Evaluación y financiamiento de proyectos

urbano- arquitectónicos

Clase 5:
Proceso de estudio del proyecto

Alejandro Cortés Salinas

Geógrafo – Magíster en Desarrollo Urbano, UC
Doctor © en Arquitectura y Estudios Urbanos
El ciclo de los proyectos de inversión

1. Idea

2.1 Perfil

2. Pre-Inversión 2.2. Pre-factibilidad

2.3 Factibilidad

3. Inversión

_ Evaluación de resultados (ex post): Se evalúa si el

proyecto es la acción/ respuesta al problema, oportunidad o
4. Operación necesidad.

_ Evaluación del impacto, alcance, tiempo de ejecución,

costos.

5. Cierre _ Recomendaciones para futuros proyectos.

El ciclo de los proyectos de inversión
El ciclo de los proyectos de inversión

Fuente: http://informacion-sistematica.blogspot.com/2013/01/estudio-de-factibilidad-de-un-sistema.html
El ciclo de los proyectos de inversión

Fuente: https://www.slideshare.net/ISTAC/la-estadstica-pblica-en-la-evaluacin-de-politicas-ii
El ciclo de los proyectos de inversión
Sobre la evaluación ex post de impactos urbanos…
Sobre la evaluación ex post de impactos urbanos…
Sobre la evaluación ex post de impactos urbanos…
Autopista Troncal Sur
Año Forma
Explicación
funcional
1998 log-lin Un aumento en la distancia en un metro, cambia en… 0,01 % el precio de la vivienda
1999 log-lin Un aumento en la distancia en un metro, cambia en… 0,01 % el precio de la vivienda
2000 log-lin Un aumento en la distancia en un metro, cambia en… 0,01 % el precio de la vivienda
2001 log-lin Un aumento en la distancia en un metro, cambia en… 0,01 % el precio de la vivienda
2002 lin-lin Un aumento en la distancia en un metro, cambia en… 0,09 UF el precio de la vivienda
2003 lin-lin Un aumento en la distancia en un metro, cambia en… 0,12 UF el precio de la vivienda
2004 lin-log Un aumento en la distancia de 1%, cambia en… -1,50 UF el precio de la vivienda
2005 lin-log Un aumento en la distancia de 1%, cambia en… -1,40 UF el precio de la vivienda
2006 lin-log Un aumento en la distancia de 1%, cambia en… -2,11 UF el precio de la vivienda
2007 lin-lin Un aumento en la distancia en un metro, cambia en… 0,08 UF el precio de la vivienda
2008 lin-lin Un aumento en la distancia en un metro, cambia en… 0,16 UF el precio de la vivienda
2009 lin-lin Un aumento en la distancia en un metro, cambia en… 0,16 UF el precio de la vivienda
2010 lin-log Un aumento en la distancia de 1%, cambia en… -1,92 UF el precio de la vivienda
2011 lin-lin Un aumento en la distancia en un metro, cambia en… 0,07 UF el precio de la vivienda
2012 lin-log Un aumento en la distancia de 1%, cambia en… -1,67 UF el precio de la vivienda
2013 lin-log Un aumento en la distancia de 1%, cambia en… 0,74 UF el precio de la vivienda
2014 lin-lin Un aumento en la distancia en un metro, cambia en… 0,04 UF el precio de la vivienda
2015 lin-lin Un aumento en la distancia en un metro, cambia en… 0,23 UF el precio de la vivienda
2016 lin-lin Un aumento en la distancia en un metro, cambia en… 0,24 UF el precio de la vivienda
2017 lin-lin Un aumento en la distancia en un metro, cambia en… 0,14 UF el precio de la vivienda
2018 lin-log Un aumento en la distancia de 1%, cambia en… 1,46 UF el precio de la vivienda
2019 lin-lin Un aumento en la distancia en un metro, cambia en… 0,17 UF el precio de la vivienda
Sobre la evaluación ex post de impactos urbanos…
Estudio del proyecto

Determina con la mayor precisión posible, la cuantía de las inversiones,

los costos y beneficios de un proyecto para posteriormente compararlos
y decidir la conveniencia de emprender dicho proyecto.

1.Formulación

2. Preparación

3. Evaluación

¡Un error en cualquiera de ellas puede llevar a conclusiones equivocadas!

Estudio del proyecto

_La más difícil e importante de todas las actividades para que el

proyecto pueda efectivamente asignar los recursos de manera
eficiente.
_ Primero, se definen las características del proyecto.
1.Formulación _ Luego, se cuantifican los costos y beneficios.

** Resulta clave identificar las opciones más relevantes para la

evaluar y determinar así cuál es la mejor opción.
2. Preparación
Ejemplos:

• Comprar o arrendar un inmueble.

3. Evaluación • Compra de maquinaria barata de corta vida útil o una más cara
pero de mayor vida útil.
• Pago de horas extra o contratar a una persona adicional.
Estudio del proyecto

1.Formulación

2. Preparación _Donde se suelen cometer más errores, aunque es la más simple.

_Corresponde a la elaboración de los flujos de caja.

