1. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO.

Estos elementos son considerados indispensables para la validez del acto

jurídico y si llegase a faltar uno de estos elementos produciría que el contrato
no sea valido o que se degenere en otro contrato diferente.
El art.1316 C dice que para que una persona se obligue con otra por un acto
o declaración de voluntad se necesita que:
La persona sea legalmente capaz.

Que esta persona consienta en dicho acto o declaración y que este

consentimiento este libre de vicios.

Que el acto recaiga sobre un objeto lícito.

Que el acto contenga una causa lícita.

La doctrina establece que también son elementos esenciales del contrato

La forma

Las solemnidades.
A. La capacidad de los contratantes.
Recordemos que la capacidad es aquel atributo de los sujetos de derecho que
consiste en poder ejercer derechos y contraer obligaciones, y que esta
persona, natural o jurídica, pueda representarse por ella misma. Hay dos
clases de capacidad:
a. Capacidad de goce: consiste en el mero goce de derechos. Las personas
que solo poseen este tipo de capacidad pueden gozar de sus derechos solo
en representación de otras personas. Tal es el caso de las personas jurídicas
colectivas, necesitan un representante legal; de igual manera los menores de
dieciocho años, son representados por sus padres.
b. Capacidad de ejercicio: esta se dan en la máxima amplitud del atributo
frente al patrimonio, la persona goza de sus derechos y puede contraer
obligaciones si así lo desea.
No necesita ser representada por otra persona.
El art. 1318 nos señala tres tipos de incapacidad.
Los dementes, los impúberes y los sordos que no pueden darse a entender
son los que la ley declara absolutamente incapaces. Las personas jurídicas
se consideran absolutamente incapaces en el sentido de que sus actos no
tendrán valor alguno si fuesen ejecutados en contravención a las reglas
adoptadas para el gobierno de las mismas.
Los menores adultos que no han adquirido la habilitación de edad también
poseen incapacidad, pero esta es incapacidad relativa, ya que sus actos
pueden obtener valor en ciertas circunstancias y bajo ciertos respectos
determinados por las leyes.
Por ultimo está la incapacidad particular, prohibición que la Ley ha
impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos como los disipadores
que se hallan bajo interdicción de administrar lo suyo.
B. El Consentimiento.
El consentimiento consiste en la manifestación de voluntades mediante la
cual una persona se pone de acuerdo con otra u otras, con el fin de vincularse
entre si, y así producir efectos de derecho.
En la formación del consentimiento ocurren dos etapas: la oferta y la
aceptación.

La oferta es la voluntad del que hace la propuesta sobre un asunto de

interés jurídico, esta debe ser expresa o tácita y dirigida a una persona
determinada, aunque hay casos en que un momento determinado sea
indeterminada.

La aceptación es la respuesta que se espera a la propuesta hecha en la

oferta.

Muchas veces hay una contraoferta, y por tanto la aceptación esta en

manos del que dio la oferta en primera instancia.
Por ejemplo, Miriam le dice a Josué que le vende un Código Civil en $20 (esta
es la oferta), Miriam espera que Josué acepte esa propuesta, espera la
aceptación, pero Josué le dice que se lo compra en $15 (esta es la
contraoferta). Hasta este momento no hay acuerdo de voluntades, está en
manos de Miriam aceptar la contraoferta o no, si dice que si se da la
aceptación y nace el contrato, Miriam estaría obligada a entregar el Código y
Josué estará obligado a entregar los $15. Este consentimiento debe estar
libre de vicios.
Los vicios que pueden interceder en el consentimiento son el error, la fuerza
y el dolo (art.1322 C).
a. El error.
Es el concepto equivocado que se tiene de la realidad (creer verdadero lo que
es falso o creer falso lo que es verdadero).

El error puede ser:

De hecho: es la ignorancia o concepto equivocado que se tiene de una
persona, de una cosa o de un hecho.
De derecho: es una interpretación errónea o equivocada de la Ley, o el
desconocimiento de esta. Pero este error no vicia el consentimiento (art.1323
C).Clases de error
Error esencial: recae sobre la naturaleza del acto o contrato o sobre la
identidad específica de la cosa. Dicho error importa la ausencia total de la
voluntad e impide la formación del acto o contrato (art.1324 C). Por ejemplo
si una parte cree que el contrato se trata de un arrendamiento y la otra cree
que es de compraventa. O también se el comprador entiende que comprara
determinada cosa y el vendedor entiende vender otra.
Error sustancial: cuando la sustancia o calidad esencial del objeto sobre la
que versa el contrato es diversa a lo que se cree. Si esta cualidad es
determinante para celebrar el contrato el error puede viciar el consentimiento
(art. 1325 inc. 1º C). Por ejemplo, si el comprador piensa comprar una barra
de oro y el vendedor vende una barra de bronce.
Error sobre las cualidades accidentales: estas cualidades son
ordinariamente indiferentes para determinar la voluntad. Sin embargo, si una
de estas cualidades es la que motivo a una parte a contratar y la otra parte
lo sabe y hay error en dicha cualidad esta se eleva a calidad esencial
(art.1325 inc. 2º C). Para poner un ejemplo, digamos que el vendedor intenta
vender un borrador en goma común pero el comprador desea un borrador en
lápiz, esta cualidad no es importante ya que cualquier borrador tiene la
misma función, sin embargo esta cualidad se convierte en esencial porque es
el principal motivo para que el comprador se contrate.
Error acerca de la persona: por regla general el error acerca de la persona
con quien se va a contratar no vicia el consentimiento porque la persona es
ordinariamente indiferente para los fines que se persiguen en el acto jurídico.
Pero hay actos que se celebran en consideración a la persona siendo la causa
principal y determinante del acto. El error acerca de la persona llega a ser en
tal caso sustancial (art.1326 C).
b. Fuerza. Es la presión física o moral ejercida sobre la voluntad de una
persona para obligarla a ejecutar un acto jurídico. La fuerza puede ser:

Física: consiste en el empleo material de violencia

 Moral: consiste en amenazas, en hacer saber a la victima que si no
consiente sufrirá un daño mayor.
La fuerza como vicio del consentimiento es la fuerza moral ya que cuando se
utiliza la violencia, como por ejemplo sostener la mano de una persona para
que firme un documento solamente hay una apariencia falsa del
consentimiento. Por tanto, la única fuerza que vicia el consentimiento es la
moral ya que el consentimiento si es manifestado pero esta influido por el
temor de la amenaza. La fuerza vicia el consentimiento cuando es capaz de
producir una impresión fuerte en un apersona de sano juicio (art.1327 C).
También no es necesario que la ejerza aquel que es beneficiario por ella,
basta con cualquier persona que la haya empleado con la intención de
obtener el consentimiento (art.1328 C).
c. El Dolo. Consiste en la intención positiva de inferir injuria a la persona o
propiedad de otro. El dolo se aplica en tres campos:
En la celebración de actos o contratos. Caso que nos compete por constituir
vicio de consentimiento.

En la ejecución de los contratos.

En los delitos civiles.

Dolo principal. Es el que determina a una persona a celebrar un acto
jurídico. A no mediar este dolo la persona no habría celebrado el acto o
contrato. También para que el dolo vicie el consentimiento es necesario que
sea realizado por una de las partes y que este fuera determinante para
contratar (art.1329 C).
C. El objeto.
Entre los requisitos de existencia de los actos jurídicos figura el objeto y entre
los de validez, el objeto lícito. El objeto de un acto es el conjunto de derechos
y obligaciones que se crean, modifican y extinguen. A su vez, los derechos y
obligaciones tienen un objeto: la cosa o el hecho a que se aplican o refieren,
es decir la prestación (art.1331 C) y este seria el objeto del acto. Por ejemplo,
el objeto en un contrato de compraventa son el precio para el comprador y
la cosa vendida para el vendedor.
Requisitos que debe reunir el objeto que recae sobre cosas materiales:
a. Debe ser real.
Debe existir en la naturaleza actualmente o en el futuro (art.1332 C).
Puede ser objeto del acto una que no existe pero que se espera que
exista. Hay que distinguir dos situaciones:

Si la cosa existe pero perece antes del contrato no hay obligación porque
no tiene objeto.

Si la cosa no existe al tiempo del contrato pero se sabe que existirá en un

futuro, este contrato si es válido.
b. Debe ser comerciable.
Esto significa que la cosa debe ser susceptible de dominio o posesión
privada. c. Debe ser determinado. Esto es respecto a su género.
El género es determinado cuando esta constituido por aquellos bienes que de
manera individual pertenecen o forman pate de un grupo, y que participan
de caracteres comunes. Por ejemplo, el perro, el gato (pertenecen al grupo
animal); violetas, tulipanes, rosas, claveles (pertenecen al grupo de flores),
etc.
Requisitos del objeto que recae sobre un hecho:
La prestación de una obligación puede consistir en que el deudor ejecute algo
o que se abstenga de hacer algo. En ambos casos el objeto de la obligación
y por ende del acto consiste en un hecho, positivo en uno y negativo en
otro. Este hecho necesita tener lo siguiente según el art.1332 C:
a. Debe se determinado.
Porque de lo contrario no habría declaración seria de voluntad.
b. Debe ser físicamente posible.
Debe ser conforme a las leyes de la naturaleza.
c. Debe ser moralmente posible.
Para comprender este requisito plantearemos lo contrario: es moralmente
imposible aquel hecho que esta prohibido por la Ley, o lo que es contrario a
las buenas costumbres o al orden público.
Para que el objeto sea lícito necesita estar conforme a lo que establece la
Ley.

D. La causa.
No puede haber obligación sin causa real, según el art. 1338 C., y no es
necesario que sea expresada.
Es el motivo que determina a las partes a contratar, ya que ellas se obligan
hacia un fin. Por ejemplo en una compraventa una de las partes quería recibir
una cosa en propiedad y la otra el precio en dinero.
Esta causa debe ser legal y licita.
Hay tres acepciones de Causa:
a. Causa eficiente. Es el antecedente generador del efecto, la fuente
jurídica de las obligaciones. Desde este punto de vista, son causas de las
obligaciones el contrato, el cuasicontrato, el delito, el cuasidelito, etc.
b. Causa Final. Es el fin directo e inmediato que la parte se propone a
alcanzar y en virtud del cual se celebra un contrato. Como por ejemplo, la
causa del vendedor es el deseo de obtener dinero y la causa del comprador
es adquirir la propiedad del bien.
c. Causa ocasional o impulsiva. Este es el motivo o razón mediata
personal que mueve a las partes a obligarse o a hacer su declaración de
voluntad. Por ejemplo, el vendedor pone en venta el bien porque necesita
ocupar el dinero para pagar algunas deudas que tiene.
E. La forma.
La forma de los contratos, puede ser verbal, cuando las partes en forma oral
expresan su consentimiento. Aunque es legítimo este modo de celebrar
contratos, en general no es recomendable, pues es dificultosa la prueba de
lo acordado. La forma escrita que es la más usual, puede realizarse por
instrumento privado (entre particulares) o por instrumento público
(requerimiento de escritura pública ante notario, que hace fe del acto). Esta
última forma es exigible en caso de compra-venta de inmuebles.
F. Las solemnidades.
Son requisitos externos a formalidades que necesitan los contratos para
producir efectos jurídicos.
Los autores distinguen tres tipos de solemnidades:
a. Solemnidades propiamente dichas.
Son aquellas necesarias para la formación del acto jurídico. En relación a
estas solemnidades existe una divergencia entre la doctrina y la
jurisprudencia. El art.1552 C, establece que al omitirse uno de estos
elementos o formalidades el acto es considerado absolutamente nulo pero la
doctrina no dice que no puede hablarse de nulidad ya que el mismo art.1572
C nos dice que al faltar la escritura pública en los contratos que señale la Ley
se considerara, dicho acto como no celebrado o no ejecutado. Como en el
contrato de compraventa de un inmueble, es necesaria una escritura pública
para tal acto y si se hace en una escritura privada el contrato se considerara
como no realizado, de igual manera si falta la firma de un contratante en la
escritura.
Tengamos en cuenta que para que se declare la nulidad en un acto jurídico,
este acto debe haber existido pero al no ir conforme a la ley se considera no
valido y se anula. Por tanto, al faltar una de estas solemnidades no puede
considerarse nulo el acto, sino como no existente.
b. Solemnidades habilitantes.
Son aquellas solemnidades que a pesar de omitirse no provoca la inexistencia
del acto sino que lo invalida. Se llaman habilitantes porque precisamente son
necesarias para habilitar la validez del acto jurídico.
Por ejemplo, la autorización judicial para que un tutor o un padre de familia
puedan vender un inmueble del pupilo o hijo. Ni que decir que la venta del
inmueble, en el ejemplo anterior, se haga en pública subasta. Si la venta no
se realiza de acuerdo a lo planteado en el ejemplo anterior, el acto no vale y
se considera nulo.
c. Solemnidades ad-probationen.
Estas solemnidades se refieren a requisitos que son necesarios para probar
la existencia del acto jurídico y sus consecuencias, los derechos y
obligaciones que nacen, extinguen o se modifican. La falta de estas
solemnidades no provocan la inexistencia o nulidad del acto, el contrato
puede ser perfecto y civilmente valido.
Por ejemplo, el art.1580 C nos dice que debe constar por escritos aquellos
actos en donde la cuota o la cosa sea de un valor mayor al de doscientos
colones y al mismo respecto, el art.1579 C no admite la prueba de testigos
en los casos que la ley establezca que debió ser realizado el acto mediante
escritura. Para materializar lo anterior en un caso de contrato concreto el
art.1703 inc.2º dice que debe constarse por escrito el arrendamiento cuya
cuota exceda los doscientos colones o que sea indeterminada.
2. ELEMENTOS NATURALES DEL CONTRATO.
Son aquellos elementos que, aunque acompañan normalmente a un
contrato, pueden ser excluidos por los contrayentes mediante una
cláusula, tal sería el caso en la compra venta, la responsabilidad del vendedor
por la evicción o por los vicios ocultos de la cosa vendida, que se considera
implícitamente comprendida en el contrato, mientras que las partes no
dispongan lo contrario estarán presentes siempre.
Se trata de un elemento que no es de la esencia sino de la naturaleza del
contrato, que puede ser excluido por la manifestación de voluntad de las
partes, y el contrato no dejaría de ser tal.
3. ELEMENTOS ACCIDENTALES DEL CONTRATO

Son aquellos que las partes establecen mediante cláusulas especiales, pero
es necesario que no sean contrarias a la ley, a la moral, a las buenas
costumbres o al orden público.

Por lo general las obligaciones nacen puras y simples, con los efectos
normales de cualquier obligación. Al agregarle estas clausulas la obligación
esta sujeta a modalidad y modifican sus efectos normales.
Estos elementos no se presumen ya que son excepcionales, por tanto
las partes, necesariamente deben expresar estas modificaciones para
que surtan efecto.
Entre estos elementos podemos mencionar el plazo, la condición, el modo, la
solidaridad, la indivisibilidad, etc.

El plazo.
Se denomina ordinariamente plazo al lapso que media entre la celebración
del acto y el acaecimiento de un hecho futuro y necesario, al cual está
subordinado el ejercicio o la extinción de un derecho.
El plazo es la época que se fija para el cumplimiento de la obligación (art.1365
C). Está constituida por un hecho futuro y cierto del cual depende la exigencia
o extinción de un derecho. Cuando no se estipula un plazo por las partes, la
obligación deberá exigirse diez días después de celebrado el acto o contrato.
El plazo puede ser determinado e indeterminado. El determinado constituye
la regla general, en ente se precisa el momento exacto en que se realizara el
hecho cierto y futuro. Por ejemplo, Cristina tiene la obligación de pagar una
suma el 30 de noviembre del año siguiente. Es indeterminado, cuando no
se sabe con exactitud la fecha en que sucederá el hecho futuro y cierto.
Ejemplo: la obligación de pagar una suma después de recoger la cosecha, o
a la muerte de determinada persona. No se sabe cuando sucederá.
Lo que se paga antes de terminar el plazo establecido no esta sujeto a
restitución (art.1366 C), tampoco puede exigirse la obligación antes de
expirar dicho plazo (art.1367 C).
El plazo que se establece en acuerdo se las partes es la que se da por general,
por medio de una clausula especial, este plazo se denomina convencional.
 La condición.
La condición es la cláusula por la cual se subordina la adquisición o la
extinción de un derecho a la realización de un hecho incierto (que puede o
no suceder) y futuro (posterior al contrato). Está regulado en el art.1344 C.
La condición puede ser positiva y negativa (art.1345 C). La condición
positiva consiste en la realización de un hecho; por ejemplo, el pago de una
suma en caso de siniestro; esta condición debe ser física y moralmente
posible. La condición negativa consiste en la ausencia de realización de un
hecho. Así, el pago de una renta vitalicia, en cuyo caso la prestación está
supeditada al hecho de que no muera la persona designada en el contrato.
También hay condiciones casuales, potestativas y mixtas (art.1348 C). La
condición es casual cuando el hecho previsto no depende de la voluntad de
las partes. Ejemplo: te daré mi automóvil usado si obtengo el premio en la
rifa de un automóvil nuevo. La condición es potestativa cuando el hecho
previsto depende de la voluntad del interesado. Ejemplo: te daré mil pesos
mañana si así lo deseo. La condición es mixta cuando participa de la índole
de las dos anteriores, el hecho previsto en parte depende de la voluntad del
obligado, y en parte no. Ejemplo: costearé la instalación de tu consultorio
cuando te recibas de médico. Aquí el hecho previsto (la obtención del título
de médico) no depende exclusivamente de la voluntad de estudiar del
inte¬resado, sino también de circunstancias extrañas, tales como la
posibilidad de continuar los estudios, efectuar los trabajos prácticos, aprobar
los exámenes, etc.
La ultima pero no menos importante clasificación es la que habla de
condiciones suspensivas y resolutorias (art.1350 C). Las condiciones
suspensivas son aquellas que mientras no se cumpla dicha condición
suspenden un derecho; por ejemplo, el padre le dice a su hijo “te compraré
un automóvil cuando termines tu carrera”, en este caso, mientras el hijo no
termine su carrera no obtendrá el auto. Las condiciones resolutorias son
las que al concretizarse suspenden un derecho; por ejemplo, pongamos un
ejemplo ahora de un padre y su hija, este le dice a ella “te seguiré pagando
tus estudios mientras no quedes embarazada”, en este caso, si la hija queda
embaraza se suspenderá el goce del pago de sus estudios.

El modo.
El modo es una carga establecida en los actos jurídicos a titulo gratuito con
el propósito de limitar el derecho del adquirente.
El art.1070 C establece que ocurre cuando se le asigna a una persona algo
para que lo tenga como suyo con la obligación de aplicarlo a un fin especial.
Esta aplicación es un modo.

La solidaridad.
Como ya sabemos hay obligaciones conjuntas y obligaciones solidarias o in
solidum, clasificación que se encuentra regulada en el art.1382 C. Esta
clasificación se hace cuando estamos frente a un acto se sujeto múltiple. Las
primeras son las que constituyen la regla general, sin embargo en virtud de
una convención, de un testamento o la ley, puede exigirse la prestación a
cualquiera de los deudores y por cualquiera de los acreedores. Esta debe ser
expresamente declarada cuando no es establecida por la ley. El objeto de la
obligación debe ser divisible (art.1383 C) pero dice el art.1390 C dice que no
necesariamente el ser solidaria una obligación le da el carácter de indivisible.

La indivisibilidad.
La divisibilidad de la obligación está impuesta, necesariamente, por la índole
fraccionable de la prestación. Pero la indivisibilidad puede derivar tanto de
los caracteres objetivos u ontológicos de la prestación debida cuanto de la
voluntad de las partes que están autorizadas para imponer una indivisibilidad
funcional, corrigiendo la naturaleza partible de la presta¬ción: es el ejemplo
clásico de la deuda de dinero, que asumen dos personas, de dar una fianza
para que otra salga en libertad. Como en ese supuesto la integración de una
parte de la suma total no sería suficiente para alcanzar la finalidad que las
partes se han propuesto, ha de entender se que cada deudor está obligado,
para liberarse, a satisfacer la totalidad de la deuda, pues de otro modo el
pago no resulta cancelatorio por carencia de utilidad para el acreedor.
En teoría no hay confusión entre la solida¬ridad y la indivisibilidad subjetiva
o voluntaria. La solidaridad califica la estructura del vínculo obligacional, que
queda sometido al régimen peculiar de esa clase de obligaciones.
CONTRATOS
TEORÍA GENERAL DEL CONTRATO
Derecho subjetivo: Es el conjunto de normas que le sirven al
DERECHO: al individuo para vivir en comunidad.

Derecho objetivo: Es derecho escrito, conjunto de reglas

generales que regulan las relaciones de las personas
DERECHO OBJETIVO: Se divide en:
1. Publico
2. Privado
1. Publico: regula las relaciones del estado y las personas.
2. Privado: regula las relaciones entre las personas, se divide en derechos
patrimoniales y extra patrimoniales.
a. patrimonial: Hace referencia al patrimonio, que es uno de los
atributos de la personalidad, al patrimonio entra lo evaluable y que
se encuentra en el comercio. El patrimonio es el conjunto de bienes
que posee una persona y que sirve como prenda general de todas
sus obligaciones.
b. Extra patrimoniales: la vida, el buen nombre
El derecho patrimonial se divide en derecho reales y derecho personales.
El derecho real es el derecho que tiene una persona sobre una cosa y el deber
de las demás personas de respetarlo; surge solo cuando hay disputa, por
tanto se convierte en una obligación erga omes sobre los demás, respecto de
las facultades que la ley le otorga frente al bien.
Los derechos personales hacen referencia a las relaciones ínter partes. Nacen
de las fuentes de las obligaciones: contratos, hecho ilícito, enriquecimiento
sin causa y el cuasicontrato.
“primero nace la obligación luego el derecho”
CONTRATOS
Definición: Para acercarse a una definición de contrato es necesario recurrir
a la visión que sobre el punto tienen algunas Doctrinas:
I. SEGÚN LA DOCTRINA CLASICA: El contrato es un acuerdo de
voluntades tendientes a generar obligaciones.
Entonces, la Doctrina Clásica hizo una distinción entre el contrato y la
convención alegando que la Convención no solo genera obligaciones
también las modifica y las extingue; da cabida a todos los acuerdos posibles
de voluntades orientados a producir consecuencias en el campo del derecho.
El Contrato, según la doctrina clásica solo tendría un campo mas restringido
al solo crear obligaciones.
Eje: La compraventa es un contrato porque crea obligaciones reciprocas.
La remisión de deuda es una convención porque extingue la obligación del
deudor de pagar la deuda.
Podemos establecer que todo contrato es una convención, pero que no toda
convención es un contrato.
II. SEGÚN LA DOCTRINA MERCANTILISTA: El contrato no solo crea
obligaciones también puede modificarlas y extinguirlas. Pero si se va a
realizar una modificación debe ser esencial dentro del mismo.
SEGÚN EL COD. COMERCIO ART 864: El contrato es un acuerdo entre dos
o más partes para constituir, regular o extinguir entre ellas una relación
patrimonial.
SEGÚN EL COD. CIVIL ART. 1495: Contrato o convención es un acto por
el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna
cosa.
Ese dar, hacer o no hacer son las PRESTACIONES de la obligación.
Sin embargo se encuentra clases de contratos que, además de crear,
modifican y extinguen obligaciones; por eso podemos definir EL CONTRATO
como “UN ACUERDO DE VOLUNTADES TENDIENTES A CREAR, MODIFICAR
O EXTINGUIR OBLIGACIONES”.
Es una fuente de las obligaciones. Hace parte del derecho objetivo, privado,
patrimonial siendo un derecho personal
CONTENIDO DE LOS CONTRATOS
A los contratos lo integran dos grupos que van ha la par:
1. Requisitos: Hace que exista el contrato.
2. Elementos: Que caracterizan el contrato, determinan que tipo de
contrato es.
1. ELEMENTOS:
1. ESENCIALES
2. DE LA NATURALEZA
3. ACCIDENTALES
1. ESENCIALES (Essentialia negotii)
Son los elementos mínimos que han de recurrir para que el contrato que las
partes tienen en mente surja a la vida jurídica. Son aquellos sin los cuales el
contrato pierde su especialidad o deja de ser contrato, sin ellos el contrato
no produce efecto alguno o puede degenerar en otro negocio. Son los
elementos mínimos sin los cuales el contrato no existe.
Ejemplo: En el contrato de compraventa los elementos esenciales son la
cosa y el precio. En el contrato de arrendamiento son el bien otorgado a título
de uso y goce y el precio o canon de arrendamiento.
2. DE LA NATURALEZA (Naturalia negotii)
Toda la normatividad que se entiende incorporada al contrato al momento
de su celebración. Estos elementos están constituidos por aquellas reglas
establecidas por el legislador que se entienden incorporados al contrato con
o sin el conocimiento y voluntad de las partes, solo por su simple celebración.
Son aquellos que se entienden pertenecer sin que exista una cláusula
especial.
Ejemplo: La lesión enorme, en el contrato de arrendamiento si no se acuerda
la fecha de vencimiento la ley dice que es un año.
3. ACCIDENTALES (accidentalia negotii)
Son aquellos que no son de la esencia, ni de la naturaleza pero que
contribuyen a satisfacer la causa del contrato, son los que las parten
libremente acuerdan.
Estos no pertenecen al negocio, son incorporados en él por la voluntad
autónoma de las partes.
Estos elementos no son necesarios para la formación del acto ni se
sobreentienden como integrantes de él.
Ejemplo: El Interés, El Plazo La Cláusula Penal. Etc.
2. REQUISITOS
Determinan si el contrato existe o si es válido o no, no hay validez sin
existencia
REQUISITOS DE EXISTENCIA
1. Dos partes capaces
2. La voluntad, el consentimiento
3. Objeto
4. Causa
5. Formalidades
Sumados estos requisitos hay un contrato existente cuando falta alguno de
estos elementos el contrato es nulo
REQUISITOS DE VALIDEZ
1. Capacidad de ejercicio
2. consentimiento sin vicio
3. objeto lícito
4. causa lícita
5. formalidades válidas
Cuando No hay los requisitos de validez permite demandar la nulidad
CAPACIDAD
Es la facultad jurídica que le permite a la parte recibir (capacidad de goce)
cualquier tipo de beneficio y además la de obligarse sin el ministerio de otro
(capacidad de ejercicio). La capacidad es la regla general y la incapacidad es
la excepción
Capacidad de goce + capacidad de ejercicio capacidad plena
CAPACIDAD DE GOCE: Hace parte de los atributos de la personalidad, es la
posibilidad que tiene toda persona por el simple hecho de ser persona, para
recibir y adquirir derechos, es un presupuesto de existencia. Es una
presunción de derecho, en consecuencia no admite prueba en contrario.
CAPACIDAD DE EJERCICIO O LEGAL: facultad de la persona para obligarse
sin el ministerio de otro, aquí la persona no adquiere derechos sino contrae
obligaciones. Es una presunción que admite prueba en contrario, le
corresponde a la contraparte probarlo.
INCAPACIDADES
Incapacidad: La falta de capacidad de ejercicio, no existe incapacidad de
goce, en la medida que los incapaces absolutos también son titulares de
derecho.
La incapacidad es un motivo para equilibrar los actos en que la persona actúa,
no es disminución de las calidades de la persona, se trata con ella de
proteger a quien se considera en desventaja para el mundo jurídico.
El incapaz es la persona que merece protección del estado, existe incapaz
absoluto e incapaz relativo
¿QUIENES SON INCAPACES ABSOLUTOS?
INCAPACES ABSOLUTOS:
No conocen el entorno, ni la consecuencia de sus actos, ponen en riesgo la
seguridad jurídica. La incapacidad esta basada en la imposibilidad física y
mental en que se halla la persona para expresar su consentimiento con
conocimiento de causa y libertad.
Según el Art. 1504 del CC, son absolutamente incapaces los dementes, los
impúberes y los sordomudos que no pueden darse a entender y sus actos no
producen ni aun obligaciones naturales. Estos incapaces requieren de
interpuesta persona para obligarse, ya que sus actos directos no producen
efectos en derecho.
1. Todos los menores de 14 años1 (impúberes)

1
En el EXPEDIENTE D-5460 - SENTENCIA C-534/05, Magistrado ponente: Humberto Antonio Sierra Porto se reviso el artículo 34 del
Código Civil. La Decisión de la corte fue Primero.- Declarar inexequibles las expresiones “varón” y “y la mujer que no ha cumplido doce”
contenidas en el artículo 34 del Código Civil. Razones de la decisión: De manera preliminar, la Corte precisó que no obstante que se
demandan varias disposiciones, en estricto sentido, lo que se cuestiona por el actor es la norma jurídica consistente en determinar la
capacidad e incapacidad de impúberes y púberes, según sea el menor niño o niña. Hecha esta precisión, la Corte reiteró que el trato
diferenciado entre hombres y mujeres por parte del ordenamiento jurídico y de las autoridades solo es posible cuando dicho trato se
configura como una medida a favor de éstas (acciones afirmativas) y siempre y cuando no implique una discriminación indirecta basada
en la asunción de la mujer dentro de los roles tradicionales a los cuales se ha visto sometida históricamente. A juicio de la Corporación,
la distinción hecha en el artículo 34 del Código Civil es abiertamente discriminatoria, pues el sustento radica únicamente en las diferencias
en materia física y en razón del sexo desde el punto de vista del desarrollo fisiológico, de los niños y las niñas, las cuales no inciden en
si se debe o no ser sujeto de protección de sus derechos patrimoniales, según se presuma la presunción de capacidades reflexivas para
negociar y por ende, la posibilidad de declarar la nulidad de actos jurídicos celebrados en condiciones de incapacidad. De ahí que se
excluyeran del ordenamiento jurídico las expresiones normativas “varón” y “y la mujer que no ha cumplido doce” consignadas en el
artículo 34 (C.C.), para eliminar esa discriminación en la protección de los menores. Los magistrados JAIME ARAUJO RENTERIA,
ALFREDO BELTRAN SIERRA y ALVARO TAFUR GAVIS manifestaron su salvamento de voto parcial, por cuanto si bien participan de
la decisión inhibitoria respecto de la mayoría de las normas demandadas, consideran que la distinción que se hace en el artículo 34 del
Código Civil no vulnera en manera alguna el principio de igualdad consagrado en la Constitución, toda vez que la definición legal que
hace el legislador corresponde a su potestad de configuración que en el caso concreto se limita a reconocer el hecho de que por lo
general, las mujeres llegan a la pubertad antes que los varones, es decir a reconocer la diferencia, por lo que tiene plena justificación.
 Según el Art. 34 del CC son aquellas personas que no han cumplido
los 14 años. Estos menores tienen capacidad de goce pero no de
ejercicio.
El único acto para el cual tienen habilidad jurídica es la posesión de
cosa mueble. Según el Art. 784 de CC los mayores de 7 años pueden
ser poseedores de cosas muebles sí: hay voluntad y aprehensión de la
cosa. Pero no ejercen el derecho sin la autorización de su
representante.
2. Demente: Aquella persona que sufre una sicopatía (enfermedad de la
mente) sin importar si es permanente o no, esa psicopatía debe inhibir
el sano juicio de la persona.
Sano Juicio: Es un raso de comportamientos que entiende la sociedad y
que deviene de los seres que conforma la sociedad, depende del lugar
y el tiempo de la persona.
Toda persona frente al derecho se presume capaz. Un incapaz por
declaratoria de demencia por sentencia judicial, afecta todos sus actos
sin tener en cuenta que la persona los haya realizado con conciencia.
Sino hay declaratoria el interesado debe probar que esta afectado por
una psicopatía.
La manera de probar es por medio de testimonio donde se probara un
momento antes y un momento después.
Todos los actos que se hayan realizado antes del registro de la
Sentencia que declara incapaz a una persona tienen validez. Los que se
realicen después de estar registrado serán declarados nulos.
La demencia absoluta se prueba con la sentencia judicial registrada
3. Sordo mudos que no puedan darse a entender.2
Artículo 1504. Son absolutamente incapaces los dementes, los
impúberes y sordomudos, que no pueden darse a entender por escrito.
Sus actos no producen ni aún obligaciones naturales, y no admiten
caución.
No se requiere que se hallen en interdicción; bastara con demostrar su
condición. Cesa su incapacidad cuando pueden hacerse entender.
La ley dispone que el único acto que tiene validez es el de contraer
matrimonio; siempre y cuando puedan expresar con claridad su
consentimiento por signos manifiestos.
Efectos
2 En la SENTENCIA C- 983 DE 2002, Se declaró inexequible la expresión “por escrito” por reconocer capacidad sólo a los discapacitados
que puedan darse a entender por escrito. Esta disposición resulta sin lugar a dudas discriminatoria, en cuanto excluye sin razón
justificada a aquellas personas que pueden comunicarse mediante señas u otra forma de lenguaje, pero desconocen la escritura. La
voluntad de una persona debe trascender de su fuero interno. Pero, la exteriorización de lo que se piensa, del consentimiento, del
asentimiento respecto de algo, no sólo es posible hacerlo por medio del lenguaje oral, o de la escritura, sino a través de cualquier signo,
seña o gesto que demuestre de manera clara, inequívoca e inteligible lo que se expresa.
-Nulidad absoluta
-No puede caucionarse (es la garantía que da un tercero para el cumplimiento
de una obligación que no es propia)
-No se puede novar (extinguir una obligación por otra)
-No genera siquiera obligaciones naturales.
INCAPACIDAD RELATIVA
Implica una sanción al negocio jurídico que es la rescisión
Sanción al negocio jurídico: Castiga algo que esta mal con el fin de
resocializar
Como se sanciona: Con nulidad que se declara a través de la sanción que es
la rescisión: Que implica volver las cosas al estado anterior al que se
encontraba,
Cuando hay nulidad relativa, la sanción es la rescisión de la nulidad relativa.
Cuando hay nulidad absoluta la sanción es la rescisión de la nulidad absoluta
Ambas rescisión, deben ser declaradas por el juez, pero en la nulidad relativa
solo la puede invocar el interesado y el la nulidad absoluta quien tenga
interés.
QUIENES SON INCAPACES RELATIVOS?
Según el inciso 3 del Art. 1504 del CC. Son relativamente incapaces los
menores adultos (púberes) y los disipadores en interdicción judicial.
1. Los menores adultos3
Púberes entre 14 y 18 años, Son personas que pueden conocer su
entorno, y conocer las consecuencias de sus actos que realiza.
Los actos que pueden realizar son:
- Reconocer a un hijo extramatrimonial.
- Contraer matrimonio.
- Otorgar testamento (Art. 1061 CC.)
- Celebrar contrato de aprendizaje (Art. 82 C. S de T)

3
En el EXPEDIENTE D-5460 - SENTENCIA C-534/05, Magistrado ponente: Humberto Antonio Sierra Porto se reviso el artículo 34 del
Código Civil. La Decisión de la corte fue Primero.- Declarar inexequibles las expresiones “varón” y “y la mujer que no ha cumplido doce”
contenidas en el artículo 34 del Código Civil. Razones de la decisión: De manera preliminar, la Corte precisó que no obstante que se
demandan varias disposiciones, en estricto sentido, lo que se cuestiona por el actor es la norma jurídica consistente en determinar la
capacidad e incapacidad de impúberes y púberes, según sea el menor niño o niña. Hecha esta precisión, la Corte reiteró que el trato
diferenciado entre hombres y mujeres por parte del ordenamiento jurídico y de las autoridades solo es posible cuando dicho trato se
configura como una medida a favor de éstas (acciones afirmativas) y siempre y cuando no implique una discriminación indirecta basada
en la asunción de la mujer dentro de los roles tradicionales a los cuales se ha visto sometida históricamente. A juicio de la Corporación,
la distinción hecha en el artículo 34 del Código Civil es abiertamente discriminatoria, pues el sustento radica únicamente en las diferencias
en materia física y en razón del sexo desde el punto de vista del desarrollo fisiológico, de los niños y las niñas, las cuales no inciden en
si se debe o no ser sujeto de protección de sus derechos patrimoniales, según se presuma la presunción de capacidades reflexivas para
negociar y por ende, la posibilidad de declarar la nulidad de actos jurídicos celebrados en condiciones de incapacidad. De ahí que se
excluyeran del ordenamiento jurídico las expresiones normativas “varón” y “y la mujer que no ha cumplido doce” consignadas en el
artículo 34 (C.C.), para eliminar esa discriminación en la protección de los menores. Los magistrados JAIME ARAUJO RENTERIA,
ALFREDO BELTRAN SIERRA y ALVARO TAFUR GAVIS manifestaron su salvamento de voto parcial, por cuanto si bien participan de
la decisión inhibitoria respecto de la mayoría de las normas demandadas, consideran que la distinción que se hace en el artículo 34 del
Código Civil no vulnera en manera alguna el principio de igualdad consagrado en la Constitución, toda vez que la definición legal que
hace el legislador corresponde a su potestad de configuración que en el caso concreto se limita a reconocer el hecho de que por lo
general, las mujeres llegan a la pubertad antes que los varones, es decir a reconocer la diferencia, por lo que tiene plena justificación.
 2. Los interdictos por disipación declarado judicialmente
Disipador: La persona que tiene una afectación mental que lo lleva a
gastar compulsivamente y sin razón, son aquellas personas que
dilapidan su patrimonio. Son causales de dilapidación según el Art. 534
del CC. El juego habitual en el que se arriesgan sumas cuantiosas, las
donaciones sin causa que las justifique, los gastos ruinosos.
Debe ser sometido a un juicio por disipación y debe haber una
sentencia, después de esto todo los actos están viciados de nulidad
relativa.
La sentencia tiene efecto para las partes a partir de su pronunciamiento
y para terceros después de que se haya registrado.
Quien no se ha puesto bajo interdicción por esta causal no esta afectado
de incapacidad.
Indígenas: Solo después de extinguido el resguardo y antes de los 15
años siguientes de la adjudicación.
Otros: Incapacidades especiales
No se refiere sino a ciertas personas y a ciertos contratos. Se trata de
personas que siendo plenamente capaces de acuerdo con las normas
generales, están sin embargo inhabilitadas para celebrar determinados
actos jurídicos.
Por ende resultaran nulos actos como:
a. Compraventa entre cónyuges no divorciados y entre padre e hijos de
familia (CC. Art. 1852, ley 28/32 Art. 3).
Nota: El Art. 1852, fue declarado parcialmente inexequible mediante
Sentencia del 10 de febrero de 1999 proferida por la Corte Constitucional,
es decir, que en la actualidad no existe incapacidad alguna, por motivo del
nexo matrimonial, para celebrar compraventa tanto de muebles como
inmuebles.
b. Los administradores no podrán vender los bienes que administran (Art.
1853 CC.).

c. Los empleados públicos no podrán comprar los bienes que se venden

por su Ministerio (Art. 1854 CC.).
EFECTOS
- Genera nulidad relativa
- Puede caucionarse y novarse
- Generan obligaciones naturales
CONSENTIMIENTO
El consentimiento es: la expresión de la voluntad donde hay una
manifestación y aceptación reciproca en el otro contratante. Esta
manifestación implica:
 1. Una expresión de la voluntad.
2. La aceptación de la voluntad del otro.
El consentimiento es una emisión de la voluntad de un sujeto que debe
encontrar coherencia con la voluntad de otro sujeto, de tal forma que la
coherencia de las dos voluntades genere un efecto jurídico
ETAPAS:
1. Volitiva
2. exteriorización
3. oferta
4. aceptación
1. VOLITIVA
Es el origen de la causa, no hay una exteriorización todo está en el interior
de la persona.
Por regla general la sola voluntad no le interesa al derecho, solo cuando: art.
1618 del C.C. que establece: “Conocida claramente la intención de los
contratantes debe estarse a ella, mas que a lo literal de las palabras”.
Ejemplo.: A compra un bien a B pero por error no llenaron un contrato de
compraventa sino uno de arrendamiento. B después de realizado el contrato
se percata del error y demanda.
Ahora analizamos este contrato acorde a sus etapas para resolver el
conflicto:
CONTRATO COMPRAVENTA CONTRATO ARRENDAMIENTO

2ª EXTERIORIZACIÓN.

