Área práctica

Doctrina Procesos

DOCTRINA PRÁCTICA

Doctrina práctica
La desnaturalización del proceso de desalojo
El origen de todos los problemas

Boris A. Sánchez Romero*

Universidad de San Martín de Porres

SUMARIO

1. Introducción. — 2. Nociones conceptuales. — 3. La nueva noción del

desalojo. — 4. Consecuencias de la nueva noción del desalojo. — 5. ¿Discutimos
la propiedad, la posesión o ambos? — 6. La división en desalojo por precario y por
vencimiento de contrato. — 7. La demora de los procesos de conocimiento como
consecuencia de la desnaturalización del proceso de desalojo. — 8. El proceso de
desalojo creado por Ley N.° 30201. — 9. El Pleno Jurisdiccional Nacional Civil
del 2017. — 10. El Noveno Pleno Casatorio Civil. — 11. Conclusiones. —
12. Referencias bibliográficas.

RESUMEN
El autor considera que el proceso de
desalojo ha sufrido una desnaturalización
al dilucidar de conflictos que sobrepasan
la relación arrendaticia, a causa de la am-
pliación de la legitimidad activa en favor
propietario, dejando de lado que dicho
proceso se instauró originalmente para
ventilar el derecho a poseer.
Palabras clave: Arrendamiento / Desalojo
/ Legitimidad / Proceso sumarísimo
Recibido: 27-08-18
Aprobado: 10-09-18
Publicado en línea: 02-11-18
ABSTRACT
The author considers that the eviction
process has suffered a denaturalization to
elucidate conflicts that exceed the rent rela-
tionship, because of the extension of the ac-
tive legitimacy in favor owner, leaving aside
that this process was originally established
to air the right to own.
Keywords: Lease / Eviction / Legitimacy /
Summary process
Title: The denaturalization of the eviction
process. The origin of all the problems
Author: Boris A. Sánchez Romero

* Abogado por la Universidad de San Martín de Porres. Socio principal en Sánchez & Rojas Abogados
y asesor legal en el Ministerio de Economía y Finanzas.

