4.3. Hipoteca.

La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al

acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación
garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia
establecido por la ley.5

Al respecto la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha dispuesto lo siguiente:

“Registro IUS: 353630
Localización: Quinta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación,
Tomo LXIX, p. 3599, aislada, Civil.
Rubro: HIPOTECAS, PREFERENCIA DE LAS.
Texto: La preferencia de un crédito hipotecario no dimana de la fecha en que
se expide y registra la cédula hipotecaria, sino de la constitución misma y
registro de la hipoteca, porque ésta, según el artículo 2893 del Código Civil,
vigente en el Distrito y Territorios Federales, es una garantía real constituida
sobre bienes que no se entregan al acreedor y que dan derecho a éste, en
caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor
de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley; preferencia que

El contrato de hipoteca está regulado de los artículos 2893 a 2943 del Código
Civil del Distrito Federal.
se encuentra dispuesta, para los acreedores hipotecarios, en el capítulo II, del
Título 1o., de la 3a. parte del libro 4o. del Código Civil antes citado.
Precedentes: Amparo civil directo 5033/40. Montes de Oca Varela José. 4 de
septiembre de 1941. Unanimidad de cuatro votos. La publicación no menciona
el nombre del ponente.”6
Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a
poder de tercero. La hipoteca sólo puede recaer sobre bienes especialmente
determinados.
La hipoteca se extiende aunque no se exprese:
I. A las accesiones naturales del bien hipotecado;
II. A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;
III. A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la
finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos
objetos;
IV. A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno
hipotecado,
y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados.
Salvo pacto en contrario, la hipoteca no comprenderá:
I. Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se
hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito;
II. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de
la obligación garantizada.
No se podrán hipotecar:
I. Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca;
II. Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su
adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se
hipotequen juntamente con dichos edificios;
III. Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio
dominante;
IV. El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este código a
los
ascendientes sobre los bienes de sus descendientes;

SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN; IUS 2007; ob. cit.

V. El uso y la habitación;
VI. Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya
registrado preventivamente, o si se hace constar en el título constitutivo de la
hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los
casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

En relación a la naturaleza jurídica del contrato de hipoteca, la Suprema Corte de

Justicia de la Nación prescribe lo siguiente:
“Registro IUS: 345642
Localización: Quinta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación,
Tomo XCVII, p. 1990, aislada, Civil.
Rubro: HIPOTECA, NATURALEZA REAL DEL DERECHO DE.
Texto: De conformidad con el artículo 2894 del Código Civil del Distrito Federal,
los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a
poder de tercero, lo que significa que es el bien el que está afectado al pago
del adeudo; por lo que el hecho de que el acreedor hipotecario haya intentado
la vía ejecutiva contra quien aparecía como propietario y que en ese juicio se
haya declarado procedente una tercería excluyente de dominio interpuesta por
el propietario verdadero, no implica que el actor haya perdido su derecho para
ser pagado con el inmueble hipotecado, si éste no se ha extinguido, dirigiendo
su acción contra el verdadero titular de ese inmueble. Por otra parte, el artículo
472 del Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal, no establece
como pena la pérdida del derecho hipotecario contra quien, para cobrar su
crédito, elige vía distinta.
Precedentes: Amparo civil
directo 706/47. Flores viuda de Ezeta Concepción y
coagraviada. 6 de septiembre de 1948. Unanimidad de cinco votos. Relator:
Roque Estrada.”
La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno no comprende el
área. Puede hipotecarse la nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo se
consolidare con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extenderá al
mismo usufructo si así se hubiere pactado.

Ibídem.
Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque
sea con el pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de
prelación que establece el Código Civil del Distrito Federal. El pacto de no volver
a
hipotecar es nulo.
El predio común no puede ser hipotecado sino con consentimiento de todos los
propietarios. El copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse
la
cosa común la hipoteca gravará la parte que le corresponde en la división. El
acreedor tiene derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor se
le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.

La hipoteca constituida sobre derechos reales, sólo durará mientras éstos

subsistan; pero si los derechos en que aquélla se hubiere constituido se han
extinguido por culpa del que los disfrutaba, éste tiene obligación de constituir
una
nueva hipoteca a satisfacción del acreedor y, en caso contrario, a pagarle todos
los daños y perjuicios. Si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y éste
concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que venza
el tiempo en el que el usufructo hubiera concluido, al no haber mediado el hecho
voluntario que le puso fin.

