Doctrina práctica El arrendamiento y el desalojo...

DOCTRINA PRÁCTICA

Comentario de jurisprudencia
El arrendamiento y el desalojo
en los tiempos de Covid-19
A propósito de la pretendida falta de pago y el interés público

Julio Pozo Sánchez*

Universidad Nacional Mayor de San Marcos
Liz Lino Chávez**
Universidad Nacional Mayor de San Marcos

SUMARIO
1. Introducción. — 2. Primer escenario: Arrendamiento de locales para uso ex-
clusivamente comercial. — 3. Segundo escenario: Arrendamiento de inmuebles
para vivienda. — 4. La constitucionalidad de una ley que suspenda temporalmente
el pago de la renta. — 5. Reflexiones finales. — 6. Referencias bibliográficas.

RESUMEN
En el presente artículo se analiza si el pago
de la renta puede ser exonerado en los
casos de arrendamiento de locales comer-
ciales o para vivienda a la luz del ordena-
miento civil. Se precisa que una eventual
regulación de la relación arrendaticia en el
estado de emergencia será constitucional
en la medida que se dirija a favor de aque-
llos arrendatarios en situación de vulnera-
bilidad y solo para suspender el pago y las
acciones de desalojo en su contra.
Palabras clave: Arrendamiento / Desalojo
/ Estado de emergencia / Renta
Recibido: 11-04-20
Aprobado: 21-04-20
Publicado en línea: 02-05-20
ABSTRACT
This article analyzes whether the rent
payment can be exonerated in the cases of
leasing of commercial premises or for hous-
ing in light of the civil law. It is specified
that an eventual regulation of the tenancy
relationship in the state of emergency will be
constitutional to the extent that it is directed
in favor of those tenants in a vulnerable
situation and only to suspend payment and
eviction actions against them.
Keywords: Lease / Eviction / State of
Emergency / Rent
Title: The lease and eviction in the days of
Covid-19. Regarding the alleged non-pay-
ment and the public interest

* Profesor universitario. Gerente legal en San Miguel Industrias PET S. A. Miembro del Comité Con-
sultivo de la revista Actualidad Civil.
** Estudiante de cuarto año de Derecho. Miembro principal del Taller de Derecho Civil “José León
Barandiarán”.

Número 70 • Abril 2020 • pp. 43-48 Actualidad Civil 43

ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
 Actualidad

Civil Especial del mes Julio Pozo Sánchez / Liz Lino Chávez

1. Introducción del estado de emergencia, debe cerrar

Por medio del contrato de arrenda- temporalmente su negocio. ¿Podría
Pedro dejar de pagar la renta mensual
miento, el arrendador se obliga a ceder
bajo el amparo del Código Civil sin verse
temporalmente al arrendatario el uso del
perjudicado?
bien a cambio de cierta renta convenida.
Hay quienes sostienen que la pres-
Debido al estado de emergencia en
tación se ha vuelto imposible, pero esto
el que se encuentra nuestro país, en la
no es así. La prestación que recae sobre
práctica se nos presentan dos escenarios
el arrendatario es el pago de la renta;
que actualmente generan duda e incer- ahora bien, que por el contexto actual
tidumbre. En el primer escenario, nos esta obligación requiera mayor esfuerzo,
encontramos frente al arrendamiento de no significa que sea imposible; es decir,
locales para uso comercial, los cuales vi- solo sería imposible cumplir con la
vienda han tenido que cerrar totalmente prestación si el lugar de pago se hubiese
sus puertas; en el segundo escenario, nos determinado en un lugar concreto, de
encontramos frente al arrendamiento de modo que, debido a las restricciones
un inmueble cuyo arrendatario hace uso al libre tránsito, sí resultaría imposible
del bien, pero carece repentinamente acudir a dicho lugar para realizar la
de los recursos suficientes para pagar transacción, pero este no es el caso. El
la renta. pago de la renta se podría realizar por
Para ambos supuestos se ha pos- las plataformas digitales de los bancos
tulado la siguiente interrogante: ¿el si no se quiere acudir presencialmente;
arrendatario podría dejar de pagar la por lo tanto, cumplir con el pago de la
renta sin verse perjudicado, debido a las renta no es un imposible.
restricciones generadas por el estado de Frente a este panorama, al arren-
emergencia? datario le quedan dos alternativas: la
A efectos de abordar esa problemáti- primera, y la más recomendable, es la
ca, hemos optamos por distinguir ambas renegociación de los términos contrac-
situaciones, a partir de dos ejemplos tuales con su arrendador 1
. Al respecto,
prácticos. pensamos que este es el mecanismo más
útil para dar fin a esta controversia, pues
las partes deben ser plenamente cons-
2. Primer escenario: Arrendamiento
cientes que, de no llegar a un acuerdo,
de locales para uso exclusivamente
la segunda alternativa será recurrir a la
comercial
Juan arrendó un bien inmueble a 1 Nota de Prensa, “Centros comerciales exo-
Pedro por el monto de S/5 000 mensua- nerarán de pagos de alquiler a tiendas durante
emergencia”, en Diario Gestión, Lima: 20 de
les. En dicho local, Pedro vendía elec- marzo del 2020. Recuperado de <https://bit.
trodomésticos; sin embargo, producto ly/2XR9TFW>.

