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PRESENTA:
Hugo Andrés Navarro Pimienta
MATRICULA:061021
ASESOR:
Dr. Arturo Perlasca Lobato
Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por parte de la
Secretaria de Educación Pública, conforme al acuerdo RVOE
SEPNo 2003368 de fecha 17de diciembre de 2003
Dedicatorias
A todos los que les agradecí.
Resumen
Para poder valuar un edificio catalogado y/o declarado como un
inmueble con valor artístico es necesario que este sea sujeto de compra-
venta, la casa que perteneció a Efraín González Luna ubicada en
avenida José Guadalupe Zuño número 2083, colonia Americana,
Guadalajara, Jalisco, ahora casa ITESO-Clavigero que proyectó y
construyó el Arquitecto tapatío Luis Barragán cumple con esto, ya que la
casa fue comprada por la universidad ITESOen 1999 para ser intervenida
y acondicionada para albergar eventos culturales asícomo exposiciones
artísticas. Para llevar a c a b o la operación comercial, tuvo que haberse
realizado un avalúo sobre el inmueble y debió haberse tomado en
cuenta además del valor físico y comercial del inmueble el valor más
importante de este inmueble que es el de la autoría del ganador del
premio Pritzker d e Arquitectura en 1980 (considerado el premio Nobel de
Arquitectura).
CAPITULOII.MARCO ó
2.1Marco Conceptual y antecedentes 6
2.2Marco Teórico 39
CAPITULOIII.MÉTODO 55
3.1Tipo de investigación ....55
3.2Hipótesis 55
3.3 Modelo operacional de lasvariables 55
3.4 Descripción de las variables de la hipótesis 56
3.5 Diseño de la investigación 56
3
1.1.1 ESQUEMADELPROBLEMA
r 0 >i2¿S2»X*W™MCOWtVEHTA
VALOR FÍSICO
VALORDEMERCADO
ALOR ARTÍSTICO
GASTOENCONSERVACIÓN
OPINION PUBLICA
1.2 JUSTIFICACIÓN
1.2.1 ECONÓMICA
Este estudio pretende identificar cual esel valor artístico o de autoría de
este inmueble logrando definir un "Factor Barragán" que sería aplicable
a losinmuebles proyectados yconstruidos por estearquitecto para lograr
que sus propietarios y posibles clientes, por su propia conveniencia
monetaria, conozcan cual esel valor justo del inmueble proyectado por
elarquitecto LuisBarragán que van a adquirir o del que sonpropietarios.
1.2.2 SOCIAL
Aldefinir elfactor Barragán en losinmuebles sepretende que susdueños
revaloren el significado de poseer un inmueble de tal envergadura y lo
conserven para elgoce de toda la comunidad altener ensuciudad una
obra de arte habitable,como ejemplo de buena arquitectura mexicana.
4
honesta, que habla de su época, de la situación social que había en ese
tiempo y del estilo de vida que seusaba en ese entonces.
1.3 ALCANCE
La línea de investigación será inmobiliaria y artística. El área geográfica
será a nivel nacional ya que la obra del Arquitecto esta en Guadalajara
yelDF.
1.4 OBJETIVOS
1.4.1 GENÉRICO
Determinar elvalor de la autoría en las obras arquitectónicas del Arq.Luis
Barragán.
1.4.2 ESPECÍFICOS
• Describir como sevalúa un inmueble catalogado como patrimonio
artístico.
• Dar a conocer la casa ITESO-Clavigero proyectada por el Arq. Luis
Barragán.
• Comparar el valor de un inmueble proyectado y construido por un
arquitecto desconocido contra un inmueble proyectado y
construido por el Arq. Luis Barragán, los 2 en la misma época, para
determinar en base a la diferencia de valor el factor Barragán.
5
CAPITULO II.-MARCO
2.1 MARCO CONCEPTUAL YANTECEDENTES
LUISBARRAGÁNMORFÍN
Elarte de Barragán es moderno pero no es modernista, es universal pero
no es un reflejo de Nueva York o de Milán. Barragán ha construido casas
y edificios que nos seducen por sus proporciones nobles y por su
geometría serena; no menos hermosa -y más benéfica sociaimente- es
su arquitectura exterior, como él llama a las calles, muros, plazas, fuentes
y jardines que ha trazado. La función social de estos conjuntos no está
reñida con su finalidad espiritgal. Los hombres modernos vivimos aislados
y necesitamos reconstruir nuestra comunidad, rehacer los lazos que nos
unen a nuestros semejantes; al mismo tiempo, debemos recobrar el viejo
arte de saber quedamos solos, el arte del recogimiento. Las plazas y
arboledas de Barragán responden a esta doble necesidad; son lugares
de encuentro yson sitiosde apartamiento.1
OCTAVIO PAZ
A cien años del nacimiento de Luis Barragán, su obra ha trascendido las
fronteras, convirtiéndose en el símbolo de la arquitectura del México
moderno. Numerosas publicaciones e investigaciones se han escrito en
torno a ella, y aún más, una magnífica exposición itinerante Luis
Barragán:
La revolución callada organizada por la Barragán Foundation ha iniciado
un recorrido por varios países como Inglaterra, España, Japón hasta
llegar a México, tratando de llevar algo de las ideas, del pensamiento,
de la propuesta creativa de este hombre universal, de su legado a la
arquitectura mexicana y a la del mundo entero.
6
Luis Ramiro Barragán Morfín nace el 9de marzo de 1902en la ciudad de
Guadalajara, Jal., en el seno de una familia acaudalada, culta y de
sólidos principios religiosos. Sus primeros años de vida transcurren en el
ambiente de la hacienda paterna Los Corrales cerca del pueblo de
Mazamitla, y en la casa de la familia en Chápala, donde pasaban los
periodos de vacaciones. Eseducado bajo el régimen de los maristas y los
jesuítas, como correspondía a los niños de su condición social en aquella
época. En 1919 inicia sus estudios profesionales en la Escuela Libre de
Ingeniería en Guadalajara, escuela fundada en 1.901 por Ambrosio Ulloa,
y en la cual, hasta 1925, era posible obtener también el título de
arquitecto con un curso anual suplementario.2 En 1923 se recibe de
ingeniero civil. Entre sus condiscípulos más allegados en este periodo, se
encuentran Ignacio Díaz Morales, Rafael Urzúa, Pedro Castellanos y
Enrique González Madrid, profesionales con los que siempre mantendrá
contacto llegando a ejercer influencias mutuas.
Luis Barragán realiza su primer viaje a Europa en 1925, visita España, y
probablemente Italia, para después trasladarse a Francia, justo cuando
en París se llevaba a cabo la Exposition Internationale des Arts Decoratifs
et Industriéis Modemes,3 evento que hoy recordamos como un momento
importante para la historia de la arquitectura del siglo XX por la
participación de algunos jóvenes arquitectos de la vanguardia como
Frederic Kiesler, Le Corbusier y el ruso Konstantin Melnikov. Es probable
que Barragán haya valorado las propuestas de estos tres jóvenes
arquitectos, sin embargo fue el jardín diseñado por el arquitecto
paisajista francés Ferdinand Bac,4lo que más llamó suatención, y
2Marco de Michelis. "Los orígenes del modernismo LuisBarragán losaños de formación" en LuisBarragán La
revolución callada. Barragan Foundation.Vitra Design Museum,p 45
3 Exposition Internationale des Arts Decoratifs et Industriéis Modernes. realizada en 1925en París,feria en la que
segestó elmovimiento estilístico conocido como Art Déco.