La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por otro a su favor. El
propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado,
deberá declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad, si la conoce. Sólo
puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los
bienes que pueden ser enajenados.

Si el inmueble hipotecado se hiciere, con o sin culpa del deudor, insuficiente para
la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca hasta
que a juicio de peritos garantice debidamente la obligación principal.
Cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, es forzoso
determinar por qué porción del crédito responde cada finca, y puede cada una de
ellas ser redimida del gravamen, pagándose la parte de crédito que garantiza.
Cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada convenientemente se
divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones.
Al efecto, se pondrán de acuerdo el dueño de la finca y el acreedor hipotecario; y
si no se consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por
decisión judicial, previa audiencia de peritos.
La hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue intereses, no garantiza
en perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de tres años; a
menos que se haya pactado expresamente que garantizará los intereses por más
tiempo, con tal que no exceda del término para la prescripción de los intereses, y
de que se haya tomado razón de esta estipulación en el Registro Público.
El acreedor hipotecario puede adquirir la cosa hipotecada, en remate judicial, o
por
adjudicación, en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo con lo
que establezca el Código de Procedimientos Civiles.

Puede también convenir con el deudor en que se le adjudique en el precio que se

fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio no
puede perjudicar los derechos de tercero.
Para la constitución de créditos con garantía hipotecaria se observarán las
formalidades establecidas en los artículos 2317 y 2320 del Código Civil del
Distrito
Federal.

Los contratos en los que se consigne garantía hipotecaria otorgada con motivo de
la enajenación de terrenos o casas por el Gobierno del Distrito Federal para la
constitución del patrimonio familiar o para personas de escasos recursos, cuando
el valor del inmueble hipotecado no exceda del valor máximo establecido en el
artículo 2317 del Código Civil del Distrito Federal, se observarán las formalidades
establecidas en el párrafo segundo de dicho precepto.
La acción hipotecaria prescribirá a los diez años, contados desde que pueda
ejercitarse con arreglo al título inscrito.
La hipoteca nunca es tácita, ni general; para producir efectos contra tercero
necesita siempre de registro, y se contrae por voluntad, en los convenios y por
necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre
bienes determinados. En el primer caso se llama voluntaria; en el segundo,
necesaria.

Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición
del dueño de los bienes sobre que se constituyen. La hipoteca constituida para la
seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas,
surtirá efecto contra tercero desde su inscripción, si la obligación llega a
realizarse
o la condición a cumplirse.

Llámase necesaria a la hipoteca especial y expresa que por disposición de la ley

están obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que
administran, o para garantizar los créditos de determinados acreedores. La
constitución de la hipoteca necesaria podrá exigirse en cualquier tiempo, aunque
haya cesado la causa que le diere fundamento, siempre que esté pendiente de
cumplimiento la obligación que se debiera haber asegurado.
La hipoteca produce todos sus efectos jurídicos contra tercero mientras no sea
cancelada su inscripción. Podrá pedirse y deberá ordenarse en su caso la
extinción de la hipoteca:
I. Cuando se extinga el bien hipotecado;
II. Cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantía;
III. Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado;
IV. Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado,
observándose lo dispuesto en el artículo 2910 del Código Civil del Distrito
Federal;
V. Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada, teniendo aplicación lo
prevenido en el artículo 2325 del Código Civil del Distrito Federal;
VI. Por la remisión expresa del acreedor;
VII. Por la declaración de estar prescrita la acción hipotecaria.
Sobre el tema de la extinción la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha
dispuesto lo siguiente:
“Registro IUS: 351498
Localización: Quinta Época, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federación,
Tomo LXXV, p. 7724, aislada, Civil.
Rubro: HIPOTECA, EXTINCION DE LA.

