Poder Judicial de la Nación

Juz. Civ. 58, “Inversiones c/ C., M.A. y otro s/ Daños y Perjuicios”

Buenos Aires, de abril de 2019.
Y VISTOS:
Estos autos caratulados “Inversiones. c/ C., M.A. y otro s/ Daños y
Perjuicios”, para dictar sentencia definitiva de los que,
RESULTA:
a.- A fs. 65/69 V.A.R. en su carácter de Gerente de “Inversiones”,
inicia demanda de daños y perjuicios contra la Sra. M.A.C. y A.R.E.V., por la suma de $
27.919,97, con más los intereses, gastos y costas del juicio.
Dice que con fecha 4 de octubre de 2017, dio en arrendamiento a la
codemandada M.A.C., en calidad de locataria, un inmueble de su propiedad, sito en la calle
Argerich 2787, piso 5°, departamento “A” de la Ciudad de Buenos Aires, por un plazo de
24 meses contados a partir del 1/10/2017, con vencimiento el 30/09/2019, en la forma,
modo y demás condiciones convenidas en el contrato. Manifiesta que el codemandado V.
USO OFICIAL

se constituyó en codeudor, fiador solidario y principal pagador de la totalidad de las

obligaciones asumidas por la locataria (conf. cláusula sexta del contrato). Relata que como
consecuencia de la falta de pago del canon locativo de los meses de enero y febrero de
2018, así como de los gastos correspondientes al inmueble locado, previa intimación de
pago y restitución de tenencia del inmueble, la locataria restituyó anticipadamente la
tenencia del inmueble con fecha 17 de febrero de 2018. También cuenta que en ocasión de
la entrega del bien, se constataron una serie de daños en aquel, que surgen detallados en el
acta de restitución. A su vez, dice que la locataria dejó impago el servicio de luz, gas, ABL
y expensas comunes (todas obligaciones a su cargo). Aclara que si bien la locataria aportó
un depósito de garantía de $ 36.000, dicha suma se utilizó para solventar servicios y
expensas adeudadas y no alcanzó para cubrir la totalidad de daños ocasionados en el
inmueble.
Funda en derecho y ofrece prueba.
b.- A fs. 99 se declaró la cuestión como de puro derecho.
c.- A fs. 126 se llamaron autos a sentencia.
Y CONSIDERANDO:
I.-Hechos
A fs. 65/8 el apoderado de “Inversiones.” inicia demanda por daños y
perjuicios, contra la Sra. M.A.C. y A.R.E.V., en sus caracteres de locataria y fiador,
respectivamente, respecto de los gastos erogados y daños al momento de la restitución de la
tenencia del inmueble sito en Argerich nº 2787 5º Dto. “A”, de esta Ciudad.
De los autos conexos nº 9402225/18 entre las mismas partes s/
ejecución de alquileres, obra a fs.18/23 el contrato de locación con firmas certificadas. La
normativa jurídica recepta en su art. 314 el reconocimiento de firmas, por el cual todo aquel
contra quien se presente un instrumento cuya firma se le atribuya debe manifestar si aquella

