I.

INTRODUCCIÓN:

La Propiedad Horizontal es una propiedad especial, constituida exclusivamente

sobre edificios dividida por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento
independiente, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos,
un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes
elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble. El Régimen de
Propiedad Horizontal podrá ser definido perfectamente como el conjunto de
reglas o normas tanto legales como convencionales que van dirigidas a regular
las relaciones jurídicas originadas por la propiedad Horizontal o de casas
dividido por pisos.

El origen de la Propiedad Horizontal es antiguo según CLAUDIO FABIÁN

TORRES, existen vestigios de la propiedad horizontal previa al derecho
romano, específicamente en el antiguo Egipto, donde se permitió un régimen
propiedad en varias plantas. Sin embargo no es sino hasta en la edad media
donde se configura una propiedad por pisos más formal, perteneciente a un
único dueño, habitada por varias familias, donde la finalidad de construcción en
varias plantas obedecía a los escasos espacios de construcción dentro de los
feudos.

Para el autor MUSTO, un antecedente legal de la propiedad horizontal

corresponde en Roma con la “Lex Icilia o Icinia de Aventino, que autorizó a los
plebeyos a habitar el monte de este nombre permitiéndose, por insuficiencia de
recursos, la construcción de casas de múltiples plantas.” Con lo que se puede
observar que el contexto de creación de la propiedad horizontal en esta época
obedecía a la falta de terreno o recursos para las construcciones individuales.
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Lo más importante que puede apreciarse de esta ley, corresponde al

rompimiento del esquema del derecho de propiedad a una sola planta, es decir
de esta forma se puede obtener una propiedad individual a varios metros del
suelo. Además al originarse por una ley se establece la necesidad de dejar
constancia de la constitución del régimen, o bien la autorización de la
construcción por plantas.

El Doctor Iván Escobar Fornos opina que en la actualidad la Propiedad

Horizontal ha tenido considerable difusión y muchos países cuentan con una
amplia reglamentación. Mediante ello, se pretende solucionar el sistema de la
escasez de la vivienda. En las grandes ciudades concurren entre otros los
siguientes factores que agudizan el problema de la vivienda como es la gran
concentración de personas, escasez de vivienda, precios altos de los terrenos
para la construcción de viviendas individuales.

II. BREVE HISTORIA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

No es que se pretenda hacer un análisis histórico de la institución, pero es

importante destacar que en la Antigüedad se encuentran algunos antecedentes
de la misma. Así, por ejemplo, dos mil años antes de Cristo, en tiempos del rey
Inmeroum de Sippar, Caldea, en un acta se consigna la venta de la planta baja
de una casa para taberna, reservándose el vendedor la propiedad del piso
superior.

El principio romano de que la edificación accedía a la propiedad del suelo

(quod inaedificatur solo cedit), impedía el reconocimiento de que los pisos o
loca- les de un edificio pudieran pertenecer a diferentes propietarios. Esta es la
opinión dominante de los autores. No obstante, otro grupo sostiene que fue
admitida y citan los textos de Papiniano y Ulpiano. Dicen:

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«Tenía uno dos casas que tenían un mismo techo, y las legó a dos personas
diferentes; dije, porque me pareció lo más cierto, que el techo pudiera ser de
los dos, de tal forma que ciertas partes del mismo fuesen privativas de cada
uno; pero que no tenían acción recíproca para prohibir que las vigas de la una
estuvieren dentro de la otra parte. No influye para nada que las casas se
legasen a ambos puramente o a uno de los interesados bajo condición». (Texto
de Papiniano).

«Pero si sobre una casa que poseo hay un cenáculo en el cual otro viviere
como dueño, dice Labeón, el interdicto Uti possidetis puede ser utilizado por mí
y no por el que viviere en el cenáculo; porque la superficie siempre cede al
suelo. Mas si el cenáculo tuviere acceso por sitio público, dice Labeón que no
se reputa que posee la casa el que posee la cripta, sino aquel cuya casa
estuviere sobre tal

cripta; esto es verdad respecto al que tuvo la entrada por sitio público. Mas los
superficiarios utilizarán el interdicto propio y las acciones del Pretor; pero el
dueño del suelo será preferente en el interdicto Uti possidetis tanto contra otros
como contra el superficiario; pero el superficiario es amparado por el Pretor,
conforme a la ley del arrendamiento, como también dice Pomponio». (Texto de
Ulpiano).

«Si alguien trasmite parte de unas casas o de un fundo, no le puede imponer

servidumbre porque ésta no se puede imponer o adquirir por partes. Pero si
dividió el fundo en partes, y así, prodiviso, transmitió la parte, se le puede a una
y otra imponer servidumbre, porque no es la parte de un fundo, sino un fundo.
Lo mismo se puede decir de los edificios si el dueño dividiera, como hacen
muchos, la casa en dos, edificando una pared en medio; pues en este caso, se
tiene por dos casas». (Fragmento de Ulpiano).

