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TRANSITO DE LEGISLACIÓN, VIGENCIA Y DEROGATORIA

ART. 43 1) La nueva Ley aplica a los contratos con posterioridad disposiciones


TRANSITO DE sustanciales
LEGISLACIÓN, 2) Aplicación inmediata Disposiciones arts. 12 y 35 al 40}
VIGENCIA Y procesos restitución sin procesales
DEROGATORIA Importar fecha

3) Efectos de tránsito de legislación Artículo 40 ley 153/87


Se regirán por leyes vigentes cuando
Se interpuso el recurso
procesos iniciados antes ,recursos , pruebas, los términos, incidentes, notifica.
Artículo 699 C.P.D 4) Deroga: Ley 56/85
Artículo 2035 C.C. }la mora de 1 periodo
Artículo 3 Decreto 2923/77 (prohibición de los depósitos)
Artículo 4 Decreto 2813/78
Artículo 23 Decreto 1919/86 (entrega provisional del inmueble)
Artículos: 2,5, 8 – 12 del Decreto 1816/90(copia contrato,
subarriendo,
consignaciones, terminación unilateral), y demás disposiciones
contrarias.

La presente ley en cuanto a sus disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscriban con
posterioridad a su entrada en vigencia, y las disposiciones procesales contenidas en los artículos 12 y 35
al 40 serán de aplicación inmediata para los procesos de restitución sin importar la fecha en que se
celebró el contrato. Para efectos del tránsito de legislación, deberá estarse a lo establecido en el artículo
40 de la ley 153 de 1887 y en el artículo 699 del Código de Procedimiento Civil.
Esta ley rige a partir del momento de su promulgación y deroga la Ley 56 de 1985, el artículo 2035 del
Código Civil, el artículo 3° del Decreto 2923 de 1977, el artículo 4° del Decreto 2813 de 1978, el artículo
23 del Decreto 1919 de 1986, los artículos 2°, 5° y 8° a 12 del Decreto 1816 de 1990, como también las
demás disposiciones que le sean contrarias.

Interpretando el texto del art. 43 de la ley 820/03 se hace mención expresa sobre el
hecho de que tanto las normas sustanciales establecidas en la mencionada ley, se aplican
a los contratos que se suscriban con posterioridad a su entrada en vigencia. Se indica
también que las disposiciones procesales son de aplicación

inmediata y que para efectos del tránsito de legislación, deberá atenderse a lo dispuesto
en el artículo 40 de la ley 153 de 1887 y en el art. 699 del Código de Procedimiento
Civil e igualmente, y sin perjuicios de las obvias derogatorias tácitas, se derogan las
leyes, decretos y artículos mencionados anteriormente
ART. 699.Código de Procedimiento Civil—Vigencia. El presente código entrará en vigencia el primero de julio de
mil novecientos setenta y uno. En los procesos iniciados antes, los recursos interpuestos, la práctica de las pruebas
decretadas, los términos que hubieren comenzado a correr, los incidentes en curso y las notificaciones que se estén
surtiendo, se regirán por las leyes vigentes cuando se interpuso el recurso, se decretaron las pruebas, empezó a correr
el término, se promovió el incidente o principió a surtirse la notificación.

Vigencia y Derogatorias en la ley 794 de 2003. Art. 69.—Deróguese el artículo 102 de la Ley 446 de
1998

Terminación por mora en el pago

ART. 2035.Código Civil. Derogado por la ley 820/03—La mora de un período entero en el pago de la renta, dará

derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer

cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un

plazo razonable, que no bajará de treinta días.


Ley 820 del 10 de Julio de 2003

TEXTO DEFINITIVO DEL PROYECTO DE LEY 165 DE 2002 SENADO, 140 DE 2001 CAMARA

Sancionada por el ejecutivo el 10 de Julio de 2003

Por la cual se expide el Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana y se dictan otras


disposiciones.

El Congreso de la República de Colombia

DECRETA:

CAPITULO I
Disposiciones Generales

Artículo 1°. Objeto. La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para
regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de
los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social.

Artículo 2°. Definición. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes
se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o
parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.
c) Servicios, cosa o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los servicios
públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de
las necesidades propias de la habitación en el mismo.
d) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos adicionales los
suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. En el
contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrán pactar la inclusión o no de
servicios, cosas o usos adicionales.
En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder
de un cincuenta por ciento (50%) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.

CAPITULO II
Formalidades del contrato de arrendamiento de vivienda urbana

Artículo 3°. Forma del contrato. El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o
escrito. En uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al menos acerca e los siguientes puntos:

a) Nombre e identificación de los contratantes;


b) Identificación del inmueble objeto del contrato;
c) Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea el caso, así como
de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble;
d) Precio y forma de pago;
e) Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;
f) Término de duración del contrato;
g) Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos
del inmueble objeto del contrato.

Artículo 4°. Clasificación. Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se clasifican de la


siguiente forma, cualquiera que sea la estipulación al respecto:
a) Individual: siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su
familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios,
cosas lo usos adicionales,
b) Mancomunado: cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte
de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio;
c) Compartido: cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se
arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador
o con otros arrendatarios;
d) De pensión: cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya
necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1)
año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por
cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin indemnización alguna.

Parágrafo 1°. Entiéndese como parte de un inmueble, cualquier porción del mismo que no sea
independiente y que por si sola no constituya una unidad de vivienda en la forma como la definen las
normas que rigen la propiedad horizontal o separada.
Parágrafo 2°. El Gobierno Nacional reglamentará las condiciones particulares a las que deberán
sujetarse los arrendamientos de que tratan los literales c) y d) del presente artículo.

Artículo 5°. Término del contrato. El término de contrato de arrendamiento será el que acuerden las
partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año.

Artículo 6°. Prórroga. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en


iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con
las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta
ley.

CAPITULO III
Obligaciones de las partes

Artículo 7°. Solidaridad. Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son
solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitución del
inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por
todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.
Los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados, podrán ser
tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales, en los términos del inciso tercero del artículo 52
del Código de procedimiento Civil.

Artículo 8°. Obligaciones del arrendador. Son obligaciones del arrendador, las siguientes:
1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato,
el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a
su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.
2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen
estado de servir para el fin convenido en el contrato.
3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador
deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del
mismo con firmas originales. Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de
diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
4. cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador
deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo. En el caso de
vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en adecuadas
condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común
y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean
atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la
vivienda;
5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título XXVI,
Libro 4 del Código Civil.

Parágrafo. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será sancionado, a petición de
parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento.

Artículo 9°. Obligaciones del arrendatario. Son obligaciones del arrendatario:


1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble
arrendado o en el lugar convenido.
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros
distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal
uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o
sustituciones necesarias.
3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes
en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.
4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el
gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las
zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones
necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes, y
5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título XXVI,
Libro 4 del Código Civil.

Artículo 10. Procedimiento de pago por consignación extrajudicial del canon de arrendamiento.
Cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago en las condiciones y en el lugar acordados, se aplicará
las siguientes reglas:
1. El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas a favor del
arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de ubicación del
inmueble, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo o período
pactado en el contrato de arrendamiento.
Cuando en lugar de ubicación del inmueble no exista entidad autorizada por el Gobierno
Nacional, el pago se efectuará en lugar más cercano en donde exista dicha entidad, conservando
la prelación prevista por el Gobierno.
2. La consignación se realizará a favor del arrendador o de la persona que legalmente lo
represente, y la entidad que reciba el pago conservará el original del título , cuyo valor quedará
a disposición del arrendador.
3. La entidad que reciba la consignación deberá expedir y entregar a quien la realice dos (2)
duplicados del título: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario, lo cual deberá estar
indicado en cada duplicado.
Al momento de efectuar la consignación dejará constancia en el título que se elabore la causa de
la misma, así como también el nombre del arrendatario, la dirección precisa del inmueble que se
ocupa y el nombre y dirección del arrendador o su representante, según el caso.
4. El arrendatario deberá dar aviso de la consignación efectuada al arrendador o a su
representante , según el caso, mediante comunicación remitida por medio del servicio postal
autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado del título
correspondiente, dentro de los cinco (5) siguientes a la consignación.
Una copia simple de la comunicación y del duplicado título deberá ser cotejada y sellada por la
empresa de servicio postal. El incumplimiento de esta obligación por parte de la empresa de
servicio postal dará lugar a las sanciones a que ellas se encuentren sometidas.
5. El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon
de arrendamiento.
6. La entidad autorizada que haya recibido el pago, entregará al arrendador o a quien lo represente,
el valor consignado previa presentación del título y de la respectiva identificación.
7. Las consignaciones subsiguientes deberán ser efectuadas dentro el plazo estipulado, mediante la
consignación de que trata este artículo o directamente al arrendador, a elección del arrendatario.

Artículo 11. Comprobación del pago. El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del
arrendamiento estará obligado a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuantía y el
periodo al cual corresponde el pago. En caso de renuencia a expedir la constancia, el arrendatario podrá
solicitar la intervención de la autoridad competente.

Artículo 12. Lugar para recibir notificaciones. En todo contrato de arrendamiento de vivienda urbana,
arrendadores, arrendatarios, codeudores y fiadores, deberán indicar en el contrato, la dirección en donde
recibirán las notificaciones judiciales y extrajudiciales relacionadas directa o indirectamente con el
contrato de arrendamiento.
La dirección suministrada conservará plena validez para todos los efectos legales, hasta tanto no sea
informado a la otra parte del contrato, el cambio de la misma, para lo cual se deberá utilizar el servicio
postal autorizado, siendo aplicable en lo pertinente, lo dispuesto en el artículo que regula el procedimiento
de pago por consignación extrajudicial. Los arrendadores deberán informar el cambio de dirección a
todos los arrendatarios, codeudores o fiadores, mientras que estos sólo están obligados a reportar el
cambio a los arrendadores.
Las personas a que se hizo referencia en el inciso primero del presente artículo no podrán alegar
ineficacia o indebida notificación sustancial o procesal.
Tampoco podrá alegarse como nulidad el conocimiento que tenga la contraparte de cualquier otra
dirección de habitación o trabajo, diferente a la denunciada del contrato.
En el evento en que no se reporte ninguna dirección en el contrato o en un momento posterior, se
presumirá de derecho que el arrendador deberá ser notificado en el lugar donde recibe el pago del canon y
los arrendatarios, codeudores y fiadores en la dirección del inmueble objeto del contrato, sin que sea
dable efectuar emplazamientos en los términos del artículo 318 del Código de Procedimiento Civil.

Artículo 13. Obligación general. En las viviendas compartidas y en las pensiones, será de obligatorio
cumplimiento para sus habitantes el reglamento que sobre mantenimiento, conservación, uso y orden
interno expida el gobierno nacional. Y el de las normas complementarias que adopte la respectiva
asociación de vecinos, coarrendatarios o copropietarios, así como los Códigos de Policía.

Artículo 14. Exigibilidad. Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes
serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo
dispuesto en los Códigos Civil y de procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario
por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador
podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas,
comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que
haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la
cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda.

Artículo 15. Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y otros. Cuando un inmueble sea
entregado en arriendo, a través de contrato verbal o escrito, y el pago de los servicios públicos
corresponda al arrendatario, se deberá proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el
inmueble entregado a título de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios públicos
domiciliarios:
1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la
prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios
públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.
La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos
correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de
consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad
con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.
El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos
períodos de facturación, aumentando en un cincuenta por ciento (50%).
2. Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios públicos
domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de
arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos.
El arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los servicios
públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquél en el que se
efectúa la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos.
3. El arrendador podrá abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de
arrendamiento hasta el arrendatario no le haga entrega de las garantías o fianzas constituidas. El
arrendador podrá dar por terminado de pleno derecho el contrato de arrendamiento, si el
arrendatario no cumple con esta obligación dentro de un plazo de quince (15) días hábiles
contados a partir de la fecha de celebración del contrato.

4. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación, la


responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el
arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá hacer
exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si estas no fueren suficientes, podrá ejercer las
acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario.
5. En cualquier momento de ejecución del contrato de arrendamiento o a la terminación del mismo,
el arrendador, propietario, arrendatario o poseedor del inmueble podrá solicitar a la empresa de
servicios públicos domiciliarios, la reconexión de los servicios en el evento en que hayan sido
suspendidos. A partir de este momento, quien lo solicite asumirá la obligación de pagar el
servicio y el inmueble quedará afecto para tales fines, en el caso que lo solicite el arrendador o
propietario .
La existencia de facturas no canceladas por la prestación de servicios públicos durante el término
de denuncia del contrato de arrendamiento, no podrán en ningún caso, ser motivo para que la
empresa se niegue a la reconexión, cuando dicha reconexión sea solicitada en los términos del
inciso anterior.

6. Cuando las empresas de servicios públicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a un


inmueble, el valor del mismo será responsabilidad exclusiva de quien solicite el servicio. Para
garantizar su pago, la empresa de servicios públicos podrá exigir directamente las garantías
previstas en este artículo, a menos que el solicitante sea el mismo propietario o poseedor del
inmueble, evento en el cual el inmueble quedará afecto al pago. En este caso, la empresa de
servicios públicos determinará la cuantía y la forma de dichas garantías o depósitos de
conformidad con la reglamentación expedida en los términos del parágrafo 1° de este artículo.

Parágrafo 1°. Dentro de los tres (3) meses siguientes a la promulgación de la presente Ley, el Gobierno
Nacional reglamentará lo relacionado con los formatos para la denuncia del arriendo y su terminación, la
prestación de garantías o depósitos, el procedimiento correspondiente y las sanciones por el
incumplimiento de lo establecido en este artículo.

Parágrafo 2°. La Superintendencia de Servicios públicos Domiciliarios velará por el cumplimiento de lo


anterior.

Parágrafo 3°. Las reglas sobre los servicios públicos establecidas en este artículo entrarán en vigencia
en el término de un año, contado a partir de la promulgación de la presente ley, con el fin de que las
empresas prestadoras de los servicios públicos domiciliarios realicen los ajustes de carácter técnico y las
inversiones a que hubieren lugar.
CAPITULO IV
Prohibición de garantías y depósitos

Artículo 16. Prohibición de depósitos y cauciones reales. En los contratos de arrendamiento para
vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para
garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el
arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en
documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por
otras bajo denominaciones diferentes a las indicadas en el inciso anterior.

CAPITULO V
Subarriendo y cesión del Contrato

Artículo 17. Subarriendo y Cesión. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de


subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador.
En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la
entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato
anterior quedará sin efectos, situaciones estas que se comunicarán por escrito al arrendatario.

Parágrafo. En caso de proceso judicial, cuando medie autorización expresa del arrendador para
subarrendar, el subarrendatario podrá ser tenido en cuenta como interviniente litisconsorcial del
arrendatario, en los términos del inciso tercero del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil.
Cuando exista cesión autorizada expresamente por el arrendador, la restitución y demás obligaciones
derivadas del contrato de arrendamiento deben ser exigidas por el arrendador al cesionario.
Cuando la cesión del contrato no le haya sido notificada al arrendador, el cesionario no será considerado
dentro del proceso como parte ni como interviniente litisconsorcial.

CAPITULO VI
Renta de Arrendamiento

Artículo 18. Renta de arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en
moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%), del valor comercial del inmueble o de la
parte de él que se dé en arriendo.
La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá excederle equivalente a dos (2) veces
el avalúo catastral vigente.

Artículo 19. Fijación el canon de arrendamiento. El precio mensual del canon estipulado por las
partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana
a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que
las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente.

Artículo 20. Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato
bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea
superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en
el año calendario inmediatamente anterior a aquel en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y
cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente Ley.
El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el
monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado mediante
el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible
al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar
el reintegro, alegando la falta de la comunicación.

CAPITULO VII
Terminación del Contrato de Arrendamiento

Articulo 21. Terminación por mutuo acuerdo. Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo
podrán dar por terminado en contrato de vivienda urbana.

Artículo 22. Terminación por parte del arrendador. Son causales para que el arrendador pueda pedir
unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1)La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado
en el contrato.
2)La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el
pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
3)El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el
cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador
4)La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los
vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención,
debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5)La realización e mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del
arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
6)La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal
cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
2) El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las
prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con
una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio
de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.
3) El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de
vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes
causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal
autorizado, con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento.

a. Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia


habitación, por un término no menos de un año.
b. Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción o cuando se
requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación.
c. Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato
de compraventa.
d. La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de
arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá
indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5)
meses de arrendamiento.
Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b), y c), el arrendador
acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero,
bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a a favor
del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento
vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses
siguientes a la fecha de la restitución.
Cuando se trate de la casual prevista en el literal d), el pago de la indemnización se
realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el art. 23 de esta ley.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá
renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado

Artículo 23. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendador mediante preaviso
con indemnización. Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 del artículo anterior, deberá cumplir con los
siguientes requisitos:
a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su
representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para
la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización
de ley;
b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente,
la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro
de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación
unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el
Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo
al arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia,
inmediatamente tenga conocimiento de la misma.
El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;
c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las
causas de la misma como también en nombre y dirección precisa del arrendatario o su
representante;
d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada,
recibirá el pago del la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la
autoridad competente.

Parágrafo 1°. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendrá derecho a
que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente
proceso de restitución del inmueble.
Parágrafo 2°. Si el arrendador con aceptación del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato
de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma
consignada.

Artículo 24. Terminación por parte del arrendatario. Son causales para que el arrendatario pueda
pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada al
arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren en su cargo. En estos casos el
arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de
los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por
el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley
o contractualmente.
4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del
término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del
servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una
indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere,
el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención e la autoridad
competente, sin perjuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.
5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha
de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito
al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3)
meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a
invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá
renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

Parágrafo. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad competente, a
solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las
condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar a cabo la entrega del inmueble.
Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación enviada por el
servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada al lugar de ubicación del
inmueble para efectuar la entrega al arrendador.
Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario competente para
tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designare de lista de auxiliares de
la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.
De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la
diligencia.

Artículo 25. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendatario mediante preaviso
con indemnización. Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento en el evento previsto en el numeral 4 del artículo anterior, deberá cumplir con los
siguientes requisitos:
a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendador o a su representante legal, con la
antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifiesta que se
pagará la indemnización de ley;
b) Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente la indemnización de
que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha
señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las
entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente
allegará copia del título respectivo al arrendador o le enviará comunicación en que se haga
constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimientos de la misma.
El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso.
c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las
causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su
representante;
d ) Si el arrendador cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá
el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad
competente.

Parágrafo 1°. En caso de que el arrendador no reciba el inmueble, el arrendatario tendrá derecho a que
se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda realizar la entrega provisional del
inmueble de conformidad con lo previsto en el artículo anterior.
Parágrafo 2°. Si el arrendatario con la aceptación del arrendador desiste de dar por terminado el contrato
de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma
consignada.
Artículo 26. Derecho de retención. En todos los casos en los cuales el arrendador deba indemnizar al
arrendatario, éste no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la
indemnización correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por
parte del arrendador.

Artículo 27. Descuento de reparaciones indispensables no locativas. En el caso previsto en el artículo


1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo
de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por
ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas
excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el 30% del valor de la
renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.
Para lo previsto en el artículo 1994 del Código Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en
dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la renta.
En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artículo,
no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminación del
contrato, el arrendatario podría ejercer el derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta
tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente por el arrendador.

CAPITULO VIII
Personas dedicadas a ejercer la actividad de arrendamiento de bienes raíces

Artículo 28. Matrícula de arrendadores. Toda persona natural o jurídica, entre cuyas actividades
principales esté la de arrendar bienes raíces, destinados a vivienda urbana, de su propiedad o de la de
terceros, o labores de intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios, en los municipios de
más de quince mil (15.000) habitantes, deberá matricularse ante la autoridad administrativa competente.
Para ejercer las actividades de arrendamiento o de intermediación de que trata el inciso anterior será
indispensable haber cumplido con el requisito de matrícula. Las personas matriculadas quedarán sujetas a
la inspección, vigilancia y control de la autoridad competente.
Igualmente deberán matricularse todas las personas naturales o jurídicas que en su calidad de propietarios
o subarrendador celebren más de cinco (5) contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles, en
las modalidades descritas en el artículo cuarto de la presente ley.
Se presume que quien aparezca arrendando en un mismo municipio más de diez (10) inmuebles de su
propiedad o de la de terceros , ejerce las actividades aquí señaladas y quedará sometido a las
reglamentaciones correspondientes.

Artículo 29. Requisito para obtener la matrícula. Para obtener la matrícula de arrendador, el
interesado deberá cumplir los siguientes requisitos:
a) Presentar documento que acredite existencia y representación legal, cuando se trate de personas
jurídicas. En el caso de personas naturales, el registro mercantil;
b) Presentar el modelo o modelos de los contratos de arrendamientos, y los de administración que
utilizarán en desarrollo de su actividad;
c) Las demás que determine la autoridad competente.

Artículo 30. Término para solicitar la matrícula. Las personas a que se refiere el artículo 28 que no se
encuentren registradas ente la autoridad competente, deberán hacerlo a más tardar dentro de los tres (3)
meses siguientes contados a partir de la fecha de vigencia de la presente ley. Quienes ya se encuentren
inscritos, deberán igualmente actualizar los daros señalados en el articulo anterior, dentro del mismo
término.
Las personas naturales o jurídicas que con posterioridad a la presente Ley se ocupen del arrendamiento de
bienes raíces urbanos ajenos, deberán registrarse dentro de los diez (10) días siguientes a la iniciación de
sus operaciones.

Artículo 31. Condición para anunciarse como arrendador. Para anunciarse al público como
arrendador, las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente Ley deberán indicar el número de su
matrícula vigente. Esta obligación será exigible a partir del vencimiento de los términos señalados en el
artículo anterior, según corresponda.

CAPITULO IX
Inspección, control y vigilancia en materia de arrendamientos
Artículo 32. Inspección, control y vigilancia de arrendamiento. La inspección, control y vigilancia,
estarán a cargo de la Alcaldía Mayor de Bogotá, D.C., la Gobernación de San Andrés, Providencia y
Santa Catalina y las alcaldías municipales de los municipios del país.
Parágrafo. Para los efectos previstos en la presente ley, la Alcaldía Mayor de Bogotá, D.C., establecerá
la distribución funcional que considere necesaria entre la subsecretaría de control de vivienda, la
secretaría general y las alcaldías locales.

Artículo 33. Funciones. Las entidades territoriales determinadas en el artículo anterior ejercerán las
siguientes funciones:

a) Contrato de arrendamiento:

1. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de
arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores.
2. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artículos
22 al 25 en relación con la terminación unilateral del contrato.
3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado depósitos ilegales y conocer de las
controversias originadas por la exigibilidad de los mismos.
4. Conocer de las controversias originadas por la no expedición de los comprobantes de
pago al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignación como comprobante
de pago.
5. Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicación de la regulación del
valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana o de los incrementos.
6. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento, conservación, uso y
orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida, sometidos a
vigilancia y control;
b) función de control, inspección y vigilancia:

1. Investigar, sancionar e imponer las demás medidas correctivas a que haya lugar, a las
personas a que se refiere el artículo 28 de la presente Ley o a cualquier otra persona
que tenga la calidad de arrendador o subarrendador.
2. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente Ley y demás normas
concordantes.
3. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente en
lo referente al contrato de administración.
4. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al público y
con el ejercicio de actividades sin la obtención de la matrícula cuando a ello hubiere
lugar.

Parágrafo. Para las funciones a las que se refiere el presente artículo, las entidades
territoriales podrán desarrollar sistemas de inspección, vigilancia y control, acorde a los
parámetros que establezca el Gobierno Nacional en un periodo de seis (6) meses siguientes a
la expedición de la presente ley. Si el Gobierno no lo hace, la competencia será de los
alcaldes.

CAPITULO X
Sanciones

Artículo 34. Sanciones. Sin perjuicio de las demás sanciones a que hubiere lugar, la autoridad
competente podrá imponer multas hasta por cien (100) salarios mínimos mensuales legales vigentes,
mediante resolución motivada, por las siguientes razones:
1. Cuando cualquier persona a las que se refiere el artículo 28 no cumpla con la obligación de
obtener la matrícula dentro del término señalado en la presente Ley.
2. Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente Ley incumplan cualquiera de
las obligaciones estipuladas en el contrato de administración suscrito con el propietario del
inmueble.
3. Cuando las personas que se refiere el artículo 28 de la presente Ley se anunciaren al público sin
mencionar el número de la matrícula vigente que se les hubiere asignado.
4. Por incumplimiento a cualquier otra norma legal a que deban sujetarse, así como por la
inobservancia de las órdenes e instrucciones impartidas por la autoridad competente.
5. Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente Ley, en razón de su actividad
inmobiliaria, o en desarrollo de arrendador o subarrendatario de vivienda compartida, incumplan
las normas u órdenes a las que están obligados.
6. Cuando las personas que tengan el carácter de arrendador de inmuebles destinados a vivienda
urbana, estén sometidos o no, a la obtención de matrícula de arrendador, incumplan con lo
señalado en los casos previstos en los numerales 1 a 3 del artículo anterior.
Parágrafo1°. La autoridad competente podrá, suspender o cancelar la respectiva matrícula, ante el
incumplimiento reiterado de las conductas señaladas en el presente artículo.
Parágrafo 2°. Contra las providencias que ordenen el pago de multas, la suspensión o cancelación
de la matrícula procederá únicamente recurso de reposición.

CAPITULO XI
Aspectos procesales

Artículo 35. Medidas cautelares en procesos de restitución de tenencia. En todos los procesos de
restitución de tenencia por arrendamiento, cualquiera que fuere la causal invocada, el demandante podrá
pedir, desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso, la práctica de embargos y
secuestros sobre bienes del demandado, con el fin de asegurar el pago de los cánones de arrendamiento
adeudados o que se llegaren a adeudar, de cualquier otra prestación económica derivada del contrato, del
reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y de las costas procesales.
Los embargos y secuestros podrán decretarse y practicarse como previos a la notificación del auto
admisorio de la demanda a la parte demandada.
En todos los casos, el demandante deberá prestar caución en la cuantía y en la oportunidad que el juez le
señale, para responder por los perjuicios que se causen con la práctica de dichas medidas.
La parte demandada podrá impedir la práctica de medidas cautelares o la cancelación y levantamiento de
las practicadas, mediante la prestación de caución en la forma y en la cuantía que el juez señale, para
garantizar el cumplimiento de la sentencia.
Las medidas cautelares practicadas se levantarán si se absuelve al demandado, o si el demandante no
formula demanda ejecutiva en el mismo expediente dentro de los sesenta (60) días siguientes a la
ejecutoría de la sentencia, para obtener el pago de los cánones adeudados, las costas, perjuicios o
cualquier otra suma derivada del contrato o de la sentencia. Si en esta se condena en costas, el término se
contará desde la ejecutoria del auto que las apruebe; y si hubiere sido apelada, desde la notificación del
auto que ordene obedecer lo dispuesto por el superior.

Artículo 36. Restitución provisional. Cualquiera que fuere la causal de restitución invocada, el
demandante podrá solicitar, que antes de la notificación del auto admisorio o en cualquier estado del
proceso, se practique una diligencia de inspección judicial al inmueble, con el fin de verificar el estado en
que se encuentra. Si durante la práctica de la diligencia se llegare a establecer que el bien se encuentra
en estado de grave deterioro o que pudiere llegar a sufrirlo, desocupado o abandonado, el juez a solicitud
del demandante, podrá ordenar, en la misma diligencia, la restitución provisional del bien, el cual se le
entregará físicamente a un secuestre. El secuestre, previa autorización del juez podrá entregar el
inmueble en depósito a la parte demandante, quien se obstendrá de arrendarlo hasta tanto no se encuentre
en firme la sentencia que ordene la restitución del bien. La orden de restitución provisional no es
apelable.
Si la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, o dentro de los cinco (5) días
siguientes a la práctica de la diligencia, según fuere el caso, solicita al juez que le fije caución a la parte
demandante para garantizar los daños y perjuicios que con la restitución provisional pueda ocasionarle, el
juez si lo considera conveniente, ordenará la prestación de caución en la cuantía y oportunidad que para
tales efectos señale, so pena del levantamiento de la medida.
Durante la vigencia de la restitución provisional, se suspenderán los derechos y obligaciones derivados
del contrato de arrendamiento a cargo de las partes.

Artículo 37. Pago de servicios, cosas o usos conexos y adicionales. Cualquiera que fuere la causal
invocada, el demandado deberá presentar la prueba de que se encuentra al día en el pago de los servicios,
cosas o usos conexos y adicionales, siempre que, en virtud del contrato haya asumido la obligación de
pagarlos. En este caso, para poder ser oído, deberá presentar los documentos correspondientes que
acrediten su pago, dentro del término de treinta (30) días calendario contado a partir de la fecha en que
éste debía efectuarse oportunamente.
Artículo 38. Consulta. En ningún caso, las sentencias proferidas en procesos de restitución de inmueble
arrendado serán consultadas.

Artículo 39. Trámite preferente y única instancia. Todos los procesos de restitución de inmueble
arrendado tendrán trámite preferente, salvo respecto de los de tutela. Su inobservancia hará incurrir al
juez o funcionario responsable en causal de mala conducta sancionable con destitución del cargo. El
consejo superior de la judicatura adoptará las normas necesarias para el cumplimiento de lo así dispuesto,
dentro de los 6 meses siguientes a la vigencia de la presente ley .
Cuando la causal de restitución sea exclusivamente mora en el pago del canon de arrendamiento, el
proceso se tramitará en única instancia.

Artículo 40. Determinación de la cuantía. El numeral 7 del artículo 20 del Código de Procedimiento
Civil, quedará así:
“7. En los procesos de tenencia por arrendamiento, por el valor actual de la renta durante el término
pactado inicialmente en el contrato, y si fuere a plazo indefinido, por el valor de la renta del último año.
Cuando la renta deba pagarse con los frutos naturales del bien arrendado, por el valor de aquellos en el
último año. En los demás procesos de tenencia, la cuantía se determinará por el valor de los bienes”.

CAPITULO XII
Disposiciones Finales

Artículo 41. Fomento a la inversión. Con el propósito de incentivar la construcción de vivienda de


interés social nueva, para arrendar a través de sociedades especializadas reglamentadas para el efecto,
serán renta exenta los ingresos por ella recibidos por concepto de canon de arrendamiento de cada
vivienda durante los diez (10) años siguientes a su construcción. Así mismo, los fondos de inversión
pueden invertir en inmuebles de acuerdo con la reglamentación que expida el Gobierno Nacional, y las
rentas pagadas por estos fondos de inversión, originadas en canon de arrendamiento de cada vivienda
durante los diez (10) años siguientes a su construcción, serán renta exenta para el inversionista que la
reciba, de acuerdo con la reglamentación que expide el Gobierno Nacional para tal efecto.
El estado podrá, tanto en su nivel nacional como territorial establecer subsidios a familias de escasos
recursos para el alquiler de vivienda, cuando carezcan de ella. Tendrán derecho preferencial los
desplazados por la violencia, las madres de cabeza de familia y las personas de la tercera edad. El
gobierno establecerá los requisitos, condiciones y procedimientos para la asignación y uso de estos
subsidios.

