Audiencia Provincial

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de Madrid (Sección 14ª) Sentencia de 26 junio 2000

JUR\2000\262191

SUMARIO

I.- ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO
SEGUNDO
TERCERO
CUARTO
II.- FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO
SEGUNDO
TERCERO
CUARTO
QUINTO
SEXTO
SÉPTIMO
III.- FALLAMOS

ARRENDAMIENTOS URBANOS (LAU/1994): ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE

VIVIENDA: RESOLUCION: A INSTANCIAS DEL ARRENDATARIO: improcedencia: falta de
incumplimiento por el arrendador: desistimiento unilateral: abono de las rentas hasta la fecha de la sentencia de
primera instancia.

Jurisdicción: Civil
Recurso de Apelación 69/1998
Ponente: IIlma. Sra. Amparo Camazón Linacero

En Madrid, a veintiséis de Junio de dos mil.

La Sección Décimo Cuarta de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados
expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre reclamación de cantidad, procedentes del
Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Madrid, seguidos entre partes, como apelante Exur S.A. Mercantil y 4.000 uno
Madrid S.L. representado por el Procurador D. Aníbal B. H. por Exur S.A. Mercantil y D. Roberto S. M. por
4.000 uno Madrid S.L. y defendido por el Letrado D. José Luis D. E. por Exur S.A. y D. Luis G. R. por 4.000
uno Madrid S.L. seguidos por el trámite de juicio de menor cuantía.

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VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Amparo Camazón Linacero

I.- ANTECEDENTES DE HECHO
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO
.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Madrid, en fecha 24 de noviembre de 1.997, se dictó sentencia cuya
parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda presentada por
"EXUR S.A." contra "4.000 UNO MADRID S.L.", debo condenar y condeno a la demandada a pagar a la actora
la cantidad de 1.202.061 pts. en concepto de rentas impagadas por los meses de febrero a abril de 1.997 junto
con el interés convenido del 14%, no procede expresa condena en costas a ninguna de las partes".

SEGUNDO
.- Notificada la mencionada sentencia, contra la misma se interpuso recurso de apelación por las partes
demandante y demandada, que fue admitido en ambos efectos y en su virtud, previos los oportunos
emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, ante la que comparecieron las partes,
sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO
.- La vista pública celebrada el día 20 de junio de 2.000, tuvo lugar con la asistencia e informe de los letrados
apelantes.

CUARTO
.- En la tramitación del presente procedimiento, han sido observadas en ambas instancias las prescripciones
legales.

II.- FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en lo que no se opongan a los que a
continuación se relacionan.

PRIMERO
.- El contrato litigioso es un contrato celebrado al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 para
uso distinto de vivienda (local destinado a oficinas), el 21 de junio de 1996, pactándose una duración de tres
años y desalojado el 21 de febrero de 1997, tras comunicación de la arrendataria, por carta transmitida mediante
fax y fechada el 30 de enero de 1997, de dar por rescindido el contrato, rescisión del vínculo contractual que la
arrendataria fundaba, en la carta referida, en la facultad conferida en la cláusula 17ª del contrato de
arrendamiento por violación de la estipulación 8ª, por no corresponderse el plano adjunto al contrato con la
distribución real del local, y concediendo a la arrendadora el plazo de cinco días para posibles aclaraciones,
transcurridos los cuales consideraría que, salvo ulterior comunicación propia, se aceptaba la propuesta de
resolución sin ulterior reclamación y con devolución de la fianza prestada, negándose la arrendadora a recibir las
llaves el día del desalojo (había dado orden al conserje de la finca de no recibirlas) y continuando pasando al
cobro, mediante correo certificado, los recibos/facturas de renta.

La actora promovió juicio de menor cuantía en reclamación de las rentas adeudadas hasta la fecha de

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presentación de la demanda (febrero, marzo y abril de 1997) y de las que habían de vencer hasta la fecha de
expiración del plazo de tres años pactado (mayo de 1997 al 20 de junio de 1999), así como los intereses
pactados y vencidos y los intereses legales, negando la existencia de causa válida de resolución y sosteniendo la
obligación de abono de las rentas pactadas hasta el vencimiento del contrato, con cita de los artículos 1089,
1091 del Código civil, 27 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y 56 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964.

