Tema No.

1 y 2 INTRODUCCIÓN AL DERECHO REGISTRAL:

Los orígenes de Registro fueron precedidos por el surgimiento de una institución de vital importancia
para el desarrollo y posterior evolución de este; nos referimos a la Propiedad, que en su más
primitiva idea se remonta a la época en la cual el hombre consideró como de su posesión aquellas
armas que utilizo para la caza y la pesca.

Luego de esto cuando abandona el estilo “nómada” y se establece en un determinado lugar, la tierra
constituye un bien de carácter colectivo, mismo que fue necesario defender en algún momento
inclusive a través del empleo de la fuerza, como un medio de ejercitar un derecho sobre lo que
consideraba suyo frente a posibles usurpadores.

Ante la ausencia de autoridad o institución designada para dar a conocer la existencia de un

pretendido derecho frente a terceros; surgen en diferentes regiones, formas por las cuales se
instituyeron actos de dominio, y de transmisión de este, actos que se hizo necesario controlar debido
a la inseguridad provocada por la discrecionalidad con la que eran gravados por sus titulares los
bienes inmuebles.

Posteriormente se comenzó a diferenciar los bienes en muebles e inmuebles y los derechos en

Reales y Personales por lo que dentro de las primitivas limitaciones, las partes eran espectadores o
se enteraban indirectamente del nacimiento o extinción de Derechos a la Propiedad Inmueble, que
con la TRADITIO (entrega) fue el medio más sencillo de conocer al titular del Dominio de una
propiedad por lo que quedaba restringida a los demás y para evitar fraudes fue exigida la denuncia
de Gravámenes ante un organismo Registrador, por la necesidad de llevar un orden y control de los
Inmuebles por cada titular, dar publicidad de los actos efectuados, tal como lo confirma el autor Luis
Carral y de Teresa cuando expresó que “El Registro nació como un medio de seguridad del tráfico
Jurídico”.

 ASPECTOS HISTÓRICOS DEL DERECHO REGISTRAL.

El primer lugar donde se conoce que fue implementado el Registro de la Propiedad Inmueble fue en
la Antigua Grecia, en el cual existieron los primeros registros que se conocieron como “anagrafe”, los
que a su vez se crearon con el propósito de evitar engaños, llegándose a exigir la puesta de un
cartel para mostrar en los inmuebles que estaban afectados por el cumplimiento de las obligaciones

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contraídas por su dueño; la venta de inmuebles era anunciada por pregoneros y los gravámenes se
individualizaban en libros.

También la institución Registral fue conocida en EGIPTO, en el que existía la “bibliozeke” (archivo de
Negocio) en donde se archivaban las declaraciones de impuestos, y las adquisiciones, era pues la
oficina que intervenía en el movimiento Inmobiliario; y funcionaba por medio de un Registrador, a
quien por medio de una solicitud se le pedía que realizara el acto que se necesitaba registrar, si
accedía pasaba a otra instancia en la que se inscribía el nombre del adquirente y la clase de
contrato, sin mayor trámite se daba fe de que el acto era válido.

 ANTECEDENTES DEL DERECHO REGISTRAL:

1. DERECHO ROMANO

El Derecho Romano es la cuna de nuestras instituciones civiles, la historia del Derecho Registral en
la Roma Antigua, tiene varias etapas.

Se dividió en 3 períodos:

PRIMER PERÍODO O DERECHO CLÁSICO Este período se caracteriza por tres 3 transacciones
principales:

1) LA MANCIPATIO, procedimiento comercial al cual accedían únicamente los ciudadanos

romanos, el cual se realizaba en presencia de 5 testigos propuestos por quién adquiría la cosa,
en presencia de quien vendía la cosa, ante un “libripens” (agente público); todos los
participantes pronunciaban una frase obligatoria que era “nuncupatio” (nominación), y
señalando el bien o su representación, el libripens golpeaba una balanza con lo cual se
formalizaba el negocio, posteriormente el bien era entregado al interesado o adquiriente.
2) IN JURE CESIO, especie de juicio –simulado-, el cual tenía como objetivo la recuperación de
bienes, (como un juicio reivindicatorio). Quienes participaban en dicho juicio eran el “Cedens”
(demandado), “Vindicans” (demandante) quienes comparecían ante un Magistrado o Pretor,
que en medio de solemnidades decretaba la propiedad a favor del demandante.
3) LA TRADITIO Sin nada más que el consentimiento y la buena voluntad, lejos de rituales y
solemnidades, esta forma de transmisión de la propiedad consistía en la entrega del bien que
se deseaba enajenar con la intención de las partes de transferirla y adquirirla. Entonces para

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 lograr la propiedad de una cosa perteneciente a otra persona era necesario que a la toma de
posesión por parte del adquirente (accipiens) se uniese el abandono por parte del enajenante
(tradens), es decir que este último tuviese la intención de transferir la propiedad al primero por
medio de un acto externo.

