CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA TACNA - Sistema

de Notificaciones Electronicas SINOE

SEDE CENTRAL - ESQUINA CALLE INCLÁN CON PRESBÍTERO
ANDÍA S/N,
Juez:ARENAS PEREZ SAUL FELIPE /Servicio Digital - Poder Judicial
del Perú
Fecha: 04/08/2020 23:05:50,Razón: RESOLUCIÓN JUDICIAL,D.Judicial:
TACNA / TACNA,FIRMA DIGITAL

4º JUZGADO CIVIL (EX J. CIVIL T. GREGORIO A.) - SEDE CENTRAL

EXPEDIENTE : 01006-2017-0-2301-JR-CI-04
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA
MATERIA : RESOLUCIÓN DE CONTRATO
TACNA - Sistema de JUEZ : ARENAS PEREZ, SAUL FELIPE
Notificaciones Electronicas SINOE
ESPECIALISTA : MAQUERA PILCOMAMANI, EDWIN
SEDE CENTRAL - ESQUINA DEMANDADO : ZUÑIGA LAZO, CESAR SEGUNDO
CALLE INCLÁN CON
PRESBÍTERO ANDÍA S/N,
Secretario:DAVILA CACERES
DEMANDANTE : VALENCIA HOLGUIN LESLLIE IRVINCK
CARLA JAKELINE /Servicio Digital RESOLUCIÓN : 18
- Poder Judicial del Perú
Fecha: 05/08/2020 11:08:33,Razón:
RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: TACNA /

SENTENCIA N.° 044 - 2020

Emitiendo pronunciamiento en la fecha debido a la carga procesal del Despacho.

En la ciudad de Tacna, año dos mil veinte, agosto tres, en el Cuarto Juzgado
Especializado Civil de Tacna, el señor magistrado Saúl Felipe Arenas Pérez,
expide la siguiente sentencia:

I. A NT E CE DE NT E S
1. DEMANDA: LESLLIE IRVINCK VALENCIA HOLGUIN representada por su
apoderado OSCAR HILARES MAKER, interpone demanda (folio 52 y ss.
subsanado a folio 76) en contra CESAR SEGUNDO ZUÑIGA LAZO, sobre
RESOLUCIÓN DE CONTRATO y REIVINDICACIÓN, en la vía de proceso
Conocimiento. PETITORIO: Solicita la resolución del contrato preparatorio
de compraventa del 24/08/2010 y la reivindicación del departamento N.° 401
y el estacionamiento N.° 3 ubicados en avenida Bolognesi N.° 1935 del
distrito, provincia y departamento de Tacna, inscritos en las Partidas N.°
11029228 y N.° 11020924 de la Zona Registral N.° XIII sede Tacna, con
costas y costos. FUNDAMENTOS DE HECHO: Indica que: (a) el 11/02/2005
contrajo matrimonio con el demandado ante la Municipalidad Provincial de
Camaná – Arequipa y dentro del matrimonio han adquirido los inmuebles
señalados en el petitorio, el 60% de acciones y derechos sobre la parcela N.°
28 del Sector Para ubicado en el distrito, provincia y departamento de Tacna y
un vehículo de placa de rodaje N.° AIM-693; (b) el 06/11/2010 en sede
notarial se declara disuelto el vínculo matrimonial por divorcio con el
demandado quedando extinguido el régimen patrimonial; (c) el 24/08/2010
mediante escritura pública se liquidó la sociedad de gananciales,
adjudicándose los inmuebles señalados en el petitorio los cuales tenia inscrito
una hipoteca a favor del Interbank por el monto de US$ 27,490.30 asumiendo
íntegramente la obligación y adjudicándose el demandado las acciones y
derechos y el vehículo; (d) el 24/08/2010 suscribe escritura pública del
contrato preparatorio de compraventa con el demandado, donde la
demandante se compromete a vender al demandado los bienes señalados en
el petitorio, señalando que el precio será de acuerdo a la tasación pero el
demandado cancelo la suma de S/ 15,250.00 a cuenta de la venta y el saldo
será pagado cuando se celebre la compraventa, comprometiéndose al
saneamiento por evicción; (e) ha cancelado la obligación con el Interbank y
se ha procedido al levantamiento de hipoteca; (f) el demandado se negó a
establecer una tasación, por lo que el 11/07/2016 se remitió al demandado
carta notarial poniendo en conocimiento el valor de la tasación de los
inmuebles por el monto total del US$ 124,000.00, otorgándosele el plazo de 5
días para que cancelara el monto, bajo apercibimiento de dar por resuelto la

