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La presente ley en cuanto a sus disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscriban con
posterioridad a su entrada en vigencia, y las disposiciones procesales contenidas en los artículos 12 y 35
al 40 serán de aplicación inmediata para los procesos de restitución sin importar la fecha en que se
celebró el contrato. Para efectos del tránsito de legislación, deberá estarse a lo establecido en el artículo
40 de la ley 153 de 1887 y en el artículo 699 del Código de Procedimiento Civil.
Esta ley rige a partir del momento de su promulgación y deroga la Ley 56 de 1985, el artículo 2035 del
Código Civil, el artículo 3° del Decreto 2923 de 1977, el artículo 4° del Decreto 2813 de 1978, el artículo
23 del Decreto 1919 de 1986, los artículos 2°, 5° y 8° a 12 del Decreto 1816 de 1990, como también las
demás disposiciones que le sean contrarias.
Interpretando el texto del art. 43 de la ley 820/03 se hace mención expresa sobre el
hecho de que tanto las normas sustanciales establecidas en la mencionada ley, se aplican
a los contratos que se suscriban con posterioridad a su entrada en vigencia. Se indica
también que las disposiciones procesales son de aplicación
inmediata y que para efectos del tránsito de legislación, deberá atenderse a lo dispuesto
en el artículo 40 de la ley 153 de 1887 y en el art. 699 del Código de Procedimiento
Civil e igualmente, y sin perjuicios de las obvias derogatorias tácitas, se derogan las
leyes, decretos y artículos mencionados anteriormente
ART. 699.Código de Procedimiento Civil—Vigencia. El presente código entrará en vigencia el primero de julio de
mil novecientos setenta y uno. En los procesos iniciados antes, los recursos interpuestos, la práctica de las pruebas
decretadas, los términos que hubieren comenzado a correr, los incidentes en curso y las notificaciones que se estén
surtiendo, se regirán por las leyes vigentes cuando se interpuso el recurso, se decretaron las pruebas, empezó a correr
el término, se promovió el incidente o principió a surtirse la notificación.
Vigencia y Derogatorias en la ley 794 de 2003. Art. 69.—Deróguese el artículo 102 de la Ley 446 de
1998
ART. 2035.Código Civil. Derogado por la ley 820/03—La mora de un período entero en el pago de la renta, dará
derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer
cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un
TEXTO DEFINITIVO DEL PROYECTO DE LEY 165 DE 2002 SENADO, 140 DE 2001 CAMARA
DECRETA:
CAPITULO I
Disposiciones Generales
Artículo 1°. Objeto. La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para
regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de
los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social.
Artículo 2°. Definición. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes
se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o
parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.
c) Servicios, cosa o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los servicios
públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de
las necesidades propias de la habitación en el mismo.
d) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos adicionales los
suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. En el
contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrán pactar la inclusión o no de
servicios, cosas o usos adicionales.
En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder
de un cincuenta por ciento (50%) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.
CAPITULO II
Formalidades del contrato de arrendamiento de vivienda urbana
Artículo 3°. Forma del contrato. El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o
escrito. En uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al menos acerca e los siguientes puntos:
Parágrafo 1°. Entiéndese como parte de un inmueble, cualquier porción del mismo que no sea
independiente y que por si sola no constituya una unidad de vivienda en la forma como la definen las
normas que rigen la propiedad horizontal o separada.
Parágrafo 2°. El Gobierno Nacional reglamentará las condiciones particulares a las que deberán
sujetarse los arrendamientos de que tratan los literales c) y d) del presente artículo.
Artículo 5°. Término del contrato. El término de contrato de arrendamiento será el que acuerden las
partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año.
CAPITULO III
Obligaciones de las partes
Artículo 7°. Solidaridad. Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son
solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitución del
inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por
todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.
Los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados, podrán ser
tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales, en los términos del inciso tercero del artículo 52
del Código de procedimiento Civil.
Artículo 8°. Obligaciones del arrendador. Son obligaciones del arrendador, las siguientes:
1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato,
el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a
su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.
2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen
estado de servir para el fin convenido en el contrato.
3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador
deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del
mismo con firmas originales. Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de
diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
4. cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador
deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo. En el caso de
vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en adecuadas
condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común
y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean
atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la
vivienda;
5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título XXVI,
Libro 4 del Código Civil.
