Plan Especifico Barrios Altos Resumen Ejecutivo

Resumen Ejecutivo
Proyecto de Plan Específico de Barrios Altos

(Cercado de Lima y El Agustino) 2014 - 2025
Plan Específico de Barrios Altos (Cercado de

Lima y El Agustino) 2014 - 2025
Resumen Ejecutivo
Contenido
CONTENIDO ........................................................................................................................... 2
1. INTRODUCCIÓN ............................................................................................................. 3
2. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE TRATAMIENTO .......................................................................... 3
3. SÍNTESIS DE DIAGNÓSTICO DEL ÁREA DE INTERVENCIÓN .......................................................... 5
4. PROPUESTA DE PLAN ESPECÍFICO ....................................................................................... 6
4.1. VOCACIÓN TERRITORIAL ..................................................................................................................... 6
4.2. VISIÓN DE DESARROLLO...................................................................................................................... 7
4.3. ESTRATEGIAS DE INTERVENCIÓN............................................................................................................ 7
4.3.1. ÁMBITO OPTIMIZACIÓN DE USO DEL SUELO Y PROPIEDAD PREDIAL ............................................................... 7
4.3.2. ÁMBITO DE LA CALIDAD DE LOS ESPACIOS Y SERVICIOS PÚBLICOS .................................................................. 8
4.4. OBJETIVOS Y METAS ........................................................................................................................... 9
4.5. ZONAS DE INTERVENCIÓN .................................................................................................................. 10
4.5.1. ZONA DEL CERCADO DE LIMA.............................................................................................................. 10
4.5.2. ZONA DE EL AGUSTINO ..................................................................................................................... 11
4.6. PROPUESTAS ESPECÍFICAS DE INTERVENCIÓN ......................................................................................... 12
4.6.1. INTERVENCIONES EN EL CERCADO DE LIMA ............................................................................................. 12
4.6.2. INTERVENCIONES EN EL AGUSTINO....................................................................................................... 15
4.6.3. INTERVENCIONES TRANSVERSALES ........................................................................................................ 18
4.7. NORMATIVA DE REGLAMENTACIÓN URBANA ........................................................................................ 21
4.7.1. ZONIFICACIÓN ................................................................................................................................. 22
4.7.2. ÍNDICE DE USOS............................................................................................................................... 23
4.7.3. PARÁMETROS EDIFICATORIOS ............................................................................................................. 23
4.7.4. PLAN VIAL ...................................................................................................................................... 25
4.8. FINANCIAMIENTO Y PROGRAMACIÓN DE EJECUCIÓN DE INTERVENCIONES.................................................... 38
4.8.1. VALORIZACIÓN DE LA TIERRA URBANA Y BIENES INMUEBLES COMO FACTOR DE FINANCIAMIENTO DEL PLAN
ESPECÍFICO ..................................................................................................................................... 38
4.8.2. PROGRAMACIÓN MULTIANUAL DE LAS INTERVENCIONES ........................................................................... 42
ANEXO 1: PROPUESTAS DE INTERVENCIÓN EN EL CENTRO HISTÓRICO DE LIMA ..................................... 45
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Plan Específico de Barrios Altos (Cercado de

Lima y El Agustino) 2014 - 2025
RESUMEN EJECUTIVO
1. Introducción
El Plan Específico se desarrolla en una zona que amerita un tratamiento integral especial, es
un documento técnico normativo cuyo objetivo es complementar la planificación urbana,
facilitando la actuación urbanística en un área cuyas dimensiones y condiciones ameriten
un tratamiento integral especial, por su calidad histórica, monumental, cultural, de interés
turístico y de conservación; definiendo intervenciones que permitan optimizar su uso y
generar los estímulos a los propietarios e inversionistas a fin de facilitar los procesos de
desarrollo o renovación urbana.
El estudio permitirá definir los objetivos respecto a la optimización del uso del suelo y de la
propiedad predial, la dotación, ampliación o mejoramiento de los espacios y servicios
públicos, así como la calidad del entorno; definirá también una nueva zonificación y
propuesta vial, permitiendo su plena integración interna y externa.
2. Delimitación del área de tratamiento

El área de intervención o de tratamiento, se encuentra ubicada en la Provincia y
Departamento de Lima, en los Distritos del Cercado de Lima y El Agustino, en el entorno de
la zona de Barrios Altos, hacia la parte Este del Distrito del Cercado en la colindancia con el
Distrito del Agustino.
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El Área de Intervención está ubicada dentro de la Zona 4 - Sector 7, está compuesta por
territorio que forma parte del Cercado de Lima y del Distrito de El Agustino (Ver Plano Área
de Estudio), delimitándose de la siguiente forma:
Área Intervención
Sector del Cercado de Lima y El Agustino
Norte Sur Este Oeste
Rio Rímac Jr. Junín, Av. Miguel Grau Av. Placido Jiménez Av. Locumba
ALTITUD: 199 msnm

COORDENADAS: S 12° 02´ 7.12” -
W 77° 00´ 27.36”
POBLACIÓN: 11,413 habitantes
(incluyendo área de influencia
directa del Centro Histórico)
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3. Síntesis de Diagnóstico del Área de Intervención

FORTALEZAS DEBILIDADES
Debilidad institucional de gestión urbana
Extenso y favorable marco normativo para
para promover grandes ordenamientos y
la planificación y gestión urbana.
cambios integrales en el territorio
Voluntad política de la autoridades Limitada y compleja accesibilidad que

municipales para implementar el desarrollo restringe movilidad y competitividad en el
y renovación urbana de la zona área de intervención
Usos del suelo generan baja densidad
Experiencia municipal metropolitana en la
poblacional y complejidad por la existencia
promoción y desarrollo de Asociación
de áreas comerciales, culturales,
Público - Privada
residenciales e industriales.
Proyecto urbanos estratégicos aledaños a
Edificaciones de mala calidad y en
la zona de intervención: Vía Parque Rímac,
condiciones de alta vulnerabilidad frente a
Metro de Lima que mejoraran la
riesgos de desastres
accesibilidad al área de intervención
Condiciones ambientales inadecuadas por
Existencia de importantes áreas con alto baja calidad y cobertura de servicios
valor patrimonial histórico y cultural públicos y coexistencia de actividades
industriales
Procesos de planeamiento urbano en Débil identidad de la población con la zona
marcha con visión de integración y de intervención, históricamente fue una
desarrollo sustentable del territorio zona de exclusión social, económica y
metropolitano cultural
Existencia de Crédito del BID para
Bajo nivel de asignación de recursos
proyectos de inversión en el marco del
municipales para la renovación urbana y
Programa Piloto De Recuperación Del
mitigación de riesgos de desastres
Centro Histórico De Lima-Barrios Altos
OPORTUNIDADES AMENAZAS
Existencia de fondos públicos para Inversiones inmobiliarias que se dirijan a
apalancamiento del desarrollo inmobiliario otros sectores de la ciudad
Estabilidad macroeconómica que No se consoliden ni se gestionen los planes
contribuye a la mejora del ingreso familiar y las normativas para la zona de
y el acceso al crédito intervención
Interés de inversionistas privados para Que no se logre integrar a la zona de
desarrollar infraestructura pública, intervención con los proyectos urbanos
vivienda urbana y centros comerciales estratégicos
Incremento de la demanda del consumo
Desacuerdos y falta de colaboración entre
privado que requiere zonas comerciales y
las autoridades ediles
de servicios de mayor calidad
Incremento especulativo del valor de la
El Perú y Lima tienen un incremento
propiedad inmobiliaria en la ciudad de
sostenido del turismo internacional
Lima
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En el documento de la Propuesta del Plan Específico se presenta un diagnóstico detallado

del hábitat natural y del medio construido.
4. Propuesta de Plan Específico
4.1. Vocación Territorial

A partir de diagnóstico y caracterización del Sector, se ha identificado que territorio de
Barrios Altos (Cercado de Lima y El Agustino), con intervenciones adecuadas puede
convertirse en territorio de gran valor y aporte a desarrollo metropolitano:
Sin Intervención Con Intervención

