PROPIEDAD

El concepto de propiedad se ha desarrollado paulatinamente desde la época arcaica con

diversas que han llevado a diferentes concepciones.

Primero fue un concepto de señorío, en interés del grupo familiar, indiferenciado, nucleado
en cabeza del Pater Familiae al que estaban sujetos personas (alieni iuris, libres o esclavos)
y cosas.

Es entonces, desde las XII Tablas, que se comenzó a distinguir el poder del Pater sobre las
personas libres, mujer in manu e hijos de familia por una parte y otra propiedad autónoma
sobre esclavos y cosas. Fue esta última la que se consideró Propiedad en tiempos históricos.

La propiedad para los romanos indicaba la facultad que corresponde a una persona, llamada
propietario, de obtener directamente de una cosa determinada toda la utilidad jurídica que
esta cosa es susceptible de proporcionar.

No se tiene conocimiento de que Roma en sus comienzos tuviera un verdadero concepto de

propiedad y se ha llegado a este concepto resumiendo la filosofía jurídica del pueblo
romano, sus juristas y sus legisladores. Ulpiano da una idea de propiedad al definir al
"Paterfamiliae" diciendo: Dominio es propiedad ejercida sobre una cosa determinada.
Justiniano consideró la necesidad de una definición y en las Institutas hizo una calificación
muy imprecisa: "Dominiumest plena in re potestas”.

CARACTERISTICAS

1. Era un derecho absoluto, no porque no pueda tener limitaciones, sino porque las
facultades del titular no están prohibidas o limitadas taxativamente, siendo por tanto
indeterminadas. Las ventajas del propietario se reducen a tres: “jusutendi", derecho de
servirse de la cosa, "Jusfruendi", derecho de obtener frutos y rentas, y "Jusabutendi",
derecho de disposición que incluye hasta la destrucción.

2. La propiedad es el DERECHO REAL por excelencia. La propiedad establece una

relación directa entre el titular y el bien. El propietario ejercita sus atributos sin la
mediación de otra persona. Además, la propiedad es erga omnes, esto es, se ejercita contra
todos. Es esta la expresión de la llamada "oponibilidad" que caracteriza a todos los
derechos reales y, en especial, a la propiedad.

3. La propiedad ES EXCLUSIVA (o excluyente, podría decirse mejor), porque elimina o

descarta todo otro derecho sobre el bien, salvo desde luego que el propietario lo autorice.
Tan completo (absoluto) es el derecho de propiedad que no deja lugar a otro derecho. La
institución de la copropiedad (propiedad que ejercitan varias personas) no desvirtúa este
carácter de la exclusividad porque en la copropiedad el derecho sigue siendo uno. Lo que
ocurre es que lo ejercitan varios titulares. Estos constituyen un grupo, que es el titular del
derecho y que excluye a cualesquiera otros.

4. La propiedad Es PERPETUA. Esto significa que ella no se extingue por el solo no uso.
El propietario puede dejar de poseer (usar o disfrutar) y esto no acarrea la pérdida del
derecho. Para que el propietario pierda su derecho será necesario que otro adquiera por
prescripción.

EVOLUCIÓN DE LA PROPIEDAD EN EL DERECHO ROMANO

En las etapas iniciales de la historia jurídica romana carecieron los romanos de la palabra
adecuada para expresar la idea abstracta del derecho de propiedad. Durante la época de
Cicerón se utilizó el vocablo "mancipium" a fin de designar la propiedad romana y,
posteriormente, los términos: "dominium", "dominiumlegitimum" y "propietas", fueron
usados en igual sentido.

En roma de los primeros tiempos, la única propiedad conocida por los romanos era la
propiedad quiritaria que se le denominaba, "dominium ex iure quiritium", por estar
sancionada por el derecho civil, requiriéndose para ser propietario:

• Que se tratara de una cosa mancipi.

• Que el propietario fuera ciudadano romano.

• Que el dominio se hubiera adquirido por "mancipatio" o por "in jure cessio".

Luego, la propiedad que era reconocida y sancionada por el derecho pretoriano, se

expresaba con el vocablo "in bonis haberes”; de ahí surgió la denominación
"dominiumbonitarium" opuesta al "dominiumquiritarium" que hacía referencia a la
propiedad amparada por el derecho civil.

Para la edad republicana, el concepto de propiedad es eminentemente individual, pertenece

al Pater Familiae la titularidad sobre el patrimonio y es el único capacitado para ejercer
cualquier clase de negocio en su inmediato interés y el de la familia. Sólo a su muerte,
quienes estaban inmediatamente en su potestad, entrarían como herederos de lo suyo en el
patrimonio-herencia (Heredes sui).

Pero, en una época indeterminada se opera una evolución en el régimen de la propiedad. En

efecto, en la época anterior la tradición, o sea la entrega de la cosa de manos del propietario
a un tercero, no afectaba la traslación de la propiedad; pues, el adquirente sólo recibía la
posesión de la cosa y el enajenante conservaba la propiedad quiritaria de la cosa hasta tanto
aquel, la adquiriera por usucapión; para lo cual era necesario, que hubiera estado poseyendo
esa cosa durante un año si se trataba de una cosa mueble o durante dos años si se trataba de
un inmueble; pero, mientras transcurría ese lapso ocurría lo siguiente:

• Que el vendedor continuaba siendo propietario quiritario de la cosa.

• Que el comprador era sólo propietario bonitario, reconocido por el derecho natural.

Paulatinamente el pretor, en defensa de este poseedor, fue acordando prerrogativas para

beneficiar al adquirente, semejantes a las que el derecho de propiedad confería a su titular;
y así le concedió.

1. La llamada "acción publiciana", para cuando el propietario quiritario le arrebatara la

posesión de la cosa transmitida pudiera recuperarla ejerciendo esta acción reivindicatoria
concedida por el derecho civil a propietario quiritario.

