OBJETIVOS DEL CAPÍTULO - IV

1. Presentar los diferentes criterios de valoración inmobiliaria.

2. Justificar la elección del criterio más adecuado a la finalidad
prevista.
3. Mostrar la influencia que ejerce la correcta elección de un criterio
en un proceso de tasación inmobiliaria.
4. Analizar diversas cuestiones de interés relacionadas con los
bienes inmuebles.
5. Ofrecer resultados prácticos y aplicaciones de los conceptos
incluidos en este capítulo.
4.1. INTRODUCCIÓN
Definida la finalidad, el siguiente paso es elegir el criterio para,
inmediata-mente aplicar uno o varios métodos de valoración; tal y como
se indica en la siguiente secuencia operativa:
1- Justificación de la finalidad.
2- Elección del tipo de valor.
3- Elección del criterio.
4- Recogida de la información.
5- Elección del método(s).

La bibliografía en materia de valoración identifica y describe numerosos

criterios -casi todos aplicables en el ámbito agrario- que podrían dar
lugar a valores diferentes del mismo bien, tal y como se ha explicado en
el capítulo anterior. Por otra parte, es frecuente que sobre un mismo
bien no puedan ser aplicados la totalidad de los criterios, y que la
libertad de elección del tasador se encuentre constreñida, en ocasiones
a sólo uno de ellos. Esta situación se pone de manifiesto especialmente
en las valoraciones reguladas por normativas legales (TRES08, RDL
1/2004, 0. ECO 805/2003, por ejemplo).
Los criterios que se van a desarrollar en este capítulo, junto con algunas
consideraciones de interés y ejemplos que faciliten su comprensión y
aplicación, son los siguientes:
1- Criterio del valor de mercado
2- Criterio del coste de producción
3- Criterio del valor de transformación
4- Criterio del valor de sustitución
 5- Criterio del valor de actualización
6- Criterio del valor complementario
7- Criterio máximo legal
8- Criterio del valor urbanístico
9- Criterio de los extremos
CRITERIO DEL VALOR DE MERCADO
Como se adelantó en este texto, el precio es un hecho histórico que surge
como consecuencia de un intercambio realizado en un momento y
espacio concreto. En este acto de transacción se recogen todas las
circunstancias que rodean al comprador, al vendedor un aumento de su
utilidad y al bien; persiguiendo los dos primeros.

En un mercado en el que la oferta y la demanda actúen libremente este

trueque ofrecerá un resultado preciso y real, que puede ser empleado
para calcular el valor de mercado de otros bienes de similares
características, en condiciones espaciales y temporales comparables, y
que satisfagan las mismas cotas de utilidad a los sujetos intervinientes.
El empleo de este criterio está muy extendido; probablemente puede
considerarse como el sustrato de todos los métodos de valoración.
Lamentable-mente y dependiendo del tipo de bien, la calidad de sus
resultados está ceñida a un espacio y lugar concreto; así como a la
existencia de un mercado local con suficientes transacciones de bienes
comparables o, al menos, ofertas firmes que permitan su utilización.
Para su aplicación se requiere madurez y conocimientos precisos del
me-dio, siendo imprescindible una metodología ordenada, justificada y
cuidadosa. Cierto es que, según muchos autores, no existe más valor que
el valor de mercado, pero ésta afirmación no debe dar pie a juicios de
valor sustentados en el "leal saber y entender del abajo firmante".

