DERECHOS SOBRE INMUEBLES

DERECHOS REALES PRINCIPALES

 La Propiedad
 La Posesión
El Usufructo
 El Uso y Habitación

 La Superficie

 La Servidumbre

DERECHOS REALES DE GARANTIA

 La Hipoteca
 La Anticresis
 DISPOSICIONES GENERALES

ADQUISICIÓN DE PROPIEDAD

Accesión
LA PROPIEDAD Transmisión de Propiedad
Prescripción Adquisitiva
PROPIEDAD PREDIAL

Limitación por razón de vecindad

Derechos del propietario

Extinción de propiedad

Copropiedad
 DISPOSICIONES GENERALES

Se entiende como el servirse de un bien para si mismo

Uso .Por ejemplo una casa para vivir.
Se entiende por percibir los frutos que el bien produzca,
Disfrutar sin que se agote el mismo de forma inmediata. Por
ejemplo la renta de un predio alquilado.
PROPIEDAD
Disponer Se entiende por el poder de deshacerse del bien o de
gravarlo en garantía. Por ejemplo permite donar, vender
alquilar, etc.

Se entiende por el poder de recuperar el bien que se

Reivindicar
encuentre en posesión de un tercero que lo posee
ilegítimamente, es decir sin justificación y contra la
voluntad del propietario

El derecho de propiedad tiene además la características de ser un derecho “erga omnes” es decir se ejerci
contra todos los no propietarios los que se conoce como la llamada oponibilidad de ello se desprende que e
derecho de propiedad tiene el carácter de ser exclusivo y excluyente, es decir excluye del mismo a todos los que
no sean propietarios del bien. Y, finalmente, el derecho de propiedad tiene la característica de ser perpetuo, esto
Nota es, que aún cuando el propietario deja de usar el bien no se origina la perdida del derecho de propiedad; salvo
en los casos de prescripción adquisitiva que trataremos más adelante.
 PROPIEDAD

FORMAS DE ADQUISICION DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

Según nuestro Código Civil, las formas de adquirir la propiedad sobre un bien son
las siguientes: b.1Apropiación; b.2 Especificación y Mezcla; b.3 Accesión; b.4
Transmisión de la propiedad; y b.5 La prescripción adquisitiva. De todas estas
formas, la que más interesan al mundo inmobiliario son la transmisión de la
propiedad y la prescripción adquisitiva.

ACCESIÓN
TRANSMISIÓN DE
LA PROPIEDAD
PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA
 “El propietario de un bien adquiere lo que se le une o adhiere materialmente a él”
ACCESIÓN (artículo 938º del C.C.).Si bien conforme al artículo 938º esto se establece en
nuestro Código Civil ha establecido determinadas reglas que regulan los casos de
edificación en terreno ajeno. Así tenemos las siguientes:

Si la edificación de buena fe es hecha en una porción de terreno ajeno, el propietario del edificio adquiere
la porción del terreno ocupado pagando su valor comercial, salvo que destruya lo construido. Si la porción
ocupada hace insuficiente el resto del terreno para una nueva construcción, el propietario puede exigir al
invasor que adquiera la totalidad del terreno.

•Si la edificación es hecha de mala fe, el propietario puede optar entre la demolición de lo edificado y la
correspondiente indemnización; o, hacer suyo lo edificado sin contraprestación alguna. La demolición de
cargo del invasor de mala fe.

•Si la edificación es hecha de buena fe, el propietario del terreno puede optar entre hacer suyo lo
edificado u obligar al invasor a que el pague el terreno.

•Si la mala fe es del propietario del suelo, la opción de elegir pasara a favor del invasor de buena
fe.
 TRANSMISIÓN DE
LA PROPIEDAD

Nuestro código regula los dos sistemas de transmisión de la propiedad: el

sistema traslativo y el sistema consensual.

TRANSLATIVO CONSENSUAL

Bienes Muebles
Bienes Inmuebles

Se perfecciona Se perfecciona con

con la entrega el consentimiento
 Adquiere la propiedad de un inmueble quien lo posea de forma
continua, pacífica y pública, conduciéndose como propietario
durante diez años. Este plazo se reduce a cinco si el poseedor
tiene justo título y buena fe.

• Posesión continua, quiere decir que no debe mediar

interrupción alguna en la posesión que ejerza el poseedor.
PRESCRIPCIÓN R
ADQUISITIVA E
• Posesión pacífica, se refiere a que la posesión del inmueble no debe
Q estar sometido al ejercicio de la violencia física o moral.
U
I • Posesión pública, la posesión tiene que ser ejercida de forma tal
S que todos puedan tener conocimiento de ella. Lo contrario seria la
I posesión clandestina.
T • Como propietario. El poseedor no sólo debe poseer el bien sino
además conducirse como si fuera el propietario del mismo. Muchas
O veces esto se puede demostrar pagando los arbitrios municipales y
S el impuesto predial, y realizando otros actos que exterioricen su
animus domini, su ánimo de ejercer el dominio.
 LA PROPIEDAD PREDIAL

Forma de propiedad constituida por:

subsuelo, el suelo, y sobresuelo. no Vende Tercero • sobresuelo
alcanza a los recursos naturales, (aires)
yacimientos, restos arqueológicos y Propietario • Propiedad;
otros bienes reconocidos por las leyes
especiales. o • Enajenación
del sub-
suelo, como
el propio
Arrienda suelo
(superficie).

