DERECHO REGISTRAL

DENOMINACIÓN

Por la Preponderancia que tienen Y han tenido los registros se le ha Denominado también:

• Derecho Hipotecario

• Derecho Inmobiliario

DEFINICIÓN

• Es la rama del derecho que tiene por objeto el estudio, análisis y regulación de los registros,
la actividad registral y sus efectos en el mundo jurídico, social y económico.

• Conjunto de normas y procedimientos cuyas finalidades son la publicidad y la seguridad de

los hechos y derechos, actos y contratos que producen consecuencias jurídicas frente a
terceros.

• Rama autónoma del Derecho, en virtud que hoy en día está conformado por una normativa
especial, con principios que le son propios, con finalidad específica que radica en la
publicidad de lo que conste inscrito en los registros.

• Es objeto de estudio especializado

• Tiene su propio sistema de interpretación e integración de la normativa aplicable

Lenguaje Técnico Jurídico y propio del Derecho Registral

• Finca
• Predio
• Pasadas (traslado de un folio a otro de información de un mismo bien o persona.
• Sistema del Asiento Registral por Cumplimiento de la Obligación
• Purga de la Finca (Cancelación de Asientos Registrales de oficio cuando han caducado
• Solicitante
• Prestador
• Prescripción o caducidad
• Tercero Registral
• Tercero Adquiriente
• Oponibilidad de lo escrito frente a lo no escrito
Naturaleza Jurídica

• Esta varía según el sistema de registros que se lleva en cada estado

• La esencia de un registro es de acuerdo a su sistema de funcionamiento y operación

Naturaleza Pública, Privada o Mixta

Existe discusión respecto si los registros deben ser PÚBLICOS o PRIVADOS

• REGISTROS PRIVADOS
 • Se accesa por un sistema de pago de ficha y se complementa por ser de números
clausus; y en relación al número de población.

• REGISTROS PÚBLICOS

• Se accesa por designación de las autoridades políticas del gobierno.

• Algunos países mantienen una dualidad porque hay un cargo político y a la vez un
cargo de carrera registral

• Guatemala es de naturaleza pública, pero no tiene controles a través de la

contraloría de cuentas para supervisar el manejo de fondos pero se audita a través
de auditorías internas y externas que el propio registro ha contratado y con la
colaboración y supervisión de la comisión nacional registral

• El registro de la propiedad de Guatemala es un órgano estatal administrativo de

carácter desconcentrado y sin personalidad jurídica.

• REGISTROS MIXTOS

• Estos cumplen una función pública pero también prestan servicios de manera
privada a los cuales se accesa por oposición (registros españoles); pero también se
puede organizar como una oficina privada.

Naturaleza Civil, Administrativa o Procesal

• CIVIL

• Matrimonios, divorcios, capitulaciones matrimoniales, contratos y actos

• ADMINISTRATIVA

• Recursos administrativos de revocatoria, reposición y contencioso administrativo

• PROCESAL

• Las decisiones de los registradores se pueden ver afectadas por inconformidades

planteadas por los perjudicados ante una inscripción, suspensión o denegatoria.

Naturaleza Constitucional y de Certeza y Seguridad Jurídica

• Principios constitucionales de libre acceso a las oficinas públicas, publicidad y legalidad.

• El derecho a la integridad de las personas (Registro Nacional de las Personas). DERECHOS Y

OBLICACIONES, DERECHO AL VOTO, NOMBRE, DERECHO A LA PROPIEDAD (inmueble,
intelectual)

CONTENIDO DEL DERECHO REGISTRAL

MATERIAS
 - Propia del Derecho Registral: El acto de inscripción, criterios de calificación, publicidad
registral y los efectos que todo ello provoca en la sociedad.

SUJETOS

- Registradores: Designados por el gobierno del Estado, sin existir carrera registral. En el
registro nacional de las personas si existe carrera pues se exige la calidad de abogado y
notario

USUARIOS

- Somos todas las personas, nacionales o extranjeras, individuales o jurídicas, de derecho

público o privado que necesitamos accesar al registro para inscribir un hecho jurídico acto,
negocio o contrato.

TERCEROS

- Son aquellos que no han intervenido en el acto o contrato pero que en un momento
determinado pueden verse perjudicados por determinada inscripción registral

ANTECEDENTES HISTORICOS DEL DERECHO REGISTRAL

Necesidad Pública: surge de la publicidad registral como una necesidad histórica del hombre. No Se
tenía el conocimiento colectivo a cerca de situación legal, constitución de gravámenes y mucho
menos una organización sofisticada q en forma técnica y especializada brindara seguridad jurídica.