Parágrafo. La exención de que trata este artículo solo será aplicable a las viviendas de interés social
construidas con posterioridad a la expedición de esta ley. El Gobierno Nacional expedirá la
reglamentación de que trata los incisos 1° y 2° de este artículo dentro de los seis (6) meses siguientes
contados a partir de la expedición de la presente ley.

Artículo 42. Régimen aplicable a los contratos en ejecución. Los contratos que se encuentren en
ejecución con anterioridad a la vigencia de la presente ley, se regirán por las disposiciones sustanciales
vigentes al momento de su celebración.

Parágrafo. Para todos los efectos legales, las normas relacionadas con las causales de terminación de los
contratos de arrendamiento y en especial las previstas para dar por terminado unilateralmente por parte
del arrendador son de carácter sustancial y por ende solo se aplicarán a los contratos que se celebren con
posterioridad a la vigencia de esta ley.

Artículo 43. Tránsito de legislación, vigencia y derogatoria. La presente ley en cuanto a sus
disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscriban con posterioridad a su entrada en
vigencia, y las disposiciones procesales contenidas en los artículos 12 y 35 al 40 serán de aplicación
inmediata para los procesos de restitución sin importar la fecha en que se celebró el contrato. Para efectos
del tránsito de legislación, deberá estarse a lo establecido en el artículo 40 de la ley 153 de 1887 y en el
artículo 699 del Código de Procedimiento Civil.
Esta ley rige a partir del momento de su promulgación y deroga la Ley 56 de 1985, el artículo 2035 del
Código Civil, el artículo 3° del Decreto 2923 de 1977, el artículo 4° del Decreto 2813 de 1978, el artículo
23 del Decreto 1919 de 1986, los artículos 2°, 5° y 8° a 12 del Decreto 1816 de 1990, como también las
demás disposiciones que le sean contrarias.

Publíquese y ejecútese. Dada en Bogotá , D.C., a 10 de Julio de 2003

PROYECTO DE LEY NUMERO 252 DE 2003 CAMARA

Por medio de la cual se crea la póliza de garantía arrendataria en los contratos de


arrendamiento al arrendador en caso de incumplimiento por parte del
arrendatario, lo anterior en virtud de un contrato de arrendamiento de un
inmueble destinado a vivienda urbana o inmuebles con destinación comercial.

Artículo 2°. Prohíbase a partir de la vigencia de la presente ley, la exigencia de


coarrendatarios o fiadores de los contratos de arrendamiento de vivienda urbana
inmuebles con destinación comercial.

Artículo 3°. Esta póliza podrá ser expedida por las empresas aseguradoras y por las
empresas inmobiliarias (personas jurídicas o naturales) debidamente constituidas y con
registro de arrendador expedido por la Superintendencia de Industria y Comercio, con
sujeción a las normas establecidas para el contrato de seguro en el Código de Comercio
Colombiano, que demuestren tener una experiencia en el manejo de contratos de
arrendamiento de inmuebles destinados a la vivienda urbana o actividad comercial, y
que tengan capacidad jurídica para resolver pacíficamente, al menos costo, en el menor
tiempo, los conflictos derivados del Contrato de Arrendamiento.

Parágrafo. La regulación , vigilancia y control de la póliza de garantía arrendataria


estará a cargo de la Superintendencia Bancaria o Entidad correspondiente.

Artículo 4°. El tomador de esta póliza será el arrendatario y el beneficiario será el


arrendador. El valor de la póliza en ningún caso podrá exceder del 10% del valor del
contrato de arrendamiento.

Artículo 5°. El término de duración de la presente póliza será el mismo establecido por
las partes para el contrato de arrendamiento, el cual nunca podrá ser inferior a un año.

Artículo 6°. Para el asesoramiento y ejecución de esta póliza, el arrendador deberá


contar con la asesoría de las empresas encargadas del manejo y administración de
bienes raíces, quienes deberán prestar los siguientes servicios:

1. Estudio de formulario del inquilino.


2. Elaboración del contrato de arrendamiento.
3. Asesoramiento jurídico en todo lo relacionado con el Contrato de arrendamiento.
4. Ejecución del siniestro.

Artículo 7°. Esta póliza deberá ser renovada cada año por el arrendatario cuando este
decida prorrogar el contrato de arrendamiento previa notificación al arrendador.

Artículo 8°. Las personas que se encuentren en la condición de desplazados por el


conflicto armado, y que sean certificados que se encuentren en tal situación por la
autoridad competente del Gobierno Nacional, y que acrediten y demuestren que se
encuentran en incapacidad económica para adquirir dicha póliza, el Gobierno Nacional
le expedirá a través de la compañía aseguradora del Estado, hasta un periodo de dos (2)
años.

Artículo 9°. Para contribuir con el descongestionamiento de los despachos judiciales,


se tendrá a la conciliación como mecanismo para solucionar los conflictos que se
generen en virtud del Contrato de Arrendamiento, como es el caso de la restitución de
inmueble arrendado, la regulación de cánones de arrendamiento, las mejoras hechas al
inmueble sin consentimiento por parte del arrendador y los perjuicios que el
arrendatario deba pagar al arrendador por el deterioro del inmueble cuando este no
obedece al deterioro natural de las cosas.

En el caso de restitución del inmueble arrendado, el arrendador, deberá remitirse a la


Ley 446 de 1998 en su artículo 69.

Artículo 10. Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana u de inmuebles con


destinación comercial, que a la entrada en vigencia de la presente Ley se encuentren en
curso en virtud de la Ley 56 de 1985, y de los artículos 518 a 524 del Código de
comercio, seguirán vigentes hasta la terminación del mismo.

Parágrafo 1°. En caso de que se le notifique al arrendatario de la terminación del


contrato de arrendamiento y este no manifieste su intención de renovarlo ni constituya
la póliza de garantía arrendataria, esta conducta será tomada como casual de
terminación del contrato de arrendamiento.

Artículo 11. En caso de cesión del contrato de arrendamiento, por parte del
arrendatario, esta deberá notificarse al arrendador, y el arrendatario cesionario deberá
constituir una nueva póliza por el término restante del contrato, en caso de no constituir
la póliza de garantía arrendataria, esta conducta se tendrá por no válida la cesión y el
cedente arrendatario seguirá siendo el tomador y garante de la póliza.

Artículo 12. Derogase el artículo cuarto (4°) de la Ley 56 de 1985, y modifíquese los
artículos 518 al 524 del Código de Comercio y demás normas concordantes que regulen
la materia.

Artículo 13. La presente ley rige a partir de su promulgación deroga y modifica las
disposiciones que le sean contrarias.

Proyecto de ley presentando por el Representante a la Cámara por Bogotá, D.C.,

Exposición de motivos

El presente proyecto de ley, tiene como fundamento actualizar la legislación en materia de arrendamientos
de vivienda urbana y de locales comerciales a la realidad social que está padeciendo un sin número de
Colombianos que actuando de buena fe prestaron su buen nombre para servir de Coarrendatarios o de
fiadores para la celebración de este tipo e contratos en razón de la exigencia expresa que ha hecho carrera
en virtud de una costumbre mercantil por parte de los arrendadores. Es de conocimiento público la
cantidad de coarrendatarios o fiadores que han tenido que vender sus inmuebles o propiedades o valerse
de créditos con entidades financieras o con personas naturales con el fin de pagar injustamente las sumas
que han dejado de pagar por concepto de cánones de arrendamiento por parte de los arrendatarios.

Este proyecto de ley obedece también a que la legislación actual en materia de arrendamientos de bienes
raíces adolece de este vacío que han causado una grave crisis en las relaciones contractuales de las partes
que intervienen en dicho contrato de arrendamiento, generándose en muchas oportunidades situaciones de
injusticia con relación a los coarrendatarios o fiadores ya que estos han venido actuando en calidad de
terceros responsables, lo que determina la urgente necesidad de implementar e incorporar a la legislación
vigente en esta materia el tema de la Póliza de Garantía Arrendataria como elemento fundamental para
generar la armonía contractual en esta materia.

Igualmente se puede observar, que con la implementación de esta Póliza de Garantía


arrendataria se generaría más confianza entre las partes porque no solamente cuenta la
capacidad económica del arrendatario sino la garantía de cumplimiento mediante la
suscripción de una póliza, de la misma manera se le estaría evitando al arrendatario la
penosa necesidad de acudir a un tercero con el fin de que le garantice su cumplimiento
en la relación contractual.

La finalidad primordial que persigue esta reforma es la de coadyuvar a potenciar el


mercado inmobiliario de arrendamiento como pieza básica de una política de vivienda
orientada por mandato Constitucional en su artículo 51 que prescribe el disfrute de una
vivienda digna y adecuada para los Colombianos. Permitiendo un equilibrio adecuado
que facilita la ocupación mediante arrendamiento de más inmuebles puesto que se
estaría ahorrando tiempo y trámites en la suscripción de estos contratos.

Otro punto importante que se debe resaltar con la aprobación del proyecto de ley es el
tema de la congestión de los despachos judiciales que es uno de los temas preocupantes
de la administración de justicia, se sabe que las demandas con ocasión del
incumplimiento del pago de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda
urbana y de locales comerciales constituye un índice alto en el número de procesos
ejecutivos que se inician por esta causal generándose uno de los temas de mayor
importancia en la congestión judicial por cuanto tiene que ver con la eficiencia y
eficacia del sistema judicial afectándose el propósito de una pronta y cumplida justicia,
la congestión judicial hace referencia a la situación de desborde de la capacidad de
trabajo de un despacho judicial por la cantidad y calidad de procesos repartidos a un
mismo despacho, se conoce por estadísticas que el promedio de ingreso de procesos
judiciales según dato del Consejo Superior de la Judicatura por cada despacho para el
año 2000 era de 476 procesos, sin embargo se conocen casos extremos a donde en un
solo despacho judicial han ingresado entre 6.500 y 7.000 procesos en un año. Con la
aprobación de este proyecto de Ley se contribuirá a la descongestión de estos despachos
judiciales puesto que ya no habría necesidad de acudir a estas instancias judiciales para
la resolución de estos conflictos jurídicos en relación con la materia relacionada con los
coarrendatarios o fiadores, se sabe por estadística que el porcentaje de número de
procesos ejecutivos en la jurisdicción civil corresponde al 58.1% de incidencia en el
tema de la congestión judicial. El proyecto de ley le da gran relevancia a la conciliación
como mecanismo alternativo de solución de controversias con relación a este tema de la
contratación arrendataria coadyuvando en la descongestión de los despachos judiciales.

Nuestra Constitución Política estableció una protección especial a la vivienda digna a


que tiene derecho todo Colombiano en su artículo 51, del análisis jurídico de esta norma
se puede entender con facilidad que esta protección también cobija a los arrendatarios
de acceder a unas condiciones dignas en la vivienda que recibe en calidad de
arrendamiento, la vivienda, fue desde los más remotos tiempos de la historia, después de
la alimentación, lo primero que busco el hombre, incluso antes de buscar protección
para su cuerpo nuestros más antiguos antepasados en la época de errantes se metían en
cuevas naturales en manadas para favorecerse de los factores hostiles de la misma
naturaleza. Y salido de este estado primitivo todas las culturas y civilizaciones, se han
preocupado por construir una vivienda para cada una de las familias que lo integran, es
entonces laudable que el Estado nuestro, declare la protección del derecho a la vivienda,
pero más plausible es que este derecho no se quede escrito, sino que se materialice.

La Corte Constitucional en sentencia C-056/96 manifestó frente a esta protección


constitucional lo siguiente “El artículo 51 e la Constitución no supone que el derecho a
la vivienda digna del arrendatario, se ejerza con violación a los derechos del arrendador.
Y lo único que consagra la disposición demandada es el cumplimiento de las
obligaciones del arrendatario. Cómo se cumplen las del arrendador, pues el arrendatario
sólo es privado de la tenencia del inmueble en virtud de la sentencia que pone fin al
proceso, cuando se decreta el lanzamiento”.

El desarrollo legal de los contratos de arrendamiento esta reglado en el código Civil


Colombiano y la Corte Constitucional por vía jurisprudencial ha manifestado lo
siguiente sobre este tema “el contrato de arrendamiento crea para las partes: el
arrendador sigue obligado a “conceder el goce de una cosa” y a cumplir concretamente
las obligaciones a que se refiere el artículo 1982 del Código Civil, y todo lo que de ellas
se deriva; y el arrendatario, “a pagar por este goce”.

“La obligación de pagar la renta del arrendamiento nace del contrato. El artículo 1602
del Código Civil establece: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los
contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas
legales”. Las obligaciones nacidas del contrato, en consecuencia, están amparadas por
la ley, una ley “particular”, cuyo ámbito está limitado a las partes, pero ley al fin y al
cabo: el propio contrato. Y según la Constitución, “se garantizan la propiedad privada
y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles...” Es claro, pues, que
mientras se tramita el proceso de lanzamiento los contratantes conservan sus derechos.
El conflicto entre ellos se definirá en la sentencia, no antes. Salvo, naturalmente, los
casos en que el proceso termina anormalmente, por transacción o desistimiento”.

La normatividad especial en el tema específico del Contrato de Arrendamiento de


Vivienda Urbana esta regulado en la Ley 56 de 1985, cuyas disposiciones consagradas
deben entenderse como de orden público, tanto por su naturaleza dado que regula una
materia que incide de manera especial en el aspecto social esta ley contempla el aspecto
contractual arrendador - arrendatario y señala en su artículo 2°. La definición de este
contrato en la siguiente forma “El contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana es
aquel por el cual las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce
total o parcial de un inmueble urbano destinado a vivienda, y la otra a pagar por este
goce un precio determinado”, en su artículo 3° define la forma del contrato y los
elementos en los cuales las partes al menos deben ponerse de acuerdo. Vale la pena
resaltar que dentro de estos elementos o requisitos para suscribir el contrato de
arrendamiento no se contempla la exigencia de coarrendatarios por lo cual del análisis
jurídico deduzco que esta figura obedece a una costumbre mercantil, al igual que la
exigencia de fiadores frente a este tema obedece al contrato de fianza regulado
igualmente por la legislación civil colombiana
.
Frente al contrato de Arrendamiento de Locales Comerciales el Código de Comercio no
trata en forma separada el tema del Contrato de Arrendamiento, sino que la contempla
dentro del título de los establecimientos de comercio, dejando grandes vacíos los que
deben ser llenados por las normas del Código Civil, teniendo en cuenta lo dispuesto en
el artículo 2° del Código Mercantil que dice “En las cuestiones comerciales en que
pueda aplicarse la analogía se aplicarán las disposiciones de la legislación Civil”. Los
artículos 518 al 524 del Código de Comercio hablan del Arrendamiento de Inmuebles
ocupados por establecimientos de comercio, estas normas comerciales tienden a
proteger los intereses de los arrendatarios. La legislación mercantil no exige a las partes
la calidad de comerciantes como lógicamente debería ser, sino que por el contrario lo
único que exige es que el contrato de arrendamiento forme parte del establecimiento de
comercio según lo manifiesta el numeral cinco del artículo 516. De otra parte los
artículos 518 y 527 de la Legislación Comercial, no exige que para quedar cobijados
dentro de sus normas el propietario del local arrendado tenga la calidad de comerciante.

Legislación comparada

Es de anotar que a nivel latinoamericano muchos países han implementado esta figura
como el caso de la República de Chile mediante la Ley número 964 de 1975 y mediante
los Decretos-leyes números 1 y 128 de 1973 y 527 de 1974 en su artículo 11,
implementó la caución de las obligaciones del arrendatario mediante este tipo de
garantía.

La República de Ecuador mediante la Ley de Inquilinato número 54 de 1989 en su


artículo 54 aprobó el depósito de pensiones de arrendamiento para garantizar el pago de
los cánones de arrendamiento a favor del arrendador, advirtiendo que en este país existe
la Jurisdicción Especial de Arrendamientos (Jueces de Inquilinato).
En la República de España el régimen Jurídico de los arrendamientos Urbanos se
encuentran en la actualidad regulado por la Ley de Arrendamientos de 1964. En esta
normatividad se implemento la fianza arrendaticia como obligatoria para contrato de
arrendamiento de vivienda urbana e igualmente estableció una serie de cuantías.

En algunos estados de la República de México se ha establecido un depósito, un fiador o


una fianza como garantía en el cumplimiento de los cánones de arrendamiento en esta
modalidad contractual.

Como podemos observar la implementación de este sistema de garantía arrendaticia, genera nuevas
posibilidades de acceso a grupos poblacionales que en vigencia de la normatividad aplicable no tienen la
posibilidad de adquirir ni mucho menos arrendar una vivienda digna, o un establecimiento de comercio
del cual pueda generarse posibilidades de subsistencia para un amplio sector de la población colombiana.
En especial para proteger a la población desplazada que en su mayoría son mujeres viudas y madres
cabeza de familia, que al llegar a las grandes urbes con sus hijos menores de edad no tienen la posibilidad
de acceder al arrendamiento de una vivienda digna ya que le es imposible conseguir personas que los
avalen en calidad de coarrendatarios, codeudores o fiadores.

Módulo V Módulo V Módulo V


Módulo V Módulo V
Generalidades
de Derecho
Inmobiliario
Cosas - Bienes
La Propiedad Inmobiliaria
Generalidades
del Derecho
Inmobiliario

En el texto guía “ Profesionalización Inmobiliaria “ , presente en forma práctica el


manejo inmobiliario ( Registro de la Propiedad Inmueble) y sus secuencias en la
actividad administrativa de la Finca Raíz, considerando el sistema Jurídico que regula el
nuevo régimen de propiedad Horizontal y del Arrendamiento, he decidido hacer una
compilación breve en lo referente al derecho de propiedad, las limitaciones,
afectaciones que incidan en un inmueble y sobre todo aquellos sometidos al Régimen de
P. H. e incidencia en el Arrendamiento
El comercio inmobiliario debe rodearse del ejercicio de la facultad dispositiva de los
derechos reales, de confianza entre el adquiriente y el tradente respecto de lo que se
obtiene en un negocio jurídico.
Es elemental tener conocimiento, básico de los contratos más usuales en la actividad
inmobiliaria, su aproximación, y relación jurídica, los elementos que lo componen
(sujetos, objeto, contenido, hecho jurídico) para el manejo de los bienes.

El Dr. Luis Guillermo Velásquez Jaramillo en su obra “Bienes” define y especifica el


término “cosa”, desde el punto de vista ontológico con dos significados:

En sentido general: según este sentido todo lo que existe en la naturaleza es cosa, con
excepción del ser humano. Cosa es todo ser corpóreo o incorpóreo, apropiable o
inapropiable por el hombre, perceptible o no por los sentidos,, ocupe o no un espacio
físico en la naturaleza. Las ondas eléctricas, el medio ambiente, el sonido, el alta mar, el
paisaje, los derechos reales y personales, una silla, una máquina de escribir, son cosas
en sentido general. “Todo lo que tiene entidad ya sea corporal o espiritual, natural o
artificial, real o abstracta”.

En sentido particular: la palabra cosa designa todo aquello susceptible de apropiación


por el hombre.
Conforme en este concepto el alta mar y el sonido son cosas en sentido general, más no en
particular, ya que no son susceptibles de apropiación. Un vestido, una vajilla, un árbol, son cosas en
sentido restringido.

El concepto de cosa para los romanos, estuvo fundado en una idea de utilidad que ella prestara a los
seres humanos. Un objeto útil no podría ser cosa. El esclavo fue considerado como res mancipi hasta
el momento de la aparición del peculio, con el cual se les reconoció una personalidad natural.

En cambio, la palabra bien tiene un significado muy preciso para el derecho civil. Únicamente la
cosa que está dentro del patrimonio de un sujeto de derechos, y, además, tiene características
pecuniarias o económicas, merece el calificativo de bien.

ADQUISICION DE LA PROPIEDAD 
Las cosas pueden ser muebles o inmuebles; estas últimas son las que no pueden
transportarse de un lugar a otro. Catalogar una cosa como inmuebles genera importantes
consecuencias prácticas, entre las cuales vale la pena citar las siguientes: para que su
enajenación sea válida esta debe celebrase por escritura pública; la tradición de la
propiedad inmueble requiere el registro del título (escritura pública que contenga el
contrato de compraventa, permuta, donación, adjudicación, remate, partición y demás)
en la oficina de instrumentos públicos correspondiente al lugar de ubicación del
inmueble; el término para adquirir por prescripción ordinaria un inmueble, salvo las
cosas los casos de vivienda de interés social, es de diez años y para los muebles es de
tres años; la capacidad para celebrar el contrato de compraventa encuentra algunas
limitaciones en vínculos de parentesco, laborales o de representación legal y judicial no
así el de bienes muebles; los inmuebles se dan en garantía bajo la figura de la hipoteca,
los muebles con la excepción de barcos y aeronaves, se dan en garantía bajo la figura de
la prenda.

Los inmuebles pueden serlo por naturaleza, por adhesión o por la destinación. Un
ejemplo de los primeros es un terreno; de los segundos la construcción y de los últimos
un elemento destinado permanentemente a la producción de una finca.
La anterior clasificación de los inmuebles adquiere importancia en la medida en
que de ella surgen consecuencias jurídicas. Una de ellas es que el dueño del
inmueble por naturaleza lo será de los bienes a que este se adhieren o de los
bienes.
Destinados a su explotación.

Para que un inmueble ingrese efectivamente al patrimonio de una persona, no vasta la


simple voluntad, es menester que se agiten las instancias previstas por la ley para que
ello ocurra. El derecho colombiano adopto el sistema de título y modo para mecanismo
para acceder a la propiedad o dominio sobre un bien. En consecuencia, para adquirir el
derecho de dominio de un sobre un inmuebles se requiere la tradición del mismo, la cual
consiste en la inscripción del documento en la oficina de instrumentos públicos y, en
materia mercantil, se requiere además la entrega material del bien.

Existen diversos modos, o formas de hacerse dueño. Cuando el derecho de propiedad


nace por primera vez en relación con un bien estaremos en presencia de un modo
originario o constitutivo y cuando la propiedad preexiste y se transfiere de un
patrimonio a otro, estaremos frente a un modo derivativo. A la primera clase pertenecen
la ocupación, la accesión y la sucesión por causa de la muerte son modos derivativos.
Concepto de Título

Puede afirmarse que el título es el hecho del hombre que genera obligaciones o la ley cuando lo faculta
para adquirir derechos reales.

A su vez, el título puede ser justo o injusto. Será justo aquel que llena los requisitos
establecidos por la ley, que en síntesis pueden enunciarse así; atributivo del dominio, es
decir aquel que es apto para adquirir el dominio; verdadero y válido. Será título injusto
aquel que no reúna los requisitos enunciados, como el título falsificado.

En relación con la transferencia de inmuebles puede afirmarse que los títulos más
usuales son los contratos de compraventa, dación en pago y permuta.
Concepto de Modo

Modo es la forma de realización o ejecución de título. Para adquirir el dominio de una cosa es necesario
que se verifique uno de los llamados “modos”. La propiedad existe para el adquiriente solo a partir de la
ocurrencia de cualquiera de los modos de adquirir. El artículo 673 del Código Civil indica que “los modos
deadquirir el dominio son la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la
prescripción”.
Dentro de la enunciación anterior hay unos modos que se califican como originarios y otros denominados
derivados. Los modos originarios son la ocupación, la accesión y la prescripción y se denominan así
puesto que en estos eventos el derecho de propiedad nace por primera vez en relación con un bien. Y se
catalogan como modos derivados la tradición o la sucesión por causa de muerte porque en ellos el
derecho de dominio o propiedad preexiste y se transfiere de un patrimonio a otro.

Ocupación

Es el modo de hacerse dueño de las cosas que no pertenecen a nadie, siempre y cuando su adquisición no
este prohibida, tomándolas o aprehendiéndolas con el ánimo de adquirirlas. Puede afirmarse que este
modo es el reconocimiento de la propiedad privada como fenómeno histórico; alguna vez era de nadie o
todo era de todos. Inclusive, algunas cosas pueden aún no haber sido de nadie o las que a tenido dueño
dejar de tenerlo.

Accesión

Es el modo de hacerse dueño de las cosas producidas por otra o de las que se juntan a el. En relación con
la propiedad inmobiliaria existen cuatro formas, de muy escasa ocurrencia, de accesión de inmueble a
inmueble, y estas son: el aluvión, la avulción, la mutación de álveo o cambio de cauce de un río y la
formación de islas. De mayor ocurrencia práctica son las accesiones de mueble e inmueble consistentes
en la construcción en terreno ajeno con materiales propios y la construcción con materiales ajenos en
terreno ajeno.

Tradición

De los modos de transferir la propiedad de bienes inmuebles es el mas común, razón por la cual su
correcto entendimiento es de vital importancia para quienes tengan que ver constantemente con la
propiedad raíz.

La tradición consiste en la entrega que el antiguo dueño hace de ellas a otra persona natural o jurídica, el
nuevo dueño, con la intención de transferir y adquirir el dominio por cada una de las partes,
respectivamente. La tradición de inmuebles requiere la inscripción de título en la oficina de registro de
instrumentos públicos, bajo el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente y en materia mercantil, se
requiera adicionalmente la entrega del inmueble. La inscripción del título en un registro público tiene por
finalidad, dar la posibilidad de que el caso sea conocido por el público.

En la tradición, el dominio o propietario existe radicado en cabeza de una persona, natural o jurídica,
quien lo transfiere a otra. Es esta la gran diferencia de la tradición con los modos hasta ahora estudiados.

Requisitos de la tradición

La tradición de los bienes inmuebles requiere el cumplimiento de varios requisitos. Estos son los
siguientes:

las partes tradente - adquiriente


Existencia de dos partes, el dueño anterior o tradente y quien va hacer el nuevo dueño o adquiriente (C.C.
Art. 741), el tradente debe ser dueño del derecho que transfiera y tener la facultad para transferirlo. Si
quien figura como tradente en el título (contrato de compraventa, permuta, donación y demás) no es
dueño y por lo tanto, en el caso de los muebles, no figura como tal en el folio de matrícula inmobiliaria, el
título se inscribirá en la columna del folio llamada “falsa tradición” y el modo de adquisición tradición
no se produce.
En este evento si se verifico la entrega material del inmueble el adquiriente será un simple poseedor.

El título

Para que valga la tradición se requiere la existencia de un título que genere la obligación de transferir el
dominio, es decir que genere una obligación de dar, como un contrato de compraventa, permuta, donación
y demás, según lo establece el articulo 745 del Código Civil. Adicionalmente el título debe ser justo, es
decir ajustado a la ley; será no justo el título viciado por error, fuerza o dolo.
En conclusión, el título debe reunir los requisitos de todo convenio o contrato: capacidad,
consentimiento, causa y objeto lícito.

La tradición, entonces, es necesariamente el incumplimiento de una obligación previamente adquirida por


el tradente, a través de cualquiera de los mecanismos para obligarse según la legislación colombiana.
para obligarse según la legislación colombiana.

En el derecho colombiano sin la preexistencia de un título es imposible la tradición.

Art. 745 C.C.-Para que valga la tradición se requiere un título traslaticio de dominio como el de la venta,
permuta, donación, etc.
Se requiere además que el título sea válido respecto de la persona que se confiere. Así el título de donación
irrevocable no transfiere el dominio entre cónyugues.

Ubicación Territorial

Un inmueble se ubica territorialmente indicando el departamento, municipio y vereda o división territorial


en que se encuentra. Sin determinar la ubicación territorial no será posible identificar un bien raíz.

Linderos

La individualización del inmueble se concreta con la indicación o referencia de sus linderos, entendiendo
por estos las líneas comunes que definen legalmente el limite entre dos o mas predios. Los linderos se
expresaran por su medida y demás connotaciones que permiten establecer los límites del bien con
respecto a los inmuebles colindantes.

En el caso de los inmuebles constituidos bajo el régimen de propiedad horizontal, su identificación


debe incluir tanto los linderos generales del inmueble (lote o edificio) como los de la correspondiente
unidad a que se esté haciendo referencia (apartamento y/o garaje).

El Registro

Como ya se ha mencionado, aunque merece ser reiterado independientemente, la tradición de bienes


inmuebles se realiza con la inscripción del título en el folio de matrícula del inmueble en la oficina de
registro que le corresponda por su ubicación. Hasta cuando no se verifique la inscripción efectiva del
título traslaticio de dominio no ha ocurrido la tradición. En materia mercantil es registro adicional para
que se verifique la tradición que se efectué la entrega física del inmueble.
El folio de matrícula inmobiliaria
Como quedó expresado anteriormente, por regla general, los actos jurídicos realizados sobre inmuebles
además de celebrarse por escritura pública deben inscribirse en la oficina de instrumentos públicos
correspondiente.

A partir de la entrada en vigencia del decreto 1250 de 1970 cada inmueble debe tener un folio de
matrícula inmobiliaria en la oficina de registro que le corresponda por la ubicación territorial, de tal
manera que consultando el respectivo folio de matrícula de cualquier persona puede enterarse de la
situación jurídica del inmueble. en dicho folio se inscribirán todos los actos que implique modos de
adquisición, gravámenes, limitaciones o afectaciones del dominio, medidas cautelares y títulos de
tenencia o arrendamiento, por ejemplo, constituidos por escritura pública.

A cada inmueble le corresponde un folio de matrícula inmobiliaria. cualquier práctica que contravenga lo
anterior, será violatoria de los artículos 4º y 6º del Decreto 1250 de 1970.

Es aconsejable conocer y aprender a interpretar las características y la información que contiene el folio
de matrícula inmobiliaria ya sea el tradicional o del utilizado por algunas oficinas de registro y que ha
sido denominado folio magnético de matrícula inmobiliaria.

PRESCRIPCIÓN

Definición

Es este un modo de adquirir el dominio de los llamados originarios, en el cual la propiedad no es


trasferida de una persona a otra. En la prescripción no se puede decir que el antiguo dueño transfiere el
derecho de propiedad sino que lo pierde frente al nuevo propietario y de este no se puede decir que le
transfieren el derecho de propiedad sino que lo adquiere por el medio de posesión y el paso del tiempo.
La prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas por haberlas poseído durante cierto lapso de
tiempo, concurrido los demás requisitos legales.

Requisitos de la prescripción

De la definición citada surgen los elementos determinantes de este modo de adquirir, sin los cuales no se
podría producir la prescripción adquisitiva. Estos requisitos son los siguientes:
La posesión: es el requisito básico de la prescripción adquisitiva. Se trata de un fenómeno fáctico, de una
situación de hecho: la actitud, el ánimo del hombre en relación a una cosa frente a la cual se comporta
como su dueño sin reconocer a ninguna otra persona derechos sobre la cosa poseída. Quien paga por usar
el inmueble (arrendatario), quien necesita permiso para usarla (el comodatario), quien usa el bien a
escondidas, o posee un inmueble con interrupciones, no actúa como dueño y por lo tanto no es poseedor
con posibilidades de adquirir por prescripción. La posesión debe ser pública, práctica e interrumpida
para que sea apta para adquirir la propiedad de una cosa.
La posesión: es el requisito básico de la prescripción adquisitiva. Se trata de un fenómeno fáctico, de una
situación de hecho: la actitud, el ánimo del hombre en relación a una cosa frente a la cual se comporta
como su dueño sin reconocer a ninguna otra persona derechos sobre la cosa poseída. Quien paga por usar
el inmueble (arrendatario), quien necesita permiso para usarla (el comodatario), quien usa el bien a
escondidas, o posee un inmueble con interrupciones, no actúa como dueño y por lo tanto no es poseedor
con posibilidades de adquirir por prescripción. La posesión debe ser pública, práctica e interrumpida
para que sea apta para adquirir la propiedad de una cosa.