Texto: Lo dispuesto en la fracción III del artículo 2941 del Código Civil del
Distrito Federal, respecto a que la hipoteca se extingue cuando se resuelve el
derecho del deudor sobre el bien hipotecado, no es aplicable al caso en que el
deudor hipotecario pierda la propiedad porque otro la adquiera por prescripción,
pues de acuerdo con los artículos 2893 y 2894 del mismo código, la hipoteca
constituye una garantía real, y los bienes hipotecados quedan sujetos al
gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero, sin que en el último de
los preceptos citados, se establezca distinción alguna por lo que ve a la causa
que origine la transmisión de la propiedad. Por tanto, la fracción III, del
artículo
2941 mencionado, no es una norma legal que abarque todos los casos de
extinción del derecho de propiedad del dueño del predio hipotecado, y sólo es
aplicable cuando ese derecho es condicional o limitado.
Precedentes: Amparo civil directo 4852/41. García J. Dolores. 25 de marzo de
1943. Unanimidad de cinco votos. La publicación no menciona el nombre del
ponente.”

2. De conformidad a lo establecido en el Código Civil, elabore un resumen del

contrato de hipoteca, que contenga las características generales acerca de la
transmisión, duración, prórroga, extinción, revivificación y cancelación de la
misma.

I. Introducción
Transcurrido el primer año de vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación,
merece un estudio particular el análisis de cómo sus normas operativas han sido
interpretadas y puestas en práctica hasta este momento.

Como toda regulación nueva, algunos aspectos han suscitado cierta incertidumbre en
cuanto a su aplicación. Tarea fundamental realizan los doctrinarios y abogados al
estudiar y razonar el nuevo Código. A su vez, los jueces como intérpretes de la
ley, colaboran a la hora de disipar dudas, sentando las bases de una nueva
jurisprudencia.

La intención de este trabajo es aportar un análisis de la regulación de los

derechos reales de garantía, en cuanto respecta especialmente a la hipoteca y dar a
conocer los mayores cambios realizados en sus caracteres y cómo se están aplicando
en la vida práctica.
. Definición analítica del derecho real de hipoteca
El artículo 2205 define a la hipoteca como “(…) el derecho real de garantía que
recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del
constituyente y que otorga al acree dor, ante el incumplimiento del deudor, las
facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito
garantizado” (Código Civil y Comercial).
Al realizar un análisis del concepto se puede decir:
a) La hipoteca es un derecho real por el cual una persona asegura el cumplimiento
de una obligación (derecho personal) constituyendo en garantía la hipoteca que
grava su inmueble.
b) Debe tenerse en cuenta que las partes serán al menos dos o tres personas
distintas. Por un
lado, está el titular del derecho real de hipoteca, el cual puede ser una persona
humana o jurídica y nada impide que sea más de una. A esta persona se la llamará
acreedor o coacreedores, visto desdela órbita del derecho personal. Por otro lado,
se encuentra el constituyente, que es quien grava con la hipoteca, un inmueble de
su propiedad a favor del acreedor.
No siempre el deudor es el constituyente, pues puede serlo un tercero.
c) El constituyente ve limitada su facultad de disposición, tanto material como
jurídica, por el
gravamen que pesa sobre su inmueble.
d) El titular del derecho real, cobra su crédito de acuerdo a lo estipulado en el
contrato. Éste, de
acuerdo a las formalidades exigidas por la ley debe hacerse por escritura pública
(artículo 1017
CCiv. y Com.).
e) Ante el incumplimiento del deudor, el acreedor debe iniciar un juicio de
ejecución hipotecaria,
donde se subastará el inmueble y con el producido de éste podrá cobrar su crédito.
f) Como todos los derechos reales, la hipoteca otorga a su titular las facultades
de persecución y
preferencia (ius persequendi - ius preferendi) esto es, podrá cobrarse del inmueble
sin importar en manos de quien esté y lo hará con preferencia a otros acreedores.
g) Recae sobre cosa ajena. Esto es así pues el principio romano nemini res sua
servit se aplica a
todos los derechos reales sobre cosa que no sea propia.
h) El derecho real de hipoteca no se ejerce por la posesión, pues la misma la
detentará el constituyente, por lo tanto es de fundamental importancia su
registración en el Registro de la Propiedad Inmueble, para dar publicidad al
derecho del acreedor y consecuentemente, ser oponible a terceros.
i) La hipoteca puede garantizar un crédito presente y determinado (hipoteca cerrada
o propiamente dicha) o garantizar un crédito futuro y determinable (hipoteca
abierta o de máximo). Debe tenerse en cuenta que esta no es una clasificación de la
hipoteca. El derecho real es siempre el mismo, varía la modalidad del crédito que
se garantiza.
IV. Caracteres esenciales de la hipoteca
Debido a que el estudio de este trabajo se centra en la hipoteca, se hará mención
en especial a
este derecho. Sin embargo, no debe olvidarse que el análisis que se hará a
continuación es aplicable a la anticresis y la prenda, por cuanto estos caracteres
surgen del capítulo dedicado a las disposiciones comunes a los derechos reales de
garantía. A continuación se detallan los caracteres esenciales que hacen a la
eficaz constitución. Estos son la convencionalidad, la accesoriedad, la
especialidad en cuanto al objeto y en cuanto al crédito, y la publicidad registral.