EDAD ANTIGUA: antecedentes de la publicidad en distintas ordenes sociales en respuesta de

demandas de carácter político fiscal. Aquí no se puede hablar de sistemas registrales propiamente
dichos.

DERECHO ROMANO: existían Registros organizados por Servio Tulio como: Registros Domésticos, la
Institución del Censo, no se encontraba como institución el Registro Civil.

Edad Media: el Estado Civil se probaba acudiendo a los medios ordinarios de prueba, especialmente
la Declaración de Testigos. Ejemplo: cuando se trataba de conocer la edad de una persona,
declaraban acerca de ella los padrinos y el Sacerdote que la había bautizado bajo juramento
prestado sobre evangelios.

EL PRECEDENTE MAS DIRECTO DEL REGISTRO CIVIL: está en los Registros Parroquiales q la iglesia
llevaba desde mediados del siglo XVI y principios del XV. Pero la Revolucion francesa secularizo estos
registros creando el moderno Registro Civil a cargo de funcionarios del Estado.

AMBITO DEL DERECHO MERCANTIL: en la edad media, surgen antecedentes de la publicidad

Registral como: Registros de Comerciantes, Protección de las Marcas y la Utilización de razones
sociales.

SIGLOS VXI Y XVIII: se desarrollan negocios de banca, organizaron bolsas de mercancías y las bolsas
de valores.
ORDENANZAS DE BILBAO: es el Primer Cuerpo de derecho comercial español terrestre y marítimo,
influyo en nuestra legislación.

ADVENAMIENTO DE LA REVOLCION FRANCESA: entra en vigencia el Código de Comercio Francés en

1808, nueva era para el derecho comercial, se ampliaron objetos susceptibles de registración como
las sociedades mercantiles.

ACTUALMENTE: la especialización de los Registros Públicos y los avances tecnológicos, proveen

instituciones jurídicas, con características más a la altura de las demandas sociales seguridad y
certeza jurídica, capaces de coadyuvar al desarrollo económico global.

ANTECEDENTES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA:

Las diferentes formas utilizadas por las culturas antiguas, para hacer públicos los actos q afectaban la
situación jurídica de los bienes inmuebles, actos de transmisión.

Antigüedad y parte de la edad Media la mayoría de personas, no eran propietarios de bienes

inmuebles y la posesión o la propiedad de la tierra estaba en manos de quienes ostentaban el poder
político y económico, feudales, monasterios, iglesia y terratenientes laicos.

Las Crecida del rio Nilo y características geográficas de Egipto determinan la inquietud de la creación
de un sistema Registral. Como acontecimiento político la imposición de tributos a los poseedores o
propietarios de tierras. Edad media, las cargas recaían sobre bienes inmuebles creo la necesidad de
asegurar el Trafico Jurídico Inmobiliario.

FORMAS DE TRANSMICION DE LA PROPIEDAD Y DE PUBLICIDAD:

EGIPTO: Época Ptolemaica, las transacciones sobre inmuebles se documentaban x un funcionario y

se inscribían en registros que al parecer tenían finalidad fiscal, y al realizar el pago de impuesto se
daba la transmisión de bienes. Pero para dicha transmisión se requería un llamamiento especial a los
propietarios vecinos. Se realizaba ante un escribano los Registros eran llevados x circunscripciones
territoriales alfabetizados. En esta época sobre sale la importancia de los Registros para fines fiscales
y una publicidad.

GRECIA CLASICA: la publicidad fue rudimentaria, formas de transmisión eran públicas, pero la
publicación se completaba x el llamamiento de los vecinos para testificar la transmisión de un fundo,
recibiendo ellos una moneda-dinero. A veces x intervención de Mnemon-especie de notario o
archivero estatal. En casos x anuncio de la transmisión mediante Pregones repetidos o carteles
expuestos en lugar Público. Finalmente x cooperación de la autoridad como Testigo y Autorizante
del acto consignado en escrita.

GRECIA ANTIGUA: la hipoteca se escribía en piedras o tablas colocadas en el propio inmueble.

ROMA: la transmisión y constitución de derechos reales sobre fundos eran objeto de publicidad y se
daba a través de 2 actos.

1. LA MANCIPATIO: acto ritual ante testigos quienes fijaban y hacían notoria la conexión entre
la persona adquiriente y cosa adquirida, era un registro viviente debían imprimir en su
memoria la configuración precisa de la cosa.
 2. LA IN IURE CESSIO: Servía para toda clase de cosas se hacía ante un tribunal y tenía
intervención de publicidad semejante a la Mancipatio.

