Mesa: Vivienda social y hábitat

MERCADO INMOBILIARIO Y CRECIMIENTO URBANO: EL CASO DE LA

PERIFERIA NORORIENTE DE MAZATLÁN
Julio Ernesto Osuna Covarrubias
Maestro en Arquitectura y Urbanismo
Universidad Autónoma de Sinaloa
e-mail: julio.e.osuna@gmail.com
Resumen
Recientemente las ciudades turísticas han incrementado su área urbana y población
como nunca antes en su historia. La inoperatividad de la normatividad urbana y la
poca participación de las autoridades competentes, permiten que los diversos
agentes del mercado inmobiliario adquieran la función de direccionar el crecimiento
de las ciudades.
Mazatlán, en los últimos años, ha estado inmerso en un acelerado proceso de
crecimiento hacia el sector nororiente por motivo de la conformación de diversos
fraccionamientos de interés social, cuestión que plantea un crecimiento espacial
desordenado, así como la generación de diversos intersticios urbanos con fines
especulativos. Adicionalmente, se genera una baja calidad en la producción de
vivienda, poca diversidad de usos de suelo y altos costos para el municipio
relacionados con la dotación de infraestructura y servicios.
La investigación contempló una metodología compuesta por dos fases: la primera
comprendió un análisis del proceso de crecimiento espacial de la periferia nororiente
de Mazatlán; la segunda contempló la caracterización socio-espacial de los
fraccionamientos de interés social a lo largo del periodo 1970-2010, considerando
indicadores socioeconómicos y elementos de la estructura urbana, con el objetivo
de analizar la evolución de la producción inmobiliaria en Mazatlán a lo largo de las
últimas décadas.

Palabras clave: Crecimiento urbano, mercado inmobiliario, periferia urbana.

Abstract
Recently, touristic cities have increased their urban area and population like never
before in the history. The deficiency of the urban normative and a few participation
of governments allows that real state companies can control the urban growth in the
cities.
Mazatlán, in the last years, has been in an important urban growth process to the
Northeast sector due to the conformation of many residential projects that offers
accessible houses for low-income households, situation that allows an accelerated
urban expansion and the generation of urban interstices for the land speculative
practices. Additionally, it produces a deficient quality in the housing production, low
diversity of land uses and high costs for the municipal government related with the
distribution of new infrastructure and services.
The research designed a methodology composed by two stages: the first one,
involves the analysis of the spatial growth process in the Northeast periphery of
Mazatlan; the second stage, refers to the socio-spatial characterization of the new
residential projects for low-income households along the period 1970-2010,
considering indicators like socioeconomic factors and elements of the urban
structure, with the objective of analyzing the evolution of the housing production in
Mazatlan along the last decades.

Key words: Urban growth, real estate companies, urban periphery.

