Derecho Civil, Bienes y

Sucesiones
 DERECHO CIVIL, BIENES Y SUCESIONES 3

Sesión No. 3

Nombre: Derechos reales. Parte I.

Contextualización

¿Cuál es el concepto de propiedad?

Es el derecho real tipo, en virtud del cual, en un medio social dado y en

el seno de una organización jurídica determinada, una persona tiene la
prerrogativa legal de apropiarse, por medio de actos materiales o
jurídicos, toda utilidad inherente a una cosa mueble o inmueble.
(Bonnecase, 2002, p. 479).

Aubry y Rau citados por De Ibarrola (1977) establecen que hay derechos reales
“cuando una cosa se encuentra sometida total o parcialmente al poder de una
persona en virtud de una relación inmediata oponible a cualquier cosa” De
acuerdo a De Ibarrola (2002) “la relación implica como carácter esencial del
derecho real una relación entre una persona y una cosa, relación en la cual no
existe intermediario”. (P.432).

Se puede tener la propiedad de bienes tangibles e intangibles, así una persona

puede ser dueña de una casa o de un automóvil, pero también puede ser
propietario de acciones en la bolsa de valores, de acciones de una empresa,
estos últimos no constituyen cosas corpóreas, pero si una serie de derechos.

¿Cuánto dura la propiedad?

Planiol y Riper, mencionan lo siguiente en cuanto a la duración de la propiedad:

Por su naturaleza, el derecho de propiedad es perpetuo; en esta forma

se le encuentra en la inmensa mayoría de los casos, y este derecho,
como veremos, no se pierde por el no uso. No obstante, podemos
concebir una propiedad temporal. (M. Planiol; Ripert, 2002, p. 403).

Lic. en Derecho y Ciencias Jurídicas

 DERECHO CIVIL, BIENES Y SUCESIONES 3

Introducción al Tema

¿Cuál es la diferencia entre propiedad y posesión?

Los conceptos de propiedad y posesión están estrechamente ligados, no

obstante, refieren situaciones de hecho y de derecho distintas. Se puede tener la
propiedad de una cosa sin la posesión, así como la posesión sin la propiedad.

Podemos establecer que la posesión trae consigo el aprovechamiento de la cosa,

y que el poseedor es quien realmente disfruta del bien, sin embargo, al analizar
la figura del arrendamiento el poseedor disfruta del inmueble, al hacer uso de él,
pero también el propietario se beneficia de dicho inmueble ya que obtiene una
remuneración mensual a cargo del poseedor, es decir, tanto quien tiene la
propiedad como quien tiene la posesión obtienen beneficio del inmueble.

¿Qué es la propiedad resoluble?

La propiedad puede ser transmitida bajo condición, ya sea por contrato o

por testamento. La misma ley establece para la propiedad diversas
causas de resolución. En fin, se puede advertir que las acciones de
nulidad o de rescisión equivalen a condiciones resolutorias, puesto que
no existe seguridad desde un principio, de que se ejerzan y prosperen y
que de suceder lo último, extingan retroactivamente el acto anulado,
como lo haría una condición resolutoria realizada. (M. Planiol; Ripert,
2002, p. 408).

Lic. en Derecho y Ciencias Jurídicas

 DERECHO CIVIL, BIENES Y SUCESIONES 3

Explicación

La propiedad

¿Qué es la propiedad?

Al hablar de propiedad necesariamente tendremos que remontarnos a la época

del apogeo romano en donde sus jurisconsultos no lograban dar una definición
de la misma, según estos, debido a su complejidad y al mismo tiempo a su
sencillez, decían que era tan flexible el término propiedad que esa misma
flexibilidad no permitía tener una concepción exacta de lo que es la misma,
mucho menos un concepto; razón por la cual se limitaron a decir que la propiedad
es el máximo de los derechos que un hombre tiene sobre la cosa (Bien)
pudiendo éste usar, disfrutar y disponer de la manera que le convenga.

Los autores, reconocen la existencia de dos conceptos de propiedad,

uno amplio y otro restringido. El estricto, derivado del derecho romano,
comprende únicamente la propiedad de las cosas, fondos, cosas
muebles y la llamada propiedad intelectual; el amplio, inspirado en
principios político-económicos, considera la propiedad como cualquier
derecho de tipo monopolístico que proporciona al titular una situación de
dominio. (DE PINA, 1998, p.63).