Vocación del Subsistema de Localización
Escaso e inadecuado uso del Zona residencial de densidad media con gran valor
suelo residencial. inmobiliario por su ubicación en el centro de la Metrópoli.
Mayores áreas corresponden Nuevo centro metropolitano de servicios y comercio,
a industrias contaminantes reconvierte la mayor parte de áreas dedicadas a actividades
que generan peligros urbanos industriales.
Viviendas precarias por Áreas residenciales con viviendas renovadas y seguras.
antigüedad y construcciones Mejora de la productividad de las actividades económicas y
inadecuadas. de servicios en base a la mejora de la movilidad e
Actividades económicas y de infraestructura de servicios.
servicios de baja Mayor impulso a las actividades culturales y turísticas en base
productividad. a los cementerios como espacios públicos integrados al área
Se desaprovecha patrimonio urbana, desarrollo de las actividades de artesanía en base a
cultural como generador de mármol existente en la zona y puesta en valor del patrimonio
servicios culturales y histórico.
turísticos.
Vocación del Subsistema de Movilidad
Barreras urbanas y vialidad Potencialidad y aptitud para recibir y centralizar flujos de
trunca que limita movilidad viajes de gran escala a nivel metropolitano en base a nueva
de más de 3 millones de infraestructura de Vía Parque Rímac y Metro de Lima,
personas desde San Juan de permite articulación de transporte intermodal de pasajeros
Lurigancho y los distritos de interprovincial y urbano en área cercana al Centro Histórico.
Lima Este hacía el Centro Área sin congestión en base a mejora de infraestructura vial
Histórico. metropolitana y vías locales con semaforización,
Congestión por pocas vías de señalización y mantenimiento, mejor flujo y acceso a zonas
tránsito, sin señalización residenciales y comerciales.
adecuada y mal estado, que Desarrollo de áreas de estacionamiento y tránsito no
se agrava estacionalmente motorizado para facilitar grandes flujos estacionales de
por afluencia de público a personas.
cementerios en días festivos. Mayor cobertura de servicios de transporte de calidad:
Baja calidad de servicios de Metro de Lima, El Metropolitano o Rutas Complementarias.
transporte público.
Vocación del Subsistema de Infraestructura de Servicios
Falta cobertura y calidad de El nuevo desarrollo inmobiliario deberá concertar las
servicios de agua y desagüe. mejoras y ampliación de las redes de servicio de agua y
Los espacios verdes y de uso desagüe.
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Sin Intervención Con Intervención

público son escasos. Incremento de espacios verdes y uso público en base a
Contaminación por reconversión de zonas industriales, reubicación de
exposición de residuos asentamientos humanos instalados en zonas de riesgos y
sólidos y vertimientos de tratamiento de la ribera del río Rímac.
aguas servidas en el río por Área tendrá sistema de recolección y tratamiento de
conductas inadecuadas de la residuos sólidos, mejorando condiciones ambientales.
población y empresas. La municipalidad ejercerá fiscalización y control de
actividades empresariales y conductas de ciudadanos para
erradicar disposición inadecuada de residuos sólidos y aguas
servidas.
Mejorará cobertura de redes de gas natural a áreas de
vivienda y comercio
4.2. Visión de Desarrollo

La visión del desarrollo del área, debe corresponder a la visión de los ámbitos que la
conforman: Lima Metropolitana, Cercado de Lima y El Agustino; permitiendo que el área de
intervención se convierta en un espacio de articulación metropolitana, centro de servicios,
comercio metropolitano y recreación pública, en tal sentido se propone la siguiente visión:
Visión del Barrio del Cercado1
“El Barrio del Cercado es un nuevo centro comercial y de servicios de ámbito
metropolitano, con una zona residencial de densidad media, plenamente integrado y
articulado con el Centro Histórico y toda la Metrópoli, lo que permitirá un mejor
aprovechamiento del suelo, en un hábitat urbano sustentable, seguro y productivo”
4.3. Estrategias de intervención

El desarrollo de la visión o imagen objetivo de esta área requiere de fuerte liderazgo y
gestión institucional por parte de la Municipalidad Metropolitana de Lima, considerando las
siguientes líneas de acción:
4.3.1. Ámbito Optimización de Uso del Suelo y Propiedad Predial
Línea Estratégica 1 – Renovación y Densificación Urbana

Basado en la calidad del suelo y su uso actual, es posible renovar el espacio urbano y al
mismo tiempo densificar el uso residencial y de nuevo centro de servicios y comercio
metropolitano; para ello se deberá reconvertir áreas que actualmente tienen uso industrial
y reasentar a población vulnerable que ocupa derechos de vía o se encuentra en suelos
poca aptos para la vivienda por su cercanía a la ribera del río Rímac.
Esto es factible por la calidad de los suelos actualmente desaprovechados, zona que
además en corto plazo contará con mejores servicios de transporte masivo de pasajeros,
que la convierte en un área especial para atraer inversiones inmobiliarias de gran escala,
1
Propuesta de Plan Específico de Barrios Altos, en proceso de formulación.
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por oportunidades de financiamiento con apoyo del sector público (Fondo Mi Vivienda)
como del sector privado (Inversión Privada Extranjera o Nacional Directa) y para atender la
demanda insatisfecha de más de 400 mil viviendas en Lima.
Cambios normativos de zonificación, usos de suelo y parámetros, son incentivo económico
para erradicación de actividades industriales contaminantes y mejorar área con actividades
de servicios y comercio, convirtiéndose en una zona complementaria de servicios, comercio
y vivienda para el emporio industrial de Gamarra y el área comercial de Mesa Redonda.
Línea Estratégica 2 – Desarrollo de Nueva Identidad Urbana
En el pasado por las murallas y barreras naturales del río y cerros, la zona era físicamente
los extramuros de la ciudad, lugar donde se asentaban “indios y esclavos”; en la república
no cambio mucho la identidad del área y se instalaron grandes cementerios e industria
pesadas, no compatibles con la vida urbana, y continuó siendo “los extramuros de la
ciudad”.
En el siglo pasado las olas migratorias hacia la capital se fueron asentando más densamente
hacia la periferia cercana a los cerros de El Agustino, en cambio el área de intervención no
se densificó por la limitada accesibilidad y existencia de grandes áreas de otros usos que
generan un trazo discontinuo de trama urbana, lo que la dejo como un área de muy poco
valor, totalmente desintegrada de la ciudad.
Los cambios de reglamentación urbana, las intervenciones públicas y privadas de
renovación y regeneración urbana propuestas en el Plan, están orientadas precisamente a
un cambio significativo del valor urbano e integración, como nuevo centro de comercio,
servicios y vivienda, que permitirá pasar de Barrios Altos con su connotación de identidad
peyorativa de “extramuros o patio trasero de la ciudad”, a una nueva identidad de gran
valor patrimonial público y privado como “Barrios del Cercado: espacio del Centro de Lima
integrado, moderno, seguro, productivo y sustentable”.
En esa misma línea de acción, la puesta en valor del patrimonio histórico y artístico
existente incrementará dicho valor patrimonial del área, convirtiendo al área de
intervención en un centro de atracción cultural y artística y nuevo foco de atracción
turística.
4.3.2. Ámbito de la Calidad de los Espacios y Servicios Públicos
Línea Estratégica 3 – Integración Metropolitana

Basado en la próxima operación de la Línea 1 – Tramo 2 del Metro de Lima y en las mejoras
de conectividad con la Vía de Evitamiento y Vía Parque Rímac, y asumiendo que la reforma
del transporte urbano de Lima generará un nuevo sistema de servicio integrado: El
Metropolitano, las rutas reordenadas y el Metro de Lima, más la reconversión de áreas ; el
área puede convertirse en gran Centro Intermodal de Transporte de Pasajeros, logrando la
integración de servicios de transporte urbano con los de servicio interprovincial.
La integración intermodal de servicios de transporte urbano permitirá la movilidad urbana
continua de más de 3 millones de personas de San Juan de Lurigancho y distritos de Lima
Este.
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De lograse la integración intermodal con servicios de transporte interprovincial de

pasajeros, proveerá un mejor acceso a dicho servicio, principalmente a la población de
cerca de 2 millones de personas de los distritos del Cercado de Lima, Rímac, San Juan de
Lurigancho y demás distritos de Lima Centro; lo cual permitirá además la erradicación de
terminales de transporte interprovincial de pasajeros en la zona de la Vía Expresa en el
distrito de La Victoria, cercano al Centro Histórico, lo cual produce grandes pérdidas por
congestión.
Línea Estratégica 4 – Recuperación Ambiental
Los cambios de zonificación y usos del suelo permitirán ganar territorio para la
implementación de parques y espacios de uso público; así con un parque en la ribera del río
se podrá dar un sentido de continuidad, al proyecto en desarrollo del Parque Rímac.
La mejora de la infraestructura vial permitirá también el desarrollo de nuevas áreas verdes,
con alamedas, bermas y vías peatonales o ciclovías con arreglos ornamentales de jardinería.
La mejora de los servicios de agua y desagüe requerirán una concertación directa con el
Gobierno Nacional y SEDAPAL, garantizando el abastecimiento de agua potable de calidad y
el tratamiento adecuado de aguas servidas, erradicando vertimientos al río Rímac.
Por su parte la Municipalidad deberá ejercer una gestión eficaz de fiscalización y control
urbano para impedir vertimiento de aguas servidas y residuos sólidos al rio Rímac por parte
de las empresas como de la población.
4.4. Objetivos y metas

