AVALUOS II EVALUACIÓN (20%) SEMESTRE: 2019-2

Nombre:_________ARIANNNY TERAN________________________C.I.:__22.331.098____

Realizar por el método de Mercado

Sean los siguientes referenciales correspondientes a Casas-Quintas construidas en una de la más exclusiva Urbanización
Residencial de Alto Barinas Norte de la ciudad de Barinas. El inmueble Objeto del Avalúo tiene las siguientes
características:
2
AREA DEL TERRENO: 1500 m CONSTRUCION:
2
TIPO A (Estado de Conservación Buena EDAD DEL BIEN: 8 años): 125 m Valor 110.000 bsf/m2
TIPO B(Estado de Conservación regular): 500 m2 Valor 100.000 bsf/m2.
TIPO C (Estado de Conservación Muy Buena EDAD DEL BIEN: 4 años, Valor 130.000 bsf/m2 : 500 m2).
La Zonificación de la Urbanización es R-3 y su Porcentaje de Construcción es del 75%.

1. Valor unitario de terreno + construcción= valor de la operación /(área del terreno + área de la construcción)
2. El I.P.C. del referencial se calcula adicionando el I.P.C. desde la fecha de protocolización hasta el momento del
avalúo
3. Edad: desde cuando fue puesto en funcionamiento el inmueble hasta la actualidad
4. VALOR REPOSICIÓN Bs/M2. Se obtiene del mercado el metro cuadrado de construcción actualizado.
5. VALOR ACT CONST. Bs/M2 Se realiza mediante la ecuación: VALOR REPOSICIÓN –( VALOR REPOSICIÓN * FACTOR CORRECCION
ROSS-HEI.)
6. VALOR DE CONSTRUC. Bs. Se multiplica AREA DE CONSTRUC. (M2) por VALOR ACT CONST. Bs/M2
7. VALOR DEL TERRENO Bs. Se resta del VALOR DE OPERAC. Bs.(Tabla Nº1)- VALOR DE CONSTRUC. Bs.
8. VALOR DEL TERRENO Bsf/M2 Se divide VALOR DEL TERRENO Bsf./ AREA DEL TERRENO m2
9. FACTOR ACTUALIZ. (F.C.Ac) IPC= IPC referencial /IPC ULTIMO PUBLICADO
10. FACTOR DE CORRECCION POR AREA (F.C.Ar) Se calcula de acuerdo a la ecuación siguiente: F.C.Ar = [1- A inmueble / A
referencial * 0.05] + 0.05
11. VALOR UNITARIO CORREGIDO (V.U.C) V.U.C.(valor unitario corregido = I.T. * F.C.Ac (factor actualiz.) * F.C.Ar(factor
de corrección por área)
12. VALOR DEL TERRENO DEL INMUEBLE A VALUAR (V.T)
V.T. = VALOR UNITARIO PROMEDIO DEL TERRENO * AREA DEL TERRENO
VALOR PROMEDIO DEL TERRENO:(Bs/m2)= ∑ VALOR UNITARIO CORREGIDO Bs/m2 / Nº DE REFERENCIALES
13. VALOR TOTAL DEL INMUEBLE A VALUAR (V.T.I) V.T.I. = VALOR TERRENO (VT)+ VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

Tabla Nº: 1

REF VALOR VALOR DE OPERAC. AREA DEL AREA DE AÑO DE FECHA DE I.P.C. del ESTADO DE
UNITARIO Bsf. TERRENO CONSTRUC. CONST. PROTOCOLIZ. referencial CONSERVACIÒN
TERR.+CONST. M2 M2 DD/MMM/AA
Bsf/M2
A 68.571,43 180.000.000,00 1500.00 1125.00 31/12/2009 20-Mar-2015 967,5 BUENA
B 88.495,58 170.500.000,00 1100.94 825.71 2/10/2010 12-Abr-2015 1.026,2 REGULAR
C 76.064,91 166.500.000,00 1250.81 938.11 16/03/2006 24-Nov-2014 790,5 MUY BUENA
D 80.203,13 189.500.750,00 1350.15 1012.61 1/07/2004 05-Oct-2015 1.809,7 BUENA
 Tabla Nº 2

EDAD (e / v)*100 v = 60 ESTADO CONSERV. FACTOR ROSS-H.

A 9.96 15.16 ≈ 15% 2.0 0.1093
B 8.80 14.67 ≈ 15% 3.0 0.2516
C 12.25 20.42 ≈ 20% 1.5 0.1203
D 14.54 24.23 ≈ 24% 2.0 0.1703
Tabla Nº 3

REF AREA AREA DE FACTOR VALOR VALOR VALOR DE VALOR DEL VALOR DEL FACTOR FACTOR VALOR
DEL CONSTRUC. CORRECCION REPOSICI ACT CONSTRUC. TERRENO Bsf. TERRENO ACTUALIZ.IPC= CORREC. UNITARIO
TERRENO M2 ROSS-HEI. Bsf/m2 CONST. Bsf. Bsf/M2(I.T.) IPC AREA CORREGIDO
m2 Bsf/M2 ref/2146,1
A 1500,00 1125.00 0.1093 110.000 97.977 110.224,125 179.889.775,9 119.926,52 0.4508 1 54.062,88
B 1100,94 825.71 0.2516 100.000 74.840 61.769.136,4 108.730.863,6 98.761,84 0.4782 0.9819 46.373,09
C 1250,81 938.11 0.1203 130.000 114.361 107.283,198 166.392.716,8 133.027,97 0.3683 0.9900 48.504,26
D 1350,15 1012.61 0.1703 ------ ------ ------ ------ ------ 0.8433 0.9945 ----
148.940,23∑