El concepto aceptado en la actualidad es el amplio, es decir que se trata del

poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una
cosa, para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este
poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina
entre el titular u dicho sujeto. Galeón (2013).

Rafael de Pina (1998) señala que el derecho de propiedad está sujeto a las
modalidades y limites señalados expresamente por el legislador y sólo dentro de

Lic. en Derecho y Ciencias Jurídicas

 DERECHO CIVIL, BIENES Y SUCESIONES 3

esta esfera debe considerarse lícita la disposición y el goce de la cosa sobre el

que la propiedad recae.

¿Qué es la extensión de la propiedad?

Rojina V. (2008) hace una distinción entre la consecuencia natural, la cual se

refiere al dominio sobre los frutos y productos de la propiedad, asimismo en
bienes inmuebles, ésta comprende el subsuelo y el espacio aéreo; y una
consecuencia del dominio por vía de accesión.

Los frutos y productos se adquieren como consecuencia necesaria del dominio

(La propiedad y el dominio son considerados como sinónimos, el dominio se
deriva de la palabra demos que significa sujetar o dominar), que de acuerdo al
jus fruendi permite a su titular adueñarse de lo que la cosa produce natural o
artificialmente, con o sin la intervención del hombre, que no alteran la forma o
substancia de ésta, y de tal manera que sin desintegración, sin merma, la cosa
se reproduce.

La apropiación de los frutos y su disposición, constituyen un acto de goce, se

trata de manifestaciones constantes, periódicas, regulares, ejemplo: los frutos
naturales que produce la tierra o las crías de los animales; o en los frutos
industriales con intervención del hombre, o en los frutos civiles, los cuales se
obtienen por contrato o acto jurídico, como rentas de inmuebles, alquileres de
muebles, intereses de capitales.

En cambio los productos, implican una alteración en la forma y substancia de la

cosa o bien. No son regulares, e implican una desintegración paulatina;
constituyen verdaderos actos de dominio en cuanto al bien mismo.

¿Cuál es el fundamento de la propiedad?

Existen varias teorías sobre el fundamento de la propiedad y sobre ellas nos habla De
Pina (1998):

Lic. en Derecho y Ciencias Jurídicas

 DERECHO CIVIL, BIENES Y SUCESIONES 3

Teoría de la ocupación. Esta teoría se refiere a la simple aprehensión de las cosas

sin dueño. Fue en épocas remotas el fundamento único de la propiedad, pero hay el
inconveniente de confundir el origen histórico con el jurídico, siendo promovida por
Grocio y Puffendorf.

Teoría del convenio. Se origina en la teoría del contrato social de Rousseau, Gastan
dice que la convención de haber existido sería mera expresión y no fundamento del
derecho de propiedad.

Teoría de la Ley. Sostenida por Mirabeau y Bentham; la posición de Bentham es

radical, considera que la propiedad y que la ley nacieron juntas, sin una no existe la
otra, ya que la propiedad es obra exclusiva de la ley.

Teoría del trabajo. Los economistas del siglo XVIII sostienen que el trabajo
constituye el único fundamento del derecho de propiedad. (Adam Smith y Stuart
Mills). Esta teoría alcanza una gran preponderancia, pero Corts la crítica diciendo
que no puede ser el trabajo el fundamento de la propiedad porque para trabajar se
requiere contar con materia prima y esto ya implica una propiedad. Hay quienes no
pueden trabajar y no por ello se les negará el derecho de propiedad.

De Pina (1998) concluye, que la más lógica es la teoría de la personalidad de

Valverde, pues se fundamenta en que la propiedad es una proyección de hombre sobre
las cosas; y el fundamento de la propiedad está en la misma naturaleza humana.

¿Cuáles son las limitaciones de la propiedad?

De acuerdo con el artículo 830 del Código Civil Federal, el goce y disposición por el
propietario de su derecho de propiedad se encuentra sujeto a las limitaciones y
modalidades que fijen las leyes.

