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L as articulaciones de la tierra urbana

A. La tierra urbana y la tierra rural

C om o hem os visto, el cuerpo tedrico con el cual Marx trata la renta de

la tierra tiene una cierta ambigiiedad en lo que se refiere a su genera-
lidad. Su alcan ce es global, en cuanto alii aparecen los principios genera-
les d e interpretacidn de la propiedad territorial en el capitalismo, pero es
p articu lar en cu an to en realidad esta construido con referenda a una de
sus m anifestaciones, que en su momento tenia la mayor importancia: la
tierra ru ral ligada a la agriculture. Para el analisis que se desarrolla en El
capital, el sentido de la existencia sodal de la tierra esta reladonado con
las calidad es organicas de ella, cuyo procesamiento a traves de la accion
tran sform ad ora del trabajo social se constituye en fuente de reproducddn
de la especie y de la sociedad. M arx examina el proceso de trabajo que
em erge en la agricu ltu re, las caracteristicas que adquiere cuando este pro­
ceso de p ro d u ctio n es m oldeado por las relaciones capitalistas, su papel
en la acum ulacidn global, los agentes y transacciones que alii aparecen, y
solo a p a rtir d e esto puede caracterizar el papel de la propiedad territorial
en este p roceso d e acum ulation, y el mecanismo que constituye su eje: la
renta d e la tierra.
Si aqui n o s proponem os reflexionar sobre otra manifestation de la ren­
ta del suelo, la que aparece en las ciudades, debemos hacer un analisis
sim ilar al que hem os m encionado, pero esta vez con respecto a la tierra
urbana. D ebem os identificar cuales son los procesos de acumuladdn a
los cu ales estd ligada, su papel en la acumulacidn global, sus caracteristi­
cas tecn icas, los agentes involucrados y las transacciones entre ellos. Solo
asi estarem os en capacidad de descifrar el papel de la propiedad de la
tierra u rb an a, y particularm ente, de las rentas que alii se estructuran. La
com paracidn de los casos rural y urbano, basada en analisis especificos
respectivos, nos perm itira com prender qu6 cosas tienen en comun, y por

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 lo tanto, donde son licitos ciertos paralelism os en el n ivel d e la co n cep -
tualizacion de la renta, y que cosas son diferentes, y e xig en para el caso
urbano la elaboration de instrum entos especificos. Es lo q u e in ten tam o s
hacer a continuation.
Com encem os por precisar que lo que esta en b ase de la e x isten cia social
de la tierra urbana no son ya las virtualidad es organ icas d e su ciclo v e g e ­
tal, sino otra de sus caracteristicas: su capacidad de p ro p o rcio n ar esp acio
urbano, lugar fisico para desarrollar actividades articu lad as e sp a cia lm en -
te en una manera peculiar que denom inam os urbana.

El desenvolvimiento de las sociedades historicas ha d em o strad o q u e una

determinada distribucion espacial de los hom bres y d e las a ctiv id a d es,
caracterizada, entre otros rasgos, por una co n cen tratio n elev ad a, u na d e­
terminada densidad y tam ano de las aglom eraciones, y una cierta h etero-
geneidad de sus com ponentes, constituyendo nucleos que d en o m in a m o s
ciudades, o mas generalm ente, unidades urbanas, opera co m o u na fuer-
za productiva en si m ism a, en la m edida en que am p lifica la eficien cia
de ciertas actividades productivas y no productivas y hace p osible otras,
cumpliendo un papel decisivo en la reproduction y d esarrollo d e la es-
tructura social como un todo. Esto, que es cierto para la gran m ayoria
de las sociedades historicas, cobra una particular relevancia en la socie-
dad capitalista, donde la ciudad de convierte en la pieza esen cial de la
estructura fisica de la sociedad y adquiere una serie de rasgos d istin ti-
vos, algunos de los cuales tratarem os en las paginas sigu ientes: la tierra
que sirve de soporte fisico a esta im brication estructurada de activid ad es
que denominamos ciudad, es la que consideram os com o tierra urbana.
Consideram os como actividades urbanas aquellas que en cada sociedad
especifica tienden a ser ejecutadas de m anera privilegiada en la ciu dad ,
porque esta distribucion espacial las hace posibles, o p e rm ite su practica
de una manera ventajosa. Se trata, por lo tanto, de algo historico y cam -
biante, y no de un dato tecnico absoluto.

A hora bien, si la tierra urbana tiene la capacidad de gen erar espacio, de-
bem os distinguir rigurosamente que ella no es en si m ism a tal espacio:
los hom bres, para poder desarrollar las actividades que con ocem os com o
urbanas, deben adaptar esta tierra en un proceso que les exige gasto de
energia hum ana y de otros recursos; en otras palabras, deben ed ificar la
tierra. El suelo proporciona entonces el soporte para la crea tio n de algo, el
espacio construido, que es el que finalmente se consum e com o receptaculo
de las actividades urbanas. El proceso de adecuacion de la tierra urbana
es en si m ism o una actividad productiva: se trata de la m ovilizacion de
trabajo y de instrum entos y m aterias para m anipular el m edio y transfor-
m arlo, de tal m anera que pueda ser utilizado y consum ido: en tal sentido

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 el espacio co n stru id o debe ser considerado como un bien, como el pro-
ducto de este p ro ceso productive), y debe diferenciarse del suelo urbano
com o tal, q u e es ap en as su soporte.

Su brayem os aq u i una sim ilitud evidente con la tierra rural. Esta ultima
esta ligada a un proceso productivo unico, la agricultura. A esta relacion
la llam am os articu lation sim ple de la tierra rural. En la sociedad capitalista
este proceso esta o rgan izad o en forma capitalista, y por lo tanto, la tierra
rural se articu la a la ram a de la agricultura capitalista. La tierra urbana se
liga a otro p roceso productivo, el de la edificacion, y a esto lo llamamos
articu lation prim aria de la tierra urbana. En la sociedad capitalista, este
proceso tam bien tiende a ser organizado en forma capitalista, y por lo
tanto, la tierra urbana se articula, en principio, a la rama capitalista de
la construccion . Es claro que el lugar que ocupa en el analisis de Marx la
consideracion de las condiciones de acumulacion en la agricultura capi­
talista, debe ser aq u i llenado por un examen similar sobre las condiciones
de acu m u lacion de la industria capitalista de la construccion.

Existe, sin em bargo, una diferencia radical en las particularidades objeti-

vas de la tierra urbana y la tierra rural, que tiene una importancia crucial
para nosotros, y que se refiere a la relacion de movilidad que existe entre
cada una de estas m odalidades de tierra y el producto, este ultimo el
fruto de la actividad que se desarrolla respectivamente en cada una de
ellas. La articu lacion de los terrenos agricolas con el bien producido cesa
inm ed iatam ente d espu es de que el proceso productivo ha finalizado: los
bienes son co n su m id o s finalm ente o reprocesados, y el lugar de su pro-
duccion inicial no influye m as en el tipo de proceso cualitativo en el cual
este bien esta inserto. Por contraste, en el caso urbano, la sujecion del
producto al terreno se extiende a toda la vida util del bien: el es inmovil
con rcsp ccto a la tierra que le da soporte. Las posibilidades de utilization
del producto estan condicionadas por la forma particular de insertion del
terreno en la im bricacion espacial de todos los otros valores de uso en la
ciudad. Esta im bricacion se hace corporea sobre la base de la tierra, y en
este sentid o ella, en el m arco urbano, no solo tiene que ver con el proceso
de p ro d u ction del bien, com o en el caso rural, sino ademas con su proce­
so de circu latio n y de consum o.
D iversas son las repercusiones de la existencia de esta circunstancia para
nuestro analisis, pero en lo que nos concierne en este momento destaque-
m os lo sigu iente: en el caso rural, como hemos dicho, el destino final del
producto no tiene relevancia para la existencia social de la tierra, y esta
ultim a solo se liga al proceso productivo que se desarrolla directamente
sobre ella. Su brayem os que hablamos de una articulacion simple de la tie­
rra rural a un proceso productivo unico: la agricultura. En el caso urbano,

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 adem as de la relation del suelo con el proceso p rod u ctivo d e la co n stru c­
tio n (a la que hemos denominado articulation p rim aria), este ad q u iere
relaciones con los procesos econom icos a los cuales el esp a cio co n stru id o
se liga en su momento de consumo. Esos procesos, en p rim er lugar, tie-
nen una naturaleza y una dinamica diferentes a las de co n stru ctio n , y en
segundo lugar, son actividades m ultiples que tam bien tienen d iferen cias
entre si. A las relaciones del suelo con procesos econ om ico s a trav es del
espacio construido en su momento de consum o, las d e n o m in a m o s articu-
laciones secundarias de la tierra urbana.

Estas articulaciones secundarias son sim ultaneas con la ya m en cion ad a

articulation primaria, y en su superposition sobre cada terren o confor-
man lo que denominamos articulation compleja de la tierra u rban a (se
comprende por que, en contraste, hablam os de a rticu la tio n sim p le de la
tierra rural). En lo que se refiere a nuestro analisis, esto q u iere d ecir que
en el caso de la tierra urbana no solo se requiere el exam en de las con-
diciones de acumulacion en el proceso productivo de la co n stru ctio n , lo
cual guarda cierto paralelismo con el analisis de la agricu ltu ra en lo rural,
sino que es necesario emprender una reflexion adicional que no ap arece
en el caso analizado por Marx: el de las condiciones de las activ id ad es a
las cuales se liga el producto en su momento de consu m o; en nu estros
terminos, los usos a los cuales se destina el espacio construid o.
Esta movilidad del producto con respecto al suelo hace qu e en las ciu da-
des la propiedad adquiera un papel adicional, com o requisito inicial para
la emergencia y consolidation de las relaciones capitalistas en la ram a de
la construction. En primer lugar, hagam os notar que n o rm alm en te para
que el capital pueda entrar a moldear un proceso productivo se requiere
que el producto tome el caracter de mercancia, y por tanto, pued a ser
apropiado individualmente por el comprador. En segundo lugar, con fre-
cuencia en algunos casos, y la construction es uno de ellos, la trayectoria
de la penetration de las relaciones capitalistas com ienza por el proceso
de circulation del bien, y solo posteriormente se accede al proceso de
production. Las dos consideraciones anteriores perm iten co m p rend er
por que, sobre todo en una etapa inicial, el capital tiende a d estru ir toda
forma no mercantil del espacio construido.

Pues bien, aunque no es inconcebible lo contrario y se pu ed en m ostrar

algunas manifestaciones muy excepcionales de esto, lo cierto es qu e exis-
te una natural convergencia entre una forma m ercantil de consu m ir el
espacio construido y la propiedad privada del suelo urbano.
En la medida en que este producto sigue ligado al suelo en su m om ento
de consumo, su apropiacion privada mercantil presiona para que la pro­
piedad juridica de los terrenos tambien adquiera un caracter privado, e

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 incluso que sea coinciden te: el comprador del espacio construido, que ad-
quiere d erechos exclu sivos sobre este bien, para poder disfrutarlo plena-
m ente ad qu iere tam bien los derechos exclusivos sobre el terreno que no
solo es el so p o rte del espacio construido, sino que incide decisivamente
en las p o sibilid ad es de su consum o. De esta manera, la inmovilidad del
producto con respecto al suelo lleva a que el interes del capital para que
el p rod u cto tenga un caracter mercantil sea concomitante con una presion
para que la propiedad del suelo urbano adquiera un caracter privado.
Esto no es inelu ctable porque, corno veremos, este tipo de propiedad en
d eterm in ad o m om ento puede im plicar un serio obstaculo para el capital,
incluso el que se invierte en la construccion, pero de hecho en una ten-
dencia que se m anifiesta claram ente en los estadios iniciales del desarro-
llo del capital en el sector, y que incluso sigue existiendo como pulsion
en las etap as avan zad as donde se desarrollan determinantes con sentido
opuesto.