1ª ETAPA VOLITIVA 3ª OFERTA.

Como podemos observar mediante4ªelACEPTACIÓN

análisis el contrato de arrendamiento
seria valido pero:
Según el Art. 1618 CC. Referente a la interpretación de los contratos dice
que conocida claramente la intención de los contratantes (ETAPA VOLITIVA)
debe estarse a ella más que al literal de las palabras. En este ejemplo la
etapa Volitiva es importante.
2. EXTERIORIZACION
Es la manifestación de la voluntad interna, es decir, que la voluntad
contractual no podría quedarse en el simple acto psicológico e interno, es
necesario manifestarla para que el otro contratante la conozca, pues de lo
contrario carecería de eficacia jurídica.
La exteriorización sola no le interesa al derecho, pero: 1) si esa
exteriorización se hace según los casos previstos en la ley, y si
compromete la fe pública, no admite prueba en contrario; es decir, art.
1934 “si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no
admitirá prueba alguna en contrario, sino la nulidad o la falsificación de la
escritura y solo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros
poseedores”; 2) cuando se hacen capitulaciones.
3. OFERTA
Se trata de un acto jurídico unilateral, constituye un proyecto de negocio
jurídico en el que solo le hace falta la aceptación y las solemnidades
dependiendo del negocio jurídico.
Es un proyecto de contrato que tiene todos los requisitos y tan solo le falta
la aceptación para consolidarse el negocio”.
Por ello podemos establecer que la oferta es una propuesta de contrato en
ciertas condiciones, dirigida por una persona determinada o indeterminada.
REQUISITOS:
 Completa: debe tener los elementos esenciales y los accidentales.
 Comunicada: que se utilice un medio idóneo para que la otra persona
conozca el negocio.
 Determinada: Que el oferente tenga dominio del
destinatario, es decir, saber con quien va ha contratar.
EJ: El payaso que ofrece almuerzos a un precio que no es
el real, aquí el dueño no tiene dominio de la oferta, así que
no cabe reclamación.
 Seria: la intención del oferente en contratar al emitir la oferta debe ser
seria. Significa que debe expresar una voluntad clara y decidida de
concluir un contrato, en caso de que la otra parte acepte. Por esto la
simple manifestación de una intención no es oferta.
Además debe ser inequívoca, es decir, no debe dejar duda alguna acerca
de la voluntad contractual, la oferta debe ser tan definida que las partes
tengan absoluta certeza de la existencia de un verdadero proyecto de
contrato susceptible de perfeccionarse en un contrato futuro.

TIPOS DE OFERTA:
1. Oferta singular: Es aquella en que hecha la oferta se tiene que
contratar con todas personas con quien se realizo la oferta,
independiente si es una persona o varias.
2. Oferta por policitación: la oferta se realiza a un número plural de
personas pero solo con una se realiza el contrato. Existen algunas
policitaciones reguladas:
 a) La oferta de mercancía en establecimiento de comercio con exhibición
de precio: Esta oferta obliga hasta el término de caducidad, es decir,
hasta cuando caducan las mercancías o se retira el precio. El almacén
esta obligado a cumplir con el precio descrito en la exhibición, hasta la
corrección o el retiro se obliga a dar cumplimiento cabal de la oferta.
b) Oferta de mercancía por vocero o altavoz dentro del establecimiento
de comercio: Tiene que ser dentro del establecimiento de comercio y
caduca cuando las existencias se acaben y por el tiempo en que se ha
ofertado, si estas dos circunstancias no se dan, caducará un día después
del ultimo ofrecimiento.
c) Licitación privada: Es la oferta de contrato por concurso, requiere un
pliego de condiciones que son la regla del concurso.
d) Oferta de premio o recompensa: ejemplo: cuando se pierde algo y se
ofrece una recompensa a quien lo encuentre y lo devuelva, la causa es
una satisfacción. Existe Manejo del destinatario, ya que solo le incumbe
a la persona que encuentra el bien. El término de caducidad es: un mes
después del último ofrecimiento.
En las ofertas anteriormente mencionadas, prima la voluntad del oferente,
además deben reunir los requisitos esenciales del contrato como son:
mercancía y precio.
3. La opción: El oferente se ha resuelto a contratar, y le queda al
destinatario de la oferta resolver si contrata o no contrata, es un acto
unilateral por que el oferente ya esta dispuesto a contratar.
Ejemplo: Un contrato de lising, donde pasados tres años el destinatario
de la oferta tiene la opción de comprar o no comprar
Pacto de preferencia: El oferente no se ha resuelto a contratar, pero
si llegare ha hacerlo, tendrá que hacerlo con el destinatario de la oferta
y no podrá contratar con otra persona
LA OBLIGATORIEDAD DE LA OFERTA:
Consiste en que una vez emitida la propuesta el oferente no puede
retrotraerse, en dado caso que lo haga debe indemnizar, y esta es una
obligación extra contractual. La revocatoria debe ser antes de que el
destinatario acepte, ya que aquí ya habría un negocio jurídico.
4. ACEPTACIÓN
Cuando la otra parte se adhiere a la propuesta presentada, formando así el
contrato, por cuanto ha habido un acuerdo de voluntades sobre el objeto y
las condiciones del negocio jurídico.
Para que halla aceptación, debe existir un exclusivo y simple SI, en caso de
decir “SI, pero” me da un plazo (por ejemplo) esta seria una CONTRA
OFERTA y no habría aceptación.
 CONSENTIMIENTO LIBRE DE VICIOS
El consentimiento debe ser claro y manifestar el querer, si el consentimiento
está viciado no tiene aptitud para mantener la vida del contrato
El consentimiento libre de vicios constituye uno de los requisitos esenciales
para la eficacia del contrato, esto quiere decir, que no solo se requiere que
exista el consentimiento sino, además, esté libre de vicios.
VICIOS: 1. Error
2. Fuerza
3. Dolo
1. ERROR
Disparidad entre los que se piensa y la realidad, entre la voluntad interna y
la declarada, en materia contractual; consiste en la falsa idea que se forma
el contratante sobre uno de los elementos del contrato. Es necesario que la
disparidad sea compartida, es decir, que ambos contratantes estén errados,
si no se da esta condición no hay error
Clasificación del error, conforme a la doctrina:
a. Error obstáculo:
Aquel que tiene tanta entidad que inhibe la formación del contrato, no nace
el consentimiento de las partes, no existe acuerdo de voluntades posible y
por lo tanto el acto es inexistente. No obstante, la doctrina clásica recogida
en nuestro código civil recoge el error solo como motivo de nulidad
Cuando hay error obstáculo, hay error en el objeto mismo del contrato, error
en la causa, siempre y cuando ésta esté unida a la satisfacción de las
necesidades y error en el negocio
 Error Sobre La Identidad Del Objeto. No hay acuerdo de voluntades
acerca el objeto del contrato, ya que cada contratante tiene en mente uno
distinto; el vendedor cree vender el apartamento 101 y el comprador
entiende comprar el 103. (Art. 1510 y 1511 CC.), no se trata, de error
frente a las características o substancias del objeto, si no respecto del
objeto mismo, lo que acarrearía su inexistencia.
 El error sobre la causa, es aquella equivocación que recae sobre la razón
o motivo determinante que ha llevado a los contratantes a dar su
consentimiento en el acto jurídico. El Art. 1524 del CC. dice que no puede
haber obligación sin una causa real y lícita, menciona que si ha habido
error sobre la causa por haber creído en su existencia, cuando no existía,
o por haber tenido una falsa noción acerca de este elemento, el contrato
queda viciado. No obstante ello, podría pensarse que la causa no existe y
muere tan solo como requisito al momento de celebrar el contrato si no
que esta afecta a la necesidad manifestada de los contratantes, de tal
 manera que subsiste hasta que esa necesidad tenga una prudente
satisfacción. Así que si la causa expresada en la adquisición del terreno
para construir ahí un edificio de 10 pisos y la construcción jamás podrá
llevarse a cabo por una falla geológica, la causa seria imposible, y como
tal inexistente acarreando la inexistencia del contrato. Esta es una teoría
que no registra antecedentes fuertes en nuestro sistema, ya que la
revisión tradicional de la causa se hace al momento del contrato, y su
vicio acarrea nulidad.
 El error sobre la naturaleza del contrato, tiene lugar cuando las partes
se equivocan sobre la clase de contrato. Ej.: una persona transfiere a otra
una cosa, creyendo vendérsela; quién la recibe piensa que el precio no real
y que se le está haciendo una donación. (Art. 1510 C.C.)
SANCIÓN: El error obstáculo en el objeto, en la causa y en el negocio implica
nulidad y no inexistencia.
El error genera la nulidad relativa
b. Error nulidad
Es el que se tiene en la sustancia del objeto, cuando las características del
objeto difieren. También se da en la persona
Se refiere a aquel error que no impide la formación del consentimiento sino
que lo vicia
 Error sobre la sustancia: Cuando la equivocación recae sobre la materia
y también sobre las cualidades sustanciales de la misma cosa. Se entiende
por cualidades sustanciales de la cosa, su origen, la utilidad que pueda
prestar en razón de sus propiedades específicas, o también su autenticidad
o antigüedad. En definitiva, cualquier propiedad u cualidad del objeto se
tendrá por sustancial si ha sido determinante del consentimiento.
El Art. 1511 del CC. señala que el error sustancial que una de las partes
alega haber sufrido sea bilateral, es decir, compartido por la otra parte. Si
no fuera así, cualquiera de las partes podría obtener la nulidad del contrato
alegando, a posteriori, que sufrió error sobre alguna cualidad sustancial.
 Error sobre la persona: El error acerca de la persona con quién se
contrato no vicia el consentimiento, pero si la consideración de la persona
ha sido causa principal, es decir, el motivo determinante del contrato, el
error sobre la persona sí vicia el consentimiento.
Ejemplo: Si quién desea contratar los servicios de A, en atención a su
capacidad y cualidades, se equivoca y se dirige a B, ha sido víctima de un
error que no es indiferente. Puede demandar la nulidad del contrato.
Nota: Cuando se alega error no hay pretensión de indemnización porque
ambos incurrieron en error, y cada quien asume sus propios perjuicios,
excepto en el contrato de arrendamiento que es dirigido a proteger a la parte
débil del contrato que es el arrendatario
c. Error indiferente:
No afecta el contrato, Es decir aquellos que no anulan el contrato. Como son:
A. El error sobre la persona, cuando la consideración de esta no ha sido el
motivo determinante del contrato.
B. El error sobre los simples motivos determinantes del contrato.
C. El error sobre la cualidad no sustancial de la prestación.
D. El Error sobre el valor de la prestación.
d. Error común (error comunis facit ius)
1) cuando es generalizado, 2) cuando es invencible. Ambos generan
derecho.
e. Error de derecho
El error sobre derecho no es excusa “la ignorancia de la ley no se puede
invocar” excepción: Cuando el derecho es la única causa del contrato y
genera nulidad
FUERZA
Es el segundo de los vicios del consentimiento. Se presenta cuando una
persona consiente de sus actos y sin querer el negocio jurídico acepta
inducido por una presión externa, ya sea ésta física o psicológica.
No importa que la fuerza sea física o moral, lo que importa es que produzca
una impresión fuerte a una persona de sano juicio. Es fuerza en la medida
que la coacción sea suficiente para producir una impresión fuerte.
La fuerza no esta en la maquinación del sujeto actor ni en el despliegue
físico e intelectual sino en la impresión que dicho despliegue tenga en la
persona. No consiste en la presión ajena, sino en el resultado de ésta sobre
el animo de su destinatario, constreñido a un obrar dispositivo, de donde
la caracterización de aquella, como una entidad que se origina con ocasión
del negocio, determinante de él, y que subsiste hasta dejarlo celebrado,
provenga de la parte contractual o de otros sujetos, pero siempre con una
conducta humana ilegitima, enderezada al resultado especifico de una
decisión negocial contraria a la autonomía y a los intereses de quien, por
virtud de aquella se ve presionado a tomarla.
La doctrina observa que la fuerza no es en si misma el vicio del
consentimiento sino el elemento que lo provoca, al producir en el animo del
contratante un estado psicológico de temor, bajo el influjo del cual contrata
para evitarse un mal mayor. El vicio de la fuerza no afecta el intelecto del
contratante, como ocurre en el error sino la libertad de él.
La fuerza puede ser:
 Fuerza física: es la que esta constituida por un constreñimiento
puramente material.
Muchos autores consideran que en este caso no puede hablarse de
vicio sino de ausencia del consentimiento, el acto quedaría viciado de
nulidad absoluta y aun de inexistencia.
 Fuerza moral: Consiste en una amenaza injusta y grave que se hace
a una persona con el fin de obtener su consentimiento en un negocio
jurídico.
La amenaza puede referirse a un mal moral (desprestigiar a la persona),
físico (secuestrar al hijo del contratante) o patrimonial (destruir una
propiedad).
REQUISITOS:
1. impresión fuerte
2. persona de sano juicio: Cuando no es en una persona de sano juicio
no es fuerza sino incapacidad
3. Justo temor El temor tenía que tener la calidad de justo, la justicia del
temor estaba relacionada con una agresión injusta, la coacción debe
ser injusta; es decir, cuando hay justo temor la acción es ilegal y cuando
hay injusto temor la acción es legal.
Temor reverencial: Referido también en el mismo articulo al temor de
desagradar a determinadas personas a quienes se está ligado por
vínculos especiales (padre, jefes, etc.). La persona que actúa motivado
por ese temor reverencial hace más referencia a problemas
psicológicos que aun real temor. Un contrato celebrado bajo alguna de
esas influencias no se puede considerar como afectado de fuerza.
Presunción de afectación: El Art. 1513 establece una presunción de
afectación respecto a “…todo acto que infunde a una persona un justo
temor de verse expuesta ella misma, su consorte o alguno de sus
ascendientes o descendientes…”, es decir que llegado el caso la persona
afectada no tendrá que remitirse a demostrar el afecto que tiene sobre
ellas sino que este se presume.
En los demás casos si es afectado a través del daño que se cause sobre
un amigo, mascota u objeto importante para él es necesario que
pruebe ese grado de afectación.
4. mal grave e irreparable: La reparación se refiere e implica que el
daño ocasionado podría solucionarse sin traumatismo y sin que eso
afecte la vida de la persona.
 La doctrina moderna se basa en la apreciación de la amenaza y en el
estudio de sus efectos sobre el contratante víctima de ella, para ello
se toman en cuenta las circunstancias o condiciones personales como
su edad, sexo, condición social y económica, nivel intelectual
experiencia en los negocios, etc.
Una misma amenaza puede producir un efecto distinto en persona
diferente, la jurisprudencia tiene en cuenta la experiencia y los
conocimientos del contratante para conceder o negar la nulidad.
5. La fuerza sea el único motivo, determinante: Es decir que debe
existir una relación de causalidad entre el temor y el consentimiento;
de no haber existido la amenaza no se hubiera celebrado el contrato.
Hay un vínculo directo entre la fuerza y la realización del negocio.
Sanción a la fuerza:
El Art. 1741 solo sanciona la fuerza y los demás vicios del consentimiento
con nulidad relativa y su termino para ejercerla es de cuatro años Art.
1750, en el caso de la fuerza este plazo empieza a correr desde el momento
en que cese el vicio (fuerza o amenaza), y junto a la nulidad del contrato
podrá pedir la indemnización de perjuicios contra el autor de la fuerza.
DOLO
Es el tercer y último vicio del consentimiento. Según el CC Se presenta como
la intención positiva de uno de los contratantes orientada a inducir en
error al otro a fin de que concluya un negocio jurídico.
El dolo son una serie de maniobras fraudulentas provenientes de una parte a
fin de engañar a la otra hacerle expresar su voluntad
Implica error de una sola parte, ya que la otra parte es la maquina para
hacer incurrir al otro en error.
No es propiamente el dolo el vicio del consentimiento, es el error provocado
mediante el dolo el que viene a alterar el consentimiento del contratante y a
estructurar el vicio. El artificio ejercido por uno de los contratantes hace
incurrir al otro en error, encontrándose en tal estado, esta parte contrata. Lo
hace sin conocimiento de causa y únicamente en razón del error engendrado
por el autor del dolo.
Aquí el sujeto activo es quien realiza la maquinación, es quien conoce la
realidad y que a través de maniobras fraudulentas y engañosas logra obtener
que el otro tenga una imagen distorsionada de lo que esta sucediendo.
Si el sujeto pasivo o víctima lograra entender que es lo que esta sucediendo
y aun así realizara el acto podría haber fuerza o tal vez no habría nada,
ya que para que se constituya el dolo es necesario que el sujeto pasivo este
engañado.
Cuando el dolo se hace en colaboración con otra persona, tanto el agente
como el tercero responden solidariamente por los perjuicios
Cuando en el dolo aparece el tercero sin previo acuerdo, pero la parte se vale
de éste para producir el dolo, la responsabilidad es solo por el beneficio.
Condiciones para que exista el dolo:
a. Intención o Animus decipiendi: Es la conducta a sabiendas que siempre
realiza el autor del dolo. Los procedimientos pueden ser el empleo de
maniobras y artificios diversos, presentación de documentos falsos,
nombres falsos, etc.
b. Determinante: el dolo se debe considerara vicio del consentimiento
cuando a temido influencia determinante ante él, cuando aparece que
sin esas maniobras n o se hubiera realizado el acto jurídico. Si la persona
a la que se quiere engañar descubre el fraude y no deja por eso de
contratar, no hay ya dolo y el contrato es perfectamente valido.
c. Debe provenir de la contraparte: Contemplado en el Art. 1515 del
CC.; según este precepto, si el dolo ha sido ejercido por un tercero el
contrato no será anulado, y este tercero podrá ser demandado en
indemnización de perjuicios (Art. 1515, núm. 2 y 2341 del CC.).
Pero en relación con el dolo del tercero se debe precisar:
- La conveniencia del tercero: Es decir que hay un acuerdo previo con
ese tercero para la realización del acto; si existe acuerdo tanto el tercero
como el actor se convierten en deudores solidarios de los daños y
perjuicios que hubiesen podido ocasionar a la víctima.
- Si el tercero actúo sin conocimiento del actor, pero el actor se
aprovecho de esta circunstancia solo responde por el beneficio que
haya obtenido.
- El dolo del representante: es considerado como de lo de la parte
misma.
CAUSA
Cuarto elemento que exige el Art. 1502 del CC. para la validez de
toda obligación contractual es la “causa licita”. Por otra parte el Art.
1524 reitera “no puede haber obligación sin una causa real y licita”
aunque “no es necesario expresarla”.
Podemos definir la causa como la intención que tuvo una persona para
realizar el negocio jurídico, es la utilidad del negocio jurídico para la
persona que va a contratar; aunque la causa puede ser la simple liberalidad
y no es necesario que sea expresada ya que en algunos casos se encuentra
inmersa en el tipo mismo de contrato que establece una causa supuesta.
Cuando se expresa la causa se genera una vinculación entre el contratante
y la causa expresada.
Se puede revisar:
1. Al momento de celebrar el contrato (formación del contrato)
2. Posterior al contrato sujeto a la satisfacción de las necesidades, siempre
que la causa sea compartida
OBJETO
Hay dos formas de objeto: 1) Objeto jurídico, 2) Objeto material
- Objeto jurídico: Consiste en dar, (Transferir la propiedad plena o
desmembrada); hacer, (Acción) y no hacer, (Omisión).
- Objeto material: Es la cosa vinculada al contrato. Tiene que ser
lícita

REQUISITOS PARA QUE HAYA OBJETO

1. El objeto debe existir al momento mismo del contrato, o esperar

razonablemente que exista:
El objeto debe existir o esperar razonablemente que exista al momento
mismo del contrato
No se requiere que la cosa que es objeto de la obligación exista en el
momento en que se contrata; basta que sea susceptible de existir en
el futuro y tal contrato quedara afectado de una condición suspensiva
la de que la cosa llegue a existir. Art. 1518 c.c.
Pero si esta condición es fallida, el contrato no existe y no se puede
demandar el incumplimiento.
Si el objeto existe pero parcialmente, se debe observar si lo que le falta
al objeto es tan importante que hace que el contrato no sea existente
en virtud de que si la persona que va a contratar hubiera sabido de
dicha falta no hubiera contratado. En este caso no habría objeto. Si
lo que falta es algo adicional y no vicia la existencia del contrato, la
única posibilidad es una rebaja en el precio a justa tasación.
Nota. Cuando se compra una cosecha, es una eventualidad
2. Que sea posible:
La posibilidad del objeto está referida a la posibilidad física y a la
posibilidad jurídica
a) físicamente: que no contradiga las leyes de la naturaleza, cuando hay
imposibilidad física, el objeto es ilícito. b) Jurídicamente: No contradiga
 la ley ni las buenas costumbres. Si el objeto fuera posible físicamente,
pero prohibido por la ley y las buenas costumbres no hay objeto.
Si la imposibilidad sobreviene igualmente tacha el objeto; es decir, el
objeto es inexistente salvo que se haya avanzado en la prestación y que
este avance haya sido útil.
La posibilidad del objeto debe existir antes y durante el contrato.
3. Que el objeto se encuentre en el mercado:
Que se comerciable, susceptible de ser tranzado
4. Que sea determinado o por lo menos determinable
Ya que la falta de determinación puede confundirse con un objeto
inexistente. Es por ello que no se requiere que el negocio verse sobre
un cuerpo cierto, ya que puede recaer sobre una cosa de genero y se
puede especificar su cantidad. Cuando en el contrato no aparece el
precio y no se determino se puede acudir al juez para que este asigne
un perito quien estará obligado a determinar el precio.
5. Que el objeto sea lícito
5. FORMALIDAD
Es uno de los requisitos para la validez y existencia de los contratos,
dependiendo el tipo de contrato
Existe nulidad absoluta cuando existe falta de solemnidades, la falta de
solemnidad es una causal de inexistencia, si hay carencia absoluta de
formalidad el contrato es inexistente, pero si existe formalidad inconclusa el
contrato es nulo.
CLASES DE CONTRATOS
1. DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA PRESTACIÓN EL CONTRATO
PUEDE SER: BILATERAL Y UNILATERAL
UNILATERAL:
Implica que ambas partes contratan pero una sola es la que se obliga,
ejemplo: la donación: ambas partes contratan pero solamente el donante se
obliga, ya que la otra parte solo recibe y no se obliga
Es necesario aclarar la gran diferencia que existe entre este tipo de contratos
con el acto de formación unilateral, pues existe la tendencia de confundirlos
cayendo en un grave error; el acto de formación unilateral como su nombre
lo indica, es un acto que emana de una solo voluntad, pero que sin embargo
produce efectos jurídicos (testamento).
BILATERAL:
Las dos partes contratan y las dos se obligan
En los contratos bilaterales se puede alegar excepciones, en los contratos
unilaterales solo la excepción de contrato no cumplido
En los contratos bilaterales se puede pedir resolución del contrato por
incumplimiento, y los unilaterales no.
Es importante diferenciar si un contrato es unilateral o bilateral desde el
punto de vista de la culpa
CULPA

GRAVE
LEVE

LEVÍSIMA
La culpa levísima corresponde a la violación de las obligaciones que un
hombre diligente observaría
Si el comportamiento inobservado es de una persona media, se trata de culpa
leve, y si ni aún un negligente hubiera incurrido en ese comportamiento, se
trata de culpa grave.
La culpa se presume según el tipo de contrato. Será leve, para los contratos
bilaterales. Si el contrato es unilateral, el que se beneficia responde
presuntamente hasta por culpa levísima, y para el que eroga por culpa grave
2. DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA ONEROCIDAD EXISTE
CONTRATOS: ONEROSOS Y GRATUITOS

CONTRATO GRATUITO
Son aquellos contratos en donde la persona que se beneficia no contra
presta
CONTRATO ONEROSO
Por medio del cual cada parte se obliga con el fin de obtener de la otra
una contraprestación equivalente, las dos partes contra prestan
El contrato oneroso se divide en:
- Contrato conmutativo: Es aquel en el que prestaciones estipuladas
por las partes quedan determinadas en forma definitiva desde el
momento de la celebración del contrato y se les considera como
equivalentes. Las prestaciones se consideran como equivalentes y estas
se conocen desde el momento de la celebración del contrato; cada parte
sabe en el momento de la celebración el beneficio que se impone a la
otra y los beneficios que reciben a cambio, o en consecuencia la utilidad
o pérdida que el contrato le reporte.
 - Contratos aleatorios: Cuando la prestación de una de las partes
depende de un acontecimiento incierto, de tal manera que cada uno de
los contratantes tiene la posibilidad de ganancia o pérdida.
Los contratantes no pueden prever en el momento de su celebración el
alcance o ganancia, o las perdidas que derivan del contrato puesto que
ellas están subordinadas a una contingencia incierta.
Esta clasificación es importante para efectos de graduar la culpa ante el
silencio de las partes, así en los contratos gratuitos el deudor es
responsable hasta por culpa levísima según el Art. 1604 del CC. “ El
deudor no es responsable sino de culpa lata en los contratos que por
su naturaleza tan solo son útiles al acreedor; es responsable de la leve
en los contratos que hay un beneficio recíproco de las partes; y de la
levísima en los contratos en que el deudor es el único que reporta
beneficio”.
 CULPA GRAVE: Cuando ni siquiera se comporta como una persona
negligente y de poca prudencia. Según el Art., 63 del CC. es la que
consiste en no manejar los negocios ajenos con aquél cuidado que aun
las personas negligentes o de poca prudencia suelen emplear en sus
negocios.
 CULPA LEVE: Cuando se actúa sin poner el cuidado normal en un
negocio. En si, hombres emplean ordinariamente en sus negocios.
 CULPA LEVISIMA: Cuando se actúa con extremo cuidado. Es la falta de
aquella esmerada diligencia que un hombre juicioso emplea en la
administración de sus negocios importantes.
En los contratos onerosos se aplica la culpa leve.
En los contratos gratuitos se exige para quien es gratuito, que se comporte
como un hombre prudente y diligente, es decir, culpa levísima.
Cuando para uno es oneroso y para el otro es gratuito, el primero responde
por culpa grave y el segundo por culpa leve.
3. DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA PERFECCIÓN PUEDEN SER:
CONSENSÚALES, REALES Y FORMALES
Esta clasificación se refiere al momento de la formación o nacimiento del
contrato y a los requisitos que deben cumplir en ese momento
Perfección: Un contrato es perfecto cuando tiene los requisitos de existencia,
validez y logra establecer obligaciones.
CONTRATOS CONSENSUALES
Se perfecciona con el simple acuerdo. Son aquellos que se forman
válidamente y se perfeccionan por el solo consentimiento de las partes, sin
necesidad de formalidad alguna, ya que basta solo el acuerdo de voluntades.
CONTRATOS REALES:
Se perfecciona con la entrega de la cosa, y son taxativos
CONTRATOS FORMALES:
La formalidad puede provenir de la ley o de la voluntad de las partes. Se
refiere al momento de la formación y exige para su perfeccionamiento y
eficacia una formalidad o solemnidad especial aparte del consentimiento
expresado. Las formalidades son objetivas y están preestablecidas por el
legislador. Generalmente la solemnidad esta referida a un escrito bien sea
público o privado. Hay que precisar entonces que contratos solemnes no
solo son aquello que deben celebrarse por medio de escritura pública.
4. DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA REGULACIÓN PUEDEN SER:
TÍPICO Y ATÍPICO
CONTRATOS TÍPICOS O NOMINADOS:
Esta regulado por cualquier norma, ley, etc. Tienen un nombre y una
regulación ya sea en un código o en las leyes especiales, ejemplo: el
contrato de arrendamiento, de compraventa, de mandato…
CONTRATOS ATIPICOS O INOMINADOS
No están regulados. Nace de la iniciativa de las partes, no de la estructura
predeterminada de la ley. En estos contratos se aplica la normatividad que
más se le parezca, entendiendo que las normas de la compraventa son las
primeras normas a las que hay que recurrir para poder regular el contrato.
Ejemplo: el arrendamiento de espacio, en éste caso se aplican las normas
de arrendamiento.
En este grupo de contratos encontramos por ejemplo a Leassing,
5. DESDE EL PUNTO DE VISTA DE SU FORMACIÓN, LOS CONTRATOS
PUEDEN SER: DE LIBRE DISCUSIÓN Y DE ADHESIÓN
CONTRATOS DE LIBRE DISCUSIÓN
Un contrato en que las partes determinan las normas que han de regir el
contrato.
Son aquellos que resultan del libre debate de sus cláusulas por parte de los
contratantes, del libre acuerdo de sus voluntades; manejan la teoría de la
autonomía de la voluntad, en donde las partes discuten con miras a precisar
sus obligaciones dentro del negocio que se van a vincular, discuten y
disciernen sobre las cláusulas del contrato.
CONTRATOS DE ADHESIÓN
Una parte solo tiene la alternativa de adherirse, porque ya hay una
estructura preestablecida
Son aquellos que en el cual las estipulaciones o cláusulas del contrato son
redactadas por una de las partes, limitándose la otra a aceptarlas en su
totalidad; es decir simplemente se adhiere a ellas. Este tipo de contrato no
maneja la teoría de la libre autonomía de voluntad de las partes, es decir
existe la superioridad en uno de los contratantes.
Saber si un contrato es de adhesión sirve para que en dado caso de haber
una cláusula oscura será en contra de la parte dominante en el contrato
Cláusula leonina: Son cláusulas hechas en virtud de la actitud abusiva de
una de las partes, ejemplo: Se compra un artículo, y se advierte que si sale
dañado no se admite devolución. Las cláusulas leoninas en los contratos de
adhesión se tienen por no escritas.
TEORÍA ESPECIAL DEL CONTRATO
Hace referencia a los elementos accidentales del contrato
CLAUSULAS GENERALES DEL CONTRATO
Son cláusulas que se pueden aplicar a todos los contratos si no se contradice
su esencia.
CLAUSULA PENAL
En la cláusula penal no hay ni es una garantía por que no suple una
obligación.
Es una particularidad de los contratos, según el Art. 1592 CC consiste en
que una persona para asegurar el cumplimiento de una obligación, sujeta a
una persona a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no
ejecutar o retardar la obligación principal. Sin embargo la cláusula penal no
tiene un sentido meramente sancionatorio, pues es utilizada también como
una tasación anticipada de perjuicios tenemos entonces dos tipos principales
de cláusula penal:
1. CLÁUSULA PENAL CON EFECTO INTIMIDATORIO:
Es cláusula intimidatoria la que pretende amenazar con la imposición de una
sanción el incumplimiento.
2. CLÁUSULA PENAL CON EFECTO ESTIMATORIO:
Consiste en la tasación anticipada de perjuicios. Implica la responsabilidad
de las partes de establecer un avalúo anticipado de los perjuicios que pueden
tener lugar por el incumplimiento de la prestación debida o por el retardo de
la misma. No hay que probar los perjuicios, ni la naturaleza, ni su monto,
pues ya ha sido fijado de antemano.
Resarcimiento de perjuicios. Las partes al momento del contrato prevén el
futuro del contrato en el punto de los perjuicios. No hace referencia a todo el
contrato puede ser un incumplimiento a una parte especifica del contrato.
Pero no puede haber dos cláusulas sobre el mismo hecho.
UTILIDAD
 Si no existe cláusula penal estimatoria, si se pueden cobrar los perjuicios
pero el demandante corre con la carga de la prueba, es decir, se tiene
que ir a un proceso ordinario.
 La cláusula penal con efecto intimidatorio no es estimatoria de
perjuicios, y para probarlos se tiene que ir a la vía del proceso ordinario.
 Si se pacta cláusula penal con efecto estimatorio, se esta relevado de
probar los perjuicios y solo se prueba el incumplimiento.
 En el caso de la cláusula penal estimatoria siempre hay un componente
intimidatorio, nunca se podrá probar un valor menor en razón a que esta
siempre contiene intimidación.
 Cuando el perjuicio es mayor al estimado en la cláusula penal
estimatoria se puede apartar de la cláusula y probar el total, es decir,
desde cero.
 Cuando hay dudas en la cláusula siempre será estimatoria.
 La cláusula intimidatoria debe estar expresamente pactada y nunca
contiene estimación de perjuicios.
 La cláusula penal tiene lesión enorme, nunca podrá exceder el valor
de la prestación, es decir, se tiene que establecer el valor de la
prestación para saber cual es el límite.
 En el contrato pueden ir las dos cláusulas penales, si las partes lo
acuerdan por que no son excluyentes.
 La cláusula no puede constituirse como condonación del dolo futuro, por
lo que, cuando los perjuicios son mayores a los pactados, el
perjudicado podrá apartarse de la cláusula penal pero deberá probar el
perjuicio, el hecho culposo del agente y el nexo causal, además del
valor de la indemnización.
En materia mercantil Art. 867 CCO. Inciso 2 menciono sobre el particular
que “Cuando la prestación principal este determinada o sea determinable, en
una suma cierta de dinero, la pena no podrá ser superior del monto de
aquella”
La utilidad del contrato esta determinada por el valor que proporciona, es por
esto, que no puede existir una sanción que supere la utilidad económica, pues
desmeritaría la prestación.
La sanción debe ser igual o menor al valor pactado en el contrato.
 LESION ENORME
Es una cláusula de la naturaleza de los contratos, no es una cláusula
accidental, no es pactada por las partes; en la medida que el mismo
legislador es el que ordena que en ciertos contratos exista equidad en los
intervinientes ante la economía. La lesión enorme es una cláusula de
equidad que se entiende incorporada al contrato
No se permite pactar en contra de la lesión enorme, ni renunciar a ella
La lesión enorme no es exclusiva del contrato de compraventa, es taxativa
y se encuentra en los contratos de:
1. Compraventa de bines inmuebles
2. permuta
3. cláusula penal
4. anticresis
5. hipoteca
6. partición de herencia
LESION ENORME EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y PERMUTA
El límite por el cual una persona puede pactar es el de 200% es decir
hasta el doble y del 50% es decir hasta la mitad del valor de la cosa que
equivale al 100%.
Estos rangos hacen parte de la libertad contractual. Pero, cuando se pacta
por encima del 200% o por debajo del 50% se viola el interés de la
economía y existe LESION ENORME.
SANCIÓN
Si es mayor del 200% el vendedor debe devolver el exceso más un 10%
Si es menor del 50% se ajusta el valor al 100%, valor real de la cosa
menos un 10%.
Quien sufre la lesión enorme es la economía, en la relación contractual
hay perjudicados cuando no se ha renunciado a la lesión enorme, una vez
renunciada, ya no existe perjudicado
REGLAS
 En el acto de constitución del contrato no se puede renunciar a la
lesión enorme; si las partes acuerdan renunciar a la lesión enorme
se entenderá esa cláusula por no escrita
 La renuncia posterior al negocio de constitución es válida y produce
efectos, porque se le permite a las partes tener una causa distinta a
 la celebración del negocio, pero esta renuncia solo opera en el caso
de la compraventa
 La lesión enorme implica una revisión objetiva del contrato
 La lesión enorme no es exclusiva de la compraventa
 La lesión enorme tiene un término de prescripción que es de un año
en el caso de la compraventa.
En la revisión del negocio para hacerlo subsistir, el lesionante debe
someterse a la sanción, de tal forma que se ajusta al negocio, es decir; que
se tiene que devolver el exceso más un 10%, o pagar el faltante menos un
10%. Si la persona decide no someterse a la sanción se RESCINDE el
negocio; es decir, se devuelve el precio y la cosa.
CLÁUSULA DE LA IMPREVISIÓN CONTRACTUAL
Es una cláusula de la naturaleza del contrato
Un amplio sector de la doctrina ha considerado que la aplicación de esta
figura constituye una especie de atentado contra la afirmación del principio
de la fuerza obligatoria del contrato, ya que una vez perfeccionado el
contrato, en virtud del cumplimiento de las condiciones y formalidades
pertinentes, las partes quedan sometidas a esa ley contractual y ninguna
de ellas esta facultada para derogarlas o modificarla a su arbitrio, Art. 1602
del CC.
Contrario a esta fuerza obligatoria del contrato se ha desarrollado la
cláusula de imprevisión como la posibilidad de revisar el contrato cuando este
se desequilibró en perjuicio de una de las partes, para una de ellas resulta
más gravosa la prestación o excesivamente onerosa de lo que fue prevista
en el contrato, por la ocurrencia de circunstancias imprevistas en la
convención y también imprevisibles en el momento de contratar, pues no
pasaron por la mente de los contratantes y que por lo mismo no fueron
objeto de una cláusula expresa que las conjurara.
Los contratos susceptibles de verse afectados por la imprevisión son los
de ejecución sucesiva, es decir aquellos cuyas obligaciones se ejecutan
simultáneamente, se cumplen por un periodo mas o menos largo, en forma
sucesiva, escalonada.
El Art. 868 del CCO. “cuando circunstancias extraordinarias, imprevistas o
imprevisibles, posteriores a la celebración de un contrato de ejecución
sucesiva, periódica o diferida, alteren o agraven la prestación de futuro
cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que le resulte
excesivamente onerosa, podrá pedir su revisión”.
El juez procederá a examinar las circunstancias que hayan alterado las
bases del contrato y ordenará, si ello es posible, los reajustes que la
equidad indique; en caso contrario, ordenara el juez decretar la terminación
del contrato. Esta regla no se aplicara a los contratos aleatorios ni a los
de ejecución instantánea.”
La imprevisión se basa en los principios de equidad y buena fe ya que uno
de los contratantes no puede enriquecerse a costa de otro.
Requisitos:
a) Que no se trate de contratos instantáneos, sino de tracto sucesivo
b) Que no se trate de contratos aleatorios
c) Que no se trate de circunstancias que pudieron preverse al momento de
realizarlo.
d) Que se presente una excesiva honerosidad.
e) Que se trate de acontecimientos que estén fuera de la voluntad de las
partes, es decir ajenas a ellas.
PACTO DE ARRAS
Son cláusulas accidentales del contrato, no están en el contrato a menos que
las partes lo dispongan.
Las arras son dinero a cosas que se dan a la otra parte en el contrato como
prueba de quedar convenidos o de facilitar el retracto
Cuando se pactan arras, estas se tienen que dar, de donde el pacto de arras
es real; es decir no existe la cláusula y no se podrán cobrar si no hay la
entrega del dinero o de la cosa, toda vez que las arras se perfeccionan con
la entrega de la cosa.