La arrendataria demandada se opuso a la demanda alegando la válida resolución del contrato por violación de
la cláusula 8ª del contrato (al no entregarse el local distribuido conforme al plano adjunto al contrato), contrato
que llegó a calificar de nulo por error en cuanto a lo arrendado al no responder la distribución real del local al
repetido plano y solicitó la desestimación de la demanda.

La sentencia de instancia condenó a la demandada a satisfacer las rentas vencidas hasta la presentación de la
demanda (febrero, marzo y abril de 1997), al estimar acreditado que no había existido aceptación por parte de la
arrendadora de la resolución propuesta por la arrendataria (continuó pasando al cobro los recibos de renta y dio
orden al conserje de no recibir las llaves del local ), y que no existía el incumplimiento contractual imputado por
la arrendataria a la arrendadora como causa de la resolución (la entrega del local se había efectuado ocho meses
antes de la resolución intentada por la arrendataria, conforme a la distribución existente, sin manifestación
alguna de ésta en contra de tal distribución durante los meses de ocupación y sólo era precisa una mediana
diligencia para comprobar la real distribución del local y su adecuación o inadecuación al plano incorporado al
contrato, máxime cuando el acta notarial que constata pequeñas diferencias entre el plano adjunto y la
distribución real se levanta a instancia de la arrendataria en marzo de 1997 y durante el período de ocupación
pudieron realizarse variaciones no imputables a la arrendadora ) ni, por último, la existencia de causa de nulidad
del contrato de arrendamiento (porque en el momento de la entrega del local no se hizo manifestación en contra
por la arrendataria, pudo comprobar su adecuación al plano adjunto al contrato, permaneció en el local durante
más de 8 meses, desplegó su actividad sin acreditarse que las diferencias posibles perjudicasen el desempeño de
tal actividad y ello es constatación de plena aceptación de la distribución real del local y de su adecuación a las
necesidades de la arrendataria) y de ello dedujo, que, la resolución intentada por la arrendataria no estaba
fundamentada en la causa que esgrimía, no había sido aceptada por la arrendadora y la conducta de la
arrendataria había de ser calificada como un desistimiento unilateral del contrato por parte de la arrendataria, y
que, como quiera que en el contrato no existía previsión alguna en cuanto al desistimiento unilateral, con
fundamento en las normas y principios contractuales contenidos en el Códigocivil , cuya aplicación supletoria
ordena el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en concreto los contenidos en los artículos
1091, 1256 y 1565, tal desistimiento no podía tener fuerza para desvincular a las partes del contrato arrendaticio
y la mera manifestación unilateral de una parte de dar por finalizado el contrato antes del agotamiento del plazo
pactado no podía producir una automática extinción y resolución del mismo y, en tanto no existiera un acuerdo o
voluntad de ambas partes sobre la extinción anticipada del vínculo, o se decretase judicialmente la resolución
por existir alguna de las causas legalmente establecidas, el contrato permanecía en vigor, por lo que, no
existiendo la causa de resolución intentada por la arrendataria y no habiendo solicitado la actora la resolución
del contrato, sólo procedía la declaración de adeudo de las rentas vencidas hasta la fecha de interposición de la
demanda (febrero, marzo y abril de 1997) e intereses de demora pactados en el contrato, pues seguía vigente la
relación arrendaticia y las obligaciones asumidas por las partes en el contrato de arrendamiento, sin perjuicio de
la obligación de la arrendataria de continuar abonando las rentas que fueren venciendo hasta la expiración del
tiempo pactado o hasta que las partes pusieran fin al contrato de otro modo, sin posibilidad de aplicar la fianza a
tal deuda porque las obligaciones de las partes seguían vigentes y la fianza seguía afecta al fin para el cual se
pactó sin que las partes pudieran en ese momento hacerla suya.

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La actora se alza contra la sentencia de instancia alegando que, ante el silencio de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1994, son aplicables los preceptos contenidos en los artículos 1124 y 1156 del Código civil y que,
producida la resolución unilateral del contrato, procede el pago de las rentas vencidas hasta la resolución
unilateral así como los daños y perjuicios causados en equivalente económico igual a las rentas pactadas y
dejadas de percibir hasta la finalización del contrato, solicitando la condena de la demandada al pago de todas
las rentas pendientes hasta la finalización del plazo pactado o, subsidiariamente, al pago de todas las rentas
vencidas hasta la fecha de la sentencia de instancia.