El tiempo: para que esa aptitud o compartimiento de dueño sea reconocida por la ley y surta efectos
jurídicos se requiere el transcurso del tiempo predeterminado por la misma. Transcurrido el plazo
previsto, la actitud de poseedor lo convertirá en verdadero dueño y la ley lo protegerá como tal. Este
tiempo necesario para que opere la prescripción da la posibilidad al dueño no poseedor recuperar la
posesión de su bien y de no perder la propiedad mientras no transcurra la totalidad del tiempo previsto
para ello. Existen las llamadas acciones reivindicatorias, procedimientos judiciales para que el dueño
no poseedor recupere la posesión e interrumpa la prescripción que corre a favor del poseedor.

Prescripción Ordinaria

El artículo 2528 del Código Civil se refiere a la prescripción ordinaria así:

“Para ganar la prescripción ordinaria se necesita posesión regular no interrumpida, durante el tiempo que
las leyes requieran”.

El término de prescripción ordinaria sobre los bienes inmuebles es de diez años (C.C. Art. 2529). La
posesión regular exigida para la prescripción ordinaria es la que procede de justo título y se adquirió de
buena fe.

Por justo título se deberá entender, para efectos de la prescripción ordinaria, que el genera válidamente la
obligación de transferir el dominio (la compraventa, la permuta, la donación y demás), pero que por algún
motivo no fueron eficaces para producir la tradición del inmueble.

Prescripción del Inmueble

Cuando no se cuenta con la existencia de un justo título adquirido de buena fe, el término de prescripción
será de veinte años de conformidad con lo previsto en el articulo 1º de la Ley 30 de 1936. Por lo demás, la
prescripción extraordinaria no tiene diferencias con la ordinaria.
La posesión: es el requisito básico de la prescripción adquisitiva. Se trata de un fenómeno fáctico, de una
situación de hecho: la actitud, el ánimo del hombre en relación a una cosa frente a la cual se comporta
como su dueño sin reconocer a ninguna otra persona derechos sobre la cosa poseída. Quien paga por usar
el inmueble (arrendatario), quien necesita permiso para usarla (el comodatario), quien usa el bien a
escondidas, o posee un inmueble con interrupciones, no actúa como dueño y por lo tanto no es poseedor
con posibilidades de adquirir por prescripción. La posesión debe ser pública, práctica e interrumpida
para que sea apta para adquirir la propiedad de una cosa.

El tiempo: para que esa aptitud o compartimiento de dueño sea reconocida por la ley y surta efectos
jurídicos se requiere el transcurso del tiempo predeterminado por la misma. Transcurrido el plazo
previsto, la actitud de poseedor lo convertirá en verdadero dueño y la ley lo protegerá como tal. Este
tiempo necesario para que opere la prescripción da la posibilidad al dueño no poseedor recuperar la
posesión de su bien y de no perder la propiedad mientras no transcurra la totalidad del tiempo previsto
para ello. Existen las llamadas acciones reivindicatorias, procedimientos judiciales para que el dueño
no poseedor recupere la posesión e interrumpa la prescripción que corre a favor del poseedor.

Prescripción Ordinaria

El artículo 2528 del Código Civil se refiere a la prescripción ordinaria así:

“Para ganar la prescripción ordinaria se necesita posesión regular no interrumpida, durante el tiempo que
las leyes requieran”.

El término de prescripción ordinaria sobre los bienes inmuebles es de diez años (C.C. Art. 2529). La
posesión regular exigida para la prescripción ordinaria es la que procede de justo título y se adquirió de
buena fe.
Por justo título se deberá entender, para efectos de la prescripción ordinaria, que el genera válidamente la
obligación de transferir el dominio (la compraventa, la permuta, la donación y demás), pero que por algún
motivo no fueron eficaces para producir la tradición del inmueble.

Prescripción del Inmueble

Cuando no se cuenta con la existencia de un justo título adquirido de buena fe, el término de prescripción
será de veinte años de conformidad con lo previsto en el articulo 1º de la Ley 30 de 1936. Por lo demás, la
prescripción extraordinaria no tiene diferencias con la ordinaria.
articulo 1º de la Ley 30 de 1936. Por lo demás, la prescripción extraordinaria no tiene diferencias con la
ordinaria.
derecho de posesión que había acumulado sobre algún bien; este derecho del difunto, igual que todos los
que conformaban su patrimonio, pasara a formar parte del patrimonio de otra u otras personas, sus
sucesores. El heredero no requiere realizar actos propios de dueño sobre el inmueble para que se
considere que la posesión no se ha interrumpido; los actos de posesión que realice sobre la herencia se
entienden realizados sobre los derechos que lo conforman, incluido el derecho de posesión.

SUCESIÓN POR CAUSA DE MUERTE

La muerte de la persona supone la transmisión de sus bienes y obligación a sus herederos. Normalmente
esta tradición requiere un procedimiento notarial o judicial por el cual, demostrada la muerte de una
persona, se adjudican los bienes que conformaban su patrimonio a otras personas (los herederos o
legatarios).

Clases de sucesiones

Si se sucede al difunto en la titularidad de todos o algunos de sus derechos en virtud de un testamento la


sucesión se denomina “testamentaria”. Si se sucede al difunto en la titularidad de todos o algunos de sus
derechos en virtud de la ley la sucesión se denomina “intestada”. Las sucesiones testadas, intestadas o
mixtas se transmitirán por el procedimiento señalado en la sección tercera, titulo XXIX, capitulo IV del
Código de Procedimiento Civil. Las adjudicaciones se realizaran de acuerdo con las proporciones y
niveles de prioridad establecidos en las leyes. El trámite correcto del proceso de sucesión y las
adjudicaciones realizadas de conformidad con lo previsto en la ley determina la correcta realización del
modo de adquisición “sucesión por causa de muerte”.

Si todos los herederos son plenamente capaces y están de acuerdo con el porcentaje de los bienes que le
puede corresponder y en la distribución y adjudicación de los mismos, además de no ser alguno de ellos
menor de edad, podrán tramitar la sucesión ante una notaría mediante un procedimiento expedito. Si no se
presentan estas circunstancias el trámite deberá hacerse ante el juez competente.

En relación con los bienes inmuebles además de la terminación del proceso judicial o notarial es menester
protocolizar el expediente de una escritura pública e inscribir en la oficina de registro correspondiente,
una copia auténtica de la partición y del auto aprobatorio de la misma, si el trámite fué judicial, o una
copia de la escritura por la cual se elaboro por partición, , si el trámite fue notarial.

TITULOS QUE CONLLEVAN LA OBLIGACIÓN DE


TRANSFERIR LA PROPIEDAD INMUEBLE
Como se expreso al analizar la tradición, uno de sus requisitos, es la preexistencia de un título que
conlleve la obligación de transferir la propiedad. El título es el acto jurídico creador de la obligación de
hacer la tradición de un inmueble a otra persona. No puede haber tradición sin un título antecedente. En la
tradición de inmuebles, el título, es una alta proporción, es un contrato otorgado por escritura pública y el
modo, su inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos. Para que un contrato cumpla con
su función de servir como título y una vez registrado se efectúe la tradición del inmueble, debe cumplir
con unos requisitos generales que se sintetizan en que exista capacidad, consentimiento, causa y objeto
lícitos.

Puede afirmarse que el contrato de compraventa es el título o contrato de mayor utilización para adquirir
la propiedad de los bienes inmuebles, a través del denominado “modo” tradición.

La dación en pago y la permuta, son variaciones del contrato de compraventa. La donación tiene como
diferencia fundamentalmente de precio o contraprestación.

En la práctica en forma frecuente se acostumbra suscribir un contrato antecedente al de compraventa y es


el contrato de promesa de compraventa, el cual tiene como objeto vincular a las partes para celebrar en
un futuro el contrato de compraventa. Los requisitos de la promesa de compraventa difieren según se trate
de un contrato de promesa civil o comercial. En materia civil la promesa de contrato tiene algunas
formalidades y requisitos para su validez, tales como hacerse costar por escrito, determinar perfectamente
el contrato prometido, fijar fecha y hora para su cumplimiento, determinar la notaría donde se otorgará la
escritura y otros requisitos.

En el presente módulo se analizarán los requisitos generales que pueden reunirse para la celebración de
un contrato, los que serán aplicables a todos los contratos a los que se haga referencia en este texto.

Igualmente, se analizarán los principales contratos, civiles y mercantiles, de mayor utilización en la


negociación de inmuebles, como son el contrato de promesa de compraventa, la compraventa, la
permuta, la dación en pago, la opción de compra y la oferta mercantil.

REQUISITOS GENERALES PARA LA EXISTENCIA


Y VALIDEZ DE UN CONTRATO

Capacidad

Las partes contratantes deben ser legalmente capaces, es decir, deben ser mayores de edad, no encontrarse
en interdicción por disipación o demencia, no estar enajenadas o incapacitadas mentalmente al momento
de celebrar el contrato.

Consentimiento

En los contratos cuyo objeto sea transferir la propiedad de un inmueble debe existir en el tradente y
adquirente el deseo real de que la propiedad o dominio sea transferida del primero al segundo C.C Art.
743). Si en alguno de ellos el consentimiento no se presento o se vio viciado por alguna de las
circunstancias que se referirán adelante, no se produce la transferencia de la propiedad.

Una tradición en principio inválida por falta de consentimiento de cualquiera de las dos partes se válida
retroactivamente por la ratificación de la parte que inicialmente no la quería, es decir se extiende como
válida desde el momento en que se realizo sin consentimiento. La ratificación deberá realizarse con las
mismas formalidades del acto ratificado, es decir, para los inmuebles otorgando escritura pública y
efectuando su inscripción en la oficina de instrumentos públicos.

Vicios del consentimiento

El consentimiento y la anuencia de cualquiera de las dos partes para que exista y produzca efectos debe
darse libre de error, fuerza o dolo. En el momento en que se dé cualquiera de las anteriores circunstancias
estaremos frente a una causal de vicio del consentimiento.

Causa

La causa o sea los motivos personales que inducen a las partes a contratar deben ser lícitos es decir, no ser
contrarios a la moral o al orden público.
Objeto

El objeto debe ser cierto, posible, lícito y ajustado a lo moral y a las buenas costumbres.

Casos de objeto lícito

Habrá objeto lícito en las enajenación de inmuebles cuando estos:

1. No estén en el comercio, por ejemplo los bienes de uso público.


2. Estén embargados por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor lo consienta
en ello.

CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA

Concepto

La promesa de compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y está comprar. El dinero que el comprador da por la cosa
vendida se llama precio. En general para que la venta sea perfecta, y por lo tanto válida, se requiere
acuerdo sobre la cosa y el precio.

Requisitos de la promesa

Además de los requisitos generales se debe reunir un contrato, la ley ha establecido requisitos diferentes,
en materia civil y mercantil, para la validez y eficiencia de las promesas de compraventa.
Contrato de compraventa

Por ser el contrato de mayor utilización, merece un tratamiento especial y detallado.


En primer lugar, se abordarán los aspectos jurídicos del contrato y posteriormente los aspectos práctico
que deben contemplar el contrato y las gestiones que deben adelantarse para otorgar en debida forma el
contrato de compraventa y que efectivamente cumpla su propósito de servir de medio para la tradición de
un inmueble.

CONCEPTOS BASICOS DE LOS CONTRATOS

Permuta
La permuta es un contrato por el cual las partes contratantes se obligan a
transferirse el dominio de una cosa por otra. Podría darse el caso de dar un inmueble por
otro o por otros o un inmueble por un mueble.

Como este tipo de contrato cada parte se obliga a transferir el dominio de una cosa y
pretende adquirir el de otra; cada una de ellas tiene la doble condición de vendedora y
de compradora; vendedora la que se obliga a entregar y compradora lo que pretende
adquirir. A cada parte se le aplican las normas propias del vendedor en relación a lo que
enajena y del comprador en relación a lo que adquiere. En general a la permuta se le
aplican las reglas del contrato de compraventa (C.C.M art. 1957)

Dación en Pago

Es un contrato mediante el cual una parte llamada deudor; transfiere a otra llamada
acreedor un bien, con la finalidad de cancelar una deuda.

Pacto de Retroventa

Por el Pacto de Retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa


vendida, rembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipule, o en
defecto de esta estipulación lo que haya costado la compra

Pacto de Retracto

Al tenor del articulo 1944 del Código Civil, se pacta que presentándose dentro de cierto
tiempo (que no podrá pasar de un año) persona que mejore la compra se resolverá el
contrato, cumpliéndose así lo pactado, a menos que el comprador se allane a mejorar en
los términos la compra.

Pacto Comisorio

Al tenor del articulo 1935 del Código Civil, se define este pacto diciendo: “Por el pacto
de comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido,
se resolverá el contrato de venta”.

Cuando la estipulación hace referencia al hecho de que no por pagarse el precio al


tiempo convenido, se resuelva ipso facto el contrato de venta, el comprador podrá, sin
embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo más tarde en las veinticuatro horas
siguientes a la notificación judicial de la demanda. De lo anterior se deduce que existen
dos clases de pactos comisionarios, el Simple al que hace referencia el art. 1935, y el
Calificado o sea el ipso facto. El primero conlleva inexorablemente a la resolución del
contrato; el segundo da la posibilidad al comprador demandado de hacer subsistir el
contrato de venta y poner fin a la demanda pagando el precio dentro de las veinticuatro
horas siguientes a la notificajción judicial de la demanda.

Opción de Compra

La “opción de compra” corresponde a la figura jurídica reglamentada por él articulo 23


de la ley 51 de 1918. Dicha ley no define la opción pero si establece cuales son sus
efectos y algunos de sus requisitos.
Leasing Inmobiliario

Para desarrollar la idea del Leasing Inmobiliario en Colombia se utilizaron dos figuras
contractuales definidas y reguladas por la ley. El arrendamiento y la compraventa de
inmuebles. No obstante la doctrina a llegado a la conclusión de que el Leasing es un
contrato autónomo que puede definirse así:
“es un contrato comercial, por virtud del cual una de las partes denominada la
EMPRESA DE LEASING, se obliga a procurar a otra – el llamado
LOCATARIO-

La Ley 258 del 17 de enero de 1996, tiene por objeto la protección de la familia, para
impedir que la casa que constituye la vivienda familiar pueda ser enajenada o gravada
por uno de los cónyuges o compañeros permanentes con detrimento de toda la familia.
Lo anterior significa que no se puede vender la vivienda familiar sin la firma de los dos
cónyuges o compañeros.

Folio de Matrícula

Practico Solicitar al propietario del inmueble una copia de este documento, el que le
permitirá verificar la situación del inmueble, y conocer las limitaciones, gravámenes o
medidas cautelares que recaigan sobre el mismo.Los actos jurídicos realizados sobre
inmuebles además de celebrarse por escritura pública deben inscribirse en la oficina de
registro de instrumentos públicos correspondiente.
A partir de la entrada en vigencia del Decreto 1250 de 1970 cada inmueble debe
tener un folio de matrícula inmobiliaria en la oficina de registro que le
corresponda por su ubicación territorial, de tal manera que consultando el
respectivo folio de matrícula cualquier persona puede enterarse de la situación
jurídica del inmueble. En dicho folio se inscribirán todos los actos que
impliquen modos de adquisición, gravámenes, limitaciones o afectaciones del
dominio, medidas cautelares y títulos de tenencia o arrendamiento, por ejemplo,
constituidos por escritura pública.A cada inmueble le corresponde un folio de
matrícula inmobiliaria. Cualquier práctica
ca que contravenga lo anterior, será violatoria de los artículos 4º y 6º del Decreto 1250
de 1970.
Sucesión

La muerte de una persona supone la transmisión de sus bienes y obligaciones a sus


herederos. Normalmente esta transmisión requiere un procedimiento notarial o judicial
por el cual, demostrada la muerte de una persona, se adjudican los bienes que
conformaban su patrimonio a otras personas (los herederos o legatarios).

Compraventa

El artículo 1849 del Código Civil dice: “La compraventa es un contrato en


que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se
dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama
precio”. En general, para que la venta sea perfecta, y por lo tanto válida, se requiere
acuerdo sobre la cosa y el precio.
Además de los requisitos generales que debe reunir todo contrato es decir, que las partes
contratantes deben ser legalmente capaces, mayores de edad, no encontrarse en
interdicción por disipación o demencia y no estar enajenadas o incapacitadas
mentalmente al momento de celebrar el contrato, cuando la compraventa versa sobre
bienes inmuebles, existen algunas prohibiciones señaladas por la ley para su celebración
y algunas formalidades sin cuyo cumplimiento el contrato no tiene validez.

Proforma de Poder especial para la venta de un inmueble

Señor Notario del Círculo de ........................... (o juez municipal)

Yo .................. colombiano (a), mayor de edad con domicilio en esta ciudad, identificado(a) con la cédula de
ciudadanía número .................. expedida en ..................., por medio de este memorial conferido poder especial,
amplio y suficiente, a ............... también mayor de edad y domiciliado en ...................., para vender por la suma
de ............ pesos ($..............) moneda legal el siguiente inmueble de mi propiedad: una casa de habitación ubicada en
el área urbana de .................., junto con el terreno en que se halla edificada, con todas sus dependencias y anexidades,
distinguida con el número ...................…..de............... y comprendida dentro de los siguientes linderos: Por el norte,
en extensión de ................. metros, con .................; por el sur, en extensión de .................. metros, con ....................;
por el oriente, con extensiónde ................ metros, con ...................; y por el occidente, en extensión
de ........................... metros, con ...................... Al inmueble descrito corresponde la matrícula inmobiliaria
número ................... (conforme lo dispuesto por la ley 258 de 1996, igualmente manifiesto bajo la gravedad del
juramento, que el inmueble arriba descrito no se encuentra afectado a vivienda familiar). Mi apoderado está facultado
para realizar todos los actos, gestiones y diligencias que sean necesarios para el perfeccionamiento del contrato de
compraventa. Por lo anterior solicito se sirva tener a la persona anteriormente mencionada como mi apoderado para
los efectos descritos en este memorial.
Señor notario (o señor juez), atentamente,
firma del poderdante: ...............................
firma del apoderado: ................................
C.C. No.
Proforma de Compraventa con pacto de retroventa

Comparecieron ..............., mayor de edad, vecino de ......., identificado con la cédula de ciudadanía número.............,
expedida en .........., que en el texto del presente documento se denominará EL VENDEDOR, y ................. también
mayor de edad, vecino de ............., identificado con la cédula de ciudadanía número............ expedida en .................,
que en adelante se designará como EL COMPRADOR , y manifestaron que han convenido en celebrar un contrato de
compraventa que regulará por las disposiciones legales aplicables y en especial por las siguientes cláusulas: Primera.
Objeto. – Que EL VENDEDOR transmite al COMPRADOR a título de compraventa el bien inmueble ubicado en la
ciudad de..............., al cual corresponden los siguientes linderos: ............ Segunda. Tradición. – Que EL
VENDEDOR es propietario del bien relacionado en la cláusula anterior, por haberlo adquirido mediante contrato de
compraventa celebrado con .............., según consta en la escritura pública número .................., otorgada ante la
Notaría ................., del Círculo de ............. el día ....... de .......... de .............. (.....) e inscrita en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos de.............. el día ............. de ........... de..........(....) bajo el folio de matrícula
inmobiliaria número…………. Tercera. Situación del inmueble. – Que el inmueble objeto del presente contrato se
encuentra libre de embargo, pleito pendiente, condición resolutoria, patrimonio de familia, censo, anticresis o
limitación alguna de dominio. Sin embargo, en todo caso EL VENDEDOR saldrá al saneamiento en los casos de ley.
Cuarta. Precio. – Que el precio de la compraventa es la suma de ..............($.......) que EL COMPRADOR se
compromete a pagar de la siguiente forma: ...........Quinta. Pacto de retroventa. – Que las partes acuerden que EL
VENDEDOR se reserva la facultad de recobrar el bien inmueble que transmite por la presente convención,
ejercitando el pacto de retroventa que aquí se estipula, en las condiciones, plazo y precio que a continuación se
señalan. Sexta. Plazo. – Que la facultad que se reserva EL VENDEDOR podrá ser ejercida dentro de un plazo
máximo de ........ (.....) años, contados desde el otorgamiento de esta escritura. Séptima. Precio de retroventa. – Los
contratantes fijan como precio para la retroventa la suma de ........... pesos ($.........), cantidad que deberá pagar EL
VENDEDOR al COMPRADOR en el momento mismo de la entrega material del inmueble. Octava. Preaviso.- EL
VENDEDOR esta en la obligación de dar aviso al COMPRADOR, por lo menos con ................(........) meses de
anterioridad a la fecha en que se ha decidido ejercer el derecho que la retroventa le confiere. Novena. Transmisión
del bien.- EL COMPRADOR se obliga a no enajenar el bien, salvo que EL VENDEDOR lo admita de manera
expresa y escrita y se inserte en el texto del respectivo documento público de enajenación la situación de estar
afectado por el pacto de retroventa que ahora se celebra. Parágrafo.- La constitución de gravamen hipotecario queda
prohibida y de efectuarse quedará resuelta una vez se dé cumplimiento al pacto de retroventa. Décima. Cláusula
compromisoria. Toda controversia o diferencia relativa a este contrato, su ejecución y liquidación, se resolverá por
un Tribunal de Arbitramento designado por la Junta Directiva de la Cámara de Comercio de ........, mediante sorteo
efectuado entre los árbitros inscritos en su ejecución y liquidación, se resolverá por un Tribunal de Arbitramento
designado por la Junta Directiva de la Cámara de Comercio de ........, mediante sorteo efectuado entre los árbitros
inscritos enlas listas que lleva el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de dicha Cámara. El Tribunal se
sujetará a lo dispuesto en el Decreto 1818 de 1998 o estatuto orgánico de los sistemas alternos de solución de
conflictos y demás normas concordantes, de acuerdo con las siguientes reglas: a) El Tribual estará integrado
por ......... árbitros, b) La organización interna del Tribunal se sujetará a las reglas previstas en el Centro de Arbitraje y
Conciliación Mercantiles, c) El Tribunal decidirá en (derecho, en conciencia o en principios técnicos ), d) El Tribunal
funcionará en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles.

Firma del vendedor:……………………..

Firma del comprador:……………………

Proforma de Contrato de permuta

Entre .........., mayor de edad y vecino de .........., quien se identifica con la cédula de ciudadanía número ...........
expedida en .................... y ....…………….. también mayor de edad y vecino de ........., quien porta la cédula de
ciudadanía número......, se ha convenido en celebrar un contrato de permuta que se rige por las estipulaciones que a
continuación se enuncian y en lo no previsto en ellas por las disposiciones legales aplicables a la materia de que trata
esta convención: Primera. Objeto. - .......... enajena en favor de .......... el siguiente bien: ........... por su parte .........
enajena en favor de ................el bien que se describe a continuación: ...............Segunda. Permuta. – La enajenación
mutua que las partes hacen de los bienes debidamente identificados en la cláusula anterior es a título de permuta. En
razón de ello, las partes asignan los siguientes valores a los bienes que se intercambian: a) Al ........ descrito en la
cláusula primera como de propiedad de ...... la suma de ........ ($.....) pesos; b) Al ...... citado en la cláusula primera, se
estima económicamente en la suma de ...........…..pesos ($........). En consecuencia, como surge una diferencia en
favor de……………… le entregará el monto de dicho mayor valor en dinero para lograr así la equivalencia de
prestaciones buscada. Tercera. Forma de pago. – La obligación en dinero que se crea a cargo de ............. será
satisfecha de la forma que se entra a indicar: ...........Cuarto. Obligaciones de los contratantes. – Los contratantes
declaran que los bienes que enajenan son de su propiedad y se obligan a hacer entrega de ellos en buen estado de
funcionamiento, quedando comprometidos, en todo caso, a salir al saneamiento en los eventos que la ley lo exige.
Declaran, además, que los bienes se encuentran libres de embargo, gravámenes, multas, impuestos, condiciones
resolutorias, pactos incluyendo de reserva de dominio- y cualquiera otra circunstancia que afecte el libre comercio de
los bienes que cada uno se compromete a entregar y que se identifican plenamente en la cláusula primera de este
documento. Quinta. Cláusula penal.- Las partes establecen como sanción pecuniaria a cargo de quien incumpla una
cualquiera de las obligaciones dimanadas de este contrato el pago de una cantidad igual a ........ ($....) pesos, suma de
la cual será acreedora la otra parte sin necesidad de requerimiento de ninguna índole para constituir la mora. Sexta.
Gastos.- Los gastos que se ocasionen con motivo de este negocio jurídico serán cubiertos por ambas partes por
mitades. Séptima. Cláusula compromisoria. - Toda controversia o diferencia relativa a este contrato, su ejecución y
liquidación se resolverá por un Tribunal de Arbitramento designado por la Junta Directiva de la Cámara de
Comercio de .............., mediante sorteo efectuado entre los árbitros inscritos en las listas que lleva el Centro de
Arbitraje y Conciliación Mercantiles de dicha Cámara. El Tribunal se sujetará a lo dispuesto en el Decreto 1818 de
1998 o estatuto orgánico de los sistemas alternos de solución de conflictos y demás normas concordantes, de acuerdo
con las siguientes reglas: a) El Tribunal estará integrado por........... árbitros, b) La organización interna del Tribunal se
sujetará a las reglas previstas en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles, c) El Tribunal decidirá en
(derecho, en conciencia o en principios técnicos), d) El Tribunal funcionará en el Centro de Arbitraje y Conciliación
Mercantiles.

En señal de conformidad los contratantes suscriben este documento en dos (2) ejemplares del mismo tenor y valor,
siendo los .......... (...) días del mes de ......... de ........(…..) ante testigos hábiles.

Firmas:……………………………
C.C.:

Testigo:…………………………..
C.C.:

Proforma de Comodato

Entre quienes suscriben este documento, por una parte.................... quien se identifica con la cédula de ciudadanía
número............... expedida en............. y para los efectos del presente acto se designará simplemente como EL
COMODANTE y, por la otra.................. y por la otra quien porta la cédula de ciudadanía número............. y en el
texto de este contrato se denominará como EL COMODATARIO, hemos convenido en celebrar un contrato de
comodato que se regirá por las cláusulas que a continuación se enuncian y en lo no previsto en ellas por las
disposiciones legales aplicables a la materia de que trata el presente acto jurídico, en especial por las prescripciones
contenidas en los artículos 2200 y siguientes del Código Civil. Primera. Objeto.- EL COMODANTE entrega a EL
COMODATARIO y éste recibe, a título de comodato o préstamo de uso, los bienes que se entran a
relacionar: .....................Los bienes descritos pertenecen a EL COMODANTE. Segunda. Localización de los
bienes.- Los bienes descritos en la cláusula anterior deberán permanecer durante la vigencia del presente acto jurídico
en la sede de EL COMODATARIO, es decir, en la siguiente dirección: .............. de la ciudad de............... EL
COMODATARIO no podrá cambiar el sitio de ubicación de los bienes entregados en comodato sin la previa y escrita
autorización de EL COMODANTE. Tercera. Uso autorizado. – El COMODATARIO podrá utilizar los bienes
objeto de este contrato único y exclusivamente para los siguientes propósitos: ................ Cuarta. Obligaciones de EL
COMODATARIO. – Constituyen las obligaciones especiales de EL COMODATARIO las que siguen: a) Cuidar y
mantener los bienes recibidos en comodato, respondiendo por todo daño o deterioro que sufran,salvo los que se
derivan del uso autorizado en la cláusula anterior. EL COMODATARIO se obliga a responder aun del caso fortuito;
b) Responder por los daños que los bienes entregados causen a terceros, c) Restituir los bienes al término del
comodato, d) Asegurar los bienes relacionados en la cláusula primera de este documento contra los riesgos
de.............., de manera que figure como beneficiario de la póliza respectiva EL COMODANTE, e) Utilizar la
máquina conforme con el uso autorizado, es decir, exclusivamente en..........; f) No cambiar la ubicación de los bienes
sin el previo y escrito permiso de EL COMODANTE; g) Las demás obligaciones propias de los comodatarios de
acuerdo con las disposiciones legales. Quinta. Duración y perfeccionamiento. – Este contrato tiene una vigencia
de.........contados a partir de su firma, fecha desde la cual se perfecciona, pues en este mismo instante se ha hecho
entrega de los bienes en el lugar donde deben permanecer. A la terminación del contrato surge la inmediata
obligación para EL COMODATARIO de restituir los bienes en perfecto estado de funcionamiento y solamente podrá
retenerla cuando habiendo sufrido perjuicios por el mal estado o calidad de las cosas estos no hayan sido debidamente
indemnizados. Sexta. Valor de los bienes. – EL COMODATARIO, conjuntamente con EL COMODANTE, estiman
el valor de los bienes en ............. pesos ($...........) suma que deberá pagar EL COMODATARIO o EL COMODANTE
si EL COMODANTE ejerce la facultad que en su favor establece el artículo 2203 del Código Civil, según la cual
puede abandonar la propiedad de la cosa en favor de EL COMODATARIO cuando los bienes se deterioren de tal
manera que no puedan emplearse en su uso ordinario. Séptima. Estado de los bienes.- Al momento de firmarse el
presente acto jurídico los bienes se encuentran en perfecto estado de funcionamiento. Octava. Cláusula penal.- Si
EL COMODATARIO incumpliere una cualquiera de las obligaciones a su cargo deberá pagar a EL L COMODANTE
la suma de ............ pesos ($............). Novena. Cláusula compromisoria.- Toda controversia o diferencia relativa a
este contrato, su ejecución y liquidación se resolverá por un Tribunal de Arbitramento designado por la Junta
Directiva de la Cámara de Comercio de .............., mediante sorteo efectuado entre los árbitros inscritos en las listas
que lleva el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de dicha Cámara. El Tribunal se sujetará a lo dispuesto en
el Decreto 1818 de 1998 o estatuto orgánico de los sistemas alternos de solución de conflictos y demás normas
concordantes, de acuerdo con las siguientes reglas: a) El Tribunal estará integrado por........... árbitros, b) La
organización interna del tribunal se sujetará a las reglas previstas en el Centro de Arbitraje y Conciliación
Mercantiles, c) El Tribunal decidirá en (derecho, en conciencia o en principios técnicos), d) El Tribunal funcionará en
el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles. En señal de conformidad las partes suscriben el presente
documento en dos ejemplares del mismo tenor, en ........... a los .......... () días del mes de ......... del dos mil ........

El Comodatario…………………… El Comodante…………………
C.C……………………. C.C………………………......