1 El mercado inmobiliario como detonante de los procesos de crecimiento
urbano.
En las últimas décadas el crecimiento urbano en México y Latinoamérica ha sido,
sin duda, un hecho de alto impacto que ha logrado trastocar la configuración socio-
espacial de las ciudades. Dicho proceso obedece, de acuerdo con Castells (2014),
a un incremento en las tasas de crecimiento natural y social, así como a la existencia
y difusión de la cultura urbana; es decir, una cultura en donde se exalta la
urbanización como modelo de civilidad, modernidad y progreso (Leff, 2002). En este
sentido la urbanización, de manera reciente, se posiciona como la segunda mega
tendencia global del siglo XXI (ONU-HABITAT, 2018).
El crecimiento urbano, de acuerdo con Boisier (2006), es físico y tangible debido
a su relación con la cultura material (aspectos económicos, políticos y sociales)
(citado en Acosta, 2014). Es por ello que en la ciudad de manera constante se van
asignado zonas de oferta espacial que modelan la ocupación del territorio, su
estructura y sus intensidades del suelo. Así mismo, en este proceso la ciudad
concentra cada vez mayor población, recursos, infraestructura, servicios e inversión
inmobiliaria (Bazant, 2009).
Datos oficiales estiman que más del 60% del crecimiento urbano ocurrido en las
periferias de las ciudades mexicanas se representa a partir de los procesos de
urbanización popular (Bazant, 2009; Cortés, 2018; Duhau, 1998). Es por ello, que
el enfoque de la política pública en materia de vivienda se ha centrado desde 1970
en reducir el asentamiento informal mediante la financiación de vivienda social
accesible para la población de recursos limitados pero con capacidad de acceso a
crédito formal (Pírez, 2014). Dicha tarea ha quedado a cargo de las instituciones
INFONAVIT y FOVISSSTE, orientadas a beneficiar a los trabajadores del sector
privado y estatal, respectivamente (Janoschka & Arreortua, 2017; Pírez, 2014)
Actualmente este tipo de conjuntos, en adición a los asentamientos resultantes
de los procesos de urbanización popular, conforman el paisaje cotidiano de buena
parte de las periferias urbanas mexicanas y latinoamericanas, debido a la
localización de suelo agrario económico de propiedad ejidal o comunal (Murillo et
al., 2011; Pradilla, 2015); además, se han caracterizado por presentar un gran
número de viviendas unifamiliares (una o dos plantas) bajo procesos de
construcción en serie; dimensiones mínimas del terreno y vivienda; mala calidad en
los materiales de construcción; además de carecer de fuentes de empleo cercanas
y equipamiento social como escuelas, parques y hospitales (Duhau, 2008;
Eibenschutz y Goya, 2009; Mediburu, 2011; Pírez, 2014; en Pradilla, 2015), lo que
obliga a que sus residentes tengan que desplazarse constantemente hacia otras
partes de la ciudad (Arteaga, 2005).
Desde inicios de la década de 1990 las políticas neoliberales en materia de
vivienda han ido relegando el papel promotor inmobiliario de las instituciones
federales (INFONAVIT y FOVISSSTE) a los desarrolladores privados, quedando
estas meramente como instituciones facilitadoras de créditos hipotecarios (Pírez,
2014; Pradilla, 2015). Dicha cuestión ha venido transformando los patrones de
urbanización de las periferias urbanas, puesto que la construcción de nuevos
fraccionamientos resulta altamente rentable para los agentes del sector inmobiliario.
En este contexto la urbanización se convierte “por el capital en un lugar en donde
se aglomera la producción, se congestiona el consumo, se hacina la población y se
degrada la energía” (Leff, 2002, p. 244).
Es entonces que la vivienda de interés social ofertada por los agentes del
mercado inmobiliario queda relegada a un papel de mercancía y capital (Calderón
& Aquino, 2003; Schteingart, 1979). En consecuencia, la vivienda desde una
perspectiva de valor de cambio por parte de los agentes inmobiliarios, respaldados
además por la política pública vigente, representa un elemento clave en los
procesos de crecimiento de las periferias urbanas, caracterizados por una
