Herramientas para Generacion de Vivienda PDF

Herramientas para Generación de
Vivienda Social en áreas de

Rehabilitación o Renovación Urbana
Caso España y Colombia
Las ciudades son el reflejo de las decisiones que

incurren sobre ellas, decir que una ciudad es
sostenible y eficiente en términos ambientales
y de estructura urbana depende tanto del
modelo urbano concebido en los primeros
tiempos de desarrollo, como en la perspectiva
de futuro definida en la planeación de mediano
y largo plazo en lo urbano y la vivienda.
Angélica María Salazar Guarín

Máste de Proyectación Urbanística (European
Master in Urbanism)
Tutor: Josep María Vilanova
Diciembre de 2012
Contenido
1. INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 6
2. METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN ..................................................................... 8
3. ANTECEDENTES DE LA RENOVACIÓN URBANA .................................................... 9
Apuestas por la Ciudad Compacta ......................................................................................... 10
4. ASPECTOS GENERALES DEL URBANISMO Y VIVIENDA EN ESPAÑA Y CATALUÑA
EN RELACIÓN A LA RENOVACIÓN Y REHABILITACIÓN URBANA ......................... 11
El Urbanismo ........................................................................................................................... 11
Ley de Barrios ...................................................................................................................... 15
La Vivienda .............................................................................................................................. 16
Plan Territorial Sectorial de Vivienda de Cataluña ................................................................. 19
Parque de Vivienda ............................................................................................................. 29
Reserva de suelo para vivienda protegida y dotacional...................................................... 30
Estrategias del Plan ............................................................................................................. 32
Criterios de Sostenibilidad Ambiental ..................................................................................... 36
5. ASPECTOS GENERALES DEL DESARROLLO URBANO Y LA VIVIENDA EN TORNO A
LA RENOVACIÓN URBANA .................................................................................. 38
6. El Urbanismo....................................................................................................... 38
La Vivienda .............................................................................................................................. 42
7. DIFERENCIAS ENTRE ESPAÑA Y COLOMBIAEN RELACIÓN A LA VIVIENDA Y LAS
POLÍTICAS DE REHABILITACIÓN RENOVACIÓN URBANA.................................... 48
8. ESTUDIO DE CASO 1: BOGOTA, COLOMBIA ....................................................... 53
Modelo de Planeamiento Urbano en torno a la Renovación................................................. 63
Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central, Bogotá ................................................ 66
9. ESTUDIO DE CASO 2: BARCELONA ...................................................................... 79
Proyecto de Intervención Integral la Bordeta ......................................................................... 94
Actuaciones Ley de Barrios ................................................................................................... 100
Proyecto de Reforma Urbanística Can Batlló ........................................................................ 102
10. Conclusiones ..................................................................................................... 106
11. Glosario ............................................................................................................. 111
12. Bibliografía ........................................................................................................ 114
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Índice de Gráficos
Grafico 1. Marco Legal Español para la Rehabilitación Urbana ................................................. 37

Grafico 2. Instrumentos de Ordenamiento Territorial y Patrimonio Cultural en Colombia ...... 41
Grafico 3. Sistema Nacional de Vivienda en Colombia ............................................................... 44
Grafico 4. Viviendas iniciadas por año en Colombia ................................................................... 45
Grafico 5. Meta de iniciación de viviendas 1991 – 2013 en Colombia ....................................... 46
Grafico 6. Aportes económicos a la Política de Vivienda en Colombia ....................................... 47
Grafico 7. Número de unidades iniciadas en Bogotá (anual) ...................................................... 56
Grafico 8. Unidades de vivienda en oferta por tipo. Bogotá 2008-2012 .................................... 57
Grafico 9. Unidades de vivienda en oferta por zona. Bogotá 2008-2012 ................................... 57
Grafico 10. Unidades de vivienda en oferta por rango de estrato. Bogotá 2008-2012 .............. 58
Grafico 11. Unidades de vivienda en oferta por rango de área. Bogotá 2008-2012 .................. 60
Grafico 12. Unidades de Vivienda por rango de precios 2008-2012 .......................................... 60
Grafico 13. Procedimiento para la Estructuración y Ejecución de Proyectos de Renovación .... 65
Grafico 14. Esquema de Operación Urbana ..................................................................... 75
Grafico 15. Proyección de la población 2008-2016, evolución de los componentes de
crecimiento demográfico ............................................................................................................ 80
Grafico 16. Población de Barcelona según tipo de hogar y nacionalidad. Españoles ................. 82
Grafico 17. Población de Barcelona según tipo de hogar y nacionalidad. Extranjeros ............... 82
Grafico 18. Viviendas iniciadas y acabadas en Barcelona 2002 – 2007 ...................................... 83
Grafico 19. Licencias de vivienda de obra nueva según tipos de promoción 2002-2007 ........... 84
Grafico 20. Evolución de los precios de compra de vivienda nuevas y segunda mano 2002- 2007
..................................................................................................................................................... 85
Grafico 21. Evolución de los precios de compra de vivienda de protección oficial 2002- 2007
Euros/m2. 2001-2008. ................................................................................................................. 85
Grafico 22. Estrategia para la cobertura de las necesidades de vivienda ................................... 86
Grafico 23. Potencial de la promoción de vivienda .................................................................... 89
Grafico 24. Licencias de obras de rehabilitación 2000-2007 ...................................................... 91
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Índice de Tablas
Tabla 1. Estructura y dinámica de la población extranjera 2008 ............................................... 26

Tabla 2. Crecimiento de Hogares 2007-2017 .............................................................................. 32
Tabla 3.Total Proyectos de Renovación Urbana sin ejecución a 2010, de iniciativa local, en
ciudades superiores a 100. 000 habitantes................................................................................. 42
Tabla 4. Diferencias entre el sistema Español y Colombiano en Materia de Vivienda ............... 49
Tabla 5. Déficit de vivienda por Estratos Socioeconómicos en Bogotá ..................................... 54
Tabla 6. Oferta de Suelo en Bogotá ............................................................................................ 55
Tabla 7. Áreas del Plan Parcial .................................................................................................... 67
Tabla 8. Característica socioeconómicas de la población localizada en el área de influencia a la
zona de estudio según barrio afectado ....................................................................................... 71
Tabla 9. Áreas de suelo útil del Plan Parcial ................................................................................ 78
Tabla 10. Estimación valor Potencial del Suelo por Etapas ......................................................... 78
Tabla 11. Potencial de vivienda protegida y dotacional en Barcelona 2008-2016 ..................... 89
Tabla 12. Proyectos, Barrio la Bordeta, Ley de Barrios ............................................................. 101
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Índice de Mapas
Mapa 1. Operaciones Estratégicas en Barcelona ........................................................................ 14

Mapa 2. Ámbitos Territoriales del Plan....................................................................................... 20
Mapa 3. Sistemas Urbanos y Áreas Rurales ................................................................................ 23
Mapa 4. Inmigración Económica ................................................................................................. 26
Mapa 5. Población 2008 .............................................................................................................. 27
Mapa 6. Población Joven 2008.................................................................................................... 28
Mapa 7. Hogares con Ayuda de Alquiler 2008 ............................................................................ 28
Mapa 8. Vivienda Beneficiadas por el Programa de Rehabilitación ........................................... 29
Mapa 9. Edificios Plurifamiliares en mal estado y deficientes 2001 ........................................... 30
Mapa 10. Suelo Potencial, número absoluto .............................................................................. 31
Mapa 11. Áreas de demanda fuerte y acreditada ...................................................................... 33
Mapa 12. Municipios AMB con reserva de vivienda protegida .................................................. 34
Mapa 13. Actuaciones sobre Barcelona ...................................................................................... 35
Mapa 14. Estratificación socio económica de Bogotá 1999 ....................................................... 54
Mapa 15. Unidades de Vivienda Ofertada por Rangos de Areas Bogotá, 2012 .......................... 59
Mapa 16. Unidades de Vivienda Ofertadas por Rangos de precios Bogotá D.C .2012 ............... 61
Mapa 17. Crecimiento Informal de vivienda en Bogotá 1950 – 2000 ........................................ 62
Mapa 18. Áreas con tratamiento y planes parciales de Renovación Urbana ............................. 64
Mapa 19. Localización en la ciudad del Plan Parcia La Estación Central..................................... 66
Mapa 20. Delimitación del Área del Plan Parcial ........................................................................ 68
Mapa 21. Bienes de Interés Cultural ........................................................................................... 68
Mapa 22. Normativa según decreto 1042 de 1987 .................................................................... 70
Mapa 23. Altura de las Edificaciones .......................................................................................... 70
Mapa 24. Destino Socio Económico del Suelo ............................................................................ 71
Mapa 25. Determinantes del Lugar............................................................................................. 75
Mapa 26. Etapas del Plan Parcial ................................................................................................ 76
Mapa 27. Propuesta Desarrollo Inmobiliario .............................................................................. 77
Mapa 28. Escenario 3 Proyecto de Urbanización........................................................................ 79
Mapa 29. Población extranjera por distritos de Barcelona y composición por nacionalidades,
2007............................................................................................................................................. 81
Mapa 30. Ámbito de planeamiento y gestión del plan local de vivienda de Barcelona ............. 88
Mapa 31. Programa de Rehabilitación ........................................................................................ 92
Mapa 32. Localización del Barrio la Bordeta en el Área Urbana de Barcelona........................... 94
Mapa 33. Delimitación del Barrio la Bordeta .............................................................................. 95
Mapa 34. Parcelario Patrimonial................................................................................................. 97
Mapa 35. Red Viaria y Transporte ............................................................................................... 97
Mapa 36. Equipamientos y zonas verdes .................................................................................... 98
Mapa 37. Área Urbana, Planeamiento Vigente ........................................................................ 100
Mapa 38. Proyectos y actuaciones, Ley de Barrios ................................................................... 100
Mapa 39. Proyecto Urbano Can Batlló ...................................................................................... 102
Mapa 40. Calificación de Suelo Proyecto Can Batlló ................................................................. 103
Mapa 41. Proyecto Vigente ....................................................................................................... 103
Mapa 42. Perfiles y Urbanismo General ................................................................................... 104
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INTRODUCCIÓN
El presente estudio tiene como finalidad contrastar los instrumentos urbanísticos

empleados en España con los utilizados en Colombia, en materia de renovación o
rehabilitación urbana con el fin de identificar los elementos normativos y/o financieros
que han hecho posible la ejecución de los mismos, teniendo en cuenta los factores
socio económicos que han motivado la implementación de las políticas de vivienda
social en cada país mencionado. Se espera que con la aplicación de métodos
urbanísticos probados en un país o en otro, indiferente de las condiciones políticas y
geográficas y económicas, donde la vivienda que haya sido objeto de un proyecto de
rehabilitación o renovación, ésta pueda competir en el mercado inmobiliario en
similares condiciones que la vivienda nueva.
Por consiguiente surge la necesidad de seleccionar un área en cada ciudad de cada país
que cuenten con mercados de vivienda de alta demanda ya sea como bien de inversión
o como bien de uso, partiendo de la hipótesis de que en estos casos, una vez
trascendido niveles de carácter político, las acciones previstas en la rehabilitación o
renovación, enmarcadas en una política de urbana, de vivienda y social, pueden ser
transferibles de un país a otro bajo premisa de que comparten las mismas reglas en el
mercado inmobiliario, sin embargo es importante aclarar que no se puede olvidar las
diferencias entre el déficit de vivienda social de los países en vía de desarrollo, en
contraposición con la sobre oferta de vivienda en aquellas ciudades que supeditan
pérdida de población.
Ahora bien, se sabe que los países desarrollados han contado con grandes porciones
de capital público en la implementación de políticas sociales y de vivienda, con una alta
participación en la estructuración y ejecución de proyectos urbanos, sin embargo, para
Colombia, en cuanto a política de vivienda de interés social en áreas de renovación
urbana se refiere, puede parecer un producto inviable, dependiendo de las
características y potenciales del área a intervenir respecto a las expectativas de
ganancia económica por parte del sector inmobiliario, por consiguiente a partir del
análisis de la Política de Vivienda y asi como la de Rehabilitación Urbana en España y su
aplicación en la Comunidad Autónoma de Cataluña en particular, se espera identificar
aspectos relevantes que hayan favorecido la dinamización del sector inmobiliario en
pro de la producción de vivienda social; asimismo, para efectos del presente estudio,
se centrará parte de su análisis en las ciudades de Bogotá y Barcelona
respectivamente, con el fin de identificar las posibles reglas de juego del mercado de
suelo, o las apuestas frente a la mejora urbana a con un enfoque social y de
sostenibilidad en los territorios enunciados.
Cabe mencionar que, tradicionalmente en Colombia desde la perspectiva del operador

inmobiliario, en procesos de mejora de áreas deterioradas, que han contado con
aportes estatales con objetivos principalmente sociales, reclaman por el desequilibrio
que esto genera en mercado inmobiliario frete a áreas que han logrado su mejora
urbana así como mayor valorización de los inmuebles a partir del capital privado,
debido a que este sector discute que las decisiones frente al desarrollo urbano no
necesariamente deben ser focalizas hacia la población de bajos ingresos, sino más bien
6
en sectores dinamizadores de la económica local o nacional como también en áreas
que por su localización estratégicas aporten beneficios relevantes a las estructuras de
las ciudades, lo que sugiere que, lograr el equilibrio inmobiliario, determina la
necesidad de lograr acuerdos entre los diferentes actores que intervienen en la
producción de ciudad, como también una revolución política y tributaria donde se
apropien recursos suficientes para el desarrollo urbano a partir de capital privado.
Dada la realidad colombiana lo anterior podría costar precios políticos altos,
particularmente en los casos o ciudades donde se deben asumir cambios considerables
en el sistema tributario para la financiación de proyectos urbanos que incluyan la
vivienda social como elemento principal de desarrollo.
Es de aclarar, que la implementación de nuevos lineamientos urbanísticos en Colombia

es un proceso lento que cuesta un enorme trabajo en la transformación de la cultura
y la forma tradicional de pensar las ciudades y su planeamientos por parte de
instancias políticas, sin embargo es importante resaltar que la formulación de las
normativas que dieron un salto a la forma de planeación colombiana, han contado con
la participación de expertos españoles en la materia (García Bellido); desde allí la
afinidad de la Ley de Desarrollo Territorial LDT, con las leyes españolas sin que esto se
sobrepusiera al reconocimiento previo de la realidad urbana Colombiana.
7
METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN
Partiendo del cuestionamiento, de que a partir de la experiencia española, cuáles

podrían ser las estrategias adecuadas desde el punto de vista de política pública, así
como desde los planes de vivienda, los condicionamientos urbanísticos y aspectos
socio económico de la población para la generación de Vivienda de Interés Social en
áreas de Renovación Urbana en Colombia, se opta por recopilar y analizar los
siguientes puntos:
 Marco legal español (Ley del suelo, políticas de vivienda, Ley de Derecho a la
Vivienda, Ley de Urbanismo de Cataluña, Ley de Barrios Barrios para Barcelona; marco
legal colombiano (Ley 388/1997, instrumentos de financiación y gestión del suelo,
Política de Vivienda)
 Recolección estudios de mercado inmobiliario, políticas de hábitat, estadísticas
socioeconómicas de las áreas correspondientes a los estudios de caso en Barcelona y
Bogotá.
 Análisis de la información de recopilada (componentes de política, normativos
financieros y técnicos)
 Entrevistas con funcionarios de la Generalidad de Cataluña y el Ayuntamiento
de Barcelona
 Comparativos de instrumentos de política y urbanísticos utilizados en cada
ciudad.
Estudios de Caso:
1.Bogotá, Colombia en términos de políticas de hábitat, y de ordenamiento territorial,
tratamientos de renovación urbana como instrumento de desarrollo y gestión
urbanística y de vivienda, ejemplificados en el Plan Parcial de Renovación Urbana
Estación Central.
2. Barcelona, España, en términos del Plan Local de Vivienda, el Proyecto de
Intervención Integral La Bordeta, y el proyecto de reforma urbanística del Can Batlló.
Caracterización de las ciudades objeto de estudio:
 Población
 Comportamiento del mercado de vivienda
 Instrumentos de gestión
 Precios de los inmuebles
 Tipo de vivienda ofertada
 Análisis de características socio económicas
 Rehabilitación de parque de vivienda, eficiencia energética
 Identificación de problemática de los casos para la generación de VIS en áreas de
renovación urbana
 Identificación de los instrumentos utilizados en los casos éxitos y de su posible
aplicación en otros ámbitos
 Auto financiación y ayudas de gobierno
 Propuestas urbanísticas
 Instrumentos de gestión utilizados
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ANTECEDENTES DE LA RENOVACIÓN URBANA
La renovación urbana nace posterior a la configuración de la ciudad industrial,

alrededor del siglo XIX; en las ciudades medievales occidentales se desarrollan obras
de rehabilitación y saneamiento de los barrios obreros principalmente localizados en el
centro antiguo con el objetivo de mejorar las condiciones estéticas y conectar y la
trama urbana existente, por lo cual se partió por el derribo de las antiguas murallas y
realizan obras de infraestructura de apertura de ejes de comunicación, así como, la
construcción de ensanches1 (CAPEL, H).
En las ciudades post-modernas las operaciones de renovación urbana van cada vez
más dirigidas a la rehabilitación de barrios estratégicamente situados, obteniendo una
considerable revalorización, que se convierte en el principal motor de la actuación del
capital privado y público en la zona.
La renovación urbana hoy día es entendida como actuaciones a gran escala las cuales
implican necesariamente la intervención de la administración pública, dado que la
mejora de algunas de las estructuras urbanas (espacio público) y los equipamientos
requieren grandes desembolsos de capital que no necesariamente serán recuperados.
El valor de una edificación está determinado, entre otras cosas, por la calidad de su
entorno. Por lo tanto, si en un área con casas bien mantenidas un propietario mejora
la suya obtendrá un rendimiento superior; por el contrario si el propietario mantiene
bien el estado de la edificación en un entorno deteriorado, los rendimientos que
obtendrá por este mantenimiento serán muy inferiores. Por lo tanto, en términos de
Richardson H. (economía del urbanismo en Madrid), sólo resultará rentable mantener
en buen estado una vivienda si el resto de las edificaciones mantienen un buen nivel
de construcción.
Es así, que sólo es posible la renovación urbana si el sector público asumiese el coste
de las intervenciones privadas y sustituyera el funcionamiento del mercado con una
mezcla de inversiones públicas y privadas; por consiguiente, las subvenciones del
gobierno serían menores para los ayuntamientos y la construcción de nuevos edificios
supondría un aumento de los ingresos fiscales para la administración local.
Algunos ejemplos de renovación urbana masiva se han estudiado en EE. UU. y Gran
Bretaña. A finales de 1965 se habían aprobado 1.700 proyectos de renovación urbana,
desalojándose y desplazándose a unas 750.0002 personas en los estados unidos los
cual aumento el ritmo de renovación en todo el país, donde su política es la de reducir
el volumen de viviendas de renta baja y aumentar el de los apartamentos de renta
alta, obligando a la población de bajos ingresos a trasladarse a viviendas más caras.
1
Los ensanches son el primer planeamiento global de la forma urbana, con unos criterios
científicos de definición y con una idea de abarcar los crecimientos urbanos durante un gran
periodo de tiempo. Ordenan áreas de crecimiento entorno a la ciudad existente, suponiendo
una entidad importante por su extensión, por la regularidad de su trazado y por representar
un área central física y económica.
2
Wikipedia
9
Apuestas por la Ciudad Compacta
En la actualidad el concepto compacto como propuesta para la gestión y planificación

de las ciudades contemporáneas es de gran importancia en términos sociales y de
promoción de la equidad, varios investigadores, planificadores y formuladores de
política en temas urbanos promueven la ciudad compacta planteando las ventajas
frente a la conservación del suelo rural, como menor necesidad de viajar en vehículo
particular, los cual inciden en la reducción de la emisión de gases contaminantes,
incentivando un mayor uso del transporte público y promueve otros sistemas
alternativos de movilidad de los ciudadanos en tales como el uso de la bicicleta y la
posibilidad de llegar a los lugares de destino en distancias cortas a través de rutas
peatonales. Adicionalmente, entre las ventajas de la forma urbana compacta se
encuentran mejor acceso a los servicios y facilidades de la ciudad, un uso más eficiente
del espacio y la provisión de infraestructura para el desarrollo urbano, así como la
revitalización y regeneración de las áreas urbanas del centro de la ciudad (Burton,
2000).
Sin embargo, existen críticas frente a las formas urbanas de alta densidad, debido a la
escasez de suelo en la forma compacta que incentiva la necesidad de desarrollar
conjuntos de vivienda de alta densidad, los cuales están comúnmente asociados a
tamaños y áreas reducidas en las unidades de vivienda, y adicionalmente la dificultad
de generar espacios verdes, lo que plantea entonces que para los grupos de bajos
ingresos en un contexto de escasez, el mercado de suelo y vivienda no podrán
ofrecerles áreas suficientes que respondan a las condiciones óptimas de habitabilidad.
A pesar esto el suelo será más costoso y los valores de la vivienda se incrementarán
por encima de la renta media de la población, obligando a los planificadores a disponer
de suelo abandonado, o degenerado por previos usos industriales.
En términos de Burton (2000) el proceso para alcanzar la compactación urbana se

traduce en tres aspectos: intensificación, en donde se involucra la reutilización del
suelo previamente aprovechado para usos industriales o ciertos tipos de comercio y
que por la generación de ciertos residuos de alta toxicidad o polución, pueden ser
renovados una vez se limpie dicha contaminación. El segundo aspecto es la
consolidación, entendido como usos más intensivos que las actuales construcciones en
suelo urbano, así como, la subdivisión y conversión del actual desarrollo al interior de
la ciudad y el tercer aspecto es la densificación, que consiste en incrementar la
densidad de población en las áreas urbanas existentes, también conocida como re-
urbanización.
Burton, en su investigación en varias ciudades de los Estados Unidos con relación al

impacto de la forma urbana compacta sobre la equidad social se clasifican en
negativos para la ciudad y en los beneficios para su población. Entre los aspectos
negativos en la equidad social se encuentran: menos espacio en la vivienda, falta de
vivienda asequible en cuanto a su precio en el mercado, incremento de los niveles de
criminalidad, y bajos niveles de áreas peatonales y uso de la bicicleta. No obstante, en
cuanto a los beneficios para la población se encuentran: mejoramiento del uso del
10
transporte público, reducción de la segregación social y mejor acceso a facilidades y
servicios urbanos.
Por otro lado el concepto de ciudad compacta en términos de Angel, Sheppard y Civco
(2005) apunta a “restringir la expansión urbana y busca reducir la cantidad de suelo
necesario para la población urbana y el crecimiento de ingresos". Por un lado, en el
marco del debate Thomas y Cousins (1996) como promotores de la ciudad compacta
plantean que las políticas de esta forma urbana promueven “menos dependencia por
el carro, bajas emisiones, reducción del consumo de energía, mejores servicios en
transporte público, incremento de la accesibilidad en general, la reutilización de
infraestructura y suelo previamente desarrollado, la renovación y revitalización de
áreas urbanas existentes, alta calidad de vida, la preservación de espacios verdes y un
ambiente propicio para la promoción de actividades comerciales y negocios entre
otras”.
Sin embargo, mencionan que es muy poco lo que los desarrolladores de políticas
pueden hacer (o deberían hacer) para influenciar los actuales niveles de compactación
en las ciudades de los países en vías de desarrollo, adicionalmente, los autores del
estudio “Las dinámicas de la expansión urbana global” afirman que “en las mejores
circunstancias las políticas de ciudad compacta pueden tener un efecto marginal en el
nivel total de consumo de suelo urbano”. Lo anterior, para este grupo de investigación,
las políticas que promueven ciudades compactas pueden tener un efecto importante
en la forma urbana de las ciudades en países en vías de desarrollo, sin embargo, esto
no implica que sea necesario planificar de manera detallada la expansión urbana.
Por lo tanto, es inminente la necesidad de que los países en vías de desarrollo

continúen adelantando políticas en función de la ciudad compacta, como también que
planifiquen la expansión urbana de las ciudades teniendo en cuenta cómo lograr una
mejor gestión urbana identificando suelos aptos para urbanización al interior del suelo
urbano y con el menor impacto ambiental posible.
ASPECTOS GENERALES DEL URBANISMO Y VIVIENDA EN ESPAÑA Y CATALUÑA EN

RELACIÓN A LA RENOVACIÓN Y REHABILITACIÓN URBANA
El Urbanismo
Este capítulo tocas aspectos generales del urbanismo que inciden sobre los proyectos
de vivienda y rehabilitación urbana, por lo que no se pretende profundizar en la
evolución y trascendencia del conjunto de normas y acciones que han repercutido en
el urbanismo español.
En España, la planificación urbana nace con la “Ley del Suelo y Ordenación Urbana” la
cual fue fruto de un pacto entre el poder político, la dictadura franquista y los antiguos
propietarios que veían que con las antiguas legislaciones no se podía planificar las
ciudades en relación al crecimiento acelerado que sufrían, debido a la falta de modelos
de planeación, el suelo originalmente fue expropiado en relación a su valor agrícola, en
consecuencia los nuevos propietarios fueron quienes se beneficiaron con los nuevos
11
crecimientos inmobiliarios, lo cual tuvo que ser racionalizado con el fin de evitar los
monopolios en el mercado de suelo, dejando que las administraciones determinaran
cual era el modelo de ciudad que se quería implementar, teniendo en cuenta la
colectividad como punto de partida en la toma de decisiones e inhibiendo a los
particulares para que estos actuaran a su antojo sin antes tener en cuenta los
regímenes inscritos sobre el aprovechamiento del suelo.
Es así que dicha Ley, intenta garantizar una debida distribución de las cargas y
beneficios en la ordenación del territorio a partir de la implementación de los Planes
Generales de Ordenación Urbanística y los Planes Parciales, con una activa de
intervención del Estado en el mercado del suelo, dejando por encima el interés
general sobre el particular a través de un sistema basado en:
 Clasificación y calificación del suelo por parte de las administraciones públicas