Las limitaciones a la propiedad son:

Expropiación forzosa. Es uno de los modos que la Administración Pública

utiliza para la adquisición de los bienes que estime necesarios para la
realización de sus fines. Esta es una de las más antiguas limitaciones del

Lic. en Derecho y Ciencias Jurídicas

 DERECHO CIVIL, BIENES Y SUCESIONES 3

derecho de propiedad. El fundamento de la expropiación forzosa se encuentra

consagrado en el artículo 27 Constitucional, sólo puede llevarse a cabo por
causa de utilidad pública y mediante indemnización, de acuerdo al artículo 836 del
Código Civil Federal.

Relaciones de vecindad. Con referencia a las limitaciones impuestas en el

ejercicio del derecho de propiedad por las obligadas relaciones de vecindad
establece el Código Civil Federal lo siguiente:

Que en un predio no pueden hacerse excavaciones o construcciones que

hagan perder el sostén necesario del suelo de la propiedad vecina, a menos
que se hagan obras de consolidación para evitar el daño del predio (Artículo
839).

Nadie puede plantar árboles ni edificar cerca de las plazas, fortalezas, ni

edificios públicos, sino sujetándose a las condiciones exigidas en los
reglamentos oficiales (Artículo 843).

Otros ejemplos se encuentran contenidos en los Artículos 845, 846, 851, 852 y
853.

Los actos emulativos. Son aquellos que el propietario realiza sobre la cosa
que le pertenece o con ocasión del ejercicio de los derechos que le
correspondan, con la única finalidad de perjudicar a alguien o de causarle
molestias, sin obtener de esta conducta beneficio personal alguno (Artículo 840).

Las servidumbres públicas. Estas servidumbres se distinguen de las civiles,

ya que en éstas el sujeto activo está determinado, mientras que en las públicas
es la colectividad y más bien que servidumbres son limitaciones al Derecho de
Propiedad establecidas por causa de utilidad pública (Artículo 844).

Prohibición de adquirir y adquisición condicionada. Estas limitaciones se

refieren no al ejercicio del derecho de propiedad, sino a la adquisición de ella y tiene su

Lic. en Derecho y Ciencias Jurídicas

 DERECHO CIVIL, BIENES Y SUCESIONES 3

origen en la Constitución en el artículo 27, que señala que la Nación tiene el derecho de
imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público.

Sólo los mexicanos por nacimiento o naturalización tienen el derecho a adquirir

la propiedad sobre tierras y aguas.

Derecho real de uso

¿Qué es el derecho real de uso?

El uso es un derecho real y temporal, por naturaleza vitalicia, para usar los
bienes ajenos sin alterar su forma o sustancia, y de carácter intransmisible. Se
diferencia del usufructo porque sólo se transmite el uso y en algunos casos
ciertos frutos, teniendo carácter intransmisible.

El Código Civil Federal señala en su Artículo 1049.- El uso da derecho para percibir de
los frutos de una cosa ajena, los que basten a las necesidades del usuario y su familia, aunque
ésta aumente.

Derecho real de usufructo

¿Qué es el derecho real de usufructo?

Es un derecho real, temporal, por naturaleza vitalicio, para usar y disfrutar de los
bienes ajenos sin alterar su forma, ni substancia. Es decir, es el derecho de usar
las cosas de otro, y de percibir sus frutos sin alterar la sustancia de ellas; si la
cosa se destruye, se destruye igualmente el derecho.

La Ley Sustantiva Federal a este respecto dispone:

Artículo 980.- El usufructo es el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes

ajenos.

Artículo 981.- El usufructo puede constituirse por la ley, por la voluntad del hombre o por
prescripción.

Artículo 982.- Puede constituirse el usufructo a favor de una o de varias personas,

simultánea o sucesivamente.

Lic. en Derecho y Ciencias Jurídicas

 DERECHO CIVIL, BIENES Y SUCESIONES 3

Sus elementos son:

• Uso.

• Fruto.

• Relación jurídica entre dos personas cediendo éstos.

Son susceptibles de usufructo tanto bienes (Muebles e inmuebles) y derechos.

Constitución del usufructo. Son cinco las formas factibles de utilizar para crear
usufructo:

• Contrato.

• Testamento.

• Acto unilateral.

• Ley.

• Prescripción.

Derechos y obligaciones del nudo propietario y del usufructuario. El

usufructuario tiene acciones y derechos; las acciones pueden ser reales,
personales y posesorias.

