Cómo aprender a distinguir arrendamientos turísticos y Referencia:SP/DOCT/20378

de temporada. Son de temporada las viviendas no

calificadas como turísticas por la normativa autonómica
Notas y Comentarios. Mayo 2016

Daniel Loscertales Fuertes. Presidente de Sepín. Abogado Fuente: El País

Un año más, el tercero ya, cerca del verano, me veo en la necesidad de aclarar las diferencias entre arrendamientos
"turísticos" y de "temporada", para que todos, especialmente los propietarios, tengan claro lo que supone una u otra
calificación.

Casi todas las comunidades autónomas (creo que solo faltan las dos Castillas) tienen su propia normativa respecto a ese
tema y es muy parecida. Pero, en una conferencia reciente en las Islas Baleares, me demostraron mucha incertidumbre.
El problema puede ser, en algunos aspectos, no muy positivo para la sociedad, sin embargo, supone una fuente
importante de ingresos en las Islas y, en general, en toda España.

Antes de nada, hay que aclarar que el comportamiento de los turistas no es consecuencia de la calificación legal
autonómica, sino un problema de orden público. Una prueba anual es la "visita" de estudiantes ingleses a Salou
(Tarragona), que no incumple ninguna norma de arrendamientos ni de hostelería, pero en la que siempre tiene que
intervenir la policía.

Lo primero que hay que indicar es que, cuando la vivienda no preste los servicios que la normativa de cada comunidad
haya establecido para los apartamentos turísticos, no habrá tal arrendamiento "turístico", sino el clásico y normal en el
que un propietario arrienda por semanas, quincenas, etcétera, a personas nacionales o extranjeras, es decir, como ha
ocurrido y sigue pasando en la mayoría de los supuestos. Esto es así porque el propio art. 5, apdo. e), de la actual Ley de
Arrendamientos Urbanos, determina que solo se aplica a las viviendas (apartamentos, chalés, etcétera) comercializadas
en "canales de oferta turística, con finalidad lucrativa, cuando esté sometido al régimen específico derivado de su
normativa sectorial", esto es, que debe estar calificado como tal por la respectiva comunidad autónoma.

Esta disposición es consecuencia de la reforma producida por la Ley 4/2013, donde también se dice, al final del
Preámbulo Segundo, que, "en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre
modificación".

Pues bien, otra cuestión fundamental consiste en preguntarse qué servicios hay que prestar para que una vivienda sea
considerada como "turística". Cada Comunidad autónoma ha determinado unos requisitos, más o menos exigentes. En
general son parecidos a los de un hotel, una residencia, una casa rural, etcétera, por lo menos en cuando a instalaciones
internas y servicios de lavandería, limpieza. De ahí que, precisamente, los miembros de este colectivo se quejen de
competencia desleal. Incluso algunas autonomías (Baleares es un ejemplo) consideran que solo estamos ante un
apartamento turístico si todo el edificio está destinado a ello y siempre que no se encuentre dentro de la normativa
especial de una Comunidad de Propietarios, que se rige por la Ley de Propiedad Horizontal.

Lo que ocurre, desgraciadamente, como antes se apuntaba, es que, aunque el arrendamiento no sea "turístico", eso no
evita que el comportamiento de los arrendatarios no sea el más adecuado. Es normal, precisamente por los servicios y
especialmente por el público que acude a los apartamentos "turísticos", que los días que pasan en la playa o montaña
conlleven una diversión "ruidosa", con cambios de horarios y comportamientos, lo que crea muchos problemas de
convivencia. Realmente este es el problema principal, el que más quejas levanta en las poblaciones donde hay avalancha
de turistas, pero es más una cuestión de "orden público" que de disposiciones legales sobre los arrendamientos, turísticos
o no. Naturalmente, el problema es mayor si la comunidad autónoma permite, en su propia normativa, que en fincas
normales, regidas por la Ley de Propiedad Horizontal y en las que el resto de ocupantes están mucho más asentados,
existan viviendas calificadas como "turísticas".

Pues bien, nadie sabe dar respuesta a estas cuestiones, dado que es obvio que. sin conocer a las personas que alquilan.
nunca se puede asegurar cuál será su comportamiento, en los arrendamientos "turísticos" y en los normales de
"temporada". Es decir, esto no se resuelve con la normativa turística, con la LAU o con la LPH, pues ello supone varios
meses de procedimiento administrativo o judicial, cuando realmente el arrendatario se ha marchado a su país o región de
origen, por lo que solo cabe sancionar a la propiedad, pero nunca a los ocupantes.

Hay un tema al que se quiere dar una gran importancia (a mi modo de ver sin fuerza legal para ello): si el arrendamiento
se ha ofrecido por canales de "oferta turística", ya obtiene esta calificación, sin género de dudas, criterio que, como digo,
no comparto, pues el mismo art. 5 e) LAU añade: "cuando esté sometido al régimen específico derivado de su normativa
sectorial". Es decir, que el arrendador podrá comercializar su apartamento por estos u otros canales, pero, si no está
calificado como "turístico", no lo será, con todas las consecuencias de aplicación del art. 3 de la misma Ley de
Arrendamientos Urbanos, esto es, arrendamiento de "temporada".

Podrá ser o no sancionado por la comunidad autónoma por una publicidad engañosa o por el propio arrendatario, pero si
el arrendamiento no es "turístico" nunca se regirá por la normativa específica, sino por la general antes señalada.

Lo más aconsejable cuando se arrienda una vivienda que no está calificada como "turística" es que se haga constar algo
así como "sin servicios turísticos". Si esto se cumple, con independencia del canal de publicidad que se utilice (Internet,
agencia de viajes españolas y extranjeras, etcétera), no caben sanciones de la Administración y tampoco de quien acepta
el arriendo.

De hecho, son miles y miles los apartamentos normales que se alquilan continuamente en las playas, en la montaña,
incluso en las ciudades, por un tiempo determinado, consecuencia de una estancia temporal, que se rigen con toda
normalidad por el art. 3 LAU, es decir, por "temporada".

Por último, la fiscalidad –ya se abone el alquiler en Alemania o en cualquier otro país, incluido el nuestro– es una cuestión
distinta. El arrendamiento será válido en todo caso, sin perjuicio de que, como es obvio, todo el que recibe dinero por
arrendar una vivienda tiene que declarar los ingresos y pagar. Que lo haga o no, desde luego, no tiene nada que ver con
la calificación jurídica de "turístico" o "temporada", incluso de arrendamiento normal, ya que a todos los efectos tienen
plena validez jurídica para el arrendador y el arrendatario.

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