 Diseño basado en el planeamiento urbanístico definido por la administración.
 Ejecución de los planes por parte de los propietarios del suelo
 Cesiones Urbanísticas
En este sentido, la Ley define que a través de los instrumentos urbanísticos se ejecuten
tales principios, por cual, los planes de ordenación juegan un papel importante en el
urbanismo, dado que en estos se define y clasifican el territorio en suelo urbano,
urbanizable y no urbanizable, considerando el reparto de los beneficios y de las cargas
asociadas a los cambios urbanísticos, asimismo, establece estándares para el caso de
parques y zonas verdes, densidades de vivienda y áreas para la ejecución de proyectos
de protección oficial.
El mecanismo de reparto de cargas y beneficios, sirvió para que todo propietario, que
el plan urbanístico le hubiera clasificado el suelo, tendría el mismo beneficio por
metros cuadrado de suelo, sin importar que se lo hubiere clasificado como zona verde,
vías o áreas de residencial.
Cabe anotar que la constitución española en sus artículos 45, 46 y 47 se plantea que el
suelo no es más un bien objeto de mercado y ordena su utilización racional desde el
punto de vista de los intereses generales, la defensa del medio ambiente, el
patrimonio histórico y artístico, el derecho de todos los ciudadanos a disfrutar de la
vivienda, impedir la especulación y la participación comunitaria en las plusvalías
(Sistema Urbanístico Español, Javier de Marcos García).
Por otro lado, dicha Ley establece que las 17 comunidades autónomas gozan del
derecho a legislar sin que esto difiera de los principios generales de la misma.
En el caso de Cataluña en cuanto a la planeación territorial, se diferencia por la

estructura de planes que se encuentran por debajo de los planes generales. Los Planes
Territoriales Parciales, definen los objetivos de equilibrio en el territorio de Cataluña y
los Planes Directores Urbanísticos que establecen las directrices para coordinar la
ordenación urbanística de un territorio de alcance supramunicipal, fijan las
determinaciones sobre el desarrollo urbanístico sostenible, la movilidad de las
12
personas, mercancías y el transporte público; establecen medidas de protección del
suelo no urbanizable; concretan y delimitar las reservas de suelo para las grandes
infraestructuras y la programación de políticas supramunicipales de suelo y de
vivienda, concertadas con los ayuntamientos afectados.
En relación con lo anterior, bajos los principios previstos en las leyes y decretos y
siguiendo la escala de instrumentos urbanísticos para el desarrollo de dichos planes, la
Ley de Urbanismo de Cataluña (Decreto - Ley 1 de 2010), estableció que el
planeamiento urbanístico general adicionalmente, se desarrollaría por medio del
planeamiento urbanístico derivado, es decir, por los planes especiales urbanísticos,
planes de mejora urbana, planes parciales urbanísticos y planes parciales urbanísticos
de delimitación, entre otros.
Para caso de Planes Especiales Urbanísticos que no desarrollan determinaciones del

planeamiento urbanístico general deben justificar la necesidad de la aprobación y su
compatibilidad con dicho planeamiento, en el caso de los Planes de Mejora Urbana
que tengan por objetivo el cumplimiento de operaciones de mejora urbana no
contenidas en el planeamiento urbanístico general requieren la modificación de éste,
previamente o simultáneamente, a excepción de los supuestos en que no se alteren ni
los usos principales, ni los aprovechamientos y las cargas urbanísticas, ni la estructura
fundamental del planeamiento urbanístico general.
Los Planes de Mejora Urbana se implementan en suelo urbano no consolidado, con el

fin de completar el tejido urbano o bien de cumplir operaciones de rehabilitación, de
reforma interior, de remodelación urbana, de transformación de usos, de
reurbanización, de ordenación del subsuelo o de saneamiento de poblaciones y otros
de similares, asimismo se aplica a los planes parciales urbanísticos.
Es de aclarar que el planeamiento urbanístico derivado está supeditado a las

determinaciones del planeamiento urbanístico general, es decir, para el caso de los
Planes Parciales Urbanísticos tienen lugar en el suelo urbanizable desarrollar el
planeamiento urbanístico general y debe contener todas las determinaciones
pertinentes para la ordenación urbanística detallada de los sectores que abarcan, de
conformidad con el régimen del suelo urbanizable. Por consiguiente dichos planes:
 Califican el suelo.
 Regulan los usos y los parámetros de la edificación que tienen que permitir el
otorgamiento de licencias.
 Señalan las alineaciones y las rasantes.
 Definen los parámetros básicos de la ordenación de volúmenes.
 Pueden precisar directamente las características y el trazado de las obras de
urbanización básicas.
 Establecen las condiciones de gestión y los plazos para promover los
instrumentos correspondientes y para ejecutar las obras de urbanización y de
edificación, sin perjuicio que éstos puedan ser modificados por el programa de
actuación urbanística municipal.
13
 Prevén la localización concreta de los terrenos donde se tiene que materializar,
si procede, la reserva para la construcción de viviendas de protección pública y
establecen los plazos obligatorios en los cuales la administración actuante y las
personas propietarias adjudicatarias de suelo destinado a vivienda de protección
pública tienen que iniciar y acabar la edificación.
Mapa 1. Operaciones Estratégicas en Barcelona
Fuente: Generalitat de Cataluña
En el caso de Barcelona, la planeación se rige por el Plan General Metropolitano de

Ordenación Urbana, aprobado por la Comisión Provincial de Urbanismo de
Barcelona el 14 de julio de 1976, el objeto del cual es la ordenación urbanística del
territorio que integraba la anterior Entidad Municipal Metropolitana de Barcelona, y
que comprendía un total de 27 municipios, así como de definir, las normas
urbanísticas de este plan, y las modificaciones introducidas en cada ámbito normativo.
Asimismo el urbanismo acoge las determinaciones de las Ordenanzas metropolitanas
de edificación, aprobadas el 15 de junio de 1978 y otras Ordenanzas de ámbito
metropolitano.
El Plan General Metropolitano prevé distintos instrumentos de planificación derivada

para su desarrollo. Contempla Planes Especiales: a) de reforma interior; b) integrales
(art. 66 de la Carta de Barcelona); c) de desarrollo de los sistemas de equipamientos y
espacios libres; d) de infraestructuras y del subsuelo.
14
Ley de Barrios
En particular, en materia de programas específicos, la comunidad autónoma de

Cataluña ya había avanzado en la implementación de acciones que beneficiaran la
condiciones de entorno de la vivienda, en términos de Oriol Nel.lo ex secretario de
planificación territorial de la Generalitat de Cataluña, menciona que en las mayores
ciudades españolas, como en buena parte de las áreas metropolitanas de Europa
occidental, produjo un incremento de la problemática social derivada de situaciones
de infravivienda, hacinamiento y dificultades de acceso a los servicios básicos, que en
muchas ciudades parecían haber quedado en buena parte superadas en las décadas de
los setenta y ochenta del siglo pasado, por alta dinámica de producción de vivienda
para la clase trabajadora, ante dicha realidad, surgió la necesidad de implementar
nuevas políticas y nuevos instrumentos de gestión, que atendiera la problemática.
Es así que desde la implementación de la Ley de Barrios en el año 2004 (Ley 2 de

2004), se promueve la transformación general de aquellos barrios que requieren de
una atención especial, dadas sus condiciones de degradación física, social y déficit de
acondicionamiento urbanístico, siendo de prioridad aquellas áreas de polígonos de
vivienda de los años 60´s y 70´s, cascos antiguos, antiguos polígonos industriales y en
general sectores con procesos de urbanización marginal, para lo cual, la Generalitat de
Cataluña implementó un fondo de fomento del programa de Barrios, en el que llama a
los municipios a participar en proyectos de rehabilitación integral contando con
partidas presupuestales del 50% al 60% focalizadas en las siguientes acciones:
 Mejora del espacio público y provisión de zonas verdes

 Acondicionamiento de elementos comunes de la edificación
 Provisión de equipamientos de uso colectivo
 Incorporación de las tecnologías de la comunicación
 Implantación y mejora de infraestructuras energéticas y ambientales
 Fomento de la equidad de género en el uso del espacio urbano y los
equipamientos
 Desarrollo de programas que conlleven una mejora social, urbanística y
económica de los barrios
 Mejora de la accesibilidad y supresión de las barreras arquitectónicas.
Sin embargo, a pesar de que la Ley de Barrios menciona que las inversiones públicas
deben estar entre el 50 y 60% de los costos generales de los proyectos, las entidades
encargadas de la rehabilitación mencionan que dichas inversiones cubrieron todas las
áreas del conjunto urbano intervenido.
En el caso de Cataluña, los resultados obtenidos para el periodo comprendido entre

2004 y 2010 del programa de Barrios son los siguientes (Generalitat de Cataluña):
 7 convocatorias
 141 barrios con proyectos
 1.300M€ Inversión del Fondo de Mejora de Barrios
 700M€ Inversión total de la Generalitat
15
 600M€ Inversión total Municipal
Regeneración Urbana Integrada
 600M€ Inversión total Municipal

 11M€ de presupuesto promedio por proyecto
Es importante tener en cuenta que los recursos económicos previstos en la Ley,

excluyen la construcción de vivienda nueva, de igual forma establece un máximo de
20.000 euros por vivienda afectada.
La Vivienda
En cuanto a las políticas estatales de vivienda aplicadas en España se basa

principalmente en la definición de un marco legislativo general que luego es
concretado por las Comunidades Autónomas, y en medidas de apoyo a la financiación
de la vivienda, indirectas en el caso de la política fiscal y directas las de los planes
estatales de vivienda, en este sentido, El plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación
2009 – 2012 se preocupa por atender las graves dificultades de acceso a la vivienda de
una parte muy importante de la población, como resultado del largo período de alzas
de precios de la vivienda (1996-2007) muy por encima de la inflación y, en
consecuencia, por encima de la evolución de los salarios así como los problemas
derivados por la retracción tanto de la demanda como de la oferta de viviendas. En
este sentido el plan apuesta por la sostenibilidad y eficiencia de toda actividad
económica y que, por lo tanto, debe optimizarse el uso de la producción ya existente
de viviendas a la hora de atender las necesidades sociales de la población.
Dicho plan consiste en reforzar las ayudas económicas a 1 millón de hogares, mejorar
las condiciones de acceso a la vivienda de protección oficial, extender los beneficios a
la población de ingresos medios, focaliza inversiones sobre la política de
arrendamientos sobre los proyectos nuevos de vivienda de protección oficial para
población vulnerable; apoya con más fuerza los programas de Renove, de mejora de la
eficiencia energética y la accesibilidad, asimismo, creo mecanismos para facilitar la
reconversión del stock de vivienda libre en vivienda de protección oficial, para lo cual
contaba con un presupuesto de 10.188 millones de euros.
Para la promoción de vivienda de protección oficial el plan se preocupa por establecer

las condiciones del apoyo financiero a promotores y beneficiaron, el cual consistía en
la adquisición de subsidios de préstamos convenidos entre la banca privada con los
promotores de vivienda que luego son subrogados al beneficiario de una vivienda de
protección oficial, y la ayuda estatal directa3 a la entrada para la compra de vivienda de
protección oficial a beneficiarnos directos y las subvenciones para la promoción de
3
Recientemente eliminada del presupuesto del Plan de Vivienda dada la coyuntura
económica actual del país
16
vivienda protegida nueva en alquiler, así como ayudas a los promotores para la
urbanización o adquisición de suelo.
Asimismo se destinan recursos a la rehabilitación de vivienda para mejorar las

edificaciones de forma individualizada (edificio, mejora baños, fachadas, etc.) que se
encuentran obsoletas por el uso o el daño generado por fenómenos socio económico
en las zonas vulnerables, donde se presenta condiciones de segregación y
gentrificación, por lo cual el campo de acción corresponde a zonas con deterioro de los
edificios y del tejido social, que generan un impacto visual y por consiguiente una
consolidación de la pobreza.
Cabe destacar, que al margen de la política de vivienda, históricamente la políticas

urbanísticas han hecho su aporte en la implementación de normativas que incluyas
suelo para la producción de vivienda social; con la implementación de la Ley 10 de
2004 (de urbanismo para el fomento de la vivienda asequible, de la sostenibilidad
territorial y de la autonomía local), en la que se determinaron los principios
fundamentales para la generación de suelo para vivienda asequible y el incremento de
la participación de la colectividad en los beneficios de la actividad urbanística. Dicha
Ley estableció que en los municipios mayores de 10.000 habitantes y en las capitales
de comarca se reservará en todos los sectores de nuevo desarrollo un 20% de techo
residencial para la creación de vivienda protegida, a la que debe añadirse otro 20%
complementario para diversos tipos de vivienda concertada, lo cual fue ajustado en el
Decreto-Ley 1 de 2007 (medidas urgentes en materia urbanística, vigente hasta 2010)
el cual estableció que la reserva del 20% para vivienda protegida regirá también para
los municipios menores de 10.000 habitantes. Por su parte el Decreto – Ley 1 de 2010,
refuerza el concepto de reserva del 20% de suelo para vivienda de protección sobre
30% (20% para vivienda protegida en régimen general y especial y 10% para vivienda
de precio concertado),del techo que se califique para el uso residencial de nueva
implantación, más un 10% adicional por la vivienda concertada en municipios de más
de 10.000 habitantes o capitales de comarca. Establece reservas de suelo para el uso
de vivienda dotacional, destinado temporalmente a población con necesidades de
asistencia o emancipación, reserva obligada como sistema urbanístico en los Planes de
Ordenación Urbanística Municipal, la constitución de patrimonios públicos de suelo y
vivienda a partir de las cesiones obligatorias del 10% del aprovechamiento urbanístico
en sectores de suelo urbano no consolidado y suelo no urbanizable, con el fin de
construir vivienda de promoción, asimismo se definen los derechos de tanteo y
retracto4 que se basan en ordenar a los ayuntamientos definir las áreas que pueden
4
El derecho de tanteo es un derecho de adquisición preferente cuyo titular está facultado para adquirir,
con preferencia a cualquier otra persona, una vivienda que va a ser enajenada por su propietario a un
tercero por el mismo precio que ese tercero abonaría. El propietario está obligado a comunicar al titular
del derecho de tanteo su intención de vender así como las condiciones en las que quiere hacerlo.
El derecho de retracto es el derecho a subrogarse en el lugar del comprador, adquiriendo la vivienda

que fue objeto del contrato de compraventa en las mismas condiciones que el comprador, en cuya
posición se subroga, satisfaciendo el mismo precio más los gastos necesarios habidos en la compraventa
de esa vivienda (http/www.euroresidentes.com).
17
ser objeto del derechos de preferencia con el fin de incrementar el patrimonio
municipal del suelo y vivienda.
Por otro lado, en el mismo año, se implementó el Plan para el Derecho a la Vivienda en
cual se establecieron las líneas de reforma de algunas de las subvenciones ya
existentes dirigidas a la promoción de vivienda, especialmente de alquiler, o a la
rehabilitación de viviendas, adaptándolas a la situación del mercado del momento y
aportando subvenciones a ayuntamientos y entidades sin ánimo de lucro para la
compra de suelo para viviendas con protección oficial, subvenciones para el pago del
alquiler para hogares con ingresos bajos y las ayudas a propietarios que destinaran
viviendas a alquiler. Asimismo, se abrieron oficinas locales de vivienda, y se estableció
una red de bolsas de mediación entre propietarios y arrendatarios para el alquiler
social de viviendas o para alquiler joven.
Por otro lado, en el marco del Plan de Suelo 2005-2010, a través del Instituto Catalán
del Suelo desarrollaba acciones de transformación suelos no residenciales en suelos
para vivienda con unos porcentajes de participación mayoritaria de viviendas con
protección oficial.
En términos específicos, con la intención de dinamizar aún más el sector inmobiliario

en pro de satisfacer las necesidades de vivienda de la población de Cataluña 33
organizaciones tanto públicas o privadas, relacionadas con gestión y producción de
vivienda, en 2007 firman el Pacto Nacional por el Hábitat 2007-2006 con el
compromiso de atender la demanda de vivienda en cumplimiento con 5 retos
fundamentales que se tradujeron en objetivos específicos con metas y un presupuesto
concreto:
Reto 1. Mejorar el acceso a la vivienda, especialmente de los jóvenes.

Reto 2. Mejorar las condiciones del parque de vivienda
Reto 3. Mejorar el alojamiento de personas mayores y con diversidad funcional
Reto 4. Prevenir la exclusión social residencial
Reto 5. Garantizar un alojamiento digno y adecuado a los hogares mal alojados,
Por su parte la mejora de las condiciones del parque de vivienda a través de acciones
que potenciaran el plan de rehabilitación de vivienda, refuerza los programas de
remodelación de barrios, establece el sistema de inspección técnica a los edificios,
introduce criterios de eficiencia energética en las edificaciones, dotación de ascensores
a la vivienda antigua, con metas de mejoramientos y rehabilitación de más de 300
viviendas, para lo cual conto con un presupuesto de 1.449 millones de euros.
En términos generales el plan estimó un presupuesto de 8.221 millones de euros en

un escenario de 10 años, para el cumplimiento de los retos propuestos.
A partir de 2007 con la implementación de la Ley de derecho a la vivienda, se refuerza

la idea del derecho de toda persona a acceder a una vivienda digna en condiciones
18
adecuadas, teniendo en cuenta las distintas etapas de la vida de cada cual, la situación
familiar, económica y social y la capacidad funcional, con los siguientes objetivos:
a. Establece el conjunto de actuaciones, derechos y obligaciones de los agentes
públicos, privados y sociales implicados en el sector de la vivienda y asigna
competencias en esta materia.
b. Define las políticas de vivienda y los instrumentos de planificación y
programación para su aplicación.
c. Fija los parámetros de calidad y accesibilidad de las viviendas y las medidas
para garantizar su buen uso, conservación y rehabilitación.
d. Establece medidas para asegurar la protección de los consumidores y usuarios
de viviendas y la transparencia del mercado inmobiliario.
e. Define, con referencia a la materia objeto de la presente Ley, los derechos,
deberes y criterios que deben ser respetados en el ejercicio de las actividades de
promoción, construcción, transacción y administración de viviendas.
f. Establece el régimen jurídico y las condiciones de adjudicación, gestión y control
de las viviendas de protección oficial, tanto privadas como públicas, y regula su
provisión y demás actuaciones susceptibles de protección.
g. Establece medidas de intervención administrativa y el régimen sancionador.
Plan Territorial Sectorial de Vivienda de Cataluña
En relación con lo anterior, las políticas del la Ley de Derecho a la Vivienda, así como
los objetivos y estrategias del Pacto Nacional de Vivienda, fueron acogidos en el Plan
Sectorial con el fin de determinar las acciones a través de una planeación concreta, en
este sentido, este se encargó de definir las directrices de mejora urbana en materia de
vivienda en el cual se evaluaron las necesidades sociales de vivienda por colectivos
específicos (jóvenes, gente mayor, población en riesgo de exclusión y población mal
alojada) y se previeron las actuaciones para dar respuesta a estas necesidades: con
viviendas nuevas, movilización de viviendas desocupadas y ayudas económicas para
facilitar el acceso a la vivienda, y cuantifican los objetivos de la rehabilitación de
edificios y viviendas con propósitos de mejora ambiental y accesibilidad, se partió por
la implementación de distintas metodologías que permitieron determinar las
necesidades de vivienda de cada municipio de Cataluña analizando los siguientes
aspectos:
 Estructura de edad de la población: jóvenes en emancipación, población adulta

y gente mayor
 Incidencia de los flujos migratorios recientes en cada segmento de edad
 Proyección de la población y formación de nuevos hogares hasta 2017
 Cuantificación de las situaciones de mal alojamiento
 Distribución de la Renta per cápita y precios de la oferta de vivienda
Por consiguiente, se realizó para los diferentes ámbitos supramunicipales: 27 sistemas

metropolitanos, incluida Barcelona ciudad, 44 sistemas urbanos y 48 áreas rurales;
asimismo, se elaboraron cartografías territoriales con áreas protegidas desde la escala
territorial, suelos de protección especial, suelos urbanizados por usos, y suelos no
protegidos pero que aún no se encontraban urbanizados, estadísticas censales con las
19
características de la población, producción de vivienda nueva y rehabilitación en el
periodo de 2002 – 2009, precios medios de la oferta de vivienda para las ciudades de
más de 5.000 habitantes, identificación de más 285 parques de vivienda donde actuó
con recursos públicos, áreas de reserva para vivienda, previsiones de infraestructura
para 2004- 2010, proyecciones de crecimiento de la población para los próximos 5
años, análisis del mercado inmobiliario, análisis de las condiciones de vivienda de la
población de bajos ingresos, etc.
Mapa 2. Ámbitos Territoriales del Plan
Fuente: Generalitat de Catalunya
Los resultados obtenidos a posteriori de dichos análisis, arrojaron que Cataluña

concentra la demanda de vivienda principalmente en los municipios localizados en la
costa de litoral, inmediatos al área metropolitana de Barcelona, siendo este el sector
de mayor concentración de actividades terciarias5. Lo cual se convirtió en una
determinante para la definición del modelo de crecimiento del territorio, permitiendo
a la administración pública planificar la inversión y focalizar los recursos, movilización
5
La actividad terciaria consiste en la prestación de servicios a personas o empresas los cuales se pueden
clasificar en servicios públicos y los privados: Públicos; Transportes, Comunicaciones Administración
pública, Enseñanza, Sanidad, Defensa. Privados; Hostelería, Comercio, Servicios inmobiliarios, Servicios
de ocio, Servicios personales, Crédito y seguros
20
del stock de viviendas, redefinir las reservas de suelo prevista en los Planes
Territoriales Parciales y redefinición de los ámbito supramunicipales, por consiguiente,
las estrategias se focalizaron sobre los municipios de más de 5000 habitantes, con el
objetivo de que 15% de las viviendas fueran generadas bajo principios sociales
(protegidas y concertadas, dotacionales, alojamiento para colectivos específicos,
viviendas donde sus residentes reciben ayudas para pagar el alquiler, de la bolsa de
mediación social y bolsa joven, en alquiler privado de prórroga forzosa, alojamientos
de acogida de inmigrantes, de inclusión, de inserción, de titularidad pública, de
“masovera” urbana, alojamientos con ayudas municipales). Por consiguiente, se
definen varios niveles de prioridad para la inversión de recursos públicos:
 14 ámbitos de nivel 1 con 85 municipios y 4.212.948 habitantes

 25 ámbitos de nivel 2 con 245 municipios y 2.249.788 habitantes
 12 áreas rurales de demanda intensa con 102 municipios y 96.251 habitantes
Es de aclarar que pese a los análisis previstos en materia de vivienda, la situación de

demanda de construcción de nuevas unidades, varía en relación los cambios políticos y
financieros por que actualmente atraviesa España, dado que las condiciones vuelcan el
panorama hacia abstinencia económica en la implementación de nuevos proyectos en
suelos no urbanizados6.
Por consiguiente, la rehabilitación se instaura como una de las prioridades para dar
marcha a las políticas de crecimiento urbano y en un principio, la administración se
interesa más por optimizar el uso y rehabilitar del parque de vivienda existente,
mejorando las condiciones en temas de eficiencia energética y accesibilidad física, y
activación de instrumentos legales que permitan disponer del stock general de
vivienda vacías para localizar población objetivo de los programas sociales.
Por otro lado están los programas de reforma, rehabilitación o renovación urbana los
cuales incluyen acciones para activar las áreas potenciales de gran tamaño de carácter
residencial de suelo urbanizado (solares urbanizados, sectores de suelo urbano
urbanizado en transformación) y la habilitación del suelo declarado asequible para la
gestión de nuevos desarrollo de vivienda (sectores de planeamiento en suelo
urbanizable).
Como se menciona antes, en el caso de Cataluña, tras la toma de decisiones en materia

de política, legislativa y aportes económicos que apoyaran las estrategias de vivienda a
nivel estatal y nacional con la Plan Nacional de Vivienda, el Pacto Nacional de Vivienda
y la en Cataluña, entre otros, se desarrolló al detalle un estudio de diagnóstico y
análisis sobre las dinámicas del territorio así como de las necesidades de vivienda para
que a partir de unas conclusiones sustentadas en la situación real del territorio, fueran
6
En este sentido, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) señaló que
España tiene las viviendas más caras de todos los países desarrollados en relación con los salarios
existentes lo cual dificulta disponer del stock existente ya que el nivel de construcción y las
características de las viviendas no sociales, no se encuentra ajustados a las necesidades reales de la
vivienda social.
21
tomadas las determinaciones sobre la mejora de las condiciones de vivienda de los
habitantes, así como de la optimización del suelo disponible para abastecer a la
demanda.
En relación con lo anterior, parte de este trabajo destaca particularmente los

resultados obtenidos en área metropolitana de Barcelona y de cómo la planeación
sectorial puede aportar en la toma de decisiones tanto políticas como economías en
los países en vía de desarrollo, y particular en Colombia sin olvidar que actuamos sobre
ámbitos a escalas disimiles que repercuten en la toma de decisiones en la planeación
urbana.
El Plan Territorial Sectorial de Vivienda PTSV7 de Cataluña abarca todo el territorio

Nacional entendiendo que Cataluña conforma una nación por su autonomía política y
económica en el marco de la legislación española y autonómica. Los diagnósticos
señalan, las necesidades, los déficits y desequilibrios territorializados en materia de
vivienda, lo cual contribuye a establecer las previsiones, normas y criterios de
aplicación necesarios para cumplir los fines determinados en las leyes y políticas.
El objetivo principal de PTSV es establecer un ordenamiento territorial en todo el

conjunto de Cataluña y definir las estrategias derivadas de las políticas de vivienda las
cuales deben ser coherentes con los Planes Territoriales Parciales y Directores
Territoriales, en el marco de la Ley de Derecho a la vivienda.
La estrategias allí consignadas parten por definir las dificultades que tiene la población
catalana en para acceder a una vivienda digna en función del mejoramiento de la
calidad de vida de la población, la cual siempre ha estado orientada a la existencia de
buenos servicios, equipamientos, y de un buen entorno medio ambiental.
En la memoria del plan se menciona que el Plan Territorial General establece una
"Imagen-objetivo" de crecimiento y distribución territorial de la población para el año
2026, denomina Ámbitos Funcionales Territoriales que cubren todo el territorio de
Cataluña: Ámbito Metropolitano, Comarcas de Girona, Campo de Tarragona y Tierras
del Ebro, Pirineos y Aran, los cuales establecen diversos niveles de protección del
suelo, los escenarios previsibles en materia de infraestructuras (carreteras y
ferrocarriles) y las opciones de los desarrollos urbanos proyectadas para el año 2026
en relación con el crecimiento y distribución territorial de la población y de las
actividades.
7
La Secretaría de Vivienda del Departamento de Medio Ambiente y Vivienda de la Generalitat a través
de un convenio de colaboración con el Departamento de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la
Universidad Politécnica de Cataluña, fueron los encargados de su elaboración
22
Mapa 3. Sistemas Urbanos y Áreas Rurales
Fuente: Tomado del PTSV
Por consiguiente el PTSV tiene en cuenta estos ámbitos, en un escenario de 10 años, y

se enfoca en las necesidades de vivienda principal y/o social de acuerdo con la
caracterización realizada en el Pacto Nacional para la Vivienda 2007-2016 y con las
necesidades de rehabilitación y mejor uso de las viviendas existentes.
A través de los Planes Directores, el planeamiento urbanístico se orienta en coordinar

la ordenación urbanística de un territorio supramunicipal, a través de las
infraestructuras (especialmente las de la movilidad) y el suelo no urbanizable, y
pueden establecer también la programación de políticas de suelo y vivienda
concertadas con los ayuntamientos. Cabe anotar que la información de diagnóstico
hace parte del conjunto de los sistemas urbanos que retoma el PTSV. Por otro lado, los
Planes de Ordenación y los Programas de Actuación Urbanística no inciden en las
determinantes del PTSV ya que la estimación de las necesidades de vivienda se hace a
una escala supralocal, en decir, en un ámbito mayor al área urbana de las ciudades. En
relación con lo anterior, el planeamiento municipal se enfoca en reservas de techo
para las diversas modalidades de vivienda protegida, asequible, la vivienda dotacional
y el de protección oficial en régimen especial.
23
Asimismo, las determinación de construcción de vivienda nueva están supeditados a
las condiciones de movilidad que determina los planes sin embargo, tiene en cuenta
aspectos relevantes como el consumo de suelo, con las estrategias de protección del
suelo a través del suelo no urbanizable y los suelos de protección territorial o
protección especial, y con programas de acción de reciclaje y adaptación a pautas de
mejor eficiencia medioambiental de las viviendas existentes y los nuevos, así como, la
posición territorial de la residencia de la población y la localización de los puestos de
trabajo y la oferta de servicios.
Los contenidos del plan se centran particularmente en:
 Cuantificación del suelo residencial en el que se pueden hacer nuevos

desarrollos.
 Cuantificación del suelo residencial creado en los últimos diez años.
 Cuantificación, identificación de la tipología y determinación de la situación
sobre el territorio de las viviendas de protección oficial.
 Cuantificación de las diversas modalidades de uso de las viviendas (principal,
secundario, vacío) y de las evoluciones previsibles.
 Cuantificación de los suelos y edificios públicos desocupados que pueden
destinarse a políticas de vivienda.
 Análisis de los datos demográficos básicos relacionados con la vivienda,
especialmente en relación a los colectivos vulnerables: jóvenes no
emancipados, mujeres víctimas de violencia, inmigrantes, sin hogar, y
prevención de la segregación espacial de la población con discapacitados.
 Análisis de los datos sobre el estado del parque edificado y de las necesidades
de mantenimiento, mejora o sustitución, con especial atención a las situaciones
y procesos de infravivienda.
Dicho lo anterior, es importante anotar que el PTSV se destaca como un instrumento

clave y diferencial de los planes territoriales, Planes Directores Urbanísticos u otros
Planes Sectoriales, etc., en la definición de acciones en materia de vivienda el cual
podría ser aplicado en cualquier territorio o ciudad de acuerdo a ámbitos o escalas
determinadas. Por consiguiente en el presente documento pretende destacar la
información de variables que podrían ser relevantes en la formulación de un plan para
Bogotá y sus municipios aledaños, teniendo en cuenta los análisis y resultados
concluyentes en el área metropolitana de Barcelona 8 , así como en un ámbito
específico a la escala de barrio, sin embargo, antes de profundizar en un ámbito de
interés es necesario vislumbrar como se establecieron, a grandes rasgos, las dinámicas
8
En particular, destacamos la región metropolitana de Barcelona, la cual está situada en el centro-este
de Cataluña con una población a enero de 2010 de 5.012.961 habitantes una superficie de 3.236 km² y
con una densidad de población de 1.549 hab/km². La integran las comarcas de Alto Penedés, Bajo
Llobregat, Barcelonés, Garraf, Maresme, Vallés occidental y Vallés Oriental, de las cuales hacen parte los
municipios de Hospitalet de Llobregat, Barcelona Ciudad, Badalona, Terrasa, Sabadell, Mataró, Santa
Coloma de Gramanet, San Cugat del Vallés, Cornellá de Llobregat, San Baudilio de Llobregat, Rubí,
Villanueva y Geltrú, Viladecans, El Prat de Llobregat, Castelldefels, Granollers, Sardañola del Vallés,
Mollet del Vallès, (datos Wikipedia).
24
de crecimientos en todo el territorio de Cataluña, lo cual, llevó a definir las estrategias
que deberían llevar a cabo, tanto por partedel sector público como el privado para
atender necesidades de la población.
En relación a los ámbitos residenciales de demanda fuerte y acreditada que estable la