LOS DERECHOS GERMANICOS ORIGEN DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Configuraron la transmisión de la propiedad como negocio solemne. Acto de transmisión era un

contrato real o un negocio al contrato q se daba sobre el inmueble a través de un cobro de
consentimiento y la entrega de la posesión. Se realizaba ante testigos, habían niños xq ellos
conservan más tiempo la memoria de lo ocurrido y para estimular la memoria les daban bofetadas.

SISTEMAS DE TRANSCRIPCION

La constitución y traslado de los derechos reales se hacen depender de la conclusión del contrato. La
inscripción en los Registros Públicos no tiene otros valores q el de medio de prueba y de legitimación
frente a terceros.

Siglos XVIII y XIX países alemanes desarrollaron sistemas de publicidad Registral de Moderna
Tecnica, luego en XIX países latinos formaron un sistema nuevo divergente del anterior.

ANTECEDENTES DEL DERECHO REGISTRAL EN ESPAÑA:

Inicia con la publicidad de gravámenes, mediante un libro el cual solo protegía a los compradores de
bienes inmuebles contra los censos, hipotecas o tributos, y el mismo no podía ser visto x nadie y
solo el Registrador daba fe si había o no gravámenes.

1768 se aprueba el Reglamento de Contadurías de Hipotecas y son el antecedente inmediato del

actual Registro de España, se llevaban libros x separado x cada municipio y se tomaba razón. Pero
dichas contadurías no podía satisfacer las necesidades del tráfico y el crédito inmobiliario.

La propiedad rustica en el siglo XIX se halla en manos del Estado, Provincia o Municipio e iglesia.
Luego se dio un cambio estructural q declina la nobleza como clase dominante e inicia la nueva
burguesía. Cambios en el Régimen inmobiliario, se consigue créditos, con garantías seguras.

En 1861 surge 1era Ley Hipotecaria, mismo año se promulgo el Reglamento Hipotecario el cual le dio
al Registro de la Propiedad una organización independiente de la administración Pública.

Ley Hipotecaria española de 06/02/1946 actualmente vigente con el fin de armonizar los textos
legales vigentes, abreviar el contenido de los asientos del registro, ordenación sistemática y unidad
de estilo.

ANTECEDENTES DEL DERECHO REGISTRAL EN GUATEMALA:

Tiene relación con los diferentes códigos y leyes de distintas épocas. Código Civil 1877 recoge
normas relativas al Registro Civil y al Registro de la propiedad. 1963 código civil y sus reformas el
Registro Civil pasa a depender de las municipalidades. En el mismo se otorga Fe Publica al
Registrador ante quien declaran los actos del estado civil y establecen certificaciones de las actas del
registro, prueban el Estado Civil de las personas y en caso de omisión o destrucción de las actas para
probar y establecer el estado civil se debe acudir ante juez competente y como prueba presentar las
partidas eclesiásticas.
Código Civil de 1963 se atribuye al Registro Civil el registro de las personas jurídicas y asociaciones.
Actualmente x derogatoria parcial del mismo código desapareció el Registro Civil y dichas
atribuciones fueron otorgadas al Registro Nacional de las Personas y se creo el Registro de Personas
de Personas Jurídicas.

Antecedentes del Registro de la Propiedad en Guatemala en 1768 fue fundado x el Rey de España
Don Carlos III el Registro Hipotecario el cual es el 1er Registro Hipotecario es el antecedente del
actual Registro de la Propiedad de Guate creado el 15/09/1877 x el Presidente Justo Ruf. Barrios,
época en la cual entro en vigencia el 1er Código Civil y regulo el Registro. En el mismo año se
establecieron 3 registros y a partir de tal fecha Guate principia a inscribir el dominio sobre bienes
inmuebles.

Vigencia Decreto Ley 106 actual Codigo Civil 1963, se inicia el registro de muebles y derechos reales
sobre los mismos. El Reg. De la Propiedad registra el dominio sobre vehículos. Actualmente en Guate
se han establecidos 2 Registros. El Registro de la Propiedad

1. Zona Central: tiene jurisdicción en

2. Ciudad de Quetzaltenango: Jurisdicción en Quetzaltenango, San Marcos, Sololá, Retalhuleu,
Suchitepéquez, Totonicapán, Quiche, Huehuetenango.

Los 2 Registros deben guiarse x el Reglamento de los Reg. De la Propiedad, Acuerdo 30-2005; y
Arancel general de los Reg. De la Propiedad, Acuerdo 325-2005. Estos Registros han logrado avances
en la modernización, Tecnológicos q permiten mejor eficiencia.

