INFORME DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE: TERRENO AGRÍCOLA UBICADO EN EL SECTOR DE LA

COMUNIDAD CAMPESINA DE OLMOS - PROVINCIA DE LAMBAYEQUE – DEPARTAMENTO DE

LAMBAYEQUE A VALOR COMERCIAL Y DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO.

PROPIETARIO : COMUNIDAD CAMPESINA DE OLMOS

INMUEBLE : TERRENO AGRÍCOLA
FECHA : CHICLAYO, 14 DE FEBRERO DEL 2020
A) DATOS GENERALES:
I. INSTRUCCIONES Recibidas y OBJETO DE LA VALUACIÓN:
Recibimos las instrucciones de GLOBAL BUSSINES DEL SUR S.A.C. con RUC. No.
20601018030, domiciliada en Av. Miraflores Nro. 251 distrito de Barranco,
provincia y departamento de Lima, debidamente representada por su Gerente
General, el Señor Romeo Palomino Altamirano, identificado con DNI No 07633763,
cuyas facultades se encuentran inscritas en el Asiento N° A00001 de la Partida N°
13570031 del Registros de Personas Jurídicas de Lima para valuar unos
inmuebles: Lote de Terreno Agrícola. Ubicado en el distrito de Olmos provincia y
departamento de Lambayeque.
El objeto de la valuación es determinar el Valor Comercial y de Realización en el
Mercado del Bien inmueble de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú, aprobado mediante Resolución Ministerial N° 126-2007 – VIVIENDA de
Fecha 13/05/07 S.B.S. N° 11356 – 2008.
II. FECHA DE LA VALUACIÓN
14 de febrero del 2020
B) MEMORIA DESCRIPTIVA
I. UBICACIÓN DEL INMUEBLE
Se localiza en el sector Cruce Jaén – Anexo Toma del Río del distrito de Olmos, a
una distancia de 3 000 ml del vértice del centro del distrito de Olmos, provincia de
Lambayeque, Departamento de Lambayeque.
II. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS SEGÚN LA PARTIDA REGISTRAL 11121631

LINDERO COLINDANCIA MEDIDAS (ml)

S
NORTE Se inicia en el hito N°1 de donde el lindero 30, 423. 70
prosigue en dirección Nor –Este en forma
sinuosa, hasta llegar al hito N°2, ubicado en la
margen izquierda del Río OLMOS, punto
tripartito de la colindancia entre el Río OLMOS, la
Carretera Panamericana Antigua y la Comunidad
Campesina de Olmos (Lote N° 11)
Río OLMOS
SUR Del hito N° 4 prosigue el lindero en dirección Sur 26, 344. 77
Oeste, por línea natural de cumbres pasando por
los cerros CHALPÓN, SEÑAL SÓNDOR, donde
existe un hito del instituto de Instituto
Geográfico Nacional (IGN), cerro CUTIRRAPE,
cerro SÓNDOR, cerro SONDOR, cerro GRANDE DE
 SONDOR, hasta llegar al hito N° 5, punto bipartito
de la colindancia entre la Comunidad Campesina
San Julián de Motupe; ubicado en el cerro
GALLINAZO.
Comunidad Campesina “San Julián” de Motupe.
ESTE Del hito N° 2, el lindero continua en dirección Sur 8854. 62
Este y en forma curva, hasta llegar al hito N° 3
(excluyendo al AH Alan García Pérez) inscritos en
el Registro de Predios ubicado en la margen
izquierda de la Carretera Panamericana Antigua,
lugar denominado PORTACHUELO DE OLMOS,
punto tripartito de la colindancia entre la
carretera Panamericana Antigua de la
Comunidad Campesina de Tongorrape y la
Comunidad Campesina de Olmos (N° 11)
Carretera Panamericana Antigua.
OESTE Del hito N° 6, el lindero prosigue en dirección 11, 451.48
Nor-Oeste en línea recta por el lindero
pretendido por la Comunidad Campesina San
Pedro de Mórrope, pasando por el cerro LA VIÑA
hasta llegar al punto de inicio, hito N° 1, ubicado
en la margen izquierda del Río Olmos, punto
tripartito de la colindancia entre el Sector III-A,
zona en controversia entre la Comunidad
Campesina de Olmos y la Comunidad Campesina
San Pedro de Mórrope; el Río OLMOS y la
Comunidad Campesina de Olmos (Lote N° 11)
Sector III – A, zona en controversia entre la
Comunidad Campesina de Olmos y la Comunidad
Campesina de San Pedro de Mórrope.