Ley de Derecho a la Vivienda, fue necesario recopilar datos en relación a la estructura
demográfica de la población según los datos del padrón continuo de habitantes y el
registro de hogares 2008, con atención especial a la estructura de edades y la
población inmigrada:
 Población por tramos de edad 15-35-65 años

 Población extranjera e inmigración económica por edades
 Hogares de 7 y más personas
Evolución demográfica 2002-2007, en base a los datos del padrón continúo de

habitantes a nivel de municipio:
 Incremento de la inmigración económica por edades

 Crecimiento absoluto de la población
Ocupación anómala de las viviendas (datos del censo 2001):
 Viviendas ocupadas en edificios en mal estado o con deficiencias

 Viviendas ocupadas de menos de 20 m²
Asimismo, se analizó la dinámica de construcción de viviendas en el periodo 2002-

2008, por municipios y por tipo de promoción, acompañado de un análisis de la acción
de los promotores de vivienda protegida, público y privados; dicha información
recogida se ha complementado con tres temas relevantes para la identificación de los
ámbitos de demanda fuerte y acreditada:
 La proyección de hogares en el horizonte del Plan el año 2017

 La distribución de la renta "per cápita"
 El coste de acceso a la vivienda
25
Tabla 1. Estructura y Dinámica de la Población Extranjera 2008
Extranjeros Inmigración
Ámbito Territorial Población 08
08 Económica
Altos Pirineo e Aran 76.287 12.445 9.124
Comarcas Centrales 501.468 57.259 52.730
Comarcas de Girona 716.858 146.112 109.106
Ponente 351.718 57.993 54.707
Campo de Tarragona 599.804 103.849 85.791
Tierras del Ebro 189.091 36.123 30.385
Barcelona Ciudad 1.615.908 273.175 193.556
Plan General Metropolitano 1.452.444 200.097 167.736
Área Metropolitana de Barcelona 1.822.438 216.737 182.383
Subtotal Barcelona y Alrededores 4.890.790 690.009 543.675
Total Cataluña 7.326.016 1.103.790 885.518
En relación a la estructura y dinámica de la población extranjera, la inmigración

económica9 se trabajó de manera diferenciada por origen de la población, para
persona provenientes de Europa comunitaria, Europa del este, resto de Europa, África,
América del norte y central, América del sur y Oceanía, registrando un mayor número
extranjeros provenientes de América del sur concentrados en Barcelona Ciudad. Los
datos registraron que en el área metropolitana de Barcelona hubo una evolución del
102,5% entre 2001 a 2008.
Mapa 4. Inmigración Económica
9
Corresponde a población con permiso de residencia y trabajo.
26
En cuanto a la composición de los hogares, en 2007 se registraron 2.769.850 en el
total de la población, por consiguiente se registró un mayor número de hogares con
224.372 compuesto por dos personas concentrados en Barcelona ciudad, para un total
de 581.079, seguido de 493.735 hogares compuesto por una persona en la región
metropolitana, en cuanto al porcentaje de hogares con más de 7 persona habitando en
un mismo espacio, registra un 1,78% para Cataluña y un 1,65% para la región
metropolitana. Esto último refleja un alto porcentaje de personas que viven
asinamiento añadidos a problemas de cohabitación.
Mapa 5. Población 2008
En términos generales, y relación con lo anterior, en los análisis de crecimiento de

población, Cataluña registro un crecimiento de 13,58% entre 2001 a 2008, y para la
región metropolitana se registró un 9,95 %. asimismo, en cuanto a las diferencias
entre edades de población, los porcentajes más altos se registran en la población de 34
a 65 con el 40% para el 2008, la población joven (15-34), apenas alcanza un 28,19%
siendo evidente la disminución en Barcelona ciudad con - 3, 56%, sin embargo, para el
área metropolitana se registra un 28,11% para el mismo periodo.
27
Mapa 6. Población Joven 2008
Por otro lado, se registraron datos de ayudas al pago de alquiler para 2008, con 45.360
ayudas para el total Cataluña, diferenciado por ayudas de parque público, red de
medicación y el plan joven RBE, destacando 30.389 ayudas en el área metropolitana de
Barcelona principalmente concentrada en el rango de población 35 a los 64 años para
2007.
Mapa 7. Hogares con Ayuda de Alquiler 2008
28
Parque de Vivienda
Ahora bien, en relación al parque de vivienda, para el 2001 en el área metropolitana

se encontraron, 2.044.660 del total Cataluña (3.297.531) de las cuales 1.607.347 son
principales, 170.933 son secundarias y 266.380 esta vacías. Para el 2007, las viviendas
principales había aumentaron a 1.891.086 registrando un incremento de 17,7 %
respecto al 2001.
Para el 2008, se reportó un aumento de 217.840 vivienda terminadas correspondiente

10,7% del total de vivienda reportadas en 2001 (2.044.660 en área metropolitana), de
las cuales el 10,4% corresponden a viviendas de protección oficial. Por consiguiente
cabe anotar que el plan resalta un crecimiento moderado en el área metropolitana
respecto a la zona de las tierras de Ebro en donde se reportó el mayor crecimiento de
viviendas terminadas durante el periodo 2001 a 2008.
Respecto al parque social se registraron 185.251 vivienda correspondientes al 9.8% del

total de vivienda principales en el área metropolitana de Barcelona reportadas en
2007.
Por otro lado, en términos de rehabilitación de vivienda y de edificios también se

reportaron datos considerables, teniendo en cuenta que las cifras aumentan el
número de vivienda apta para atender la demanda. En términos de rehabilitación de
edificios se reportaron 169.246 viviendas beneficiadas con el programa, también se
reportaron 2389 viviendas rehabilitas directamente en la región metropolitana.
Asimismo, se reportaron 16.562 viviendas beneficiadas con el programa de
rehabilitación de ascensores y obras de accesibilidad, correspondientes al 1% de total
de viviendas principales.
Mapa 8. Vivienda Beneficiadas por el Programa de Rehabilitación
29
En relación con lo anterior, en cuanto a la ocupación anómala de las viviendas, se
encontró en términos de tipologías de edificios que del 1.169.699 edificios existentes,
1.069.512 son residenciales, 27.689 son residenciales en mal estado, y 732.472 son
unifamiliares, de los cuales, 545.548 corresponden al área metropolitana de Barcelona,
con 491.483 residenciales 13.744 en mal estado y 301.286 unifamiliares. Asimismo se
registraron datos del total de vivienda en el total de edificios reportados
correspondientes a 3.308.242 en todo Cataluña, de las cuales 2.059.237 corresponde
al área metropolitana de Barcelona y 71.408 de estas, se encuentran en mal estado.
Mapa 9. Edificios Plurifamiliares en mal estado y deficientes 2001
Por otro lado, del total de edificios residenciales reportados en Cataluña para el 2001
(1.069.512) el 34,7% se en encuentran abandonados los cuales fueron construidos los
años 60´s. En el caso del área metropolitana de Barcelona, reporta 161.862
correspondiente al 32% del total residencial, de los cuales 66.772 son plurifamiliares,
asimismo se reportaron datos del mal estado de la edificaciones y viviendas,
construidas desde 1900 a 2001.
De los edificios de 4 plantas y más, se encontró que área metropolitana de Barcelona

tiene 103.447 con 1.506.023 viviendas, el 50,6% de los edificios altos no cuentan con
ascensor, de los cuales, el 37, 4 de las vivienda tampoco tienen acceso.
Reserva de suelo para vivienda protegida y dotacional
30
Del total de viviendas principales reportadas en 2001 (1.607.347) se tiene que el 4.9%
corresponde a vivienda protegida y concertadas (78.080)10 y el 0.9% corresponde a
vivienda dotacional para la región metropolitana, con un potencial de 11.415 viviendas
en planeamiento no adaptado. Respecto al suelo de protección y urbanización, se
tiene una superficie de 324.212 hectáreas, de las cuales 238.438 hectáreas
corresponden a suelo protegido, 44.188 hectáreas corresponden a de suelo
urbanizado, y 71.212 has corresponde a de suelo no protegido que sumados los dos
últimos corresponde a 85.774 hectáreas del total de suelo no protegido, de los cual se
puede deducir que 17% del suelo no protegido, corresponde al potencial de suelo
para nueva urbanización.
Mapa 10. Suelo Potencial, número absoluto
En relación con lo anterior, también se realizó un análisis de las potencialidades de

suelo urbano evidenciando suelos sometidos a protección por un planeamiento
sectorial (PEIN y Red Natura 2000), los protegidos por los Planes Territoriales Parciales,
los protegidos de la urbanización por el planeamiento urbanístico general (suelo no
urbanizable), de alcance municipal supramunicipal, incluidos los Planes Directores
10
El numero esta segregado según áreas de intervención con proyectos en: ARE – Áreas Residencial
Estratégicas, ARD - Sectores del POUM, ARS - Sectores del POUM con planeamiento derivado aprobado,
NAR - Sectores con reservas en planeamiento no adaptado.
31
Urbanísticos; los urbanizados, según el mapa de usos del suelo 2005, donde se obtuvo
como resultado el listado de suelo no protegidos aun no urbanizados, con los cual se
pudo generar una base de datos cuantitativa de los diversas clases de suelo en el
sistema urbano. Ahora bien, con el fin de disponer de una visión territorial del proceso
de ocupación del suelo entre el periodo de 1993 a 2005, se realizó una serie
planimetría con la evolución del suelo urbanizado según los mapas de usos del suelo
disponibles.
Estrategias del Plan
Después de haber hecho diagnósticos con análisis estadístico sobre las condiciones de
la población, tomado como referencia los datos reflejados en el Pacto Nacional de
vivienda, análisis del estado de las edificaciones, y proyecciones demográficas para
2017, lo anterior, contribuyó a determinar las necesidades de vivienda y su
distribución territorial, es así que el Plan Sectorial de vivienda define las estrategias
enfocándose en dos grupos sobre el ámbito territorial:
o Las actuaciones de movilización de suelo para la construcción de vivienda protegida,

social y dotacional, y las actuaciones de construcción de estas viviendas
o La movilización de viviendas no principales para políticas sociales, y rehabilitar el
parque de viviendas existentes, y mejorar su accesibilidad.
Hipótesis de proyección de necesidad de vivienda a partir del crecimiento de hogares

esperados a 2017
Tabla 2. Crecimiento de Hogares 2007-2017
Ámbito Territorial hogares 07 hogares 17 incremento %

Altos Pirineo e Aran 29.240 31.666 2.426 8,30%
Comarcas Centrales 182.331 210.002 27.671 15,18%
Comarcas de Girona 267.613 320.839 53.226 19,89%
Ponente 126.060 139.542 13.482 10,69%
Campo de Tarragona 216.029 276.934 60.905 28,19%
Tierras del Ebro 68.704 77.532 8.828 12,85%
Barcelona Ciudad 656.304 640.649 -15.655 -2,39%

Plan General Metropolitano 538.163 572.075 33.912 6,30%
Área Metropolitana de Barcelona 674.462 782.271 107.809 15,98%
Subtotal Barcelona y Alrededores 1.868.929 1.994.995 126.066 6,75%
Total Cataluña 2.758.906 3.051.510 292.604 10,61%
A pesar de que el cuadro anterior demuestra un crecimiento de un 10,61% en el total

Cataluña, en el área metropolitana de Barcelona, registra una disminución en la
Barcelona ciudad de -2,39% para el 2017, por consiguiente dichas proyecciones son las
esperadas teniendo en cuenta factores como pérdida de población, así como la
32
aplicación del programa solidaridad urbana con lo cual se presume en crecimiento
mayor en las áreas periféricas a la ciudad principal.
Para la consecución de los objetivos en materia de vivienda formulados en el Pacto

Nacional, y los otros requerimientos establecidos la Ley del Derecho a la Vivienda, se
propone lo siguiente:
1. La optimización en el uso del parque de viviendas existente, que conlleva la

movilización de viviendas no principales a través del fomento del alquiler, el
alquiler forzoso o de la aplicación del derecho de tanteo y retracto, así como la
mejora de las condiciones de habitabilidad de las viviendas a través de la
rehabilitación, de carácter general o con la específica finalidad de facilitar la
accesibilidad.
2. El aprovechamiento del suelo ya urbanizado consolidado, donde se pueden

determinar cuotas de techo para vivienda protegida o calificar suelo para
vivienda dotacional, en suelo urbano no consolidado, sujeto a una actuación de
transformación donde esté previsto que una parte del nuevo techo residencial
esté destinado a vivienda protegida, y otra a vivienda dotacional.
3. La gestión y ejecución de sectores de suelo urbanizable delimitados y vigentes

en el planeamiento urbanístico general que contengan reservas de techo para
vivienda protegida y reservas de suelo para vivienda dotacional.
4. El desarrollo de programas específicos en materia de suelo y vivienda, como es

el programa en marcha de las Áreas Residenciales Estratégicas para el periodo
2009-2012, o programas de formación de patrimonios públicos de suelo y
vivienda para poder completar, donde sea necesario, los objetivos planteados
en materia de vivienda.
Mapa 11. Áreas de demanda fuerte y acreditada

33
Es así que, las estrategias del plan se concretan de acuerdo a lo establecido en lla Ley
del Derecho a la Vivienda con:
 La delimitación de los ámbitos territoriales de actuación en materia de vivienda, de

acuerdo con la identificación de sistemas urbanos y metropolitanos y áreas rurales
 La identificación de las áreas de demanda fuerte y acreditada y el establecimiento
de nivel de intensidad de esta demanda, a partir de la metodología y distribución
territorial
 La cuantificación por quinquenios del reto de la solidaridad urbana por los
municipios objetos de estudio
 El desarrollo de instrumentos para el desarrollo de las propuestas del Plan, desde

instrumentos de aplicación directo relacionados con el mayor uso de las viviendas
existentes, los planes específicos de vivienda indicados en la Ley del Derecho a La
Vivienda por el despliegue del Plan, la coordinación con los Planes Territoriales
Parciales, y finalmente, los requerimientos en materia de vivienda para el
planeamiento urbanístico general.
En este Plan Territorial Sectorial establece como una de las estrategias prioritarias, la
actuación sobre el parque de viviendas existentes, para movilizar el máximo posible
del parque de viviendas no principales como principales y destinados a políticas
sociales, y para lograr el mejor nivel funcional y ambiental de los edificios y viviendas a
través de la rehabilitación.
Mapa 12. Municipios AMB con reserva de vivienda protegida
34
Como se mencionó anteriormente, se realizaron análisis de parque de vivienda existen
lo cual permitió valora el número de vivienda y edificaciones así como las condiciones
de las mismas en ámbitos específicos del área metropolitana de Barcelona por
consiguiente, cabe destacar el que Plan Territorial Sectorial de Vivienda, detalla a
través de fichas gráficas y cuantitativas los datos básicos facilitados por los diversos
organismos públicos que desarrollan los programas y proyectos, entre otros. En
materia rehabilitación y remodelación de barrios, lo que conjuntamente con la
delimitación de los sectores de reserva para vivienda protegida, permite determinar
las actuaciones que conlleva a la atención de la demanda en ámbitos concretos.
Cabe anotar que en el plan también se hacen análisis a escala de sección censal que
sirve de referencia al establecer estrategias a nivel municipal o intramunicipal,
permitiendo analizar las condiciones de viviendas en edificios de 4 y más plantas sin
ascensor, densidad de viviendas, densidad de población, densidad de viviendas
principales, densidad de población extranjera, densidad de viviendas no principales,
densidad de población extranjera económica, lo cual es inherente en la toma de
decisiones de planeamiento.
Mapa 13. Actuaciones sobre Barcelona
35
Criterios de Sostenibilidad Ambiental
Más allá de los acuerdos firmados en el protocolo de Kioto de 2007, donde se impulsó
a los países desarrollados a cumplir la meta de reducir sus emisiones GEI (gases de
efecto invernadero) de carbono un 5% con respecto a los niveles de 1990 para el
periodo comprendido entre 2008 a 201111, al respecto
el libro blanco de la sostenibilidad y el urbanismo, destaca la importancia del modelo
de ciudad compacta advirtiendo los graves inconvenientes que trae consigo la ciudad
difusa y desordenada, en este sentido, la Estrategia Europea de Desarrollo Sostenible,
la Estrategia Temática Europea de Medio Ambiente Urbano, y la Agenda Territorial de
la Unión Europea. Más recientemente la Carta de Leipzig sobre la Ciudad Europea
Sostenible plantearon dos objetivos concretos: la necesidad de incluir enfoques
integrados en las políticas urbanas, y de prestar especial atención a los barrios
desfavorecidos, apostando nuevamente por desarrollar políticas integradas y
verdaderamente multisectoriales, mediante la coordinación horizontal y vertical, la
creación de espacios públicos de calidad, la modernización de las redes de
infraestructuras, la mejora de la eficiencia energética, la innovación proactiva y las
políticas educativas, el fomento del trasporte urbano eficiente y asequible, etc.
Por consiguiente, desarrolla la figura de Áreas de Renovación Urbana en barrios o
conjuntos de viviendas que requieran actuaciones de demolición y sustitución de los
edificios, de urbanización o reurbanización, de la creación de dotaciones y
equipamientos, y de mejora de la accesibilidad de sus espacios públicos.
Por su parte, En España, durante el período de auge inmobiliario primó el desarrollo

urbano disperso, frente al de carácter compacto, con muchos metros cúbicos de
edificación sobre antiguos cinturones verdes y áreas residenciales o de servicio con
escasa densidad. Al lado de estos nuevos desarrollos se sitúa frecuentemente la
realidad de un espacio periurbano en el que existen piezas de ciudad que se alojan en
puntos alejados, atraídos por los grandes ejes del viario, en operaciones muchas veces
ajenas a lo que cabe entender como un planeamiento territorial integrado, porque
este fenómeno de la urbanización dispersa separa piezas y funciones urbanas que sólo
se conectan mediante medios de transporte motorizados, desentendiéndose de la
conservación y mejora de la ciudad, y de ésta como un verdadero proyecto de vida
colectivo.
Por tanto señala que uno de los graves problemas del país consiste en resolver la
gestión del patrimonio inmobiliario existente, en muchos casos de baja calidad,
ineficientemente utilizado, y bastante sobredimensionado, y ahí es donde las políticas
y planes de rehabilitación, reutilización y mejora de dicho patrimonio cobran una
relevancia fundamental en la planeación urbana.
11
CONPES 3700 estrategia institucional para la articulación de políticas y acciones en materia de cambio
climático en Colombia
36
Asimismo, la Ley 4 de 2009 Protección Ambiental Integrada de España, define las
estrategias y acuerdos cooperativos para el fomento a la protección de medio
ambiente y la lucha frente al cambio climático. En este sentido, el IDEA Instituto para la
Diversificación y Ahorro de Energía, bajo el programa del Ministerio de Industria,
Energía y Turismo, apoya las iniciativas de mejora de la eficiencia energética, energías
renovables y otras tecnologías bajas en carbono, y desarrolla acciones de difusión y
formación, asesoramiento técnico, desarrollo de programas específicos y financiación
de proyectos de innovación tecnológica para las entidades y particulares, asimismo
participa en programas como la rehabilitación de edificios, en el marco de los planes
de ahorro y eficiencia energética 2008-2012 que incluye medidas estratégicas dirigidas
a mejorar el aislamiento de las edificaciones evitando así un mayor consumo de
energía exterior, lo cual repercute directamente en términos económicos y medio
ambientales.
En Cataluña, el ICAEN Instituto Catalán de Energía, encargado de impulsar las

iniciativas y programas de investigación, y aplicación de las tecnologías energéticas,
incluidas las renovables, la mejora del ahorro y la eficiencia energética, en los
diferentes sectores económicos de Cataluña, entre los planes que actualmente
desarrolla, está el Plan de ahorro y eficiencia energética en los edificios y
equipamientos de la Generalitat de Catalunya 2011-2014.
Grafico 1. Instrumentos Normativos en materia de Rehabilitación Urbana
Ley del Suelo (1976-2008)

•Ley de Urbanismo de Cataluña
•Planes Especiales
Políticas de Vivienda (planes de vivienda de

rehabilitación)
• Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación
• Pacto Nacional por el Habitat
• Ley de derecho a la vivienda
• Plan Sectorial de Vivienda
• Ley de Arrendamientos
• Legislación fiscal.
• IDAE Ahorro y eficiencia energética
• Código Técnico de la Edificación
• Programa de Barrios
Fuente: Elaboración propia
37
ASPECTOS GENERALES DEL DESARROLLO URBANO Y LA VIVIENDA EN TORNO A LA
RENOVACIÓN URBANA
El Urbanismo
En Colombia, Ley 9 de 1989, introdujo el concepto de los planes de Renovación Urbana

los cuales se definen como aquellos dirigidos a introducir modificaciones sustanciales
al uso de la Tierra y de las construcciones para detener los procesos de deterioro físico
y ambiental de los centros urbanos, a fin de lograr, entre otros, el mejoramiento del
nivel de vida de los moradores de las áreas afectadas, el aprovechamiento intensivo de
la infraestructura establecida de servicios, la densificación racional de las áreas para
vivienda y servicios, la descongestión del tráfico urbano o la conveniente rehabilitación
de los bienes históricos y culturales, todo con miras a una utilización más eficiente de
los inmuebles urbanos y con mayor beneficio para la comunidad.
Por otro lado, la Ley de Desarrollo Territorial, 388 de 1997 determinó las herramientas
de gestión y financiación del territorio que con el objetivo de mejorar las condiciones
de vida de la población a partir de una debida distribución de cargas y beneficios
derivada de los procesos de actuación urbana, definen los parámetros de planificación
de las ciudades Colombianas a partir de la implementación de planes y programas que
incluyen el desarrollo de las infraestructuras, viviendas, equipamiento, áreas
comerciales, transporte, protección de patrimonio ambienta e histórico, espacios
públicos etc., necesarios para el desarrollo social y armónico de la población. Por tanto
introdujo el concepto de los Planes de Ordenamiento Territorial como instrumentos
que define el alcance y posibilidades y ejercicios sobre el suelo o la propiedad a partir
de actuaciones urbanas específicas (clasificación, delimitación, subdivisión,
parcelación, edificación etc.) actuando bajo la premisa que define los conceptos de la
función social ecológica de la propiedad.
Asimismo, redefine la actuación urbana introduciendo obligaciones a los propietarios,

de suelo, la administración y los constructores, en cumplimiento con la función pública
del ordenamiento, lo cual amplió las posibilidades sobre diversas fuentes de
financiación del urbanismo (participación en plusvalías), adicionales a las fuentes
convencionales de los gobiernos municipales, tales como el impuesto predial,
industria y comercio, o la participación de los ingresos corrientes de la nación.
Incorpora el concepto de los Planes Parciales como mecanismo que articula la

planeación con la gestión del suelo, y constituye la base para la gestión asociada 12 de
12
Para asegurar y facilitar la financiación de los elementos colectivos de soporte de las actividades
urbanas así como la equidad entre los propietarios es necesario aplicar formas de gestión asociada que
superen el urbanismo predio a predio derivado de la división original de la propiedad privada, por tanto
del sometimiento de los terrenos a mecanismo de gestión asociada que deban ser concretados en los
planes de ordenamiento es otro de los elementos que define el régimen urbanístico de la propiedad, ya
que no es lo mismo tramitar un terreno que desarrollarse con una licencia de urbanismo o construcción
que los terrenos y propietarios que deben integrarse o ajustarse con otros para producir un proyecto en
mejores condiciones urbanas (Planes Parciales, Gestión Asociada, y Mecanismo de Distribución
38
los terrenos así como la definición concreta de los mecanismos de financiación a
través proyectos urbanos en áreas específicas o estratégicas según su clasificación.
 Para áreas determinadas de suelo urbano o suelo de expansión

 Para áreas que deban desarrollarse mediante unidades de actuación
urbanística, macroproyectos u operaciones urbanas especiales
 Para áreas con tratamientos de renovación o redesarrollo
En concreto, el decreto 2181 de 2006 definió el Plan Parcial como el instrumento

mediante el cual se desarrollan y concretan las disposiciones de los Planes de
Ordenamiento Territorial, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas
incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse
mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones
urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas
urbanísticas generales, en los términos previstos en la Ley 388 de 1997.
En consecuencia, la Ley 1151 de 2007 Plan Nacional de Desarrollo en la Política de