La misión del este Plan Específico es complementar la planificación urbana; facilitando la
actuación urbanística en una zona cuyas dimensiones y condiciones ameritan tratamiento
integral especial, a fin de lograr un mejor aprovechamiento y articulación del área con la
Metrópoli, para lo cual se deberán alcanzar los siguientes objetivos y metas a largo plazo:
Línea
Objetivos Metas
Estratégica
I. Ámbito de la optimización del uso del suelo y la propiedad predial
Densificación: Antes: 11,413 Hab. (90.10 Hab./Ha. Neto), Propuesta:
1.1. Ordenar el territorio
29,323 Hab. (231 Hab./Ha. Neto).
reasignando usos
Mejor aprovechamiento del suelo: Reajuste de zonificación de ZRE a
para su mejor
1. ZR1: Comercio compatible con RDA en terreno MEPSA y UNICOM;
aprovechamiento
Renovación y Reajuste de zonificación de RDM a ZR2: en terreno de Quinta Francia
Densificación 1.2. Recuperar áreas 2
Recuperación de 16,500 m de áreas urbanas para recreación:
Urbana urbanas como parte 2 2
Pasaje Cementerio 10,000 m , Alameda Grau 6,500 m
de la densificación
1.3. Desarrollar promoc.. Desarrollo de 4,382 unidades de viviendas nuevas:
de acceso a viviendas Proyectos Nuevos 3,042 viv., Proyectos de Densificación 540 viviendas
2.1. Fortalecimiento de Constitución de la Agencia Municipal: Creación de un (1) Órgano
2. gestión municipal Desconcentrado de la MML, con liderazgo y capacidad para tomar
Desarrollo de desconcentrada. decisiones integrales para la implementación del Plan.
Nueva 2.2. Fortalecimiento de Organización y Participación Vecinal: Constitución de tres (3) Comités
Identidad organización y Vecinales por Zonas de Intervención, con representantes por
particip. ciudadana manzanas.
II. Ámbito de la calidad de los espacios y servicios públicos
2
3. 3.1. Mejorar la Construcción de Nuevas vías: Incorporación a la red vial de 70,381 m
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Línea
Objetivos Metas
Estratégica
2
Integración conectividad e de nuevas vías y rehabilitación 32,000 m de vías locales
Metropolitana integración territorial
Mantenimiento Integral de Vías: mantenimiento de 4.7 Km de vías
2
3.2. Recuperar derechos Recuperación de Derechos de Vía: 4,584 m de derechos de vía serán
de vías ocupados recuperados e integrados al Sistema Vial.
3.3. Generar accesibilidad
Eliminación de congestión y barreras: 100% de vías tienen trazo
fluida continuo y cuentan con señalización y control de tráfico.
4.1. Mejorar cobertura yCobertura de Servicios de Agua y Desagüe: 100% de Edificaciones
calidad de servicios
cuenta con instalaciones de agua y desagüe por Red Pública.
Eliminación de vertimientos de aguas servidas: 100% de instalaciones
4.2. Mitigación de los
que realizan vertimientos de aguas servidas al río son erradicadas.
riesgos por
Eliminación de vertimientos de residuos sólidos: 100% de residuos
contaminación
sólidos son recogidos y segregados en la fuente. 100% de residuos
ambiental del sector
depositados en la ribera del río Rímac son erradicados
4. 2
4.3. Incrementar áreas Incremento de áreas verdes: Construcción de 114885 m de nuevas
Recuperación
verdes y recreativas áreas verdes.
Ambiental
Población con compromiso ambiental: 100% de población residente
adopta prácticas de convivencia saludable y es activa en conservación
y protección del ambiente.
4.4. Educación ambiental Gestión empresarial ecoeficiente y sustentable: 100% de empresas
realiza buenas prácticas de ecoeficiencia y responsabilidad social
empresarial para protección del ambiente en procesos de gestión o
producción.
4.5. Zonas de intervención

En el ámbito del Plan Específico existen dos zonas diferenciadas de gestión urbana: Cercado
de Lima y El Agustino, a continuación se presentan los tipos de intervención que deben ser
considerados en cada una de dichas zonas:
4.5.1. Zona del Cercado de Lima
De acuerdo a los Planos de Zonificación de años anteriores de El Agustino, y del Cercado de

Lima, el sector que comprende a las actuales Empresas MEPSA, CEMENTERIO PADRE
ETERNO, UNICOM Y BASF tenía zonificación Gran Industria-I3.
Posteriormente Según las Ordenanzas Nº 893-MML (20-12-05) y 1020-MML (13-06-2007)
del Cercado de Lima, y el Plano de Zonificación del Agustino (Ordenanza Nº 1025-MML); la
Zona mencionada fue considerada como ZRE - Zona de Reglamentación Especial, para que
el respectivo Plan Específico determine el uso más adecuado para esas áreas, debido al
crecimiento poblacional y la ocupación de las áreas colindantes con construcciones
residenciales muy cercanas a esta zona industrial, que ocasionaba un impacto ambiental
negativo para la población.
En ese sentido y luego de los respectivos análisis se le otorga a la Zona de Reglamentación
Especial una zonificación mixta, con parámetros urbanísticos y edificatorios, que permita la
optimización del uso del suelo, estableciendo además calificaciones mayores con la que
actualmente cuenta la zona, proponiendo el desarrollo de las siguientes intervenciones:
 Habilitación urbana y Reurbanización en la Zona de Reglamentación Especial, a través
de la constitución de una Unidad de Gestión de Inversión Urbana - UGIU’s, que
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permitirá plantear la redefinición de la estructura predial y la integración inmobiliaria

de los terrenos que comprenden el Proyecto de Inversión, en base al Plan específico
aprobado.
 Remodelación y
Ampliación de Plazuela y
Pasaje Peatonal en el
Cementerio El Ángel, lo
que permitirá el
incremento áreas verdes
en la zona y la mejora de la
calidad de los espacios y
servicios públicos.
4.5.2. Zona de El
Agustino
En el ámbito que corresponde

a El Agustino, se encuentra
consolidado, la mayor parte de
las edificaciones residenciales
cuenta con 2 pisos; salvo una
zona, denominada Quinta
Francia donde se han
consolidado las viviendas por
problemas de titularidad:
 Densificación habitacional
en Asentamientos
Humanos a través de
iniciativa pública eficaz, en
el marco del Programa
Metropolitano de Vivienda
Popular de la MML.
 Habilitación urbana de la
Quinta Francia, a través de
la constitución de una
Unidad de Gestión de
Inversión Urbana - UGIU,
que permitirá plantear la
redefinición de la
estructura predial y la
integración inmobiliaria de los terrenos, en base al Plan específico aprobado.
 Rehabilitación del Parque Alameda Grau, con iluminación y electrificación adecuada.
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4.6. Propuestas específicas de intervención

Las intervenciones que se proponen en el Plan Específico, son las que se han considerado
prioritarias y se presentan en función a las zonas de gestión urbana existentes; otras
intervenciones principales son de tipo transversal, con impactos en toda el área de
tratamiento. El detalle de todas las intervenciones propuestas se presentan en el Anexo 1:
Fichas Técnicas de Intervenciones; adicionalmente se proponen en el Anexo 2:
Intervenciones propuestas correspondiente a un sector del Centro Histórico de Lima, en
razón de ser un área de influencia directa del Plan Específico. A continuación se presenta un
plano con la ubicación de las principales intervenciones.
4.6.1. Intervenciones en el Cercado de Lima

4.6.1.1 Habilitación Urbana y Reurbanización en la Zona de Reglamentación
Especial.
Comprende la implementación de una Unidad de Gestión de Inversión Urbana – UGIU, de

conformidad con lo dispuesto en el Decreto Supremo N° 004-2011-VVIENDA, para la
redefinición de la estructura predial y la integración inmobiliaria de los terrenos de MEPSA,
UNICON y Asentamiento Humano 2 de Mayo, que comprenden el proyecto de inversión en
base al plan específico aprobado.
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Componentes del proyecto:

 Cambio de Zonificación del predio de ZRE a CM, compatible con RDA (Vivienda de alta
Densidad) como parte del Reajuste Integral de Zonificación del Sector en estudio.
 Propuesta de Ocupación del predio, con Proyecto de Complejo Empresarial Comercial,
Terminal Terrestre y Vivienda multifamiliar que incluye Estudios de Impacto Ambiental
y de Riesgos, con inclusión de áreas verdes.
 Intervención en terrenos Privados –UNICON, MEPSA- (Actual Uso Industrial) y el
Ocupado por Asentamiento Humanos y Asociaciones de vivienda con 110 viviendas
(503 habitantes), en el Cercado de Lima.
Resultado:
 Mejores condiciones ambientales en el Sector
 Mayor conectividad vial.
 Satisfacción del Servicio de Equipamiento a nivel Interdistrital
 Revitalización del entorno
 Área Terreno Bruto 202,000 * m2
Propuesta de ocupación A:
Complejo Empresarial y Comercial (terminal terrestre)
 Área de terreno para proyecto 130,000 m2.
 Aportes habilitación Urbana para 10 % (Ord 836 -MML) = 13000 m2
 Afectación vial * 13000 m2
 Terreno Neto resultante 104,000 m2
 Área libre 30 % (deseable)
 Área libre 20,000 m2 (Protección ambiental y riesgo). Juntar con el 5% de parques
zonales, haciendo un total de parques 26,500 m2
 Altura Edificación 30 pisos
 Área neta disponible 84,000 m2
Propuesta de componentes funcionales (En área construida):
 Terminal terrestre metropolitano 114,000 m2
 Centro comercial Metropolitano 52,000 m 2
 Oficinas (complejo empresarial administrativo) 100,000 m 2
 Hoteles 40,000 m2
Propuesta de ocupación B:
Vivienda Multifamiliar (RDA)
 Área terreno 54,000 * m2
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 Aportes (Habilitación Urbana 24 % (12,960 m 2)