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1. Introducción
1.1. Antecedente histórico
El Código de Enjuiciamiento Ci-
vil de 1852 reguló por primera vez la
figura de desahucio circunscribiéndola
únicamente a los conflictos derivados
del arrendamiento; posteriormente, el
Código de Procedimientos Civiles de
1912 hace referencia por primera vez al
precario y en cuyo artículo 970 precisó:
Hay acción de desahucio para recuperar
bienes sujetos en los casos de los artículos
1002, 1006, 1174 del Código Civil, sin
necesidad de juicio anterior que se declare
el comiso o la conclusión o pérdida de la
enfiteusis o de las servidumbres mencio-
nadas. Hay también acción de desahucio
para recuperar bienes inmuebles que usa
otra persona en modo precario y sin pagar
pensión.
En aquella época, dicho concepto
era similar a lo que hoy conocemos
como servidor de la posesión, no obs-
tante, dicha acepción fue novedosa;
en ese sentido, concluimos que ambos
antecedentes legislativos recogieron la
figura de desalojo derivadas de conflictos
en el contrato de arrendamiento. Sin
embargo, nuestro actual CPC amplió la
legitimidad y los supuestos en los cuales
se admite el desarrollo de un proceso de
desalojo, hechos que serán analizados en
el presente artículo.
1.2. Legislación comparada
Resulta conveniente analizar bre-
vemente algunas de las legislaciones
extranjeras en lo concierne al desalojo:
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• Argentina. El Código Procesal Civil
Comercial de la Nación, en el Títu-
lo VII del Libro IV de la Parte Es-
pecial, compuesto por 10 artículos
que van desde el 679 hasta el 688,
regula lo concerniente al proceso de
desalojo. En ese sentido, el artículo
680 señala: “la acción de desalojo
procederá contra locatarios, su-
blocatarios, tenedores precarios,
intrusos y cualesquiera otros ocu-
pantes cuyo deber de restituir sea
exigible”. Al referirse a los locatarios
y sublocatarios, se hace referencia
a arrendatarios y subarrendatarios,
vale decir, se circunscribe dentro
del contrato de arrendamiento.
Por otro lado, al referirse a intrusos
y cualquier otro ocupante, se hace
referencia a otros tipos de relaciones
jurídicas en las cuales se establezca a
la restitución de determinado bien
como una de las obligaciones.
• Chile. El Código de Procedimiento
Civil chileno regula lo referido al
desalojo en los artículos 588 al 616
del referido cuerpo normativo y lo
denomina “desahucio”. Al respecto,
el artículo 588 indica: “[…] el des-
ahucio de la cosa arrendada puede
efectuarse judicial o extrajudicial-
mente […]. El desahucio judicial se
efectuará notificando al arrendador
o arrendatario, de conformidad al
artículo 553, el decreto en que el
juez manda poner en conocimiento
de uno u otro la noticia anticipada
a que se refiere el artículo 1951 del
Código Civil”. De la norma citada,
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concluimos que el proceso de
desahucio chileno se circunscribe
únicamente dentro de un contrato
de arrendamiento.
• Colombia. El Código General del
Proceso de Colombia, en su artículo
384, regula la restitución de inmue-
ble arrendado, la cual establece que
la restitución podrá ser exigible para
los casos en que exista incumpli-
miento en el pago o vencimiento
del contrato; asimismo, procede
la interposición de excepciones de
pago y desconocimiento de carácter
de arrendador.
• Bolivia. El Código Procesal Civil
boliviano regula el desalojo en
régimen de libre contratación en
los artículos 392 hasta 396; las
normas indican que este proceso
se desarrolla dentro de contratos
de arrendamientos escritos o ver-
bales y será necesario adjuntar en
la demanda el material probatorio
que constate la relación contractual
entre demandante y demandado.
• Brasil. Conocida como ação de
despejo es una acción que puede ser
promovida por el arrendador ante
el incumplimiento en el pago o el
vencimiento del contrato de locação
(arrendamiento), todo ello se en-
cuentra regulado en la Lei de Locações
- Lei n.º 8.245/91, la cual tuvo su
última modificación en el 2014.
• España. Conocido como procedi-
miento de desahucio, se desarrolla
frente a los supuestos de incumpli-
miento del pago de la renta o por
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vencimiento de contrato, ambos
facultan al arrendador a ejercitar la
acción de desahucio. Existen dos
leyes que regulan el desahucio: la
Ley 42/2015, del 5 de octubre, de
la Ley de Enjuiciamiento Civil y
la Ley 4/2013, del 4 de junio, de
Medidas de Flexibilización y Fo-
mento del Mercado del Alquiler de
Viviendas.
Como hemos podido observar, la
totalidad de las legislaciones analiza-
das ya sea como desalojo o desahucio,
circunscriben dicha relación procesal a
controversias derivadas de la celebración
de contratos de arrendamiento, y se
dividen en desalojo por falta de pago o
por vencimiento de contrato. Además,
los sujetos de las relaciones procesales
son arrendador y arrendatario y no se le
otorga legitimidad activa al propietario,
toda vez que existen otras vías para la
actuación de aquel.
Ahora bien, para ahondar en el
asunto materia de la presente investiga-
ción, tenemos que tener claro diversas
nociones conceptuales, toda vez que
muchas de ellas propician el debate aca-
démico respecto al proceso de desalojo.
Las referidas nociones serán explicadas
a continuación.
2. Nociones conceptuales
Como punto de partida, indica-
remos que la posesión, según la Real
Academia de la Lengua Española, es el
“acto de poseer o tener una cosa cor-
poral con ánimo de conservarla para
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sí o para otro”1. El concepto brindado de semana al mes. Durante el tiempo

