PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA:

El Ejecutivo Nacional dictó el Decreto No. 4.160 de 13 de marzo de

2020 mediante el cual declaró el Estado de Alarma para atender la
emergencia sanitaria del Coronavirus (COVID-19),   en base al cual se  
restringieron varios derechos y garantías constitucionales, tales como
el Derecho a Reunión  consagrado en el art. 53 de nuestra carta
magna. 
En el  artículo 12 de dicho Decreto se dispuso que: “se suspende en todo
el territorio nacional la realización de todo tipo de espectáculos públicos,
exhibiciones, conciertos, conferencias, exposiciones, espectáculos
deportivos y, en general, cualquier tipo de evento de aforo público o que
suponga la aglomeración de personas.”    Es por ello que a partir de la
entrada en vigencia de dicho Decreto no ha sido posible la celebración
de las Asambleas de Propietarios de Condominios,  quedando como
única alternativa  para  tomar la opinión de los condóminos, el
mecanismo de la Carta-Consulta. 
Ahora bien, tradicionalmente, la entrega del instrumento o documento
que contiene la consulta a realizar, (es decir, la carta),  así como la
recepción del mismo con las respuestas expresadas, ha ameritado el
contacto personal y directo entre el administrador  con cada
copropietario, situación de hecho que a consecuencia de la cuarentena
impuesta  en base al Decreto de Alarma Sanitaria, no es factible realizar
sin incurrir en violación de la restricción y lo que es más grave desde el
punto de vista sanitario, sin ponerse en riesgo de posibles contagios a
causa del contacto  con un eventual  portador del virus. 
Entonces,  ¿es viable utilizar los medios electrónicos para que los
propietarios en propiedad horizontal puedan, legalmente, expresar
sus resoluciones acerca de la administración y conservación de las
cosas comunes? 
Veamos el contexto jurídico vigente:
El Art. 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su encabezado
establece:
“Todo lo concerniente a la administración y conservación de las cosas
comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios”
Salvo que el Documento de Condominio disponga otra cosa, para tomar
la opinión de los propietarios se seguirá lo dispuesto en los artículos 23 y
24,  a través de los mecanismos de la consulta  o en  asamblea de
propietarios.
Vamos a referirnos específicamente al tema CARTA-CONSULTA EN
EPOCA DE RESTRICCION DE CONTACTO SOCIAL A CAUSA DE LA
PANDEMIA ORIGINADA POR EL COVID-19.
La   Cuarentena Social, ,   nos plantea la urgente necesidad de
interpretar  la Ley de Propiedad Horizontal vigente, a los fines de resolver
lo concerniente a las decisiones que hay tomar acerca de la
conservación y administración de las cosas comunes en los inmuebles
sujetos al régimen de la pre horizontalidad. Téngase en cuenta que las 
normas generales de la LPH son de mediados del siglo pasado,  con una
ligera modificación en el año 1983.
La interpretación de las Leyes, según las épocas,  puede conducir a
resultados diversos; con el transcurso del tiempo las realidades cambian
y dichos cambios implican una adecuación de las palabras de la ley a
las necesidades sociales, por lo que se hace necesaria
una interpretación progresiva o evolutiva de la ley, para que ésta
comprenda esas nuevas necesidades,  que eran  desconocidas para el
legislador al momento de la creación de la norma.
Es allí entonces donde podemos echar mano a la llamada hermenéutica
jurídica para hacer una  Interpretación Progresiva de las normas
jurídicas desentrañando el llamado fin teleológico de las
mismas,  encontrando  cuál era  el objetivo del legislador al crear esa
ley,  qué situación social y real existía al momento de la creación de la
norma, para poder seguir aplicándola en el tiempo, adaptándola las
nuevas situaciones que se presentan. Es un mecanismo de análisis,
según el cual, luego de identificar el supuesto de hecho concreto que
amerita una solución jurídica,  pasamos a determinar cuáles son las
normas generales que corresponde aplicar al caso  y si las mismas
resultan idóneas para resolverlo, tal cual están concebidas por el
legislador o si por el contrario, debemos pasar a desentrañar cual era el
espíritu, propósito y razón del legislador al crear dicha norma, para poder
hacer una interpretación progresiva de la misma,  e inclusive, ver si es
factible aplicar dicha norma general concatenándola por analogía con 
otras leyes de más reciente creación.  
En Venezuela, el fundamento legal de la interpretación jurídica está
consagrado en el Art. 4 del Código Civil:
“A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del
significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la
intención del legislador. –
            Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en
consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o
materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los
principios generales del derecho”
En el ámbito del derecho la norma jurídica puede ser interpretada no solo
por los denominados operadores jurídicos (jueces, abogados,
magistrados, juristas o doctrinarios). También los particulares realizan
interpretación de las normas jurídicas cada vez que desean saber si la
actividad que quieren emprender es lícita o ilícita; si los actos
o negocios jurídicos que quieren llevar a cabo producirán o no tales o
cuales efectos. En el mundo cambiante de hoy,  donde se están
presentando nuevos hechos, nuevas situaciones en las relaciones
humanas,  el mecanismo de la interpretación jurídica cobra relevancia,
para poder enfrentar y solucionar las situaciones y nuevos hechos que se
presentan en el convivir de los condominios y la toma de decisiones
sobre administración y conservación de las cosas comunes. Y para hacer
una correcta, efectiva y eficaz interpretación de una norma específica,
también debemos echar mano de nuevas normativas jurídicas que
complementen o faciliten la aplicación de la misma. Es lo que hemos
hecho para llegar a construir la opinión que a continuación exponemos.
Es de todos conocido el principio jurídico que establece que lo que no
está expresamente prohibido por una ley, está  permitido en el mundo
jurídico.  Este principio es de cardinal importancia para soportar nuestra
visión jurídica del asunto al que nos referimos.
Está vigente el  DECRETO CON FUERZA DE LEY SOBRE MENSAJES
DE DATOS Y FIRMAS ELECTRÓNICAS, que  tiene por objeto otorgar y
reconocer eficacia y valor jurídico a los  Mensajes  de Datos y a las
Firmas Electrónicas, y en general,  a toda información inteligible en
formato electrónico, independientemente de su soporte material,
atribuible a personas naturales o jurídicas, públicas o privadas.  Las
normas de esta ley,  deberán  ser desarrolladas e interpretadas
progresivamente, orientadas a reconocer la validez y eficacia probatoria
de los Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas según los avances de
los medios tecnológicos en el tiempo.
Esta Ley consagra varios principios generales  que a la luz de la
hermenéutica jurídica,  mediante la analogía,   nos dan  la solución
perfecta para que,  aplicadas en forma concatenada con la Ley de
Propiedad Horizontal, podamos resolver la contingencia derivada de la
cuarentena a causa del Covid-19 que nos limita el contacto físico  o
presencial entre los condóminos y los administradores del condominio
para poder resolver los asuntos inherentes a la propiedad común.
 Entre los principios básicos que se establecen en dicha Ley tenemos
que:

 Los  Mensajes de Datos tienen  la misma eficacia probatoria

que la ley otorga a los documentos escritos  y que  la información
contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso,
tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o
reproducciones fotostáticas.
 Cuando para determinados actos o negocios jurídicos la ley exija el
cumplimiento de solemnidades o formalidades, éstas podrán realizarse
utilizando para ello los mecanismos descritos en dicho Decreto-Ley.
 Cuando la ley requiera que la información sea presentada o
conservada en su forma original, ese requisito quedará satisfecho con
relación a un Mensaje de Datos,  si se ha conservado su integridad y
cuando la información contenida en dicho Mensaje de Datos esté
disponible. A tales efectos, se considerará que un Mensaje de Datos
permanece íntegro, si se mantiene inalterable desde que se generó,
salvo algún cambio de forma propio del proceso de comunicación,
archivo o presentación.
 Cuando la ley requiera que la información conste por escrito, ese
requisito quedará satisfecho con relación a un Mensaje de Datos, si la
información que éste contiene es accesible para su consulta posterior.
 Cuando la ley requiera que ciertos actos o negocios jurídicos
consten por escrito y su soporte deba permanecer accesible,
conservado o archivado por un período determinado o en forma
permanente, estos requisitos quedarán satisfechos mediante la
conservación de los Mensajes de Datos, siempre que se cumplan las
siguientes condiciones:

1. Que la información que contengan pueda ser consultada

posteriormente.
2. Que conserven el formato en que se generó, archivó o recibió,  o en
algún formato que sea demostrable que reproduce con exactitud la
información generada o recibida.
3. Que se conserve todo dato que permita determinar el origen y el
destino del Mensaje de Datos, la fecha y la hora en que fue enviado o
recibido.  
Veamos entonces como estos postulados de la Ley de Mensajes de
Datos y Firmas Electrónicas  pueden ser aplicados por analogía a las
Consultas que deben resolver los condóminos en asuntos inherentes a la
administración y conservación de la propiedad común.
Según lo previsto en el articulo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal,
tanto la consulta hecha a los propietarios como las respuestas de estos
se harán por escrito.   Para  cumplir con este requisito o formalidad legal
echamos manos de lo previsto en el artículo 6 de la Ley de Mensajes de
Datos y Firmas Electrónicas, de manera que transformando ambos
documentos en un mensaje de datos contenido en formato electrónico
que  contenga  información inteligible que pueda ser almacenada o
intercambiada por cualquier medio, podemos hacer las consultas y recibir
las respuestas de los condóminos.  Al quedar almacenados dichos datos
en la memoria o archivo digital, pueden ser impresos en cualquier
momento, transformados en un documento físico para dar cumplimiento
al requisito de la escritura
Por otra parte, tanto el comprobante de la consulta como las respuestas
recibidas por vía de mensajes de datos, pueden ser conservadas a
perpetuidad en la memoria digital, y así se daría cumplimiento a lo
dispuesto en la parte final del art. 23 LPH,  concordando  con lo
dispuesto en el art. 8 LMDyFE
El canal de comunicación entre el emisor de la consulta y los propietarios
que dan respuestas a la misma,  debe ser el mismo a través del cual
usualmente se realizan las comunicaciones entre la administración del
condominio y los condóminos; es decir,  vía los respectivos correos
electrónicos que están registrados en la base de datos del Condominio
como vinculados a la identificación de cada propietario de cada unidad
privada del Condominio de que se trata. Es decir, la misma dirección a la
cual se remite cada mes las respectivas Planillas de Liquidación de
Gastos Comunes y se reciben las notificaciones de pago de las cuotas
de condominio que hace cada propietario.  De allí la importancia de tener
una base de datos  siempre actualizada,  pues es la garantía de poder
utilizar este medio supletorio de hacer la consulta por vía electrónica y
poder demostrar que dicha Consulta fue presentada al 100% de la
nómina de propietarios, independientemente de que ese mismo 100% de
o no la respuesta a lo consultado.
La misma Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas contiene un
capítulo de normas y reglas que regulan lo relativo a la verificación de la
emisión y recepción de los mensajes de datos, que blindan de total
seguridad jurídica este mecanismo de comunicación entre las partes de
una determinada relación jurídica.
De la misma manera, la comunicación que por mandato legal debe hacer
el Administrador a los Condóminos acerca del resultado de la consulta,
debe constar por escrito. Y para cumplir con tal formalidad legal,
igualmente se puede echar mano de un mensaje de datos transmitido a
los respectivos buzones de correos electrónicos de los consultados.
Finalmente,  los acuerdos tomados a través de la Consulta, se harán
constar en un Acta que se asentará en el Libro de Actas de Acuerdos de
los propietarios, que no es más que el Libro de Actas de Asambleas.
Dicha Acta deberá ser refrendada por los Miembros de la Junta de
Propietarios,    y el Administrador cuidará que tanto  el instrumento
original de la Consulta, luego transformado en un mensaje de datos,
como las respuestas que vía mensajes de dato se reciban y hayan sido
objeto de la tabulación para la toma de decisiones según el quorum
requerido,  queden a buen resguardo, de manera de poder cumplir, en
cualquier momento, con el requisito legal de la verificabilidad y
comprobación, acorde a la normativa legal vigente, ante el eventual caso
de que algún interesado pretendiera impugnar el acuerdo tomado por la 
vía de la  Consulta hecha por medios electrónicos.  Esos archivos de
datos electrónicos se pueden hacer  valer legalmente como Pruebas en
un juicio donde se pretenda impugnar la validez de los acuerdos tomados
bajo este mecanismo, siendo oportuno acotar además que de
conformidad con lo previsto en el artículo 25 de la LPH, los acuerdos
tomados con arreglo a esta normativa, son de obligatorio acatamiento
para todos los propietarios, aun para aquellos que no den respuesta a la
consulta habiendo sido consultados. Cualquier interesado podrá
impugnar dichos acuerdos dentro de los 30 días continuos siguientes a la
fecha de la resolución, pero el ejercicio de la acción judicial de
impugnación del acuerdo no suspende la ejecución del mismo, salvo que
el Juez decrete alguna medida cautelar al respecto, para lo cual tiene
amplia discrecionalidad siempre que se lo solicite la parte interesada.-
 

Abog. Ligia M. Benítez

Inpreabogado N° 24.403