MATERIAL DE APOYO.

- 1- PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN.
Se llama así, al comienzo o inicio de todo el complejo sistema
de apoyo real que se relaciona con el proceso de
inmatriculación y consiste en el ingreso de un bien por
primera vez en el registro sin la inicial o primera o previa
inscripción no se puede producir ninguna de las
consecuencias de lograr los fines del registro de la propiedad.
Una vez una finca o bien inscribible ingresa al registro este le
asigna un número que se forma normalmente con un número
de fincas y de allí en adelante el mismo bien deberá ser
identificado plenamente, con dicho número folió y
departamento asignado.
Este principio lo encontramos en nuestra legislación entre
otros artículos, en el 1130 y 1131 del Código Civil, que regula
los requisitos que debe contener toda primera inscripción de
un bien inmueble en los registros de la propiedad.
Cada objeto del registro, bien, persona o acto jurídico,
principia con un asiento registral que podemos denominar
primera inscripción, primer asiento, o primera partida, lo que
en doctrina se conoce como la inmatriculación; y cada objeto
del registro, puede sufrir modificaciones y aún puede llegar a
extinguirse; lo que supone, que habrán posteriores asientos
registrales pero para ello, es necesario la existencia de una
primera inscripción.

En el Registro Nacional de las Personas por ejemplo: el primer

hecho jurídico que se inscribe respecto de una persona
natural, es su nacimiento y posteriormente puede inscribirse,
la mayoría de edad, su identificación de personas, su
matrimonio, divorcio, defunción. En el Registro Mercantil,
con relación a una sociedad mercantil, el primer acto jurídico
que se inscribe, es el acto de su constitución, y posteriormente
puede inscribirse un cambio de denominación social; un
aumento de capital etc.; En el Registro Electrónico de
Poderes, se inscribe un mandato y posteriormente puede
inscribirse una renuncia, o una revocación del mismo.
En cada una de estas inscripciones posteriores a la primera, se
hará mención al objeto que motivó el primer asiento
inscripción o partida.

2- PRINCIPIO DE SEGURIDAD JURÍDICA.

Se entiende como la garantía del resguardo efectivo de las

excepciones registradas, en el sentido de que una vez
asentadas en los libros correspondientes, se conservan y
permanecen inalterables en tanto no ocurra un acto o contrato
jurídico debidamente formalizado, que afecte la situación del
bien inmueble inscrito que se haya presentado al registro
para su inscripción.

En los libros a cargo del Registro General de la Propiedad,

debe reflejarse en forma indubitable lo que en realidad ocurre
con los bienes inmuebles y los muebles plenamente
identificables.

Es respecto de este principio incluido la efectiva custodia y el

resguardo de los libros a cargo del Registro General de la
Propiedad. En nuestro país hasta antes, del año 1,999 la falta
de esta efectiva custodia y resguardo, fue uno de los
principales problemas que derivaron en violaciones al
derecho de propiedad privada, en virtud que con relativa
facilidad se extraían los folios de los libros operados en forma
manuscrita, en detrimiento de los derechos de los legítimos
propietarios.

Este problema se ha superado con el almacenamiento de la

información por medios electrónicos, que han permitido
restringir el acceso a medios materiales de inscripción, sin
restringir la publicidad de los actos inscritos a los cuales se
tiene acceso por medio de imágenes con un óptimo grado de
fidelidad.
El caso de una persona que va a contratar con una sociedad
mercantil, debe saber con precisión y confiabilidad, cuál es su
situación jurídica; quien es representante legal, cuál es su
capital útil, cuál es el plazo de vigencia, etcétera: de igual
manera para autorizar un matrimonio civil se requiere con
precisión conocer los nombres y apellidos, la edad, la
capacidad, y el estado civil del soltero de los contrayentes.

Para adquirir esta certidumbre, los particulares pueden

encargar a una persona o a un profesional especializado,
indagar sobre; esta información pero que mejor, que sea el
Estado a través de la publicidad oficial, el que otorgue el
conocimiento seguro de estas situaciones jurídicas.

Este principio tiene su fundamentación en el artículo 2 de la

Constitución Política de la República de Guatemala al
establecer que el deber del Estado garantizar a los habitantes
de la República, la seguridad y seguido según jurisprudencia
de la corte de Constitucionalidad de Guatemala, el principio
de seguridad jurídica consiste en la confianza que tiene el
ciudadano dentro de un Estado de derecho, hacia el
ordenamiento jurídico; en tal virtud, las autoridades en el
ejercicio de sus facultades legales, deben actuar observando
dicho principio, respetando las leyes vigentes, principalmente
la ley fundamental.