Desarrollo Urbano, se interesó por promover procesos de redensificación y renovación
urbana en las principales ciudades del país. Lo cual fue destacado en el CONPES 3305.
Lineamientos para Optimizar la Política de Desarrollo Urbano, el cual propone
alternativas al crecimiento desequilibrado de las ciudades y esfuerzo por revitalizar
áreas deterioradas.
En relación a lo anterior, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, viene

reglamentando, desde el año 1998 determinaciones complementarias a la Ley 388 en
relación a la figura de los planes parciales. Con el Decreto 1507/98, se regularon las
disposiciones referentes a planes parciales y a unidades de actuación urbanística.
Posteriormente en 2006 se expidió el Decreto 2181, en el cual se reglamenta, de
manera general, la formulación y adopción de los planes parciales, y de manera
especial, el contenido de los mismos para las áreas sujetas a tratamiento de desarrollo
dentro del perímetro urbano, así como de la incorporación al perímetro urbano de las
áreas pertenecientes a suelo de expansión urbana, en concordancia con las
determinaciones de los planes de ordenamiento territorial.
Por otro lado, la misma Ley 388 de 1997, en su artículo 10 determinó que los
Municipios y distritos, en la elaboración y adopción de sus planes de ordenamiento
territorial deberán tener en cuenta las siguientes determinantes, que constituyen
normas de superior jerarquía,
en sus propios ámbitos de competencia, de acuerdo con la Constitución y las leyes:
“Las políticas, directrices y regulaciones sobre conservación, preservación y uso de las
áreas de inmuebles consideradas como patrimonio cultural de la Nación y de los
departamentos, incluyendo el histórico, artístico y arquitectónico, de conformidad con
la legislación correspondiente”.
Equitativa de Cargas y Beneficios en el Sistema Urbanístico Colombiano Linconln Institute of Land

Policy)
39
Asimismo, Ley 397 de 1997, determinó en su artículo 7 el régimen especial de
protección de los bienes de interés cultural, a través de los Planes Especiales de
Manejo y Protección relativos a bienes inmuebles los cuales deberán ser incorporados
por las autoridades territoriales en sus respectivos planes de ordenamiento territorial,
dicho PEMP tiene la potestad de limitar los aspectos relativos al uso y edificabilidad del
bien inmueble declarado de interés cultural y su área de influencia aunque el Plan de
Ordenamiento Territorial ya hubiera sido aprobado por la respectiva autoridad
territorial.
Por consiguiente en cumplimiento de los anterior y de las directrices del PND 2002-
2006 el Ministerio de Cultura formuló el Plan Nacional de Recuperación de Centros
Históricos13 - PNRCH y firmó el Convenio Interadministrativo de Cooperación entre
entidades nacionales 14, con el fin de aunar esfuerzos para ejecutar dicho plan,
asimismo se avanzó en la definición técnica y jurídica de los PEMP, en la celebración de
convenios con la entidades territoriales para formular dichos PEMP y en la
identificación y desarrollo de estudios de movilidad y espacio púbico en centros
históricos. Por consiguiente, el Departamento Nacional de Planeación - DNP, el
Ministerio de Cultura, y otras entidades involucradas en la planeación del patrimonio,
formularon el CONPES No. 3650 “Lineamientos de Política para la Recuperación de los
Centros Históricos de Colombia” el cual tiene como propósito contribuir a la
recuperación integral de los Centros Históricos declarados Bienes de Interés Cultural
del Ámbito Nacional15.
Dicho comité ha facilitado la articulación de los instrumentos de ordenamiento con los

de protección del patrimonio. Por lo tanto el PEMP se constituye en un instrumento
de ordenamiento de mayor jerarquía que regula el desarrollo físico de un territorio
que cuenta con valores patrimoniales importantes.
13
El PNRCH surge como respuesta a la necesidad de recuperar, conservar y actualizar las funciones de
los centros históricos de las ciudades con una visión de futuro, donde los cascos urbanos fundacionales,
actualicen sus funciones como áreas verdaderamente activas de la ciudad, donde se promueva el
desarrollo de una manera sostenible desde la preservación de las estructuras existentes,
complementándolas con nuevas acciones al interior de sus territorios.
14
Convenio N° 299 de 2004, suscrito entre los Ministerios de Cultura; Ambiente, Vivienda y Desarrollo
Territorial y; Comercio, Industria y Turismo; el Departamento Nacional de Planeación y FINDETER.
15
Municipios con CH-BID: Barranquilla, Popayán, Lorica, San Gil, Guaduas, Bogotá, D.C. Cartagena, Villa
del Rosario, Pamplona, Santa Marta, Ambalema, Girón El Cerrito, Monguí, Turmequé, Ciénaga, Cartago,
Pasto, Mompox, Honda, Rionegro, Valledupar, El Carmen, Póre, Socorro, Zipaquirá, Manizales, Tunja,
Jardín, Salamina, Cali, Guadalajara de Buga, Tenjo, Mariquita, Santafé de Antioquia, Barichara, Marinilla,
Villa de Leyva, Concepción, Iza, La Playa de Belén, Aguadas, Abejorral.
40
Grafico 2. Instrumentos de Ordenamiento Territorial y Patrimonio Cultural en
Colombia
PLAN DE ORDENAMIENTO PLAN ESPECIAL DE MANEJO Y

TERRITORIAL PROTECCIÓN PEMP
Objetivos Obyetivos
Directrices Programas
Politicas Acciones
Estrategias Normas
Metas Divulgación
Programas NORMA URBANISTICA
Actuaciones
Normas
MACROPROYECTOS URBANO
PLANES PARCIALES
NORMA URBANISTICA
Fuente: Elaboración Propia
La estrategia “Ciudades Amables”, incorpora acciones para promover la renovación y

redensificación urbana, tales como brindar asistencia técnica a las ciudades en la
formulación y puesta en marcha de proyectos estratégicos de renovación, promover la
cooperación internacional para la formulación o puesta en marcha de los programas y
financiar actividades de pre-inversión en proyectos piloto. Propone además vincular el
patrimonio a los procesos sociales, al desarrollo sostenible y a las dinámicas urbanas,
para afianzar los sentidos de identidad y pertenencia, al tiempo que se mejora la
calidad de vida de la población.
Por consiguiente el Gobierno Nacional a través de Ministerio de Vivienda, Ciudad y

Territorio (antiguo Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial), instauró
el Programa de Renovación Urbana, con el objetivo de brindar asistencia técnica y
apoyo financiero a las entidades territoriales en el desarrollo de estudios de
perfectibilidad y proyectos de renovación urbana para las ciudades colombianas.
Objetivos del programa:
 Formulación y puesta en marcha de la Política de Renovación Urbana en los

municipios con población mayor de 100.000 habitantes.
 Apoyo en etapa de pre inversión a 5 municipios del país en estudios para la
formulación de proyectos de renovación urbana.
 Apoyo en la etapa de ejecución un proyecto de RU.
41
Tabla 3.Total Proyectos de Renovación Urbana sin ejecución a 2010, de iniciativa
local, en ciudades superiores a 100. 000 habitantes
No. de Área
Ciudad 16
planes (Has)
Medellín 5 89
Itagüí 1 26
Barranquilla 2 386
Bogotá, D.C. 35 24
Manizales 2 11
Popayán 1 23
Neiva 1 134
Riohacha 0 0
Pasto 1 ND
Cúcuta 3 32
Armenia 2 63
Pereira 9 89
Bucaramanga 2 49
Barrancabermeja 4 12
Ibagué 1 20
Cali 8 222
Tuluá 1 12
SAN ANDRÉS 2 37
Total 80 1.228
Fuente: Elaboración propia con datos del Departamento Nacional de Planeación
En el mismo sentido, el Ministerio de Cultura viene implementado el programa de

asistencia técnica a los municipios con centro histórico, en la formulación de los Planes
Especiales de Manejo y Protección - PEMP, dicha iniciativa tiene como objetivo apoya a
los municipio en la elaboración de estudios y diseños, en la generación de capacidad
institucional en las entidades territoriales para que estas financien la implementación y
manejo de sus PEMP como también en la ejecución de obras de espacio público y
recuperación de los inmuebles patrimoniales en 10 municipio piloto.
Pese a los esfuerzos en materia normativa desde la implementación de la Ley de

Desarrollo Territorial y con los apoyos de asistencia técnica, por parte del gobierno
nacional, la ejecución de proyectos de renovación urbana y planes especiales de
manejo y protección de los centros históricos, sigue siendo residual respeto a las
necesidades de mejora de las condiciones urbanas de los municipios colombianos,
debido a que en ciudades se quedan en la fase de formulación de plan sin avanzar en
su ejecución a falta de recursos directos que apoyen las iniciativas.
La Vivienda
Desde 1939-91, el Instituto de Crédito Territorial (ICT) fue el ente estatal encargado de
atender las necesidades habitacionales de la población de bajos ingresos el cual
16
No corresponde a los proyectos piloto que son apoyados en cuanto a su formulación con recursos de
gobierno central
42
desarrollaba directamente las acciones del ciclo de producción de las viviendas. Con la
implementación de la Ley 3 de 1991 se estableció el subsidio en especie bajo la
modalidad de subsidio familiar de vivienda de interés social, dando más participación
al sector privado como constructor de vivienda y dando paso a la constitución del
INURBE como entidad administradora del sistema.
Posteriormente, el INURBE fue liquidado y reemplazado por el Fondo Nacional de

Vivienda. El FNV fue creado como un fondo con personería jurídica, patrimonio propio,
y autonomía presupuestaria y financiera, con dependencia orgánica funcional
Ministerio de la Vivienda, Ciudad y Territorio, con el objetivo de administrar y otorgar
una suma de dinero (subsidio) a las familias de menores recursos, lo cuales
complementados con ahorro propio y/o crédito aporte de entidades subnacionales,
permiten a las familias adquirir una solución de vivienda en el mercado, mejorar su
vivienda actual o construir una vivienda en terrenos de su propiedad17.
Es importante destacar que si bien el marco regulatorio para la provisión de VIS, está
centralizado en el Gobierno Nacional, el financiamiento/administración del sistema
proviene de cuatro organismos: el estado nacional, con fondos del presupuesto
nacional y a través del FNV, atiende a los sectores informales con ingresos inferiores a
4 SMLVM18 en el área urbana; el Ministerio de Agricultura atiende a dichos sectores en
el área rural; las Cajas de Compensación Familiar, a través de la administración de
recursos parafiscales, atienden a los trabajadores formales afiliados a estas cajas con
ingresos inferiores a 4 SMLMV; y la Caja Promotora de Vivienda Militar atiende al
personal específicamente militar.
Durante el periodo 2008 - 2010 y a través de este sistema, se han otorgado 326 mil
subsidios de los cuales 130 mil han sido del FNV. Además de lo anterior, los municipios
y departamentos participan de la política nacional de VIS, concursando por fondos del
programa nacional y asignando recursos de su presupuesto como contraparte
(reglamento operativo, consolidación del sistema de Vivienda Interés Social y Política
de Desarrollo Territorial, Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio)
17
El modelo está pensado para que el monto del subsidio cubra aproximadamente un 70% del valor de
la vivienda.
18
La mesa de concertación entre empresarios, trabajadores y gobierno, acordaron que para 2012 el
salario mínimo legal en Colombia corresponde a 566.700 pesos colombianos, equivalentes a 244 euros,
según la tasa representativa del mercado. Por su parte España estima el salario mínimo para 2012 en
742,3 euros, que en el marco de una economía global se encuentra muy por debajo de las estimaciones
realizadas en otros países de Europa, sin embargo su equivalencia en relación al índice de precios de los
consumidos, participación en rentas nacionales, etc., así como por los impactos del mercado generados
por altas tasas de inflación y un aumento considerable en los costos de vida, se percibe una correlación,
en el marco de una economía loca, con las estimaciones hechas en Colombia al respecto.
43
Grafico 3. Sistema Nacional de Vivienda en Colombia
Fuente: Ministerio de vivienda, Ciudad y territorio
Pese a los esfuerzos del gobierno nacional, por definir un sistema de vivienda nacional,
de acuerdo con las proyecciones del Departamento Nacional de Estadística DANE, se
estimó que en 2009, Colombia presentaba un déficit cuantitativo de más del 13%
(1.200.000 hogares), adicionalmente en el último informe mundial de ciudades 2010,
2011, Un Hábitat destacó como uno de los temas centrales la presencia de
asentamientos precarios en la zonas periféricas de las ciudades que para 2008, cerca
del 15% de hogares urbanos presentaban dichas condiciones, es decir 1.370.000
hogares presentas condiciones deficitarias de sus necesidades básicas, por
consiguiente con el objetivo de asegurar que dicha población tengan acceso a
condiciones de habitabilidad digna, el gobierno nacional se ha venido interesando por
dinamizar el sector de la vivienda a través de la construcción de proyectos de vivienda
de interés social y prioritaria.
En particular entre 2006 y 2010 se iniciaron en promedio cerca de 140.000 viviendas

por año en el mercado formal, avance que tan sólo alcanzó a cubrir el 60% de la
formación anual de hogares urbanos estimada en 240.000 durante el mismo período,
lo cual refleja que el déficit se mantiene indicando que cerca de un millón
cuatrocientas mil personas viven en condiciones de precariedad. Por otro lado,
consecuencias de la ola invernal sobre muchos de estos asentamientos ubicados en
zonas de las ciudades con alto riesgo de derrumbe, son una demostración de la gran
importancia de adoptar estrategias de reubicación de viviendas, reasentamiento
preventivo, y mitigación del riesgo en asentamientos actuales.
44
Grafico 4. Viviendas iniciadas por año en Colombia
Fuente: Plan Nacional de Desarrollo 2011-2014 (Cálculos DANE-DNP)
Actualmente el país cuenta con 10 Macroproyectos de Interés Social Nacional – MISN

19
adoptados y en ejecución con un área potencial para vivienda de 1.852 ha, así como
23 MISN en proceso, con un área potencial bruta de 5.843 has., que permitirían la
construcción de aproximadamente 318.600 viviendas, Asimismo, las ciudades mayores
a 100.000 habitantes reportaron en el primer semestre de 2010 la existencia de 80
planes parciales de renovación urbana y 251 de desarrollo y expansión, en procesos de
formulación, aprobación y ejecución, a través de los cuales se deben asegurar
porcentajes mínimos para vivienda, al respecto la Ley 1151 de 2007 determinó que en
los planes parciales con tratamiento de desarrollo en suelo urbano o de expansión
urbana o en las normas urbanísticas locales que reglamente la nueva urbanización sin
plan parcial, salvo cuando se trate de usos distintos a los residenciales se destine los
porcentajes de suelo iguales al desarrollo de vivienda social, lo cual es determinado en
los Planes de Ordenamiento de cada municipio.
19
Los MISN son grandes obras de urbanismo integrales, con capacidad para ofrecer Vivienda Social de
buena calidad y en gran escala con garantía de implantación de servicios sociales dentro del mismo
entorno: educación (colegios, bibliotecas) salud (hospitales, centros médicos) recreación (parques,
complejos deportivos, canchas), servicios públicos y transporte.
Los Macroproyectos generan vivienda digna para los más pobres, bienestar para los niños y equidad
para todos, y garantizan, además, la actuación integral del Estado conjuntamente con la participación
del sector privado para la generación de suelo y construcción de vivienda. "En momentos en los que la
construcción de vivienda de estratos altos tendrá un crecimiento ajustado, la capacidad instalada del
número
sector construcción en Colombia podrá volcarse hacia la Vivienda de Interés Social generando un
muy significativo de empleos en el sector" Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
45
Pese a lo anterior, se siguen presentando dificultades debido a la escasez de suelo
habilitado para vivienda social y baja articulación con sectores como agua y
saneamiento básico y educación, entre otros, falta de coordinación de la política de
vivienda entre la Nación, departamentos, municipios y áreas metropolitanas, falta de
incentivos para promover la construcción sostenible y la industrialización de las
edificaciones. En adición, se observan bajos estándares de calidad en proyectos de
vivienda social, indicadores de espacio público aún inferiores a los parámetros
nacionales. Por el lado de la demanda se observaron dificultades en cuanto a
limitaciones en el acceso de los hogares informales a sistemas de financiación;
debilidad en la articulación de los instrumentos como garantías, subsidios, créditos,
etc., así como la limitada participación de inversionistas privados en el desarrollo
urbano.
En respuesta a la problemática anteriormente expuesta, el gobierno nacional

recientemente ha diseñado una estrategia para el fortalecimiento de la oferta y
demanda de vivienda. Prioritariamente, se espera gestionar la habilitación de 7.000
hectáreas de suelo para vivienda, a través de los macroproyectos, suelo en área de
renovación urbana, aportes del capital público en la financiación de vivienda de interés
social, y vivienda de interés prioritario, subsidios a las tasas de interés a los créditos
hipotecarios, mejorar las condiciones de crédito para la población de bajos ingresos,
agilizar el sistema y tramite de crédito y subsidio de vivienda, plazos límites para los
alcaldes en el establecimiento de metas para la gestión financiamiento y construcción
de vivienda de interés social, así como la incorporación del concepto de sostenibilidad
urbana en sus Planes de Ordenamiento Territorial.
Grafico 5. Meta de iniciación de viviendas 1991 – 2013 en Colombia
Fuente: Ministerio de la Vivienda, ciudad y Territorio
El grafico anterior muestra que a 2013 se espera atender la demanda de vivienda en

relación al déficit cuantitativo estimado en 1.307.757,24 hogares en 2005, con la
construcción de 1 millón de viviendas, contando con la participación activa del sector
46
inmobiliario, esperando que este concentre todo su potencial sobre la demanda de
vivienda social por encima de la vivienda para población de ingresos medios o
superiores.
Por consiguiente, el gobierno desarrollo un esquema de apoyo financiero, que toma y

suma el capital público derivado de los subsidios de vivienda, inversiones en asistencia
técnica y formulación de proyectos urbanísticos, apoyo a la banca privada en los
subsidios a la tasa de interés los primero 7 años posteriores a la adquisición de un
crédito hipotecario adquirido por el beneficiario, aportes en subsidio por parte de la
cajas de compensación20 de los trabajadores.
Grafico 6. Aportes económicos a la Política de Vivienda en Colombia
Fuente: Ministerio de la Vivienda, Ciudad y Territorio
Recientemente con la expedición de la Ley 1537 de 2012, por el cual se dictan normas
tendientes a promover el desarrollo urbano y facilitar el acceso a la vivienda, el
gobierno nacional, a través de Ministerio de Vivienda, Ciudad y territorio estableció
algunos instrumentos de planeación, promoción, difusión y financiación para que las
familias de menores ingresos puedan acceder a una vivienda digna, y dentro de sus de
los lineamientos de desarrollo de la política, incluye la renovación urbana como parte
de la acción territorial que debe incluir los instrumentos de gestión conducentes a la
provisión de vivienda de interés social y prioritaria.
20
Las Cajas de Compensación familia son entidades privadas encargadas de promover el mejoramiento
de la calidad de vida de los trabajadores y familia con la prestación de servicios de bien estar y seguridad
para lo cual cuenta dinero percibido por el empleador a lo largo del periodo.
47
DIFERENCIAS ENTRE ESPAÑA Y COLOMBIAEN RELACIÓN A LA VIVIENDA Y LAS
POLÍTICAS DE REHABILITACIÓN RENOVACIÓN URBANA.
Colombia no cuenta con una política específica de rehabilitación y renovación urbana,

en este sentido, el Conpes 3583 (lineamientos para la habilitación de suelo y
generación de oferta de vivienda), destaca los problemas para la implementación de
proyectos de renovación y redensificación urbana debido a los altos precios del suelo
en las áreas objeto del tratamiento de renovación urbana determinada en los Planes
de Ordenamiento Territorial. Asimismo, señala que no hubo un desarrollo claro en la
implementación de los instrumentos creados por la Ley 388 para controlar y recuperar
el incremento en los precios del suelo generado por el anuncio de los proyectos de
utilidad pública que promueva la administración, así como otros instrumentos para
controlar los precios del suelo en proyectos de renovación urbana.
Asimismo, el conpes señala que no se ha generado una participación activa del sector
privado en proyectos de renovación urbana, debido en parte a la falta de incentivos
adicionales a la exención tributaria creada a través de la Ley 788 de 2002, así como a
la ausencia de incentivos para que el Subsidio Familiar de Vivienda y los recursos de
promoción de oferta de las Cajas de Compensación Familiar se apliquen en proyectos
de renovación y redensificación urbana. Adicionalmente, en los municipios donde se
han desarrollado sistemas de transporte masivo no se han desarrollado actuaciones
urbanas integrales de renovación urbana alrededor de estos sistemas, que aprovechen
los impactos urbanos positivos de estas inversiones.
Por su parte, en España con la modificación de la Ley de Suelo 8/2007, recalcó

imprescindible adoptar un nuevo modelo en el que se ponderase el valor ambiental
del suelo rural, que la clasificación del suelo, lejos de ser indiscriminada, respondiese a
una elección responsable de aquél que es realmente necesario para atender las
necesidades económicas y sociales, y, en relación con el suelo urbano, es decir, con la
ciudad ya hecha, que se preservase su “valor ambiental, como creación cultural
colectiva que es objeto de una permanente recreación”, y se favoreciese su
rehabilitación y el fomento de su uso.
En este sentido la planificación territorial y urbanística, se concentra en gestionar el

patrimonio en suelo e inmuebles como stocks en régimen de escasez, impidiendo el
desarrollo urbano indiscriminado de los mismos, que conlleva la destrucción de los
valores naturales y constructivos preexistentes (Libro Blanco de Urbanismo y
Sostenibilidad).
Por consiguiente, se adoptan medidas proteccionistas definiendo un nuevo modelo de

ciudad compacto, a partir la reconfiguración del patrimonio construido, en este
sentido, cabe destacar la iniciativa del Ministerio de Vivienda con la aprobación del
Plan de Vivienda y Rehabilitación para el período 2009-2012 el cual incluyo criterios
especifico en términos de sostenibilidad en las Áreas de Rehabilitación Integral (ARIs) y
en las Áreas de Renovación Urbana (ARUs). De igual forma, en la práctica también se
ha destacado que los planes de rehabilitación de vivienda implementados por la
Comunidades Autonómicas, tiene, además, del objetivo particular de lograr que las
48
tipologías de vivienda se adecuen a condiciones favorables sobre problemáticas de
tipo ambiental y social, se acondicionen a las necesidades del mercado inmobiliario.
Por otro lado En relación a los instrumentos de gestión, en la estructura urbanística

española, el reparto equitativo de valores, deberes y derechos se lleva a cabo
mediante la técnica de reparcelación forzosa, en Colombia los Planes Parciales son los
instrumentos mediante los cuales se puede garantizar el reparto de cargas y
beneficios, sin embargo, es de anotar que en muchos casos este tipo de prácticas no
funcionan bajo el concepto de propietarios asociados, sin no más bien bajo el esquema
tradicional de que el empresario urbanizador compra directamente el suelo a
desarrollar y ninguno de los propietarios iniciales participa de la operación.
En términos de Javier García Bellido21, destaca el modelo de planeación Colombiano

frente al español en cuanto a que la Ley de Desarrollo Territorial simplifica la gestión
del suelo en un sólo instrumentos, los planes parciales aplicables tanto en suelo
urbano como de expansión, sin embargo, en la práctica, su implementación sigue
siendo residual en la áreas urbanas, es decir no ha sido un instrumento utilizado en la
gestión publico privada de áreas de desarrollo y renovación urbana. Por consiguiente
en el caso español, la escalera de instrumentos y/o planes22 utilizados en la gestión del
suelo han sido en alguna medida eficiente, en cuanto a su implementación sin que esto
sugiera una debida aplicación de plusvalías urbanas.
Tabla 4. Diferencias entre el sistema Español y Colombiano en Materia de Vivienda
España Colombia
Atención a la demanda de población Modelo reciente de subvención al
con problemas de vulnerabilidad 100% para la adquisición de una
vivienda para población en
Niveles de precariedad medios condiciones precarias
Concentración de las políticas sociales Gran concentración de población con

hacia los jóvenes, adultos mayores, altos niveles de insatisfacción de
población inmigrante necesidades básicas
Planeación urbana altamente definida Apoyo de la banca privada y pública

y con trayectoria urbanística en la financiación de vivienda social
Apuestas al mejoramiento de las Demandas altas de suelo y vivienda

condiciones físicas y sociales del para cubrir el déficit actual de
21
Doctor arquitecto por la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid, sept, 1999 [Dr. arq.
ETSAM], Premio Extraordinario de Tesis Doctorales de la Universidad Politécnica de Madrid del curso
1998-1999.
22
Planeación Territorial y Sostenible de Cataluña
 Plan Territorial General de Cataluña
 Planes Directores Urbanísticos
 Planes Territoriales Parciales
 Planes Sectoriales: de Vivienda y Mejora Urbana, de Movilidad y de Territorio (planes
comarcales de montaña).
49
parque edificado hacia un modelo vivienda
urbano consolidado, compacto y Expansión del territorio urbano con la
sostenible. implementación de los
macroproyectos de interés social, lo
Políticas de atención social a partir de cual promueve un modelo urbano
la reconversión del stock de vivienda disperso y desequilibrado
en desuso o deshabitadas en viviendas
de protección Actividad constructora dispara los
precios de la vivienda no social
Legislación vigente en torno al derecho
a la vivienda que incluye a todos los Define dos tipologías de vivienda
actores y acciones que regulan el social, la interés social y la de interés
comportamiento de la producción y prioritario
mejora de las viviendas en función de
las condiciones de vida de la población Los subsidios a la demanda que se
otorgan a través del fondo de
Población con problemas para entrar vivienda y las cajas de compensación
en el mercado inmobiliario por renta familiar con previo aval de los CAVIS23
muy bajas, desempleo y parálisis de
sector inmobiliario Falta de herramientas de control del
mercado del suelo
Recorte a las subvenciones estatales
para la adquisición de vivienda nueva Falta de inventarios del estado de las
de protección oficial edificaciones construidas anterior a la
norma de sismoresistencia
Falta de respaldo financiero por parte
de la banca privada para la Falta de políticas de subvención al
construcción y adquisición de vivienda alquiler
Políticas de corrección de los precios Falta de políticas de subvención a la

de la vivienda y suelo (control de rehabilitación de edificios
mercado del suelo)
El estado dispone de recursos de
Habilitación de suelo para vivienda de FRECH 24 dispuestos a través de la
protección en suelo urbano a través de banca para subsidio a las tasas de
los planes de mejora urbana y interés por los primeros 7 años
rehabilitación después de la compra de la vivienda
El estado otorga beneficios económicos La nación, los departamentos, ni los

a la demanda a través de créditos con municipios cuentan con planes de
subvención a las tasas de las entidades vivienda específicos que oriente las
23
Las CAVIS-UT (unión temporal de las cajas de compensación familiar) desarrollan trabajos de
divulgación, comunicación e información, recepción de solicitudes, verificación y revisión de la
información, digitación, ingreso al RUP (Registro Único de Postulantes del gobierno Nacional), pre
validación, seguimiento y verificación de los documentos para hacer efectivo el pago de los Subsidios,
con el fin de garantizar la debida inversión de los recursos.
24
Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria, Decreto 1190 de 2012.
50
financieras que hayan suscrito acciones o decisiones frete a las
convenio entre el ministerio de la necesidades de vivienda en el marco
vivienda. de los modelos urbanos de
planificación definidos en los POT.
Atención al parque de vivienda
edificado con políticas de mejora Colombia no cuenta con un sistema
contractiva y urbana político administrativo potente que
respalde el sistema regionalizado
El subsidio al alquiler hace parte de la entre territorios (municipios, distritos,
política de vivienda áreas metropolitanas)
Sistemas de información y divulgación -

registro de los beneficiarios de las
viviendas protegidas llevado a cabo por
las comunidades autónomas
En el caso de Cataluña cuenta con un

plan territorial sectorial de vivienda
que establece el marco orientador para
la aplicación, en todo el territorio de
Cataluña, de las políticas de vivienda,
funciona como instrumento esencial de
la planificación territorial y concreta las
acciones en los distintos ámbitos
territoriales según las exigencias
legislativas en materia de vivienda
Elaboración de planes locales de