N o obstan te, esta tendencia a la apropiacion privada de la tierra urbana

en el cap italism o encuentra un limite en el caracter colectivo que tiene la
ciudad en tanto disp ositivo espacial. Quien mejor ha plantado este carac­
ter co n trad ictorio de la urbanization capitalista ha sido Henri Lefebvre
(1971). Segun el, las unidades urbanas a traves de la historia han consti-
tuido el p u nto cu lm inante de expresion de la socialization en cada mo­
m ento, y en este sentid o su caracter primordial ha sido el de un valor
de uso, y de un valor de uso de tipo colectivo. Con las contradicciones y
lim itaciones d e cada sociedad historica concreta, la ciudad ha sido la obra
de arte colectiva p o r excelencia, el lugar de interaction y de proyeccidn
espacial de los lazos sociales. Este caracter de la ciudad es convergente
con varios procesos econom icos claves que hacen de la ciudad una de las
p alancas m as im portantes de la acumulacion de capital. Pero apoyandose
en este valor de uso colectivo de la ciudad, el capital lesuperpone un valor
de cam bio, lo qu e para Lefebvre tiene un doble significado: se pretende
que la d inam ica general de la ciudad como ente social se subordine a la
acu m u lacion d e capital; por otro lado, se pretende que cada componente
de la ciu dad se constituya en un proceso de acumulacion privado. Esto
ultim o, d iriam os nosotros, implicaria una creciente propiedad privada de
los terrenos urbanos.
Pero esta tendencia con trad ictoria que amenaza despojar a la ciudad ca­
pitalista del caracter colectivo que ha sido el distintivo de las manifesta-
ciones urbanas previas, encuentra un limite asintotico interno: el triunfo
com pleto del capital seria su derrota, pues destruiria el caracter de lo
urbano que precisam ente soporta la acumulacion. A pesar de que esa sea
la tendencia, no se podra llegar a reducir la ciudad a una coleccion de
procesos privados de acumulacion (sin contar, por supuesto, con la reac-

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cion politica de todas las otras fuerzas sociales que se encu entran en este
derecho a la ciudad un nuevo terreno de enfrentam iento con el capital).
En lo que a nuestro interes concierne, esto se traduce en lo sigu iente: ha-
bra una serie de espacios que a su vez son la concrecion fisica de este
caracter colectivo de la ciudad, y a los cuales no se les podran im poner
barreras juridicas que impliquen una m ediacion m ercantil para su uti-
lizacion por parte de los habitantes de la ciudad. En estos espacios se
desarrollan actividades de tipo colectivo, de interaction y de enlace de
las otras actividades, que no podran ser restringidas a riesgo de que la
ciudad no pueda funcionar como tal: fundam entalm ente las calles, las
vias, las plazas, los parques, etcetera. Los terrenos sobre los cuales des-
cansan estos espacios, entonces, no pueden ser apropiables en forma
privada. Para nosotros csto ticnc una consecuencia im portante, ya que
hemos anotado que una condition para que la renta em erja com o tal es
que la tierra pueda ser monopolizada jundicam ente: no es este el caso de
los terrenos que hemos senalado y que denom inarem os terrenos no apro­
piables individualmente. Aunque son terrenos que requieren ser adaptados
y edificados, es decir, que sobre ellos se produce espacio construido, la
imposibilidad de que este ultimo circule como mercancfa dificulta que
se construya como base de un proceso de acumulacion individual. Aun
si su production es a veces ejecutada por agentes capitalistas privados
(por encargo del Estado, generalmente), la ausencia de control jun'dico
sobre los terrenos excluye que eventuales sobreganancias se conviertan
en renta. Estos terrenos no soportan rentas, las cuales solo em ergen en su
contraparte, en los terrenos apropiables individualmente, los cuales si son la
base fisica de procesos de acumulacion privados e independientes.
Aunque en rigor en el ambito rural tambien existen los terrenos no apro­
piables individualmente (por ejemplo, las vias, las carreteras, los canales,
etcetera), lo cierto es que su importancia es mucho m ayor en el marco
urbano. El hecho de que estos terrenos no soporten rentas no im plica
que la actividad economica realizada sobre ellos este desconectada y sea
irrelevante para la estructura de rentas del suelo, pero hay que precisar
que su conexion con ella es indirecta a traves de su incidencia sobre los
procesos de acumulacion que se desarrollan en sus terrenos apropiables
individualmente.

Hagamos algunos comentarios finales para precisar un poco m as la no-

cion de terrenos no apropiables individualmente. Aunque por lo general
ellos son apropiados formalmente por el Estado, no se deben confundir
con los terrenos estatales en general, ya que el Estado es tam bien propie-
tario de terrenos apropiables individualmente. La legislation contem po-
ranea distingue dos tipos de propiedad gubernamental, los terrenos pit-
 blicos y los terrenos estatales, con diferente estatus jurfdico y cuya gestion
sigue procedim ientos distintos en el aparato estatal. Tampoco la nocion
es intercam biable con la de terrenos que sopor tan espacio construido des-
tinado a actividades colectivas, ya que muchas de estas ultimas pueden
funcionar en form a m ercantil; es el caso de teatros, cines, estadios, etce­
tera, prom ovidos por agentes privados y cuyo acceso puede ser subor-
dinado a un pago. El punto decisivo de su definition, entonces, es que
el consum o del espacio construido que soporte, ya sea consumo final o
interm edio, sea incom patible con su mediation mercantil. El que deter-
minada practica responda o no a este criterio es un asunto de naturaleza
historica, cuya m anifestacion especifica se transforma de una sociedad a
otra e incluso cam bia con el tiem po en una misma sociedad. No obstante,
su co n sid eratio n en cada m om ento es indispensable para comprender la
operation de la propiedad territorial urbana.
Habrfa que decir que la tierra urbana, en conexion con la inmovilidad del
producto en el terreno durante toda su vida util, adquiere peculiaridades
en lo que respecta a los agentes que aparecen en los procesos economi-
cos en los cu ales ella esta involucrada, al tipo de transacciones sobre los
terrenos que pred om inan entre estos agentes, y al significado social que
adquieren las distintas m odalidades de propiedad territorial. Pero para
com prender m ejor estos asuntos es indispensable discutir las caracterfs-
ticas de los procesos de acum ulacion a los cuales se liga la tierra, es decir,
su articulacion prim aria y secundaria. Es lo que entramos a examinar a
co n tinu ation, y posponem os la discusion de los agentes y sus transaccio­
nes para un ap artad o ulterior.

B . L a a r t i c u l a c i o n p r im a r ia d e l su e lo u rb an o : la in d u stria
d e la c o n s t r u c c i o n

En la sociedad capitalista, todos los procesos productivos tienden a ser

organizados en form a capitalista y en este sentido la production de espa­
cio construid o no es una exception. Nuestro analisis parte del supuesto
de que en la industria de la construccion se han desarrollado plenamente
las relaciones capitalistas; que ella se estructura sobre la contraposition
capital-trabajo asalariado, y que la acumulacion es el motor de la produc­
cion. Pero el desarrollo y proliferation de las relaciones capitalistas cons-
tituyen un p roceso historico, y el capital en su expansion privilegia, en un
prim er m om ento, ciertas ram as y sectores cuyas caracteristicas iniciales le
son m as favorables, sobre otras actividades en las que encuentra mayores
obstaculos. La industria de la construccion es una de estas ultimas ramas
en las que el capital debe veneer una serie de barreras para imponerse.
A pesar de que, como hemos dicho, nuestro analisis parte de q u e la cons­
truccion opera como una rama capitalista desarrollada, en esta seccion
nos detendremos en el examen de estos obstaculos qu e en cu en tra el ca­
pital en el sector. Esto por varias razones: el proceso de p en etracio n de
las relaciones capitalistas en la rama es, en m uchas fo rm acio n es sociales
contemporaneas incluso avanzadas, un proceso inacabad o, y al lado de
la produccion capitalista existen otras form as de p rod u ccion d e espacio
construido no capitalistas o transicionales*. Este es un factor inclu d ible
para realizar analisis sobre m anifestaciones concretas de la p rop ied ad del
suelo urbano, y se debe estar consciente de que para ello es n ecesa rio lle-
var a cabo adaptaciones de las categorias mas abstractas para q u e puedan
dar cuenta de este aspecto. Nuestro analisis, que en g en eral se m ueve
en un estrato simple de abstraccion, tiene que inv olu crar esto s asuntos
cuando se aproxima a pianos mas concretos. En segu nd o lugar, se debe
anotar que aun cuando el capital logra veneer estas barreras, para hacerlo
debe adaptarse y desarrollar ciertas m odalidades de o p era cio n que se
manifiestan incluso cuando la construccion funciona ya co m o una rama
capitalista: aparecen entonces com o peculiaridades de la a cu m u la cio n en
esta rama, que deben contem plarse en la reflexion sobre la renta d el suelo
urbano, incluso en un piano de abstraccion general.
Destaquemos cuatro rasgos de la construccion que en la so cied ad cap i­
talista operan como obstaculos para su subordinacion al cap ital, y que
pueden ser senalados como responsables de las p ecu liarid ad es m as im-
portantes que adopta este proceso productivo en cu anto p roceso de acu ­
mulacion. Advirtamos, sin embargo, que su separacion y la u nid irecciona-
lidad en la causalidad de la cual podem os dar aqui alguna im p resio n son
solo recursos para hacer comprensible la exposicion (Jaram illo, 1973).
El capital encuentra en la rama de la construccion un p erio d o de rota-
cion del capital excepcionalmente prolongado. Esto, a su vez, tiene dos
componentes: en primer lugar, el proceso de trabajo es p articu larm en te
largo. El tiempo que normalmente toma, desde el m om ento de iniciar la
produccion hasta cuando se puede tener el producto term in ad o , no es
menor de seis meses en las construcciones mas pequ enas y sen cillas, y se
extiende a un ano y medio o dos anos, por lo m enos, en los ed ificio s m as
complejos. Si a esto se le agrega el proceso de adecuacion y eq u ip am ien to
del terreno, el lapso puede alargarse adicionalm ente entre seis m eses y
un ano. Estas cifras son, por supuesto, historicas, pero han prevalecid o

1 Sob re la coexisten cia d e v arias form as de p rod u ccion e n la c o n s tr u c c io n , vCanse

Ja ra m illo (1981) y Prad illa (1976).
durante un largo perfodo en formaciones sociales capitalistas muy dife-
rentes.

Por otro lado, el perfodo de circulacion del bien es particularmente exten-

so. Esto tiene que ver con otra particularidad que veremos mas adelante,
pero que som eram ente debem os introducir aquf: el espacio construido
es un bien con un precio particularmente elevado y es muy pequena la
porcion de dem and antes que puede acceder a este bien mediante su com-
pra al contado. Se requiere entonces acudir a formas de circulacion que
fraccionen los pagos a lo largo del tiempo, aprovechando que el espacio
construido es un bien durable con una larga vida util. El arrendamiento y
la venta a plazos son form as de circulacion que responden a esta necesi-
dad, pero que prolongan el tiempo de estadia del bien (y del capital) en la
esfera de la circulacion; el arrendamiento, durante toda la vida economi­
ca del bien, y la venta diferida, de acuerdo con el plazo, que usualmente
toma dos o tres decadas.

El largo perfodo de rotacion del capital se traduce en una falta de incen­

tives para la penetracion del capital en la rama porque, por una parte,
afecta la tasa de ganancia (o alternativamente requiere elevar el precio
del producto y restringe la escala de operacion), y exige para el proceso
productivo una acum ulacion previa de capital mas elevada que en pro-
cesos de produccion alternatives (ya que eleva los requerimientos de ca­
pital productivo circulante, con respecto a la produccion de valores de la
misma m agnitud en oti’as ramas); por otra parte, un perfodo de rotacion
tan prolongado inm oviliza el capital productivo por un largo tiempo en
tareas no productivas, lo cual amenaza la continuidad de la produccion
y las v entajas de la especializacion del capital: se requiere, entonces, de
manera m uy acentuada, que acuda un capital de circulacion que tome el
relevo del capital productivo. Pero la presencia de este capital de circula­
cion no esta garantizada, y ademas debe cedersele parte de la plusvalfa
producida com o rem uneracion, porcion que es particularmente elevada,
dado el perfodo de circulacion tan extenso.
Otra dificultad que encuentra el capital para operar como tal en la cons-
truccion es la necesidad que para ello tiene de acceder a la tierra, y el
hecho de que ella esta apropiada individualmente. Por supuesto que este
es un topico cuya dilucidacion detallada es uno de los principals objeti-
vos de este estudio, pero tambien es necesario enunciarlo aquf de manera
sucinta.

D ebem os considerar dos aspectos: por una parte, la obligacion que tiene
el capitalista de pagar la renta al terrateniente. Esto no implica, como
algunos parecen entender, que para hacer este pago el capitalista deba
sacrificar su ganancia media: si asf fuera, la propiedad del suelo serfa

101
 un obstaculo infranqueable para el capital, y ningiin in v ersion ista con
este caracter se comprometerfa en esta rama de m anera p erm anente. Pero
para obtener una sobreganancia que le perm ita abonar la renta sin dejar
de remunerar normalmente su inversion, el capitalista debe tom ar otras
medidas, como la de elevar el precio de m ercado del espacio construid o,
lo cual repercute en un estrechamiento de la dem anda y en dificultad es
para llegar a algunos de sus estratos mas bajos.

