DICCIONARIOJurisprudencia

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
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DICCIONARIO
PG11 - XI. DICCIONARIO REGISTRAL
ACUERDOS PLENARIOS:
Se entiende por acuerdo plenario aquellos criterios interpretativos emitidos sobre las normas que
regulan el procedimiento de inscripción y de publicidad que, al no ser aprobados como precedentes
de observancia obligatoria en los plenos registrales, quedan aprobados como criterios vinculantes
sólo para la sala plena del Tribunal Registral. Es decir, vinculan de manera obligatoria a todos los
vocales integrantes de las cinco (5) salas que conforman el Tribunal Registral. Ello con la finalidad de
garantizar la uniformización de criterios y la predictibilidad a favor de los administrados. Si bien los
criterios interpretativos aprobados como acuerdos plenarios no tienen efecto vinculante para los
registradores, estos pueden ser empleados en la calificación registral de los títulos presentados al
registro en tanto faciliten y propicien las inscripciones. Los acuerdos no están regulados en el
Reglamento General de los Registros Públicos; sin embargo, en el cuarto Pleno Registral se aprobó
por unanimidad que los acuerdos de Sala Plena del Tribunal Registral obligan a sus miembros como
pacto vinculante.
Fuente Bibliográfica: - IV Pleno Registral realizado en sesión ordinaria los días 6 y 7 de Junio de
2003
ANOTACIÓN DE DEMANDA:
La anotación de demanda es una medida cautelar que el Juez concede cuando el proceso principal
está referido a derechos inscritos. La inscripción de esta medida en el Registro de Predios, no impide
la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido
esta medida.
La finalidad de la anotación de demanda es destruir, a través de la publicidad de la contención o
litigio judicial, la posible buena fe de los posteriores adquirentes del bien, impidiendo con ello la
configuración del tercero registral a que se contrae el artículo 2014 del Código Civil, y posibilitando
que las ulteriores variaciones en la situación jurídica del predio efectuadas con posterioridad a la
anotación no afecten la inscripción de la futura sentencia la cual tendrá prevalencia desde la fecha
de la presentación del título de la anotación. Ello, de conformidad con el tercer párrafo del artículo
673 del Código Procesal Civil y el artículo 68 del Reglamento General de los Registros Públicos.
De conformidad con el precedente de observancia obligatoria aprobado en el I Pleno del Tribunal
Registral, no es procedente inscribir una anotación de demanda cuando no existe compatibilidad
entre el titular registral y la parte demandada y no exista pronunciamiento judicial respecto a dicha
circunstancia. Es decir, es necesario que al pretenderse registrar una medida cautelar de anotación
de demanda, exista concordancia entre el titular registral y la parte demandada, caso contrario no
procedería tal inscripción. Sin embargo, conforme al mencionado precedente también se requiere
que a pesar de tal discrepancia tampoco haya un pronunciamiento judicial al respecto, ya que
tratándose de una rogatoria judicial bien podría el órgano jurisdiccional respectivo reiterar dicha
inscripción aún a pesar de no existir tal coincidencia.
De otro lado, de conformidad con el acuerdo plenario aprobado en el LXV Pleno Registral -el cual
sólo resulta vinculante para las salas que conforman el Tribunal Registral- para la anotación de la
demanda en el registro deben preexistir al asiento de presentación los siguientes actos materiales: la
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La presente información tiene carácter general e informativo, no genera efectos vinculantes en la calificación registral.
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demanda, el auto admisorio de la demanda y la resolución que concede la medida cautelar.
BASE LEGAL: - Artículo 673 del Código Procesal Civil. - Artículo 68 del Reglamento General de los
Registros Públicos. - I Pleno Registral realizado en sesión ordinaria los días 13 y 14 de Septiembre
de 2002. - LXV Pleno Registral realizado en sesión extraordinaria modalidad no presencial el día 3
de Septiembre de 2010.
ANOTACIONES PREVENTIVAS:
Son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la
existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito. La existencia de
anotaciones preventivas no imposibilita que se extiendan asientos registrales relacionados con los
actos y derechos publicitados en la partida registral, salvo que el contenido de la anotación
preventiva o la disposición normativa que la regula establezca expresamente lo contrario. Asimismo,
una vez inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva,
surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la misma, salvo disposición distinta.
BASE LEGAL: Art. 64º, 67º y 68º del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP).
APELACIÓN:
El recurso de apelación es un recurso administrativo que se interpone cuando la impugnación se
sustente en diferente interpretación de las pruebas producidas o cuando se trate de cuestiones de
puro derecho. Deberá ser dirigido a la misma autoridad que expidió el acto que se impugna para que
eleve lo actuado al superior jerárquico.
En sede registral, la apelación procede contra las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas
por los registradores o contra la denegatoria de atención de publicidad formal por parte abogado
certificador.
BASE LEGAL: Art. 209º de la Ley del Procedimiento Administrativo General (LPAG)
APORTE REGLAMENTARIO:
Se entiende por aporte reglamentario, aquellos aportes gratuitos y obligatorios a favor del Estado
que se dan en el marco del proceso de habilitación urbana. Estos aportes son destinados para fines
de recreación pública, para servicios públicos complementarios, para educación y otros fines. Las
áreas de aporte reglamentario constituyen bienes de dominio público del Estado y son susceptibles
de inscripción en el Registro de Predios correspondiente.
BASE LEGAL: - Artículo 3.1 de la Ley Nº 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de
edificaciones.
ARCHIVO NOTARIAL:
El archivo notarial es el conjunto de registros, documentos e instrumentos propios del Notario
formados en el ejercicio del cargo. Tiene carácter público, puede ser puesto de manifiesto y el
notario debe otorgar testimonios y boletas del mismo cuando las personas interesadas se lo soliciten.
El archivo notarial, está integrado por los siguientes libros y/o documentos: a) Los Registros que
lleva el notario que pueden ser: de escrituras públicas, de testamento, de actas de protesto, de actas
de transferencia de bienes muebles registrables y de asuntos no contenciosos, los mismos que
deben estar debidamente encuadernados y empastados; b) Los tomos empastados de las minutas
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que hayan servido para extender las escrituras públicas; c) Los documentos protocolizados; y d) Los
índices que señala la Ley.
Es obligación de los notarios conservarlos durante toda su vida y mientras estén a su cargo, a fin de
que los interesados puedan acceder a los traslados o copias respectivas de los instrumentos
públicos protocolares que como matriz conserva el Notario en su poder por mandato de la Ley.
BASE LEGAL: - Artículos 81 y 82 del Decreto Legislativo Nº 1049, Decreto Legislativo del Notariado.
ARCHIVO REGISTRAL:
Agrupación ordenada de valiosa información registral que comprende las partidas registrales, los
títulos que dieron mérito a inscripciones, las solicitudes de inscripción denegadas, los índices y
asientos de presentación.
BASE LEGAL: Art. 108º del RGRP
ÁREA INSCRITA
Área consignada en el asiento de inscripción referida a un predio inscrito en los Registros Públicos.
ÁREA DE INDEPENDIZACIÓN
Área que se sustrae del área inicial o área anterior consignada en la partida del predio y que
corresponde a la parte del predio que se independiza.
ÁREA LIBRE:
El área libre está determinada en el caso del primer piso de una edificación, por el área resultante de
la diferencia entre el área del terreno y el área techada de ese piso de la edificación. En el caso de
los pisos superiores, el área libre está determinada por la resultante de la diferencia entre el área
ocupada y el área techada del piso correspondiente.
Base legal: - Artículo 2.2 del D.S Nº 035-2006-VIVIENDA, Texto Único Ordenado del Reglamento de
la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del
Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
ÁREA REMANENTE
Área que queda en la partida inicial, luego de efectuada la independización de una parte del predio.
ÁREA SUPERPUESTA:
Es un supuesto de duplicidad de partidas, en la que dos o más áreas inscritas en partidas registrales
correspondientes a distintos predios se superponen total o parcialmente.
ÁREA TECHADA:
Se entiende por área techada al área encerrada por el perímetro de la proyección de los techos con
cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso. Para efecto de determinar el área techada se
incluye: los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas; y se excluye: la
proyección de vigas, cornisas, jardineras y otros elementos arquitectónicos elevados que no
constituyen techos.
BASE LEGAL: - Artículo 2.2 del D.S Nº 035-2006-VIVIENDA, Texto Único Ordenado del Reglamento
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de la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del
Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
ARRENDAMIENTO FINANCIERO:
El arrendamiento financiero, o también llamado contrato de Leasing, es un contrato mercantil de
alquiler con derecho de compra. Tiene por objeto la locación (arrendamiento) de bienes muebles o
inmuebles por una empresa locadora (arrendadora) para el uso por la arrendataria, mediante pago
de cuotas periódicas y con opción a favor de la arrendataria de comprar dichos bienes por un valor
pactado.
Así, el arrendatario tiene la facultad de adquirir el bien a un precio determinado, que se denomina
«residual», pues su cálculo viene dado por la diferencia entre el precio originario pagado por el
arrendador (más los intereses y gastos) y las cantidades abonadas por el arrendatario al arrendador.
Si el arrendatario no ejerce la opción de adquirir el bien, deberá devolverlo al arrendador, salvo que
el contrato se prorrogue.
Los bienes dados en arrendamiento no son susceptibles de embargo, afectación ni gravamen por
mandato administrativo o judicial en contra del arrendatario.
Para efectos tributarios, los bienes objeto de arrendamiento financiero se consideran activo fijo del
arrendatario y se registrarán contablemente de acuerdo a las normas internacionales de contabilidad.
El contrato de arrendamiento financiero se celebrará mediante escritura pública, la cual podrá
inscribirse, a pedido de la locadora, en la ficha o partida donde se encuentre inscrita la arrendataria.
En el caso particular de la inscripción de un arrendamiento financiero sobre un inmueble, el
arrendamiento y la opción de compra se extenderán en un mismo asiento en el rubro de cargas y
gravámenes de la partida del predio, en el que se consignará el plazo de duración del contrato, la
renta convenida, el valor de venta pactado o el criterio establecido para la determinación del valor
residual del bien y el plazo para ejercer la opción de compra.
BASE LEGAL: - Artículos 1, 8, 11 y 18 del Decreto Legislativo 299, norma que: Considera
Arrendamiento Financiero, el Contrato Mercantil que tiene por objeto la locación de bienes muebles o
inmuebles por una empresa locadora para el uso por la arrendataria, mediante pago de cuotas
periódicas y con opción a comprar dichos bienes.- Artículos 61 y 107 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
ASAMBLEA GENERAL DE RECONOCIMIENTO

En virtud de esta asamblea, los acuerdos de las personas jurídicas no registrados en su oportunidad,
podrán acceder al registro a través de su reconocimiento en una asamblea general. En estos casos,
el registrador exigirá sólo la presentación del acta de la asamblea general de reconocimiento y los
demás instrumentos relativos a ésta que considere necesarios para su calificación, no requiriéndose
la presentación de otra documentación referida a las asambleas en que se acordaron los actos
materia de reconocimiento. Así, en el supuesto de presentarse documentación no correspondiente,
la misma no será objeto de calificación y se ordenará su devolución.
El Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas no Societarias regula de manera
diferenciada a la asamblea de reconocimiento. Así, por un lado se encuentra la asamblea de
reconocimiento de elecciones, reestructuraciones y demás actos vinculados, cuya convocatoria será
efectuada por el último presidente no inscrito, aunque hubiere vencido el periodo para el que fue
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elegido; y por otro lado, está la asamblea de reconocimiento de otros actos (distintos a las elecciones
y reestructuraciones), cuya convocatoria será efectuada por el último presidente inscrito durante la
vigencia de sus periodo de funciones, salvo que (por norma legal o estatutaria) se establezca que el
órgano directivo continúa en funciones luego de vencido su periodo de ejercicio.
Con relación a la asamblea de reconocimiento de elecciones, reestructuraciones y demás actos
vinculados, sólo procede para regularizar dos o más períodos eleccionarios. Asimismo, si conforme a
las normas legales o estatutarias el órgano directivo no continúa en funciones luego de vencido su
periodo, sólo podrá convocar a asamblea de reconocimiento durante la vigencia de dicho periodo.
BASE LEGAL: - Artículos 62, 63 y 64 del Reglamento de Inscripción del Registro de Personas
Jurídicas no Societarias.
ASIENTO DE INSCRIPCIÓN
Asientos que se extienden en las partidas registrales luego de que el registrador efectuó la
calificación positiva de un título, el cual contendrá necesariamente un resumen del acto o derecho
materia de inscripción. Dicho resumen precisará los datos relevantes para el conocimiento de los
terceros, así como la indicación del documento en el que conste el acto o derecho, la fecha y hora de
presentación del título, el monto pagado, la fecha de inscripción y la autorización del registrador
responsable de la inscripción.
ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Se genera con la presentación de un título a la oficina del diario. Son extendidos por riguroso orden
de ingreso de cada título (fecha, hora, minuto y segundo de presentación) en mérito de la
información contenida en la solicitud de inscripción y complementariamente por aquella información
que se desprende del título presentado.
BASE LEGAL: Art. 12º, 19º y 23º del RGRP.
BOLETA NOTARIAL:
Es el traslado notarial que contiene el resumen del contenido del instrumento público notarial o
transcripción de las cláusulas o términos que el interesado solicite y que expide el notario, con
designación del nombre de los otorgantes, naturaleza del acto jurídico, fecha y foja donde corre y la
constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubricada en cada una de
sus fojas y expedida con su sello y firma, con mención de la fecha en que la expide.
El notario, cuando lo considere necesario, agregará cualquier referencia que brinde sentido o
complete la transcripción parcial solicitada.
BASE LEGAL: Art. 84º del Decreto Legislativo del Notariado Nº 1049
CADUCIDAD DE PLAZO DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN:

Esta caducidad genera la extinción del procedimiento ante la inactividad de los sujetos. Opera por el
vencimiento del plazo del asiento de presentación -incluyendo las eventuales prórrogas o
suspensiones del plazo- sin que se hubiere subsanado las observaciones advertidas por el
Registrador o no se hubiere cumplido con pagar el mayor derecho liquidado.
Cuando opera la extinción del plazo de vigencia del asiento de presentación, el Registrador
dispondrá la tacha procesal o formal del título, concluyendo de esa manera con el procedimiento
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registral. En el texto de la tacha se precisará la naturaleza de la misma, indicándose además las
observaciones que a criterio del Registrador no han sido subsanadas o el mayor derecho registral
que no ha sido pagado.
BASE LEGAL: - Artículos 2 y 43 del Reglamento General de los Registros Públicos.
CALIFICACIÓN REGISTRAL:
La calificación registral es el control, examen o evaluación integral de los títulos presentados al
registro a efectos de determinar si el derecho o la situación jurídica que se pretende publicitar cumple
o no con los requisitos previstos en la normativa legal correspondiente y de esa manera decidir si
merece la acogida registral solicitada. Está a cargo del Registrador y del Tribunal Registral, en
primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal
e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en el Reglamento General de los
Registros Públicos y en las demás normas registrales.
Dicho trámite depurador no se agota con la evaluación legal del título, sino que comprende también
su conexión con el contenido del registro. En ese orden de ideas, la calificación registral se
desarrolla sobre la base de los siguientes elementos: (i) el título presentado, cuya evaluación no solo
comprende el aspecto formal del documento, sino también su contenido, esto es, la validez del acto
causal, la condición de inscribible del acto o derecho, la capacidad y la representación invocada de
los otorgantes, (ii) los asientos registrales, que serán los extendidos en la partida o partidas
registrales directamente vinculadas con el título, y (iii) de manera complementaria, los antecedentes
registrales, conformado por los títulos archivados, los índices y demás documentos que forman parte
del archivo registral.
BASE LEGAL: - Artículo 2011 del Código Civil.- Artículos 31, 32 y 33 del Reglamento General
de los Registros Públicos.
FUENTE BIBLIOGRÁFICA:- MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario, para
iniciación y uso de universitarios. Procedimiento Registral Ordinario. Vol. II. Centro de Estudios
Registrales, Madrid, 1994, p. 570. - SILVA DÍAZ, Martha del Carmen. “Alcances de la calificación
registral con relación a los elementos utilizados para tal fin: título presentado, asientos de los
Registros Públicos y antecedentes registrales”. En: El derecho Registral en la Jurisprudencia
comentada. Gaceta Jurídica. Lima, 2005, p. 235.
CALIFICACIÓN REGISTRAL NEGATIVA:

Entendemos por calificación registral negativa, cuando el Registrador, luego de examinar un título
en cuyo mérito se solicita la inscripción de un acto o derecho, llega a la convicción de que el mismo
no puede inscribirse por vicios provenientes del propio título o del registro (medida cautelar de no
innovar que impide la inscripción de cual acto sobre dicha partida), ocasionando su suspensión o su
rechazo definitivo.
En el primer escenario (suspensión), el registrador formula una observación al título, dando a
conocer al usuario que la inscripción solicitada todavía no puede realizarse, porque existen
impedimentos susceptibles de ser salvados vía reingresos. En el segundo escenario, (rechazo
definitivo) el Registrador formulara una tacha sustantiva al título, por cuanto el defecto es tal que aun
cuando tales impedimentos fueran susceptibles de ser subsanados se requerirá de una nueva
presentación, no surtiendo efectos para ésta la prioridad ganada por la primera presentación.
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Ahora bien, el Registrador formulara observación si el título presentado adoleciera de defecto
subsanable o su inscripción no pudiera realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida
registral. Simultáneamente con la observación indicará, bajo responsabilidad, el monto del mayor
derecho por concepto de inscripción de los actos materia de rogatoria, salvo que éste no pueda
determinarse por deficiencia del título.
De otro lado, el Registrador formulará tacha sustantiva al título presentado en los siguientes
supuestos: - Cuando adolezca de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título.-
Cuando contenga acto no inscribible.- Cuando existan obstáculos insalvables que emanen de la
partida registral.- Cuando el acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación
respectivo. - Cuando se determine la falsedad del documento en cuyo mérito se solicita la
inscripción.- Cuando se haya generado el asiento de presentación en el Diario de una Oficina
Registral distinta a la competente.
Finalmente, debe tenerse en cuenta que todas las tachas y observaciones serán fundamentadas
jurídicamente y se formularán por escrito en forma simultánea, bajo responsabilidad del Registrador.
Podrán formularse nuevas observaciones sólo si se fundan en defecto de los documentos
presentados para subsanar la observación, sin perjuicio de los límites a la calificación previstos en el
artículo 33 del Reglamento General de los Registros Públicos.
BASE LEGAL: - Artículos 31, 32 y 33 del Reglamento General de los Registros Públicos.
CARGA TÉCNICA:
Se originan por el incumplimiento de las normas urbanísticas o edificatorias y son extendidas sobre
la base de observaciones formuladas por el verificador responsable en el Informe técnico de
verificación. Dichas observaciones no impiden la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía de
regularización, pero podrán ser inscritas por el registrador como una carga del inmueble en la partida
registral del predio.
Cabe precisar que no es competencia del registrador identificar las presuntas transgresiones que
pudieran existir y menos aún, exigir que el verificador responsable consigne observaciones que a
criterio de la instancia registral, son tales en virtud de la confrontación efectuada con el certificado de
parámetros urbanísticos y edificatorios que forma parte del título de regularización.
Su propósito inmediato es enervar la buena fe de los adquirentes al anunciar eventuales
procedimientos sancionatorios que pueden desembocar en la demolición total o parcial de la
edificación, mientras que la finalidad mediata de estas cargas técnicas es proporcionar información
suficiente a los agentes del mercado para que contraten sobre el predio a valores reales.
Pueden ser canceladas en mérito a un nuevo informe técnico de verificación con firmas legalizadas
por notario, en el que acredite la subsanación y se señale con claridad que a la fecha de la fábrica
regularizada, la edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad. A este
informe se adjuntarán los planos replanteados, si fuera necesario.
BASE LEGAL: - Artículos 12, 13, 32 y 34 del D.S Nº 035-2006-VIVIENDA, Texto Único Ordenado del
Reglamento de la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de
Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
CARTA NOTARIAL:
La carta notarial es un instrumento público extraprotocolar, en virtud del cual el notario certificará la
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entrega de cartas e instrumentos que los interesados le soliciten, a la dirección del destinatario,
dentro de los límites de su jurisdicción, dejando constancia de su entrega o de las circunstancias de
su diligenciamiento en el duplicado que devolverá a los interesados. No es necesario que el
destinatario firme o selle el cargo de recepción, ya que la afirmación del notario, respecto a la
entrega de la carta, se encuentra amparada en la fe pública.
En este tipo de certificaciones el notario no asume responsabilidad sobre el contenido de la carta, ni
de la firma, identidad, capacidad o representación del remitente. De otro lado, el notario llevará un
registro en el que anotará, en orden cronológico, la entrega de las cartas notariales, el que expresará
la fecha de ingreso, el nombre del remitente y del destinatario y la fecha del diligenciamiento.
BASE LEGAL: - Artículos 100, 102 y 103 del Decreto Legislativo Nº 1049, Decreto Legislativo del
Notariado.
CERTIFICADOS COMPENDIOSOS:
Aquellos que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicación de determinadas circunstancias
del contenido de las partidas registrales. Estos podrán referirse a los gravámenes o cargas
registradas, a determinados datos o aspectos de las inscripciones. Asimismo podrán ser emitidos por
registradores públicos o certificadores debidamente autorizados.
BASE LEGAL: Art. 131º b) del RGRP
CERTIFICADOS LITERALES:
Aquellos que se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o parte de la partida registral, o
de los documentos que dieron mérito para extenderlos.
BASE LEGAL: Art. 131º a) del RGRP
CERTIFICADO DE BÚSQUEDA CATASTRAL:

El certificado de búsqueda catastral es un certificado compendioso en virtud del cual se acredita si
un determinado predio se encuentra inmatriculado o no; o, si parcialmente forma parte de un predio
ya inscrito. También acredita la existencia o no de superposición de áreas. De esa manera, a través
del certificado de búsqueda catastral se informa al interesado si el predio tiene o carece de
antecedentes registrales, sea de manera total o parcial.
Para efecto de expedir este certificado compendioso, se requiere de un informe técnico previó del
Área de Catastro. Para tal efecto, a las solicitudes de búsqueda catastral debe adjuntarse un plano
perimétrico el cual debe estar georeferenciado a la Red Geodésica Nacional, referida al datum y
proyección de coordenadas oficiales.
Los planos constituyen la representación gráfica de todos los elementos físicos que componen un
predio o la edificación levantada sobre él, ello dependiendo del tipo de plano de que se trate.
BASE LEGAL: -Literal b) del artículo 131 y literal c) del artículo 127 del Reglamento General de los
Registros Públicos.
CERTIFICADO DE INFORMACIÓN CATASTRAL

Documento técnico de vinculación de la base gráfica con la base alfanumérica, con valor jurídico y
efectos legales que emite la entidad catastral competente (COFOPRI) a favor de cualquier persona
que lo solicite, como producto del levantamiento catastral del predio objeto de titulación.
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La expedición del Certificado Catastral está sujeta al pago de los derechos correspondientes.
BASE LEGAL: Art. 4.1 del Reglamento del D.L. Nº 1089 Decreto Legislativo que establece el
Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales.
CERTIFICADOS POSITIVOS:
Aquellos que acreditan la existencia de determinada inscripción. También, de acuerdo a la solicitud
del interesado, pueden brindar información detallada.
BASE LEGAL: Art. 132º a) del RGRP
CERTIFICADOS NEGATIVOS:
Aquellos que acreditan sólo la inexistencia de determinada inscripción.
BASE LEGAL: Art. 132º b) del RGRP
CETIFICADOS DE VIGENCIA:
Son aquellos que acreditan la existencia del acto o derecho inscrito a la fecha de su expedición.
BASE LEGAL: Art. 132º c) del RGRP
CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS:

El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, es un documento oficial emitido por la
municipalidad distrital en cuya jurisdicción se encuentra ubicado un determinado predio,
constituyendo a su vez un documento complementario al formulario registral para la inscripción de la
regularización de fábrica. Permite verificar la información sobre la normativa urbanística y los índices
edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbanísticos integrales de
cada municipalidad distrital. Así, en virtud de dicho instrumento se indican los siguientes datos
técnicos:
- Área territorial u otra establecida.- Área de actuación urbanística u otra establecida.- Zonificación.-
Usos permisibles y compatibles.- Densidad neta máxima.- Área de lote normativo.- Coeficientes
máximos y mínimos de edificación.- Porcentaje mínimo de área libre.- Alturas máxima y mínima
permisibles.- Retiros.- Alineamiento de fachada.- Índice de espacios de estacionamiento.- Otros
particulares.- Fecha de emisión y término de su vigencia.
Toda persona está facultada a recabar dicho certificado respecto de cualquier inmueble. Tiene plena
validez jurídica y otorga derechos al interesado respecto a los índices y parámetros contenidos en el
mismo. El certificado será emitido por la dependencia municipal competente en el plazo de dos (2)
días hábiles, contados desde la recepción de la solicitud, bajo responsabilidad. Tendrá una vigencia
de dieciocho (18) meses.
Asimismo, de conformidad con el precedente de observancia obligatoria aprobado en el XIX pleno
del Tribunal Registral, se puede colegir que la emisión del certificado de parámetros urbanísticos y
edificatorios supone la previa evaluación de la municipalidad respectiva acerca de la condición
urbana de un predio. En este orden, si la municipalidad expidió una certificación de esta naturaleza,
el predio tiene la calidad de urbano y no de rústico.
BASE LEGAL: - Artículo 63 del D.S Nº 035-2006-VIVIENDA, Texto Único Ordenado del Reglamento
de la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del
Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. - Precedente de
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observancia obligatoria aprobado en el XIX Pleno del Tribunal Registral realizado los días 3 y 4 de
agosto de 2006, publicado en el diario oficial “El Peruano” el 5 de setiembre de 2006.
CÓDIGO DE REFERENCIA CATASTRAL

Es la identificación numérica asignada a un predio que vienen usando los entes generadores de
catastro en una zona que se encuentra levantada o en proceso de levantamiento catastral, el mismo
que es independiente y diferente al Código Único Catastral.
COFOPRI:
Son las siglas con que se conoce al Organismo de Formalización de la Propiedad Informal. Tiene
como misión ejecutar las acciones de generación de derechos de propiedad predial que otorguen
seguridad jurídica permanente y que sean sostenibles en el tiempo, transfiriendo capacidades a los
Gobiernos Regionales y Locales, buscando el respeto al patrimonio cultural, la protección del medio
ambiente y el mejoramiento de la calidad de vida de la población.
COMUNIDAD NATIVA:
Las Comunidades Nativas tienen origen en los grupos tribales de la Selva y Ceja de Selva y están
constituidas por conjuntos de familias vinculadas por los siguientes elementos principales: idioma o
dialecto, caracteres culturales y sociales, tenencia y usufructo común y permanente de un mismo
territorio, con asentamiento nucleado o disperso.
COMUNIDAD CAMPESINA:
Acorde con lo establecido por la Ley Nº 24656, Ley General de Comunidades Campesinas, son
organizaciones de interés público, con existencia legal y personería jurídica, integradas por familias
que habitan y controlan determinados territorios, ligadas por vínculos ancestrales, sociales,
económicos y culturales, expresados en la propiedad comunal de la tierra, el trabajo comunal, la
ayuda mutua, el gobierno democrático y el desarrollo de actividades multisectoriales, cuyos fines se
orientan a la realización plena de sus miembros y del país.
CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO:

El procedimiento registral, entendido como el conjunto o la sucesión de actos, jurídicamente
reglamentados, es llevado a cabo desde que el interesado solicita la inscripción de un acto, derecho
o situación jurídica en el Registro (lo que se viabiliza con la presentación del título por el diario),
hasta alguna de las formas de conclusión del procedimiento. Así, de acuerdo con el Reglamento
General de los Registros Públicos, el procedimiento registral concluye en los siguientes supuestos:
con la inscripción del título, con la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de
presentación, con la aceptación del desistimiento total de la rogatoria, y con la tacha especial
prevista para títulos de independización que no contengan planos.
BASE LEGAL: - Artículo 2 del Reglamento General de los Registros Públicos.
COMPUTO DE PLAZOS:
Los plazos aplicables al procedimiento registral se cuentan por días hábiles, salvo disposición en
contrario. Una excepción a este supuesto se encuentra contenida en el artículo 22 del Reglamento
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de Registro de Sociedades, en el que se establece que el plazo de vigencia para la reserva de
preferencia registral se computa en días naturales.
Se consideran días hábiles aquéllos en los cuales el Diario de la Oficina respectiva hubiese
funcionado. En el cómputo del plazo se excluye el día inicial y se incluye el día del vencimiento.
COPROPIEDAD:
Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas. Se extingue
por diversos motivos que enumeramos para su mejor comprensión:
1. División y partición del bien común
2. Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario
3. Destrucción total o pérdida del bien
4. Enajenación del bien a un tercero
5. Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios. Las cuotas de los propietarios se
presumen iguales, salvo prueba en contrario. El concurso de los copropietarios, tanto en los
beneficios como en las cargas, está en proporción a sus cuotas respectivas.
BASE LEGAL: Art. 969º, 970º y 992º del Código Civil.
DERECHOS REGISTRALES:
Son las tasas que se pagan por los servicios de inscripción, publicidad y otros que presta el registro.
DESISTIMIENTO:
Es la acción de desistir que para el Derecho tiene, a su vez, la acepción de abdicación o abandono
de un derecho o una acción procesal.
FUENTE: Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, DRAE.
DESISTIMIENTO DE LA ROGATORIA:
Acto a través del cual el presentante del título se desiste total o parcialmente de su solicitud de
inscripción a través de un escrito con firma legalizada por notario o por funcionario autorizado para
efectuar dicha certificación, mientras no se hubiere efectuado la inscripción correspondiente. En caso
de que el presentante sea notario, su desistimiento no requerirá legalización de firma. BASE LEGAL:
Art. 13º del RGRP
DESMEMBRACIÓN:
Término utilizado para aludir al fraccionamiento de predios (generalmente rurales). En el caso de
formalización de propiedad urbana se utiliza en los supuestos de fraccionamiento de un predio matriz
en posesiones informales.
DOCUMENTO COMPLEMENTARIO:
Son aquellos documentos que forman parte del título presentado al Registro y que tienen por
finalidad probar determinados extremos que están estrechamente relacionados con el título
inscribible y acreditan la plena realidad o legalidad del derecho que se pretende publicitar. Así, si
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bien no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción, pues no contienen información
relativa al acto materia de inscripción, coadyuvan a que ésta se realice.
FUENTE BIBLIOGRÁFICA:- PAU PEDRON, Antonio. Curso de Práctica Registral, Universidad de
Comillas, Madrid, 1996, pp. 57-58.
ERROR DE CONCEPTO:
Son aquellos no contemplados como errores materiales y son rectificados a solicitud de parte. La
rectificación de oficio procede cuando con ocasión de la calificación de una solicitud de inscripción, el
registrador determine que esta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error de
concepto en mérito al título ya inscrito. Los errores de concepto se rectifican en mérito del título
archivado cuando resulta claramente del contenido del título, de lo contrario se efectúan en merito a
un nuevo título modificatorio.
BASE LEGAL: Arts. 76º, 81º y 84º del RGRP
ERROR MATERIAL:
Son aquellas equivocaciones que se presentan en los siguientes supuestos:
1. si se ha escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a las que constan en el
título archivado respectivo,
2. ante la omisión de la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento,
3. cuando se hubiere extendido el asiento en partida o rubro diferente al que corresponde o
4. si se ha enumerado defectuosamente los asientos o partidas. La rectificación por error material se
efectúa a solicitud de parte o de oficio y en mérito del respectivo título archivado.
BASE LEGAL: Arts. 76º, 81ºy 82° del RGRP
ESCRITURA PÚBLICA IMPERFECTA:

Son instrumentos públicos otorgados por juez de paz o por juez de paz letrado en ejercicio de sus
atribuciones como funcionarios públicos.
FECHA CIERTA:
Un documento tiene fecha cierta para los efectos del proceso desde la muerte del otorgante, la
presentación del documento ante funcionario público, la presentación del documento ante notario
público para que certifique la fecha o legalice las firmas, la difusión a través de un medio público de
fecha determinada o determinable; y otros casos análogos. Adicionalmente, el juez podrá determinar
como fecha cierta a aquella que haya sido determinada a través de medios técnicos que generen
convicción.
BASE LEGAL: Art. 245º del Código Procesal Civil.
FOLIO REAL:
El folio real es una técnica de organización del registro que toma como base fundamental el objeto,
en este caso, el bien inmueble, abriendo de esta manera una hoja o folio en donde se concentra todo
el historial jurídico de cada finca o inmueble. En esta hoja se inscriben todos los actos, negocios o
decisiones jurídicas que modifiquen y afecten la situación del bien. En nuestro sistema registral, se
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ha previsto que por cada bien se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la
primera inscripción de dominio, así como los actos o derechos relativos al inmueble. De esa manera,
cualquier interesado que desee conocer el historial jurídico de un inmueble determinado, solamente
necesitará consultar los datos inscritos en la partida registral correspondiente a éste.
BASE LEGAL: - Artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.
FUENTE BIBLIOGRÁFICA:- GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral
Inmobiliario, Segunda Edición, Jurista Editores, Lima, 2004, p. 247.
INDEPENDIZACIÓN
Creación de una partida registral para cada unidad inmobiliaria que se desmembra de otra partida de
mayor extensión. Podemos hablar, por ejemplo, de independización de lotes, así como de secciones
en el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.
INMATRICULACIÓN
Es el ingreso de un predio a la vida registral. En nuestro sistema, dicho ingreso se da a través de la
primera inscripción de dominio (apertura de la partida registral originaria).
ÍNDICE NACIONAL DEL REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS:

Está conformado por los nombres, denominaciones (completas y abreviadas) y razones sociales
inscritas, reservadas y en trámite, de cualquier tipo de persona jurídica. Además, lo conforman los
nombres, denominaciones (completas y abreviadas) y razones sociales de las personas jurídicas
(empresas de derecho público, personas jurídicas creadas por ley) que sin haber inscrito su
constitución, han inscrito poderes en el registro de personas jurídicas, así como las denominaciones
completas o abreviadas y razones sociales de las personas jurídicas constituidas en el extranjero,
cuyo reconocimiento ha sido inscrito o han otorgado poderes inscritos en el registro.
Integra al Índice Nacional de Reserva de Preferencia Registral de Nombre, Denominación o Razón
Social, al Índice Nacional de Sociedades, así como a los Índices de Denominaciones o Razones
Sociales de las demás personas jurídicas.
BASE LEGAL: Directiva que regula el Índice Nacional del Registro de Personas Jurídicas, aprobada
por Resolución Nº 075-2009-SUNARP-SN del 25.03.2009.
INSTRUMENTO PRIVADO:
Partiendo de la definición que (en sentido negativo) contiene el artículo 236 del Código Procesal
Civil, se considera instrumento privado a aquel que carece de las características de un documento
público, precisándose que la legalización o certificación de un documento privado no lo convierte en
público.
BASE LEGAL: - Artículo 236 del Código Procesal Civil.
INSTRUMENTO PÚBLICO:
Será instrumento público el documento escrito otorgado por funcionario público a quien la ley le ha
atribuido la potestad de dar fe pública y exclusivamente sobre ese extremo. Así, será instrumento
público la escritura otorgada por el Notario y los demás instrumentos que autorice el notario en
cuanto al extremo sobre el que recaiga la fe pública.
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En el caso de los instrumentos públicos notariales, son los que el notario, por mandato de la ley o a
solicitud de parte, extienda o autorice en ejercicio de su función, dentro de los límites de su
competencia y con las formalidades de ley.
Base legal: - Artículo 23 del Decreto Legislativo Nº 1049, Decreto Legislativo del Notariado. - Artículo
235 del Código Procesal Civil.
INSTRUMENTO PÚBLICO PROTOCOLAR:

Son instrumentos públicos protocolares las escrituras públicas, instrumentos y demás actas que el
notario incorpora al protocolo notarial (colección ordenada y cronológica de registros sobre la misma
materia). Como consecuencia de su incorporación al protocolo notarial (principio de matricidad),
respecto de estos tipos de instrumentos se expiden traslados notariales siendo estos: el testimonio,
el parte notarial y la boleta.
A diferencia de los documentos extra-protocolares, la fe pública se extiende de manera amplia sobre
todo el instrumento. Así, hay fe respecto a la fecha del acto, fe respecto la identidad de los
comparecientes, fe respecto la capacidad de estos, fe respecto la manifestación de voluntad que
hayan prestado, fe respecto la lectura integral del documento, y fe sobre el conocimiento de los
efectos jurídicos del acto.
Los instrumentos públicos protocolares se extenderán en el protocolo notarial observando riguroso
orden cronológico, en los que consignará al momento de extenderse el número que les corresponda
en orden sucesivo. En ese sentido, se extenderán uno a continuación del otro. Cabe anotar que son
llevados bajo la forma de registro físico en soporte papel, con la sola excepción del medio magnético
en el caso del Registro de Protesto, cuando así se utilice.
El instrumento público protocolar suscrito por los otorgantes y autorizado por un notario no podrá ser
objeto de aclaración, adición o modificación en el mismo (principio de intangibilidad del instrumento).
Ésta se hará mediante otro instrumento público protocolar y deberá sentarse constancia en el
primero, de haberse extendido otro instrumento que lo aclara, adiciona o modifica. Cuando el notario
advierta algún error en la escritura pública, en relación a su propia declaración, podrá rectificarla bajo
su responsabilidad y a su costo, con un instrumento aclaratorio sin necesidad que intervengan los
otorgantes, informándoseles del hecho al domicilio señalado en la escritura pública.
BASE LEGAL: - Artículos 25, 45, 46 y 48 del Decreto Legislativo Nº 1049, Decreto Legislativo del
Notariado. - Artículo 18 del D.S. N° 010-2010-JUS, TUO del Reglamento del Decreto Legislativo Nº
1049, Decreto Legislativo del Notariado.
INSTRUMENTO PÚBLICO EXTRAPROTOCOLAR:

Los instrumentos públicos extraprotocolares son aquellas testificaciones o afirmaciones notariales
que no se incorporan al protocolo, y sobre los que el manto de la fe pública se circunscribe en forma
limitada al acto, hecho o circunstancia que el notario presencie o le conste por la percepción
sensorial. Así, son instrumentos públicos extraprotocolares las actas y demás certificaciones
notariales que se refieren a actos, hechos o circunstancias que presencie o le conste al notario por
razón de su función.
Son excelentes medios probatorios, pues sirven de prueba fehaciente para acreditar como ciertos
los actos o hechos que se consignan en ellos. Asimismo, otorgan seguridad jurídica a aquellos que
los utilizan, pues la fe pública que da el notario en este tipo de instrumentos (aunque sea limitada) no
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pone en duda la autenticidad de los hechos descritos.
Son actas extraprotocolares las siguientes: a) De autorización para viaje de menores, b)De
destrucción de bienes, c) De entrega, d) De juntas, directorios, asambleas, comités y demás
actuaciones corporativas, e) De licitaciones y concursos, f) De inventarios; y subastas de
conformidad con el Decreto Legislativo Nº 674, Ley de Promoción de la Inversión Privada de las
Empresas del Estado, g) De sorteos y de entrega de premios, h) De constatación de identidad, para
efectos de la prestación de servicios de certificación digital, i) De transmisión por medios electrónicos
de la manifestación de voluntad de terceros; j) De verificación de documentos y comunicaciones
electrónicas en general, y otras que la ley señale.
Asimismo, son certificaciones: a) La entrega de cartas notariales, b) La expedición de copias
certificadas, c) La certificación de firmas, d) La certificación de reproducciones, e) La certificación de
apertura de libros, f) La constatación de supervivencia, g) La constatación domiciliaria; y otras que la
ley determine.
Cabe resaltar que las actas y certificaciones son susceptibles de incorporarse al protocolo notarial, a
solicitud de parte interesada, cumpliéndose las regulaciones que sobre el particular rigen.
BASE LEGAL: - Artículos 94, 95 y 96 del Decreto Legislativo Nº 1049, Decreto Legislativo del
Notariado.
FUENTE BIBLIOGRÁFICA:GONZALES BARRÓN, Gunther. Introducción al Derecho Registral y
Notarial, Jurista Editores, Lima, 2008, p. 660.
LIQUIDACIÓN DEFINITIVA:
Es el acto mediante el cual el registrador determina el monto que falta abonar por concepto de
derechos registrales para que proceda la inscripción. Ello, al haber concluido que el título no adolece
de defectos ni existen obstáculos para su inscripción.
Debe tenerse en cuenta, que en caso se observe un título, el registrador y de ser el caso el Tribunal
Registral tienen el deber de liquidar el título en el mismo pronunciamiento; liquidación que no tiene el
carácter de definitiva.
NULIDAD DE INSCRIPCIÓN:
Es la declaración judicial de invalidez de una inscripción o del título que dio mérito a la inscripción y
que supone la nulidad de la inscripción extendida en su mérito. Sólo el Poder Judicial es el órgano
competente para declarar la nulidad de una inscripción.
OBSERVACIÓN DEL TÍTULO

Decisión del registrador a través de la cual se determina que el título presentado adolece de defecto
subsanable o que su inscripción no puede realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida
registral, como por ejemplo la falta de inscripción de acto previo.
OFICINA DEL DIARIO:

Es el área de las oficinas registrales encargada de recibir los títulos mediante los cuales se solicita la
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inscripción de un acto o derecho. Al recibir los títulos se extienden los asientos de presentación por
riguroso orden de ingreso de los mismos. Con la presentación del título se inicia el procedimiento
registral.
PARTE NOTARIAL:
Se denomina así al traslado notarial que contiene la transcripción íntegra del documento público
notarial, con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la
constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubricado en cada una de
sus fojas y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha en que lo expide.
PARTIDA REGISTRAL
Es la unidad de registro conformada por los asientos de inscripción organizados sobre la base de la
determinación del bien o de la persona susceptible de inscripción; y, excepcionalmente, en función
de otro elemento previsto en disposiciones especiales. Los asientos registrales se extenderán unos a
continuación de otros asignándoseles una numeración correlativa, de acuerdo a la prioridad en el
ingreso al Registro.
PETT:
Son las siglas del otrora Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural. Actualmente se
encuentra extinto debido a que fue absorbido por COFOPRI.
BASE LEGAL: Decreto Supremo Nº 005-2007-VIVIENDA
PLENOS REGISTRALES:
El pleno registral es la reunión de los vocales que integran el Tribunal Registral que, debidamente
convocado, se pronuncia sobre diversos aspectos vinculados a sus funciones. Los plenos registrales
se realizan en sesiones ordinarias y extraordinarias. Para que exista quórum es necesaria la
presencia de por lo menos once (11) vocales.
Entre sus principales atribuciones se encuentran: aprobar, modificar o dejar sin efecto los
precedentes de observancia obligatoria; proponer las modificaciones a su propio reglamento; elegir
al vicepresidente del Tribunal Registral; opinar sobre los asuntos que se sometan a su consideración;
y demás temas que sean de interés para el debido funcionamiento del tribunal y que no sean
competencia de otros órganos.
De cada sesión del pleno registral se levantará un acta, que contendrá la relación de vocales
asistentes, el lugar, fecha y hora en que ha sido efectuada, los puntos de deliberación, los acuerdos
adoptados, con la indicación del sentido de los votos de todos los participantes, así como los
fundamentos esgrimidos.
BASE LEGAL: - Artículos 18, 19, 20 y 29 del Decreto Legislativo Nº 1049, Decreto Legislativo del
Notariado.
PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA:

Los precedentes de observancia obligatoria son los acuerdos adoptados por el Tribunal Registral en
los Plenos Registrales, que establecen criterios de interpretación de las normas que regulan los
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actos y derechos inscribibles, a ser seguidos de manera obligatoria por las instancias registrales, en
el ámbito nacional.
BASE LEGAL: Art. 158º del RGRP.
PRE-DECLARATORIA DE FÁBRICA:
La pre-declaratoria de fábrica es un tipo de anotación preventiva que se extiende en el Registro de
Predios respecto de un proyecto de declaratoria de fábrica elaborado a partir de los planos de obra y
especificaciones técnicas que cuentan con aprobación municipal. Está anotación podrá ser solicitada
por el propietario que cuente con licencia de obra aprobada por la municipalidad correspondiente.
Esta anotación preventiva tendrá una vigencia de un (1) año y podrá ser renovada antes de su
vencimiento, por igual plazo, tantas veces como sea necesario mientras esté vigente la licencia de
obra y no sea posible la inscripción de la declaratoria definitiva, previo pago de los derechos
registrales correspondientes.
Base legal: - Artículo 30 de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. - Artículos 97 y 99 del D.S Nº 035-2006-VIVIENDA,
Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157.
PROCEDIMIENTO REGISTRAL:
Podemos definir al procedimiento registral como el conjunto o la sucesión de actos, jurídicamente
reglamentados, que tiende a la inscripción de un título en el Registro. Se ha dicho que este conjunto
de actos se encuentran tasados legalmente, por cuanto las vicisitudes del procedimiento no están al
libre arbitrio del Registrador. En el procedimiento registral, la pretensión (solicitud o rogatoria) está
orientada a obtener la tutela jurídica que proporciona la publicidad registral.
El procedimiento registral persigue un doble objetivo: (i) instrumental, pues implica la práctica de un
asiento, es decir, sirve al propósito de inscribir un título en el registro; y (ii) sustantivo, o
estrictamente jurídico, pues pretende la proclamación de la situación jurídica o del derecho que se
publicita, haciendo viable la cognocibilidad general de las titularidades registrales.
En el caso peruano, nuestro ordenamiento jurídico ha regulado el procedimiento registral a través
del Reglamento General de los Registros Públicos. En ese sentido, las normas contenidas en él
serán de aplicación a los procedimientos registrales de los distintos Registros Jurídicos (Registro de
Personas Jurídicas, Registro de Predios, Registro de Personas Naturales y Registro de Bienes
Muebles), excepto aquellos que por reglamentación especial y expresa prevean algún trámite
diferente.
Dichos actos o trámites, son llevados a cabo desde que el interesado solicita la inscripción de un
acto, derecho o situación jurídica en el Registro (lo que se viabiliza con la presentación del título por
el diario), hasta alguna de las formas de conclusión del procedimiento. Esto último ocurre cuando el
registrador emite una decisión positiva sobre la solicitud formulada (inscripción del título); o en su
defecto, hasta que el órgano superior de merito a los recursos interpuestos contra la calificación
registral negativa del título (observación o tacha sustantiva) y disponga su inscripción. Asimismo,
concluye con la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación; la aceptación
del desistimiento total de la rogatoria; y la tacha especial prevista para títulos de independización que
no contengan planos.
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Son instancias del procedimiento Registral: a) El registrador (primera instancia) y b) El Tribunal
Registral (segunda y última instancia administrativa). Contra lo resuelto por el Tribunal Registral sólo
se podrá interponer la demanda contenciosa administrativa ante el Poder Judicial.
En cuanto a la duración del procedimiento registral, debe tenerse presente que el asiento de
presentación tiene una vigencia de treinta y cinco (35) días hábiles, plazo que corre a partir de la
fecha del ingreso del título. Dentro de los siete primeros días de su presentación o dentro de los
cinco días siguientes al reingreso, el Registrador procederá a la inscripción o formulará las
observaciones, tachas y liquidaciones a los títulos. Cuando se formule observación o liquidación por
mayor derecho o el título requiera informe catastral, el plazo de vigencia del asiento de presentación
puede ser prorrogado hasta por veinticinco (25) días adicionales. Se podrán admitir reingresos para
efectos de subsanar los defectos advertidos por el Registrador o realizar el pago de mayor derecho
sólo hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento. Los últimos cinco días se
utilizarán para extender el asiento de inscripción respectivo, de ser el caso.
Con relación a la naturaleza jurídica del procedimiento registral ésta es especial y, por tanto, pese a
que nuestra organización registral es plenamente administrativa, no está sujeto a las normas que
regulan el procedimiento administrativo general, que en todo caso sólo se aplican de manera
supletoria. Es no contenciosa es decir, dentro del procedimiento no cabe la posibilidad de que se
admita oposición u otra intervención distinta a la del solicitante de la inscripción. En ese sentido, no
cabe admitir el apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni mucho menos oposición
a la inscripción.
BASE LEGAL: - Artículos 1, 2, 3, 4, 12, 25, 27, 28 y 37 del Reglamento General de los Registros
Públicos.
FUENTE BIBLIOGRÁFICA:- DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial: Las
Relaciones Jurídico Reales – El Registro de la Propiedad, La Posesión. Vol III, Editorial Civitas S.A.,
Madrid, 1995, p. 365.- MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNÁNDEZ, M.a Del Mar.
Instituciones de Derecho Registral Inmobiliario. Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de España, Madrid, 2008, p. 149.- GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al
Reglamento General de los Registros Públicos, Editorial Gaceta Jurídica, Lima, 2002, p. 365.
PROTOCOLO NOTARIAL:
Es la colección ordenada y cronológica de registros sobre la misma materia en los que el notario
extiende los instrumentos públicos protocolares con arreglo a ley. A su vez el registro es un conjunto
numerado de cincuenta fojas ordenados correlativamente, el cual debe ser autorizado antes de su
utilización mediante un sello y firma puesto en la primera foja del Registro por parte de un miembro
de la junta directiva del colegio notarial especialmente designado para tal efecto. Por cada diez
registros se forma un tomo.
El protocolo notarial está conformado por los siguientes registros: de escrituras públicas, de
testamentos, de actas de protestos, de actas de transferencias de bienes muebles registrales, y,
otros que la ley determine. Cada uno de estos registros se ordena y empasta en forma separada.
BASE LEGAL: - Artículos 36, 37, 38, 39 y 41 del Decreto Legislativo Nº 1049, Decreto Legislativo
del Notariado.
PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL:
Es el conjunto de instrumentos públicos protocolares como las escrituras públicas, instrumentos y
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demás actas que el notario incorpora al protocolo notarial. Estos deben ser conservados y deberán
ser expedidos mediante traslados que la ley determina. Estos deben ser llevados en la forma del
registro físico en soporte de papel, con la excepción del registro de protestos que se hará en medio
magnético.
BASE LEGAL: Art. 25º del Decreto Legislativo del Notariado Nº 1049, Art. 18 del Reglamento del
Decreto Legislativo del Notariado.
REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN:

Es el régimen jurídico que supone la existencia de dos derechos de dominio estrechamente
entrelazados: la propiedad exclusiva sobre determinadas secciones del edificio, pertenecientes a
distintos propietarios; y la propiedad común sobre determinados elementos de la edificación que
facilitan el aprovechamiento y disfrute de las secciones exclusivas. Luego de la independización de
las secciones de dominio exclusivo, la partida matriz queda reducida a las zonas comunes, como
pasadizos, ductos, escaleras, etc. Este tipo de régimen cuenta con un Reglamento Interno y una
Junta de Propietarios.
Es un derecho accesorio a cada sección de dominio exclusivo la participación en los bienes comunes
y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento
Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones
exclusivas, la ubicación de éstas, los usos a los que están destinadas, etc. Las secciones de
propiedad exclusiva podrán destinarse a cualquier uso permitido por las normas vigentes, salvo las
limitaciones que se establezcan en el Reglamento Interno.
BASE LEGAL: - Artículos 129, 130, 131 y 145 del D.S Nº 035-2006-VIVIENDA, Texto Único
Ordenado del Reglamento de la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Común. - Artículo 55 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
REGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD:

El Régimen de Independización y Copropiedad supone la existencia de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen
de copropiedad regulado en el Código Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una.
Sólo se puede optar por este régimen en el caso de las quintas, casas en copropiedad, centros y
galerías comerciales, y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, siempre que estén
conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un
mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad
exclusiva de la sección.
BASE LEGAL: - Artículos 126 y 128 del D.S Nº 035-2006-VIVIENDA, Texto Único Ordenado del
REGISTRO ADMINISTRATIVO:
Es el registro que cumple la función de mero archivo para la constancia de hechos o presentación de
documentos. Carece de presunción de veracidad, por lo que su eficacia es considerada débil o
escasa.
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Fuente: Resolución Nº 064-2007-SUNARP-TR-L del 2.02.2007.
REGISTRO JURÍDICO:
Se trata del registro en el que se publicitan situaciones jurídicas que producen fe plena respecto de
terceros. Sus efectos, por tanto, son oponibles erga omnes.
Fuente: Resolución Nº 064-2007-SUNARP-TR-L del 2.02.2007
REGISTRO DE PREDIOS:
Se trata del registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble, creado por la Ley N°
27755, en el que se inscriben los predios y demás actos o derechos que recaen sobre los predios a
los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil y demás normas especiales.
BASE LEGAL: Art. 2º de la Ley 27755 Ley que crea el Registro de Predios a cargo de la SUNARP,
Art. 2 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y Art. 2019 del Código Civil.
REGLAMENTO INTERNO:
El reglamento interno viene a ser un acto jurídico en el cual la declaración de voluntad está orientada
a producir una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales. En ese sentido, el acto
constitutivo afecta el dominio de los propietarios pues transforma una situación de dominio
normalmente independiente en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues
vincula indivisiblemente las zonas de dominio exclusivo con las zonas comunes.
Es otorgado por los propietarios de una edificación y da origen a un régimen especial de propiedad
que puede ser: (i) el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común; o, (ii) el régimen de
independización y copropiedad. Al momento de solicitar la inscripción del reglamento interno, el o los
propietarios de las secciones exclusivas puedan optar por cualquiera de estos regímenes. En ambos
casos se establece un sistema complejo de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene
a constituir un estatuto regulador de derechos y obligaciones que vincula no solo a los otorgantes del
acto sino también a los sucesivos adquirentes.
BASE LEGAL: - Artículo 153 del D.S Nº 035-2006-VIVIENDA, Texto Único Ordenado del
FUENTE BIBLIOGRÁFICA:- AREAN, Beatriz. “Curso de Derechos Reales, Privilegios y Derecho de
Retención”. Buenos Aires-Abeledo Perrot, 2da. Edición, 1987, p. 391.
SECCIÓN DE DOMINIO EXCLUSIVO:
Se refiere a la unidad inmobiliaria independizada, edificada sobre un terreno de propiedad común. En
esta, pues, se ejerce un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente
delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente. Las secciones de propiedad exclusiva
podrán destinarse a cualquier uso permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se
establezcan en el Reglamento Interno.
BASE LEGAL: Art. 129º del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones,
del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
FUENTE: Presentación “Regímenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común – Independización
y Copropiedad” Fredy Luis Silva Villajuan.
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SINARP:
Son las siglas del Sistema Nacional de los Registros Públicos.
BASE LEGAL: Ley 26366
SUNARP:
Son las siglas de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
BASE LEGAL: Ley 26366
SUBDIVISIÓN DE TIERRAS SIN CAMBIO DE USO

Se denomina así a la partición de predios habilitados en fracciones que serán destinadas al mismo
uso asignado al predio matriz.
BASE LEGAL: Título II-XIII-1 del Reglamento Nacional de Construcciones
TACHA SUSTANTIVA:
Es el pronunciamiento emitido por el registrador público que determina que el título presentado no es
susceptible de subsanación. Se produce en cualesquiera de los siguientes supuestos:
1. El título adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título.
2. El título contiene un acto no inscribible.
3. Cuando se haya generado el asiento de presentación en el diario de una oficina registral distinta a
la competente.
4. Cuando existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral.
5. Cuando se produzca el supuesto de falsedad documentaria a que se refiere el artículo 36º del
RGRP.
6. Cuando el acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo. Al
respecto cabe precisar que no constituye causal de tacha sustantiva la falta de preexistencia del
instrumento que da mérito a la inscripción donde dicho acto o derecho consta, así como tampoco la
aclaración o modificación del acto o derecho inscribible que se efectúe con posterioridad al asiento
de presentación con el objeto de subsanar una observación; La tacha sustantiva debe ser formulada
dentro de los siete (7) primeros días de su presentación o dentro de los cinco posteriores al reingreso
del título.
TACHA PROCESAL O POR CADUCIDAD DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL ASIENTO DE

PRESENTACIÓN:
Opera cuando se ha producido la caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación sin
que se hubiesen subsanado las observaciones advertidas o no se hubiese cumplido con pagar el
mayor derecho liquidado, de manera que el Registrador formulará la correspondiente tacha.
TESTIMONIO:
Es el traslado notarial que contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe
que da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y foja donde corre, la
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constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubricado en cada una de
sus fojas y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha en que lo expide.
TÍTULO ARCHIVADO
Se designa así al conjunto de documentos que integran un título y que dieron mérito a la extensión
de un asiento de inscripción. También se considera como título archivado a la solicitud de inscripción
denegada con la respectiva esquela de observación y tacha. Los títulos archivados forman parte del
archivo registral, son ordenados cronológicamente en función a la fecha de presentación al Registro
y se empastan formándose legajos.
BASE LEGAL: Art. 108º literal b) y 113º del RGRP
UIT:
Es un valor de referencia que puede ser utilizado en las normas tributarias para determinar las bases
imponibles, deducciones, límites de afectación y demás aspectos de los tributos que considere
conveniente el legislador. También se utiliza para el cálculo de ciertos derechos registrales. Su valor
es determinado anualmente mediante de decreto supremo.
Valor de la UIT para el año 2011: tres mil seiscientos nuevos soles (S/. 3600.00) BASE LEGAL:
NORMA XV del TUO del Código Tributario, Decreto Supremo Nº 252-2010-EF, 504º a 508º del
Código Procesal Civil
ZONA CATASTRADA:
Es el ámbito del territorio nacional cuyo levantamiento y cartografía catastral ha sido elaborado por el
COFOPRI o el otrora Proyecto Especial Titulación de Tierras y Catastro Rural - PETT.
El Reglamento de la Ley N° 28294, Ley del Sistema Nacional de Información Catastral Predial
contiene un concepto distinto de zona catastrada, el que se aplica en el ámbito del Sistema Nacional
Integrado de Información Catastral Predial BASE LEGAL: Art. 4º del Reglamento del D. Leg Nº 1089,
Art. 3º del Reglamento de la Ley 28294.
Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su Vinculación con el Registro de Predios.
————————————————————————————————————————————
página 22

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Superintendencia Nacional de los Registros Públicos

PG11 - XI. DICCIONARIO REGISTRAL

ASAMBLEA GENERAL DE RECONOCIMIENTO

CADUCIDAD DE PLAZO DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN:

CALIFICACIÓN REGISTRAL NEGATIVA:

CERTIFICADO DE BÚSQUEDA CATASTRAL:

CERTIFICADO DE INFORMACIÓN CATASTRAL

CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS:

CÓDIGO DE REFERENCIA CATASTRAL

CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO:

ESCRITURA PÚBLICA IMPERFECTA:

ÍNDICE NACIONAL DEL REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS:

INSTRUMENTO PÚBLICO PROTOCOLAR:

INSTRUMENTO PÚBLICO EXTRAPROTOCOLAR:

OBSERVACIÓN DEL TÍTULO

OFICINA DEL DIARIO:

PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA:

REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN:

REGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD:

SUBDIVISIÓN DE TIERRAS SIN CAMBIO DE USO

TACHA PROCESAL O POR CADUCIDAD DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL ASIENTO DE

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