2. La "exceptio dolí", pues como los frutos de las cosas pertenecían al propietario bonitario,
puede oponerse esta excepción al enajenante en caso de que esta pretenda la propiedad de
estos frutos.

3. La "exceptioreivenditate et traditae", para el caso en que el vendedor pretenda, haciendo

valer su título que le otorga el derecho civil, ejercer la acción reivindicatoria; en cuyo caso,
el adquiriente, puede oponerle esta excepción, paralizando así la acción reivindicatoria del
propietario quiritario.

TIPOS DE PROPIEDAD

PROPIEDAD QUIRITARIA

El dominium ex iure quirutium, entonces, viene a ser la propiedad quiritaria, o sea, la

conforme al derecho de los quirites. Los quirites eran ciudadanos romanos, los cuales se
daban a sí mismo el nombre de quirites, nombre tomado del dios Quirino, que representa, el
fundador del Roma. Dicho nombre fue dado por la fundación de la cuidad. Constituye la
situación jurídica de señorío pleno romano o derecho de propiedad romano o derecho de
propiedad romano por excelencia.

Para su posesión, se exigía los siguientes requisitos:

• Que el titular fuese ciudadano romano.

• Que la cosa estuviera en el comercio, fuera susceptible de propiedad, o sea una
res mancipi.
• Que su transmisión debía hacerse por los medios solemnes del derecho civil; la
mancipatio o in iure cessio.
• Si el objeto era inmueble, debía estar situado en suelo Itálico.

La propiedad quiritaria fue la única forma reconocida por el derecho civil.

Este dominio se ejercía exclusivamente sobre las tierras de Roma (fundos romanos) o de
Italia (fundos itálicos) o tierras de las que se les hubiese concedido el ius italicum.

La protección procesal de la propiedad quiritaria se lograba a través de la acción

reivindicatoria (reivindicatio), que era una acción real que tenía el propietario en contra de
cualquier tercero, para pedir que se le reconociera su derecho y, en su caso, que se le
retribuyera el objeto.

Toda la rigurosidad primitiva en materia de propiedad fue cediendo y hubo progresos

realizadas en las épocas no determinadas, así se admitió que el latino podía ser propietario
quiritario si tenía el "ius commercium", y se terminó hasta por reconocer la propiedad de
los peregrinos, pero sin llamarla nunca quiritaria y sin aplicarle su sanción propia, la acción
reivindicatoria, ni sus modos especiales de adquirir. Se reconoció las "Res mancipi", y por
último se admitió que los modos de adquisición del derecho de gentes, especialmente la
"Traditio", engendrara la propiedad quiritaria. También, por consideraciones económicas,
se debió reconocer que las res nec mancipi eran susceptibles de propiedad quiritaria, por el
mismo título y las mismas condiciones que las res mancipi.

CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD QUIRITARIA.

Podemos caracterizar, entonces, la propiedad quinaria, como la única conocida en la Roma

de los primeros tiempos. Fue denominada dominium ex iure quiritium, por cuanto era
sancionada por el derecho civil o quiritario. Entre otras características encontramos:

1. Absoluta: Comprende las más amplias facultades y todos los usos, goce y disfrute
posibles con tal de que no estuviesen impedidos por las limitaciones legales o con derechos
de terceros.

2. Exclusiva: El objeto de propiedad no puede ser intervenido de ningún modo por personas
distintas al titular. De tal manera que hasta el S. III d. c. estaban exentos hasta de impuestos
territoriales. Esto último diferenciaba a los fondos itálicos (res mancipi) de los fundos
estipendiarios, situados en provincias senatoriales, que debían pagar estipendios y de los
tributarios, (en provincias imperiales) con pago de tributo como una contraprestación por el
uso. El derecho del concesionario no era en propiedad sino de posesión o usufructo.

3. Elástica: El derecho de propiedad subsiste aun cuando el titular no tenga actualmente una
relación de hecho con la cosa. Por ejemplo puede ceder el uso, el disfrute de la cosa y hasta
la posesión o detentación.

4. Absorbente: La extensión del derecho de propiedad abarca hasta el cielo y el subsuelo:

por lo tanto, lo que se coloque en el terreno (siembras, edificaciones) es absorbido por el
derecho de propiedad: se adquieren por el propietario. Este principio fue derogado al
admitir el derecho real en cosa ajena de superficie.

REGLAMENTACIÓN DE LA PROPIEDAD QUIRITARIA.

No siempre se reconoció la propiedad individual entre los romanos. La propiedad presentó
las mismas fases en ese pueblo que en los demás pueblos antiguos; primeramente, la
propiedad colectiva de la tribu; después una propiedad colectiva con distribuciones
periódicas de las tierras entre las familias para su cultivo; luego, una copropiedad familiar;
y, por fin, la propiedad individual.

La propiedad familiar dejó profundas huellas en las instituciones jurídicas romanas,

especialmente desde el punto de vista de las sucesiones, y la expresión herederos suyos,
atribuida al hijo de la familia es seguramente una reminiscencia de esa situación.

En el antiguo derecho la reglamentación de la propiedad quiritaria importaba sólo tres

condiciones esenciales; que anteriormente habían sido mencionadas y que a hora se citan
nuevamente para su mayor comprensión:

1. El propietario debía ser ciudadano romano.

2. El objeto debía ser una cosa mancipi.

3. El modo de adquirir esa propiedad debía ser mediante la mancipatiuo o la in iure

cessio.

PROPIEDAD BONITARIA O PRETORIANA

Llamada también "In bonis habere", era la propiedad reconocida y sancionada por el
derecho pretoriano en oposición a la propiedad quiritaria que reconocida y sancionaba el
derecho civil. Se originó en una época, aún no determinada con exactitud, se produjo una
evolución en el régimen romano de la propiedad. Posiblemente, y conforme a los tratadistas
romanos, se operó ese proceso evolutivo durante la era republicana y cristalizó en el
derecho pretoriano, con el concepto de propiedad bonitaria o pretoriana.