La demandada interpone recurso de apelación e impugna la sentencia de instancia alegando que existe acta
notarial donde la actora da por finalizado el contrato, que es posible la resolución del contrato y sus obligaciones
recíprocas y que hubo aceptación de la arrendadora de la resolución propuesta el 30 de enero de 1997 porque no
se opuso en el plazo de cinco días a que se refería la comunicación, esto es, aceptación tácita por silencio, por lo
que la demanda había de ser desestimada.

SEGUNDO
.- El artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 venía contemplando el supuesto de
desistimiento unilateral del contrato estableciendo la obligación del arrendatario, que desistía del contrato
unilateralmente y lo desalojaba antes del transcurso del plazo pactado, de abonar al arrendador en concepto de
indemnización una cantidad equivalente a la renta correspondiente al plazo que quedase por cumplir, norma
cuyo rigor venía siendo en determinados casos atemperada por los Tribunales que moderaban la indemnización
sobre la base de la realidad de los daños y perjuicios causados al arrendador pero, como la actora/apelante
reconoció en el acto de la vista del recurso, a pesar de su alegación en la escrito de demanda, tal disposición no
sería aplicable al supuesto presente al tratarse de un contrato de arrendamiento celebrado bajo la vigencia de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y sujeto a su regulación.

TERCERO
.- De acuerdo con lo establecido en la Ley de 1994 que rige el contrato litigioso, el régimen aplicable a los
arrendamientos de vivienda y de uso distinto de vivienda se diferencian, conforme al artículo 4 de dicha ley, en
que los primeros se rigen por el Título II, en su defecto por la voluntad de las partes, y supletoriamente por el
Código civil, y los segundos por la voluntad de las partes, en su defecto por las normas del Titulo III, y
supletoriamente por el Código civil, resultando en todo caso aplicables, con carácter imperativo para todos los
contratos regulados por la Ley, las normas contenidas en los Títulos I, IV y V.

En el Título II, relativo a los arrendamientos de vivienda, se contiene una expresa regulación acerca del
desistimiento (artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), refiriéndose el primer párrafo de dicho
precepto al contrato de arrendamiento de duración pactada superior a cinco años, en cuyo supuesto basta un
preaviso al arrendador con antelación de dos meses y contemplándose en el segundo párrafo la posibilidad de
pactar las partes una indemnización en favor del arrendador consistente en una cantidad equivalente a una
mensualidad de renta por cada año del contrato que resta por cumplir.

En el Título III, regulador de los contratos de uso distinto a vivienda, ninguna previsión se contiene al
respecto, ni tan siquiera en cuanto al plazo contractual, lo cual permite sostener, según el propio sistema de
fuentes establecido para este tipo de contratos en el artículo 4, que debemos estar, en cuanto al desistimiento
unilateral, en primer lugar a lo expresamente pactado, y de no existir pacto alguno al respecto, al no existir
norma específica en el resto del articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos (el Título II no es aplicable a
estos contratos) ni en el Código civil, que no procedería, en principio, la exigencia de la equivalencia de las

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rentas que restasen hasta la conclusión pactada del arriendo pero, debiendo tenerse presente que, en el mejor de
los supuestos favorables al arrendatario, sería de aplicación los artículos 1.256 y 1.101 del Código civil referidos
a los contratos y obligaciones en general, cuando el desistimiento unilateral hubiese irrogado daños y perjuicios
concretos para el arrendador, y no quedaría enervada la obligación del arrendatario de indemnizar al arrendador,
pues la unilateral actitud del arrendatario de desistir del contrato causante de daños y perjuicios, cuya
justificación y prueba correspondería al arrendador, aunque constituye un supuesto distinto a aquél en que, bien
por ley bien por pacto, el desistimiento produce por sí y sin necesidad de prueba alguna la indemnización
consistente en el equivalente de rentas dejadas de percibir hasta la finalización pactada, habría de dar lugar a la
indemnización de los daños y perjuicios realmente causados.