3 .-PRINCIPIO DE ROGACIÓN .
Éste principio consiste en que el procedimiento registral
solamente puede ser iniciado a instancia de parte mediante
solicitud o petición dirigida al registrador general de la
propiedad, salvo cuando excepcionalmente este pueda actuar
de oficio. La función del registrador de la propiedad es
rogada.
De igual manera, y sí el registrador tiene conocimiento de que
un crédito hipotecario o un embargo anotado sobre una finca
ha prescrito no puede proceder a realizar su cancelación, sino
se le solicita por quien tenga interés. No debe pensarse que
para cada inscripción que se pretenda, debe presentarse un
escrito o memorial dirigido al Registrador General de la
Propiedad formulando una petición, como sucede por
ejemplo ante un tribunal de justicia. Es suficiente la
presentación del título inscribible con su respectivo
duplicado, para que se tenga por solicitada una inscripción y
opere el principio de rogación.

Este principio se encuentra regulado en el artículo 1,127 del

Código Civil que establece: la inscripción en el registro puede
pedirse por cualquier persona que tenga interés en asegurar el
derecho que se deba escribir, De tal manera, que es dicho
interés en que legitima al sujeto que solicita la inscripción.
En el mismo orden de ideas, no podrá el registrador del
Registro Nacional de Cooperativas, inscribir la constitución
de una cooperativa o su modificación, si dichas inscripciones
no le son solicitadas con las formalidades de ley.

En el Código de Comercio encontramos regulado este

principio, en el artículo 340 que establece: podrán solicitar la
inscripción los propios interesados, los jueces de primera
instancia civil, los notarios que autoricen los actos sujetos a
registro y cualquier otra persona que tenga interés en
asegurar, un derecho o en autenticar un hecho susceptible de
inscripción.

En Guatemala el principio de rogación ante los registros

públicos se materializa ante la presentación de los
documentos para su inscripción señalada en el artículo 28 de
la constitución política de la República de Guatemala y en el
artículo 340 del Código Procesal Penal.

4.-PRINCIPIO DE PRIORIDAD .
Se refiere a la preferencia ante los derechos inscritos en el
registro, lo cual no depende de su antigüedad fuera del
registro, sino de la fecha de ingreso del título en el mismo, de
tal suerte que el primero orden registral no es quien antes
adquiera el derecho, sino quien antes inscriba su adquisición.
Este principio, es aquel en cuya virtud el acto registrable que
primeramente ingresa en el Registro de la Propiedad, se
antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango
a cualquier otro acto registral, que siéndole incompatible o
perjudicial, no hubiere sido presentado en el registro o lo
hubiere sido con posterioridad aunque dicho acto fuese de
fecha anterior.
Se considera como fecha de la inscripción para todos los
efectos que ésta debe producir, la fecha del asiento de
presentación que deberá constar en la inscripción de la
misma.

Este principio, se encuentra regulado en los artículos 1,141 y

1,142 del Código Civil, y en el artículo 6º. Del Reglamento del
Registro General de la Propiedad.

5.- PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

De conformidad con este principio, en el historial jurídico de
cada finca, los titulares se suceden en relación del causante a
causahabiente, formando una cadena sin solución de
continuidad, desde el inmatriculante, hasta el último titular.
Los libros que contienen los asientos registrales, han de
mostrar el encadenamiento del causante sucesor, mediante
eslabones formales que registren en serie los actos de
transferencia, constitución y extinción de los derechos reales
inmobiliarios, y cada uno de estos asientos que reflejan el
historial de la finca y encierran el contenido real de los títulos
presentados, se apoya en el consentimiento del anterior titular
hipotecario o en una sucesión del mismo por ministerio de la
ley. Este principio, tiene una consecuencia positiva que
consiste en permitir al titular registral, disponer del derecho
registrado y una consecuencia negativa que consiste en
impedir la inscripción de los actos dispositivos que no
emanen del titular inscrito.

6.- PRINCIPIO DE LEGALIDAD.

 Señala que sólo pueden tener acceso al Registro de la
Propiedad, los títulos válidos y perfectos es decir, los que
reúnan los requisitos de fondo y forma exigidos por las leyes.
En términos generales, podemos afirmar que en nuestro país,
los títulos presentados al Registro General de la Propiedad
son: testimonios de instrumentos públicos, documentos
extendidos por los órganos jurisdiccionales, documentos
administrativos. En cuanto a la calificación jurídica de los
documentos, consiste en examinar que los documentos
cumplan con los requisitos legales de forma y de fondo,
coincidan con sus correspondientes inscripciones y contengan
los datos necesarios para su inscripción.