1
 promesa de compraventa; (g) el demandado nunca ha cumplido con cancelar
el precio por lo que el acudió a centro de conciliación extrajudicial donde no
se llegó a ningún acuerdo pues el demandado no quería asumir el pago de
suma alguna por lo que solicitó la resolución de contrato y la restitución de los
bienes.
2. CONTESTACIÓN: CESAR SEGUNDO ZUÑIGA LAZO efectúa contestación
(folio 111 y ss.), solicitando que la misma se declare infundada.
FUNDAMENTOS DE HECHO: Indica que: (a) el 24/08/2010 se celebró
contrato de compraventa con precio determinable con la demandante,
denominándose erradamente contrato preparatorio; (b) con respecto a los
inmuebles señalados en el petitorio, estos fueron adquiridos dentro de la
sociedad de gananciales con la demandante dentro de un crédito con garantía
hipotecaria hasta US$ 27,490.30 a favor del Interbank para pagarlo en 10
años y a la fecha del contrato de compraventa con precio determinable se
dejó establecido que él había pagado US$ 15,250.00 de dicho préstamo,
suma q es considerada como pago a cuenta del precio definitivo después de
una tasación convencional, señalándose que en el contrato por error se
consignó soles cuando eran dólares, ya que se consignó que se pagó las
cuotas del crédito que era en dólares; (c) respecto a la determinación del
precio del contrato de compraventa, ambas partes pactaron que se realizaría
mediante la tasación convencional sobre los bienes realizado por un tercero,
para lo cual ambos solicitaron los servicios del arquitecto perito tasador
Armando Leon Salazar el cual fue contratado por la demandante y que a
setiembre de dos mil diez valoriza los inmuebles en US$ 41,600.00, monto
que le remite mediante carta notarial del 06/11/2010 al cual debía
descontársele el monto pagado a cuenta de US$ 15,250.00 más los pagos de
cuotas periódicas del préstamo que pago hasta julio de 2013 que hace un
total aproximado de US$ 9,000.00, situación que no se pudo concretar pues
existía un error en el contrato suscrito al consignarse soles en vez de dólares;
(d) respecto al pago a cuenta del contrato de compraventa con precio
determinable, la hipoteca existente y pago del saldo del precio, en la quinta y
sexta cláusula se estableció que los mismos se quedarían en su posesión y al
existir una obligación a favor del Interbank por el monto de US$ 27,490.30,
procedió a pago pendiente de las deuda hasta su cancelación total conforme a
los comprobantes de pago, quedando pendiente establecer la diferencia del
saldo en base a la tasación convencional, comunicándole a la demandante
mediante carta notarial del 06/11/2013 su propuesta económica respecto del
saldo por el monto de US$ 20,000.00, pues se descontaba los pagos
efectuados; (e) mediante cartas notariales del 11/07/2016 y 30/07/2016 la
demandante niega la existencia de una tasación anterior y que haya error en
la consignación de la moneda del pago a cuenta por la compra venta, por lo
que le curso cartas notariales el 25/07/2016 y 06/08/2016 donde le manifestó
la existencia de la tasación convencional de noviembre de 2010 y que no pago
el saldo del precio por error en la digitación de la escritura pública, hecho que
debía aclarase para poder liquidar el saldo.
3. ACTIVIDAD JURISDICCIONAL: Mediante resolución Nº 02 (folio 77) se
admite la demanda; mediante resolución N.° 03 (folio 117) se admite la
contestación; mediante resolución N.° 04 (folio 119) se declara la existencia
de una relación jurídico procesal válida; mediante resolución N.° 05 (folio 124
y ss.) se fija puntos controvertidos, se califica los medios probatorios; el

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 23/01/2018 se realiza la audiencia de pruebas (folio 140) efectuándose
inspección judicial y se dispone el ingreso de los autos para sentenciar.
4. ACOMPAÑADOS: Ninguno.