vivienda por parte de los municipios en
concordancia con el Plan Sectorial de
Vivienda de Cataluña
Fuente: Elaboración Propia
Teniendo en cuenta que el gobierno central viene implementando una política de

vivienda para la población colombiana de ingresos bajos y medios, con bolsas
diferenciadas de acuerdo al tipo de población y necesidades de los mismos (compra,
mejoramiento, construcción en sitio propio); según los grados o condiciones de
vulnerabilidad (desplazados, damnificados por la ola invernal), y hace algunos aportes
específicos a la política de desarrollo urbano, en proyectos piloto de renovación
urbana y mejoramiento integral de barrios, no cuenta una política específica en la
rehabilitación urbana de todo el conjunto edificado, que haga parte del modelo de
desarrollo urbano y de una política que dé respuesta a las necesidades de habitabilidad
en cada territorio.
51
El esquema de subsidios tanto nacional como local es un modelo pormenorizado que
recae sobre cada familia que quieren mejorar las condiciones habitabilidad con la
comprar, construcción o mejoramiento de su vivienda, sin que esto responda a una
estructura específica de modelo de ciudad. Es decir, pese a las necesidades de vivienda
de la población, y las políticas de desarrollo urbano que estableció la Ley de Desarrollo
Territorial LDT desde 1998, que han acogido las ciudades en los Planes de
Ordenamiento Territorial, no se diferencia una apuesta por un modelo compacto de
ciudad, por el contrario, con los impactos generados por el plan de choque de
incrementar la oferta y construcción vivienda social, sin que las ciudades establecieran
anticipadamente las condiciones para la densificación y mejora de la áreas urbanas ya
consolidadas, los recursos económicos invertidos preveen una distribución dispersan
e indiscriminada al mismo tiempo que en términos de desarrollo urbano que van
configurandor el modelo de ciudad en la actualidad.
Históricamente el gremio constructor en Colombia ha manifestado su imposibilidad de

ofrecer vivienda social en áreas de renovación urbana por los alto costos de suelo que
esto representa, como también la dificulta de llevar a cabo proyectos de rehabilitación
y acondicionamiento de las edificaciones para la producción de vivienda social, dado
que este tipo de acciones representan costos relativamente altos en relación al uso y el
estado de las infraestructuras existente, las cuales, en la mayoría de los casos, deben
ser actualizadas de acuerdo al código de sismo resistencia con el fin de que sus
adecuaciones pueda aplicar a subsidios estales o locales. Sin embargo, términos de
consumo energético, el sector de la construcción no ha valorado aun económicamente
lo que representa la generación de vivienda nueva en áreas dispersas del territorio, lo
cual podría representar costos todavía más elevados en el lago plazo.
En relación con lo anterior, desde 2010, en España se realiza la inspección técnica de

viviendas, reglamentada en Decreto 187/2010, viviendas, que establece una revisión
obligatoria que tendrán que pasar todos los edificios de viviendas plurifamiliares que
tengan más de 45 años, con el apoyo de profesionales idóneos en la rama de la
construcción, quienes inspeccionan visualmente el estado general del edificio y las
instalaciones para que las comunidades puedan establecer un calendario de
reparaciones. Por consiguiente, las obras registradas en la inspección podrán solicitar
las ayudas correspondientes a las convocatorias de rehabilitación que para el caso de
Cataluña, anualmente son convocadas por el Departamento de Medio Ambiente y
Vivienda.
Por otro lado, es importante analizas aspectos como la puesta en marcha de la actual
política en Colombia que impera por resolver la necesidad de vivienda de los más
pobres a partir de la construcción de 100.000 vivienda de interés prioritarios a cero
costo para los beneficiarios, lo cual pone en cuestionamientos la disposición de
recursos públicos con los que pueden contar los gobiernos locales o nacionales para la
atención a la demanda propuesta teniendo en cuenta que la fuente primaria para la
financiación de este tipo de iniciativas se da a través de operaciones de crédito
interno o externo. Si bien es cierto que los países latinoamericanos gozan de una
economía emergente, los problemas de déficit y de población en condiciones precarias
son aún muy recurrentes, en este sentido tras la experiencia Española, con la
52
implementación de políticas sociales que aprovisionaron de beneficios asistidos a la
población aumentado el endeudamientos público estatal y nacional con la banca
internacional, a cuenta de que dichas inversiones luego iban a ser transferidas en
capital productivo a partir de la irrupción de nuevas iniciativas en otros sectores de la
economía, pone en cuestionamiento la capacidad de los sectores públicos en la
administración de los recursos en función de los objetivos sociales de la población.
Por su parte la Cámara Colombiana de la Construcción, CAMACOL, considera que el
nuevo esquema planteado en la ley 1537 de 2012 es un paso en la dirección correcta,
ya que con la construcción de las primeras 100.000 viviendas de interés prioritario se
constituyen como un primer paso para llenar el vacío existente en torno a los
mecanismos de acceso a vivienda disponibles para los hogares que no pueden lograr
su adquisición a través del modelo de cierre financiero, es decir aquellos hogares que
no pueden apoyarse en el crédito hipotecario para la adquisición de su vivienda.
ESTUDIO DE CASO 1: BOGOTA, COLOMBIA
El área urbana de la ciudad de Bogotá está localizada en el centro andino de la

cordillera central del borde oriental de la Sabana de Colombia, la capital limita al norte
con los municipios de Cota y Chía, al occidente con el Rió Bogotá y los municipios de
Cota, Funza, Madrid y Mosquera, al oriente con los cerros orientales diferenciados por
una división territorial entre tres municipios (Sopo, La Calera y Choachí), y al sur con el
municipio de Soacha y el páramo de Sumapaz; presenta la estructura industrial más
diversificada, y se consolida como el principal centro financiero, de negocios y servicios
del país. Su territorio tiene una extensión de 163.660 hectáreas. De esas, 122.256
hectáreas, que representan el 74,7%, pertenecen al área rural, y 41.404 hectáreas, que
representan el 25,3%, pertenecen al área urbana, Bogotá tiene una población de
7.571.345 habitantes (Proyección DANE), de los cuales 99.77 % habitan en suelo
urbano arrojando una densidad en el área urbanizada de 183 habitantes por hectarea.
De acuerdo con los datos de la Encuesta de Calidad de Vida del DANE y cálculos de la
Secretaría Distrital de Planeación, en 2005 el déficit habitacional cuantitativo era de
369.874 unidades (viviendas nuevas que se deben construir) y el déficit habitacional
cualitativo ascendía a 123.028 unidades (viviendas que se deben mejorar), para un
total de 420.644 unidades (Secretaría Distrital de Hacienda, 2005). En 2006, el
departamento de Prevención y Atención de Desastres, DPAE, estimó que 3.696
hogares estaban localizados en zonas de alto riesgo no mitigable y que debían ser
objeto de reasentamiento inmediato, y por su parte La Caja de Vivienda Popular
calculó un total de 23.000 familias que es necesario reasentar, sin embargo estos datos
se presentan de manera aislada por cada entidad que ha estado a cargo temas
específicos en relación a la vivienda, anotando que la ciudad no cuenta con
estadísticas precisas sobre vulnerabilidad estructural de las viviendas.
La proyecciones de déficit de vivienda en Bogotá ya se calculaban en 492.000 unidades

para el año 2010, lo cual exigía una la producción de 55.000 viviendas nuevas cada
año, obligando al sector inmobiliario a activar la oferta de vivienda formal con el fin de
satisfacer a la demanda y con esto contener el crecimiento de urbanización informal
por parte de la población de más bajos ingresos, la cual normalmente es promovida
53
por los urbanizadores piratas. Sin embargo el sector de la construcción nunca estuvo
en condiciones de ofrecer vivienda a un costo posible debido a los bajos ingresos de
esta población, dado que en Bogotá aproximadamente el 80% de las familias se ubica
en los estratos 2 y 3 y vive con un ingreso mensual promedio de 500.000 pesos lo cual
no les permite adquirir viviendas de más de 16 millones de pesos pese a que la oferta
actual de vivienda social oscila entre los
25
23 a 29 millones de pesos .
Tabla 5. Déficit de vivienda por Estratos Socioeconómicos en Bogotá

AREA
EST POBLACIÓN VIVIENDAS HOGARES DEFICIT RELATIVO SALARIO26
OCUPADA
Miles % Ha % No Viv % No Hog % No %
1 386 7% 1.330 6% 69.327 7% 85.677 6% 16.350 3% 19,10% <1
2 2.115 36% 4.991 23% 334.678 32% 573.760 37% 239.082 49% 41,70% 1-3
3 2.604 44% 5.808 26% 428.546 41% 645.067 42% 216.521 44% 33,60% 3-5
4 445 8% 1.723 8% 117.679 11% 128.586 8% 10.907 2% 8,50% 5-8
5 177 3% 1.094 5% 38.723 4% 44.872 3% 6.149 1% 13,70% 8-16
6 128 2% 1.079 5% 39.057 4% 38.474 3% -583 0% -1,50% >16
No
62 1% 6.188 28% 12.711 1% 16.442 1% 3.731 1% 22,70%
Resid.
TOTAL 5.917 100% 22.213 100% 1.040.721 100% 1.532.878 100% 492.157 100% 32,10% -
Fuente: Secretaria Distrital de Planeación con base en cálculos DANE
Mapa 14. Estratificación socio económica de Bogotá 1999
Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3
Fuente: Secretaria Distrital de Planeación
25
Cálculos DANE y Secretaria Distrital del Planeación
26
Para 2012 el salario mínimo legal en Colombia corresponde a 566.700 pesos colombianos,
equivalentes a 244 euros, según la tasa representativa del mercado del 6 de noviembre de 2012.
54
En relación al suelo disponible para atender el déficit y la demandando de formación
de nuevos hogares, la ciudad dispone cerca de 12.000 hectáreas repartidas entre áreas
de desarrollo y consolidación, sin embargo de acuerdo a los cálculos realizados por la
Secretaria Distrital de Planeación la demanda esperada para 2020 consumiría el total
de suelo disponible en la ciudad teniendo en cuenta que el modelo de planeación de la
ciudad estima la construcción de 100 viviendas por hectárea, sumado a la necesidad de
suelo para la construcción de equipamientos, vías y espacios públicos.
Tabla 6. Oferta de Suelo en Bogotá
Tratamiento Área neta Has

Expansión 1700
Densificación 10.321
12.021
Tenido en cuenta lo anterior, y en acuerdo con las politicas nacionales de atender el

deficit de vivienda prioritaria de manera inmediata, en julio de 2012 se fijo la
resolución 1099, por medio de lo cual se identifican algunos inmuebles de construcción
prioritaria en el distrito capital, en relacion con la determinates del ordenamiento
territorial del POT y los cuales sera objeto de enajenacion forzosa en subasta publica
en cumplimiento con los pricipios de la funcion social de la propiedad.
Durante el período 2001 y 2004, con el fin de realizar un cambio en estructura

administrativa de la ciudad que permitiera atender las necesidad del vivienda en la
capital, se crea la Secretaria Distrital de Hábitat con las determinantes de una Política
Integral de Hábitat que fijó las estrategias de la gestión pública para enfrentar el
problema de la vivienda social en la ciudad a partir de: limitar la expansión urbana y
combatir la urbanización informal, construir un escenario de convergencia regional
sobre la política integral de hábitat, promover la densificación y la redensificación,
promover la producción social del hábitat, destinar fuentes de financiación para el
hábitat, e implementar la cultura del hábitat, ciudadanía y fortalecimiento
institucional, para lo cual se coordinaron diferentes sectores institucionales que
realizaban alguna gestión relacionada con la vivienda con el fin agrupar esfuerzos que
se focalizaran en desarrollo de las estrategias del hábitat y la vivienda.
Dentro de las acciones que se desarrollan a través de la política de hábitat, se dispone

de recursos locales para la aportación en subsidios distritales de vivienda, distintos a
los que otorga el gobierno nacional, asignados a familia sin vivienda propia que
cuentan con recursos de ahorro o crédito hipotecario, que sumados al valor del
subsidio puedan comprar una vivienda nueva o usada en condiciones aptas de
habitabilidad según las normas vigentes que aplican para su reconocimiento. Asimismo
cuenta con bolsas específicas de subsidios para el mejoramiento de vivienda en
términos estructurales y de habitabilidad como también la construcción en sitio
propio.
55
Asimismo la Empresa de Renovación Urbana, adscrita a la Secretaria del Hábitat,
desarrolla acciones de diseño y gestión de actuaciones urbanas integrales e
inmobiliarias para recuperar física, económica y socialmente el suelo urbano mediante
políticas de competitividad.
Pese a las estrategias acogidas por la administración distrital y la dinamia del sector
inmobiliario, aún se mantiene un déficit considerable de oferta de subsidios,yde la
actividad constructora en la producción de vivienda frente a los requerimientos de los
hogares bogotanos, lo que indica una situación crítica para la demanda dado que el
gasto en vivienda aun supera el poder adquisitivo de los hogares de menores ingresos.
Grafico 7. Número de unidades iniciadas en Bogotá (anual)
Fuente: Coordenada Urbana
Entre el periodo comprendido entre los años 2000 y 2009 la iniciación de viviendas en
Bogotá alcanzo la producción de 41 mil unidades anuales en promedio. Sin embargo, el
segmento de vivienda social no creció al mismo ritmo, por lo que perdió participación
en el total, llegando apenas al 50% en el periodo registrado.
56
Grafico 8. Unidades de vivienda en oferta por tipo. Bogotá 2008-2012
Fuente: Observatorio de Dinámicas del Territorio - Secretaria Distrital del Hábitat
Por otro lado, sobre la oferta general, se registra un mayor oferta de construcción en
altura, por encima de las viviendas de 1, 2 o 3 pisos. A mayo del año 2012 se
reportaron 55.481 unidades de viviendas por apartamentos, con una variación
significativa del 21% de menos en 2010 respecto al periodo anterior para ambos tipos
de vivienda.
Grafico 9. Unidades de vivienda en oferta por zona. Bogotá 2008-2012
En Bogotá se observa que en los últimos años existe un crecimiento significativo en la

construcción de proyectos inmobiliarios de uso residencial concentrados en la zona
57
norte de la ciudad, además se exhibe una participación importante de la población
que cuenta con capacidad adquisitiva para acceder a proyectos con precios elevados,
lo cual indica que la producción de vivienda obedece a la demanda de ingresos altos
dado que este segmento puedes satisfacer las ganancias fijas por parte del sector
inmobiliario.
Grafico 10. Unidades de vivienda en oferta por rango de estrato. Bogotá 2008-2012
En Observatorio de Dinámicas del Territorio de la Secretaria Distrital del Hábitat, se

identificó que la actividad inmobiliaria se concentra en la construcción de viviendas
urbanas, con los promedios más altos en norte y occidente, y sobre los estratos 3 y 4
de la ciudad con 94.614 unidades, lo cual normalmente corresponde a población de
ingresos medios, quedando rezagada la oferta de vivienda para los estratos socio
económicos más bajos con 10.324 unidades de participación en 2012 sobre el total
ofertado.
58
Mapa 15. Unidades de Vivienda Ofertada por Rangos de Areas Bogotá, 2012
Asimismo, se destaca la que en el norte de la ciudad además de la concentración de la

oferta, se evidencia un mayor tamaño en el área de las viviendas, por encima de los
70m2 en más 4.000 viviendas proyectadas, mientras que en el sur occidente que
concentran más de 3.000 viviendas proyectadas se encuentra por debajo de los 50 m 2.
59
Grafico 11. Unidades de vivienda en oferta por rango de área. Bogotá 2008-2012
Sin que el grafico 11 indique una relación directa entre el área de suelo y techo
construido, para el periodo comprendido entre 2008 y 2012. Por las características
tipológicas de la vivienda en Bogotá se percibe que los estratos socioeconómicos más
bajos tienden a ocupar un mayor porcentaje de suelo debido a las bajas densidades
que históricamente se han concentrado en el sur occidente de la ciudad, lo que indica
una significativa expansión de suelo determinada por la actividad inmobiliaria de tipo
formal e informal.
Grafico 12. Unidades de Vivienda por rango de precios 2008-2012
60
Mapa 16. Unidades de Vivienda Ofertadas por Rangos de precios Bogotá D.C .2012
Por otro lado en relación al precio de la vivienda en Bogotá por sectores cabe destacar
que se presentaba una mayor concentración de los precios más altos del mercado en
el norte de la ciudad el cual variaba entre 69 millones y 500 millones, de igual forma el
sur occidente presenta una mayor concentración promoción de vivienda de interés
prioritario (por debajo de los 70 SMLV) lo que sugiere una mayor disposición de suelo
urbanizado por los niveles socioeconómicos más bajos, es de aclarar que este tipo de
análisis no incluye la formación de hogares informales que ocupan gran extensión del
territorio Bogotano, los cuales, según estudios presentados por Departamento
Nacional de Estadistica- DANE menciona que alrededor de 2.087.556 hogares se
encuentran en situación de precariedad, de los cuales sólo 144.774 es decir el 69% es
susceptible a mejoramiento.
61
Mapa 17. Crecimiento Informal de vivienda en Bogotá 1950 – 2000
En relación a lo anterior existen numerosos estudios mostrados por Jones y Koné en

1996; Lemelin y Polése en 1995, Tolley y Thomas en 1987 que confirman la efectiva
relación entre ingreso per cápita y los niveles de urbanización. En el caso de Bogotá, a
pesar de presentar el ingreso per capital más alto del País, 455.000 pesos por persona
o familia al mes, apenas el 40% de los ingresos que percibe la ciudad queda en manos
del 7% de la población (estudios Secretaria Distrital de Hacienda), confirmando que
una gran porción de Bogotanos no pueden acceder a una vivienda digna y peor aún a
la oferta de vivienda formal que se ofrece el mercado en la ciudad.
62
Modelo de Planeamiento Urbano en torno a la Renovación
El modelo de planeacion urbana en Bogotá esta definido por los principios

orientadores que da la Ley 388 de 1997 de Desarrollo Territorial, como se menciono
anteriormente, con dicha Ley se da un avance en la estructuración del sistema jurídico
urbanístico de las ciudades Colombianas, con el propósito de cumplir con los siguientes
objetivos: armonizar las normas existentes, establecer mecanismos para promover el
ordenamiento del territorio, garantizar el cumplimiento de la función social de la
propiedad, promover una articulada acción entre la nación, las entidades territoriales,
autoridades ambientales y las instancias que participan en la planificación y el
ordenamiento del territorio, y facilitar la ejecución de actuaciones urbanas integrales.
Además, estableció el Plan de Ordenamiento Territorial –POT– como el instrumento

básico del planeamiento físico, jurídico y económico del territorio para ser desarrollada
por los municipios del país, con el propósito de impulsar el proceso de
descentralización y la autonomía municipal en el ordenamiento del territorio y la
clasificación de usos del suelo. A traves de POT de Bogotá se permite identificar y
programar la inversión pública y regular la actuación privada en la ciudad en el largo
plazo, el cual opera en función de las políticas económicas, sociales e institucionales de
la ciudad que le dan soporte, contenido y sentido a la planificación. En él se definen
las acciones sobre infraestructura, vivienda, transporte, espacios públicos, medio
ambiente, inherentes a las necesidades de la población y a las dinámicas de
crecimiento económico y social.
En Colombia se presenta procesos de conurbación en las denominadas áreas

metropolitanas donde su núcleo son las grandes ciudades del país, así como el Distrito
Capital a pesar de no estar constituido como un área metropolitana, presenta procesos
de conurbación con municipios como Soacha, Chia, Madrid y Mosquera lo cual refleja
altas dinámicas de integración urbano-regional, presentando, como parte del
crecimiento urbano, fenómenos de asentamientos precarios, escasez de suelo,
deterioro al interior de los mismos, bajos índices de espacio público por habitante y
deterioro de sus centros urbanos.
En este sentido cabe resaltar que en el Distrito Capital y sus municipios vecinos
responden a las necesidades y demandas de la creciente población de la sabana de
Bogotá por separado, con baja oferta de vivienda social para los grupos de bajos
ingresos, dado que, en el caso de Bogotá, tan sólo un 27,8% del suelo de expansión
urbana está destinado a este tipo de vivienda del total de suelo destinado a uso
residencial (61,6%) 27 , lo cual ha reforzado el crecimiento informal, presentando
fenómenos de periurbanización y suburbanización, y todavía, sin un modelo
formalizado de regionalización del territorio que sirva de base legal para la planeación
de políticas sectoriales en función de las necesidades de vivienda de la población.
Por otro lado, en terminos de consilidacion urbana, las decisiones son apoyadas en
estudios tecnicos y economicos que contribuyen a definir el modelo de planeacion de
27
Datos Plan de Ordenamiento Territorial
63
la ciudad a traves, tratamientos urbanisticos implementados con el fin de mejorar los
entandades del tejido urbano exitente, por su parte, las areas con tratamiento de
renovacion urbana buscan la transformación de zonas desarrolladas de la ciudad que
tienen condiciones de subutilización de las estructuras físicas existentes, para
aprovechar al máximo su potencial.
Mapa 18. Áreas con tratamiento y planes parciales de Renovación Urbana
En relación con lo anterior, la Renovación Urbana en Bogotá, es entendida como la

realización de acciones urbanísticas y arquitectónicas integrales, (públicas y privadas),
en zonas construidas de la ciudad que, no obstante su localización estratégica, han
perdido funcionalidad, calidad habitacional, se encuentran en condiciones de deterioro
de sus actividades o presentan un aprovechamiento muy bajo en relación con su
potencial, con el objetivo de promover su mejoramiento y recualificación a través de
la intervención y generación de espacios públicos y privados.
La acciones de trasformación urbana bajó el Programa de Renovación Urbana en

Bogotá se desarrollan a través de planes parciales que opera como instrumentos de
menor escala al Plan de Ordenamiento Territorial - POT, el cual complementa el
desarrollo urbanístico de la ciudad, en dichas áreas con tratamiento de Renovación
Urbana, en aspectos tales como: delimitación y caracterización del área, directrices
64
urbanísticas, normas urbanísticas específicas, trazado, características del espacio
público y manejo del suelo, los cuales puede ser formulado por iniciativa pública,
privado o mixta (público - privada). Como se explicó anteriormente dicho instrumento
es líder en cuanto al desarrollo de la gestión inmobiliaria y la disposición de cargas y
beneficios entre los afectados de un ámbito específicos, dado que los desarrollos
urbanísticos, en gran medida, van a cargo del privado con las garantías de mayores
aprovechamiento que otorga el sector público a través de la norma urbana.
En Bogotá la estructuración y ejecución de proyectos de renovación urbana es

supervisada por la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá, adscrita a la Secretaria
Distrital del Hábitat bajo el siguiente esquema28.
Grafico 13. Procedimiento para la Estructuración y Ejecución de Proyectos de

Renovación Urbana
Fuente: Empresa de Renovación Urbana de Bogotá
28
Regulado en el Decreto Nacional 2181 de 2006
65
Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central, Bogotá
Después de destacar a rasgos generales las problemáticas entorno a la vivienda

relacionadas con déficit cuantitativo y cuantitativo, los bajos ingresos de la población
para acceder a una vivienda formal, las acciones administrativas distritales para
atender las necesidades de la población vulnerable en relación a la vivienda, los
instrumentos normativos y de planeación utilizados para aprovechamiento del suelo
disponible en el área urbana de la ciudad acompañado de con estrategias de
renovación urbana, así como la baja dinámica del gremio constructor para atender la
demanda de vivienda, se espera reconocer aspectos relevantes que promueven la
vivienda de interés social en un área destacada con tratamiento de renovación urbana
que ha avanzado en la configuración de su plan parcial. Por consiguiente el Plan de
Parcial de Renovación Urbana Estación Central, reúne características singulares que
vale la pena destacar por encontrarse en un área céntrica de la ciudad, y con alto
grado de consolidación urbana y que además funciona como nodo de articulación
entre centro y periferia.
Mapa 19. Localización en la ciudad del Plan Parcia La Estación Central
Fuente: Secretaria Distrital del Planeación
El Plan Parcial de Renovación Urbana Estación central, se encuentra localizado en una

zona céntrica de la ciudad en el sector comprendido entre la Carrera 13 por orientes, la
Calle 24 por el sur, la Transversal 17 por el occidente y la Calle 26 por el norte. Tiene
66
una extensión de 10.7 hectáreas, distribuidas en 11 manzanas de los barrios la
Alameda y Santa Fe correspondientes a las localidades29 de los Mártires y Santa Fe.
Tabla 7. Áreas del Plan Parcial
Áreas actuales
AREA MT2 %
Área bruta 107.045,88 100%
Área-espacio
43.726,20 40,85%
público y vías
Área útil privada 63.319,68 59,15%
Dicha área corresponde a un emplazamiento importante en la configuración urbana de

la ciudad ya que corresponde a uno de los enclaves de articulación céntrica entre norte
sur, oriente y occidente; es colindante a uno de los sectores de mayo actividad
financiera, turística, institucional y comercial. La definición de la forma urbana estuvo
condiciona por los trazados viales principales que articula el flujo vehicular con el
aeropuerto internacional, por la calle 26 y trasversal a esta, por la Avenida Caracas o
carrera 13, la cual contiene el mayor flujo vehicular privado y de transporte masivo de
que desplaza la población en sentido norte sur y sur norte en la ciudad.
Su área de influencia corresponde a zonas que han sufrido un deterioro físico

considerable y disimiles en cuanto sus características socioeconómicas, sin embargo
por su alta concentración de actividad comercial, de bienes de Interés cultural y
residencial corresponde a un sector dinámico y diverso para el desarrollo de procesos
de renovación urbana que incidan en la modernización urbanística, en la generación de
vivienda y de alternativas económicas más competitivas, promoviendo una mayor
participación privada, y la inclusión de las comunidades residentes en los beneficios del
desarrollo, así como la garantía de una mejor calidad de vida para los residentes y
visitantes de la zona.
29
División territorial de menor escala a la ciudad que sirve para facilitar trámites o gestiones
administrativas en un ámbito específico, es equivalente a los distritos en Barcelona.
67
Mapa 20. Delimitación del Área del Plan Parcial
Para efectos del presente estudio, no serán considerados todos los contenidos
incluidos en el plan parcial, más bien se pretende resaltar, sólo aquellos que
correspondieron a la definición de pautas para la configuración y desarrollo de
vivienda social en el área de estudio. Se destacarán aspectos socios económicos de la
población residente, estado de las edificaciones, así como las directrices para
mantener a los residentes habituales y desplazar las actividades marginales o delictivas
que actualmente se presentan en la zona.
Mapa 21. Bienes de Interés Cultural
68
A pesar de que del total de predios existentes (972 distribuidos en 11 manazanas), en
el diagnóstico del Plan Parcial se encontró que el 13.2% correspondían a edificaciones
de interés cultural, pero debido a que la condición social y urbana de los barrios
cambió drásticamente, provocando que el uso inicial residencial, fuera reemplazado
por la mezcla de usos como servicios al automóvil, servicios de alto impacto referidos
a la prostitución y actividades afines e industrias, las casas son modificadas en los
primeros pisos con fines comerciales, se afectan las fachadas y se incorporan
elementos agresivos al lenguaje arquitectónico , y según lo señala el diagnostico, lo
anterior ha provocado que se pierdan los valores que han sido considerados para la
declaratoria y que se constituyan como elementos aislados al conjunto general
edificado.
Anterior al Plan de Ordenamiento Territorial, para esta zona regia el Decreto 1042 de
1987, por medio del cual se reglamentaban todos y cada uno de los predios del Área
Central, el sector objeto de estudio se encontraba en su mayoría inscrito en el área de
actividad múltiple, sub-área de actividad múltiple con tratamiento de rehabilitación,
sin delimitación de las alturas edificadas.
69
Mapa 22. Normativa según decreto 1042 de 1987
Mapa 23. Altura de las Edificaciones
Se encontró que el 31.1 % corresponde a edificaciones mayores de a 4 niveles de

altura, sin embargo la mayor concentración se da en alturas de 1, 2 y 3 niveles que
ocupan el 69% del total edificado, lo cual evidencia la baja densidad en altura que
ocupa un ámbito central en la ciudad.
70
Mapa 24. Destino Socio Económico del Suelo
En cuanto a la distribución socioeconómica del suelo se encontró que el 44,6% de los

predios corresponden a uso residencial, el 39,4 a usos comerciales y un 2.8 a suelo
urbanizado no edificado, y los demás predios corresponde a usos instituciones o
dotacionales, sin embargo en cuanto al área ocupada de suelo o terreno, se encontró
que el 53,3% está destinado a usos comerciales, y el uso residencial apenas ocupan
16,9% de suelo, manteniendo las equivalencias en los metros cuadrados de techo
construido con un 23% residencia y 53% comercial.
Tabla 8. Característica socioeconómicas de la población localizada en el área de

influencia a la zona de estudio según barrio afectado
POBLACIÓN HOGARES VIVIENDAS

