INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

VALUACIÓN COMERCIAL DE UN PREDIO UBICADO EN EL DISTRITO

CHANCHAMAYO, CHANCHAMAYO, JUNÍN, PERÚ.

PROPIETARIO : VILMA DIDO SOVERO GASPAR

SOLICITANTE : VILMA DIDO SOVERO GASPAR

LOCALIZACIÓN :
Calle : Malecón 28 de Julio
MZ : I
LOTE : 12
SECTOR : Urb. Cooperativa José
Carlos Mariátegui
DISTRITO : Chanchamayo
PROVINCIA : Chanchamayo
DEPARTAMENTO : Junín

TIPO DE PREDIO : URBANO

FECHA DE VALUACIÓN : 7 DE FEBRERO DEL 2018

VALOR LEGAL : S/. 176,093.30 US$. 54,016.35

PERITO :

HUANCAYO, 10 DE MARZO DEL 2018

1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 PROPIETARIO
VILMA DIDO SOVERO GASPAR

1.02 SOLICITANTE
VILMA DIDO SOVERO GASPAR

1.03 OBJETO DE LA VALUACIÓN

Realizar la valorización de un predio ubicado en el Malecón 28 de Julio,
Mz. I, Lote 20, Urbanización Cooperativa José Carlos Mariátegui,
distrito de Chanchamayo, Junín, Perú.

1.04 METODOLOGÍA EMPLEADA

La presente valuación se efectúa en concordancia con el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú y aplicando el método de valuación
directa, previa inspección ocular y toma de vistas fotográficas.

1.05 FECHA DE LA VALUACIÓN

7 de febrero del 2018.

1.06 LOCALIZACIÓN
El predio, se localiza en la el MALECON 28 DE JULIO, MZ. I, LOTE 20,
URB. COOPERATIA JOSE CARLOS MARIATEGUI, Distrito de
CHANCHAMAYO.

1.07 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL

Zonificación : Cuenta con plano de zonificación aprobada por la

Municipalidad Distrital de tipo Z – RDA (ZONA
RESIDENCIAL DE DENSIDAD ALTA)
Uso actual : Uso Vivienda.

1.08 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

Pistas: De Tierra sin tratamiento de pavimento, el inmueble tiene

frente al Malecón 28 de Julio.
Veredas: No cuenta con ningún tipo de veredas.
Servicios: La zona cuenta con servicios públicos de agua, desagüe y
alumbrado público.

1.09 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO:

La zona es accesible a través de la vía Av. Fray Jerónimo Jiménez para

luego ingresar por el Malecón 28 de Julio, que es una de las vías de
acceso principales a la urbanización.
Se caracteriza por ser una zona urbana con predios de material noble y
edificaciones de albañilería confinada cuya altura promedio es mayor a
5 metros.
 Limita con el lote 19 de la manzana hacia la mano izquierda y con el
lote 20 hacia la mano derecha.

1.10 LINDEROS
De conformidad con la partida registral N° 02004425, las áreas de
Afectación son:

Por el Este: En 30.00 ml, con el Lote 21.

Por el Oeste: En 34.00 ml, con el Lote.
Por el Norte: En 10.00 ml, con el Lote 12.
Por el Sur: En 10.50 ml, con el Malecón 28 de Julio.

1.11 PERÍMETRO
La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno afectado es:
30.00 + 34.00 + 10.00 + 10.50 = 84.50 ml.

1.12 ÁREA DEL TERRENO

De conformidad con el Plano A4: Ubicación y Localización, de fecha
Julio 2017, las áreas del terreno y áreas construidas son:

ÁREA TOTAL (m²)

322.00

ÁREA CONSTRUIDA 1er PISO (m²)

91.14

ÁREA CONSTRUIDA 2do PISO (m²)

101.04

ÁREA CONSTRUIDA 3er PISO (m²)

116.86

1.13 ÁREA TECHADA

De acuerdo a la inspección ocular y la documentación alcanzada se
tiene:

Área techada de edificación 3 er piso : 116.86 m²

Total, Área Techada : 116.86 m²
1.14 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN
El inmueble materia de la presente valuación, se trata de un predio de
dos niveles de material noble y una azotea en el tercer nivel, construido
con muros de ladrillo de arcilla asentado con mortero, el entrepiso es
una losa aligerada sobre viguetas de concreto armado, los pisos de
cemento, la puertas y ventanas son de carpintería de madera, cuenta
con 5 SS.HH, la instalación eléctrica es monofásica.

