Universidad Fermín Toro

Vicerrectorado Académico

Facultad de ciencias Jurídicas y Políticas

Escuela de Derecho

Sistema Registral Francés

Prof. Abg. Jean C. Lovera

CAT. Derecho Registral y Notarial

Sección: T- 663

Barquisimeto, Noviembre 2013

 Autores:
Araujo Jindiana CI 21.297.256

Mendoza Isabel C.I 21.128.587

Álvarez José C.I 23.812.986

Chirino José C.I 24.162.179

Onofrectti Francisco C.I 24.162.073

Valera Luismiguel C.I 23.486.519

Andrade Karla C.I

Sistema Registral Francés

Barquisimeto, Noviembre 2013

 Sistema Registral Francé s
Llamado también de la transcripción o clandestinidad.

De “sistema” solo tiene el nombre, pues propiamente es un régimen registral.

Tiene su origen en la tradición romana, donde la adquisición de la propiedad
inmueble y la constitución de los derechos reales sobre esta, se materializan por el
simple consentimiento de las partes y la transcripción solo produce efectos con
respecto a terceros.

Los sostenedores del régimen d la transcripción hacen resaltar el imperio del

consentimiento y la libertad en la contratación, afirmando que es necesario respetar la
voluntad de las partes. El Régimen Registral Francés sigue también la concepción
romana en cuanto se refiere al derecho de propiedad que considera absoluto,
sosteniendo que las legislaciones no pueden establecer limitaciones a este derecho y
con un criterio individualista se afirma que el propietario puede disponer de sus
bienes inmuebles libremente, sin limitación alguna al ejercicio de sus derechos.
Obligar al titular de un derecho de propiedad al sometimiento de alguna institución
estatal para que cumpla formalidades de publicidad es una restricción o negación de
carácter esencial de la propiedad y de su tendencia individualista, según sostienen.

El Sistema Registral Francés se determina por ser un sistema registral facultativo,

en el cual los derechos reales se constituyen antes de la inscripción, con el acuerdo de
los contratantes. En el Sistema Registral Francés se ha establecido el Sistema
Registral de la Transcripción en la Ley de Transcripción Hipotecaria de 23 de marzo
de 1855, en la cual se creó el Registro Inmobiliario como un medio de publicidad
para actos entre vivos. Por Ley de 30 de octubre de 1935 se incluyó la transcripción
de los testamentos en el Registro y se dispuso la transcripción de las sentencias por
las cuales se constituían derechos reales.

Al igual que el Código Napoleón de 1804, la legislación hipotecaria francesa ha

influido en el derecho positivo de muchos Estados.

La transcripción no es constitutiva en el Sistema Registral Francés, y se protege al

tercero registral que actúa de buena fe, cuando su adquisición ha sido a título
oneroso. En este Sistema Registral se archiva el Título transcrito y el contenido de las
transcripciones se presume exacto.

En el Sistema Registral Francés los derechos reales se constituyen fuera del

Registro y la transcripción en el Registro tiene como finalidad surtir efectos contra los
terceros civiles en cada contrato. En este Sistema Registral no todas las personas
pueden acceder al contenido de las transcripciones, ya que se contempla en el mismo
el Sistema de Publicidad Incompleta.

Coviello, por su parte, estima dos grandes

grupos de sistemas:
1. Sistema francés o de transcripción (Francia, Italia y Bélgica); y

2. Sistema germánico o de inscripción (Austria, Prusia y Australia).

Jerónimo Gózales, considera separadamente y en orden cronológico los sistemas;

francés, australiano, alemán y suizo. Finalmente, Roca Sastre, aparte de considerar
los sistemas inmobiliarios no registrales, clasifica exhaustivamente los sistemas
inmobiliarios registrales de la siguiente manera:

A. Registro con efecto de requisito de oportunidad:

• De actos de gravámenes (Antiguos oficios de hipotecas); y

• De actos de disposición en general (Derecho francés, belga, italiano, etc.)

B. Registro con efecto de presunción de exactitud y plena protección de terceros:

• Con inscripción constitutiva (derecho alemán, suizo, etc.)

• Sin inscripción constitutiva (Derecho español, etc.)

C. Registro con plena eficacia formal o sustantiva:

• Sin título real (antiguas legislaciones de Hamburgo, Sajonia, Lubeca, etc.); y

• Con titulo real (Derecho australiano, etc.).