7
después de inquirir algunos datos, logró conseguir dos libros escritos por
aquel personaje: Jardins Enchantés y Les Colombiéres. El hecho de que
Luis Barragán haya adquirido varios ejemplares de dichas obras, para
después regalarlos a sus amigos más allegados, nos revela la gran
impresión que Bac le causó. Ambos arquitectos se conocieron y
establecieron una amistad que permitió a Barragán visitar posteriormente
la villa Les Colombiéres, y adentrarse en los conceptos planteados en los
escritos de Bac, que le proporcionaron un vocabulario que más tarde le
serviría para interpretar las emociones surgidas en su recorrido a través de
lospaíses de la Europa mediterránea.
4 Ferdinand Bac (1859-1952). meto bastardo del rey Jérome de Westfalia —hermano de Napoleon
Bonaparte— nació en Stuttgart, Alemania y se educó en Francia. En 1890 emprendió numerosos viaies a
Europa y África del Norte. Su educación y sus inquietudes le permitieron mcursionar en múltiples expresiones
artísticas, publica novelas, libros de remembranzas, realiza ilustraciones de vanas publicaciones y pinta Realizo
también losjardines de algunas villas en la Costa Azul, entre los que destaca Les Colombiéres. Su arquitectura
ysusescritos intentan rescatar elviejo espíritu mediterráneo de Europa, Medio Oriente y África del Norte.
8
sensualidad, casi del erotismo".5 Enriquecido por las experiencias del
viaje, a suregreso a México, LuisBarragán reinicia elvínculo con susviejos
amigos, quienes, debido a la situación que se vivía con el gobierno
central mexicano, se manifestaban en contra de éste y en defensa de las
tradiciones y los orígenes, elementos fundamentales en su propuesta
ideológica para contraponer a Guadalajara con la capital federal. La
llamada "Escuela Tapatía" apoya ypromueve la publicación Bandera de
Provincias, fundada en 1929 por Alfonso Gutiérrez Hermosillo y Agustín
Yánez, que exaltaba los valores de la provincia, en contraposición con
los de la capital nacional o de la estadounidense. Ignacio Díaz Morales,
Rafael Urzúa, Pedro Castellanos y Luis Barragán, buscaban una expresión
de la tradición mexicana, más allá del folklore "mexicano" que
auspiciaba el gobierno central. Logran identificar en la arquitectura
popular de Jalisco ciertos elementos que combinados con aquellas ideas
tomadas d e la arquitectura mediterránea, la norafricana y la andaluza
especialmente, derivan en proyectos dotados "del misterio de la religión
y la magia de la sensualidad".
Es indudable que la producción arquitectónica de Barragán de este
periodo (1927-1934), manifiesta ese intento de mezcla de elementos de
una arquitectura vernácula tapatía con aquellos correspondientes el
espíritu mediterráneo. Son proyectos de este periodo la renovación de la
casa Robles León, la casa Aguilar, la casa Cristo y la casa González Luna.
Patios, fuentes, pérgolas, terrazas y jardines son elementos que
complementan el universo de la casa.
5 Mario Shjetnan. "Conversación de formas. Entrevista a Luis Barragán". En En el Mundo de Luis Barragán.
México. Artes de México. 1999,p.61.
9
En febrero de 1931 realiza un viaje al extranjero y permanece tres meses
en Nueva York en donde se encuentra con el muralista mexicano José
Clemente Orozco. Barragán coincidía con los planteamientos formulados
por Orozco. Gracias a esta amistad, Barragán tiene también la
oportunidad de conocer al arquitecto austriaco Frederick Kiesler con
quien pudo profundizar en el conocimiento de la problemática
funcionalista planteada en las primeras décadas del siglo.
El 18de junio realiza susegundo viaje a Europa,lo que le permite tener un
nuevo acercamiento con los proyectos del momento en cuanto a
arquitectura contemporánea.
En 1934 realiza el proyecto del Parque Revolución, una de sus primeras
incursiones en el diseño de un espacio público. En ese mismo año
construye varias casas que reflejan las experiencias recogidas en sus
viajes a Europa.
En 1935 se traslada a México, en donde vivirá una nueva realidad. Entre
sus obras de este periodo (1935-1940) destacan algunos edificios de
viviendas en donde aplicó algunos principios del Estilo Internacional.
Innegable es la influencia de Le Corbusier en el conjunto de obras
diseñadas por Barragán en esa época y que en su mayoría se localizaron
en la colonia Cuauhtemoc y en la colonia Hipódromo Condesa. Mención
especial merece un edificio localizado en la Plaza Melchor Ocampo,
realizado en colaboración con el arquitecto Max Cetto, en donde
proyectaron cuatro estudios para pintores:
Utilizó enormes ventanales de piso a techo en los talleres de doble altura, en
atención a la luminosidad propia para este tipo de locales; por lo que respecta
a las recámaras, fueron colocadas con medio nivel de diferencia, para lograr
con susventanas unsutiljuego declaroscuros enla fachada.ó
6 Louise Noelle Mereles. Luis Barragán. Búsqueda y creatividad. México. Universidad Nacional Autónoma de
10
El edificio forma parte de un conjunto urbano en donde participaron
otros arquitectos como Enrique del Moral, Augusto H. Álvarez y José
Creixell.
En este periodo también realiza algunas casas habitación proyectadas
para diversos clientes o bien para la venta. Entre ellas se pueden contar
la casa del señor Pizarra Suárez en Lomas de Chapultepec, la casa en la
avenida Nuevo León 103 y las casas en la avenida Mazatlán 130, 114 y
116. La producción arquitectónica de este periodo nos revela sin duda
una faceta diferente que se ciñe a los preceptos de la arquitectura
internacional, pero que demuestran su constante afán por lograr
expresarse. Nuevas formas y nuevos materiales serán incluidos en su
discurso. Susexperiencias en este periodo serán de utilidad en sus nuevas
búsquedas.
Debido a la incertidumbre económica y política con la que el joven
arquitecto tenía que lidiar, así como a las frustrantes relaciones con sus
clientes. Barragán decide abandonar los proyectos arquitectónicos para
iniciar actividades en el campo de losbienes raíces.Enesta nueva etapa
Barragán intenta ganarse una independencia económica que le permita
ser selectivo con los proyectos así como autofinanciar sus propias obras.
Sus inquietudes creativas seguirán emergiendo de su interior, y pronto
volcará susideas en el proyecto de una serie de jardines con intenciones
comerciales.
La construcción de su propia casa le da la posibilidad de materializar su
experiencia, su sensibilidad y los valores de una larga tradición mexicana
que emergían en su obra con la posibilidad constante de la renovación.