44 Instituto Pacífico Número 70 • Abril 2020 • pp. 43-48

ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
Doctrina práctica El arrendamiento y el desalojo...

vía judicial o arbitral con resultados 3. Segundo escenario: Arrendamiento

imprevisibles y costosos. de inmuebles para vivienda
Juan arrendó un bien inmueble a
IMPORTANTE Pedro por el monto de S/930 mensua-
les, con el fin de que dicho espacio sea
[L]o que se debe de regular es la sus- utilizado como vivienda. Pedro venía pa-
pensión (de ninguna manera la exone- gando con normalidad la renta del bien
ración) del pago de la renta, si y solo
si, el inquilino se encuentra en situa- hasta que fue abruptamente despedido,
ción de vulnerabilidad económica, de dado que el rubro en el que trabajaba fue
tal forma que no puedan ser ampara- paralizado por la disposición normativa
dos los procesos de desalojo por falta ligada al estado de emergencia. ¿Podría
de pago que se instauren en su contra. Pedro dejar de pagar la renta mensual
bajo el amparo del Código Civil sin verse
El artículo 1440 del Código Civil perjudicado?
dispone que, si la prestación resulta exce- En nuestra opinión, Pedro no debe-
sivamente onerosa por acontecimientos ría dejar de pagar la renta porque, con o
extraordinarios e imprevisibles, la parte sin pandemia (es decir, por algún otro
perjudicada puede solicitar al juez que motivo ajeno al virus), el arrendatario
reduzca la contraprestación, de manera puede verse en el aprieto de no seguir
que si el juez o arbitro determina que contando con ingresos económicos;
la obligación resultó muy costosa para por ejemplo, en una situación normal,
el arrendatario debido a un evento ex- también existe la posibilidad que Pedro
traordinario e imprevisible, entonces se pueda ser cesado de sus labores.
le devolverá el monto adicional que pagó Por ello, queremos ser tajantes y
durante el periodo correspondiente. directos: el arrendatario debe pagar
Será labor del juez o del árbitro la renta. No existe norma o interpre-
evaluar si el caso concreto se subsume en tación legal que le faculte a no pagar.
la norma. No hay lugar a duda de que el
Covid-19 es un evento extraordinario;
sin embargo, el establecer si la llegada de Para ese momento, el coronavirus ya estaba en
expansión y algunos países ya habían entrado
este virus al Perú y las medidas tomadas en cuarentena. El juez deberá evaluar en cada
por el gobierno fueron acontecimientos caso en concreto.
imprevisibles dependerá, entre otros Una interesante posición respecto al arrenda-
miento de locales, para uso comercial, puede
factores, de la fecha de celebración del leerse en: Soria Palacios, Franco, “¿Qué
contrato2. hago con la renta de mi contrato de alquiler?:
Covid-19 y algunos escenarios generados
en contratos de arrendamiento de locales
2 No creo válido afirmar que esta situación fue comerciales”, en Enfoque Derecho, Lima: 5 de
imprevisible si la celebración del contrato se abril del 2020. Recuperado de <https://bit.
realizó a fines del mes de febrero de este año. ly/3crkZp8>.

