Funcionamiento del mercado del suelo, valorización del

suelo e instrumentos de gestión

Derechos de construcción y desarrollo y compensaciones
en la legislación colombiana

María Mercedes Maldonado

 Precisiones iniciales
• Una cosa es la venta de derechos
la transferencia de derechos entre
terrenos o inmuebles

• Transferencia implica vinculación

entre áreas emisoras o receptoras
o áreas generadoras - Remite a
compensaciones entre inmuebles
 Factores importantes

• Ámbitos geográficos

• Ligado a decisiones de planificación

• No se trata solo de comercializar

derechos
 Transferencia
• Áreas generadoras o emisoras

• Áreas receptoras
Áreas generadoras: Los terrenos
con limitaciones de edificabilidad o
destinados a espacio público

Áreas receptoras: Los terrenos o

inmuebles donde pueden ser
utilizados, cuyos propietarios
deseen acceder a una edificabilidad
adicional
Casos en qué se pueden utilizar
los CDC, según la ley
colombiana

1º Como soporte a sistemas de reparto

equitativo de cargas y beneficios
Art. 50 autoriza de manera general que en
los planes de ordenamiento o en los planes
parciales se establezca la convertibilidad en
derechos de construcción y desarrollo de los
índices de edificabilidad relacionados con los
inmuebles que formen parte de unidades de
actuación o localizados en determinadas
áreas o zonas del suelo urbano – Art. 47, 48
Casos en qué se pueden utilizar
los CDC, según la ley 388

2º. Como instrumento alternativo para

hacer efectiva la participación en
plusvalías

3º Como mecanismo para pagar o

compensar la carga urbanística de
conservación histórica, arquitectónica
o ambiental o para pagar
compensaciones originadas en
perjuicios por construcción de obra
pública
Casos en qué se pueden utilizar
los CDC, según la ley 388

4º. Como mecanismo de pago en

los casos de expropiación
• Si se utiliza como mecanismo
alternativo para ser efectiva la
participación en plusvalía tiene el
problema de

• Norma anterior, solo se podrían

recuperar recursos del 50% de la
edificabilidad adicional
 Adicionalmente … Ley 9ª de 1989

ARTÍCULO 68° Los concejos de los

municipios determinarán la forma
de transferir los derechos de
desarrollo y de construcción entre
aquellos inmuebles sometidos a
regímenes urbanísticos
especiales restrictivos del uso,
densidad o altura y aquellos otros
cuyos propietarios deseen
bonificación en altura o densidad.
 .. Y los Fondos de compensación

• Artículo 49. Fondos de compensación. Como

mecanismo para (1) asegurar el reparto
equitativo de las cargas y beneficios
generados en el ordenamiento urbano, y (2)
para garantizar el pago de compensaciones en
razón de cargas urbanísticas de conservación,
las administraciones municipales y
distritales podrán constituir fondos, los
cuales podrán ser administrados mediante
encargos fiduciarios.
 LEY 388 DE 1997

• Artículo 50. Indices de edificabilidad. Los planes de

ordenamiento o los planes parciales que los desarrollen
podrán determinar los índices de edificabilidad
relacionados con los inmuebles que formen parte de
unidades de actuación o localizados en determinadas
áreas o zonas del suelo urbano, para su convertibilidad
en derechos de construcción y desarrollo.

• Parágrafo. Confiérense facultades extraordinarias al

Presidente de la República, por el término de seis (6)
meses contados a partir de la vigencia de esta ley, para
que dicte reglas relativas a los mecanismos que hagan
viable la compensación mediante la transferencia de
construcción y desarrollo.
•
 Decreto 151 de 1998

Reglamentó la utilización de los

certificados de derechos de
construcción en los casos del
tratamiento de conservación
arquitectónica, histórica y
ambiental

Más no los demás casos en que

está contemplada la utilización de
este tipo de certificados
 NORMAS CONSTITUCIONALES EN
COLOMBIA CON RESPECTO A LA
PROTECCIÓN O CONSERVACIÓN
• Artículo 8. Es obligación del Estado y de las
personas proteger las riquezas culturales y
naturales de la Nación.

