Contratos llave en mano

El contrato llave en mano o «Turnkey Contract» puede definirse como aquel en el que
el contratista (contractor) se obliga frente al cliente (Client/Owner) a cambio de un
precio, generalmente, alzado, a concebir, construir y poner en funcionamiento una obra
determinada que él mismo previamente ha proyectado.

Para tal efecto, tenemos que la obligación global del contratista consiste en el suministro
de materiales y maquinarias, transporte de los mismos, realización de las obras civiles,
instalaciones y montaje, puesta a punto y funcionamiento de la obra proyectada.

En determinados casos, también es posible incluir en este tipo de contratos, otras

obligaciones posteriores a la ejecución de la obra como: la formación del personal y la
asistencia técnica.

Tenemos, entonces, que los elementos básicos de un contrato llave en mano son, por un
lado, la existencia de un proyecto completamente definido y preciso que sea lo que
determine el alcance y la finalidad del mismo y, por otro, un precio determinado e
invariable de carácter global (precio alzado) que no se verá afectado por las
disminuciones o aumentos de las obras a cargo del contratista.

Características del contrato

Dentro de sus principales características de este tipo de contratos, podemos mencionar a

las siguientes:

 La fusión en una sola persona –el contratista- para la concepción y ejecución de

la obra.
 La obligación global asumida por el contratista frente al cliente, de entregar una
obra completamente equipada y en perfecto estado de funcionamiento.
 La invariabilidad del precio pactado.

IV. Etapas del contrato

El número de fases o etapas del contrato puede variar dependiendo el marco legal de
cada país que pretenda regularlo, siendo relevante el hecho que podrían sintetizarse en
dos: fase de preparación del contrato y fase de ejecución del mismo. Sin embargo, para
fines didácticos coincidimos que pueden considerarse las siguientes etapas:  

Contratos de suministros
Este contrato se caracteriza por suministrar bienes o servicios de forma periódica o
continuada, de manera que se hace un solo contrato para satisfacer los requerimientos o
necesidades en un tiempo determinado.

Un ejemplo clásico del contrato de suministro es el de servicios públicos, donde de

forma permanente y continuada se suministra energía, agua, gas, etc., y se paga
mensualmente según lo que se haya consumido o suministrado.

El contrato de suministro también aplica para el proveer materias primas, mercancías,

materiales, repuestos, etc.

Este contrato permite generar estabilidad en la entrega de un producto o servicio con un

precio estable, pue no es lo mismo ir al almacén a comprar cada cosa que se necesite al
precio que esté el día en que se necesita, que asegurar una entrega constante a un precio
previamente pactado.

Características del contrato de suministro.

El contrato de suministro es un contrato de colaboración y sus características son las

siguientes:
  Primeramente la característica fundamental del contrato de suministro, es su
carácter de bilateral, ya que tanto la persona encargada de suministrar los bienes
y servicios, como la persona que se beneficia con dicho suministro tienen
obligaciones, la del primero como la naturaleza del contrato lo indica proveer los
bienes y servicios encargados en las fechas establecidas en el contrato, y la de la
otra parte pagar, por los bienes y servicios suministrados.
 También es característica del contrato de suministro, su calidad de nominado, es
decir, que se encuentra regulado por el código de comercio, por los artículos 968
al 980.
 Es consensual, se perfecciona con el consentimiento de las partes contratantes.
 Si se fija en el contrato de suministro que se harán varias prestaciones, es decir,
que el suministro de bienes y servicios se hará en varias fechas, se considera que
el contrato de suministro es de tracto sucesivo.
 Es oneroso ya que cada provisión de bienes y servicios debe ser pagado, esta es
una característica de los contratos comerciales, ya que estos son por su
naturaleza onerosos.

El contrato de suministro se clasifica como de colaboración empresarial por el

compromiso y estabilidad que las partes aportan en el negocio.

Precio o remuneración del contrato de suministro.

Como en todo contrato, el precio o remuneración lo pactan las partes previamente y

tiene libertad para fijar el monto y la forma en que se modificarán los precios.