Las casas habitación generadas por Barragán en este periodo, así como
suincursión en el campo del urbanismo representan parte importante del
legado de este personaje a la arquitectura mexicana contemporánea.
11
Aunada a la influencia tan profunda de Ferdinand Bac sobre Barragán,
es importante considerar aquella que ejercería, en aquel momento, su
gran amigo Jesús Reyes Ferreira, "Chucho Reyes", anticuario y pintor que
compartió con Barragán susensibilidad por los colores, yque encontró en
la sencillez de las expresiones artísticas populares el valor del verdadero
arte.
En otro plano, hay que mencionar la presencia de Mathias Goeritz, un
artista igualmente sensible, que incursionó en prácticamente todas las
artes plásticas, y con quien Barragán realizaría una gran escultura
urbana: lasTorres de Satélite.
Elnuevo lenguaje de la arquitectura de Barragán encuentra su expresión
en la masividad de la construcción a través del uso de formas
geométricas simples. Pequeñas perforaciones aparecen en los gruesos
muros que dan a ia calle para evitar la intromisión no deseada al interior.
Al contrario, las fachadas interiores con frecuencia miran y se abren a los
jardines. En los interiores el manejo de la luz es fundamental, se busca
crear ambientes místicos, emotivos. El espacio se desarrolla y define de
acuerdo a la función, pero suexpresión encuentra una nueva apariencia
con la introducción de materiales naturales como la piedra, la madera o
acabados artesanales.
Iniciado en esta nueva aventura, Luis Barragán realiza cuatro jardines en
Tacubaya, en los terrenos localizados sobre la calzada Madereros que
adquiere para sí a principios de los años cuarenta, y tres más en el
Pedregal de San Ángel en un terreno que adquiere en las mismas fechas.
El jardín privado constituye el campo de experimentación para lograr
aproximarse a la naturaleza, manipularla con absoluta libertad y
conformar espacios privados para la recreación del espíritu.
Tras un proceso de sucesivas adquisiciones de los terrenos de la manzana
conformada por la calzada Madereros y las calles Francisco Ramírez y
12
General Méndez, Barragán vende aquellos localizados sobre la calzada
Madereros que le significaron una buena operación comercial, y se
dedica a remodelar una pequeña construcción existente en la parte sur
de la manzana, que en principio se pensó como un pequeño estudio en
donde tuviera cabida su biblioteca.
Entre 1940y 1943realiza el proyecto inicial para la casa Barragán-Ortega,
proyecto derivado de una extensa serie de bocetos en donde se puede
leer su preocupación por mantener las áreas de sen/icio hacia la calle y
lograr una secuencia espacial entre las diferentes áreas de estar con
vista siempre hacia losjardines.
Elproyecto contempla una sucesión de espacios cerrados yabiertos, con
una serie de fuentes insertas en el vasto terreno del jardín que logra
formar una unidad con la construcción, pero que a su vez permite
cambiar de ambiente en la medida en que se hacen los recorridos, ya
por los espacios cerrados, ya por los espacios de transición o bien por los
espacios abiertos.
Barragán muestra su preocupación por definir los materiales y objetos a
cohabitar con su arquitectura. Madera, piedra, vidrio, fibras naturales,
tejidos de lana, cerámica constituyen el código de materiales a emplear.
Objetos, esculturas, cuadros, son algunos de los encargos que el
arquitecto hace a los artesanos de Guadalajara, siempre con la asesoría
yconsejo de su amigo Chucho Reyes.
Después de esta experiencia, los terrenos situados al margen de la zona
deshabitada de El Pedregal, proporcionan a Barragán la posibilidad de
experimentar la creación de otros jardines tomando en cuenta las
características naturales del terreno: zonas áridas, zonas boscosas, agua
comente, zonas empedradas. La zona se conoce con el nombre de El
Cabrío, y en ella Barragán logra un concepto de jardín diferente, que
considera espejos de agua, cascadas naturales y otros elementos como
13
troncos y macetas que se integran a las características particulares del
sitio.
Cerca de El Cabrío el terreno es más accidentado y predominan los
volúmenes de piedra volcánica. El paisaje produce una fascinación
especial a personas sensibles a las formas de la naturaleza. En 1945
Barragán se asocia con José Bustamante para adquirir y urbanizar un
terreno inmenso completamente cubierto de lava.
Al lado de una postura absolutamente comercial emerge el interés de
Barragán por el diseño urbano yla arquitectura de paisaje, adecuándose
al paisaje original con vialidades que seguían las formas propias del
terreno, delimitando el fraccionamiento con muros de piedra volcánica y
creando accesos con elementos que dialogaban con el paisaje natural.
La creatividad de Barragán hace del fraccionamiento una "fabulosa
empresa", no obstante la tarea no seríafácil: las características inhóspitas
del terreno no atraían a muchos clientes, y no sería sino hasta 1950, con
la puesta en marcha de las obras de Ciudad Universitaria en terrenos
adyacentes al fraccionamiento de Jardines del Pedregal, que se
detonaría el éxito de la zona residencial.
Susincursiones en la creación de jardines, lo llevan a reflexionar sobre sus
primeras búsquedas, y aprovecha toda oportunidad para experimentar y
plasmar sus¡deas en las obras de este género, pero sinduda, y citando a
Juan Palomar Verea, la construcción de su propia casa significa "la
síntesis de su madurez", el descubrimiento de una serie de elementos que
hoy acotamos como propios de Barragán.
Edificada en 1947 en el terreno de la calle de Ramírez núm. 14, contiguo
a la casa Barragán-Ortega, la nueva casa constituye un experimento
particular definido por ciertas limitantes: la mediana dimensión del lote y
la tipología urbana de la zona, y como el propio Barragán declara a la
periodista estadounidense Esther McCoy, la intención del proyecto es
14
"sólo p a r a satisfacer mi experimento (test) personal, q u e es la solución d e
los problemas: primero crear un a m b i e n t e m o d e r n o , u b i c a d o en y c o m o
parte d e México... y segundo, utilizar materiales básicos y rústicos
requeridos p a r a el confort m o d e r n o " . /
Luis Barragán logra la c o m u n i ó n entre la tradición y lo nuevo, entre
arquitectura y naturaleza, entre sensualidad y misticismo. El recorrido de
los espacios nos d e s c u b r e en c a d a instante geometrías simples,
ambientes q u e d e s b o r d a n e m o c i ó n al t i e m p o q u e se valora el silencio, la
paz, la tranquilidad. Muros sólidos, materiales sencillos, luz, color, y un
mobiliario muy preciso se c o m b i n a n p a r a lograr el espacio a d e c u a d o
para el artjsta.
8 Alfonso Alfaro. Voces d e tinta dormida. Itinerarios espirituales de Luis Barragán México, Artes de Mexico /
Consejo Nacional para la Cultura y las Artes. 1996.Colección Librosd e laEspiral.
15
El color es un complemento de la arquitectura, sirve para ensanchar o
achicar un espacio. También esútil para añadir ese toque de magia que
necesita un sitio. Uso el color, pero cuando diseño no pienso en él.