• Artículo 95. (...) Son deberes de la persona

y del ciudadano:
• (...) 8. Proteger los recursos culturales y
naturales del país y velar por la conservación
de un ambiente sano,
 LEY 388 DE 1997
• Artículo 48. Compensación en tratamientos de
conservación. Los propietarios de terrenos e
inmuebles determinados en los planes de
ordenamiento territorial o en los instrumentos que los
desarrollen como de conservación histórica,
arquitectónica o ambiental, deberán ser
compensados por esta carga derivada del
ordenamiento, mediante la aplicación de
compensaciones económicas, transferencias de
derechos de construcción y desarrollo, beneficios y
estímulos tributarios u otros sistemas que se
reglamenten.
 LEY 388 DE 1997
• Artículo 38. Reparto equitativo de cargas y
beneficios. En desarrollo del principio de igualdad de
los ciudadanos ante las normas, los planes de
ordenamiento territorial y Ias normas
urbanísticas que los desarrollen deberán
establecer mecanismos que garanticen el reparto
equitativo de las cargas y los beneficios derivados
del ordenamiento urbano entre los respectivos
afectados.
• Las unidades de actuación, la compensación y la
transferencia de derechos de construcción y
desarrollo, entre otros, son mecanismos que
garantizan este propósito.
•
 LEY 388 DE 1997
• Art. 122 2o. Inciso.- En los casos de
inmuebles declarados como de
conservación histórica, arquitectónica o
ambiental, deberá garantizarse igualmente
la disponibilidad presupuestal para el
pago de la compensación, de conformidad
con lo previsto en el artículo 48 de la
presente ley.
 DECRETO LEY 151 DE 1998

• Artículo 2º. Se entiende por conservación el

tratamiento urbanístico que por razones ambientales,
históricas o arquitectónicas limita la transformación
de la estructura física de áreas del municipio o
distrito, de inmuebles particulares, de obras públicas,
y de elementos constitutivos del espacio público.
Cada municipio o distrito determinará en el
respectivo Plan de Ordenamiento Territorial y los
instrumentos que lo desarrollen las áreas o
inmuebles sujetos a tratamiento de conservación.
 DECRETO LEY 151 DE 1998

• Artículo 2º. Se entiende por conservación el

tratamiento urbanístico que por razones ambientales,
históricas o arquitectónicas limita la transformación
de la estructura física de áreas del municipio o
distrito, de inmuebles particulares, de obras públicas,
y de elementos constitutivos del espacio público.
Cada municipio o distrito determinará en el
respectivo Plan de Ordenamiento Territorial y los
instrumentos que lo desarrollen las áreas o
inmuebles sujetos a tratamiento de conservación.
 DECRETO 151 DE 1998
• Artículo 3º. La aplicación del tratamiento de
conservación a una zona, predio o inmueble, limita
los derechos de construcción y desarrollo. Para
compensar esta limitación, se crean (??) los
derechos transferibles de construcción y desarrollo,
equivalentes a la magnitud en que se ha limitado
el desarrollo en una zona, predio o edificación en
particular, en comparación con la magnitud de
desarrollo que sin esta limitación podría
obtenerse dentro de lo definido para la zona o
subzona geoeconómica homogénea por el Plan de
Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo
desarrollen.
 Decreto 151 de 1998
Tiene otros problemas conceptuales y
técnicos y varias contradicciones

1º. Arts. 5º y 1º. Indica que se

adquieren mediante licencia
Las licencias no son un mecanismo de
adquisición
o.. que son concedidos de
conformidad con una licencia
Esta condición impide hacerlos
operativos y es un error conceptual
 Decreto 151 de 1998