Consistía en la transmisión de la cosa res mancipi, simplemente, por tradición. No se

requería el cumplimiento de formalidades del derecho civil mancipatio o in iure cessio y sin
embargo, producía los caracteres y 6 efectos señalados.

La actividad del Pretor influyó en la mutación del rígido concepto de la propiedad quiritaria
con la creación de la propiedad bonitaria, originada en las venta de la cosas mancipi sin las
formas solemnes del Derecho Civil o por puesta en posesión Pretorias, fuera de lo mandado
en el Derecho Civil. Al garantizar esa situación con acciones idóneas tal tendencia de las
cosas, se asimiló a la situación de propiedad.

El caso originario de la propiedad bonitaria, fue la tradición de una cosa "Mancipi", pero
hubo otros casos de propiedad bonitaria impuestos por el pretor: El caso de un heredero
pretoriano o "Bonorum possesor"; el caso de un comprador patrimonio de un deudor
quebrado o "Bonorum emptor"; el caso de fideicomiso como consecuencia de un convenio
de restitución de bienes de la sucesión celebrado con el heredero y el caso del adjudicatario
en un "Judicium imperio continens".

El propietario bonitario era el que tenía la posesión y todos los atributos de la propiedad,
derecho de servirse de la cosa y de obtener sus frutos, pero a los ojos del derecho civil no
era propietario, no podía emplear los modos de enajenación "Mancipatio", "In iure cessio"
o legado "Per vindicationem". Solo podía usar el "Traditio" y si manumitía al esclavo de
quien solo era propietario bonitario, hacía de él un latino juniano y no ciudadano romano.

La propiedad bonitaria se configuraba cuando faltaba alguno de los requisitos exigidos por
el derecho civil. Solamente la reconocía el derecho honorario, pero con el transcurso del
tiempo, por usucapión, se podía convertir en propiedad quiritaria.

Cuando el derecho avanzó, el propietario bonitario, después de poseer los inmuebles por
dos años y los muebles por uno, se volvía propietario quiritario por usucapión, prescripción
adquisitiva.

Era posible sin embargo, que, antes de finalizar cualquier de los lapsos estipulados,
ocurriera:

1. Que el vendedor continuara, según el derecho civil, siendo propietario.

2. Que el vendedor intentara, contra el poseedor, la acción reivindicatoria, para

adquirir la restitución de la cosa. Estas razones condujeron al pretor, a otorgar al
adquiriente todas las facultades y derechos, que la propiedad confiere a su titular. Esas
concepciones se hacían en las circunstancias siguientes:
  Ante la acción reivindicatoria ejercida por el propietario, el medio de defensa para
oponerse a la acción, se denominaba exceptio rei venditae y provocada la
paralización de la acción reivindicatoria; y
 En caso de que el propietario arrebatara la cosa, el propietario bonitario podría
recuperarla, ejerciendo la acción publiciana.

Si se transmitía una cosa a un peregrino, o se transmitía un inmueble situado en provincia, o

bien la transmisión de una cosa mancipi se efectuaba por simple tradidito, se configuraba
alguno de los dos tipos de propiedad bonitaria, que eran: la propiedad peregrina, la
propiedad bonitaria, propiamente dicha que aparece cuando alguien al adquirirla una cosa
mancipi sin recurrir a los medios establecidos por el derecho civil, que reconocía, que
reconocía la propiedad del adquiriente, el magistrado declaraba, por ejemplo, que él había
adquirido sin acudir a la mancipatio tenía las cosas entre sus bienes: in bonis habere, lo cual
podía verse atacado por una acción reivindicatoria del antiguo dueño, o sea el propietario
quiritario, que demandara la restitución.

Para evitar una injusticia, el pretor otorgaba una excepción al adquiriente

PROPIEDAD PROVINCIAL

Se refiere a la las tierras ubicadas fuera de Italia y que pertenecía a Roma por derecho de
conquista. Eran solo susceptibles de posesión privada, ya que la propiedad era del Estado.
Las tierras cultivadas eran repartidas, gratuitamente o en venta, se denominaba "Agri
limitati". Las tierras indultadas se pueden tomar libremente mediante el pago de un
"Stipendium" y se denominaba "Agri occupatoru".

Con la expansión provincial se reconoce cierto instituto paralelo (propiedad provincial),

similar para los peregrinos o para los romanos con las limitaciones propias del derecho
romano. Era mejor una posesión que verdadera propiedad, porque consistía en concesiones
estables de uso y disfrute con posibilidad de enajenación, pero sujetos apago de
contraprestación. Situación que duró hasta la concesión general de la ciudadanía en el siglo
III después de Cristo Con Justiniano, se abolió la diferencia entre propiedad quiritaria y
propiedad provincial unificándolas bajo el término de dominio.
Los poseedores de fundos provinciales pueden transmitirlos por tradición o por causa de
muerte, perciben los frutos y productos y aunque no se aplica la "usucapión"-, pueden
adquirir la propiedad por la "Praescriptio longissimi temporis".

CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD PROVINCIAL

La llamada propiedad provincial el suelo extra itálico y provincial estuvo antes del siglo VI,
bajo un régimen diferente, cuyos caracteres eran:

1. La propiedad eminente la conservaba el Estado.

2. El Estado romano la concedía en explotación y disfrute a los privados.

3. Contra el pago de un canon.

MODOS ORIGINARIOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

Se entiende por adquisición de la propiedad el modo de convertirse en propietario de una

cosa conforme al derecho.

La adquisición de la propiedad puede tener lugar de las siguientes Formas:

EN FORMA ORIGINARIA O DERIVADA:

La forma originaria, es el modo de adquirir la propiedad de una cosa que no pertenecía a

nadie, sin que haya trasmisión de propiedad de un propietario anterior al adquirente.
Ejemplo, lo que ocurre en la ocupación.