CRITERIO DEL COSTE: REPRODUCCIÓN-REPOSICIÓN

Probablemente es el criterio que mejor está definido por su propio
enuncia-do y, como tal, se basa en el cálculo de los costes en los que ha
de incurrirse Para obtener un bien. La metodología valorativa distingue
dos supuestos:
 a- Valor de reposición: cuando lo que se estima es el coste de
construcción de un inmueble de utilidad comparable empleando
los materiales, proyectos, diseños, actuales.
b- Valor de reproducción: en este caso se cuantifica el proceso
considerando los mismos materiales y el mismo diseño que se
utilizó en su construcción original.
El proceso, conforme se podrá comprobar en el capítulo de este libro
centrado en la explicación del método del coste, se basa en la estimación
de llamado coste de reposición bruto (CRB) para, acto seguido,
depreciarlo cuando proceda y en los niveles que proceda, hasta calcular
el coste de re-posición neto (CRN).
Este criterio se utiliza frecuentemente cuando la finalidad es calcular el
valor de un bien que ha desaparecido, o ha sufrido un proceso de
deterioro. Es normal que la valoración de los daños producidos en una
explotación agrícola: incendios, invasión de animales dañinos, etc.; o en
un bien urbano: incendios, derrumbe, etc., se determinen calculando los
gastos en los que se incurriría como consecuencia de su reconstrucción
efectiva, hasta que éste tuviese las mismas características y satisficiese
las mismas utilidades que tenía antes del suceso. Si el daño afecta a la
totalidad del bien el valor de reposición es-timado coincidirá
plenamente con el del bien; salvo los gastos que pudieran presentarse
como consecuencia, por ejemplo, de la retirada de escombros.
En relación con los bienes inmuebles de naturaleza urbana hay que
señala' que el cálculo de los gastos ocasionados en los procesos de
construcción, los materiales empleados y las técnicas seguidas, han de
referirse al momento actual. No porque en su construcción original se
emplease la tracción animal como elemento de fuerza, carga o
transporte se incluirá esta unidad de obra en la valoración. En su lugar
se cuantificará el gasto correspondiente al empleo de una grúa y un
camión. Así mismo, se deberán tener en cuenta la situación
administrativa y legal vigente: licencias de obras, tasas, visados, etc.
CRITERIO DEL VALOR DE TRANSFORMACIÓN
Es un criterio de escasamente empleado. Su aplicación más generalizada
consiste en determinar la conveniencia o no de una determinada
transformación, que puede afectar de forma parcial o masiva,
dependiendo de la variación cualitativa y cuantitativa operada sobre los
bienes inmersos en el proceso.
Técnicamente el coste de transformación es la diferencia económica que
existe entre el valor de mercado más probable de un bien transformado
y el coste total de esa transformación.
Un ejemplo olivarero puede ilustrar este criterio: el valor de la aceituna
entregada en almazara rendimiento, el coste de transformación del
fruto del olivo en zumo del mismo y el valor más probable que el aceite
alcanzará en el mercado. Con el conocimiento de estos valores y costos
se pueden tomar decisiones al respecto de qué producto es más idóneo
comercializar: la aceituna o el aceite. Similar planteamiento puede
hacerse con la alternativa leche/queso de oveja.
Desde la entrada en vigor del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre,
por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo
(RVLS11, en adelante) este criterio puede tener un mayor campo de
aplicabilidad, al definirse las denominadas unidades económicas de
producción, un concepto agronómico más amplio que los
tradicionalmente utilizados: finca registral, parcela catastral o bien
inmueble. Aunque hay que mencionar que las tasaciones realizadas por
técnicos cualificados ya contemplaban esta situación integral, y la
justificaban en las exposiciones y antecedentes de sus informes como
elementos de referencia que avalaban las decisiones adopta-das y los
valores finales obtenidos.
CRITERIO DEL VALOR DE SUSTITUCIÓN
Muy útil para la valoración de algunos bienes, presenta una
problemática intrínseca que exige una precisa argumentación de las
decisiones adoptadas que sustenten los resultados del informe. La
justificación es sencilla: se fundamenta en la determinación del valor de
un bien a través de otro que pueda sustituirlo de manera lógica, real y
racional, de tal forma que esté capacitado para desarrollar sus mismas
funciones. Evidentemente los bienes objeto de tasación, empleando este
criterio, de-ben cumplir una condición inexcusable: han de existir otros
capaces de cubrir las mismas necesidades y satisfacer idénticas
utilidades —dentro de las coordenadas de tiempo y lugar en las que se
realiza la valoración—. Inicial-mente esto, que sería una premisa
sencilla, puede originar verdaderos problemas a la hora de justificar la
sustitución, pues se debe garantizar que sean una alternativa, real o
potencial, perfectamente viable. Esta situación se complica en el ámbito
urbano, al existir diferentes mercados identificados y definidos por los
usos de los inmuebles (residencial, oficinas, industrial, ...) y su
distribución espacial. En este caso, los denominados inmuebles equiva-