BARRIO
N° hab % N° hog % N° viviendas %
LA ALAMEDA 3.036 11% 1.404 12% 1.410 12%
LAS NIEVES 5.553 19% 2.420 21% 2.458 22%
LA CAPUCHINA 1.821 6% 693 6% 707 6%
VERACRUZ 2.058 7% 1.046 9% 1.024 9%
SANTA FE 10.140 35% 3.580 32% 3.404 30%
LA FAVORITA 4.916 17% 1.704 15% 1.692 15%
SAN DIEGO 1.176 4% 506 5% 675 6%
TOTALES 28.700 100% 11.353 100% 11.370 100%
71
El diagnóstico del plan parcial no profundiza en la caracterización socio económico del
área del estudio, más bien destaca las condiciones de vida de la población localizada
en las localidades que hacen parte del área de la siguiente manera:
Según el Censo de 2005, en Los Mártires, el 22.1% de las viviendas son casas y el 20.2
% son cuartos. Aproximadamente el 72,3% de los hogares de Los Mártires tiene 4 o
menos personas, y el 20.8% son hogares unipersonales (13.3% para el conjunto de
Bogotá), el 16.5% tiene 4 miembros y el 19.4% tiene 5 (15.6% para Bogotá). Los
hogares unipersonales encontrados en el trabajo de campo realizado para caracterizar
las condiciones socioeconómicas de la zona involucrada en la Fase 1 del Proyecto
Estación Central, representan el 44% y el 18% son hogares extensos. Para el caso de
Santa Fe, el 30.1 % de las viviendas son casas y el 18.5% son cuartos. El 26.6% de los
hogares son unipersonales. El 10% tiene 5 miembros y el 16.7% 4 miembros por hogar
(23.5% para Bogotá).
De acuerdo con el estudio realizado para la Renovación Urbana en el Centro, en el año

2006, el 66,3% de las viviendas de estos barrios de renovación son casas, el 22,2% son
apartamentos, el 6,7% son inquilinatos y el 4,4% son cuartos. El 73,3% de estas
viviendas son compartidas y sólo el 26,7% no son compartidas.
El 53,6 de los hogares vive en arriendo, el 40,2% son propietarios, el 1,2% son
subarrendatarios, el 1,7 % no paga y el 3,3% o cuida la casa, o es una posesión o es
una invasión. Adicionalmente el 60% de los arrendatarios no tiene contrato de
arriendo. Lo anterior indica que en las formas de ocupación de las viviendas no
predomina la propiedad, lo que tiene que ver con el nivel y estabilidad de los ingresos,
pero también puede expresar que existe un amplio porcentaje de habitantes de estas
zonas que podrían interesarse en una solución de vivienda en arrendamiento.
Es necesario mencionar que para efectos pacticos el ámbito fue dividido en 3 fases
según características física y socio económicas diferenciales que facilitan el análisis y la
interpretación de la información recopilada, en este sentido, para el caso de la zona
comprendida en la Fase 1 del proyecto Estación Central el estudio socioeconómico
realizado mostró que el 67.1% de los residentes y el 28.7 % de la población no
residente es arrendataria, o en menor proporción, sub arrendataria (sólo el 14.1% de
los residentes son propietarios; el 61.2% son no residentes). Más de la mitad de la
población no residente en los predios (61% de 2009), son propietarios de los mismos,
seguido del 23% de arrendatarios, lo que indica la presencia de la modalidad del
subarriendo. El 31% de todos los arrendatarios o subarrendatarios cancela su canon
da arrendamiento diariamente (el 68% lo hace de manera mensual).
También a partir de este estudio se pudo establecer que existe un fuerte arraigo de los
moradores en los barrios de renovación en el centro de la ciudad: el 20.1% de los
72
hogares ha vivido en promedio 22.6 años en el barrio y el 49.7% ha vivido por más de 5
años en la misma vivienda. Un aspecto a resaltar es que el 94.8% de las personas
encuestadas para el mencionado en el marco del estudio de perfectibilidad del plan
(2006), considera que las relaciones sociales son buenas o excelentes30, lo que revela
que el ambiente social y la construcción de relaciones entre los habitantes es un factor
positivo, que seguramente incide en su deseo de permanecer en el sector. El 40% de
los encuestados en la zona comprendida en la Fase 1 del proyecto, han residido en el
predio por más de 5 años. Entre ellos, algo más de la mitad lo ha hecho por más de 10
años. El 66% de los residentes tiene con sus vecinos relaciones ¨estrechas¨ y ¨de
colaboración¨ y el 76% manifiesta que le gusta vivir en el barrio31.
Ahora bien en cuanto a la elaboración del estudio de mercado para las zonas
comprendidas por las manzanas 02, 03, 04, 09, 10 y 11 del sector denominado
Alameda, y las manzanas 01, 02, 03, 07 del sector denominado santa fe, requeridos
para el desarrollo del proyecto urbano La Alameda enmarcado en el Programa
Territorial Integrado Calle 26 - Centro Internacional, se obtuvieron los siguiente datos
de interés relacionados con la demanda efectiva del proyecto:
A partir de un ejercicio comparativo entre la demanda efectiva de inmuebles –tipo

vivienda, oficinas y locales comerciales- estimada para el Proyecto Estación Central –
La Alameda, y la oferta actual de unidades que reporta el mercado, se identifica una
alta correspondencia de la demanda respecto de la dinámica del mercado inmobiliario.
Se detectó que en las áreas aledañas al ámbito de actuación permitieron considerar los
precios de referencia instalados en el mercado lo cual repercutiría en los precios de
oferta del nuevo proyecto:
 En el caso de vivienda, se identifica un techo establecido por el rango de precios

del orden de $400.000.000 a $600.000.000, y un precio medio por metro cuadrado de
$3.500.000
 Respecto de oficinas, se identifica un techo establecido por el rango de precios del
orden de $3.150.000 a $3.800.000 metro cuadrado, y un precio medio de $3.600.000
 Con relación a locales comerciales, se identifica un techo establecido por el rango
de precios del orden de $3.400.000 a $4.800.000 metro cuadrado, y un precio medio
de $4.700.000
30
¨ Los factores anteriores, dependiendo de las decisiones que se tomen para cada una de las zonas,
pueden ser una fortaleza (si las propuestas benefician a los residentes) o una debilidad (si las propuestas
implican el desplazamiento de población sin prever procesos de reasentamiento y reinserción al nuevo
entorno social y físico).¨ (…) ¨ el 74,66% de la población residente quiere seguir viviendo en el centro y el
69,8% quiere seguir en el mismo barrio; en promedio el 50% considera que las condiciones de vida en la
zona y en el barrio son satisfactorias; el 64,19% adquiriría vivienda en el centro y el 56,45% en el barrio¨.
PLAN DE ACCIÓN DE VIVIENDA ZONA DE RENOVACIÓN CENTRO DE BOGOTÁ PRODUCTO 6: INFORME
FINAL. 2006
31
Total personas entrevistadas: 199
73
Ahora bien, teniendo en cuenta los principios orientadores de dicho plan, regulados
por el POT, reglamentados en el Decreto Distrital 190 de 2004 y el plan zonal de
centro, se basan en:
Controlar los procesos de expansión urbana en Bogotá y su periferia y en avanzar a un

modelo de ciudad región diversificado, con un centro especializado en servicios, por lo
cual, “se promoverá el uso eficiente del suelo disponible tanto en el área de expansión,
como al interior del suelo urbano, en particular en el centro de la ciudad, con el fin de
contribuir a mitigar las presiones por suburbanización en la sabana y cerros
colindantes”POT.
Asimismo el Plan Zonal Centro define que en el centro se debe garantiza la oferta
habitacional en las diferentes modalidades de recuperación y desarrollo de proyectos
inmobiliarios de vivienda en Bienes de Interés Cultural, edificios permanentes en
desuso rehabilitados, zonas de renovación urbana y zonas de mejoramiento y
consolidación, con el fin de mejorar las condiciones de habitabilidad de la población
tradicional del centro y atraer nuevos habitantes, considerando la inclusión de todos
los niveles de ingresos, así como, un centro conservado, renovado y consolidado, que
estructure operaciones integrales y proyectos urbanísticos e inmobiliarios, a partir de
la definición de espacios estratégicos y la caracterización de criterios de ordenamiento
para lograr un desarrollo en armonía con los tratamientos de conservación,
consolidación y renovación urbana definidos en el POT.
También, define que dicho centro se convierte en un espacio atractivo para la

inversión pública y privada, provisto de las condiciones normativas y urbanas que
estimulen la ejecución de proyectos urbanos para el fortalecimiento y establecimiento
de actividades administrativas, culturales, turísticas, comerciales, financieras,
científicas, académicas y residenciales.
En el Marco de los Programas Territoriales Integrados y de acuerdo a lo señalado en el
artículo 11 del Decreto 492 de 2007 el proyecto integral “Estación Central” debe
considerar lo siguiente:
 Realizar una operación urbana integral.

 Generar oferta de vivienda de interés social en el centro de la ciudad.
 Mitigar el impacto de las obras públicas.
 Fortalecer la actividad residencial del sector con el impulso a la ocupación del
centro con nuevos residentes.
 Recomponer el tejido urbano.
 Utilizar la obra pública como incentivo para el desarrollo de la vivienda.
 Aprovechar las condiciones de accesibilidad que ofrece la Estación Central, con el
propósito de dar respuesta a la política sobre uso y aprovechamiento del suelo
urbano en el cetro de la ciudad.
 Consolidar la oferta de servicios empresariales a escala metropolitana, urbana y
zonal.
 Frenar el deterioro de la zona.
74
Por consiguiente, la respuesta a lo anterior fue considerar una propuesta urbana
orientada al desarrollo de una operación en función de la movilidad con la
construcción de un equipamiento de movilidad que articula tres troncales de
transmilenio y nuevos desarrollos inmobiliarios.
Grafico 14. Esquema de Operación Urbana

Suelo
Equipamiento de
movilidad Construcción de
equipamiento
OPERACIÓN
URBANA Plan Parcial
aprobado
2 desarrollos Nuevos
sobre un desarrollos Suelo con
mismo suelo. inmobiliarios equipamiento,
Plan Parcial habilitado para
desarrollos
inmobiliarios
Mapa 25. Determinantes del Lugar
75
La necesidad de separar el proyecto por etapas ha facilitado la gestión entre las
entidades distritales a cargo de la operación, por un lado están las propuestas en
materia de movilidad del Instituto de Desarrollo Urbano y por otro lado están los
desarrollo inmobiliarios a cargo de la Empresa de Renovación Urbana, de este modo,
la etapa 1 se interesa principalmente para el diseño de la estación, áreas comerciales y
plataformas de espacio público y se aprovecha el subsuelo para el paso de intercambio
de las troncales.
Las etapas 2 y 3 se respetan los diseños geométricos del equipamiento de movilidad

así mismo, en el desarrollo de nuevas unidades de vivienda y comercio, se conservan
apena 3 edificios representativos en el ámbito y todo lo demás es catalogado como
redesarrollo, es decir que la operación renueva casi por completo la estructura
original, distribuyendo en tres etapas la nueva estructura urbana del área, según las
necesidades inmobiliarias de la propuesta.
Mapa 26. Etapas del Plan Parcial
En relación con lo anterior, las etapas 2 y 3 se plantean 3 escenarios que incluye las
propuestas de los desarrollo inmobiliarios de vivienda y comercio, incluyendo en uno
de los escenarios el desarrollo de vivienda social, conservando parte de la estructura
vial que conforma la manzana pero reformulando el tejido predial original, con el fin
de lograr el mayor índice de edificabilidad.
76
Son pocas las operaciones de renovación urbana lideradas por la administración
pública que han sido desarrolladas en las áreas centrales de Bogotá. Por ejemplo el
plan parcial San Victorino, fue un proyecto orientado a afianzar la vocación comercial
del centro, desplazando el uso de la vivienda en áreas periféricas al mismo y
reforzando un único uso especializado, dejando en manos del mercado inmobiliario la
producción de vivienda en Bogotá, en ese sentido cabe resaltar que dichos proyectos
han procurado renovar casi el total de la estructura edificada existente bajo la
modalidad de redesarrollo con el fin obtener mayores valores del suelo y mercado
inmobiliario activo en áreas centrales de la ciudad, así como lograr mayores indicies de
espacio público despejando el área construida en suelo y trasladándola a la
construcción en altura. Sin embargo dadas las características del mercado inmobiliario
en Bogotá y las respuestas obtenidas en el estudio del Plan Parcial la Estación Central,
se presume que los precios de vivienda social estaría por encima de la capacidad de
pago de la población de bajos ingresos, si bien es cierto que norma respalda la
producción de un porcentaje de vivienda social, asi como distintas modalidades de
oferta en las áreas centrales siguen siendo limitadas en relación con la necesidad de
habitar de la población.
Mapa 27. Propuesta Desarrollo Inmobiliario
De los 101.000 mts2 que abarcan el área de estudio se estimó que el total de área de
suelo útil disponible en para el desarrollo del plan fueran 44.026,24 mt2, distribuidas
de la siguiente manera:
77
Tabla 9. Áreas de suelo útil del Plan Parcial
TOTAL 44026,24 100%

ETAPA 1 21.111,70 47,95
ETAPA 2 11.449,28 26,01
ETAPA 3 11.465,26 26,04
Una vez configurado el modelo de gestión del plan por etapas, establecidas las cargas y
los beneficios según la normativa urbana y aplicados los plusvalores del suelo, los
resultados obtenidos tras la modelación del esquema urbano, fueron los siguientes:
Tabla 10. Estimación valor Potencial del Suelo por Etapas

Valor de
Áreas Vendibles por Uso Ventas Totales por Uso ($Millones)
Venta m2
Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3 Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3 Total
2
Área Vendible M
Comercio 18,193 10,243 3,051 $ 4,700 $ 85,507 $ 48,142 $ 14,340 $ 147,989
Oficinas 65,423 25,801 0 $ 3,600 $ 235,523 $ 92,884 $0 $ 328,406
Institucional 0 4,972 0 $ 1,241 $0 $ 6,172 $0 $ 6,172
Hotel 0 4,478 0 $ 3,600 $0 $ 16,121 $0 $ 16,121
Vivienda No VIS 24,031 0 0 $ 3,500 $ 84,109 $0 $0 $ 84,109
Vivienda VIS 0 0 22,140 $ 755 $0 $0 $ 16,723 $ 16,723
Estacionamientos 32,56 12,27 12,339 $ 700 $ 22,792 $ 8,589 $ 8,637 $ 40,018
Total Área Vendible 140,207 57,764 37,53 $ 427,930 $ 171,908 $ 39,700 $ 639,538
En el caso de la vivienda social se estima que un área de 22.140 Mts2 y según la

normativa para la zona, un índice de ocupación de 0.50 sobre área útil y de
construcción de 0,3 a 0,55 (Edificio de 20 pisos en la etapa 3) es decir, viviendas que
oscilan entre los 34 a 63 mts2.
78
Mapa 28. Escenario 3 Proyecto de Urbanización
ESTUDIO DE CASO 2: BARCELONA
Barcelona es una ciudad delimitada por el mar Mediterráneo y la cordillera de

Collserola por el lado oeste con un paisaje de bosques muy diverso, con cultivos,
prados secos, pinares, encinares y vegetación de ribera, se localiza a 166 kilómetros
de la frontera con Francia y a 120 kilómetros del sur de los Pirineos, está delimitada
por los rios el Llobregat al sur y el Besòs al norte. Tiene una superficie de 100,4
kilómetros cuadrados, forma parte de la comarca de El Barcelonès, junto con Santa
Coloma de Gramenet, Badalona y Sant Adrià, en el norte, y L'Hospitalet de Llobregat,
en la frontera sur de la ciudad. Cuenta con una población de 1.605.602 habitantes
según censo 2006, está distribuida territorialmente en diez distritos32, que permiten
una administración de la ciudad más descentralizada y próxima a la ciudadanía.
Según datos del Ayuntamiento de Barcelona, esta división se basa en razones

históricas de la ciudad. Así, Ciutat Vella es el centro histórico, el Eixample es la
expansión de la ciudad después del derribo de las murallas que protegían la urbe y el
resto de distritos que corresponden con los municipios que había en torno a la ciudad
antigua y que se integraron en Barcelona a lo largo de los siglos XIX y XX. Al mismo
tiempo, cada distrito está formado por diversos barrios que tienen una marcada
personalidad y una tradición histórica.
Los datos demográficos de Barcelona muestran que en los últimos quince años la
evolución de la población de Barcelona ha estado condicionada por los movimientos
migratorios determinantes en el aumento poblacional producido desde el 2001. La
proyección desde 2008 a 2016 prevé una pérdida de población de unos 24.000
habitantes. En este sentido se muestra una disminución considerable en la franja 20-34
32
Los diez distritos de la ciudad son Ciutat Vella, Eixample, Sants-Montjuïc, Les Corts, Sarrià-Sant
Gervasi, Gràcia, Horta-Guinardó, Nou Barris, Sant Andreu y Sant Martí.
79
y una disminución moderada en la franja 65 a 79 añosde edad, con una tendencia
moderada pero continua al aumento de la población entre 50 y 64 años; y un fuerte
aumento entre la población más anciana, de 80 años y más, así como las franjas de 0 a
19 y de 35 a 49 años.
Grafico 15. Proyección de la población 2008-2016, evolución de los componentes de

crecimiento demográfico
Fuente: Libro blanco de la vivienda, Ayuntamiento de Barcelona
Los datos de proyección de población hasta el 2016 indican un claro ensanchamiento

en la base de la pirámide poblacional, el estrechamiento en la franja subsiguiente,
derivada de las bajas natalidades de años anteriores. Esta evolución de la población
sitúa a Barcelona bajo una perspectiva de contención de la demanda de creación de
nuevos hogares y el incremento de la atención de necesidades específicas de
alojamiento para personas mayores, en las diferentes modalidades residenciales.
En cuanto a la estructura de los hogares, Barcelona registra una tendencia al

crecimiento de los hogares unipersonales con el 26,2% del total, formado
principalmente por mujeres, de edad avanzada y viuda; aumento de personas solteras,
separadas y divorciadas. Los hogares sin núcleo, representados fundamentalmente por
población anciana, en crecimiento, y hogares jóvenes de población extranjera, en
aumento.
Por otro lado, la tasa de emancipación de la población que tiene entre 25 y 34 años se
sitúa por encima del 60% debido principalmente a la población recién llegada,
mientras que la ya residente en la ciudad se sitúa por debajo del 54,6% del total
emancipado, en relación con lo anterior, Barcelona casi ha multiplicado por 3,5 la
población de nacionalidad extranjera, con un régimen de tenencia predominante de
la vivienda de alquiler (68%), muy superior a la del conjunto de la población (26,6%).
En relación a la tipología de viviendas, las personas extranjeras viven, en general, en
pisos más antiguos y más pequeños que el conjunto de la población.
80
Mapa 29. Población extranjera por distritos de Barcelona y composición por
nacionalidades, 2007
Fuente: Departamento de estadística, Ayuntamiento de Barcelona
En relación a la población de la tercera edad y personas con discapacidad, se tiene que

más de un tercio de la población mayor (5.3%) de 65 años son propietarios, y una
cuarta parte vive de alquiler en vivienda construidas anteriores al año 1900. Lo cual
destaca que la principal carencia en el equipamiento de las viviendas entre la gente
mayor, es el ascensor, que afecta a 115.779 personas. Por otro lado, en el año 2006
había 106.274 personas con alguna discapacidad reconocida con el certificado de
discapacidad, representando el 6,61% del total de la población barcelonesa.
En relación a la tipología de los hogares, en año 2006, la población de nacionalidad

extranjera vive más en hogares sin núcleo y múltiples que la población e española; y
menos en hogares unipersonales. Entre la población extranjera que vive en pareja,
hace falta destacar que un porcentaje importante lo hace además con otras personas.
81
Grafico 16. Población de Barcelona según tipo de hogar y nacionalidad. Españoles
Múltiples
Monoparentales
Parejas con hijos
Parejas sin hijos
Sin núcleo
Parejas con otras persona
Padres
Unipersonales Madres
Grafico 17. Población de Barcelona según tipo de hogar y nacionalidad. Extranjeros
Múltiples
Monoparentales
Parejas con hijos
Parejas sin hijos
Sin núcleo Parejas con otras persona
Padres
Unipersonales Madres
Fuente: Idescat- IERMB
Ahora bien, del total población se cuenta que el 0,11% (1.878) de personas no tiene
hogar en Barcelona, y se encuentran ocupando el espacio público, o permanecen en
asentamientos temporales inestables, la cifra es apenas un estimativo dado que es
tomada del número de personas atendidas por los servicios sociales33 las cuales son
irregulares en el tiempo.
Mercado de la vivienda en Barcelona
Según datos del Plan Local de Vivienda de Barcelona, los cambios demográficos,
sociales y culturales, junto con los intensos flujos inmigratorios, han transformado la
tipología de familias y las necesidades de vivienda, previendo un estancamiento de la
población entre el período 2012-2016, por consiguiente, la estructura de los hogares
33
Programa municipal de atención a persona sin techo.
82
según tipos de núcleo reflejaba una estructura fundamentalmente nuclear, pero con
una tendencia a la diversificación. Los hogares unipersonales suponían a 2009 el 26,2%
del total de hogares y presentaban una fuerte tendencia al crecimiento. Ahora bien,
los hogares sin núcleo (un 5,5%) también aumentaron a partir del año 1991.Estas
tipologías presentan un doble perfil de población anciana y hogares jóvenes de
población extranjera.
Las nuevas condiciones forzaron a la administración de Barcelona, contando con el

apoyo de la Generalitat, a buscar soluciones innovadoras en materia de vivienda en
respuesta a las necesidades residenciales y, especialmente, de los grupos sociales con
más dificultades de acceso a la vivienda y en situación de riesgo de exclusión social. En
contraposición, los incrementos en los precios de las vivienda nuevas, de segunda
mano, y el alquiler de hasta un 300% en los 10 años anteriores 2009, plantea un nuevo
panorama de dificultad, donde los más afectados resultan ser la población joven de
renta media y de la tercera edad34. Asimismo en 2007, se registró una reducción del
35% de licencias de construcción como también una disminución generalizada de
viviendas iniciadas y acabadas en el mismo año, sin embargo, la vivienda protegida en
la ciudad experimentó un crecimiento, y tomó un destacado protagonismo en algunos
distritos de la ciudad.
Grafico 18. Viviendas iniciadas y acabadas en Barcelona 2002 – 2007
Fuente: Patronato municipal, Ayuntamiento de Barcelona
Por otro lado, el incremento de los tipos de interés por parte de la banca privda, junto
con la crisis de las hipotecas subprime o de alto riesgo, provocó una situación de
desconfianza financiera entre las entidades crediticias, que se ha traducido en una
menor tramitación de créditos hipotecarios, lo cual ha sido acompañado de la fuerte
desaceleración económica de los últimos años, incremento del paro, disminución del
PIB (por debajo del 2%), y de los salarios, con un IPC del 5%, lo que refleja un fuerte
caída del crecimiento de la economía como también mayores dificultades de acceso a
34
Diferentes organismos e instituciones, estatales o internacionales (Banco de España,
la OCDE, la agencia de calificación crediticia Standard & Poor’s, el Observatorio de
Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana, o el FMI), mencionan que el
precio de la vivienda está sobrevalorado entre un 30 y un 40% sobre el que sería su
precio real a 2009.
83
la vivienda, situaciones de infravivienda, hacinamiento, sobreocupación,
subarrendamiento, entre otros.
En el año 2007, el número de viviendas nuevas sin vender, creció un 30%, mientras
que la construcción cayó un 17%. Asimismo la vivienda de segunda mano, registró una
caída del 2,9%. Sin embargo el mercado de alquiler se mantiene como consecuencia
del bloqueo de la oferta. En consecuencia, la proporción de viviendas protegidas
nuevas sobre el total de viviendas iniciadas fue del 31,9%, siguiendo la dinámica de los
últimos años. En relación con lo anterior, cabe anotar que entre los años 2002 y 2007,
Barcelona generó 3.892.619 m2 de techo residencial nuevo.
Grafico 19. Licencias de vivienda de obra nueva según tipos de promoción 2002-2007
Por otro lado, en el Libro Blanco de la Vivienda de Barcelona, se realizaron estudios

detallados sobre el mercado de segunda residencia en Barcelona ciudad y la región
metropolitana basados en datos del censo de 2001, donde se encontró que cerca de
18.874 de viviendas se encontraban vacías, dato que no segrega si se encontraban
desocupadas por obras de rehabilitación, o por estado de ruina. Dichas vivienda se
sumaron al total de stock de viviendas vacías en Barcelona dando lugar a estrategias
de reconversión de las mismas hacia políticas sociales.
84
Grafico 20. Evolución de los precios de compra de vivienda nuevas y segunda mano
2002- 2007
En cuanto a los precios de las viviendas se encontró que el precio medio de venta para
2007 era de 5.918 euros/m2 y en el mercado de segunda mano se registran 4.860
euros/m2 relativamente inferior al año anterior.
Grafico 21. Evolución de los precios de compra de vivienda de protección oficial