Proforma de Dación en pago

Comparecieron........... mayor de edad, vecino de .................., identificado como aparece al pie de su firma, quien en
el texto del presente documento se denominará simplemente EL ACREEDOR, y ............. también mayor de edad y
vecino de .............., identificado como se indica al pie de su firma, quien en lo sucesivo se designará EL DEUDOR, y
manifestaron su intención de celebrar un convenio de dación en pago que se regulará por las disposiciones legales
aplicables y en especial por las siguientes cláusulas: Primera. Obligaciones vencidas. – EL DEUDOR debe a EL
ACREEDOR la suma de ............ ($.......), discriminado de la siguiente forma: a) la suma de ........... ($......) por
concepto de capital; b) la cantidad de ...................... ($..........) causados por intereses; c) por honorarios ocasionados
en la gestión de cobro judicial (o extrajudicial) la suma de ..............($.......); d) por gastos la suma de ...............
($........). La obligación consta en el documento que se relaciona a continuación: ............. y se encuentra vencida
desde el .......... (........) de ......... del dos mil ........., siendo exigible en la actualidad. Segunda. Iliquidez.- que debido
a su situación económica, EL DEUDOR se encuentra imposibilitado para cubrir la suma que adeuda en dinero
efectivo. Tercera. Dación en pago. – Que como consecuencia de lo dicho, EL DEUDOR transfiere a título de
dación en pago los siguientes bienes: a) El bien inmueble ubicado en la ciudad de ............. al cual corresponden los
linderos que se enuncian a continuación: ............ b) ......... ( ....... ) unidades de ....... el inmueble descrito en el aparte
a) lo adquirió por compraventa de que él hizo a ............ según consta en la escritura pública número ..........(..........),
otorgada ante la Notaría............ del Círculo de ........ el día ...... de ...... de......., la cual se inscribió en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos de .......... bajo el Folio real de Matrícula Inmobiliaria número ............. Cuarta.
Valor. – Que para efecto del presente acto se estima el valor del inmueble entregado por el DEUDOR en ..........
($.......) y el de la mercancía relacionada que se traspasa a título de dación en pago en ............. ($.......), quedando, en
consecuencia, extinguida la deuda. Quinta. Propiedad de los bienes. – EL DEUDOR manifiesta ser propietario de
los bienes, que estos no soportan gravamen o limitación alguna de dominio, que están libres de impuestos y
contribuciones, que no soportan embargos ni son objeto de pleito pendiente, en todo caso se obliga a salir en defensa
de EL ACREEDOR que adquiere los bienes materia de este contrato si fuere perturbado en posesión por cualquier
motivo, en especial por las causales de saneamiento por evicción y vicios redhibitorios que contempla la ley civil.
Sexta. Aplicación analógica. – Al presente acto serán aplicables, por analogía, las normas reguladoras del contrato
de compraventa. Séptima. Entrega material. – EL DEUDOR se obliga a entregar materialmente los bienes dados en
pago dentro de los treinta días siguientes al otorgamiento de la presente escritura. Octava. Condición resolutoria.
– La dación en pago que por este instrumento se efectúa se condiciona,

cláusula quinta. Novena. Gastos. – los gastos que ocasión el otorgamiento del presente documento, los de
beneficencia e inscripción posterior en el registro, correrán por cuenta de EL DEUDOR. Décima. Cláusula
compromisoria.- Toda controversia o diferencia relativa a este contrato, su ejecución y liquidación se resolverá por
un tribunal de arbitramento designado por la junta directiva de la Cámara de Comercio de .............., mediante sorteo
efectuado entre los árbitros inscritos en las listas que lleva el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de dicha
Cámara. El Tribunal se sujetará a lo dispuesto en el Decreto 1818 de 1998 o estatuto orgánico de los sistemas alternos
de solución de conflictos y demás normas concordantes, de acuerdo con las siguientes reglas: a) El Tribunal estará
integrado por........... árbitros, b) La organización interna del Tribunal se sujetará a las reglas previstas en el Centro de
Arbitraje y Conciliación Mercantiles, c) El Tribunal decidirá en (derecho, en conciencia o en principios técnicos), d)
El Tribunal funcionará en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles.

Firmas

EL DEUDOR:……………………………..
Identificación

EL ACREEDOR:…………………………..
Identificación
Proforma de Depósito

Entre quienes suscriben este documento, por una parte ....... quien se identifica con la cédula de ciudadanía
número .......... expedida en .............. y para los efectos del presente acto se designará como EL DEPOSITANTE y,
por la otra .......... identificado con la cédula de ciudadanía número ................. de ............... y quien en el texto de
este contrato se denominará como EL DEPOSITARIO, hemos convenido en celebrar un contrato de deposito que se
regirá por las cláusulas que acontinua-ción se enuncian en lo no previsto en ellas por las disposiciones legales
aplicables a la materia de que trata el presente acto jurídico, en especial por las prescripciones contenidas en los
artículos 2236 y siguientes del Código Civil. Primera. Objeto. – En virtud del presente contrato EL DEPOSITANTE
entrega a EL DEPOSITARIO, para su guarda y custodia, los bienes que a continuación se relacionan: ...............
Segunda. Lugar del depósito. – Los bienes objeto del presente contrato y descritos en la cláusula anterior, deberán
permanecer durante la vigencia del mismo en la sede de EL DEPOSITARIO, es decir, en la siguiente
dirección: .............. de la ciudad de ............ EL DEPOSITARIO no podrá cambiar el sitio de ubicación de los bienes
entregados en depósito sin la previa y escrita autorización de EL DEPOSITANTE. Tercera. Uso de los bienes. –EL
DEPOSITARIO no queda autorizado para utilizar los bienes objeto de este contrato. Cuarta. Obligaciones del
DEPOSITARIO. – En desarrollo del presente contrato EL DEPOSITARIO se obliga especialmente a: 1. Ejercer
debidamente la guarda y custodia de los bienes que se entregan, empleando para ello toda su diligencia y cuidado. 2.
Conservar los bienes en el estado en que los recibe, para lo cual se obliga a tomar las medidas necesarias para el
cumplimiento de dicha obligación. 3. Abstenerse de dar uso alguno a los bienes que en virtud del presente contrato se
le confían. 4. No entregar los bienes en subdepósito a persona alguna, salvo autorización expresa de EL
DEPOSITANTE. 5. Restituir los bienes a EL DEPOSITANTE al vencimiento del plazo estipulado o cuando éste así
lo requiera. 6. no cambiar la ubicación de los bienes, sin autorización expresa y escrita de EL DEPOSITANTE.
Quinta. Duración del deposito. – La duración del presente contrato será de .............. (especificar el período), sin
perjuicio de que EL DEPOSITARIO solicite la restitución de los bienes antes del plazo pactado, evento en le cual se
entiende que se da por terminado el contrato. Sexta. Remuneración. – Como contraprestación por sus servicios EL
DEPOSITARIO tendrá derecho a recibir la suma de ........... (semanales, quincenales, mensuales), durante el término
de duración del contrato. Séptima. Estado de los bienes. – Las partes declaran que los bienes que se entregan en
virtud del presente contrato se encuentran en condiciones normales de conservación (y/o funcionamiento). Octava.
Cláusula penal. – Si cualquiera de las partes incumpliere una cualquiera de las obligaciones a su cargo deberá pagar
a la otra la suma de ....... pesos ($............) a título de pena derivada de dicho incumplimiento. Novena. Cláusula
compromisoria. - Toda controversia o diferencia relativa a este contrato, su ejecución y liquidación se resolverá por
un Tribunal de Arbitramento designado por la Junta Directiva de la Cámara de Comercio de .............., mediante
sorteo efectuado entre los árbitros inscritos en las listas que lleva el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de
dicha Cámara. El Tribunal se sujetará a lo dispuesto en el Decreto 1818 de 1998 o estatuto orgánico de los sistemas
alternos de solución de conflictos y demás normas concordantes, de acuerdo con las siguientes reglas: a) El Tribunal
estará integrado por........... árbitros, b) La organización interna del Tribunal se sujetará a las reglas previstas en el
Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles, c) El Tribunal decidirá en (derecho, en conciencia o en principios
técnicos), d) El Tribunal funcionará en el Centro de Arbitraje y Conciliación y Mercantiles.

En señal de conformidad las partes se suscriben el presente documento en dos ejemplares del mismo tenor, en ..........
a los ............ () días del mes de ............... de dos mil............ ( ).

El Depositante…………………
C.C…………………….

El Depositario…………………
C.C……………………

Nuevo Regimen de
Propiedad Horizontal
LEY DE DESARROLLO TERRITORIAL E INCIDENCIA
EN EL NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Colombia ha evolucionado aceleradamente en tamaño y composición poblacional urbana – rural estimada


hoy en aproximadamente 42.000.000 millones de habitantes de los cuales 12.000.000 millones están en la
parte rural 30.000.000 millones en la parte urbana equivalente aproximadamente a un 70% del habitat
citadino y un 30% rural diferente a la distribución de población en el censo de 1951 donde teníamos una
proporción inversa del 61% rural (6.995.415 millones de habitantes) y 39% urbano (4.459.345 millones
de habitantes), variando sustancialmente en las décadas recientes y la tendencia que se observa en la
evolución del sistema de ciudades es diverso y equilibrado.

Estamos observando la expansión física de las mayores ciudades del país en los municipios vecinos,
dando origen a procesos de metropolización que a pesar de existir una ley reguladora (Ley 128/94) y que
junto con la ley orgánica ambiental (Ley 99/93) el plan de desarrollo (Ley 152/94) y ley de la reforma
urbana (Ley 9/89) se debía unificar, proyectar, armonizar y planificar a largo plazo para evitar las
improvisaciones, buscando el planteamiento de una nueva forma de estructurar el municipio Colombiano
que aparte de la construcción y distribución física ideal se buscará una ciudad más solidaria, sustentable y
gobernable.

Ciudad con equilibrio en el desarrollo de la producción, del comercio y de los servicios para la plena
realización de los derechos ciudadanos, como el derecho a la salud, educación, al trabajo, a vivienda
plena, al espacio público, a la recreación, a la calidad ambiental etc....... e integrando su espacio rural y
previendo la repercusión de las interacciones entre estos dos espacios.................. en fin complementando
la planificación socioeconómica con la planificación y gestión físico – espacial, reglamentando los usos y
ocupación del suelo, atendiendo la prevalecía del interés general logrando así la armonía entre las
diversas formas de ocupación del territorio y el proceso de desarrollo económico con una visión
permanente y de futuro

Ojalá esta “visión “permanente y de futuro” hiciera reflexionar a las fuerzas hoy en conflicto y así en
corto tiempo los colombianos pudiéramos elevar nuestra calidad de vida y de convivencia.

Estos principios y objetivos fue lo que llevaron a los legisladores, promotores y especialmente al Dr.
Ernesto Samper Pizano, como parlamentario, ministro de desarrollo y como presidente a impulsar un
“proceso de competitividad” para las ciudades a partir del ordenamiento y en pleno marco mundial de la
globalización, a sancionar la “LEY DE DESARROLLO TERRITORIAL”: Instrumentos y disposiciones
sobre planificación y gestión territorial con el fin de lograr un Ordenamiento físico – territorial que
promueva el desarrollo socio – económico en armonía con la naturaleza.

Un ejemplo de desarrollo y aplicación a esta ley es la ciudad de Bogotá, donde el período administrativo
anterior presidido por el Doctor Enrique Peñalosa Londoño llevo a nuestros planificadores a trazar un
Plan de Ordenamiento Territorial ejemplo para Latinoamérica, siendo esta la primera ciudad en Colombia
en tomar la visión futurista basada en la planificación y proyección a largo plazo contemplada en la
anterior ley.

Hoy ante nuevos instrumentos concebidos por la puesta en marcha de la “Ley de Desarrollo Territorial” y
en lo que respecta a su contenido, las acciones y actuaciones que de ellas se derivan: El Ordenamiento
Territorial, la actuación urbanística, La enajenación y expropiación, la plusvalía, la compensación, el
manejo del espacio público, transferencia gratuita de bienes fiscales, la vivienda, las licencias y sanciones
urbanísticas, los avalúos, Nuevo Régimen de Arrendamiento y las disposiciones generales y transitorias
de la ley y a la unificación del Régimen de Propiedad Horizontal, propuesta contemplada en el
proyecto ley 136 del senado y 305 de la cámara, hoy convertido en ley de la República con el numero
675 del 3 de agosto del presente año, que deroga las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998 y
los decretos reglamentarios expedidos hasta hoy, unificando así el régimen de propiedad horizontal en
Colombia, hecho que se esperaba desde hacia tiempo ante los vacíos y exclusiones entre si del antiguo
régimen y poco práctico ante el volumen de los habitantes que en el país viven actualmente bajo el
régimen de propiedad horizontal que son aproximadamente 7.000.000 de habitantes.

Debemos estar preparados para la transición que contempla él artículo 86 y Decreto


reglamentaio 1380/02 donde se manifiesta que los edificios e inmuebles consagrados en
las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 y 428 de 1998 se regirán por las disposiciones de la
presente ley, a partir de la fecha de su vigencia y tendrán un término de un año.
prorrogados por 6 meses más para modificar, en lo pertinente sus reglamentos de P.H,
reglamentos internos.
Ante esta potente herramienta que nos abre el camino para que los inmobiliarios en todas sus áreas, y
especialmente administradores de propiedad horizontal, copropietarios, constructores, en fin profesionales
de la finca raíz y demás personas interesadas en incursionar en el tema, asumamos este reto, razón por la
cual la Organización Corporación Nacional de Lonjas y registros (Corpolonjas), entidad gremial de
naturaleza civil, sin ánimo de lucro, y de acuerdo al decreto 2150 y teniendo en cuenta su razón social:
“Contribuir al perfeccionamiento del conjunto de actividades relacionadas con el mercado de la Propiedad
Raíz a través de las ramas y capítulos que la integran, con miras a ofrecer a sus miembros y al público en
general garantías de seguridad, honorabilidad y eficiencia en el desarrollo de las actividades relacionadas
con este mercado y representar gremialmente a sus miembros ante el conjunto de autoridades, otros
gremios y la ciudadanía. Hemos creado el Registro Nacional de Administración de Propiedad
Horizontal e Inmobiliario “CORPOLONJAS” y con la colaboración de este ente se ha creado esta
guía.

GENERALIDADES DE LA LEY

A la ley le asisten tres finalidades principales:

a) Unifica el régimen que existe en el momento.


b) Crea un nuevo régimen de carácter que no se erija como obstáculo para la convivencia de los
copropietarios sujetos a régimen de propiedad horizontal.
c) Crea un nuevo régimen actualizado, de acuerdo con las actuales tendencias urbanísticas, y
consecuentes con las futuras evoluciones que tales tendencias presenten.
Características relevantes de la nueva ley

3.2     Descripción de la Ley
          Reseñamos algunas de las características más sobresalientes de la Ley                                 
          675 / Agosto 3 / 2001 aprobada.

    a) Unifica Los régimenes de propiedad horizontal.
Al consagrar la regulación exhaustiva del Régimen de Propiedad Horizontal, la Ley termina con
la   normativa   existente   actualmente,   brindando   seguridad   jurídica   a   propietarios,   tenedores,
constructores, jueces y autoridades administrativas.

b) Persona jurídica Sui Generis
Para efectos de representación judicial y extrajudicial se propone el nacimiento de una persona
jurídica   especial   con   capacidad   limitada   por   su   objeto,   sin   que   sea   dado,   como   sucede   en
vigencia de la ley 16 de 1985, que este ente sea el titular del derecho de dominio sobre bienes
comunes.

c) Conjuntos integrados por etapas.
Se contempla la posibilidad de desarrollar conjuntos por etapas, sometido provisionalmente al
régimen de propiedad horizontal, a las etapas que se conforman, para luego, mediante escrituras
adicionales,   incluir   las   etapas   subsiguientes,   modificando   los   coeficientes   de   copropiedad,
cuando a ello hubiere lugar, así como las responsabilidades del primer propietario en relación
con la administración de la propiedad hasta la construcción y enajenación del cincuenta y uno
por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.

d) Certificación sobre la existencia y representación legal de la persona jurídica.
Se establece que sea el alcalde municipal o Distrital o su delegado, quien inscriba la persona
jurídica   que   nace   por   ministerio   de   ley,   de   manera   que   sea   él   mismo   quien,   certifique   su
existencia y representación.

e) Determinación de porcentaje de deterioro.
Para efectos de garantizar la objetividad en la determinación  del porcentaje  de deterioro del
edificio o conjunto, para efectos de reconstruirlo o extinguir la propiedad horizontal, se propone
que se encargue esta función a una persona debidamente registrada en la Lonja de Propiedad
Raíz de la región donde se encuentran ubicados los inmuebles.

f) Se aclara que existen copropiedad sobre los bienes comunes.
  Por parte de los propietarios de inmuebles, concediéndose la posibilidad de cambiar su destino o
desafectar los del uso común, cuando no sean considerados como esenciales.
Se   consagra   la   posibilidad   de   establecer   bienes   comunes   de   uso   exclusivo,   definidos   como
aquellos   que,   sin   ser   necesarios   para   el   ejercicio   de   los   derechos   de   la   mayoría   de   los
propietarios de inmuebles privados, su uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien
privado. A modo de ejemplo se citan las terrazas, cubiertas, patios interiores etc, se establece
como cargo para el propietario a quien se haga entrega de bienes comunes de uso exclusivo, el
pago   de   las   mejoras   necesarias   causadas   por   hechos   o   actos   diferentes   de   defectos   de
construcción o fallas estructurales en dichos bienes.

g) Sectores y Módulos de Contribución.
Como quiera que en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, algunos bienes comunes
pueden beneficiar más a unos propietarios o tenedores que a otros, se ha considerado necesario
la  creación   de  la   figura  de   los  sectores   y  módulos  de   contribución,   para   garantizar   que  las
expensas comunes relacionadas con bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso
y goce general, sean sufragadas por los propietarios de bienes privados que derivan mayores
beneficios     de   su   uso,   exclusivamente   para   los   comerciales   o   mixtos,   nunca   para   los
residenciales.
Esta situación alcanzó a presentar inquietud entre personas y profesionales que tienen relación
con el tema, pues en el proyecto no estaba claro y la apreciación general es que este precepto
puede tener validez y utilidad en los comerciales mixtos, en tanto que en los residenciales podría
convertirse en una fuente de conflictos.

h) Reuniones de la Asamblea General.
Con el fin de evitar la parálisis de los edificios o conjuntos al Régimen de Propiedad Horizontal,
como consecuencia del ausentismo en las reuniones de la asamblea general, se han establecido
diversos   mecanismos   y   modalidades   de   reunión,   como   las   reuniones   no   presénciales   y   las
decisiones por comunicación escrita. 
Las disposiciones se complementan con la estructuración  del  sistema en materia de quórum
mayorías y mayorías calificadas, para temas de interés crucial para los copropietarios.

i) Consejo de administración.
     Se propone la existencia de un consejo de administración en edificios  o   conjuntos   de
uso comercial o mixto, integrados por más de treinta
inmuebles de dominio privado.

j) Solución de Conflictos.
Se   prevé   la   creación   de   un   comité   de   convivencia   que   interviene   en   la   solución   de   las
controversias que puedan surgir con motivo de la vida en los conjuntos o edificios, así como un
procedimiento   ágil   para   la   solución,   que   incluye   la   posibilidad   de   acudir   a   la   conciliación,
amigable composición o arbitraje. 

Uno de los objetivos que persigue la creación de  este comité, es generar conciencia entre los
copropietarios, de la necesidad de fortalecer las relaciones de vecindad, tan deterioradas en las
grandes ciudades. 

k) Solución por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias 
Se consagran cuatro tipos de sanciones por el incumplimiento de sanciones no pecuniarias por
parte de los propietarios o tenedores de inmuebles privados. 
Estas   sanciones   podrán   ser   impuestas   por   la   asamblea   general   de   conformidad   con   el
procedimiento  que  determine   el  reglamento  de  propiedad  horizontal,   con  sujeción  al  debido
proceso, proporcionalidad y grabación de la sanción. Se parte de la base de la prescripción de la
responsabilidad objetiva, por lo que se exige que se tenga en cuenta la intencionalidad del acto,
la imprudencia, la impericia y la negligencia y nuevo tratamiento a los morosos (simplificación).

l) Régimen transitorio. 
La  Ley  675/2001 establece  un  término  de 12  meses  para   la adecuación   de  los  reglamentos
internos   de   los   edificios   o   conjuntos   sometidos   a   algunos   de   los   regímenes   de   propiedad
horizontal, para garantizar la concordancia de estos con la nueva ley (675/2001).
Ante el cumplimiento de tal disposición, se propone consagrar que, por ministerio de la ley, se
entienden incluidas las disposiciones de la misma en los reglamentos, afectándose por invalidez
los   actos   de   los   órganos   de   administración,   cuando   sean   contrarios   al   nuevo   régimen   de
propiedad horizontal. 

En   conclusión   con   el   fín   de   obtener   la   Personería   Jurídica   de   los   edificios   y   conjuntos   ya


constituidos en el régimen de las leyes 182/96 y 16/85, la ley 675/2001 exige modificar los
reglamentos para adoptarlos al nuevo y único régimen y ésta se obtendrá, cuando la escritura que
contenga, la reforma del respectivo reglamento de P. H.   se haya registrado en la oficina de
Registro de Instrumentos públicos y posteriormente Catastro, igualmente se protocolizará el acta
de la asamblea que haya aprobado las modificaciones, la prueba de existencia y representación
legal.

OBJETO:
Dominio bienes privados y derechos de copropiedad.
La presente Ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal,
en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos
de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la
seguridad y la  convivencia  pacífica  en los  inmuebles  sometidos  a ella,  así como la
función social de la propiedad.

JURISPRUDENCIA.—Propiedad horizontal, definición. “Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en
virtud de la cual una persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y, además, comparte
con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes, necesarios para el ejercicio del
derecho  que   se  tiene   sobre  el   primero  (...)”.  (C.   Const.,   Sent.  T­035,   ene.   30/97.   M.P.   Hernando  Herrera
Vergara).

PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY:

1. Función social y ecológica
Principios  2. Convivencia pacífica y solidaridad social
de la Ley 675/2001 3. Respeto a la dignidad humana
4. Libre iniciativa empresarial 
5. Derecho al debido proceso.

Es necesario mirar no solo el aspecto económico y de vecindad en términos de linderos,
de uso de bienes comunes y demás, sino especialmente, las importantes características
sociales, ecológicas, convivencia pacífica, libre iniciativa empresarial y derecho al
debido proceso que tiene la ley habida cuenta de la inmensa población que vive en los
apartamentos, edificios, conjuntos, unidades residenciales, así como los, cada día, más
comunes centros comerciales

Estos esfuerzos contribuirán, sin duda, a que la ley se convierta en un instrumento


fundamental para que todos los actores de la propiedad horizontal puedan cumplir con
la meta de alcanzar administraciones y convivencias solidarias, sustentables y
gobernables

DEFINICIONES CONTEMPLADAS EN LA NUEVA LEY:

Régimen de propiedad  horizontal,  reglamento  de P.H., edificio, conjunto, edificio o conjunto de uso


comercial, edificio o conjunto de uso mixto, bienes privados o de dominio particular, bienes comunes,
bienes   comunes   esenciales,   expensas   comunes   necesarias,   coeficientes   de   copropiedad,   módulos   de
contribución, propietario inicial, área privada construida, área  privada libre. 
Para los efectos de la presente Ley se establecen las siguientes definiciones:

Régimen de propiedad horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal
de un edificio o conjunto, construido o por construirse.

Reglamento de propiedad horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los
copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

Edificio:  Construcción   de   uno   o   varios   pisos   levantados   sobre   un   lote   o   terreno,   cuya   estructura
comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino
natural  o convencional, además de áreas  y servicios de uso y utilidad general.  Una vez sometido al
régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes
comunes.

Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre


uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general,
como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías,
entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o
industria, estructuralmente independientes.

Edificio o conjunto de uso residencial:    Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran
destinados a la vivienda de  personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.

Edificio o conjunto de uso comercial:  Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran
destinados   al   desarrollo   de   actividades   mercantiles,   de   conformidad   con   la   normatividad   urbanística
vigente.

Edificio   o   conjunto   de   uso   mixto:  Inmuebles   cuyos   bienes   de   dominio   particular   tienen   diversas
destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad
urbanística vigente.

Bienes   privados   o   de   dominio   particular:  Inmuebles   debidamente   delimitados,   funcionalmente


independientes,   de   propiedad   y   aprovechamiento   exclusivo,   integrantes   de   un   edificio   o   conjunto
sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

Bienes   comunes:  Partes   del   edificio   o   conjunto   sometido   al   régimen   de   propiedad   horizontal
pertenecientes   en   proindiviso   a   todos   los   propietarios   de   bienes   privados,   que   por   su   naturaleza   o
destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso,
goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad,


conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el
uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de
bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o
bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los
cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de
bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los
techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración


y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia,
seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos
efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento,
reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los
servicios públicos esenciales relacionados con estos.

El terreno: Sobre el que se levanta el edificio o conjunto;
Los cimientos y la estructura: Las bases, columnas, losas o placas, muros estructurales, vigas y demás
elementos que soportan el edificio y transmiten sus cargas;

Muros: Los de fachada y los que separan una unidad privada de la otra o de áreas de servicio común,
como halles de acceso a apartamentos o ductos. Son comunes también los muros que cumplen función
estructural;

Techos: La cubierta y las terrazas del edificio;
Equipamiento   comunal:  Son   áreas   destinadas   al   uso   comunal,   con   carácter   obligatorio   para
urbanizaciones o conjuntos, dependiendo de la norma para desarrollos urbanos de cada sector. Estas áreas
se pueden destinar a usos recreativos (zonas verdes o parques), educacionales (guarderías o jardines),
asistenciales (enfermería), mixtos (salón múltiple) o a parqueaderos de visitantes;

Circulaciones:  Los vestíbulos, halles de acceso, ascensores, escaleras, senderos y demás elementos de
circulación   horizontal   o   vertical,   que   sirven   para   acceder   a   las   unidades   privadas   o   que   comunican
diferentes edificios de un conjunto;

Instalaciones generales: Las redes y los ductos que conducen los servicios hasta cada unidad privada. Se
incluyen las instalaciones de energía, suministro de agua potable, aguas lluvias y negras, teléfonos, gas
natural o propano y de antena comunal de televisión;

Patios, balcones y terrazas:  Cuando tienen su único acceso por alguna de las unidades privadas, se
consideran como bienes comunes de uso exclusivo de la unidad por la que se ingresa.

Puertas: Las puertas de entrada a las unidades privadas y al edificio o conjunto.
En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa
común   necesaria,   sin   perjuicio   de   las   excepciones   y   restricciones   que   el   reglamento   de   propiedad
horizontal respectivo establezca. 

Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando
sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.

Coeficientes de copropiedad: Indices que establecen la participación porcentual de


cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen, además, su
participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno
contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se
determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o
mixto.

Módulos de contribución: Indices que establecen la participación porcentual de los


propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con
los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector
determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.

Propietario inicial: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de
manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.

Area privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes
comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

Area   privada   libre:  Extensión   superficiaria   privada   semidescubierta   o   descubierta,   excluyendo   los
bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

CONSTITUCIÓN:
Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura
pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta
inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.
Para efectos de representación judicial y extrajudicial se propone el nacimiento de una
persona jurídica especial con capacidad limitada por su objeto, sin que sea dado, como
sucede en vigencia de la ley 16/85, que este ente sea el titular del derecho de dominio
sobre bienes comunes
Escritura pública oficina de registro.

DE LA CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN


DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Edificio .R.P.H.
Protocolo
o conjunto

Registro
(Folios de matrículas)
Catastro
(Cédulas Catastrales)

1. Licencia de construcción

2. Estatutos

3. Proyecto de división

4. Memoria descriptiva

5. Planos aprobados

Localización
Linderos
Nomenclatura
Areas

Texto Definitivo Conciliado del Proyecto de Ley 
No. 136/99 S. – 305/2000 C /  Aprobado 
Por las Plenarias de Cámara y Senado 
el Día 20 de Junio del 2001 
sancionado por el Presidente el 3 de Agosto/2001
y publicado el 4 de Agosto/2001 Diario Oficial 44509

LEY 675 AGOSTO 3 DEL 2001
“POR MEDIO DE LA CUAL SE EXPIDE
EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL”
EL CONGRESO DE COLOMBIA
D E C R E T A:

TITULO I
GENERALIDADES

CAPITULO I
OBJETO Y DEFINICIONES

ARTICULO 1º. OBJETO. La presente Ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal,
en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el
terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles
sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.

ARTICULO 2º. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY. Son principios orientadores de la presente Ley:

1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la
función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad
urbanística vigente.
2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender por
el establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedores.
3. Respeto a la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los
integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el
ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley.
4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de
propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los
órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada
dentro de los límites del bien común.
5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la
imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido
proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.

ARTICULO 3º. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente Ley se establecieron las definiciones: que
anteriormente se mencionaron.

CAPITULO II
DE LA CONSTITUCION DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTICULO 4º. CONSTITUCIÓN. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante
escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la
persona jurídica a que se refiere esta ley.

ARTICULO 5º. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.


La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal, deberá incluir como
mínimo:

1. El nombre e identificación del propietario.


2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.
3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura,
área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula
inmobiliaria.
4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la
Oficina de Planeación municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.
5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de
aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse
a las normas urbanísticas vigentes.
8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas
con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que
gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

PARAGRAFO 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán
vulnerar las normas imperativas contenidas en esta Ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

PARAGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georeferenciados, adoptados o
debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación
del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.

PARAGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán
consagrar,   además  del   contenido  mínimo   previsto  en   esta  ley,   regulaciones   tendientes  a   preservar  el   ejercicio
efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el uso
específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en
relación con sus bienes privados.

PARAGRAFO 4º. El reglamento de administración de la propiedad horizontal, no podrá contener normas que
prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos
a cualquier título.

ARTICULO 6º. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen
de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que
haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente

que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán
objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

PARAGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad


horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario público respectivo dejará constancia
expresa en la escritura.

ARTICULO 7º. CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la
escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del
mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la
etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional.

Las   subsiguientes   etapas   las   integrará   el   propietario   inicial   mediante   escrituras   adicionales,   en   las   cuales   se
identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes
de copropiedad  de  la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter
provisional.

En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el
conjunto se determinarán con carácter definitivo.

Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la
presente ley.

PARAGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística solo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de
inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando estas permitan el uso y goce del equipamiento
ofrecido para su funcionalidad.

ARTICULO   8º.   CERTIFICACIÓN   SOBRE   EXISTENCIA   Y   REPRESENTACIÓN   LEGAL   DE   LA


PERSONA JURÍDICA.  La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las
personas jurídicas a las que alude esta Ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del
edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.
La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura
registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y
aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la
escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la
persona jurídica.

En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.

CAPITULO III
DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTICULO 9º. CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. La propiedad horizontal


se extinguirá por alguna de las siguientes causales:

1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una
proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en
particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el
efecto expida el Gobierno Nacional.
2.  La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre
y cuando medie la aceptación por  escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el
edificio o conjunto.
3.  La orden de autoridad judicial o administrativa.

PARAGRAFO. En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el
terreno sobre el cual se encontraba (n) construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los
coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

ARTICULO 10. PROCEDIMIENTO. La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales
legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o
la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos.

ARTICULO 11º. DIVISION DE LA COPROPIEDAD. Registrada la escritura de extinción de la propiedad


horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un
plazo no superior a un año.

Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes
comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus
coeficientes de copropiedad.
La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que
se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta
en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Capítulo
III, Título XXXIII del Libro Cuarto del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.