El otro fenomeno ligado a la nccesidad de disponcr de ticrra para la pro-

duccion consiste en que, dado que se trata de un requisito para el relan-
zamiento de las inversiones que el capital no puede g aran tizar por su
cuenta, este tiene que depender entonces para ello de fu erzas exteriores:
debe contar con los oferentes de tierra. La experiencia m u estra qu e no
existe un mecanismo de ajuste interno que acople este flujo de tierras con
el ritmo de la acumulacion en la construccion: no solo pued e h a b er esca-
sez de tierra urbana por circunstancias fortuitas (caracteristicas del sitio,
cuellos debotella en los mecanismos de adecuacion de terrenos, etcetera),
sino que a menudo las formas de propiedad im perante no se ad ap tan al
funcionamiento capitalista de este m ercado y se desem boca en la m ism a
escasez (propietarios precapitalistas, o para quienes la propied ad es un
derecho de uso, aquellos que no se desprenden de la tierra por un precio
o una renta justos).
Hay que anotar que estas dificultades aparecen com o tales, sobre todo
cuando ya las relaciones capitalistas han alcanzado algun g rad o de con-
solidacion en la rama, porque en relacion con su proceso de introd uccion,
la propiedad territorial urbana tiene otras caracteristicas que favorecen
este proceso de penetracion: a menudo los propietarios u rbanos, a partir
de la acumulacion de rentas, sum inistran el capital inicial, origin ario, con
el que se echa a andar la production capitalista en el sector, y por otro lado,
el movimiento secular ascendente de los precios del su elo en las ciuda-
des, algo que examinaremos, tiende a am ortiguar el efecto de las fluctua-
ciones en las condiciones de acumulacion, reduciendo los riesgos para los
capitalistas que primero se aventuran en la construccion.

Precisamente, esto ultimo es un tercer rasgo que dificulta la introd u c­

cion de las relaciones capitalistas en la rama: la v uln erabilid ad que alii
encuentra el capital frente a las oscilaciones en las condiciones de acu m u ­
lacion, que son frecuentes y de distinto tipo. No solo debe en fren tar fluc-
tuaciones en el suministro y en el precio de los insum os, en la d isp onibi-
lidad de mano de obra, o en la amplitud de la dem anda, sino que su gran
dependencia de un flujo de capital de circulation tam bien lo hace m uy
sensible a los vaivenes de la esfera propiamente m onetaria. Pero, adem as,
el largo perfodo de trabajo hace mas probable que uno de estos incidentes

102
sorprenda al capitalista en medio de un perfodo de produccion, siendo
su reaccion m as lenta que en otras esferas, y el efecto de la contraccion
m as severo, pues eventualm ente deja como productos inacabados, y por
lo tanto, no realizables, mayores porciones de valor.

De alii se desprende, entre otras cosas, una serie de comportamientos

que asu m en los capitalistas para reducir riesgos y que tienen importantes
repercusiones en las pautas de acumulacion en la rama. Uno de ellos con-
siste en que para am ortiguar el impacto de una contraccion en las condi-
ciones de acum ulacion, los capitalistas tienden a minimizar la parte fija
de su capital, que es precisamente lo que mas obstaculiza su movilidad,
y la parte del capital que mas corre el riesgo de desvalorizarse con la crisis.
Por esto, los capitalistas son renuentes a adoptar innovaciones tecnicas
que eleven esta categoria de capital; con ello, sin embargo, el capital re-
nuncia, o no adopta facilm ente la forma de carnbio tecnico que en otras
ram as ha sido la que m as ha aumentado la productividad: la maquiniza-
cion, y es asi com o puede constatarse que la construccion es uno de los
sectores que m as conserva tareas de tipo manual en su proceso de trabajo.
Esta circu nstancia y las dificultades que surgen de la separacion espacial
y tem poral de los procesos de produccion han desembocado en un rasgo
distintivo de la construccion en el capitalismo, y es su lento ritmo de cam-
bio tecnico y el relativo atraso de las fuerzas productivas en el sector. Otra
consecu encia de esta vulnerabilidad ante las oscilaciones consiste en que
a m enudo el gran capital, para difuminar el riesgo, prefiere diversificar
su inversion en varias operaciones pequenas, en vez de concentrarlas en
una sola. C on esto debilita las posibilidades de aprovechar al maximo las
econom ias de escala, haciendo mas lento tanto el ritmo de aumento de la
productividad com o el de centralizacion de capital.
Finalm ente, anotem os que el capital encuentra en la construccion un
m ercado espontaneam ente estrecho. Desde la perspectiva de la oferta,
se trata de un bien con un precio de mercado elevado. En si misrno, el
espacio construid o es una mercancia que condensa una magnitud con­
siderable de valor, cuya objetivacion final en el consumo toma ademas
un largo tiem po (es un bien durable). Pero esto esta agravado por varias
circu nstancias que ya hem os anotado: el atraso productivo en la rama y
su lento carnbio tecnico debilitan el efecto reductor del precio individual
de las m ercancias que, en general y a largo plazo, tiene la transformacion
tecnologica en el capitalism o, lo que hace que sus precios relativos, con
relacion a las m ercancias de otros sectores, se eleven con el tiempo. La
renta del su elo es en si misma un sobreprecio sobre las condiciones me-
dias de produccion y este es un componente que tiene una tendencia as-
cendente de largo plazo. Las frecuentes fluctuaciones en las condiciones
de produccion llevan a los productores a elevar los precios en periodos

103
 de expansion para com pensar las dificultades en las fa ses re cesiv a s. El
periodo de trabajo particularm ente prolongado exige un alza d e precio
para remunerar una mayor cantidad de capital p ro d u ctiv e circu la n te .

Desde la perspectiva de la dem anda, varias circu n stan cias d ificu lta n la
existencia espontanea de una masa de com pradores s u ficie n te p ara el es-
pacio construido. Existen ciertas categorias de bien es, e sp e c ia lm e n te los
que se conocen como obras publicas, para los cu ales es d ificil e n co n trar
consumidores mercantiles individuales. Esto pued e o b e d e ce r a la difi-
cultad de fragmentar el consumo entre los distintos clie n te s (b ien es de
consumo colectivo), a periodos de recuperacion del cap ital e x ce siv a m e n te
prolongados, etcetera, lo que hace muy dificil que los ca p ita lista s de este
genero de espacio construido puedan llevar sus p ro d u cto s a un m ercad o
natural. Otra limitacion de dem anda, y de las m as im p o rta n te s, esta co-
nectada con la determinacion de los ingresos de una cre cie n te p o rcio n de
la poblacion en relacion con el costo de reproduccion d e la fu erz a d e tra­
bajo: el capital tiende a que la referenda tem poral de esta re p o sicio n sea
instantanea, mientras que el espacio construido, si se a b o n a d e co n tad o ,
requeriria pagar en un momento determ inado por la re p ro d u ccio n de la
fuerza de trabajo en un periodo extenso2. A dem as, existen o tro s d em an -
dantes de espacio construido para otros fines, cuyo h o riz o n te d e co n su ­
mo es mucho mas corto que la vida util del bien.
Todo esto lleva, como hemos dicho, a que se necesite crea r co n d icio n es
de demanda adecuadas que requieren ser inducidas, ya sea q u e el E stado
se convierta en comprador de aquellas secciones de e sp a cio co n stru id o
que son necesarias para la reproduccion general del ca p ita l, p ero q u e no
encuentran compradores mercantiles espontaneos, o que su rja un cap ital
de circulacion que fragmente tem poralm ente los pagos, ya sea a m ed id a
que se consume el valor del bien (arrendam iento), o d ifirien d o el pago
(venta a plazos). La dificultad es que no siem pre se esta en p o sib ilid ad
de crear estas condiciones debido a las lim itaciones en la ca p a cid a d de
operation de Estado, y/o a la no disponibilidad de este cap ital d e circu ­
lacion. Recordemos que el concurso de este ultim o hace su b ir a u n m as el
precio del bien para el consumidor. El resultado es la e x isten cia en el ca-
pitalismo de una tendencia a que una parte considerable de la d em an d a
potencial de espacio construido no pueda ser satisfecha.
Estas barreras que encuentra el capital para penetrar la ram a d e la co n s­
truction se traducen en que durante un largo periodo el sistem a cap ita-
lista como un todo va a encontrar lim itaciones para d isp o n er del esp acio
construido requerido para la acumulacion de conjunto, y en p articu lar, de

2 Topalov (1973).

104
 aquel destinado a la vivienda de las capas de menores ingresos de la po-
blacion, el cual desem pena un papel clave en la reproduccion de la fuerza
de trabajo. Va a haber una fase en que el capital debe coexistir con otras
form as de produccion de este \'alor de uso, como la nutoconstniccidii para
los grupos no solventes de la demanda, y la construction porencargo.
Pero a su vez, el capital va a desarrollar una serie de estrategias para
sobreponerse a estas dificultades, estrategias que asumen distintas mo-
dalidades en cada circunstancia concreta. El capital productivo encuentra
que en particular en esta rama existen dos eslabones que no pueden ser
integrados a la dinamica propia de la acumulacion: la necesidad de dispo-
ner de un flujo de tierras, y de contar con un flujo de capital de prestamo,
circunstancias indispensables para el relanzamiento de la produccion.
Con distintas variantes en las diversas formaciones sociales capitalistas,
van a surgir agentes cuya funcion central es garantizar estas condiciones
(el prom otor, el urbanizador, etcetera), a veces en forma separada, pero con
m ayor frecuencia de manera convergente. Lo crucial de este aspecto para
la acum ulacion es que como algo peculiar de la rama de la construction,
por lo general este agente, que podriamos catalogar como un capital de
circulation (tam bien de circulacion de capital), tiende a desplazar el capi­
tal propiam ente productivo del control de la produccion. Con frecuencia,
entonces, el capital dedicado directamente al proceso de edification es
tan solo una extension subordinada (cuando no esta integrado a el) del
capital prom otor, el cual conduce la acumulacion en el sector1.

Por otro Iado, la elim ination de estas limitaciones exige una activa inter­
vention del Estado, el cual desempena un papel clave tanto en la introduc­
tion de las relaciones capitalistas en la rama como en su funcionamiento,
creando condiciones ad hoc para la acumulacion en el sector, constituyen-
dose el m ism o en comprador de espacio construido, poniendo a disposi­
tion del capital constructor masas de dinero que operan como capital de
circulacion, generando subsidios para ampliar la demanda, adaptando la
estructura juridica para garantizar una adecuada oferta de tierras, etce­
tera. Asi m ism o, el Estado puede intervenir tambien en forma directa en
calidad de promotor, echando a andar procesos de produccion de espacio
construido que son capitalistas, pero con un caracter desvnlorizado; los or-
ganism os estatales que los protagonizan no se rigen exclusivamente por
la busqueda de ganancia, ni operan como polos privadosde acumulacion,
aunque conservan otros rasgos de la produccion capitalista, incluyendo
el punto clave de la sumision del trabajo asalariado. En otras palabras,
esta action del Estado funciona como otra forma de produccion, en este
caso capitalista desvalorizada. 3

3 Ibidem.

105
 Todas estas circunstancias tienen repercusiones diversas en la form acion
y funcionamiento de las rentas del suelo urbano. Por lo pronto reiterem os
que nuestro analisis parte del supuesto am plificador de q u e las relaciones
capitalistas son las que moldean la produccion de esp acio construid o,
pero la consideration de las im plicaciones atras m en cion ad as se ira intro-
duciendo paulatinamente.