Clases de arras:
Las arras se clasifican según el Código Civil en:
ARRAS CONFIRMATORIAS
(Art. 1861 CC.) : Si expresamente se dieren arras como parte del precio o
como señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la
venta”. Constituyen prueba de la celebración de un contrato.
Si hay incumplimiento, la parte que cumple o se allana a cumplir podrá
demandar por la vía judicial o el cumplimiento o la resolución, en ambos
casos con indemnización de perjuicios, ya que las arras se elevan como
prueba de la celebración del contrato. Cuando hay incumplimiento será un
incumplimiento contractual porque ya hay negocio jurídico
Cuando las arras confirmatorias tienen la misma esencia de la prestación,
cuando éstas hayan cumplido su finalidad, se convertirán en parte de la
prestación
Cuando no constituyen parte de la prestación las arras una vez hayan
cumplido su cometido se tendrán que devolver
ARRAS PENALES O DE RETRACTACIÓN
Pueden ser dinero o cosas, no confirman el negocio, sino vuelven al negocio
condicionado, esta condición consiste en que las partes se reservan la
posibilidad de resolver el negocio, es decir, cualquiera de la partes puede
retrotraerse del negocio.
Efectos que produce:
 Las partes dentro del plazo pactado expresamente o, a falta de plazo
fijado, en el término de los dos meses subsiguientes a la convención,
pueden dejar sin eficacia la venta o la promesa de venta, volviendo todo
al estado anterior; el contrato estaría afectado por una condición
suspensiva negativa, de donde si se hace uso de la facultad, el contrato
carecería de existencia. (Art. 1860 C.C.)
 Quién ejerce la facultad de retracto, pierde las arras, si las dio, o las
entrega dobladas si las recibió.
 Si las partes no se retractan, las arras dadas deben ser restituidas a
quién las entregó, o bien imputarse al precio si fuere el comprador quién
las dio.
 Es de advertir que las arras no son parte del precio, pero cumplida su
misión pueden convertirse en parte del mismo.
 Durante los dos meses las arras no son pago, pasados los dos meses
se convierten en pago si son dinero o cosas de la misma especie de la
prestación.
 No se pueden dar conjuntamente las arras confirmatorias y las de
retractación.
 No existe lesión enorme para las arras.
 Si se pactan arras y no se establece de que clase son, se presumirán
retractatorias.
CLÁUSULA ACELERATORIA
Es una cláusula de la naturaleza de los contratos de ejecución instantánea
pero con cumplimiento diferido o pago diferido, en los casos establecidos en
la ley, pero igual puede constituirse como cláusula accidental bajo las
causales establecidas por las partes cuya virtualidad es la aceleración del
plazo concedido para el cumplimiento.
Esta cláusula es de dos tipos
1. de la naturaleza
2. accidental
1. legales o de la naturaleza:
Se da cuando
 - Incurra el deudor en un proceso concursar
- Cuando hay extinción o disminución de las garantías, por ejemplo:
cuando X le presta a Y, Y para garantizar la obligación presta
hipoteca de su casa, este bien inmueble se extingue, se extinguió
la garantía
- Cuando sea declarado el deudor en insolvencia, es decir, cuando
los pasivos son mayores que los activos.
2. Accidentales
Quedará así: “Si el deudor incurre en… se acelerará
Estas son convencionales
En materia de contratos, el hecho de no pagar una sola cuota, ya hace refutar
el pago por parte del acreedor.
Solo se da en los contratos de ejecución instantánea pero con cumplimiento
diferido, que consisten en: surgido el título, surge inmediatamente las
prestaciones, pero por acuerdo de las partes se cumple o se paga de manera
diferida
Si se paga instantáneamente no hay aceleración
Se entiende por Retardo el simple incumplimiento de la prestación en el
término o en las condiciones pactadas. Y por Mora se entiende el retardo
acompañado de la constitución en mora, es decir, la notificación al deudor de
su incumplimiento por vía judicial.
- La cláusula aceleratoria pactada en el contrato puede ser
facultativa o instantánea.
- La cláusula aceleratoria no es incompatible con la cláusula penal.
- Opera en el contrato de leasing, pero no en el contrato de
arrendamiento.
Facultativa
Dadas las circunstancias previstas en la ley o las pactadas, el acreedor tiene
la facultad de acelerar
Instantánea
Dadas las circunstancias opera la aceleración
Si el personaje es demandado ejecutivamente, el acreedor podrá acelerar
el plazo y hacer efectiva la obligación. Para saber el deudor si se aceleró o
no, el acreedor debe constituirlo en mora que se hace a través de un proceso
judicial
Sin embargo, para hacer efectiva la cláusula y no recurrir al proceso judicial,
la ley dijo que con la presentación de la demanda se acelera la obligación.
Para evitar lo anterior se tendría que pactar en el contrato que la cláusula es
de ejecución instantánea.
CLAUSULA DE LA CESION
DE LA POSICIÓN CONTRACTUAL
Concepto:
Consiste en que una de las partes del contrato cede su posición, cambiando
uno de los sujetos de la obligación contractual.
Es un acto unilateral, a iniciativa del acreedor, nunca del deudor, pero tanto
el acreedor como el deudor tienen deudas recíprocas. Opera en los contratos
bilaterales, prestacionales pendientes o de ejecución continuada, onerosos;
solo en estos contratos se puede trasladar la posición contractual.
 Aspectos importantes de la cesión:

1) Debe recaer sobre activos de derechos patrimoniales del cedente, quién se

despoja de su acreencia a favor del cesionario.
2) Debe tratarse de créditos nominativos, esto es, que contenga los nombres
del acreedor y del deudor, así debe estar consignado en el título o
documento existente.
3) Debe versar sobre derechos personales individualizados.
4) Debe referirse a créditos cuya cesión no esté prohibida por la ley.
5) Puede tratarse de créditos civiles o comerciales que expresamente no
estén reglamentados por la ley mercantil. Según el artículo 1966 del CC.
“las disposiciones de este titulo no se aplicarán a las letras de cambio,
pagarés a la orden, acciones al portador y otras especies de transmisión
que se rigen por el Código de Comercio o por leyes especiales”
El código habla de la sesión de contratos pero no es así realmente, lo que
sucede es que una da e las partes sede la POSICIÓN que tiene dentro del
contrato, cediendo sus derechos u obligaciones.
REGULACIONES:
A. CIVIL: Intervienen: el cedente, el cedido que son las partes en el contrato
original y un tercero, cesionario.
X_________________Y
Cedente cedido
Z cesionario
¿Cómo opera?
 1. El cedente debe hacer una nota de cesión, que debe contener por
lo menos el nombre del cesionario y la firma del cedente, sin
embargo, una nota de cesión debe contener los efectos de una
cesión
Nota: nunca podrá ser un endoso
Luego el cedente debe hacer la entrega del documento (contrato con la
nota de cesión) al cesionario. Al momento que el cedente lo entrega al
cesionario, es decir, cuando el cesionario lo recibe la cesión surte
efectos.
Efecto: el cedente se compromete por la validez del contrato que está
cediendo, en la medida que el cesionario tiene una incertidumbre en el
contrato, ya que él, no participó en el contrato original; por
consiguiente, para acabar con la incertidumbre el cesionario al
momento de ser notificado de la cesión, puede hacer una reserva de
cumplimiento, que consiste en que el cesionario vincula al cedente
como un deudor subsidiario (no solidario) del cedido; es decir, si el
cedido no le cumple al cesionario, el cedente lo debe hacer.
Cuando el contrato se celebró de manera verbal, le corresponde al
cedente hacer en un documento la memoria del contrato (no es un
contrato ya que es un acto unilateral) y a éste se le coloca la nota de
cesion.
2. Vinculación del cedido, es necesario que el cesionario notifique al
cedido con la exhibición del título, es decir del contrato con la nota de
cesión. Como el cedido no se puede oponer a la cesión, puede:
a) una reserva de cumplimiento: Que si el cesionario no paga
garantizará la obligación el cedente
b) Una reserva de excepciones: Consiste en poderle oponer al
cesionario las mismas excepciones personales que le hubiere
podido proponer al cedente
Nota: Las dos reservas se pueden proponer al mismo tiempo, pero se tienen
que hacer en el mismo contrato.
La reserva de excepciones es un derecho obligatorio, solo lo puede imponer
el cesionario y el cedido.
Efectos: Cuando se notifica al cedido, el cedente se libera de la prestación,
a menos que se den las reservas.
B. MERCANTIL: Si el contrato es por escrito la cesión se hará por escrito, si
el contrato inicial es verbal, la cesión se hará verbalmente.
Cuando se hace por escritura pública, la cesión se hará por escrito y con
autenticación de firmas
Si son de aquellos que deben registrarse, debe registrarse la cesión
Según artículo 888 del CCO., la sustitución podrá hacerse por escrito o
verbalmente, según que el contrato conste o no por escrito. Pero si el contrato
consta en escritura pública, la cesión podrá hacerse por escrito privado,
previa autenticación de la firma del cedente, si ésta no se auténtica o no se
presume tal, no producirá efectos respecto de terceros mientras no sea
inscrita en el correspondiente registro.

NOTA: Es de aclarar que el ARRENDAMIENTO en materia Mercantil NO se

puede ceder.
CONTRATOS EN PARTICULAR
1. DE LA PROMESA DE CONTRATO
Sirve para prometer cualquier contrato. El objeto es asegurar la celebración
de un contrato futuro, constituye una prestación de hacer.
Nota: no se asegura el cumplimiento de un contrato sino la celebración de
un contrato

Es un contrato formal y no consensual porque requiere unas formalidades

como ser elevado por escrito.

La promesa de contrato es un contrato bilateral y tiene los siguientes

requisitos:
REQUISITOS:
1. ESCRITO: Si no esta por escrito no hay contrato
2. DESCRIPCIÓN DEL CONTRATO PROMETIDO: El contrato prometido
tiene que estar escrito de tal manera que solo le haga falta su
celebración, es decir, tiene que contener los elementos esenciales y
accidentales porque las partes se obligan a celebrar el contrato de la
forma como se encuentra escrito, por ejemplo: si en el contrato de
promesa de contrato no se estipulo un plazo no habrá lugar a plazo.
Igualmente si es una promesa de contrato en donde el objeto es un
inmueble, se tiene que describir éste por sus linderos, de lo contrario
no hay contrato.
3. PERMITIDOS POR LA LEY: Debe tratarse el contrato prometido de
aquellos no prohibidos por la ley
Porque si el contrato prometido es nulo, extiende la nulidad a la promesa
de contrato, sin importar que el objeto y la causa en éste sea lícita, en
 la medida que si hay ilicitud en el contrato prometido pasa a ser nulo la
promesa de contrato
4. TIEMPO, MODO Y LUGAR: deben especificarse las circunstancias de
tiempo, modo y lugar, condición y plazo en el que el contrato futuro
tendrá que celebrarse. En el contrato de promesa de contrato se puede
dar la condición, pero, si la condición no se da, deja de existir la
promesa y en consecuencia el contrato futuro
La condición implica nulidad cuando es meramente potestativa del
deudor, es decir, solo es voluntad del deudor.
EFECTO: Cuando se celebra el contrato futuro el contrato de promesa queda
extinguido y ya no se puede ejecutar
RECILIACIÓN: Es un acuerdo recíproco para modificar o extinguir el
contrato de promesa. Cuando se da la reciliación en el contrato de promesa
de contrato se extingue.
2. CONTRATO DE COMPRAVENTA

CONCEPTO
Es el contrato en virtud del cual una parte se obliga a transferir el dominio
de una cosa y la otra se obliga a pagarla en dinero. El artículo 1849 del Código
Civil define la compraventa como “el contrato en que una de las partes se
obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero”
ELEMENTOS ESENCIALES
Los elementos esenciales son la cosa cuya tradición es obligada y el precio
en dinero que se paga por ella.
Por lo que surge que el contrato de compraventa es el título y no el modo;
en el contrato de compraventa emana la obligación de tradir y la obligación
de pagar el precio, y el modo lo constituye la tradición.
Con el simple acuerdo entre la cosa que se va a tradir y el precio que se va
a pagar se entiende perfeccionado el contrato; a menos, que se trate de
aquellos bienes que exigen escritura pública; es decir, si no se paga el precio,
sigue existiendo compraventa, si no hay tradición sigue existiendo
compraventa, aunque es una compraventa inconclusa, porque no es
elemento esencial el pago ni la tradición sino el consentimiento de las partes
entre lo que se entrega y lo que se paga.
Nota: Cuando no hay pago en dinero sino que se paga con otro bien hay
permuta
Cuando se paga en dinero y en bienes hay un contrato mixto de compraventa
y de permuta, pero si es mayor el valor en dinero se aplican las normas de
la compraventa, y si es mayor el valor del bien se aplican las normas de la
permuta.
Tradir y pagar el precio, no son las únicas obligaciones que nacen de la
compraventa también están, pagar los gastos de escrituración, la entrega…
CARACTERÍSTICAS
 Es bilateral: existen dos partes y prestaciones recíprocas para las partes
contratantes; el vendedor se obliga a entregar la cosa, y el comprador a
pagar por esa cosa una suma en dinero.
 Es consensual: Por el simple consentimiento de las partes se perfecciona
a compraventa. La compraventa se perfecciona y se reputa perfecta desde
el momento en que las partes han convenido en la cosa y en el precio.
(Art. 1857 CC.). Excepciones, es decir, casos en que es solemne, como la
venta de bienes inmuebles y servidumbres, de derechos de herencia, etc.
 Es onerosa: ambas partes pretenden una utilidad gravándose
recíprocamente.
 Es principal: No requiere de otro acto jurídico para su conformación y
subsistencia.
 Es nominado: El Código Civil define y regula esta clase de contrato.
 Es de ejecución instantánea: Cuando las partes expresan su voluntad
sobre la cosa y el precio, el contrato se perfecciona y comienza a
ejecutarse. El hecho de que la cosa no sea entregada en el mismo
momento del perfeccionamiento del contrato, o el precio sea cubierto por
cuotas o con posterioridad, no quiere significar que se convierte en un
contrato de tracto sucesivo, por cuanto el contrato se cumple en un solo
acto, aun cuando las prestaciones estén sometidas a una regulación
periódica.
 Es de libre discusión: Reviste de oportunidades para discutir los
alcances, formas, condiciones del acto. El vendedor señala la cosa, fija el
precio, etc., pero el comprador puede convenir de otra manera, mediante
el principio de libre discusión.
REQUISITOS DE VALIDEZ Y EXISTENCIA DE LA CONPRAVENTA
1. CAPACIDAD
En el contrato de compraventa la capacidad se determina por la aptitud del
derecho para comprar y vender. El Art. 1504 del CC. Preceptúa “además de
las incapacidades mencionadas hay otras particulares que consisten en la
prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos
actos”, a esto se le denomina incapacidades especiales. Las incapacidades
especiales se clasifican en:
- En razón del parentesco y del vínculo matrimonial: en la actualidad no
existe incapacidad alguna, por motivo de nexo matrimonial, para celebrar
compraventa tanto de muebles como inmuebles. La venta entre padre e hijo
de familia, o sea el que todavía se encuentra bajo la patria potestad y, por
ende, no se ha emancipado, produce nulidad absoluta. Esto significa que los
hijos emancipados, o sea, los que no están sometidos a la patria potestad
pueden celebrar válida y libremente contrato de compraventa con sus padres.
Excepción: el hijo menor adulto, todavía no emancipado completamente,
puede realizar compraventa con su padre, cuando se desprende del goce de
su peculio profesional o industrial.
- En razón del vínculo legal o convencional.
El Art. 1854 del CC. se les prohíbe a los funcionarios públicos comprar los
bienes públicos o particulares que se vendan pos su ministerio. Esta
incapacidad acarrea nulidad absoluta.
A los guardadores –tutores y curadores- no les lícito comprar parte alguna
de los bienes de sus pupilos. Para adquirir bienes muebles pueden obtener la
autorización de otros tutores que no este implicados en el contrato, o por el
juez. En tratándose de Bienes inmuebles la prohibición es total.
- En razón de las convenciones internas y externas del Estado
colombiano. Ley 39 de 1918 “los gobiernos extranjeros que mantengan
misión diplomática en la República, pueden adquirir en propiedad o construir
en la capital de ella, el edificio destinado a alojar su respectiva legación,
siempre que declaren que la República gozará en la misma materia del
derecho de reciprocidad”. Es una prohibición a nivel de gobierno no de las
personas.
La segunda esta en el artículo 5º del Decreto Extraordinario 1415 de 1940
que dice “Los terrenos baldíos ubicados en las costas nacionales y en las
regiones limítrofes con las naciones vecinas, solo podrán ser adjudicados a
colombianos de nacimiento. Los terrenos baldíos adquiridos de conformidad
de este artículo, no podrán ser traspasados a extranjeros”
2. CONSENTIMIENTO
Es la expresión de la voluntad de las partes acorde con el objeto y precio. No
debe adolecer de ninguno de los vicios enunciados en el Art. 1508 del CC., o
sea: Error, fuerza y dolo.
3. OBJETO
Son la cosa y el precio; Es decir sobre lo que recae el contrato de
compraventa; si falta la cosa el contrato es inexistente. Se requiere:
-Que la cosa esté en el comercio y que sea susceptible de comprada y
vendida, es decir, todas las cosas comerciales se pueden vender. Las que
están fuera del comercio no son susceptibles de venta válida. Por ejemplo
cuando se trata del derecho de alimentos o de las cesantías existe una teoría
que predica que están en el comercio, pero mueren con el primer
destinatario, es decir están en el comercio pero no son susceptibles de ser
comprado y vendido
- Que la cosa exista o se espere que exista, admite la posibilidad de que la
cosa, al momento de celebrarse el contrato, no exista pero que llegue a
existir.
- Que la cosa sea determinada y singularizada, No basta que la cosa exista o
se espere que exista; se necesita su determinación. Si la cosa no es conocida
por las partes, pero puede que exista realmente, no hay objeto en la
compraventa. Por que la existencia no es supuesto único, se requiere expreso
señalamiento. El objeto debe estar determinado en cuanto a la especie o
género y cantidad. Si se vende un animal, sin señalar que clase de animal,
no hay contrato, porque el objeto no está determinado.
4. PRECIO
El precio tiene que ser en dinero, se hace la especificación por que el precio
y dinero son distintos, en la medida que el precio puede darse tanto en dinero
como en especie; sin embargo el legislador permite que sea en dinero o en
especie siempre que lo que se paga en especie sea inferior o igual de lo que
se paga en dinero, de lo contrario se hablaría del contrato de permuta.
El precio tiene que ser determinado y determinable. Es requisito de la cosa
que este en el comercio lo que significa que la cosa sea avaluable de tal forma
que es posible determinar el precio cuando no se encuentra determinado; es
decir, cuando existe el simple compromiso de pagar el precio en dinero por
la cosa que se va ha tradir ya hay precio a pesar que no esta determinado
Si falta el precio, el contrato no existe o degenera en otra clase de acto
jurídico.
El precio debe ser real y serio, significa que no sea simulado ni irrisorio. Que
sea real significa que el convenido en el contrato es el que paga el comprador
al vendedor. Que sea serio, se refiere, a que sea equivalente a la cosa vendida
5. CAUSA
Puede ser la que determinen las partes o una causa presunta; esta causa
presunta consiste en vender o adquirir una cosa útil.
6. FORMALIDADES
El contrato de compraventa es un negocio consensual pero por excepción
es formal cuando se trata de bienes sujetos a escritura publica, es decir,
de bienes inmuebles.
REQUISITOS ADICIONALES - GASTOS DE LA COMPRAVENTA
Es un requisito para que exista y sea válida la compraventa y se da en
aquellos contratos que necesitan de formalidades.
(Art. 1862 CC) Todos los gastos en la compraventa se presumen que serán
divididos entre el vendedor y el comprador, a menos, que las partes pacten
algo distinto.
Cualquier gasto adicional corre por cuanta de quien se beneficia, salvo que
las partes estipulen algo diferente; por ejemplo, los gastos de registro los
asume el vendedor en la medida que su obligación es la de tradir, y al pagar
los gastos de registro se está liberando de la obligación.
Nota: El 4*1000 no es un gasto de la compraventa.
COMPRAVENTA DE COSA EMBARGADA
El bien embargado no puede ser objeto del contrato de compraventa, ya que
existe objeto ilícito, pues el bien embargado se caracteriza por estar fuera
del comercio.
Solo es posible por medio de una autorización del juez con cargo de que el
comprador deposite el precio a nombre del juzgado, el embargo se levanta
con ese fin y el juzgado actúa como diputado para recibir; es decir,
legitimación para recibir a nombre del acreedor.
COMPRAVENTA DE COSA AJENA
El artículo 1871 del CC. Consagra que la venta de cosa ajena es válida, sin
perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se
extingan por el tiempo. La ley sin desamparar los derechos del verdadero
dueño, permite que la cosa sea vendida por un tercero, por que la
compraventa en nuestro sistema no transfiere la propiedad.
El contrato en sí, no trasmite el dominio de la cosa. Si el vendedor no es
dueño, no habrá transferencia del dominio. Para que ésta se realice requiere
del modo, es decir, la tradición. Si el vendedor no es dueño de la cosa vendida
no se pude hacer la tradición por cuanto no tiene la facultad suficiente y
necesaria para transferir el dominio, aun cuando tenga la intención.
El vendedor, al disponer de una cosa de un tercero a título de compraventa,
no hace más que obligarse para con el comprador a entregarle el objeto
vendido
En la compraventa de cosa ajena, el vendedor lo único que hace es la
entrega y no la transferencia de dominio, y el verdadero propietario puede
perseguir el bien instaurando una ACCION REIVINDICATORIA que tiene
un término de cuatro años para que el comprador le devuelva el bien.
 Es una simple entrega y
no tradición porque A no
es el propietario del bien
A Vende un bien B
VERDADERO
C PROPIETARIOO

PUEDE EJERCER LA
ACCION REIVINDICATORIA

El comprador en el traslado de la demanda debe vincular al proceso al

vendedor ejerciendo la acción de defensa. El vendedor entra al proceso
defendiendo la cosa que vendió, por ejemplo puede decir que lo adquirió por
prescripción o puede comprarle el bien al verdadero propietario convirtiendo
la entrega en una tradición.
Cuando pasan los cuatro años, sin que se haya interpuesto la acción
reivindicatoria, el vendedor queda liberado, y aquí el cumplió con la
obligación en la compraventa, no la de tradir sino la de entregar, lo mismo
sucede cuando el vendedor no es llamado al pleito. De donde se deducen que
las obligaciones principales de la compraventa son la tradición o la entrega.
Si el verdadero propietario recupera el bien el comprador puede ejercer la
acción de RESTITUCIÓN DE PRECIO más la indemnización de perjuicios
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
A. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:
1. ENTREGA DE LA COSA: - Tradición
- Entrega
2. GARANTÍA: El vendedor debe garantizar que la cosa tiene utilidad y la
posesión pacifica del comprador.
1. LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR O TRADIR LA COSA
La obligación de entregar se entiende como la obligación de dar
- Cuando se trata de bienes muebles se tiene que hacer la entrega
- Cuando se trata de bienes inmuebles se tiene que hacer la
inscripción del título en la oficina de registro y la entrega
La obligación de entregar se cumple colocando al comprador en la
posibilidad física de la explotación útil de la cosa, es decir, poner la cosa
en manos y en poder de su nuevo propietario para que este pueda ejercer
sobre ella la posesión material.
La tradición es el elemento fundamental para cumplir la obligación de dar,
ya que es mediante la tradición que se realiza la transferencia del dominio.
Esta se debe hacer de acuerdo a las normas propias de, consagradas en el
Titulo VI del libro segundo del Código Civil. Tratándose de bienes inmuebles,
la tradición se efectúa mediante la inscripción del titulo en la oficina de
registros de instrumento públicos (Art. 756 CC.). Cumplido esto, queda
pendiente la entrega material de la cosa. En Sentencia de casación civil
de 20 IX, 1970, dijo la Corte Suprema de Justicia “el pago de las obligaciones
de dar se cumple por el modo de la tradición. Si la cosa es inmueble, la
tradición se hará por la inscripción del título en la Oficina de Registro.
Tratándose de muebles, la tradición se efectúa al mismo tiempo que la
entrega”.
En caso de bienes muebles deberá hacerse la tradición de acuerdo con
las normas de los Art. 740 y 754 del CC. Donde es preciso que haya por
una parte la facultad y la intención de transferir el dominio y por la otra
la capacidad y la intención de adquirirlo. Y que quien hace la tradición
emplee uno de estos medios:
- Mostrar la cosa al adquirente.
- Permitir la aprehensión material.
- Entregarle las llaves de donde esta guardada. Etc.
CONSERVACIÓN DE LA COSA:
Una vez perfeccionado el contrato con el acuerdo de voluntades sobre precio
y objeto o con las solemnidades exigidas esa sobre el vendedor la
obligación de conservación, que se satisfaces con la realización de aquellos
actos de cuidados necesarios para mantener la cosa, por lo menos, en el
estado en que se encontraba al momento de perfeccionarse el contrato,
cuando se trata de cuerpo cierto.
El art. 1605 C.C. establece que la obligación de dar contiene la de entregar
la cosa; y si esta es una especie o cuerpo cierto, contiene, además, la de
conservarla hasta la entrega, so pena de pagar los perjuicios al acreedor
que no se ha constituido en mora de recibir. Y el Art. 1606 estipula que la
obligación de conservar la cosa exige que se emplee en su custodia el
debido cuidado. En consecuencia debe el vendedor emplear la diligencia
ordinaria en la conservación; responde, en consecuencia, de la culpa leve
y del dolo ( Art. 63 y1604 CC).
El vendedor queda descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa y
solo será responsable del dolo o la culpa grave si el comprador se
constituye en mora de recibir, como lo dispone el Art. 1883 del CC
LUGAR DE ENTREGA DE LA COSA VENDIDA:
Como regla general se maneja el principio de autonomía por el cual las partes
acuerdan y pueden señalar el lugar donde debe hacerse la entrega sin
importar el lugar donde se haya celebrado el contrato.
Pero si las partes no acuerdan expresamente el lugar donde debe cumplirse
la entrega, el Art. 1646 del CC. la entre debe hacerse en el lugar donde existía
la cosa al momento de la celebración del contrato, cuando se trata de cuerpo
cierto.
Tratándose de cosa que no sea especie o cuerpo cierto, la entrega se hace
en el domicilio del comprador, en materia mercantil; y en el domicilio del
vendedor en materia civil.
¿QUE SE DEBERÁ ENTREGAR?
Se entrega estrictamente lo que fue objeto del negocio. El Art. 1884
establece que el vendedor esta obligado a entregar lo que reza en el
contrato, la entrega debe ser de acuerdo a lo previsto en el acto jurídico
y en el estado en que se encontraba la cosa al momento de su
perfeccionamiento.
MOMENTO DE LA ENTREGA:
El Art. 1882 del CC. Prescribe que la entrega deberá hacerse
inmediatamente después del contrato o en la época prefijada en él,
señalando así el momento de la entrega.
Así, si el vendedor no entrega la cosa vendida en el tiempo estipulado o
inmediatamente después de celebrado INCUMPLE el contrato.
RIESGOS DE LA COSA VENDIDA
QUE SUCEDE LUEGO DE CELEBRADA LA COMPRAVENTA SIN QUE EL
VENDEDOR NO HAYA HECHO LA TRADICIÓN.
El vendedor realizó el contrato y se queda con la cosa, puede suceder:
COMPRAVENTA CIVIL:
Si se pierde la cosa por caso fortuito o fuerza mayor, la pérdida la sufre el
comprador, en la medida que existe una norma compensatoria que señala
que como principio general: “cuando el comprador se encuentra en mora de
recibir, los riesgos sobre el bien los asume el comprador, si es el vendedor
se encuentra en mora de entregar los riesgo sobre la cosa los asume el
vendedor”.
Excepciones:
1. Cuando la cosa es de género no se aplica el principio debido a que la
cosa no perece
2. Cuando se trata de un negocio condicionado, mientras se mantenga la
condición el riesgo de la cosa es para el vendedor
3. El riesgo del cuerpo cierto cuyo cuerpo se deba los asume el comprador,
salvo que el deudor se constituya en mora
4. El riesgo del cuerpo cierto los asume el comprador salvo que el deudor
se haya comprometido a entregar la misma cosa a dos personas por
obligaciones diferentes y siempre y cuando la cosa sea de especie
Si el cuerpo cierto perece por culpa o durante la mora del deudor, la
obligación del deudor subsiste pero varía de objeto, es decir, es obligado al
precio de la cosa y a la indemnización de perjuicios; sin embargo, si el
deudor (vendedor) está en mora y el cuerpo cierto perece por caso fortuito
que habría sobrevenido en dicho cuerpo en cabeza del comprador solo estará
a cargo del vendedor la indemnización de perjuicios por mora
En materia mercantil. Si el vendedor tiene la cosa y no la ha entregado el
caso fortuito y la fuerza mayor lo sufre el vendedor, salvo que el comprador
esté en mora de recibir.
2. GARANTÍA
Significa que la cosa sea útil, y que la posesión del comprador sea pacífica.
Además de transferirle el dominio, el vendedor esta obligado a proporcionarle
al comprador una posesión pacifica y útil de la cosa vendida y
comprometerse a indemnizarle de los daños y perjuicios, en el caso en que
esta promesa no tuviere realización.
Pacifica en cuanto, debe el mismo abstenerse de perturbar la posesión del
comprador y ampararlo contra perturbaciones procedentes de terceros que
pretendan tener derecho a la cosa.
Útil, en cuanto a que la cosa debe servir materialmente para el fin a que esta
destinada según su naturaleza.
Se puede presentar dos situaciones:
A. Vicios de hecho de la cosa: Vicios redhibitorios
B. Vicios de derecho de la cosa: Evicción
a. VICIOS REDHIBITORIOS
Art. 1914: “concepto de la acción redhibitoria: se llama acción
redhibitoria la que tiene el comprador para que se le rescinda la venta o se
rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida,
raíz o mueble, llamados redhibitorios”. Ejemplo: Comprar un apartamento
que tiene grietas
REQUISITOS
1. El vicio tiene que ser oculto: Significa que el comprador no lo haya
visto o que no se haya podido ver. Esta posibilidad de verse depende de
las calidades del comprador y de la calidad del vicio.
EL VICIO ES OCULTO en la medida que no lo haya podido ver el
comprador porque estaba oculto, y que no se haya podido ver no
obstante las calidades del comprador
2. Que el vicio tenga causa anterior al contrato: Que el vicio sea
anterior al negocio por ejemplo: cuando se compró un apartamento,
posteriormente aparece una grieta, que no existía al momento de la
compra; pero al momento de la compra existía una falla en la estructura
que es la que ocasiona posteriormente la grieta.
 3. Que el comprador no haya comprado a sabiendas o que haya
renunciado a la acción
Comprar a sabiendas: Asumir lo vicios en el estado en que se
encuentran al momento de la compra
Renunciar a la acción: Que a través de un pacto el comprador haya
renunciado a la acción redhibitoria.
EFECTOS:
Si los anteriores presupuestos se dan el comprador tiene dos derechos que
no se pueden ejercer simultáneamente pero el tiempo para ejercelos corres
simultáneamente para ambos.
1. DERECHO A PEDIR LA RESCISIÓN DEL CONTRATO
2. ACCIÓN ESTIMATORIA O DE REBAJA DE PRECIO
1. DERECHO A PEDIR LA RESCISIÓN DEL CONTRATO
RESCISIÓN: Significa extinción del contrato por vicios en su estructura; se
diferencia del la resolución y la resiliación ya que la resolución es la extinción
del contrato por incumplimiento y la resiliación es la resolución del contrato
por acuerdo.
En la rescisión no hay interés en continuar el contrato y se pide al juez que
extinga el contrato
LA ACCIÓN DE RESCISIÓN ES IGUAL A LA ACCIÓN REDHIBITORIA
La acción de rescisión tiene un término de prescripción para bienes muebles
de 6 meses y para bienes inmuebles de 1 año, estos términos corren después
de haber celebrado el contrato y realizado la entrega.