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS SEGÚN LA PARTIDA REGISTRAL 11121621

LINDERO COLINDANCIA MEDIDAS (ml)

S
NORTE Se inicia en el hito N°1 de donde continúa el 17401.82
lindero por la margen izquierda del Río CASCAJAL
en dirección Nor–Este y en forma sinuosa, hasta
llegar al hito N°2, punto tripartito de la
colindancia entre el Río CASCAJAL, terrenos de
PEOT y la Comunidad Campesina de Olmos (Lote
N° 3)
Río Cascajal
SUR Del hito N° 4 prosigue el lindero en dirección Sur 26, 344. 77
Oeste, por línea natural de cumbres pasando por
los cerros CHALPÓN, SEÑAL SÓNDOR, donde
existe un hito del instituto de Instituto
Geográfico Nacional (IGN), cerro CUTIRRAPE,
 cerro SÓNDOR, cerro SONDOR, cerro GRANDE DE
SONDOR, hasta llegar al hito N° 5, punto bipartito
de la colindancia entre la Comunidad Campesina
San Julián de Motupe; ubicado en el cerro
GALLINAZO.
Comunidad Campesina “San Julián” de Motupe.
ESTE Del hito N° 3, continua el lindero en línea recta 14, 555. 54
en dirección Sur - Este, hasta llegar al hito N° 4
ubicado en el vértice “K” de la poligonal de PEOT,
punto bipartito de la colindancia entre los
terrenos de PEOT y la Comunidad Campesina de
Olmos (Lote N° 3)
Terrenos de PEOT
OESTE Del hito N° 6, prosigue el lindero en dirección 8, 780. 51
Nor-Este y en forma recta hasta llegar al punto
de inicio, hito N° 1, ubicado en la margen
izquierda del Río CASCAJAL, punto tripartito de la
colindancia del Sector II, zona en controversia
entre la Comunidad Campesina de Olmos, la
Comunidad Campesina San Martín de Sechura y
el Estado (Predio HUAPALAS); el Río CASCAJAL y
la Comunidad Campesina de Olmos (Lote N° 3)
Sector II, zona en controversia entre la
Comunidad Campesina de Olmos, la Comunidad
Campesina San Martín de Sechura y el Estado
(Predio HUAPALAS)

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS SEGÚN LA PARTIDA REGISTRAL 11121625

LINDERO COLINDANCIA MEDIDAS (ml)

S
NORTE Se inicia en el hito N°1 de donde el lindero se 33075. 99
desplaza en dirección Nor – Este y en forma
recta, colindando con el oleoducto Nor Peruano y
Predios de propiedad de terceros, hasta llegar al
hito N°2, punto tripartito de la colindancia entre
el Oleoducto Nor Peruano, la Carretera
Panamericana Antigua y la Comunidad
Campesina de Olmos (Lote N° 7)
Oleoducto Nor Peruano
SUR Del hito N° 3, el lindero prosigue en dirección Nor 33, 054. 60
- Oeste, en forma sinuosa hasta llegar al hito N°
4, ubicado en la margen derecha del Río
CASCAJAL, terrenos de PEOT y la Comunidad
Campesina de Olmos (Lote N° 7).
Río CASCAJAL
ESTE Del hito N° 2, el lindero continúa en dirección 7, 991. 70
 Sur – Este en forma recta y semicurva hasta
llegar al hito N°3, ubicado en la margen derecha
del Río CASCAJAL punto tripartito de la
colindancia entre la Carretera del Río CASCAJAL,
punto tripartito de la colindancia entre la
Carretera Panamericana Antigua el río CASCAJAL
y la Comunidad Campesina de Olmos (Lote N° 7)
Carretera Panamericana Antigua
OESTE Del hito N° 4, el lindero se desplaza en forma 5457,01
recta y en dirección Norte hasta llegar al punto
de inicio, hito N°1, ubicado en la margen
izquierda del Oleoducto Nor Peruano, punto
tripartito de la colindancia entre terrenos de
PEOT, el Oleoducto Nor Peruano y la Comunidad
Campesina de Olmos (Lote N° 7)
Terrenos PEOT

