22/2/2020 Airbnb y copropiedad inmobiliaria: la Corte Suprema se pronuncia

Versión para imprimir El Mercurio.com

Legal |
Análisis Jurídico | Contratos y responsabilidad | Artículo 1 de 1

Airbnb y copropiedad inmobiliaria: la Corte Suprema se

pronuncia
"...Nos parece acertada la decisión así como su fundamento basado en la comercialidad de los arriendos vía Airbnb.
Creemos, sin embargo, que podría hacerse una mayor consideración al Reglamento de Copropiedad y al principio de
autonomía privada para regular las relaciones entre los copropietarios de una comunidad..."
Miércoles, 24 de abril de 2019 a las 9:04

Hernán Corral

Las aplicaciones que usan internet para el desarrollo de nuevas formas de negocio, en lo que se ha llamado la
“economía colaborativa”, provocan también dificultades desde el punto de vista jurídico, más allá de los problemas sobre
tributación y de libre competencia. La más famosa es la empresa de transportes Uber, pero hay otras que también se
han popularizado, como la aplicación que permite a las personas dar en arriendo sus viviendas a turistas por estadías
de breve tiempo. Su nombre es Airbnb, por el acrónimo airbed and breakfast, que significa colchón inflable y desayuno,
destacando lo principal que buscan sus usuarios.

Desde hace algún tiempo se han comenzado a producir conflictos en los condominios sujetos a la Ley Nº 19.537, de
1997, sobre copropiedad inmobiliaria, entre propietarios que están arrendando sus unidades o departamentos usando
Hernán Corral
esta aplicación y el resto de la comunidad que se siente perjudicada por la entrada y salida constante de desconocidos
Ver más al edificio.

La cuestión ha llegado a la Corte Suprema, que se pronunció sobre el tema por una sentencia que fue ampliamente
difundida por la prensa.

Examinemos el caso: un abogado presentó un recurso de protección a favor de las dueñas de un departamento en un condominio porque habían

https://www.elmercurio.com/Legal/Noticias/Analisis-Juridico/2019/04/24/Airbnb-y-copropiedad-inmobiliara-la-Corte-Suprema-se-pronuncia.aspx 1/4
22/2/2020 Airbnb y copropiedad inmobiliaria: la Corte Suprema se pronuncia

recibido una circular emanada de la administración que avisaba que se cursarían multas a los propietarios que arrendaran sus unidades a través de la
plataforma Airbnb. Alega que es un acto ilegal que afecta los derechos de propiedad y de libre iniciativa en materia económica, ya que el Reglamento
de Copropiedad solo prohíbe que se destinen los departamentos a apart hotel, giro que sería muy diferente al arrendamiento vía Airbnb. La empresa
administradora informa pidiendo que se rechace el recurso, ya que no se ha incurrido en un acto ilegal al intentar aplicar el Reglamento de
Copropiedad que, en forma general, prohíbe ofrecer las unidades en arriendo con una finalidad de publicidad comercial, como son los arrendamientos
de la referida plataforma digital.

La Corte de Apelaciones de Santiago, por sentencia de 6 de agosto de 2018, rol Nº 26.493-2018, rechazó el recurso de protección al estimar que los
arriendos vía Airbnb pueden caber en la expresión “arriendo de departamentos por horas… casas de pensión u hospedaje”, que están excluidos por el
Reglamento de Copropiedad, y que este tipo de restricciones a la propiedad son de elemental sentido común cuando se trata de vivir en sociedad,
más aún cuando se vive en comunidad, caso en que el interés individual debe ceder ante el beneficio colectivo o común (cons. 5º).

La Corte Suprema, por sentencia de 18 de marzo de 2019, emanada de la Tercera Sala compuesta por los ministros Sergio Muñoz, Ángela Vivanco y
Arturo Prado y los abogados integrantes Álvaro Quintanilla y Pedro Pierry, rol Nº 20.667-2018, confirma el rechazo del recurso, pero agrega
consideraciones propias, en un fallo redactado por el ministro Prado.

En primer lugar, debe destacarse positivamente que la sentencia mencione expresamente fallos anteriores de la misma Corte, incluido uno que sí
acogió una protección por la prohibición realizada a propietarios de departamentos de un edificio situado en Viña del Mar que los arrendaban por
temporadas de menos de 30 días, lo que el Reglamento de Copropiedad vedaba (31 de octubre de 2017, rol N° 16.663-2017). A esta sentencia se
opone otra que rechazó el recurso presentado por una corredora que, por encargo del propietario, arrendaba el departamento contra lo dispuesto en el
Reglamento que prohibía que las unidades se destinen a usos distintos del habitacional, como los de apart hotel (10 de septiembre de 2018, rol
N°8366-2018).

La coincidencia entre ambos fallos reside en la idea de que en el primer caso se trataba de un actividad civil, habiendo dejando constancia la Corte
que los arrendamientos en ese caso no tenían naturaleza ni finalidad comercial, mientras que fue justamente la finalidad comercial la que, en cambio,
sirvió para fundar el rechazo del recurso en el segundo caso.