Las limitaciones existen necesariamente por el solo hecho

de la coexistencia de propiedades en una comunidad, pues
la seguridad y el bienestar de esta no pueden ser
disminuidos por el uso que se haga de esas propiedades
 Limitación por razón de vecindad
P
R
O Las limitaciones existen necesariamente por el solo hecho de
P la coexistencia de propiedades en una comunidad, pues la
seguridad y el bienestar de esta no pueden ser disminuidos
I por el uso que se haga de esas propiedades
E • ACTOS PARA EVITAR PELIGRO DE
D PROPIEDADES VECINAS
A
• TRASLADO DE MATERIALES DE
D
CONSTRUCCIÓN POR PREDIO AJENO
• LÍMITES A LA EXPLOTACIÓN INDUSTRIAL DEL
P PREDIO
R • PROHIBICIÓN DE ABRIR O CAVAR POZOS QUE
E DAÑEN PROPIEDAD VECINA
D • OBRAS Y DEPÓSITOS NOCIVOS Y PELIGROSOS
I
A PASO DE AGUAS POR PREDIO VECINO
•
L
 Derechos del Propietario P
R
O
. Derecho a cercar un predio
P
. Obligación de deslinde y de amojonamiento I
E
. Corte de ramas y raíces invasoras del predio D
A
Extinción de Propiedad D

. Adquisición del bien por otra persona P

. R
E
D
I
A
L
 COPROPIEDAD

DERECHOS OBLIGACIONES

- No alterar el destino del bien ni

perjudicar el interés de los otros
copropietarios
- Derecho a servirse del bien común - Indemnizar a los otros
copropietarios por usar el bien
- Derecho de disfrutar excluyéndose
- Reembolso de provechos
- Derecho de disponer de su cuota
ideal y de los respectivos frutos. - Responder por los gastos
También gravarlos. - Limitación : no ejercer actos que
importen ejercicio de propiedad
- Reivindicación del bien
exclusiva
común, acciones
- Concurrir a los gastos de
posesorias, interdictos.
conservación y pago de tributos
etc.
en proporción a su parte
COPROPIETARIO - Saneamiento en caso de evicción
 PARTICIPACIÓN EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD

- División y participación del bien común

- JUDICIAL - Reunión de todas las cuotas partes en un
solo propietario
- EXTRAJUDICIAL - Destrucción total o pérdida del bien
COPROPIEDAD
- MIXTA - Enajenación de un bien a un tercero

- Pérdida del derecho de propiedad

de los copropietarios

MEDIANERIA
PACTO DE INDIVICIÓN

-Los copropietarios pueden celebrarlo - Las paredes, cercos o zanjas situados

por 4 años, si no se consignara se
presumirá dicho plazo.
Es oponible solo si se inscribe en
registros públicos.
entre dos predios se presumen comunes,
mientras no se pruebe lo contrario. Si la
pared que separa los predios se ha
levantado en terreno de uno de ellos, el
vecino puede obtener la medianería
pagando la mitad del valor actual de la obra
y del suelo ocupado
 Según lo establecido en el artículo 896º del Código Civil “La
posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes
inherentes a la propiedad”.
 Para ejemplificar podemos decir que es poseedor tanto el
arrendatario que ocupa un predio en virtud de un contrato de
arrendamiento, así como el usurpador que toma posesión por
la fuerza una casa ejerciendo violencia contra las personas o
las cosas..
 Posesión Legítima: Es la que se posee mediante título que acredita
su propiedad o que se le ha transferido la posesión de quien tenía
facultad para hacerlo. P.e. el arrendatario a quien se le transfiere en
arrendamiento la posesión de in inmueble.

 El poseedor inmediato: es aquel que posee temporalmente y en

virtud de un título. Son requisitos de esta posesión la temporalidad y
la existencia de un titulo que justifique su posesión. Dicho titulo es
generado a partir del acuerdo de voluntades entre quien transfiere el
derecho de posesión y el que lo recibe. P.e. El arrendatario posee un
inmueble en virtud de un contrato de arrendamiento (título)

 El poseedor mediato es aquel que confiere el titulo que justifica la

posesión del poseedor inmediato. En el ejemplo anterior podríamos
decir que el titulo es el contrato de arrendamiento; el poseedor
inmediato es el arrendatario y el poseedor mediato el arrendador.
 Posesión Ilegítima: Es la posesión que se ejerce cuando el
poseedor no tiene título alguno que justifique su posesión o
cuando el titulo adolece de vicios insalvable que acarrean su
nulidad. En ese sentido el ordenamiento jurídico diferencia el
contenido de la posesión ilegítima en: posesión ilegítima de
buena fe y posesión precaria.