dispersión urbana y una caída en las densidades poblacionales promedio como
consecuencia del reciente abandono habitacional (Janoschka & Arreortua, 2017;
Pradilla, 2015). De este modo la vivienda social y los nuevos fraccionamientos
periféricos se encuentran muy alejados de su concepción original: promover un
refugio de descanso y desarrollo y generar una plusvalía económica e integración
social, a fin de asegurar una mayor gobernabilidad y productividad en la población
(Sepúlveda, 2017).
2 El proceso de crecimiento urbano en la ciudad y puerto de Mazatlán
La ciudad y puerto de Mazatlán, cabecera del municipio que lleva el mismo nombre,
se localiza al sur del Estado de Sinaloa sobre las costas del Océano Pacífico. Se
estima que durante la década de 1990 esta ciudad contó con alrededor de 115
asentamientos, distribuidos entre colonias populares y fraccionamientos, y la
superficie de la mancha urbana fue de 4,362 ha, de las cuales 1,063 pertenecieron
a los sectores del centro y de la costa, mientras que el restante, 3,299 ha,
correspondieron a la zona habitacional norte. Los asentamientos de origen popular
en dicho período fueron 44 y concentraron por lo menos al 47.4% de la población
total de la ciudad (PDDUM, 1989-2000). Es necesario mencionar que durante este
decenio el proceso de crecimiento hacia el sector norte se aceleró de manera
significativa en consecuencia de la inserción del mercado inmobiliario, el cual fue
responsable de la construcción de diversos fraccionamientos de interés social
destinados para las clases sociales asalariadas.
Para el año 2010, de acuerdo con datos del INEGI, la población urbana fue de
381,583 habitantes; por su parte, la extensión de la mancha urbana cubrió un total
de 7,895 ha, en donde se ubicaron 334 asentamientos registrados (PDDUM, 2005-
2015). De acuerdo con ello, la ciudad de Mazatlán ha venido experimentando un
crecimiento espacial desordenado y sin precedentes, en buena parte por el
desarrollo de la actividad turística, así como por la inoperatividad de las políticas
públicas en materia de planeación y desarrollo urbano. En este contexto, se genera
una realidad que da lugar a procesos de división y de fragmentación a nivel social y
espacial entre los sectores turísticos y habitacionales, los cuales concentran la
mayor parte de la población local.
De acuerdo con Beraud (1996), la urbanización mazatleca se ha caracterizado,
desde sus inicios, por obedecer a los intereses y prácticas capitalistas de los grupos
sociales dominantes; esto es: existe un crecimiento paralelo a la franja costera en
donde se concentra la mayor parte de la infraestructura, servicios y espacios
públicos de alto nivel a favor de la actividad turística, y en donde, a su vez, se
concentran diversos asentamientos pertenecientes a los habitantes de mayores
niveles socio-económicos. Por otra parte, se configura un crecimiento habitacional
hacia el nororiente de la ciudad marcado por el asentamiento de grupos de bajos
ingresos, tales como colonias populares y asentamientos irregulares; la ejecución
en gran escala de proyectos inmobiliarios que ofertan vivienda social para clases
media, media baja y baja; la mala calidad en infraestructura y servicios de agua
entubada y drenaje; así como la escasa localización de equipamiento social y
espacio público.
Por otro lado, el rol de política pública en materia de desarrollo urbano ha
resultado determinante a lo largo del proceso de crecimiento de la ciudad, sobre
todo durante la década de 1990. En este sentido cabe mencionar al Plan Director
de Desarrollo Urbano (1989-2000), en donde se establecieron diversas
recomendaciones que incentivaron el crecimiento habitacional hacia el nororiente
de la ciudad, por considerarla una zona recomendable para direccionar el nuevo
desarrollo de Mazatlán, debido al poco valor porcentual en pendientes de terreno;
la presencia de espacios no dedicados a la agricultura, a raíz de su poca o nula
productividad agrícola, abundando vegetación de tipo matorral; la baja capacidad
de inundación; y la facilidad de dotación de infraestructura para los nuevos
asentamientos.