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le pertenece. De reconocer la firma, se reconoce ipso facto el cuerpo del instrumento, vale
decir, su contenido. El código establece que un modo de efectuar el reconocimiento es
mediante la certificación notarial de la firma puesto que goza de autenticidad notarial (Cfr.
Orelle José M. en Alterini, Jorge H., “Código Civil y Comerial Comentado, Tratado
Exegetico”, Bs. As., 2015, La Ley, p.599/600, comentario al art. 314) A tal efecto, el
reconocimiento por medio de las firmas certificadas, prueba la relación contractual locativa
entre las partes.
En torno a los daños y gastos reclamados, reclama la multa por
rescisión anticipada, expensas adeudadas de enero y febrero 2018, consumos de Edesur
S.A., consumos de Metrogas S.a., Materiales y mano de obra de pintura, mano de obra de
reparaciones y cuotas de AGIP de los meses 11/2017, 12/2017 y 02/2018. A esos gastos les
restó el depósito en garantía de $36.000, agregando los gastos de mediación lo que
ascendería a la suma total de $24.729,27 (ver fs. 67 Pto. III).
Liminalmente, cabe advertir que a fs. 92/93 obran cedulas
notificando el traslado de la demanda a A.R.E.V. (fiador) y M.A.C. (locataria)
respectivamente, debidamente notificadas sin haber respondido la demanda interpuesta.
Al respecto, se ha dicho que el silencio puede conducir a la admisión
tácita de los hechos alegados que sean pertinentes y lícitos, por tanto guarda estrecha
relación con el art. 263 CCCN en cuanto al silencio como manifestación de la voluntad. Si
bien, ellos no estatuye una consecuencia automática, queda librado al razonable criterio
judicial que, dentro de sus márgenes, considera al mismo como fuente de presunción simple
(Conf. Morello Augusto Mario, Sosa Gualberto Lucas, Berizonce Roberto Omar en
“Códigos Procesales en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires y de la
Nación, Comentados y Anotados”, Bs. As.,2015, T-. V, p.778, comentario al art. 356
CPCCN).
De igual forma, constituye carga para el demandado reconocer o
negar la autenticidad de los documentos acompañados, ya que, en caso de contumacia, la
consecuencia de ley es imperativa: se tendrán por reconocidos o recibidos los documentos,
según sea el caso. En este supuesto, no cabe margen alguno para el arbitrio del juez (Op.
Cit. Loc. Cit., p. 779). Por lo expuesto, tendré por reconocidos los documentos agregados
en autos, en tanto dieran fundamento a la demanda articulada.
II.-Responsabilidad
a) Se nos enseña que el contrato de locación, es aquel en el que se
retribuye el uso y goce temporal y garantizado de una cosa, con el pago de un precio en
dinero.
Se trata de un contrato con profunda gravitación social en todo
cuanto al destino habitacional refiere. Como todo aquello atinente a la vivienda, encuentra
profundo eco en la sensibilidad de las sociedades modernas (Conf. Leiva Fernández, Luis
F.P., “Tratado de los contratos-Parte especial”, Bs. As., 2017,Ed. La Ley, T. III, p. 205). A
tal punto que, el Estado ha garantizado el ejercicio regular de los contratantes y que sus
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condiciones no serán alteradas por el poder público ni aplicará medidas que deban ser
cumplidas a expensas de una de las partes, conforme el art. 6º ley 21.342.
Cierto es que, en principio, es el locador quien, con arreglo a lo
dispuesto por el art. 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación, luego de entregada la
cosa, tiene el deber de conservarla en buen estado para posibilitar su uso. Ello comprende
asegurar y garantizar que el inquilino no tenga obstáculo e impedimento en el uso y goce
que le ha sido prometido en el contrato. Por ello, está obligado a afrontar las reparaciones
necesarias para mantenerlo, aún por daños derivados por caso fortuito, en el uso pacífico.
Dicho deber jurídico comprende la reparación por deterioros derivados por un evento
fortuito, cuya causa se funde en el vicio propio de la cosa, las que se deriven del uso y goce
estipulado al cual se debe ceñir el locatario, siempre y cuando no se trate de “pequeñas
reparaciones locativas o deterioros menores” que deben recaer sobre el inquilino (art.
1207), denominadas como mejoras de mero mantenimiento siendo aquellas donde la
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reparación de deterioros menores es originada por el uso ordinario de la cosa (art. 1934 inc.
“c”). Estos deberes no comprenden las reparaciones de mayor entidad. En caso de duda (o
si el contrato no se habla de “todas” las reparaciones) las grandes reparaciones deberán ser
siempre a cargo del locador (conf. Spota, Alberto G. “Contratos- Institución de Derecho
Civil”, Segunda edición actualizada y ampliada por Leiva Fernández, Luis F., La Ley,
Buenos Aires, 2009, Tomo V, parte especial – Locación de cosas – Locación de servicios,
Pág. 341/2, n° 1218, con cita de Aubry – Rau y Planiol).
En este contexto, debe entenderse que el arrendador está obligado a
cargar con los gastos y deterioros que provengan de un caso fortuito o fuerza mayor o de
los deterioros que reconozcan su causa en la misma calidad de la cosa o del vicio o defecto
de ella o que sea defecto de un uso natural inherente al goce estipulado o el que derive de la
culpa propia del mismo locador o de sus agentes (art. 1201). Son a su cargo las
consecuencias de tales deterioros, por lo que solo debe atribuirse al inquilino el deber de
cubrir las reparaciones o deterioros menores, o “pequeñas mejoras locativas” derivadas del
uso normal de la cosa o de su falta de cuidado o de su culpa.
b) En lo que respecta al caso de autos, la obligación de devolver el
inmueble “recién pintado en todos sus ambientes” pesaba en cabeza del locatario según
clausula primera del contrato.
Ahora bien, a fs. 102 obra acta de restitución de tenencia del
inmueble elaborada en instrumento privado, la cual como he anticipado, tendré por
reconocida, donde se ha detallado conforme cláusula vigésima del contrato, el estado del
inmueble en general al tiempo de su restitución. Así, se ha dejado asentado que “… se
efectúa el siguiente detalle preliminar de los deterioros que se observan en el inmueble…
“- Living- Paredes y cielorraso deteriorados - … puerta de ingreso rota y rayada. Falta
Pintura. .. Baño-… cielorraso deteriorado. Falta pintura. Hall … con paredes y cielorraso