 La posesión ilegítima de buena fe: cuando “el poseedor cree

en su legitimidad por ignorancia o error de hecho o de
derecho sobre el vicio que invalida su título” (artículo 906º
C.C.). Esto ocurre por ejemplo cuando una de las partes que
otorga el título es menor de edad y el poseedor no lo sabe.
Esta buena fe se termina cuando el poseedor toma
conocimiento del vicio que invalida su título.

 La posesión precaria: es la que se ejerce sin título alguno o

cuando el que se tenía ha fenecido (artículo 911º del C.C.)
 La posesión se extingue por:

a) La transferencia;
b) Abandono
c) La ejecución de resolución judicial que
despoja la posesión; y, d) Destrucción total o
pérdida del bien.
 DERECHOS REALES
PRINCIPALES

Deberes y Derechos

Al entrar en posesión, el usufructuario hará inventario y tasación de los

bienes muebles.

El usufructuario esta obligado a prestar la garantía señalada en el título USUFRUCTO

constitutivo de su derecho o la que ordene el juez
El usufructuario debe explotar en bien en la forma normal y Por contrato o Acto jurídico
acostumbrada.
El usufructuario debe pagar los tributos , las rentas vitalicias Por ley o Usufructo legal
y pensiones de alimentos que graven los bienes.

Si el usufructuario paga la deuda hipotecario o el interés que Por testamento

esta devenga se subroga en el crédito pagado.
En el derecho de superficie el
propietario del suelo constituye
sobre éste un derecho a favor de
un tercero que lo faculta a tener y
mantener construcciones sobre la Cuando el derecho de
misma o por debajo de ella.El uso recae sobre una
propietario de un predio, o quien casa o parte de ella
tenga el derecho, otorgará
temporalmente la facultad a un para servir de morada,
tercero . se estima constituido
el derecho de
El plazo puede ser hasta
habitación.
de 99 años
Los derechos de uso y
habitación se
Al culminar el plazo del extienden a la familia
derecho de superficie el del usuario, salvo
propietario del predio disposición distinta.
adquiere la propiedad de lo
construido, debiendo
reembolsar su valor, salvo
pacto distinto
 Derechos y Obligaciones de
los Propietarios
Quien reclame el derecho a una servidumbre
debe acreditarla con el título correspondiente
 El propietario del predio dominante no
puede aumentar la carga del predio sirviente
por hecho o por acto propio.
El propietario del predio sirviente no puede
impedir el uso de la servidumbre.

La servidumbre es un derecho real

sobre bien ajeno que concede al Extinción de la
titular el derecho de usar el predio de Servidumbre
otro o de impedir que su propietario
ejercite determinados derechos. Se extingue por las siguientes razones:

•Vencimiento del plazo

•Acuerdo
•Imposibilidad de utilización
•No uso
•Destrucción del predio
DERECHOS REALES DE GARANTÍA

Disposiciones Generales

a)Es un derecho real sobre un inmueble o varios que otorga al

acreedor el derecho de preferencia, de persecución y de hacerse
pago con el precio obtenido en el remate del bien.

LA b) La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien

HIPOTECA hipotecado.

Efectos de la Hipoteca

El acreedor puede ejecutar la hipoteca, en vía Judicial.

El acreedor tiene preferencia sobre el precio que resulte del bien, pero si son
varias hipotecas se tiene en cuenta el Rango de acuerdo a su constitución.
El acreedor tiene derecho a la transferencia del crédito hipotecario o renunciar a ella.
El acreedor puede dar por vencido el plazo de la obligación asegurada o
la sustitución del bien por deterioro o pérdida del bien.
Para que una hipoteca sea válida se precisa de determinados requisitos :

A) Que afecte el bien el propietario o quien este autorizado para ese efecto
conforme a ley.

B) Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.

C) Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba

en el registro de la propiedad inmueble.

Sin embargo, existe otro requisito más que se encuentra implícito en el

tercero de la lista, que es que la hipoteca se debe constituir mediante
escritura pública. Esta formalidad es necesaria, bajo sanción de nulidad,
salvo que la Ley disponga algo diferente.
 ANTICRESIS
Es el derecho real de garantía mediante el cual quien es deudor entrega al acreedor un
inmueble, en calidad de garantía, para que este pueda usarlo y percibir los frutos producto
de la explotación del inmueble hasta que se cobre el monto de la deuda.

sólo se puede constituir

una sola vez sobre un
A diferencia de la
inmueble hasta su
hipoteca, requiere el desafectación
traslado del inmueble
afectado a fin que el sólo puede ser constituida
acreedor pueda usar y por el propietario o por
aprovechar los frutos quien tenga el poder para
que se generen producto hacerlo, y para su validez
de la explotación del es necesario que la misma
bien. conste por escritura
pública