Comúnmente lo deíino cuando el espacio está construido. Entonces
visito el lugar constantemente, a diferentes horas del día, y comienzo a
"imaginar el color", a imaginar colores desde los más locos e increíbles.
Regreso a los libros de pintura, a la obra de los surrealistas, en particular a
Giorgio de Chirico, Balthus, Magritte, Delvaux y la de Chucho Reyes.
Reviso las páginas, miro las imágenes ylaspinturas y de repente identifico
algún color que había imaginado, entonces lo selecciono.9
Lascasas que construye después de la propia representan la continuidad
de esta nueva etapa: en 1950 construye la casa Prieto López con una
escalera que evoca la sensualidad del volumen; la casa Gálvez,
construida en 1955 se resuelve con enormes espacios que se acentúan
por lasdimensiones del mobiliario.
Entre 1975y 1977,construye la que seríasuúltima obra, la casa Gilardi.
El espacio se constituye en tomo a un patio que conserva un árbol de
jacarando. Mención particular merece el espacio destinado para la
alberca- comedor por su solución plástica. Son muchos los elementos
que contribuyen en la percepción y disfrute de este espacio: muros,
volúmenes, celosías, luz, color, agua, todo fluye en el espacio interior que
sevuelca hacia el patio.
En 1953 inicia el proyecto de la Capilla de Tlalpan en el convento de las
monjas Capuchinas Sacramentarias y que es concluido hasta 1960.
Barragán se preocupó de conservar la privacidad del claustro ycreó una
9 Mario Shjetnan. "Conversación de formas. Entrevista a Luis Barragán". En En el Mundo de Luis Barragán.
México. Artesde México, i999. p.61.
16
serie de espacios, algunos con hermosas celosías que conducen al
visitante para llegar a la capilla o a los locutorios, sin disturbar la paz
interna. Aún en el patio los altos muros llevan a la contemplación y
disfrute del cielo azul que se enmarca por la bugambilia cuyas ramas nos
hacen descender hasta la pila de agua; recibimos un mensaje de paz y
tranquilidad. Enel espacio de la Capilla, logra una atmósfera propia para
la reflexión y la contemplación, la luz matizada se vuelve cómplice del
arquitecto para hacer emerger los sentimientos más profundos del alma.
Sinduda la Capilla de Tlalpan constituye un recinto para elespíritu.
Por otro lado, es importante hacer referencia a su trabajo en el campo
urbanístico, en donde sobresalen ejemplos de su aportación al arte
urbano.
Barragán y Goeritz se habían conocido en 1950, cuando el primero le
encargó diseñar una escultura para el espacio de las Fuentes en e!
Pedregal. A partir d e ese momento inicia una relación que fructificará en
obras concretas de arte urbano.
Las Torres de Satélite, realizadas en 1957, iniciaron con la intención de
crear un elemento distintivo de una zona nueva de la ciudad. Después
de varias propuestas, se aceptó el proyecto de cinco enormes prismas
de colores. Su dimensión resultaba inconcebible, pero es gracias a su
escala que aún hoy, cuando el entorno ha cambiado radicalmente, su
presencia sigue siendo vigente. Monumentalidad y significado han
trascendido a través del tiempo.
EnLas Arboledas (fraccionamiento realizado entre 1958 y 1961), Barragán
realizó la fuente del Bebedero. El terreno era largo y estrecho, lleno de
eucaliptos gigantes. La propuesta de Barragán logra con el mínimo de
elementos (una estrecha pila y un gran muro blanco como remate) un
verdadero homenaje a la naturaleza.
17
Entre 1961 y 1972, Barragán proyectó y trabajó distintas obras en el
Fraccionamiento Los Clubes. De este singular conjunto podemos
destacar la fuente de Los Amantes (1963-1964), una de sus obras más
atrevidas en cuanto aljuego de volúmenes, pero al igual que otras obras
del arquitecto logran inspirar tranquilidad yreposo.
También resulta especial la Cuadra de San Cristóbal, que forma parte de
la Casa Egerstrom, realizada en colaboración con Andrés Casillas. El
especial interés de Barragán por el proyecto de las caballerizas, más que
la casa misma, nos descubre otra de suspasiones:la equitación.
El recorrido por algunos de los proyectos de este arquitecto nos permite
acercarnos a su pensamiento, su mundo. Un mundo que él construyó a
partir de los pequeños encuentros en suvida para convertirlos en hechos
significativos.
Laobra de LuisBarragán constituye el punto de partida para la evolución
de ciertos conceptos y estereotipos estéticos en la arquitectura. Su
arquitectura buscó más allá de la conciencia de una identidad, la
creación de espacios de los sentidos, de las emociones, buscó ser una
arquitectura acorde con el entorno geográfico, las costumbres y los
hábitos de los hombres.
De gran trascendencia es el legado que Luis Barragán hace a la
arquitectura de México y del Mundo, constancia de ello es el Premio
Pritzker, con el cual Luis Barragán fue distinguido en 1980.
De la mayoría de las publ/caaones de arqu/tecfura / de la prensa diana,han
desaparecido las palabras belleza, poesía, embrup, magia, encantamiento,
sortilegio. También otras como serenidad, silencio, misterio, asombro, hechizo. Todas
ellas han encontrado amorosaacogida en mialma. Por esopienso que en míse
premiaa quienes aman ypersiguen estas hermosaspalabrasylareal/dad queellas
reflejan.Nopretendo haberlo logrado,pero éseha sidoel principal interés demi
vida.10
10"Discurso de LuisBarragán en la Presentación del Premio Pntzker de Arquitectura
18
REYES S. TAMEZ GUERRA, Secretario de Educación Pública, con
fundamento en los artículos 38,fracciones XIXy XXIde la Ley Orgánica de
la Administración Pública Federal; 1°,2o,3o,5o,6o, 13, 16,21, 22,33,34y45
de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e
Históricos: 9o, 17 y 32 del Reglamento de la Ley Federal sobre
Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos y 2o de la Ley
que crea el Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura, y
CONSIDERANDO
19
de la calle con jardines, y al interior cuenta con patios y jardines de
diferentes tamaños adornados con tuentes.
20
integrantes opinó a favor de que elinmueble ubicado en la avenida José
Guadalupe Zuño número 2083, colonia Americana, Guadalajara, Jalisco
sea declarado monumento artístico, y que se ha estimado que dicho
inmueble es una obra en la que se conjugan la forma, el espacio y la
función, logrando un conjunto de relevante valor estético que merece
alcanzar el mérito de ser declarado monumento artístico, en atención a
lo que he tenido a bien expedir elsiguiente:
ACUERDO
21
ARTÍCULO 2o. El Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura vigilará el
cumplimiento de las disposiciones de la Ley Federal sobre Monumentos y
Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos, asícomo lo ordenado en este
Acuerdo, respecto del inmueble a que se refiere el artículo anterior.
22
ARTÍCULO 6o. Inscríbase la presente declaratoria con los planos oficiales
respectivos y demás anexos que la integran en el Registro Público de
Monumentos y Zonas Artísticos dependiente del Instituto Nacional de
Bellas Artes y Literatura, asícomo en el Registro Público de la Propiedad y
del Comercio de la Ciudad de Guadalajara, Jalisco.