1.15 EDIFICACIÓN
Según la inspección realizada las especificaciones técnicas de las
construcciones existentes son las siguientes:
Cimentación: Cimientos corridos de concreto ciclópeo
Estructura portante: Muro de ladillo de arcilla asentado con
mortero.
 Techos: Losa aligerada.
Pisos: Cemento pulido (patio y azotea),
porcelanato (sala, comedor, cocina y
dormitorios.
Puertas: Carpintería Metálica
Ventanas: Carpintería de Madera.
Revestimientos: Enlucido de mortero con pintura y
zócalos de porcelanato (dormitorios, sala
y comedor).
Instalaciones eléctricas: Instalación eléctrica empotrada.
Instalaciones sanitarias: Interior.

1.16 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN DE EDIFICACIÓN

De acuerdo a la Inspección ocular el estado de conservación, las
edificaciones tienen:
ESTADO DE
DESCRIPCIÓN ANTIGÜEDAD
CONSERVACIÓN
1er piso 6 años regular
2do piso 6 años regular
3er piso 6 años regular

1.17 DEPRECIACIÓN
De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,
Tabla N° 01:
ESTADO DE
DEPRECIACIÓN
DESCRIPCIÓN CONSERVACIÓ
%
N
1er piso Bueno 8
2do piso Bueno 8
3er piso Bueno 8

1.18 SERVIDUMBRES

No existen servidumbres de paso.

1.19 GRAVÁMENES Y CARGAS

Se desconocen los gravámenes que pudieran afectar al predio.

1.20 TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN

El predio se encuentra inscrito en la Partida Nº 02004425, del registro
de Predios de la Oficina Registral de la Merced “SUNARP”.

1.21 OBSERVACIONES
La presente valuación se ha elaborado en base a la documentación
alcanzada por el propietario:

 Plano A1: Ubicación y Localización

 2. VALUACIÓN

2.1 VALUACIÓN ARANCELARIA

2.1.1 VALUACION DEL TERRENO

De conforme al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y al Arancel Vigente, se

tiene que el predio es un inmueble de vivienda unifamiliar, de dos frentes formando
una esquina.

 Área total del terreno: 322.00 m2

 Valor arancelario: S/. 45.00/m2 (OBTENIDO DE LA DECLARACION JURADA

DEL IMPUESTO PREDIAL DE LA MUNICIPALIDA DPROVINCIAL DE
CHANCHAMAYO DEL PLANO PREDIAL DE VALORES ARANCELARIOS DE
TERRENOS URBANOS - LIMA METROPOLITANA, APROBADO POR EL
MINISTERIO DE VIVIENDA CONSTRUCCION Y SANEAMIENTO, POR R.M.
N°372-2016-VIVIENDA (30.10.2016) VIGENCIA: AÑO 2017. (ANEXO D-18)

Va= S/.45.00/m2 S=322.00 m2

 1ER CASO: CON FRENTE A UNA VIA PUBLICA

Al tener el predio un frente único, tomamos ese lado de 10.50 m de ancho.

Para ello, y como dice el reglamento, consideraremos el criterio:

Si S<3 a 2  Vt =Va x S

Si S>3 a 2  Vt =0.5 Va( S+3 a2 )

Donde Vt es el valor del terreno.

Realizando el cálculo inicial tenemos:
322.00 < 3 (10.50)2 = 330.75

Entonces: Vt = Va x S

Vt =Va x S

Vt =0.5 x 191(151.51+3(6.08)2 )
Vt =S /.25,060.08

 Por lo tanto, el valor del terreno es de S/. 25,060.08

2.1.2 VALUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

Para esto hacemos uso del cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para
la costa, vigente desde 01 al 31 de Mayo del 2017, según Resolución Ministerial
N°373-2016-VIVIENDA – Publicado en el Diario Oficial El Peruano, fecha del 30 de
Octubre del 2016.

Valores por partidas en Soles por m2 de área (Anexo)

 Primer piso

TIPOS DE ACABADO CATEGORÍA COSTO POR m2

(1) Muros y Columnas C 212.48
(2) Techos C 156.73
(3) Pisos G 36.08
(4) Puertas y Ventanas F 49.81
(5) Revestimientos F 58.57
(6) Baños E 15.64
(7) Instalaciones Eléctricas y Sanitarias E 58.69
Costo por m =
2
S/ 588.00

 Segundo piso

TIPOS DE ACABADO CATEGORÍA COSTO POR m2

(1) Muros y Columnas C 212.48
(2) Techos C 156.73
(3) Pisos E 59.88
(4) Puertas y Ventanas F 49.81
(5) Revestimientos F 58.57
(6) Baños C 49.85
(7) Instalaciones Eléctricas y Sanitarias E 58.69
Costo por m2= S/ 646.01

 Tercer piso

TIPOS DE ACABADO CATEGORÍA COSTO POR m2

(8) Muros y Columnas C 212.48

(9) Techos D 99.49

(10)Pisos H 22.58

(11) Puertas y Ventanas I 0.00

(12)Revestimientos F 58.57

(13)Baños H 0.00
(14)Instalaciones Eléctricas y Sanitarias I 0.00
Costo por m =
2
S/ 393.12
 Valor
Área Valor Valor de la
Depreciació unitario Costo por
Piso Construid unitario construcció
n (%) depreciad piso
a (m2) por m2 n
o
1er Piso 99.92 588 35 382.20 38,189.42
2do Piso 99.92 646.01 29 458.67 45,830.02 87,510.35
3er Piso 12.00 393.12 26 290.91 3,490.91

Finalmente el valor de la edificación: S/. 87,510.35

2.1.3 VALUACIÓN DE LA OBRAS COMPLEMENARIAS

No presenta obras complementarias.