En tanto que constituye un modo de adquisición derivado cuando se produce por

transmisión de la propiedad, que hace al adquirente, el anterior propietario.

El interés práctico de esta distinción radica en que el adquirente derivado sufre las cargas
reales, servidumbres e hipotecas, que el propietario anterior hubiera constituido sobre su
cosa. En tanto que, el adquirente originario, adquiere la cosa libre de toda carga o
gravamen.
ADQUISICIÓN A TÍTULO UNIVERSAL Y A TÍTULO PARTICULAR:

La adquisición a título universal es la que hacía adquirir un patrimonio íntegramente o una

parte alícuota de él; por ejemplo, la sucesión por parte del heredero; la adrogación, por
parte del adrogante.

La adquisición a título particular, es la que hace entrar en el patrimonio del adquirente una
cosa determinada o un conjunto de cosas determinadas.

El interés práctico de esta distinción radica, en que el adquirente a título universal está
obligado al pago de las deudas de la persona a quien sucede; en tanto que, el adquirente a
título particular, no está obligado a pagar esas deudas.

La adquisición a título universal es también llamada adquisición mortis causa, en cambio la

adquisición a título particular es llamada también inter vivos.

DEL DERECHO CIVIL Y DEL DERECHO DE GENTES

Adquisiciones del derecho civil, eran los modos de adquirir establecidos por el derecho
civil romano, tales eran: la mancipatio, la in iure cesio.

Adquisiciones del derecho de gentes, eran los modos de adquirir establecidos por este
derecho, entre los cuales se pueden mencionar: la ocupación, la tradición etc. El interés
práctico de la distinción de estas dos maneras de adquirir radica, en que las adquisiciones
del derecho civil no podían emplearse sino por las personas que tuvieran el ius
commercium; en cambio las del derecho de gentes podían emplearse por los peregrinos.

CONVENCIONALES Y NO CONVENCIONALES

Las adquisiciones convencionales, son aquellas que resultaban de un acuerdo de voluntades

entre el enajenante y el adquirente, como ocurría por ejemplo: en la mancipatio, en la in
iurecessio, en la tradición.

Las adquisiciones no convencionales, eran las que no implicaban ningún acuerdo de

voluntades, como ocurría por ejemplo: en la ocupación, en la usucapión, en la adjudicación
y en la ley.

OCCUPATIO
La “occupatio” u ocupación, era un modo de adquirir la propiedad del derecho de gentes, y
consiste en tomar posesión de una cosa que no pertenece a nadie, de una res nullius. La
adquisición de la posesión y de la propiedad son concomitantes.

Los requisitos para que tenga lugar la ocupación son los siguientes:

• Que el sujeto sea capaz;

• Que tome posesión de la cosa; y,
• Que la cosa no pertenezca a nadie.

Pueden ser adquiridas por ocupación:

• Las cosas que no han pertenecido nunca a nadie, por ejemplo: la caza y la pesca.
• Las res derelictae, o sea, aquellas cosas que han sido abandonadas por su dueño,
con la intención de no seguir siendo propietario de ellas.
• Los animales salvajes, los peces y las aves, que pasan a ser propiedad del primer
ocupante, así sean tomados en fundo propio o en fundo ajeno; pero el propietario
del fundo ajeno puede impedir al cazador o al pescador entrar en su fundo, y si
este viola esa prohibición puede ser perseguido por la acción de injuria.
• Las cosas tomadas al enemigo. Las cosas muebles y los cautivos, tomados
individualmente por un soldado, le pertenecían por ocupación; pero, el botín
tomado colectivamente por la armada o los enemigos rendidos al ejército o a la
escuadra romana, pertenecían al Estado. Igual ocurría con los inmuebles
situados en los territorios conquistados que no pueden ser objeto de ocupación
individual, y por tanto pertenecían al estado romano.
• Las piedras preciosas, las perlas y otras cosas que se hallen sobre las riberas,
pertenecen al descubridor, que es su primer ocupante.
• La isla nacida en el mar, aunque rara, pertenece al primer ocupante.

ACCESSIO

Hay “accessio” o accesión cuando una cosa se adhiere a otra por obra natural o artificial
para integrarse ambas en un solo cuerpo. EI dueño de la cosa principal se hace dueño de la
cosa accesoria.
Si la unión puede deshacerse conservando la cosa accesoria su originaria individualidad,
determina sólo una adquisición resoluble, pues al dueño de la cosa accesoria se le concede
la actio adexhibendum, para reclamar luego su cosa por la reivindicatio.

En cambio, la unión orgánica, sólida y duradera, lleva aparejada una adquisición

irrevocable. Esto no significa que el propietario de la cosa accesoria no deba ser
indemnizado; pero, para esto hay que ver si la conjunción ha sido hecha por el propietario
de la cosa principal o por el propietario de la cosa accesoria.

Si lo hizo el propietario de la cosa accesoria, ha obrado de buena fe y tiene la posesión del

todo, puede oponer la exceptio doli a la rei vindicatio entablada por el propietario de la cosa
principal. Si lo hizo el propietario de la cosa principal, el propietario de la cosa accesoria
tiene la exceptio doli, si es él quien posee el todo; y una acción in factum, si la posesión del
todo la tiene el propietario de la cosa principal.

MODOS DERIVATIVOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

Como se ha dicho, la adquisición a título derivativo ocurre cuando la transmisión de la

propiedad tiene lugar de manos del anterior propietario a manos del adquirente en virtud de
una relación jurídica preexistente, traspaso que se hace íntegramente y sin reservas de
ninguna naturaleza.

Constituyen modos de adquisición a título derivativo, para el derecho romano: la

“mancipatio”, la “in iure cessio”, la “traditio”, la “usucapio”.

MANCIPATIO

La “mancipatio” o mancipación, era un modo de adquirir solemne, del derecho civil, que
exigía la presencia del enajenante, del adquirente de cinco testigos ciudadanos púberes y de
un libre pens o porta balanza. La cosa objeto de la venta debía estar presente en el mismo
momento, salvo que se tratara de un inmueble.