C. Las articulaciones secu n d arias del su elo u rb a n o : los

usos alternativos del espacio co n stru id o

El espacio construido, en cuanto producto y en cu anto m ercancia re-

sultado de un proceso de produccion, com o hem os visto en el apartado
anterior, posee un valor de uso. Este consiste en servir de am b ito a las
actividades urbanas. El cum plim iento de esta funcion, q u e es condicion
necesaria para el desarrollo de estas actividades m encionad as, im plica,
sin embargo, el desgaste y destruccion gradual de este esp a cio constru i­
do: la objetivacion y desaparici6n paulatina del valor de u so de este bien
deben ser consideradas como el proceso de consum o del m ism o. H em os
senalado tambien, en virtud de la inm ovilidad del bien a la tierra, que esta
ultima no solo sigue ligada al producto en esta fase de su existen cia social
de una manera pasiva, sino que tambien incide sobre el activ am en te; las
caracteristicas del terreno son un determ inante crucial de las posibilida-
des de consumo del espacio construido. Es a partir de esta co n sid eratio n
como surge la necesidad de examinar estos procesos, a los cu ales se liga
la tierra urbana de modo indirecto a traves del consum o del esp acio cons­
truido (es decir, con los que la tierra urbana se articula secundariam entc).
Precisamente, su incidencia activa en las posibilidades de d esarrollo de
estas actividades urbanas es lo que perm ite pensar que ellas tienen que
ver con la estructuracion de las rentas de la tierra en las ciu d ad es.
En la naturaleza del fenomeno urbano esta el hecho de que las activida­
des que el concentra en un espacio reducido son m u ltip les y heteroge-
neas. No solo son muy diferentes entre si en lo que respecta a su s carac-
teristicas internas, sino tambien en lo que se refiere a su papel dentro de
la red general de relaciones sociales. En este sentido, esta m ultiplicidad
y esta heterogeneidad son elementos insoslayables para la reflexion, si
se quiere entender el proceso de consumo del espacio co n stru id o; no es
legitima su reduccion a un proceso unico, y por el contrario, el anali­
sis debe conscientem ente dar cuenta de esta diversidad. Para nosotros,
esto plantea una tarea especifica: la de identificar las activid ad es urbanas
mas im portantes que implican diferentes logicas de consu m o del espacio
construido, y consecuentem ente, diversas formas de encad enam iento de
la propiedad del suelo urbano. Es lo que nos proponem os realizar en la
prim era seccion de este apartado.
106
Sin em bargo, se requiere un elemento de reflexion ulterior a la identifi­
cation de estas actividades en la ciudad. De hecho, un aspecto decisivo
de la caracterizacion de la tierra como urbana es su imbrication espacial.
Y si decim os que la tierra urbana tiene una incidencia tan importante en
su existencia social, es precisamente porque el suelo es el sustento de su
interaction espacial y el determinante de su insertion especffica en una
estructura que tiene su propia logica y jerarquia. Este es un aspecto que
para una Teona de la Renta del Suelo Urbano no puede ser ignorado, ni
tam poco sim plem ente ser tornado como algo dado (que es otra manera
de evadirlo). No se trata de reproducir cada estructura espacial especf­
fica, lo cual no es m anejable ni pertinente, ni tampoco crear un modelo
de distribucion de las actividades en las ciudades capitalistas pretendi-
dam ente universal, porque asf planteado esto, pierde gran parte de su
potencialidad analftica. De lo que se trata es de comprender los meca-
nism os generales a traves de los cuales se estructura esta distribucion, y
sus procesos de reproduction y cambio. Este sera el objeto de la segunda
section de este apartado.

1. L os d is tin to s u so s d el espacio construido

En cada m an ifestatio n social la red general de relaciones sociales le asigna

una p o sition estructural al fenomeno urbano, y determina tanto el tipo de
actividades urbanas que se desarrollan en su interior, como su jerarquia
y su peso relativo. En la medida en que nuestra reflexion se mueve en
este nivel de abstractio n , miremos cuales son las principals actividades
urbanas que se desarrollan en la ciudad capitalista, de acuerdo con su pa-
pel en esta m odalidad de organization social. Estas seran las principales
articulaciones secundarias de la tierra urbana en el capitalismo.
La aglom eracion urbana, en lo que se refiere al proceso de acumulacion
de capital, ha desem pehado en escala ampliada un papel similar al del ta­
ller y la fabrica en escala reducida: la gigantesca concentration de medios
productivos y fuerza de trabajo que lleva consigo la ciudad posibilitan
que la coop eracion productiva sobrepase el limite de la unidad simple de
produccion. En el capitalism o, la modalidad productiva mas avanzada
y la que es d om in ante es la industria, y en este sentido la ciudad como
dispositivo espacial perm ite que la cooperacion sobrepase el nivel de la
fabrica ind ivid ual o de la firma aislada, y se extienda a grandes conjuntos
de ind ustrias para conform ar unidades complejas de produccion. Es cla-
ro que este no es un proceso armonico sino, por el contrario, lleno de ten-
siones y contradicciones: en el capitalismo la socialization que desborda
la escala del capital individual, por enorme que este pueda llegar a ser, es
siem pre precaria. Pero historicam ente la convergencia entre la industria-

107
 lizacion y la urbanization capitalista ha sido u no d e los r a s g o s m a s sobre-
salientes del desenvolvimiento social en los u ltim os sig lo s , y la ciu d ad se
ha constituido en el receptaculo natural de la p ro d u c tio n in d u stria l: una
parte considerable del espacio construido u rb an o tien e c o m o fin servir
de sustento a esta actividad, y se constituye un elem en to n e ce sa rio de la
estructura de production capitalista. La tierra u rbana a d q u ie re entonces
una articulation secundaria con respecto al p roceso ca p ita lista de pro­
duction de mercancias, y mas esp etificam en te, con resp ecto al proceso de
production industrial capitalista.

Historicamente, la ciudad ha sido el lugar p riv ileg iad o d e in terca m b io de

mercancias. Este caracter com ercial de las u nid ad es u rb a n a s d esem peha
un papel decisivo en el surgim iento del cap italism o, y co n su co n so lid a­
tion este aspecto no ha cesado de profundizarse. La a flu en cia d e grandes
masas humanas a la ciudad y la sim ultaneidad de d istin to s p ro ceso s en
ella, generan la necesidad incesante del intercam bio, y la co n cen tra tio n
espacial de esta actividad refuerza ind ud ablem ente sus p o te n cia lid a d e s y
su eficiencia. Una parte muy apreciable del esp acio co n stru id o se destina
al proceso de circulation de m ercancias, en sus d istin tas m od alid ad es:
bienes de consumo intermedio y de consum o final, co m e rcio al p or ma­
yor y al por menor, comercio de bienes durables, de ap ro v isio n am ien to
intermedio y de aprovisionamiento cotidiano, etcetera. La tierra urbana
encuentra como otra de sus articulaciones secun d arias aq u ella q u e se es-
tablece con el proceso de circulation de m ercancias y, p articu larm en te,
con el comercio capitalista.
Pero la ciudad es, sobre todo, una concentration de p erso n as q u e habita
su territorio de una manera permanente. Tal vez la se ctio n del espacio
construido mas voluminosa en la aglom eracion urbana, es aq u ella desti-
nada a la reconstitution fisica y al desarrollo de las activ id ad es in tim as de
sus habitantes: la vivienda.

Esta actividad adquiere en el capitalism o distintas m o d u lacio n es de

acuerdo con las clases sociales a las que pertenecen sus h abitan tes. Y esto
se debe no solamente al hecho de que esta practica asu m e d istin tas pau-
tas en los diferentes estratos, sino tambien a la variation de su significado
para el funcionamiento del sistema econom ico capitalista. La distincion
central en este sentido tiene que ver con el papel de las clases en la pro­
duction del valor. Una considerable proportion del co n g lo m erad o hu-
mano en la ciudad se le presenta al capital com o su m inistrad or de una
mercancia indispensable para el funcionamiento de su g igantesca ma-
quinaria productiva y como fuente del valor excedente, cuya extractio n
es motor de su action: la fuerza de trabajo. El proceso de recon stitu tion
humana, cuyo eje es la vivienda, cuando se refiere a estos sectores, ope-

108
ra para el capital com o proceso de reproduccion general del sistema. La
seccion del espacio construido destinada a la vivienda de estos grupos
opera entonces com o soporte de la reproduccion de la fuerza de trabajo y
adquiere esta logica. Una articulacion secundaria de la tierra urbana es el
proceso de reproduccion de la fuerza de trabajo.

Para el capital, la practica de reconstitucion de los sectores sociales cuya

funcion no es el sum inistro de fuerza de trabajo, adquiere otro sentido:
se trata del con su m e de plusvaUa. El espacio construido que soporta la
vivienda de estos grupos se liga a este proceso. La tierra urbana tiene en­
tonces una articulacion secundaria con respecto al proceso de consumo
de plusvalfa4.

De esta m anera, destacam os ties actividades que constituyen los destinos

m as im portantes del espacio construido en la ciudad: la industria, el co-
m ercio y la v iviend a, y que son las articulaciones secundarias de la tierra
urbana m as relevantes. Por supuesto, existen otras muchas actividades
urbanas, entre las cuales mencionamos las siguientes: procesos de cir-
culacion de capital, de reproduccion colectiva de la fuerza de trabajo, de
gestion tanto estatal com o del capital privado, produccion de ideologfa
y de inform acion, etcetera. No las trataremos separadamente en nuestro
analisis por una o varias de las tres razones siguientes: porque su ex-
presion espacial no tiene una traduccion importante en la estructura de
rentas (por ejem plo, porque se desarrollan en lo fundamental en terrenos
no apropiables individualm ente); porque su peso especifico es muy limi-
tado; porque su dinam ica se subordina a alguna de las articulaciones se­
cundarias m as im portantes mencionadas en el comienzo de este parrafo.
N uestra reflexion se centrara, por tanto, en las rentas asociadas a estos
tres d estinos del espacio construido (o "usos del suelo urbano", segun el
vocabulario de los planificadores urbanos)5 como una simplificacion ne-
cesaria para facilitar la claridad del analisis. Consideramos, sin embargo,
que los in s tr u m e n ts analiticos que se construiran a partir de alii permiti-
ran entend er el conjunto de la estructura de rentas territoriales en la ciu-

4 Es cla ro q u e n o to d o el co n su m o de plusvalfa se realiza en la vivienda de las clases

n o tra b a ja d o ra s, ni to d o el proceso de reproduccion de la fuerza de trabajo se da en la
v iv ie n d a d e las cla se s trab ajad oras. C ada una de elias tiene otros componentes que po-
see n , a su v e z, m a n ife sta cio n e s espaciales ulteriores. Pero la vivienda es el eje de cada
u n o d e e so s p ro ceso s. P o r otro lado, a pesar de su significado distinto y de sus modula-
cio n e s, la v iv ie n d a en cu a n to practica conserva elementos basicos comunes. Por eso la
tra ta rem o s u n ifica d a m e n te , a u n cu ando abordaremos sus variaciones conectadas con
los a s p e c to s s en a la d o s.

5 D ad a la in m o v ilid a d d el esp acio construido en la tierra urbana, “usos del suelo" y

"u s o s d e l e sp a c io c o n s tru id o " han pasado a ser terminos equivalentes.

109
 dad, ya sea porque la dinamica de los otros usos gira a lre d e d o r d e estos,
y/o porque los mecanismos de esas otras actividades son sim ila re s y facil-
mente extensibles a partir de las actividades que an a liz a m o s d irectam ente.

2. L a im b r i c a c i o n e s p a c i a l d e l o s u s o s d e l e s p a c i o c o n s t r u i d o

Debemos abordar aqui un punto crucial para n u estro s a n a lisis: el de

la distribucion espacial de los usos del espacio co n stru id o . Se trata de
un aspecto clave, pues la concepcion que se tenga so b re e ste fenom en o
condiciona de manera decisiva el desarrollo de una T eoria d e la Renta
del Suelo Urbano. Es por eso sorprendente que, salv o raras ex cep cio n es,
quienes se han ocupado de este cuerpo teorico rara v ez se d e te n g a n en
este aspecto, y por lo general lo dan por sentad o, sin h a ce r exp licita la
nocion que tienen sobre la manera com o se estru ctu ra una d istrib u cio n
de tisos del suelo o del espacio construido, y sobre sus m eca n ism o s d e ev o lu ­
tion y transformation. Aqui presentarem os so m eram en te la n u estra , con
el fin de brindar la oportunidad al lector de discutirla, y co m o p u nto de
referencia indispensable para la reflexion sobre las ren tas p rop iam en te
dichas y su funcionamiento.
Una constatacion que puede hacerse en cualquier ciu d ad co n un m inim o
de complejidad (y no solo en la ciudad capitalista), es la d e q u e el espacio
construido no es indiferenciado. Mas alia de la co m p ro bacion en cierta m a­
nera trivial de que una actividad urbana dificilm ente se su p erp o n e de m a­
nera simultanea a otra en una unidad minima de espacio co n stru id o , puede
verse que estas unidades de espacio construido que so p o rtan activid ad es
diferentes tienden a seguir determinadas pautas de d istrib u cio n espacial:
algunas se agrupan con sus similares, otras se rechazan; u nas se im ponen
y desplazan a otras; existen com plem entariedades entre alg u n a s d e ellas,
entre otras no se evidencia mayor relation. Pero esto no p arece ser azaroso:
no solo los estudiosos encuentran regularidades, sino q u e la percepcion
compartida entre los habitantes de una ciudad de estas reiteracio n es y pa-
trones que constituyen una estructura parece ser un elem en to in d isp en ­
sable para su uso conjunto, es decir, para el funcionam iento de la ciudad.