ARTICULO 12º. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURIDICA. Una vez se registre la extinción total de la
propiedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación de la persona
jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin.
Actuará   como   liquidador   el   administrador,   previa   presentación   y   aprobación   de   cuentas,   salvo   decisión   de   la
asamblea general o disposición legal en contrario.   Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta de
liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.

CAPITULO IV
DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO O CONJUNTO
ARTICULO 13º. RECONSTRUCCION OBLIGATORIA. Se procederá a la reconstrucción del edificio o conjunto
en los siguientes eventos:

1. Cuando la destrucción o deterioro del edificio o conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento
(75%) de su valor comercial.
2. Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%) del edificio
o conjunto, la asamblea general decida reconstruirlo, con el voto favorable de un número plural de
propietarios que representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.

PARAGRAFO 1º. Las expensas de la construcción estarán a cargo de todos los propietarios de acuerdo con sus
coeficientes de copropiedad

PARAGRAFO 2º. Reconstruido un edificio o conjunto, subsistirán las hipotecas y gravámenes en las mismas
condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligación garantizada haya sido satisfecha.

ARTICULO 14º. RECONSTRUCCION PARCIAL DEL CONJUNTO. Cuando la destrucción o deterioro afecte
un edificio o etapa que haga parte de un conjunto el porcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación
con el edificio o etapa en particular. Corresponderá a los propietarios de los bienes privados allí localizados, en
proporción a sus coeficientes de copropiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucción, así como tomar la
decisión prevista en el numeral 2º del artículo anterior.

Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo
el conjunto ubicados en el edificio o etapa, serán de cargo de la totalidad de los propietarios, en proporción a sus
coeficientes de copropiedad.

En   todo   caso   habrá   obligación   de   reconstrucción   cuando   no   sea   posible   extinguir   parcialmente   la   propiedad
horizontal, en los términos del artículo 10º de esta Ley.

PARAGRAFO. La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos de conformidad con los planos aprobados,
salvo que su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente.

ARTICULO 15º. SEGUROS. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, podrán
constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la construcción
total de los mismos.

PARAGRAFO 1º. En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riegos
de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente Ley, susceptibles de ser asegurados.

PARAGRAFO 2º.  Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la
reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el
importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de
conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.

CAPITULO V
DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR

ARTICULO 16º. IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR. Los


bienes privados o de dominio particular, deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los
planos del edifico o conjunto.

La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o
conjunto, en proporción con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un
bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos con relación a ellos,
separadamente del bien de dominio particular al que acceden.
PARAGRAFO 1º. De conformidad con lo establecido en el inciso 2º del presente artículo, el impuesto predial sobre
cada bien privado, incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción al
coeficiente de copropiedad respectivo.

PARAGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georeferenciados, adoptados o
debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos tendrán prelación sobre los demás sistemas
para la identificación de los bienes aquí señalados.

ARTICULO 17º . DIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Los acreedores
hipotecarios   quedan   autorizados   para   dividir   las   hipotecas   constituidas   en   su   favor   sobre   edificios   o   conjuntos
sometidos al régimen de la presente ley, entre las diferentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de
ellas.
Una vez inscrita la división de la hipoteca en la oficina de registro de instrumentos públicos, los propietarios de la
respectiva   unidad   privada,   serán   responsables,   exclusivamente,   de   las   obligaciones   inherentes   a   los   respectivos
gravámenes.

PARAGRAFO. Cuando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble de mayor extensión que se sometió al
régimen de propiedad horizontal, el propietario inicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de
contado, dentro del mismo acto jurídico de transferencia de dominio deberá presentar para su protocolización,
certificación de la aceptación del acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que
afecte a la unidad privada objeto del acto. El notario no podrá autorizar el otorgamiento de esta escritura ante la
falta del documento aquí mencionado.

ARTICULO 18º. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE DOMINIO
PARTICULAR   O   PRIVADO.  En   relación   con   los   bienes   de   dominio   particular   sus   propietarios   tienen   las
siguientes obligaciones:

1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad
horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o
conjunto,  producir  ruidos,   molestias y  actos que  perturben la  tranquilidad de  los demás  propietarios u
ocupantes o afecten la salud pública. 

En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, solo podrán hacer
servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal,  salvo
autorización de la asamblea. En el reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y
trámite aplicable al efecto.

2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas
dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo
integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba
responder.

3.  El   propietario   del   último   piso,   no   puede   elevar   nuevos   pisos   o   realizar   nuevas   construcciones   sin   la
autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del
piso  bajo  le  está   prohibido  adelantar  obras  que  perjudiquen  la  solidez  de  la  construcción,   tales   como
excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas
urbanísticas vigentes.

4.  Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

CAPITULO VI
DE LOS BIENES COMUNES
ARTICULO 19º. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que
permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de
dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y,
mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes
privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.
El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de
propiedad horizontal.

PARAGRAFO 1º. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el
reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en
el documento que haga sus veces.

PARAGRAFO 2º. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inenajenables en forma
separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o
conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se
extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los
mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no
afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las
contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al
pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.

ARTICULO 20. DESAFECTACION DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Previa autorización de las


autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea
general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el
setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de
común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que
surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal.
En todo caso, la desafectación de parqueaderos de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de
igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas
aplicables en el municipio o distrito del que se trate.

PARAGRAFO 1º. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no
esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno,
y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos
el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto
de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.
PARAGRAFO 2º. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a
los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La
enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

ARTICULO 21. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES. La


desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se
realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de
propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente.
Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el
folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.

En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los
coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al
edificio o conjunto. En este caso los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos
en el capítulo VII del título primero de esta Ley.

ARTICULO 22º. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute
y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute
de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera
exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son
de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de
uso exclusivo.

Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de
asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y
cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

ARTICULO   23º.   RÉGIMEN   ESPECIAL   DE   LOS   BIENES   COMUNES   DE   USO   EXCLUSIVO.  Los
propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto
en el artículo anterior, quedarán obligados a:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.


2. No cambiar su destinación.
3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros
que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el
desgaste ocasionado aún bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea
general.
PARAGRAFO 1. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3º del presente
artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba
responder el constructor.

PARAGRAFO 2.  En ningún caso el propietario inicial, podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes
comunes.

ARTICULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL.  Se
presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o
conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultanea con
la entrega de aquellos según las actas correspondientes.

Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y
deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o
en su defecto al administrador definitivo,  a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un
número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de
copropiedad.   La   entrega     deberá   incluir   los   documentos   garantía   de   los   ascensores,   bombas   y   demás   equipos,
expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en
general, de los servicios públicos domiciliarios.

PARAGRAFO 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales
para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas
cuya construcción se haya concluido.

PARAGRAFO 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en
el reglamento de propiedad horizontal.

CAPITULO VII
DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD

ARTICULO 25.  OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS.   Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar
los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se
calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:
1.  La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes
comunes del edificio o conjunto.
1. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.
2. El   índice   de   participación   con   que   cada   uno   de   los   propietarios   de   bienes   privados   ha   de
contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y
extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos
de contribución en la forma señalada en el reglamento.

ARTICULO 26. DETERMINACION.  Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes
de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto
al área total privada del edificio o conjunto.

El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al
área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.

PARAGRAFO. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los
factores de área privada y destinación.

ARTICULO 27. FACTORES DE CALCULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y EN LOS
CONJUNTOS COMERCIALES.   En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los
coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre
el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán
expresar   en   forma   clara   y   precisa   los   criterios   de   ponderación   para   la   determinación   de   los   coeficientes   de
copropiedad.

PARAGRAFO.    El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los
bienes de dominio particular.

ARTICULO 28. MODIFICACION DE COEFICIENTES.   La asamblea general, con el voto favorable de un
número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad
del   edificio   o   conjunto,   podrá   autorizar   reformas   al   reglamento   de   propiedad   horizontal   relacionadas   con
modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:

1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los
parámetros legales para su fijación.
2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la
desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al
mismo.
3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en   relación con una parte del edificio o
conjunto.
4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en
cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.

CAPITULO VIII
DE LA CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS COMUNES

ARTICULO 29. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS.  Los propietarios de los
bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas
por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de
los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a
cualquier título de bienes de dominio privado. 

Igualmente, existirá solidaridad en su pago, entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien
privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero , al momento de llevarse a cabo la transferencia
del derecho de dominio.

En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá
paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.

En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva
solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que
existan con la copropiedad.
 
PARAGRAFO   1º.  Cuando   el   dominio   de   un   bien   privado   perteneciere   en   común   y   proindiviso   a   dos   o   más
personas, cada una de ellas será solidariamente responsable de pago de la totalidad de las expensas comunes
correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les
corresponda.

PARAGRAFO 2º. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto, se
aplica aún cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o
servicio común.

PARAGRAFO 3º.  En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular
ubicados   en   el   primer   piso   no   estarán   obligados   a   contribuir   al   mantenimiento,   reparación   y   reposición   de
ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de
uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposición será aplicable a otros edificios o conjuntos,
cuando así lo prevea el reglamento de propiedad horizontal correspondiente.

ARTICULO 30º. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS. El retardo en el cumplimiento del pago


de expensas, causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por
la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de
propiedad horizontal, establezca un interés inferior.
Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea
incluirá los propietarios que se encuentren en mora.

PARAGRAFO. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse, en lugares donde no exista
tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.

ARTICULO 31. SECTORES Y MODULOS DE CONTRIBUCION. Los reglamentos de propiedad horizontal de


los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y
servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en
razón a su naturaleza, destinación o localización.

Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los
propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de
contribución respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.
Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto,
conjunto de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica.

CAPITULO IX
DE LA DE PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURIDICA

ARTICULO   32º.   OBJETO   DE   LA   PERSONA   JURÍDICA.  La   propiedad   horizontal,   una   vez   constituida
legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su
objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común
de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de propiedad horizontal.
PARAGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona
jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como
usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio
se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso
de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y
la suma de los medidores individuales.
Las propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, no posean 
medidor individual para las unidades privadas que la integran, podrán instalarlos si lo aprueba 
la asamblea general con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes priva
dos que representen el 70% de los coeficientes del respectivo edificio o conjunto. 

ARTICULO 33. NATURALEZA Y CARACTERISTICAS.  La persona jurídica originada en la 
constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denomina
ción corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde 
éste se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del 
impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de 
conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.

PARAGRAFO. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no
desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.
ro.

ARTICULO 34. RECURSOS PATRIMONIALES. Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán
conformado por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses,
fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su
objeto.

ARTICULO 35º. FONDO DE IMPREVISTOS. La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones
o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento
(1%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere
pertinentes.
La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del
presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.

El  administrador   podrá   disponer   de  tales   recursos,   previa  aprobación   de  la   asamblea  general,   en   su  caso,   y   de
conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.

PARAGRAFO. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo
referido, solo podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata este artículo sean insuficientes para
atender las erogaciones a su cargo.
ARTICULO 36º. ORGANOS DE DIRECCION Y ADMINISTRACION. La dirección y administración de la
persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al
administrador de edificio o conjunto.

CAPITULO X
DE LA ASAMBLEA GENERAL

ARTICULO 37º. INTEGRACION Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituirán los
propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas
en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus
deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad
del respectivo bien privado.

Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para
todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo
pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.

ARTICULO 38º. NATURALEZA Y FUNCIONES. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección


de la persona jurídica que surge por mandato de esta Ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:
1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para
períodos determinados, y fijarle su remuneración.
2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que
deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.
3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un
año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.
4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas
ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.
5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal
y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su
defecto, será de un año.
6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando
fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.
8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente
Ley.
9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de
sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley y en el reglamento de
propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado
para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
10. Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica
11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de
Imprevistos de que trata la presente Ley.
12. Las demás funciones fijadas en esta Ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el
reglamento de propiedad horizontal.
PARAGRAFO. La asamblea general podrá delegar en el Consejo de Administración, cuando exista, las funciones
indicadas en el numeral 3 del presente artículo.

ARTICULO 39. REUNIONES. La Asamblea general se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la
fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de éste, dentro de los tres (3) meses siguientes
al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica,
efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y
presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a
quince (15) días calendario.

Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo
ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural
de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

PARAGRAFO 1. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los
bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de
asamblea extraordinaria, reuniones no presénciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará
el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en éste.

PARAGRAFO 2. La convocatoria contendrá una  relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las 
expensas comunes. 

ARTICULO 40º. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en
forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período
presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o
conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).

Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los
participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo
previsto en la presente Ley, para efectos de mayorías calificadas.
ARTICULO 41º. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si convocada la asamblea general de
propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día
hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en
el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá validamente con un número plural de propietarios,
cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo
anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.

ARTICULO 42º. REUNIONES NO PRESENCIALES. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la
asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados
puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el
respectivo caso. En éste último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo
con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.

PARAGRAFO. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como
fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el
contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a
los copropietarios.

ARTICULO 43. DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA. Serán válidas las decisiones de la asamblea
general cuando, convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o
delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas,
señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la
fecha y hora en que se hace.

En  este  evento  la  mayoría  respectiva  se  computará   sobre  el  total  de  los  coeficientes  que  integran  el  edificio  o
conjunto. Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, éstos deberán recibirse en un
término máximo de un (1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación.

ARTICULO 44. DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES. En los casos a que se refieren los
artículos 42 y 43 precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no
participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del
término previsto en el artículo anterior.

Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los
propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.

ARTICULO 45. QUÓRUM Y MAYORÍAS. Con excepción de los casos en que la Ley o el reglamento de
propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el
artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen
por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad
mas uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.

Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior
al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas
en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el
voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.

Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.

ARTICULO 46º. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORIA CALIFICADA. Como excepción a la norma general,
las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de
copropiedad que integran el edificio o conjunto:

1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible
disminución en uso y goce.
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal,
supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado,
cuando así lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a los estatutos y reglamento.
6. Desafectación de un bien común no esencial.

7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos
el setenta y cinco por ciento (75%).
8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se
ajuste a la normatividad urbanística vigente.
9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
10. Liquidación y disolución.
PARAGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presénciales, ni en
reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta Ley.

ARTICULO 47º. ACTAS. Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el
secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la
convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los
votos emitidos en cada caso.

En  los  eventos  en  que  la  Asamblea  decida  encargar  personas  para  verificar  la  redacción  del  acta,   las  personas
encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte
(20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión. 

Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador
debe poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar
determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de
actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación.

La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se
demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la
solicite.
PARAGRAFO. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante
el Alcalde municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de
sanción de carácter policivo.

ARTICULO 48º.  PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. En los procesos ejecutivos entablados por el representante
legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de
expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente
como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación
de la persona jurídica demandante y demandada en caso de   que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo
contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni
procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el
organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.

La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para
la solución de conflictos previstos en la presente ley.

ARTICULO 49º. IMPUGNACION DE DECISIONES. El administrador, el revisor Fiscal y los propietarios de


bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las
prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.

La  impugnación   solo  podrá   intentarse  dentro   de  los   dos  (2)   meses  siguientes   a  la   fecha  de   la  comunicación   o
publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el
artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

PARAGRAFO. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea


general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se
regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley.

CAPITULO XI
DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO O CONJUNTO

ARTICULO 50º. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la
administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de
propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración,
donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y
contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando
se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica,
a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o
extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

PARAGRAFO 1.    Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará
como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando este no exista,
el presidente de la asamblea general.
PARAGRAFO 2º. En los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y  comercial, quien
ejerza  la   administración  directamente,   o   por  encargo   de  una   persona  jurídica   contratada  para   tal  fin,   deberá
acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto
expida el Gobierno Nacional.  

PARAGRAFO 3º. El Gobierno Nacional, podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen el cumplimiento
de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto, ó residencial.
En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el
año en que se realiza la respectiva designación.

ARTICULO 51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR.   La administración inmediata del edificio o conjunto
estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus
funciones básicas son las siguientes:

1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y
balance   general   de   las   cuentas   del   ejercicio   anterior,   y   un   presupuesto   detallado   de   gastos   e   ingresos
correspondientes al nuevo ejerció anual, incluyendo las primas de seguros.
2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea 
y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edifico o conjunto.
3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y
del consejo de administración, si lo hubiere.
4. Preparar  y  someter  a  consideración  del  Consejo  de  Administración  las  cuentas  anuales,   el  informe  para  la
Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance
general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.
6. Administrar   con   diligencia   y   cuidado   los   bienes   de   dominio   de   la   persona   jurídica   que   surgen   como
consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la
asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.
7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los
mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
8. Cobrar  y  recaudar,   directamente   o   a   través   de   apoderado   cuotas   ordinarias   y   extraordinarias,   multas,   y   en
general,   cualquier   obligación   de   carácter   pecuniario   a   cargo   de   los   propietarios   u   ocupantes   de   bienes   de
dominio   particular   del   edificio   o   conjunto,   iniciando   oportunamente   el   cobro   judicial   de   las   mismas,   sin
necesidad de autorización alguna.
9. Elevar  a   escritura  pública   y  registrar   las  reformas   al  reglamento   de  propiedad   horizontal  aprobadas   por  la
asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la
existencia y representación legal de la persona jurídica.
10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines,
cuando la necesidad lo exija.
11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad
horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el
caso, por incumplimiento de obligaciones.
12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley, en el reglamento de
propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el
Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

13. Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio
de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.
14. Las demás funciones previstas en la presente Ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que
defina la asamblea general de propietarios.

PARAGRAFO.   Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación
del edificio o conjunto.

ARTICULO 52º. ADMINISTRACION PROVISIONAL. Mientras el órgano competente no elija al administrador
del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá  contratar con un tercero tal gestión.

No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado, un número de bienes privados que
representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión
del propietario inicial como administrador provisional.
Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por 

escrito  a  todos  los  propietarios  del  edificio  o  conjunto,   para   que   la   asamblea   se   reúna   y   proceda   a   nombra   el
administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al
administrador definitivo.

CAPITULO XII
DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION

ARTICULO 53º. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de
treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado
por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos
que tengan un número   igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será
potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

Para   edificios   o   conjuntos   de   uso   residencial,   integrados   por   más   de   treinta   (30)   bienes   privados   excluyendo
parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

l.
ARTICULO 54. QUORUM Y MAYORIAS. El consejo de administración deliberará y decidirá validamente con la
presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad de horizontal estipule un
quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.

ARTICULO 55º. FUNCIONES. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones


necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de
propiedad horizontal.

CAPITULO XIII
DEL REVISOR FISCAL DEL EDIFICIO O CONJUNTO

ARTICULO 56. OBLIGATORIEDAD. Los conjuntos de uso comercial o mixto, estarán obligados a contar con
Revisor Fiscal, contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de
Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios.
El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual
cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero
civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus
conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista.

Los edificios o conjuntos de uso residencial, podrán contar con Revisor fiscal, si así lo decide la asamblea general de
propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o
conjunto.

ARTICULO 57º. FUNCIONES. Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la
persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la
modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley.

TITULO II
DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO PARA LAS SANCIONES, DE LOS
RECURSOS Y DE LAS SANCIONES

CAPITULO I
DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS

ARTICULO 58º. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS.  Para la solución de los conflictos que se presenten entre los
propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o
cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta
Ley   y   del   reglamento   de   propiedad   horizontal,   sin   perjuicio   de   la   competencia   propia   de   las   autoridades
jurisdiccionales, de podrá acudir a: 

1. COMITÉ   DE   CONVIVENCIA.  Cuando   se   presente   una   controversia   que   pueda


surgir con ocasión de la vida   en   edificios de uso residencial, su solución se podrá
intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad
con lo indicado en la presente Ley, el cual   intentará presentar fórmulas de arreglo,
orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las
consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por
los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.
2. MECANISMOS   ALTERNOS   DE   SOLUCION   DE   CONFLICTOS.  Las   partes
podrán acudir, para la solución de conflictos a los mecanismos alternos, de acuerdo con
lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

PARAGRAFO   1º.  Los   miembros   de   los   comités   de   convivencia   serán   elegidos   por   la   asamblea   general   de
copropietarios, para un período de un (1) año y esta integrado por un número impar de tres (3) o más personas.
PARAGRAFO 2º. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.

PARAGRAFO 3º . Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el
presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o
en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.

CAPITULO II
DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES
NO PECUNIARIAS

ARTICULO   59º.   CLASES   DE   SANCIONES   POR   INCUMPLIMIENTO   DE   OBLIGACIONES   NO


PECUNIARIAS. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el
reglamento  de  propiedad  horizontal,  por parte de los propietarios,  tenedores  o  terceros  por  los  que  estos  deban
responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se
ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes
sanciones:
1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con
indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento,  que no podrán ser superiores, cada una, a
dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición
que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del
infractor.  
3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación
y deporte.

PARAGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a
su uso exclusivo.

ARTICULO 60º.  Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el
consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido
esta   facultad.   Para   su   imposición   se   respetarán   los   procedimientos   contemplados   enel   reglamento   de   propiedad
horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá
valorase  la  intencionalidad  del  acto,   la  imprudencia  o  negligencia,   así  como  las  circunstancias  atenuantes,   y  se
atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el
daño causado y la reincidencia.

PARAGRAFO. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de


sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas
en los numerales 1º y 2º del artículo precedente, de la presente ley.

ARTICULO 61º . EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO
PECUNIARIAS.  El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aún acudiendo a
la autoridad policial competente si fuere el caso.  

Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1º del artículo 18º de la presente ley, la 
policía y demás autoridades competentes deberán acudir de manera inmediata al llamado del
administrador o de cualquiera de los copropietarios.

ARTICULO 62. IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO


PECUNIARIAS. El propietario de bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por incumplimiento
de obligaciones no pecuniarias.
La  impugnación  solo  podrá   intentarse  dentro  del  mes  siguiente  a  la  fecha  de  la  comunicación  de  la  respectiva
sanción. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código
de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

TITULO III
UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS

CAPITULO I
DEFINICIÓN Y NATURALEZA JURÍDICA

ARTICULO 63º.  UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas son conjuntos de
edificios,   casas   y   demás   construcciones   integradas   arquitectónica   y   funcionalmente,       que     comparten
elementos estructurales y constructivos,  áreas comunes  de 

circulación, recreación, reunión instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos propietarios participan
proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia,
mantenimiento y mejoras.
El acceso a tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un encerramiento y controles de ingreso.

ARTICULO   64.      CONSTITUCIÓN   DE   UNIDADES   INMOBILIARIAS   CERRADAS.  Las   unidades   Inmobiliarias

Cerradas quedaran sometidas a las disposiciones de esta ley, que le sean íntegramente aplicables.

Las Unidades Inmobiliarias Cerradas se constituirán por los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de
propiedad horizontal llamados a integrarla, y que lo soliciten por lo menos un número no inferior al ochenta
por ciento (80%) de los propietarios.

Los   conjuntos   de   edificios,   casas   y   demás   construcciones   integradas   arquitectónicamente   y   funcionalmente   que
comparten   elementos   estructurales   y   constructivos   que   los   asimilen   a   Unidades   Inmobiliarias   Cerradas,
podrán solicitar a la autoridad urbanística licencia para convertirse en Unidad Inmobiliaria Cerrada, siempre
que con ello no se afecte significativamente el espacio público existente y que lo soliciten por lo menos un
número  no  inferior  al  ochenta  por  ciento  (80%)  de  los  propietarios.   Obtenida  la  licencia  urbanística,   los
propietarios,   con   ese   mismo   porcentaje,   podrán   acordar   someterse   al   régimen   de   propiedad   horizontal,
aprobando los estatutos respectivos. En esta reunión, los propietarios tendrán derecho a un voto por cada
inmueble de su propiedad. 

CAPITULO II
AREAS SOCIALES COMUNES

ARTICULO 65. AREAS PARA CIRCULACION. las unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán de vías de
acceso vehicular y áreas de circulación peatonal para acceder a los inmuebles, con la debida iluminación y
señalización. Las áreas de circulación interna y común de los edificios deberán cumplir normas higiénicas, de
aseo y ventilación.
ARTICULO 66. ÁREAS DE RECREACIÓN. Todas las unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán
proporcionalmente a su tamaño y al uso predominante de áreas comunes suficientes para actividades recreativas,
culturales y deportivas. Tales exigencias podrán disminuirse cuando se garantice de otra manera el derecho a la
práctica del deporte y a la recreación.

La utilización de las áreas comunes de recreación se someterá a la reglamentación interna que expida la asamblea de
copropietarios y la junta administradora de la unidad Inmobiliaria Cerrada.

ARTICULO 67. AREAS DE USO SOCIAL.­ Las unidades Inmobiliarias Cerradas deben dis
poner de áreas especificas destinadas al uso social de todos sus moradores y visitan
tes, como lugares de encuentro y reunión. Su utilización estará sometida a la reglamentación de 
la Junta Administradora y a las decisiones del administrador de la respectiva unidad.

ARTICULO   68.   ZONAS   VERDES.­  Las   unidades   Inmobiliarias   Cerradas   tendrán   áreas   libres   engramadas   y
arborizadas destinadas al cuidado del medio ambiente, al ornato y a la recreación.
Además, cuando las dimensiones de la Unidad Inmobiliaria Cerrada lo permitan, se construirán parques comunes
internos debidamente autorizados.
ARTICULO   69.   AREAS   DE   SERVICIO.­  Las   unidades   Inmobiliarias   Cerradas   tendrán   áreas   adecuadas   y
suficientes   para   atender   los   servicios   de   portería,   seguridad,   instalaciones   de   energía,   acueducto,   alcantarillado,
comunicaciones y otros servicios.

ARTICULO   70.   PARQUEADEROS.­  Las   normas   municipales   de   urbanismo   y   construcción   establecerán


exigencias   mínimas   de   celdas   de   parqueo   por   cada   propiedad   para   los   moradores   y   visitantes   de   las   Unidades
Inmobiliarias Cerradas; así como espacios de maniobra de vehículos y los necesarios para las operaciones de cargue y
descargue para el comercio y la industria.

ARTICULO 71.­CERRAMIENTOS TRANSPARENTES.­ Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que se autoricen
a   partir   de   la   presente   Ley   tendrán   cerramientos   en   setos   vivos   o   cerramientos   transparentes   que   permitan   la
integración visual de los espacios libres privados y edificaciones al espacio público adyacente, sin que ello implique
que se prive a la ciudadanía de su uso, goce y disfrute visual, en los términos del artículo 6º de la Ley 9ª de 1989.

ARTICULO 72.­ APROVECHAMIENTO ECONOMICO DE LAS AREAS COMUNES.­Las actividades que
puedan desarrollarse en las áreas comunes de las cuales se derive un aprovechamiento   to económico podrán ser
reglamentadas  por  la  Asamblea  de  Copropietarios  o  por  la  Junta  Administradora  de  las  Unidades  Inmobiliarias
Cerradas y podrá imponérseles el pago de un canon, en condiciones de justicia y equidad.

PARAGRAFO.­ Los dineros recibidos por concepto de la explotación de las áreas comunes sólo podrán beneficiar
a la persona jurídica y serán destinados al pago de los gastos y expensas comunes de la unidad inmobiliaria.

CAPITULO III
INTEGRACIÓN MUNICIPAL

ARTICULO 73.­ REFORMAS ARQUITECTONICAS Y ESTETICAS.­ La adopción o reforma de los cánones
arquitectónicos y estéticos originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, de las Unidades Inmobiliarias
Cerradas será decidida por la respectiva Asamblea de copropietarios y posteriormente se someterá a la aprobación de
autoridad competente.

ARTICULO 74.­ NIVELES DE INMISION TOLERABLES.­  Las señales visuales, de ruido, olor, partículas y
cualquier otro elemento que, generados en inmuebles privados o públicos, trascienden el exterior no podrán superar
los niveles tolerables para la convivencia y la funcionalidad requerida en las Unidades Inmobiliarias Cerradas. 

Tales niveles de incidencia o inmisión serán determinados por las autoridades sanitarias, urbanísticas y de policía;
con   todo   podrán   ser   regulados   en   forma   aún   más   restrictiva   en   los   reglamentos   de   las   Unidades   Inmobiliarias
Cerradas o por la Asamblea de Copropietarios.

PARÁGRAFO.­  Los   reglamentos   de   las   Unidades   Inmobiliarias   Cerradas   establecerán   los   requisitos   para   la
permanencia de mascotas (animales domésticos).

ARTICULO 75.­ LICENCIAS PARA REFORMAS, NORMAS ARQUITECTONICAS Y AMPLIACIONES.­
Las reformas de las fachadas y áreas comunes, así como las ampliaciones, dentro de los cánones vigentes, requerirán
la autorización de la Junta de Copropietarios. En todo caso será necesaria la licencia correspondiente de la autoridad
municipal competente.
Las reformas internas en los inmuebles privados que no incidan en la estructura y funcionamiento de la Unidad
Inmobiliaria Cerrada no requerirán de autorización previa por parte de los órganos Administradores.

CAPITULO IV
PARTICIPACIÓN COMUNITARIA

ARTICULO 76.­ AUTORIDADES INTERNAS.­ Son autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas:
1. La Asamblea de Copropietarios.
2. La Junta Administradora, cuando esta exista; conformada democráticamente por
los   copropietarios   o   moradores   que   tendrán   los   derechos   previstos   en   los
reglamentos de la respectiva Unidad Inmobiliaria.
3. El Administrador de la Unidad, quien podrá solicitar auxilio de la fuerza pública
para el desempeño de sus funciones.

ARTICULO 77.­ SOLUCION DE CONFLICTOS.­ Los conflictos de convivencia se trataran conforme  con  lo
dispuesto en el artículo 58 de la presente ley.

Los procedimientos internos de concertación no constituyen un trámite previo obligatorio para ejercitar las acciones
policivas, penales y civiles.
CAPITULO V 
OBLIGACIONES ECONOMICAS

ARTICULO 78.­ CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Y SOSTENIMIENTO.­ Los reglamentos de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a cargo de los propietarios
de los inmuebles.

ARTICULO 79.­ EJECUCIÓN DE LAS OBLIGACIONES.­  Los Administradores de Unidades Inmobiliarias
Cerradas podrán demandar  la ejecución de las obligaciones económicas y de las sanciones pecuniarias impuestas a
propietarios y moradores.

En tales procesos de liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario o morador, realizada por el
Administrador,   prestará   mérito   ejecutivo   de   acuerdo   con   lo   dispuesto   en   el   artículo   48   de   la   presente   ley,   sin
necesidad de protesto ni otro requisito adicional.

PARAGRAFO.­  En   todo   caso   el   copropietario   de   cada   inmueble   responderá   solidariamente     por   todas   las
obligaciones   ordinarias   y   extraordinarias   y   por   las   sanciones   pecuniarias   impuestas   a   los   moradores   de   su
inmueble.

ARTICULO   80.­   COBRO   DE   LOS   SERVICIOS   PÚBLICOS   DOMICILIARIOS.­Los   urbanizadores   y


constructores de Unidades Inmobiliarias Cerradas deberán instalar medidores de consumo de los servicios públicos
domiciliarios para cada inmueble.
Las empresas prestadoras de servicios públicos domiciliarios elaborarán las facturas para cada inmueble en forma
individual.

PARAGRAFO.­ Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que a la fechas de entrada en vigencia de esta ley no posean
medidor   individual   podrán   instalarlos   si   tal   solicitud   tiene   aprobación   de   al   menos   la   mitad   más   uno   de   los
copropietarios.