 Área neta para vivienda 41,000 m2
Propuesta de ocupación (En lote de terreno):
 Altura Edificación 12 pisos ó (1.5 (a+r)
 Vivienda multifamiliar 184,500 m 2
1,845 viviendas (9,225 habitantes Nuevos) (Ord 620-MML, RDA Densidad Neta 2,250
Hab/ha).
 Parques y jardines (área libre) 24, 600 m 2
Propuesta de ocupación C:
Vivienda Multifamiliar (A.H. 2 de Mayo):
 Aportes 10 % 1800 m2 (Mi VIVIENDA) Ord 836-MML
 Afectación vial * 2000 m2
 Área Neta para vivienda 14200 m2
 Área libre 50 %
 Altura Edificación 5 Pisos (3 pisos hacia el Cementerio el Ángel)
 Vivienda multifamiliar 30,000 m2 (120 m2 cada viv) =250 viviendas
1,250 habitantes (750 Nuevos) (Ord 620-MML RDA Densidad Neta 880 Hab/ha)
 Parques y jardines (área libre) 7,100 m2
4.6.1.2 Remodelación y Ampliación de Plazuela y Pasaje Peatonal en el

Cementerio el Ángel.
Comprende el incremento áreas verdes en la zona y la mejora de la calidad de los espacios

y servicios públicos, es una intervención en terreno privado Ocupado por el Cementerio
General El Ángel, de propiedad de la Beneficencia Pública de Lima.
Zonificación (OU).
 Área Total de Intervención 55,000 m2
 Propuesta de ocupación: PARQUE CEMENTERIO
 Área verde a renovar y relanzar 25,000 m2
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 Área verde Nueva 20,000 m2

 Remodelación y ampliación Plazuela y pasaje peatonal 10,000 m2
 Altura Edificación 4 pisos
4.6.2. Intervenciones en El Agustino

4.6.2.1 Densificación Habitacional Adecuada en los Asentamientos Humanos
Comprende las intervenciones en los Asentamientos Humano de Ancieta Baja, Siempre

Unidos y Concentración Santoyo; a través de una iniciativa pública eficaz, en el marco del
Programa Metropolitano de Vivienda Popular, de La Municipalidad Metropolitana de Lima.
Descripción:
 Intervención en terreno privado Ocupado por AAHHs (RDM y CV)
 Con aprox. 380 lotes viviendas (2119 habitantes)
 Área Neta para vivienda 41,200 m2 (actual)
 Área vías 13,800 m2 (actual)
 Área verde libre 8,000 m2 (actual)
Propuesta de ocupación: Vivienda Densidad Media
 Zonificación RDM
 Altura Edificación 5 Pisos (Aumentar la altura 3 a 5 pisos hasta completar el doble de
población y el doble de área libre).
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 Vivienda multifamiliar 24000 + 24000 m2 (120 m2 cada viv)
 500+300 viviendas nuevas = 800
 3619 hab. (1500 hab.nuevos) (Ord 620. RDA Densidad Neta 880 Hab/ha.)
 Parques y jardines (área libre) 13000 m2 (5000 m2 nuevos)
4.6.2.2 Habilitación Urbana de la Quinta Francia
Comprende la constitución de una Unidad de Gestión de Inversión Urbana - UGIU, que

permitirá plantear la redefinición de la estructura predial y la integración inmobiliaria de los
terrenos, en base al plan específico aprobado.
 Cambio de Zonificación del Sub sector como parte del Reajuste de la Zonificación y
Reglamentación Específica del Área de intervención Barrios Altos - Cercado de Lima y el
Agustino.
 Gestión de Proyecto Integral Urbano (De 1000 habitantes en Vivienda Precaria)
Resultado:
 Incremento de Áreas para Vivienda
 Incremento de Espacios Públicos, Equipamientos y Áreas verdes
 Mejoramiento de la Calidad de Vida Urbana
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 3,600 habitantes en 720 viviendas
4.6.2.3 Rehabilitación del Parque Alameda Grau
Comprende la iluminación monumental y electrificación adecuada de la zona

 Elaboración del Proyecto de Remodelación del tramo de Vía-Parque Alameda Grau
Resultado:
 Incremento de Áreas Verdes
 Incremento de Espacios Públicos
Descripción:
Intervención en espacio público Prolongación Av. Grau (entorno RDM y CV)
 Área vías 7,500 m2 (actual)
 Área libre 3,065 m2 (actual)
Propuesta de ocupación: Parque Alameda para recreación Pública
 Relanzamiento de veredas 1000 m2
 Área vías 6,500 m2
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4.6.3. Intervenciones transversales

4.6.3.1 Rehabilitación de infraestructura vial metropolitana
Componentes:
 Expediente Técnico de intervención de seis (6) avenidas.
 Ejecución AIV 1: mejoramiento de la geometría vial de la Av. Plácido Jiménez (Tramo:
Ancash – Vía Evitamiento).
 Ejecución AIV 2: Habilitación y construcción de la calle Ferrocarril (Tamo: Vía Parque
Rímac – Av. Ferrocarril Central)
 Ejecución AIV 3: Habilitación de la vía Local Preferencial Calle NN1 (Tramo: Locumba –
Av. Plácido Jiménez)
 Ejecución AIV 4: Habilitación de la vía Local Preferencial Calle NN2 (Tramo: Locumba –
Av. Plácido Jiménez)
 Ejecución AIV 5: Mejoramiento de la geometría vial de la Calle Paris (Tramo: Ancash –
Locumba)
 Ejecución AIV 6: Rehabilitación de la Av. El Ángel (Cementerio) (Tramo: Locumba –
Ancash)
 Supervisión de las obras
Resultado:
 Sistema vial reorganizado, con mayor conectividad vial.
 Mejores accesos vehiculares que optimizan la integración del sistema de transporte en
la zona.
 Mejores condiciones ambientales en el Sector
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 Revitalización del entorno

 Mejor conectividad vial a las nuevas actividades de la zona.
 Traslado de vehículos de un punto a otro con una mayor prioridad para la nueva zona
residencial y comercial propuesta.
4.6.3.2 Creación del Centro de Educación Física en Parque Del Cercado – Jr.
Conchucos.
Comprende la intervención en terreno de la Municipalidad Metropolitana de Lima
Descripción:
 Área de Terreno 376.54
 Área construida 817.00 m2
 Población beneficiaria 7,005
Resultados:
 Mejora de la calidad de vida
 Disminución porcentual en la incidencia de enfermedades
 Decremento de la violencia de los pobladores de la zona
Propuesta de ocupación:
 Construcción de una infraestructura de uso deportivo de 817.00 m2.
 Implementación de equipos y mobiliario para uso deportivo
 Campaña de sensibilización sobre el beneficio de la actividad física y deportiva
Propuesta de componentes funcionales (área construida):
 Zona deportiva
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 Zona de administración
 Zona de servicios
 Zona recreativa
4.6.3.3 Formulación del Plan Urbano Ambiental
Objetivo del proyecto:

El objetivo general es contribuir a fortalecer la capacidad de la municipalidad para
supervisar, vigilar y fiscalizar los aspectos ambientales y poner en marcha programas,
proyectos y mecanismos que permitan un desarrollo sostenible y armónico en la zona de
estudio.
Descripción:
El proyecto contribuirá a generar una visión de desarrollo sostenible teniendo especial
cuidado en los aspectos ambientales y socio culturales a través de instrumentos de gestión
institucional.
Componentes:
 Elaboración del Plan Urbano-Ambiental con información territorial proveniente de un
levantamiento topográfico
 Plan de Plan de Gestión de residuos sólidos
 Coordinación con actores para implementación del programa Lima Contra la Basura en
la zona con el fin de mejorar el servicio de recojo de basura en la zona, ordenar el
reciclaje informal y educar a la población en uso de los contenedores tanto como
segregación en la fuente.
 Instalación de contenedores de acuerdo a las características que se identifiquen (de
superficie o soterrados).
 Programas de Desarrollo Sostenible
 Planes de Manejo definitivos de la Cuenca del Río Rímac
4.6.3.4 Constitución de un Centro de Referencia Ambiental
Descripción:
Propuesta de ocupación de un espacio en la nueva propuesta de intervención comercial
como aporte, para un centro de educación ambiental, capacitación y desarrollo de material
de orientación ambiental, y centro de acopio.
Creación de herramientas que sirvan de apoyo para desarrollar conciencia ambiental en la
comunidad.
Resultado:
 Población e instituciones capacitadas en promover conservación ambiental
 Líderes ambientales
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 Divulgación de experiencias y buenas prácticas como ejemplo

 Profesores y padres de familia trabajando en la comunicación, difusión y educación
ambiental
Componentes:
 Escuela Ambiental
 Elaboración de Material de Educación Ambiental
 Elaboración de Guía orientación ambiental-profesores y padres de familia
 Creación de Cuentos ambientales infantiles
 Fichas didácticas sobre energía, agua y residuos
4.6.3.5 Fortalecimiento de Capacidades en Gestión de Riesgo y Desarrollo de

Líneas Vitales de Accesibilidad y Evacuación en Casos de Desastres.
Objetivos:
Lograr incrementar la resiliencia para reducir y responder a situaciones de riesgo a
desastres, en Lima Metropolitana a través de focalizar acciones en el sector de Barrios Altos
y el distrito de El Agustino como sector colindante.
Generar accesibilidad fluida en caso de desastres que facilite la evacuación de la población
y lograr articular la asistencia humanitaria vía aérea por la conectividad del aeropuerto,
puerto y transporte terrestre.
Componentes:
 Plan de Contingencia solidario entre empresas que se encuentran involucradas en los
riesgos por materiales peligrosos
 Plan de contingencia de SEDAPAL/ para dotación de agua segura y disposición de aguas
residuales en atención a la población del área de estudio.
 Plan de evacuación de poblaciones en la estación del tren Eléctrico, cementerios y de
las poblaciones urbanas del entorno.
 Dotación e implementación de equipamiento de personal de respuesta (bomberos)
 Mejoras y acondicionamiento de vías de evacuación con señalética aérea y a nivel del
suelo de zonas de seguridad.
4.7. Normativa de Reglamentación Urbana