3 Metodología
La presente metodología se diseñó con el objetivo de obtener los datos necesarios
para analizar el proceso de crecimiento urbano de la periferia nororiente de
Mazatlán. Tal metodología se conformó por dos fases: fase uno, análisis del proceso
de crecimiento urbano de la periferia nororiente de Mazatlán, período 1970-2010;
fase dos, caracterización de la estructura urbana de 4 fraccionamientos de interés
social a partir de una metodología de estudio de casos.

Fase 1: análisis del proceso de crecimiento urbano en la periferia nororiente de

Mazatlán, período 1970-2010.

Esta fase se planteó debido a la escasa disponibilidad de información sistematizada

en torno a los procesos de expansión urbana de la ciudad de Mazatlán. Por ende,
se propuso una investigación documental mediante material cartográfico y bases de
datos dentro del período de estudio, 1970-20101; de este modo los instrumentos
requeridos fueron las fuentes de información estadística oficial (INEGI, 2010) y los
Sistemas de Información Geográfica (SIG) (Google Earth Pro y ArcGIS 10.3). Lo
anterior permitió la identificación y clasificación de 63 asentamientos con relación
de su tipología, su década de creación, su población total y su área urbana total.
Los instrumentos requeridos para ello fueron las fuentes de información estadística
oficial (INEGI, 2010) y los Sistemas de Información Geográfica (SIG) (Google Earth
Pro y ArcGIS 10.3).

Fase 2: Caracterización socio-espacial de 4 fraccionamientos de interés social.

Para la segunda fase metodológica se partió de un muestreo que comprendió la

selección de 4 fraccionamientos de interés social, tomando como criterio de
selección lo siguiente: tipología, considerando únicamente los fraccionamientos
localizados dentro del polígono periférico nororiente; década de creación, esto es,
un fraccionamiento representativo por cada década de estudio con relación al
período 1970-2010; población total, tomando en cuenta los fraccionamientos con
mayor número de habitantes; área urbana ocupada (hectáreas), seleccionando a
los asentamientos de mayor extensión territorial (tabla 1).

Tabla 1
Fraccionamientos seleccionados para caracterización socio-espacial
Nombre del Población Área urbana
fraccionamiento Década de creación total (has)
Fovissste Esperanza 1970 847 6.2
José G. Pinto Pemex 1980 652 6.4
Villa Verde 1990 4704 30.8
Pradera Dorada 2000 2827 46.3

Fuente: elaboración propia, con datos del INEGI (2010).

1
La década inicial de la delimitación temporal se estableció en torno al origen de los procesos de
urbanización de la periferia nororiente, mientras que la década final se propuso en virtud de la falta
de datos estadísticos oficiales actualizados, principalmente del INEGI.
 Para llevar a cabo la caracterización socioeconómica fue necesario consultar la
base de datos del Censo del INEGI 2010. Posteriormente se elaboró una nueva
base de datos que integró los indicadores socioeconómicos seleccionados:
población total por edad, nivel educativo, características económicas y seguridad
social. En cuanto a la población total por edad se tomaron los indicadores de
población de 0 a 14 años, la población de 15 a 64 años y la población de 65 años y
más; para el nivel educativo se seleccionaron los indicadores de población de 15
años y más analfabeta, población de 15 años y más sin escolaridad y el grado
promedio de escolaridad; para las características económicas se seleccionaron los
indicadores de población económicamente activa (PEA), la población no
económicamente activa (PNEA), la población ocupada y la población desocupada;
para la seguridad social se eligieron los indicadores de población sin
derechohabiencia en los servicios de salud, la población derechohabiente al IMSS,
la población derechohabiente al ISSSTE y la población derechohabiente al seguro
popular.
Por otro lado, la caracterización de la estructura urbana de los fraccionamientos
se estableció tomando en cuenta la distribución de las tipologías de uso de suelo,
el diseño de la red vial y la conectividad de los asentamientos con el resto de la
ciudad, así como la cobertura en cuanto a servicios básicos en el total de viviendas
habitadas. Las tipologías de uso de suelo consideraron el uso habitacional, en
donde se incluyeron también las densidades de vivienda; el uso para equipamiento,
es decir, escuelas, clínicas de salud, canchas deportivas, áreas verdes. En cuanto
al diseño de la red vial, se tomaron en cuenta elementos como la traza urbana y las
tipologías viales identificadas. Respecto a los servicios básicos se tomó en cuenta
la dotación de electricidad, agua entubada y drenaje en el total de viviendas
habitadas, de acuerdo con los datos del censo del INEGI (2010).

