El valor del suelo como

determinante en la formación
de la ciudad

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El crecimiento vertiginoso de la actividad edificadora en el Valle de Aburrá
(urbana y rural), ocupación y su entorno inmediato, se caracteriza por su
alta densida del suelo en condiciones adversas a las lógicas del medio
natural, precariedad urbanística y una arquitectura que niega la ciudad.
Todo ello en contravía de los postulados del modelo de ocupación esta-
blecido en el POT.

Es indudable que la normatividad vigente no logra orientar a los particu-

lares para lograr una ocupación del suelo en armonía con estos postula-
dos y por ende con las características ambientales, sociales y culturales de
este territorio.

Son muchas las razones para que esto suceda. Pero quizás la principal
razón para que la norma no logre los resultados esperados es la subvalo-
ración de la misma por los ciudadanos y por algunas de las autoridades y
la falta de voluntad política para aplicarla, monitorearla y corregirla cuando
no ofrece los resultados esperados y para hacerla cumplir.

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Sin embargo, el principal determinante de las densidades y por ende de
la forma de ocupación del suelo es el precio de la tierra. Para el sector
inmobiliario esta parece ser la variable en la que se sustenta su constante
y persistente gestión ante las autoridades locales para lograr cada vez más
altos aprovechamientos y muchas otras prebendas que en conjunto aten-
tan contra la calidad del ambiente urbano y la vivienda digna.

En buena parte el valor del suelo está determinado por lo que se puede
hacer en él. Pero también inciden en ello, muchas otras variables de oferta
y demanda, prestigio y moda, entornos amables o en deterioro, facilidades
de movilización, etc.

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Sin embargo, el valor del suelo se constituye en el principal argumento de
constructores para gestionar con las autoridades locales mayores aprove-
chamientos, alegando que se compromete la rentabilidad del negocio y
por ende la generación de empleo, cuando las densidades no responden
al valor del suelo en el mercado.

En medio de este caos del crecimiento de la ciudad, ha quedado relegado

el buen urbanismo, la generación de trama urbana, el equilibrio entre espa-
cio abierto y espacio construido y entre densidad y capacidad de soporte.
Todo ello atenta contra la calidad de la ciudad como sistema ecológico de
grupos humanos.

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Este crecimiento ha traído como consecuencia
algunas manifestaciones, entre ellas:
1 La política nacional de vivienda, está fundamentada en la necesidad
de conseguir suelo barato que haga posible la producción masiva de
viviendas de bajo costo.

Como es obvio, el suelo rural tiene un valor significativamente

menor al suelo urbano, con esta lógica el Ministerio permite y
promueve macroproyectos de vivienda en suelo rural, que violan
principios rectores del ordenamiento del territorio, y que generan
incremento del valor del suelo rural y expectativas de los propie-
tarios del suelo del entorno inmediato a dichos macroproyectos.

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2º Como el suelo vale lo que se puede hacer en él, un suelo que hasta
hace poco tenía valor muy bajo debido a las restricciones de pendi-
ente y difícil acceso, hoy su valor es alto en la medida en que la norma
le otorga aprovechamiento a todo el lote para que se desarrolle en la
escasa área útil que le queda.

Pasa igual con las cañadas de las quebradas, que por sentido
común, respeto por el patrimonio natural y prevención de desastres
no eran construibles y hoy lo son, sea porque la norma lo permite o
porque se viola.

3º El desarrollo en suburbio (vivienda campestre, semicampestre) que

también presenta un explosivo crecimiento, ha elevado el valor del
suelo rural a precios de suelo urbano, pero carecen de las dotaciones
propias de la ciudad: infraestructuras de movilidad, espacio público,
equipamientos, trama urbana y toda la oferta cultural, institucional,
educativa, recreacional, etc que ofrecen los centros urbanos.

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La Especialización en gestión y procesos urbanos de la Universidad
EIA, profundiza sobre este tema con el objetivo de formar profesionales
competentes para planificar y gestionar las intervenciones y reglas
que rigen y ordenan los procesos de ocupación del territorio, enmarcados
en una concepción sistémica y sostenible de largo plazo de ciudades y
territorios. Conoce más aquí.

Fuente: “El Valor del suelo como

determinante de la forma y estructura
de la Ciudad. Una propuesta para evitar
su incremento constante”
por Zoraida Gaviria.

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