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS SEGÚN LA PARTIDA REGISTRAL 11121623

LINDERO COLINDANCIA MEDIDAS (ml)

S
NORTE Se inicia en el hito N°1 de donde el lindero se 5, 873. 69
desplaza por el límite departamental Piura –
Lambayeque en dirección Este en forma recta y
sinuosa, pasando por la parte sur del cerro EL
VIRREY, prosiguiendo de este punto el lindero en
forma ascendente hasta llegar al hito N°2, punto
tripartito de la colindancia con el predio
“PABUR”, el predio “EL ALA” y la Comunidad
Campesina de Olmos (Lote N° 5)
Predio PABUR, de propiedad del Estado
SUR Del hito N° 9, el lindero continua en dirección 8, 049. 89
Oeste en forma semirrecta siguiendo la margen
derecha del Oleoducto Nor Peruano, hasta llegar
al hito N° 10 ubicado en la intersección con la
Carretera Panamericana Antigua, punto tripartito
de la colindancia entre el Oleoducto Nor
Peruano, la Carretera Panamericana Antigua y la
Comunidad Campesina de Olmos (Lote N° 5).
Oleoducto Nor Peruano
ESTE Del hito N° 3, ubicado en el Cerro PASMARÁN, de 19, 293. 65
este punto la línea de colindancia se desplaza en
dirección Sur – Este y siguiendo el lindero natural
de cumbres llega al Cerro DOMINGUILLO
CHIQUITO. Abra donde nace la QUEBRADA DEL
SALADO, para continuar en forma sinuosa por la
cumbre de Cerros sin Nombre hasta llegar al hito
N° 4, punto tripartito de la colindancia entre el
 predio “SERRÁN Y CHANRRO”, la Asociación de
compradores de San Martín de Congoña y las
Comunidades Campesinas de Olmos (Lote N° 5)
Predio “SERRAN y CHANRRO” de propiedad del
Estado.
OESTE Del hito N° 10, prosigue el lindero en dirección 52, 444. 33
Nor – Oeste en forma recta y sinuosa por la
margen derecha de la Carretera Panamericana
Antigua hasta llegar al punto de inicio, hito N° 1,
margen derecha de la intersección de la
Carretera Panamericana Antigua con el lindero
de la Comunidad Campesina de Olmos (Lote N°
5) punto tripartito de la colindancia entre la
carretera Panamericana Antigua, el predio
PABUR y la Comunidad Campesina de Olmos
(Lote N°5), con una distancia de 52, 444. 33 ml
Excluyendo del Área Comunal al Centro Poblado
Insculas inscrito en la Partida N° 10107446,
centro Poblado Capilla Central inscrito en la
Partida N° 10119793 Centro Poblado Ñaupe el
Telégrafo inscrita en la Partida N° 10118769 y
Centro Poblado El Virrey inscrito en la Partida N°
10119728 del Registro de Predios
Carretera Panamericana Antigua

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS SEGÚN LA PARTIDA REGISTRAL 11121622

LINDERO COLINDANCIA MEDIDAS (ml)