ROCA SASTRE, la define de la siguiente manera: “La

Clasificación de los títulos presentados a inscripción
constituye el medio o instrumento para hacer efectivo el
principio de legalidad. Mediante ella, los títulos defectuosos
son rechazados definitiva o provisionalmente del Registro, ya
que en el sólo tienen acceso registral los títulos perfectos. La
calificación consiste en el examen o comprobación que de la
legalidad de los títulos presentados al Registro y que verifica
el Registrador de la Propiedad, antes de proceder a la
inscripción en sentido amplio de los mismos, registrándolos si
ello es procedente, denegando o suspendiendo su inscripción
cuando no estén arreglados a Derecho.” La calificación es el
examen que hace el Registro acerca de un título presentado,
para determinar si reúne las condiciones exigidas por ley, o
por el contrario, existen uno o varios defectos que impidan su
inscripción. Si tales defectos existen, deben ser subsanados,
para que el documento sea inscrito.
Este principio lo encontramos entre otras leyes, en el Código
de Comercio en el artículo 346 que establece: La calificación
de legalidad de los documentos que hagan los registradores,
se entenderá limitada para el efecto de negar o admitir la
inscripción y no impedirá ni perjudicará el juicio que puede
seguirse en los tribunales competentes, sobre la nulidad del
mismo documento.
7.- PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
Consiste en que toda persona tiene acceso a los documentos,
libros y actuaciones del Registro, de tal manera que a ninguna
persona puede negársele u ocultársele la información que en
el mismo existe, este principio es complementario del
principio de seguridad jurídica toda vez que consultar los
libros e inscripciones relativos a un bien inscribible antes de
realizar cualquier negociación, proporciona al individuo la
seguridad y confianza para concretar la misma sin ningún
temor. Con base en dicha publicidad es que una persona al
adquirir un bien inscrito en el Registro de la Propiedad puede
constatar si el mismo se encuentra libre de gravámenes y
limitaciones y saber con certeza el estado del mismo. Se
encuentra recogido en el artículo 30 de la Constitución Política
de la República, al establecer que todos los actos de la
administración son públicos y que los interesados tienen
derecho a obtener, en cualquier tiempo, informe, copias,
reproducciones y certificaciones que soliciten y la exhibición
de los expedientes que deseen consultar, haciendo la salvedad
de aquellos actos y documentos relacionados con asuntos
militares o diplomáticos de seguridad nacional, o de datos
suministrados por particulares bajo garantía de confidencia.
Asimismo, el artículo 1124 del Código Civil, establece con
relación al Registro de la Propiedad, que son públicos sus
documentos, libros y actuaciones. Se encuentra entre otros, en
los artículos 339 y 359 del Código de Comercio, que establece.
Que los actos y documentos que conforme a la ley deban
registrarse, sólo surtirá efectos contra terceros desde la fecha
de su inscripción en el Registro Mercantil. Y que los
registradores expedirán las certificaciones que les pidan,
judicial o extrajudicialmente por escrito, acerca de lo que
conste en el Registro.

8.- PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.

Se haya implícito como presupuesto de la fe pública registral
en el artículo 1146 del Código Civil, que establece. La
inscripción no convalida los actos o contratos nulos según las
leyes. No obstante, los actos o contratos que se ejecuten u
otorguen por personas que en el Registro aparezcan con
derecho a ello, una vez inscritos no se invalidará en cuanto a
terceros, aunque después se anule o resuelva en derecho del
otorgante, en virtud de causas que no aparezcan del mismo
Registro el decir, que el estar inscrito como titular de un
derecho real sobre un bien inmueble o de un bien mueble
plenamente identificable, legítima a la persona para ejercer el
derecho inscrito y oponerlo o defenderlo erga omnes. Dicho
principio es el equivalente a la presunción IURIS TANTUM
de que quien aparece en el Registro como titular de un
derecho real sobre un bien inmueble, es el verdadero titular y
en consecuencia puede disponer de ese derecho; presunción
que puede destruirse mediante la prueba en contrario de que
otra persona es el verdadero titular.
En cualquier Registro Público, la inscripción de un bien,
persona, derecho o acto inscrito, presume en principio, su
existencia y se presume en la forma determinada por el
asiento respectivo, es decir con la extensión, limitaciones y
condiciones que figuren en el asiento. Vgr. En el Registro
Nacional de las Personas, el registro de un Matrimonio
presume la existencia del vínculo matrimonial entre los
cónyuges, y como consecuencia, la existencia de los derechos
y obligaciones de estos, así como la legitimación de los
mismos, para hacer valer los derechos y cumplir las
obligaciones derivadas de esta institución social, a menos que
el mismo sea declarado nulo o inexistente.