TRANSITORIOS
REYESS.TAMEZ GUERRA
23
Patrimonio
Declaran una casa de Barragán monumento artístico
24
Guadalajara, y el director general del Patrimonio del Estado, Salvador de
Alba Martínez.
25
estilo común: la escuela Tapatía de Arquitectura. Los elementos formales
de sus primeras obras resuenan en los dibujos de Ferdinand Bac y en las
construcciones populares de la Sierra de Mazamitla.
26
metálicas. Luego de este proyecto LuisBarragán se muda a la Ciudad de
México.
27
GUADALAJARA, JALISCO, MÉXICO miércoles 02 de agosto de 2000
Lacasa González Luna
Unproyecto en controversia
28
La polémica
Elarquitecto Javier Díaz responsable del proyecto del ITESO, habló sobre
estos rumores e informó que las modificaciones que se planean hacer en
la Casa serán mínimas y han sido estudiadas a conciencia.
Los cambios
29
de minusválidos. Lo que originalmente era el cuarto de servicio, se
habilitará como baños y para esto se abrirán dos puertas en los muros y
hay dos puertas que quedarán cerradas y sinuso.
Aseveró que la idea central es respetar lo más posible la casa. Enel caso
de los pisos que tengan que ser levantados se colocará un piso igual o
tan parecido como sea posible, en el mismo acomodo y orden que le dio
el arquitecto original.
Hay algunas instalaciones que setienen que hacer por los nuevos usos de
la casa, equipo de seguridad, aire acondicionado en la zona que se
convertirá en galería; "pero se trata de hacer las cosas lo más invisible
posible, de una manera muy discreta que resuelva la necesidad actual
sinchocar con la impresión de la casa", afirmó.
Opiniones
"Las críticas son opiniones más que críticas. Una crítica supone (tener)
información. Además hay cantidad de edificios que se están cayendo a
pedazos por viejos y no les han puesto una mano por años y nadie dice
nada hasta el día que se te ocurre levantar una hoja. Es muy típico de
nuestra sociedad donde cierto tipo de obras son muy susceptibles a
30
tratarse y a olvidarse de otras, no sólo obras antiguas, sino problemas de
arquitectura del urbanismo actual de Guadalajara, del Estado,
problemas que quizá tengan mayor incidencia en las personas y no se
emiten opiniones. Aún así, esta casa es de la sociedad y no del ITESO,es
un patrimonio y estamos contentos de que la sociedad opine, estamos
abiertos a eso",agregó Javier Díaz.
31
Sobre la carta dirigida al rector el arquitecto informó:
32
peligroso en materia de restauración querer hacer descubrimientos, hay
que tener mucho sentido común y cuidado. Las cosas se pueden hacer
bien o mal. Yo estoy muy de acuerdo en que se restaure con la debida
precaución. Hay enjarres originales donde la patina es irrecuperable y
sería un pecado destruirlos, un ejemplo de esto es la patina de la
tachada exterior; cambiarla sería muy grave, casi un atentado.
"Hay que tener muy en cuenta que la casa antes que todo es un
monumento, es patrimonio y en tanto eso sea profundamente valorado,
se pueden hacer muchas cosas sin olvidar que lo que va primero en
tiempo, derecho y valor es la obra de arquitectura que ahí está. Se
necesita un cuidado extremo para hacer los cambios", explicó el
arquitecto Juan Palomar.
33
Larestauración
El ITESO con el propósito de preservar el patrimonio arquitectónico y
cultural de la ciudad y sumarse a los esfuerzos de otras instituciones
encaminadas a este fin,adquiere y restaura la Casa González Luna,que
ha sido declarada Monumento Artístico por la Secretaría de Educación
Pública según el acuerdo número 382del Diario Oficial de la Federación
además del reconocimiento otorgado por el Instituto Nacional de Bellas
Artes y la Secretaría de Cultura de Jalisco como Inmueble de Valor
Artístico Relevante.
34
Histórico y Barrios Tradicionales de Guadalajara. A la casa se le dio un
mantenimiento general que incluyó:
Fachada anterior
35
*Mezcla elaborada con cal apagada, baba de nopal, alumbre y colores
de tierra.
Elnombre
El ITESO decide dar nombre a la Casa en homenaje al ilustre jesuíta
Francisco Xavier Clavigero, quien nació el 9 de septiembre de 1731 en el
puerto de Veracruz. Clavigero tue un estudioso de la filosofía moderna y
maestro dedicado, con una especial inclinación por el trabajo con los
indígenas.
Laconstrucción
La Casa ITESO Clavigero tiene su sede en el inmueble conocido como la
Casa González Luna. Se trata de una finca concebida por Luis Barragán
Morfín, ganador del premio Pritzker (reconocimiento considerado el
Nobel de arquitectura), quien la construyó entre 1929y 1930 por encargo
36
de su amigo Efraín González Luna, ex candidato a la presidencia de
México en los comicios de 1952.
37
Elproyecto
El Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Occidente (ITESO),
universidad jesuíta en la ciudad de Guadalajara, funda la Casa ITESO
Clavigero el 25 de abril de 2001 como un espacio de extensión
académica, cultural y protocolar, con carácter no lucrativo y al servicio
de la comunidad, destinado a conservar, difundir y promover la
producción de la universidad y de su entorno, por medio de actividades
artísticas y educativas, en un contexto que convoque a la reflexión, la
creación yel respeto a las diferencias.
»
Laubicación
38
2.2 MARCO TEÓRICO
39
Resumen
El presente artículo aborda diversos aspectos asociados al valor de
marca, que en general se maneja desde tres acepciones: la del valor
financiero de la marca, sufuerza competitiva y la de su imagen "valor de
marca basado en el consumidor". De tal forma se puede entender al
valor de marca como los elementos que otorgan valor agregado al
consumidor en términos de seguridad, pertenencia o status, motivándolo
a pagar un precio adicional ygenerar lealtad.
Introducción
40
aceptada de "brand equity", expresión utilizada para Gestión del valor
de la marca, título en español del libro de Aaker "Managing brand
equity" [1]. De igual forma, existe una discusión sobre cuáles son las
variables que se deben utilizar, para medir este constructo y cómo debe
integrarse un instrumento que lo mida.
41
¿Qué esvalor de marca?
42
En este estudio se establece un modelo empírico, que permite entender
el proceso mediante el cual la percepción de calidad de una marca en
una categoría particular de producto afecta la percepción de calidad
de otra categoría de producto con la misma marca, estableciendo la
capacidad de la marca para ser usada en una posible extensión (usar la
misma marca para amparar a diferentes productos).
43
emparentando las características favorables de una marca con tal
producto.
Paul Feldwick [6] hace notar que algunos términos que se vuelven
comunes como "brand equity" [7] en realidad pueden asumir una gran
variedad de significados y más que intentar llegar a acuerdos sobre el
verdadero sentido que debe tener, es mejor estar conscientes del hecho
que puede significar distintas cosas para evitar confusiones innecesarias.
Feldwick determina que se utiliza el término brand equity en tres distintos
sentidos que secomentarán a continuación.