En la ciudad capitalista existe una "exp lication " espon tanea de estos en-
trelazamientos y de sus mutaciones que es m uy difundida: ellos estarian
originados por los precios del suelo. Parte de la percepcion pragm atica
de que en las decisiones de los promotores individuales d e d ed icar los
inm uebles a uno u otro destino, juega mucho la in fo rm atio n que se tenga
sobre el precio del terreno: "dependiendo del precio" se asigna a uno u
otro uso. Pero desde luego, esta percepcion que puede fu ncionar para las
practicas individuales, es completamente insuficiente y tau tologica para
una indagacion explicativa general que apunta, precisam ente, a entender

110
los precios del suelo, que aquf se dan como dados. En el otro extremo,
podria p ensarse que el entrelazamiento espacial de las actividades ur-
banas responde a determ inantes fundamentalmente tecnicos, y que los
precios del suelo son solam ente la expresion fenomenica de ellos, como
parece ser el caso de ciertas aproximaciones geograficas o de planifica-
cion. Tam poco parece ser un abordaje satisfactorio, no solamente porque,
com o verem os en este comportamiento, parecen existir determinantes
m uy im portantes que trascienden la logica estrictamente funcional, sino
que se esta habland o de un comportamiento de caracter colectivo e inte­
rindividual, aspectos que son diffciles de considerar con esta vision. Es
claro que entre precios del suelo y actividades en el espacio construido
existen d eterm in aciones m utuas y de doble via. Lo decisivo, sin embargo,
es precisar com o se establecen estas relaciones.
En la trad icion m arxista, y particularmente en las variantes estructuralis-
tas, se ha d esarrollado un tratamiento que parte de concebir estos com-
portam ientos en el espacio urbano como "practicas colectivas", y parti­
cularm ente, "p racticas de clase". Un autor destacado en esta corriente
(Lipietz, 1974), haciendo un paralelo con la nocion de Division Tecnica
y Social del Trabajo, ha acunado la expresion "Division Tecnica y Social
del E sp acio" (D T SE): la especializacion tecnica tendria como base las ven-
tajas p rodu ctivas que ella conlleva, sobre todo las llamadas "economias
de ag lo m eracion ". La especializacion social tendria como raiz el caracter
clasista de la sociedad capitalista, que implica que las capas mas podero-
sas econom ica y socialm ente excluyan o releguen a los otros grupos del
disfrute de las localizaciones mas apetecidas.
Este enfoqu e tiene a nuestro juicio el merito de tener en cuenta la dimen­
sion agregada y social de estos fenomenos, en contraste con el "indivi­
dualism© m etod olog ico" de la economia neoclasica a la que aludiremos
en seguida, lo cual no es una virtud pequeiia. (Marx mencionaria las "ro-
bin son ad as" que infieren los comportamientos generates de la agregacion
aritm etica de conductas in d iv id u als). Pero es indudable que esta nocion
de D TSE asi planteada es muy general y sucinta y para que sea realmente
util requiere ser refinada y profundizada, en particular en lo que respecta
a los m ecanism os a traves de los cuales esta especializacion toma cuer-
po, se reproduce y cam bia. Ademas, con frecuencia esta concepcion es
asim ilada a un holism o absolutamente deductivo, en el cual los agentes
concretos no hacen otra cosa que cumplir pautas colectivas predetermi-
nadas que tienen una definition vaga ("estrategias de clase") en las que
la dim ension voluntaria es dificil de comprender, y asi mismo se tornan
inasibles aspectos cruciales en este fenomeno como la incertidumbre, la
action individual, etcetera. De hecho, esto es absolutamente extrano a la
dinam ica de las ciudades capitalistas y del mercado de tierras.
 La rama espacial de la economfa neoclasica ha d e sa rro lla d o form aliza-
ciones mas o menos elaboradas que hacen su rg ir sim u lta n eam en te esta
especializacion del espacio construido y la escala d e p recio s d el su elo, a
partir de la interaction y com petencia de d istin tos d e m a n d a n te s de tie-
rras urbanas (con diversos propositos: vivien d a, co m ercio , e tce te ra ), los
cuales aprecian de manera diferente los costos de tra n sp o rte, la cantidad
de espacio construido, y tienen diverso poder de co m p ra en el m ercado.
Muchos de sus desarrollos son utiles y son co m p atib les con una aproxi-
macion marxista. Mas de un estudio em pirico recurre a su s in stru m en tos,
aunque la reflexion se reclame de otra trad itio n (lo cu al, hay q u e advertir-
lo, implica riesgos de cuidado). Pero en su conju nto, a n u estro entender,
a pesar de la sofisticacion formal que ha alcanzado este cu erp o teorico, su
punto de partida presenta lim itaciones de in terp retatio n q u e ju zgam os
graves. Enumeraremos las que nos parecen m as p ertin en tes: la econom fa
neoclasica entiende la asignacion de usos del esp acio co n stru id o en la
ciudad, un com portam iento colectivo especialm ente co m p lejo , co m o el
precipitado de opciones individuales separadas e in d ep en d ien tes de los
agentes en el marco urbano. Privilegia en estas "p re fe re n cia s" referencias
que podriamos denominar "tecn icas" (costo de tran sp orte, etcetera) con
una racionalidad considerada universal y cuando in trod u ce alg u na otra
la considera algo "extraeconom ico", es decir, algo m as o m en o s no pensa-
do. Supone un comportamiento param etrico de los ag en tes ind ivid uales
cuyas acciones no hacen mas que obedecer lo que se co n sid eran leyes ra-
cionales generales, en lo que inesperadam ente coincide con la aproxim a-
cion marxista canonica. Hace supuestos que son heroicos y qu e son parti-
cularmente diffciles de sustentar en estos m ercados, com o la in fo rm atio n
perfecta de los agentes, su conocim iento pleno del futuro, la igualdad
basica entre los distintos agentes, etcetera. Sus conclu siones de conjunto
son especialm ente discutibles: estos usos y sus precios corresp ond ientes
tenderfan a un orden y a un equilibrio que tienen la v irtu alidad de ser
estables y eficientes. De alii su conclusion norm ativa de que la opera­
tio n espontanea del mercado es lo mas conveniente en term inos sociales
(equidad) y tecnicos (eficiencia), algo que es m as bien contraevidente,
com o lo discute de manera rigurosa y contundente Pedro A bram o (1997).

Precisam ente, Pedro Abramo, a partir de su crftica a la econ om ia espacial

neoclasica, propone un acercamiento, alternativa interesante que se pro­
pone superar algunas de estas limitaciones. Frente a la n o tio n de com por­
tam iento param etrico neoclasica (y en cierta m anera m arxista conven­
tio n al) y de om nisciencia de los agentes, Abram o propone adaptar las
e la b o r a tio n s de corte poskeynesiano que se han construido para tratar
los m ercados financieros, y en particular la notion de "c o n v e n tio n ", que
subraya el caracter de construction colectiva de estas nocioncs y las dis-

112
 tingue de reflejo s p u ra m en te objetivos de fenomenos tecnicos. Utiliza,
por otro lado, in tu icio n es av anzad as por Gary Becker, estas si neoclasicas
e ind ivid u alistas, q u e extien d en la logica del comportamiento economico
mas estrecho a tod o com p o rtam ien to humano, para explicarse las estra-
tegias y an ticip a cio n es de los individuos frente a estas convenciones. Y
echa m ano a las n o cio n es schum peterianas de "innovacion" y "destruc-
cion cre a tiv a ", para ca racterizar los comportamientos de promotores que
crean y d estru y en estas convenciones para capturar los incrementos en
los precios del su elo g en era d o s en estas mutaciones. La imbrication espa-
cial de los u sos del e sp a cio construid o estaria entonces conformada por la
action de esto s p ro m o to res asi com o sus cambios, y estos ultimos se van
encadenand o e sp a cia lm en te a partir de las estrategias individuales de los
usuarios que in ten ta n an ticip arse a las decisiones de sus emulos. Se con-
cluye que la n o tio n de equ ilibrio espacial es redundante e inconvenien-
te, y de que no hay g arantia alguna que las trayectorias desencadenadas
por el m ercad o ten g an ninguna virtualidad de eficiencia o de equidad
(A bram o, 1998).
N uestra reflexion p arte de algunas inquietudes similares a las de Abramo,
pero sigu e un ru m b o teorico y metodologico diferente. Las intuiciones del
com p ortam iento co lectiv o de la Teoria de las Convenciones es interesan-
te, pero a n u estro ju icio su tratam iento de la interaccion evidencia un cier-
to sim plism o. La axio lo g ia individualista beckeriana es particularmente
inadecuada para el problem a que nos ocupa y estimamos que su adop­
tion condu ce a sobred im en sion ar la inestabilidad, a exagerar la incidencia
de los p rom otores en esta estructura donde intervienen tantos agentes.
N uestra lfnea d e reflexion al respecto se enrumba en una direccion que no
es m uy frecu en tad a n i en la trad ition del analisis economico en general,
ni en el m arxism o , n i en los estudios urbanos: se trata de reemplazar el re-
ferente de la m ecanica new toniana (que opera como metafora, pero tam-
bien com o m od elo) p o r otro que a nuestro juicio se adapta mucho mas a
la logica de las p racticas espaciales y mas ampliamente, de la interaccion
social: se trata de la sem iologia, ciencia del sentido de raiz linguistica y
que en n u estro caso adoptam os la vertiente estructuralista de Saussure
(2005) y H jem slev (1943).

Estim am os que este en foq u e perm ite analisis mas adecuados particular­
m ente en los sig u ien tes aspectos: subraya el componente convencional,
sin exclu ir los d eterm in an tes tecnicos de las conductas sobre el espacio,
eludiendo sim u ltan eam en te el determinismo tecnico, por un lado, y por
el otro, el casu ism o desestructurado, y permite apoyarse en su conceptua­
lization y fo rm aliz a tio n que son muy elaboradas; brinda una alternativa
a los holism os e ind ivid ualism os reduccionistas, que permite articular el

113
 caracter colectivo de estos esquem as de asig n acion d e u so s d el su elo , y
las practicas individuales; permite introducir la d im en sio n d e la repre-
sentacion, aspecto clave en este fenom eno.

A continuacion presentamos algunos trazos g en erates, p ero q u e con sid e-

ramos pertinentes de este cuerpo teorico de la sem io lo g ia sa u sso ria n a y
en particular de su aplicacion al espacio social, la se m io lo g ia d el espacio.

La semiologia pretende ser la ciencia general de los sig n o s, o d e los sis-

temas de signos, y es en realidad una extension de la lin g u istica , donde
tuvo su origen. El sentido de esta am pliacion es la co n sta ta cio n d e q u e la
potencialidad de portar sentido no se lim ita al len g u aje q u e h a b la m o s o
lengua natural, sino que esta presente en m uchas otras d im e n sio n e s de la
vida social, siendo, entre otras cosas, un requisito para la in tera ccio n so­
cial. Ademas, estos otros sistem as de signos parecen o p era r y co n stitu irse
de una manera similar a la lengua natural, y no solo serian a p lica b le s en
ellos muchas de las nociones elaboradas por la lin g u istica (u n a discip lina
muy formalizada), sino que estas concepciones p od rian ser fo rm u lad as
de manera mas precisa y general con referenda a este ca m p o m as am -
plio. Desde sus propuestas originales (tuvo varias sim u lta n e a m e n te ), los
fundadores de la semiologia plantearon com o uno de los ca m p o s de am ­
pliacion mas prometedores el del com portam iento so cia l en el espacio,
y particularmente, el del espacio urbano. Pero no es m u ch o lo q u e se ha
avanzado en este sentido, y los aspectos que se han p riv ile g ia d o en los
desarrollos existentes no son exactam ente los m as p ertin en tes en nues-
tra problematica. En lo que mas se ha trajinado es en la u tiliz a cio n de la
semiologia como instrumento para valorar y co m p ren d er el d isen o ar-
quitectonico, por una parte, y por otra, y a veces relacio n ad o co n lo ante­
rior, en la dimension puramente sim bolica de estos len g u ajes esp aciales:
analisis de las catedrales goticas como condensadoras de la ep isteiu e m e­
dieval y expresion de la dim ension ideologica feudal; de los rascacielos
modernos (del movimiento moderno en arquitectura) co m o concrecion
de la proyeccion ideologica del capitalism o ind ustrial, de su d iscurso
ideologico basado en la nocion de progreso, etcetera. P ara n o so tro s tiene
mas relevancia un aspecto mas denotativo, para em p lear u na de las expre-
siones de los linguistas, que permite la utilizacion colectiv a co tid ian a de
la ciudad, y aunque, como veremos, no excluye su d im en sion de signifi-
cado indirecto, connotativo, no se centra en el.
La ciudad es, a pesar de toda su com plejidad, un objeto. T ien e una d i­
mension practico-sensible. Y este objeto es utilizado sim u ltan eam en te por
m uchos individuos que tienen algunas caracteristicas sim ilares y otras
diferentes, y que realizan practicas que tam bien tienen estas sim ilitu d es y
distinciones. Es mas, estas practicas en general im plican la in teraccio n de

114
unos individuos con otros, y esta interaction es algo definido socialmen-
te, no una escogencia ml hoc e independiente de cada individuo. En este
sentido es inconcebible qne las practicas propiamente espaciales, el uso
de la ciudad, puedan em erger de decisiones individuales.
Exam inem os un ejem plo trivial, el de una de las actividades urbanas mas
tfpicas: la del com ercio al por menor. Si yo como individuo quiero vender
cualquier m ercancia, supongamos, zapatos de mujer, no lo puedo hacer
en cu alquier parte de la ciudad segun mi decision unilateral. Como nu'-
nirno tengo el constrenim iento de que debo hacerlo en un sitio que sea
reconocido por mis com pradores como una section especffica del espacio
construido donde se desarrolla esta practica, vender zapatos. Y es algo
que debe ser reconocido no solo por el cliente concreto que cornpra mis
zapatos, sino tam bien por ese comprador indiferenciado, abstracto, que
no ha tornado form a antes de la transaction. Se requiere un reconoci-
m iento general, no ligado a unos individuos concretos, si mi actividad de
vender zapatos es algo continuo y repetitivo.