SEGUNDO PERÍODO O DERECHO JUSTINIANEO

La Traditio es la única forma de transmisión de la propiedad que permanece vigente en este período
y a la cual se le agregan dos modalidades que son la “larga manu” y la “brevi manu”. La primera se
manifiesta por el señalamiento del objeto que se desea enajenar, y la segunda o brevi manu es
aquella en la que la entrega de la cosa se da en las propias manos del adquirente.

TERCER PERÍODO O DERECHO ROMANO MODERNO En este período aparece la figura de la

“Constituto Possesorio” que consistía en una cláusula por medio de la cual el adquirente recibía la
posesión jurídica, no física y el enajenante manifestaba conservarla ya no en nombre propio sino en
nombre del adquirente, en otras palabras “Es un Pacto en virtud del cual el vendedor de una cosa
continua ocupándola como representante del comprador”.

2. DERECHO ALEMÁN.

Al igual que aconteció en Roma, en el Derecho Alemán, la transmisión de los inmuebles se

perfeccionaba en dos etapas, el negocio jurídico y el acto traslativo de dominio.

Las formas de transmisión de la propiedad eran la Gewere y el auflassung.

La Gewere estaba conformada por la entrega de la cosa al adquiriente y su abandono por parte del
enajenante.

El Auflassung podía o no ser judicial. El Auflassung judicial era un juicio ficticio en que el adquiriente
demandaba al enajenante para que le entregase la cosa y este último se allanaba a la pretensión del
primero, por lo que el juez resolvía a favor del demandante (adquiriente) entregándole judicialmente
la posesión de la cosa. En el Auflassung extrajudicial, el contrato quedaba perfecto cuando la
transmisión de la propiedad se inscribía en el libro territorial, sistema conocido como registro
constitutivo.

Históricamente se consideran 3 períodos:

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I. Período primitivo: En el Derecho Alemán la transmisión de los inmuebles tenía un carácter
formalista.
II. Período de influencia romanista: Al producirse la interrelación del Derecho Romano con el
Alemán, se inicia una evolución del segundo, basada en el despojo de toda formalidad
externa del acto de la entrega, tradición o traspaso de poder del bien enajenado, obviando la
intervención de los testigos, la judicial o de cualquier autoridad y el razonamiento en los
registros públicos.
III. Período de superación: Comienza en el Siglo XVII, con el movimiento de recuperación del
Derecho Alemán, el cual se enfocó en las transmisiones de inmuebles y el restablecimiento
e intensificación del sistema de publicidad con la intervención de la autoridad y la inscripción
en registros especiales.

3. DERECHO ESPAÑOL

En España, la constitución del Registro de la Propiedad Inmobiliaria se estableció en cuatro períodos

los cuales son el llamado REGISTRO DE LA PUBLICIDAD PRIMITIVA el cual estaba lleno de
formalidades y solemnidades externas, siendo la figura principal de esta época la llamada
ROBRACIÓN, la cual consistía en la ratificación pública y solemne de la transferencia por medio de
una carta o escritura de un inmueble. Otras figuras de menor importancia fueron el Fuero de
Sepúlveda, el de Alba de Torres y el de Plasencia.

La segunda en aparecer, fue la INFLUENCIA ROMANA, este período se caracteriza por el

desaparecimiento de la publicidad, y por la sustitución de la Traditio la cual fuera recogida en las
partidas “Como acto privado de consumación de un contrato de finalidad traslativa”. Se materializaba
con la Constituto Possesorio. La forma de Tradición de este período es derogada por la
implementación de la Real Pragmática de Carlos III del 31 de Enero de 1768, por la cual se creó el
Oficio de Hipotecas.

El tercer período, se da por la INICIACIÓN DEL RÉGIMEN DE PUBLICIDAD, en el cual se tiene

como característica principal la publicidad de los actos relacionados con bienes inmuebles,
principalmente de gravámenes e hipotecas. El servicio de Hipotecas era público percibiendo
aranceles y desarrollado a través del sistema de encasillado y por orden de despacho de
documentos. Aquí aparece la figura del escribano, quien extendía una copia del documento

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presentado, en la cual por medio de una anotación marginal al pie de la misma, describía lo actuado.
Mas esta forma de Registro inmobiliario al igual que la anterior tuvo que desaparecer por ocultar
información de los gravámenes existentes.