Número 70 • Abril 2020 • pp. 43-48 Actualidad Civil 45

ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
 Actualidad
Civil Especial del mes Julio Pozo Sánchez / Liz Lino Chávez
No obstante, en el caso de que algún
arrendatario se encuentre en situación
manifiesta y fehaciente de vulnerabi-
lidad económica debido a las medidas
adoptadas para frenar la pandemia, y no
pueda cumplir con el pago de la renta,
lo más probable es que sea desalojado
(léase, “lanzado” en el corto plazo, tal
como lo venimos oyendo o leyendo en
los medios de comunicación3).
En ese excepcional escenario, la
eventual promulgación de una ley parece
ser la mejor alternativa para resolver
este conflicto social, toda vez que nos
encontramos ante una situación excep-
cional que requiere soluciones igual de
extraordinarias y excepcionales, más aún
si se tiene en cuenta que no hay norma
que resuelva este referido y potencial
conflicto, el cual se ha tornado de interés
público en medio de esta pandemia.
3 Nota de Prensa, “Familia venezolana debía
un mes de renta, fue desalojada y se quedó
sin techo en pleno estado de emergencia”,
en RPP Noticias, Lima: 9 de abril del 2020.
Recuperado de <https://bit.ly/2VlY5ts>. “Los
extranjeros se ofrecieron a apoyar en las labores
de la casa hasta que culmine la cuarentena,
pero el propietario se negó a alojarlos un día
más. Hoy están en la calle con sus pertenen-
cias”. Más recientemente, Nota de Prensa,
“SJM: hombre de 80 años fue desalojado y
ahora duerme en una carretilla en la calle”,
en La República, Lima: 10 de abril del 2020.
Recuperado de <https://bit.ly/3br5bm2>. La
nota periodística de cuenta que “un anciano
de aproximadamente de 80 años fue desalo-
jado de su habitación y ahora se encuentra
viviendo en las calles, según la denuncia de
los vecinos de San Juan de Miraflores. En
pleno estado de emergencia por coronavirus,
el adulto mayor duerme en una carretilla con
algunas frazadas que fueron proporcionados
por algunos ciudadanos”.
46 Instituto Pacífico
ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
Ahora bien, a través de esta nueva
ley lo que se debe de regular es la sus-
pensión (de ninguna manera la exone-
ración) del pago de la renta, si y solo si,
el inquilino se encuentra en situación de
vulnerabilidad económica, de tal forma
que no puedan ser amparados los pro-
cesos de desalojo por falta de pago que
se instauren en su contra4.
IMPORTANTE
[S]i bien al suspender el pago de la
renta hasta finalizado el estado de
emergencia se estaría modificando el
contenido del contrato de arrenda-
miento de manera directa, o indirecta-
mente, al suspender los desalojos que
tengan como causa la falta de pago
durante este periodo; tal intervención
estatal encuentra su razón de ser en el
interés público.
Por supuesto, el legislador deberá
realizar una evaluación técnica rigurosa
para establecer los parámetros de alcance
que tendrá esta ley garantizando que,
efectivamente, brinde protección jurídi-
ca solo a quienes cumplan con las carac-
terísticas de vulnerabilidad. Además, se
debe contemplar algún remedio a favor
del arrendador que se vea sorprendido
por la mala fe del inquilino, de modo
4 Algunos países ya consideran esta solución,
por ejemplo, el presidente de la República
del Ecuador ha propuesto a su Asamblea
Nacional que apruebe una ley que establezca
lo siguiente: “Nadie podrá ser desalojado por
retrasarse en pagos de arriendo mientras dure
la emergencia y hasta 60 días después”.
Número 70 • Abril 2020 • pp. 43-48
Doctrina práctica El arrendamiento y el desalojo...

que en estos casos el desalojo sea un tizar la razón de interés público que sustenta
proceso rápido y simple. su poder en cada caso concreto y a que en
todos los casos sus facultades sean ejercidas
En el tiempo que establezca el legis- de modo necesario, idóneo y proporcional5.
lador, el arrendatario tendrá que pagar el [El resaltado es nuestro].
monto que le corresponda por los meses
En el presente caso, si bien al
en las que se le aplazó la obligación; en
suspender el pago de la renta hasta
consecuencia, el arrendador, luego de
finalizado el estado de emergencia se
este periodo, recibirá el pago de la renta.
estaría modificando el contenido del
contrato de arrendamiento de manera
4. La constitucionalidad de una ley que directa, o indirectamente, al suspender
suspenda temporalmente el pago de los desalojos que tengan como causa la
la renta falta de pago durante este periodo; tal
Un punto adicional respecto a la intervención estatal encuentra su razón
alternativa de solución antes planteada de ser en el interés público o necesidad
(la eventual promulgación de una ley pública, que a su vez se justifica en la
que debería solo ser considerada en protección de las personas en estado
caso de que se presente un evidente y grave de vulnerabilidad económica,
manifiesto conflicto social) es el referido evitando así que sean desalojados (léa-
a que se vulneraría el artículo 62 de la se, lanzados) y, por ende, expuestos a
Constitución Política, el cual dispo- situaciones de peligro inminente y en
ne que los términos contractuales no perjuicio de la salud pública.
pueden ser modificados por leyes. Sin
embargo, no estamos de acuerdo con 5. Reflexiones finales
esa interpretación.
Para el caso de los contratos de
Tal como lo ha evidenciado el arrendamiento de inmuebles para uso
Supremo Intérprete de la Constitución comercial, lo recomendable es que se
al sostener: “El mandato del artículo opte por una renegociación de las condi-
62 que consagra la inmodificabilidad ciones o términos de pago. Ello es lo más
de los contratos no es absoluto”, pues sensato para ambas partes, y así estas lo
es el interés público lo que posibilita vienen entendiendo según varios medios
el ejercicio de ciertas potestades como, de comunicación que ya dan cuenta de
por ejemplo, el modificar un contrato de ello. Adviértase que para este arrendata-
forma unilateral e inclusive resolverlo. rio no le es imposible pagar, aunque sí
El Tribunal Constitucional ha resaltado podría resultarle difícil, dado que el local
específicamente lo siguiente: que rentó no le genera ingreso alguno.
[T]ales poderes sólo podrán ser ejercidos 5 Tribunal Constitucional. Expediente N.°
cuando el interés público así lo justifique, 2488-2004-AA/TC, Lima: 10 de octubre del
lo que obliga a la Administración a concre- 2006, f. j. n.° 9.