Conclusión
Las exigencias de la sociedad actual y sus prácticas comerciales y financieras han
exigido la modernización de la legislación civil y comercial. En consecuencia se ha
consagrado la hipoteca abierta, favoreciendo el uso del crédito hipotecario.

Existen ciertos recaudos a tener en cuenta a la hora de su constitución. Por un

lado, se establece un monto máximo como responsabilidad hipotecaria. El mismo goza
de privilegio, excluyéndose de esta manera todo rubro componente del crédito que no
se halle por él comprendido, al cual se lo considera quirografario. Por otro lado,
se debe estipular un plazo máximo al que la garantía se sujeta, que no puede
superar los diez años desde el momento de su constitución.

Como se ha expuesto, un factor que ha potenciado la implementación de este régimen

de garantía es la búsqueda de prevenir las contingencias económicas y los riesgos
que puede sufrir una relación comercial o financiera en un mediano plazo.

La nueva regulación acerca de las garantías sobre créditos indeterminados, es

acertada y recoge las recomendaciones de Jornadas de Derechos Civiles, y que
doctrinarios y juristas han propuesto.

En un futuro cercano se verá, que no existe motivo para dudar en la conveniencia de

la validez de la hipoteca abierta. Esto último, siempre y cuando las relaciones
comerciales o financieras se ajusten a la ley, cosa que en la práctica no se
estaría realizando.

En cuanto al monto del gravamen y su extensión es importante diferenciar los

supuestos según
que el crédito sea determinado o indeterminado. Para el primero, se aplica
solamente el artículo
2193 y la garantía cubrirá el capital adeudado, los intereses, daños y costas
posteriores a su constitución. Mientras que para el segundo, el monto del gravamen
convenido en el contrato será el único que goce de privilegio, siendo otras sumas
que excedan al mismo, consideradas quirografarias. Finalmente, será la práctica de
los próximos años la que demuestre si los cambios legales son favorables a la
moderna sociedad.

3. Defina los siguientes términos: adjudicación, aprobación del remate, avalúos,

convocatoria de acreedores, convocatorias para postores, depositario, fincamiento
del remate, otorgamiento de escritura en rebeldía por el juez, prelación, almoneda
pública, registro y remate.

En cuanto a la ejecución de sentencias, el artículo 1410 del Código de

Comercio prevé que: “A virtud de la sentencia de remate se procederá a la venta de
los
bienes secuestrados, previo avalúo hecho por dos corredores o peritos y un tercero
en
caso de discordia, nombrado aquellos por las partes y éste por el Juez.”.
De una interpretación sistemática de este ordinal, se infiere que el avalúo
tendrá que realizarse necesariamente por dos peritos, uno de cada parte y para el
caso de ser discordantes entre sí, el Tribunal designará un perito tercero. En la
práctica, existen diversos criterios al respecto, pues hay Juzgadores que en
tratándose de la valuación de los bienes secuestrados, si la parte demandada no
designa perito de su parte, continúan el procedimiento de remate con el avalúo
rendido por el perito de la actora aplicando el artículo 1253 del Código de
Comercio, luego entonces no cabría en este supuesto la posibilidad de un perito
tercero en discordia porque ante la omisión de la contraparte a designar perito
valuador, se le tendrá por conforme con el de su contrario y sobre este versará la
postura legal para remate; un segundo criterio es que sólo tratándose de bienes
inmuebles se requiere de dos peritos y un tercero para el caso de discordia, en
cambio para valuar bienes muebles sólo se hace necesario un avalúo; otros Jueces
determinan que, si la parte demandada no designa perito valuador de su parte, lo
hace el Juez en su rebeldía y para el caso de discordia se designa un perito
tercero. Al respecto considero que la postura correcta es esta última porque cumple
a cabalidad con lo establecido por el artículo en comento.