El último período, denominado de la consolidación del RÉGIMEN DE PUBLICIDAD REGISTRAL, el

cual se originó con la promulgación de la Ley Hipotecaria de 1861 que fue necesaria para dar
certeza del dominio y demás derechos en la cosa evitándose así la mala fe y libertad al propietario
de los usureros.

4. DERECHO GUATEMALTECO.

Resultado de la conquista realizada por España a los territorios americanos es la implementación de

su sistema jurídico.

El devenir histórico del Registro de la Propiedad se remonta al origen de la propiedad privada sobre
la tierra, la cual inicia en los tiempos de la conquista española.

Luego del despojo de la tierra realizado por los conquistadores a los indios, y de repartírselas en
peonías y caballerías, las primeras entregadas a los soldados de infantería o que se transportaban
a pie, y las segundas era la tierra entregada a los soldados de a caballo.

El apoderamiento forzoso realizado por los colonizadores fue legalizado por la misma corona
española, a través de títulos denominados reales cedulas, que se entregaban a los conquistadores y
luego guardados privadamente por los propietarios de las tierras.

Para el período de la independencia centroamericana, la emisión de títulos sobre la propiedad

estuvo a cargo de funcionarios regionales, quienes emitían, según su propia conveniencia, títulos de
propiedad a los particulares y a los municipios.

El primer asiento hipotecario que se hizo en Guatemala fue el 24 de abril de 1877, y se encargó para
la elaboración de un anteproyecto de ley hipotecaria al jurisconsulto Manuel Ubico. Otros autores
indican que fue con la entrada en vigencia del Código Civil de 1877 que se estableció por primera
vez el Registro de la Propiedad en Guatemala, lo cual sin dudarlo fue una innovación beneficiosa
para la seguridad jurídica en materia de inmuebles.

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Según Nery y Rodrigo Muñoz, a partir del 15 de septiembre de 1877, fecha de inicio de vigencia del
primer Código Civil, durante el gobierno de Justo Rufino Barrios, se fundó el Registro de la
Propiedad, que en tal época se le denomino “Toma de Razones Hipotecarias”, dentro de la
normativa que regulaba esta institución se hallaba todo lo relativo a los títulos que se encontraban
sujetos a inscripción, la forma y efectos de la inscripción, de las anotaciones preventivas,
cancelaciones, de los registros que se llevaban en tal entidad, de la responsabilidad de los
registradores y de los títulos supletorios.

En el recorrido histórico del Registro de la Propiedad se denota su evolución hacia la

descentralización, así como su división y operatividad en todo el país por razón de regiones, y es
que mediante los Acuerdos del 30 de abril y 27 de mayo de 1898, fue dividido en seis registros que
tendrían la función de inscribir los inmuebles ubicados en los departamentos cercanos a los mismos.
Los registros fueron ubicados en:

1. Guatemala
2. Quetzaltenango
3. Jalapa
4. Zacapa
5. Alta Verapaz
6. San Marcos

Nunca se desarrollaron a plenitud las 6 sedes, por lo que en 1936 se instituyeron solamente 2
registros de la propiedad, los cuales aún funcionan en el país y son los situados en los
departamentos de Guatemala y Quetzaltenango. Para esa época en el registro de la propiedad
únicamente se podían inscribir actos y contratos concernientes a bienes inmuebles.

El sistema adoptado por el registro de la propiedad para la realización de las operaciones registrales, en sus
orígenes fue el del folio real o sistema alemán, con pocas variantes. En cuanto al aspecto de su ubicación se
guio por el principio de descentralización, el cual a la postre, por el mismo desarrollo de la actividad registral y
la experiencia obtenida en función de la extensión territorial y la densidad poblacional de la época, obligo a la
implantación de un sistema medio o ecléctico. Después de la emisión del actual Código Civil, Decreto Ley 106
del año 1963, emitido durante el mandato del Jefe de Gobierno, Enrique Peralta Azurdia, se amplía la
categoría de bienes sujetos a inscripción en el Registro de la Propiedad, encontrándose sometidos a
inscripción tanto los bienes inmuebles como los muebles.