Número 70 • Abril 2020 • pp. 43-48 Actualidad Civil 47

ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
 Actualidad

Civil Especial del mes Julio Pozo Sánchez / Liz Lino Chávez

De no llegar a un acuerdo, entonces el En nuestra opinión, en ninguna

arrendatario podrá invocar la figura de circunstancia se debe entender que la
la excesiva onerosidad de la prestación. eventual ley estaría incentivando el “no
Para el caso de los contratos de pago” de la renta. Hemos creído siem-
arrendamiento de inmuebles para uso pre que, en esta relación obligacional,
de vivienda, no existe norma legal que el sujeto más débil es el arrendador y
faculte o autorice al inquilino a no pagar, se debería aprovechar cualquier cir-
y como regla general, no debería dejar de cunstancia para darle la tranquilidad de
hacerlo, puesto que ocupa el bien para que recuperará la posesión de su predio
habitarlo y no para generar un ingreso. de manera inmediata (lo que no se ha
En tal sentido, como arrendatario podría conseguido hasta hoy, pese a tantas nor-
tener dificultades para pagar, con o sin mas, procedimientos y plenos). De esta
Covid-19. manera, aquella norma debería otorgar
los instrumentos necesarios para que el
Sin embargo, podría darse el caso arrendador no se vea (más) afectado.
que, de forma abrupta e inesperada,
como consecuencia directa de la pande- 6. Referencias bibliográficas
mia, el arrendatario se encuentre en una
situación de vulnerabilidad económica Notararán de Prensa, “Centros comerciales exone-
de pagos de alquiler a tiendas durante
que le haga imposible pagar la renta (por emergencia”, en Diario Gestión, Lima: 20 de
falta manifiesta y fehaciente de ingresos). marzo del 2020. Recuperado de <https://bit.
En ese supuesto excepcional, la interven- ly/2XR9TFW>.
ción del Estado podría justificarse para: Nota de Prensa, “Familia venezolana debía un
mes de renta, fue desalojada y se quedó sin
i) disponer que se suspenda el pago de techo en pleno estado de emergencia”, en
la renta durante el presente estado RPP Noticias, Lima: 9 de abril del 2020.
Recuperado de <https://bit.ly/2VlY5ts>.
de emergencia;
Nota de Prensa, “SJM: hombre de 80 años fue
ii) no se considere causal de desalojo la desalojado y ahora duerme en una carretilla
falta de pago durante este periodo en la calle”, en La República, Lima: 10 de
(y, por qué no, en algunos meses abril del 2020. Recuperado de <https://bit.
ly/3br5bm2>.
consecuentes), o,
Soria Palacios, Franco, “¿Qué hago con la
iii) simplemente, se disponga que no renta de mi contrato de alquiler?: Covid-19
podrán ser desalojados quienes y algunos escenarios generados en contratos
de arrendamiento de locales comerciales”, en
no cumplan con pagar la renta en Enfoque Derecho, Lima: 5 de abril del 2020.
manifiesto estado de vulnerabilidad Recuperado de <https://bit.ly/3crkZp8>.
económica.

48 Instituto Pacífico Número 70 • Abril 2020 • pp. 43-48

ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)