El requisito fundamental para exista la redhibición es que se trate de un vicio

que inhiba la utilidad de la cosa al punto que de haberlo conocido el
comprador no hubiese contratado o lo habría hecho por un valor inferior.
2. LA ACCIÓN ESTIMATORIA O DE REBAJA DE PRECIO
Con ésta acción se pretende una rebaja en el precio
Tiene un término de prescripción para bienes muebles de 1 año y para bienes
inmuebles de 18 meses; éste termino comienza a correr desde el momento
de celebración del contrato y que se hace la entrega
En materia COMERCIAL
La redhibición se conoce como la garantía
GARANTÍA: Término establecido por el comerciante o por la ley para que
cuando haga presencia el vicio, se tenga la posibilidad de reclamarse
Cualquiera que sea el término de la garantía ella solo se puede ejercer 30
días siguientes a la presencia del vicio
Por ejemplo cuando se compra un electrodoméstico y se daña el último día
de la garantía, el comprador tiene 30 días para reclamar frente a ese vicio;
si éste tiene dos vicios y se prueba que el primero ocurrió hace 10 meses,
éste se tendrá que pagar por el comprador, porque ya paso el tiempo para
hacer el reclamo y la garantía sólo cubrirá el segundo vicio.
Si no se otorga garantía se entenderá que es por 2 años, por que no otorgar
garantía es guardar silencio ante la garantía.
Cuando se trata de una compraventa de repuestos, estos no tienen garantía
por su naturaleza pero i uno compra un televisor en un san andresito y no se
da la garantía, la ley suple el vacío y dice que es de dos años.
b. EVICCIÓN
Consiste en la persecución de la cosa por un tercero que alega un mejor
derecho
Se trata cuando un tercero demanda al comprador, éste comprador tiene los
derechos que le concede la evicción siempre y cuando la persecución del
tercero acaezca dentro de los 4 años siguientes de celebrado el contrato
(término de prescripción) éste tercero persigue el bien a través de la acción
reivindicatoria
El comprador tiene dos derechos en donde si no se ejerce uno, no se podrá
ejercer el otro
1. derecho de defensa: Posibilidad que le asiste al comprador de llamar al
vendedor para su resarcimiento, este derecho prescribe en el término del
traslado de la demanda; el comprador puede llamar al pleito y no procede
el llamamiento en garantía.
El vendedor tiene la obligación de intentar defender la cosa por ejemplo
cuando sucede la compraventa de cosa ajena el vendedor podrá comprar la
cosa o alegar la prescripción, si el vendedor cumplió con el deber.
Si la cosa resulta evicta es decir cuando el juez acoge la pretensiones del la
demanda, es arrebatada al comprador, nace para el comprador la segunda
acción o derecho.
2. acción de restitución de precio más la indemnización de perjuicios:
Esta acción se da siempre y cuando el comprador haya ejercido la defensa
llamando al vendedor al pleito, esta acción tiene un término de prescripción
de 10 años a partir de la evicción.
Con ésta acción se pretende devolver el precio más la indemnización de
perjuicios, en el precio se incluye lo que se pagó por la cosa y el mayor valor
de la cosa en el tiempo en que fue entregada y el tiempo en que fue evicta.
Por ejemplo cuando se compro un apartamento por $100.000.000, durante
el tiempo en que fue arrebatada el precio se incrementa a $150.000.000;
Dentro del precio que se pretende restituir estará los $50.000.000 de
incremento.
Igualmente; las costas legales del contrato de compraventa que hubieren
sido satisfechas por el comprador: ejemplo. Los gastos realizados por el
comprador tales como estudio de títulos, elaboración de minutas, derechos
de notariado y registro, etc. Los cuales deberán ser reembolsados
íntegramente por el vendedor. Es una sanción por que no se puede
perjudicar el comprador con los actos donde el único responsable es el
vendedor.
La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por
efecto de la demanda: es con relación a los gastos para la comparecencia
del proceso que se puedan ampliar si el comprador continua interviniendo
en el juicio.
El valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir:
La acción por evicción se extingue
1. Cuando no se ejerce la acción de defensa
2. Cuando el vendedor y el comprador concilian o se somete a transacción
o arbitramento con el demandante
3. Cuando se ha renunciado a ella
4. Cuando la venta se hace por ministerio judicial (remate)
5. Cuando se compra a sabiendas por ejemplo como quien compra a
sabiendas de que es venta de cosa ajena.
CARACTERÍSTICAS DE LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO:
 Es indivisible: en cuanto a que la defensa no se puede dividir cuando
son varios los herederos o varios los vendedores, por tratarse de una
obligación de hacer no se puede dividir. El amparo es uno solo.
Además de la defensa, se requiere el pago de precio y de la
indemnización, en este caso se hace divisible la acción y cada heredero
compromete su responsabilidad de acuerdo con su cuota hereditaria.
 Es de orden privado: las partes, al declarar la voluntad de comprar y
de vender, pueden pactar, expresamente, la exoneración al vendedor
de la obligación de sanear la evicción de la cosa, pero no se le exime de
la obligación de restituir el precio recibido. Es decir que siendo
renunciable se puede concluir que es de orden privado, solo el interés
patrimonial de los otorgantes esta comprometido.
 Es exigible de todos los vendedores: El hecho de poder exigir de un
tercer vendedor, es conferir una especie de garantía Per-Saltum, para
lograr el saneamiento de la cosa Evicta.
SANEAMIENTO PARCIAL:
Cuando la evicción solo recae en una parte de la cosa vendida y no en su
totalidad.
- Si la parte afectada no es de la magnitud necesaria para afectar el
aprovechamiento útil y normal de la cosa. El comprador podrá exigir el
saneamiento de la evicción parcial.
- Cuando la parte Evicta es tal que ha de presumir que no se habría
comprado la cosa sin ella. El comprador podrá exigir la rescisión de la venta
y el comprador esta obligado a restituir al vendedor la parte no Evicta y el
vendedor, además de restituir el precio, abonara el valor de los frutos que
el comprador hubiere sido obligado a entregar con la parte Evicta y
cualquier otro perjuicio que de la evicción resultare al comprador.
PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN:
La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años contados
desde la entrega de la cosa. Si durante este término el comprador es
demandado por persecución de un tercero, deberá denunciarle el pleito al
vendedor dentro del mismo término que tiene para contestar la demanda, lo
que cualifica el término de prescripción inicialmente anotado.
Denunciado el pleito, independientemente de que el vendedor ejerza una
defensa efectiva, si la cosa resulta Evicta goza de diez años para demandar
por vía ejecutiva o veinte años para acudir a la acción ordinaria.
B. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
Principal
- pagar el precio
Accesorias:
- pagar los gastos de la compraventa
- recibir
- llamar al pleito
La obligación de pagar el precio consiste:
- Pagar lo acordado
- Si no quedó establecido se acude a un perito para pagar el justo
precio
- Se tendrá que pagar en el lugar acordado o donde se entregó la
cosa
DEPOSITO DEL PRECIO
Es la posibilidad que le asiste al comprador para depositar el precio cuando
es perturbado en la posesión de la cosa por una causa anterior a la
celebración del contrato
Ejemplo: Ya se realizo la compraventa pero la tradición se encuentra
condicionada y sucede el embargo y secuestro del bien, en éste momento el
comprador todavía no ha realizado la totalidad del pago, entonces el
comprador puede acudir al banco agrario, banco oficial, pagando lo que se
debe con la condición de que éste dinero no se entregara al vendedor hasta
que cese la perturbación.
No requiere la intervención judicial, es un pago condicionado, no requiere la
negativa del acreedor, por esto no se puede decir que es un pago por
consignación aunque en su forma si lo sea
La razón del deposito del precio es que se le de la oportunidad al comprador
de cumplir con su obligación y poderle exigir la obligación al vendedor.
CLÁUSULAS ESPECIALES DENTRO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
1. COMPRAVENTA A PRUEBA
Cuando se vende a prueba se entiende que no hay contrato, por que su
perfeccionamiento depende de la declaración posterior del comprador de
que le agrada la cosa de que se trata; producida esa manifestación posterior
de aceptación se logra el perfeccionamiento.
La entrega de la cosa será condicionada y la tradición será una condición
suspensiva negativa.
El desgaste natural de la cosa lo sufre el vendedor siempre y cuando no se
haya pactado otra cosa. Si el bien se ha utilizado para obtener un beneficio
propio y no para probarlo habrá un enriquecimiento sin causa.
Mientras que se produce esa manifestación de aceptación los riesgos los
asume el vendedor, por cuanto el comprador ni es dueño ni es acreedor de
la cosa; pertenece al vendedor y por eso perece para este, (Art. 1879 CC).
2. PACTO DE RETROVENTA
Art.: 1939 “Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de
recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad
determinada que se estipulare, o en defecto de ésta estipulación lo que le
haya costado la compra”
Cuando existe éste pacto el contrato queda condicionado porque consiste en
darle la opción al vendedor de acogerse a las condiciones pactadas y en el
tiempo estipulado extinguir el contrato por la acción resolutoria.
CONDICIÓN RESOLUTORIA: Esta condición se refiere a un hecho futuro e
incierto que extingue el contrato hacia el futuro; consiste en que si se dan
las circunstancias pactadas y el vendedor se acoge a ellas el contrato queda
extinguido
Dentro de las condiciones está la de devolver el dinero en las condiciones
estipuladas por el deudor implicando que el contrato deja de existir; y se
tiene que devolver la cosa vendida. Lo que se devuelve es el dinero sin
intereses.
El término de prescripción del pacto de retroventa son 4 años si no se
estipula tiempo alguno por las partes, sin embargo no podrá sobrepasar de
éste término; en los bienes de vivienda de interés social son 5 años
Nota. El pacto de retroventa no es susceptible del deudor
3. PACTO AL MEJOR POSTOR
Es el pacto a mejor comprador. Se pacta que si dentro del término estipulado
que no puede superar al año, aparece un mejor comprador; es decir una
oferta seria de pagar a un mejor precio, se tendrá resuelta la compraventa a
menos que el comprador supere o iguale la oferta.
Se trata de una oferta condicionada a que aparezca un mejor comprador
serio
Es útil frete a las cosas de difícil venta, en las que por facilitar su realización
el vendedor rebaja el precio a espera que en el término que no puede superar
de un año, aparezca un mejor oferente.
No cabe la lesión enorme porque las condiciones del contrato así lo exigen
4. PACTO COMISORIO
El pacto comisorio es en virtud del cual se establece que si no se paga el
precio en el tiempo convenido se entenderá resuelta la compraventa. Art.
1935
El pacto comisorio puede ser:
- Simple: Cuando no opera de ipso facto
- Cualificado: Cuando opera de ipso facto.
Con el pacto comisorio calificado en la doctrina francesa se evita ir al proceso
ordinario; sin embargo en el código civil a pesar de ser un pacto comisorio
cualificado el comprador tiene la opción de que si dentro del término de 24
horas a la notificación de la demanda paga el precio se tendrá por cancelada
la obligación.
5. PACTO DE RESERVA DE DOMINIO
No se condiciona la compraventa, se establece que el vendedor se reserva el
dominio hasta que se cancele la totalidad del precio.
El vendedor puede ejercer la acción reivindicatoria en la medida que el
todavía conserva el dominio cuando el comprador no paga el precio
Cuando es un bien inmueble y queda registrado, quien vaya a comprar el
bien, compra con la condición
Cuando es un bien mueble como no requiere la inscripción el original
adquirente lo podría vender, por tanto si se pierde la cosa ya no procede la
acción reivindicatoria de dominio sino la acción reivindicatoria del precio.
COMPRAVENTA POR CABIDA
Significa comprar cuerpo cierto, es decir cuando se especifica cuantos
objetos hay, cuantos metros, cuando se compra por espacios, todo lo que
se pueda cuantificar.
En ésta venta cabe el error y el límite es del 10% ya sea por menos o por
más; en ninguno de los dos casos se podrá pedir la invalidez del contrato,
solo se podrá pedir la rebaja o el aumento del precio.
Cuando hay bienes que no pueden completarse, por ejemplo se venden 20
hectáreas pero se entregan 18 hectáreas; no se puede pedir que se le
entreguen las faltantes porque se compró en especie, lo único que se puede
pedir es que se devuelva el dinero por éstas, de lo contrario se correría el
riesgo de modificar propiedades ajenas
Nota. No hay reclamo a cabida porque esta se convierte en una mera
descripción del bien y no en un compromiso frente a sus medidas.
Con relación a la venta por cabida pueden darse dos situaciones principales:
1. Que la cabida real no sea igual a la declarada en el contrato. En este caso
puede presentarse:
a. Que la diferencia por más o por menos no sea mayor del 10% de la cabida
declarada en el contrato. En este caso las partes deben ya sea aumentar
el precio cuando la cabida es mayor (pero dentro de la proporción
aludida), o devolver el exceso si la cabida real es inferior.
b. Que la cabida supere el 10% de la cabida real. Aquí, puede el comprador
a su arbitrio, solicitar la entrega del faltante o aumentar
proporcionalmente el precio, o desistir del contrato, en cuyo evento
podrá exigir la indemnización de perjuicios.
Es importante mencionar que esto opera en los casos en que la cosa no sea
de género.
El Art. 1890 dispone que las acciones que se originan en las ventas por
cabida prescriban al cabo de un año contado a partir de la entrega.
Entendiendo a la entrega con el acto material y no con el acto jurídico de
las inscripción del titulo en la oficina de registro de instrumentos públicos.
3. CONTRATO DE PERMUTA
El contrato de permuta se rige por las normas de la compraventa, es decir
tiene las mismas características de ésta; salvo lo que se oponga a ella
específicamente lo relacionado al pecio ya que la permuta en su esencia es
el “contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o
cuerpo cierto por otro (Art. 1955)”; salvo que se trate de un negocio mixto
donde haya bien y precio siempre y cuando aquel sea superior.
Concepto
El articulo 1955 del C.C. define la permutación como “el contrato en que las
partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro”.
Esta definición no abarca la noción general del contrato por cuanto trata
de limitar los alcances del negocio a la obligación de cambiar un cuerpo
cierto o especie por otro, excluyendo otros derechos y otras cosas; ya que
por lo general lo que se cambia es el derecho de propiedad que cada
permutante tiene sobre la cosa; pero bien podría ser la propiedad de una
cosa la que se cambie por un derecho real diferente, ya que puede
permutarse la propiedad de una cosa universal o singular, por derechos
hereditarios; los de la clientela o good will, por un crédito hipotecario, etc.
Es por ello que se debe definir el contrato de permuta por el cual las partes
se obligan a entregar recíprocamente una cosa o derecho.
Características:
a. Es Consensual: Se perfecciona por el acuerdo de voluntades sobre las
cosas a cambiarse y solemne por excepción; ya que el cambio se reputa
perfecto por el mero consentimiento, excepto que una de las cosas que se
cambian o ambas sean bienes raíces o derechos de sucesión hereditaria,
en cuyo caso será necesaria escritura publica. Art. 1956 C.C.
b. Es Bilateral: Hace nacer obligaciones o prestaciones reciprocas para las
partes, entregar una cosa o un derecho por otro.
c. Es Oneroso: Ambas partes persiguen una utilidad, gravándose cada una
de las partes en beneficio de la otra
d. Es Conmutativo: Por cuanto a las obligaciones que apareja se miran como
equivalentes conociéndose los alcances de las prestaciones.
e. Es Principal: subsiste por si solo, sin necesidad de otra convención.
f. Es de ejecución instantánea: perfeccionado el contrato se debe ejecutar
en las condiciones convenidas, sin que se vayan surtiendo obligaciones
sucesivas.
g. Es Nominado: tiene dentro de nuestro estatuto civil una calificación y un
desarrollo propios aun cuando se rija, en general, por las reglas de la
compraventa.
h. Es De Libre Discusión: las partes convienen, con plena libertad, en el
cambio, sin mediar actos de adhesión.
i. Es Aleatorio Por Excepción: como en el evento de un cambio de una cosa
por una cosecha, que constituye una prestación incierta de ganancia o
perdida.
Aplicación De Las Reglas De La Compraventa A La Permuta O
Cambio.
El principio general de la aplicación es que “se aplicaran todas las reglas que
no le sean contrarias a su naturaleza
La capacidad exigida para la compraventa es la misma que se necesita para
la permuta, de ello se infiere que las incapacidades especiales para vender
o comprar subsisten para permutar; y de la misma manera que se subsanan
dichas incapacidades, especialmente las que requieren autorización
especial se subsanan en el caso de la permuta. Estas normas se deducen
del artículo 1957 del C.C.
La figura de lesión enorme tiene cabida en la permuta cuando una de las
cosas que se cambian o ambas son inmuebles, ya que el precio, que es el
patrón para señalar el desequilibrio de las prestaciones, se precisa con el
valor de los derechos que se truecan. Al haber un inmueble en el negocio
es pertinente la aplicación de la lesión enorme de la compraventa.
La acción resolutoria también tiene vigencia en la permuta, considerando
que el incumplimiento en la entrega de una de las cosas o derechos
permutados, produce o permite el rompimiento del vinculo jurídico
mediante la resolución del contrato e igual que la figura del desistimiento
También se aplican a la permuta las reglas expuestas sobre el cumplimiento
de la obligación de entrega de las cosas permutadas; sobre garantía de
los vicios ocultos de las cosas cambiadas: sobre garantías de los vicios de
derecho.
La figura de la venta por cabida no se podrá aplicar cuando se cambie un
inmueble rústico por otro o por otra cosa o derecho y se hace en
consideración al cuerpo cierto. La Corte en Sentencia de Casación de 14
de abril de 1942 dijo, “ Los contratantes comprometiéndose a dar un cuerpo
cierto por otro no se sabría y seria imposible apreciar como se aumenta
el precio proporcionalmente cuando la cabida real fuere mayor que la
declarada, por que ya se ha visto que en el contrato de permuta no hay
precio en el sentido de que esta palabra se comporta en el contrato de
compraventa, es decir una cantidad de dinero susceptible de aumentarse
o disminuirse. Tampoco se ve la manera de rebajar o aminorar la extensión
superficiaria, en qué cantidad, de uno de los cuerpos ciertos que se permuta
cuando el otro cuerpo no ha podido ser entregado por linderos
especificados en el respectivo contrato de permuta”.
Permuta con saldo en dinero:
Una de las partes permutantes puede recibir o dar un saldo en dinero,
cuando las cosas no son de igual valor. sobre el particular establece el art.
1850 del C.C. “cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra
cosa , se entenderá permuta si la cosa vale mas que el dinero; y e venta
en el caso contrario”.
Si el dinero y la cosa son de igual valor, caso no regulado por este artículo
debe entenderse que se trata de una venta.
Permutación comercial:
En el Código de Comercio la permuta es tratada en los artículos 1905 cuando
señala “cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se
entenderá permuta si la cosa vale mas que el dinero y venta en caso
contrario”. Y en el articulo 910 que preceptúa que “Las disposiciones relativas
al compraventa se aplicarán a la permutación en todo lo que no se oponga
a la naturaleza de ese contrato”.
Permutación en la contratación estatal:
El decreto 222 de 1983, articulo 143, las entidades de derecho publico
pueden adquirir a titulo de permuta los bienes inmuebles que requieran
para su funcionamiento. También pueden darse bienes inmuebles en pago
de los que se adquieren.
La ley 80 de 1993 establece que la permuta se celebrara en todos los casos
en que las entidades cambien cosas muebles e inmuebles.
4. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Definición
En el derecho romano se conoció bajo el concepto de la locatio conductio, la
cesión para el goce de una cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la
de una obra, mediante una remuneración o renta.
En la actualidad se ha ido separando la presentación de la locatio conductio,
hasta el extremo de que la prestación de servicios forma parte de la
legislación social del trabajo, con desarrollo y conceptos propios. La
ejecución de una obra material se aparta en su aplicación del contrato de
arrendamiento, para imponerle casi una propia calificación como contrato de
obra; también el contrato de transporte, ha perdido vigencia en virtud de la
regulación hecha por el código de comercio como contrato de trasporte
El contrato de arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de
las partes se obliga a conceder el uso y goce de una cosa, durante
cierto tiempo, a cambio de un precio o canon de arrendamiento.
La parte que proporciona el goce se denomina arrendador y la persona que
paga el canon de arrendamiento se llama arrendatario.
El contrato de arrendamiento tiene distintas regulaciones dependiendo del
bien objeto del arrendamiento, ya se trate de arrendamiento de vivienda
urbana, de establecimiento de comercio, de bienes muebles…
ELEMENTOS ESENCIALES
1. Concesión de uso y goce
2. Pagar un precio por el uso y goce
CARACTERÍSTICAS
 TRACTO SUCESIVO: El contrato se realiza periódicamente y por ello
las obligaciones se cumplen de manera sucesiva y durante todo el
transcurso del arrendamiento. Es por ello que no se habla de resolución
de contrato sino de terminación del contrato.
 BILATERAL: hay dos partes arrendador y arrendatario lo cuales se
obligan recíprocamente, la primera a proporcionar el uso y goce de una
cosa, y la segunda a pagar un precio por ella
 CONSENSUAL: Con el simple acuerdo de voluntades de las partes se
perfecciona el contrato, el documento que contiene el contrato no
 constituye formalidad sino una prueba del contrato, aunque no significa
que sea la única prueba, por ejemplo el pago de servicios públicos
constituye una prueba coadyuvante (requiere de otras para constituir el
hecho que se esta tratando de probar)
 PRINCIPAL: Tiene existencia propia, no requiere de otro negocio para
adquirir forma contractual
 NOMINADO: El código civil y código de comercio se encargan de
calificarlo y desarrollarlo
REQUISITOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1. CAPACIDAD: La aptitud para celebrar el contrato de arrendamiento
2. CONSENTIMIENTO: El contrato de arrendamiento se perfecciona con
el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio y se requiere
que esas voluntades no adolezcan de vicios
3. OBJETO: es la cosa arrendada
- Requisitos de la cosa arrendada:
a. Que la cosa sea corporal, excluyendo las consumibles por cuanto se
oponen a la naturaleza del contrato.
b. Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se espere
que llegue a existir. Si se espera que exista el contrato queda sujeto al
cumplimiento de esa condición es decir de la existencia de la cosa si la
cosa no llegare a existir no habría contrato. En el evento de que el la
cosa no exista y el arrendador obre sabiendas de esa circunstancia,
deberá la indemnización al arrendatario de conformidad con los artículos
1616 y 1870 del CC.
c. Que la cosa no esté prohibida por la ley para ser arrendada:
d. Que la cosa sea determinada o determinable
e. Ser susceptible de ser arrendado
No se puede arrendar:
Los derechos alimentarios
Los derechos estrictamente personales
Las cosas comunes, es decir los bienes de uso público
ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA
El legislador hace una diferencia entre el arrendador y el propietario de donde
se deduce que para ser arrendador no se necesita ser propietario por tanto
se puede arrendar sin el conocimiento del dueño
El inciso final del Art. 1974 del CC hace válido el arrendamiento de cosa
ajena, pero facultando al arrendatario de buena fe a pedir el saneamiento
contra el arrendador, en caso de evicción. Es decir, que son aplicables las
normas referentes al saneamiento y venta de cosa ajena.
Mientras el arrendatario no sea turbado en el goce y uso de la cosa no podrá
interponer la acción de saneamiento, ni pedir la terminación del contrato.
Para que el saneamiento logre vigencia requiere que se declare evicta la cosa.
El verdadero dueño podrá demandar la restitución y es allí donde surge el
verdadero saneamiento por evicción
Cuando el dueño de un local comercial subarrienda el bien antes de
entregarlo al verdadero dueño, se tiene que respetar los derechos de los
arrendatarios.
En cuanto al arrendamiento de cosa embargada, dado que el embargo solo
saca la nuda propiedad del comercio, si es susceptible de ser arrendada, pero
luego de realizado el secuestro, los cánones de arrendamiento quedarán
igualmente cautelados, y el secuestre sustituirá provisionalmente al
arrendador.
ARRENDAMIENTO DE COSA PROPIA
Es tomar algo que me pertenece en arriendo
Esto es posible cuando la posesión material esta en cabeza de otra persona
que se ha convertido en nudo propietario.
Si el dueño es poseedor de la cosa, no es valido el arrendamiento, por cuanto
se confunde dos derechos y el arrendador tendría que pagarse a si mismo y
habría confusión.
PRECIO
Es un elemento esencial del contrato de arrendamiento por cuanto si no
existe precio se convertiría en un contrato de comodato
No es necesario que se cuantifique el precio basta que el arrendatario tenga
la plena intención de pagar el canon de arrendamiento
Cuando no se establece precio, éste se puede establecer por medio de un
proceso verbal y mediante peritos
Igualmente se puede establecer conforme a la realidad existente
Limite del canon
Lesión enorme: Esta determinad por el mismo legislador o por el valor
comercial, la lesión enorme en el contrato de arrendamiento civil es del
1% del avalúo comercial y el arrendamiento en materia comercial será
el 1% del la utilidad que de el bien.
Requisitos del precio o canon de arrendamiento
a. Que sea determinado o determinable
b. Que sea real: La intención de pagar el precio
c. Que sea serio: que sea equivalente con la cosa arrendada
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
El contrato de arrendamiento por tener el carácter de bilateral encierra
obligaciones tanto para el arrendatario como para el arrendador; unas y otras
se encaminan a que las relaciones contractuales sean equitativas para las
partes
A. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
1. Entregar la cosa para procurar su uso y goce (ésta se deriva de la
naturaleza misma de la prestación)
 2. obligación de garantía
1. ENTREGA LA COSA PARA PROCURAR SU USO Y GOCE
Es la principal obligación del arrendador pues con ella se atiende el interés
contractual. Se da permitiendo la aprehensión de la cosa, ésta entrega es
desprovista de la intensión de tradir, toda vez, que lo que se confiere es el
uso y goce y no la disposición de la cosa, a diferencia de lo que ocurre en el
contrato de compraventa. El contrato de arrendamiento jamás podrá generar
la posesión a menos que opere la conversión del título que consiste en
que no obstante la tenencia del bien, por determinadas circunstancias la
persona arrendataria pasa a ser poseedora desconociendo la verdadero
propietario.
Nota. En éste caso el arrendador puede alegar buena fe
Ejemplo. Cuando existe un abandono del bien y después que el arrendatario
ha buscado a su arrendador y sin tener con quien cumplir su obligación en el
contrato, pagar el precio, éste puede ejercer la acción de dueño, es decir,
ejercer la posesión del bien.
Nota. Los pasivos y activos no se extinguen por muerte del arrendador, los
herederos al minuto siguiente adquieren la posesión efectiva de la herencia,
con los mismos derechos del causante, éstos derechos no se adquieren para
su sino para la masa hereditaria
Entrega de la cosa
Si una de las obligaciones es, también, la de garantizar el uso y goce, la
entrega debe hacerse de manera que consulte el objeto para cual fue
arrendado, es decir, el arrendador tiene que hacer las observaciones
necesarias de manera que se cumpla con el objeto para el cual el bien fue
arrendado
Ejemplo: El arrendamiento para vivienda urbana, el arrendador tiene que
entregar el bien adecuado para ello a menos que las partes pacten hacer
una entrega simple.
¿Cuando se entrega?
En el momento en que se acordó, si no se acordó se hace inmediatamente
después de celebrado el contrato.
Si no se entrega aun por error del arrendador, el arrendatario tiene derecho
a ser indemnizado y a desistir del contrato de arrendamiento, es decir,
extinguir el contrato; igualmente, cuando existe fuerza mayor o caso fortuito.
Cuando se extingue el bien antes de la entrega, no hay contrato.
Si el contrato se celebró bajo la existencia del objeto se tiene que indemnizar,
si fue bajo una condición no hay indemnización.
LUGAR DE LA ENTREGA

El lugar de la entrega es el que acuerden las partes, y a falta de estipulación

donde se encuentre la cosa al momento de celebrarse el contrato, o el lugar
donde debe hacerse el pago. (art. 1646 del CC).
Efectos del incumplimiento del arrendador de entregar la cosa
arrendada:
- Incumplimiento por imposibilidad de entregar la cosa: si el arrendador
por un hecho o culpa suya se coloca en la imposibilidad de entregar la
cosa, el arrendatario esta facultado para desistir del contrato y exigir, a
un cuando el arrendador haya obrado de buena fe la indemnización de
perjuicios. (Art. 1983).
El arrendador se podrá exonerar del pago, cuando el arrendatario haya
conocido de la circunstancia que hacia imposible el cumplimiento de la
entrega o que haya mediado fuerza mayor o caso fortuito.
Este desistimiento no requiere de la interposición de una acción resolutoria,
ya que la imposibilidad de entregar es absoluta y esto es una manifestación
presunta de que el arrendador también quiere dejar sin efectos el
contrato.
- Mora en entregar la cosa arrendada: cuando el arrendador se constituye
en mora se debe tener en cuenta si esta afecta o no el interés
contractual del arrendatario, si la mora NO afecta este interés, el
arrendatario tendrá derecho a exigir la indemnización de perjuicios
respectiva, pero manteniendo en firme el contrato. Si el interés contractual
se ve afectado el arrendatario podrá desistir del contrato y exigir el pago
de los perjuicios, siempre que el retardo no provenga de una fuerza mayor
o caso fortuito. (Art. 1984).
Inexistencia de la cosa: cuando la cosa no exista al momento de
perfeccionarse el contrato de arrendamiento, el contrato es inexistente por
falta de objeto.
3. MANTENER EL BIEN EN ESTADO DE SERVIR (OBLIGACIÓN DE
GARANTÍA)
La obligación de garantía equivale a hablar de las mejoras
Nota. Estas mejoras son solo para el contrato de arrendamiento
Obligación de garantía:
1. mejoras necesarias
2. prohibido perturbar la tenencia. Ej. Quitar los servicios públicos
3. Liberar al arrendatario de los actos perturbatorios de terceros
1. mejoras
Hay tres tipos de mejoras:
- Necesarias
- Voluptuarias
- Locativas
MEJORAS NECESARIAS
Son aquellas indispensables para la utilidad del bien cuyo vicio tiene causa
anterior al contrato o es ajena al conocimiento del arrendatario.
Son indispensables para que el bien sea útil para el objeto del contrato.
-Si se arrendó un bien para vivienda y se cae el techo, se está afectando la
utilidad del objeto del contrato y no la esencia misma del bien.
El vicio que origina la mejora tiene que tener causa anterior al contrato, por
ejemplo, cuando hay escaleras que por el uso se caen; o ser ajena al
conocimiento del arrendatario, por ejemplo, cuando tiembla y al temblar se
forma una fisura
Estas mejoras son a cargo del arrendador, pero no operan de manera
automática, es necesario que el arrendatario notifique al arrendador dándole
la oportunidad de resarcir esos perjuicios, el arrendador tienen un término
prudencial para realizar la mejora dependiendo del daño, si el arrendador
no lo realiza el arrendatario puede realizarlo con cargo a su arrendador.
Solo en el caso de vivienda urbana es posible descontar del canon de
arrendamiento hasta el 30% del valor (siempre y cuando el contrato se haya
suscrito con posterioridad de julio del 2004, despues de la ley 820/2004), en
los demás casos se genera el derecho del arrendatario de retener la cosa
arrendada hasta tanto se cancelen las mejoras realizadas.
Cuando se trata de mejoras que tienen el carácter de urgentes, toda vez, que
se trate de daños que no dan espera para notificar al arrendador; el
arrendatario está facultado para realizar la mejora. Pero, si el arrendatario
no llama al arrendador, pudiéndolo hacer, el arrendatario puede exigir que
se le pague por la mejora y queda al arbitrio del arrendador pagar o no.
Cuando el arrendador no realiza la mejora siendo notificado, el arrendatario
puede tener motivo para dar por terminado el contrato más la indemnización
de perjuicios.
Compensación:
Antes de la ley 820 del 2004 no se podía dar la compensación ya que la
mejora era considerada incierta y para hacerla cierta se tenía que iniciar
proceso ordinario, aquí se podía retener el bien o iniciar proceso ordinario.
Con la ley 820 de 2004 el arrendatario puede compensar la mejora hasta el
30% del canon de arrendamiento.
Efectos de las reparaciones necesarias realizadas por el arrendatario
Cuando las mejoras no son hechas por el arrendador sino por el arrendatario,
éste puede exigir el reembolso de las reparaciones cuando:
a- Que las mejoras no se hayan hecho necesarias por culpa del
arrendatario
b- Que las haya hecho saber oportunamente al arrendador para que
procediera a repararlas lo más pronto posible o que no haya sido
posible darle noticia
c- Que a pesar de haberle dado la noticia no fueron realizadas por
éste
d- Que se haya probado por el arrendatario la necesidad de las
reparaciones
MEJORAS VOLUPTUARIAS
Las que realiza el arrendatario para mejorar el bien sin el querer del
arrendador.
Nota. Por mandato de la ley 820/04 no se pueden realizar mejoras
voluptuarias, si se realizan se pierden, igualmente, cuando al llamar al
arrendador para que realice las mejoras necesarias y no se le da el tiempo
prudencial para que las realice y en consecuencia lo hace el arrendatario,
éste puede perder las mejoras.
Esto opera en todos los contratos
Nota: el arrendatario debe devolver la cosa en el estado en que se entregó
descontando el uso natural
Nota: Cuando hay inmuebles por destinación, si se pueden retirar las
mejoras siempre que no haya un detrimento en el bien, de lo contrario se
pierden las mejoras
MEJORAS LOCATIVAS
Son aquellas indispensables para el funcionamiento del bien, indispensables
para la utilidad del bien, pero que tienen origen por culpa del arrendatario
Si el arrendador se percata de la existencia de que arrendatario ha provocado
los vicios en la cosa, y si se trata de un contrato de julio de 2004 (ley
820)para vivienda urbana; en éste caso el arrendador está facultado para
solicitar la terminación del contrato, alegando el incumplimiento por parte del
arrendatario.
Si es un contrato anterior a le ley 820 de 2004 o diferente a los de vivienda
urbana, el arrendatario solo está obligado a realizar la mejora hasta la
entrega del bien; es decir, cuando se termine el contrato el puede hacer la
mejora del daño que causó. (Ley 56/1985).
Si el arrendatario rompe una pared, en este caso antes y después de la ley
280 se puede dar por terminado el contrato.
Incomodidad a la que se puede ver sometido el arrendatario
Cuando se presentan mejoras necesarias se perturba el uso y el goce,
entonces el arrendatario tienen derecho a una rebaja provisional a la
perturbación, independientemente a la obligación del arrendador, es decir;
si en daño es suficiente se tienen que rebajar el canon de arrendamiento. Si
el daño es grande y perturbación es enorme el arrendatario puede pedir la
terminación del contrato más la indemnización de perjuicios.
Ejemplo: Hay un apartamento que tiene 2 baños viven 5 personas y se daña
uno de los baños y para realizar las mejoras además de ocupar el baño para
realizar las mejoras se ocupa la sala. La rebaja del precio se realiza por
acuerdo, de lo contrario lo fijara el juez.
2. prohibido perturbar la tenencia
Consiste en que el arrendador está vedado de perturbar el uso y goce.
Cuando el arrendador incurre en actos perturbatorios pone al arrendatario en
la posibilidad de inhibirse del cumplimiento de las obligaciones, y como
consecuencia pedir la terminación del contrato y el derecho de pedir la
indemnización de perjuicios; o de acudir a los medios policivos que hacen
relación con la perturbación de la tenencia.
3. Liberar al arrendatario de actos perturbatorios de
terceros
Ejemplo. Cuando en contra del arrendador se inicia proceso ejecutivo y
embargan el bien que se encuentra arrendado, provocando una perturbación
al arrendatario, en éste caso el arrendador tienen que concurrir al proceso
para sanear la perturbación.
Perturbaciones por vías de hecho: en este caso es el mismo arrendatario
quien debe promover la defensa, por cuanto esos actos son totalmente
contrarios y ajenos al contrato. El arrendatario podrá perseguir contra el
tercero la reparación de los perjuicios por el daño que le cause. Si esta
perturbación llega al extremo en que el arrendatario pierde la tenencia de
la cosa podrá, interponer una acción restitutoria por despojo (art. 984
C.C.) dentro de los seis meses siguientes al acto de despojo.
- perturbaciones por pretensiones de derecho: es un caso de saneamiento
por evicción, y se presenta cuando el tercero ataca el derecho de la cosa
arrendada ya sea parcial o totalmente. En uno u otro caso se deberá poner
en conocimiento al arrendador la acción del tercero (art. 1989), para ello se
deberá notificar al arrendador de la perturbación a través de la denuncia
del pleito, cuando la acción se promueva en contra del arrendatario, así
el arrendador tendrá la obligación de entrar a defender en derecho la cosa,
de no hacerlo responde de los perjuicios que se le causen al arrendador.
La perturbación en derecho puede ser:
a) Parcial: se presenta cuando el arrendatario es perturbado en el uso o
goce, por un tercero que alega un derecho sobre la cosa arrendada, por
causa anterior al contrato. El arrendatario podrá exigir proporcionalmente
una disminución en el precio por el tiempo restante, manteniéndose en
firme el contrato, en virtud de que la parte que afecta el contrato no es
de consideración, ni quebranta el interés contractual del arrendatario. El
arrendatario podrá demandar al arrendador el pago de perjuicios si la causa
de derecho, justificada por el tercero, fue o debió ser conocida por esté
al tiempo del contrato.
b) Total: en este caso el arrendatario podrá dar por terminado el
contrato, por perdida toral del goce de la cosa, y exigir el resarcimiento
de los perjuicios al arrendador, cuando este debió o conoció la causa de
derecho justificada por el tercero.
Si la perturbación no tiene causa u origen anterior al contrato, le corresponde
al arrendatario subsanar la perturbación, igualmente; cuando la perturbación
por un tercero no tiene causa u origen anterior al contrato.
Ejemplo. Cuando al arrendatario se le entra un intruso al apartamento, el
arrendatario puede adelantar las acciones de tenencia. Si el arrendatario no
ejerce ninguna acción para sanear la perturbación, estaría violando el
contrato y estaría ocasionándole un perjuicio al arrendador, en la medida que
se encuentra incumpliendo su obligación en el contrato; y éste puede dar por
terminado el contrato.
Si el arrendador no sale al saneamiento, el arrendatario puede obligar al
arrendador que cumpla con el saneamiento con indemnización de perjuicios
o terminar el contrato también con indemnización de perjuicios.
Existe otro mecanismo de presión: Si existe la real certeza de que el
arrendador tiene que salir al saneamiento, que la perturbación tuvo origen
anterior, el arrendatario puede sustraerse de sus obligaciones; éste
incumplimiento es legítimo, ya que existe un principio que consiste que:
“nadie está en mora de cumplir mientras la otra parte en el contrato esté en
mora de cumplir”.
Nota. Cuando existe un proceso dentro del cual se llevó a cabo la medida
cautelar de secuestro, el arrendatario a órdenes del juzgado tiene que
cancelar los cánones de arrendamiento, toda vez, que en el evento no ha
existido perturbación.
Vicios redhibitorios u ocultos de la cosa arrendada: Para que los vicios
se consideren redhibitorios se requiere:
a) Que existan al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezcan
posteriormente, la razón de esto, es que el contrato de arrendamiento
es un contrato de tracto sucesivo por tanto se puede dar el caso de que
el vicio aparezca con posterioridad al perfeccionamiento del contrato y
a la entrega de la cosa y afecte el interés del arrendatario de usar y
gozar de la cosa.
b) Que afecten el uso o goce de la cosa, total o parcialmente y que sea de
presumir que el arrendatario no hubiera arrendado o lo hubiera hecho
por menos precio.
c) No haberlos manifestado el arrendador, y ser tales que el arrendatario
haya podido ignorarlos sin negligencia de su parte, o no los haya podido
conocer en razón de su profesión.
VICIOS OCULTOS
- Vicios que afectan parte de la cosa: Se refiere a vicios parciales y
corresponden al juez considerar si se pueden dar por terminado el contrato
o concederse una rebaja proporcional en el canon
- Vicios que impiden el uso y goce de la cosa: Art. 1990 del CC, permite al
arrendatario promover una acción judicial para pedir la terminación del
contrato y exigir que se indemnice el daño emergente si el vicio tiene una
causa anterior al contrato, pero si el vicio era conocido por el arrendador o
debió preverlo o por su profesión conocerlo, se incluirá en la indemnización
el lucro cesante.
B. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
1. Gozar la cosa según el espíritu del contrato
2. velar por la conservación de la cosa
3. Pagar el precio convenido
1. GOZAR LA COSA SEGÚN EL ESPÍRITU DEL CONTRATO
Esta obligación implica sub obligaciones
a. Si el arrendatario tomo en arrendamiento para sí, él no podría sub
arrendar, esto como norma general, toda ves, que para el contrato de
arrendamiento de local comercia no se aplica la norma.
El subarriendo no se puede dar, a menos que las partes lo acuerden.
Ejemplo: Cuando una persona toma en arriendo un bien y anuncia que
va a vivir él, y vive allí su hijo, no hay problema, ya que se entiende
 pertenecer a la familia. Pero cuando se dice que va a vivir una persona y
en realidad vive otra se está violando el contrato, si se hizo la advertencia
que el bien va a ser habitado por otra persona, no hay lugar a
incumplimiento.