S
NORTE Se inicia en el hito N°1 de donde el lindero se 4, 104. 99
desplaza en forma semicurva con dirección Nor –
Este y por el camino SENDERO MATA FUEGO,
llegando a la margen izquierda de la intersección
de la carretera Panamericana Antigua, donde se
encuentra ubicado el hito N° 2, punto tripartito
de la colindancia entre el Predio PABUR, la
carretera Panamericana Antigua y la Comunidad
Campesina Olmos (Lote N° 5)
Predio PABUR, de propiedad del Estado
SUR Del hito N° 3, el lindero prosigue en línea 24, 739. 92
semirecta con dirección Oeste por la margen
derecha del Oleoducto Nor Peruano,
propiedades del Predio Sr. CAUTIVO DE AYABACA
con U.C. 72431 Y Predio SIN NOMBRE con UC
72424, hasta llegar al hito N° 4 ubicado en la
margen derecha de la intersección de la
colindancia con la poligonal de las áreas de PEOT,
PUNTO tripartito de la colindancia con la
 ´poligonal de las áreas de PEOT, punto tripartito
de la colindancia entre el Oleoducto Nor Peruano
terrenos de PEOT y la Comunidad Campesina de
Olmos (Lote N° 4).
Oleoducto Nor Peruano
ESTE Del hito N° 2, el lindero se desplaza en dirección 53, 559. 19
Sur – Este en forma sinuosa siguiendo la margen
izquierda de la Carretera Panamericana Antigua
excluyendo los Centros Poblados El Virrey
inscrito en la Partida N° 10119728 Centro
Poblado Ñaupe El Telégrafo inscrito N°
10118769, Centro Poblado Capilla Central
inscrito en la Partida N° 10119793 y el Centro
Poblado M. Insculas inscrito en la Partida N°
10107446 hasta llegar a la intersección del
lindero del Oleoducto Nor Peruano (Margen
Derecha) en donde se encuentra el hito N° 3
punto tripartito de la colindancia entre la
carretera Panamericana Antigua, el Oleoducto
Nor Peruano y la Comunidad Campesina de
Olmos (Lote N° 4)
Carretera Panamericana Antigua
OESTE Del hito N° 4, el lindero continúa en dirección 10, 284. 90
Nor – Oeste en forma quebrada pasando por el
vértice “B” de la poligonal de PEOT con una
distancia de distancia de 19187. 66 luego hasta
llegar al hito N° 5, punto tripartito de la
colindancia entre los terrenos de PEOT; sector I,
zona en controversia entre la Comunidad
Campesina de Olmos, la Comunidad Campesina
de San Martín de Sechura, la comunidad
Campesina de San Juan Bautista de Catacaos y el
Estado (Predio HUAPALAS); la Comunidad
Campesina de Olmos (Lote N° 4)
Terrenos de PEOT

I. ÁREA
 El área del terreno total es de 18, 991. 0465 m 2 según la Partida Registral
11121631
 El área del terreno total es de 57, 813. 1790 Has o 578 131 790 m 2 según
la Partida Registral 11121621
 El área del terreno total es de 8, 401.4715 Has o 84 014 715 m 2según la
Partida Registral 11121625
 El área del terreno total es de 52, 641. 6835 Has o 536 416 835 m 2 según la
Partida Registral 11121623
  El área del terreno total es de 63 028. 3162 Has o 630 283 162 m 2 según la
Partida Registral 11121622

II. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL

El inmueble está ubicado a 3 000 ml de distancia del centro del distrito de Olmos.
Hacia el Norte Colinda con terrenos del Propietario. No Cuenta con servicios
básicos de agua, desagüe, luz, telefonía y cable.
III. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
El predio no cuenta con infraestructura urbana, como son pistas y veredas, pero
existe una trocha carrozable que va desde la carretera panamericana antigua,
hasta el predio agrícola.
IV. DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE
Se trata de un inmueble: terreno agrícola y está contemplado en el Proyecto
Olmos de la Municipalidad distrital de Olmos.
V. SERVIDUMBRES
No se consignan servidumbres, ni derechos en los títulos de propiedad que
afecten al predio como dominante o como sirviente.
C) ASPECTO LEGAL: ESCRITURAS PÚBLICAS
I. TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN
 Los inmuebles se encuentran inscritos en la Partida Registral N° 11121631, Partida
Registral N° 11121621, Partida Registral N° 11121625, Partida Registral N°
11121623, Partida Registral N° 11121622 inscripción de Registro de Predios Zona
Registra N° II sede Chiclayo Oficina Registral “Chiclayo”
II. GRAVÁMENES Y CARGAS
NINGUNO
D) METODOLOGÍA EMPLEADA
I. BASES PARA SU DESARROLLO
Se ha realizado una visita de inspección y a la vez al entorno del inmueble manera de
valuación a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles
de características similares.

II. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA EMPLEADA

La Valuación del inmueble se efectúa utilizando el Reglamento Nacional de Tasaciones

del Perú aprobado por R.M. N° 126 – 2007 – VIVIENDA, aplicando el método de
valuación directa y la Resolución SBS N° 11356 – 2008 para hallar el Valor de
Realización en el Mercado, previa inspección ocular y toma de vistas fotográficas.