VALOR PROMEDIO DEL TERRENO:(Bs/m2)= 148.940,23/3 = 49.646,74 Bs/m2

AREA DEL TERRENO (m2): 1,500.00 (m2)

V.T.= 49.646,74 Bs/m2 * 1500 m2 = 74.470.115 Bs

Tabla Nº: 4

TIPO AREA DE CONSTRUCCIÓN FACTOR DE CORRECCIÓN VALOR DE REPOSICIÓN VALOR ACTUAL DE LA VALOR DE LA
m2 ROSS-H. bsf/m2 CONSTRUCCIÓN bsf/m2 CONSTRUCCIÓN bsf
(e / v)*100 v = 60
A 125 (8/60)*100=13% 0.0968 110.000 99.352 12.419.000
B 500 100.000 --- ---
C 500 (4/60)*100=7% 0.03776 130.000 125.091,2 62.545.600
VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN ∑ 74.964.600

V.T.I. = VALOR TERRENO (VT)+ VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

V.T.I=74.470.115Bs+74.964.600= 149.434.715Bs

NOTA: Por falta de datos no se pudo calcular el valor de la construcción de B

 SOLUCION

1. Área de construcción: Para deducir el área de construcción de los referenciales, se asumirá que los mismos ocupan el
Porcentaje de Construcción correspondiente al área de la parcela sobre la cual fueron construidos, de acuerdo a lo
establecido en la Ordenanza de Zonificación para la Urbanización o Sector.
* La Zonificación de la Urbanización es R-3 y su Porcentaje de Construcción es del 75%.

A 1500.00m2 *75%=1125.00 m2

B 1100.94m2 *75%=825.71 m2

2. Valor unitario de terreno + construcción= valor de la operación /(área del terreno + área de la construcción)

A 180.000.000,00/(1500.00+1125.00)= 68.571,43

B 170.500.000,00/(1100.94+825.71)= 88.495,58

3. El I.P.C. del referencial se calcula adicionando el I.P.C. desde la fecha de protocolización hasta el momento del avalúo

A
4. EDAD (FECHA ACTUAL 15/12/2019)

A= 31/12/2009 16 días/365 días= 0.04 HASTA FECHA ACTUAL = 10 años – 0.04 años = 9.96AÑOS

B=2/10/2010 HASTA FECHA ACTUAL = 9 años – 73dias/365dias = 8.8años

5. (e / v)*100 v = 60 A: (9.96/60)*100= 15.16 ≈ 15%

6. VALOR REPOSICIÓN Bs/M2

Se obtiene del mercado el metro cuadrado de construcción actualizado. Para Nuestro Caso Tipo A (Buena 110.000 Bsf/m2),

7. VALOR ACT CONST. Bs/M2

Se realiza mediante la ecuación: VALOR REPOSICIÓN –( VALOR REPOSICIÓN * FACTOR CORRECCION ROSS-HEI.)
En este caso 110.000bsf/m2-(110.000 bsf/m2 x 0.1093)= 97.977bsf/m2

8. VALOR DE CONSTRUC. Bs.

Se multiplica AREA DE CONSTRUC. (M2) por VALOR ACT CONST. Bs/M2
1125.00* 97.977bsf/m2= 110.224,125 bsf

9. VALOR DEL TERRENO Bs.

Se resta del VALOR DE OPERAC. Bs.(Tabla Nº1)- VALOR DE CONSTRUC. Bs.
180.000.000,00Bsf - 110.224,125 Bsf = 179.889.775,9 Bsf

10. VALOR DEL TERRENO (V.T) Bsf/M2

Se divide VALOR DEL TERRENO Bsf./ AREA DEL TERRENO m2
179.889.775,9 bsf /1500 m2 = 119.926,52 Bsf/M2

11. FACTOR ACTUALIZ. (F.C.Ac)

IPC= IPC referencial /IPC ULTIMO PUBLICADO
IPC= 967,5/2146,1 =0.4508

12. FACTOR DE CORRECCION POR AREA (F.C.Ar)

Se calcula de acuerdo a la ecuación siguiente: F.C.Ar = [1- A inmueble / A referencial * 0.05] + 0.05
F.C.Ar = [1- 1500 m2 / 1500 m2 * 0.05] + 0.05 = 1

13. VALOR UNITARIO CORREGIDO (V.U.C)

Corresponde a la Incidencia del Terreno corregido por área y actualizada de acuerdo a la fórmula:
V.U.C.(valor unitario corregido) = I.T.(Valor del terreno) * F.C.Ac (factor actualiz.) * F.C.Ar(factor de corrección por
área)
V.U.C = 119.926,52* 0.4508* 1 =54.062,88 bsf/m2

Para la tabla 4 se utilizaron las mismas formulas ya utilizadas para la tabla 3