Pero al m ism o tiem po, desde la perspectiva del cliente, si yo tengo de-
seos de com prar zapatos de mujer, no puedo hacerlo en cualquier sitio, y
probablem ente no recorrere azarosamente una sucesion de unidades de
espacio construid o hasta encontrar alguna donde por coincidencia en-
cuentre que alguien vende la mercancia que busco. Seguramente tendre
como referencia el conocim iento de que hay determinadas secciones del
espacio construido donde venden zapatos de mujer, y me dirigire a estos
sitios y no a otros. Y la ligazon entre ciertos espacios y esa practica estara
presente au n en m om entos en que yo como individuo no este realizando
esta practica. Las practicas espaciales en la ciudad requieren, entonces,
un elem ento externo a sus protagonistas, una referencia colectiva que no
puede ser reducida a una relation interpersonal.
Esto se extiend e a las actividades que parecen mas aisladas: si salgo sim-
plem ente a cam inar por la calle, debo contar con que socialmente existen
pautas a las cuales me debo acoger; los vehiculos transitan por la calzada
y yo debo hacerlo por el anden, me debo vestir de determinada manera,
seguram ente no saludo a todo el que pasa (algo que probablemente di-
ferira de mi com portam iento en un espacio privado), habra sitios a los
cuales no entrare porque no estoy autorizado, aunque fisicamente pueda
hacerlo, etcetera.

Siguiendo con el ejem plo de la cornpra de los zapatos, anotemos que el

consenso existente no se limita a la identification puntual entre una ac­
tividad y un espacio; ello tambien lleva implicita la diferenciacion. Al
m ism o tiem po debo reconocer que otras actividades no estan adscritas a
ciertos espacios y que hay una contraposition y una heterogeneidad en

115
 la existencia social del espacio urbano que es basica p ara su u so colec-
tivo. Asf mismo, esta identification no es azaro sa, sin o q u e los esp acios
mism os tienen una organization estructurada. P ro b a b le m e n te cierto s es­
pacios donde se desarrollan actividades co m p lem en ta ria s, seg u n diver-
sos criterios, tienden a tener cierta contigiiid ad : las tie n d a s d e z ap ato s de
m ujer probablemente aparezcan junto a otras tien d a s d o n d e se venden
otros artfculos de mujer, porque los clientes unen una a ctiv id a d co n otra
funcionalmente; o tienden a concentrarse v arias tien d as q u e v en d en la
misma mercancia, porque el cliente tiene m as p o sib ilid a d e s de escoger;
o se da cierta vecindad entre actividades fu n cio n a lm e n te p o co relacio-
nadas, pero ligadas en un piano m as abstracto ; una tien d a d e zapatos
de lujo y una galena de arte sofisticada, etcetera. A sf m ism o , existen di-
ferenciaciones internas; no todas las tiendas de za p a to s d e m u je r tienen
el mismo caracter; algunas venden precisam en te z a p a to s lu jo so s, otras
subrayan la variedad o los precios econ om icos, etcetera, y ev en tu alm en te
esto adquiere una distribution espacial distinta que tam b ien es reconoci-
da de manera colectiva.

Pues bien, es aquf donde aparece clara la co n v en ien cia d e e sta b le ce r un

paralelo con el lenguaje, y por lo tanto, em p lear in stru m en to s de inter­
pretation emparentados con los que utiliza la lin g iifstica. El co n su m o del
espacio construido solo puede llevarse a cabo a trav es d e esta m ed iatio n :
una instancia colectiva y estructurada de asig n acio n d e u so s a las dife-
rentes secciones del espacio construido. Las co m p a ra cio n es d em asiad o
estrechas con la lengua natural son peligrosas, pero co rrere m o s este ries-
go dado que esta es la referenda m as difundida: asf co m o se co n stru y en
signos mediante la asociacion de cierta dim ension se n sib le , los sonidos
emitidos por el aparato vocal de los hom bres (el sig n ifica n te), co n una
serie de conceptos (el significado), en el espacio u rb an o se podrfa decir
que el primer elemento lo constituye el espacio co n stru id o en sf m ism o, y
el segundo, las actividades urbanas.

Pero estos signos estan encadenados siguiendo d eterm in a d a s reglas de

com position. Aquf emerge un punto im portante: tanto el sig n o co m o sus
relaciones estan determinados por un proceso co lectiv o q u e es extern o a
cada uno de los agentes que intervienen en el lenguaje. Yo no p u ed o em i-
tir una serie de sonidos y esperar que los dem as en tien d an un d eterm i-
nado concepto, si esos no son los sonidos que co n v en cio n a lm en te estan
asociados a esas ideas, ni puedo com binar arbitrariam en te las palabras,
sino que debo som eterm e a unas reglas precisas que son co m p artid as. De
la misma m anera, yo no puedo producir unidades de esp acio constru id o
y localizarlas en cualquier parte del espacio urbano, y esp erar qu e sobre
ellas se puedan desarrollar ciertas actividades que tengo en m ente. Para

116
 ello debo co n tar con norm as que son colectivas y que escapan a mi vo-
luntad individual.

De esta m anera, cada lugar concreto en una ciudad, y por lo tanto cada
lote de terreno, tiene potencialidades diversas de sostener procesos de
consum o de esp acio construido. Estas diferencias no dependen en prin-
cipio ni del constru ctor del espacio construido tornado individualmente,
ni de su usuario, ni del propietario del terreno: esto esta determinado
por un proceso global que escapa al control de cada uno de estos agentes
particulares.
Asi com o la diferente fertilidad de los terrenos rurales o su distinta loca-
lizacion afectan la m anera com o en cada uno de ellos puede desarrollarse
la produccion agricola, la distinta imbricacion de cada lote urbano en una
estructura de asignacion de usos del suelo afecta la manera como pueden
desarrollarse sobre ellos los procesos de consumo del espacio construido.
Creemos que asi se revela el papel que le damos al topico que estamos
discutiendo con respecto a una Teoria de la Renta del Suelo Urbano.

Pero exam inem os algu nas ventajas que, creemos, proporciona esta mane­
ra de plantear el problem a. Una de las limitaciones de las presentaciones
tradicionales es el papel que se les asigna a los aspectos tecnicos en la
especializacion espacial. Estas oscilan entre una extrema simplificacion
(costos de transporte) y una gran vaguedad en las definiciones, mientras
que los determ inantes que no pueden ser claramente clasificados como
tecnicos se vuelven m as o m enos impensables.

M irem os com o se presentaria esto en los terminos que estamos discu­

tiendo aqui. Los sem iologos han examinado la relacion que por fuera del
proceso de significacion puede existir entre el significante y el significa-
do, y han encontrad o que en la mayoria de los codigos no existe ningu-
na relacion intrinseca; es decir, su ligazon es puramente convencional.
Por decirlo asi, no existe ninguna conexion previa entre los fonemas que
conform an la palabra "v a c a " y el animal que imaginamos cuando estos
sonidos son pronunciados. Su relacion solo aparece dentro del lenguaje.
Es solam ente la convencion lo que une estos sonidos con esta idea, y otros
idiomas pueden escoger sonidos completamente diferentes para signifi-
car esta ultim a.

Por otro lado, y aunque esto es sujeto de discusion, en algunos codigos

parece existir una relacion anterior al lenguaje entre el significante y el
significado: en un codigo gestual, por ejemplo, cuando extiendo mi mano
hacia arriba, quiero llam ar la atencion de mi interlocutor en esa direc-
cion, y si lo hago hacia abajo, es hacia abajo que quiero guiar el interes
del destinatario del m ensaje. Pero esto se combina con componentes con-

117
 vencionales: el hecho de que extender la m ano y co lo ca r los d ed o s de
determinada manera im plique indicar, es algo en si m ism o co n v en cion al.
Eventualm ente en este tipo de codigos existen sig n ifica n tes in dicativos, o
funcionales, al lado de los mas estrictam ente co n v en cio n a les. Se podn'a
pensar tam bien en relaciones entre los sig n o s de tipo fu n cio n a l, que se
mezclan con relaciones arbitrarias, p u ram ente co n v en cio n a les.

Pues bien, los que nos interesam os por la asig n acio n d e a ctiv id a d es a
determinados espacios y sus relaciones, p o d em o s p ensar q u e alg u n o s de
sus determinantes son de tipo funcional: se localiza una a ctiv id a d en un
lugar porque este ofrece m ayor accesibilid ad , por ejem p lo ; o d eterm in a­
dos usos del espacio construido se rechazan entre si p o rq u e su s respecti-
vas actividades interfieren unas con otras; o se atraen p o rq u e son sim ila-
res o existen ventajas de aglom eracion al ejecu tarlas de m a n era contigua.
Pero otro conjunto, y tal vez el m as im portante, de d e te rm in a n te s de estas
idcntificaciones y pautas de asociacion, es de tipo co n v en cio n a l: es decir,
obedece a fenom enos m ucho m as com plejos, y alg u nos fo rtu ito s, que ha-
cen que el conglom erado de habitantes de una ciudad id en tifiq u e ciertas
actividades con determ inados espacios, aun si d esd e una perspectiva/n/i-
cional estos posean caracteristicas sim ilares o m enos fa v o ra b le s q u e otras
opciones; y lo mismo podria decirse de las p au tas de e n ca d e n a m ien to de
estos espacios.

La consideracion en este codigo de usos del esp acio co n stru id o u rban o no

solamente de un eje de estructuracion fu n cion al, sino tam bien de u no con­
vencional, que no es menos real y actuante que el anterior, p erm ite obviar
un cierto economicismo o tecnicism o en la reflexion acerca de esto s pro-
blemas. (Recuerdense los modelos que pretenden d ed u cir configu racio-
nes de usos del suelo anulares o sectoriales y una d eterm in ad a jerarqu iza-
cion de destinos alternatives, a partir de ventajas objetivas para cada una
de estas actividades). Una tarea del analista, que reviste n ecesariam en te
un caracter concreto, es sacar a la luz estos determ in antes co n v en cion ales
de estructuracion de la distribucion de usos del suelo, y no solam ente
tom ar estos aspectos como residuos inexplicados de los d eterm in antes
tecnicos.

Un aspecto vital para la com prension de las rentas del su elo u rban o y su
funcionam iento, sobre todo si se tiene en cuenta la existen cia de un eje
convencional en la estructura de usos del suelo urbano, es el proceso de
cam bio de esta ultim a. De nuevo, aqui es util referim os a co m o abordan
este problema los semiologos.