El adquirente tomaba entonces en sus manos la cosa que quería adquirir y decía: “declaro
que esta cosa me pertenece conforme al derecho quiritario y que la he comprado con esta
pieza de bronce y esta balanza” y al mismo tiempo golpeaba con la pieza de bronce uno de
los platillos de la balanza.

En esa época no había todavía monedas que pudieran contarse y por eso se servían de
lingotes que se pesaban para determinar su peso y su valor, de ahí la necesidad de la
balanza; y se golpeaba el lingote contra el platillo de la balanza, para que constara la
calidad del metal que se daba como pago. Más tarde cuando el Estado fabricó monedas,
resultó inútil pesarlas y hacerlas sonar; pero, por respeto a las antiguas tradiciones, se
conservó la costumbre a título simbólico.

El efecto que produce este procedimiento es el de transferir inmediatamente la propiedad

del objeto, pero no su posesión, la que sólo se obtiene cuando el objeto le es entregado al
adquirente. Si el enajenante se niega a transferirle el objeto al adquirente puede este ejercer
contra él la actio rei vindicatio.

El vendedor debía garantizarle al comprador la propiedad de la cosa vendida, estando

obligado a pagar el doble del precio obtenido, en caso de que la cosa no estuviera sometida
a su dominio y el adquirente fuera privado de ella por la acción reivindicatoria intentada
contra él por el auténtico propietario; pues, el adquirente tenía una acción penal contra el
vendedor: la “actio auctoritatis”, para obligarlo a realizar el pago.

En los primeros tiempos, la mancipatio se usó para realizar verdaderas ventas al contado
con pago del precio; pero luego se empleó de modo general, para realizar la trasmisión de
la propiedad de una cosa en virtud de cualquier título como ventas a crédito, donaciones,
pagos, etc. No había entonces sino un simulacro de venta.

Como era un modo de adquirir del derecho civil, era necesario que ambas partes tuvieran el
ius commercii y sólo se aplicaba a la res mancipi, siendo nulos sus efectos si las cosas eran
nec mancipi.

Esta forma de trasmitir la propiedad cayó en desuso al desaparecer la distinción entre cosas
mancipi y nec mancipi.

IN IURE CESSIO
La “in iure cessio”, era un modo de adquirir la propiedad que consistía, en una especie de
abandono que hacía el propietario de su cosa al adquirente. De allí el nombre que deriva de
las expresiones: “cessio”, que equivale a abandono; e “in iure”, que quiere decir ante el
magistrado.

Era una especie de juicio simulado en el cual el enajenante y el adquirente comparecían

ante el pretor con la cosa, y allí el adquirente señalando la cosa decía: “declaro que esa cosa
me pertenece” y como el enajenante no contradecía esta pretensión, el pretor hacía constar
que el adquirente era el propietario de esa cosa. Es un procedimiento similar al que se
utilizaba para manumitir un esclavo porvindicta.

Por ser un modo de adquirir del derecho civil, exigía que las partes gozaran del ius
commercii y se aplicaba para transmitir la propiedad de las res mancipi y de las res nec
mancipi.

Esta forma de trasmitir la propiedad difiere de la mancipatio:

1) Por la forma: pues, la mancipatio exigía la presencia de cinco testigos ciudadanos

romanos púberes y un librepens, y no requería la presencia de ningún magistrado; en tanto
que, la iniure cessio tenía lugar ante el pretor y no se requería la presencia de testigos, ni de
librepens.

2) Por su aplicación: pues, la mancipatio sólo se aplicaba a las res mancipi; en tanto que,
la in iure cessiose aplicaba a las res mancipi y a las res nec mancipi.

La in iure cessio y la mancipatio, tenían sin embargo de común, lo siguiente:

• Eran dos modos de adquirir la propiedad del derecho civil, implicando ambos el
goce del ius commercii en las dos partes contratantes: enajenante y adquirente.
• Eran dos actos solemnes, que no admitían la adición de ninguna modalidad, o
sea, que no podían quedar supeditados a la llegada de un término ni al
cumplimiento de una condición.
• Eran dos actos que exigían la presencia de los dos interesados, sin que ninguna
de las partes contratantes pudiera estar representada por un mandatario.
• Los dos actos exigían la aportación de la cosa, para que se procediera a llenar
sus formas.
La in iure cessio cuyas formalidades eran molestas en razón de la presencia obligatoria del
magistrado, cayó pronto en decadencia y desapareció bajo Justiniano.

TRADITIO

La “traditio” o tradición, consiste en la entrega material de una cosa hecha por una persona,
llamada el “tradens”, a otra persona, llamada el “accipiens”. Era un modo de adquirir la
propiedad del derecho de gentes y por tanto podía ser utilizado por los peregrinos. Pero, no
toda tradición hace adquirir la propiedad, pues, quien recibe una cosa por tradición puede
adquirir:

a) La posesión y la propiedad;

b) La posesión solamente; y,

c) La simple detectación o “possessio naturalis”.

Para que la tradición transfiera la propiedad y la posesión, se necesitaba:

1. Justa causa traditionis:

Se entiende por justa causa traditionis, la intención de enajenar en el tradens y la intención

de adquirir en el accipiens. Esta justa causa resultaba siempre de un acto jurídico anterior a
la tradición y para la ejecución del cual hacían las partes la tradición, por ejemplo: una
venta, una donación, un pago, etc.

Pero no hay que confundir la justa causa con ese acto jurídico anterior, pues lo que era
indispensable, era la existencia de la intención de enajenar y de adquirir y no el título que
implicaba. Si había esa intención correlativa en el tradens y en el accipiens se operaba la
translación de la propiedad y de la posesión, aunque el acto jurídico anterior (venta,
donación, etc.) fuera nulo

2. Entrega material de la cosa:

Para que hubiera tradición era necesario que el enajenante se desposeyera de la cosa y
pusiera al adquirente en posesión de ella.
En la época antigua la entrega se hacía materialmente, así:

• Si la cosa era mueble, se hacía pasar de una mano a otra.