b. Le es prohibido ceder su posición contractual

c. Le es prohibido cambiarle la destinación al bien, a pesar de que la cosa
en si misma considerada pueda servir para algo distinto. Ejemplo. Un
contrato de arrendamiento para vivienda no se podrá colocar cabinas
telefónicas, amenos que las partes lo acuerden.
2. VELAR POR LA CONSERVACIÓN DE LA COSA
Implica que el arrendatario del cuidado al objeto como si fuera propio, sise
aparta de esa conducta está incumpliendo el contrato.
Esta obligación solamente se aprecia al momento en que se debe restituir el
inmueble, implica que el arrendatario debe realizar la reparación de los daños
que el mismo hubiere causado al bien
El arrendatario tiene que entregar el bien en buen estado, descontando el
uso natural. El art. 2005 establece una presunción en el evento en que no
conste el estado en que se entrego la cosa, se entenderá haberlo recibido en
regular estado ha menos de prueba en contrario
Nota. Los daños estructurales pueden ser motivo para que el arrendador dé
por terminado el contrato.
Nota. Esta obligación varía con la ley 820/02
3. PAGAR EL PRECIO CONVENIDO
El precio tiene que ser determinado o determinable: como es un contrato de
tracto sucesivo de donde si no se ha pactado el tiempo el pago tendrá que
hacerse por mensualidades vencidas, si se trata de un inmueble urbano o por
anualidades vencidas si es rural, si son muebles o semovientes de acuerdo
con el tiempo que se haya pactado, o por le tiempo que se va ha hacer el
uso, es decir, si se arriendo por una sola suma y no se estipulare forma de
pago, se entenderá que el arriendo deberá cubrir el precio convenido a la
terminación del arriendo.
En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana el hecho de no pagar un
canon de arrendamiento sé esta en mora, siempre y cuando el contrato se
haya celebrado con posterioridad a la ley 820.
Si se pacto un tiempo que generalmente son los primeros 5 días de cada mes
y estando en vigencia la ley 820, el hecho de no pagar durante estos 5 días
hay mora, excepto, si se trata de un contrato diferente o celebrado con
anterioridad a la ley 820, ya que en estos primero tiene que haber prestación
y luego la contraprestación, y solo hay mora cuando ha transcurrido el tiempo
completo.
Si se pactaron los 5 días y en el primer día el arrendador no recibió la renta,
el arrendatario no esta en mora, solo lo estará una vez hayan transcurrido
los 5 días.

El plazo es para el arrendador de recibir la renta y es plazo para el

arrendatario de pagar el canon.
El pago debe hacerse directamente a la persona contratante o a la persona
que este designe para tal efecto, según lo establecido en el art. 1634 del CC.
En caso que el arrendador se niegue ha recibir los cañones de arrendamiento,
corresponde al arrendatario realizar el pago por consignación.
PAGO POR CONSIGNACIÓN

Cuando el arrendatario solicita que sea recibido el pago del canon de

arrendamiento por parte del arrendador y este no lo hace, y vencido el
término pactado para pagar, el arrendatario puede consignar el dinero en el
banco agrario, banco oficial, dentro de los cinco días siguientes al vencimiento
del término pactado.
Esta facultad no necesita autorización es sui generis, pero es un pago formal..
Es requisito indispensable informarle al banco el motivo, el nombre del
arrendador, el valor, el periodo que sé esta pagando.
Se tiene cinco días después de vencido el plazo convenido para pagar y una
vez realzado el pago cinco días para remitir el recibo al arrendador.
El banco expide dos recibos: el primero es para que el arrendador haga el
cobro, toda vez que el banco es solo un diputado legal para recibir; y el
segundo, es la copia para el arrendatario.
Después de haber realizado la consignaron, el arrendatario tiene cinco días
para remitir por correo certificado la copia del recibo hábil para el cobro para
el arrendador, si no se envía dentro de los cinco días siguientes al pago no
es valido el pago; igualmente si la notificación no se hace por correo
certificado, o si se consigna antes del plazo convenido.
El correo certificado se envía a la dirección que figura en el contrato. Antes
de la ley 820 la dirección era donde recibía el pago, si no se tenia era el lugar
donde habitaba, es decir, la residencia; a partir de la ley 820, se ordena a las
partes decir las direcciones de notificación.
Cuando se acordó expresamente otro plazo después de haber realizado el
contrato es valido al igual cuando el cambio es tácito siempre y cuando el
arrendador no haya hecho ninguna objeción

PURGAR LA MORA

Purgar la mora significa perdonar la mora y es posible hacerlo cuando el

arrendador recibe el pago por fuera del término, y no expresa su repudio a
este.
El simple hecho que el arrendador cobre los periodos atrasados, no implica
el perdón o purga de la mora.
Ante la mora de restituir la cosa arrendada el arrendador goza de dos
acciones ha saber:
1. personal: con el fin de pedir la terminación del contrato y obtener por
esa vía la restitución de la cosa.
2. Dominio o de reivindicación: se da en el caso de que el arrendatario
desconociendo el contrato pretenda alegar dominio o posesión de la cosa

Expiración del contrato de arrendamiento

El arrendamiento expira por cualquiera de los modos señalados en el Art.
1625 del CC:
Por la convención de las partes
Por novación
Por transacción
Por remisión
Por confusión
Por declaración de nulidad, etc.
Cuando se modifica el precio, no hay novación del contrato, sólo se está
añadiendo o quitando el componente de género del contrato. Se puede
hablar de novación del contrato cuando se cambian los sujetos, el objeto
o la causa, pues en verdad existe una mutación del contrato.
El Art. 2008 establece las causales de terminación del contrato:
a. Por la destrucción total de la cosa arrendada: Se supone que para que
el contrato subsista, la cosa confiere el uso o goce que el arrendatario
perseguía al celebrar el contrato. Por ellos al destruirse totalmente la
cosa, el objeto del contrato desaparece, por lo cual terminan las
relaciones contractuales entre el arrendador y el arrendatario. La
destrucción debe ser total para que ponga fin al contrato; la destrucción
parcial para que ponga fin al contrato, debe ser decidida por el juez.
 Se considera destrucción total cuando la cosa no sirve para el uso y goce
que el arrendatario se propuso. Nos e exige que la cosa desaparezca,
basta que no pueda hacer el uso de la cosa arrendada.
b. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del contrato:
Contratos de duración determinada: cuando las partes han señalado
tiempo de duración del arriendo, se entiende que el contrato expira al
vencimiento del plazo convenido. Se estima que esta causal en materia
de Arrendamiento de inmueble, sólo opera en los contratos mercantiles,
ya que al segundo año se tiene derecho a la renovación, y en el contrato
de arrendamiento de vivienda urbana, el arrendatario, si cumple con sus
deberes puede acogerse también a la renovación.
Contratos de duración indeterminada: cuando las partes no han
estipulado expresamente el tiempo de duración del contrato. Se
configura la figura del desahucio, que consiste en el aviso o notificación
que una de las partes debe dar a la otra anticipadamente, por el período
o medida de tiempo que regula los pagos, esto es, por días, si el pago
se hace diariamente, por mes si es mensual, etc., de la cesación del
contrato.
“si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si la
duración es determinada por servicio especial a que se destinó la cosa
arrendada o por la costumbre del lugar, no será necesario, desahucio”
(Art. 2012 del CC.) En el arrendamiento de inmuebles el desahucio
opera conforme a las normas especiales.
c. Por la extinción del derecho del arrendador: Sólo opera cuando el
arrendador arrienda por ministerio de la justicia, como en el caso del
secuestre.
d. Por sentencia de juez o de arbitro en los casos que la ley ha previsto.
CLASES DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
A. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
Existen dos regimenes:
- Ley 56 de 1985
- Ley 820 de 2003
El contrato de arrendamiento puede ser en forma verbal o escrita
La ley 56 de 1985 exige al igual que la ley 820 de 03 formalidades del contrato
de arrendamiento, lo que significa que el contrato de arrendamiento no es
consensual sino formal.
El Art. 2 de la ley 56 de 1985 como aquel por el cual dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce total o parcial de un inmueble
urbano destinado a vivienda, y la otra a pagar por este goce un precio
determinado.
Las partes se tendrán que poner de acuerdo en:
 La identificación de las partes
  La identificación del inmueble – linderos-.
 Identificación de la parte que se arrienda
 Precio y forma de pago (cuando se guarda silencio frente al pago éste
se hace por mensualidades vencidas)
 Término de duración de las partes, si no se acuerda es de un año
 Canon de arrendamiento, éste no puede ser superior al 1% del avalúo
comercial ni el doble del avalúo catastral
Servicios y usos adicionales
Usos necesarios o conexos: Aquellos que son necesarios para que el bien
funcione de manera normal Ej.: luz, agua, teléfono, administración
Usos adicionales: Son aquellos que califican la vivienda Permiten cobrar al
arrendatario hasta el 50% del avalúo comercial. Es decir, que el canon de
arrendamiento no podrá exceder del 1% del avalúo comercial, pero si tiene
usos adicionales, se podrá cobrar hasta un 50% más, que equivale a un
1.5% del avalúo comercial.
La ley distingue entre los servicios, cosas y usos conexos de los adicionales.
Los servicios: son aquellos inherentes al goce del inmueble, tales como los
servicios públicos domiciliarios y todos aquellos sin los cuales se dificultaría
el uso del bien para el fin arrendado.
Los adicionales, no ostentan el carácter de indispensables; no es necesario
que esté comprendidos en el contrato y, si eventualmente se arrendaren,
junto con el inmueble, el canon podrá incrementarse hasta en un cincuenta
por ciento del valor autorizado por el bien principal individualmente
considerado (L. 56/85, Art. 2º, pars. 1º y 2º).
DIVISIÓN DEL CONTRATO DE VIVIENDA URBANA
1. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO INDIVIDUAL: Cuando se realiza
con una sola persona
2. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MANCOMUNADO: cuando se
realiza con varios arrendatarios sobre un inmueble jurídicamente
individualizado (una misma unidad)
Con la ley 820 de 2003, éste contrato se entiende solidario
Con la ley 56 de 1985, hay una relación conjunta, cada uno responde por su
cuota parte, ocasionando difícilmente hacer la notificación.
3. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMPARTIDO: Es una misma
unidad jurídica fraccionada y arrendada a varios arrendatarios,
ejemplo, vivienda escolar
4. CONTRATO DE PENSIÓN: Cuando es necesario compartir los servicios
públicos o algunos necesarios y debe ser inferior a un año, y tiene que
reunir estas dos características.
Nota. Los contratos que no reúnen éstas características será un contrato
de arrendamiento para vivienda urbana compartido.
El contrato de pensión tiene una causal de terminación, cualquier persona
puede acabarlo por un desahucio de 10 días, éste puede ser para cualquiera
de las partes.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
I. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
1. entregar la cosa
2. garantizar el uso y goce
OBLIGACIONES ESPECIALES
 Si consta por escrito dentro de los 10 días siguientes debe entregar una
copia con firmas originales, de lo contrario por la vía administrativa el
arrendador puede ser sancionado con multas equivalentes de tres
cánones de arrendamiento.
Firmas originales: dos copias del contrato para firmar
 Entregar copia del reglamento de propiedad horizontal: El arrendatario
se ve obligado a cumplir con estas reglas so pena de incumplir el
contrato de arrendamiento.
II. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
1. Gozar la cosa según el espíritu del contrato
2. Velar por la conservación de la cosa
3. Pagar el precio convenido
OBLIGACIONES ESPECIALES
 Pagar los servicios ej. El de la administración
 Cumplir con el reglamento de propiedad horizontal
 Cuidar las zonas comunes
PAGO POR CONSIGNACIÓN
El pago por consignación es un pago extraordinario, ya que, se puede recurrir
solamente cuando el arrendador es renuente a recibir, con la ley 820 el
arrendador expedir el recibo de pago, es decir, un documento donde se
mencione que se ha cancelado el mes correspondiente
En La ley 820, cuando se realiza el pago por consignación ya no es necesario
realizar las ofertas al arrendador para que reciba, si no puede seguir
realizando el pago mediante ésta figura; mientras que con la ley 56,
realizado el pago por consignación y pasado un nuevo periodo se tenía que
volver a realizar la oferta, volviendo más engorroso el pago.
Con la ley 56 de 1985, si no se pagaba en el tiempo pactado no se constituía
en mora, toda vez que se encontraba en mora pasado el periodo completo,
salvo que se hagan dos reconvenciones (cartas solicitando el pago) con
cuatro días de diferencia como mínimo. Con la ley 820, pasado los 5 días, es
decir al sexto día, sé esta constituido en mora, salvo que se haya recurrido
al pago por consignación.
Nota: En los demás aspectos es igual al pago por consignación anteriormente
mencionado.
EXIGIBILIDAD DE LAS OBLIGACIONES
Las obligaciones derivadas del contrato que estén a cargo de cualquiera de
las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de
arrendamiento.
Con la ley 56 se permitía iniciar el proceso ejecutivo con un contrato de
arrendamiento autenticado, luego se reformó, en donde se adicionaba que
tenía que ser el contrato autenticado y con dos testigos, finalmente con una
nueva reforma se puede inicial proceso ejecutivo con el solo contrato.
Para el pago de servicios públicos cuando el arrendatario no pagaba, el
arrendador tenía que cancelar los recibos y le solicitaba a la empresa
prestadora de servicios una certificación en la cual se mencionaba que fue
el arrendador el que canceló el servicio, esto era muy engorroso ya que
muchas veces el arrendador comisionaba a otra persona para que cancelara
los servicios, trayendo como consecuencia que la certificación se hiciera a
nombre de otra persona o que no se realizara, lo anterior se regía por la ley
56 de 1985.
Las deudas a cargo del arrendatario por conceptos de servicios públicos
domiciliarios dejados de pagar, el arrendador podía repetir lo pagado contra
el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas
debidamente canceladas y la certificación de que fueron pagadas por el
arrendador. Con la ley 820 de 2003 basta solamente el recibo con el sello o
la constancia de haber sido pagado más copia del contrato de arrendamiento
y la afirmación de que el pago lo hizo el arrendador ante la negativa del
arrendatario a hacerlo estando obligado a ello.
DENUNCIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Con la ley 56 de 1985, si el arrendatario consumía servicios y no cancelaba
le correspondía al propietario del inmueble pagarlos y a que el inmueble
quedaba afectado al pago.
Con la ley 820 de 2003, se estableció la denuncia del contrato de
arrendamiento, se estipula, que el arrendador tiene la posibilidad de exigir
del arrendatario la constitución de una garantía por cada servicio público que
cubra por dos meses el pago de servicio más la reconexión. El arrendatario
está obligado ante la petición de su arrendador a prestar la garantía dentro
de los diez días siguientes a la celebración del contrato. Si el arrendatario no
presta la garantía en la oportunidad debida, el arrendador queda eximido de
sus obligaciones, incluso la de entregar el inmueble.
Una vez estén constituidas las garantías, el arrendador se tiene que dirigir a
cada empresa prestadora de los servicios públicos para denunciar el contrato
con el fin de que sea el arrendatario el único deudor de los servicios públicos.
A partir de ese momento el inmueble queda desafectado al pago de los
servicios.
Si el arrendatario no cancela los servicios, la empresa de servicios públicos
debe hacer efectiva la garantía y cortar el servicio, el que solo será
reconectado a petición del propietario, quien, para que no quede nuevamente
afectado el inmueble, deberá presentar garantía de pago otorgada por el
arrendatario.
Internacionalmente a ésta figura se le llama Domiciliación de servicios
públicos
AUMENTO DEL CANON
Con la ley 56 se podía aumentar el canon de arrendamiento hasta un 90%
del IPC (Índice de precios al consumidor).
Con la ley 820 de 2003, se puede aumentar hasta el 100% del IPC, sin pasar
del canon permitido, es decir, el 1% del avalúo comercial o del 1.5% si el
bien tiene usos conexos. Este aumento no es automático, en la medida que
la ley 820, dice que el arrendador podrá hacerlo al momento de la renovación
del contrato. Si no notifica del aumento a su arrendatario, éste no está
obligado a hacerlo. Por ejemplo: Si el gobierno dice que el IPC es del 6%, el
arrendador podrá aumentar el 6%, pero teniendo en cuenta que no supere
lo permitido para el canon de arrendamiento.
Si el bien se valoriza, para reajustar el canon de arrendamiento es necesario
la aceptación del arrendatario, al momento de la renovación, o la sentencia
del juez que así lo disponga por vía del trámite verbal.

DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA VIVIENDA

URBANA

De acuerdo con el artículo 7º de la Ley 56 de 1985, el término de duración

de los contratos de arrendamiento de vivienda urbana es el que convenga las
partes, si ellas no lo definen, éste será igual a un año. Una vez se cumpla el
plazo estipulado en el contrato, o en su defecto, transcurrido un año, el
contrato de arrendamiento se considera prorrogado por un término igual al
inicialmente pactado, siempre y cuando el arrendatario se avenga a los
reajustes del canon que sean permitidos por ley.
No obstante el derecho a la prorroga que tiene el arrendatario existen tres
excepciones a favor del arrendador:
a. Cuando el propietario o poseedor necesite ocuparlo para su propia vivienda
o habitación por un término no inferior a un año.
b. Cuando haya que demoler el inmueble para efectuar una nueva
construcción o cuando sea necesario desocuparla para ejecutar obras para
su reparación.
c. Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas
en un contrato de compraventa.
TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DESTINADO A
VIVIENDA URBANA
Terminación por mutuo acuerdo:
Puede ser en cualquier tiempo.
Terminación del contrato por parte del arrendador
El artículo 22 de la ley 820 establece como causales para dar por terminado
el contrato de arrendamiento de vivienda urbana las siguientes:
a. La falta del pago: La falta de cancelación por parte del
arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término
estipulado en el contrato.
b. La falta de cancelación de los servicios públicos, que cause la
desconexión o perdida del servicio, o el pago de las expensas
cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
c. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del
contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación
del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del
arrendador.
d. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que
afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la
destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen,
contravención, debidamente comprobados ante la autoridad
policiva.
e. La realización de mejoras, cambios o aplicaciones del
inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la
destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada
por parte del arrendatario.
f. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo
reglamento interno o de propiedad horizontal cuando se
trate de viviendas sometidas a ese régimen.
Todas éstas causales de la terminación giran alrededor del incumplimiento
del arrendatario de las obligaciones contractuales y legales; y como
consecuencia de su desatención está la de legitimar al arrendador para
demandar, por los trámites de un proceso de restitución, la entrega del bien.
-Terminación unilateral
La terminación del contrato unilateralmente lo puede hacer tanto el
arrendador como el arrendatario.
La prorroga es la extensión del contrato por periodos sucesivos sin realizar
un nuevo contrato.
El numeral 7 del Art. 22 establece que: Durante las prorrogas se podrá
terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento cuando, se realiza el
desahucio con tres meses de anterioridad y se indemniza al arrendatario
con tres cánones de arrendamiento, los cuales se consignan ante la alcaldía
de la localidad de donde se encuentra el inmueble, y los podrá recibir el
arrendatario presentando una certificación emitida por el arrendador en la
que conste que ya se entregó el bien.
Causales para que se dé por terminado el contrato de arrendamiento
unilateralmente por parte del arrendador:
1. Cuando Lo necesite para habitar en un término no inferior a un año
2. Cuando se vaya a demoler o se necesite para realizar mejoras
3. Cuando haya que entregarse el inmueble por cumplimiento de un
contrato de compraventa
4. Cuando el arrendatario no ha permanecido en el bien por más de
4 años; siempre y cuando, el arrendador lo indemnice con un canon
y medio.
El arrendador deberá garantizar que la causal por la cual termino
unilateralmente el contrato es verdadera con 6 meses del canon de
arrendamiento, en la medida que, si no es cierta el dinero del canon de los 6
meses ira para el arrendatario.
Esta garantía se tiene que constituir en el momento que se realiza el
desahucio, es decir, con tres meses de anterioridad.
Nota. El tiempo inicialmente pactado no se puede modificar solo se puede
unilateralmente en las prorrogas.
Nota. El arrendador solamente puede hacer uso de esta facultad cuando el
contrato haya sido prorrogado, significa esto que el arrendador debe respetar
siempre el término inicial del contrato. En cambio, el arrendatario está
autorizado por la ley para recurrir a esta novedosa forma de terminación del
arrendamiento inclusive cuando se está ejecutando el contrato en su período
inicial.
Terminación del contrato por parte del arrendatario
También el arrendatario puede poner fin al contrato, como lo dispone el Art.
24 de la ley 820 de 2003:

causales
a. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble,
por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos
 que estuvieren a su cargo. En éstos casos podrán optar por asumir el costo
del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le
corresponda hacer como arrendatario.
b. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten
gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado,
debidamente comprobada ante autoridad policiva
c. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al
arrendatario por la ley y contractualmente
d. Mal estado de la cosa arrendada
Igualmente prevé la terminación unilateral con indemnización, por el
arrendatario, quien puede hacerlo en cualquier momento, o sea, antes del
vencimiento del contrato o de sus prorrogas, con el pago de una
indemnización equivalente a tres meses de arrendamiento, con previo aviso
escrito al arrendador, no menos de tres meses.
Claro esta que el arrendatario podrá dar por terminado el contrato de
arrendamiento a la fecha de vencimiento inicial o de sus prorrogas, sin
autorización y sin necesidad de invocar causal alguna diferente a la de su
plena voluntad de no continuar con el uso y goce, esto es, de no prorrogar el
contrato, dando aviso previo al arrendador a través del servicio postal
autorizado, con una antelación no menor de tres meses a la referida fecha
de terminación. Deberá mediar el aviso escrito so pena de quede renovado
automáticamente por un término igual al inicialmente pactado, pero con los
reajustes si fueren legalmente aplicables.

Derecho de retención del arrendatario

El arrendatario podrá ejercer este derecho cuando el arrendador deba

indemnizarlo por los daños que le ha ocasionado o por las mejoras que así lo
ameriten.
B. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL

No se habla de establecimiento de comercio sino de local comercial. Toda

vez que, al establecimiento de comercio no se aplican estas normas
RENOVACIÓN:
El arrendatario que haya tenido el inmueble por dos años consecutivos sin
qua haya incumplido sus obligaciones, tiene derecho a la renovación del
contrato, es decir, derecho a que se prolongue el contrato por un periodo
igual. El vencimiento del contrato no termina el contrato sino que se tiene
derecho a un periodo igual; pero las circunstancias imperantes son las que
pacten las partes, aunque, no es permitido el cambio del objeto del contrato
ni ninguna modificación a los elementos esenciales del contrato, sino a los
elementos accidentales del contrato. Por ejemplo: Aumentar el canon de
arrendamiento, incluir servicios, etc. Si las partes no acuerdan sobre las
nuevas condiciones del contrato, el contrato continúa, y le corresponde al
juez decidir sobre los nuevos términos mediante una prueba pericial. La
decisión del juez se hará retroactivamente.
Por ejemplo:
A – arrendatario
B- arrendador
B- decide aumentar el 20% del canon de arrendamiento, por no ponerse de
a cuerdo sobre ésta circunstancia, el juez resuelve. Al cabo de que éste
resuelva sobre las circunstancias del contrato se determina que éste no tenía
que pagar el 20% sino el 10%; por consiguiente, se tiene que devolver el
10% restante retroactivamente por parte del arrendador por los meses que
se hayan pagado. Igualmente, puede suceder que se establezca que el canon
es mayor al 20%, entonces, el arrendatario tiene que dar lo faltante.
Es decir, Si al momento de la renovación del contrato surgen diferencias entre
las partes, esta se decidirá mediante proceso verbal, con intervención del
juez. El arrendatario, mientras sale la decisión del juez, estará obligado a
cubrir la renta o precio que regía las relaciones contractuales, de suerte que
solamente reste precisar la cuantía del canon. De ser superior, deberá abonar
el mayor valor desde cuando entró a regir la renovación, o sea, al vencimiento
del contrato.
La renovación se realiza de manera automática excepto cuando:
1. cuando el arrendatario haya incumplido el contrato,
2. cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación
o para un establecimiento suyo, destinado a una empresa
sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y
3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras
necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o
demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra
nueva.
Nota. De común a cuerdo las partes pueden disolver el contrato
Cuando las partes no se ponen de acuerdo con la renovación, no es causal
para dar por terminado el contrato
PRORROGA
Es una sanción para el arrendador, es una extensión del contrato en las
mismas condiciones inicialmente pactadas, sin derecho a pactar nuevas
circunstancias y opera cuando el arrendado a incumplido con sus
obligaciones. Ejemplo: Cuando no ha cumplido con los requisitos para
terminar el contrato, este se tiene que prorrogar
Cesión y subarriendo
El Art. 523 del C.Co. Establece que: el arrendatario no podrá, sin la
autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los
locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del
arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.
Para que él pueda subarrendar requiere de una autorización, que puede ser
expresa o tácita. Es expresa cuando directamente conviene el arrendador en
el subarriendo y en tal sentido se lo manifiesta al arrendatario. Será tácita
cuando convenga el uso y goce de un tercero de la cosa arrendada sin
expresar su voluntad en sentido contrario.
Según el inciso segundo del Art. 523 el arrendatario puede permitir el uso
hasta la mitad del inmueble arrendado sin necesidad de obtener autorización
expresa o tácita del arrendador, por mandato de la ley, y no se afecte al
arrendador.
La Cesión para que sea válida requiere de la autorización del arrendador y
siempre y cuando no se lesione los derechos de éste
CANON DE ARRENDAMIENTO
No hay límite para fijar el canon de arrendamiento en materia comercial, solo
se tendrá en cuanta para su fijación lo que produce el bien, sin embargo el
límite máximo es lo que usualmente la gente pagarían
Requerimientos para constituir en mora
La mora se encuentra regulada en el artículo 1608 del Código Civil. Esta
norma debe analizarse con detenimiento, pues la regla general en que se
debe requerir en mora al deudor para poder cobrar la obligación adeudada,
salvo en los casos del numeral 1º y 2º de este mismo artículo. El contrato de
arrendamiento es uno de los eventos en que se debe requerir para constituir
en mora al deudor una vez se ha dejado de pagar un canon de arrendamiento.
Es decir que se debe avisar a la parte deudora que está en mora por no haber
cancelado un período completo del pago de arrendamiento.
No se puede confundir el retardo con la mora, pues son dos eventos muy
distintos, el retardo se da cuando sin haberse cumplido un período completo
de la renta se ha dejado de pagar lo establecido pero sólo por unos días, por
ejemplo cuando no se paga dentro de los 5 primeros días sino el día 7, 10, o
15 del período o mes de arrendamiento si se pactaron pagos mensuales. Una
vez vencido el período completo (es decir el mes si se pactó mensualmente)
existe mora. Así lo señala expresamente el artículo 2035 del Código Civil.
El artículo 2007 establece expresamente que el arrendador debe requerir al
arrendatario para constituirlo en mora.
Existen dos tipos de requerimientos:
 Los privados contemplados en el artículo 2035, es decir las cartas que se
envían por correo certificado o se entregan personalmente al arrendatario y
los judiciales señalados en el Código de Procedimiento Civil, que se tramitan
según el tipo de proceso que se va a iniciar (el declarativo para restituir el
bien o el ejecutivo para cobrar los cánones de arrendamiento) artículos 90 y
489 del Código de Procedimiento Civil.
Las partes en el contrato de arrendamiento pueden renunciar a los
requerimientos privados al momento de suscribir el contrato, dado que en
materia civil rige el principio de “El contrato es ley para las partes” y los
requerimientos no tienen el carácter de orden público que impida dicha
renuncia.
TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL
COMERCIAL
El arrendador puede dar por terminado el contrato por las causales generales
y específicas, como son:
1. Cuando necesite el bien para su propio negocio, que tiene que ser
sustancialmente diferente al instalado, o que se necesite para su
habitación
2. Cuando sea para mejoras necesarias
3. Cuando amenace ruina.
En éstos casos, es necesario que el arrendador desahucie al arrendatario en
un término no inferior a seis meses para la terminación del contrato o de la
renovación o de sus prorrogas.
Cuando amenace ruinas o se necesite el bien para realizar mejoras, el
arrendador tendrá que avisar al arrendatario en el término de 60 días
anteriores a que se encuentre disponible el bien de si desea tomar en arriendo
nuevamente el bien, toda ves que, éste arrendatario tiene un derecho de
prelación y el arrendatario tendrá que manifestarse dentro de los 30 días
siguientes a la comunicación si desea tomarlo o no.
Si el arrendador no da aviso al arrendatario, o no lo usa en los términos
por los cuales dio por terminado el contrato, tendrá que pagarle al
arrendatario los gastos de mudanza, las indemnizaciones laborales, las
indemnizaciones por baja de ventas, la reubicación, lucro cesante.
Cuando término pactado es inferior a los dos años, puede terminar por el
agotamiento del plazo para lo cual debe hacerse un desahucio que, por vía
de interpretación, podría ser de un mes, si se tiene en cuenta los periodos de
desahucio generales establecidos por la legislación civil, o de 6 meses
considerando el desahucio en otros puntos del arrendamiento comercial.
Creemos que debe hacerse por el término de seis meses por la especialidad.
C. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PREDIO RÚSTICO O RURAL
Concepto
El arrendamiento de predio rústico es aquel que tiene por objeto el
incremento del cultivo de las tierras y de la producción agrícola por sistema
que entrañen alguna especie de utilidad para ambas partes, cuyos extremos
de la relación jurídica contractual son: Por una parte el arrendador, dueño de
tierras, o propietario del predio y arrendatario o cultivador también
denominado aparcero o colono.
Para saber si es un contrato de predio rústico se hace por medio de la
destinación del bien, es decir, que esté destinado a sembradíos sin importar
que el bien se encuentre en la ciudad o alejado del casco urbano.
El arrendamiento incluye: la madera, el ganado y demás bienes necesarios
para el predio, amenos que se limite por las partes para que se entiendan no
incluidos
El arrendatario deberá devolverlos en el mismo estado en que fueron
entregados, por ejemplo: si recibió ganado en producción de leche, se tiene
que devolver ganado en producción de leche, a menos que se pacte algo
diferente.
Nota. Los frutos van para el arrendatario.
Con las maderas el arrendatario no puede disponer de ellas a menos que
haya sido autorizado por el arrendador y los organismos ambientales
Cuando se obtiene la autorización, se puede disponer de ellos pero se tiene
que devolver en las mismas condiciones, por ejemplo. Si existe un árbol que
tiene 50 años, según el gobierno se puede dar por equivalencia 20 árboles.
LA PARCERÍA:
Es un negocio de sociedad sin necesidad de que se constituya y consiste en
que una persona pone la tierra con todo lo que incluye y la otra persona,
todo lo correspondiente al cultivo. Las ganancias serán lo que se haya
convenido y si no hubo acuerdo serán del 50% y 50% para cada una
OBJETO
El contrato de aparcería tiene por objeto principal el incremento de la
producción agrícola, mediante la adjudicación de tierras ya sea en propiedad
o en arrendamiento, a los trabajadores que carecen de ellas y comprueben
su capacidad para explotarlas económicamente.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Obligaciones del Arrendador

Principalmente se reduce a la entrega del predio objeto del goce por parte
del arrendatario. Cuya entrega es debe hacer de acuerdo con lo pactado
dentro del contrato. Y las demás obligaciones se aplicaran las establecidas en
el contrato de arrendamiento regulado por el Código Civil, en concordancia
con las normas agrarias vigentes.
Obligaciones del Aparcero o arrendatario

1. Obligado a gozar del predio o fundo manteniéndolo en condiciones

adecuadas a las de su entrega.

2. Es obligado el colono a la conservación de los árboles y los bosques

limitando el goce de ellos a los términos estipulados.

3. El colono esta facultado para cultivar, dicha facultad no comprende la

tala de árboles, salvo se le haya autorizado expresamente en el
contrato.

4. El colono es obligado a cuidar del fundo para que no lo usurpen total o

parcialmente, igualmente esta obligado a dar aviso al propietario
siempre que se hayan estipulado en el contrato los linderos.