Elios parten de la consideracion de que siendo un lenguaje una actividad

entre sus participantes, los cam bios indudables que en esto s lenguajes
se constatan deben ser producidos por estos m ism os p articip an tes. Pero

118
 tambien se ha establecid o que el lenguaje constituve un conjunto de re-
glas externas a cada uno de sus usuarios. ^Como se hace esto compatible?
Su respuesta es que estas m utaciones se dan a traves de lo que ellos deno-
minan el m ecanism o d ialectico "lengua versus habla".
Un lenguaje tiene dos form as de existencia que se suponen una a la otra y
que son inseparables: por una parte, el repertorio de signos y de leyes de
asociacion entre ellos, a lo cual se denomina lengua. El idioma espanol, en
un m om enta d eterm in ad o que esta en la mente de los hispanoparlantes
(y eventualm ente en los diccionarios y en los tratados sobre fonetica, gra-
matica, etcetera) constitu iria la lengua. Pero al mismo tiempo, el lenguaje
aparece de m anera concreta cuando lo hablamos: cuando seleccionamos
ciertas palabras, las com binam os siguiendo sus reglas y expresamos algo,
cuando lo articulam os. Esta dim ension concreta y actuante del lenguaje se
denom ina habla.
Ahora bien, esta articu lacion del lenguaje en el habla tiene dos posibili-
dades extrem as: la m as corriente, es que el articulador, el que usa el len­
guaje, escoja p alabras y relaciones entre palabras que ya esten contern-
pladas en la lengua. En este caso, esta ultima no se modifica. Otra opcion,
mucho m as rara, es que el articulador decida utilizar elementos nuevos:
nuevas p alabras, nu evos encadenam ientos gramaticales, nuevas moda-
lidades foneticas. Si esto no es compartido por los demas participantes
en el lenguaje, sinip lem en te el mensaje no sera entendido, y la lengua
tam poco se m odificara. Pero existe una posibilidad intermedia que es la
que realm ente perm ite el cam bio: que la novedad no sea tan brusca como
para no ser entend id a. (Se parte, por ejemplo, de potencialidades que ya
tiene la lengua, pero que no estan plenamente desarrolladas en ella, o se
acom pana de otros elem entos para precisar su sentido). Eventualmente,
la nueva palabra o la nueva com binacion es reconocida (neologismo, se le
llama en lingufstica). Se incorpora entonces a la lengua como uno de sus
com ponentes, y de esta m anera la lengua se va transformando.

En el espacio urbano pasa algo parecido: aun los cambios en los deter-
m inantes tecnicos, y sobre todo los de tipo convencional, pasan por este
m ecanism o. Los articuladores en este caso son no solo los usuarios (en
nuestro ejem plo, el com prad or de zapatos, y tambien el vendedor, que es
usuario del espacio construido), sino tambien el constructor de las edifi-
caciones. Ya hem os visto que en terminos estaticos, estos agentes estan
som etidos a las leyes de asignacion de usos del suelo: en una sociedad
como la capitalista, cada uno de ellos no puede hacer lo que quiere o lo
que m as le conviene. Pero hem os visto que su relation con la lengua no es
absolutam ente pasiva: cada uno querra cambiar estas leyes en su propio
beneficio, pero para ello debera som eterse a las leyes de transformation

119
 del sistem a. Por eso, las m utaciones son, en gen eral, g rad u ates. A si m is-
m o, las posibilidades de introducir neologism os son siem p re p recarias: no
hay un m ecanism o que garantice el exito de una o p eracio n d e este tipo, y
aunque com o verem os, existe un incentivo para m o d ificar co n stan tem en -
te esta estructura, m uchos de esos intentos son fallidos.

A delantandonos un poco, introduzcam os algu nas n o cio n es de co m o en

la sociedad capitalista las rentas u rbanas (o alg u n as de su s m o d alid ad es,
com o veremos), que son un resultado de este proceso de asig n acio n de
usos del espacio construido, lo realim entan, y en p a rticu la r interv ien en
en su transform ation. H em os visto que una d istrib u tio n de u sos del sue-
lo determina diferentes im bricaciones de cada terreno en esta red general.
Pero ahora estam os en capacidad de entender que esto no es p ro ceso uni-
voco que ligue uno a uno cada elem ento: cada lu gar co n cad a uso. Este
es el resultado a posteriori, pero en cada localidad la estru ctu ra g en eral de
usos permite diferentes posibilidades dentro de un rango. En una frase
no puedo poner en el lugar del sujeto un verbo, pero de h ech o tengo una
variedad de pronom bres, sustantivos, y eventu alm ente a d jetiv o s, que
son licitos dentro de las norm as del lenguaje para o cu p ar esta p o sition .
En el espacio urbano la renta opera com o el elem en to d efin id o r dentro
del espectro de posibilidades aplicables a cada terreno, y la activid ad que
genere una renta mayor, a traves de los m ecanism os co n creto s que ve­
remos en detalle en el proxim o capitulo, sera p recisam en te aquella que
terminara im poniendose.

A1 mismo tiempo, algunos de estos articuladores, com o h em o s dicho, es-

taran interesados en m odificar esta estructura de asig n acio n de usos, de
tal manera que se eleve la sobreganancia o la renta que de ello se deri-
va sobre el terreno concreto que ellos controlan. Sin em barg o , y siem pre
dentro de este juego de lengua y habla, estos posibles cam b io s p u ed en in-
tentarse modificando dos aspectos diferentes: cam bian d o el texto, o cam -
biando el codigo. Precisem os en que consisten estas n o cio n es para percibir
la diferencia entre estas dos alternativas.

H asta ahora hem os aludido de manera mas bien flexible al h ech o de que
la ciudad es un lenguaje, o por lo m enos que hace parte de un fenom eno
de signification. En realidad, una ciudad concreta es la en carn acion de
un lenguaje. Es una articulacion, solo que una articu lacion colectiv a, que
esta com puesta por un conjunto de articulaciones elem en tales: el de los
individuos usuarios y constructores que hem os visto anteriorm ente. A
esto lo llam am os un texto, que es diferente de lo que h em o s senalado
com o lengua.
Exam inem os esta distincion con un ejemplo. Si yo estoy en determ inada
sectio n de Paris y quiero com prar un pan, me dirigire, com o en el caso
120
 anterior, a una d eterm in ad a panad eria quo queda en cierta esquina. Esto
lo puedo hacer porqu e co n o zco la ciu dad , porque se que alii hay un es-
tablecim iento com ercial de este tipo; conozco este texto en concreto. Pero
si estoy en otra p arte de P aris que m e es extraha, o en otra ciudad t’ran-
cesa, de todas m an eras sald re a bu scar una panaderia aunque no sepa su
localizacion exacta, p orqu e tengo conocim iento de que en las ciudades
francesas existen esos estab lecim ien to s relativam ente pequenos especia-
lizados en vend er pan, q u e llam am o s panaderias, v que tienen una gran
densidad en los secto res d estin ad o s a la vivienda: tengo casi la seguridad
de que en doscientos o trescientos m etros a la redonda podre encontrar
una de ellas. Esto lo p u ed o h acer porqu e conozco la lengua, es decir, un
codigo general. La con fig u racion concreta de una ciudad, con sus pana­
derias efectivam ente existen tes, es una articulacion de este codigo (aqui
empleamos este n o m bre para contrapon erlo al de texto). Es una articu­
lacion colectiva, form ad a a su vez por las articulaciones individuales,
consistentes ellas en cada una de las panaderias, es decir, en la asigna-
cion individual de esas p o rcio n es de espacio construido a la actividad de
vender pan de la m an era alu dida. Lo cierto es que si estoy en una ciudad
inglesa o no rteam erican a, no encontrare este tipo de establecimientos: el
pan se vende de otra form a, en superm ercados, por ejemplo. Se trata de
otro codigo.

Ahora bien, la ciu d ad concreta, es decir este texto, en cuanto articulacion

colectiva, crea una serie de m od u laciones a las posibles articulaciones in­
dividuales ulteriores: con las m ism as reglas del mismo codigo, y depen-
diendo de com o se ha concretad o la ciudad anteriormente, yo no tendre
sino unas alternativ as m as restringidas de abrir una nueva panaderia,
que las que m e perm ite el codigo en abstracto. En determinado momento
yo puedo pensar en tran sform ar parcialm ente el texto. Examinando una
situacion d eterm inada de la distribucion de usos del suelo, y teniendo en
cuenta el codigo gen eral, pu ed o advertir que en determinada localidad
es posible abrir una nu ev a panaderia transformando para este uso un
inmueble que antes estaba destinado, por ejemplo, a la vivienda. En este
intento puedo fracasar, p orqu e cabe la posibilidad de que haya juzgado
erroneam ente la acep tabilid ad de este cambio por los usuarios (puede
haber ya m uchas p an ad erias, o estar m uy cercano a otro uso incom pati­
ble, etcetera). Pero p u ed o tener exito y cambiar de hecho el uso del suelo,
sin transform ar las reglas del codigo.
Pero tam bien p u ed o in ten ta r tran sform ar la division de usos cam biando
el codigo m ism o: p o r ejem p lo , pu ed o tratar de abrir en Paris un super-
mercado y v en d er el p an a traves de esta modalidad de unidad com er­
cial (que es lo qu e p asa ya de m anera predom inante, jhelas!). De nuevo,
puedo tener exito o p u ed o fracasar. Si sucede lo prim ero, tam bien se

121
 transform ara la division concreta de u so del su e lo en la c iu d a d . Es im-
portante retener la diferencia entre estas d o s m o d a lid a d e s d e m u tacion ,
porque com o veremos, tiene incid encias m u y d iv e rs a s e n la d in am ica
de las rentas.
Finalm ente, queremos precisar el papel de e sto s a sp e cto s sem io lo g ico s,
que por supuesto, no intentan reem plazar los d e te rm in a n te s m as gene-
rales en la dinamica social: se trata solam ente d e u n a m e d ia c io n que tie­
ne relevancia con respccto a estas p racticas especi'ficas. R e co rd e m o s que
todo esto lo estamos pensando en un co n texto ca p ita lista , a si q u e no so-
bra anotar algunas peculiaridades que estos m e ca n ism o s a d q u ieren en
este tipo de sociedad.
- Lo que hemos denom inado eje funcional se refiere, p o r su pu esto,
a circunstancias tecnicas d eterm inadas, y m as a u n al p ap el de esas
tecnicas con respecto a las estrategias de los a g e n te s in v o lu crad os.
Esto tiene su propia dinam ica de cam bio q u e es in d e p e n d ie n te de la
estructura semiologica de asignacion de u sos d el e sp a cio construi-
do, y por supuesto, afecta a esta ultim a.
- De hecho, tanto las actividades u rbanas (los sig n ifica d os), co m o sus
modulaciones, e incluso sus articu lacion es a tra v es d e lo q u e hem os
denominado eje conventional, son refraccio n es d e la red g en eral de
relaciones sociales que en prim era in stan cia tien en u na d efinicion
que tambien es externa a este sistem a de sig n ifica cio n esp a cia l.

- Los agentes y articuladores en este sistem a son in te g ra n te s de la so­

ciedad capitalista, y como tales, tienen su p rop ia d e fin icio n d e clase.
En ese sentido, ni son hom ogeneos, ni son e q u ip a ra b le s (co m o en la
lengua natural), sino que cada uno tiene un d istin to p o d e r relativo
y su propia estrategia, lo que con frecuencia su p o n e co n tra d iccio n es
y contraposiciones, propias de los en fren tam ien to s d e cla se en la so­
ciedad capitalista.

- Por lo menos, una de las formas de articu lacion de este lenguaje, la

construccion misma del espacio constru id o, al in co rp o ra r trabajo so­
cial esta mediatizada por las form as h isto rica s d e o rg a n iz a cio n de
este proceso productivo en la sociedad cap italista.
Es posible que este resumen apretado de u nas cu a n ta s n o cio n e s sobre
estos mecanismos resulte insuficiente. C on ello, sin e m b a rg o , querem os
sehalar sim plem ente algunos de sus pu ntos g en era les, los cu a les seran
m as faciles de precisar para nuestros prop ositos cu a n d o los abord em os
en su operacion especifica en la estructuracion y fu n cio n a m ie n to de las
rentas propiam ente dichas.

122
 D. Los agen tes y las operaciones basicas alrededor del
su elo u rb an o

A pesar de que en todo proceso economico puede intervenir una gran

diversidad de agentes, y existir ademas una gran cantidad de modalida-
des y configuraciones, en general es posible y ademas conveniente para
el analisis, reducir estos elem entos a un esquema simplificado en donde
emergen con m ayor claridad las relaciones centrales que estan en la base
de dicho proceso. En el analisis que hace Marx sobre la renta en la tierra
rural, estos agentes basicos que el considera son fundamentalmente dos:
el propietario territorial y el capitalista agricola. Y entre los dos la tran-
saccion fundam ental que se establece alrededor de la tierra es su arren-
dam iento: el propietario le cede de manera temporal, generalmente en
coincidencia con el periodo productivo, el acceso al suelo al capitalista
agricola a cam bio de que este ultimo le abone una suma, el alquiler, por
ese m ism o tiem po. El canon de alquiler que se paga es, desde luego, la
renta.