• Si la cosa era un fundo, se necesitaba entrar en él.

Pero en la época clásica, en la post-clásica y finalmente en la época de Justiniano, se

regulan situaciones en las que la exigencia de la entrega efectiva no es necesaria y la
tradición sin la entrega de la cosa produce los mismos efectos que la tradición verdadera.
Son estos casos los siguientes:

La traditio symbolica, que consiste en la entrega de un símbolo o en la realización de un

acto simbólico, lo que ocurría:

• Con la entrega de las llaves de un almacén de mercancías, que sirve como entrega
de las mercancías: “traditio clavium”.
• Con la entrega del instrumento o escrito justificativo de la propiedad del enajenante:
“traditio instrumentorurn”.
• Con el señalamiento de la cosa con signos convencionales.
• Con el encargo de la custodia de la cosa a un guardia del adquirente: “appositio
custodis”.

La “traditio longa manu”, o entrega de la cosa situada a distancia por su indicación

señalamiento.

La “traditio brevi manu”, por el cual el que se halla detentando la cosa como
arrendatario, depositario, comodatario, etc., se convierte con el consentimiento de la otra
parte, en poseedor jurídico, en propietario.

EI “constitutum possessorium”, que tiene lugar cuando el que posee la cosa como
propietario, la enajena a otro, pero la conserva en su poder como usufructuario, como
arrendatario, etc.

3. Que la cosa fuera susceptible de adquisición por este medio: debe ser corporal,
nec mancipi o in commercium.

La tradición de las cosas mancipi no hacia adquirir la propiedad de estas, pues el tradens
conservaba la propiedad de ellas y el accipiens sólo las tenía in bonis, pero podía
usucapirlas. En la época de Justiniano desapareció la distinción entre res mancipi y res nec
mancipi.

En la época clásica los fundos provinciales no podían ser objeto de propiedad, por tanto la
tradición de ellos no podía hacer adquirir este derecho. Justiniano asimiló los fundos
provinciales a los fundos itálicos.

Las cosas incorporales o derechos no podían ser objeto de tradición porque no eran
susceptibles de posesión. En la época de Justiniano se habla de la “quasi possessio” de las
cosas incorporales y de su trasmisión por “quasi traditio”.

USUCAPIO

La usucapión (a veces llamada prescripción adquisitiva) es un modo de adquirir la

propiedad de una cosa y otros derechos reales posibles mediante la posesión continuada de
estos derechos en concepto de titular durante el tiempo que señala la ley. Servía para
adquirir el dominium ex iure quiritium y para corregir otros modos de adquisición que
hubiesen resultado defectuosos. El término usucapión o usucapión proviene del latín
usus+capere, es decir, adquirir por el uso.

Las cosas susceptibles de usucapión son todas aquellas que están en el comercio de los
hombres

En época arcaica la Ley De las XII Tablas establecía que la propiedad se adquiría por la
posesión continuada durante dos años si la cosa era inmueble y durante un año si la cosa era
mueble. Si no pasaban esos años, mientras tanto el enajenante tenía que prestar su
auctoritas.

En la Ley de XII Tablas se establecían prohibiciones para adquirir por usucapión y se

prohibía la posesión de las cosas hurtadas, de las arrebatadas por la fuerza, de las cosas de
los extranjeros, las rex exta commericum, las enajenadas por la mujer sin la auotoritas de su
tutor, el iter limitare, el ambitus, el lugar de incineración. En época clásica se añadía como
requisitos la justa causa y la buena fe.
El punto de partida de la usucapión era la posesión continuada durante un tiempo pero esa
posesión tenía que ser ininterrumpida; si se producía la interrupción, había que empezar de
nuevo a contar el plazo y se consideraba que había interrupción cuando la cosa pasaba a ser
poseída por un tercero o por el propietario. A pesar de ello se consideraba que el heredero
continuaba la posesión del causante se somete al heredero y se producía una succession
possessionis.

Por parte del pretor se concedió la actio publiciana y ésta protegía como verdadero
propietario al que había conseguido una cosa por traditio y perdía la posesión antes de
haber transcurrido el necesario para la usucapión.

En la fórmula de la actio publiciana se fingía haber transcurrido el tiempo necesario para la

usucapión. Inicialmente protegía al comprador de buena fe que había adquirido una res
mancipi sin las formalidades del ius civile. Con posterioridad se extendió a otros casos. Los
efectos de la actio publiciana eran diferentes en función del demandado. Si éste era el
verdadero propietario que además poseía la cosa, se paralizaba la acción mediante la
exceptio iusti dominii. También podía el demandante replicar frente a esa excepción
mediante la replicatio rei venditiae et traditae, si el demandante había sido comprador siglas
formalidades o también mediante la replicatio doli si se la entregó por otra causa.

La actio publiciana sólo prosperaba cuando el que poseía la cosa era propietario doloso o
era otro poseedor de pero condición que el demandante. En cuanto a la justa causa que se
llama también título, sería la causa que sirve de punto de partida a la posesión explicando a
la ausencia de lesión de un derecho ajeno.

La buena fe es la esencia que al tener la cosa no se lesiona un derecho ajeno. En el caso de

la usucapio va referida al momento de inicio. La buena fe se presume y corresponde a la
parte contraria.

DEFENSA DE LA PROPIEDAD ROMANA

En defensa de la propiedad existían tres instituciones:

LA "REIVINDICATIO"
Utilizada contra la violación total del derecho. Esta acción permite que el propietario
quiritario, no poseedor, la ejerza contra el poseedor, para lograr la restitución o el pago de
su valor. La acción puede ser ejercida contra el poseedor, contra el tenedor a nombre de
otro y Justiniano extendió la posibilidad contra el que dejó de poseer dolosamente y contra
el "Rictus passesor" o por poseedor ficticio.