SISTEMAS REGISTRALES: son la forma en q se conciben y llevan los Registros Públicos, en países
desarrollados en esta temática los sistemas registrales se clasifican atendiendo efectos q produce lo
inscrito frente a terceros e interpartes.

COMO SE CLASIFICA UN SISTEMA SIN REGISTROS PUBLICOS:

1. IDENTIDAD DE LAS PERSONAS: Para identificar a las personas la cultura tradicional

guatemalteca ha sido la q encontramos en el Código Civil, hoy en dia en la Ley del RENAP. Es
decir q nos identificamos con un documento de identidad, con la certificación de la partida
de nacimiento, para acreditar el estado civil de las personas. Un país q ha sido noticia en
2008 en el Reino Unido no hacia falta tener un carnet de identidad, salvo q se tuviere interés
en tener un pasaporte, no era muy común, xq se podía transitar libremente x la Union
Europea sin pasaporte, era suficiente. Hoy en dia se ha diseñado el carnet similar al q se se
usa en Guate, con un chip q contenga datos biométricos como características del iris o
huellas dactilares, una fotografía, situación migratoria.
2. SEGURO DE TITULOS: surge en los Estados Unidos de America, en 1880 un grupo de
aseguradores locales concibieron la posibilidad de cubrir el riesgo de vicios en los títulos de
un bien raíz. Figura q se le conoce como Title Insurance: consiste en un contrato x el cual una
entidad aseguradora se compromete a indemnizar al titular de un derecho real en caso d q
el titular asegurado se demuestre defectuoso y asumir en su caso la defensa jurídica de
dicho titulo.
Se le llama a este sistema de no Registro Publico o de Registro debil sus altos costes sobre
todo en aquellos supuestos en donde el siniestro no se va a producir o no se produjo y de
 cualquier manera hubo q pagar la prima. Este sistema ajeno al Registro Publico, lo q logra en
caso de incumplimiento o fraude es recuperar el dinero invertido al haber pagado una
prima.

COMO SE CLASIFICA UN SISTEMA CON REGISTROS PUBLICOS

1. Atendiendo a la forma en que se conciban los Registros Publicos.

a) SISTEMA FRANCES:
b) Sistema alemán
c) Sistema español
d) Sistema australiano o torrens

Atendiendo a los efectos de la Publicidad Registral

Se establecen 2 sistemas:

- El primero que se concibe de mera inoponibilidad frente a terceros de los títulos no inscritos. En
este sistema el registro lo que informa a través de la publicidad, es que respecto de determinado
bien, hay varios títulos, y que algunos de los que están archivados corresponde al propietario, sin
saber exactamente cual sea, pero que sí se tiene que uno de ellos es, pues la propiedad se prueba
con el documento depositado en el registro. (República Dominicana)

El segundo Sistema Registral se denomina “SISTEMA REGISTRAL DE FE PÚBLICA”; conocido también

como REGISTROS DE DERECHOS, que consiste en el que adquiere, mediante contraprestación
confiando en lo que el registro publicita, es mantenido en su adquisición aunque después se anule o
resuelva el derecho del transferente, si la causa de anulación o resolución no constaba en el registro
y era ignorada por el adquiriente.

Este tipo de registro tiene una doble función:

- La de Publicidad

- y de garantía de lo publicitado

Guatemala se encuentra en un punto intermedio, porque no se tiene un registro de inoponibilidad,

pero tampoco se tiene un registro de fe pública; por ejemplo los criterios aplicados por la corte de
constitucionalidad.

La tendencia de Guatemala, en lo que respecta al Registro de la Propiedad, es la búsqueda de un

sistema de fe pública, respetando el derecho humano de la propiedad privada.

Atendiendo a la Estructura de Organización Administrativa de los Registros Públicos

- Los Registros Públicos pueden funcionar a través de distintos sistemas, el primero relativo a
una forma de organización difusa, tal es el caso de Guatemala como país en el cual cada
registro funciona relacionado o con su propio Ministerio o de manera independiente,
ejemplo: REGISTROS MERCANTIL, PROPIEDAD INTELECTUAL, MERCADO DE VALORES Y
MERCANCÍAS Y GARANTÍAS MOBILIARIAS que dependen del Ministros de Economía o bien el
Registro Nacional de las Personas.
- El otro sistema de organización de registros es el que gira a través de una estructura
administrativa común, por lo menos en relación a registros patrimoniales por un lado y
registros de personas por otro.

- Este tipo de estructura es más funcional, eficiente y eficaz (Salvador y Perú).