A efectos de poder implementar la visión del desarrollo territorial y lograr los objetivos y
metas propuestos en el presente Plan Específico, se hace necesaria la aprobación de las
siguientes normas de reglamentación urbana:
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4.7.1. Zonificación
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4.7.2. Índice de Usos
La tabla de Índice de Usos, presenta sólo actividades urbanas que podrían ser compatibles
con la zonificación propuesta para la zona de intervención del Plan Específico Barrios Altos.
El documento de propuesta del Plan Específico presenta el detalle de los usos compatibles
con la zonificación de acuerdo al Código CIIU.
4.7.3. Parámetros Edificatorios
Las tablas de Parámetros Edificatorios presenta las consideraciones que deben tomarse en
cuenta para el diseño de las edificaciones de con la zonificación propuesta para la zona de
intervención del Plan Específico Barrios Altos.
Normas de Zonificación de Usos del Suelo de Zona de Reglamentación Especial

Zona ZRE 1 - ZONA DE REGLAMENTACIÓN ESPECIAL 1
Estructura predial, conformada por integración inmobiliaria de terrenos
Características urbanas de MEPSA, UNICON y A.H. 2 de Mayo, comprenden proyecto de inversión
público-privada en base a Unidad de Gestión de Inversión Urbana UGIU.
Usos generales permitidos (1) Comercial, Residencial de alta y media densidad y Servicios
Según el proyecto
Lote mínimo 2
Para Conjunto Residencial lote mínimo 2,500 m
a) Residencial de alta densidad 2,250
Densidad neta (Hab./Ha.)
b) Residencial densidad Media Multifamiliar 600, Conj. Residencial 880
a) 30 pisos desde Prolongación Av. Las Magnolias a Vía Parque Rímac.
Altura edificación máxima b) 12 pisos desde Av. Ferrocarril hasta Av. Las Magnolias
b) 5 pisos desde Cementerio Presbítero Maestro hasta Av. Ferrocarril
a) Comercio 30%
Área libre b) Residencia densidad alta 50%,
c) Residenciales densidad media 35 %
a) La edificación debe coincidir con línea de propiedad alineándose los
Retiro frentes de la edificación en toda su longitud.
b) Se permitirá retiro en el fondo del lote
a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas
b) 1 estacionamiento cada 100 m2 de área de comercio y oficinas
Estacionamiento
c) Estacionamiento para usos especiales se regirá por lo señalado en
cuadro adjunto

Características urbanas Zona del Centro Histórico sin compromiso urbano monumental
Usos generales permitidos (1) Comercial, Residencial alta densidad, Servicios y Talleres Artesanales
Según el proyecto
Lote mínimo 2
Para Conjunto Residencial lote mínimo 2,500 m
Densidad neta (Hab./Ha.) a) Residencial de alta densidad 2,250
a) 10 pisos
Altura edificación máxima
b) Corredor Uso Especializado 22 m. (8 pisos)
a) Comercio 30%
Área libre
b) Residencia 50%
b) Se permitirá retiro en el fondo del lote
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a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas
b) 1 estacionamiento cada 100 m2 de área de comercio y oficinas
Estacionamiento
c) El estacionamiento para usos especiales se regirá por lo señalado en el
Cuadro adjunto
Aportes de Habilitaciones Urbanas

Función / Zona Comercial Residencial
Recreación Pública 20% 20%
Parques Zonales 5% 2%
Renovación Urbana 3% ---
Servicios Públicos de Educación --- 2%
Servicios Públicos Distrital 2% 4%
Total 30% 28%
Normas de Zonificación Residencial

Zona RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA – RDM
Vivienda Vivienda Vivienda Conjunto
Usos generales permitidos (1)
Unifamiliar Multifamiliar Taller Residencial
Lote mínimo m2 120 150 180 1,600
Frente Mínimo m2 6 8 8
Densidad neta (Hab./Ha.) 600
Altura edificación máxima (pisos) 3 5 5 5
Área libre mínima 30% 35% 35% 35%
Retiro frente a Avenida = 5 m
Retiro
No se exigirá retiro frente a calles
1 cada 1 cada 4 1 cada 1 cada 4
Estacionamiento
vivienda viviendas vivienda viviendas
Zona RESIDENCIAL DE DENSIDAD ALTA – RDA

Usos generales permitidos (1) Vivienda Multifamiliar Conjunto Residencial
2
Lote mínimo m 300 2,500
2
Frente Mínimo m 10 ---
Densidad neta (Hab./Ha.) 2,250
Altura edificación máxima (pisos) 12
Área libre mínima 50%
Retiro frente a Avenida = 5 m
Retiro
No se exigirá retiro frente a calles
Estacionamiento 1 cada 4 viviendas
Normas de Zonificación Comercial

Zona COMERCIO ZONAL – CZ
Uso residencial compatible RDA
Tamaño del lote Según proyecto y según entorno
Área libre mínima Según actividades y consideraciones ambientales
2
Estacionamiento 1 cada 100 m
Zona COMERCIO METROPÓLITANO – CM

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Zona COMERCIO METROPÓLITANO – CM

Uso residencial compatible RDM
Tamaño del lote Según proyecto y según entorno
Área libre mínima 30%
2
Estacionamiento 1 cada 100 m
Especificaciones Normativas:
(1) Compatibilidad de los Usos del suelo está establecida en el Índice de Usos para la
ubicación de actividades urbanas del área de intervención.
(2) Requerimiento de estacionamientos para usos especiales se señalan a continuación:
Supermercados Uno cada 100 m2 de área de venta
Tiendas de autoservicio Uno cada 100 m2 de área de venta
Mercados Uno cada 25 puestos
Cines, teatros y locales de espectáculos Uno cada 20 butacas
Locales culturales, clubes, instituciones y similares Uno cada 75 m2 de área techada
Locales de Culto Uno cada 30 m2 de área de culto
4.7.4. Plan Vial

4.7.4.1 Propuesta de Clasificación Vial
Producto de los datos de campo y de las actividades urbanas planteadas en la propuesta de
complementación de la zonificación, es que, en el área de estudio, se propone la siguiente
clasificación vial:
- Vías expresas
- Vías Arteriales
- Vías Colectoras
- Vías Locales Preferenciales
Las tres primeras vías son de jurisdicción metropolitana y la última, de jurisdicción distrital.
La clasificación propuesta, considerando la ordenanza 341, será la siguiente:
Vía Expresa Vía Arterial Vía Colectora

N° Código Ancho (m) N° Código Ancho (m) N° Código Ancho (m)
1 E – 01 22 1 A – 01 40 – 50 1 C – 01 14
2 E – 02 14 2 A – 02 35 2 C – 02 22.7
3 E – 03 113 – 114 3 A – 03 35 – 45 3 C – 03 23
4 E – 04 80 4 A – 04 45 4 C – 04 25
5 A – 05 30 – 45 5 C – 05 40
6 A – 06 30 6 C – 06 30
Vía Local Preferencial 7 A – 07 30 7 C – 07 24
N° Código Ancho (m) 8 A – 08 36.4 8 C – 08 44
1 LP – 01 12.2
2 LP – 02 15
3 LP – 03 30
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Sistema Vial Propuesto
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4.7.4.2 Vías Metropolitanas
A. Vías Expresas
Las vías expresas del sistema vial son:
- Vía de Evitamiento.
- Vía Parque Rímac.
En la propuesta no se ha considerado la modificación del plano del Sistema Vial
Metropolitano, tampoco se han modificado las secciones de vía.
Secciones de Vías Expresas
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B. Vías Arteriales
Las vías arteriales del sistema vial son:
- Av. Grau.
- Av. Locumba
- Vía Margen izquierda.
En la propuesta no se ha considerado la modificación del plano del Sistema Vial
Metropolitano, tampoco se han modificado las secciones de vía; solo se considera la
propuesta de hacer CUE - Corredor de Uso Especializado a la Av. Grau y la Av. Locumba.
Secciones de Vías Arteriales
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C. Vías Colectoras
En la propuesta se ha considerado la modificación de las vías existentes del plano del
Sistema Vial Metropolitano.
En la presente propuesta vial se considera incluir como vía colectora al eje formado por:
- El Carmen (Plácido Jiménez)
Sección: C-06
Tramo: Inicio Cementerio El Ángel (S-N) – Ancash
- Plácido Jiménez.
Sección: C-08
Tramo: Magnolias - Vía Evitamiento
Con la inclusión de este eje se busca permitir la accesibilidad desde las vías metropolitanas.
Secciones de Vías Colectoras
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Adicionalmente se propone que el Instituto Metropolitano de Planificación considere la

modificación del Plan Vial Metropolitano, incluyendo las secciones que correspondan a la
continuación del par vial de la Av. Plácido Jiménez o El Carmen (unión con Calle Osores),
desde el final del Cementerio El Ángel hasta su intersección con la Av. José Riva Agüero.
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4.7.4.3 Vías Locales
A. Vías Locales Preferenciales