I I. A N ÁL I S IS.
Fin del Proceso.
1. Toda persona tiene derecho a la tutela jurisdiccional efectiva para el ejercicio
y defensa de sus derechos o intereses, con sujeción a un debido proceso; ello
para obtener como fin concreto la solución de un conflicto de intereses o la
eliminación de una incertidumbre, ambos con relevancia jurídica, haciendo
efectivos los derechos sustanciales; y para obtener como fin abstracto la paz
social en justicia. En caso de vacío o defecto, se deberá recurrir a los
principios generales del derecho procesal y a la doctrina y jurisprudencia
correspondientes.
Carga de la prueba.
2. Los medios probatorios que se aportan al proceso, sirven para crear la
convicción del juzgador, siendo obligación de las partes probar los hechos que
afirman. Los medios probatorios, que válidamente han sido ofrecidos y
admitidos previo traslado del ofrecimiento, son valorados por el Juez en forma
conjunta, utilizando su apreciación razonada; sin embargo, en la resolución
sólo serán expresadas las valoraciones esenciales y determinantes que
sustentan su decisión; y en caso los medios probatorios ofrecidos por la parte
demandante no acreditaran los hechos que sustentan su pretensión, la
demanda será declarada infundada [artículos 188, 196, 197 y 200 del Código
Procesal Civil].
Delimitación de la Controversia.
3. A pesar que mediante resolución Nº 05 (folio 124) se fijaron como puntos
controvertidos determinar: (a) si corresponde declarar la resolución de
contrato contenido en el escritura pública celebrado el veinticuatro de agosto
de dos mil diez entre las partes; (b) si corresponde disponer la reivindicación
del departamento N.° 401 y el estacionamiento N.° 3 ubicados de la av.
Bolognesi N.° 1935 de Tacna, inscritos en la Partidas N.° 11020928 y N.°
11020924 de la Zona Registral XIII sede Tacna; los mismos son solo
transcripción literal del petitorio ya que no se ha delimitado el objeto de
controversia conforme a los fundamentos facticos disimiles efectuados por las
partes en demanda y contestación. Es por ello que conforme a los argumentos
señalados, el objeto de la controversia es determinar si el referido negocio
jurídico celebrado entre las partes es un contrato preparatorio de
compraventa o un contrato definitivo de compraventa con precio
determinable; y de acuerdo a ello analizar si los celebrantes han cumplido con
sus prestaciones reciprocas o si habiéndose requerido el cumplimiento
previamente no lo ha efectuado y en caso de determinarse la resolución del
contrato por incumplimiento de las obligaciones, analizar la procedencia de la
restitución de los inmuebles.
De los medios probatorios.
4. Del análisis individual de los medios probatorios y teniendo en cuenta lo
señalado en el fundamento 2 de la presente:
4.1.
Con la liquidación de la sociedad de gananciales, sustitución del régimen
patrimonial y adjudicación de propiedad contenidas en la escritura pública
N.° 541 del veinticuatro de agosto de dos mil diez (folios 19 y ss.) se

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 acredita que las partes declaran haber contraído matrimonio civil el once de
febrero de dos mil cinco y dentro del régimen de la sociedad de gananciales
han adquirido el departamento N.° 401 y el estacionamiento N.° 3 ubicados
en avenida Bolognesi N.° 1935 del distrito, provincia y departamento de
Tacna, inscritos en las Partidas N.° 11029228 y N.° 11020924 de la Zona
Registral N.° XIII sede Tacna, entre otros, habiéndolos adquirido de sus
anteriores propietarios mediante contrato de compraventa y préstamo del
cuatro de octubre de dos mil cinco y liquidando la sociedad de gananciales al
sustituirlo por el régimen de patrimonios separados, por mutuo acuerdo se
adjudica la propiedad de dichos bienes a la demandante.
4.2.
Con el contrato denominado “promesa de compraventa” del veinticuatro
de agosto de dos mil diez consignado en la escritura pública N.° 542 de la
misma fecha (folios 24 y ss.) se acredita que las partes celebraron un
negocio jurídico en el cual la demandante como propietaria de los inmuebles
departamento N.° 401 y estacionamiento N.° 3 ubicados en avenida
Bolognesi N.° 1935 del distrito, provincia y departamento de Tacna, inscritos
en las Partidas N.° 11029228 y N.° 11020924 de la Zona Registral N.° XIII
sede Tacna, se compromete a celebrar con el demandado una compraventa
venta [clausula primera]; que el precio por la compraventa definitiva será
señalado de acuerdo a la tasación convencional, empero se reconoce que el
demandado ha cancelado la suma de Quince mil doscientos cincuenta soles a
cuenta de la compraventa, mediante el pago de las cuotas de crédito
hipotecaria [clausula segunda] que se realizó para la obtención del inmueble
tal como ambas partes han reconocido, y el pago del saldo lo efectuara el
comprador promitente el cual se compensará con el precio total y será
pagado a la celebración del contrato de compraventa definitivo; que la
compraventa definitiva se efectuara dentro de los cuatro meses a partir de la
suscripción [clausula cuarta]; que el demandado continuara con la posesión
de los inmuebles materia del contrato [clausula quinta]; que la venta
comprenderá la propiedad, dominio, posesión, suelo y subsuelo, usos,
costumbres, entradas, salidas, aires, servidumbre y todo lo que corresponda
[clausula sexta]; la demandante señala que sobre el inmueble materia de
promesa de compraventa existe una hipoteca a favor del Interbank por el
monto de Veintisiete mil cuatrocientos cuarenta con 30/100 dólares
americanos de lo cual el demandado tiene conocimiento y acepta la
compraventa en dicho estado. Resulta necesario señalar que conforme a los
datos de identificación ambos celebrantes [demandante y demandado]
consignan que su profesión es la abogacía.
4.3.
Con la carta notarial N.° 171-VIII diligenciada el ocho de noviembre de
dos mil diez que adjunta la tasación comercial del diecinueve de abril de
dicho año (folio 90 y ss.) se verifica que la demandante hace de
conocimiento al demandado el informe de perito tasador para que se tenga
en cuenta a efecto de formalizar la escritura pública de compraventa que
celebraran el veinticuatro de diciembre de dos mil diez. En dicha tasación se
señala que ambos inmuebles [estacionamiento y departamento] están
valorizados en Cincuenta y dos mil dólares y una valorización de realización
inmediata de Cuarenta y un mil seiscientos dólares americanos, la misma
que fue realizada por el arquitecto Armando Leon Salazar.
4.4.
Con la Partida N.° 11020928 de registro de propiedad inmueble de la Zona
Registral N.° XIII sede Tacna (folios 63 y ss.) se acredita que el