ARTICULO  81.­  SERVICIOS   PUBLICOS  DOMICILIARIOS   COMUNES.­  Los  consumos   de  los   servicios
públicos domiciliarios de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas serán pagados por estas de acuerdo en lo dispuesto en el parágrafo del artículo 32 de la
presente ley.

Los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno podrán ser
pagados a través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo
establecidas por el Municipio o Distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio.

ARTICULO 82.- OBLIGACIONES DE MANTENIMIENTO, REPARACION Y MEJORAS.- Las Unidades


Inmobiliarias Cerradas tendrán a su cargo la obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras de las zonas
comunes y del espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, que serán pagados por los
copropietarios.

ARTICULO 83.- IMPUESTO DE RENTA Y COMPLEMENTARIOS.- Las unidades Inmobiliarias Cerradas son
personas jurídicas sin ánimo de lucro que no están obligadas al pago del impuesto de renta y complementarios.

ARTICULO 84.- Las disposiciones contempladas en el presente capítulo, no operan para los edificios o conjuntos de
uso comercial.
TITULO IV
DISPOSICIONES FINALES

CAPITULO I
DISPOSICIONES FINALES

ARTICULO 85. PARCELACIÓN.  Cuando una   parcelación esté conformada por lotes de terreno de dominio


particular y por bienes comunes, sus propietarios podrán someterse a las disposiciones de esta Ley, en todo cuanto le
sea aplicable, en especial a las normas que hacen relación al surgimiento de la persona jurídica, la administración de
la parcelación, el carácter indivisible de los bienes comunes, el pago de expensas, el cálculo de coeficientes de
copropiedad, la resolución de conflictos y las sanciones.

ARTICULO 86º. REGIMEN DE TRANSICIÓN. Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados
en las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la presente Ley, a partir de la
fecha de su vigencia y tendrán un término de un  (1) año para modificar, en lo pertinente sus reglamentos internos,
prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional.

Transcurrido   el   término   previsto   en   el   inciso   anterior,   sin   que   se   hubiesen   llevado   a   cabo   las   modificaciones
señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones
que se tomen en contrario serán ineficaces.

PARAGRAFO TRANSITORIO. Los procesos judiciales o arbítrales en curso a la fecha de expedición de esta ley
o que se inicien con posterioridad a ella dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin
que se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación y que tengan que ver con la aplicación de los
reglamentos de propiedad horizontal existentes y las leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998 y sus decretos
reglamentarios, se seguirán tramitando con arreglo a estas normas hasta su culminación.

ARTICULO 87. VIGENCIA Y DEROGATORIA. La presente ley rige a partir de su publicación y deroga las
leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, así como los decretos que se hayan expedido
para reglamentarlas.

SEMINARIO
INTEGRAL DE AVALUOS

URBANO, RURAL, Y AVALUOS LEY


DE DESARROLLO TERRITORIAL
(LEY 388/97)
CONFERENCISTA:
ING. CARLOS ALBERTO PERANQUIVE NIÑO
1. GENERALIDADES

PRINCIPIOS DE EVALUACION

Un avalúo es la descripción de una propiedad de la propiedad bajo la


consideración del avaluador, su utilidad para un propósito especifico y/o su
valor monetario en un mercado abierto. Un avalúo es el proceso de una
investigación metódica en la cual el evaluador logra unas conclusiones y el
informe escrito en donde se explica y justifica esas conclusiones. En un
avalúo bien investigado y cuidadosamente documentado, las partes
interesadas, en la venta, arrendamiento u otra transacción son plenamente
ayudadas en el proceso de tomar una decisión.

En la venta de un inmueble, muchas partes están interesadas en que dicha


propiedad sea vendida a un precio justo. El vendedor quiere el precio justo
de la propiedad. El comprador no quiere pagar mas que lo necesario y el
corredor de propiedad raíz quiere lograr la máxima comisión. Además los
propietarios vecinos a la propiedad en venta, se interesan en el precio de
venta, ya que probablemente afectara el valor de sus propiedades.

El valor de una propiedad se estima primordialmente comparando


propiedades similares a la propiedad sujeta a ser evaluada. La propiedad
similar puede ser una que haya sido vendida recientemente (método de
aproximación del valor por comparación directa del mercado) o si se trata
de un edificio similar, recientemente construido en un sitio comparable
(aproximación por el método de costo). El comprador de una propiedad
para que le produzca ingresos estará

interesado en la renta que genere y el precio de venta de otras propiedades


similares (aproximación por el método de ingresos).

Los tres métodos de aproximación para evaluar, hacen uso de conceptos


básicos de la propiedad raíz y toman en consideración, ciertos principios
económicos que influencian en el valor de la propiedad.

¿PARA QUE SE SOLICITA EL AVALUO?


 Hipotecas
 Divisiones
 Especificar Renta
 Efectos Fiscales Y Tributarios
 Remodelaciones
 Permuta, Sucesiones.
 Anunciar, ofrecer o negociar
 Arrendar
 Permutar
 Rematar
 Urbanizar
 Comprar
 Vender

CLASES DE AVALUOS
 Comercial (compra-venta)
 Renta, estimar al renta de un bien
 Administrativo, avalúos de los bienes del estado.
 Catastral, lo efectúa catastro
 Contable, se avalúan, activos y pasivos para liquidación, sucesiones

¿COMO SE INICIA UN AVALUO?

REQUISITOS
PAS O S
1. SOLICITUD DEL
AVALUO
2. INFORMACION BASICA
DEL INMUEBLE
3. POSIBILIDAD DE
INSPECCION FISICA
4. RECOLECCION DE
DATOS
5. TIEMPO PRUDENTE DE
ENTREGA

COMPARACION DIRECTA
DEL MERCADO TECNICAS
METODO DE COSTOS VALUATORIAS
RENTA
RESIDUAL
CONCEPTOS BASICOS
Terreno versus sitio
La superficie de la tierra y cualquier cosa bajo ella y el espacio aéreo sobre
ella se considera terreno. Dentro de las limitaciones del espacio aéreo sobre
la superficie de la tierra se consideran una propiedad. Cuando dicha
propiedad es acondicionada con servicios tales como

agua, electricidad, alcantarillado, dicho terreno o propiedad se convierte en


un sitio que puede ser considerado para propósitos de construcción.

Terreno y propiedad privada

Es la tierra en sí y toda las mejoras que ella contiene. Los derechos de


propiedad de un terreno se entiende como propiedad privada. Estos
derechos de propiedad son también conocidos como conjunto de derechos,
" incluyendo los derechos de utilización, renta venta donación o por el
contrario la no utilización de los mencionados derechos". Estos derechos
sobre la finca raíz son los que pueden ser comprados o vendidos en una
transacción de propiedad raíz. Hay por supuesto otros derechos que son
reservados por las leyes gubernamentales que limitan el completo uso por
parte del propietario.

Impuesto, Expropiación- Planeación y Zonificación

El gobierno tiene el derecho a cobrar los impuestos a la propiedad, según


lo determine la ley.
Si estos no son pagados el gobierno podrá rematar la propiedad y hacerse
efectiva la cantidad adeudada. La propiedad privada puede ser utilizada
para uso publico por medio de la expropiación, previo pago de
compensación. Si el propietario de un inmueble muere sin dejar herederos
ni testamento, dicho inmueble pasa a ser propiedad del gobierno. El
gobierno esta capacitado para establecer ordenanzas de zonificación,
códigos de construcción y otras medidas que restrinjan el uso de la
propiedad raíz, para proteger la salud, la seguridad, la moral y en general el
beneficio del publico.

Propiedad Personal
Cualquier ítem tangible que no este permanentemente adherido a la
propiedad raíz, se clasifica como propiedad personal, por tanto no debe
ser considerado en un avalúo como parte del inmueble. Un ítem
permanentemente adherido es aquel que al ser removido cause serio

daño al inmueble o al ítem mismo. Así, una planta de purificación de


agua se considera como propiedad personal, pero si abro un hueco en la
pared para la instalación de un aire acondicionado, se considera como
parte del inmueble. Las partes involucradas en una transacción de
propiedad raíz se ponen usualmente de acuerdo para considerar si un
ítem pertenece o no al inmueble y si una instalación o remoción es
permanente o temporal.

Clases de Valores
Un bien inmueble puede tener diferentes valores al mismo tiempo, algunos
de estos son:

Valor asignado Valor de permuta


Valor impuesto de herencia Valor para seguro
Valor para hipoteca Valor avaluado
Valor capitalizado Valor para renta
Valor en libros Valor de salvamento
Valor de contado Valor depreciado
Valor en el mercado Valor de reemplazo
Valor para leasing

Evaluadores para bancos y corporaciones de ahorro y vivienda estarán


siempre interesados en el valor mas justo de la propiedades que ellas
inspeccionan. El costo (valor) depreciado es usado como uno de los
métodos de evaluación para saber el valor en el mercado. El valor para
renta será otro distinto. El valor asignado (catastral) es para propósitos de
impuestos en los distintos municipios. Sin embargo, el propósito del
avaluador es determinar el valor mas probable de un inmueble en el
mercado

Valor en el Mercado

El valor en el mercado de un inmueble es el precio mas probable en el caso


de la venta del mismo en condiciones normales de mercado. Nótese que el
valor en el mercado, no es necesariamente el precio de venta mas alto
posible. El estimado del avaluador típicamente será escogido dentro de un
rango de valores; el mas alto en este rango no es necesariamente un reflejo
preciso del valor esperado en el mercado.
El valor del mercado estimado por el avaluador para una transacción debe
tener presente cuatro condiciones.

1. Crear acercamiento entre el comprador y el vendedor


2. El inmueble ha sido ofrecido en un mercado abierto por un tiempo
razonable
3. Tanto el comprador como el vendedor, deben estar familiarizados del
potencial de la propiedad, incluyendo las cualidades y defectos
4. No deben existir circunstancias inusuales presentes, tales como finanzas
favorables del vendedor o presiones de necesidades inusuales por parte
del comprador, como el que requiere adquirir una propiedad con el
propósito de ensanchar una ya existente.

Precio de Venta

Se entiende por precio de venta, aquel por el cual se vende realmente una
propiedad. Este precio puede diferir del precio del mercado, ya que hay
muchos factores que pueden alterar una transacción. La necesidad de
alguna de las dos partes el comprador o el vendedor en cerrar la transacción
dentro de un periodo de tiempo corto puede limitar el poder de regateo. De
otra parte, si el vendedor recibe una oferta menor que el precio requerido,
el cual corresponde al precio en

el mercado de la propiedad, pero la oferta se hace solamente una semana


después que al propiedad ha sido puesta en el mercado, el vendedor puede
decidir que el tiempo que se gana por una venta rápida vale la pena sobre el
precio mas alto que recibiría si la propiedad se dejara en el mercado para la
venta durante un tiempo mayor. El comprador y el vendedor son parientes,
amigos o de compañías relacionadas, entonces uno y otro pueden
voluntariamente limitar su poder de regateo. También, el comprador puede
estar presionado por la necesidad de adquirir la propiedad, tal como la que
le permita unirla a otra que ya le pertenece.

PRINCIPIOS BASICOS DEL VALOR

Mientras que muchos propietarios de inmuebles pueden probablemente


estimar aproximadamente el valor de sus predios, sin embargo no son
capaces de identificar, todos o la mayoría de los factores que contribuyen a
este valor. El conocimiento precisamente de cuales son estos factores y
como estos influyen y pueden influir en lo que se espera sobre el valor de la
propiedad, es la parte que le permite credibilidad el evaluador para estimar
el valor en el mercado.

Los principios Básicos del valor están interrelacionados y su relativa


importancia varia, dependiendo de condiciones locales particulares. Oferta
y demanda son factores importantísimos, en un periodo de recesión, la
competencia existente entre tiendas y almacenes pueden paralizar el
desarrollo de nuevas tiendas. Aun condiciones climáticas y geológicas son
importantes, tales como puede suceder que lluvias abundantes inesperadas
crean amenazas de deslizamientos de terreno. Es por lo tanto tarea del
evaluador considerar la propiedad en materia a la luz de los siguientes
principios:

Principio De Sustitución
El valor dado a una propiedad esta básicamente determinada por el uso del
principio de sustitución. El valor de un inmueble esta influenciado por el
costo de adquirir una propiedad comparable que la pueda sustituir. El valor
de una propiedad evaluada puede encontrarse aplicando el principio de las
tres aproximaciones básicas de evaluación.

El mas alto y mejor uso

De todos los factores que influencian el valor en el mercado, la


consideración primaria es el mas alto y mejor uso de una propiedad. Es
decir su mas alta rentabilidad legalmente permitida, esto es el uso que
proporcionara el mas alto valor presente. Esto se aplica a la tierra en si
misma (así contengan o no construcciones sobre el terreno en cuestión, o
existan propósitos de construcción). El mas alto y mejor uso emana de un
análisis de la comunidad, el vecindario, el sitio y sus mejoras. Este análisis
deberá revelar la intensidad y extensión del uso o usos establecidos. Un
estudio del mas alto y mejor uso, debe hacerse para encontrar la mejor
rentabilidad de un lugar vacante o determinar la validez de la propuesta de
la utilización del sitio. Si ya existe una estructura en la propiedad, el mas
alto y mejor uso debe ser determinado por un estudio de una o varias
alternativas: el sitio puede ser considerado como vacante, con el costo de
demoler la estructura existente, considerando las utilidades que esto
produciría; el costo de remodelar la estructura existente a la luz de los
ingresos que de ello podría resultar; la estructura puede considerarse como
se encuentra sin ningún mejoramiento y la estructura pueden ser
considerada para nuevos usos.

Cada caso debe ser estudiado sobre sus propios méritos, considerando
zonificación y otras ordenanzas restrictivas, así como las tendencias del
momento.

Aunque los avaluadores hacen estudios del mas alto y mejor uso la mayoría
de ellos no lo consideran como un deber del avaluador. Sin embargo es
necesario determinar el mas alto y mejor uso como parte del reporte en la
fecha que este se efectúe. Un mas alto y mejor uso de la propiedad puede
redefinirse en fecha posterior al reporte, mostrando las fluctuaciones
positivas o negativas que se puedan haber presentado.

Oferta y Demanda

Como en cualquier clase de mercancía, la ley de la oferta y demanda afecta


los bienes inmobiliarios. Los valores de la propiedad aumentaran si la
demanda aumenta y/o la oferta decrece. El ultimo lote de edificios en un
desarrollo residencial apetecido, seguramente valdrá mas que el primer lote
que se vendió. El efecto de oferta y demanda es mas obvio en el valor de
viejos edificios en áreas muy apetecidas, principalmente en las ciudades,
donde las tendencias demográficas muestran una gran demanda por casas
en vecindario que ya han sido seriamente deterioradas. Un edificio de estas
áreas, aun cuando se requieran grandes remodelaciones para hacerlos
habitantes, aumentan su valor varias veces, debido al aumento en la
demanda. Así, debemos tener presente que la demanda se relaciona a la
oferta de un tipo particular de propiedad en un sitio especifico - y no por la
propiedad en general.

Conformidad
En general y particularmente en áreas residenciales familiares, las
edificaciones deben mantener el principio de conformidad, es decir que

deben ser similares en diseño, construcción y edad en un mismo vecindario.


La no conformidad puede servir de ventaja o desventaja para el propietario
de una construcción no conforme. Una casa que no ha sido bien
mantenida, pero se encuentra en un vecindario donde las demás si lo han
sido, lo beneficiara ya que el vecindario crea en si buena impresión por lo
tanto puede ser una propiedad apetecida. De otro lado una casa que haya
sido meticulosamente mantenida, en un vecindario donde el resto no lo son,
la perjudicara dada la mala impresión que da el aspecto en general. De la
misma manera, una mansión con extensas zonas verdes, valdrá mas en un
vecindario de casas similares, a si estuviera en un vecindario de casas
modestas.
Contribución
Al evaluar para determinar el valor en el mercado, la mejora a una
propiedad, sea un lote desocupado o una construcción, vale solamente
aquello que contribuya a su valor en el mercado, sin importar cual haya
sido el costo de la mejora. En otras palabras, una mejora no contribuye el
valor en el mercado por su costo intrínseco. El principio de contribución se
aplica a ciertas mejoras. Un sótano remodelado generalmente no contribuye
por su costo al valor de la casa, mientras que un segundo baño, puede
contribuir al valor de la casa mas de lo que costo
El principio de conformidad puede encubrir el principio de contribución. Si
el exterior de una casa es su mayor defecto, y otras casas vecinas lo que
costo, ya que la casa se entremezcla con las otras del vecindario. Por lo
tanto en la opinión del avaluador, debe primar la contribución de un
elemento al valor en el mercado y no su costo en si.

Ley del aumento y del decrecimiento en retorno


Las mejoras hechas a la tierra y estructuras, eventualmente llegan a un
punto en el cual ya no tiene efecto positivo en el valor de la propiedad.
Cuando la plata invertida en mejoras ayuden a incrementar los ingresos o
el valor de la propiedad, la ley de aumento

en retorno es valida. Si esto no se logra, entonces la ley de decrecimiento


en retorno empieza a operar.

Competencia
Las propiedades de tipo comercial, son siempre susceptibles a la
competencia.
A medida que las utilidades de un almacén aumentan, almacenes similares
son atraídos a dicha área. Esta competencia tiende a disminuir las utilidades
del primer negocio, ya que las ventas se distribuyen entre varios almacenes.
Al menos que aumenten el total de ventas, probablemente uno o mas
almacenes saldrán del negocio. Ocasionalmente, lo opuesto es verdadero y
mas competidores sirven para estimular un área, creando un centro de
negocios de distintos productos vendidos, tal como ocurre con los centros
comerciales.

Cambio
Todas las propiedades están sujetas a cambios, no existe condición física o
económica que permanezca constante. La propiedad raíz esta sujeta a
fenómenos naturales y al tira y encoge, esta sujeta a las demandas por su
mercado, como ocurre con cualquier negocio. Es por lo tanto trabajo del
evaluador al estar consiente de efectos pasados o futuros que puedan ser
predecibles. Recordemos que las personas adquieren propiedades con miras
a beneficios futuros. Además los bancos y corporaciones de ahorro y
vivienda deben soportar hipotecas hasta por 15 años, basadas en el avalúo
de la propiedad.

DEPRECIACION

Para estimar la pérdida de valor de un bien en función del tiempo existen


varios métodos, se analizan dos métodos.

DEPRECIACIÓN LINEAL EN FUNCIÓN DEL TIEMPO


DEPRECIACIÓN EN FUNCIÓN DEL TIEMPO Y ESTADO DE
CONSERVACIÓN.

Depreciación lineal.
Se utilizan para construcciones las cuales por la clase de materiales, clima
de la región y uso deben tener una vida útil relativamente corta, también
para maquinaria, equipos, instalaciones, infraestructuras, se parte de la base
que con el uso previsto deben consumirse en su totalidad en el plazo
asignado.
En el caso de maquinaria y equipos los fabricantes dan los parámetros de
vida útil, igualmente ocurren con construcciones e instalaciones
prefabricadas.
Al final del período establecido puede tener un valor del bien denominado "
valor del salvamento", contablemente estimado en el 10% del precio
comercial.
El concepto de depreciación lineal establece que en períodos iguales la
pérdida de valor es igual.
El costo de una instalación se estima en 100 unidades monetarias, la vida
útil se estima en cinco años, con el método de depreciación lineal, cada año
pierde valor en la quinta parte o 20%, para el tercer año la depreciación
acumulada estará en el 60%. Su precio en ese momento será equivalente a :

Costo de reposición - 60% del costo de reposición = precio


100 % - 0.60 = 0.40
DEAPRECIACION EN FUNCION DEL TIEMPO Y ESTADO DE
CONSERVACION.
Se usa esencialmente para inmuebles cuya vida útil es prolongada, se
combina el tiempo de construidos para un lapso que va hasta los 100

años, con una calificación para el estado de conservación que da el


avaluador de acuerdo con sus observaciones directas.
La calificación por el estado de conservación se clasifica así:
Clase 1: Inmuebles nuevos no requieren reparaciones.
Clase 2: Inmueble en buen estado de conservación, requiere
reparaciones de poca importancia.
Clase 3: Inmueble requiere reparaciones sencillas.
Clase 4: Inmuebles requieren reparaciones importantes.
Clase 5: Inmueble en muy mal estado, no se puede reparar.
Para establecer la depreciación por edad y estado de conservación se
Utilizan las tablas del libro Normas para tasaciones urbanas de Fitto y
Corvini, las cuales se anexan a continuación.
La antigüedad del gasto dividida entre la vida útil permite llegar a un
Factor denominado FACTOR DE DEPRECIACION.

Antigüedad del gasto o inversión


F.D = ------------------------------------------------
Vida útil del bien

La vida útil total de un bien se expresa por la unidad (1), a esta unidad se le
resta el factor F.D. con el fin de establecer la proporción de vida útil que le
queda a ese bien:

Vida útil Restante = ( 1 - F.D.)

El concepto de vida útil restante se multiplica por el precio del bien,


encontrado por los diferentes métodos directos, para obtener el Valor
Depreciado Actual V.D.A .

Vida Actual de la Inversión X ( 1- F.D.) = V.A.D.

Para ese propósito se comparan los índices de precios al consumidor


( IPC) de la fecha en que ocurrió la inversión y el de la fecha del avalúo,
mediante las siguientes igualdades.
Costo Actual IPC Actual
----------------------- = -------------------------------------
Costo inversión IPC año de la inversión

Costo inversión * IPC Actual


Costo actual = ------------------------------------------------
IPC año de la inversión

Costo Actual * IPC año inversión


Costo inversión = -------------------------------------------
IPC Actual

Este método expresa en pesos de la fecha del avalúo, el costo o el precio de


un bien o de una inversión efectuados en períodos anteriores. Tiene como
deficiencia el no medir la valorización o predios de valor real de los
terrenos en el período contemplado, simplemente se asume que el mayor o
menor precio se debe a procesos inflacionarios.
Al dato del valor actual se le deducen las depreciaciones acumuladas de las
instalaciones y construcciones.
Se anexa un ejemplo para estimara el precio de una finca rural, con el
precio de inversiones adelantadas en diferentes épocas y con depreciación
diferente, con estos datos estimara el precio actual por métodos de los
índices.

APLICACIÓN DE LOS METODOS DIRECTOS A LA PROPIEDAD


RURAL

Por este método se llega al valor de un inmueble rural sumado el valor del
terreno, de las estructuras, infraestructura y cultivos. El valor se establece
por los costos unitarios por metro cuadrado de construcción, metro lineal
de canales de riego o cercas, costo por unidad de superficie de un cultivo,
costo por una ha. de terreno, etc. La sumatoria de estos costos da el valor
de la finca.

Ejemplo:

Para una vivienda con precio de mercado de $7.500.000, se considera en


10% el peso del terreno en dicho precio, el lote tiene un área de 48 M2,
área construida en 32M2. Con esta información es posible determinar el
valor del metro cuadrado de lote y construcción.
PRECIO DE VENTA : $ 7.500.000
VALOR LOTE : $ 7.500.000. * 10% = 750.000
VALOR CONSTRUCCION : $ 7.500.000 - 750.000= 6.750.000

750.000
VALOR M2 LOTE = -------------------- = 15.625,50 / m2
48

METODO DE LA RENTA
El inversionista en finca raíz al cabo de un período aumenta su patrimonio
por la suma de los valores compuesto por: El precio inicial de compra, el
valor de la renta producida en el período y incremento en el precio por
efecto de la inflación.

Valor final = valor inicial + valor de la renta + inflación

Este valor final solo se puede recibir cuando se vente el inmueble, en tanto
se conserve solamente se recibe como ingreso cierto el valor de la renta.
Se puede estimar el valor de la renta como una proporción del valor del
inmueble, expresado como un porcentaje mensual o anual que debe
producir la inversión adelantada en el dicho inmueble, por ejemplo en el
sector urbano puede ser aceptable el 10% anual.

Conocido en términos absolutos el valor de la renta producida por el


inmueble, ya sea por concepto de arrendamientos u otros conceptos y con
el estimativo de la tasa de interés de oportunidad esperado por el
inversionistas, es posible estimar el precio del inmueble por la relación:

Capital = Valor de la Renta / Tasa de interés


Precio del inmueble = Valor de la renta / Interés de oportunidad

DETERMINACION DEL VALOR PRESENTE


Se basa en la presunción que un eventual comprador hace una inversión
con respecto a la cual busca maximizar la renta que pueda producirle; por
consiguiente, el inversionista escogerá colocar su capital a la mejor renta
alterna disponible en el mercado, ante la igualdad de riesgos.
Esta medida de evaluación financiera se deduce directamente del valor
presente. Para su cálculo se requiere descontar un flujo de fondos a una
tasa de interés igual a la que los inversionistas deseen como rendimiento de
su capital.
Se presentan dos alternativas para aplicar el método del valor presente:

VALOR PRESENTE NETO INGRESOS PROYECTADOS


Algunos autores definen el VPN como el máximo valor que un
inversionista estaría dispuesto a pagar por la oportunidad de llevar a cabo el
proyecto, sin detrimento de las utilidades.
Consiste en proyectar los ingresos netos. El flujo de fondos o flujo de caja,
representa la diferencia entre los ingresos y los egresos en efectivo del
negocio. Para su construcción en el caso de empresas agropecuarias , es
importante conocer en detalle la actividad a la que se dedica la empresa, lo
cual permite identificar y construir la estructura de ingresos y egresos.
Hace un flujo de fondos es proceso delicado y exige mucho criterio y
conocimiento de la actividad que se está proyectando. El flujo de caja se
dice que es una medida de liquidez por excelencia.

DETERMINACION DEL VALOR RESIDUAL


Al finalizar el período para el cual se construyó el flujo de caja, es posible
que la finca como empresa se estabilice y continúe produciendo en un lapso
futuro.
También cabe pensar que el negocio se termina en ese período y entonces
al final queda un intervalo para liquidar.
En ambos casos existe un valor residual de la empresa, en el primer caso,
cuando la finca continúa produciendo, el valor residual se estima así: Se
establece el valor del flujo neto de caja para el año siguiente al período
analizado, se establece el valor del capital requerido para obtener esos
ingresos, con el interés de oportunidad establecido y ese valor del capital se
trae a Valor presente del primer año de la proyección.

Capital = Valor de la Renta / Tasa de Interés

El valor del capital invertida en un negocio agropecuario para producir una


renta residual con una tasa de oportunidad establecida se conoce como
valor residual.
El valor del predio rural determinado por el Método de Renta es:

VALOR DEL INMUEBLE = VPN + VALOR RESIDUAl


Se ponen en consideración cuatro fincas con diferente capacidad de
producir renta:

Finca Ingresos netos anuales

Año 1 Año 2 Año 3

A 7.000 - -
B 7.000 3.500 -
C 7.000 3.500 3.500
D 7.000 4.500 4.500

Por simple inspección, es posible determinar que la finca B es superior a la


A, y la D es superior a las demás. Es lógico pensar que a mayor tiempo
produciendo el precio de la finca debe ser superior. De acuerdo con la
capacidad de producir renta posible determinar cual tiene un mayor valor.
Para determinar el valor residual se utiliza la fórmula de Gordon que opera
de la siguiente forma:
Se toma como por ejemplo el caso de un negocio que tenga el siguiente
comportamiento de ingresos netos después de impuestos:

Año 1 2 3 4 5
Ing. Ntos- 18.929 28.461 47.350 82.618 135.594

Se trabajó con un costo de oportunidad del 45% cifra con la cual se


descuenta para obtener VPN así:

Año Ing. Ntos FD (45%) Ings. Act.

1 -18.929 0.6896 -13.053


2 28.461 0.4756 13.536
3 47.350 0.3297 15.526
4 82.618 0.2261 18.680
5 135.594 0.1559 21.139
VPN 55.828

Adicional a los ingresos actualizados, el inversionista obtiene otro ingreso:


la capacidad para continuar produciendo utilidades luego del 5º año: para
cuantificar estos ingresos se calcula el valor residual o sea el capital
requerido para que los rendimientos a partir del año quinto, continúen en
una suma igual a 135.594, pero se calculan con base a un interés real, en
ejemplo sería 45% menos inflación 25%., o sea 20%.
Ese capital es equivalente al valor en el cual se podría vender la empresa a
partir del año quinto, como es un ingreso futuro es necesario actualizarlo
con la misma tasa de descuento, 0.45.
Tenemos:

I= C*r
C=I/r
C = 135.594 / 0.2
C = 677.970

Valor presente Neto del capital V.P.N. ( C ) :

VPN ( c) = 677.970 * FD
= 677.970 * 0.1559
VPN ( c) = 105.696

El capital requerido para generar ingresos de 135.592, se traen a valor


actual, con un interés de oportunidad de 0.45 es de 105.696.
Donde:

I = Interés o rendimiento que produce el capital invertido.


R = Tasa de oportunidad.
FD = Factor de descuentos
C = Capital requerido invertir o valor residual

Valor de la empresa = VPN + Valor residual


55.828 + 105.695
161.523

ACTIVOS TANGIBLE E INTANGIBLES


El precio de una empresa es la suma de sus activos tangibles: terrenos,
cultivos, estructuras, infraestructuras, inventarios de maquinaria y equipos,
inventarios de semovientes entre otros.
Adicionalmente para que estos activos tangibles tengan una función de
producción, deben estar acompañados de una dirección, tecnología,
conocimiento y para que losa productos de la empresa, se puedan vender y
producir ingresos, se requieren de mercados en donde los productos tengan
demanda y la empresa esté en la capacidad de permanecer en esos
mercados, a estos últimos elementos se les designa como activos
intangibles.

El valor de la empresa así determinado incluye el de los activos tangibles


asociados a la producción de la empresa y el de los activos intangibles,
explicados anteriormente.
Los activos tangibles se pueden valorar por los diferentes métodos
analizados.
El cálculo de los activos intangibles resulta por diferencia entre el valor de
la empresa y el de los activos tangibles.

Valor de la Empresa = Valor de los Activos tangibles + valor


de activos intangibles.

Valor de activos Intangibles = Valor de la Empresa - Valor de


Activos tangibles.

Por el método del Valor Presente Neto y por el método de valor residual se
llega a establecer el valor o el precio de una empresa, con este dato es
posible estimar el valor de los terrenos, deduciendo de él el precio de los
bienes muebles como maquinaria, equipos y semovientes. Esta figura opera
cuando el valor de los activos intangibles es poco significativo.

PROYECCIONES AUXILIARES
Para poder construir el año cero del flujo y el cálculo de los años
posteriores, es necesario utilizar cuadros auxiliares. En su elaboración
cuidadosa y objetiva está la confiabilidad del trabajo de avalúo de la
empresa.

Ingresos Agrícolas:
Para su cálculo es necesario tener presentes las condiciones en las cuales se
desarrolla el cultivo en especial las referentes a clima, suelo, y tecnología.
Los rendimientos se refieren a un período de tiempo determinado, que por
lo general es de un semestre o un año, cuando se trabaja con ésta última
periodicidad es necesario definir el número de ciclos que pueden realizarse
en este período, así tenemos que en el caso del cultivo de papa pueden
adelantarse durante el año 1.5 ciclos y entre otros cultivos como el maíz .
En el cálculo de precio debe trabajarse con un precio ponderado de acuerdo
con las calidades y categorías del producto que se obtenga, teniendo
especial cuidado en no hacer estimativos con los precios extremos del
mercado.