3. Evaluación Como ya dijimos, se puede buscar medir de manera no excluyente:

a) Rentabilidad del proyecto.

b) Rentabilidad de los recursos propios.
c) Capacidad de pago del financiamiento externo.
Estudio del proyecto

1.Formulación

2. Preparación

3. Evaluación _ Corresponde al cálculo de la rentabilidad de la inversión. Puede

expresarse:

i) En unidades monetarias
ii) Como un porcentaje
iii) Una relación o índice
iv) Como el tiempo que demora la recuperación de la inversión
Estudio del proyecto

1.Formulación

2. Preparación

3. Evaluación _ Considera la ocurrencia de hechos futuros y estima los costos y

beneficios futuros en un único escenario entre muchos posibles.

_ La estimación implica un nivel de incertidumbre en las decisiones

adoptadas.

_ Incluye por tanto, el análisis de sensibilización de los resultados, la

medición del riesgo y el análisis de opciones para su mitigación.
Flujo de caja

Identificación de las inversiones

1. Previas a la implementación del proyecto. 2. Durante su operación

Flujo de caja

Identificación de las inversiones

1. Previas a la implementación del proyecto 2. Durante su operación

Calendario de inversiones _ Refleja en un presupuesto la totalidad de las

inversiones previas a la puesta en marcha del
proyecto y el momento en que ocurre cada una de
ellas.
_ Su identificación permite incorporar el efecto del
costo de capital que se debe asumir por mantener
inmovilizados recursos durante la etapa de
construcción.
Flujo de caja

Costo de capital → Tasa de retorno que, como mínimo, se le exige generar a

la inversión requerida por el proyecto y que equivale a la rentabilidad esperada,
o a la que se renuncia por invertir en un proyecto económico de riesgo similar.
Flujo de caja

Identificación de las inversiones

1. Previas a la implementación del proyecto 2. Durante su operación

_ Refleja en un presupuesto la totalidad de las

Calendario de inversiones inversiones previas a la puesta en marcha del proyecto
y el momento en que ocurre cada una de ellas.

_ Su identificación permite incorporar el efecto del

costo de capital que se debe asumir por mantener
inmovilizados recursos durante la etapa de construcción.

Esta etapa puede durar varios meses o incluso años Puede devengar intereses
financieros (préstamos
bancarios) o generar un
costo de oportunidad
(recursos propios)
Flujo de caja

Identificación de las inversiones

1. Previas a la implementación del proyecto 2. Durante su operación

_ Refleja en un presupuesto la totalidad de las

No se suelen
inversiones incluir
previas a laenpuesta
el calendario
en marchade inversiones
del proyecto
Calendario de inversiones porque este flujo se suele capitalizar al calcular un
y el momento en que ocurre cada una de ellas.
valor futuro equivalente único de todas las
_ inversiones a una tasa
Su identificación que incluye
permite este costo.
incorporar el efecto del
costo de capital que se debe asumir por mantener
inmovilizados recursos durante la etapa de construcción.

Esta etapa puede durar varios meses o incluso años Puede devengar intereses
financieros (préstamos
bancarios) o generar un
costo de oportunidad
(recursos propios)
Flujo de caja

Identificación de las inversiones

1. Previas a la implementación del proyecto. 2. Durante su operación

_ Reemplazo de activos.

_ Crecimiento o ampliación
de los niveles de operación.
Efecto de los beneficios que no son ingresos de caja
Efecto de los beneficios que no son ingresos de caja

También llamado “valor de desecho”

No se incorpora para medir la

capacidad de pago de eventuales
préstamos con la finalidad de financiar
la inversión, ya que el proyecto no será
vendido

Se utiliza para medir el aumento o

la disminución de la riqueza del
inversionista.
Flujo de caja

Determinación del horizonte de evaluación:

_ En una situación ideal debería ser igual a la vida útil real del proyecto, activo o sistema
que origina el estudio.

_ La estructura de costos y beneficios futuros de la proyección estaría directamente

asociada con la ocurrencia esperada de los ingresos y egresos de caja en el total del
período involucrado.

_ La mayoría de las veces, esto último no ocurre.

Razones:

_ Ciclo de vida real puede ser tan largo que hace imposible confiar en proyecciones.

_ La comparación de alternativas de vidas útiles son muy distintas.

Flujo de caja y su relación con el ciclo de vida de los
proyectos

_ El ciclo de vida de los proyectos determina el procedimiento que se deberá seguir para
su evaluación.

_ Se pueden identificar la existencia de alternativas:

_ Con igual vida útil.

(Ej. Transporte para trabajadores a una planta)

_ Con vidas útiles distintas, donde existen reinversiones periódicas en iguales

tecnologías.
(Ej. Plantas de energía para procesos productivos mineros. Tomada una
decisión, es complejo revertirla)

_ Con vidas útiles distintas en las que al menos una de las opciones no
coincide con el período de evaluación.
(Ej. Sustitución de un activo al que le queda poca vida útil por otro nuevo cuya
duración puede ser sustancialmente mayor)
Etapas para la construcción de un flujo de caja

Ingresos y egresos afectos a impuestos

Gastos no desembolsables

Cálculo del impuesto

Ajuste por gastos no desembolsables

Ingresos y egresos no afectos a impuestos

FLUJO DE CAJA
Etapas para la construcción de un flujo de caja