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 departamento N.° 401 ubicado en avenida Bolognesi N.° 1935 del distrito,
provincia y departamento de Tacna, es un cuarto piso y tiene una extensión
de 192.22 m2 y fue adquirido por las partes conforme escritura pública del
cuatro de octubre de dos mil cinco [asiento C00001], que sobre este pesa
una garantía hipotecaria por el monto de Veintisiete mil cuatrocientos
noventa con 30/100 dólares americanos [asiento D00001] a favor del
Interbank para garantizar un préstamo de Diecinueve mil dólares
americanos y que consigna como su ultimo propietario a la demandante
conforme escritura pública del veinticuatro de agosto de dos mil diez
[asiento C00002], siendo presentado el título para inscripción el veinticinco
de noviembre de dos mil diez.
4.5.
Con la Partida N.° 11020924 de registro de propiedad inmueble de la Zona
Registral N.° XIII sede Tacna (folios 70 y ss.) se acredita que el
estacionamiento 3 ubicado en avenida Bolognesi N.° 1935 del distrito,
provincia y departamento de Tacna, tiene una extensión de 15.60 m2 y fue
adquirido por las partes conforme escritura pública del cuatro de octubre de
dos mil cinco [asiento C00001], que sobre este pesa una garantía hipotecaria
por el monto de Veintisiete mil cuatrocientos noventa con 30/100 dólares
americanos [asiento D00001] a favor del Interbank para garantizar un
préstamo de Diecinueve mil dólares americanos y que consigna como su
ultimo propietario a la demandante conforme escritura pública del
veinticuatro de agosto de dos mil diez [asiento C00002], siendo presentado
el título para inscripción el veinticinco de noviembre de dos mil diez.
4.6.
Con los once comprobantes de pago del Interbank (copias legalizadas a folio
82 y ss.), se verifica que el demandado ha efectuado pagos en dicha entidad
respecto del crédito N.° 20502197 por los siguientes montos: Doscientos
ochenta con 60/100 dólares americanos el uno de julio de dos mil diez,
Doscientos ochenta con 60/100 dólares americanos el treinta y uno de
julio de dos mil diez, Cinco mil dólares americanos el dos de agosto de
dos mil diez, Ciento sesenta y seis con 16/100 dólares americanos el dos
de noviembre de dos mil diez, Ciento sesenta y seis con 16/100 dólares
americanos el uno de febrero de dos mil trece, Ciento sesenta y seis con
16/100 dólares americanos el tres de marzo de dos mil trece, Ciento
sesenta y seis con 25/100 dólares americanos el tres de abril de dos mil
trece, Ciento sesenta y seis con 16/100 dólares americanos el dos de
mayo de dos mil trece, Ciento sesenta y seis con 16/100 dólares
americanos el tres de junio de dos mil trece, Ciento sesenta y seis con
43/100 dólares americanos el cinco de julio de dos mil trece, Tres mil
cuatrocientos treinta y ocho con 84/100 dólares americanos el veintiséis de
julio de dos mil trece. Debe precisarse que en este último recibo se
consigna el rubro cancelación, y en los anteriores se consigna como pago de
cuotas.
4.7.
Con la carta notarial N.° 4166-2013 del cinco de setiembre de dos mil
trece (copia a folio 88 y ss.) se verifica que el demandado señala dar
respuesta a una comunicación del nueve de agosto de dos mil nueve
efectuado por la demandante, y en la parte final de documento, señala su
propuesta económica respecto del departamento, estableciéndola en Veinte
dólares americanos adicionales a los Diecisiete mil quinientos dólares
americanos ya entregados y los últimos abonos efectuados por Nueve mil