hace mención a la posesión mediata e en que Juan se encuentra en Lima, su
inmediata, la cual se desarrolla en insti- guardián, José, habita la casa y le reali-
tuciones como el arrendamiento, donde za el mantenimiento correspondiente,
el poseedor mediato es el arrendador y labor por la cual recibe una renta. Las
el inmediato el arrendatario. preguntas serían: ¿Juan es o no poseedor
de su casa de campo a pesar de vivir en
Lima?, y ¿cuál es la situación jurídica
IMPORTANTE
de José respecto del inmueble? Las res-
[D]ebemos indicar que el propietario puestas serían que Juan sí es poseedor
que no se encuentre en posesión de de la casa de Lunahuaná, toda vez que
un bien inmueble que le pertenece aquel tiene la potencialidad y capacidad
a causa de un tercero no legitimado de poseer la casa en cualquier momen-
que se encuentra ocupándolo, ya to; por lo tanto, puede ir a su casa de
cuenta con una vía procesal para lo-
grar dicho propósito, esto es, el pro- campo las veces que quiera y disfrutar
ceso de reivindicación. de ella. Por otro lado, José es un servi-
dor de la posesión, en la medida que su
ocupación se encuentra subordinada y
En ese sentido, Gunther Gonza- supeditada a un contrato de trabajo o de
les Barrón define a la posesión como prestación de servicios, posee para Juan,
“el control voluntario de un bien, con quien en determinado momento pue-
relativa permanencia o estabilidad, de dar por terminado el contrato. No
destinado al beneficio propio (autóno- confundamos al servidor de la posesión
mo), cuya finalidad es el uso y disfrute con el poseedor inmediato; este deriva
en cualquier momento, sin necesidad su condición del contrato de arrenda-
de un título jurídico que sirva de miento en el que el poseedor mediato
sustento”2. En definitiva, la posesión deriva su posesión del bien al inmediato,
no implica permanencia continua, sino mientras que el servidor de la posesión
relativa, es decir, el poseedor debe tener posee bajo subordinación del poseedor,
la potencialidad del uso del bien y la ya sea este mediato o inmediato.
capacidad de control de este. Para cla-
rificar esta idea, pongamos un ejemplo. Hemos dedicado estas primeras
líneas a la posesión en general, y en espe-
Juan es abogado y vive en Lima, y cífico a la posesión mediata, inmediata y
cuenta con una casa de campo en Luna- al servidor de la posesión; no obstante,
huaná, donde frecuenta uno o dos fines debemos abordar también la noción de

1 Real Academia de la Lengua, Diccionario de propiedad.

la Lengua Española. Recuperado de <https:// Al respecto, la Real Academia
bit.ly/2QB3clf>.
2 Gonzales Barrón, Gunther, Proceso de Española indica sobre el concepto de
desalojo, 3.a ed., Lima: Jurista, 2016, p. 34. propiedad, entre otras acepciones, lo

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siguiente: “1. derecho o facultad de
poseer alguien algo y poder disponer
de ello dentro de los límites legales; 2.
cosa que es objeto del dominio, sobre
todo si es inmueble o raíz; 3. atributo o
cualidad esencial de alguien o algo”. En
palabras de nuestro CC, la propiedad
es el conjunto de facultades que recaen
sobre determinado bien, esto es, el uso,
el disfrute, la disposición y la reivindi-
cación. En ese sentido, debemos indicar
que todo propietario —por naturale-
za— tiene derecho a poseer el bien, salvo
que hubiese transferido su posesión a
un tercero. La propiedad y la posesión
se encuentran muy relacionadas, y, por
este motivo, en el proceso de desalojo
se viene discutiendo actualmente ambas
instituciones, cuando en realidad lo que
se debería dilucidar es únicamente el
derecho a poseer.
Ahora bien, habiendo anotado
algunas nociones conceptuales respecto
de la propiedad y la posesión, debemos
abordar la definición de poseedor pre-
cario. En ese sentido, el Cuarto Pleno
Casatorio Civil define a este tipo de
poseedor como toda persona que posee
sin título o cuando lo tuviese aquel
hubiese fenecido. La referida definición
se ajusta a lo señalado por el artículo
586 del CPC, por el cual el poseedor
precario no solo se circunscribe a la
existencia de relaciones jurídicas den-
tro de un contrato de arrendamiento,
sino también en cualquier otra circuns-
tancia, es decir, basta su ilegitimidad
para que aquellos sean considerados
precarios.
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3. La nueva noción del desalojo
Históricamente, el proceso de
desalojo estuvo pensando en la reposi-
ción de bienes inmuebles sujetos a un
contrato de arrendamiento en el cual
el arrendador solicita la devolución del
bien —ya sea por vencimiento de con-
trato o incumplimiento de alguna de sus
cláusulas que tenga como consecuencia
la finalización de la relación jurídica y
la restitución del bien—; por lo tanto,
de la mencionada relación podemos
inferir que el sujeto activo de la acción
de desalojo es el arrendador, mientras
que el sujeto pasivo de la referida acción
resulta ser el arrendatario.
No obstante, esta primigenia idea
ha sufrido serias distorsiones llegando
a incluir diversos sujetos pasibles de
actuar dentro de esta relación procesal,
es así que el CPC, en su artículo 586,
indica, respecto a los sujetos activo y
pasivo del desalojo, lo siguiente:
Pueden demandar: el propietario, el
arrendador, el administrador y todo aquel
que, salvo lo dispuesto en el Artículo 598,
considere tener derecho a la restitución
de un predio. Pueden ser demandados:
el arrendatario, el sub-arrendatario, el
precario o cualquier otra persona a quien
le es exigible la restitución.
El referido artículo concede derecho
de acción vía desalojo al propietario del
inmueble, al arrendador, al administrador
y todo aquel que considere tener derecho
a la restitución; también indica que serán
pasibles de la acción de desalojo, el arren-
datario, el subarrendatario y todo a quién
le sea exigible la restitución, alejándose
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significativamente de la naturaleza del 4.2. ¿Discutimos la propiedad, la pose-