DECRETO NUMERO 1420 DE 1998


( Julio 24)

Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 37 de la Ley 9° de


1989, el artículo 27 del Decreto- Ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61,
62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11
del Decreto- Ley compensación 151 de 1998, que hacen referencia al
tema de avalúos.

El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de sus facultades


constitucionales y legales, especialmente las que le confiere el numeral
11 del artículo 189 de la Constitución Política y el articulo 61 de la Ley
388 de 1997.
DECRETA:

CAPITULO PRIMERO
Disposiciones generales

Articulo 1°. Las disposiciones contenidas en el presente decreto tiene por


objeto señalar la norma, procedimientos, parámetros y criterios para la
elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor
comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución de los siguientes
eventos, entre otros:

1. Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa.


2. Adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria.
3. Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía
judicial.
4. Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía
administrativa.
5. Determinación del efecto de plusvalía.
6. Determinación del monto de la compensación en tratamientos de
conservación.
7. Pago de la participación de la plusvalía por transferencia de una porción
del predio objeto de la misma.
8. Determinación de la compensación por afectación por obra publica en
los términos que señala el artículo 37 de la Ley 9° de 1989.

Artículo 2°. Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más


probable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y
el vendedor actuarían, libremente por el conocimiento de las condiciones
físicas y jurídicas que afectan el bien.
Artículo 3° La determinación del valor comercial de los inmuebles la
harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la
entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter
privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar
donde se ubiquen los bienes objeto de la valorización.

Articulo 4° La valoración comercial de los inmuebles podrán ser


solicitadas por las entidades que facultan las leyes 9° de 1989 y 388 de
1997 y por las demás que las modifiquen y los decretos que las desarrollen
para realizar los eventos descritos en el artículo 1° de este decreto.

Artículo 5°. Para efectos de la aplicación del inciso del numeral 3° del
artículo 56 de la Ley 388 de 1997, cuando el avalúo catastral vigente sea
resultado de una petición de estimación según el artículo 13 de la Ley 14
de 1983 o de un autoavalúo en los términos del artículo 14 de la Ley 44 de
1990, deberá tener mas de un año de vigencia en el respectivo catastro.

Artículo 6° Como zona o subzona geoeconómica homogénea se entiende


el espacio que tiene características físicas y económicas similares, en
cuanto a:
1. Topografía
2. Normas urbanísticas
3. Servicios públicos domiciliarios
4. Redes de infraestructura vial
5. Tipologías de las construcciones
6. Valor por unidad de arrea de terreno
7. Areas morfológicas homogéneas
8. La estratificación socioeconómica

Parágrafo 1°. Para efectos de la determinación de la compensación de


que trata el Decreto-Ley 151 de 1998, para el cálculo del reparto
equitativo de cargas y beneficios y para la delimitación de las unidades
de actuación urbanística, se entiende como áreas morfológicas
homogéneas las zonas que tienen características análogas en cuanto a
tipologías de terreno, edificación o construcción, usos e índices derivados
de su trama urbana original.

Parágrafo 2° En desarrollo del presente decreto, podrán tomarsen como


referencia las zonas homogéneas físicas elaboradas por las autoridades
catastrales en sus procesos de formación catastral o de actualización de la
formación catastral.

Artículo 7°. Los municipios o distritos que antes de adoptar el Plan de


Ordenamiento Territorial de que trata la Ley 388 de 1997 no tuviesen
reglamentado el uso del suelo el potencial de edificación será el
predominante en la zona geoeconómica homogénea o en la zona
homogénea física previstas en el artículo 6° del presente decreto, al 24 de
julio de 1997.

CAPITULO SEGUNDO
De las personas naturales o jurídicas que realizan avalúos y de las lonjas de
propiedad raíz

Artículo 8°. Las personas naturales o jurídicas de carácter privado que


realicen avalúos en desarrollo del presente decreto, deberán estar
registradas y autorizadas por una lonja de propiedad raíz domiciliada en
el municipio o distrito donde se encuentre el bien objeto de la valoración.

Artículo 9°. Se entiende por lonja de propiedad raíz las asociaciones o


colegios que ocupan a profesionales en finca raíz, peritazgo y avalúo de
inmuebles.

Artículo 10° Las lonjas de propiedad raíz interesadas en que los avaluados
autorizados realicen los avalúos a los que se refiere el presente decreto,
elaborarán un sistema de registro y de acreditación de los avaluados.

El registro que llevará cada lonja de sus avaluados deberá tener un


reglamento que incluirá, entre otros, los mecanismos de admisión de los
avaluados, los derechos y deberes, el sistema de reparto de las solicitudes
de avalúo, el régimen de inhabilidades, impatibilidades, impedimentos y
prohibiciones de los avaluados, las instancias de control y régimen
sancionatorio.

Artículo 11. La entidad privada a la cual ase le solicite el avalúo y la


persona que lo adelante, serán solidariamente responsables por el avalúo
realizado de conformidad con la Ley.
CAPITULO TERCERO
Procedimiento para la elaboración y controversia de los avalúos

Artículo 12. La entidad o persona solicitante podrá solicitar la elaboración


del avalúo en cualquiera de las siguientes entidades:
1. Las lonjas o lonja de propiedad raíz con domicilio en el municipio o
distrito donde se encuentren ubicados el o los inmuebles objeto de
avalúo. La cual se designará para el efecto uno de los peritos privados o
avaluadores que se encuentren ubicados
2. El Instituto Geográfico Agustín Codazzi o la entidad que haga sus
veces, quien podrá hacer avalúos de los inmuebles que se encuentren
ubicados en el territorio de su jurisdicción.

Parágrafo: Dentro del término de vigencia del avalúo, no se podrá solicitar


el mismo avalúo a otra entidad autorizada, salvo cuando haya vencido el
plazo legal para elaborar el avalúo contratado.

Artículo 13° La solicitud de realización de los avalúos del que trata el


presente decreto será presentarse por la entidad interesada en forma escrita,
firmada por el representante legal o su delegado legalmente autorizado,
señalado el motivo del avalúo y entregado a la entidad encargada, los
siguientes documentos:
1. Identificación del inmueble o inmuebles, por su dirección y descripción
de linderos.
2. Copia de la Cédula catastral, siempre que exista.
3. Copia del certificado de libertad y tradición del inmueble objeto del
avalúo cuya fecha de expedición no sea anterior en más de tres meses a
la fecha de la solicitud.
4. Copia del plano de predio o predios, con indicación de las áreas del
terreno, de las instrucciones o mejoras del inmueble motivo de avalúo
según el caso.
5. Copia de la escritura del régimen de la propiedad horizontal.
6. Copia de la reglamentación urbanística vigente en el municipio o
distrito, en la parte que haga relación con el inmueble objeto del avalúo.
7. Para el caso del avalúo previsto en el artículo 37 de la Ley 9° de 1989,
deberá informarse en un lapso de tiempo durante el cual se imposibilite
la utilización total o parcial del inmueble como consecuencia de la
afectación.
Parágrafo 1° Cuando se trate del avalúo de una parte de un inmueble,
además de los documentos e información señalados en este artículo para
el inmueble de mayor extensión, se deberá adjuntar el plano de la parte
objeto del avalúo, con indicación de sus linderos, y distancias.
Parágrafo 2° El plazo para la realización de los avalúos objeto del presente
decreto es máximo de treinta días hábiles, salvo las excepciones legales, los
cuales se contarán a partir del día siguiente al recibo de la solicitud con
toda la información y documentos establecidos en el presente artículo.

Artículo 14° Las entidades encargadas de adelantar los avalúos objeto de


ese decreto, así como las lonjas y los avaluadores no serán responsables de
la veracidad de la información recibida del solicitante, con excepción de la
concordancia de la reglamentación urbanística que afecte o hay afectado el
inmueble objeto del predio en el momento de la realización del avalúo. El
avaluador deberá dejar consignadas las inconsistencias que observe; o
cuando las inconsistencias impidan la correcta realización del avalúo,
deberá informar por escrito de tal situación a la entidad solicitante dentro
de los tres días hábiles siguientes al conocimiento de las mismas.

Artículo 15°: La entidad solicitante podrá pedir la revisión y la


impugnación al avalúo dentro de los cinco días siguientes a la fecha en que
la entidad que realizó el avalúo de ponga en conocimiento.
La impugnación puede proponerse directamente o en subsidio de la
revisión.

Artículo 16°. Se entiende por revisión el trámite por el cual la entidad


solicitante, fundada en consideraciones técnicas, requiere a quien practicó
el avalúo para que reconsidere la valoración presentada, a fin de corregirla,
reformarla o confirmarla.
La impugnación es el trámite que se adelanta por la entidad solicitante del
avalúo ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, para que éste examine
el avalúo a fin de corregirlo o confirmarlo.

Artículo 17. Corresponde a la entidad y al perito que realizaron el avalúo


pronunciarse sobre la revisión planteada dentro de los quince días
siguientes a su presentación.
Al Instituto Geográfico Agustín Codazzi le corresponde resolver las
impugnaciones en todos los casos.
Una vez decidida la revisión y si hay lugar a tramitar la impugnación, la
entidad que decidió la revisión enviará el expediente al Instituto
Geográfico Agustín Codazzi dentro de los tres días hábiles siguientes al de
las fechas del acto por lo cual se resolvió la revisión.
Parágrafo 1°. Al decidirse la revisión o la impugnación, la entidad
correspondiente podrá confirmar, aumentar o disminuir el monto del
avalúo, aumentar o disminuir el monto del avalúo.
Parágrafo 2°. El plazo para resolver la impugnación será de quince días
hábiles y se contará desde el día siguiente a la fecha de presentación de la
impugnación.

Artículo 18°. En cuanto no sea incompatible con lo previsto en ese


d4ecreto, se aplicarán para la revisión e impugnación lo previsto en los
artículos 521 a 60del Código Contencioso Administrativo o demás normas
que lo modifiquen o sustituyan.
Artículo 19°. Los avalúos tendrán una vigencia de un año, contados desde
la fecha de su expedición o desde aquella en que se decidió la revisión o
impugnación.

CAPITULO CUARTO
De los parámetros y criterios para la elaboración de avalúos

Artículo 20°. El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que


cumpla sus funciones y las personas naturales y jurídicas registradas y
autorizadas por las lonjas en sus informes del avalúo, especificarán el
método utilizado y el valor comercial definido, independizando el valor
del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las
consideraciones que llevaron a tal estimación.

Artículo 21. Los siguientes parámetros se tendrán en cuenta en la


determinación del valor comercial:
1. La reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento
de la realización del avalúo en relación del avalúo en relación con el
inmueble objeto del mismo.
2. La destinación económica del inmueble.
3. Para los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el
avalúo se realizará sobre las áreas privadas, teniendo en cuenta los
derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad.
4. Para los inmuebles que presenten diferentes características de terreno o
diversidad de construcciones, en el avalúo se deberán consignar los
valores unitarios para cada uno de ellos.
5. Dentro de los procesos de enajenación y expropiación, que afecten
parcialmente el inmueble objeto del avalúo y que requiera de la
ejecución de obra de adecuación para la utilización de las áreas
construidas remanentes, el costo de dichas obras se determinará en
forma independiente y se adicionará el valor estimado de la parte
afectada del inmueble para establecer su valor comercial.
6. Para los efectos del avalúo del que trata el artículo 37 de la Ley 9° de
1989, los inmuebles que se encuentren destinados a ac5tividades
productivas y se presente una afectación que ocasione una limitación
temporal o definitiva a la generación de ingresos provenientes del
desarrollo de las mismas, deberá considerarse independientemente del
avalúo del inmueble la compensación de las rentas que se dejarán de
percibir hasta por un período máximo de seis meses.
7. Cuando el objeto del avalúo sea un inmueble declarado de conservación
histórica, arquitectónica o ambiental, por no existir bienes comparables
en términos de mercados, el método utilizable será el de reposición
como nuevo, pero no se descontará la depreciación acumulada, también
deberá afectarse el valor por el estado de conservación física del bien.
Igualmente, se aceptará como valor comercial de dicho inmueble el
valor de reproducción, entendiendo por tal el producir del mismo bien,
utilizando los materiales y tecnología con los cuales se construyó, pero
deben tenerse en cuenta las adecuaciones que se le han introducido.
8. La estratificación socioeconómica del bien.

Artículo 22. Para la determinación del valor comercial de los inmuebles se


deberán tener en cuenta por lo menos las siguientes características:

A. Para el terreno:

1. Aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma.


2. Clases de suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de
protección.
3. Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio.
4. Tipos de construcción en la zona
5. La rotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios
públicos, domiciliarios, así como la infraestructura vial y servicio de
transporte.
6. En zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse
en cuenta las agrológicas del suelo y de las aguas.
7. La estratificación socioeconómica del inmueble.

B. Para las construcciones:


1. El área de construcciones existentes autorizadas legalmente.
2. Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados
3. Las obras adicionales o complementarias existentes.
4. La edad de los materiales
5. El estado de conservación física
6. La vida útil económica y técnica remanente.
7. La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido.
8. Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las características de las
áreas comunes.
C. Para los cultivos:
1. La variedad
2. La densidad del cultivo
3. La vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo
4. El estado fitosanitario
5. La productividad del cultivo, asociada a las condiciones climáticas
donde se encuentre localizado.

Artículo 23. En desarrollo de las facultades conferidas por la Ley al


Instituto Geográfico Agustín Codazzi, las normas metodológicas para la
realización y presentación de los avalúos de que trata el presente decreto
serán señaladas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, median
resolución que deberá expedir dentro de los sesenta días hábiles siguientes
a la publicación de ese decreto, la cual deberá publicarse en el Diario
Oficial.

Artículo 24. Para calcular el daño emergente en la determinación del


valor del inmueble objeto de expropiación, según el numeral 6 del
artículo 62 de la Ley 388 de 1997, se aplicarán los parámetros y criterios
señalados en este decreto y en la resolución que se expida de
conformidad con el artículo anterior.

Artículo 25. Para la elaboración de los avalúos que se requieran con


fundamento en las Leyes 9° de 1989 y 388 de 1997, se deberá aplicar
uno de los siguientes métodos observando los parámetros y criterios
mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita varios de ellos: el
método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por
ingresos, el de costos de reposición o, el residual. La determinación de
las normas metodológicas para la utilización de ellos, será materia de la
resolución de que trata el artículo 23 del presente decreto.
Para aplicar un método diferente a los enumerados en el inciso anterior,
se requiere que previamente se someta a estudio y análisis tanto en los
aspectos conceptuales como en las implicaciones que pueda tener su
aplicación. Dicho estudio y análisis serán realizados por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi y, si éste lo encontrara válido lo adoptará por
resolución de carácter general.

Artículo 26. Cuando las condiciones del inmueble objeto del avalúo
permitan la aplicación de uno o más de los métodos enunciados en el
artículo anterior, el avaluador debe realizar las estimaciones
correspondientes y sustentar el valor que se determine.

CAPITULO QUINTO
Disposiciones finales
Artículo 27. Cuando se trate de avalúos para establecer si un inmueble o
grupo de inmuebles tienen o no él carácter de Vivienda de Interés Social,
para adelantar los procesos previstos en los artículos 51 y 58 de la Ley 9°
de 1989 y el artículo 95 de la Ley 388 de 1997, se tendrá en cuenta la
totalidad de inmueble, incluyendo tanto el terreno como la construcción o
mejora.

Artículo 28. Cuando para efectos de los programas de titulación masiva


que adelanten las entidades autorizadas se requiere del avalúo del
terreno y de múltiples construcciones, podrá acudirse a métodos masivos
de avaluación, zonas homogéneas y tablas de avalúos comerciales o, a
los avalúos previstos en el Decreto 2056 de 1995.

Artículo 29. El Instituto Geográfico Agustín Codazzi o la entidad que


cumpla sus funciones y las lonjas informarán trimestralmente por escrito
al Ministerio de Desarrollo Económico a más tardar el 30 de enero, 30 de
abril, el 30 de julio y 30 de octubre de cada año, acerca del precio y
características de la totalidad de los inmuebles que hayan avaluado en
aplicación del presente decreto. Esta información se destinará a
alimentar el sistema de información urbano de que trata el artículo 112
de la Ley 388 de 1997 y deberá remitirse en los formularios que para tal
efecto diseñe el Ministerio de Desarrollo Económico. También tendrán la
misma información a disposición de los observatorios inmobiliarios
municipales y distritales que se conformen.

Artículo 30. Cuando el inmueble objeto del avalúo cuente con obras de
urbanización o construcción adelantadas sin el lleno de los requisitos
legales, éstas no se tendrán en consideración para la determinación del
valor comercial y deberá dejarse expresa constancia de tal situación en el
avalúo.
Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los casos a que hace
referencia el artículo 27 del presente decreto.

Artículo 31. Para el cálculo del efecto plusvalía, previsto en los artículos
75,76,77,80 de la ley 388 de 1997, del primer plan de ordenamiento
territorial que adopte cada municipio o distrito, el precio o valor comercial
de los inmuebles antes de la acción urbanística generadora del efecto
plusvalía, será el del 24 de julio de 1997.
Para los siguientes planes de ordenamiento territorial la fecha que se
tendrá en cuenta para el cálculo del precio o valor comercial de los
inmuebles antes de la acción urbanística generadora del efecto plusvalía,
será aquella en que se incide la revisión del Plan, de conformidad con lo
previsto en el artículo 23 de la Ley 388 de 1997.
Para los instrumentos que desarrollan los planes de ordenamiento
territorial la fecha que se tendrá en cuenta para el cálculo del precio o
valor comercial de los inmuebles antes de la acción urbanística
generadora del efecto plusvalía, será la del año inmediatamente anterior
a la adopción del instrumento que desarrolla el plan.
Parágrafo. Los valores comerciales a que hace referencia el presente
artículo, serán ajustados a valor presente a la fecha de adopción del plan
o del instrumento que lo desarrolla.

Artículo 32. La determinación del valor comercial tendiente a determinar


el efecto plusvalía a que se refieren los artículos 75,76,77 y 87 de la Ley
388 de 1997, requiere que previamente el municipio o distrito haya
adoptado el correspondiente plan de ordenamiento territorial, plan básico
de ordenamiento territorial o esquema de ordenamiento territorial de que
trata la Ley 388 de 1997.

Artículo 33. El presente decreto rige a partir de su publicación y degora


las normas que le sean contrarias.
Publíquese y cúmplase.
Dado en Santa Fe de Bogotá, D.C, a 24 de julio de 1998.

Resolución No.0171 febrero 17/1997 –Instituto Geográfico Agustín Codazzi.Tarifas


Por la cual se modifican las tarifas de cobro que deben cancelar los
solicitantes por concepto de servicio de avalúos.
ARTICULO 1º.- Las tarifas de cobro que el Instituto Geográfico Agustín Codazzi aplica
a los usuarios del servicio de avalúos
administrativos y administrativos especiales, serán las que a continuación se detallan:

VALOR DEL AVALUO TASA A


COBRAR
Por los primeros $ 20.000.000.oo 36% de
un salario
mínimo legal mensual
Los siguientes de $ 20.000.000.oo Hasta $ 30.000.000.oo 1.50
por mil
Los siguientes de $ 30.000.000.oo Hasta $ 50.000.000.oo 1.30
por mil
Los siguientes d $ 50.000.000.oo Hasta $ 100.000.000.oo 1.20
por mil
Los siguientes de $ 100.000.000.oo Hasta $ 500.000.000.oo 0.80
por mil
Los siguientes de $ 500.000.000.oo Hasta $ 1.000.000.000.oo 0.30
por mil
Fracción superior $1000.000.000.oo 0.25
por mil
Las tarifas mínimas para avalúos practicadas por miembros avaluadores de
lonjas (comercial – renta – por categoría de localización reavaluo – para
entidades financieras y sin animo de lucro – combinación de tipos de avalúos –
avalúos muebles y conexos – valoración técnica contable – avalúos de
maquinaria y equipos ), se encuentran en las paginas No. 339 – 340 – 341 en
el modulo de avalúos del libro profesionalización inmobiliaria, una guía practica
en finca raíz autor Ing. CARLOS ALBERTO PERANQUIVE NIÑO

NOVEDADES DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA


Por: CARLOS ALBERTO PERANQUIVE NIÑO
(Presidente Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales “LONJANAP” y Corporación
Nacional de Lonjas y Registros “CORPOLONJAS” )
LA PUESTA EN MARCHA DE LOS P.O.T (31 DICIEMBRE /2000)

He considerado oportuno analizar ciertas novedades presentadas en los últimos meses en


cuanto a nuestra actividad Inmobiliaria como fue la tercera prorroga del P.O.T. al 31 de
Diciembre del año anterior según Decreto No. 1686 del 4 de Septiembre/2000 donde los
municipios en coordinación con las oficinas de planeación de los departamentos respectivos
tuvieron este último plazo para haber formulado y adoptado los Planes de ordenamiento
Territorial (P.O.T, P.B.O.T y E.O.T)
Los municipios que no adoptaron los planes de Ordenamiento Territorial
entraran en el “limbo administrativo” ya que no pueden expedir licencias de
construcción o urbanización o sus modalidades o realizar actuaciones
urbanísticas para el territorio de respectivo municipio de conformidad con lo
dispuesto en dichos planes y obtener los derechos provenientes de la ley de
desarrollo territorial hasta tanto no cumplan con este procedimiento.
Generando expectativas en cuanto a lo que brinda la puesta en marcha de
los P.O.T y específicamente en lo que respecta a su contenido y las acciones
y actuaciones que de ellas se derivan a saber: El Ordenamiento Territorial, la
Actuación Urbanística, La Enajenación y la Expropiación, la Plusvalía, La
vivienda , las Licencias, Sanciones Urbanísticas, los Avalúos, Las
Disposiciones Generales y Transitorias de la ley e incidencia en la actividad
inmobiliaria.

No obstante, ante una tarea de tanta responsabilidad y compromiso con el


futuro, las entidades territoriales enfrentaron dificultades de acuerdo al
escaso conocimiento de las administraciones locales sobre el tema, la apatía
de las comunidades y la poca coordinación entre los municipios y los entes
departamentales y nacionales, el plazo tan corto de sesenta días para que
los consejos discutieran y los adoptaran, tiempo insuficiente para una
discusión seria y programada.
Además con esta nueva prorroga que coincidió con el debate electoral y cambio de
administración y ante falta de viabilidad presupuestal, fiscal de los municipios pero sin
embargo hay un reto importante en Colombia para salir adelante con el primer P.O.T. y de por sí
su régimen necesita de los profesionales Inmobiliarios.

AVALUOS CONTEMPLADOS EN LA LEY 388:

Específicamente en los decretos 1420 (Articulo 1), Decreto 151 (Articulo 11), Decreto
1599 , Ley básica (Artículos 56 – 61 – 62 – 67 – 75 – 76 – 77 – 80 – 82 – 84 – 87 ) se
contempla el siguiente servicio valuatorio:
1. Estudio y elaboración de los avalúos efecto plusvalía
2. Estudio y elaboración de los avalúos por pago de la participación en plusvalía por
transferencia de una porción del predio objeto de la misma.
3. Estudio y elaboración de los avalúos por la determinación de la compensación por
afectación por obra publica en los términos que señala el Art. 37 de la Ley 9ª de 1989.
4. Estudio y elaboración de los avalúos determinación del monto de la compensación en
tratamientos de conservación.
5. Estudio y elaboración de los avalúos por adquisición de inmuebles por enajenación
forzosa, voluntaria o por expropiación por vía judicial y por vía administrativa.
6. Actualización y tratamiento contable según la reciente normatividad de la Contaduría
General y Contraloría General de la República con relación al tratamiento de los activos
de entidades públicas y privadas.
NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Es importante resaltar la aprobación por parte del Congreso del proyecto de ley 136 (Senado y
305 Cámara) y ante la proximidad de la sanción por parte del ejecutivo, que deroga las
leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998 y los decretos reglamentarios expedidos hasta
hoy, unificando así el régimen de Propiedad Horizontal en Colombia, hecho que se esperaba
desde hacia tiempo ante los vacíos y exclusiones entre sí del antiguo régimen y poco practico
ante el volumen de los habitantes que en el país viven actualmente bajo el Régimen de
Propiedad Horizontal que son de aproximadamente 6.500.000 de habitantes, son el producto de
un acelerado proceso de urbanización que invirtió la proporcionalidad de residencia pasando a
una población urbana mas del 70% de los colombianos frente a la población rural, que se ha
desplazado a las cabeceras municipales y de estas a las capitales y ciudades mas pobladas en
busca De seguridad, oportunidades y mejor calidad de vida, y que según Fenalco los
establecimientos comerciales sometidos a Propiedad Horizontal, hoy ascienden a 1800, con
este nuevo régimen, se brindan las herramientas necesarias para lograr una interpretación
jurídica ágil, justa coherente y practica.

Debemos estar preparados para la transición que contempla él articulo 63 donde se manifiesta
que los edificios e inmuebles consagrados en las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 y 428 de
1998 se regirán por las disposiciones de la presente ley, a partir de la fecha de su vigencia y
tendrán un termino de seis meses para modificar, en lo pertinente sus reglamentos de P.H,
reglamentos internos y en su articulo 64 puntualmente dice: “Durante el año siguiente a la
expedición de la presente ley, los costos y derechos notariales por concepto de las
modificaciones de reglamentos de propiedad horizontal, tendientes a ajustarlos a lo aquí
previstos, se reducirán en un 60% “
Con lo anterior es preciso que los inmobiliarios y profesionales de la Propiedad Horizontal nos
capacitemos e interpretemos este nuevo régimen para prestar los servicios de asesorías,
elaboración de reglamentos de Propiedad Horizontal, elaboración de reglamentos internos,
avalúos de copropiedades etc.

VALORACIÓN TÉCNICA CONTABLE

Aparte de los avalúos fundamentados en el plan de Ordenamiento Territorial es bueno conocer


reglamentaciones recién ajustada por la circular 20 del año anterior expedida por la Contaduría
General de la República fundamentada en la resolución 4444 de noviembre /95, circular externa
029 de 1999 y resolución 152 de 1997 sector privado y a la ya establecida 2649 de 1993 por la
cual se dicta el plan de cuentas y normas contables del sector publico, sobre las normas relativas
al reconocimiento y valuación de los activos donde se solicita la identificación de los inmuebles
que poseen las entidades publicas del país y donde juega papel importante el tema del avalúo
en los siguientes términos:

1. Estudio y elaboración de los avalúos Técnicos Contables sobre los activos propiedad del
ente publico.
2. Estudio y elaboración de los avalúos para Venta, Arrendamiento, Compra, Cesión,
Dacion en pago, Adquisición Forzosa o cualquier otra transacción de los activos.
3. Estudio, Actualización y tratamiento contable según la reciente normatividad de la
Contaduría General y Contraloría General de la República en relación al tratamiento de
los activos.

LEY DE VIVIENDA 0546/99 – DECRETO 2620/2000


Además la Corte Constitucional se pronuncio sobre la ley de vivienda 546 del 23 de Diciembre
de 1999 según sentencia proferida el pasado 26 de julio ajustándola y aprobándola encontrando
exequible la mayoría del articulado, y el Banco de la República después de varios días de
espera dio a conocer la tasa de interés del 13.1 mas UVR para el manejo del crédito
hipotecario, desatando la normal polémica pero por lo menos hay una reglamentación vigente
con la mencionada ley anterior y el Decreto No. 2620 del 18 de Diciembre del año anterior por
el cual se reglamenta parcialmente la ley 3ª de 1991 en relación con el subsidio familiar de
vivienda en dinero y en especie para áreas urbanas, la ley 49 de 1990 en cuanto a su asignación
por parte de las cajas de Compensación Familiar, Decreto que deroga en su totalidad los
decretos 1956 de 1997, 1310 de 1998. 824 de 1999, 1537 de 1999 1538 de 1999, 1729 de 1999
y 568 de 2000 sobre los programas de construcción en Colombia, y si se le da suficiente
difusión y aplicación por parte de las entidades bancarias y si estas tienen el apoyo de la
creación de un fondo especial que maneje la titularización para depositar créditos a largo plazo
(15, 20 y 30 años) sin recurrir a la capitalización de los intereses y no debilitar los depósitos de
dichas Corporaciones dándoles apoyo y liquidez.
Además se autorizó a las cajas de compensación familiar que operan en todo el país, para que
puedan aprobar 6.000 créditos por $30.000 millones de pesos para vivienda de interés social y
desembolsarlos antes que termine el año, aclarando estas operaciones tendrán vigencia hasta
Septiembre del presente año fecha para la cual se espera que ya este normalizado el mercado
crediticio.

PARCIALMENTE INEXEQUIBLE ART. 50/ LEY 546 (VIVIENDA) - AFECTACIÓN AL


DECRETO 422/2000 Y RESOLUCIÓN 22639 (4 SEPTIEMBRE/2000 –
SUPERINTENDENCIA DE I,C

Sobre la ley 546 es oportuno aclarar que la norma acusada en el Artículo 50 que determina el
tema de los Avalúos y Avaluadores “Sin perjuicio de la competencia que en materia de avalúos
corresponde al Instituto Agustín Codazzi y a los Catastros Municipales y Departamentales y
Distritales autorizados por la ley, los avalúos que se requieren para las operaciones activas y
pasivas de que trata la presente ley, serán realizados por reglamentar a la Superintendencia de
Industria y Comercio, con sujeción a los requisitos de idoneidad profesional, solvencia moral,
independencia y responsabilidad en los términos que determine el gobierno nacional”.

Decisión de la Corte Constitucional Según Sentencia C-1265/2000: La corte reconoce en


primer lugar que el oficio de avaluador requiere de una formación técnica y académica que
les permita realizar los cálculos y mediciones. Sin embargo, sostiene la corte que la
determinación acerca de los requisitos corresponde expedirla al legislador y no a una
autoridad administrativa como lo es la Superintendencia de Industria y Comercio, aunque
esta si debe elaborar la lista y Regular los aspectos puramente instrumentales. Además la
Corte manifiesta que la exigencia por parte del Gobierno Nacional de idoneidad profesional,
solvencia moral, independencia y responsabilidad que se le exige en la norma a los avaluadores,
resulta violatoria de la Constitución Política. Por lo tanto resuelve declarar la
INEXEQUIBILIDAD de la expresión “en términos que determine el Gobierno Nacional”
consagrada en el artículo 50 de la Ley 546 de 1999.
De lo anterior se deduce que el Decreto 422 del 8 de Marzo y la resolución No. 22639 del 4
de Septiembre/2000 emitida por la Superintendencia de Industria y Comercio donde se
reglamentan los artículos 50 de la ley 546 de 1999, 60 y 61 de la Ley 550 de 1999 y el Decreto
422 de 2000 tendrá un severo replanteamiento si es que no se determina su nulidad ya que el
soporte expresado anteriormente mas la declaración de inexequible del Decreto 266 del 22 de
febrero del año en curso y entre ellos su artículo 36 que hace referencia al tema de los avalúos.