Es claro que M arx tam bien tiene en cuenta otros agentes cuyas acciones
eventualm ente tienen incidencia en los procesos de produccion, circula-
cion y consum o de los bienes agricolas, pero en la medida en que no inter-
vienen en las transacciones con la tierra, son involucrados en la reflexion
de manera indirecta: en prim er lugar, el proletario agricola, al cual Marx
de manera deliberada le asigna caracteristicas que lo hacen indistingui-
ble de los otros proletaries; en segundo lugar, los compradores directos
de bienes agricolas, cuya naturaleza especifica Marx no juzga necesario
precisar (y que intervienen, por ejemplo, en su presentacion de la renta de
m onopolio); y finalm ente, el capital en su conjunto, que aparece diferen-
ciado del capital agricola con referenda a la distribucion de la plusvalia
y/o los efectos generales de los precios de los productos agricolas.

Pero el exam en fundam ental de la operacion de la propiedad territorial la

adelanta M arx con referenda a este esquema basico que relaciona al capita­
lista y al terrateniente a traves del arrendamiento de la tierra. Subrayemos
algunas im plicaciones de este esquema: la renta se paga, como hemos
senalado, de m anera periodica, por fracciones determinadas de tiempo;
el terrateniente es una categoria estable que permanece en el tiempo; la
propiedad ju ridica de la tierra (que el terrateniente no cede) coincide con
el papel del terrateniente.
Es claro que en la pi'actica pueden emerger variantes a este esquema ba­
sico que lo hacen mas com plejo o introducen en el algunos cambios. El
mas notable es que con alguna frecuencia el capitalista agricola puede
com prar la tierra, lo cual incluso tiende a ser la norma, por ejemplo, en los

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 cultivos permanentes. En circunstancias concretas, los agentes definidos
en este esquema basico pueden convivir y conectarse con otros agentes
secundarios, como intermediaries en m ercados de tierras o propietarios
cam pesinos no capitalistas (agentes m ercantiles sim ples). Pero el analisis
y las categorias fundamentales extraidas del exam en del esquem a basico
operan estas configuraciones mas com plejas6.

Figura 3.1. Esquema basico de agentes en la formacion de la renta rural.

En el caso urbano, surgen diferencias en este esquem a que se derivan de

caracteristicas tecnicas en la produccion y el consum o del espacio cons-
truido, en particular de la ya mencionada inm ovilidad del producto con
respecto al suelo y su larga vida util. Cuando se edifica un inm ueble, el
sigue ocupando el terreno sobre el cual ha sido producido y permanece
as! durante todo el tiempo que requiere su consum o, que en general es
muy prolongado e incluso indeterminado. Esto genera problem as practi-
cos para que el terrateniente le alquile la tierra al agente productivo por
un tiempo delimitado. Aunque el arrendamiento de tierras urbanas para
ser construidas no es imposible, lo cierto es que es m uy poco frecuente.
Por lo tanto, lo que se observa en primer lugar con m ayor frecuencia es
lo siguiente: si un agente, llamemoslo c a p ita lis t constructor, se propone

6 P or ejem p lo , alg o sobre lo que v o lv erem o s m a s a d e la n te : c u a n d o u n cap italista

a g rico la com p ra la tierra, no se altera la relacion d e la cu a l e m e rg e la re n ta . Solo que
e ste a g e n te la paga an ticip ad am en te de m an era c a p ita liz a d a , y d e a ll! e n ad ela n te
d ese m p e n a sim u lta n e a m e n te los p ap eles de p ro p ie ta rio te rrito r ia l y d e in v e rsio n ista
cap ita lista .

124
producir un inm ueble, debe com prar la tierra. A1 vendedor, que original-
mente es quien detenta la propiedad juridica del terreno lo denomina-
mos, por lo tanto, terrateniente original. Ya sabemos que lo que se paga por
el terreno, el precio del suelo es una forma transfigurada de la renta, es su
forma capitalizada.

Examinemos a continu ation estos dos agentes y la transaction que se esta-

blece entre ellos:

El terrateniente original, com o hem os visto, se define porque es el propie-

tario de las tierras antes de que se desencadene el proceso de production.
De hecho no participa en el. La renta, que se presenta en este caso como
precio del suelo, lo percibe de manera anticipada. Observese que no es
una categorfa estable com o el terrateniente en el caso rural, el cual con-
serva su propiedad juridica sobre la tierra simultaneamente con la reite­
ration de procesos productivos sobre ella. Aqui, el terrateniente original
deja de serlo cuando la production tiene lugar, pues cede su propiedad
juridica cuando este proceso comienza.

Llam am os capitalista constructor al agente que comanda el proceso de

production del espacio construido. En cuanto al capitalista, este opera
a partir de la posesion de un capital-dinero que se convierte en medios
de produ ction y fuerza de trabajo, desencadena y hace ejecutar el proce­
so de prod u ction, y entrega el producto terminado listo para su consu-
mo, extrayendo plusvalfa, cuya obtencion es el motor de su action. Por
lo pronto considerarem os que el se encarga de hacer accesible la tierra
para la p ro d u ction y por sim plification ignoraremos por el momento la
segm entation de roles que pueda surgir de esta circunstancia. Tampoco
tendrem os en cuenta las peculiaridades que emergen en la tarea de hacer
circular este bien, anunciadas en un apartado anterior, pero cuya con­
sideration rigurosa debem os aplazar. Por lo pronto, haremos de cuenta
que el m ism o capitalista constructor es quien se encarga de la realization
de su producto. O bservese que el capitalista constructor, en la medida en
que adquiere la tierra, durante el perfodo productivo es juridicamente un
propietario de tierras.
Ahora bien, com o hem os dicho, el espacio construido en cuanto produc­
to sigue ligado a la tierra durante el perfodo de consumo. Tambien aquf
surgen dificultades tecnicas para hacer circular el bien sin ceder defini-
tivam ente el dom inio sobre la tierra. Para realizar el espacio construido,
el capitalista constructor usualm ente vende no solamente el producto,
el espacio construido, sino tambien la tierra sobre la cual este se asienta.
Surge entonces una transaction adicional alrededor de la tierra una vez
ha concluido el proceso productivo: el capitalista constructor vende la
tierra de m anera sim ultanea con el espacio construido, a un tercer a gen-

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 te que llam arem os usuario fin a l7. Tanto esta tran saccion co m o este tercer
agente, los debem os involucrar en el esqu em a b asico d e form acion de la
renta del suelo urbano.
A diferencia de los dosagentes anteriores, este u su ario final p o r definicion
tiene un caracter multiple y, asi m ism o, lo es el papel q u e para ellos desem -
pena la propiedad. De hecho, su funcion en la estru ctu ra global es muy
diversa, inicialmente de acuerdo con la articu lacion secu n d aria de la que
se trate: si el espacio construido se utiliza en la circu lacion de m ercancfas,
se tratara de un comerciante; si se dedica a la p ro d u ccio n , se tratara de un
industrial. En estos dos casos, la propiedad esta in v o lu crad a en su practica
economica basica, y si se trata de agentes cap italistas, es un elem ento in­
dispensable para la reproduccion de su capital. Si el esp acio construid o se
usa como vivienda, la propiedad para el u suario rep resen tara un papel de
propiedad de uso y esta ligada a la reproduccion de la fu erza de trabajo en el
caso de los asalariados y de consum o de plu svalia para los que no lo son.

Destaquemos dos aspectos relacionados con este u su ario final, o con es­
tos usuarios finales. De nuevo, en la m edida en qu e ad q u ieren el espacio
construido en propiedad, tam bien se convierten en p ro p ietario s jurfdicos
de la tierra. Por otro lado, aqui la renta no so lam en te se p aga de manera
capitalizada, sino que usualm ente no aparece sep arad a del precio del es­
pacio construido: lo que podriam os llam ar precio del in m u eble lo incluye,
y aunque de hecho es posible diferenciar cada co m p o n en te, en la practica
comun la renta que es su soporte real no aparece de una m anera nitida y
transparente8.

Si la figura 3.1 nos muestra el esquem a basico de ag en tes en la form acion

de la renta rural, la figura 3.2 m uestra lo que seria su equ iv alen te en la
formacion de la renta urbana.

7 P o r lo p ro n to, o m itirem o s la ev e n tu a lid a d d e q u e s u rja u n in te rm e d ia rio e n tre el

cap ita lista co n stru cto r y el usu ario q u e p u ed e h a c e r c irc u la r el e s p a c io c o n s tr u id o en la
m o d alid ad d e alquiler. La existen cia d e este nrrendador q u e p u e d e s e r u n a g e n te c a p ita ­
l i s t e s reiterad a e im p o rtan te, y la tratarem o s m a s a d e la n te .

8 La d istin cio n en tre precio del suelo y precio del espacio constru ido e n el precio del inm ueble
re v iste co m p le jid a d e s teoricas y m eto d o lo g icas, q u e tra ta re m o s m a s a d e la n te e n este
texto.

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Figura 3.2. Esquema basico de agentes en la formacion de la renta urbana.

Subrayemos una nocion que ya hem os expuesto y que tiene una im por-
tancia crucial: el hecho de que la propiedad territorial, el poder ju rid ico
sobre un pedazo de terreno, recubre relaciones sociales m uy diferentes.
De manera m ucho m as acentuada que en la tierra rural se debe estar en
guardia contra las u niform idad es en la apariencia jurxdica, pues quienes
comparten un m ism o estatus de este tipo, los propietarios de tierra ur­
bana, estan lejos de constitu ir una clase como tal. El significado pleno de
esta aseveracion solo podra ser com prensible mas adelante, pero por lo
pronto subrayem os lo que em erge en este momento: la propiedad territo­
rial desem pena papeles m uy distintos para quienes la detentan. A un en
nuestro esquem a, que es sim plificado, solo para el terrateniente original
parece cum plir una funcion sim ilar a la del propietario rural, es decir,
constituye la base de su definicion com o clase y la palanca que le perm ite
participar en el producto social, aunque como veremos, sus form as de
aparicion son muy peculiares. Para algunos otros agentes, la propiedad
territorial es solam ente un requisito que desem pena (al m enos norm al-
mente) un papel subordinado en su actividad central, que es la acu m u la-
cion de capital en diversos procesos especificos: es el caso del capitalista
127
 constructor, o del com erciante y el industrial cap italista. La propiedad de
la tierra opera tam bien de manera diferente en su s estrateg ias. A si mis-
m o, para otro conjunto de agentes la propiedad territorial urbana es un
soporte para un proceso de consum o final, com o es el caso de los usuarios
de vivienda que son propietarios de sus edificaciones. Para ellos, la pro­
piedad de la tierra actua como un derecho de uso. Ni p olitica ni teorica-
m ente es licito entonces tratar a los propietarios ju rid ico s de tierra urbana
com o un conjunto homogeneo, ni es posible pensar que las acciones sobre
este tipo de relacion, si se considera solam ente desde su asp ecto legal mas
sim ple, van a tener las mismas consecuencias sobre la d in am ica social en
todos estos casos.
Finalicemos este capitulo reiterando una ultim a ad v ertencia m etodologi-
ca que habiamos anunciado: nuestro analisis parte del su p u esto de que
la reflexion se mueve en un contexto en que las relacio n es capitalistas
moldean la dinamica social. Esto atane en particular a los procesos liga-
dos a la tierra urbana en sus dos m odalidades de articu lacion , los cuales
son pensados en tanto su caracter sea coherente con una estructura ca­
pitalista desarrollada. En lo que respecta a la articu lacion prim aria, re-
flexionaremos con respecto a una industria de la con stru ccion en la que
la produccion se rige por las relaciones capitalistas; en lo referente a las
articulaciones secundarias, las actividades urbanas tam bien son tom adas
con este caracter: son procesos de acum ulacion de capital directam ente
(el comercio, la industria), o son procesos de consu m o final claram ente
mercantil, y con una definicion global adquirida en el con texto de una
estructura capitalista (consumo de vivienda com o co n su m o de plusvalia
o como elemento de reproduction de la fuerza de trabajo). De nuevo, solo
a medida que hagamos mas com plejo el analisis, podrem os involucrar
situaciones intermedias, cuyo tratam iento solo es posible a partir de la
comprension de las categorias basicas.

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