4 El proceso de crecimiento urbano en la periferia nororiente de Mazatlán

Se precisa que durante la década de 1970 da inicio el proceso de crecimiento
urbano de la periferia nororiente, mismo que detona a partir de la construcción del
conjunto habitacional Infonavit el Conchi y el fraccionamiento Fovissste Esperanza,
ambos localizados en aquellos años sobre la zona periférica de Mazatlán.
 En el transcurso de la década de 1980 se construye el Fraccionamiento los
Arrecifes, a espaldas de la Unidad Habitacional el Conchi, posteriormente se edifica
el Fraccionamiento José G. Pinto Pemex (1987) y el Fraccionamiento Hogar del
Pescador (1988). Por su parte, la conformación de colonias populares y de
asentamientos informales resultó mínima; es decir, el crecimiento urbano de la
periferia en buena medida se encontraba promovido desde entonces por el sector
privado inmobiliario. De este modo el área urbana del sector para esta década
aumentó en 110.20 hectáreas y se conformaron 4 asentamientos más.
Durante la década de 1990 el crecimiento urbano en la periferia nororiente se
dispara de manera significativa, agregándose un total de 461.70 hectáreas y
configurándose 31 nuevos asentamientos. La construcción masiva de grandes
conjuntos de vivienda en serie fue el principal factor, teniendo en aquel tiempo
alrededor de 21 nuevos fraccionamientos, algunos de ellos cubriendo áreas
mayores a 20 hectáreas. Prueba de ello están los fraccionamientos Villa Verde
(1994), Villa Florida (1996) y Francisco Alarcón (1991).
En la primera década del segundo milenio el crecimiento de la periferia nororiente
reduce su ritmo de expansión, dado que solo se añadiendo 25 asentamientos y
278.62 hectáreas más. De la misma manera que en la década anterior, el
crecimiento de la periferia siguió ocurriendo bajo la construcción de 14 nuevos
fraccionamientos abiertos con vivienda de interés social y 7 colonias populares. Al
finalizar esta década el espacio habitacional de la periferia ocupó 869.84 hectáreas
y el número de asentamientos llegó a 62, donde los fraccionamientos abiertos con
vivienda de interés social sobresalen como el patrón dominante de urbanización
(tabla 2 y figura 1).

Tabla 2
Total y tipología de los asentamientos por década
Fracc. Colonias Fracc. Asenta. Conjunto
Década Total
abiertos populares cerrados irregulares habitacional
1970 1 0 0 0 1 2
1980 3 1 0 0 0 4
1990 21 10 0 0 0 31
2000 14 7 1 3 0 25
Fuente: elaboración propia, con datos del INEGI (2010).
 Figura 1. El proceso de crecimiento físico-espacial del sector Libramiento.
Se observa que el crecimiento físico-espacial del sector se acelera a partir de la década de 1990.

Fuente: elaboración propia, con base en imágenes históricas de Google Earth Pro.