 A grandes rasgos, el Sistema Registral Francé s
se caracteriza por:
a) el registro no recibe directamente derechos reales, ni siquiera los actos o contratos
generadores, sino tan solo los documentos o títulos en sentido formal (Registro de
Documentos).

b) el registro no produce efectos constitutivos o convalidantes, sino meramente

declarativos o de publicidad.

c) no existen los principios de legitimación y fe pública registral.

d) los títulos susceptibles de transcritos, no pueden ser opuestos a terceros que

transcribieren los suyos, aunque fueran estos de fecha posterior (oponibilidad y
prioridad de la transcripción o inscripción).

Otras características Del Sistema

a) Imperioso es el señalar que al aplicar el sistema que nos ocupa, queda inalterable el
criterio clásico de transmisión consensual, donde la cosa vendida se transfiere al
comprador por el simple consentimiento de los contratantes sin necesidad de los
requisitos de tradición y de inscripción.

b) La inscripción es obligatoria, pero su carácter es meramente declarativo de los

derechos y solo implica una simple condición o necesidad de registrarlo para ser
oponible a terceros idea contenida en nuestra legislación, pues así lo reconoce el
Artículo 667 del Código Civil. El acto o decisión judicial inscribible, que no se
encuentre registrado, no puede perjudicar a terceros aun cuando éstos conocieren de
su existencia. De forma que el tercero disfrute de una protección negativa, por virtud
de la cual no le afecta lo que no aparece en el Registro.

a) Los notarios, oficiales públicos y autoridades administrativas están obligados a

procurar la inscripción de los actos en que intervengan. Se adopta una formula amplia
y total para determinar los actos inscribibles, comprensiva de todos los actos en que
intervengan.
b) En este sistema la unidad básica registral sigue siendo la persona o titular de
derecho real inmobiliario, alrededor de la cual se ordena el registro, aunque, como
complemento del elemento personal, se llena ficheros de fincas rústicas y urbanas
para los efectos de información.

c) Se establece además, que todo acto o sentencia judicial sujeta a registro deberá
indicar, para cada una de las fincas a que se refiera, la naturaleza, situación, contenido
y designación catastral, salvo en los municipios donde el catastro no esté renovado,
en los cuales la designación catastral (sección y número del plano) quedará sustituida
por los nombres de los propietarios colindantes.

d) La inscripción tiene lugar mediante la presentación de los títulos, acompañados de

una copia de los mismos. La prioridad de los derechos se lleva con todo rigor, pero
atendiendo al día en que se solicita la inscripción, entre dos actos que se refieran a
una misma finca, y que hayan sido presentados al registro de forma simultanea,
prefiriéndose al de fecha más antigua, cualquiera que sea el orden de entrada que le
haya correspondido.

e) La regla general es que los títulos que deban inscribirse deben constar en
instrumentos públicos o auténticos, cuyos elementos formales son examinados por el
Registrador contra la calificación de este, la cual está limitada al examen de los
requisitos externos de los actos, y a su confrontación con los datos que aparecen en el
registro (antecedentes), sin que pueda extender a los aspectos sustantivos.

f) Como una importante novedad y a pesar de no llenarse el registro por fincas,

sistema así empleado con el folio real computarizado, se impone el tracto sucesivo, en
el sentido de que ningún acto o sentencia podrán ser inscritos si el titulo del
disponente no figura previamente inscrito, salvo las excepciones legales.

g) Los Libros Índices se destinará a cada una de las letras del alfabeto y el número de
folios que estime convenientes, esto indiscutiblemente mejora en gran medida el
registro, ya que funciona como un índice de amplio contenido que facilita la
búsqueda Registral, así lo señala el Artículo 12 Nº 4 del Reglamento del Registro de
la Propiedad.

h) La inscripción tiene lugar mediante la conservación o archivo de los títulos

presentados en el Registro, de los cuales un extracto de dichos datos se lleva a los
ficheros para lograr la eficacia de la publicidad formal.
 Clasificaciones.
Besson considera tres sistemas: el sistema francés, el germánico y el australiano,
cada uno con sus derivados.

Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema francés o de trascripción

(Francia, Italia y Bélgica); y el sistema germánico o de inscripción (Austria, Prusia y
Australia).

Jerónimo González considera por separado y en orden cronológico los sistemas:

francés, australiano, alemán y suizo.

Roca Sartré aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no regístrales, clasifica

exhaustivamente los sistemas inmobiliarios regístrales en: registros con efecto de
requisito de oponibilidad, registros con efecto de presunción de exactitud y plena
protección de terceros y registros con plena eficacia formal o sustantiva.
 Referencia Bibliografía

Derecho Registral y Notarial; Emilio Calvo Baca