Lo normal es que se acuerde un precio por un periodo de tiempo determinado o por una
cantidad determinada, y luego se puede revisar según las condiciones del mercado.

Por ejemplo, se puede acordar que durante el 2020 se suministrarán x cantidad de bienes
a un precio xx, y terminado el 2020 se revisa ese precio.

Cuando las partes no han acorado la remuneración del contrato se aplican las reglas
contempladas en el artículo 969 del código de comercio.
Lo ideal, por supuesto, es que el precio o remuneración sea claramente acorado en el
contrato para evitar interpretaciones que puedan perjudicar a una de las partes.

Construccion managuement
Según el método tradicional, las obras de construcción se contratan a partir de un
alcance definido (por ejemplo, un diseño realizado por el equipo del cliente antes de la
licitación) y con un contratista asignado para ejecutar las obras. Normalmente se
selecciona a una empresa de “Project Management” que supervise el proceso de diseño
y represente al cliente en la obra gestionando el contrato de obra.

Por el contrario, al “Construction Manager” se le contrata como un profesional

remunerado para programar y coordinar tanto el diseño como la construcción,
mejorando la viabilidad constructiva del diseño. La contratación a través de la
metodología del CM es conocida universalmente como “fast track” (vía rápida, en
inglés) por su capacidad de reducir la duración de un proyecto mediante el solape de la
fase de diseño y construcción. Cada paquete de trabajo comienza cuando el diseño y la
especificación del elemento en cuestión están sustancialmente concluidos. Esto, en
efecto, aporta más flexibilidad para centrarse en la ejecución de los aspectos
fundamentales del diseño que son posteriores en el proceso de construcción, como son
la fachada, las instalaciones y los acabados arquitectónicos. El equipo de CM trabaja
codo con codo con los miembros del equipo de diseño para asesorar a los clientes sobre
todos los aspectos de la viabilidad constructiva que puedan tener consecuencias de
tiempo y coste, y por tanto puedan mejora la ejecución y viabilidad del proyecto.

Contratos EPC Y EPCM

Ingeniería, adquisición y construcción, la empresa diseña la construcción e instalación,
adquiere los equipos y materiales para ello y se lleva a cabo la ejecución de toda la obra,
el cliente paga un precio previamente acordado por todo el proyecto.  En esta opción el
contratista EPC es el que tiene que velar por todas y cada una de las actividades llevadas
a cabo en el proyecto, desde el diseño hasta la entrega al usuario final.
Ventajas:

 El cliente dedica su tiempo, esfuerzo y recursos a áreas que maneja, dejando el

desarrollo del proyecto al contratista.
 Los montos de la inversión se conocen desde el principio, minimizando el riesgo de
incremento de los mismos.
 El tiempo es administrado correctamente, gracias a que los plazos se fijan desde el
principio del proyecto.
 La empresa contratista tiene total control sobre el proyecto, lo que facilita la adecuada
coordinación y mejor comunicación entre equipos de trabajo.

Desventajas:

 Toda la responsabilidad queda recargada sobre la empresa y si la comunicación no se

lleva a cabo adecuadamente pueden ocurrir desacuerdos, conflictos y errores graves.

Ingeniería, adquisiciones, construcción y gestión consiste en un contrato de servicios

profesionales, la empresa contratista ofrece los servicios para proveer la ingeniería de
detalles y la adquisición de materiales. Además de la administración de la construcción
y la coordinación para entregar el proyecto terminado. Es decir, no se hace cargo del
proyecto, solo se encarga de la ingeniería y la gestión de adquisiciones. Incluyendo
relaciones contractuales entre el cliente y los terceros (proveedores y empresas
constructoras). Para establecer este tipo de contratos el cliente debe tener a su
disposición un equipo de gestión de proyectos.

Ventajas:

 La empresa puede enfocarse en la ingeniería.