CUARTO
.- Ahora bien, cabe analizar si la sola manifestación del arrendatario es suficiente para provocar la eficacia
del desistimiento unilateral y para producir la finalización o extinción del mismo, o lo que es igual, si cabe el
desistimiento unilateral en todo caso y sin abono de contraprestación alguna al arrendador , ya que la lógica
consecuencia de la celebración del contrato es la obligatoriedad de las partes a cumplir y respetar lo pactado en
el contrato, siendo vinculantes los pactos en tanto no sean contrarios a la buena fe, al uso y a la ley (artículos
1.256 y 1.258 del Códigocivil ) y teniendo para ellas fuerza de ley (artículo 1.091 del mismo texto legal), y de
tales preceptos se sigue que ni el arrendador puede obligar al arrendatario a desalojar el local , antes del término
pactado, o sus prórrogas, en su caso, ni éste dar por finalizado el arrendamiento , entregándole el local antes de
la fecha final y dejando de abonar las rentas, pues las legítimas expectativas del arrendadora la celebración del
contrato no pueden quedar frustradas por la unilateral decisión del arrendatario de no respetar el plazo de
duración pactado.

Cuando, como sucede en supuesto presente, no es aceptada la finalización del contrato por el arrendador, y no
cabe extraer tal consecuencia del silencio o falta de respuesta posterior a la comunicación de la pretensión de
resolución contractual cursada por la arrendataria (en realidad, desistimiento unilateral por no existir la causa de
resolución o nulidad del contrato alegada por la arrendataria para dar por extinguido el vínculo) ya que la
arrendadora sigue pasando al cobro, mediante correo certificado, los recibos de renta y se niega a recoger las
llaves ofertadas por la arrendataria, y sabido es que conocimiento y consentimiento no son equiparables y que,
normalmente, «el silencio no puede valer como declaración de voluntad, salvo en aquéllos supuestos en que el
silencio tiene la asignación jurídica de asentimiento o conformidad cuando el que calla tenga la obligación de
contestar o cuando sea normal que se manifieste el disentimiento si no se quiere aprobar el hecho de que se tiene
conocimiento, presentándose la contestación como comportamiento justo y honrado, en la misma medida que el
silencio como contrario a la buena fe y lealtad negocial puede ser estimado en sentido positivo en unión del
conjunto probatorio obrante en los autos>, siendo así que, precisamente, es esto, el material probatorio, lo que
ha tenido en cuenta el juzgador de instancia para negar la pretendida declaración de voluntad de la arrendadora
acorde con la resolución propuesta, la voluntad de la arrendataria de abandonar el local, sin ninguna causa legal
o contractual cierta de resolución (no existe incumplimiento de la otra parte y menos aun nulidad del contrato
por error en el consentimiento), carece de toda eficacia para producir la extinción del arrendamiento, y se ha de
considerar, como ha considerado el juzgador de instancia, vigente y vinculante para las partes el contrato de
arrendamiento y sus recíprocas obligaciones y, por ello, procedente el cumplimiento a cargo de la arrendataria
del abono de las rentas vencidas e impagadas a la fecha de presentación de la demanda, y ha de mantenerse la
condena realizada por el juzgador de instancia, si bien elevando la misma a las rentas vencidas hasta la sentencia
de instancia (noviembre de 1997), fecha en la cual no había existido actuación posterior de las partes
encaminada a dar por resuelto de otra forma el contrato, sin que tenga relevancia alguna en la cuestión debatida
la alegada (por la demandada/arrendataria/apelante) y no justificada resolución posterior que se dice actuada por

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la actora/arrendadora, ni la existencia de acta notarial en relación a este extremo, porque de ello no hay la más
mínima constancia en el procedimiento.