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deteriorados. Falta pintura. Electricidad a verificación. Puertas de placar y habitación
rayadas. – Hab. 1 – Pintura de cielorraso y paredes deterioradas. Falta pintura… Hab. 2-
Pintura de cielorraso y paredes deterioradas falta pintura…. Parque rayado y con
mancha. Hab. 3- Pintura de cielorraso y paredes deterioradas. Falta pintura… Parque
rayado. Falta manija de placard, puertas de placard rayadas. Piso de parquet rayado en
todos sus ambientes…”.
De lo transcripto se desprende que el locador recibió el inmueble sin
pintar. Por ello, encuentro congruentes y ajustables la documentación respecto de: Factura
“A” Pinturerías Universal N°0004-00000607, de fecha 9/03/2018, por la suma de
$945,65 (ver fs. 119 bis); Factura “A” Pinturerías Universal N°0004-00000608, de fecha
9/03/2018, por la suma de $731,58 (ver fs. 120); Factura “A” Pinturerías Universal
N°0004-00000553, de fecha 12/03/2018, por la suma de $511,55 (ver fs. 121); Factura
“C” de Ruben Armando Jimenez N°0001-00000235 del 13/03/2018 por mano de
obra en reparaciones por la suma de $1.400 (ver fs. 101); Factura “C” de Gustavo Marcelo
Rellán N°0001-00000047 del 14/03/2018, por mano de obra de pintura por la suma de
$7.600 (ver fs. 122); Factura “C” de Gustavo Marcelo Rellán N°0001-00000048del
14/03/2018, por mano de obra de pintura por la suma de $9.700 (ver fs. 124); Factura “C”
de Gustavo Marcelo Rellán N°0001-00000049 del 14/03/2018, por mano de obra de pintura
por la suma de $8.000 (ver fs. 125).
c) En torno a los diferentes servicios y expensas, la carga de su pago,
pesaba sobre el locatario, tal cual fue establecido en la cláusula cuarta del contrato de
locación. Por lo demás, el código ha establecido en su art. 1209, que El locatario tiene a su
cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa
locada. Por ello, se incluye el pago de los servicios vinculados al destino aplicado, incluso
el habitacional, tales como agua, electricidad, gas, etc. (Conf. Alterini, Jorge H. (Director),
“Código Civil y Comercial de la Nación Tratado Exegético”, Bs. As.,2015, Ed. La Ley, T.
VI, p. 330, comentario al art. 1209). En suma, pesaba sobre el locatario el abono de la
liquidación de expensas correspondiente al mes de enero de 2018, por la suma de $5866,26
(ver fs. 112 U.F. 11), cuya constancia de pago correspondiente por el locador obra a fs.
109; el comprobante de pago de la factura n°0001-60832644 de EDESUR por la suma de
$50,94 (ver fs. 113 y vta); Factura de EDESUR y constancia de pago por la suma de $34,80
(ver fs. 115); Factura y constancia de Pago de Metrogas, por la suma de $504,72 (ver
fs. 116); Liquidación de expensas correspondiente al mes de febrero de 2018,por la suma de
$5182,37 (ver fs. 118) y constancia de pago obrante a fs.119; ABL correspondiente al
mes 11-2017 por la suma de $674,03y constancia de pago (ver fs. 106); ABL
correspondiente al mes 12-2017 por la suma de $674,03 y constancia de pago (ver fs.
105); ABL correspondiente al mes 02-2018 por la suma de $788,34(ver fs.104) y
constancia de pago (ver fs. 103).
d) Asimismo, el locatario solicita multa por rescisión anticipada. En
primer lugar, tengo para mí que aquella no es una multa, sino una verdadera indemnización
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por los daños y perjuicios ocasionados al locador por la resolución anticipada del contrato,
en tanto frustra su expectativa de continuar con la locación percibiendo el alquiler. Sin
perjuicio de que se pactó expresamente en la cláusula vigésima quinta, lo cierto es que se
encuentra expresamente receptada en el art. 1221. En lo particular, se ha dicho que no es
necesario que el locador pruebe perjuicio alguno. El perjuicio se presume y consiste en
haberse quebrado sus expectativas patrimoniales y eventualmente tener algún tiempo
desocupado el inmueble hasta que contrate con otro locatario. A medida que se está más
cerca del vencimiento del plazo contractual la indemnización tarifada disminuye porque es
menor el perjuicio para el locador ya que en poco tiempo, de cualquier manera, había
debido buscar otro locatario. La indemnización tarifada se debe pagar al momento de
restituir la tenencia, consistiendo en todo o en parte del depósito que el locatario haya
dejado en garantía al contratar la locación. Conf. Leiva Fernández, Luis F.P., “Tratado de
los contratos-Parte especial”, Bs. As., 2017,Ed. La Ley, T. III, p.381). No enerva el hecho
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de que hayan transcurrido cuatro meses y no seis meses, puesto que la inteligencia de
aquella es buscar solucionar con la menor controversia posible la resolución anticipada y
voluntaria de la locación por el locatario dado que la indemnización tarifada ahorra litigios
y prueba sobre el perjuicio sufrido. (Op. Cit. Loc. Cit., p. 380). Por ello, corresponde el
resarcimiento de $17.550, correspondientes a mes y medio de alquiler (conforme alquiler
de $11.700 ver clausula tercera).
e) Por último, en torno a los gastos de mediación, integran las costas
del proceso, por lo que deberán ser computados en la etapa de liquidación, y considerados
como costas. (CNACIV. Sala “A”, A.N.A. c Y.G.L. s/daños y perjuicios, 7/11/16, La Ley
Online, AR/JUR/95654/16)
Las sumas referenciadas, han sido gastos y daños erogados por el
locatario, por lo que correspondía a éste su pago, sin perjuicio de las consideraciones que
haré en torno a las pautas de liquidación e intereses.
III.- Pautas de liquidación e intereses
No se me escapa que el actor ha liquidado las deudas como si fueran
una masa íntegra y única, descontando el depósito de garantía por $36.000, arrojando un
resultado de $24.729,27 (A lo que se debe restar los gastos de mediación que no deben
computarse como capital).
Tal temperamento es erróneo por cuanto cada obligación fue
devengada en diferente período e incluso algunas han sido extinguidas por las boletas de
pago, las cuales debo presumir han sido pagadas con el depósito de garantía. Así las cosas,
considero que las sumas referenciadas en el considerando II.-c), al poseer comprobantes de
pago, corresponde imputar dichos pagos a la utilización del depósito en garantía, de ese
modo han sido extinguidas. Igual suerte correrá la indemnización por resolución anticipada
referenciada en el considerando II.-d), ya que debió haber sido pagada al momento de