DESAHUCIO

Como lo ha señalado el Código Civil el desahucio que se debe realizar en el

contrato de aparcería debe ser con una antelación de un (1) año con el fin
de hacer cesar.
Lo anterior en concordancia con la legislación civil, manifiesta en la ley 100
de 1944 y consagrada en los artículos 2036 a 2044 del Código Civil.
D. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OFICINAS
Concepto
Dentro de los contratos de Arrendamiento existe la modalidad del contrato
de Arrendamiento de oficinas. Este contrato permite la adquisición de bienes
(inmuebles), productivos, usados o nuevos; como (bodegas., OFICINAS,
fabricas, locales comerciales, consultorios etc.) tanto el arrendador y el
arrendatario están sujetos a una reglamentación. En el contrato de
arrendamiento de oficinas no existe una ley, especifica, se enfoca, en el
código de comercio (como establecimientos de comercio), y algunas
reglamentaciones ya establecidas para los contratos de arrendamiento de
(bienes ríase urbanos).
DE ARRENDAMIENTO DE OFICINAS
Durante los últimos años, el muchas compañías en América Latina han
decidido abrir oficinas, para lo cual buscan alquilar espacios en los cientos de
la edificios que ya existen en la ciudad. El contrato de arrendamiento de las
oficinas se puede convertir en un costo importante para esas empresas, por
lo cual hay que tener un enorme cuidado a la hora de negociar.
En nuestra legislación el código de comercio, se encarga de regular las
actividades que se realicen con bienes (inmueble) con finalidades
comerciales.
Establecimientos de comercio y su protección legal
Art. 515- Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes
organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa. Una
misma persona podrá tener varios establecimientos de comercio, y, a su vez,
un solo establecimiento de comercio podrá pertenecer a varias personas, y
destinarse al desarrollo de diversas actividades comerciales.
Art. 533: Los establecimientos de comercio podrán ser objeto de contrato de
arrendamiento, usufructo, anticresis y cualesquiera operaciones que
transfieran, limiten o modifiquen su propiedad o el derecho a administrarlos
con los requisitos y bajo las sanciones que se indican en el artículo 526.
Operaciones sobre establecimientos de comercio
Art. 525.- La enajenación de un establecimiento de comercio a cualquier título
se presume hecha en bloque o como unidad económica sin necesidad de
especificar detalladamente los elementos que lo integran.
Art. 518.- El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no
menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento
de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del
mismo, salvo en los siguientes casos: 1. Cuando el arrendatario haya
incumplido el contrato; 2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para
su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa
sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y 3. Cuando el
inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no
puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado
de ruina o para la construcción de una obra nueva.
si existe concordia al momento de la renovación del contrato
Art. 519.- Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la
renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento
verbal, con intervención de peritos.
Art. 521.- El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de
circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales
reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar
primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se
fijará por peritos en caso de desacuerdo.
Parágrafo.- Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar
al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en
que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos
de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de
preferencia para el arrendamiento. Si los locales reconstruidos o de la nueva
edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más
antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en
orden de antigüedad.
Para saber que se acostumbra en materia contractual
REMODELACIÓN
Generalmente, las oficinas las ofrecen como un gran espacio abierto, una
gran caja sin particiones o subdivisiones interiores. En un espacio de oficina
hay que dividir el espacio interno y existe una serie de temas a tratar. El más
importante es el pago de la remodelación.
Normalmente, el dueño de la propiedad le dará al arrendatario un dinero para
los arreglos, sin embargo, es más fácil que el dueño de la oficina se encargue
directamente. En ese caso, es necesario asegurarse de que lo haga por un
precio razonable.
Si el dueño se excede de un presupuesto previamente determinado, es el
arrendatario quién tiene que cubrir los costos adicionales. Uno de los
requerimientos que se deben imponer al dueño de la propiedad es que haga
varias cotizaciones y así asegurar el menor costo posible.
Otro tema importante es determinar el plazo del cual se dispone para la
remodelación. Hay que asegurar que el dueño de la propiedad tenga algún
tipo de penalidad si no cumple con la fecha de entrega.
Las penalidades dependerán de cada situación, pero es normal para un
arrendatario pedir una cláusula de terminación del contrato por
incumplimiento de ese plazo.
Otra cosa que es normal es que si el dueño de una oficina se demora en
entregar el inmueble, debe pagar al arrendatario el arriendo en otra parte
hasta que esté listo el inmueble original. El dueño de la oficina también debe
pagar los gastos de reubicación en caso de incumplimiento.
Con un arrendatario GRANDE que genera ingresos importantes al dueño del
inmueble, éste seguramente aceptará pagarle los costos de reubicación y el
arriendo en otro sitio con tal de mantenerlo contento.
Con el arrendatario PEQUEÑO, sin embargo, solamente acordarán pactar la
terminación del contrato.
Cuando se acaba el contrato de arrendamiento, las mejoras normalmente le
pertenecen al dueño del inmueble, excepto con cosas que se puedan retirar
sin que le hagan mucho daño a la estructura del mismo. Si se va a gastar
mucho dinero en mejoras, es mejor hacerlas conjuntamente con el dueño del
inmueble para que éste las apruebe.
MEDICIÓN DEL ESPACIO: El espacio se mide de dos formas:
El espacio total: Generalmente el arriendo se define sobre el espacio total.
Porque se Le asignan un porcentaje de más áreas comunes del edificio.
Algunos edificios tienen más áreas comunes que otros y por eso la renta
puede ser mayor. Generalmente se asigna un 17 0 18 % de áreas comunes
a un arrendatario.
El espacio utilizable: Solo se arrienda lo necesario para la instalación de la
oficina.
Tipo de arriendo
Existen dos conceptos de arrendamiento:
Arriendo básico, que es el que debe pagar el arrendatario por el alquiler del
inmueble. Este puede ser fijo o variable durante el término del contrato,
dependiendo de la situación particular.
Arriendo es el adicional, que es aquel que el dueño de la oficina le cobra
al arrendatario por concepto de mantenimiento del edificio, incluyendo
impuestos y seguros. Básicamente, todos los costos asociados con ser dueño
y operar un edificio, excepto los pagos de la deuda, la depreciación y la
amortización, son pasados al arrendatario. Estos costos se calculan con base
en el espacio ocupado por el arrendatario.
Es importante tener cuidado con el arriendo adicional, pues es una puerta
por donde el dueño de la oficina puede cobrar rentas adicionales a las
típicamente no tiene derecho.
Existen varias formas para que el arrendatario pueda controlar este tipo de
costos:
1. En lugar de negociar rubro por rubro, por ejemplo, el arrendatario puede
negociar y acordar un monto máximo de arriendo adicional.
2. Otra forma de controlar esto es determinar un año base para calcular el
arriendo adicional. Luego se acuerda un porcentaje de incremento de estos
costos por año, Es importante, claro está, asegurarse que los costos del año
base sean los correctos.
3. Otra forma de hacerlo es ir a cada categoría y limitar el tipo de costos que
no pueden ser pasados al arrendatario. Uno de los costos que no se deben
pasar al arrendatario es, por ejemplo, mejoras en el edificio por nuevas
leyes.
Si el Contrato de arrendamiento no está hecho de forma correcta, el
arrendatario se puede encontrar en una situación donde tenga que responder
por accidentes y catástrofes, Como incendios o huracanes). Es muy
importante que el dueño del inmueble esté obligado a arreglar él mismo
daños por estos conceptos, y lo que haga en un plazo determinado en el
contrato. Si el dueño no reconstruye o no lo hace a tiempo, el arrendatario
tiene la opción de terminar el contrato. También es importante exigir al dueño
de la oficina que tenga cobertura de seguros para las áreas comunes del
edificio.
Servicios del arrendatario
Es muy importante fijarse en los servicios que el edificio proveerá al
arrendatario, como, por ejemplo,
Las horas y los días en que funciona el aire acondicionado,
Los baños comunes, etc.
Generalmente, el dueño del inmueble se compromete a prestar esos servicios
durante horas de trabajo normales, y el uso de los mismos en horas extras
corre por cuenta del arrendatario.
Terminación del contrato
Si un arrendatario quiere irse del inmueble antes de que se cumpla el plazo,
muy probablemente tendrá que negociar con el dueño del inmueble para
pagar una suma de dinero por el tiempo que le queda al contrato. Sin
embargo, es muy normal que se planteen opciones de terminación en los
contratos.
1. Una muy común, por ejemplo, es que en un contrato de cinco años,
el arrendatario tiene la opción de terminarlo una vez, generalmente al final
del tercer año.
2 Para contratos de diez años, esta opción generalmente se da al final
del quinto año, y a partir del séptimo año en adelante.
5. CONTRATO DE MANDATO
Concepto.
Es un contrato según el cual una parte llamada mandante (propietario del
acto jurídico), encarga a otra llamada mandatario, la gestión de uno o más
negocios, por cuenta y riesgo de la primera.
Es un acuerdo de voluntades entre comitente o mandante, quien confiere el
encargo, y el procurador, apoderado o mandatario, de otro quien lo acepta.
Para que haya mandato es necesario que el acto sea voluntario, que genere
efectos jurídicos y que no sea de aquellos prohibidos por la ley.
Por excepción hay actos jurídicos que no se pueden confiar a otra persona:
a. el testamento: puesto que es indelegable y no se puede confiar
a otra persona su realización, por ser una manifestación de la
voluntad del testador.
c. La absolución de posiciones o interrogatorio de parte: por
tener un interés para quien solicita la confesión y una implicación
de orden patrimonial para el que las absuelve. La confesión por
apoderado solamente es pertinente cuando es judicial, que se
presume para la demanda, las excepciones y las correspondientes
contestaciones.
Representación
Legal: cuando es conferida por la ley. Padre frente ha hijo no emancipado.
También es legal la representación que se da en el campo de derecho publico
respecto de las personas jurídicas.
Voluntaria o convencional; nacida de la voluntad de los particulares como
en el caso del MANDATO.
Requisitos
a. Voluntad emitida por el representante (mandatario).
b. La actuación del intermediario (contemplatio domini), en nombre del
interesado mandatario) en nombre del representado (mandante).
d. El poder o facultad de obrar del representante.
TIPOS DE MANDATO
1. MANDATO CON REPRESENTACIÓN: El mandatario celebra el
contrato objeto del mandato con un tercero pero lo hace a nombre del
mandante, es decir, surge una relación contractual entre el mandante y
el tercero.
2. MANDATO SIN REPRESENTACIÓN: El mandatario al momento de
realizar el acto jurídico, objeto del mandato desconoce al mandante, es
decir, actúa a su propio nombre, y la relación contractual solo surge
entre el tercero y el mandatario sin vincular al mandante.
En el mandato sin representación aun cuando el mandatario actúe a nombre
propio, tiene que reproducir el acto al mandante. Y lo que pueda reclamar el
mandatario al tercero se traduce del mandatario al mandante
3. MANDATO POR RATIFICACIÓN: Inicia como una agencia oficiosa, el
agente actúa a mutuo propio, pero cuando el mandante se toma
conocimiento de la gestión, es posible que la ratifique y en éste caso se
aplicarían las normas del mandato; de lo contrario si el mandante no lo
ratifica, se regirá como una agencia oficiosa en donde se discutirá se
es útil o no.
CARACTERÍSTICAS
- Bilateral.
- Consensual: Cuando se trata de encargar genéricamente todos los
actos que le corresponden una persona será mandato general y
requiere de escritura pública Aunque puede pactarse en contra, es decir que el
- Onerosa en materia comercial contrato comercial sea gratuito y contrato civil sea
oneroso
- Gratuito en materia civil
- Nominado
- Principal
- Conmutativo
REQUISITOS DE VALIDEZ Y EXISTENCIA
CAPACIDAD
- Capacidad del mandante: debe ser legal y plena, pues esta
comprometiendo su patrimonio como si fuera un acto celebrado
directamente por él, ya que el mandatario no hace otra cosa que emitir
una declaración de voluntad por su cuenta, aunque ante tercero obre en
su propio nombre.
- Capacidad del mandatario: debe ser capaz por que él también emite una
declaración de voluntad al celebrar un contrato con el mandante.

Situación del mandatario cuando es incapaz

Cuando un menor de edad contrata con el mandante, se puede demandar el
contrato, y pedir la rescisión del contrato, siempre y cuando sea antes de
que se ejecute el contrato.
Cuando el menor de edad contrata con un tercero a nombre del mandante,
los actos son válidos y producen plenos efectos entre el mandante y el
tercero. El menor actúa como mandatario dentro de los límites del mandato.
Lo anterior solo apera en el contrato de mandato con representación porque
el mandatario es un transmisor de la voluntar del mandante y en
consecuencia se predica la capacidad del mandante y la del tercero y no la
del mandatario.
En el contrato de mandato sin representación, el mandatario tiene que tener
capacidad para llevar a cabo el acto objeto del mandato.
CONSENTIMIENTO
Existe un principio que establece: “En derecho el que calla no otorga”
En el contrato de mandato si en mandatario se dedica profesionalmente a
realizar tipos de mandato, el silencio otorga, es decir, el silencio creará su
aceptación por cuanto él tendrá que manifestar su voluntad de no aceptarlo.
Ejemplo. Los abogados
Si el mandatario no se dedica profesionalmente a realizar mandatos se
regirá por el principio de quien en derecho calla no otorga.
El contrato de mandato igualmente, puede ser aceptado tácitamente, cuando
el mandatario recibe el mandato y éste realiza un acto objeto del mandato,
queriendo decir que acepto el contrato.

OBJETO

Es el contenido de la declaración de la voluntad, es decir, el propósito de la

gestión, por ello debe versar sobre actos jurídicos y no materiales.

LA RESPONSABILIDAD DEL MANDATARIO

El mandatario responde según el Art. 2155 del CC. hasta de la culpa leve
en el cumplimiento de su encargo
La culpa leve se divide en:
- Culpa leve simple: Cuando el contrato es gratuito
- Culpa leve más estricta: Cuando el contrato es remunerado
- Culpa leve menos estricta: Cuando el mandatario se ve obligado a aceptar
el mandato
Responsabilidad especial del mandatario: según el Art. 2178 del CC. El
mandatario puede, por un pacto especial, tomar bajo su responsabilidad la
solvencia de los deudores y todas las incertidumbres y embarazos del cobro.
Constituyéndose entonces en deudor principal para con el mandante y son
de su cuenta hasta los casos fortuitos y la fuerza mayor.

FORMAS DE OTORGAR EL MANDATO

 Individual: Cuando una persona es el mandante y una sola persona es

el mandatario
 Colectivo: Cuando el acto jurídico que se manda, permite ser ejecutado

por partes, en consecuencia puede darse una parte a un mandatario y

otra a otro mandatario. Aquí es un solo mandato. Con respecto a la
pluralidad de mandatarios se puede presentar:
- Mandato conjunto: Cuando se le confiere poder a dos o más personas y
se les prohíbe actuar, en relación con la gestión encomendada,
separadamente.
- Mandato solidario: Se le otorga el mandato a dos personas y no importa
quien realiza el mandato
- Mandato sustitutivos: Cuando mandato se ejecuta por varias personas sin
estar designadas previamente. En éste caso es el derecho del mandatario
de sustituir, pero si él sustituye responde por lo que haya hecho el
sustituido.
Si la autorización está autorizada por el mandante, el mandatario solo
responde por la solvencia e incapacidad del sustituto pero no por su
gestión, porque esta será del mandante.
Si la sustitución está prohibida y se sustituye, lo que realiza el sustituto no
vincula al mandante
En el mandato judicial cuando se designa al apoderado sustituto, o si se
nombra a varios apoderados se entenderá que el primero de ellos es principal
y que los demás sustitutos, estos solo podrán actuar cuando el principal
manifieste que no lo va hacer.
Según la gestión
 Mandato especial: cuando se confiere bien a una o más personas, para
uno o varios negocios determinados.
 Mandato general: cuando se confiere bien a una o más personas, por uno
o más mandantes, para todos los negocios.

ADMINISTRACIÓN DEL MANDATO

Hace referencia a la forma como el mandatario debe ejecutar el contrato de

mandato.
 1. El mandatario está obligado rigurosamente al objeto del
contrato, si se excede en sus facultades sus actos serán imponibles al
mandante y responderá personalmente frente al tercero como si fuera
un acto individual entre ellos Ejemplo: El abogado no tenía la facultad
para recibir, el mandante puede obligar al deudor, que cumpla con su
obligación. El abogado tendrá que responder frente al deudor.
2. El mandatario está obligado a buscar un mejor provecho y evitar
los actos perniciosos, si el mandato genera un perjuicio al mandante,
el mandatario tiene que abstenerse, si existe una forma que sea más
beneficiosa para el mandante, el mandatario puede apartarse de la
forma dicha por el mandante y optar por la más beneficiosa
3. El mandatario le está prohibido aprovecharse de los efectos del
mandato, Ejemplo: Si el mandante entrega un dinero al mandatario
para que él lo ponga en el mercado, el mandatario no podrá tomarlo
para sí, solo podrá ponerlo en el mercado. Cuando el mandatario se
aprovecha de los efectos del mandato, es el único caso en el que el
mandatario tendría que pagar los intereses e indemnizar perjuicios, (se
está indemnizando doble vez).
OBLIGACIONES DEL MANDANTE
1. Pagar la comisión que haya pactado con el mandatario
2. Rembolsar los gastos en que haya incurrido el mandatario para
la ejecución del contrato, Aquí el mandatario puede pedir los gastos
de manutención y administración, pero no gastos de disposición, porque
el mandante puede pactar con el mandatario que administre y
conserve, pero no puede pedirle que disponga, ésta es una facultad
inherente al contrato de mandato.
3. Esta obligado a indemnizarle perjuicios que el mandatario haya
sufrido en la ejecución del contrato, Si el mandante incumple el
mandatario puede retener los efectos del mandato hasta que le
cumplan.

Actos del mandatario

Los actos que se hacen en relación con el patrimonio se clasifican así:
a. De conservación: Aquellos que tienden a evitar que los derechos que se
tienen desaparezcan o se destruyan, es decir que buscan asegurar el
cumplimiento de esos derechos. (ius utendi).
b. De administración: sirven no solo para asegurar el caudal patrimonial
sino también para obtener una producción, por lo menos normal, de dicho
patrimonio. No busca cercenarlo. (ius fruendi).
c. De disposición: persiguen una enajenación patrimonial, o la constitución
de gravámenes o limitaciones del derecho de dominio. (ius abutendi).
Efectos del incumplimiento de las obligaciones del mandante: el
mandatario puede desistir de su encargo, pues es resultado de una conducta
contra-contrato la cual disuelve el vinculo entre mandante y mandatario. Pero
se debe diferenciar de la renuncia del mandato, ya que esta es un acto
unilateral.
Derecho de retención del mandatario: podrá ejercerlo cuando no se le
haya pagado su remuneración, como de los reembolsos, anticipaciones e
indemnizaciones a cargo del mandante.
Rendición de cuentas del mandatario
Debe presentar una relación pormenorizada, con las partidas
correspondientes del ingreso y egreso obtenido y realizado con motivo de
la gestión. Es por ello que el mandatario es responsable de lo que haya
dejado de recibir el mandante por su culpa.
Prohibiciones al mandatario:
a) aprovecharse de las cosas que el mandante le entrega o de las que recibe
de la gestión, en beneficio personal
b) Auto contratación es decir cuando en cabeza del mandatario se da,
además, la calidad de tercero es decir de parte contratante; Como puede
suceder cuando el mandante le confiere el encargo para que venda una
cosa de su propiedad y el mandatario la compra.
c) Le esta prohibido salvo mandato especial, colocar dineros del mandante
a interés y hacer donaciones de bienes del mandante.
Acciones del mandante frente al delegado: cuando el mandatario tiene
acciones frente al delegado, se confiere una acción oblicua al mandante:
Pedir todo cuanto pueda hacer el mandatario por el encargo conferido. (art.
2164 C.C.).

TERMINACIÓN DEL MANDATO

Causales generales
1. Por ejecución del contrato: es claro que una vez ejecutado el negocio,
quedan agotadas las facultades del mandatario y por lo mismo el mandato
ya no tiene objeto que perseguir.
2. Por acto unilateral de los contratantes: tanto la revocación del
mandante como la renuncia del mandatario son actos unilaterales que
extinguen el mandato en sus efectos externos. Al ser actos libres y
 voluntarios que cuando se hacen sin motivo alguno, procede la
indemnización de perjuicios.
3. Por muerte del mandante: ya que trae como consecuencia un cambio
en el titular del patrimonio dejado por aquel. Y como en ese patrimonio
irán a repercutir los actos del mandatario, es claro que para que dicha
repercusión se produzca debe contarse con la voluntad del nuevo titular,
mediante el otorgamiento de un nuevo mandato.. Si se trata de un mandato
judicial este no termina y continua hasta que los herederos lo revoquen,
si ya se ha presentado la demanda.
4. Por quiebra o insolvencia o interdicción del uno u otro: la
interdicción implica que queda en incapacidad para el manejo de sus
bienes y si no puede hacerlo directamente tampoco puede hacerlo por
intermedio de sus mandatarios. si por el contrario el mandatario es
declarado interdicto el mandato termina, ya que si este no puede
administrar sus propios bienes mucho menos bienes ajenos.
Si el mandante quiebra, sus bienes entran a ser administrados por un
tercero, quien en ejercicio e sus funciones tiene control patrimonial del
quebrado, el tercero va a constituirse en administrador y no debe tener
interferencia alguna por ello el mandato termina.
Causales específicas
5. Revocación el mandato: deberá al mandatario la remuneración pactada
o la usual a falta de convenio, sea cual fuere el resultado de la gestión.
La revocación produce efectos desde el día en que el mandatario a tenido
conocimiento de ella. El mandante puede pedir al mandatario la restitución
de todos los instrumentos que haya puesto en sus manos para la
ejecución del mandato.
6. Renuncia del mandatario: al ser un acto unilateral, no produce efectos
ni siquiera después de ser comunicada al mandante. Se requiere que
transcurra a partir de dicha comunicación un termino razonable que el
juez estimara, dentro del cual el mandante haya podido proveer a los
negocios que había conferido al mandatario. Si el mandatario suspende
sus actividades mediante renuncia, o si las suspende después de
comunicada la renuncia, será obligado a indemnizar al mandante, los
perjuicios que por ello le sigan. Salvo en el caso en que el mandatario se
vea forzado a cesar la administración del negocio del mandante por una
causa grave, como enfermedad o amenaza de sus propios intereses.
6. CONTRATO DE OBRA
Es el contrato en virtud del cual una parte encarga a otra la realización de
una obra material bajo una remuneración y sin mediar subordinación ni
representación.
Se diferencia del contrato de mandato toda vez que éste hace relación a un
acto jurídico y existe representación y el contrato de obra a una obra material
y no existe representación.
Elementos:
- Acto jurídico: produce efecto entre las partes que se vinculan mediante
un acuerdo de voluntades.
- Realización o ejecución de obras materiales: es el objeto del contrato, a lo
que se obliga es una obra material sin representación alguna del
empresario, la que impone la naturaleza y efectos del contrato y es allí
cuando se separa del mandato.
- Remuneración: el artífice de la ejecución de la obra persigue una
remuneración que representa el precio
- No hay subordinación: existe plena independencia por parte del que
ejecuta la obra.
Tanto la capacidad, el consentimiento y la causa licita son requisitos
indispensables para la conformación de este contrato.
Características
 Consensual.
 Bilateral.
 Oneroso.
 Conmutativo.
 Principal
 Nominado.
PARTES:
DUEÑO O COMITENTE
CONTRATISTA O ARTÍFICE: Encargado de realizar la obra
OBLIGACIONES DEL ARTÍFICE
1. Realizar la obra encomendada, de acuerdo con las condiciones
señaladas en el contrato, y a falta de estipulación, que la obra sirva
para un aprovechamiento normal sin defectos que impidan su uso o
le reste utilidad.
2. El artífice tiene que ceñirse al encargo, El artífice no puede cobrar
por exceso de lo pactado aun alegando mejores condiciones y mejor
calidad, como tampoco podrá retirar la mejora. Cuando el artífice no
se ciñe al encargo de la obra estaría incumpliendo con el contrato de
obra.
3. Entregar la obra en el tiempo estipulado, la obra debe ser
entregada al momento del vencimiento del plazo acordado, sino
representa el resultado previsto el artífice se encuentra en
incumplimiento y el dueño de la obra puede exigir el cumplimiento o
 la resolución del contrato y en ambos casos con indemnización de
perjuicios, ya que se trata de una obligación de hacer.
OBLIGACIONES DEL DUEÑO O COMITENTE
1. Pagar la obra, El precio será el que acuerden, de lo contrario será
el que se paga por una obra similar o el que estime a juicio equitativo
de peritos.
Si el dueño o comitente entrega los materiales para la confección y la
cosa perece por defecto de los materiales, el dueño deberá el precio de
la obra siempre y cuando la obra haya sido aprobada y el contratista o
artífice haya ignorado la mala calidad de los materiales, o que conociendo
de la mala calidad haya advertido al dueño de la obra, de lo contrario, si
el artífice actúa aun a sabiendas de la mala calidad y no advierte al dueño
de la obra el contratista responde por la obra y no tendrá derecho al
precio.
Igualmente deberá el precio cuando la cosa perece en la mora del precio
2. Cooperar en la confección de la cosa, Si en dueño de la obra no
coopera con la obra y por su culpa la obra no puede entregarse, éste
deberá el precio.
3. Recibir la obra, de acuerdo a lo estipulado en el contrato, si se colocó
en mora de hacerlo los riesgos de los materiales y de la obra corren por
su cuenta, debiendo el precio. Si el dueño alega que la obra no se
ejecuto debidamente, se nombrara por las partes peritos que decidan
sobre el reparo formulado. Si la inconformidad prospera, el artífice
podrá ser obligado a hacerla de nuevo o la indemnización de perjuicios
DISOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OBRA
a. Resolución convencional de las partes.
b. Por declaración de nulidad.
c. Por las causales generales, que sirven para extinguir las obligaciones
nacidas de un contrato.
d. Por muerte del artífice
CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS
Envuelto dentro de las normas generales del contrato de obra, se diferencia,
en la medida que en el contrato de construcción de edificios, existe una
garantía que no se encuentra en los demás contratos y que consiste en que
el artífice garantiza la construcción hasta por 10 años por vicios estructurales.
PRECIO Y UTILIDAD
Se puede fijar por precio único: Es un precio determinado, y el dueño de
la obra desde un comienzo sabe cuanto va a pagar.
Se puede fijar a precio unitario: Se cobra hasta la obra negra, es decir,
no queda determinado el precio global de la construcción, sino apenas el de
cada una de las partes más o menos homogéneas que componen aquella y
en relación con una unidad de medida. En este caso el dueño de la obra no
esta seguro sino de los precios unitarios así estipulados, pero no de cual va
a ser el costo total de la obra.
Por presupuesto o por administración delegada: Un porcentaje del
valor final, en cuyo caso el precio a que tiene derecho el empresario consiste
en un porcentaje sobre lo invertido en materiales o mano de obra.
CLÁUSULA DE REAJUSTE DE PRECIO
Cuando se establece la posibilidad de modificar el precio por concepto de
encarecimiento de materiales o de los jornales.
Se deja abierta una especie de cláusula de imprevisión o de revisión, en
razón por el cambio de los planes originales de la construcción como por
fenómenos permanentes de alzas en los precios de los materiales o valores
saláriales para los trabajadores que se empleen en la obra.

Es por ello que concluimos, que si en el contrato de construcción no se dice

nada sobre las posibilidades de modificación de precio, esté resulta
inalterable, aun cuando las circunstancias posteriores sean desfavorables o
favorables par el empresario o artífice.
Entonces, no obstante el mayor valor no opera automáticamente, si
circunstancias adicionales aumentan el precio, el dueño de la obra estará
obligado a su reconocimiento, y ante su negativa, podrá el artífice
demandarlos judicialmente.
Cuando el artífice comete un daño el dueño de la obra puede solicitar la
resolución del contrato más la indemnización de perjuicios.
Si el artífice mejora las circunstancias sin autorización del dueño de la obra
para cobrar un mayor valor, el artífice perderá lo hecho porque el dueño no
pagará más de lo pactado.
Esta cláusula es accidental, las partes tiene que pactarla.
Cuando el artífice tiene que valerse de empleados para la realización dela
obra, el dueño de la obra asume una responsabilidad subsidiaria para el
artífice.
Ejemplo: Si alguno de los empleados sufre un accidente y el artífice no
responde, el empleado puede exigirle que responda al dueño de la obra.
Si el dueño de la obra tuviera que pagar, se subroga los derechos que podría
tener con privilegio el artífice.

CONTRATO CIVIL DE OBRA

Notas generales
Descripción. El contrato civil de obra, se encuentra regulado en el código civil
en los artículos 2053 a 2063, dentro del título XXVI del contrato de
arrendamiento.
Concepto
El contrato civil de obra, es una convención a través de la cual una parte
llamada contratante le encarga la elaboración de una obra determinada y
específica a otra parte llamada contratista.
Diferencias con otros contratos:
 Este contrato se diferencia del contrato de trabajo por obra o labor
contratada, en que del primero se deriva una obligación de resultado y el
contratista puede ser una persona natural o jurídica y del segundo se
deriva una obligación de medio y el contratista sólo puede ser una persona
natural.
 De igual manera, el contrato civil de obra, tiende a ser confundido con el
contrato de prestación de servicios, contratos que han sido regulados en
el código civil. La diferencia de uno y otro tipo de contrato, radica en que
el primero es decir el contrato civil de obra es una clase de contrato que
se ha desarrollado con ocasión del contrato de arrendamiento de servicios
materiales y el segundo es una clase de mandato.
Subordinación jurídica. En un contrato de prestación de servicios
profesionales, debe determinarse con claridad su naturaleza, para evitar que
se configure un contrato de trabajo. El elemento diferenciador de uno y otro
es la subordinación jurídica, pues aunque en ambos se presta un servicio
personal —cuando la asesoría se pacta con personas jurídicas, no existe
problema alguno—, en el contrato laboral se está ante este tipo de
subordinación.
El incumplimiento del contrato de obra civil puede ser demandado ante
los jueces civiles y sólo en aquellos eventos en que con ocasión de estos
contratos se realicen actos regulados por el código de comercio, se podrá
demandar ante los jueces de comercio en las ciudades donde existe y en los
demás casos ante los jueces civiles.

Características

- Es consensual, por tanto no requiere sino del acuerdo de voluntades de

las partes, sin embargo, se recomienda celebrar este contrato por escrito
para efectos probatorios y poder hacer efectivas ciertas cláusulas que se
pactan en el contrato.
- oneroso: hay un precio por la obra, que se obliga a ejecutar el empresario
- Bilateral.
- Nominado.
- Principal.
Determinación del objeto
El objeto de la obra que se pacte en este contrato, debe estar determinado
claramente para poder exigir al contratista su cumplimiento, pues de este
contrato se deriva una obligación de hacer.
Suministro de materiales.
Si el contratante es quien entrega la materia para la confección de la obra,
el contrato debe entenderse de arrendamiento, sin embargo, si quien
suministra los materiales es el contratista el contrato se convierte en una
venta (C.C. Art. 2053).
7. CONTRATO DE MANDATOS ESPECIALES QUE SE HAN
ESPECIFICADO COMO CONTRATOS MERCANTILES ESPECIALES

CORRETAJE
El corretaje es un contrato por el cual una parte se obliga a mediar entre la
oferta y demanda de determinados bienes o servicios, promoviendo el
perfeccionamiento de un contrato entre los ofertantes y demandantes
respectivos.
La contraparte en el contrato de corretaje se obliga a pagar una comisión por
el servicio de mediación.
Quien participa como mediador es el corredor. La actividad del corredor se
caracteriza porque se limita a vincular a las partes sin entrar dentro de la
circulación de los bienes. El contrato cuyo perfeccionamiento se promueve se
celebra directamente entre quien ofrece determinado bien o servicio y quien
lo demanda.
Cuando el comerciante encarga al corredor, el corredor lo único que hace es
conocer el entorno y unir las ofertas con las demandas, es un contratista
temporal por une y corre
El corredor no es un trabajador no es un trabajador permanente, sino apenas
compra y vende y desaparece.
Naturaleza jurídica del corretaje:
El Código de Comercio contiene normas sobre la persona del corredor y sobre
su forma de proceder en el ejercicio del corretaje pero no se determina en
qué consiste el corretaje. Vamos a analizar lo que no es primero y luego las
teorías sobre su naturaleza.
a. No es un nuncios: Su actividad no se limita simplemente a trasmitir
un mensaje; no se limita a ser portador material de una declaración de
voluntad sino que debe agregar su propia iniciativa personal para aportar
 elementos de conocimiento útiles a las partes contratantes, aconsejarles
y sugerir soluciones para allanar dificultades
b. No es gestor de negocios: No lo es, pues no concluye personalmente
el negocio que interesa a las partes (art. 332)
No es un mandatario.
Algún autor aislado sostiene que en el corretaje hay un mandato entre quien
encarga el negocio y el corredor. Entendemos que es claro que no es un
mandato. El corredor no tiene representación de la parte que lo contrata; no
debe realizar negocios jurídicos a nombre y por cuenta de éste. Sólo se le
encomienda una labor de acercamiento. Una persona le requiere al corredor
que se interponga en un negocio, que busque a otro contratante y que trate
con él.
c. El corredor no tiene función de representación. No está autorizado
para celebrar un negocio jurídico sino para plantearlo, para preparar un
contrato cuya conclusión efectuarán por sí los interesados.
La prestación del corredor es siempre de naturaleza material. El corredor no
realiza ningún acto jurídico, no concluye el negocio puesto que el contrato –
resultado de su intermediación – se produce entre las partes.
Más aun, la obra que realiza el corredor es en interés de ambas partes, no
sólo de aquélla que estimuló su actividad intermediaria. El mediador opera
en forma libre y en el interés de las partes contratantes, suprimiendo o
atenuando los obstáculos de las tratativas a fin de que las dos voluntades
antagónicas converjan en el mismo punto y concluyan directamente un
negocio. El mandatario contrata, el mediador hace contratar.
COMISIÓN
El corredor tiene derecho a una comisión cuando se perfecciona el contrato
y no cuando se cumplen las prestaciones, de tal manera que la única forma
de que él pierda su comisión es cuando no se perfecciona el contrato o
cuando resulta nulo.
CARACTERÍSTICAS
1. No es permanente: su cargo, es un intermediario de momento, a
diferencia de la Agencia que tiene vocación a la duración y ala estabilidad. El
corredor recibe un encargo concreto para un negocio concreto y luego que lo
promociona y contacta las partes se despide. El mediador, en el
contrato de corretaje recibe una remuneración.
2. El corretaje es un contrato principal; es un negocio jurídico de
colaboración, pues las partes consiguen un interés común, es oneroso, pues
el corredor tiene derecho a remuneración, pero solamente cuando
efectivamente se concluya el negocio jurídico que promovió. Es además un
contrato típico y consensual.
PARTES:
1. EL CORREDOR
2. LA PERSONA QUE HACE EL ENCARGO
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
-OBLIGACIONES DEL CORREDOR
1. Información: Debe comunicar a las dos partes (oferta y demanda)
de todas las circunstancias conocidas e importantes para la realización
del negocio, de todas aquellas circunstancias que él conozca y que se
relacionen con la valoración y la seguridad del negocio
2. Debe guardar secreto sobre las consecuencias del negocio
3. No puede delegar su función: El corredor a diferencia del mandatario
no puede sustituir por su función es indelegable.
4. Debe llevar libros especiales: En los que se registre todas las
operaciones que realiza, y estos libros de comercio tiene un mayor valor
probatorio a los libros de las partes, debido a que, se presume la
imparcialidad y la fidelidad del corredor.
5. Imparcialidad. El compromiso de defender el interés de la persona de
quien recibe el encargo, y si este es doble estará obligado a defender
de manera imparcial, los intereses de ambas partes. Es decir, la
objetividad en la apreciación del negocio y en la información que se dé
a las partes.
6. Responde de manera especial por la buena fe: Cuando EL corredor
no cumple con su obligación de información y existan vicios
redhibitorios, le corresponderá al corredor sanearlos.
-OBLIGACIONES DE LA PERSONA QUE HACE EL ENCARGO
1. Pagar al corredor: Si son dos personas las que hacen el encargo las
dos deberán pagar la comisión al corredor.
2. Si un corredor, ha recibido su encargo de una persona y otro corredor a
su vez de otra, y ambos corredores concretan el negocio, hay pluralidad
de contratos de corretaje y pluralidad de corredores. Cada uno de los
corredores tendrá derecho a un porcentaje de la retribución, la que se
dividirá por partes iguales entre los corredores intervinientes, salvo
estipulación en contrario.
3. Si el caso es que, un corredor recibe el encargo de varias personas, para
que facilite entre ellas un mismo negocio, la remuneración deberá
pagarla los intervinientes en partes iguales. Únicamente pagará la
remuneración el vendedor si lo establecen en una cláusula accidental,
expresa y previa disposición contractual en el contrato de corretaje, de
lo contrario los intervinientes responden de manera solidaria en partes
iguales.
 La relación entre el contrato mediado y el celebrado, hace referencia a una
relación de causa y efecto que indudablemente se impone para que el
corredor pueda tener derecho a su retribución, puesto que su actividad se
desarrolla como ya lo habíamos dicho, en establecer el negocio en los
términos y condiciones que su cliente le solicita; si viene otro corredor y
consigue la conclusión del negocio, es el segundo quien tiene derecho a la
remuneración. Si existe la labor de acercamiento ya hay identidad, esto
genera remuneración así se incurra en la practica ilícita de utilizarlo,
despedirlo y luego las partes directamente llegar a la conclusión del
negocio.
EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE CORRETAJE
1. Cuando se concreta la oferta y la demanda
2. Por vencimiento del plazo o condición
3. Por renuncia del corredor
4. Si el corredor es persona natural, se extinguirá por la muerte del
corredor
CONTRATO DE AGENCIA
Es el contrato en virtud del cual el agente de manera permanente y estable
realiza la explotación promoción y producción a nombre del empresario en
un ramo especifico dentro de una zona prefijada.