Parágrafo. El incumplimiento del numeral tercero del presente artículo será sancionado, a petición de
parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento.
Artículo 10. Procedimiento de pago por consignación extrajudicial del canon de arrendamiento.
Cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago en las condiciones y en el lugar acordados, se aplicará
las siguientes reglas:
1. El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas a favor del
arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de ubicación del
inmueble, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo o período
pactado en el contrato de arrendamiento.
Cuando en lugar de ubicación del inmueble no exista entidad autorizada por el Gobierno
Nacional, el pago se efectuará en lugar más cercano en donde exista dicha entidad, conservando
la prelación prevista por el Gobierno.
2. La consignación se realizará a favor del arrendador o de la persona que legalmente lo
represente, y la entidad que reciba el pago conservará el original del título , cuyo valor quedará
a disposición del arrendador.
3. La entidad que reciba la consignación deberá expedir y entregar a quien la realice dos (2)
duplicados del título: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario, lo cual deberá estar
indicado en cada duplicado.
Al momento de efectuar la consignación dejará constancia en el título que se elabore la causa de
la misma, así como también el nombre del arrendatario, la dirección precisa del inmueble que se
ocupa y el nombre y dirección del arrendador o su representante, según el caso.
4. El arrendatario deberá dar aviso de la consignación efectuada al arrendador o a su
representante , según el caso, mediante comunicación remitida por medio del servicio postal
autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado del título
correspondiente, dentro de los cinco (5) siguientes a la consignación.
Una copia simple de la comunicación y del duplicado título deberá ser cotejada y sellada por la
empresa de servicio postal. El incumplimiento de esta obligación por parte de la empresa de
servicio postal dará lugar a las sanciones a que ellas se encuentren sometidas.
5. El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon
de arrendamiento.
6. La entidad autorizada que haya recibido el pago, entregará al arrendador o a quien lo represente,
el valor consignado previa presentación del título y de la respectiva identificación.
7. Las consignaciones subsiguientes deberán ser efectuadas dentro el plazo estipulado, mediante la
consignación de que trata este artículo o directamente al arrendador, a elección del arrendatario.
Artículo 11. Comprobación del pago. El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del
arrendamiento estará obligado a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuantía y el
periodo al cual corresponde el pago. En caso de renuencia a expedir la constancia, el arrendatario podrá
solicitar la intervención de la autoridad competente.
Artículo 12. Lugar para recibir notificaciones. En todo contrato de arrendamiento de vivienda urbana,
arrendadores, arrendatarios, codeudores y fiadores, deberán indicar en el contrato, la dirección en donde
recibirán las notificaciones judiciales y extrajudiciales relacionadas directa o indirectamente con el
contrato de arrendamiento.
La dirección suministrada conservará plena validez para todos los efectos legales, hasta tanto no sea
informado a la otra parte del contrato, el cambio de la misma, para lo cual se deberá utilizar el servicio
postal autorizado, siendo aplicable en lo pertinente, lo dispuesto en el artículo que regula el procedimiento
de pago por consignación extrajudicial. Los arrendadores deberán informar el cambio de dirección a
todos los arrendatarios, codeudores o fiadores, mientras que estos sólo están obligados a reportar el
cambio a los arrendadores.
Las personas a que se hizo referencia en el inciso primero del presente artículo no podrán alegar
ineficacia o indebida notificación sustancial o procesal.
Tampoco podrá alegarse como nulidad el conocimiento que tenga la contraparte de cualquier otra
dirección de habitación o trabajo, diferente a la denunciada del contrato.
En el evento en que no se reporte ninguna dirección en el contrato o en un momento posterior, se
presumirá de derecho que el arrendador deberá ser notificado en el lugar donde recibe el pago del canon y
los arrendatarios, codeudores y fiadores en la dirección del inmueble objeto del contrato, sin que sea
dable efectuar emplazamientos en los términos del artículo 318 del Código de Procedimiento Civil.
Artículo 13. Obligación general. En las viviendas compartidas y en las pensiones, será de obligatorio
cumplimiento para sus habitantes el reglamento que sobre mantenimiento, conservación, uso y orden
interno expida el gobierno nacional. Y el de las normas complementarias que adopte la respectiva
asociación de vecinos, coarrendatarios o copropietarios, así como los Códigos de Policía.
Artículo 14. Exigibilidad. Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes
serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo
dispuesto en los Códigos Civil y de procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario
por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador
podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas,
comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que
haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la
cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda.