2º. Art 6º. Los derechos transferibles

de construcción y desarrollo serán
emitidos por el municipio o distrito
correspondiente con la indicación de la
zona o subzona geoeconómica
homogénea receptora, donde es
permitida su utilización, y la clase y
magnitud adicional permitida.
 Decreto 151 de 1998
Art. 6º Ley 151
Para su emisión, el municipio o distrito
correspondiente deberá realizar y
publicar previamente un estudio de
factibilidad que permita establecer la
demanda de ellos y su concordancia
con las pautas generales de uso,
tratamiento y aprovechamiento
previstas en el Plan de Ordenamiento
Territorial y los instrumentos que lo
desarrollen
 Decreto 151 de 1998
¿Cuál es la disposición aplicable?

-La de la emisión derivada de una

licencia otorgada por un curador

- La de la emisión por “el

municipio” de manera general,
vinculados a una zona
generadora y aplicables en zonas
receptoras
 Decreto 151 de 1998 … continuamos

•Artículo 7º. Las zonas receptoras

pueden estar localizados en las
mismas zonas o subzonas
geoeconómicas homogéneas
donde estos derechos se generan
o se pueden establecer relaciones
directas y específicas entre zonas
generadoras y zonas receptoras
de derechos.
 Decreto 151 de 1998 … continuamos

-Artículo 8º. El Plan de

Ordenamiento Territorial y los
instrumentos que lo desarrollen,
deberán fijar el límite máximo de
desarrollo adicional posible de las
zonas receptoras, de acuerdo con
el potencial de desarrollo de las
mismas, sus condiciones de
infraestructura vial y de servicios
públicos, equipamiento y espacio
público.
 Decreto 151 de 1998 … continuamos

-Artículo 9º. A solicitud de los particulares, y

con el objeto de generar espacio público en
áreas desarrolladas, el municipio o distrito
podrá crear áreas generadoras de derechos
transferibles de construcción y desarrollo,
para ser incorporadas como elementos del
espacio público al Plan de Ordenamiento
Territorial o a los Planes Parciales que lo
desarrollen.
 METODOLOGIA PARA EL CALCULO DE LA
COMPENSACIÓN
DECRETO 151 DE 1998

# m suelo
- X urbanizable de
conservación

Valor comercial m2
Valor comercial m2
suelo inmueble con
suelo inmueble
tratamiento de
con tratamiento de
conservación
desarrollo
 DECRETO 151 DE 1998
• Artículo 12. El valor a compensar será pagado por
una sola vez por los fondos de compensación
municipales o distritales, a solicitud del propietario
del inmueble en cuestión, a través de cualesquiera
de los siguientes medios, previa disponibilidad
presupuestal:
• a) Beneficios y estímulos tributarios concedidos por
el respectivo municipio o distrito;
• b) La asignación de derechos transferibles de
construcción y desarrollo;
• c) Otros sistemas que se reglamenten.
ACLARACIONES AL DECRETO 151 DE
1998 POR EL DECRETO 1337 DE
2002
• LA COMPENSACION PROCEDERÁ ...
“exclusivamente cuando se limiten
derechos de edificabilidad de
determinados predios o inmuebles
ubicados en el suelo urbano o de
expansión urbana, conforme a la
clasificación del suelo que haya
establecido el respectivo municipio o
distrito”.
•
 ACLARACIONES AL DECRETO 151 DE
1998 POR EL DECRETO 1337 DE 2002

• Corresponde, en todo caso, a los

municipios y distritos definir los
mecanismos a través de los cuales se
garantizará el pago de las
compensaciones de los terrenos o
inmuebles calificados de conservación,
bien sea en los planes de ordenamiento
territorial o en los instrumentos que lo
desarrollen
ACLARACIONES AL DECRETO 151 DE
1998 POR EL DECRETO 1337 DE
2002