Promoción: Consiste en fijar el producto en la mente de los usuarios

Explotación: Es vender el producto
Promover: Es promover el producto en el público
REQUISITOS
Se diferencia de del contrato de corretaje, toda ves que el corredor
- Permanencia desaparece cuando une la oferta y la demanda
- Estabilidad
El agente tiene derecho a devengar a la finalización de su labor el promedio
mensual de los últimos tres años, y por cada año de servicio se le aplica una
mensualidad
El contrato de agencia existe cuando se dan los elementos
independientemente como el contrato se halla denominado por las partes
Ejemplo: que se haya denominado contrato de producción, si reúne los
elementos del contrato de agencia, este contrato existirá.
CONTRATO DE CONSIGNACIÓN O ESTIMATORIO

Concepto

Es utilizado en bienes muebles. Donde una persona denominada

consignatario, contrae la obligación de vender mercancías de otra,
llamada consignante, bajo previa fijación de un precio que aquel debe
entregar a éste.
Consiste en que el empresario entrega al consignatario un determinado bien
para que sea vendido dentro de determinado plazo o condición con cargo a
pagarle al consignatario una determinación. Aquí el consignatario no adquiere
el bien; lo recibe a título de consignación. Lo anterior implica un mandato a
título dispositivo pero no traslada el dominio
El consignatario cuando vende lo hace con facultad de mandato a título
dispositivo. Ejemplo. Se deja mercancía en un almacén para que se venda,
cuando se vende, el consignatario se queda con un porcentaje o con un mayor
valor.
El consignatario tendrá derecho a hacer suyo el mayor valor de la venta de
las mercancías y deberá pagar al consignante, el precio de las que hayan
vendido o no le haya devuelto al vencimiento del plazo convenido, o en su
defecto, del que resultare de la costumbre. Cod. Co. Art. 1377.
Características:
1. Es un contrato bilateral, consensual, y real.
2. Se basa en un objeto o mercancía determinable.
3. Existe un plazo o condición, que si este se vence y el consignatario ni
ha devuelto la mercancía deberá cancelar su valor.
4. Como el consignatario es quien vende el producto, atendiendo a la
buena fe y a la seguridad jurídica del consumidor; frete al éste el
consignatario responde como dueño, y no se podrá alegar lo
contrario; sin embargo el consignatario puede repetir contra el
verdadero dueño
Obligaciones de las partes, Son de dos clases:
Obligaciones del consignante:
 Entregar la mercancía según el plazo convenida.
 Fijar el precio.
 Fijar él termino de duración
 Recibir la mercancía que no se venda término del plazo.
Obligaciones del consignatario:
 Recibir la mercancía.
 Cuidar la mercancía.
 Cancelar su valor al término del plazo.
 Devolver la mercancía no vendida al término del plazo.
Efectos del contrato:
 Ante los terceros el consignatario se refuta dueño y debe ser responsable
por los vicios que conozca de la mercancía.
 Existe un mandato dispositivo, es decir sin representación.
 No hay traslación del dominio.
 Es responsable hasta por culpa leve de la custodia de la mercancía.
 No responde por el deterioro o pérdida de ellas provenientes de su
naturaleza, de vicio propio o de fuerza mayor.
 El consignatario podrá vender las cosas a un precio mayor que el
prefijado, a menos que el consignante lo haya prohibido y en
consecuencia tendrá derecho a la comisión estipulada.
 Las mercancías dadas en consignación no podrán ser embargadas ni
secuestradas por los acreedores del consignatario, ni forman parte de la
masa de la quiebra.
 El consignante no podrá disponer de las mercancías, ni exigir el precio de
las vendidas ni el consignatario devolver las que ya ha recibido, hasta
que no se cumpla el plazo.
CONTRATO DE PREPOSICIÓN
Concepto
Es una forma del contrato de mandato que tiene como objeto la
administración (acto jurídico) de un establecimiento de comercio por parte
de una persona natural o jurídica.
La utilidad de este contrato se puede observar cuando esa administración
es otorgada a una persona jurídica; cuando se otorga a persona natural se
puede confundir con un contrato laboral.
Es un contrato en virtud del cual el dueño de un establecimiento de comercio
encarga a un comerciante profesional la administración del establecimiento
de comercio.
Este contrato implica una subordinación, que no se debe confundir con la
subordinación del contrato laboral, pero siempre y cuando la persona sea una
persona natural, toda ves, que en el contrato de preposición el comerciante
puede ser una persona natural o una persona jurídica.
El contrato de preposición tiene como característica fundamental su
inscripción en la cámara de comercio constituyéndose en una garantía
especial para el comerciante profesional.
Partes
Preponente: es la persona que encarga la administración.
Factor: quien administra.
Nota. No se puede hablar d representación, porque el establecimiento de
comercio no es persona jurídica; igualmente, el profesional del comercio no
representa el negocio sino lo administra.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Obligaciones del factor:

- llevar un registro mercantil
- celebrar o ejecutar todos los actos relacionados con la administración del
negocio
- Cumplimiento de las leyes fiscales y reglamentos administrativos
relativos a la empresa so pena de indemnizar al preponente de los
perjuicios que se le sigan por el incumplimiento de sus obligaciones.
Obligaciones del preponente:
- Proveer al factor de lo necesario para la administración.
- Si llegare a revocar la administración deberá inscribirse en el registro
mercantil para que sea oponible a terceros.
- Si llegare a limitar alguna obligación del factor deberá inscribirla en el
registro mercantil.
- Cuando el acto corresponda al giro ordinario del establecimiento
administrado y sea notoria la calidad del factor de la persona que obra.
- Cuando el resultado del negocio redunde en provecho del proponente.
CONTRATO DE UNDERWRITING

Definiciones y conceptos

En su definición más estricta el underwriting puede ser interpretado como la

compra de una emisión de títulos valores a un precio fijo y garantizado, con
el propósito de vender esa emisión en el público.

En la definición más rigurosa, una operación de underwriting es aquella en

la cual la institución financiera colocadora (underwriter) adquiere las acciones
o bonos para venderlos posteriormente al público, asumiendo el riesgo del
mercado, Sin embarga, el termino se usa también para designar otro tipo de
lanzamiento en los cuales la institución financiera actúa como vendedor o
distribuidor de valores, recayendo los riesgos del mercado en la empresa
emisora.
Es el contrato en virtud del cual el encargante entrega al underwriting uno
títulos para que los posesione en el mercado con el único fin de capitalizarse

Naturaleza jurídica
Las operaciones de underwriting corresponden a un contrato de naturaleza
mixta porque tiene elementos y características propios de otos contratos. Si
se toma, por ejemplo, la totalidad de la emisión, para que el intermediario la
coloque por su cuenta y riesgo estaríamos en presencia de unos elementos
configurativos del contrato de compraventa.
De igual manera el contrato de mandato, definido en nuestra legislación como
aquél en el cual una parte se obliga a celebrar o ejecutar uno o más actos de
comercio por cuenta de otro, seria aplicable a otra de las modalidades de
colocación de las acciones y bonos mediante comisión, pero iría contra la
revocabilidad, que es un requisito de la naturaleza del mandato, del cual no
se podría predicar del underwriting en el que se garantiza la totalidad o una
parte de la emisión.
De igual manera tiene semejanzas con la comisión, que es una especie de
mandato por el cual se encomienda a una persona que se dedica
profesionalmente a ello, la ejecución de uno o de varios negocios en nombre
propio pero por cuenta ajena, pero en este caso se aplica el mismo
comentario hecho sobre el contrato en el sentido de que como éste, la
comisión, también es revocable.
Al comparar el underwriting con otro contrato, el de corretaje, entendido
como aquel mediante el cual una persona llamada corredor por su especial
conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la
tarea de poner en relación a dos o mas personas, con el fin de que celebren
un negocio comercial, sin estar vinculados a las partes por relaciones de
colaboración, dependencia mandato o representación, pero también en este
caso el concepto solo se podría predicar del intermediario financiero que en
operaciones de underwriting, propicia la colocación de acciones y bonos, sin
garantizar la colocación. En cambio no puede invocarse esta teoría cuando
el intermediario financiero toma la totalidad o parte de la emisión para
colocarla por su cuenta y riesgo.

Características jurídicas
Es un contrato atípico al quede todas maneras se les pueden destacar estas
características principales, es consensual, oneroso, conmutativo y según
la modalidad puede ser de tracto sucesivo o de ejecución inmediata.

Objeto del contrato

No es completamente clara y precisa la legislación existente sobre este tema,
pero en términos generales podría afirmarse que las operaciones de
“Underwriting”, cuando el intermediario es una Corporación Financiera, recae
sobre acciones y bonos de Sociedades manufactureras, agropecuarias o
mineras. Cuando este inversionista es un comisionista de Bolsa constituida
como Sociedad Anónima, la negociación de cualquier emisión, la negociación
de cualquier emisión de valores inscritos en Bolsa, lo que por supuesto indica
que cobija papeles que sin tener las características propias de las acciones y
los bonos, tienen una significativa presencia en el mercado.
PARTES QUE INTERVIENEN
Según estas fragmentarias reglamentaciones puede afirmarse que en
transacciones de esta naturaleza intervienen:
Entidad Emisora:
Aquella que emite para su circulación acciones o bonos u otros papeles
comerciales.

“Underwriter” o Intermediario

La Corporación financiera o la Sociedad Anónima Comisionista de bolsa que

se compromete a colocar la emisión.

Suscriptor

La persona natural o jurídica que finalmente adquiere las acciones, bonos u

otros papeles comerciales.

MODALIDADES DE “UNDERWRITING” DE MEJOR ESFUERZO

Es aquella en al cual el intermediario se compromete con el emisor a realizar
sus mejores esfuerzos a fin de colocar la inversión en el público inversionista
a un precio fijo dentro de un plazo determinado.
En este caso, el agente intermediario no ésta corriendo ningún riesgo por
cuanto al ente emisor más bien le interesa la experiencia que posee en este
campo el agente intermediario y no su capacidad financiera para absorber
los títulos, en caso de que no puedan ser colocados.
Es aquel donde el underwriters se compromete a hacer su mejor esfuerzo
para posesionar los títulos dentro de un término específico

GARANTIZADORA

Es aquella en que el agente de colocación o intermediario al ente emisor de

los valores la colocación de los mismos dentro de un plazo determinado al
efecto, con e l compromiso de adquirir el remanente no colocado en dicho
plazo.
Es aquel en que el underwriters va a hacer su mayor esfuerzo, pero los
excedentes del título a su menor esfuerzo
COLOCACIÓN EN FIRME
Aquélla colocación en que el agente de colocación o intermediario suscribe o
adquiere la totalidad o parte de una emisión de valores, obligándose a
ofrecerlos al público inversionista, al precio que se hubiere establecido y
durante un plazo determinado. En el evento que el intermediario no coloque
los valores o papeles, asume directamente el compromiso de adquisición.
Es aquel en donde el underwriters adquiere de una vez la emisión de los
títulos y no hay mejor esfuerzo
Nota: el underwriters, no tiene como objeto hacerse socio cuando tenga los
títulos, sino su objeto es venderlos
El underwriting se diferencia de la comisión, toda ves que, en éste se actua
para capitalizar el mercado
LAS PRINCIPALES PARTES EN UN UNDERWRITING SON:
La emisora
Lead Manager
Underwriters
Grupo Colocador
Asesor Legal
El Inversionista
Agencias Reguladoras
Agente fiduciario, agente fiscal y agente de pago
Otras entidades
CONTRATO DE FACTORING
Concepto
Es calificado por la doctrina como un contrato atípico, bilateral, oneroso,
consensual, y complejo.
Es el contrato en virtud del cual una entidad encarga al factor la
administración de su cartera, es decir, las deudas por cobrar
También es definido como la prestación de un conjunto de servicios
administrativos-financieros que realiza la COMPAÑÍA DE FACTORING
denominada FACTOR a un CLIENTE es decir, UNA EMPRESA VENDEDORA.
Para ello tiene un departamento de crédito que reúne referencias sobre
clientes y basándose en estas y en su correspondiente y correcta evaluación,
puede rechazar cierta clase de cuentas que considere riesgosas, o por el
contrario puede aceptarlas directamente.
Es un servicio financiero de colocación de recursos, adecuado a las
necesidades de las partes que intervienen en la operación, el cual facilita el
intercambio comercial entre un proveedor de bienes y servicios y su
comprador, garantizándole la liquidez al primero y mayor plazo al segundo,
generando una rentabilidad activa para el factor.
Tiene la ventaja de ser un sistema automático de financiación pues la
presentación de las facturas en una demostración de su capacidad de pago.
Es un sistema continuo ya que a medida de que aparecen nuevas facturas
estas son compradas por el factor o financista basados en un previo análisis
del deudor. En tal caso el valor es abonado a la cuenta del girador mediante
la venta de las cuentas por cobrar. De esta manera, la empresa que las
vende procura liberarse de los gastos de mantener un departamento de
crédito y cobranza.
En el contrato de factory se puede contratar para:
1. Estudio de una cartera, para crearla
2. Administración de la cartera creada
3. No solo la administración sino también la cobranza en donde cuanta que
se vence, cuanta que se cobra
Principios
- De exclusividad: el CLIENTE (VENDEDOR) durante la vigencia de un
contrato de factoring no puede mantener al mismo tiempo, relaciones
con otras compañías de factoring (factores) con relación a los mismos
deudores.
- De globalidad: el CLIENTE se obliga a ceder a la compañía de
factoring (Factor) toda la facturación, a cargo de los deudores incluidos
en el contrato.

Clases de factoring
Tradicional: el financista compra facturas asumiendo el riesgo total sobre
ellas.
De descuento: se comporta en forma similar al tradicional, con la ventaja
que el financista hace anticipos a la empresa antes del vencimiento de las
facturas, cobrando por ella un interés.
Comercial: consiste en ofrecer prestamos colaterales, con mayor flexibilidad
que un banco comercial. El prestamista recibe como respaldo de sus
prestamos cualquier tipo de activo (inventarios, equipos) pero
principalmente cartera, sin embargo al vencimiento el girado y el
prestamista puede cobrarle a cualquiera de los dos.
Sin modificación: es similar al tradicional, pero las transacciones se hacen
sin notificar al girador.
Internacional: en esta situación el prestamista, en caso de exportaciones,
debe entrar en contacto con los otros prestamistas localizados en el país del
comprado de la mercancía , lo que permite que los estudios de crédito y
cobro se hagan en forma compartida.
De participación: la operación se hace con la participación de un banco.
OBLIGACIONES DEL CLIENTE FACTORADO (EMPRESARIO)
a. El cliente factorado debe someter a estudios a todos los clientes y
ventas por parte del factor.
b. La obligación de transmisión de las facturas; el cliente faculta al factor
para cobrar las facturas en nombre de el o en nombre propio (subrogación
de facturas).
c. Retribución de los servicios percibidos. Comisión que pago el
empresario a la empresa factoring dependiendo el volumen de ventas.
d. Obligación de exclusividad.
OBLIGACIONES DEL FACTOR
a. Cobrar y cancelar los créditos cedidos por las facturas.
b. Pagar las facturas aprobadas.
c. Financiar al cliente cuando o necesite.
d. Asumir los riesgos de insolvencia del cliente (factoring sin recursos).
e. Realizar la investigación de crédito.
f. Llevarle la contabilidad en cuanto a lo facturado.
g. Mantener informado a la empresa factorada sobre las ventas, sobre
los mismos cobros y sobre la mora.
MODALIDADES DE FACTORING EN FUNCIÓN DEL RIESGO:
* Factoring sin recursos.
* Factoring con recursos:
1. factoring sin recursos: cuando la compañía de factoring (factor)
asume el riesgo de insolvencia de los COMPRADORES (deudores)., el factor
puede garantizar al cliente y se convuerte en un deudor subsidiario
2. factoring con recursos: es considerado como el verdadero factoring, ya
que el factor compra la factura cambiaría debidamente endosada, admite al
comprador como deudor de la entidad financiera, eliminando la relación
financiera inicial entre el deudor y proveedor. En resumen en el CLIENTE
(vendedor) el que soporta el riesgo de la insolvencia de sus COMPRADORES
(deudores).
Es decir, que cuando la cartera está constituida, es posible asociarla con
préstamos que hace el factor en donde se van a cobrar los intereses a un
crédito común
3. Que el factor compre la cartera
REMUNERACIÓN DE LA COMPAÑÍA DE FACTORING (FACTOR)
Tarifa de factoraje: suele fijarse en un porcentaje sobre el importe total
de las facturas cedidas, pagándose en el momento de la cesión de los
documentos de crédito(facturas) y remunera todos los servicios excepto
el de anticipo de fondos.
 Tipo de interés por el anticipo de fondos: se cobra solo por la cuantía
y tiempo de los importes anticipados, pagándose en el momento de recibir
anticipo.
Se establece en función de:
- carácter del contrato (con o sin recurso).
 - El numero e importe de los documentos de crédito (facturas) que se
vayan a ceder a la compañía de factoring (factor) en un año de
distribución por importes de esas facturas.
- El numero de compradores (deudores) y su distribución geográfica.
- El plazo y medio de cobro.
- El sector de actividad.
Diferencias del factoring con otros instrumentos
1. Se constituye como un tipo de contrato entre el empresario o empresa
y una identidad especializada.
2. Se sustituyen las acciones que debería adoptar la empresa para cobrar
sus derechos de cobro por las que efectúan la sociedad de factoring en
sustitución de la primera.
3. Esta sustitución de funciones hace que la empresa que cede sus
derechos de cobro a una entidad de factoring se ahorre todos aquellos
factores productivos que tendría que emplear para llevar una correcta
gestión de cobros y recobros.
4. Es también una garantía frente a la insolvencia de los deudores, y que
al ceder los derechos de cobro, la entidad de factoring asume el riesgo
de quiebra, impago, fraude, etc.
5. Es una fuente de financiación, ya que funciona en muchos casos como
si fuera un descuento de una letra, es decir, se abona el importe menos
las comisiones por descuento del defecto.
Funcionamiento del factoring
- El banco o entidad de factoring, se encarga de cobrar las facturas
pendientes de la empresa y abonarlas en su cuenta.
- Si se trata de un factoring sin recursos se garantiza la existencia y la
legitimidad del crédito cedido pero no la solvencia del deudor, el banco
o entidad de factoring puede descontar las facturas, esto es, adelantar
el dinero del cobro menos los intereses correspondientes.
Los requisitos para que se pueda celebrar un contrato de factoring es el que
el cesionario sea una entidad de crédito (banco, caja de ahorro, cooperativa
de crédito, establecimientos financieros de crédito) y que el cedente sea un
empresario (persona física o jurídica) o profesional.
EXTINCIÓN DEL CONTRATO
NORMAL: se produce el cumplimiento de las obligaciones.
ANORMAL: se genera por el incumplimiento de alguna de las partes en
cuanto las obligaciones ya mencionadas, también por la quiebra o disolución
de alguna de las empresas.
 8. EL CONTRATO DE JOINT VENTURE

Origen

La expresión tiene su origen en el derecho norteamericano. En este sistema,

al lado de las corporations, se presentan las partnerships, es decir todas las
relaciones existentes entre dos o más personas, que aportan esfuerzos en un
negocio o actividad común, sobre la base de una repartición de los resultados
obtenidos. Aparecen luego las denominadas partnerships especiales, con las
que sé quiere significar, aquellas donde el objeto se reduce a una actividad u
operación comercial. Estas últimas son las joints ventures.

Noción

La jurisprudencia Norteamericana lo a definido como: " Una asociación de

personas físicas o jurídicas que acuerdan participar en un proyecto común,
generalmente especifica, para una utilidad común, combinando sus
respectivos recursos, sin formar a crear una corporación o el status de una
parthership en sentido legal".
El joint venture es una unión o agrupación de dos o mas personas, naturales
o jurídicas, sin el propósito de formar una sociedad, para realizar una
operación concreta en búsqueda de beneficios, asumiendo los riesgos que le
sean propios.
El joint venture se trata de un contrato atípico, de naturaleza jurídica propia
que tiene lineamientos jurídicos en el derecho comercial, aunque se establece
una relación entre las partes no constituye una sociedad , porque no se busca
una utilidad sino un esfuerzo conjunto para obtener producción.
Concepto:
Es un contrato que tiene como finalidad facilitar la afiliación de empresarios
que no quieren constituirse en sociedad, sino en una unión temporal cuyo
objetivo va a hacer determinado negocio, con cargo a distribuirse las
ganancias o pérdidas y con responsabilidad solidaria frente a terceros.
Esta unión temporal no va a tener personería jurídica, en caso de que falle
todos lo que integran la unión temporal responden solidariamente

Función económica

Como es bien sabido la utilización del contrato de joint venture busca la

reactivación económica de empresas que necesitan desarrollar de forma
inmediata la ejecución de un determinado proyecto entonces dichas empresa
lo que requerían era agruparse con otras para poder llevarlo acabo y así
generar beneficios a ambas empresas. Esta figura se a manifestado en
proyectos tales como navegación, pesca, explotación minera, agropecuaria,
operaciones de hoteles, departamentos, construcción de obras publicas, etc.
En general se busca lograr fusionar capitales de empresas nacionales y
extranjeras para poder realizar proyectos, que de otra forma no serian
posibles.

Ventajas

1) Resultan más llevaderos los riesgos y las cargas financieras del proyecto
2) Se pueden realizar obras que por sus altos costos y gran complejidad
no se pueden llevar a cabo por una sola empresa.
3) La empresa nacional se beneficia de la capacidad tecnológica y
financiera de la empresa extranjera.
4) Agiliza la realización de proyectos, debido a la simplificación de
formalidades para su celebración
5) Permite la colaboración del capital nacional y del extranjero.
6) Es un medio indispensable para el logro de una gran concentración de
recursos financieros, económicos de conocimiento y habilidades para la
realización de proyectos de construcción a gran escala o que implique
grandes esfuerzos.
EJEMPLO La figura del joint venture se puede presentar en la firmas de
profesionales que se unen para atender y un determinado en cargo de
servicios profesionales, como las firmas de abogados, aunando esfuerzos por
todo el mundo, para atender de manera atenta sus clientes.

Clasificación

El joint venture se puede clasificar de la siguiente manera:

1. El Incorporated joint venture: este se realiza mediante la creación de
una sociedad ad hoc, la que será en la mayoría de los casos, una
subsidiaria de las partes.
2. Los non incorporated joint venture: en esta modalidad se limita a
una forma contractual, sin constituir sociedad entre los empresarios.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Las cuales son comunes a todos los colaborantes como lo son:
a. Reciproco derecho para representar y obligar a los demás, esto
quiere decir a que uno de los joints ventures puede obligar a los otros y
sujetarlos a responsabilidades frente a terceros en cuestiones relacionadas
con el proyecto que se realiza.
b. Obligación de entregar las contribuciones, los miembros del joint
venture deben entregar oportunamente sus contribuciones a la persona y en
la forma que se ha establecido en el contrato.
c. Derecho al control de la Empresa, es el control que el joint venture
ejerce sobre el proyecto que se esta llevando a cabo.
d. EI deber de buena fe, en cuanto a este punto el principio de la buena la
doctrina trae un ejemplo bastante claro con relación a el que dice, Salmón
tomo en arriendo por 20 años e! entonces hotel bistol, situado en manhattan,
el inmueble requería inversión y Salmón celebró un acuerdo con meinhard
por el cual este aportaría el 54% de los fondos para la remodelación que se
requería. Ambas partes dividirán los beneficios o perdidas en la operación del
hotel, pero Salmón seria el administrador exclusivo del proyecto. Cuando el
plazo de 20 años se aproximaba a su fin, salmón, sin dar aviso ni cuenta a
Mainhard, tomo en locación varios lotes adyacentes a través de una sociedad
unipersonal de su propiedad, con el propósito de beneficiarse de !a
valorización que significaba su proximidad al exitoso hotel.
e. EI deber de no concurrencia, esto comprende que los colaborantes se
deben la más estricta lealtad en cuanto al negocio para le cual se han
vinculado.
RESPONSABILIDAD
Esta se a establecido en dos formas a saber:

Interna

Es la que corresponde a los participantes y sus obligaciones y derechos son

los que tendrán siendo socios.

Frente a Terceros

Tiene un tratamiento personal, siendo cada uno responsable de sus propios

actos pero obligando a los demás frente a terceros, en razón de que se
consideran como mandatarios recíprocos dentro de la actividad o negocio de
que se trate.
TERMINACIÓN

La duración del Joint venture puede establecerse de diversas maneras como

lo son:
 Por el tiempo que requiera el proyecto especifico a realizarse
 por un plazo convenido para su realización
 El joint venture termina por la muerte de uno de sus integrantes, pero
puede estipularse excepción a la regla.

9. CONTRATO DE LEASING

¿Que es el leasing?

En sentido amplio, el leasing es un contrato mediante el cual una parte

entrega a la otra un activo productivo para su uso y goce, a cambio de un
canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento, el bien se
restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si éste último decide
ejercer una opción de adquisición que, generalmente, se pacta a su favor.

Básicamente es un arrendamiento con opción de compra

Contrato de arrendamiento porque el locatario, le encarga a la entidad leasing

la compra de un bien para que sea entregado al locatario a título de
arrendamiento con posibilidad de su adquisición futura

EJEMPLO: Cuando quiero comprar un apartamento, y no tengo la capacidad

económica, le digo a un banco que lo compre, éste lo hace y me lo da en
arriendo, el canon de arrendamiento es más alto que el arrendamiento
normal, y después del plazo pactado yo adquiero el inmueble y lo que he
pagado a título de canon se imputa al precio

Aunque por ser una opción de compra el locatio no tiene la obligación de

adquirirlo, es un riego para la entidad leasing.

¿Cuales son sus características?

1°- Es un contrato Bilateral; vale decir, hay obligaciones reciprocas entre las
partes contratantes.

2°- Es un contrato Consensual; para su perfeccionamiento basta la voluntad

de las partes, y no se requiere solemnidad alguna. No obstante lo anterior,
para fines probatorios y por tratarse de operaciones que se financian con el
ahorro del público, la mayoría de los contratos se hacen constar por escrito
y en el caso de leasing inmobiliario, no es extraño que, además, se eleve a
escritura pública.

3°- Es Oneroso; ambos contratantes persiguen con su celebración un

beneficio económico.

4°- Es Conmutativo, puesto que existe un equilibrio entre las prestaciones de

las partes.

5°- Es de tracto sucesivo, porque las obligaciones de las partes se van

cumpliendo periódicamente durante la vigencia del contrato.

6°- Es un contrato de naturaleza mercantil, dado que se celebra entre

comerciantes y sobre bienes susceptibles de producir renta.

¿Cuantas clases de leasing hay?

Existen diversas modalidades de Leasing, las cuales se enmarcan en dos tipos

fundamentales que son el Leasing Financiero y el Leasing Operativo.

¿Cuales son los elementos esenciales del leasing financiero?

1°- La entrega de un bien para su uso y goce.

2°- El establecimiento de un canon periódico, que lleva implícito el precio del

derecho a ejercer una opción de adquisición.

3°- La existencia, en favor del locatario, de una opción de adquisición al

terminarse el plazo pactado en el contrato, que podrá ejercer siempre y
cuando cumpla con la totalidad de las prestaciones a su cargo.

4°- Que el bien objeto del Leasing sea susceptible de producir renta.

5º- Se tiene la opción de compra del bien y a los tres años se adquiere

¿Cuales son los elementos esenciales del leasing operativo?

1° La entrega del bien

2° El pago de un canon o precio del arrendamiento.

3° La vocación del bien para producir renta.

4º No tiene la opción de compra

¿En que se diferencia el leasing financiero del leasing operativo?

La diferencia fundamental consiste en que en el leasing financiero siempre

existe una opción de adquisición, pactada desde el inicio del contrato a favor
del locatario, mientras que en el operativo sólo se presenta esta opción
excepcionalmente, y de existir, es por el valor comercial del bien (OPCIÓN
DE COMPRA).

Como consecuencia de este hecho, los cánones en el leasing financiero

incluyen una parte del precio del derecho para ejercer la opción de
adquisición; al paso que el canon en el leasing operativo, se pacta libremente
entre el arrendador y arrendatario, con base en el tipo de bien de que se
trate, en el plazo del contrato, en las obligaciones que asuman las partes
contratantes y en las condiciones del mercado.

En el leasing financiero, la vocación del bien es pasar al patrimonio del

locatario, al paso que en el operativo es permanecer en poder del arrendador.

¿Cuantas partes intervienen en un contrato de leasing financiero?

En todo contrato de leasing financiero tienen que intervenir por lo menos dos
partes, una Compañía de Financiamiento Comercial, propietaria del bien
objeto del leasing, y un locatario, persona natural o jurídica que recibe la
tenencia del mismo para su uso y goce.

Adicionalmente, suelen intervenir en el contrato, sin que sean partes

necesarias en el mismo, el proveedor de los bienes objeto del leasing y los
co-locatarios y garantes.

¿Cuantas partes intervienen en un contrato de leasing operativo?

Las mismas que en el Leasing Financiero, con la diferencia de que el

propietario del bien objeto del contrato no tiene que ser necesariamente una
Compañía de Financiamiento Comercial.

¿Porque se llama locatario al arrendatario de un contrato de leasing?

Aunque en la legislación Colombiana se habla indistintamente de arrendatario

y locatario, la costumbre mercantil ha utilizado el termino locatario para
señalar al usuario de los bienes en un contrato de leasing financiero, con el
objeto de distinguirlo del arrendatario en contratos de leasing operativo o de
arrendamiento.
¿Porque se llama "la leasing" al arrendador de un contrato de
leasing?

Porque las Compañías de Leasing (Compañías de Financiamiento Comercial)

son las únicas facultadas por la ley para celebrar contratos de leasing
financiero en calidad de arrendadoras.

¿Es el leasing un contrato atípico?

El Decreto 913 de 1.993, definió en su artículo segundo el leasing financiero

con base en las costumbres y prácticas mercantiles vigentes para entonces,
de la siguiente manera: " Entiéndase por operación de arrendamiento
financiero la entrega, a título de arrendamiento, de bienes adquiridos para el
efecto, financiando su uso y goce a cambio del pago de cánones que recibirá
durante un plazo determinado, pactándose para el arrendatario la facultad
de ejercer al final del periodo una opción de compra". De esta forma quedó
tipificado en la legislación Colombiana el contrato de leasing financiero.

El leasing operativo lo equipara la norma con el arrendamiento y remite a sus

disposiciones todo lo relativo a esta modalidad de leasing.

¿Cuales son las principales normas que regulan el leasing en

Colombia?

En lo sustancial, el leasing financiero está regulado por los Decretos 913 de

1993, 914 de 1993, 1799 de 1994 y 1611 de 1998, y por la Circular Externa
007 de 1996 expedida por la Superintendencia Bancaria (Circular Básica
Jurídica); y en lo contable, tributario y financiero por la Ley 223 de 1995, el
Decreto 663 de 1993 (Estatuto Orgánico del Sistema Financiero) y las
Circulares Externas 100 de 1995 (Circular Básica Contable y Financiera) y
014 de 1996, expedidas por la Superintendencia Bancaria. El leasing
operativo se regula por las normas generales del arrendamiento, de
conformidad con lo preceptuado por el Decreto 913 de 1993.

La Federación Colombiana de Compañías de Leasing -FEDELEASING- elaboró

un Compendio Normativo en el cual se recopilan todas las normas aplicables
a las operaciones de leasing y a las compañías de leasing.

¿Pueden aplicarse analógicamente al leasing financiero las normas

de otras figuras contractuales?

Solamente se podrá acudir analógicamente a la normativa aplicable a otras

figuras contractuales, cuando una situación no se encuentre regulada por la
ley mercantil ni por el contrato de leasing o no exista costumbre mercantil
sobre el particular.

¿Cuál es la diferencia entre el leasing y la venta a plazo?

La diferencia radica en que mientras el objeto del leasing lo constituye la

explotación del bien, el de la venta a plazos lo constituye la transferencia de
la propiedad. En el leasing, la propiedad del activo está durante todo el
contrato en cabeza de la compañía, quien entrega al locatario la tenencia del
bien y una opción para su adquisición al finalizar el mismo. En la venta a
plazo, la propiedad del bien está desde el inicio del contrato en cabeza del
comprador, quien lo usa y disfruta con ánimo de señor y dueño aunque no
haya pagado la totalidad del precio.

En consecuencia, en la venta a plazo la propiedad del bien puede regresar al

vendedor por la condición resolutoria tácita emanada de la forma de pago, al
paso que en el leasing, el traslado del dominio nunca estará sujeto a condición
resolutoria emanada de la forma de pago, porque sólo se da cuando está
cancelada la totalidad del precio si se ejerce la opción de adquisición.

¿Cuál es la diferencia entre el leasing y la venta condicionada?

Al igual que en el caso anterior, la diferencia radica en el objeto del contrato.

Mientras que en el leasing lo constituye la tenencia de un bien para su uso y
goce, en la venta condicionada el objeto es traspasar la propiedad cumplida
determinada condición.

¿Cuál es la diferencia entre un contrato de leasing y un contrato de

arrendamiento?

Las diferencias señaladas para distinguir el leasing financiero del operativo,

son las mismas que lo distinguen del contrato de arrendamiento.

Entre el leasing operativo y el arrendamiento, la diferencia radica en que el

bien objeto de este contrato debe ser susceptible de producir renta, exigencia
que no se predica del bien objeto de un contrato de arrendamiento. Así
mismo, en el leasing operativo deben cumplirse las características
particulares de la operación.

¿Cuál es la diferencia entre un leasing y un crédito garantizado?

El crédito garantizado es un contrato por el cual una parte entrega a la otra,

una suma determinada de dinero generalmente de libre destinación, que esta
se obliga a pagar, dando como garantía del pago su firma y/o la de un tercero
(garantía personal), o la prenda sobre un bien mueble, o la hipoteca sobre
un inmueble (garantía real), o cualquier otra garantía admisible; al paso que
el leasing es un contrato en que no hay entrega de dinero, sino de activos,
por cuyo uso se pacta el pago de un precio periódico. En algunos contratos
de Leasing existen garantes de las obligaciones del locatario, obligaciones
que no se limitan al pago del canon, sino que comprenden muchas otras,
como son el cuidado del bien, el uso acorde con su naturaleza y la devolución
en buen estado, si se llegare a presentar.

¿Cuales son las principales obligaciones de una compañía de leasing

frente a un locatario?

1°- Entregarle el bien para su uso y goce

2.- Transferirle el dominio cuando ejerza la opción de adquisición pactada a

su favor y cancele su valor.

¿Cuales son las principales obligaciones del locatario?

1.- Pagar el canon en los plazos convenidos.

2.- Hacer un correcto uso del bien y conservarlo en buen estado de

funcionamiento.

3. Permitir la inspección del bien.

4. Restituir el bien a la Leasing sino ejerce la opción de adquisición.

5. Asegurar el bien objeto del contrato.

¿Cuales son las causas de terminación de un contrato de leasing?

1.- Finalización del plazo.

2.- Mutuo acuerdo entre las partes.

3.- Terminación unilateral por incumplimiento de las obligaciones pactadas.

4.- Las demás obligaciones estipuladas en el contrato.

¿Como procede la terminación unilateral con justa causa de un

contrato de leasing?

Para terminar unilateralmente un contrato de leasing, basta que la parte

cumplida notifique a la otra del incumplimiento de las obligaciones del
contrato y de su intención de darlo por terminado. Si el incumplido es el
locatario, la compañía de leasing tendrá derecho a exigir la devolución del
bien sin perjuicio de las demás obligaciones y sanciones que se hayan
pactado en el contrato.

¿Cuales son las principales modalidades de cánones que se pueden

pactar en un contrato de leasing financiero?

* Canon fijo.- pagos iguales durante la vigencia del contrato, ya sean

anticipados o vencidos. Este canon puede modificarse por cambios en las
condiciones del mercado, si así lo contemplan las partes.

* Canon variable.- pagos que varían conforme a las condiciones del mercado
o al acuerdo de las partes. La periodicidad de la variabilidad depende de lo
que se haya pactado y generalmente están ligadas a una tasa de referencia
como la DTF, la TCC, la tasa de devaluación, etc.

* Canon creciente.- pagos que van aumentando en la medida en que se va

ejecutando el contrato.

* Canon decreciente.- pagos que van disminuyendo en la medida en que se

va ejecutando el contrato.

¿Cuando se entiende que hay mora en un contrato de leasing?

Cuando se presenta un atraso en la atención de cualquier obligación de

carácter pecuniario, así como de cualquier otra obligación pactada en el
contrato.

¿Se pueden cobrar intereses por mora en el pago de los cánones de

un contrato de leasing financiero?