Artículo 15. Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y otros. Cuando un inmueble sea
entregado en arriendo, a través de contrato verbal o escrito, y el pago de los servicios públicos
corresponda al arrendatario, se deberá proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el
inmueble entregado a título de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios públicos
domiciliarios:
1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la
prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios
públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.
La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos
correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de
consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad
con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.
El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos
períodos de facturación, aumentando en un cincuenta por ciento (50%).
2. Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios públicos
domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de
arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos.
El arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los servicios
públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquél en el que se
efectúa la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos.
3. El arrendador podrá abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de
arrendamiento hasta el arrendatario no le haga entrega de las garantías o fianzas constituidas. El
arrendador podrá dar por terminado de pleno derecho el contrato de arrendamiento, si el
arrendatario no cumple con esta obligación dentro de un plazo de quince (15) días hábiles
contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
Parágrafo 1°. Dentro de los tres (3) meses siguientes a la promulgación de la presente Ley, el Gobierno
Nacional reglamentará lo relacionado con los formatos para la denuncia del arriendo y su terminación, la
prestación de garantías o depósitos, el procedimiento correspondiente y las sanciones por el
incumplimiento de lo establecido en este artículo.
Parágrafo 3°. Las reglas sobre los servicios públicos establecidas en este artículo entrarán en vigencia
en el término de un año, contado a partir de la promulgación de la presente ley, con el fin de que las
empresas prestadoras de los servicios públicos domiciliarios realicen los ajustes de carácter técnico y las
inversiones a que hubieren lugar.
CAPITULO IV
Prohibición de garantías y depósitos
Artículo 16. Prohibición de depósitos y cauciones reales. En los contratos de arrendamiento para
vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para
garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el
arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en
documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por
otras bajo denominaciones diferentes a las indicadas en el inciso anterior.
CAPITULO V
Subarriendo y cesión del Contrato
Parágrafo. En caso de proceso judicial, cuando medie autorización expresa del arrendador para
subarrendar, el subarrendatario podrá ser tenido en cuenta como interviniente litisconsorcial del
arrendatario, en los términos del inciso tercero del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil.
Cuando exista cesión autorizada expresamente por el arrendador, la restitución y demás obligaciones
derivadas del contrato de arrendamiento deben ser exigidas por el arrendador al cesionario.
Cuando la cesión del contrato no le haya sido notificada al arrendador, el cesionario no será considerado
dentro del proceso como parte ni como interviniente litisconsorcial.
CAPITULO VI
Renta de Arrendamiento
Artículo 18. Renta de arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en
moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%), del valor comercial del inmueble o de la
parte de él que se dé en arriendo.
La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá excederle equivalente a dos (2) veces
el avalúo catastral vigente.
Artículo 19. Fijación el canon de arrendamiento. El precio mensual del canon estipulado por las
partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana
a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que
las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente.
Artículo 20. Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato
bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea
superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en
el año calendario inmediatamente anterior a aquel en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y
cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente Ley.
El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el
monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado mediante
el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible
al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar
el reintegro, alegando la falta de la comunicación.
CAPITULO VII
Terminación del Contrato de Arrendamiento
Articulo 21. Terminación por mutuo acuerdo. Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo
podrán dar por terminado en contrato de vivienda urbana.
Artículo 22. Terminación por parte del arrendador. Son causales para que el arrendador pueda pedir
unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1)La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado
en el contrato.
2)La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el
pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
3)El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el
cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador
4)La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los
vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención,
debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5)La realización e mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del
arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
6)La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal
cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
2) El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las
prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con
una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio
de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.
3) El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de
vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes
causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal
autorizado, con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento.
Artículo 23. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendador mediante preaviso
con indemnización. Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 del artículo anterior, deberá cumplir con los
siguientes requisitos:
a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su
representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para
la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización
de ley;
b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente,
la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro
de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación
unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el
Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo
al arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia,
inmediatamente tenga conocimiento de la misma.
El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;
c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las
causas de la misma como también en nombre y dirección precisa del arrendatario o su
representante;
d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada,
recibirá el pago del la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la
autoridad competente.
Parágrafo 1°. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendrá derecho a
que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente
proceso de restitución del inmueble.