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 trescientos setenta y seis dólares americanos, lo que hace un total de
Veintiséis mil ochocientos setenta y seis dólares americanos.
4.8.
Con la carta notarial N.° 6109-2016 del once de julio de dos mil dieciséis
que adjunta la tasación comercial del veinticinco de abril de dicho año (folio
28 y ss.) se verifica que la demandante requirió al demandado el
cumplimiento del contrato del veinticuatro de agosto de dos mil diez, puesto
que no se ha fijado el precio convencional, solicitando se fije día, hora y
lugar para realizarla de lo contrario dará por establecida la tasación
convencional con la tasación comercial que adjunta en dicha comunicación.
En dicha tasación se señala que ambos inmuebles [estacionamiento y
departamento] están valorizados en Ciento veinticuatro mil dólares
americanos, se hace mención en la tasación que no se pudo ingresar a la
vivienda y la misma fue realizada por el arquitecto Armando Leon Salazar.
4.9.
Con la carta notarial N.° 6246-2016 del catorce de julio de dos mil
dieciséis (folio 99 y ss.) se verifica que el demandado señala dar respuesta
a una comunicación del once de julio de dos mil dieciséis efectuado por la
demandante [a través de apoderado], señalando que en el año dos mil diez
efectuaron una tasación de mutuo acuerdo de los inmuebles la que le fue
remitida vía carta notarial en la que se estableció un precio de Cincuenta y
dos mil dólares americanos, reconociendo que a dicha fecha no ha cancelado
la diferencia señalando como motivo un error de digitación en la escritura
pues se consideró el adelanto en soles cuando en realidad se trataba de
pagos en dólares que a esa fecha eran casi Dieciocho mil dólares americanos
aparte de los pagos efectuados por este hasta la cancelación de la deuda,
por lo que debe sumar los pagos adicionales y liquidar por la diferencia.
4.10.
Con la carta notarial N.° 6493-2016 diligenciada el veintisiete de julio de
dos mil dieciséis (folio 101 y ss.) se verifica que la demandante [a través
de apoderado] señala dar respuesta a una comunicación del catorce de julio
de dicho año efectuado por el demandado, señalando que nunca hubo una
tasación de mutuo acuerdo en el año dos mil diez sino que estuvo renuente
a establecer el monto del precio, que nunca hubo un error en la consignación
de la moneda del monto pagado, en cual incluso no se realizó y el
consignado se debe a que fue obligada, que no existe ningún otro pago
posterior y que la suma en soles consignada incluye cualquier pago que
pudiera haberse realizado, que al no existir algún pago adicional no procede
ninguna liquidación.
4.11.
Con el acta de conciliación N.° 53-2016 del dieciocho de agosto de dos
mil dieciséis (folio 46 y ss.), se verifica que las partes han tratado de
solucionar su conflicto de manera extrajudicial, sin embargo no se llegó a la
solución. En dicha sesión ambas parte señalaron que la controversia de la
ahora demandante es que se dé por resuelto el contrato celebrado por falta
de pago y falta de acuerdo del valor de la tasación señalado en el contrato
preparatorio de compraventa así como la restitución de los inmueble.
4.12.
En audiencia de pruebas del veintitrés de enero de dos mil dieciocho
registrada en soporte magnético (folio 140), no se pudo actuar la exhibición
solicitada por las partes por inasistencia del demandado e incumplimiento de
la demandante, se efectuó inspección judicial respecto de los inmuebles
consignados en el contrato materia de resolución y cuya reivindicación se
solicita, precisando que sólo se pudo verificar ello desde el exterior, pues no
se permitió el acceso al personal del Juzgado, que el departamento se