Es la línea que seguirá ahora la Corte, tratándose de arriendos celebrados a través de Airbnb, aunque previamente hará algunas consideraciones
generales sobre el derecho de propiedad, la facultad de dar en arriendo como atributo de uso dominical y las restricciones legítimas que a ese derecho
pueden darse en el régimen de copropiedad inmobiliaria, las que en todo caso deben ser excepcionales y acotadas sobre todo si no se trata de
espacios o bienes comunes, sino de las unidades de propiedad exclusiva.

https://www.elmercurio.com/Legal/Noticias/Analisis-Juridico/2019/04/24/Airbnb-y-copropiedad-inmobiliara-la-Corte-Suprema-se-pronuncia.aspx 2/4
22/2/2020 Airbnb y copropiedad inmobiliaria: la Corte Suprema se pronuncia

La cuestión finalmente es resuelta sobre la base de la comercialidad de estos arriendos. Dice el fallo que “en línea de principio la cesión transitoria del
uso y goce de un inmueble en condominio, a título gratuito u oneroso, en términos generales no encuentra limitación de origen legal alguna, siempre
que se les dé o asigne total o parcialmente un uso lícito y habitacional, sin cambio de su destino y excluyendo, desde luego, una finalidad propia,
inherente y necesaria a una de naturaleza comercial” (cons. 14º).

Luego, la sentencia llega a la conclusión de que los arrendamientos vía Airbnb son una actividad comercial por el criterio de la habitualidad previsto en
el art. 7 del Código de Comercio, ya que la regularidad, programación, reiteración y frecuencia de poner la propiedad al uso de un tercero hacen que
estemos ante una evidente actividad comercial. La habitualidad, dice la Corte, “resulta irrefutable en arriendos por hora o de un número de días inferior
a 15, que ponen en evidencia la ausencia del ánimo para residir o morar, toda vez que la estancia es fundamentalmente efímera y por lo tanto no
habitacional”, a lo que debe añadirse la publicidad de la oferta por internet (cons. 14º).

Se cita la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que habría estimado que la aplicación puede ser asimilada a una agencia de viajes
(Gran Sala, 20 de diciembre de 2017) (cons. 13º), pero en esto parece haber un error porque la sentencia no se refiere a Airbnb sino a Uber,
organización a la que califica como empresa de servicios en el ámbito de transportes (asunto C 434/15).

No deja de advertir la Corte que el Reglamento de Copropiedad, al prohibir a los departamentos dar un uso que no se corresponda con el destino
habitacional del edificio y específicamente de explotarlos como apart hotel o con arrendamientos por hora, da sustento legal a la acción de la
administración de anunciar multas a lo que es una infracción de las obligaciones señaladas por ese instrumento.

Concluye la Corte sosteniendo que cuando se arrienda un departamento por un plazo inferior a 15 días utilizando la aplicación Airbnb no es posible
observar los elementos necesarios que permitan calificar de civil el contrato de arrendamiento, por lo que la decisión de la administración “en esas
circunstancias no afecta el derecho de propiedad del recurrente y, por lo mismo, procede rechazar el recurso de protección interpuesto” (cons. 15º).
Seguramente, se ha querido decir que no se afecta injustificadamente el derecho de propiedad.

Nos parece acertada la decisión así como su fundamento basado en la comercialidad de los arriendos vía Airbnb. Creemos, sin embargo, que podría
hacerse una mayor consideración al Reglamento de Copropiedad y al principio de autonomía privada para regular las relaciones entre los
copropietarios de una comunidad.

Podría aplicarse en estos casos la idea de limitaciones a la propiedad fundadas en la autonomía privada, como sucede cuando un propietario
constituye un usufructo o una servidumbre voluntaria sobre un bien propio. No es necesario así justificar la limitación sobre la base de la función social
y discurrir sobre el núcleo esencial del derecho de propiedad. Bastaría como razón legitimadora el consentimiento del dueño. Debe considerarse que
en materia de servidumbres los particulares tienen libertad para crear diversas modalidades sin que estén legalmente tipificadas (art. 880 CC).
https://www.elmercurio.com/Legal/Noticias/Analisis-Juridico/2019/04/24/Airbnb-y-copropiedad-inmobiliara-la-Corte-Suprema-se-pronuncia.aspx 3/4
22/2/2020 Airbnb y copropiedad inmobiliaria: la Corte Suprema se pronuncia

Como estas restricciones están en el Reglamento de Copropiedad, que es una convención que tiene su origen en un acto de voluntad del primer o los
primeros propietarios, las limitaciones al dominio que se contienen en él deben considerarse autorizadas por la voluntad de los condóminos.

Es cierto que los propietarios que adquieren las unidades después de la aprobación del Reglamento no han participado en su redacción, pero debe
considerarse que al adquirir la propiedad han aceptado tácitamente dicha regulación. Por ello, se exige que el Reglamento sea inscrito en el Registro
de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces (art. 29 Ley Nº 19.537), de manera que todos los que compren o adquieran las
unidades sepan que al hacerlo están aceptando su obligatoriedad.

Esto debe entenderse, obviamente, sin perjuicio del derecho que los nuevos adquirentes tienen para propiciar su modificación en la asamblea
extraordinaria a la que debe citarse con el objeto de pronunciarse sobre la mantención, modificación o sustitución del Reglamento una vez enajenado
el 75% de las unidades del condominio (art. 30 Ley Nº 19.537) o en cualquier otra sesión extraordinaria convocada al efecto (art. 17 Nº 1 Ley Nº
19.537), en la medida que se reúnan los quórum de asistencia y de votación exigidos por el Reglamento de Copropiedad del condominio y las normas
de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y de su reglamento.

Términos y condiciones de la Información © 2002 El Mercurio Online

https://www.elmercurio.com/Legal/Noticias/Analisis-Juridico/2019/04/24/Airbnb-y-copropiedad-inmobiliara-la-Corte-Suprema-se-pronuncia.aspx 4/4