Enprimer lugar, menciona que existe un sentido del término para referirse
al valor total en dinero de una marca, como un activo de la empresa,
con el propósito de fijarle un precio para poder venderla o de que se
refleje en el valor de mercado de la misma empresa. Enel Reino Unido ya
es posible incluir el valor financiero de la marca en la contabilidad de la
empresa como un activo intangible.
44
Otros problemas que surgen al valuar la marca son los relacionados con
la separabilidad marca-organización. Enotras palabras, qué tanto vale la
marca por sí misma separada de los otros activos y características de la
empresa. De tal forma las valuaciones contables de la marca sólo
funcionan para la misma organización, pero pueden resultar una
práctica útil en términos de no sólo valuar la empresa por sus utilidades
inmediatas, sino para tomar en cuenta suvalor a largo plazo.
45
Valor de marca como una descripción de las percepciones,
asociaciones y creencias que el consumidor tiene acerca de la marca
también conocido como "imagen de marca":
46
2. Las definiciones que se refieren a valor agregado que dan las marcas
al consumidor y los beneficios que reciben de esto los productos de las
empresas -en otras palabras- la modalidad relevante para los propósitos
del presente que también se le puede llamar: "consumer brand equity" o
"customer-based brand equity". En español nos podemos referir a este
término como "valor de marca basado en el consumidor".
"El valor incremental de los flujos de capital de los productos con marca
sobre losde los productos sin marca" [13].
47
"Un consumidor percibe el valor de una marca como el valor agregado
al producto o servicio funcional asociándolo con su nombre comercial"
[16].
48
Profundizando un poco más, se puede hablar del valor de la marca para
el consumidor por susignificado etnográfico, en otras palabras: qué tanto
una marca se ha convertido en un elemento del contexto sociocultural al
que pertenece un consumidor.
Aaker habla sobre diez dimensiones [19] para medir el valor de la marca
que en resumen son:
DIMENSIONES DELVALOR DEMARCA
Dimensión Descripción yvariables típicas
1. Precio primado o superior
Lo que el cliente esta dispuesto a pagar por una marca a diferencia de
lo que pagaría por otra.
2.Satisfacción del cliente / fidelidad
Número de clientes actuales.
49
3.Calidad percibida
Actitud hacia la calidad percibida en términos de continuos, qué tan
buenos o qué tan malos se perciben.
4. Liderazgo / popularidad
Actitud hacia lo novedoso o grado de innovación que el consumidor
percibe de una marca o producto independientemente de la calidad.
5. Valor de uso
Que tan generadora de valor o de beneficio funcional para el
consumidor es la marca en términos de la identidad del consumidor y de
la misma marca.
6. Personalidad (autoexpresión)
Beneficios simbólicos y emocionales suministrados por la marca: qué
tanta personalidad tiene, qué tan interesante es, claridad de la imagen
del usuario de la marca.
7.Reconocimiento de la marca
Presencia de la marca en la mente del consumidor: Reconocimiento,
recordación espontánea, recordación asistida.Top of Minde, dominio de
la marca, familiaridad de la marca, conocimiento de la marca.
8. Organización
Percepción de la compañía con la que se asocia la marca (la marca de
la marca).
9. Participación de mercado
Rendimiento de la marca entendida como su participación de mercado
o volumen de ventas, se asume una correlación positiva entre el BEy las
ventas.
10índices de precios y distribución
Valor de la marca al que se cotiza en el mercado. Precio o valor de la
marca percibido por inversionistas y accionistas.
50
Fuente: Aaker, 1996 Op. Cit., p. 284y300- 301
51
componer un cuestionario diseñado para medir la fuerza comparativa
de una marca:
52
atribuye a las personas que usan las marcas; marca que estimula mas al
consumidor.
Conclusiones
Indudablemente hoy en día el concepto de valor de marca es inevitable
en la mercadotecnia. Los principios de administración estratégica
basados en valor de marca son cada vez más empleados. Pero este
53
término se ha utilizado tanto y para referirse a tantas cosas que puede
resultar ambiguo y confuso, por lo que es importante aclarar a qué se
está refiriendo cuándo se utiliza.
54
CAPITULO III.- MÉTODO
3.2 HIPÓTESIS
H l : El valor la c a s a ITESO-Clavigero es el resultado del valor de m e r c a d o
mas un i n c r e m e n t o por el h e c h o d e ser una obra del Arq. Luis Barragán
c o n un valor artístico q u e la h a c e única.
55
3.4 DESCRIPCIÓN DELASVARIABLES DELAHIPÓTESIS
56
CAPITULO IV.-
"MÉTODO PARA DETERMINAR ELVALOR DEAUTORÍA EN BIENESINMUEBLES'
BIENINMUEBLEA VALUAR
SÍ NO
DIMENSION
r DB
¿p
MÉTODOS
*
PRECIO PRIMADO O
SUPERIOR
VARIABLES RESIDUALES
DE AAKER
ÍNDICE DE VALOR DE
AUTORÍA EN INMUEBLES
(i.V.A.1.)
VAtOR=PRECIO
PRIMADO ± I.V.A,I.
57
4.2 PRECIO PRIMADO AAKER
Escala d e Likert
2 SATISFACCIÓN DEL L l 2 3 4
CUENTE
3 CALIDAD PERCIBIDA 1 2 3 4
4 LIDERAZGO 1 2 3 4
5 VALOR DEUSO 1 2 3 4
¿ PERSONALIDAD 1 2 3 4
7 RECONOCIMIENTO 1 2 3 4
S ORGANIZACIÓN 1 2 3 4
y PARTICIPACIÓN DEL . 1 2 3 4
MERCADO
10 INDICES DE PRECIOS ; i 2 3 4
Y DISTRIBUCIÓN
58
1 PRECIO PRIMADO O 1 5
SUPERIOR
2 SATISFACCIÓN DEL 1 5
CUENTE
3 CALIDAD PERCIBIDA 1 5
4 LIDERA2GO 4 5
5 VAIORDEUSO
J?r
¿ PERSONALIDAD s
7 RECONOCIMIENTO
8 ORGANIZACIÓN 3
7 PARTICIPACIÓN DEL s
MERCADO
10 INDICES DE PRECIOS 1
Y DISTRIBUCIÓN /
RESULTADO = 5
59
Transformación decimal
5 10
1-15%
2-10%
3-7.5%
4-5%
5 0
6+5%
7+7.5%
8+10%
9+15%
10+20%<—factor de ponderación
FACTOR DEPONDERACIÓN
+20%
EJEMPLO
4.4 VALOR DEAUTORÍA ENINMUEBLES
V.A.I. = PRECIO PRIMADO ± I.V.A.I.