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 encuentra en un cuarto piso y la verificación fue realizada desde el primer
piso fuera de la reja de ingreso; ante los llamados al intercomunicador de los
otros pisos, el personal del Juzgado fue atendido y se indicó que el
demandado ocupaba el departamento del cuarto piso.
Valoración.
5. Conforme a los argumentos de la demanda y contestación, mientras la
demandante señala que el contrato materia de resolución es uno
preparatorio: promesa de compraventa, el demandado señala que es uno
definitivo: compraventa por precio determinable. Al respecto debe precisarse
que los contratos no se califican por su denominación sino por su contenido y
finalidad [artículos 168, 169, 170, 1362 y 1363 del Código Civil]; siendo así,
más allá de la denominación utilizada en el contrato del veinticuatro de agosto
de dos mil diez, corresponde analizar el contenido del mismo.
6. El compromiso o promesa de celebrar un negocio jurídico/contrato es una
clase de contrato preparatorio por el cual los participantes se obligan a
celebrar en el futuro un contrato definitivo en un plazo determinado o
determinable y si no se consigna plazo este será el de un año pudiendo ser
renovable y ante el transcurso del mismo sin renovación cesará o quedará sin
efecto el contrato liberando a las partes ya que se trata de una condición
resolutiva establecida legalmente, asimismo, dicho compromiso debe contener
por lo menos los elementos de contrato definitivo y ante la negativa
injustificada del obligado a celebrar el contrato definitivo la otra parte puede
exigir judicialmente su celebración o solicitar se deje sin efecto el compromiso
de contratar [artículos 1414, 1415, 1416 y 1418 del Código Civil].
7. La compraventa como negocio jurídico y contrato requiere la concurrencia de
los elementos indispensables establecidos legalmente [artículos 140, 1403 y
1529 del Código Civil], esto es: (i) la manifestación de voluntad de
transferencia onerosa por los intervinientes capaces; (ii) el objeto del mismo,
esto es la prestación a la que se ha comprometido cada una de las partes
frente a la otra, es decir, un comportamiento ya sea de transmitir un derecho
real sobre un bien o en la ejecución de un hecho personal del deudor, que
para su validez requiere que el bien o cosa sobre el cual recae el derecho a
transmitirse exista o llegará a existir, que esté en el comercio, que sea
determinado o determinable en cuanto a su especie y cantidad; (iii) se haya
establecido, acordado y pactado un precio como valor del objeto transferido.
8. De la revisión de las cláusulas del referido contrato, se advierten que se ha
establecido el compromiso de la demandante de obligarse a transferir el
derecho de propiedad respecto de dos inmuebles al demandado los cuales
están debidamente determinados, señalándose que dicha transferencia será
de manera onerosa, y a pesar que se ha consignado un monto entregado por
el demandado como parte de pago y que el saldo de dicho crédito hipotecario
lo pagara el demandado a cuenta de la demandante el cual se compensara
con el precio total, debe precisarse que dicho contrato carece de uno de los
elementos esenciales del contrato de compraventa, esto es el establecimiento
del precio; pues conforme a sus propios términos, no se aprecia que se haya
pactado el mismo, sino que se ha consignado que este será acordado
conforme a una tasación convencional, es decir, un acuerdo voluntario sin
parámetro objetivo entre las propias partes, y al haberse señalado que la
compraventa definitiva se celebrará dentro de los cuatro meses desde su
celebración, dicho periodo de tiempo es el plazo al que las partes se han

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 sometido para establecer el mismo [precio] y celebrar el contrato definitivo. Al
haberse señalado que el precio se establecerá por tasación convencional
implica la necesidad de una posterior manifestación conjunta de la voluntad
subjetiva de ambas partes, pues no han señalado la existencia de alguna
clase de parámetro objetivo que permita delimitar el precio, por lo que este
está sujeto al libre albedrio de las partes así como también está ligado la
voluntad, o falta de esta, para adoptar, o impedir, un acuerdo definitivo.
9. El demandado alega que dicho contrato es una compraventa definitiva con
“precio determinable”, sin embargo, dicha forma de establecer el precio no
corresponde a una compraventa, pues en esta se requiere el acuerdo respecto
del precio, esto es el valor final, el cual si bien puede pactarse de acuerdo a
una valor objetivo a futuro [ej. valor del mercado o tipo de cambio en
determinada fecha posterior], al no haberse determinado parámetro objetivo
de delimitación y haberse dejado al libre albedrio y voluntad común de las
partes, la cual no se ha acreditado que exista, no se ha establecido precio
alguno y por lo tanto, al carecer de este elemento esencial, el referido
contrato no es uno definitivo de compraventa sino uno preparatorio de
compromiso de compraventa, tal y como se ha consignado en los términos de
la misma, pues se requiere un acuerdo previo entre las partes para
establecerlo [tasación convencional]. A ello debe agregarse que incluso a
pesar que la propia demandante cursó carta notarial diligenciada el ocho de
noviembre de dos mil diez al demandado conjuntamente con una tasación
comercial para establecer el precio del contrato a celebrar el veinticuatro de
diciembre de dos mil diez, esto dentro del plazo máximo de cuatro meses
pactado en el contrato del veinticuatro de agosto de dos mil diez, ello no se
materializó ya que no se ha acreditado que el demandado haya manifestado
conformidad con el precio señalado en dicha tasación comercial; a ello debe
adicionarse que conforme a la carta notarial del cinco de setiembre de dos mil
trece cursada por el demandado, este más de dos años y ocho meses después
de la conclusión del plazo señalado en el contrato celebrado con la
demandante, presenta reparos respecto del monto del precio de la supuesta
compraventa definitiva [conforme a su postura] que no coincide con el precio
señalado en la tasación comercial adjunta a la carta notarial diligenciada el
ocho de noviembre de dos mil diez, lo que corrobora que en el contrato
materia de resolución no se ha pactado precio y no puede ser determinable
por desavenencias entre las partes.
10. El hecho que el demandado haya acreditado haber efectuado pagos respecto
de la hipoteca que afectaba los inmuebles, si bien puede computarse como
parte de pago del precio conforme las partes han estipulado, deberá tenerse
presente que ello no resulta suficiente para calcular el valor final del mismo. A
ello debe señalarse que conforme a los señalado por las propias partes, dichos
inmuebles al haber sido adquiridos dentro de la vigencia de la sociedad de
gananciales generada por su vínculo matrimonial mediante un préstamo con
garantía hipotecaria sobre los mismos, el hecho de haber liquidado la
sociedad de gananciales, distribuyéndose los bienes [activos] no implica que
sus deudas y otras obligaciones [pasivas] también se hayan distribuido y
correspondan sólo a uno de ellos, por lo que a pesar que el demandado ha
acreditado que ha efectuado pagos parciales hasta cumplir el integro de la
deuda que origino la garantía hipotecaria, tenía pleno conocimiento que la
misma pesaba sobre los inmueble y cuyo pago era obligación de ambas partes