En la Edad Media fue reconocida y reglamentada.

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El Código Civil francés aceptó la institución y la incluyó en la sección 1ra. del

Capítulo ll, título IV, Libro II, dedicada a la servidumbre de medianería. De ahí
la opinión que considera a la propiedad por pisos como forma de las
servidumbres. El Código Civil anterior y el de Chile que le sirvió de modelo,
guardan silencio. El Código Civil vigente en el Libro ll, Título XXXII, Capítulo V,
que trata de la servidumbre de medianería, aceptó la propiedad por pisos y le
dedicó 3 artículos, del 1653 al 1655, y en el Reglamento del Registro Público la
contempló en el inc. 2 del art. 7, La reglamentación era deficiente y la ubicación
de la misma no es acertada.

En la actualidad, la propiedad horizontal ha tenido considerable difusión y

muchos países cuentan con una amplia reglamentación «Mediante ella, se
pretende solucionar el problema de la escasez de la Vivienda. En las grandes
ciudades concurren, entre otros, los siguientes factores que agudizan el
problema de la vivienda: a) gran concentración de personas; b) escasez de
viviendas; y c) precios altos de los terrenos para la construcción de viviendas
individuales. En Nica- ragua no ha tenido el desarrollo que se esperaba. De
todos los Registros del país, sólo el de Managua tiene abiertos libros de
propiedad horizontal. En la actualidad lleva apenas ocho.

El 26 de agosto de 1971 se sancionó la Ley que Reglamenta el Régimen de la

Propiedad Horizontal, publicada en La Gaceta, Diario Oficial No. 215 del 23 de
septiembre de 1971. Con ligeras modificaciones, reproduce la Ley sobre el
Régimen de Propiedad y Condominio de los Edificios Divididos en Pisos,
Departamentos, Viviendas o Locales de México, publicada el 15 de diciembre
de 1954. Justo es reconocer la importante intervención del distinguido abogado
nicaragüense Roberto Argüello Hurtado. Primeramente en el año de 1955, en
su Tesis Doctoral sobre «La Propiedad Horizontal», hace ver la necesidad de
una ley especial, y posteriormente, como Diputado al Congreso Nacional,
contribuyó a la preparación de la actual.

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La ley está dividida en 8 capítulos que contienen 43 artículos. En el capítulo I,

que contiene las disposiciones básicas, se formula una definición de lo que se
entiende por propiedad horizontal, se establecen los requisitos de constitución
del régimen Ia forma de su inscripción y otros puntos; en el II, se refiere a los
bienes propios y comunes; en el III, al administrador y a las asambleas de
propietarios; en el IV, al Reglamento de Condominio y Administración; en el V,
a los gastos, obligaciones fiscales y controversias entre propietarios; en el VI, a
los gravámenes; en el VII, a la destrucción, ruina y reconstrucción del edificio; y
en el VIII, a las disposiciones finales, en las que se derogan los arts. 1653,
1654 y 1655 C. y se dispone que, en lo no previsto por esta ley sobre materia
de Registro Público, se estará a lo dispuesto por el actual Reglamento del
Registro Público.

III. SU NATURALEZA:

Sobre la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal existe una gran

discusión. Por ejemplo, se ha dicho que es una forma de servidumbre, un
derecho de superficie, una comunidad especial de bienes y hasta como una
forma de sociedad. Nuestra Ley, en el art. 9, dispone que cada propietario es
dueño exclusivo de su piso, departamento, vivienda o local y a su vez
condueño de los elementos o partes comunes del edificio. Es decir, concurren
en un mismo titular la propiedad exclusiva del piso, local, etc. y la copropiedad
sobre los elementos comunes. La propiedad del piso no es tan exclusiva como
expresa el art. 9, ya que la misma Ley establece limitaciones y prohibiciones,
además de las que pueden resultar de la escritura de constitución del régimen
y del Reglamento de Condominio y Administración.

La propiedad de los bienes comunes el inseparable o indivisible de propiedad

exclusiva, de tal manera que en las enajenaciones, gravámenes o embargos de
un piso, departamento, vivienda o local se entenderán comprendidos los
derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.19

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IV. SU INSCRIPCIÓN:

En la fracción Ira. del art. 5 se dispone que el Registrador abrirá un libro

especial en donde sólo se inscribirán las escrituras en que se constituya el
régimen de Propiedad Horizontal.