Extinción del usufructo:

• Muerte del usufructuario.

• Vencimiento del plazo.

• Por condición resolutoria.

• Por consolidación (Usufructuario y propietario son una misma persona).

• Renuncia del usufructuario.

• Pérdida de la cosa.

• Prescripción por el no uso del derecho real del usufructo.

• Revocación.

• Por no otorgarse fianza cuando ésta es gratuita.

Lic. en Derecho y Ciencias Jurídicas

 DERECHO CIVIL, BIENES Y SUCESIONES 3

Derecho real de habitación

¿Qué es el derecho real de habitación?

Habitación es el derecho de uso sobre una finca urbana para habitar

gratuitamente una parte de la casa. Es también un derecho real, intransmisible,
temporal, naturalmente vitalicio, siempre que no se altere sustancia o forma.

Esta figura se encuentra regulada por el Código Civil Federal en los siguientes
artículos:

Artículo 1050.- La habitación da, a quien tiene este derecho, la facultad de ocupar
gratuitamente, en casa ajena, las piezas necesarias para sí y para las personas de su
familia.

Artículo 1051.- El usuario y el que tiene derecho de habitación en un edificio, no pueden

enajenar, gravar, ni arrendar en todo ni en parte su derecho a otro, ni estos derechos
pueden ser embargados por sus acreedores.

Derecho real de servidumbre

¿Qué es el derecho real de servidumbre?

Las servidumbres constituyen el desmembramiento de la propiedad de

importancia por cuanto a su variedad y por la utilidad que presentan para el
mejor aprovechamiento o beneficio de ciertos predios.

Sus características son:

• Son derechos reales, o gravámenes reales.

• Se constituye siempre en predios.

• Los predios deben ser pertenecientes a distintos dueños (predio

dominante y predio sirviente).

• Por la servidumbre se beneficia el predio dominante.

• Las servidumbres son inseparables de la propiedad del predio.

Lic. en Derecho y Ciencias Jurídicas

 DERECHO CIVIL, BIENES Y SUCESIONES 3

Este derecho se encuentra regulado por los Artículos:

Artículo 1057.- La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en

beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.

El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el

que la sufre, predio sirviente.

Artículo 1058.- La servidumbre consiste en no hacer o en tolerar. Para que al dueño del
predio sirviente pueda exigirse la ejecución de un hecho, es necesario que esté
expresamente determinado por la ley, o en el acto en que se constituyó la servidumbre.

Los diferentes tipos de servidumbre se hallan contenidos en los siguientes

artículos:

Artículo 1059.- Las servidumbres son continuas o discontinuas; aparentes o no

aparentes.

Artículo 1060.- Son continúas aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin la
intervención de ningún hecho del hombre.

Artículo 1061.- Son discontinuas, aquellas cuyo uso necesita de algún hecho actual del
hombre.

Artículo 1062.- Son aparentes las que se anuncian por obras o signos exteriores,
dispuestos para su uso y aprovechamiento.

Artículo 1063.- Son no aparentes las que no presentan signo exterior de su existencia.

Artículo 1064.- Las servidumbres son inseparables del inmueble a que activa o
pasivamente pertenecen.

Artículo 1065.- Si los inmuebles mudan de dueño, la servidumbre continúa, ya activa, ya

pasivamente, en el predio u objeto en que estaba constituida, hasta que legalmente se
extinga.

Artículo 1066.- Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre
muchos dueños, la servidumbre no se modifica, y cada uno de ellos tiene que tolerarla
en la parte que le corresponda. Si es el predio dominante el que se divide entre muchos,
cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no variando el lugar de su
uso, ni agravándolo de otra manera. Más si la servidumbre se hubiere establecido en
favor de una sola de las partes del predio dominante, sólo el dueño de ésta podrá
continuar disfrutándola.

Artículo 1067.- Las servidumbres traen su origen de la voluntad del hombre o de la ley;
las primeras se llaman voluntarias y las segundas legales.

Lic. en Derecho y Ciencias Jurídicas

 DERECHO CIVIL, BIENES Y SUCESIONES 3

Conclusión

Se define a la propiedad como “el derecho de gozar y disponer de las cosas del
modo más absoluto, con tal de que no se haga de ellas un uso prohibido por las leyes
y reglamentos”. (Bonnecase, 2002, p. 479). Es el poder de derecho que se obtiene
sobre una cosa.