Continuando con los avalúos para efecto de sacar a remate los bienes
secuestrados, se tiene que, cuando en la almoneda respectiva no comparecen postores
ni solicita el ejecutante la adjudicación de los bienes inmuebles secuestrados, y
transcurren más de seis meses, incluso años, para que el actor solicite se señale
fecha para la segunda almoneda o la que corresponda, también existen dos
criterios, uno, acordar de conformidad la petición del actor y el segundo, que,
previo a señalar fecha para la siguiente almoneda se ordena actualizar los avalúos,
tomando en consideración que con el transcurso del tiempo los bienes raíces tienden
a la alza en su valor; aunque al respecto no existe dispositivo legal que así lo
ordene pues el artículo 512 del Código
procesal Civil local y su correlativo del federal sólo hacen referencia a la
valuación de
los bienes cuando no lo hayan sido ya anteriormente o si los interesados no
hubieren
convenido precio para el caso de remate y a su vez el ordinal 514 contempla la
actualización empero del certificado de los gravámenes que pesan sobre el bien
embargado. En lo particular considero que en este supuesto es menester requerir a
los
peritos sobre la actualización de los avalúos, porque efectivamente, contrario a
los
muebles, los bienes inmuebles con el transcurso del tiempo tienden a la alza en su
valor.

En cuanto a la adjudicación de bienes, es común que en tratándose de los

remates, cuando no existen postores, con posterioridad a la diligencia, la parte
actora
solicita la adjudicación directa en la postura legal, esto es en las dos terceras
partes del
valor fijado, al efecto el artículo 519 y 545 del Código Procesal Civil Vigente en
Guanajuato y su correlativos del de Procedimientos Civiles Federal, prevén
respectivamente que en cualquier almoneda en que no hubiere postura legal, el
ejecutante tiene derecho de pedir la adjudicación en la cuantía señalada para la
postura
legal; lo cual se entiende que ello será exclusivamente en la diligencia de remate.

En cambio el segundo dispositivo en comento dispone en su fracción II que si la

venta nose logra sin deducción alguna del precio, los bienes podrán venderse o
adjudicarse en
cualquier momento; esto sería entonces en el precio en que fueron valuados. Sin
embargo en la practica comúnmente y con posterioridad a la diligencia de remate, se
pide la adjudicación en las dos terceras partes del avalúo, lo que así se acuerda
en
algunos Juzgados, otros en cambio adjudican pero en el precio en que fueron
valuados,
siendo este último criterio con el cual comparto ideas, aunque con las siguientes
salvedades.