También se dice que este libro constará de las mismas casillas de los libros
registrales corrientes. Impropiamente se habla de casillas, pues no seguimos
esa técnica, ya que los espacios en donde se practican los asientos, nuestro
Reglamento los llama columnas Este libro especial tendrá, pues, las mismas
secciones y columnas (casillas, como las llama la Ley) que las del libro
corriente. Bajo el mismo número que tenía la finca en los libros corrientes de
propiedad, seguido de la palabra Propiedad Horizontal y en la columna de
inscripciones (casillas) se transcribirá íntegramente el asiento en que conste el
dominio de los que han creado el régimen de condominio. En los libros
corrientes y en los de la Propiedad Horizontal se practicarán las notas de los
traslados. En el siguiente asiento se inscribirá la escritura de constitución del
régimen de Propiedad Horizontal. En esta escritura, que debe contener el
Reglamento sobre Derechos y Obligaciones de los propietarios, se hará
constar:

1) La situación, dimensiones y linderos del terreno, así como la descripción

general del edificio y el número de pisos de que consta.

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2) La descripción de cada piso, departamento, vivienda o local, situación,

medidas, piezas y dependencias de que consta, así como los demás datos
necesarios para su identificación.

3) Los bienes de propiedad común y su destino, con la especificación y detalles

necesarios, y, en su caso, su situación, medidas, partes o que se compongan,
características y demás datos necesarios para su identificación.

4) Constancia de las autoridades competentes en materia de construcciones

urbanas y de salubridad, de que el edificio construido por construirse reúne los
requisitos que debe tener este tipo de construcciones.

5) El valor de los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales.

En esta misma columna (de inscripciones) se inscribirán las modificaciones de

la escritura de constitución y los reglamentos que se refieran al régimen.

Hasta aquí el folio que se le asigna al edificio.

También a los traspasos de dominio de los pisos, departamentos, viviendas o

locales se les abrirá folio aparte en los libros de la Propiedad Horizontal. En
este folio se inscribirán las enajenaciones, constituciones de derechos reales y
demás actos inscribibles referentes a los mismos Cada piso, departamento,
etc. conservará el mismo número que le corresponde al edificio, seguido de un
número que principiara con el uno en numeración sucesiva para cada
propietario, conforme el orden en que se realicen las desmembraciones. Como
puede observarse, el número que tiene la propiedad en los libros corrientes
antes de constituirse el régimen siempre se conserva, aun en la inscripción
independiente de los pisos o locales.

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La dualidad de folios, uno para el edificio y otro para los pisos departamentos,
viviendas o locales, se ajusta a la naturaleza de la institución y evita la
confusión que resultaría de inscribirlos en un mismo folio. Sin embargo, ambos
folios siempre guardan relación entre sí. El folio matriz o del edificio no
desaparece por la separación en folios diferentes de algunos o todos los pisos,
apartamentos, etc.

La aceptación de la dualidad de folios como técnica apropiada para vaciar en el

Registro la Propiedad Horizontal, afecta al juego normal de ciertos principios.
Así, por ejemplo, en los actos que afectan a la totalidad del edificio, el tracto
sucesivo se determina por la suma de los actuales propietarios de los
diferentes pisos, departamentos, locales, etc, ya que las titularidades de éstos
no constan en el folio de la finca matriz (edificio). En el folio de los pisos,
departamentos, etc. el principio del tracto sucesivo juega normalmente. La
legitimación registral, con relación a los actos de todo el edificio, también
resulta de la suma de todas las titularidades actuales de los pisos,
departamentos, etc. En los folios de éstos la legitimación juega normalmente.
Con relación a la fe pública, para el tercero el ámbito del Registro está
constituido por el folio del edificio y el de los pisos, departamentos, locales, etc.

Por otra parte, el principio de especialidad sufre una modificación, ya que para
una misma finca se abren folios distintos, aunque, como expresamos, no existe
una independencia sino más bien una íntima relación entre ellos.

Si la Propiedad Horizontal, dispone la parte final del art. 5, se constituye antes

de edificarse el edificio, una vez concluido éste, será indispensable inscribir las
mejoras a continuación del asiento básico con todos sus detalles previamente
aprobados por la correspondiente Oficina de Urbanismo y por todos los
condueños que hayan adquirido las diferentes parcelas independientes, las
cuales deberán describirse con detalle, a fin de que el Registrador pueda
registrarla como mejoras en las desmembraciones inscritas antes de realizarse

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o terminarse la construcción del edificio. Se presentarán al Registrador dos

testimonios de la escritura de constitución. Uno se entrega el interesado y el
otro será guardado por el Registrador en un archivo que llevará para esos
fines. A este testimonio se agregará un plano general y los planos
correspondientes a cada uno de los pisos, departamentos, viviendas o locales y
elementos comunes de que conste el edificio.