En razón a que en el contrato de leasing existen obligaciones mercantiles

dinerarias, el deudor (locatario) esta obligado a pagar intereses en caso de
mora y a partir de ella (Artículo 65, Ley 45 de 1990). No obstante, las partes
pueden pactar otras sanciones por el incumplimiento en el pago de los
cánones.

¿Se pueden cobrar intereses por mora en el pago de los cánones de

un contrato de leasing operativo?

Aunque es más usual que en el leasing operativo se apliquen otro tipo de

sanciones por el incumplimiento en el pago de los cánones, como por ejemplo
multas, por ser obligaciones mercantiles dinerarias, se puede cobrar
intereses moratorios como sanción por su incumplimiento.

¿ Que opciones tiene el locatario al finalizar un contrato de leasing

financiero?

El locatario que haya cumplido con todas las obligaciones del contrato, tiene
derecho, al finalizar el mismo, a ejercer la opción de adquisición por el valor
previamente pactado o a devolver el bien a la compañía de leasing.

¿Puede haber opción de adquisición en el leasing operativo?

En este tipo de contrato, las partes pueden pactar una opción de compra o
celebrar una promesa de compraventa sobre el bien objeto del contrato,
siempre que sea por su valor comercial.

¿Que diferencia hay entre la opción de adquisición en el leasing

financiero y la opción de compra en el leasing operativo?

El valor por el cual se pactan. La opción de adquisición en el leasing financiero

se pacta por un valor, conocido desde el inicio del contrato que, en caso de
ejercerse, permite al locatario adquirir el bien a título de leasing; al paso que
de existir opción de compra en un contrato de leasing operativo, su valor
debe ser el valor comercial del bien al momento de su ejercicio, y de
ejercerse, el arrendatario adquiere a título de compraventa.

¿Puede haber leasing financiero sin opción de adquisición?

No. Dicha opción es de la esencia del contrato y por lo tanto, si no existe

degenera en otra figura contractual.

¿Es posible que el locatario ejerza anticipadamente la opción de

adquisición?

Dado que el leasing financiero es un contrato oneroso, conmutativo y de

tracto sucesivo, en el cual el cumplimiento de prestaciones reciprocas debe
darse durante el plazo acordado, el ejercicio de la opción debe realizarse al
finalizar dicho plazo. No obstante, las partes pueden acordar su terminación
anticipada, en cuyo caso, deben estipularse las condiciones a que estaría
sujeta dicha terminación. (Circular Externa 007 de 1996 expedida por la
Superintendencia Bancaria)
¿A que titulo se transmite el dominio cuando el locatario ejerce la
opción de adquisición en un contrato de leasing financiero?

Cuando el locatario ejerce la opción de adquisición del bien, el dominio se

transfiere a título de leasing. El modo de adquirir dicho dominio es la
tradición.

Es fundamental tener claro este concepto para no confundir el leasing con la

compraventa, dado que el precio en una y otra figura contractual es
totalmente diferente, así como la intención de las partes al suscribir el
contrato. Así, por ejemplo, el precio de un inmueble que se adquiere a título
de compraventa, puede dar lugar a lesión enorme si se aleja de su valor
comercial en los porcentajes que señala la ley, mientras que no puede
predicarse lo mismo del precio de una adquisición a título de leasing.

¿A que titulo se transmite el dominio cuando el arrendatario de un

contrato de leasing operativo adquiere la propiedad del bien objeto
del mismo?

A título de compraventa, independientemente de que exista o no una

promesa o una opción de compra previamente pactada.

¿Si hay varios locatarios en un contrato de leasing financiero a quien

se le debe traspasar la propiedad al momento de ejercer la opción de
adquisición?

Si existen varios locatarios, la propiedad debe transferirse a todos, salvo que

se haya acordado que se le transfiera sólo a uno o a varios de ellos.

¿Que contratos de leasing se deben registrar y que efecto tiene este

registro ante terceros?

No hay obligación de registrar los contratos de leasing. No obstante lo

anterior, cuando versen sobre bienes sujetos a registro (bienes inmuebles o
vehículos), pueden registrarse ante la oficina de registro de instrumentos
públicos o ante las secretarías de tránsito respectivamente. Dicho registro no
tiene fines distintos de darle publicidad al contrato frente a terceros.

¿Puede el locatario subarrendar el bien objeto de un contrato de

leasing financiero?

Sólo cuando expresamente y por escrito la compañía de leasing lo autoriza,

en cuyo caso, el locatario continúa respondiendo frente a la leasing por todas
las obligaciones emanadas del contrato.
¿El locatario puede ceder a un tercero el contrato de leasing?

Sólo si media autorización expresa y escrita de la compañía, quien previo a

su otorgamiento, deberá estudiar al futuro locatario para determinar su
capacidad de cumplimiento. La compañía puede autorizar la cesión en forma
pura y simple, cambiando de locatario, o con responsabilidad del cedente,
quien en este caso será garante del nuevo locatario.

¿El locatario puede ceder a un tercero su derecho a la opción de

adquisición?

El locatario de un contrato de leasing financiero puede ceder a un tercero su

derecho a ejercer la opción de adquisición, pero dicha cesión no produce
efectos, hasta tanto sea notificada a la compañía de leasing.

También es viable legalmente que el locatario señale a un tercero para

adquirir el dominio del bien, una vez haya ejercido la opción de adquisición.

Aunque desde el punto de vista sustancial estas cesiones no requieren de

aceptación por parte de la compañía de leasing, por tratarse de entidades
sometidas al control y vigilancia de la Superintendencia Bancaria que deben
cumplir con las normas sobre prevención de actividades delictivas, pueden
negarse a aceptar cesiones bien contractualmente, o al momento en que se
les notifique de las mismas.

¿Puede una compañía de leasing ceder un contrato de leasing?

Por tratarse de un contrato mercantil de ejecución sucesiva, es de la

naturaleza del contrato de leasing que la compañía de financiamiento
comercial lo pueda ceder a otra de la misma especie, sin necesidad de
aceptación del locatario o del arrendatario.

¿Existe solidaridad entre los locatarios de un contrato de leasing

financiero?

En los negocios de carácter mercantil, la solidaridad pasiva, es decir, cuando

hay dos o más deudores, se presume. Por lo tanto, al ser los contratos de
leasing de naturaleza mercantil, si hay dos o mas locatarios se presume que
son solidarios (Artículo 825 del Código de Comercio).

¿Puede haber codeudores o fiadores en un contrato de leasing

financiero?
En los contratos de leasing financiero puede haber fiadores y codeudores
cuya función consiste en garantizar el cumplimiento de las obligaciones de
dar emanadas del contrato.

¿Quien es el responsable por el mantenimiento de un bien dado en

leasing financiero?

El Decreto 913 de 1993 prohibió expresamente a las compañías de leasing

asumir directamente el mantenimiento de los bienes entregados en leasing
financiero. Teniendo en cuenta lo anterior y dada la naturaleza del contrato
de leasing financiero, los locatarios deben conservar y mantener el bien en
perfecto estado de funcionamiento y están obligados a permitir que la
compañía de leasing inspeccione el bien en cualquier momento, con el objeto
de que pueda verificar su estado.

¿Quien es el responsable por el deterioro de un bien dado en leasing

financiero?

Dado que el locatario, además del uso y el goce del bien, tiene la vocación
de adquirirlo, responde por su deterioro y contractualmente se compromete
a repararlo en caso de que sea necesario.

¿Si un bien dado en leasing financiero se destruye, se pierde o es

robado, quien debe responder?

Aunque la regla general en derecho es que las cosas perecen para su dueño,
dadas las especiales características del contrato de leasing financiero, se
pacta en los contratos que los locatarios responden por la destrucción, robo
o perdida del bien objeto del mismo.

¿Quien es el responsable por el mantenimiento y las reparaciones de

un bien dado en leasing operativo?

En los contratos de arrendamiento, el arrendador está obligado a realizar

todas las reparaciones necesarias para el adecuado uso y goce del bien, salvo
las denominadas reparaciones locativas. No obstante lo anterior, por tratarse
de obligaciones de la naturaleza, pero no de la esencia del contrato de
arrendamiento, puede pactarse en contrario. Por lo tanto, al aplicarse al
leasing operativo las normas del contrato de arrendamiento, la compañía de
leasing está obligada a realizar todas las reparaciones y el mantenimiento del
bien, salvo que las partes acuerden que sean asumidas por el arrendatario.
¿Quien debe responder en caso de que con el bien objeto de un
contrato de leasing se causen daños o perjuicios a terceros ajenos a
la relación contractual?

El responsable de los daños o perjuicios de las cosas inanimadas es su

guardián, o sea quien tiene sobre ellas el poder de mando, dirección y control.
En consecuencia, aunque en los contratos de leasing la compañía es la
propietaria del bien, la tenencia y la guarda del mismo corresponde al
locatario y por consiguiente, es él quien debe responder por los perjuicios
que cause el bien a terceros

¿Quien debe asegurar el bien objeto de un contrato de leasing

financiero?

Por ser contractualmente los locatarios los responsables por el deterioro,

pérdida, destrucción y robo del bien objeto de un contrato de leasing, así
como por su mantenimiento y conservación, están obligados
contractualmente a mantener asegurado contra todo riesgo y hasta su
restitución, dicho bien. Así mismo, puede pactarse en el contrato la obligación
de los locatarios de asegurarse hasta por una suma determinada, contra los
daños y perjuicios que el funcionamiento o la utilización del bien pueda
ocasionar a terceros.

Aunque los locatarios deben pagar las primas de los seguros y sus
renovaciones, en el contrato se puede facultar a la compañía de leasing para
que contrate y/o pague las primas de los seguros a nombre y por cuenta de
los locatarios, quienes deberán cancelar estos pagos a la compañía.

A su turno, la Circular Básica Jurídica expedida por la Superintendencia

Bancaria, faculta a las compañías de leasing para tomar un seguro por cuenta
propia para proteger exclusivamente su interés y por lo tanto, en caso de
presentarse un siniestro, el pago de la indemnización no libera al locatario de
las obligaciones emanadas del contrato, en razón a que no participa ni de los
derechos ni de las obligaciones del seguro.

¿Quien es el beneficiario del seguro?

Por tener la calidad de propietaria del bien, la compañía de leasing debe ser
la beneficiaria de los seguros en los contratos de leasing.

¿Los contratos de leasing están gravados con impuesto de timbre

¿quién lo debe pagar?
Cuando la sumatoria de los cánones pactados durante el plazo de un contrato
de leasing exceda de $41.800.000 para 1998 (cifra que se ajusta
anualmente), el contrato estará sujeto al pago del impuesto de timbre a la
tasa del uno por ciento (1%). El monto sobre el cual se aplica este porcentaje
no incluye el valor de la opción de adquisición, sino, como ya se indico, la
sumatoria de los cánones.

En caso de que el valor del contrato no sea cuantificable por haberse pactado
un canon determinable en la fecha de cada pago, el impuesto de timbre se
liquidará a la tarifa del uno por ciento (1%) sobre cada canon pagado. Se
debe tener en cuenta que la base para determinar el impuesto de timbre no
incluye el IVA.

Cada vez que se efectúe un ajuste al canon de arrendamiento, se debe hacer

el ajuste correspondiente sobre la cuantía del impuesto.

El impuesto de timbre que se genere con la celebración de contratos de

leasing y los ajustes a que haya lugar, deberán ser cancelados por los
locatarios o arrendatarios, salvo que las partes acuerden algo diferente.

¿En los contratos de leasing inmobiliario, cuál es la base para

determinar los derechos notariales y de registro?

Según lo establecido por el Decreto 1681 de 1996, los derechos notariales

para elevar a escritura pública un contrato de leasing inmobiliario se liquidan
sobre la suma total de los cánones estipulados en el mismo.

En el caso de que el locatario ejerza la opción de adquisición, los derechos

notariales se liquidan sobre el valor por el cual se está adquiriendo el bien a
título de leasing. (Resolución 037 de 1998, Superintendencia de Notariado y
Registro)

Los derechos de registro de los contratos de leasing generalmente se liquidan

tomando como base el total de los cánones pactados. En cuanto a los
derechos por el registro de la transferencia del dominio al locatario cuando
este ejerce opción de adquisición, se liquidan tomando como base el valor de
dicha opción, independientemente de que el contrato de leasing conste o no
en escritura pública, y se haya o no registrado.

CONTRATO DE SEGURO
1. DEFINICIÓN
El contrato de seguro, es aquel contrato mediante el cual una persona
llamada asegurador se obliga, a cambio de una suma de dinero, conocida
como prima, a indemnizar a otra llamada asegurado o a la persona que este
designe, beneficiario, de un perjuicio o daño que pueda causar un suceso
incierto. De tal manera que la suma objeto de indemnización, que fue pactada
expresamente, sea pagada cuando ocurra el suceso o riesgo cubierto por el
seguro.4
El contrato de seguro puede tener por objeto toda clase de riesgos si existe
interés asegurable, salvo prohibición expresa de la ley. Por ejemplo:
 Los riesgos de los incendios.
 Los riesgos de las cosechas.
 La duración de la vida de uno o más individuos.
 Los riesgos del mar.
 Los riesgos de los transportes por aire o tierra.
El concepto que tiene el Profesor MONTOYA MANDREDI es el siguiente:
"Es un contrato por el cual una persona (asegurador) se obliga, a cambio de
una suma de dinero (prima), a indemnizar a otra (asegurado), satisfacer una
necesidad de esta o entregar a un tercero (beneficiario) dentro de las
condiciones convenidas, las cantidades pactadas para compensar las
consecuencias de un evento incierto, cuando menos en cuanto al tiempo
(riesgo)".
La legislación colombiana optó por definir el contrato de seguro utilizando
para ello un sistema descriptivo mediante el que pretendió resaltar cuales
son las principales elementos jurídicos que configuraban el contrato. Así, el
art. 1036 del C de Co. Reformado por el Art. 1 de la ley 389 de 1997 señala
que “el seguro es un contrato consensual, bilateral, oneroso, aleatorio y de
ejecución sucesiva”.5
2. CARACTERÍSTICAS

El contrato de seguro presenta las siguientes características:

1. Es un acto de comercio: Efectivamente el contrato de seguro constituye
un contrato mercantil, regulado en el Código de Comercio y en otros aspectos
supletoriamente por la legislación civil.
2. Es un contrato solemne: El contrato de seguro es solemne, ya que su
perfeccionamiento se produce a partir del momento en que el asegurador
suscribe la póliza, la firma del asegurador sirve para solemnizar el acuerdo
previo de voluntades entre las partes contratantes, respecto a los elementos
del seguro.

4
http://www.macrosuma.com.ar, 16 de octubre de 2005
5
LOPEZ BLANCO, HERNAN FABIO. “contrato de seguro”, 3 ED, Dupré editores, Bogotá D.C., 1999
3. Es un contrato bilateral: A la luz del Art. 1496 del CC. Que define el
contrato bilateral, como aquel en que las partes contratantes se obligan
recíprocamente, el tomador de seguros se obliga a pagar la prima y el
asegurador se obliga a una prestación pecuniaria

4. Es un contrato oneroso: El Art. 1497 del CC establece que es oneroso

“cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contrayentes gravándose cada
uno a beneficio del otro”, Es oneroso porque significa para las partes un
enriquecimiento y empobrecimiento correlativos. "Por cuanto al tomador del
seguro se le impone la obligación de pagar la prima y al asegurador la
asunción del riesgo de la que deriva la prestación del pago de la
indemnización
5. Es un contrato aleatorio: Es de carácter aleatorio porque está de por
medio la incertidumbre respecto a si el asegurador tendrá o no que afrontar
el pago de una indemnización y cual ha de ser la cuantía de ella, pues bien
puede suceder que el daño no alcance al límite máximo establecido como
suma aseguradora6.
6. Es un contrato de ejecución continuada. Durante toda la vigencia del
contrato persisten una serie de obligaciones recíprocas, estas obligaciones no
se agotan cuando se suscribe el contrato, sino que apenas inician. Por cuanto
los derechos de las partes o los deberes asignados a ellas se van
desarrollando en forma continua, a partir de la celebración del contrato hasta
su finalización por cualquier causa.
7. Es un contrato de adhesión: El seguro no es un contrato de libre
discusión sino de adhesión. Las cláusulas son establecidas por el asegurador,
no pudiendo el asegurado discutir su contenido, tan sólo puede aceptar o
rechazar el contrato impuesto por el asegurador. Sólo podrá escoger las
cláusulas adicionales ofrecidas por el asegurador, pero de ninguna manera
podrá variar el contenido del contrato. Pero todo esto dependerá de la
voluntad y de la flexibilidad que tenga cada empresa aseguradora.

8. Nominado: porque la ley le da un nombre: contrato de seguro

3. EL SEGURO ES UN CONTRATO DE BUENA FE

Naturalmente, no solo el seguro sino todo negocio jurídico parte de la buena

fe, de la ausencia de intensión dolosa. Empero, dentro del campo que abarca
el seguro el concepto de la buena fe adquiere connotación más estricta,
porque a diferencia de muchos contratos en que la habilidad o suspicacia de
6
MORANDO JUAN CARLOS, “Estudios de derecho de seguro” Buenos Aires, Editorial. Pannedille, 1971 pág. 84 y 85
las partes pueden llevarlas a obtener ciertas ventajas amparadas por la ley,
en el contrato de seguro, donde es necesario tomar como base la buena fe,
toda cláusula oscura debe interpretarse a favor del asegurado.

4. PERSONAS QUE INTERVIENEN EN EL CONTRATO DE SEGURO

Según el Art. 1037 del C. de Co. Son partes en el contrato de seguro el
asegurador y el tomador
El asegurador:
Persona jurídica que asume los riesgos, debidamente autorizada para ello
con arreglo a las leyes y reglamentos, el asegurador es la persona jurídica
que esta autorizada expresamente por ley a prestar servicios como tal y es
además quien asume el riesgo y en virtud de ello se obliga a indemnizar al
tomador o al beneficiario del seguro por la producción de un evento
previamente determinado e incierto, a cambio de percibir una retribución que
es conocida como prima.
El tomador
Es la persona natural o jurídica que busca trasladar un determinado riesgo a
un tercero (empresa aseguradora) a efecto de que le sean resarcidos a él o
a un tercero los daños o perdidas que puedan derivar del acaecimiento de un
suceso incierto a la fecha del contrato de seguro. Con tal objeto deberá
abonar una retribución (prima) al asegurador.
A diferencia del asegurador, el tomador no requiere ninguna calificación
especial: puede ser cualquier sujeto de derecho, persona natural o jurídica o
inclusive un patrimonio autónomo.7
El beneficiario
Es la persona que, sin ser asegurado, recibe el importe de la suma asegurada.
En consecuencia, no esta obligado a satisfacer las primas a la compañía...".
Hay que tener en cuenta que si el tomador obra por cuenta propia, se le llama
por lo general asegurado o contratante, ya que es el titular del interés
asegurable que se encuentra amenazado por el riesgo que traslada a través
del contrato de seguro. En el caso de que no sea así, y por el contrario el
tomador obra por cuenta ajena (en beneficio de persona distinta) al tercero
que tiene derecho a recibir la indemnización en virtud del seguro y que
propiamente no forma parte de la relación contractual, se le conoce como
beneficiario, y este no esta obligado a abonar prima alguna, ni tampoco a

7
LOPEZ BLANCO, HERNAN FABIO. “contrato de seguro”, 3 ED, Dupré editores, Bogotá D.C., 1999
cumplir con las obligaciones emanadas del seguro, las cuales corresponderán
siempre al tomador.
5. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO DE SEGURO
El Art. 1045 del C de Co señala los elementos que se estiman esenciales en
el contrato de seguro, y establece que la falta de cualquiera de ellos, por ser
concurrentes necesarios, dará lugar a que el seguro no produzca efecto
alguno, a sea, que carecerá de consecuencias sin necesidad de declaración
judicial.8
Cuando se dice que un acto no producirá efecto alguno, se entenderá que es
ineficaz de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial
Elementos:
1. Interés asegurable
2. El riesgo asegurable
3. La prima
4. la obligación del asegurador en indemnizar
EL INTERÉS ASEGURABLE
"Por interés asegurable se entiende la relación licita de valor económico sobre
un bien. Cuando esta relación se halla amenazada por un riesgo, es un interés
asegurable"9
Es lo que motiva para contratar el seguro ya sea seguro de vida o el interés
para proteger a personas que puedan verse afectadas desfavorablemente.10
El interés asegurable es un requisito que debe concurrir en quien desee la
cobertura de algún riesgo, reflejado en su deseo verdadero de que el siniestro
no se produzca, ya que a consecuencia de él se originaría un perjuicio para
su patrimonio.
El principio del interés asegurable se entenderá fácilmente si se tiene en
cuenta lo que se esta asegurando, esto quiere decir, el objeto del contrato
no es la cosa amenazada por un peligro incierto, sino el interés del asegurado
en que el daño no se produzca.
EL RIESGO ASEGURABLE
"Es un evento posible, incierto y futuro, capaz de ocasionar un daño del cual
surja una necesidad patrimonial. El acontecimiento debe ser posible, porque

8
opcit
9
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10
EDUARDO R. STEINFELD, “ Estudios del derecho de seguros”, Editorial Ábaco de Rodolfo Desalma, Buenos Aires
de otro modo no existiría inseguridad. Debe ser cierto, porque si
necesariamente va a ocurrir, nadie asumiría la obligación de repararlo"11
El carácter eventual del riesgo implica la exclusión de la certeza así como de
la imposibilidad, abarcando el caso fortuito, sin descartar la voluntad de las
partes, siempre y cuando el suceso no se encuentre sometido inevitable y
exclusivamente a ella. La incertidumbre no debe tener carácter absoluto sino
que debe ser visto desde una perspectiva económica, para lo cual resulta
suficiente la incertidumbre del tiempo en que acontecerá, es decir, ya sea en
lo que toca a la realización del evento o al momento en que este se producirá.
El riesgo presenta ciertas características que son las siguientes:
• Es incierto y aleatorio
• Posible
• Concreto
• Licito
• Fortuito
• De contenido económico
En el contrato de seguro el asegurador no puede asumir el riesgo de una
manera abstracta, sino que este deber ser debidamente individualizado, ya
que no todos los riesgos son asegurables, es por ello que se deben limitarse
e individualizarse, dentro de la relación contractual.
LA PRIMA
La prima es otro de los elementos indispensables del contrato de seguro,
constituye la suma que debe pagar el asegurado a efecto de que el
asegurador asuma la obligación de resarcir las pérdidas y daños que ocasione
el siniestro, en caso de que se produzca. Este monto se fija
proporcionalmente, tomando en cuenta la duración del seguro, el grado de
probabilidad de que el siniestro ocurra y la indemnización pactada.
La prima es el precio del seguro que paga el asegurado al asegurador como
contraprestación del riesgo que asume éste y del compromiso que es su
consecuencia.
Existen distintos tipos de primas:

11
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Prima natural: En los seguros de vida es la prima que depende del cómputo
matemático del riesgo. Por esta razón, a mayor riesgo, mayor será la prima
natural, y viceversa.
Prima pura: Es la prima de riesgo de los otros ramos de seguros.
Prima comercial: esta es la prima que paga efectivamente el asegurado y
se compone de dos partes: la prima natural o pura por un lado y los gastos
de explotación y la ganancia del asegurador por el otro.
OBLIGACIÓN DEL ASEGURADOR DE INDEMNIZAR
“La indemnización, es la contraprestación a cargo del asegurador de pagar la
cantidad correspondiente al daño causado por el siniestro, en virtud de haber
recibido la prima".
Esta obligación constituye otro de los elementos necesarios del contrato de
seguro, ya que sino se indica el contrato no surte efecto, resultando ineficaz
de pleno derecho.
Este elemento resulta trascendente porque representa la causa de la
obligación que asume el tomador de pagar la prima correspondiente. Debido
a que este se obliga a pagar la prima porque aspira que el asegurador asuma
el riesgo y cumpla con pagar la indemnización en caso de que el siniestro
ocurra.
Esta obligación depende de la realización del riesgo asegurado. Esto no es
sino consecuencia del deber del asegurador de asumir el riesgo asegurable.
Y si bien puede no producirse el siniestro, ello no significa la falta del
elemento esencial del seguro que ahora nos ocupa, por cuanto este se
configura con la asunción del riesgo que hace el asegurador al celebrar el
contrato asegurativo, siendo exigible la prestación indemnizatoria sólo en
caso de ocurrir el siniestro.
6. LA PÓLIZA DE SEGURO
Según el Art. 3 de la ley 389 de 1997 que reemplazó el Art. 1046 del C de
co. Establece que la póliza es el documento contentivo del contrato de
seguro, que deberá redactarse en castellano y firmarse por el asegurador.
La póliza es el documento principal del contrato de seguro, en donde constan
los derechos y obligaciones de las parte. Es un documento privado redactado
en varios folios. Es el instrumento escrito en el cual constan las condiciones
del contrato. Aunque no es indispensable para que exista el contrato.
La póliza de seguro debe contener:
1. La información necesaria para identificar al asegurado y al asegurado, y
de ser necesario el nombre del beneficiario.
2. Fecha de emisión de la póliza, periodo de vigencia.
3. Descripción del seguro, los riesgos cubiertos y las sumas aseguradas.
4. La designación y el estado de los objetos que son asegurados.
5. La especificación de la prima que tiene que pagar el asegurado, así como
la forma y el lugar de pago.
6. Las causales de resolución del contrato.
7. El procedimiento para reclamar la indemnización en caso de ocurrir el
siniestro.
8. Cláusulas que aclaren o modifiquen parte del contenido del contrato de
póliza.
9. La definición de los términos más importantes empleados en la póliza.
10. La indicación de los seguros existentes sobre el mismo objeto y riesgo.

CLASIFICACIÓN DE LAS PÓLIZAS

1. Con relación al ámbito de aplicación
• Simples: son aquellas en las que el objeto se determina con precisión,
sin que pueda ser reemplazado.
• Flotantes: son aquellas que cubren una pluralidad de objetos,
sustituibles, mientras dure el contrato.

2. En relación con el sujeto a favor del cual se extienden:

• Nominativas (persona determinada)
• A la orden (persona determinable) (Muchos tratadistas sostienen que
estos documentos no se convierten en títulos crediticios).
• Al portador (persona indeterminada).
• Individuales y colectivas (Según el número singular o plural de los
asegurados).
• Automáticas (sin fecha de la asunción del riesgo) y De Revalorización
(reajustables para prevenir la inflación).
7. EL REASEGURO
"El reaseguro es una modalidad del seguro que cubre el riesgo que asumen
los aseguradores al estipular los contratos de seguro directo con sus clientes.
Su finalidad es resarcir el daño patrimonial que experimenta el asegurador
directo al producirse el evento que obliga a indemnizar a su asegurado…"12
Es el contrato que un segurador celebra con otro para protegerse de las
consecuencias de los seguros que han otorgado, en cuanto excedan de su
capacidad y conveniencia, transfiriendo al reasegurador una parte o la
totalidad de los riesgos en las condiciones que se convengan entre ambos.
Es una manera de repartir los riesgos, conservando la responsabilidad ante
el asegurado. El reaseguro puede contratarse en condiciones iguales o más
o menos favorables que las del seguro. Y como características especiales
tiene las que no extingue las obligaciones del coasegurador, ni confiere al
asegurado acción directa contra el reasegurador. Es, pues, el reaseguro un
contrato independiente del seguro, con modalidades propias y su celebración
o extinción no influyen sobre el de seguro.
La institución del reaseguro tiene por misión distribuir los riesgos asumidos
en el contrato de seguro a efecto de que el asegurador pueda cumplir con su
obligación de indemnizar en caso de acontecer un siniestro o conjunto de
siniestros que implicarían, por lo general, el desembolso de una suma
dineraria altísima, la misma que podría exceder las posibilidades económico-
financieras de la compañía aseguradora.
8. EL COASEGURO
HALPERIN, califica al coaseguro como un contrato celebrado por el asegurado
simultáneamente con más de un asegurador sobre un mismo riesgo; esto es,
supone pluralidad de seguros; requiere el consentimiento del asegurado.
El coaseguro es un contrato en el cual existe un aseguramiento previsto y
ordenado sobre un mismo interés y por ende sobre un mismo riesgo, pero
que es celebrado con varios aseguradores, donde cada uno de ellos asume
una porción del total del riesgo.
El coaseguro estila acordarse mediante una póliza emitida en beneficio del
asegurado y firmada por todos los coaseguradores, señalándose las cuotas
correspondientes a cada uno de ellos, cuyo valor agregado constituye la
unidad del seguro. Uno de los coaseguradores, debidamente nombrado por
el conjunto o mayoría de ellos, tienen que asumir la administración del
contrato, para lo cual se le autorizarán los poderes del caso.
La empresa aseguradora encargada de la administración y dirección del
contrato de coaseguro es conocida como compañía "líder" y es la encargada
de coordinar las relaciones entre el asegurado – tomador y los

12 12
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coaseguradores, quienes para dicha relación contractual se encuentran
integrados en un consorcio.
9. EL INFRASEGURO
Podemos hablar de infraseguro, si tenemos que la suma asegurada es inferior
al valor del interés asegurado, en este supuesto se estima que el asegurado
solo esta protegido en cuanto a los daños que sufra el objeto al acontecer el
siniestro, en un porcentaje igual al que represente la suma asegurada con
relación al valor del interés asegurado.
Su efecto es hacer aplicable la regla proporcional; es decir que por la parte
no cubierta el asegurado soporta el daño en la medida del infraseguro; y
cuando el siniestro es parcial, el asegurador sólo debe indemnizar en
proporción
Su fundamento radica en la proporcionalidad e la indemnización a las primas
pagadas; el asegurador se perjudicaría en beneficio injusto para el
asegurado, ya que este aparecería percibiendo una indemnización
desproporcionada a las primas que efectivamente pago.
10. EL SOBRESEGURO
Existe sobreseguro cuando la suma asegurada es superior al valor del seguro,
al respecto el profesor MONTOYA nos dice: " En el sobre seguro la suma
asegurada es superior al valor del interés, lo que origina una situación de
peligro para el asegurador, ya que el asegurado no tendrá interés en la
conservación de la cosa y puede verse tentado a provocar el siniestro, a fin
de obtener como indemnización una suma mayor al valor real de lo
asegurado."
El sobre seguro puede tener lugar de buena fe, sin que haya voluntad por
parte del asegurado de cobrar al asegurador una suma superior al daño que
pueda sufrir si se produce el siniestro. Pero también se puede actuar con
mala fe, eso se da cuando el asegurado, señala como suma asegurada una
que el sabe que excede el valor del interés asegurado, con el objeto de
obtener un beneficio económico, esta actitud desnaturaliza el contrato de
seguro.
11. OBLIGACIONES DE LAS PARTES
1. ASEGURADOR
La obligación principal del asegurador es asumir el riesgo, pagar la
indemnización en el supuesto que el siniestro ocurra
• Obligación de entregar la póliza de seguro y documentos anexos:
Con esto se perfecciona el contrato de seguro, cuya vigencia formal
comienza a partir de la fecha en la que la entidad prestadora de seguros
hace entrega de dicho documento, por ello es obligación de la entidad
 asegurado de entregar un ejemplar original al asegurador-tomador,
juntamente con todos los anexos que sean pertinentes.
• Obligación de reintegrar la prima no devengada. La obligación de
reintegrar la prima no devengada, parte de la prima percibida, es
exigible en ciertos casos en que, debido a la ausencia de interés o riesgo
asegurable o a la voluntad de alguna de las partes, cesa la
responsabilidad de la entidad aseguradora.
• Obligación de pagar la prestación asegurada. Representa la causa
de la obligación que asume el tomador, ya que este paga la prima
correspondiente, porque pretende que el asegurador asuma el riesgo
que esta en el contrato de seguro y cumpla con pagar la indemnización
en caso de ocurrir el siniestro.
2. ASEGURADO-TOMADOR:
• Obligación de pagar la prima
• Obligación de declarar el estado de riesgo
• Obligación de garantía
• Obligación de preservar el estado de riesgo
• Obligación de declarar los seguros coexistentes.

Términos esenciales de un contrato de arrendamiento

Renuncia de responsabilidad

Los arrendamientos residenciales y de negocios proporcionan a los

arrendatarios un contrato legalmente ejecutable acera de la propiedad que
rentan. Dado que las casas y los negocios son partes esenciales de la vida de
las personas, es importante que el arrendamiento incluya todos los elementos
necesarios para procurar seguridad al arrendador y al inquilino.

Términos esenciales del arrendamiento

Todo arrendador y arrendatario deben asegurarse que los siguientes términos

queden incluidos en el convenio de arrendamiento por escrito, a fin de
proteger sus intereses y evitar en el futuro malentendidos que
potencialmente podrían conducir a un litigio. Por ejemplo:

 Partes en el arrendamiento: el arrendamiento debe contener los

nombres de todos los arrendadores y de los inquilinos que están ligados
por el convenio;
 Descripción de la propiedad: en muchos casos. Esto es simplemente
una dirección y un número. Sin embargo, en algunos casos, pueden ser
necesarias descripciones más detalladas;
 Monto de la renta: debe especificarse el monto de la renta en dólares;
 Términos del cobro de la renta: incluyendo qué día del mes la renta
debe enviarse o cobrarse.
 Término del arrendamiento: debe indicar el contrato cuándo se inicia
y termina el arrendamiento.
 Terminación del arrendamiento: esto debe incluir ambos: una
descripción de cuando el arrendador puede dar por terminado el
arrendamiento (por ejemplo, por la falta de pago de la renta o un daño
significativo en la unidad) y una descripción de cuándo y cómo el
inquilino puede dar por terminado el arrendamiento (por ejemplo, un
arrendamiento de mes a mes puede darse por terminado con un aviso
de un mes de anticipación sin aplicación de pena alguna, pero un
arrendamiento de un año puede requerir una pena financiera de
significación).
 Depósito de garantía: deben especificarse el monto del depósito de
garantía y los términos para su liberación futura para el inquilino;
 Cargos por atraso en las rentas: esta cláusula debe incluir el monto
de los cargos por retrasos y el de la renta atrasada, a fin de que el
arrendador pueda imponer tales cargos;
 Servicios públicos: el arrendamiento debe indicar si el arrendador o
el inquilino pagarán los servicios públicos;
 Ocupantes de la unidad: la mayoría de los arrendamientos
residenciales permiten la presencia de huéspedes y los arrendamientos
de negocios, la de los consumidores o clientes. Sin embargo, si una
persona permanece más de cierto tiempo o hace negocio con la
propiedad, entonces esa persona puede ser considerada como ocupante
en lugar de huésped y eso puede prohibirse de acuerdo con los términos
del arrendamiento;
 Mascotas: un arrendamiento residencial debe especificar cuándo
puede permitírsele o no una mascota a un ocupante y si en caso de
permitírselo al inquilina, deben indicarse en el arrendamiento las
limitaciones en cuanto a especies y tamaños;
  Condición de los edificios: debe incluirse la condición de los edificios
al principio del arrendamiento así como la responsabilidad del inquilino
por dicha condición durante y al terminar el período de la renta;
 Reparaciones por el arrendador: el arrendamiento debe especificar
que las reparaciones son responsabilidad del arrendador;
 Alteraciones de los edificios: el arrendamiento debe describir, si
existen, cualquier alteración que el inquilino pueda hacer a la propiedad;
 Daño a los edificios: el arrendamiento debe especificar si el
arrendador o el inquilino son responsables de los daños a la propiedad;
 Derecho de entrar e inspeccionar: el arrendamiento debe incluir una
cláusula por la que se permita al arrendador entrar e inspeccionar la
propiedad mediante una notificación que sea comunicada en tiempo
razonable; y
 Resolución de las disputas: el arrendamiento debe explicar como
deberán ser resueltas las disputas.

Términos opcionales en los arrendamientos

Los siguientes términos pueden ser incluidos en algunos arrendamientos:

 Derecho a renovar el arrendamiento: un inquilino puede tener el

derecho de renovar un arrendamiento al terminar su plazo de duración
siempre que el inquilino esté cumpliendo sustancialmente todos los
términos del mismo durante el período inicial del arrendamiento;
 Derecho a subarrendar: un arrendamiento puede permitir o impedir
que un inquilino subarriende o subalquile la propiedad;
 Estacionamiento: un arrendamiento puede incluir el estacionamiento
mediante el pago de una cuota y/o una cantidad justa;
 Reglas: un arrendamiento puede contener ciertas reglas que el
inquilino debe respetar. Con frecuencia esto es cierto si el inquilino está
viviendo en un complejo de condominios o casa con múltiples
arrendatarios. Por ejemplo, el inquilino puede convenir en evitar hacer
ruidos fuertes entre las 9 p.m. y las 8 a.m.
 Pertenencias: ciertas pertenencias, especialmente camas de agua,
pueden ser prohibidas, a menos que el arrendatario pague un depósito
de garantía adicional o mantenga un seguro adecuado.