 La responsabilidad y posibles contingencias recaen sobre el cliente.
 Mayor control de gastos del contrato: Los
 contratos EPC tienden a considerar un alto grado
 de elementos contingentes, lo que tiende a
 encarecer el proyecto.
 Permite al cliente como dueño del proyecto mantener el control del diseño, de la
construcción y los posibles cambios.
 Permite más flexibilidad durante la procura.
Desventajas:

 El cliente no cuenta con los conocimientos ni criterios para seleccionar

adecuadamente los equipos, tendiendo a prestar mayor atención al factor costo y no a
las habilidades.
 La comunicación y coordinación entre los diferentes equipos debido a su
independencia, se torna compleja.
 Hay un alto riesgo de escoger equipos inadecuados, debido al desconocimiento de las
empresas contratadas.

7 diferencias clave entre contratos EPC y EPCM

Diferencia 1

 Contrato EPC: Hay una garantía única entre el propietario y el contratista, usualmente
en forma de comprobante de garantía de la correcta ejecución y obtención de
resultados acordados. El contratista además gestiona las garantías con subcontratistas
y proveedores.
 Contrato EPCM: Se presentan múltiples comprobantes de garantía de ejecución,
gestionadas directamente por el propietario con cada contratista y proveedor.

Diferencia 2

 Contrato EPC: Generalmente requiere de un pago sustancial al inicio, por parte del
propietario al contratista, requiriendo que el financiamiento esté establecido al inicio
del proyecto.
 Contrato EPCM: El pago y financiamiento del proyecto, se lleva mediante una
combinación de anticipos y cartas de crédito del propietario a los diferentes
proveedores.

Diferencia 3

 Contrato EPC: Toda la responsabilidad por el desempeño y garantía de la ejecución

recae en el contratista, el mismo es responsable de los riesgos incluidos en la
documentación del contrato, por ejemplo, desempeño, costo, calidad y otros
requerimientos específicos del proceso.
  Contrato EPCM: El riesgo es transferido a cada contratista mediante términos,
condiciones y amarras financieras, aunque en ocasiones las reclamaciones se encauzan
en quién influyó en el desempeño. Puede pasar en este caso que el riesgo compartido
se torne confuso.

Diferencia 4

 Contrato EPC: El riesgo de costo presentado por el proyecto es asumido por el

contratista.
 Contrato EPCM: El riesgo de costo presentado por el proyecto es asumido por el
propietario.

Diferencia 5

 Contrato EPC: Con el contratista único se aplica fácilmente un conjunto de

herramientas uniformes para medir y registrar el desempeño, Herramientas de
coordinación y reporte de avances en elementos como programa, materiales, costos,
mano de obra, etc.
 Contrato EPCM: Las herramientas para medir y registrar el desempeño varían y suele
presentar un problema en el cargo del costo de estas herramientas en un informe
consistente para el Propietario.

Diferencia 6

 Contrato EPC: Los paquetes de trabajos entregados a un solo contratista se adapta

fácilmente y son impulsados por el alcance y la disciplina. Permite al equipo planificar
el trabajo apoyado en la secuencia más eficiente.
 Contrato EPCM: Los paquetes de trabajo se deben dividir en grupos, basados en el
alcance y en la capacidad, esto no siempre refleja un proceso óptimo y en ocasiones
desarrolla un proceso de trabajo rígido de trabajo subdividido.

Diferencia 7

 Contrato EPC: La información, el avance y la experiencia fluyen rápidamente a los

miembros del equipo. Se resuelven rápidamente los problemas y los resultados están
disponibles con la interfaz entre las funciones.
  Contrato EPCM: Vinculan la comunicación con un protocolo formal, donde los
problemas, los cambios y los informes se llevan por escrito, lo que genera un alto
registro de eventos, pero la respuesta a eventualidades es lenta.

Contratos FIDIC
en que el propietario o mandante encarga al constructor o contratista la ejecución de
una obra conforme a su proyecto determinado, la que debe ser ejecutada en el plazo y
precio convenido. El objeto del contrato consistirá en la ejecución de la obra, la que
estará sujeta a un proyecto, entendiéndose por tal el conjunto de planos,
especificaciones técnicas, memorias de cálculo y demás antecedentes que permitan
establecer o precisar aquello que se debe ejecutar, dentro de un determinado plazo y a
un precio convenido, el que incluye los costos directos, los gastos generales y la utilidad
a que tiene derecho el contratista