5 Evolución de las características socio-espaciales de los fraccionamientos

de interés social (período 1970-2010)
Con respecto a las características socioeconómicas de la población asentada en los
fraccionamientos se identificó, primeramente, en cuanto a la población total por
edad, que los fraccionamientos construidos en el periodo 1990-2000 son habitados
en igual proporción por personas menores a 14 años de edad como por personas
mayores a 15 años; a diferencia de los fraccionamientos del periodo 1970-1980,
donde la población predominante se encontró entre los 15 y 64 años de edad.
Entre las características educativas se tuvo que la población habitante mayor a
15 años ha cursado por lo menos un grado escolar y no presenta índices de
analfabetismo. En torno al nivel promedio de escolaridad, los fraccionamientos que
acumulan varias décadas de creación exhibieron población con mayor nivel de
estudios, en este caso un total de 13 grados escolares aprobados, el equivalente a
cursar estudios universitarios. Por su parte, en los fraccionamientos conformados a
partir de la década de 1990 se visualizó un promedio 11 grados aprobados; en otros
términos, estudios hasta nivel medio superior.
En cuanto a las características económicas, la Población Económicamente
Activa (PEA) representó alrededor del 50%, mientras que la Población No
Económicamente Activa (PNEA) resultó mayor en los fraccionamientos surgidos
durante las décadas de 1970 y 1980. Por su parte, los fraccionamientos de reciente
creación manifestaron un menor grado de PNEA debido a su alta concentración de
población infantil. De este modo, la población perteneciente a los fraccionamientos
resultó altamente productiva en términos económicos.
Con relación a la seguridad social, la población presentó un alto porcentaje de
cobertura en servicios básicos de salud, solamente entre un 10 y 20% de la
población total careció de ello. No obstante, se presentó una distinción entre el tipo
de seguridad social o de derechohabiencia; por ejemplo, en los fraccionamientos
correspondientes a las décadas de 1970 y 1980 se observó que gran parte de su
población mostró una cobertura de salud por parte del ISSSTE, misma que es
proporcionada solamente a los trabajadores del Estado, tendencia que ha ido a la
inversa para los fraccionamientos creados después de la década de 1990, donde
predominó la seguridad social otorgada a los miembros del sector privado (IMSS).
Población total por edad
FOVISSSTE Esperanza José G. Pinto Pemex Villa Verde Pradera Dorada
3% 1% 2% 1% 2% 1% 2%

18%
24%
33% 33%

64% 65%
78% 73%

0 a 14 años 15 a 64 años 65 años y más Datos confidenciales

Seguridad social
4%
5%
11 6% 7% 7%
17% 18% 1% 14%
% 1% 21%
9%
50 35
% % 30%
34%

57% 73%
Sin derecho a Derechohabientes Derechohabientes Derechohabientes Datos
servicios de salud IMSS ISSSTE Seguro Popular confidenciales

Gráfico 2. Población total por edad y seguridad social en fraccionamientos de interés social.
Fuente: elaboración propia, con base en datos del INEGI, 2010.
 Conforme a las características espaciales de la estructura urbana se identificó,
tomando en cuenta la distribución de las tipologías de uso de suelo, uso habitacional
con densidades de 40 a 50 vivs. /ha en los fraccionamientos de interés social
pertenecientes al período 1970-1980. A su vez, se obtuvo que el área promedio por
lote para vivienda fluctuó entre los 130 y 160 m2, con dimensiones de hasta 12x20
m; por otro lado en los fraccionamientos creados en las décadas de 1990 y 2000 se
presenció uso habitacional de 50 a 60 vivs. /ha, a razón de la reducción del área por
lote para vivienda: 115 m2 en promedio, con dimensiones de hasta 7x16 m.
La información obtenida sobre la dotación de equipamiento en los
fraccionamientos, demostró que el área de ocupación fluctuó entre un 15% del total
para los creados entre las décadas de 1970 y 1980; mientras que en los
correspondientes a las décadas de 1990 y 2000, este se presentó en un 6%. Este
hallazgo señaló que durante los últimos años los desarrolladores de
fraccionamientos han procurado en menor grado la integración de equipamiento
urbano, tales como mercados, escuelas, clínicas y canchas deportivas; apegándose
solamente a los requerimientos mínimos para su autorización.
En cuanto al porcentaje de dotación de área verde, se observó una reducción
dentro de los fraccionamientos con fecha de creación en las décadas de 1990 y
2000, llegando a ocupar solamente entre el 1 y 2% del área total. Así mismo, se
tuvo que en algunos fraccionamientos el uso de suelo para área verde resultó ser
producto del espacio de donación, mismo que con el tiempo ha venido utilizándose
para otorgar nuevos espacios para equipamiento urbano.
Se destacó, así mismo, que los fraccionamientos conformados entre las décadas
de 1970 y 1980 no presentaron uso de suelo comercial. La información del DENUE
(2010) confirmó únicamente la localización de tiendas de abarrotes o “tienditas” en
algunas de las viviendas; es decir, uso mixto. Por su parte, en los fraccionamientos
construidos después de 1990, se identificaron cambios de usos de suelo de
habitacional a comercial sobre las viviendas cercanas a las vialidades principales,
cuestión que consecuentemente ha ido dando pie a la configuración de corredores
urbanos.
 Figura 2. Distribución de usos de suelo en fraccionamientos de interés social pertenecientes al
periodo 1970-1980 y 1990-2000, respectivamente.