Sin bien no son vías metropolitanas, estas vías cumplen una función estructural dentro del
área en estudio. La administración de estas vías le corresponde al distrito de cercado de
Lima. Estas vías locales articularan 2 zonas:
 Zona A: es la zona que se encuentra delimitada por:
- Jr. Ancash
- Av. Locumba.
- El Cementerio el Ángel.
En esta área se propone la implementación de 2 vías Locales Preferenciales las cuales
conectaran la Av. Locumba y el Jr. Ancash, tal como se muestra en la siguiente figura:
Vías Locales Preferenciales Zona A
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 Zona B: es el la gran zona propuesta como comercial y de recreación pública, la cual

se encuentra delimitada por:
- Vía de Evitamiento.
- Vía Margen izquierda.
- Plácido Jiménez.
- Ferrocarril Central.
Este tipo de vías permitirá el traslado de vehículos de un punto a otro con una mayor
prioridad respecto de las otras vías locales.
En esta área se propone la implementación de 5 vías locales preferenciales las cuales
estructuraran el área, tal como se muestra en la siguiente figura:
Vías Locales Preferenciales Zona B
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Secciones de Vías Locales Preferenciales
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4.8. Financiamiento y Programación de Ejecución de

Intervenciones
4.8.1. Valorización de la Tierra Urbana y Bienes Inmuebles como

Factor de Financiamiento del Plan Específico
En los últimos años, el precio por m2 de las viviendas en las áreas urbanas de Lima ha
escalado a niveles sin precedentes. Recientes estudios revelan que el precio promedio
subió de US$ 521 en el 2006 a US$ 1,838 a diciembre de 20132 aumentando así su valor en
un 253%.
De la misma forma que para distritos urbanos consolidados, el Centro Histórico está
cobrando un valor importante en lo que respecta al tema inmobiliario; según EMILIMA
(Empresa Municipal Inmobiliaria de Lima), el precio del m2 en el Centro Histórico paso de
US$ 467 en el 2011 a US$ 1,400 en el 20133.
Al respecto, el estudio realizado por el BCRP4 da muestras claras que el precio del m2 se
encuentra perfectamente alineado con los fundamentos técnicos que influyen en él,
desestimando así una posible crisis a raíz de una sobrevaloración del precio. Demuestra el
estudio que sobre el valor del precio influyen valores externos como los créditos
hipotecarios, términos de intercambio, demografía y políticas urbanas.
Ante este escenario, surge el cuestionamiento de valorizar efectivamente un análisis que
permita distinguir cómo influyen las políticas urbanas, a través de planes o cualquier otro
instrumento de gestión en las variaciones del suelo urbano de la ciudad.
Si bien es cierto que la plusvalía urbana que será calculada no podrá considerarse como
factor de recaudación, si permitirá estimar algunos supuestos para los impuestos vigentes
en la normatividad municipal, tales como: Impuesto a la Alcabala, Impuesto Predial y
Arbitrios.
Para el cálculo de los efectos de la plusvalía urbana se ha tomado el modelo de Colombia 5,
el cual señala que existen tres conceptos fundamentales:
a) Efecto plusvalía resultado de la incorporación del suelo rural al de expansión urbana o
de la clasificación de parte del suelo rural como suburbano;
b) Efecto plusvalía resultado del cambio de uso y
c) Efecto plusvalía resultado del mayor aprovechamiento del suelo.
Para el caso de nuestro Plan Específico se ha seleccionado el método de resultado de mayor
aprovechamiento del suelo, debido a las características de las propuestas de las
intervenciones.
2
Obregón, Fabricio: Precio de Vivienda en Lima. Banco Central de Reserva del Perú. Mayo 2014
3
Diario Gestión, Jueves 16 de Enero 2014: http://gestion.pe/inmobiliaria/precio-metro-cuadrado-centro-
historico-lima-hoy-vale-us-1400-2086427
4
Obregón, Fabricio: Precio de Vivienda en Lima. Banco Central de Reserva del Perú. Mayo 2014
5
Resolución N° 620 de 2008, 26 de septiembre de 2008 – República de Colombia
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Si bien es cierto nuestra propuesta concibe y proponen cambios de zonificación,

consideramos que de llevarse a cabo fehacientemente las propuestas y cambios que se
proponen el suelo del área de intervención elevara considerablemente su valor a raíz de las
ganancias en altura y en el mejor aprovechamiento del suelo.
El cálculo de plusvalía en función de la lógica de mayor aprovechamiento del suelo del área
de intervención. Para ello se realizaron los siguientes pasos:
1. Se realizó el estudio de mercado para hallar el valor referencial de la propiedad
inmueble, para lo cual se tomó como muestra publicaciones de ofertas de bienes
inmuebles dentro del área de influencia directa e indirecta, determinado los siguientes
valores:
Valor Valor
Comercial Comercial
Sector /
Manzanas Mercado Estimado
Distrito
Actual Futuro
S/. S/.
001, 002, 006, 008, 078, 079, 080, 081, 082,
2,400.00 3,900.00
083, 084, 085, 086
07 017, 018, 019, 020, 027, 028,
Lima 029, 035, 036, 037, 042, 043, 045, 047, 087,
Cercado 088, 089, 090, 091, 092, 093, 094, 095, 096, 2,700.00 3,900.00
097, 098, 099, 104, 105, 106, 107, 108, 109,
110, 112, 113
001, 002, 003, 004, 005, 006, 007, 008, 009,
25 011, 012, 013, 014, 015, 016, 017, 018, 019, 2,200.00 3,900.00
El 020, 021, 022, 023, 024, 025, 026, 027, 028
Agustino 029, 030, 031, 032, 033, 034, 035, 036, 037,
2,700.00 3,900.00
038, 039, 040, 041
2. Posteriormente y en función de la información catastral obtenida en campo, se
determinaron las áreas de terreno y áreas construidas actuales (sin contar con áreas
verdes, cementerios, áreas para otros usos):
Total Área Total Área Valor referencial

Valor Referencial
Sector / de Terreno Construida Variación con Área
de Terreno (iii)
Distrito (i) (i¡) % Construida (iii)
S/.
(m2) (m2) S/.
07 Lima 1,062,698.27 1,771,157.55 66.66 2,771,451,735.00 4,466,124,036.00
25 El Agustino 117,411.91 175,562.34 49.52 291,520,700.00 456,385,378.00
Total 1,180,110.18 1,946,719.89 64.96 3,062,972,435.00 4,922,509,414.00
Notas:
(i). El Total de Área de Terreno se refiere fundamentalmente a áreas de uso residencial,
no considera áreas de espacio público, zonas de recreación, zonas consideradas para
otros usos o usos especiales.
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(ii). El Total Área Construido, tomando el criterio de la nota anterior, se estima el área
construida considerando el tamaño del lote y el número de pisos hallado en el trabajo
de campo.
(iii). El Valor Referencial, tanto de terreno como de área construida, ha sido calculado en
función del valor referencial de mercado en valores actuales según la sectorización
realizada.
Como se aprecia en el cuadro precedente, existe poco aprovechamiento del suelo en

ambas áreas de gestión. En el caso concreto de la porción de Barrios Altos, el área
edificada sólo representa un 66% adicional al área de terreno, mientras que en El
Agustino el área edificada sólo supera en 49.5% al área de suelo; esto demuestra un
bajo aprovechamiento del área urbana por patrones de ocupación horizontal de
propiedad individual..
3. Por último, se procedió a aplicar las nuevas alturas propuestas y mejor
aprovechamiento del suelo a partir de las intervenciones señaladas en el Plan
Específico, lo que determinó la estimación de áreas construidas antes y después de la
intervención:
Total Área Construida Total Área Construida

Sector / Distrito Sin Intervención con Intervención (i) Variación %
(m2) (m2)
07 Lima 1,771,157.55 4,855,103.60 174.12
25 El Agustino 175,562.34 358,156.27 104.00
Total 1,946,719.89 5,213,259.87 167.80
Notas:
(i). El Total Área Construida con Intervención, se estima el área construida considerando
el tamaño del lote y el número de pisos con la nueva zonificación y nuevos usos que se
proponen en el Plan Específico.
Como se puede observar en el cuadro precedente, a partir del aumento de las alturas,
según las propuestas realizadas conforme a las zonificaciones respectivas, se logra
aumentar para el sector 07 Cercado de Lima un total de 174% de áreas construidas,
mientras que para el sector de El Agustino la variación fue de 104%, permitiendo llegar
a tener un área construida total de 5,213,260 metros cuadrados.
Dicha ganancia y mejor aprovechamiento del suelo nos permite calcular el valor
esperado del área de intervención en dos momentos; con valores actuales y con
valores futuros estimados.
Dicha estimación nos demuestra que aun manteniendo los valores de los precios de
propiedad inmobiliaria actuales del mercado, se obtiene un alto valor sobre el área
construida, teniendo que para el área de Lima alcanza poco más de S/. 12,025 millones,
mientras que para El Agustino se lograría poco menos de S/. 877 millones.
Considerando el valor esperado futuro de la propiedad inmobiliaria, el margen de
diferencia pasa a aumentar un 57.45% en Lima y 59.31% en El Agustino.
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Valor esperado de Valor esperado de

