“Cómo Comprar la Casa o el Apartamento de sus Sueños sin Hipotecar su Futuro!

…lo que los bancos no quieren que usted sepa!

Por: Camilo Pinto

Editor

No es secreto para nadie que uno de los objetivos que casi todas las personas quieren lograr es poder tener
vivienda propia y, si se puede, poder llegar a tener esa casa o ese apartamento de nuestros sueños. Para
muchas personas tener vivienda propia es sinónimo de tranquilidad, de logro y de realización. Nos
emociona poder lograr esto y eso está bien.

Desafortunadamente la forma en que casi todas las personas adquieren su casa o su apartamento no es la
mejor…

Aunque algunas personas logran comprar su vivienda de residencia con recursos propios, la gran mayoría
de las personas lo hacen con una cuota inicial (down payment) y un crédito con una entidad financiera. Y
en este boletín le comentaré algunos puntos sobre esa situación en particular, buscando exponerlo ante
posibles soluciones y ampliarle su marco de referencia de tal forma que pueda mejorar sus finanzas
personales en este punto.

Sabía usted que 9 de cada 10 personas pagan más por sus créditos de vivienda de lo que deberían
pagar?

Empecemos con la historia…

Cuando una persona quiere comprar su apartamento o casa lo primero que hace normalmente es buscar el
mecanismo de ahorro que le permita acumular ciertos recursos con el fin de poder “juntar” lo suficiente
para la cuota inicial, que en el caso de Colombia normalmente es el 30% del valor del inmueble.

Uno de los vehículos más eficientes para poder hacer ese ahorro son los fondos voluntarios de pensiones
por la flexibilidad en cuanto a las posibilidades de inversión que usted puede escoger y por el beneficio
tributario asociado con esa figura. (Si quiere más información sobre esto le sugiero revise el boletín #7
que encontrará en este link: http://www.misfinanzaspersonales.com/misfinper7.htm

Ahora bien, si decide usar un fondo voluntario de pensiones como su vehículo de ahorro para el objetivo
de construir el capital suficiente para la cuota inicial de su vivienda es importante que tenga en cuenta
algunos puntos:

1. Asegúrese que el portafolio que escoge es coherente y consistente con el tiempo en que usted
espera hacer el desembolso de su cuota inicial para vivienda.
2. La estrategia de inversión de su portafolio debe coincidir con su perfil de riesgo y con el objetivo
que pretende lograr.
3. Tenga muy en cuenta que la entidad en que usted decida hacer este ahorro sea una entidad muy
sólida y preferiblemente con una calificación AAA. (Nadie quiere que su plata para vivienda se
pierda por una quiebra de una entidad sin calificación o con una calificación pobre.)
4. Encuentre a un profesional experto en planeación financiera que entienda sus necesidades y pueda
orientarlo correctamente hacia su objetivo.
Suponga entonces que usted ya cuenta con la cuota inicial y está entusiasmado y feliz porque ya tiene el
capital para solicitar su préstamo y entonces poder comprar su casa o apartamento.

Qué hacen la mayoría de las personas en nuestro país?

Empiezan a golpear las puertas de los bancos, cooperativas y demás con el fin de “evaluar” la mejor oferta
que puedan conseguir para su crédito. En casi todos los casos estas entidades le presentan dos opciones o
modalidades de pago: en pesos (cuota constante) o en UVR (Unidad de Valor Real). Si es en UVR la gran
mayoría de los bancos le ofrecen 2-4 alternativas distintas.

Usted entonces se sienta con un asesor de cada entidad, revisa las opciones correspondientes y pide una
“cotización” sobre la alternativa que está más acorde con sus posibilidades de flujo de caja mensual.

Casi todas las personas hacen ese ejercicio con 3 a 4 entidades y entonces escogen la mejor opción
presentada. Algunos piden consejo de alguien de confianza que conozca un poco mejor el tema y entonces
toman una decisión sobre con cuál entidad solicitar el préstamo.

Consiguen los papeles solicitados por la entidad, los envían y esperan a que les aprueben el crédito
“confiados” de haber tomado la mejor decisión dentro de las opciones disponibles.

Esperan un tiempo y cuando reciben la comunicación de que el crédito está “aprobado” o “preaprobado”
tienen una sensación de victoria, están felices y ven ese sueño de la casa o el apartamento más cerca. Lo
ven ahora, no como una posibilidad, sino como una realidad.

Esa historia probablemente es la de la gran mayoría de los colombianos que adquieren su casa o
apartamento mediante un crédito de vivienda.

Pero sabe cuál es el gran problema?