V.A.I. =$20*000,000.00 +20%
V.A.I. =$4000,000.00 <—ESLOQUEVALELAFIRMA DELUISBARRAGÁN,NO
LOQUEVALEEL INMUEBLE
60
4.5 AVALÚO COMERCIAL
AVALUÓ COMERCIAL
£•-'»&•' íí. 'i..¿¿a
Valuador ARQ HUGO ANDRES NAVARRO PIMIENTA
Fecha del Avaluó 22 de Febrero de 2007
Solicitante I N S T m T O TECNOLÓGICO VDEESTUDIOS SUPERIORES DEOCCIDENTE A C
Domicilio Solicitante JOSÉ GUADALUPE ZUÑO 2801
colonia AMERICANA
Propietario INSTITITO TECNOLÓGICO VDEESTUDIOS SUPERIORES DEOCC IDENTE A(
Domicilio Propietario PERIFÉRICO SUR 8585 TLAQUEPAQUE JAL
Inmueble que se valúa CASA ITESO CLAVICERO
Régimen de Propiedad PROPIEDAD PRIVADA
Objeto del Avaluó CONOCER SU VALOR COMERCIAL
Proposito del Avaluó CONOCER SU VALOR COMERCIAL
II.- CARACTERÍSTICASURBANAS
Clasificación de la zona: HABITACIONAL ANTIGUA DE BUENA CALIDAD
Tipo de Cons dominante CASAS DE 2 PLANTAS CON ACABADOS MEDIOS Y EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS
Ind de S a t en la Zona' I 00%
Densidad- MEDIA
Uso de suelo HABITACIONAL Y COMERCIAL
Nivel Socioeconómico MEDIO ALTO P o b l a c i ó n NORMAL
Contaminación Ambiental LAS PROPIAS DE LA CIUDAD
Vias de Acceso LAS AVS NIÑOS HEROES UNION LA PAZ Y CHAPULTEPEC
Servicios Públicos COMPLETOS
Agua potable TLBERIA DE P VC
Drenaje CON TUBERÍA DE CONCRETO
Alcantarillado CON POZOS DE VISITA
Pavimento DE ASFALTO
Banquetas/Guarniciones DE CONCRETO
Electrificación CABLEADO AEREO EN ALTA, TENSION TRANSFORMADORES A BAJA TENSION f-N POSTf-S
Alumbrado publico AEREA SOBRE POSTES DE CONCRETO
Camellones NO HAY
Transportes URBANOS A 100 MTS
Otros SEÑALAMIENTOS DE CALLES Y AVENIDAS
Equipamiento Urbano ESCUELAS IGLESIAS MERCADO COMERCIOS
61
iüIERRENGi
Calles transversales,
limítrofes y orientación- T R A M O P O R L A C < \ L L E JÓSE G U A D A L U P E Z U Ñ O E N T R E L A S C A L L E S M A R S E L L A A L P O N I E N T E V
LA AV CHAPULTEPEC AL ORIENTE Y CON EFRAIN GONZALEZ LUNA AL SUR
Topografía, PLANA
CaracL P a n o r á m i c a s : C A S A S H A B I T A C I Ó N E NI Y2 P L A N T A S C O N A C A B A D O S DE P R I M E R A Y D E T A L L E S DE L U J O
Densidad Habitacional: N O R M A L
Intensidad de Const., M E D I A
Restricciones y / o S e r v . . L A S D I C T A D A S P O R E L D E P A R T A M E N T O D EO B R A S P U B L I C A S D E G U A D A L A J A R A
Medidas y Collndancias
según: PLANO PROPORCIONADO
NORTE 22 00 M. CONLA CALLEJOSÉGUADALUPEZUMO
SUR 39 20 MCONLA CALLESTRAINGONZALEZ LUNA
ESTE PARTIBCODENORTEA SUR&l29 70 MQUffiRA AL ESTEBM 17 20 MY QUffiRA AL SUR 31 30 15M
OESTE 59 65 MCONLA CALLE ffRAIN GONZALEZ LUNA
62
I\feDiSCRIPaONíSaJERAlSUSO DEEiNMOM
Uso actual: CASAEN 3NIVELESQUECONSTA DE
1er NlVa- COCHffiA LATHRAU BODEGA JARON 2 TARAZAS fUEKTE,PASILLO TB3RAZA UVTHWL
CAFETWIA THRRAZA COCINA DESPBMSA PORGÓLA TH^RAZA JARDÍN, BAÑOS DEHOMBRES Y DE
MUJffiES RJB^TE, THRRAZA PATIO BAÑOS BVPLEADOS HOMBRES Y MUJffiES LOCKKS B/FLEADOSY
BODEGA B. 2o NIVB_ ESCALSÍA PORTICO DEINGRESO VESTÍBULO RECB=CION ESCALONA SALON
LBRHM VESTBULO. CATALOGO OFICINA SALA PROTOCOLO DISTRBUIDOR. SERVCD DECOONA
PASLLO OFICINA ESCALffiASA KDSKO EAÑOS HOMBRESY MUJERES SALON FONDOLUIS BARRAGAN2
SALONES Y SANITARIOS PARA DISCAPACirADOS S. 3er NIVB. MUSEODESITIO TffiRAZA 2GALffMAS
BODEGA CONTROL,TARAZA RECHJCION> CTODEMAQUINASAIRE ACONDICIONADO
Tipodeconstrucción: UNSOLOTIPO
Clasificación: ANTIGUORESTAURADO DEBUENACALIDAD
Númerodeniveles: 3 NIVELES
Calidaddelinmueble: BUENO
Edo.deConservación: BUENO RESTAURADO
Edaddelinmueble: 78 AÑOS Vida útilremanente: 62 AÑOS
Unidades rentables: UNA CASAH A B I T A Q O N Vida útilprobable: 140A Ñ O S
63
INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS
Hidráulica: CON T U B E R Í A DE COBRE CON SALIDAS Y T O M A S DE VARIOS D I Á M E T R O S
Sanitaria: DE P V C ENVARIOS D I Á M E T R O S
Muebles c o c i n a COCINA I N D U S T R I A L E N C A F E T E R Í A
Vidriería: DE 6mm
Cerrajería: DE I N T E R C O M U N I C A C I Ó N EN I N T E R I O R E S Y DE SEGURIDAD EN EL INGRESO
Fachadas: L I N E A S RECTAS, E N J A R R A D A Y P I N T A D A
INSTALACIONESESPECIALES
VilINVESTIGACIÓN DEMERCADO
Caso USO JBICACÓI* SUPERFICIE FORMA ;B?VICIO: ZONA OTRO NEGOCIACIÓN C o m é n t a n o s sobre factores
1 1 00 1 00 0.96 1 00 1 00 1 20 1 00 95%
2 1 00 1 00 0 94 1 00 1 00 0 90 1 00 95%
3 1 00 1 00 0 96 1 00 1 00 1 00 1 00 95%
4 1 00 1 00 1 00 1 00 100 1 00 1 00 95%
Caso Valor de oferta Valor Corriereal Superficie Valor unitario F Res Valor homologado
1 $ 2 500.000 $ 2.375,000 600 m2 $ 3958 33 1 15 $ 4549 57
2 $ 2.790,000 $ 2.650 500 465 m2 $ 5.70000 0 85 $ 4846 81
3 $ 3300 000 $ 3,135,000 600 m2 $ 5.225 00 0 96 $ 5.004 52
4 $ 6 038.000 í 5.736 100 1006 m2 $ 5 70189 1 00 $ 5 684 31