Total área
área construida área construida
construida
luego de luego de Variación
Sector / Distrito luego de
intervención a intervención a %
intervención
precio actual precio esperado (i)
(m2)
S/. S/.
07 Lima 4,855,103.60 12,025,748,319.00 18,934,904,040.00 57.45
25 El Agustino 358,156.27 876,794,119.00 1,396,809,453.00 59.31
Total 5,213,259.87 12,902,542,438.00 20,331,713,493.00 57.58
Notas:
(i). Valor esperado de área construida luego de intervención a precio esperado, se estima
en función a precios de mercado actual para un área que presenta una situación
similar a la que se espera lograr con las intervenciones propuestas en el Plan
Específico. Para el presenta análisis se han tomado en cuenta precios de mercado
obtenidos de portales de intermediación inmobiliaria para la nueva zona residencial y
comercial “Los Parques del Agustino”, considerando S/ 3,900.00 por m2, como
promedio de venta de varios departamentos nuevos en la zona.
Por último, en el cuadro precedente, se presenta la estimación total de la plusvalía en

ambos escenarios (con precios actuales y precios esperados). Dicha información
evidencia un escenario de mejora de las condiciones del valor urbano, a raíz del mejor
aprovechamiento del suelo, lo que repercutiría inmediatamente en la recaudación del
impuesto predial, que en cálculos conservadores podría llegar a cuadruplicarse; lo
mismo habría de ocurrir con los arbitrios, debido al aumento de la densidad poblacional
y otros factores que influyen en su estimación.
Un trabajo de análisis de plusvalía más detallado, lo cual no fue materia del presente
estudio, debería poder incorporar al análisis económico el impacto en la plusvalía de otros
factores como las inversiones a desarrollarse en el área: Metro de Lima, inversiones
comerciales, mejora de infraestructura vial, incremento de áreas verdes, mejora de
espacios públicos, puesta en valor de patrimonio histórico, entre otras inversiones; lo que
influirá directamente en el proceso de mejora de las condiciones urbanas y por tanto en los
montos de la plusvalía en el área de tratamiento.
La plusvalía urbana, como bien se ha señalado anteriormente no tiene un impacto en sí
mismo en la recaudación municipal; si puede afirmarse que producirse las metas previstas
en el Plan, la Municipalidad Metropolitana de Lima incrementará su recaudación de
tributos en razón a lo siguiente:
 Impuesto al Alcabala: las inversiones que se realicen para la edificación de mayores
viviendas de acuerdo a lo previsto en el Plan, generará mayores transacciones de
compra – venta de inmuebles, lo cual repercutirá en mayor recaudación del impuesto;
y, siendo que la mayor cantidad de viviendas nuevas a edificarse se produciría dentro
del área del Cercado de Lima, la recaudación del impuesto sería 100% para la
Municipalidad Metropolitana de Lima.
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 Impuesto Predial: la existencia de mayor número de viviendas repercute directamente

en la mayor potencial recaudación del impuesto; y considerando que las nuevas
edificaciones tendrán características constructivas y de acabados de mejor calidad que
las actuales viviendas, igualmente se puede considerar una mayor estimación del valor
predial y por tanto mayor recaudación potencial del impuesto; finalmente, la ejecución
de las intervenciones públicas como privadas previstas en el Plan, permitirá que
progresivamente se realicen ajustes al valor arancelario del terreno a tasación oficial, lo
cual incrementaría aún más el valor predial y por consiguiente una mayor potencial
recaudación del impuesto.
 Arbitrios de servicios públicos municipales: Los arbitrios de Limpieza Pública, Parques y
Jardines, Serenazgo, se calculan tomando como criterios principal el área de las
unidades prediales; sin duda existirá con la implementación del Plan mayores unidades
prediales que las existentes y por tanto mayor área de edificaciones, lo que repercutirá
en mayor recaudación de dichos arbitrios.
Otra alternativa legal de financiamiento, aún no desarrollada por la MML, es el tributo
establecido en el Decreto Legislativo 776, Ley de Tributación Municipal, denominado
Contribución Especial de Obras Públicas, el cual se puede determinar teniendo en
consideración el mayor valor que adquiera la propiedad beneficiada por efecto de la obra
municipal; y procederá exclusivamente cuando la Municipalidad haya comunicado a los
beneficiarios, previamente a la contratación y ejecución de la obra, el monto aproximado al
que ascenderá la contribución.
Con todos estos elementos indicados se puede considerar que la Municipalidad podrá
financiar las intervenciones del Plan, de manera holgada con la mayor recaudación
estimada de tributos municipales.
4.8.2. Programación Multianual de las Intervenciones
El presente acápite busca proponer una lógica de programación de las intervenciones en un

horizonte de tiempo, toda vez que es necesario realizar el ejercicio de planificación que
busque los mejores resultados para la implementación del plan.
La programación solo considera aspectos de temporalidad y presupuesto estimado, sin que
se pueda lograr precisar cuáles serán las fuentes de financiamiento que logren ejecutarlas,
toda vez que ese trabajo es resultado de coordinaciones internas y validaciones con las
áreas correspondientes.
El monto total estimado de las intervenciones es poco mas de S/. 32.9 millones, tanto para
actividades como inversiones que son de facultad de la municipalidad ejecutar. No se está
considerado otros componentes del presupuesto, detallado en cada ficha de intervención,
que se entienden deben ser ejecutados por el sector privado o través de Asociaciones
Público-Privadas u otra modalidad acorde al tipo de intervención.
Tal y como se vio en el punto 4.8.1.5 Financiamiento del Plan Específico, la ejecución de las
propias intervenciones del plan, podrán ir ejecutándose ya sea afectando partidas
presupuestales y fuentes de financiamiento existentes o bien conforme se vayan
implementando las intervenciones de mayor envergadura, esta permitirá generar nuevos
ingresos y que a su vez sirvan para ir complementando las fuentes requeridas.
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La priorización de las intervenciones ha servido para ordenar el inicio de las mismas, no

dejando de lado ningún tipo de proyecto o actividad, toda vez que se considera necesaria
su ejecución.
Programación Multianual de Intervenciones para Proyecto de Plan Específico de Barrios

Altos (Cercado de Lima y El Agustino) 2015 – 2025
Presupuesto estimado
Código Tipo Nombre Intervención Prioridad
2015 S/. 2016 S/. 2017 S/. Total S/.
Habilitación urbana y
Reurbanización en Zona
de Reglamentación
Especial, ZRE-1, a
Actividad/
3 través de la 1 2,940,000 2,940,000
Proyecto
constitución de una
Unidad de Gestión De
Inversión Urbana -
UGIU
Densificación urbana en
los Asentamientos
Humanos Ancieta Baja,
Siempre Unidos y
Concentración Santoyo
a través de una
Actividad/
6 iniciativa pública eficaz, 2 2,400,000 2,400,000
Proyecto
en el marco del
Programa
Metropolitano de
Vivienda Popular de la
Municipalidad
Metropolitana de Lima
Mejoramiento de la
10 Proyecto Infraestructura Vial de 3 5,713,458 5,713,458
la Zona de Estudio
Habilitación Urbana de
predio denominado
Quinta Francia en El
Agustino, a través de la
5 Actividad 4 3,200,000 3,200,000
constitución de una
unidad de Gestión de
Inversión Urbana –
UGIU
Rehabilitación de vías y
revalorización turística
cultural desde Plaza
2 Proyecto Maravilla hasta la 5 343,000
Muralla. Centro
Histórico de Lima/El
Agustino
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Presupuesto estimado
Código Tipo Nombre Intervención Prioridad
2015 S/. 2016 S/. 2017 S/. Total S/.
Elaboración del Plan de
8 Actividad Gestión Ambiental del 6 630,000
área de intervención
Fortalecimiento de
capacidades en Gestión
de riesgo y desarrollo
12 Actividad de líneas vitales de 7 3,000,000 3,000,000
accesibilidad y
evacuación en casos de
desastres.
Creación de Centro de
9 Proyecto 8 1,350,000 1,350,000
Referencia Ambiental
Renovación Urbana con
fines de vivienda en
Microzona de
1 Actividad 9 280,000 280,000
Tratamiento 2. MZT-2.
Av. Sebastián Lorente –
AAHH Santa Rosa
Construcción e
Implementación del
11 Proyecto Centro de Educación 10 3,375,000 3,375,000
Física en Jr. Conchucos,
en Cercado de Lima
Implementación de
4 Proyecto espacio público en 11 9,520,000 9,520,000
Cementerio El Ángel
Rehabilitación del
7 Proyecto Parque Alameda Grau - 12 2,996,000 2,996,000
El Agustino
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Anexo 1: Propuestas de intervención en el Centro

Histórico de Lima
El área de intervención tiene un área del Centro Histórico como zona de influencia directa,
es en dicha área que se proponen las siguientes intervenciones, las cuales deberán ser
consideradas por las áreas correspondientes de la MML.
Intervención en la Zona del Centro Histórico de Lima:

El reajuste Integral de Zonificación de los Usos del Suelo del Cercado de Lima, aprobado con
la Ordenanza N° 893-MML del año 2005, en la zona del Centro Histórico de Lima estableció
tres (3) grandes Zonas Especiales de Usos del Suelo, en las cuales se reconocen perfiles
urbanos y viales formados a través del tiempo, así como vocaciones de uso diferenciadas
según su potencialidad funcional, espacial y compromiso monumental; y, en donde las
actuaciones deben orientarse fundamentalmente a la plena recuperación de sus
condiciones urbanas, constructivas y operativas; siendo que en el ámbito del Plan
específico se encuentran dos de ellas ZTE-2 Zona de Tratamiento Especial 2 y ZTE-3 Zona de
Tratamiento Especial 3.
Actualmente la zona en estudio como consecuencia de la instalación de nueva
infraestructura de transporte, ha cambiado su configuración por lo que se hace necesario la
creación de otra Área de Tratamiento que responda a la nueva dinámica urbana que se
viene dando en esta zona, para fines de promoción, orientación, aprobación y control de las
acciones de renovación urbana; en ese sentido el plan específico propone la creación de la
Zona de Tratamiento Especial 4 ZTE-4, área urbana constituida por un conjunto de predios
afectados por el deterioro, espacialmente continuos, que justifican un tratamiento integral
y de conjunto. Dentro de esta nueva Zona de Tratamiento y teniendo en cuenta las
consideraciones técnicas, sociales, económicas y legales se identifican dos (2) Microzonas
de Tratamiento, que son conjuntos de predios deteriorados, que por su situación, requieren
ser tratados unitariamente, eliminando o reduciendo los factores de deterioro existentes.
Microzona de Tratamiento 1
 Modificación de Parámetros urbanísticos y edificatorios que permitan la optimización
del uso del suelo y la propiedad predial de esa zona.
 Implementación de circuito turístico Plaza Maravillas - Muralla de Lima y Rehabilitación
de vías, iluminación monumental, electrificación adecuada y el mejoramiento de las
fachadas de las viviendas con categoría monumental.
Microzona de Tratamiento 2
 Renovación urbana en base a nuevos parámetros urbanísticos y edificatorios, que
permita la generación de suelo urbano con fines de vivienda a fin de optimizar el uso de
suelo y la propiedad predial de la zona.
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Implementación de circuito turístico Plaza Maravillas – Muralla de Lima.
Comprende la rehabilitación de vías, iluminación monumental, electrificación adecuada y

mejora de las fachadas de las viviendas con categoría monumental.
Intervención en espacio público MZT 1

Área Terreno Bruto 10,565 * m2
Propuesta de ocupación: Parque y Pasajes peatonales para recreación Pública
 Pasaje Peatonal Vásquez de Acuña 520 m2
 Parque La Maravillas 2,568 m2
 Plazuela el Agustino 700 m2
 Vía vehicular lenta Jr. Conchucos 1,040 m2
 Parques, jardines recreación Pública 3,065 m2 nuevos
 Mejoramiento de fachadas de las viviendas con categoría monumental
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Renovación Urbana con Fines de Vivienda en Av. Sebastián Lorente.
Comprende intervención en terreno privado, actualmente es de uso industrial.
Área terreno 25,974 * m2

Aportes (Habilitación Urbana 24 % (6,233 m2)
Área neta para vivienda 19,741 m2
Propuesta de ocupación: VIVIENDA DENSIDAD ALTA
 Zonificación : RDA (Vivienda de alta Densidad)
 Altura Edificación 10 pisos ó (1.5 (a+r)
 Vivienda multifamiliar 80,000 m 2
 800 viviendas (4,000 habitantes Nuevos) (RDA Densidad Neta 2250 Hab./ha.)
 Parques y jardines (área libre) 11,844 m 2
Para Renovación Urbana del AAHH Santa Rosa se propone una altura de 10 pisos hacia la
estación del Tren, optimización del uso del suelo, estableciendo además calificaciones
mayores con la que actualmente cuenta la zona.
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Normas de Zonificación de los Usos del Suelo del Centro Histórico

Zona MZT 1: MICROZONA TRATAMIENTO 1
Fuera del Área de Patrimonio Cultural de la Humanidad.
Características urbanas Concentra Ambientes Urbanos Monumentales y diversidad de inmuebles
de valor monumental.
Usos generales permitidos (1) Vivienda, Comercial, Servicios y Talleres Artesanales.
Existente (no se permitirá subdivisión de lote).
Lote mínimo
Existente o según proyecto
a) 11.00 m.
a) Edificaciones existente mantendrán áreas libres respectivas
Área libre b) Las edificaciones nuevas exceptuando comercio 30%,
c) Edificaciones comerciales 20%
b) Se permitirá retiro en el fondo del lote.
2
a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas, 1 estacionamiento cada 100 m de
área de comercio y oficinas.
b) Exigible en obra nueva abarque totalidad del lote con frente mayor a 10
m.
Estacionamiento
c) No exigible incremento de estacionamientos en remodelaciones
d) No exigible en lotes ubicados en vías peatonales
e) Estacionamiento para usos especiales se regirá por lo señalado en cuadro
adjunto.
Zona MZT 2: MICROZONA TRATAMIENTO 2

Características urbanas Zona del Centro Histórico sin compromiso urbano monumental
Usos generales permitidos (1) Vivienda Multifamiliar, Conjunto Residencial, Comercio y Servicios
Existente (no se permitirá subdivisión de lote).
Lote mínimo
Existente o según proyecto
a) 10 pisos
a) En edificaciones nuevas comerciales 20%
Área libre
b) Uso Residencial 50%
b) Se permitirá retiro en el fondo del lote.
2
a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas, 1 estacionamiento cada 100 m de
área de comercio y oficinas.
b) Exigible en obra nueva abarque totalidad del lote con frente mayor a10
m.
Estacionamiento
c) No exigible incremento de estacionamientos en remodelaciones
d) No exigible en lotes ubicados en vías peatonales
e) El estacionamiento para usos especiales se regirá por lo señalado
encuadro adjunto.
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Municipalidad Metropolitana de Lima

Gerencia de Desarrollo Urbano
Jr. Camaná 564- Piso 3 – Lima 1 Página 50 de 50
Teléfono 632 1504

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Resumen Ejecutivo

Proyecto de Plan Específico de Barrios Altos

Plan Específico de Barrios Altos (Cercado de

Plan Específico de Barrios Altos (Cercado de

2. Delimitación del área de tratamiento

ALTITUD: 199 msnm

3. Síntesis de Diagnóstico del Área de Intervención

Voluntad política de la autoridades Limitada y compleja accesibilidad que

En el documento de la Propuesta del Plan Específico se presenta un diagnóstico detallado

4. Propuesta de Plan Específico

4.1. Vocación Territorial

Sin Intervención Con Intervención

Sin Intervención Con Intervención

4.2. Visión de Desarrollo

4.3. Estrategias de intervención

4.3.1. Ámbito Optimización de Uso del Suelo y Propiedad Predial

Línea Estratégica 1 – Renovación y Densificación Urbana

4.3.2. Ámbito de la Calidad de los Espacios y Servicios Públicos

Línea Estratégica 3 – Integración Metropolitana

De lograse la integración intermodal con servicios de transporte interprovincial de

4.4. Objetivos y metas

4.5. Zonas de intervención

4.5.1. Zona del Cercado de Lima

De acuerdo a los Planos de Zonificación de años anteriores de El Agustino, y del Cercado de

permitirá plantear la redefinición de la estructura predial y la integración inmobiliaria

En el ámbito que corresponde

4.6. Propuestas específicas de intervención

4.6.1. Intervenciones en el Cercado de Lima

Comprende la implementación de una Unidad de Gestión de Inversión Urbana – UGIU, de

Componentes del proyecto:

 Aportes (Habilitación Urbana 24 % (12,960 m 2)

4.6.1.2 Remodelación y Ampliación de Plazuela y Pasaje Peatonal en el

Comprende el incremento áreas verdes en la zona y la mejora de la calidad de los espacios

 Área verde Nueva 20,000 m2

4.6.2. Intervenciones en El Agustino

Comprende las intervenciones en los Asentamientos Humano de Ancieta Baja, Siempre

Propuesta de componentes funcionales (En área construida):

4.6.2.2 Habilitación Urbana de la Quinta Francia

Comprende la constitución de una Unidad de Gestión de Inversión Urbana - UGIU, que

Propuesta de componentes funcionales (En área construida):

4.6.2.3 Rehabilitación del Parque Alameda Grau

Comprende la iluminación monumental y electrificación adecuada de la zona

4.6.3. Intervenciones transversales

 Revitalización del entorno

Comprende la intervención en terreno de la Municipalidad Metropolitana de Lima

4.6.3.3 Formulación del Plan Urbano Ambiental

Objetivo del proyecto:

4.6.3.4 Constitución de un Centro de Referencia Ambiental

 Divulgación de experiencias y buenas prácticas como ejemplo

4.6.3.5 Fortalecimiento de Capacidades en Gestión de Riesgo y Desarrollo de

4.7. Normativa de Reglamentación Urbana

4.7.2. Índice de Usos

4.7.3. Parámetros Edificatorios

Normas de Zonificación de Usos del Suelo de Zona de Reglamentación Especial

Zona ZRE 2 - ZONA DE REGLAMENTACIÓN ESPECIAL 2

Zona ZRE 2 - ZONA DE REGLAMENTACIÓN ESPECIAL 2

Aportes de Habilitaciones Urbanas

Normas de Zonificación Residencial

Zona RESIDENCIAL DE DENSIDAD ALTA – RDA

Normas de Zonificación Comercial

Zona COMERCIO METROPÓLITANO – CM

Zona COMERCIO METROPÓLITANO – CM

4.7.4. Plan Vial

Vía Expresa Vía Arterial Vía Colectora