Fuente: elaboración propia, con apoyo en datos vectoriales del INEGI.

Fue posible advertir, además, que en la etapa inicial del proceso de crecimiento
urbano de la periferia nororiente (1970-1980), los fraccionamientos integraron
tipologías viales como andadores peatonales para ingresar a las viviendas, lo cual
imposibilita el acceso mediante el uso de automóvil; de igual manera se logró la
ubicación de diversas calles privadas como parte del diseño vial, dato que logró
corroborarse durante la etapa de trabajo de campo.
Por su parte, los fraccionamientos surgidos después de la década de 1990,
presentaron una red vial de mayor jerarquía, principalmente por la integración de
avenidas en su interior. Así mismo, no se identificaron vialidades peatonales como
parte de su diseño vial. Cabe mencionar que en todos los casos analizados se
presentó un trazado urbano irregular; esto es, cada fraccionamiento ejecutó una
propuesta vial sin contemplar el contexto urbano inmediato, cuestión que
actualmente dificulta la conectividad con otros asentamientos vecinos.
Por último, de acuerdo con el último censo del INEGI (2010), en torno a los
resultados obtenidos en la categoría de vivienda, no se identificaron deficiencias en
algún tipo de servicios básico; tales como electricidad, agua y drenaje. Por
consiguiente, es claro que los fraccionadores se ven obligados a otorgar todos estos
servicios como requerimiento indispensable para su aprobación y ejecución legal.
6 Conclusiones
Referente a las características socioeconómicas de los fraccionamientos
conformados en el periodo 1970-1980, se concluyó que más del 70% de la
población total se encontró en un rango de edad de 15 a 64 años; en cuanto al nivel
educativo predominó la educación superior; en las características económicas la
PNEA resultó mayor al 30% del total; y en seguridad social más del 80% de la
población se identificó como derechohabiente a servicios de salud por parte del
ISSSTE.
Por otro lado, las características espaciales de la estructura urbana mostraron el
predominio del uso habitacional y equipamiento (15% del área urbana total),
principalmente clínicas, escuelas y parques; en el análisis de la estructura vial y la
conectividad se identificó la cercanía con vialidades primarias y con seis rutas de
transporte público, las cuales dan servicio, a su vez, hacia tres destinos: centro,
sector turístico y sector urías; y en la dotación de servicios básicos (electricidad,
agua y drenaje) se tuvo una cobertura del 100% en el total de viviendas habitadas.
En el caso de los fraccionamientos del período 1990-2000, el 65% de la
población total se encontró en un rango de edad de 15 a 64 años; en promedio el
nivel máximo de estudios fue hasta educación media-superior; en torno a las
características económicas se precisó que la PNEA es superior al 30% de la
población total; y en seguridad social se tuvo que más del 80% de los habitantes
son derechohabientes a servicios de salud, en su mayoría por parte del IMSS.
En estos mismos se visualizó una distribución de usos de suelo representada
por el uso habitacional, seguido del uso para equipamiento urbano (5% del área
urbana total) a partir de escuela, mercados y parques; en la estructura vial y
conectividad se identificó la cercanía con vialidades secundarias y con cuatro rutas
de transporte público, con destino hacia el centro y el sector turístico; así mismo, no
se identificaron deficiencias en torno a la distribución de servicios básicos en las
viviendas habitadas.
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Documentos oficiales

XIII Censo General de Población y Vivienda 2010 (INEGI)

Plan Director de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Mazatlán, 1989-2000.
Plan Director de Desarrollo Urbano de Mazatlán, 2005-2015.