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restituir la tenencia, dándola por satisfecha en todo o en parte con el depósito que el
locatario dejó en garantía al contratar la locación, por lo que, también interpreto que ha sido
satisfecha dicha deuda.
Así considero que, las deudas vigentes son las expresadas en el
considerando II.-b).
Por lo que, en la etapa de liquidación se deberá: Sumar las deudas
extintas mencionadas (considerandos II.-c) y II.-d) ) y descontar el depósito en garantía. El
sobrante de dicho crédito deberá luego imputarse a las deudas que se mantienen vigentes,
(considerando II.-b) ), conforme art. 902 CCCN.
Por último, corresponde acceder a lo solicitado en la demanda
en cuanto a la aplicación de intereses, los cuales, se devengarán para las sumas explicitadas
en el considerando II.-b) a partir de la fecha en que se emitió cada factura.
Toda vez que no se encuentran pactados los intereses, resulta
de aplicación el Fallo Plenario dictado por el Superior “in-re” “Samudio de Martínez,
Ladislao c/ Transportes Doscientos Setenta S.A. s/ daños y perjuicios” (cfr. C.N.Civ., en
pleno, abril 20-2009), cuya doctrina establece que “como tasa de interés moratorio, la
activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la
Nación Argentina”, la cual,” deberá computarse desde el inicio de la mora hasta el
cumplimiento de la sentencia”.
En consecuencia, la demanda procederá por la suma de
$24.214,27 (Veinticuatro mil doscientos catorce con veintisiete centavos), debiendo
proceder a su liquidación con los alcances indicados.
IV.-Costas
Se imponen a la demandada y fiador objetivamente vencidos (art. 68,
primer párrafo del Código Procesal).
En atención a los fundamentos vertidos precedentemente, FALLO:
I) Haciendo lugar parcialmente a la demanda, con costas. En consecuencia, condeno a Sra.
M.A.C. y A.R.E.V., a abonar al actor “Inversiones.”, en el plazo de 10 días de que quede
firme el presente pronunciamiento, la suma $24.214,27 (Veinticuatro mil doscientos
catorce con veintisiete centavos), con más los intereses que deberán calcularse con arreglo
a las pautas explicitadas en el considerando III y costas. II) Difiérase la regulación de los
honorarios profesionales para la etapa liquidatoria. Regístrese en los términos de la Ac.
6/14 de la C.S.J.N., notifíquese por cédula o personalmente y, oportunamente, archívese.