Parágrafo 2°. Si el arrendador con aceptación del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato
de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma
consignada.
Artículo 24. Terminación por parte del arrendatario. Son causales para que el arrendatario pueda
pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada al
arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren en su cargo. En estos casos el
arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de
los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por
el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley
o contractualmente.
4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del
término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del
servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una
indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere,
el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención e la autoridad
competente, sin perjuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.
5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha
de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito
al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3)
meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a
invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá
renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
Parágrafo. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad competente, a
solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las
condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar a cabo la entrega del inmueble.
Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación enviada por el
servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada al lugar de ubicación del
inmueble para efectuar la entrega al arrendador.
Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario competente para
tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designare de lista de auxiliares de
la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.
De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la
diligencia.
Artículo 25. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendatario mediante preaviso
con indemnización. Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento en el evento previsto en el numeral 4 del artículo anterior, deberá cumplir con los
siguientes requisitos:
a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendador o a su representante legal, con la
antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifiesta que se
pagará la indemnización de ley;
b) Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente la indemnización de
que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha
señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las
entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente
allegará copia del título respectivo al arrendador o le enviará comunicación en que se haga
constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimientos de la misma.
El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso.
c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las
causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su
representante;
d ) Si el arrendador cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá
el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad
competente.
Parágrafo 1°. En caso de que el arrendador no reciba el inmueble, el arrendatario tendrá derecho a que
se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda realizar la entrega provisional del
inmueble de conformidad con lo previsto en el artículo anterior.
Parágrafo 2°. Si el arrendatario con la aceptación del arrendador desiste de dar por terminado el contrato
de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma
consignada.
Artículo 26. Derecho de retención. En todos los casos en los cuales el arrendador deba indemnizar al
arrendatario, éste no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la
indemnización correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por
parte del arrendador.
CAPITULO VIII
Personas dedicadas a ejercer la actividad de arrendamiento de bienes raíces
Artículo 28. Matrícula de arrendadores. Toda persona natural o jurídica, entre cuyas actividades
principales esté la de arrendar bienes raíces, destinados a vivienda urbana, de su propiedad o de la de
terceros, o labores de intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios, en los municipios de
más de quince mil (15.000) habitantes, deberá matricularse ante la autoridad administrativa competente.
Para ejercer las actividades de arrendamiento o de intermediación de que trata el inciso anterior será
indispensable haber cumplido con el requisito de matrícula. Las personas matriculadas quedarán sujetas a
la inspección, vigilancia y control de la autoridad competente.
Igualmente deberán matricularse todas las personas naturales o jurídicas que en su calidad de propietarios
o subarrendador celebren más de cinco (5) contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles, en
las modalidades descritas en el artículo cuarto de la presente ley.
Se presume que quien aparezca arrendando en un mismo municipio más de diez (10) inmuebles de su
propiedad o de la de terceros , ejerce las actividades aquí señaladas y quedará sometido a las
reglamentaciones correspondientes.
Artículo 29. Requisito para obtener la matrícula. Para obtener la matrícula de arrendador, el
interesado deberá cumplir los siguientes requisitos:
a) Presentar documento que acredite existencia y representación legal, cuando se trate de personas
jurídicas. En el caso de personas naturales, el registro mercantil;
b) Presentar el modelo o modelos de los contratos de arrendamientos, y los de administración que
utilizarán en desarrollo de su actividad;
c) Las demás que determine la autoridad competente.
Artículo 30. Término para solicitar la matrícula. Las personas a que se refiere el artículo 28 que no se
encuentren registradas ente la autoridad competente, deberán hacerlo a más tardar dentro de los tres (3)
meses siguientes contados a partir de la fecha de vigencia de la presente ley. Quienes ya se encuentren
inscritos, deberán igualmente actualizar los daros señalados en el articulo anterior, dentro del mismo
término.
Las personas naturales o jurídicas que con posterioridad a la presente Ley se ocupen del arrendamiento de
bienes raíces urbanos ajenos, deberán registrarse dentro de los diez (10) días siguientes a la iniciación de
sus operaciones.
Artículo 31. Condición para anunciarse como arrendador. Para anunciarse al público como
arrendador, las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente Ley deberán indicar el número de su
matrícula vigente. Esta obligación será exigible a partir del vencimiento de los términos señalados en el
artículo anterior, según corresponda.