Valor p r o m e d i o d e i n v e s t i g a c i ó n r $ _ 5 021 30
64
B)VENTAS DEINMUEBLESSIMILARES (HOMOLOGACIÓN)
|Caso Ubicación | U s o d e s u e l o I C a l i d a d cons | Fuente Informes Telefono |
~
1 VI0RIO2114 COLAMERICANA HABITACIONAL ALTA LIBROAZUL SYLVIA WIDEU 35-32-84-94
2 CTOMADRIGAL 1472 CDESANJAVIER HABITACIONAL ALTA LIBROAZUL NANCY CONTRERAS 36-30-57 46
3 LERDODETEJADA 2074 AMERCANA HABITACIONAL ALTA LIBROAZUL SARAY GUTIERREZ 33-42-31 27
4 AMERICAS 170 L DEGUEVARA HABITACIONAL ALTA LIBROAZUL LAURA MARTIN 35-63-97 68
|Caso
1
Edad años | C l a s i f
80
F C o n s e r i F Edadl F P r o y | F Sup F Cornell Coment anos sobre factores
I
RES 100 100 120' 094 100%
2 30 RES 100 095 1 20 ' 1 00 100%
3 50 RES 100 098 120' 095 100%
4 40 RES 100 0 97 1 20 ' 0 99 100%
-
|Caso Valor d e oferta Valor C o m e r c i a l1 Superficie Valor unitario IF R e s Valor h o m o l o g a d o |
1 $ 4,750,000 $ 4,750,000 315 m2 $ 15,07937 112 $ 16,95629
2 $ 12,950,000 $ 12,950,000 850 mi $ 15,23529 114 $ 17,36821
3 $ 8,000,000 $ 8,000,000 415 mi $ 19,27711 112 $ 21,50970
4 $ 18,000,000 $ 18,000,000 800 mi $ 22,50000 116 $ 26,03591
VIH VALORFÍSICO;
A) TERRENO
L o t e tipo m 2 A r e a d e valor F Zona F Ub F Fr F Fo F Pend F Su Coméntanos
1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00
Ubicación F r a c c i ó r A r e a rr V a l o r d e c a l l e F Res. Valor neto Valor Parcial Indiuso
'JOSÉ GUADALUPE ZUÑO 2803 1835 20 $ 5,00000 100 $ 5,00000 $ 9,176,000 100 0000%
Superficie T e ñ e 1835 m 2 Valor del Terreno $ 9,176,000.00
65
B)CONSTRUCCIONES
Factordevidaagotada (Fva)=Factordeedadporfactordeconservación
C) INSTALACIONES ESPECIALES,OBRASCOAAP.YACCESORIOS:
Factordewdaagotada (Fva)=Factordeedadporfactordeconservación
RESUMEN
Teneno 71.07% $ 9,176,000 00
Construcciones 28.93% $ 3,735,18041
IE OCyACC $
ValorFísico 12,911,180.41
66
IXCAPffKUZftCaC(«iD6RfNTASS
Deducciones realesa la renta:
| Concepto | Parámetro Cantidad | Porc 1
a) Vacíos 4 20% "$, 1,606 50 4200%
b) Impuesto predial 0015 DELVALORFiaCO 12 MESES '$ 9976 0 261%
r
c) Servicio de agua $ 33 33 0087%
r
d) Conservación yM8%DELARENTAMENSUAL $ 3,06000 8 000%
r
e)Administración 4%DELA RENTAMENSUAL $ 1,530 00 4 000%
f) Energía Eléctrica 0000%
K) Seguros 0010 ANUALDEL VALORDELASCONSTRUCCIONESE INST ESPEC/IJ'S 4401 0 115%
h) Otros 0 000%
l)Depreciación fisco A 20AÑOS5%ANUALDELVALORDELASCONSTRUCCIONESa2MESEr$ 2,09942 5 489%
l)Deduc Fiscales (tM+d+e+f+g) S 4,767 10 12463%
k) 1 S R
Suma |$ 6,3736 0 T 16663%
CálculodelaTasadeCapitalización
Concepto Tasas
80% 8 5% 9.0% 9.554 Í 0 . 0 % 10.5% 110% 11 5% | ?20%
Edad años 0-5 5-10 ' 10-15 15-20 20-25 25-30 30-35 35-40 + de40
Puntos: 0 0 0 0 0 0 0 0 1
Conservación Nuevo Excel. M.B. Bueno Regul Defic Malo Muy malo Rumas
Puntos: 0 1 0 0 0 0 0 0 0
Uso engral Optimo Excel M.B. Bueno Adec. Regul Defic. Sin uso
Puntos: 1 0 0 0 0 0 0 0 0
Proyecto Optimo M.B Bueno Adec. Regul. Defic Inadec. Malo Pésimo
Puntos: 1 0 0 0 0 0 0 0 0
Vida utl rem + de50 45-50 40-45 35-40 30-35 25-30 20-25 15-20 -de15
Puntos: 1 0 0 0 0 0 0 0 0
Ubicación en la ESQUINACabecera Esquina Cabec. Esquina Inter. Inter Intenor Intenor
Manzana Manz. Comere. Comerc. Habitac. Habitac. Comerc. Habrtac. Comer. Habitac.
Puntos: 0 0 0 0 0 1 0 0 0
Zona deubicación Excius. Residen. M.B. Buena Media Med-Baj Baja Prolet Suburb
Puntos: 0 0 1 0 0 0 0 0 0
Suma depuntos: 3 1 1 0 0 1 0 0 1
F Capitalización 1.1429 1.2143 1.286 13571 1 4286 15 15714 16429 1 7143
Se suma: 3.4287 1.2143 1.286 0 0 15 0 0 1 7143
Cálculo delvalordecapitalización
Sup m2. Mercado $/m2.
Renta estimada odemercadi = 850 01 $ 45 00 38,250 45
XICONSIOERACtGNESPRgMIM AláK^NCUJSlQiNi
EN BASEAL ESTUDIO DE MERCADO YEL ANÁLISIS QUE SE DESARROLLO EN LAZONASE CONCLUYE QUE ELVALOR
COMERCIAL DEL INMUEBLE ES EL QUE RESULTO DEL ENFOQUE DEMERCADO EN NÚMEROS REDONDOS
XIICONGLUSION
VALOR COMERCIAL $ 17,400,000.00
Con letra: (DIECISIETE MILLONES CUATROCIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.)
XIIIVALOR REFERIDO
Para los efectos que haya lugar el valor reíerido del inmueble al dia:
PERITO VALUADOR
68
PLANOS CASA ITESO-CLAVIGERO
69
KÜ,,,:--.-. ••» -.•I j '•
4; : :
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et,£VAeiOH S U R grreFtiOfi gt€ViMa0Nt4QftTe BJOTOSP,
CONCLUSIONES
Se realizó un estudio de la casa ITESO-Clavigero donde se concluyó que
una casa con la autoría del Arquitecto Luis Barragán tiene un valor extra
que el de una casa con las mismas características sin el valor de la
autoría de Barragán.
74
BIBLIOGRAFÍA BÁSICA
75
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Universidad de Guadalajara, 1980.
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