LA LETRA HIPOTECARIA

Las Letras Hipotecarias son una buena alternativa para hacer inversiones en
instrumentos de renta fija de mediano y largo plazo. A través de este mecanismo, los
bancos financian los préstamos que piden las personas que desean comprar un
inmueble.
En el momento que una persona solicita un crédito hipotecario, se genera una
posibilidad de ganancia para un inversionista. Esto ocurre porque estos préstamos se
financian mediante la venta de las denominadas Letras Hipotecarias. Cabe recordar
que con estos documentos el banco sale en la búsqueda de recursos que requiere el
cliente.

Este tipo de instrumentos cuentan con la doble garantía del banco emisor y de la
cartera hipotecaria de éste. En su mayoría están expresados en Unidades de Fomento
(UF).
Así, cuando una persona pide un crédito hipotecario a través de letras, el banco está
actuando como intermediario. La institución financiera no presta el dinero, sólo emite
las letras que ofrece en venta en el mercado.

Por lo tanto, la cantidad de dinero que recaude el banco al vender la letra será el monto
que cubrirá el crédito hipotecario. Y la cifra dependerá de la tasa interna de
retorno (TIR) a la que el mercado descuente la letra emitida. Recordemos que la TIR
es la tasa que refleja el valor presente de los flujos futuros. A mayor riesgo de una
inversión, mayor es el retorno que se espera de ella y por lo mismo será mayor la TIR
que el mercado asigne a un instrumento.
Entonces, puede ocurrir que el banco ofrezca letras con una cierta tasa de emisión
(que determina la cuantía de los cupones que pagará la letra), pero que a la vez, dicha
tasa difiera de la TIR que el mercado use para valorar ese instrumento.

Por ejemplo: para otorgar un crédito el banco puede emitir una letra por un valor de
2.000 UF con cupones que tienen una tasa de interés de emisión de 5%. Si el
inversionista valora esa letra descontándola a una tasa mayor que 5%, el efecto final
será que el dinero recaudado será menor a 2.000 UF. Es decir, la letra se venderá bajo
su valor par.
Si la persona pidió al banco un crédito por 2.000 UF mediante letras hipotecarias y
sucede lo descrito en el párrafo anterior, a la persona le “faltará” dinero. Cuando se
toma un crédito hipotecario con letras es muy importante tener en cuenta que se puede
 terminar cubriendo una parte de las necesidades de fondos con un crédito de consumo
de mayor

Costo para financiar el faltante.

Los créditos hipotecarios se distinguen por el tipo de documento que da

origen a la obligación de pago.
Los tipos de instrumento más utilizados para los créditos hipotecarios son las Letras de
Crédito o Hipotecarias y los Mutuos Hipotecarios.

A continuación, se describen sus características más importantes:

Crédito Hipotecario con Letras de Crédito:

Se financia con un instrumento que emite el banco, llamado "letras hipotecarias". Éstas
pueden ser transadas por el banco en la Bolsa de Valores o ser adquiridas por éste o
un tercero, obteniéndose así los recursos que financian el crédito otorgado al deudor.

El precio que se obtiene por la venta de estas letras varía de acuerdo a las condiciones
del mercado, por lo que puede generarse una diferencia positiva o negativa entre el
valor de la letra ("valor par") y el precio al que ésta se transa.

En la escritura debe precisarse la parte contratante que se hará cargo o se beneficiará

de esta diferencia. En caso que resulte ser el deudor, éste deberá pagar la diferencia
negativa que eventualmente se produzca.

Para mayor información, sobre este tema se debe revisar el Capítulo 9-1 de la
Recopilación Actualizada de Normas de la Superintendencia de Bancos e Instituciones
Financieras (SBIF) sobre "Operaciones con letras de crédito".

Mutuo Hipotecario Endosable:

En este caso el Banco financia el préstamo con recursos propios.

El solicitante del crédito recibe el monto aprobado y no se genera una diferencia como
puede ocurrir en los créditos otorgados con letras hipotecarias.

Este tipo de crédito puede ser transferido por parte del banco mediante endoso, el que
queda registrado en la escritura pública respectiva.

Sin perjuicio de lo anterior, la administración del crédito queda radicada en el banco, por
lo que, el canal de comunicación del deudor para todos los efectos sigue siendo éste.

Para mayor información, sobre este tema se debe revisar el Capítulo 8-4 de la
Recopilación Actualizada de Normas de la Superintendencia de Bancos e Instituciones
Financieras (SBIF) sobre "Mutuos hipotecarios endosables".

Mutuo Hipotecario No Endosable:

En este caso el Banco también financia el préstamo con recursos propios, pero a
diferencia del anterior no puede ser transferido mediante endoso.
Su regulación queda circunscrita a lo que se pacte en el respectivo contrato y a la Ley
18.010 sobre Operaciones de crédito de dinero y la Ley General de Bancos.

LETRA HIPOTECARIA.

CONCEPTOS:

Son instrumentos financieros de renta fija emitidos por un banco emisor

con la finalidad de otorgar un préstamo para ser destinado a la construcción
o adquisición de una vivienda.

Las letras hipotecarias se rigen en el Título III de la Ley 24441 (art 35 a

49).Son títulos valores con garantía hipotecaria. Pueden emitirse títulos o
pueden ser escriturales, constituyen un nuevo título de crédito. Intervienen
en ella el librador y el beneficiario. Es un documento que contiene una
promesa incondicional e irrevocable de una prestación, otorga a cada nuevo
titular un derecho autónomo de esa prestación.
FINALIDAD.
Su finalidad es permitir la circulación del crédito manteniendo la garantía
hipotecaria

REQUISITOS DE LETRAS HIPOTECARIAS

Nombre del deudor.

Nombre del acreedor.
Monto de la obligación.
Plazos de pago.
Lugar de pago.
Intereses compensatorios y punitorios.
Ubicación del inmueble hipotecado.
Tenencia que acredita su pago.
Los fijados en las reglamentaciones que se dicte.

EN RESUMEN.

Las Letras Hipotecarias son instrumentos emitidos mayoritariamente por bancos y que
cuentan con la doble garantía del banco emisor y de la cartera hipotecaria de éste. La
mayoría están expresadas en UF.

Las letras hipotecarias son prepagables a valor par. Por esta razón, si un inversionista
compra una letra sobre su valor par, y el emisor decide propagar la letra a valor par, el
inversionista pierde la diferencia entre el precio y el valor par de la letra. Este es el riesgo
de prepago.

Los Bonos de Empresas son instrumentos emitidos por las empresas. Sus plazos más
típicos fluctúan entre 6 y 20 años.