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  DEFINICIONES DEL DERECHO REGISTRAL
 Es el conjunto de principios y normas que tienen por objeto regular los organismos estatales
encargados de registrar personas, hechos, actos, documentos o derechos; así como también la
forma cómo han de practicarse tales inscripciones y los efectos y consecuencias jurídicas que
derivan de estás.
 El Derecho Registral, es aquella rama del Derecho, formada por el conjunto de normas jurídicas
y principios regístrales que regulan la organización y funcionamiento de los registros públicos,
los derechos inscribibles y medidas precautorias en los diversos registros, en relación con
terceros.
 Conjunto de normas, principios, procedimientos que regulan la organización de los registros
públicos de naturaleza jurídica, la inscripción y la publicidad registral.

 DENOMINACIONES DEL DERECHO REGISTRAL.

DERECHO INMOBILIARIO: Hace referencia a las normas positivas que rigen el nacimiento,
adquisición, modificación, transmisión y extinción de los derechos de propiedad y sus
desmembraciones y gravámenes sobre bienes inmuebles; y en especial la publicidad necesaria para
completar los negocios jurídicos sobre los derechos anteriores.

Algunos tratadistas denominan derecho inmobiliario al derecho registral, lo cual no es técnico porque
las disposiciones del derecho inmobiliario se refieren exclusivamente a las relaciones jurídicas que el
hombre mantiene con las cosas inmuebles y de manera particular compete a este derecho la
regulación de toda la materia relativa a los derechos reales sobre inmuebles.

DERECHO HIPOTECARIO: Esta designación tiene su raíz en la doctrina española, se le llama así
en España porque la ley que lo regula y su reglamento se llaman Ley y Reglamento Hipotecarios,
pero como puede comprenderse, el derecho registral abarca eso y mucho más. Si bien el
ordenamiento jurídico guatemalteco se vio influencia por el derecho español, tanto en la doctrina
como en la legislación, éste término no tuvo mayor trascendencia.

DERECHO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Esta denominación hace énfasis en el elemento

formal de la publicidad y subestima el elemento material, también se ha usado la expresión Derecho
del Registro Jurídico-Real, lo cual evita limitarlo a los bienes inmuebles y a los derechos reales

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inmobiliarios, o que pueda entenderse restringido al derecho real de hipoteca. Se le critica también
que parece enfocarse en la reglamentación del funcionamiento del Registro y no en los principios
materiales o sustantivos registrales.

Con las ideas anteriores se puede concluir que la denominación más técnica y precisa es la de
Derecho Registral, debido a que es más amplia en su contenido y evita toda clase de
reduccionismos que puedan afectar su propia sustentación jurídica y filosófica.

 NATURALEZA JURÍDICA:

Constituye una especialidad dentro del Derecho Civil, en cuyo marco legal pueden encuadrarse sus
normas, aunque tiende a la autonomía. Es un derecho particularmente heterogéneo, parte de sus
normas –organización del registro- se enmarcan en principios de orden público, mientras aquellas
que se ocupan de la publicidad dinámica de los derechos reales sobre inmuebles, constituyen
principalmente reglas del derecho privado.

Es un derecho que tiende a asegurar la publicidad de las relaciones jurídicas, sobre la base de dos
principios fundamentales que son la fe pública y la legitimación.

La naturaleza del Derecho Registral se entiende desde dos puntos de vista:

Adjetivo: Porque constituye una formalidad, ya que organiza el registro, regula el modo y forma de
llevarlo así como las estructuras de sus asientos.

Sustantivo: Es todo lo que se regula en los principios registrales, es decir todo lo que responde a
normas, teorías y conceptos puramente normativos.

 CARACTERISTICAS DEL DERECHO REGISTRAL

a) Autónomo. En tanto constituye un conjunto coherente de normas jurídicas que regulan la
organización del Registro, la inscripción y la publicidad registral. En nuestro país encontramos
normas registrales en todos los niveles normativos existentes.
b) Heterogéneo. Propio de las ramas jurídicas nuevas, encontramos en su definición normas de
organización y procedimiento propias del Derecho Público. No obstante, existen, igualmente,
normas registrales referidas a la protección que proporciona el registro de situaciones jurídicas
particulares: el Registro de personas jurídicas (constitución y funcionamiento de personas
jurídicas) y el Registro Mercantil, tratan de actos eminentemente privados.
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c) Limitativo. Los actos inscribibles se determinan en las normas jurídicas.
d) Formalista. Es una consecuencia del principio de legalidad. El cumplimiento de las exigencias
legales (fondo y forma) constituye un requisito de acceso al Registro.