QUINTO
.- Por último, no existiendo duda sobre la falta de conformidad de la demandante con la resolución
contractual intentada por la demandada, ante lo cual era preciso que la procedencia de dicha resolución fuera
declarada por los Tribunales, dado que es abundante la jurisprudencia que dice que «si bien es cierto que la
facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, no lo es menos que son los
Tribunales quienes han de decretar esta resolución cuando una parte la reclame frente a su contraria que se
opone y que sólo se podrá acordar esta declaración con base a la prueba del incumplimiento básico, esencial,
que frustra el fin objetivo del contrato por parte del demandado y del exacto cumplimiento por parte del
demandante, y que aunque la facultad resolutoria puede ejercitarse en nuestro derecho no sólo en la vía judicial,
sino también mediante declaración, no sujeta a forma, dirigida a la otra parte, ello será a reserva, claro está, de
que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada de contrario,
negando el incumplimiento o rechazando la oportunidad de extinguir el contrato, determinando, en definitiva, si
la resolución ha sido bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada y que, aún concurriendo un
incumplimiento básico, que frustra el fin objetivo del contrato, no se produce automáticamente la resolución,
sino que es preciso el acuerdo de ambas partes o que el sujeto cumplidor ejercite la acción y se declare en
sentencia>, y habiendo intentado la arrendataria basar la procedencia de la resolución contractual en un
pretendido incumplimiento de la arrendadora, llegando a sostener, incluso, la nulidad del contrato por error en el
consentimiento (sobre las condiciones de la cosa objeto del contrato que principalmente dieron lugar a su
celebración), incumplimiento o contravención contractual de la cláusula 8ª y nulidad del contrato inexistente en
virtud de los mismos argumentos que obran en la sentencia de instancia y que esta Sala hace suyos, resulta
obvio que no concurría causa alguna que pudiera justificar la resolución por incumplimiento en su momento
deducida por la arrendataria, ante lo cual, la intentada extinción a su instancia de los efectos del contrato no
puede sino calificarse como desistimiento unilateral, cuya facultad de ejercicio y eficacia quedaba sujeto a la
aceptación de la arrendadora, aceptación que no se produjo, quedando vigente el contrato al no haber actuado la
parte actora la resolución del contrato sino antes bien exigido el abono de rentas.

SEXTO
.- Por todo lo anterior, la sentencia de instancia ha de ser revocada parcialmente, únicamente en cuanto a la
extensión de la condena que ha de ser consecuente con la vigencia del contrato y la exigencia de cumplimiento
de las obligaciones de vencimiento periódico solicitadas en la demanda y efectivamente vencidas a la fecha de la
sentencia de instancia (febrero a noviembre de 1997), previa estimación parcial del recurso de apelación
interpuesto por la actora, Compañía Mercantil Exur S.A., y desestimación del recurso de apelación interpuesto
por la demandada, Compañía Mercantil 4.000 Uno Madrid S.L.

SÉPTIMO
.- Por la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por Compañía Mercantil Exur S.A., no
procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en esta alzada por su recurso, y por la
desestimación del recurso de apelación interpuesto por la demandada, Compañía Mercantil 4.000 Uno Madrid
S.L., las costas causadas en esta alzada por este recurso han de ser satisfechas por la misma (artículo 710 de la
Ley de Enjuiciamiento civil).

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Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

III.- FALLAMOS
Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Compañía Mercantil Exur S.A.,
representada por el Procurador D. Aníbal B. H., y desestimando el recurso de apelación interpuesto por
Compañía Mercantil 4.000 Uno Madrid S.L., representada por el Procurador D. Roberto S. M., contra la
sentencia dictada en fecha 24 de noviembre de 1997 por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de
Madrid (menor cuantía 495/97), debemos revocar como revocamos parcialmente dicha resolución para elevar la
condena de la demandada a la suma de 3.514.800 (IVA incluido), correspondiente a las rentas del período
comprendido entre febrero y noviembre, ambos inclusive, de 1997 e intereses pactados al 14 %, confirmando el
resto de los pronunciamientos de la sentencia recurrida, condenando a la apelante Compañía Mercantil 4.000
Uno Madrid S.L., al pago de las costas causadas en esta alzada por su recurso, sin hacer expresa imposición de
las costas causadas en esta alzada por el recurso interpuesto por Compañía Mercantil Exur S.A.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos,
mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día de la fecha, fue leída y publicada la anterior Sentencia por la Ilma. Sra.
Magistrada Ponente Dª Amparo Camazón Linacero; doy fe.

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 Análisis

Voces

ARRENDAMIENTOS URBANOS (LEY 29/1994, DE 24 NOVIEMBRE)

Arrendamientos para uso distinto del de vivienda
Resolución
Causas
A instancia del arrendatario
No debe estimarse
-No debe estimarse: falta de incumplimiento por el arrendador: desistimiento
unilateral: abono de las rentas hasta la fecha de la sentencia de primera instancia: