GUIA DE ESTUDIO

BOLILLA VI
LA PROPIEDAD HORIZONTAL   (Última Parte)
 
9) Mejora u obra nueva: distintos tipos y requerimientos.
 
El código civil y comercial también nos habla de las modificaciones que se pueden
hacer en cosas y partes comunes. Art. 2051 CCyC: “Mejora u obra nueva que requiere
mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los
propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios,
previo informe técnico de un profesional autorizado. Quien solicita la autorización si le
es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización
si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al
reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto
arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se
suspende sin una orden judicial expresa”.
 
Son mejoras que no son necesarias para la seguridad o la conservación, esas las tiene
que hacer el administrador directamente y no necesita mayorías.
 
Art. 2052 CCyC: “Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra
nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun
cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la
estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo
unánime de los propietarios. También requiere unanimidad la mejora u obra nueva
sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario”.
 
Art. 2053 CCyC: “Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva
autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe
efectuarla a su costa y so-portar los gastos de la modificación del reglamento de
propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos”> Depende cual sea la
obra puede implicar la modificación del reglamento.
 
Art. 2054 CCyC: “Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del
administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar
reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios.
Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y
exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del
propietario”.
 
Las reparaciones urgentes las debe llevar a cabo el administrador, de no estar él, las
debe llevar a cabo el consejo de propietario. Se da mucho en la práctica que ante una
reparación de carácter urgente y ante la inactividad del administrador, cualquiera de los
propietarios se encuentra facultado a solventar el gasto y tiene derecho a repetición. Hay
que tener en cuenta que esta acción se hace en carácter de gestión de negocios de la
administración, es decir, si te excedes y la reparación no era de carácter urgente, te
arriesgas a que no te reembolsen la plata, o si pagas mucho más del precio en el
mercado, esa diferencia puede no abonártela.
 
10) Órganos del Consorcio:
 
A)    Administrador:
Viene a ser el órgano ejecutivo. Es el representante legal del consorcio no solo ante
terceros, sino también ante cualquier propietario. El primer administrador va a estar
designado por el reglamento de propiedad horizontal (art. 2066 CCyC) y los sucesivos
administradores van a ser nombrados y removidos por la asamblea. El reglamento
también nos va a decir cuánto tiempo dura en funciones un administrador, normalmente
dura un año, aunque la asamblea puede removerlo sin necesidad de respetar su mandato
y sin necesidad de expresar una causa, es soberana. El primer administrador si o si debe
estar nombrado en el reglamento, aunque la modificación del administrador no implica
la modificación del reglamento. El administrador demuestra su representación frente a
terceros a partir de copias protocolizadas por escribano de las actas donde esta
designado y copias de cuánto dura su mandato.
 
Derechos y obligaciones del administrador (art. 2067): El administrador tiene los
derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de
propietarios. En especial debe: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día; b)
ejecutar las decisiones de la asamblea; c) atender a la conservación de las cosas y partes
comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las
normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; d)
practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para
disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores
que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de
propietarios; e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de
cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal; f)
nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al
efecto; g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y
tributaria; h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que
incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar
otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; i) llevar en legal forma los libros de actas,
de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro
que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las
liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la
constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones; j) en caso de renuncia o
remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los
activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las
cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de
reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio; I) a pedido de parte
interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de
créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos
administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes; m) representar al
consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo
con todas las facultades propias de su carácter de representante legal. Un sujeto
particular individual no está legitimado para pedir la rendición de cuentas al
administrador, este responde hacia el consorcio, pero no hacía cada propietario
individualmente, rinde cuenta hacia la asamblea. Para nombrar o despedir un empleado
el administrador necesita acuerdo de la asamblea (novedad positiva que trajo el nuevo
código).
 
B) Las asambleas: concepto. Distintos tipos. Atribuciones. Convocatoria y quórum.
El sistema de mayorías. Libro de Actas y de registro de firmas. La asamblea judicial:
causales y procedimiento.
En definitiva, es el órgano más importante ya que es el órgano deliberativo y de
gobierno. Está compuesta por la totalidad de los copropietarios. Es un ente supremo y
soberano porque las decisiones que se adopten en la asamblea siempre y cuando
respeten el quórum van a ser obligatorias para todos incluso para los ausentes y los que
voten en contra. Art. 2058 CCyC: “Facultades de la asamblea. La asamblea es la
reunión de propietarios facultada para resolver: a) las cuestiones que le son atribuidas
especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal; b) las cuestiones
atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por
cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes
proporcionales indivisas con relación al conjunto; c) las cuestiones sobre la
conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio; d) las
cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de
propietarios, si lo hubiere”. La asamblea nombra y remueve al administrador y al
consejo de propietarios.
 
Clases de asambleas: 3 tipos.
1.-Ordinarias: Son aquellas que se van a celebrar periódicamente, normalmente se
celebran una vez por año pero el reglamento me puede decir otra cosa. Van a tratar los
temas cotidianos que hacen a la vida del consorcio.
2.-Extraordinarias: Se celebran ante una urgencia o ante una decisión que no pueda 
esperar a la celebración de la ordinaria, por ejemplo si hubiera que hacer un arreglo muy
costoso, o por ejemplo si renuncia el administrador y hubiera que designar otro.
3.-Judiciales.
 
Ordinarias y Extraordinarias: Lo primero que vamos a necesitar para que haya una
asamblea es una convocatoria. Convoca en principio el administrador, en el caso que
este no lo haga puede hacerlo el consejo de propietarios. Lo más importante de la
convocatoria va a ser que sea por medio fehaciente y que contenga el orden del día. Dos
cosas que en la práctica se respetan muy poco. La falta de notificación de la
convocatoria es una de las causales de nulidad. La convocatoria debe contener el lugar
de celebración, el horario de celebración y el orden del día. El orden del día es un
detalle de los temas que se van a tratar en la asamblea, es importante porque en
definitiva a partir del orden del día uno decide si va o no a concurrir a la asamblea y
porque el tratar temas que están fuera del orden del día también es una causal de
nulidad. Art. 2059 CCyC: “Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser
convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad
horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y
completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los
propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. La asamblea puede
autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la
totalidad de los propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por
voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea”. Los
legitimados para intervenir en la asamblea son únicamente los propietarios. En el caso
de que haya copropietarios en una misma unidad funcional el voto se computa como 1.
En la práctica se da que van inquilinos y usufructuarios a la asamblea pero no pueden
votar, se los puede escuchar si la asamblea lo permite pero no tienen poder de decisión.
No es necesario que vaya el propietario personalmente, puede ir el propietario a través
de un apoderado o a través de cualquier persona suscribiendo a lo que se conoce como
carta poder. La carta poder es un papel sin muchos requisitos, de hecho muchos
administradores en la misma convocatoria ponen un modelo de carta poder. La ley no
marca un límite de carta poder que puede tener una persona pero el reglamento si
podría.
 
Quórum (Ordinarias y Extraordinarias): Es la cantidad de sujetos presentes que yo
requiera para que la asamblea sesione válidamente. El quórum está relacionado con la
mayoría. En la práctica casi nunca las asambleas sesionan con quórum. Una vez que se
verifica si se tiene quórum, la asamblea comienza y se designa un secretario de actas. El
secretario de actas es el que escribe en el libro de actas quienes estuvieron presentes,
que temas se trataron, que decisiones se tomaron, como voto cada uno de los presentes,
en definitiva todo lo que fue pasando en la asamblea. Durante la asamblea se trata tema
por tema del orden del día. Se trata un tema, se vota. Cuando votamos tenemos 3 tipos
de mayorías para adoptar decisiones. El reglamento de propiedad horizontal puede
agravar las mayorías que da la ley pero no puede disminuirlas.
 
Mayoría mínima: Es lo que se conoce como ‘mayoría absoluta’, es decir, la decisión que
menos votos requiere necesita más de la mitad (no es lo mismo decir la ‘mitad + 1’).
Art. 2060 CCyC: “Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por
mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades
funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes
proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría de los presentes
puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los
propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto
que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. El derecho a
promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados
desde la fecha de la asamblea”.
 
Siempre se computa sobre la totalidad de los propietarios. Se trata de una mayoría
absoluta con doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales
indivisas de éstas con relación al conjunto. Esta doble exigencia tiene su sentido en que
se protege individualmente cada unidad funcional y por otro lado se protege a quienes
pagan más de expensas para que tengan un poco mas de decisión. La mayoría de las
decisiones se toman por mayoría absoluta, por ejemplo remoción del administrador,
aprobación de algún presupuesto menor, despido y nombramiento de personal.
 
Mayoría de dos tercios: Se utiliza por ejemplo cuando se modifica una clausula
reglamentaria.
 
Unanimidad: Es el 100% del voto positivos del 100% de los propietarios. En la práctica
es utópico. Por ejemplo se usa para la modificación de una clausula estatutaria.
 
Decisiones propuestas (Ordinarias y Extraordinarias): En la práctica ocurre que las
asambleas se convocan, no llegan nunca a tener quórum e igual sesionan. El código civil
y comercial incorpora una novedad muy buena para solucionar este problema: Las
decisiones propuestas. Art. 2060 CCyC: “…La mayoría de los presentes puede proponer
decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes
y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan
antes por igual medio, con mayoría suficiente…”
 
El código suple este defecto que se da en la práctica diciendo que la mayoría de los
presentes pueden proponer decisiones, no las adoptan, se las proponen a los ausentes, se
notifica fehacientemente a los restantes propietarios y si no se oponen en el plazo de 15
días con mayoría suficiente (el código no establece cual es la mayoría suficiente) esa
propuesta pasa a ser decisión. Lo que la doctrina dice es que tenes que tener más gente
de la que voto a favor y más gente de la que estuvo ausente y no se opuso. Esto quiere
decir que nosotros vamos a tener como votos positivos los que hayan estado en la
asamblea y hayan votado positivamente y también deberíamos contar como voto
positivo los que no hayan ido a la asamblea y no se hayan opuesto, entonces tendríamos
que superar a esa gente.
 
Actas (Ordinarias y Extraordinarias): Art. 2062 CCyC: “Actas. Sin perjuicio de los
restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un
Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios. Debe
labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben
firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben
ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas. Las actas deben
confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben
contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en
su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de
la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar
constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y
de las eventuales conformidades expresas”.
 
Nulidad de la Asamblea (Ordinarias y Extraordinarias): Cuestiones por las cuales se
podría pedir la nulidad de una decisión adoptada en una asamblea. Porque cuando pido
la nulidad no la pido de la asamblea en sí, sino de una decisión que se haya adoptado. Se
puede pedir la nulidad de una asamblea si no se notifico fehacientemente, si se trato un
tema que no estaba en el orden del día, si se adopto una decisión sin la mayoría
necesaria. En definitiva la mayoría de las nulidades tiene que ver con el procedimiento.
En este tema hay que tener presente que las nulidades son de carácter relativo, esto
significa que yo para solicitar y que el juez me conceda la nulidad de una decisión de
una asamblea voy a necesitar acreditar un interés y acreditar un perjuicio. Si no acredito
un perjuicio no hay lugar a la nulidad. La demanda de nulidad se va a dirigir contra el
consorcio y quien se va a presentar en juicio en nombre del consorcio va a ser el
administrador. Art. 2060 CCyC: “…El derecho a promover acción judicial de nulidad
de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea…”
 
Esta parte del articulo es muy criticada ya que los plazos de nulidad como regla general
empiezan a correr a partir de que uno conoció o pudo conocer la situación, pero este no
es el caso, y te dan un plazo muy corto.
 
Asamblea Judicial: Art. 2063 CCyC: “Si el administrador o el consejo de propietarios,
en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por
ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez
debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los
propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si
no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si
corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del
consorcio”.
 
Lo que pasa en la práctica, para que me puede servir una asamblea judicial, si el
administrador o el consejo omiten convocar a la asamblea, si se convoco a asamblea y
no se reunió la mayoría necesaria. En la práctica vamos a iniciar el pedido de asamblea
judicial ante el juez, el juez lo primero que va a evaluar es la legitimación, ver quien la
está pidiendo, supuestamente tienen que ser propietarios que representen el 10% del
inmueble, pero esto puede considerarse más amplio. Lo primero que hace el juez es ver
el escrito y fijarse que se hayan agotado las vías ordinarias. La asamblea judicial es la
última instancia. También debe tratarse de una decisión que deba ser objeto de asamblea
judicial, debe ser algo relevante. Si cumplo con esto se convoca a la asamblea judicial.
La primera complicación de la asamblea judicial es que yo debo convocar a la totalidad
de los propietarios, en la práctica se fija una fecha y se les dice a todos los propietarios
que tienen que pasar, antes de la fecha de celebración de la asamblea, por el juzgado a
acreditar su legitimación. En la asamblea judicial en principio no alcanza el acta poder,
si si sos apoderado. La asamblea, como toda asamblea va a tener un orden del día, se va
a debatir y las decisiones en la asamblea judicial se toman por mayoría simple y si no
hay acuerdo, termina decidiendo el juez. El juez puede también adoptar alguna medida
cautelar, como por ejemplo designar a un administrador interino. Los casos que se dan
en la práctica de asambleas judiciales son: donde hay gastos de mucha envergadura y el
administrador no consigue la conformidad de los propietarios, acefalia de administrador
y también se está dando en los complejos donde hay más de un edificio o muchas
unidades que haya superposición de administradores (dos grupos de unidades designan
dos administradores distintos). En la práctica no es muy común la asamblea judicial.
 
C) Consejo de propietarios:
Este órgano puede existir como no. Art. 2064 CCyC: “Atribuciones. La asamblea puede
designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a)
convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el
administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del
consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del consorcio en
caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está
vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Excepto los casos indicados
en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede
cumplir sus obligaciones”.  Otra función que no nos dice este artículo es la de suscribir
los certificados de deuda (conjuntamente con el administrador). En este órgano
normalmente son entre 3 y 5 miembros. No es obligatorio ser parte del consejo.
 
11) Subconsorcios:
a) Deberá consignar un concepto de subconsorcio (art. 2068 CCCN)
b) Cómo funciona cada sector.
c) Cuál es la responsabilidad frente a terceros.
 
12) Prehorizontalidad:
a) Qué dice el art. 2070 del CCCN sobre los contratos celebrados antes de la
propiedad horizontal.
b) Para qué se impone la obligatoriedad de la contratación de seguros (art. 2071
CCCN).
c) Cuáles son los casos excluidos según el art. 2072 del CCCN.