato, es decir, que no requiere estipulación expresa
que lo consagre.747
743
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 545.
744
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 515.
745
José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. P. 548.
746
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 358 y 359
747
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 359.
219
Cesión del Contrato Arrendamiento
El régimen mercantil es igual al régimen del Código Civil prescrito en el artículo 2004, y fiel
consiguientemente a los principios clásicos de materia de cesión de contratos bilaterales
Contempla el mismo inciso final del artículo 523 otra hipótesis de validez de la cesión del
contrato arrendamiento de un local comercial, y es aquella en que tal cesión se produce como
consecuencia automática de la enajenación del establecimiento mercantil organizado en el
local arrendado.748.
En cuanto a lo primero, es una norma opuesta al principio general que consagra la ley
mercantil para cesión de contratos, porque el Art 887 Cód. Com impuso un criterio amplio
para la transferencia de los derechos que emanan de un contrato, estableciendo su validez “sin
necesidad de aceptación expresa del contratante cedido”. Empero, el mismo artículo 887
conviene en la sustitución negocial “si por la ley o por estipulación de las mismas partes no se
ha prohibido o limitado dicha sustitución”. Constituye, en consecuencia, la exigencia del
artículo 523 Cód. Com, una limitación o prohibición a la regla general sobre la cesión de los
contratos, desde el momento mismo que para la validez de la operación requiere la
autorización del arrendador.
Se puede hacer Cesión sin autorización del arrendador cuando enajena el establecimiento de
comercio que no es el Local, sino lo que conlleva al desarrollo de la actividad comercial, es
decir que se esta patentizando un sistema de cesión mediante la disposición de la empresa.
749
Cuando el contrato dice Exclusivamente para determinada actividad, está cerrando la
posibilidad de Subarrendar.
La Cesión del Contrato es Válida Si:
1. Es autorizada por el arrendador
748
Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 360
749
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 549.
750
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 550.
220
podrá discutir o rechazar, el arrendador, los términos de la cesión, por estar aceptada en los
Art 887 y siguientes del Código de Comercio, en concordancia con el Art 523 Cód. Com.751
Mientras sea actividades comerciales, cabe el subarrendo.
Cuando el arrendatario toma el local y le da una destinación diferente (para vivienda) hay
Incumplimiento, pero en realidad no afecta al arrendador, pero a este lo que le va a convenir
es alegar esta causal para dar por terminado el Contrato de arrendamiento.
Por el contrario si se lo entregan para vivienda y lo utiliza como establecimiento de comercio,
hay una causal de incumplimiento sin importar el tiempo que lleve.
Art 524 Cód. Com:
Las normas contenidas en los artículos 518 a 523 Cód. Com, son normas de Imperativo
Cumplimiento, es decir que son normas de Orden Público.
No producirán efecto las estipulaciones que hagan las partes. Las partes pueden aclararlas,
complementarlas, pero No Modificarlas, las partes deben adecuarse a esas normas, no
pueden ir en contra de lo dispuesto ahí.
EJEMPLOS:
1. Se toma en arrendamiento un inmueble en sector urbano para vivienda y el arrendatario
coloca en el garaje una tienda. El contrato de arrendamiento se sigue rigiendo con la Ley
820/03 porque se tiene en el contrato que se hizo para Vivienda, se tiene en cuenta el
Propósito Inicial.
4. En sectores residenciales se presenta el caso que el primer nivel del inmueble hay locales
Comerciales y en el segundo nivel es para vivienda. Se aplica: Ley 820/03 al segundo nivel y
Cód. Com al primer nivel. Son Unidades Jurídicamente independientes.
751
Ibidem
221
El Subarrendatario lleva 3 años
- Ese contrato de Subarrendo no podría tener un término mayor al del contrato del
inmueble para vivienda
“Hay que tener en cuenta la Destinación del inmueble para saber que normas aplicamos”.
Reglas para la Efectividad de la Cesión
El Art 528 Cód. Com: Señala los efectos de la disposición de una empresa o establecimiento
comercial, lo siguiente: “el enajenante y el adquirente del establecimiento responderán
solidariamente de todas las obligaciones que se hayan contraído hasta el momento de la
enajenación, en desarrollo de las actividades a que se encuentre destinado el establecimiento,
y que consten en los libros obligatorios de contabilidad… La responsabilidad del enajenante
cesará trascurridos 2 meses desde la fecha de la inscripción de la enajenación en el registro
mercantil, siempre que se hayan cumplido los siguientes requisitos:
1. Que se haya dado aviso de la enajenación a los acreedores por medio de
radiograma o cualquier otra prueba escrita.
3. Que dentro del término indicado en el inciso 1º no se hayan opuesto los acreedores
a aceptar al adquirente como su deudor.
Parágrafo: El acreedor del enajenante que no acepte al adquirente como su deudor, deberá
inscribir la oposición en el registro mercantil dentro del término que se le concede a este en
este artículo”.
Arrendamiento de Entidades Públicas de Locales Comerciales
Las entidades públicas no pueden ser sujetos de actos de comercio, por eso cuando son
arrendatarias no se podrán aplicar las reglas de los Art 518 a 524 Cód. Com. 752
752
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería
ediciones del profesional LTDA. 2008 P 551.
222
223