Considerando se trata de un terreno en zona de Ampliación Urbana donde se ubican

algunas viviendas, se hará considerando el Título 111. Capítulo “J” VALORIZACIÓN DE
TERRENOS EN ZONAS DE EXPANSIÓN URBANA E ISLAS RÚSTICAS: Zonas de influencia
(Arto III. J.61)
III. INVESTIGACIONES DE VALORES COMERCIALES DE REFERNCIA
En la actualidad el Mercado Inmobiliario a la fecha nos indica que los Valores
Comerciales de Compra en el sector de la Comunidad Campesina, el valor del
metro cuadrado fluctúo entre US$ 7.00/m 2 o US$ 8.00/m2 considerando que el
terreno materia de valuación cuenta con servicios de agua por gravedad durante
todo el año, el Perito le asigna el valor de US$ 1.00= S/3.30

IV. DEDUCCIONES APLICABLES

Para el costo de realización del inmueble consideramos las siguientes
deducciones:
 Gastos por pérdidas y deterioro ……………………………….: 2.00%
 Gastos para realización de valuación ………………………..: 0.20%
 Depreciación durante la ejecución ………………….………..: 4.00%
 Mantenimiento ………………………………………………………..: 3.80%
 Para realizar la venta del inmueble en un plazo de
 120 días útiles, estableciendo que a la fecha en el
 Mercado la oferta es mayor que la demanda.
 Consideramos un ajuste en el valor para : 10.00%
 vender el bien en ese plazo…………………

TOTAL DE DEDUCCIONES : 20.00%

V. ANÁLISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO DEL BIEN

Dada su ubicación y dimensiones el terreno ha sido destinado para Uso Agrícola.

E) VALORIZACIÓN:

I. VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE

Esta dado por el valor del terreno (VT) únicamente

a) VALOR DEL TERRENO (V.T)

Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta
de terrenos similares en ubicación y entorno urbano a la fecha el Perito asigna
como Valor Comercial lo señalado en el ítem C.3.
Y del mismo modo en aplicación del Art. III J.66 el valor básico de la zona será el
equivalente al 80% del valor básico. Es decir la Zona su valor es de US$ 1.00/m2
Luego:
Valor del terreno =Área del terreno x Valor del m2
VT Zona I = 2 018 756 967 m2 x US$ 1.00/m2 = US$ 2 018 756 967
VALOR DEL TERRENO de 2 018 756 967 …… =US$ 2 018 756 967
b) VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR)
V.R = VT
V.R = US$ 2 018 756 967
 V.R = US$ 2 018 756 967
TIPO DE CAMBIO: US$ 1.00 = S/3.30

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

De acuerdo a la evaluación de precios y en consideración del Perito, este considera
que el valor de Reposición calculado no refleja adecuadamente el valor comercial
del inmueble debiendo aplicar un factor de ajuste Fa= 0.996269
Luego:
VC= V.R
VC= US$ 2 018 756 967
Son: dos mil millones dieciocho millones setecientos cincuenta y seis mil
novecientos sesenta y siete Y 00/100 DOLARES AMERICANOS

III. VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO (VRM)

El Valor de Realización del Inmueble en el Mercado (VRM) Resolución S.B.S. N°
11356 – 2008, es el Valor Neto que se esperaría recuperar como consecuencia
de una eventual venta de dicho bien en la situación como está descontando
castigos y cargos indicados en el Rubro C – IV. Las deducciones aplicables son
20% del Valor Comercial.

Luego:

VRM= VC x 80%
VRM= US$ 2 018 756 967
VRM= US$ 1 615 005 573
Equivalente A S/ 5 329 518 390

F) OPINIÓN GENERAL DEL PERITO VALUADOR

I. La presente valuación se ha efectuado con independencia de crédito aplicando las normas

vigentes-

II. Vigencia de la valuación: De no variar las condiciones del mercado así como de no presentarse
imponderables, podría tener una vigencia de 01 AÑO.

III. Valor de Realización, es que se obtiene por la compra venta de un bien tomando como base el
Valor Comercial y aplicándole un factor en consideración a la necesidad de vender el bien en el
menor tiempo posible.

G) DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA

I. Se tuvo facilidades para realizar el trabajo de valuación, se contó con la Copia Literal de
Dominio dada por SUNARP.
II. La información de precios de terrenos se obtuvo del Mercado y se comprobó con nuestra base
de datos.

Chiclayo, 14 de febrero del 2020

Se adjunta:
Vistas fotográficas
Fotocopia de copias literales