2.1.4 VALUACIÓN DE LAS ÁREAS COMUNES

No presenta áreas comunes.

2.1.5 VALUACIÓN DE LAS INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

No presentan instalaciones fijas y permanentes.

2.1.6 VALORES INTANGIBLES

No presenta valores intangibles.

2.1.7 CUADRO DE RESUMEN DE LAS VALUACIONES

DE conformidad al Artículo II.E35, del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, el

valor del predio se obtiene de:

Vtp=Vt +Ve +Vi+Voc

Donde:

Vtp = Valor total del predio.

Vt =Valor del terreno

Ve= Valor de la edificación

Vi= Valor de las instalaciones fijas del predio

Voc = Valor de las obras complementarias

 Costo del terreno S/. 25,060.08

Costo de la edificación S/. 87,510.35

Costo de obras complementarias e instalaciones fijas y

S/.0.00
permanentes

Costos intangibles S/.0.00

TASACIÓN TOTAL DEL PREDIO S/. 112,570.43

El valor legal del predio es: S/. 112,570.43

3. CONCLUCIONES

El valor arancelario fue encontrado en el plano predial de valores arancelarios de

terrenos urbanos de Lima Metropolitana, en la lámina D-18, aprobado por el
ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, con vigencia al año 2017.

El predio se ubica en un área de tratamiento normativo IV, zonificación ZTE-3, uso

urbano consolidado cuyos usos permitidos son vivienda, comercio y talleres
artesanales.

La tasa de cambio referencial que se utilizó fue de 3.46, la cual es un poco alta y está
sujeta a cambios.

4. RECOMENDACIONES

Contar con los índices generales del precio al consumidor proporcionados por le INEI
(mensualmente) para tener datos unitarios de materiales por metro cuadrado y datos
de la inflación.

Contar con las tablas del Reglamento para aplicar la depreciación, antigüedad y
estado de conservación de la misma.

Tener conocimiento de la base legislativa y normativa del Reglamento Nacional de

Tasaciones del Perú, Conata.
5. FOTOS

FOTO 1. Fachada del predio ubicado en la calle Pd. Alonso Abad 350 – Urb. La
Huerta – Rímac.

Se puede observar que tiene dos pisos, pero en la parte posterior hay una pequeña
construcción en el tercer piso. Ventanas de fierro, puertas de vidrio simple.
Sistema de albañilería confinada con columnas y vigas de amarre de concreto
armado. Revestimientos de tarrajeo frotachado exterior e interior.

FOTO 2. Sala de la vivienda en el primer piso donde predomina la loseta vinílica

tanto en el comedor, y patio.
FOTO 3. Dormitorio del segundo piso donde predomina principalmente el parquet
de 2da. tanto en los demás dormitorios como en la biblioteca.

FOTO 4. Baño del primer piso que presenta mayólica blanca, parcial. De igual
manera el baño en el extremo posterior de la casa, también en el primer piso.
FOTO 5. Baño del segundo piso que presenta mayólica de color. Este baño no se
encuentra en funcionamiento actualmente.

FOTO 6. Construcción en el tercer piso, con techo de calamina sobre viguería

metálica, no cuenta con instalaciones sanitarias ni eléctricas, no cuenta con
puertas ni ventanas, sin aparatos sanitarios.
5. SUSTENTO DE INCOHERENCIAS

Caso 1:
En el tercer piso, el techo de calamina se encuentra sobre viguería
metálica (categoría D) que tiene un precio unitario de S/. 99.49 por metro
cuadrado y no sobre viguería de madera corriente (categoría F) que tiene
un precio unitario de S/. 20.40 como se declara en el impuesto predial.

Caso 2:
El tercer piso no cuenta con instalaciones eléctricas y sanitarias siendo
esta la categoría I y no como se declara en el impuesto predial, con agua
fría, corriente monofásica sin empotrar (categoría H) cuyo precio unitario
es de S/. 16.83.

SOLUCIÓN (AMBOS CASOS): Se debe solicitar una inspección en la

subgerencia de Registro y fiscalización tributaria de la Municipalidad del
Rímac para la verificación de usos y categorías de construcción.
6. ANTECEDENTES
7. ANEXOS