Que independientemente con cuál entidad tenga usted su crédito de vivienda o quiera pedir su crédito de
vivienda, las opciones presentadas comercialmente a la gran mayoría de las personas son prácticamente
las mismas.

Es decir, no importa dónde tenga su crédito, las diferencias entre las ofertas comerciales de las
distintas entidades sólo serán marginales. En la gran mayoría de los casos no encontrará variaciones
sustanciales, que realmente impacten positivamente su crédito.

Esto ocurre porque desafortunadamente la gran mayoría de nosotros no entendemos ni conocemos el

alcance de la ley 546 de 1999 o también llamada en nuestro país Ley de Vivienda. Esta ley permite hacer
reestructuración de los créditos de vivienda favoreciendo a los tomadores de estos créditos.

Déjeme explicárselo de otra manera…

Suponga que de 20 posibilidades para amortizar su crédito de vivienda, las entidades financieras sólo le
presentan a usted 4 ó 5. Simplemente porque son las 4 ó 5 que más les convienen y mayor rentabilidad les
proporcionan. (Esta explicación es con fines didácticos y a manera de ejemplo y no hace referencia al
número de opciones totales disponibles para amortizar un crédito de vivienda.)
Pero imagínese que usted entendiera y tuviera a la disposición las otras 15 ó 16 maneras de amortizar su
crédito! Y además imagínese que usted dominara esta ley hasta tal punto que pudiera negociar
exitosamente con la entidad financiera para unas mejores condiciones de su crédito.

Qué pasaría con sus finanzas si dentro de las opciones para pagar su crédito - pero que nunca le presentan-
existieran opciones de pagarlo en menos tiempo o con una cuota más conveniente!

Y qué pasaría con sus finanzas si aunque ya tuviera un crédito de vivienda con alguna entidad fuera
posible cambiar su esquema de amortización a otra modalidad nunca presentada por el banco, pero
aprobada por la legislación actual del país?

Pues la buena noticia es que esto existe y se puede hacer!

La buena noticia es que actualmente existen expertos en este tema, que conocen en profundidad la
aplicabilidad de esta ley a su favor, que manejan modelos financieros de amortización (permitidos por la
ley) y mediante los cuales poder obtener mejores condiciones para su crédito de vivienda es posible!

Y lo mejor es que puede lograr esto manteniendo su deuda con la entidad con la que actualmente tiene su
crédito de vivienda!

La gran ventaja desde el punto de vista de sus finanzas personales de poder pagar su crédito en menos
tiempo manteniendo un valor muy cercano a la cuota actual es que logra liberar flujo de caja de manera
anticipada y que puede usar para otros objetivos.

Le voy a presentar un ejemplo ilustrativo tomado de la vida real en donde podrá entender de manera más
clara lo que puede lograr:

Este ejemplo es de una persona con un crédito hipotecario de $253,000,000 a 150 meses y con un valor de
cuota mensual de $3,914,801.

En el cuadro que aparece a continuación podrá ver 3 escenarios de condiciones que podría conseguir esta
persona para su crédito hipotecario:

  CONDICIONES     ¡CONDICIONES QUE PODRIA

ACTUALESBANCO CONSEGUIR!
     
Valor Deuda $ Primera Segunda Tercera
253,000,000  
Nº de Cuotas 150 108 102 96
          
  Valor Cuota $ 3,772,893  3,901,167  4,046,774 
3,914,801  
  Diferencia
  -141,908  -13,634  131,973 
Cuota $
  Total por Pagar      
534,427,871  513,712,073  493,712,193 
$ 857,787,987  
Cuotas
  42  48  54 
Reducidas
Valor Ahorrado
  323,365,116  344,075,914  364,075,794 
$
Inflación estimada en un 6% anual.

Si tomamos como ejemplo el primer escenario, claramente se puede ver que esta persona podría reducir el
número de cuotas que le falta por pagar de 150 a 108, o sea una disminución de 42 cuotas!!!

Todo esto pagando un valor de cuota inclusive menor al que estaba pagando y ahorrándose más de
$323,365,116!

Así muchos no lo crean o vean posible, todo lo que lo estoy contando es cierto y se puede hacer!

Obviamente tiene que revisar su caso en particular con un experto en este tema para ver cómo poner a
funcionar esto para usted.

Por lo tanto si piensa adquirir un crédito de vivienda o si actualmente tiene crédito de vivienda y le faltan
más de 60 meses para acabar de pagarlo es muy probable que pueda mejorar las condiciones de este
crédito! No se quede ahí, busque a un experto, revise su situación y ahorre mucho dinero!

Espero haberle ayudado a expandir su marco de referencia en el mundo de los créditos hipotecarios.