2002- 2007 Euros/m2. 2001-2008.
Por el contrario, la Vivienda de Protección Oficial VPO35 con precio concertado registró
un aumento significativo, pasando de 2.490 euros/m2 en 2006 a 3.002 euros/m2 en
2007.
En relación con lo anterior cabe anotar que las familias vienen haciendo un esfuerzo
financiero anual de 79,2% sobre la renta anual de sus ingresos en la amortiguación de
35
El año 2005 nace la nueva figura de VPO de precio concertado, que pretende situarse en un punto
intermedio entre los precios de protección y los precios de mercado.
85
la vivienda, dejando por fuera un gran porcentaje de población que no puede acceder
al mercado de vivienda nueva36.
Grafico 22. Estrategia para la cobertura de las necesidades de vivienda
Fuente: Plan de vivienda de Barcelona 2008- 2016. Ayuntamiento de Barcelona
Principio y objetivos del Plan Local de Vivienda de Barcelona
Así como el Plan de Ordenamiento Territorial es un instrumento que determina las

acciones en la planeación e inversión en el corto, mediano y largo plazo para las
ciudades colombiana, dicho plan no profundiza aspectos estructurales frente a las
estrategias en materia de vivienda, en el caso de Barcelona en articulación con los
planes territoriales sectoriales de vivienda, los planes locales fijan sus objetivos y
estrategias para el desarrollo en materia de vivienda consecutivos durante 8 años de
vigencia.
En este sentido, el Plan Local de Vivienda de Barcelona 2008-2016 instaura dentro de

sus objetivos, avanzar en la definición de una política integral de vivienda con el fin de
generar y garantizar vivienda asequible a las personas que la necesitan, dar garantías a
los que ya la tienen, para que la puedan mantener en las mejores condiciones, así
como dar el apoyo oportuno a los que estén en riesgo de perderla por razones sociales
o económicas.
36
El año 2004, las familias de ingresos más bajos podían comprar una vivienda de VPO de régimen
especial sin sobrepasar el límite de solvencia financiera (68.157 €). En cambio, para comprar una
vivienda de VPO de régimen general tenían que destinar casi 20.000€ más, alejándose del límite de
solvencia financiera y de la posibilidad de acceder.
86
Como se mencionó anteriormente los planes locales de vivienda retoman las
directrices del Libro Blanco de la Vivienda de Barcelona del Pacto Nacional para la
Vivienda, la Ley de Derecho a la Vivienda, así como los objetivos de solidaridad urbana
del Plan Sectorial que al final se agrupan en los principios orientadores mencionados a
continuación:
• Permitir, a partir del principio de mixtura social en la vivienda, una oferta
diversificada y equilibrada de las diferentes tipologías de vivienda.
• Responder a las necesidades, principalmente de las personas mal alojadas,
desfavorecedoras o que presentan dificultades particulares para acceder a una
vivienda.
• La mejora del parque existente y la renovación urbana.
Asimismo, a partir de los retos más importantes recogidos en el Pacto Nacional para la
Vivienda el Plan fija 5 objetivos fundamentales:
1. Entender y vincular las políticas y actuaciones en vivienda en el marco de las

políticas sociales y participativas con actuaciones de cohesión social y equilibrio
territorial; consolidar el consejo de la vivienda como órgano consultivo del
consorcio de la vivienda; consolidar el registro de solicitantes de vivienda de
protección oficial y consolidar la red de oficinas de vivienda.
2. Impulsar al máximo la construcción de nueva vivienda protegida, con la

articulación con la gestión urbanística que compromete un 40% de suelo
destinado al desarrollo de vivienda, impulsando el alquiler asequible a toda la
población y promoviendo las construcción sostenible
3. Optimizar el parque construido, así como las condiciones de estado y de uso

con acciones de rehabilitación de edificios y vivienda, remodelación de barrios,
rehabilitación integral; unificación del proceso de las ayudas en el marco de
consorcio de vivienda a través de las oficinas de vivienda; impulso al programa
de colocación de ascensores, desarrollo de instrumentos jurídicos para la
rehabilitación de edificios; así como la movilización del parque desocupado de
vivienda.
4. Incrementar y rentabilizar socialmente el suelo público destinado a vivienda

con la aplicación de nuevos regímenes de tenencia de vivienda con nuevas
fórmulas de venta y potencialización del alquiler; garantizar el acceso a la
vivienda de acuerdo a los ingresos de los solicitantes; promover la participación
de cooperativas o entidades sin ánimo de lucro para la promoción de vivienda;
así como ampliar la oferta dotacional de vivienda.
5. Actuar para incidir en las disfunciones del mercado inmobiliario, con la reserva
especifica de viviendas para la población con rentas más bajas; control de la
infravivienda y sobreocupación; establecer áreas donde se pueda establecer los
87
derechos de tanteo y retracto37 a favor del ayuntamiento en todas las ventas
producidas en un ámbito predefinido.
Mapa 30. Ámbito de planeamiento y gestión del plan local de vivienda de Barcelona
Fuente: Ayuntamiento de Barcelona
Estrategias, instrumentos y actuaciones del Plan Local de Vivienda
A. Aumentar el suelo destinado a la promoción de vivienda asequible
En el marco de lo establecido por la Ley de Urbanismo respecto de las obligaciones de

reservas para la construcción de viviendas de protección pública, como mínimo, el
suelo correspondiente al 20%, destinado a régimen general y especial, y del 10%,
37
El derecho de tanteo es un derecho de adquisición preferente cuyo titular está facultado para
adquirir, con preferencia a cualquier otra persona, una vivienda que va a ser enajenada por su
propietario a un tercero por el mismo precio que ese tercero abonaría. El propietario está obligado a
comunicar al titular del derecho de tanteo su intención de vender así como las condiciones en las que
quiere hacerlo.
El derecho de retracto es el derecho a subrogarse en el lugar del comprador, adquiriendo la vivienda

que fue objeto del contrato de compraventa en las mismas condiciones que el comprador, en cuya
posición se subroga, satisfaciendo el mismo precio más los gastos necesarios habidos en la compraventa
de esa vivienda (http/www.euroresidentes.com).
88
destinado a precio concertado, del incremento del techo residencial de nueva
implantación. A esta hay que añadir la correspondiente al 10% destinada a vivienda
concertada, teniendo en cuenta aspectos de memoria social que enmarca las
condiciones económicas de la población para acceder a una vivienda. En este sentido,
el Plan Local de Vivienda se preocupa por impulsar acciones de obtención y gestión
urbanística de suelo para destinarlo a vivienda protegida y dotacional, a través de
programas de reciclaje urbano, derechos de superficie, cesiones, permutas de suelo
público, por vivienda, el impulso de los nuevos desarrollo que contengas un elevado
número de viviendas protegidas, el impulso a la renovación urbana, para lo cual se
consideran las reservas de suelo en tejido urbano obsoleto a través de la promoción de
2.500 a 3.000 viviendas en barrios de remodelación por patologías estructurales y
barrios de remodelación urbanística y 1.500 viviendas de realojamiento en otros
planeamientos.
Tabla 11. Potencial de vivienda protegida y dotacional en Barcelona 2008-2016
Número de
Suelo (m2) Techo (m2)
viviendas
Vivienda protegida
(regímenes especial,
340.000 2.100.000 24.000
general y concertado) /380.000 /2.500.000 /27.000
Vivienda dotacional 82.000 /96.000 360.000 /420.000 6.000 / 7.000
Fuente: Instituto Municipal de Urbanismo, Ayuntamiento de Barcelona
Asimismo el Plan considera reservas de suelo dotacionales y de equipamientos

destinados a otras necesidades residenciales y de alojamiento, tales como personas de
la tercera edad, discapacitados, personas sin techo, residencias estudiantiles, etc.
Grafico 23. Potencial de la promoción de vivienda
Fuente: Plan de vivienda de Barcelona 2008- 2016. Ayuntamiento de Barcelona
89
B. Atender la demanda social de vivienda, incrementando y diversificando la
oferta de vivienda protegida y asequible
Para lo cual, se pretende clasificar los hogares demandantes de vivienda según sus
ingresos de renta, por consiguiente se determina las categoría de vivienda protegida
para población con rentas de hasta 2,5 veces el IPREM38, con rentas entre 2,5 y 4,5
veces el IPREM, y con rentas hasta 6,5 veces el IPREM, finalmente están los
realojamientos por obras de renovación urbana y alojamientos temporales para otro
tipo de población vulnerable.
C. Mejora de las condiciones del parque de vivienda construida
Al ser tan limitadas las posibilidades de crecimiento de la ciudad de Barcelona, el

fomento de la conservación y, especialmente, la rehabilitación del patrimonio
inmobiliario residencial son instrumentos primordiales para garantizar el derecho de
un vivienda digna a los habitantes en una ciudad consolidada, este sentido el plan
tiene los objetivos de mejorar la calidad de las vivienda, renovar el tejido urbano
existente y fomentar el alquiles asequible.
Anteriormente, las actuaciones en rehabilitación eran subvencionadas por las

diferentes administraciones divididas en programas generales, enfocados a mejorar las
condiciones de seguridad, accesibilidad, sostenibilidad, etc., de los edificios y viviendas
de toda la ciudad, y en programas territoriales, enfocados a intervenir de manera
integral en determinadas áreas y barrios de la ciudad con el fin de hacer frente a los
problemas específicos del tejido urbano, lo anterior había sido apoyado en el
programa de Áreas de Rehabilitación Integral (ARI) vigente hasta el momento. Por
consiguiente, el Plan de Vivienda referente a la rehabilitación, consiste en extender las
actuaciones de rehabilitación que hasta ahora estaban delimitadas en zonas concretas
de la ciudad a todo el término municipal con la voluntad de, paulatinamente, ampliar
las actuaciones de rehabilitación integral a todo el tejido urbano de Barcelona.
38 El Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) es un índice empleado en España como
referencia para la concesión de ayudas, becas, subvenciones o el subsidio de desempleo entre otros.
Este índice nació en el año 2004 para sustituir al Salario Mínimo Interprofesional como referencia para
estas ayudas.
90
Grafico 24. Licencias de obras de rehabilitación 2000-2007
Actualmente, en el marco de las competencias del Consorcio de la Vivienda de

Barcelona, se está avanzando en el proceso para la aprobación de las Bases
Reguladoras de Ayudas a la Rehabilitación Específicas para la Ciudad de Barcelona, que
unifiquen la gestión de todas las ayudas a la rehabilitación a las que se puede acceder,
independientemente de su origen. Dicha unificación de los procesos de información y
solicitud, se hace a través de la Red de Oficinas de Vivienda.
Asimismo, el programa de rehabilitación de edificios incluye obras estructurales de

mejora de la seguridad de las construcciones, mejora de la seguridad exterior, mejora
de la accesibilidad de edificios, programas de sostenibilidad y eficiencia energética, así
como la mejora de las condiciones de habitabilidad de las viviendas.
En relación con lo anterior, los ámbitos específicos de actuación de las acciones en

materia de rehabilitación mencionadas, se determinan según tres tipos de áreas, según
los planes actuales, sin perjuicio de que puedan ser modificables por el nuevo Plan
Estatal de la Vivienda y por el Plan de Vivienda de la Generalitat: las Áreas de
Rehabilitación Integrales (ARI)39 y los centros urbanos (CU); los Barrios de Atención
Especial, acogidos a la Ley 2/2004; y las Áreas Extraordinarias de Rehabilitación
Integral (AERI)
39
Las áreas de rehabilitación integrada son tejidos urbanos o barrios en proceso de degradación física,
social o ambiental que hayan estado declarados como tales por la Comunidad Autónoma de acuerdo
con la comisión bilateral de seguimiento del ministerio y con la participación del Ayuntamiento
correspondiente con el objetivo de impulsar actuaciones integrales de desarrollo social y económico en
el territorio. El principal objetivo de las áreas de rehabilitación integral es coordinar la intervención de
las diferentes administraciones públicas en el tejido urbano para impulsar procesos globales de
regeneración y mejora urbana con el objetivo de impulsar el desarrollo social y económico del territorio
y las personas que en él viven. Este instrumento tiene una larga historia en la ciudad de Barcelona desde
que en 1986 comenzó la ARI de Ciutat Vella (Real decreto 801/2005 del 1 de julio).
91
Mapa 31. Programa de Rehabilitación
Actualmente hay declaradas siete áreas de rehabilitación integral en la ciudad de

Barcelona:
 Ciutat Vella: ARI de Ciutat Vella

 Sants-Monjuïc: área núcleo antiguo de Sants, área de la Bordeta, área de
Hostafrancs, área del Poble-sec.
 Grácia: núcleo antiguo de Grácia.
 Horta-Guinardó: área del núcleo antiguo de Horta.
 Nou Barris: área de Vilapicina, área de Prosperitat.
 Sant Andreu: área de Sagrera, área del núcleo antiguo de Sant Andreu, área de
Trinitat Nova.
 Sant Martí: área del Camp de l’Arpa, área del Clot, área del núcleo antiguo de
Poble Nou
Se espera que a 2016 en Sants-Monjuïc se hayan intervenido 625 edificios, 6.600

viviendas con una inversión de 38.000.000 de euros y 12.000.000 euros de subvención
En cuanto a las Áreas de Atención Especial, La Ley 2/2004, de 4 de junio, de Mejora de

Barrios, áreas urbanas y pueblos se apuesta por atender aquellas áreas que presentan
problemas de regresión urbanística, pérdida o envejecimiento de población,
problemas económicos, sociales o ambientales graves y déficits sociales y urbanos
importantes.
Los principales objetivos de la declaración de barrio o área de atención especial son la

rehabilitación y el equipamiento de los elementos comunes de los edificios, de los
espacios públicos y de las comunicaciones, la mejora de las dotaciones de
92
equipamientos y servicios de la zona, la dinamización de la actividad económica y la
mejora del nivel de bienestar de los habitantes. Actualmente hay en Barcelona siete
barrios y áreas de atención especial: Santa Caterina, Roquetes, Poble-sec, Torre Baró,
Trinitat Vella, El Coll y La Bordeta. En relación con lo anterior, en este último, en el
marco de la Ley de Barrios se espera brindar atención en 40 edificios, 320 vivienda con
una inversión 1.900.000 euros y 950.000 euros de subvención.
Asimismo, el Área Extraordinaria de Rehabilitación Integral AERI de Sants-Badal fue

declarada con el fin de dar una respuesta rápida y satisfactoria a las situaciones
sobrevenidas provocadas por causas extraordinaria, por consiguiente el ayuntamiento
de Barcelona y el Ministerio de Vivienda acordaron dotar con 17 millones de euros el
Área Extraordinaria de Rehabilitación Integral (AERI) del barrio de Sants–Badal,
afectado por las obras de la llegada del Tren de Alta Velocidad a la ciudad. El objetivo
es desarrollar un programa de intervención en el entorno, impulsar y fomentar la
rehabilitación de los edificios existentes, coordinar los programas de mejora del
espacio público y equipamientos, y dinamizar la ejecución de nuevos planes de mejora
urbana en el territorio.
D. Fomento del alquiler del parque privado de viviendas
Consiste en otorgar ayudas en el pago de alquiler a colectivos vulnerables (ayudas

excepcionales, ayudas personalizadas, subvenciones al alquiler); rentas básicas de
emancipación, movilización de viviendas para destinarlas al alquiler (bolsa de viviendas
de alquiler y programa de cesión de viviendas).
E. Intervención en las disfunciones sociales del mercado inmobiliario
Con el objetivo de proteger a los consumidores y usuarios de las viviendas el Plan

Local, a través de las oficinas de vivienda de cada barrio servirá de instancia mediadora
frente a los conflictos presentados en procesos de alquiler, etc. Se crea el registro de
solares sin edificar con el fin de validar sus condiciones jurídicas; se fijan las
actuaciones en relación a situaciones de asedio inmobiliario, la sobre ocupación,
condiciones de infraviviendas, asimismo de determinan los derechos de tanteo y
retracto en ámbitos específicos de las ARI, AERI, barrios de atención especial y
especifica.
F. Innovación en la construcción, promoción de la sostenibilidad en la

edificación y de la eco-eficiencia
En esta estrategia se promueve la edificación sostenible y con criterios de respeto

medioambiental, la promoción y desarrollo urbano sostenible a través de los
ecobarrios, se emite la certificación energética de los edificios por parte de los
vendedores y arrendatarios con el fin de controlar las emisiones producidas en las
vivienda, asimismo, se promueve Innovación tecnológica y construcción el proceso
constructivo, se vela por la calidad y la sostenibilidad de la vivienda protegida
construida en suelo público, se suministra información a los usuarios y profesionales,
sobre la conciencia social de la eficiencia energética. Lo anterior es desarrollado a
93
través de programas desarrollados por el Patronato Municipal de la Vivienda de
Barcelona (PMVB) en edificación sostenible.
G. Proximidad y atención a la ciudadanía. Participación
A través de la red de oficinas localizadas en cada barrio de Barcelona se promueve los

procesos participativos de los ciudadanos en las que requieren de un desarrollo
conjunto de varios miembros de una comunidad, se registran a los solicitantes de
vivienda protegida, se brinda apoyo en la resolución de conflictos comunitarios.
Finalmente el Plan Local de Vivienda 2008-2016 va acompañado de una evaluación

económico-financiera de las actuaciones y seguimiento que permite identificar los
actores implicados en el mercado de vivienda, como también las diferentes fuentes
públicas que acompañaran el financiamiento, teniendo en cuenta las metas fijadas
durante los ocho años de vigencia del Plan.
Proyecto de Intervención Integral la Bordeta
En Particular para el Barrio la Bordeta, ha sido catalogado como un área de

Rehabilitación Integral de 40 hectáreas en el distrito de Monjuit y 16.062 habitantes en
2006, delimitado por la carretera de Sants, Gran Vía de las Cortes Catalanas, y línea del
Ferrocarril, altamente desarrollado en los años 70 lo cual insidio en el aumento de su
densidad con vivienda en altura, que a su vez, con el tiempo ha repercutido en el
aumento de déficit habitacionales y comunitarios generados por el envejecimiento de
las estructuras urbanas, la falta de espacios libres y de desarrollo cultural, así como
carencias socioeconómicas de los habitantes. Es por esto que la administración pública
ha destinado recursos de fondo de barrios de la Generalidad de Cataluña con aportes
al plan de fomento de barrios, áreas urbanas y villas de atención especial para su
rehabilitación.
Mapa 32. Localización del Barrio la Bordeta en el Área Urbana de Barcelona
Fuente: Proyecto de intervención integral de Barrio la Bordeta, Sants-Montjuïc,

Barcelona
94
El ámbito urbano objeto del Proyecto de Intervención Integral es un área residencial
con una estructura típica de casco antiguo. Concentra 8.512 viviendas, con unos
porcentajes de residencia habitual alrededor del 85% del total.
La edificación del barrio La Bordeta conserva la estructura de núcleo obrero original,

con la pervivencia de calles de 6-8 metros de ancho a los que dan fachada de edificios
medianeros en una parcelación estrecha. La trama refleja lo que fue la historia del
barrio, con unos pequeños núcleos iniciales en torno a las parroquias y antiguos
caminos (c.Sagunt y c.Sant Cristo), sobre los que se impusieron los trazados de las vías
de La Bordeta y Cruz Cubierta que pasan en este momento a estructurar el territorio y
a consolidar sus frentes edificatorios.
Mapa 33. Delimitación del Barrio la Bordeta
Proyecto de
Reforma
Urbana Can
Balló
Sobre la edificación original se produjeron densificaciones en altura y sin la agregación

parcelaria, que dio lugar a casas de 3 y 4 plantas en parcelas muy pequeñas. También
se produjo la modificación de los perímetros del barrio con grandes actuaciones. Un
35% de los edificios de La Bordeta son anteriores a 1920, mientras que las
construcciones recientes (menos de 15 años) representan sólo un 8%, asimismo, el
valor catastral medio de La Bordeta, sólo se llega 86,2% sobre el total, Según datos del
censo de 2001.
95
El 5,10% del total de edificios de vivienda se encuentran en mal estado o ruina por
consiguiente, dada la antigüedad de los edificios y la estructura parcelaria con poca
fachada y mucha profundidad, han dado pautas sobre la dificultad para alcanzar las
condiciones de habitabilidad optima en las viviendas, lo anterior sumado a que algunas
edificaciones presentan déficit en el suministro de servicios de agua y alcantarillado y
el 59% no dispone de ascensores. Por otro lado, los estudios realizados para el barrio
demuestran un elevado grado de concentración en actividades de servicio (un 38%,
comercio al por menor y actividades profesionales en un 20%. En cuanto a las
características de la población, en el barrio se registra un crecimiento de 5,5% con la
llegada de población inmigrante.
Los análisis para el barrio permitieron identificar los principales déficits y

potencialidades dejando ver un barrio que sufre un proceso de degradación y
carencias, tanto en lo referente al tejido edificatorio como en los niveles de calidad de
la urbanización, por presentar reducidas dimensiones de la mayoría de los solares
haciendo necesaria la sustitución directa de las viviendas por otras que representaran
mayor rentabilidad. Presenta un tejido potencial para el desarrollo fuertes procesos de
densificación, que quizás transforme su carácter, heredero de los barrios obreros que
dieron origen al núcleo de Sants.
La situación demográfica y social del barrio nos muestra como la debilidad económica
y urbanística, que provocó la huida de la población joven del barrio, se le está
añadiendo la posible llegada de nueva población inmigrante, que tenderá a ocupar las
zonas del barrio más degradadas urbanísticamente.
A pesar de todo lo expuesto, el barrio de La Bordeta de Barcelona presenta una serie
de potencialidades futuras claras:
 Un tejido edificatorio histórico obsoleto, falto de la actividad económica que

habría que puede recuperar su calidad.
 Un tejido asociativo fuerte, con un alcance de actuación e influencia también
más allá de los límites del ámbito.
 Su posición de centralidad, en relación con algunas de las grandes operaciones
de futuro de la ciudad.
96
Mapa 34. Parcelario Patrimonial
Fuente: Proyecto de Intervención Integral de Barrio la Bordeta, Sants-Montjuïc
El Ayuntamiento de Barcelona, primero desde el Servicio de Proyectos Urbanos del

área de Urbanismo y posteriormente desde los Servicios Técnicos de los Distritos, ha
realizado en el barrio una tarea de dignificación del espacio público, con el arreglo de
plazas así como el entorno de las Cotxeres de Sants, plaza del Fénix, plaza de la Farga
y construcción de calles peatonales. Sin embargo aún quedan deficiencias, del espacio
peatonal, por la falta de recorridos "verdes", adaptación de los espacios para personas
con movilidad reducida y la pacificación del tráfico, como también actualización de
tramos de alcantarillado de sección antigua o insuficiente.
Mapa 35. Red Viaria y Transporte
En cuanto a transporte público, las líneas de metro y de autobuses tienen sus

recorridos en las calles perimetrales del barrio: eje Creu Coberta - c.Sants, eje Gran Vía,
97
eje Badal. Sólo dos autobuses diurnos y uno nocturno hacen su recorrido por el eje
Gavà- Constitución y por la calle Olzinelles. Por consiguiente se presentan dificultades
para establecer líneas de autobús en el interior de la trama, así como facilitar los
recorridos para peatones que mejorar la conectividad del interior de la misma.
La mayoría de aparcamientos de la zona se sitúan de manera perimetral en el eje Badal

y en la calle Moianés, considerando que en el barrio sólo un 9,04% de las viviendas
dispone de aparcamiento, es evidente la presión que el vehículo tiene sobre el espacio
público, lo que se evidencia en la ocupación de cualquier espacio libre para vehículos
aparcados.
Mapa 36. Equipamientos y zonas verdes
En cuanto a los equipamientos públicos, la mayoría se encuentran concentrados en la

conexión Olzinelles-Cruz Cubierta, donde el conjunto formado por el Centro Cívico
Cotxeres de Sants, incluye un hogar de gente grande, el Centro de Servicios Sociales
de Sants, el Archivo Municipal del Distrito de Sants. En el eje de la calle Constitución y
en la Plaza Farga encontramos también equipamientos como la Ludoteca Olzinelles. La
oferta educativa y deportiva se concentra también en estos ejes, además de alrededor
de la Plaza Farga.
El planeamiento vigente en el área es el Plan General Metropolitano, el cual determina

dos calificaciones básicas en el tejido edificado: 12, casco antiguo de sustitución para
toda la parte central del ámbito, y 13, densificación urbana, para todo el perímetro.
Con el fin de producir un esponjamiento del tejido, el PGM preveía la transformación
en zona verde de dos islas triangulares y la creación de una plaza, afectando dos
interiores de islas y dos frentes edificados, operaciones que se encuentran todavía hoy
sin ejecutar.
La ausencia de planeamiento derivado que adapte estas determinaciones del

planeamiento metropolitano en el territorio de manera más concreta, hacen de este
ámbito un lugar frágil desde el punto de vista de la conservación de sus valores,
98
haciendo inviables operaciones de rehabilitación de grano pequeño, y potenciando las
grandes operaciones. Otro punto de fragilidad que se puede convertir en valor es la
situación del ámbito en medio de un conjunto de grandes operaciones de futuro de la
ciudad, de alcance municipal o supramunicipal, que le darán en el futuro valores de
centralidad que no le deberían hacer perder su carácter.
Las estrategias principales enmarcadas en Plan de Mejora de Barrios y en las políticas

de vivienda del orden local, nacional y estatal, se orientan en:
 Mejora del espacio público y dotación de espacios verdes

 Rehabilitación y equipamiento de los elementos colectivos de los edificios
 Provisión de equipamiento colectivo
 Incorporación de tecnologías de información en los edificios
 Fomento a la sostenibilidad del desarrollo urbano
 Equidad de género el uso del espacio público y equipamiento
 Desarrollo de programas que estimulen una mejora social de urbanística y
económica de Barrio
 Accesibilidad y supresión de barrera arquitectónica
En cuanto a vivienda, se contemplaron acciones que mitiguen los impactos generados

por:
- El encarecimiento desmedido de los precios de los pisos, siguiendo la tónica
general, muy por encima de las subidas los salarios y del IPC, lo cual representan un
esfuerzo importante para las familias.
- El aumento de la demanda, por la emancipación de muchos jóvenes, sólos o en
pareja, con la llegada de nuevos vecinos del ámbito metropolitano y de nuevos
inmigrantes, en el cambio de piso para mejorar la calidad, o en la inversión en la
vivienda para su revalorización.
- La falta de viviendas de alquiler de todo tipo, que afecta sobre todo a personas y
familias con rentas medias y bajas.
- La existencia de un stock de pisos donde no consta nadie empadronado, y de un
importante parque de viviendas degradadas en el sector histórico.
- El exceso de personas por vivienda.
En materia de rehabilitación se pretende mejorar el parque edificado impulsado en el

proyecto de Áreas de Rehabilitación que incluye el ámbito de la Bordeta del Área de
Rehabilitación Integral del Casco Antiguo de Sants. De esta previsión La Bordeta tiene
de incidir en una mejora de 135 edificios, 1.100 viviendas con una inversión de 3,5
millones de euros. Asimismo, la intervención en esta área tiene la previsión de actuar
sobre los elementos comunes de 420 edificios, más de 3.600 viviendas con una
inversión de 11 millones de euros provenientes de un convenio entre el Ministerio de
Fomento, la Generalitat de Cataluña y el Ayuntamiento de Barcelona.
Por otro lado, en relación a la obra nueva se tiene, la construcción de 60 viviendas de

titularidad pública destinada a realojamiento a través de un plan de mejora urbana con
un techo total de 4.800 m2; y la construcción de 264 viviendas de promoción pública
con un techo total de 21.123 m2. En los proyectos de Can Batlló y Lleiva –Diputaciò.
99
Mapa 37. Área Urbana, Planeamiento Vigente
Actuaciones Ley de Barrios
El marco de actuación dentro de la Ley de Barrios extiende desde la Rambla Badal

hasta la calle Moianès y desde la Gran Vía hasta el eje Creu Coberta-Carretera de
Sants, centrados en los ejes paralelos de la Carretera de la Bordeta y el conjunto de las
calles próximas como son el de Andalucía, Manzanares, Noguera Pallaresa, Plaza de la
Farga, por una parte, y la calle de Olzinelles y el eje cocheras de Sants-Plaza de Iberia-
Rossend Arús, por otro.
Mapa 38. Proyectos y actuaciones, Ley de Barrios
100
Este es un barrio en el que el 'desarrollismo' de los años sesenta hizo que se pasara de
las casas bajas a nuevos bloques de pisos. Las pocas operaciones de renovación
hechas, se concentraban en las calles principales o en sus alrededores, resaltando la
imagen real de un sector en proceso de envejecimiento progresivo.
Las actuaciones a desarrollar en el barrio de La Bordeta presentan una serie de

potencialidades futuras claras que serán objeto clave de la aplicación de las ayudas a
través de la Ley de Barrios:
Del conjunto de las 22 actuaciones los proyectos prioritarios son:
 Ejes cívicos calles de Gavà, Constitución y Olzinelles