8
 pues la misma le correspondía tanto a él como a la demandante. Es por ello
que a pesar de haber realizado parte del pago de dicho préstamo que generó
la garantía hipotecaria, ello no implica que se compute como parte de pago
del precio ya que este último nunca se ha establecido; empero se deja a salvo
el derecho del demandante para efectuar el reclamo del mismo vía repetición
o ejercer alguno de los derechos reales para asegurar el mismo.
11. En cuanto al argumento que uno de los motivos por el cual no se pudo pactar
convencionalmente el precio es que en el contrato del veinticuatro de agosto
de dos mil diez por error se consignó un tipo de moneda distinta respecto del
pago parcial efectuado [soles en lugar de dólares americanos], debe señalarse
que dicho contrato ha sido elevado a escritura pública en la cual al finalizar el
notario ha señalado que ha dado lectura del mismo a las partes las cuales
afirmaron y ratificaron todos los extremos, más aún que estos al tener la
condición de abogados se encontraban en posición distinta superior a la de
cualquier persona ordinaria para poder entender los términos contractuales y
distinguir los errores en la contratación que no sólo fue redactada y suscrita
por estos, sino que fue transcrita en un instrumento notarial el cual les fue
leído; no resultando razonable que el demandado recién mediante carta
notarial N.° 6246-2016 del catorce de julio de dos mil dieciséis, esto es casi
seis años después recién haga mención de dicho error pero en la carta
notarial N.° 4166-2013 del cinco de setiembre de dos mil trece no menciona a
este; pues de haberse redactado así por error, lo más razonable es que el
demandado en fecha próxima posterior a la celebración del contrato haya
efectuado algún pedido de corrección a la demandante, situación que no ha
acreditado. En consecuencia, se llega a la conclusión que el contrato
celebrado entre las partes el veinticuatro de agosto de dos mil diez es uno
preparatorio de compromiso de compraventa y no un contrato definitivo de
compraventa.
Resolución contractual.
12. Mediante la resolución se deja sin efecto un contrato válido por causal
sobreviniente a su celebración [articulo 1371 del Código Civil], noción que
implica la extinción de un contrato por acaecimiento del hecho que la Ley o
las partes previeron al celebrarlo. En consecuencia, habiéndose determinado
que el contrato suscrito por las partes el veinticuatro de agosto de dos mil
diez es uno de compromiso de compraventa, estableciendo como plazo para
su celebración definitiva el de cuatro meses; al haberse cumplido el plazo, no
acreditándose que el plazo haya sido renovado a su vencimiento y que la
parte demandada no ha acreditado que haya tenido la voluntad de establecer
una tasación convencional a pesar de la propuesta efectuada por la
demandante sustentada en una tasación comercial, se verifica la existencia de
negativa injustificada para celebrar el contrato definitivo, por lo que la
demandante tiene expedito su derecho para solicitar se deje sin efecto dicho
compromiso, esto es, se resuelva. Es por ello que esta pretensión debe
estimarse.
Reivindicación.
13. El derecho de propiedad es inviolable, el Estado lo garantiza y se ejerce en
armonía con el bien común y dentro de los límites de Ley. A nadie puede
privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad
nacional o necesidad pública, declarada por Ley y previo pago en efectivo de
indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual

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 perjuicio [artículo 70 de la Constitución Política del Perú]; por lo tanto a
través del presente proceso se busca garantizar dicho derecho.
14. La reivindicación es la acción posesoria dirigida por el propietario no poseedor
contra el poseedor no propietario, a fin de que éste restituya a aquel el
ejercicio pleno e inmediato de la posesión; es una de las facultades inherentes
del derecho de propiedad [artículo 923 del Código Civil]. La doctrina ha
precisado que para que proceda la acción de reivindicación es necesario que
se cumplan los siguientes tres requisitos: (i) que el demandante ostente
título suficiente e incontrastable de su derecho de propiedad alegado; (ii) que
el demandado posea ilegítimamente el bien; y (iii) la identificación del bien
objeto de la pretensión. Extremos que deben ser probados y verificados
mediante una apreciación conjunta y razonada de los medios probatorios;
asimismo, la jurisprudencia establece que también es necesario que el
demandante propietario acredite el derecho de propiedad de aquel de quien
deriva su derecho.
15. La demandante ha acreditado de manera suficiente e incontrastable el
derecho de propiedad sobre los inmuebles materia de litigio, ello conforme a
la liquidación de sociedad de gananciales, sustitución de régimen y
adjudicación en propiedad del veinticuatro de agosto de dos mil diez, además
que su derecho está debidamente inscrito registralmente.
16. En cuanto a la identificación de los inmueble materia de reivindicación y la
posesión efectuada por el demandado, al encontrarse estos debidamente
inscritos en los registros públicos conforme a las partidas registrales N.°
11020928 y N.° 11020924, están debidamente identificados sus datos de
localización, área y perímetro, no existiendo cuestionamiento entre las partes
sobre este extremo e incluso en inspección judicial se ha verificado
físicamente en el lugar de su ubicación sus características y sus colindancias y
a pesar de no haberse encontrado al demandado en dicha oportunidad,
preguntando a los otros poseedores de los departamentos inferiores por quien
reside en el departamento del cuatro piso, se ha señalado que es el
demandado quien habita el mismo, Es por ello que la identificación de los
inmuebles y posesión por el demandado se encuentra debidamente
acreditada.
17. A pesar que en el compromiso de compraventa del veinticuatro de agosto de
dos mil diez la demandante otorgo la posesión de los inmuebles al
demandado, dicho acuerdo configura un comodato [artículo 1728 del Código
Civil] que solo estuvo vigente durante el plazo otorgado para la celebración
del contrato definitivo, sin embargo, pese a ello el demandado se ha
mantenido en posesión, a pesar de los requerimientos de restitución
efectuados en procedimiento de conciliación extrajudicial que concluyó con el
acta N.° 56-2016 del dieciocho de agosto de dos mil dieciséis sin acuerdo y
con la notificación de la demanda. En consecuencia, habiendo la demandante
acreditado derecho de propiedad y que el demandado no ha acreditado que
cuente con título válido que lo habilite para oponerse a la pretensión
reivindicatoria y, por ende, no acreditar que posee legítimamente los
inmuebles, corresponde estimarse esta pretensión.
Costas y costos.
18. Corresponde el pago de costas y costos a la parte vencida [artículo 412 del
Código Procesal Civil], por lo que existiendo disposición legal al respecto y no

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 habiéndose verificado la existencia de motivo justificado para su exoneración;
debe condenarse al pago de los mismos.

I II . DE C I S IÓ N :
Por estos fundamentos, conforme al artículo 138 de la Constitución Política del
Estado, administrando justicia en nombre del Pueblo de quien emana esta
potestad, con criterio de conciencia que la ley faculta, DE C ID O :
1. DECLARAR FUNDADA la demanda interpuesta por LESLLIE IRVINCK
VALENCIA HOLGUIN representada por su apoderado OSCAR HILARES
MAKER, en contra CESAR SEGUNDO ZUÑIGA LAZO, sobre RESOLUCIÓN
DE CONTRATO y REIVINDICACIÓN, en la vía de proceso Conocimiento.
2. DECLARAR RESUELTO el negocio jurídico - contrato preparatorio de
compraventa del veinticuatro de agosto de dos mil diez, respecto del
compromiso de transferir la propiedad del departamento N.° 401 y el
estacionamiento N.° 3 ubicados en avenida Bolognesi N.° 1935 del distrito,
provincia y departamento de Tacna, inscritos en las Partidas N.° 11029228 y
N.° 11020924 de la Zona Registral N.° XIII sede Tacna, dejando a salvo el
derecho del demandado respecto del reclamo del monto pagado como pago
parcial y el monto pagado hasta la cancelación del crédito hipotecario, para
que lo hagan valer en la vía y forma legal correspondiente.
3. ORDENAR que el demandado desocupe y entregue la posesión que efectúa
del departamento N.° 401 y el estacionamiento N.° 3 ubicados en avenida
Bolognesi N.° 1935 del distrito, provincia y departamento de Tacna, inscritos
en las Partidas N.° 11029228 y N.° 11020924 de la Zona Registral N.° XIII
sede Tacna a favor del demandante, dentro del plazo de SEIS (06) DÍAS
HÁBILES, una vez firme [consentida o ejecutoriada] la presente sentencia,
bajo apercibimiento [en caso de incumplimiento] de disponerse la
EJECUCIÓN FORZADA - LANZAMIENTO, ordenándose el descerraje y
allanamiento, en caso de ser necesario.
4. CONDENAR al pago de COSTAS y COSTOS del proceso a la parte vencida.
Autoriza la Secretaria Judicial que suscribe por disposición superior.

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