Así que la reglamentación del pretendido Registro Nacional de Avaluadores, sufrió un


tropiezo en su fundamento jurídico, sin embargo aclaro que mientras no sea declarada la nulidad
de dicha resolución son de obligatorio cumplimiento por lo tanto se entenderán inscritos en el
Registro Nacional de Avaluadores quienes aparezcan en los registros que lleven las lonjas
y que estuviesen constituidas antes de la entrada en vigencia del decreto 422 /2000 y que
hallan presentado la respectiva autorización ante la Superintendencia de Industria y Comercio a
mas tardar el 1 de Julio del presente año.
Resolución 13314 Abril 27/2001 de la Superintendencia de Industria y Comercio por la cual se
reglamentan los Art. 50 de la ley 546/99 60, 61 y 62 de la ley 550/99 y se deroga la Resolución
22639/2000 y la Circular Externa 06/2001 ambas expedidas por la Superintendencia de
Industria y Comercio. Adaptación de las normas sobre el R.N.A de acuerdo al pronunciamiento
de la corte constitucional en sentencia C-1265 Septiembre 20/2000: La Superintendencia de
Industria y Comercio solo podrá referirse a la parte operativa y administrativa de la misma; no
podrá añadir requisitos o exigencias adicionales a las de la ley para ser inscrito.

Aclarando que en la actividad valuatoria sigue vigente el Articulo 27 del Decreto Ley
2150 /95 , Los artículos 56 hasta el 87 de la ley básica 388/97, reglamentadas por el Decreto
1420 del 24 de Julio de 1998, y específicamente en su artículo 8º dice: “Las personas
naturales o jurídicas de carácter privado que realicen Avalùos en desarrollo del presente
decreto, deberán estar registradas y autorizadas por una Lonja de Propiedad Raíz”. Se
entiende por Lonja de Propiedad Raíz las asociaciones, Lonjas, o Colegios que agrupan a
profesionales en Finca raíz¡, peritazgo y avaluó de bienes inmuebles (Sentencia C-492/96)

CONTENIDO

1. INFORMACION BASICA

2. TITULACION

3. CARACTERISTICAS

4. VARIABLES ENDOGENAS Y EXOGENAS

5. CALCULO DE VALOR
6. INDICADORES ECONOMICOS

7. ANEXOS

Santafé de Bogotá D.C, Abril 23 del 2001

Señor:
ISAÍAS NIÑO FIGUEROA
Ciudad

Asunto: Envío de Avalúo

Apreciado Señor:

De acuerdo a su solicitud adjunto estoy enviando el avaluo del inmueble


ubicado en:

TRANSVERSAL 16 No. 114 – 37 NUEVA URBANIZACIÓN SANTA


BARBARA - EDIFICIO EL OASIS

Toda inquietud que surja al respecto, le rogamos hacérnosla saber a efectos


de darles a conocer las explicaciones y sustentaciones del caso.

Cordialmente.

CARLOS ALBERTO PERANQUIVE NIÑO


Gerente
RED NACIONAL INMOBILIARIA.

Copia : Archivo
N.P.
AVALUO COMERCIAL
TRANSVERSAL 16 No. 114 - 37
NUEVA URBANIZACIÓN SANTA BARBARA
EDIFICIO EL OASIS

1. INFORMACION BASICA

1.1 DIRECCION DEL INMUEBLE EL EDIFICIO EL OASIS SE DISTINGUIE


EN LA NOMENCLATURA URBANA DE
BOGOTA D.C., CON EL No. 114 – 37
DE LA TRANSVERSAL 16 DEL SECTOR
DE SANTA BARBARA.

1.2 TIPO DE INMUEBLE: EDIFICIO

1.3. CLASE DE AVALUO: COMERCIAL

1.4 SOLICITANTE: ISAÍAS NIÑO FIGUEROA

1.5 DESTINACION ACTUAL: APARTAMENTOS

1.6 LOCALIZACION El predio objeto del presente avalúo se


encuentra localizado en la transversal 16
No. 114 – 37 de la urbanización Nueva Santa
Bárbara, edificio el Oasis de la Ciudad de
Bogotá D.C, Departamento de
Cundinamarca, República de Colombia

1.7 CIUDAD BOGOTA D.C.

1.8. FECHA INSPECCION OCULAR: 29 DE MARZO 2001

1.9. FECHA DE AVALUO: 16 DE ABRIL DEL 2001

1.10. DOCUMENTOS ANALIZADOS EN EL AVALUO: COPÌA


CERTIFICADO
DE TRADICION Y LIBERTAD, MATRICULA INMOBILIARIA No 050-
0029051

2. TITULACION:
2.1 PROPIETARIOS: TRACTOCHEVROLET LTDA
ISAÍAS NIÑO FIGUEROA

2.2. TITULOS DE ADQUISICION Escritura Pública No. 431 del 16 de febrero


de 1989 – Notaria 13 de Bogotá

Escritura Pública No. 4095 del 11 de julio


de 1994 – Notaria 9 de Bogotá.

.
2.3. MATRICULA INMOBILIARIA 050-0029051

2.4. CEDULA CATASTRAL UQ / 114 – T 16/1

2.4 LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN LC. 98 – 2 – 0181


Curaduría Urbana No. 2 Bogotá

2.4. GRAVAMENES. Ninguna.

NOTA: Lo anterior no constituye un estudio de títulos

3. CARACTERISTICAS

3.1. CARACTERISTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE:


(Construcción) Ubicado dentro de la urbanización Santa Bárbara Central,
sector exclusivo y residencial de Bogotá D.C., lo conforman 11 apartamentos,
7 sencillos y 4 duplex con óptimos acabados, construidos en una estructura
antisísmica de cuatro pisos de altura, altillo y semisótano con 11 depósitos y 21
parqueaderos sencillos. Cuenta en el nivel de llegada con hall de acceso,
portería con video cámaras de control, central de citofonia, salón comunal,
ascensor, Antena Comunal, Shut de basuras, tanque de agua bajo y tanque de
agua elevados, tanque hidroneumático, cuarto de bombas y maquinas,
subestación eléctrica, strip telefónico. Además con todos los servicios públicos
y gas natural.

3.1.1 APARTAMENTO 101:

DESCRIPCIÓN: Conformado por: may, Salón- Comedor con chimenea, una


alcoba con closet, un baño, cocina integral con área de ropas y terraza
privada, de uso exclusivo.

UBICACIÓN:
Exterior, en un nivel
AREA APARTAMENTO 61.18 M2
AREA TERRAZA (C) 8.00 M2
AREA PRIVADA 54.92 M2 (P.H)
AREA MUROS Y COLUMNAS 6.26 M2
AREA PARQUEADERO 9.90 M2 1 Sitio Sencillo No. 20
AREA DEPOSITO 1.01 M2 1 Bajo No. 10.

3.1.2 APARTAMENTO 102:

DESCRIPCIÓN: Conformado por: Hall Baño social, sala con chimenea,


comedor, cocina integral con sitio para comedor auxiliar, zona de ropas
independiente, alcoba y baño de servicio, hall de alcobas, star de TV, una alcoba
auxiliar con closet, baño auxiliar, alcoba principal con vestier y baño privado, y
terrazas privadas de uso exclusivo.

UBICACIÓN:
Lateral, en un Nivel.

AREA APARTAMENTO 121.97 M2


AREA TERRAZA (C) 28.00 M2
AREA PRIVADA 111.67 M2 (P.H)
AREA MUROS Y COLUMNAS 10.30 M2
AREA PARQUEADEROS 21.90 M2 2 Sitios Sencillos sueltos No.
9 y 19 (11.30 M2 y 10.60
M2)
AREA DEPOSITO 1.30 M2 1 Bajo No. 9

3.1.3 APARTAMENTO 103:

DESCRIPCIÓN: Conformado por: Hall Baño social, sala con chimenea,


cocina integral con sitio para comedor auxiliar y zona de ropas, alcoba y baño
de servicio, hall de alcobas, una alcoba auxiliar con closet y baño, alcoba
principal con vestier y baño privado, y terraza privada de uso exclusivo.

UBICACIÓN:
Interior en un nivel

AREA APARTAMENTO 103.44 M2


AREA TERRAZA (C) 37.00 M2
AREA PRIVADA 95.75 M2 (P.H)
AREA MUROS Y COLUMNAS 7.69 M2
AREA PARQUEADEROS 19.80 M2 2 Sitios Sencillos en linea
No. 17 y
18 (9.90 M2 cada uno)
AREA DEPOSITO 1.47 M2 1 Bajo No. 8

3.1.4 APARTAMENTO 201:

DESCRIPCIÓN: Conformado por: Hall Baño social, sala con chimenea,


comedor, cocina integral con sitio para comedor auxiliar, zona de ropas, alcoba
y baño de servicio, hall de alcobas con mueble, dos alcobas auxiliares con closet,
Baño auxiliar, Estudio o star de TV, Alcoba principal con vestier y baño privado,
terraza comunal.

UBICACIÓN:
Exterior en un nivel.

AREA APARTAMENTO 147.54 M2


AREA TERRAZA (C) 31.00 M2
AREA PRIVADA 138.99 M2 (P.H)
AREA MUROS Y COLUMNAS 8.55 M2
AREA PARQUEADEROS 22.96 M2 2 Sitios Sencillos Paralelos
No. 7 y 8 (11.48 M2 y Cada uno)
AREA DEPOSITO 1.96 M2 1 Bajo No. 5

3.1.5 APARTAMENTO No. 202


DESCRIPCIÓN: Conformado por:

Primer nivel hall, baño social, depósito, salón – comedor con chimenea, cocina
integral (Tipo Americano) con zona de ropas, terraza comunal.

Segundo Nivel: Escalera, hall de alcobas, baño auxiliar, una alcoba auxiliar
con closet, alcoba principal con vestier y baño privado.

UBICACIÓN: Lateral, en dos niveles, duplex en segundo y tercer piso.

AREA APARTAMENTO 93.50 M2


AREA TERRAZA (C) 6.00 M2
AREA PRIVADA 85.99 M2 (P.H)
AREA MUROS Y COLUMNAS 7.51 M2
AREA PARQUEADEROS 11.32 M2 1 Sitio Sencillo No. 10
AREA DEPOSITO 1.40 M2 1 Bajo No. 11.

3.1.6 APARTAMENTO 203:


DESCRIPCIÓN: Conformado por: Hall Baño social, sala con chimenea,
comedor, Balcón, cocina integral con sitio para comedor auxiliar y zona de
ropas independiente, alcoba y baño de servicio, hall de alcobas, dos alcobas
auxiliares con closet, Balcón, baño auxiliar de alcobas, star de TV, alcoba
principal con vestier y baño privado, y terraza comunal.

UBICACIÓN:
Interior con un nivel.

AREA APARTAMENTO 128.81 M2


AREA TERRAZA (C) 48.00 M2
AREA BALCONES 6.00 M2
AREA PRIVADA 119.97 M2 (P.H)
AREA MUROS Y COLUMNAS 8.84 M2
AREA PARQUEADEROS 21.38 M2 2 Sitios Sencillos Paralelos
No. 5 y 6 (10.69 M2 cada uno)
AREA DEPOSITO 1.30 M2 1 vertical No. 4

3.1.7 APARTAMENTO No. 301


DESCRIPCIÓN: Conformado por: hall, Baño Social, Sala con Chimenea,
Comedor, Cocina integral con sitio para comedor auxiliar y zona de
ropas, alcoba y baño de servicio, hall de alcobas con mueble, dos
alcobas auxiliares con closet, baño auxiliar, estudio o star de T.V,
alcoba principal con vestier y baño privado.

UBICACIÓN: Exterior, en un nivel.

AREA APARTAMENTO 147.54 M2


AREA PRIVADA 138.99 M2
AREA MUROS Y COLUMNAS 8.55 M2
AREA PARQUEADEROS 22.96 M2 1 Sitio Sencillo paralelos
Nos: 3 y 4 (11.48 M2 cada
uno)
AREA DEPOSITO 1.96 M2 1 vertical No. 3

3.1.8 APARTAMENTO No. 303

DESCRIPCIÓN: Conformado por: Hall, Baño social, Sala con chimenea,


Comedor, Balcón, Cocina Integral con sitio para comedor auxiliar y zona de
ropas, Alcoba y baño de servicio, Hall de alcobas, dos Alcobas Auxiliares con
closet, Balcón, Baño Auxiliar de alcobas, Star de T.V., Alcoba principal con
vestier y baño privado.

UBICACIÓN: Interior, en un nivel.

AREA APARTAMENTO 135.80 MTS2


AREA BALCONES 6.00 MTS2
AREA PRIVADA 126.96 MTS2 (P.H)
AREA MUROS Y COLUMNAS 8.84 MTS2
AREA PARQUEADEROS 22.75 MTS2 (2 sitios sencillos paralelos No.1 y
2
(11.39 M2 y 11.36 M2)
AREA DEPOSITO 1.96 MTS2 (1 Vertical, No. 2)

3.1.9 APARTAMENTO No. 401

DESCRIPCIÓN: Conformado por:


Primer Nivel: Hall de recibo, baño social, sala con chimenea, comedor
principal, cocina integral con comedor auxiliar y zona de ropas, Alcoba y baño
de servicio, deposito de mantelería, deposito de electrodomésticos, estudio o
star de T.V o alcoba de huéspedes y baño privado.
Segundo Nivel: Escalera, hall y star de alcobas con parada privada del
ascensor, una alcoba auxiliar con closet, baño privado y bacón, una alcoba
auxiliar con vestier, baño privado y terraza, una alcoba con vestier y baño
privado, y alcoba principal con deposito, vestier y baño privado.

UBICACIÓN:
Exterior en dos niveles Duplex (Cuarto piso y altillo)

AREA APARTAMENTO 294.50 MTS2


AREA BALCON Y TERRAZA 7.00 MTS2
AREA PRIVADA 275.00 MTS2 (P.H)
AREA MUROS Y COLUMNAS 19.53 MTS2
AREA PARQUEADEROS 22.96 MTS2 (2 sitios sencillos paralelos No. 13
y 14 (11.48 M2 cada uno)
AREA DEPOSITO 1.96 MTS2 (1 Vertical, No. 6)

3.1.10APARTAMENTO No. 402

DESCRIPCIÓN: Conformado por:

Primer Nivel: Hall de recibo, baño social, deposito, sala con chimenea,
comedor, cocina integral con sitio para comedor auxiliar y zona de ropas,
Alcoba y baño de servicio.
Segundo Nivel: Escalera, hall de alcobas, baño auxiliar, una alcoba auxiliar
con closet, Estudio o star de TV con mueble, Balcón, Alcoba principal con
terraza, Deposito, Vestier, baño privado y desván o Buhardilla.

Altillo: Escalera, espacio disponible con mueble y baño privado.

UBICACIÓN:
Lateral en dos niveles cuarto piso. Altillo

AREA APARTAMENTO 156.21 MTS2


AREA BALCON Y TERRAZA 9.00 MTS2
AREA PRIVADA 116.52 MTS2 (P.H)
AREA MUROS Y COLUMNAS 12.61 MTS2
AREA PARQUEADEROS 22.75 MTS2 (2 sitios sencillos paralelos No. 11
y 12 (11.39 M2 y 11.36 M2)
AREA DEPOSITO 1.96 MTS2 (1 Vertical, No. 1)

3.11 APARTAMENTO No. 403

DESCRIPCIÓN: Conformado por:

Primer Nivel: Hall de recibo, baño social, sala con chimenea, cocina integral
con comedor auxiliar y zona de ropas, Alcoba y baño de servicio, hall de
alcobas, deposito, baño auxiliar, estudio, balcón, alcoba auxiliar con closet, y
alcoba auxiliar con closet y baño privado.

Segundo Nivel: Escalera, hall alcobas, star de TV con mueble, Desván o


Buhardilla, terraza y baño privado, alcoba principal con vestier, baño privado,
balcón y terraza.

Altillo: Escaleras, Espacio disponible con mueble y baño privado.

UBICACIÓN:
Interior en do niveles cuarto piso. Altillo.

AREA APARTAMENTO 207.13 MTS2


AREA BALCON Y TERRAZA 20.00 MTS2
AREA PRIVADA 172.72 MTS2 (P.H)
AREA MUROS Y COLUMNAS 16.24 MTS2
AREA PARQUEADEROS 20.59 MTS2 (2 sitios sencillos paralelos No.
15 y 16 (10.69 M2 y 9.90
M2)
AREA DEPOSITO 1.96 MTS2 (1 Vertical, No. 7)
3.12 ESPECIFICACIONES GENERALES

* Pisos: Mármol, Alfombra, Cerámica Grees y vinisol


* Carpintería en Madera: Cedro Carmín
* Cocinas: Integrales en línea M.D.F. y supercor en blanco catalizado
con mesones en granito jaspe.
* Muebles Baños: Integrales en línea M.D.F. en blanco con mesones en
mármol.
* Ventanearía: En aluminio y vidrios bronce
* Electrodomésticos: Challenger
* Cerraduras: Orbil dorado, con herrajes, manijas y accesorios.
* Aparatos sanitarios: Porcelana corona
* Enchapes de muros: Cerámica Corona en baños y cocinas, con
cenefas, lápiz y molduras.
* Puerta Acceso sótano: Eléctrica con control desde portería
* Ornamentación: En balcones, barandas y puerta acceso peatonal.
* Molduras: En yeso contra cielo rasos en hall, sala y comedor.
* Chimenea: En ladrillo refractario
* Muros: En bloque y ladrillo santafe
* Aparatos Eléctricos: Luminex, con accesorios y cajas.
* Pintura: Pintuco, en muros, techos y madera.
* Tubería: Eléctricas, sanitarias e hidráulicas; PAVCO
* Espejos: En vidrio peldar, biselados.

3.1.13. ESTILO: Moderno. Fachada en graniplax a la vista.

.3.1.14. ESTADO DE CONSERVACION: Construcción en buen estado de


conservación

3.1.15 ILUMINACION: Todas las áreas poseen buena iluminación natural a través de
ventanales y luz cenital.

3.1.16 SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS: Posee todos los servicios


públicos debidamente instalados y en funcionamiento con líneas telefónicas y
acometidas amplias y suficientes, una red sanitaria e hidráulica.

3.1.17 FUNCIONALIDAD: El diseño es funcional por cuanto son claros los


conceptos de relación proporcional, de acuerdo con su uso.

3.1.18 LINDEROS:

NORTE: En 35.51 metros con el lote No. 6.


SUR: En 34.52 metros con lotes No. 11 y 12
ORIENTE: En 17.03 metros con transversal 16
OCCIDENTE: En 17.00 metros con lote No. 7
3.1.19 ESPECIFICACIONES DEL TERRENO: Topografía: Presenta en general una
topografía promedio plana.

3.1.20 FICHA TECNICA Y FORMA: la forma geométrica aproximadamente en


forma rectangular.

3.1.21SERVICIOS DOMICILIARIOS DEL INMUEBELE: el inmueble objeto del


presente avalúo cuenta en forma amplia y satisfactoria con todos los servicios
domiciliarios y posee acometidas amplias y suficientes a nivel de energía
eléctrica, acueducto, alcantarillado y red telefónica.

3.2 ENTORNO

3.2.1. SERVICIOS PUBLICOS DEL SECTOR: Cuenta con una inmejorable


infraestructura, suficiente en la actualidad y con proyección futura de acuerdo al
plan maestro P.O.T (hasta el año 2009) adoptado por el Decreto 619 del 28 de
julio del año 2000, a nivel de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica,
alumbrado, telefonía convencional y fibra óptica, redes satélites. De igual forma
posee muy buen servicio de alumbrado público, red vial, espacio público, zona de
parque, servicios asistenciales.

3.2.2 SISTEMAS DE TRANSPORTE: El sector cuenta con un complejo y completo


sistema de red vial en buenas condiciones, siendo las principales vías la Avenida
116, Carrera 15, Autopista Norte, Carrera 7ª etc.

El sector y el predio se encuentran cubiertos por un magnífico servicio


de transporte y a través de las vías descritas anteriormente
transitan en todos los sentidos rutas de buses, busetas, colectivos,
servicios ejecutivos y otros servicios especiales en concordancia con
los planes de desarrollo.

3.2.3. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector, dentro del cual se encuentra


el inmueble objeto de avalúo, es un sector cuya destinación actual es el uso
comercial y vivienda de 6 pisos. .

3.2.4 INFRAESTRUCTURA URBANISTICA: El sector ya esta desarrollado


urbanísticamente.

3.2.5 PERSPECTIVAS DE VALORIZACION: Teniendo en cuenta que se trata de


un
sector , en el cual se desarrollan usos mixtos, de acuerdo con la normatividad
descrita posee un índice de valorización medio - alto, porque si bien es cierto
que en gran número las zonas pertenecen a este grupo evidencian los precios
nominales por metro cuadrado más alto de la ciudad, refleja un descenso en la
tasa real promedio total del grupo del –13.01% similar al arrojado por las zonas
del grupo anterior, pero igualmente inferior al reportado en el periodo 97-98
que fue del -15.66%.
En concordancia con lo anterior, analizando los resultados de la zona, hasta
tanto no se agote la oferta total y se reactive la actividad edificadora en oficinas
y comercio no parece probable que se incrementen los valores de la tierra en
estas zonas. En este aspecto se han tomado igualmente medidas sobre algunos
tramos de otras vías como son la carrera 11 y la calle 90, obstaculizando los ,
antejardines e imposibilitando el parqueo sobre estas zonas, de ahí la reducción en
los valores de dichas zonas.

De esta forma, las prohibiciones respecto al parqueo de vehículos


sobre vías, andenes o antejardines también ha tenido repercusiones en los
valores de la tierra, en la medida en que ha afectado el funcionamiento de
los negocios, efecto que a diferencia de la carrera 15, en el momento de
realización del presente estudio no son todavía preciables dada la
reciente expedición y puesta en marcha del decreto respectivo por
parte de la Administración Distrital. Habrá que esperar alguna medida que
estabilice el comercio como le sucedió de hecho al eje de la avenida del
Country (Carrera 15)
De todas formas una vez analizados los resultados de la década, el
balance general de estas zonas es positivo, toda vez que se registra
una tasa real promedio del 5.85% siendo la mas alta de todas las 96
zonas analizadas, debido al considerable incremento que tuvieron en el
periodo de auge.

3.2.6 ZONA EDUCACION: La localidad y el sector se encuentran rodeados de


gran número de centros educativos de nivel preescolar, primario,
secundario, universitarios e institutos de educación informal y/o técnica.

3.3. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA: La estratificación se encuentra


determinada en el plano censal como estrato Socio- Económico 6 (Alto)
predominante en todo el sector, según asignación mediante el Decreto 009 del
9 de Enero de 1997 y le fue ratificado mediante el Decreto 737 del 26 de
Octubre de 1999. Y se encuentra ubicado dentro de áreas comerciales y de
servicios de estratos altos.

3.4. NORMATIVIDAD: Los usos del suelo se encuentran normatizados y


reglamentados para el predio por el Decreto No. 365 de 1989, acuerdo 6
de 1990 y Decreto 735 de 1993. Como A (actualización) RE (Residencial
Especial), 01 (Comercio Restringido), 4A (Altura Básica), A (Aislamiento
lateral) A – RE – 01 - 4 A .

4. SUSTENTACIÓN DEL VALOR :

Para la determinación del justo precio, además de todo lo anteriormente


descrito en el presente informe del avalúo comercial, se han tenido en
cuenta los siguientes ítems, que influyen directamente sobre el precio ,
estos son los siguientes:
 Localización dentro del sector
 La reglamentación de la zona y del predio particularmente
 Servicios Públicos
 Posibilidades de valorización
 Las condiciones actuales de oferta y demanda de la zona de
inmuebles de alguna manera comparable con el que es objeto del
presente avalúo.
 Nivel socioeconómico de los pobladores del sector o sus alrededores.
 Normatividad Vigente.
 Potencial de desarrollo.
 Posible rentabilidad del predio.
 Infraestructura Vial.
 Forma del predio
 Vetustez
 Calidad de la Construcción
 Estado de Conservación

5. CALCULO DE VALOR:

APARTAMENTO 101
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR TOTAL
APARTAMENTO 61.18 MTS2 $1.600.00 $97.628.800
0
TERRAZA 8.00 MTS2 $500.000 $4.000.000
AREA PRIVADA 54.92 MTS2
AREA MUROS Y 6.26 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 20 9.90 MTS2 $6.000.000
DEPOSITO No. 10 1.01 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 101 $109.628.800

APARTAMENTO 102
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR TOTAL
APARTAMENTO 121.97 $1.500.00 $182.955.000
MTS2 0
TERRAZA 28.00 MTS2 $500.000 $14.000.000
AREA PRIVADA 111.67
MTS2
AREA MUROS Y 10.30 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 9 Y 11.30 MTS2 $6.000.000
19 10.60 MTS2 $6.000.000
DEPOSITO No. 9 1.30 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 102 $210.955.000

APARTAMENTO 103
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR TOTAL
APARTAMENTO 103.44 $1500.00 $155.160.000
MTS2 0
TERRAZA 37.00 MTS2 $500.000 $18.500.000
AREA PRIVADA 95.75 MTS2
AREA MUROS Y 7.69 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 17 Y 19.80 MTS2 $12.000.000
18
DEPOSITO No. 8 1.47 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 103 $187.660.000

APARTAMENTO 201
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR TOTAL
APARTAMENTO 147.54 $1.700.00 $250.818.000
MTS2 0
TERRAZA 31.00 MTS2 $500.000 $15.500.000
AREA PRIVADA 138.99
MTS2
AREA MUROS Y 8.55 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 7 Y 8 22.96 MTS2 $12.000.000
DEPOSITO No. 5 1.96 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 201 $280.318.000

APARTAMENTO 202
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR TOTAL
APARTAMENTO 93.50 $1.600.00 $149.600.000
MTS2 0
TERRAZA 6.00 MTS2 $500.000 $3.000.000
AREA PRIVADA 85.99
MTS2
AREA MUROS Y 7.51 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 10 11.32 $6.000.000
MTS2
DEPOSITO No. 11 1.40 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 202 $160.600.000

APARTAMENTO 203
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR TOTAL
APARTAMENTO 128.81 $1.600.000 $206.096.000
MTS2
TERRAZA 48.00 MTS2 $500.000 $24.000.000
BALCONES 6.00MTS2
AREA PRIVADA 119.97
MTS2
AREA MUROS Y 8.84 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 5 Y 6 21.38 MTS2 $12.000.000
DEPOSITO No. 10 1.96 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 203 $244.096.000

APARTAMENTO 301
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR TOTAL
APARTAMENTO 147.54 $1.700.00 $250.818.000
MTS2 0
AREA PRIVADA 138.99
MTS2
AREA MUROS Y 8.55 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 3 Y 4 22.96 MTS2 $12.000.000
DEPOSITO No. 3 1.96 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 301 $264.818.000
APARTAMENTO 303
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR TOTAL
APARTAMENTO 135.80 1.600.000 $217.280.000
MTS2
BALCONES 6.00 MTS2 500.000 $3.000.000
AREA PRIVADA 126.96
MTS2
AREA MUROS Y 8.84 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADEROS No. 1 Y 22.75 MTS2 $12.000.000
2
DEPOSITO No. 2 1.96 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 303 $234.280.000

APARTAMENTO 401
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR
APARTAMENTO 294.50 $1.700.00 $500.650.0
MTS2 0 00
TERRAZA Y BALCON 7.00 MTS2 $500.000 $3.500.000
AREA PRIVADA 275.00
MTS2
AREA MUROS Y 19.53 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADEROS No. 13 Y 22.96 MTS2 $12.000.00
14 0
DEPOSITO No. 6 1.96 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 401 $518.150.0
00

APARTAMENTO 402
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR
APARTAMENTO 156.21 $1.600.00 $294.936.
MTS2 0 000
BALCON Y TERRAZA 9.00 MTS2 $500.000 $4.500.00
0
AREA PRIVADA 116.52
MTS2
AREA MUROS Y 12.61 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 11 Y 22.75 MTS2 $12.000.0
12 00
DEPOSITO No. 1 1.96 MTS2 $2.000.00
0
VALOR TOTAL APARTAMENTO 402 $313.436.
000

APARTAMENTO 403
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR
APARTAMENTO 207.13 $1.600.00 $331.408.0
MTS2 0 00
BALCON Y TERRAZA 20.00MTS2 $500.000 $10.000.00
0
AREA PRIVADA 172.72MTS
2
AREA MUROS Y 16.24MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 16 Y 20.59MTS2 $12.000.00
16 0
DEPOSITO No. 7 1.96MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 403 $355.408.0
00
R E S U M E N C A L C U L O D E V A L O R

DESCRIPCIÓN
TOTAL
APARTAMENTO 101
$109.628.800
APARTAMENTO 102
$210.955.000
APARTAMENTO 103
$187.660.000
APARTAMENTO 201
$280.318.000
APARTAMENTO 202
$160.600.000
APARTAMENTO 203
$244.096.000
APARTAMENTO 301
$264.818.000
APARTAMENTO 303
$234.280.000
APARTAMENTO 401
$518.150.000
APARTAMENTO 402
$313.436.000
APARTAMENTO 403
$355.408.000

VALOR TOTAL
$2.879.340.800

SON: DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y NUEVE MILLONESTRESCIENTOS


CUARENTA MIL OCHOCIENTOS PESOS M/CTE.

VALOR DEL TERRENO

El valor del terreno esta incluido en el precio integral por metro cuadrado de cada
unidad privada y teniendo en cuenta en respectivo coeficiente de copropiedad pero para
determinarlo independientemente su calculo de valor es el siguiente:
METODO DE OFERTA Y MERCADO:

DESCRIPCION AREA VALOR M2 TOTAL

TERRENO 595,26 $725.567 $431.901.012

Por el método de oferta y mercado el valor es de cuatrocientos treinta y un millones


novecientos un mil doce pesos m/cte.

METODO RESIDUAL:
Estableciéndole el factor del 15% de incidencia en el proyecto teniendo en cuenta su
potencial de desarrollo (índice de construcción, índice de ocupación, densidad).
PRECIO TOTAL DEL PROYECTO: $2.879.340.800 X 15% = 431.901.120
Por método residual el valor del terreno es de cuatrocientos treinta y un millones
novecientos un mil ciento veinte mil pesos m/cte.
6. INDICADORES ECONOMICOS

A continuación se determinan a manera informativa y/o para los efectos comerciales a


que haya lugar los Indicadores Económicos de la fecha:

DOLAR
Tasa representativa del mercado: $2.246.02

UVR $112.7746

INFLACION 0.46%

DÓLAR INTERBANCARIO 2.250,7

DEVALUACIÓN 0.78%

7. CERTIFICACION DEL AVALUO.

Por medio de la presente certifico que:


1. No tengo interés presente ni futuro en la propiedad en cuestión.
2. Este reporte de avalúo ha sido elaborado en conformidad y esta sujeto a los
requerimientos del Código de ética y los estándares de conducta profesional, de la
Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales, de la cual soy miembro activo. (RM-
FE-01-003)

FECHA DE AVALUO: ABRIL 16 DEL 2001.

CORDIALMENTE
CARLOS ALBERTO PERANQUIVE NIÑO
Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales (LONJANAP)
RM-FE-01-003.
Registro de Avaluadores Profesionales No. M-067-98
Miembro Lonja Inmobiliaria Santafé de Bogotá
Matricula No. F-065-96
Red Nacional Inmobiliaria R.N.I. - F-001

8. ANEXOS:

8.1. Fotografías

8.2. Certificado de Tradición y Libertad

8.3. Plano de Normatividad.

8.4. Plano de ubicación.

8.6. Certificaciones profesionales.