En las diligencias de remate y en la adjudicación de bienes cuando hay

diversos gravámenes preferentes al del ejecutante (hipotecas, embargos inscritos en
el
Registro Público de la Propiedad anteriores, etc.) y el actor o ejecutante presenta
postura legal ofreciendo pagarla con su crédito reconocido en sentencia ejecutoria,
en algunos Juzgados se califica de legal la postura y se finca el remante en favor
del ejecutante, en otros no, pues se exige que la exhibición de la postura sea en
efectivo o en cualquiera otra forma de las establecidas por los artículos 524, 525
y demás relativos del Código procesal Civil vigente en la Entidad y sus
correlativos del Federal. Al efecto el artículo 542 (idem), prescribe que: “ Cuando
los bienes estuvieren sujetos a diversos embargos, cualquier embargante puede
llevarlos a remate; pero sólo se le pagará el importe de su crédito después de
haber sido pagados los acreedores preferentes, cuando ya hubiere sentencia firme
que defina sus créditos, o reservada la cantidad necesaria para cubrir principal,
intereses y costas de dichos créditos preferentes, en caso de que aún no haya
sentencia. El sobrante líquido se entregará al ejecutado o se pondrá a disposición
del Juez que corresponda si hubiere embargos posteriores”. Entonces no puede
hacerse
pago alguno al ejecutante, sino después que se haya pagado a los acreedores
preferentes o reservada la cantidad necesaria en el caso de que todavía no haya
sentencia firme; por tanto en este caso no debe calificarse de buena la postura que
se haga en estos términos por no ser legal la forma de pago propuesta, máxime que
como consecuencia el adjudicatario solicitara la cancelación de gravámenes que
pesan sobre el bien rematado en términos del artículo 1820 del Código Civil vigente
en la Entidad y su correlativo del Federal, en donde se establece que en las ventas
judiciales los bienes inmuebles pasarán libres de gravámenes, lo cual debe
entenderse que ello opera solamente cuando se da la hipótesis prevista por el
artículo 542 del Código Procesal Civil, esto es, cuando los titulares de los
gravámenes que pesan sobre los bienes adjudicados han sido satisfechos en sus
créditos, más aún porque el adjudicatario está obligado a responder de ellos hasta
donde alcance el valor del inmueble adjudicado, que debe aplicarse primero al pago
de los créditos preferentes y después si hubiere remanente, al crédito del
adjudicatario.

Otra problemática común es que, habiendo créditos preferentes, el ejecutante

solicita en la diligencia de remate, con fundamento en el artículo 519 del Código
Procesal Civil, que no habiendo posturas legales, se le adjudique el bien a rematar
en pago de su crédito, en algunos Tribunales se acuerda de conformidad, en otros no
porque se estaría en el supuesto del referido artículo 542, además el artículo 520
de tal legislación establece que “ El acreedor a quien se adjudique la cosa,
reconocerá a los acreedores hipotecarios , anteriores a sus créditos, hasta donde
baste a cubrir el precio de adjudicación, para pagárselos al vencimiento de sus
escrituras.”; luego entonces, el ejecutante que pretenda la adjudicación debe
reconocer expresamente a los acreedores preferentes que se desprendan del
certificado de gravámenes, y si dichos créditos están vencidos y son de cantidad
líquida exigible, determinados por sentencia ejecutoria, debe pagarlos previamente,
hasta donde alcance el precio de la adjudicación, y si no lo están, o aún no son
líquidos ni determinados por sentencia ejecutoria, debe obligarse a pagarlos una
vez vencidos, liquidados y establecidos por sentencia ejecutoria, pues así se
infiere de tales ordinales, ya que de admitir la adjudicación, cuando hay
acreedores preferentes, se está faltando al deber de pagar primero a los acreedores
preferentes, que prescriben los mencionados artículos 542 y 520 del Código Procesal
Civil, por lo que en principio solo podría adjudicarse al ejecutante el bien sacado
a remate cuando no haya acreedores preferentes, y cuando los hay, no pueden
adjudicarse, salvo que, el ejecutante o bien pague dichos créditos hasta donde
alcance el precio de adjudicación o se obligue a pagarlos en la misma proporción,
cuando no estén vencidos o en las demás hipótesis señaladas con antelación. Cuando
elejecutante que se adjudica el bien paga a los acreedores preferentes hasta donde
alcance
el importe del precio de la adjudicación, procede la cancelación de los gravámenes
para
que el bien pase a su poder libre de todo gravamen. Cuando reconozca los adeudos y
se
obligue a pagarlos hasta donde alcance el importe del precio de la adjudicación,
los
gravámenes no podrán cancelarse hasta que cumpla con la obligación contraída. Debe
entenderse siempre que los créditos preferentes deben acreditarse siempre mediante
la
sentencia ejecutoria para que puedan hacerse efectivos.
Ahora bien, el ordinal 527 del Código Procesal Civil estatuye: “Cuando
el ejecutante quiera hacer postura, la garantía o la exhibición de contado, en su
caso se
limitará al exceso de la postura, sobre el importe de lo sentenciado”. Debemos
entender entonces que tal precepto sólo es aplicable cuando no existan créditos
preferentes por pagar, en caso contrario se aplicará el artículo anterior, esto es
el 542.
RESUMEN:
El tema de la ejecución, remate y adjudicación de bienes, reviste una
gran trascendencia en el ámbito jurisdiccional, por la disparidad de criterios en
cuanto a
la aplicación de las disposiciones legales relativas pues partiendo de los avalúos
no
siempre se aplica a la letra el artículo 1410 del Código de Comercio ya que algunos
Juzgadores optan por autorizar la venta judicial en almoneda de los bienes
secuestrados
en juicio con un solo avalúo, otros más determinan que en tratándose de bienes
muebles
sólo se requiere de un avalúo y cuando son inmuebles se hace necesario valuarlo por
un
perito de cada parte y un tercero para el caso de discordia en tanto que el tercer
criterio
es que con independencia de que sean muebles o inmuebles deberán existir dos
avalúos (el de actor y demandado) un tercero en el caso de que aquellos sean
discordantes entre sí, en lo particular comulgó con este último criterio pues el
citado dispositivo legal hace referencia a dos peritos y un tercero en caso de
discordia, haciéndose necesario sin embargo uniformar criterios al respecto.