La extensión de la propiedad son los frutos y productos que se adquieren como

consecuencia necesaria del dominio. El dueño de un terreno lo será también del
árbol que crezca en su propiedad.

El hombre por su propia naturaleza busca ejercer una propiedad sobre las cosas,
mismas que le permitirán tener su desarrollo.

Algunas limitaciones de la propiedad son: a) La expropiación forzosa. La

Administración Pública adquiere los bienes que estime necesarios para la
realización de sus fines, previo a la indemnización correspondiente; b)
Relaciones de vecindad. En un predio no pueden hacerse excavaciones o
construcciones que hagan perder el sostén necesario del suelo de la propiedad
vecina, a menos que se hagan obras de consolidación para evitar el daño del
predio.

Ya se ha visto lo referente a la propiedad, la cual es importante en el estudio del

Derecho Civil, sin embargo, todavía existen aspectos por conocer, por ejemplo:

¿Qué es la copropiedad?
¿Cuáles son los tipos de copropiedad?
¿Qué es el régimen en condominio?
¿Cuáles son los derechos y obligaciones de los condóminos?
Las respuestas a las preguntas anteriores las conocerás en la siguiente sesión.

Lic. en Derecho y Ciencias Jurídicas

 DERECHO CIVIL, BIENES Y SUCESIONES 3

Para aprender más

Para aprender más acerca del tema de la propiedad, te invito a ver los
siguientes recursos:

¿Cuáles son las disposiciones generales de la propiedad?

• González, B. (1839). Redacción del Código Civil de México. Documento

obtenido de:
http://brd.unid.edu.mx/redaccion-del-codigo-civil-de-mexico/

¿Cuáles son los derechos del propietario?

• Magallón, J. (2000). Derechos del propietario. Documento obtenido de:

http://brd.unid.edu.mx/derechos-del-propietario-2/

¿Cómo ha evolucionado el derecho de propiedad?

• Novoa, E. (S/f). La evolución del derecho de propiedad ante los actuales

textos constitucionales latinoamericanos. Documento obtenido de:

http://brd.unid.edu.mx/la-evolucion-del-derecho-de-propiedad...

¿Cómo se reguló la propiedad en nuestro país en la época prehispánica?

• Payno, M. (1869). La propiedad entre los aztecas. Los calpullis.

Documento obtenido de:
http://brd.unid.edu.mx/la-propiedad-entre-los-aztecas/

Lic. en Derecho y Ciencias Jurídicas

 DERECHO CIVIL, BIENES Y SUCESIONES 3

Actividad de Aprendizaje

Instrucciones

Con la finalidad de reforzar los conocimientos adquiridos a lo largo de esta

sesión, ahora tendrás que realizar una actividad en la cual a través de un mapa
mental describas todos los aspectos relativos a la propiedad.

Puedes realizarlo en cualquier programa especializado en mapas mentales, al

final tendrás que guardarlo como imagen en formato JPG, con la finalidad de
subirlo a la plataforma de la asignatura.

Recuerda que esta actividad te ayudará a retener todos los apectos referentes a
la propiedad, los cuales son esenciales para continuar con el estudio de la
materia.

En esta actividad se tomará en cuenta lo siguiente:

• Tus datos generales.
• Referencias bibliográficas.
• Ortografía y redacción.
• Título.
• Representación gráfica.

Lic. en Derecho y Ciencias Jurídicas

 DERECHO CIVIL, BIENES Y SUCESIONES 3

Bibliografía

Bonnecase, J. (2002). Tratado elemental de derecho civil. México: Oxford.

De Ibarrola, A. (1977). Cosas y Sucesiones. México: Porrúa.

De Pina V. R. (1998). Elementos de Derecho Civil Mexicano. México: Porrúa.

M. Planiol; J. Ripert. (2002). Derecho Civil. México: Oxford.

Rojina V. R. (2008). Compendio de Derecho Civil. México: Porrúa.

Cibergrafía

Galeón.com (2013). Derecho civil II: Bienes, derechos reales y sucesiones.

Documento extraído desde:

http://iure0.galeon.com/aficiones1583782.html

Lic. en Derecho y Ciencias Jurídicas