Solo pude tener por objeto cosas susceptibles de propiedad privada, muebles o inmuebles
considerados a título particular y no a las universidades.

El demandante al firmar su derecho de propiedad debe probar su pretensión el día de la

"Litis contestatio". El poseedor al ser demandado puede: abandonar la cosa; negar su
cooperación para que se entable la "Litis", en cuyo caso el pretor transmite la posesión al
actor; o aceptar el juicio y dar garantías del resultado de la condena, sino lo hace, el pretor
de la posesión al actor quien, al ser poseedor no tiene ya la carga de la prueba.

La restitución comprende la cosa y sus accesorios; los frutos percibidos desde los "Litis
contestatio", y los percibidos antes de la "Litis" si no han sido consumidos, los percibidos o
dejados de percibir antes si el poseedor es de mala fe; las indemnizaciones por daños
ocurridos desde la "Litis" por dolo o culpa del poseedor de buena fe y las indemnizaciones
por daños anteriores a la "Litis" por dolo o culpa y daños posteriores si el poseedor es de
mala fe, este último caso incluye los daños por caso fortuito.

Si el poseedor es de buena fe, el propietario reivindicante debe a su vez resarcir los gastos
necesarios hechos por el poseedor, son gastos necesarios aquellos sin los cuales la cosa
hubiera perecido; los gasto útiles, o sea aquellos que han producido un mayor valor de la
cosa, por último, los gatos "Voluptuarios" no dan lugar a su resarcimiento, pero sí al retiro
de esas producciones.

LA ACCIÓN PUBLICIANA

También contra la violación total del derecho, creada por el pretor "Publicius" que se
otorga a quien ha perdido la posesión que está siendo usucapida para que pueda recuperar
dicha posesión. Es una acción ficticia por lo cual el pretor le indica al juez que haga de
cuenta que el plazo de la "Usucapio" ha transcurrido. Puede ser ejercida por: el propietario
bonitario que adquiere una "Res mancipi" por tradición y que no ha cumplido el plazo de
usucapir, se ejerce contra cualquier tercero poseedor o contra el mimo propietario quiritario
que se hubiese posesionado la cosa; el adquiriente "Ex iusta causa"que por falta de título
del enajenante no hubiese alcanzado la condición de "Dominios"; por el que ha sido
beneficiado por el pretor con la concesión de la posesión sobre la cosas singulares o
patrimonios ("Bonprum possesio", "Bonorurn emptio", etc. ) y el propietario quiritario que
la utiliza por ser la prueba a rendir menos exigente que la necesaria para la "Reivindicatio".

ACCIÓN NEGATORIA

Contra la violación parcial del derecho. Con ella el propietario afirmaba la existencia de un
derecho real ajeno sobre su propiedad, el sólo debe probar en juicio que es propietario, la
otra parte debe probar la existencia del derecho real limitador del derecho de propiedad.
Después de declarar qué parte gana el proceso, el juez absuelve al demandado si el
demandante no ha podido justificar su pretensión, si por el contrario el demandante hace
reconocer sus derechos, el juez ordena al demandado: cesar en el ejercicio de la
servidumbre, reparar el perjuicio causado, restituir los frutos si los hubiese y dar caución de
no lesionar en el futuro la propiedad del demandante.

LAS COSAS EN EL DERECHO ROMANO

Sobre las cosas recaen los distintos derechos reales (como, por ejemplo, la propiedad) sobre
los que son titulares las personas. Además, la cosa puede ser objeto de posesión, siendo éste
un hecho fáctico de gran importancia jurídica.

El vocablo «cosa» se usa para indicar todo aquello que tenga una existencia en la naturaleza
y se diferencia de la expresión «bien», que puede ser cualquier cosa que proporcione alguna
clase de utilidad al hombre y sea susceptible de apreciación económica. Por ejemplo, las
rocas en medio del océano son cosas, más no bienes.

Los juristas romanos se referían a ella con la nomenclatura res, limitada al objeto material
(corpus), en oposición a los actos del hombre. Denota una cosa corporal, físicamente
delimitada y jurídicamente independiente.
En las fuentes romanas se encuentra la clásica división de las cosas en res intrapatrimonium
y en res extra patrimonium, según sean bienes económicos de los particulares o no.

Otra clasificación más comprensiva y precisa, clasifica las cosas en res in commercio y res
extra commercium. Y además denomina res nullius a las cosas in commercio que no son
propiedad de nadie y res delictæ a aquéllas cuya propiedad ha renunciado el dueño por
abandono.

RES EXTRA COMMERCIUM

Aquí se cuentan las cosas que no son susceptibles de relaciones jurídico-patrimoniales por
prescripción de la norma divina o por disposición de la ley, de donde surge la división de
las cosas:

Res divini iuris: Las res divini iuris son las cosas de derecho divino. Entre ellas se
encontraban las cosas sagradas (res sacræ), consagradas a los dioses superiores y puestas
bajo su autoridad como los templos; las cosas religiosas (religiosæ) consagradas a los
dioses inferiores, como los sepulcros; y, las cosas santas (sanctæ), como los muros y
puertas de la ciudad.

Res humani iuris: communes, publicæ, universitates. Las res humani iuris eran las cosas
del derecho humano. Entre las cosas excluidas del comercio se encontraban las cosas
comunes (res communesomnium) como el aire, el agua; las cosas públicas (res publicæ)
como las cosas del pueblo entre las que se pueden mencionar el río y sus orillas, los
puertos; y las res universitates, que eran las cosas que integraban el patrimonio de una
comunidad y que estaban afectadas al uso de sus miembros, como los teatros, los foros, los
baños públicos, etc.