proceso de desalojo y trayendo serias sión o ambos?
consecuencias consigo, como la insegu- Otro aspecto central es el deter-
ridad jurídica, la similitud de procesos, minar qué es lo que discutimos en un
entre otras. proceso de desalojo. Atendiendo a su
naturaleza, diremos que en el proceso de
4. Consecuencias de la nueva noción desalojo se discute el derecho a poseer.
del desalojo En un mundo ideal, el juez que conoce
el proceso de desalojo debe determinar
4.1. D os procesos para una misma si el demandado —en este caso, el arren-
situación datario— cuenta o no con derecho para
Como lo indicamos en el acápite poseer, con relación al contrato de arren-
precedente, en nuestro actual desalojo damiento, y, además, debe verificar si el
el propietario tiene la posibilidad de ser demandante (arrendador) se encuentra
un sujeto activo de la relación procesal. legitimado por el contrato de arrenda-
Al respecto, debemos indicar que el pro- miento a exigir la restitución del bien.
pietario que no se encuentre en posesión Por lo tanto, y en atención a lo indicado,
de un bien inmueble que le pertenece a el proceso de desalojo debe subsumirse
causa de un tercero no legitimado que al derecho de posesión amparado por
se encuentra ocupándolo, ya cuenta con un contrato de arrendamiento, y, al ser
una vía procesal para lograr dicho propó- ello así, se determinó que el desalojo sea
sito, esto es, el proceso de reivindicación; tramitado en un proceso sumarísimo al
no obstante, la deficiente redacción de la requerirse verificar únicamente cuestio-
norma ampara también al propietario a nes que no requieren mayor actuación
solicitar la restitución por desalojo. probatoria.
Las diferencias entre estos dos pro- Lo indicado anteriormente consti-
cesos son notables, la principal de ellas tuye la esencia del proceso de desalojo,
es que la reivindicación se tramita en sin embargo, el artículo 586 del CPC,
la vía de conocimiento, mientras que al haberle otorgado legitimidad activa
el desalojo, en la vía sumarísima. Las al propietario, ha logrado incrementar
consecuencias que esta situación trae nuevos escenarios procesales. Así, tene-
consigo son considerables, pues, al tener mos que, por lo general, el demandado
dos vías procesales, el sentido común nos termina cuestionando la propiedad
hace pensar que el propietario deman- del demandante, contribuyendo a que
dará por desalojo al ser un proceso más la discusión se aparte de la órbita de
“expeditivo” que el de conocimiento, la posesión para pasar a otra donde se
aun cuando ya existe un proceso espe- discute la propiedad. Es aquí donde
cífico en esta última vía para amparar la nos surge una interrogante: ¿acaso en
restitución del bien. aquellas situaciones no estamos frente

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a casos tutelados por el mejor derecho
de propiedad o la reivindicación? La-
mentablemente, la redacción del CPC
nos hace discutir un asunto que por su
naturaleza siempre se dilucidó dentro
de un proceso de conocimiento y no en
uno sumarísimo.
IMPORTANTE
La existencia de una persona que no
tiene derecho para poseer se circuns-
cribe más bien a la figura del sujeto
pasivo del proceso de reivindicación
y no del desalojo, considerando que
el proceso de reivindicación lo inter-
pone el propietario no poseedor con-
tra el poseedor ilegítimo.
Llegado a este punto, debemos indi-
car que en el actual proceso de desalojo
pueden ser discutidos tanto la posesión
como la propiedad, o ambos a la vez, di-
firiendo considerablemente de la noción
original que se tenía sobre este mismo
proceso, lo que nos lleva a concluir que
los cambios legislativos han contribuido
a la desnaturalización de la concepción
inicial del desalojo.
4.3. La división en desalojo por precario
y por vencimiento de contrato
El proceso de desalojo se divide
en dos causales: i) por vencimiento de
contrato y ii) por ocupación precaria.
La primera causal puede ser conocida
por un juez de paz o uno especializa-
do (depende de la cuantía), mientras
que el desalojo por precario, según el
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Cuarto Pleno Casatorio Civil, siempre
será conocido siempre por un juez
especializado, pudiendo llegar hasta la
Corte Suprema. Dicha división ha traí-
do consigo grandes debates, inclusive a
nivel de la práctica judicial, en donde,
si no se invoca la causal “correcta”, la
demanda es declarada improcedente.
La mayoría —por no decir, todos— de
los procesos de desalojo son tramitados
como desalojo por precario; por lo tanto,
es muy fácil caer en la precariedad, en la
medida que el referido pleno indicó que
el requerimiento por parte del arrenda-
dor convierte en precario al poseedor.
Basta el requerimiento vía notarial para
constituir en precario al poseedor, y no
solo eso: la invitación para conciliar
también lo constituye en precario. To-
dos estos puntos ya han sido analizados
y discutidos por parte de la doctrina,
inclusive surge como válida la pregunta
de cómo evitar que el poseedor caiga
en la precariedad si consideramos que,
para dar por finalizado el contrato, el
arrendador solo requiere comunicar este
deseo al arrendatario, más aún si el CC,
al vencimiento del plazo de arrenda-
miento, hace prevalecer la continuación
del contrato de no haber comunicación
entre las partes.
Ahora, nos ubicamos dentro del
desalojo por precario. Según el Cuarto
Pleno Casatorio Civil, precario es todo
aquel que posee un determinado bien
sin título alguno o cuando lo tuviera
hubiese vencido; en ese sentido, infe-
rimos que puede ser precario cualquier
persona que posee determinado bien sin
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derecho, es decir, no necesariamente un demandante en su calidad de propietario

arrendatario. solicite la restitución del bien a un terce-
Consideramos que no existiría la ro que lo posee ilegítimamente, el artí-
figura del precario si tuviéramos un pro- culo 586 de CPC le otorgó legitimidad
ceso de desalojo derivado únicamente a este mismo propietario para exigir la
de relaciones jurídicas que tengan como restitución del bien a través del desalojo,
una de las obligaciones principales la en una vía sumarísima con plazos pro-
restitución del bien materia de contrato, cesales más cortos. Los propietarios que
porque la necesidad de que exista esta soliciten la restitución de determinado
figura es poder identificar a un sujeto bien prefieren demandar el desalojo, mas
pasible de la acción de desalojo en aque- no la reivindicación.
lla persona que posee sin ningún título.
En ese sentido, somos de la idea que las IMPORTANTE
causales del desalojo deberían ser las si-
guientes: i) por vencimiento de contrato [E]n el actual proceso de desalojo
y ii) por falta de pago, en el marco de una pueden ser discutidos tanto la pose-
relación procesal generada a partir de sión como la propiedad o ambos a la
vez, difiriendo considerablemente de
un contrato de arrendamiento, de este
la noción original que se tenía sobre
modo, la figura del precario no cabría en este mismo proceso, lo que nos lleva
nuestra legislación ni tampoco las dudas a concluir que los cambios legislati-
que aquella trajo. vos han contribuido a la desnatura-
lización de la concepción inicial del
4.4. La demora de los procesos de conoci- desalojo.
miento como consecuencia de la des-
naturalización del proceso de desalojo Por ser un problema que afecta a
No resulta una novedad la demora todos, se ha hablado mucho acerca de
de los procesos en general, sobre todo en la reforma y el mejoramiento del Poder
aquellos sobre los cuales la ley le otorga Judicial; no obstante, consideramos que
plazos más largos, como ocurre en el nuestras normas no deben adaptarse a
proceso de conocimiento. Dentro de los problemas que tiene la institución
los tramitados en la vía de conocimien- que administra justicia en nuestro país.
to tenemos al denominado proceso de
reivindicación, que es interpuesto por 4.5. El proceso de desalojo creado por Ley
el propietario no poseedor contra aquel N.° 30201
tercero que posee el bien de manera ilegí- El 28 de mayo del 2014 fue pu-
tima, es decir, no cuenta con documento blicada en el diario El Peruano la Ley
sustentatorio que ampare su posesión. N.° 30201, Ley que crea el Registro de
No obstante, a pesar de existir ya Deudores Judiciales Morosos, conocida
un proceso para los casos en los cuales el como la “Ley del desalojo exprés”. La

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mencionada norma modifica diversos ar-
tículos del CPC, y, principalmente, otorga
la posibilidad de celebrar un contrato de
arrendamiento en el cual será incluida
una cláusula de allanamiento a futuro;
es decir, el arrendatario a la celebración
del contrato de arrendamiento se allana
a una eventual demanda de desalojo por
tres circunstancias: i) vencimiento del
contrato, ii) resolución del contrato y iii)
por falta de pago. En el referido proceso
el juez notifica al arrendatario con la de-
manda para que este, en un plazo de seis
días, acredite la vigencia del contrato o la
cancelación de una eventual deuda; vale
decir, no podrá haber cuestionamientos
respecto a la calidad del sujeto activo
del contrato de arrendamiento (ejm.:
cuestionar la calidad de propietario del
actor), vencido el plazo, o no habiéndose
comprobado los supuestos anteriormente
descritos, el juez ordenará el lanzamiento.
Asimismo, el dispositivo legal crea un
registro de deudores para estos casos.
La ley comentada refleja la esen-
cia del proceso de desalojo, que fue
concebido para ser desarrollado ante
el incumplimiento del pago por parte
del arrendatario, el vencimiento del
contrato o la resolución de este, dentro
de una relación jurídica originada con
la celebración de un contrato de arren-
damiento, donde el único sujeto activo
de esta acción resulta ser el arrendador
y el único sujeto pasivo resulta ser el
arrendatario o subarrendatario; además,
en aquel proceso, la prueba únicamente
se circunscribe a la comprobación de la
vigencia del contrato de arrendamiento
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o el pago de la renta, toda vez que, en
atención a su naturaleza, el desalojo debe
ser un proceso ágil y expeditivo.
Con iniciativas legislativas como la
comentada se busca reparar la regulación
establecida inicialmente por el CPC; no
obstante, consideramos que no debimos
llegar al extremo de crear nuevas figuras
procesales, a las que añadimos costos
como la legalización de firmas, cuando
siempre tuvimos un proceso de desalojo
el cual pudimos reformar.
4.6. El Pleno Jurisdiccional Nacional
Civil del 2017
El Pleno Jurisdiccional Civil del
2017 tuvo como agenda cuatro impor-
tantes temas: 1) desalojo, 2) “desalojo
exprés”, 3) daño moral y 4) cesión de
créditos, siendo los dos primeros trascen-
dentales en el análisis de lo tratado en el
presente artículo. El acuerdo adoptado
respecto al primer tema fue determinar
que el requerimiento notarial por parte
del arrendador al arrendatario constituye
en precario a este último, por lo cual los
jueces de paz letrados quedan impedi-
dos de conocer el desalojo, siendo, para
esos casos, los jueces especializados los
encargados de conocer dichas causas,
quedando impedido el arrendador de
interponer una demanda de desalojo por
vencimiento de contrato sino únicamen-
te por ocupación precaria. Respecto al
denominado “desalojo exprés”, se esta-
bleció que no será exigible la conciliación
preprocesal ni podrán ser interpuestas
excepciones y defensas previas.
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Respecto al primer acuerdo, consi-
deramos que no caer en la precariedad
es casi imposible actualmente, pues
cualquier requerimiento por parte del
arrendador constituirá en precario al
poseedor, así tenemos que la mayoría
de procesos de desalojo son tramitados
bajo esa causal. Asimismo, somos de la
opinión que delimitar la existencia de
un proceso de desalojo por ocupación
precaria y otro por vencimiento de con-
trato resulta una incongruencia, toda vez
que el propio Cuarto Pleno Casatorio
Civil define al precario como aquella
persona que posee sin título (precario)
o cuando lo tuviese aquel ya hubiera
fenecido (vencimiento de contrato), es
decir, el propio concepto engloba ambos
supuestos. Aquella división resulta poco
útil, pues el proceso de desalojo es uno
solo y se desarrolla frente a los supuestos
de incumplimiento en el pago de sus
cuotas, el vencimiento o la resolución
del contrato. La existencia de una per-
sona que no tiene derecho para poseer
se circunscribe más bien a la figura del
sujeto pasivo del proceso de reivindica-
ción y no del desalojo, considerando que
el proceso de reivindicación lo interpone
el propietario no poseedor contra el
poseedor ilegítimo.
Ahora bien, el acuerdo del Pleno
Jurisdiccional, con relación al desalojo
exprés, consiste en que no será exigible
la conciliación preprocesal y no podrán
ser interpuestas excepciones y defensas
previas. Respecto a lo último, la Ley N.°
30201 (“Ley del desalojo exprés”) estable-
ce que la prueba en estos casos consiste
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en determinar la vigencia del contrato de
arrendamiento, así como la cancelación de
deudas; además, existiendo una cláusula
de allanamiento, no resulta posible el
cuestionamiento de la relación jurídico
procesal. Ahora bien, respecto a la inexi-
gibilidad de la conciliación preprocesal,
del mismo modo, no cabe la realización
de la conciliación, toda vez que de manera
previa ya se ha pactado un allanamiento
por parte del arrendatario; es decir, que,
bajo estas circunstancias, no se puede
pretender llegar a un acuerdo cuando una
de las partes ya se allanó.
IMPORTANTE
La naturaleza del proceso de desalojo
es que el sujeto activo de dicha ac-
ción sea el arrendador, y no debe dis-
cutirse nada más que la posesión o en
todo caso la validez del contrato de
arrendamiento, mas no de la propie-
dad, pues para ello existen otras vías
procesales.
4.7. El Noveno Pleno Casatorio Civil
En enero del 2017, se publicó el
Noveno Pleno Casatorio Civil, en el
cual las salas civiles de la Corte Suprema
discutieron acerca de la posibilidad de
realizar un control de validez de un acto
jurídico dentro de un proceso en el cual
lo que se pretende no es precisamente la
declaración de nulidad. El caso analiza-
do fue una demanda de otorgamiento
de escritura pública, en la cual el contra-
to privado fue celebrado por uno solo lo
uno de los integrantes de una sociedad
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Doctrina práctica La desnaturalización del proceso...

conyugal, y el objetivo fue determinar lo originalmente peticionado. Además

si el juez debe decidir o no acerca del de ello, promoverá el contradictorio y
otorgamiento de escritura pública sin la nulidad será conocida en audiencia.
verificar los requisitos de validez del acto Asimismo, el referido Pleno señala
jurídico materia de otorgamiento. Por que el proceso sumarísimo, al ser un
una parte, se considera que el juez que proceso de cognición, sí puede conocer
conoce de dicho proceso debe limitarse causas como la nulidad, a pesar de contar
únicamente acerca de lo peticionado, con plazos procesales más cortos.
es decir, el otorgamiento de la escritura
pública, fundamentando su posición Llegado a este punto, indicaremos
en que la nulidad no forma parte del que el Noveno Pleno Casatorio Civil
proceso y el juez no puede decidir viene a precisar que, para los procesos de
acerca de ello. Además, señalaron que, desalojo en los cuales exista contradicto-
al tramitarse la causa en un proceso su- rio respecto a la calidad de propietario
marísimo, no resultaba viable conocer del sujeto activo del proceso —cuando
de la nulidad de acto jurídico, toda vez este demande en calidad de propietario
que aquello se tramita en un proceso y la parte demandada cuestione dicha
de conocimiento. Por otro lado, una calidad—, el juez que conoce la causa
segunda postura señalaba que el juez podrá determinar la existencia de algún
no puede conceder el otorgamiento de vicio en el acto jurídico que contiene el
escritura pública de un negocio jurídico derecho de propiedad. En ese sentido,
cuestionado por nulidad. de conformidad con el pleno comenta-
do, en el proceso de desalojo no solo se
El colegiado supremo decidió que
podrá discutir la posesión o la vigencia
el juez sí puede pronunciarse acerca de
del contrato de arrendamiento, sino
la nulidad de un acto jurídico dentro
también el derecho de propiedad del
de un proceso cuya naturaleza es otra;
sujeto activo y el acto jurídico que le
no obstante, dicho acto resulta esencial
reconoce dicha calidad.
y determinante para conceder o no lo
peticionado. Es así que se determina La problemática abordada por el
que el juez debe conocer y pronunciarse Pleno no hubiese sido necesaria si no
acerca de la nulidad advertida por una existiese la dudosa redacción del artículo
de las partes, pudiéndolo realizar tam- 586 del CPC, que como mencionamos,
bién de oficio. En ese sentido, el juez es el origen de todos los problemas. La
se pronunciará en la parte resolutiva, naturaleza del proceso de desalojo es
y de ser el caso declarará la nulidad del que el sujeto activo de dicha acción sea
acto jurídico e infundada la demanda; el arrendador, y no debe discutirse nada
mientras que, para los casos en los cuales más que la posesión o, en todo caso, la
no determine la nulidad, expondrá los validez del contrato de arrendamiento,
motivos en la parte considerativa y en mas no de la propiedad, pues para ello
la resolutiva se pronunciará acerca de existen otras vías procesales.

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5. Conclusiones el sujeto activo del proceso de des-

• El vigente proceso de desalojo del alojo debe ser el arrendador y el su-
CPC le otorga legitimidad activa no jeto pasivo debe ser el arrendatario
solo al arrendador, sino también al o subarrendatario. Y, únicamente,
propietario, al administrador y todo lo que se discute es el derecho a
aquel que tenga derecho a solicitar poseer por parte del arrendatario,
la restitución. así como cuestiones referidas al
vencimiento del contrato o la falta
• Otorgarle legitimidad activa al pro- de pago de sus cuotas.
pietario para demandar vía desalojo
ocasiona que no solo se discuta el • La desnaturalización del proceso
derecho a poseer, sino también otras de desalojo ha traído consigo serios
cuestiones referidas al derecho de problemas, como jurisprudencia
propiedad, las cuales pueden y de- contradictoria, improcedencias
ben ser conocidas en procesos como liminares, etc., hechos que han de-
la reivindicación, el mejor derecho venido en la necesidad de la emisión
de propiedad, etc. y modificación de plenos casatorios
civiles, plenos jurisdiccionales e
• La demora de procesos como la inclusive la creación de nuevos
reivindicación y el mejor derecho de procesos de desalojo.
propiedad —tramitados vía proceso
de conocimiento— no pueden oca- • Hoy se viene discutiendo mucho
sionar que ampliemos la legitimidad acerca de las causales del proceso de
a los sujetos activos del proceso de desalojo, sobre todo de la precarie-
desalojo para que de este modo los dad, de lo fácil que es incurrir en ella
temas referidos a la propiedad sean y de la casi inexistencia del proceso
discutidos en dicho proceso. de desalojo por vencimiento de con-
trato, situaciones que no vendrían al
• Los cuestionamientos hacia el caso si el CPC asumiera la verdadera
derecho de propiedad del sujeto naturaleza del proceso de desalojo.
activo del desalojo ocasionan que
el proceso se dilate y requiera mayor • Debemos reformar la normativa
actuación probatoria, cuando, por referida al desalojo en nuestro or-
esencia, el proceso de desalojo debe denamiento procesal, de tal modo
ser rápido y expeditivo debido a que sea un proceso expeditivo que
las circunstancias en el cual aquel tenga por finalidad desposeer al
se desarrolla, esto es, la ocupación arrendatario moroso y a aquel cuyo
ilegítima de un bien. contrato ya hubiese vencido.
• El proceso de desalojo debe circuns- 6. Referencia bibliográfica
cribirse a los conflictos derivados de
un contrato de arrendamiento; así, Gonzales Barrón, Gunther, Proceso de desalojo,
a
3. ed., Lima: Jurista, 2016.

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