Por otra parte en cuanto a las almonedas, cabe precisar que con frecuencia algunos
litigantes dejan pasar un tiempo considerable, seis meses un año o más para
solicitar fecha para la almoneda siguiente, algunos jueces lo autorizan de
conformidad, otros hacen requerimiento para la actualización de los avalúos cuando
se trata de bienes inmuebles, lo cual considero correcto porque éstos tienden a la
alza en su valor con el transcurso del tiempo y para estar en posibilidades de
adecuar su justo valor
a la realidad económica es que los peritos tendrían que actualizan los avalúos
rendidos.

Hablando de remates en donde existen acreedores preferentes, la postura

legal debe ofrecerse necesariamente en dinero en efectivo, cheque certificado o
cheque
de caja ya que se aplicará a cubrir los créditos preferentes, o en su caso a formar
la
reserva correspondiente para su ulterior pago, y después de ello, si alcanza, se
aplicará a pagar al ejecutante y si hay remanente se entregará al ejecutado, por lo
que, si no se
hace en esa forma no debe calificarse de legal; entonces el ejecutante no puede
presentar postura pretendiendo su pago con su crédito pues de ser así no se
calificará de legal. A su vez, es improcedente que el ejecutante cuando no haya
postores, pida se le adjudique el bien a rematar en pago de su crédito pues sólo
procede la cancelación de los gravámenes preferentes que pesen sobre el bien
rematado, cuando con el producto del remate se han pagado los gravámenes
preferentes hasta el limite del importe del precio en que se remató el bien, o
cuando con dicho producto se ha hecho la reserva necesaria para su pago, siendo
intrascendente que hecho lo anterior, aun quede pendiente de pagar parte de dichos
créditos. Sólo procede la cancelación de los gravámenes preferentes, cuando el
ejecutante que se adjudicó el bien como pago de su adeudo, haya reconocido y pagado
a los acreedores preferentes, hasta el importe de la adjudicación. No sería
procedente la cancelación de los gravámenes preferentes cuando el ejecutado se haya
adjudicado en pago de su crédito el bien sacado a remate y los haya reconocido y se
haya obligado a pagarlos hasta que efectivamente los haya pagado.

Tampoco procedería la cancelación de gravámenes preferentes, cuando

indebidamente se haya adjudicado al ejecutante el bien sacado a remate sin que éste
los haya reconocido y pagado o se haya obligado a pagarlos, porque dichos créditos
subsisten en sus términos. Cuando haya acreedores no preferentes, el ejecutante
puede
presentar postura, pagándola parcialmente o totalmente con el importe de su crédito
o
bien, ante la falta de postores, solicitar se le adjudique el bien en pago de su
crédito,
caso en el cual también procede la cancelación de los gravámenes que pesen sobre el
bien rematado o adjudicado. Cuando haya acreedores no preferentes y el remate se
haga con dinero en efectivo, una vez pagado el ejecutante, debe remitirse al juez
ante el cual estén constituidos los embargos no preferentes, el dinero suficiente
para pagar esos
créditos o asegurar su pago y sólo después de esto, el remanente puede entregarse
al
ejecutado. Solo mediante las constancias relativas a la sentencia ejecutoriada
pueden
tenerse por ciertos los créditos en cuanto a su liquidez.