Res Necmancipi: Son cosas que están fuera del patrimonio de los particulares, por su
naturaleza misma hacen imposible la apropiación individual porque pertenecen a todos, a
un país, a un estado, al municipio, a los ciudadanos., por lo que se encuentran fuera del
comercio.

RES IN COMMERCIO
Res mancipi: Conocidas desde la época de la Ley de las XII Tablas. Eran mancipi las
cosas cuya propiedad se transmitía por el derecho civil formal y solemne mediante la
mancipatio, o mediante la in iure cessio. Son cosas que forman parte del patrimonio de los
particulares y son susceptibles de ser enajenadas dentro del comercio. Estas cosas están
dentro del derecho civil y pueden ser adquiridas a través del rito de la mancipatio:

Las cosas mancipi en Roma era:

- Fundos de tierra y casas situadas en Italia y en las regiones investidas del ius italicum.

- Las servidumbres rurales sobre los mismos fundos.

- Los esclavos.

- Las bestias de carga y de tiro, bueyes, caballos, mulas y asnos. Esta clasificación fue
abolida en el derecho imperial con el Emperador Justiniano I.3

Según su naturaleza física

Cosas corporales e incorporales:

Las fuentes romanas distinguían este tipo de clasificación, que habría obedecido a la
influencia de la filosofía helénica sobre el derecho romano.

Las primeras eran aquellas cuya materialidad es percibido por los sentidos, es decir, las
cosas tangibles, como un fundo, un esclavo.

Las cosas incorporales eran las que son producto de una abstracción, como un crédito, el
derecho, de propiedad, la fama, el honor.

Cosas muebles e inmuebles:

Son muebles (res mobiles) las cosas inanimadas que pueden trasladarse de un lugar a otro
por una fuerza exterior, sin ser deterioradas. Se clasifican en cosas semovientes e
inanimadas.

- Cosas semovientes: Que pueden trasladarse por sí mismas, como los animales.

- Cosas inanimadas: que solo se mueven impulsadas por una fuerza externa, como las
herramientas o los vehículos.

Son inmuebles, las que físicamente es imposible que cambien de lugar, como los fundos o
predios.

Cosas consumibles y no consumibles:

Se distinguió además entre las cosas consumibles, es decir, aquellas cuyo uso o destino
normal las destruye física o económicamente, como los alimentos y el dinero, de las cosas
no consumibles, que son las susceptibles de su uso repetido sin que provoque otra
consecuencia que su mayor o menor desgaste.

Cosas Fungibles:

Son aquellas cosas que pueden ser sustituidas entre sí, pues están definidas solo en función
del género al cual pertenecen. Para los romanos las cosas fungibles eran determinadas por
su peso, número, o medida, y de allí proviene su denominación in genere, como por
ejemplo el trigo, el vino o el dinero.

Cosas No fungibles: se caracterizan por la imposibilidad de ser sustituidas, ya que se

determinan por sus cualidades intrínsecas a su esencia misma que los hacen únicos. Por
ejemplo, el caballo Filibustero de Juan Pérez, no puede ser sustituido por otro similar, o el
cuadro La Gioconda de da Vinci, que es único, por lo que tampoco puede ser sustituido por
otro.

Cosas divisibles e indivisibles:

Un objeto es físicamente divisible cuando, sin ser destruido enteramente, puede ser
fraccionado en porciones reales cada una de las cuales, después de la división, forma un
todo particular e independiente, que conserva en proporción la utilidad de la cosa
originaria. Ejemplo de ello es un fundo. Es indivisible, en cambio, el que no admite
partición sin sufrir daño o menoscabo, o como dicen las fuentes, sin que la cosa perezca.6
Ejemplo de éste último son los animales o una pintura.

Cosas Privadas o Singulares (res prívate o singularum):

Eran todas las cosas susceptibles de propiedad individual y privada que entraban a formar
el patrimonio particular de las personas se llamó también bienes (bona) porque eran
destinados al bien particular de las personas.

Cosas simples y cosas compuestas:

Las cosas que constituían un solo todo, una unidad orgánica e independiente eran cosas
simples, como un esclavo, una viga o una piedra. Cosas compuestas eran las que resultaban
de la suma o agrupamiento de cosas simples. Éstas se subdividían en materiales como las
naves o los edificios e inmateriales como los rebaños o una biblioteca.

Cosas principales y cosas accesorias:

Principales eran las que cuya existencia y naturaleza están determinadas por sí solas,
sirviendo a las necesidades del hombre; y las accesorias, las que estaban subordinadas o
dependían de otra cosa principal como el marco con respecto a un cuadro o la piedra
preciosa en relación al anillo.

Cosas fructíferas y no fructíferas:

Dentro de las cosas fructíferas se comprenden aquellas que dan con carácter de periódico
cierto producto o frutos, que conviene separarlo. Son no fructíferas las que no tienen esa
cualidad. Ejemplo de fructíferas son la leña de los bosques, las frutas de los árboles, la
leche, como así también las rentas, los alquileres, etc.

Cosas Comerciables:

Son aquellas cosas que se pueden comprar y vender, pues su enajenación no está prohibida,
como los muebles de un hogar.

Cosas No comerciables:
Son aquellas que por disposición de la ley no pueden ser objeto de relaciones jurídicas
privadas, por ende no pueden ser enajenadas, traspasadas o cedidas y no son susceptibles de
apropiación particular, como una plaza pública, un lago o un bien embargado.

Cosas Apropiables:

Que pueden estar a nombre de una persona en particular, como los muebles de un hogar o
un libro.

Cosas In Apropiables:

Que son comunes para toda la humanidad y, por ende, no pueden pertenecer a nadie en
particular, como el aire, el océano.

Cosas Presentes:

Que existen al momento de ser objeto de una declaración de voluntad, como una finca.

Futuras:

Aquellas que no existen en la actualidad, pero pueden llegar a existir según el curso normal
de los acontecimientos, como la cosecha del año que viene, o los bienes que deje el
causante al fallecer.