 Urbanización c / Gaiarre
 Rehabilitación / ampliación de la ludoteca en la calle Constitución
 Implementación Red Recogida Sepultada RSU
El objeto clave de la aplicación de las ayudas a través de la Ley de Barrios se resume en

la siguiente tabla de proyectos:
Tabla 12. Proyectos, Barrio la Bordeta, Ley de Barrios
Nuevo espacio público laguna Lanao € 315.000,00

Eje cívico calle Portell € 1.112.500,00
Urbanización calles sector Portell € 751.000,00
Ronda verde Portell € 500.000,00
Urbanización calles sector cuello € 702.000,00
Urbanización c. Funosas-LLussà y pineda y nuevo acceso parque Creueta
del Cuello € 533.750,00
Obtención de suelo creación de equipamiento y nuevas zonas verdes en
Portell € 5.535.120,00
Rehabilitación y equipamiento de los elementos colectivos de los
edificios € 900.000,00
Placas solares y mejora del aislamiento térmico en los edificios € 60.000,00
Acondicionamiento interior nuevo centro interpretación finca San
Salvador € 70.000,00
Reforma "finca Turull": proyecto de apoyo a programas
medioambientales € 840.000,00
Nuevas conexiones en el centro cívico del cuello € 15.000,00
Placas fotovoltaicas el centro cívico del cuello € 195.000,00
Aula educación ambiental y escuela taller jardinería € 150.000,00
Camino escolar € 12.000,00
Bienvenidas en el barrio € 21.000,00
Red de intercanvio de conocimientos € 12.000,00
Escaleras mecánicas en las calles mora la nueva y Jaume Cabrera € 3.900.000,00
Instalación de barandillas € 100.000,00
Total € 15.724.370,00
101
Proyecto de Reforma Urbanística Can Batlló
Can Batlló fue un punto de referencia en el barrio La Bordeta, las futuras actuaciones
en este emplazamiento pretende mejorar la situación actual de barrio con el fin de
que este se convierta en un sector de actividad cultural, educativa, residencial etc.,
altamente dinamizado.
Mapa 39. Proyecto Urbano Can Batlló
Fuente: Ayuntamientos de Barcelona, Distrito de Sants-Montjuïc
El antiguo recinto fabril de Can Batlló, en el distrito de Sants-Montjuïc, se transformará

en un área residencial con 1.377 viviendas, de las cuales el 50% corresponden a
protección oficial. Las 14 hectareas de terreno, uno de los últimos espacios
disponibles en Barcelona para construir, darán paso a un nuevo eje de relación entre
Sants y la Gran Via, sumando a que la futura construcción de la Ciudad Judicial, en
L'Hospitalet de Llobregat, y del centro comercial de las Arenas contribuirán también a
la transformación radical de la Gran Via.
El proyecto de Batlló, tendrá un parque arbolado de seis hectáreas y 21 equipamientos

de barrio una biblioteca: una sala de exposiciones, un centro de educación primaria, un
instituto, un complejo deportivo, un casal para ancianos, un centro de acogida y un
centro de asistencia primaria, entre otros. El espacio preservará las antiguas naves del
conjunto textil de Can Batlló, construido en 1878, la más grande de ellas albergará la
nueva sede del Departamento de Medio Ambiente y Vivienda. La reurbanización
obligará a las pequeñas empresas que aún están en marcha en Can Batlló a trasladar
su actividad a la Zona Franca.
102
Mapa 40. Calificación de Suelo Proyecto Can Batlló
Fuente: Ayuntamientos de Barcelona, Distrito de Sants-Montjuïc
Este proyecto, tiene como principal uso el residencial, el 50% de vivienda libre
promovida será de aproximadamente 80 metros cuadrados de los cuales 20% se
destinarán a alquiler, adicionalmente, el proyectos incluye 200 viviendas dotacionales
con servicios para ancianos o discapacitados los cuales se desarrollaran con 450
millones de euros de la Generalitat en Magòria. Los edificios, algunos de planta baja y
14 pisos colindan con gran bosque interior. Además, se crearán 2.500 plazas de
aparcamientos subterráneos.
Mapa 41. Proyecto Vigente
103
Este proyecto se encuentra apoyado en la política de vivienda de Barcelona consignada
en el Libro Blanco de la Vivienda que aclara la intención extender en barrios
consolidados, la filosofía de la Ley de Urbanismo sobre la necesidad y obligatoriedad
de prever el número de infraestructuras (escuelas, bibliotecas...) adecuadas y
suficientes para la población, en proporción a la cantidad de viviendas existentes, que
ya se contempla en la vivienda de nueva construcción.
Mapa 42. Perfiles y Urbanismo General
Dicho proyecto se desarrolla bajo las determinaciones del Plan General

Metropolitano40 que parte desde su modificación en el ámbito discontinuo Batlló-
40
En el caso de Barcelona, en 1974 se crea la Corporación Metropolitana que se encarga de la
elaboración del Plan General Metropolitano que se discute desde 1974 hasta su aprobación con
modificaciones en 1976. Dicho plan organiza el territorio a partir de 2 conceptos: zonas y sistemas.
Mientras las primeras corresponden a suelos adscriptos a intereses privados, los segundos se refieren a
suelos de interés colectivo ya sean de propiedad pública o privada (y por tanto ajenos a especulación)
Estos últimos vienen a conformar el instrumento que actuó como esqueleto del Plan: el “sistema de
comunicaciones”, el “sistema de espacios verdes”,etc.
Este Plan contribuye a poner freno a los años de máxima especulación inmobiliaria y mínima regulación
y constituye el soporte legal del nuevo tipo de intervenciones que aparecerán con el advenimiento de la
democracia.
Es preciso reconocer que este Plan se configura como un instrumento fundamental para detener el
proceso descontrolado de ocupación del suelo y para hacer las reservas que serán imprescindibles no
sólo para permitir la apertura de vías sino para la inclusión de espacios verdes y equipamientos en áreas
carentes de ellos. Asimismo este se constituye en el marco legal que posibilita la gestión de sus propias
modificaciones y el marco de regulación de las intervenciones posteriores en la ciudad. Cabe destacar
que el Plan General Metropolitano trabaja a escala 1:500, con lo que le permite dibujar de forma muy
detallada, todos los nudos viarios según los modelos de nudos direccionales que se definen en los años
70.
104
Magòria, y fija las condiciones del planeamiento derivado en 3 Plan de Mejora Urbana
para Can Batlló y su entorno.
En los años 80 se reivindica la escala intermedia de actuación, se habla de “proyectos en el plan”, es

decir, de un ajuste o verificación de cada lugar de intervención sin que ello suponga la pérdida de
compromiso con el conjunto. Este tipo de procesos será un rasgo común en las intervenciones de este
momento histórico de “recalificación urbana” y en ellas se verificarán tres tipos de escalas de trabajo:
rehabilitación urbana, reestructuración urbana, otras, claves estructurales de la forma urbana.
Como lo explicará Joseph Acebillo las intervenciones que tuvieron lugar entre los 80 y los 90, fueron
variando de escala. Mientras las primeras serán de escala reducida con fuerte impacto en sus entornos
inmediatos las siguientes tendrían un fuerte impacto en la estructuración de barrios como en la
definición de un nuevo modelo funcional de la ciudad.
Aunque no llegarán a tener carácter de ley como el Plan de 1976, las intervenciones urbanas desde el
Ayuntamiento de Barcelona tendrán por entonces como referentes tres Planes de Actuación muy
importantes:
 Áreas de Nueva Centralidad
 Plan de Vías
 Plan de Costas.
(Acebillo i Marín, Joseph A. “De la Plaza Trilla a la Villa Olímpica. Notas sobre el progresivo cambio de
escala en las intervenciones urbanas de Barcelona entre 1980 y 1992”. Artículo. P.179-199. “Barcelona y
el Sistema Urbano Europeo”. Colección 1. Barcelona Eurociudad. Ed. Ayuntament de Barcelona y
Programa CITIES CIUDADES. 1990).
105
Conclusiones
La legislación española reconoce el derecho a la autonomía de las nacionalidades y

regiones que la conforman, organiza su territorio en provincias, municipios y
comunidades autónomas, no estable régimen excepcional a la capital de país distinto
entre las capitales de cada comunidad, por el contrario en Colombia el distrito capital,
goza de un régimen especial que a pesar de la autonomía política, económica y
jurídica que le atribuye su condición de particularidad, ha sido un asunto de debate al
determinar que la ciudad debería tener un ordenamiento territorial distinto a las
demás ciudades del país, pero que a su vez la ha hecho una ciudad condicionada por
sus límites geográficos dejando de lado el planeamiento en elterritorio metropolitano.
Por consiguiente, es importante destacar que las condiciones jurídicas que les han
dado anuencia a las comunidades autónomas, han permitido la agrupación entre
municipios distintos, lo cual ha facilitado el desarrollo de diferentes fórmulas legales
para tratamientos de orden territorial según las necesidades de la población. Es así,
que desde el año 2002, cuando la Asociación del Plan Estratégico de Barcelona se
amplía al ámbito metropolitano mediante la formulación del Plan Estratégico
Metropolitano de Barcelona, se plantea el objetivo de buscar un modelo urbanístico
de “ciudad de ciudades”, basado en un modelo desconcentrado que trata de
compactar las ciudades existentes en el área y relacionarlas entre sí de modo que la
relación entre ellas y Barcelona sea de complementariedad en lugar de dependencia
(Montero, 2008).
En relación con lo anterior, en Colombia se refleja una pérdida de gobernabilidad de

los departamentos y municipios para cumplir obligaciones inherentes a la definición
del modelo territorial, por lo cual se evidencian carencia de instrumentos jurídicos
fiscales y administrativos necesarios para ejercer funciones y prestar servicios a nivel
regional, dejando sin fuerza la definición de un modelo regionalizado con ciudades
compactas y consolidadas.
Es de anotar que para Bogotá el desarrollo de las infraestructuras de transporte son

elementos prioritarios en el ordenamiento actual, ya que los mayores problemas se
centran en la movilidad de la ciudad, en cuanto a la alta demanda de transporte
masivo de pasajeros, tiempos de recorrido en horas pico de trasporte privado, falta de
infraestructuras suficientes para la circulación así como de las debilidades en la
conexión entre áreas “supra – distritales” (Bogotá y municipios aledaños). Por
consiguiente el Plan Parcial la Estación desarrolla un pieza importante de transferencia
entre las troncales viales que pretende articular la malla urbana en función del
mejoramiento del flujo de transporte público y privado en el centro de la ciudad, sin
embargo son pocos los instrumentos de gestión del suelo, distintos al plan parcial, que
han dado resultados eficaces a la hora de ejecutar una operación urbana acogida en el
ordenamiento territorial. En las ciudades Colombianas, el financiamiento de dichas
operaciones es viable en la medida que imperan, tanto las cargas como los beneficios
imputables en los planes parciales. En este sentido cabe anotar que en el caso de
Bogotá, dichas operaciones no han priorizado la vivienda como objeto principal
dinamizador de la económica social. Es por esto que dentro de análisis sobre las
106
necesidades de vivienda para Bogotá y de los impactos generados por la segregación
socio espacial, la ciudad debe atender la construcción de nuevos instrumentos que
incluyan la vivienda social como factor de política exclusiva articulada con la
planeación urbana y que además incluya las áreas centrales, o las nuevas centralidades
urbanas, como un factor principal en la definición del modelo de ciudad.
Por otro lado se destacan los avances en el desarrollo de instrumentos de planeación

urbana y regional, como el Plan Territorial Sectorial de Vivienda de Cataluña, el cual se
vislumbra como un instrumento que pone en marcha un conjunto de actuaciones
orientadas por una parte a la generación de suelo para la construcción de nueva
vivienda, y de otro a fomentar la mejora y la calidad del parque de viviendas existente.
Las políticas de vivienda en Colombia, se han preocupado más por atender la alta
demanda de vivienda de la población vulnerable con aportaciones en subsidio en
especie que apenas alcanza para construcción de viviendas con muy bajos estándares
de calidad y en conjuntos urbanos muchas veces segregadas de la estructura
consolidada de las ciudades, dados los bajos costos de suelo, los cuales se ajustan a la
oferta disponible en el mercado de la vivienda social.
En relación con lo anterior, cabe replantearse, Cómo una política de vivienda social
que dispone de recursos económicos y técnicos para responder a las demandas de la
población con la construcción de vivienda nueva?, ésta pueda ser reconvertida en una
política de rehabilitación y consolidación del parque edificado y la estructura urbana
existente?., En este sentido vale la pena resaltar que en Colombia algunas ciudades
desarrollan programas de Mejoramiento Integral de Barrios, que por lo general
corresponden a areas periféricas de las ciudades, con altos déficits en su estructura
física y social, y que sumado a las bajas densidades, malas condiciones de conectividad
y movilidad, riesgo geológico, así como el estado de las estructuras de las
edificaciones, en muchos casos, la disponibilidad de recursos económicos resulta
marginal frente a altos costos que representa la recuperación y adecuación de dichos
barrios de acuerdo con unos estándares urbanos adecuados.
En ambos países aún se presentan problemas de control sobre mercado del suelo, sin
embargo es necesario evaluar los resultados tras aplicar las reglas de juego que define
una Ley de Derecho a la Vivienda, la cual, compromete a los distintos actores
inherentes en la producción de vivienda a cumplir con los objetivos sociales atribuidos,
dado como es bien sabido, que es la oferta y la demanda quienes imponen las reglas
del juego del mercado inmobiliario, por consiguiente, el cumplimientos de tales
imposiciones puede resultar contraproducente frente a la realidad de dicho mercado.
En Colombia se destacan los avances en el desarrollo de instrumentos de gestión del

suelo a través de los planes parciales que permiten captar las plusvalías urbanas
generadas por la acción pública lo cual conlleva a contar con una fuente de
financiamiento para el desarrollo urbano, sin embargo dicho financiamiento no
necesariamente es focalizado en la producción de vivienda social, debido a que 1) es el
sector privado el encargado de la gestión y construcción, contando en parte, con los
subsidios públicos que deben ser gestionados por los beneficiarios de programas
107
gubernamentales, y 2) normalmente los recursos captados por plusvalías son
invertidos en obra pública.
A pesar de que, en el Plan Parcial La Estación Central, Bogotá- Colombia, el porcentaje

de ocupación de suelo existente es relativamente bajo (16,9% de suelo ocupado por
uso residencial) en relación a las potencialidades de desarrollo del total de área
demarcada por el este, las propuestas presentadas, en cuanto al desarrollo de vivienda
social sigue siendo residual, teniendo en cuenta, no sólo la baja dinámica en la
ejecución de proyectos urbanos a través de los planes parciales si no también la
necesidad de suelo para nuevos desarrollo que asalta a la ciudad capital.
Por otro lado, propuestas como la Estación Central en si misma pueden ser
comparable en cuanto a características morfológicas y tipológicas análogas a la
estación de Sants en Barcelona, sin embargo existen otros ejemplos de interconexión
que destacan un mayor aprovechamiento del subsuelo, como es el caso de la estación
de paseo de gracia o diagonal, las cuales no generaron enormes vacíos urbanos
ferroviarios, pero lograron conectar la ciudad, a su vez, con otras áreas
supramunicipales incluyendo propuestas interesantes de intermodalidad y
transferencia entre troncales y tipologías de transporte (tren, metro, autobuses,
bicicletas).
En este sentido, la propuesta urbana de la estación no refleja otras propuestas de

interconexión vial alternativas de transporte requeridas en una ciudad como Bogotá,
distintas a la necesidad de construir una estación para la transferencia entre las
troncales del bus rápido (trasmilenio), sumado a una intención de construcción de
metro, por lo tanto dicha propuesta se queda corta en la justificación dadas las
magnitudes del espacio a intervenir, lo cual evidencia el enfoque hacia el desarrollo de
una pieza urbana independiente del planeamiento urbano general, con un áreas
comerciales y residenciales enfocadas hacia la población con niveles socio-económicos
altos, de conformidad con las expectativas del mercado inmobiliario que actualmente
se concentra en la zona.
Lo anterior, demuestra que si el interés de la administración pública, no se concentra

en resolver de manera tasita parte de los problemas de segregación socio espacial a
través del ordenamiento y desarrollo territorial haciendo uso de instrumentos de
gestión tan interesantes como los planes parciales, así como, en resolver los problemas
de acceso al mercado de vivienda por parte de la población de más bajos ingresos, de
conformidad con los objeto sociales de urbanismo en Colombia plasmados en la Ley
388/97, se pierde la oportunidad de concretar y avanzar en la estructuración de un
modelo urbano compacto, integrado y equilibrado económicamente que esté acorde
con las necesidades reales de la población.
Por su parte el barrio La Bordeta en Barcelona, indiferente de los instrumentos

urbanísticos utilizado para el desarrollo de las gestión de los proyectos urbanos y de
vivienda, las políticas de vivienda dan todos los elementos necesarios para la
producción explicita de vivienda social ya sea como obra nueva o rehabilitacion del
parque edificado.
108
En Colombia la forma de participación del estado en el desarrollo de vivienda social, se
hace a través de otorgamiento de subsidios en especial a la población objeto del este
beneficio lo cual hace parte de la política de vivienda nacional, y que en algunos caso
provienen de fuentes locales municipales; otra forma de participación se hace a través
de los planes parciales, dado que en el ordenamiento territorial, caso Bogotá se exige
un porcentaje de producción de vivienda de social a los promotores y constructores,
sobre el total de la oferta de viviendas. Por lo tanto la producción de vivienda social en
Colombia siempre estará en manos del promotor privado quien decidirá a su acomodo
que tipo de oferta le conviene presentar en el mercado.
Lo anterior no contradice el modelo español en cuanto a la producción de vivienda en

manos del privado. Sin embargo los avances dados en España en materia de política
pública, con el plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009 – 2012 , en particular en
el caso de Cataluña, con el pacto de derecho a la vivienda, la Ley de Derecho a la
Vivienda, los planes sectoriales, planeas locales de vivienda entre otros, reflejan la
enorme participación del estado en la producción de estamentos y asignación de
recursos público que han garantizado la promoción y producción de vivienda social en
distintos escenarios.
Por otro lado, es claro que en el caso de Colombia el modelo de ciudad compacta viene
siendo apoyado desde ámbitos territoriales en el marco de las directrices de
planeación urbana que promueven el crecimiento al interior de perímetro de las
ciudades, sumada a las determinaciones de los tratamientos de renovación y
consolidación urbana, sin embargo las estrategias sectoriales de vivienda social ha
estado desligada de la planeación, en cuanto a la definición y desarrollo de un modelo
compacto de ciudad, dado que no reconoce las potencialidades económicas y
urbanísticas del desarrollo en área consolidadas y céntricas de la ciudad. Lo anterior
siembre a estado apoyado por parte del gremio constructor y promotor bajo el
pretexto, de que, por los elevados costos del suelo en las áreas centrales y
consolidadas no permiten un desarrollo inmobiliario de bajo costo, por consiguiente
los proyectos desarrollados no son asequibles para la población de bajos ingresos. En
este sentido las políticas subsidiarias aplicadas actualmente debería estar acompañada
de políticas transversales del mercado de suelo y control de la especulación
inmobiliaria así como de políticas de subsidiaria de vivienda social orientada hacia el
desarrollo compacto de las ciudades. Es decir, actualmente en Colombia el modelo de
subsidio a la vivienda para la población de bajos ingresos, no está ligada al desarrollo
de áreas consolidadas al interior del perímetro urbano de las ciudades, sino más bien a
obtención de suelo de bajo costo, que normalmente se encuentra en las áreas
determinadas como de expansión que carecen de infraestructura de servicios públicos
por pertenecer originalmente a áreas de suelo rural que luego se irán incorporando al
área urbana a través de los planes parciales de desarrollo.
En el caso de Cataluña el valor suelo también es un aspecto relevante en la oferta de

vivienda social, sin embargo la apuesta de la administración pública ha estado
orientada al desarrollo de la ciudad consolidada con política de rehabilitación, integral,
renovación y reforma urbana interior, asimismo, ha desarrollado instrumentos de
109
planeación territorial a gran escala. Es así que en los ámbitos supramunicipales el plan
sectorial de vivienda juega un papel muy importante dado que se preocupa por
identificar áreas de demanda fuerte y acreditada para el desarrollo inmobiliario en
Cataluña, y de definir estrategias de subsidiariedad entre los municipios vecinos en
términos de promoción de vivienda.
110
Glosario41
Renovación Urbana: El término renovación urbana fue acuñado hacia 1950 por Miles
Calean, economista estadounidense, y se refiere a la renovación de la edificación,
equipamientos e infraestructuras de la ciudad, necesaria a consecuencia de su
envejecimiento o para adaptarla a nuevos usos y actividades demandados. Se trata de
un fenómeno complejo que puede tomar muy diferentes caminos y está relacionado
con otros tipos de procesos urbanos como son la rehabilitación, el redesarrollo o la
invasión sucesión.
En términos de GREBLER (1965, p.13), RU es el esfuerzo deliberado para cambiar el
ambiente urbano por medio del ajuste planificado y a gran escala de las áreas urbanas
existentes, a las exigencias presentes y futuras de la vivienda y el trabajo de una
ciudad.
Redesarrollo: Se refiere a la demolición, reordenación y reconstrucción de toda un

área.
Invasión-sucesión: es un término desarrollado ampliamente por la escuela de Chicago,

se refiere a la sustitución de la población de una zona, habitualmente como
consecuencia de un proceso de renovación urbana.
Vivienda: toda edificación fija destinada a que residan en ella personas físicas o util
izada con este fin, incluidos los espacios y servicios comunes del inmueble en el que
está situada y los anexos que están vinculados al mismo, si acredita el cumplimiento de
las condiciones de habitabilidad que fija la presente Ley y la normativa que la
desarrolle y cumple la función social de aportar a las personas que residen en ella el
espacio, las instalaciones y los medios materiales necesarios para satisfacer sus
necesidades personales ordinarias de habitación.
Vivienda principal: la vivienda que consta como domicilio en el padrón municipal.
Vivienda secundaria o de segunda residencia: la vivienda utilizada de modo

intermitente o en estancias temporales.
Vivienda vacía: la vivienda que queda desocupada permanentemente, sin causa

justificada, por un plazo de más de dos años. A tal efecto, son causas justificadas el
traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de
dependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de
población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial
pendiente de resolución.
Vivienda sobreocupada: la vivienda en la que se alojan un número excesivo de

personas, en consideración a los servicios de la vivienda y a los estándares de
superficie por persona fijados en Cataluña como condiciones de habitabilidad. Se
exceptúan las unidades de convivencia vinculadas por lazos de parentesco, si el exceso
41
Con excepción de las definiciones de renovación urbana y Redesarrollo, las demás fueron tomados
del Articulo, 3, Ley de Derecho a la Vivienda de Cataluña.
111
de ocupación no supone incumplimientos manifiestos de las condiciones exigibles de
salubridad e higiene ni genera problemas graves de convivencia con el entorno.
Infravivienda: el inmueble que, aun careciendo de cédula de habitabilidad y no

cumpliendo las condiciones para su obtención, se destina a vivienda.
Rehabilitación: el conjunto de obras de carácter general que, sin modificar la

configuración arquitectónica global de un edificio de viviendas o una vivienda, mejoran
su calidad en cuanto a las condiciones de seguridad, funcionalidad, accesibilidad y
eficiencia energética.
Gran rehabilitación: el conjunto de obras que consisten en el derribo de un edificio

salvando únicamente sus fachadas o constituyen una actuación global que afecta a la
estructura o al uso general del edificio o vivienda rehabilitados.
Vivienda de inserción: la vivienda gestionada por administraciones públicas o por

entidades sin ánimo de lucro que, en régimen de alquiler u otras formas de ocupación,
se destina a atender a personas que requieren una especial atención.
Vivienda dotacional pública: la vivienda destinada a satisfacer las necesidades

temporales de personas con dificultades de emancipación o que requieren acogida o
asistencia residencial, como por ejemplo los jóvenes, las personas de la tercera edad,
las mujeres víctimas de la violencia de género, los inmigrantes, las personas separadas
o divorciadas que hayan perdido el derecho al uso de la vivienda compartida, las
personas pendientes de realojamiento por operaciones públicas de sustitución de
viviendas o por actuaciones de ejecución del planeamiento urbanístico o los sin hogar.
La superficie de estas viviendas viene determinada por las necesidades que deben
satisfacerse.
Pueden ser consideradas viviendas dotacionales públicas las destinadas a estancias de
corta duración de personas con necesidad de acompañamiento para asegurar su
inserción social, con tipologías y diseños que permitan su uso compartido por personas
sin lazos familiares.
Masovería urbana: el contrato en virtud del cual los propietarios de una vivienda
ceden su uso, por el plazo que se acuerde, a cambio de que los cesionarios asuman las
obras de rehabilitación y mantenimiento.
Vivienda de uso turístico: la vivienda cuyo uso ceden los propietarios a terceros, con la
autorización de la administración competente, en condiciones de inmediata
disponibilidad para una estancia de temporada, en régimen de alquiler o cualquier otra
forma que implique contraprestación económica. Los cesionarios no pueden convertir
la vivienda en su domicilio principal ni secundario.
Sin hogar: la persona o unidad de convivencia con carencia manifiesta de una vivienda
digna y adecuada, ya que no dispone de domicilio, vive en la calle o en un espacio no
apto como vivienda, de acuerdo con lo establecido por la presente Ley, y sufre la
exclusión social efectiva debido a barreras sociales o a dificultades personales para
112
vivir de forma autónoma. Tienen también la condición de sin hogar las personas que
han sido objeto de un proceso de desahucio motivado por la imposibilidad acreditada
de satisfacer el alquiler.
Cohesión social, desde la perspectiva de la vivienda: el conjunto de condiciones

constructivas y de atribución de las viviendas que permiten la diversidad social sobre el
territorio, mediante la existencia de un parque de viviendas a precio asequible
suficiente para todos los segmentos de población y la fijación de criterios de
adjudicación de las viviendas protegidas que eviten la segregación espacial. La
cohesión social supone la mezcla del uso residencial con otros usos urbanísticos y la
mezcla de las viviendas de protección oficial con las demás viviendas, tanto en los
nuevos desarrollos urbanísticos como en los procesos de renovación urbana. Si la
vivienda está en un núcleo de población, es también condición de cohesión social que
tenga un entorno urbanizado, accesible para todas las personas, independientemente
de la diversidad de capacidades funcionales, y equipado, en los términos y con las
condiciones que establecen la legislación y la planificación territoriales y urbanísticas.
Este entorno debe hacer posible la movilidad, las relaciones sociales y laborales y el
acceso a los servicios básicos para garantizar la efectividad de los derechos y deberes
constitucionales y estatutarios.
Sostenibilidad: el conjunto de condiciones que facilitan el uso eficiente de materiales

en la edificación; el ahorro; el uso eficiente de las energías y los recursos; la
minimización y gestión de los residuos domésticos y de las emisiones, y, en general,
todas las medidas orientadas a la ecoeficiencia de las viviendas, los edificios de
viviendas, las estancias y los espacios comunes que los integran y sus instalaciones.
113
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114

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