• En ningún caso, pese a que se

encuentren en suelo urbano o de
expansión urbana, serán objeto de
compensación, los terrenos o
inmuebles que por sus características
físicas, topográficas o geológicas sean
inconstruibles ni aquellos que sean
declarados como zonas de amenaza o
riesgo.
ACLARACIONES AL DECRETO 151 DE
1998 POR EL DECRETO 1337 DE
2002
• Sólo se aplica la compensación mediante
transferencia de derechos de construcción
cuando el Municipio así lo defina

• Cuando el respectivo municipio o Distrito no

haya adoptado este mecanismo de
compensación, garantizará que los propietarios
de los predios o inmuebles a conservar sean
objeto de otro tipo de estímulos, beneficios o
formas de compensación en los términos que se
establecen en el Decreto 151 de 1998 y en el
presente decreto.
ACLARACIONES AL DECRETO 151 DE
1998 POR EL DECRETO 1337 DE
2002
• Los municipios, sus entidades
descentralizadas y las entidades que
conforman el Sistema Nacional
Ambiental mantendrán, en todos los
casos, la posibilidad de adquirir los
terrenos calificados por su normativa
urbanística o ambiental como de
conservación o protección ambiental.
 TRANSFERENCIA DE DERECHOS DE
CONSTRUCCION EN TRATAMIENTO DE
CONSERVACION ARQUITECTONICA EN EL POT DE
BOGOTA

¿Para transferencias de derechos de

construcción?

Potencial Adicional POT

Acuerdo 6 de 1990
o Norma anterior
 TRANSFERENCIA DE DERECHOS DE
CONSTRUCCION EN TRATAMIENTO DE
CONSERVACION AMBIENTAL EN EL POT DE
BOGOTA

0.7

IC=1 /área IC=1 /área

bruta
útil

Suelo de Protección
Suelo de Desarrollo
ambiental
POT Bogotá 2000
Hoy corregido
 ¿Cuál es el contenido de un certificado?

• Art 89 Ley 388

• derechos adicionales de construcción y
desarrollo (…) los títulos serán
representativos en el momento de la
emisión de una cantidad de derechos
adicionales, expresada en metros
cuadrados,
 ¿Cuál es el contenido de un certificado?

• Art 89 Ley 388

• y se establecerá una tabla de
equivalencias entre cada metro
cuadrado representativo del título y la
cantidad a la cual equivale en las
distintas zonas o subzonas
• Dicha tabla de equivalencias deberá
estar claramente incorporada en el
contenido del título junto con las demás
condiciones y obligaciones que le son
propias. A la unidad de equivalencia se
le denominará Derecho Adicional
Básico.
• Un certificado representa un número
determinado de metros cuadrados (un
uso) – No representa dinero

• Que se pueden utilizar en una zona

específicamente determinada
• No generan deuda pública – Es decir, el
Municipio no queda obligado a pagar
algo al titular del derecho de construir…

• … solo que lo pueda utilizar en una

zona determinada, con el mismo
carácter de una norma general del POT
 ¿Cómo se determina el valor de los
certificados?

• El residual de lo que se puede construir

en él – Es decir precio del suelo

• Se supone que el precio lo determina el

mercado
• Pueden ser vertidos en títulos valores
negociables en bolsa

• Hay problemas aún para emisión de

valores representativos de derechos de
construir
 ¿Cómo hacerlos operativos?

• Una zona destinada a espacio público

• Se le asignan derechos de construir –

que no puede utilizar pero si transferir a
otras zonas
• Otras zonas – se les asigna una
edificabilidad básica y una adicional con
un máximo – para generar una
demanda por los títulos
• Los promotores de terrenos que quieran
construir más edificabilidad compran
sus derechos a los terrenos destinados
a espacio público – pero deben
transferir los terrenos al Municipio
 Clave
• El índice de construcción básico

• Debe ser el mismo para los dos tipos de

predio, para producir equidad

• Si es muy alto disminuye el interés en

comprar