CAPITULO IX
Inspección, control y vigilancia en materia de arrendamientos
Artículo 32. Inspección, control y vigilancia de arrendamiento. La inspección, control y vigilancia,
estarán a cargo de la Alcaldía Mayor de Bogotá, D.C., la Gobernación de San Andrés, Providencia y
Santa Catalina y las alcaldías municipales de los municipios del país.
Parágrafo. Para los efectos previstos en la presente ley, la Alcaldía Mayor de Bogotá, D.C., establecerá
la distribución funcional que considere necesaria entre la subsecretaría de control de vivienda, la
secretaría general y las alcaldías locales.
Artículo 33. Funciones. Las entidades territoriales determinadas en el artículo anterior ejercerán las
siguientes funciones:
a) Contrato de arrendamiento:
1. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de
arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores.
2. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artículos
22 al 25 en relación con la terminación unilateral del contrato.
3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado depósitos ilegales y conocer de las
controversias originadas por la exigibilidad de los mismos.
4. Conocer de las controversias originadas por la no expedición de los comprobantes de
pago al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignación como comprobante
de pago.
5. Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicación de la regulación del
valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana o de los incrementos.
6. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento, conservación, uso y
orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida, sometidos a
vigilancia y control;
b) función de control, inspección y vigilancia:
1. Investigar, sancionar e imponer las demás medidas correctivas a que haya lugar, a las
personas a que se refiere el artículo 28 de la presente Ley o a cualquier otra persona
que tenga la calidad de arrendador o subarrendador.
2. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente Ley y demás normas
concordantes.
3. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente en
lo referente al contrato de administración.
4. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al público y
con el ejercicio de actividades sin la obtención de la matrícula cuando a ello hubiere
lugar.
Parágrafo. Para las funciones a las que se refiere el presente artículo, las entidades
territoriales podrán desarrollar sistemas de inspección, vigilancia y control, acorde a los
parámetros que establezca el Gobierno Nacional en un periodo de seis (6) meses siguientes a
la expedición de la presente ley. Si el Gobierno no lo hace, la competencia será de los
alcaldes.
CAPITULO X
Sanciones
Artículo 34. Sanciones. Sin perjuicio de las demás sanciones a que hubiere lugar, la autoridad
competente podrá imponer multas hasta por cien (100) salarios mínimos mensuales legales vigentes,
mediante resolución motivada, por las siguientes razones:
1. Cuando cualquier persona a las que se refiere el artículo 28 no cumpla con la obligación de
obtener la matrícula dentro del término señalado en la presente Ley.
2. Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente Ley incumplan cualquiera de
las obligaciones estipuladas en el contrato de administración suscrito con el propietario del
inmueble.
3. Cuando las personas que se refiere el artículo 28 de la presente Ley se anunciaren al público sin
mencionar el número de la matrícula vigente que se les hubiere asignado.
4. Por incumplimiento a cualquier otra norma legal a que deban sujetarse, así como por la
inobservancia de las órdenes e instrucciones impartidas por la autoridad competente.
5. Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente Ley, en razón de su actividad
inmobiliaria, o en desarrollo de arrendador o subarrendatario de vivienda compartida, incumplan
las normas u órdenes a las que están obligados.
6. Cuando las personas que tengan el carácter de arrendador de inmuebles destinados a vivienda
urbana, estén sometidos o no, a la obtención de matrícula de arrendador, incumplan con lo
señalado en los casos previstos en los numerales 1 a 3 del artículo anterior.
Parágrafo1°. La autoridad competente podrá, suspender o cancelar la respectiva matrícula, ante el
incumplimiento reiterado de las conductas señaladas en el presente artículo.
Parágrafo 2°. Contra las providencias que ordenen el pago de multas, la suspensión o cancelación
de la matrícula procederá únicamente recurso de reposición.
CAPITULO XI
Aspectos procesales
Artículo 35. Medidas cautelares en procesos de restitución de tenencia. En todos los procesos de
restitución de tenencia por arrendamiento, cualquiera que fuere la causal invocada, el demandante podrá
pedir, desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso, la práctica de embargos y
secuestros sobre bienes del demandado, con el fin de asegurar el pago de los cánones de arrendamiento
adeudados o que se llegaren a adeudar, de cualquier otra prestación económica derivada del contrato, del
reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y de las costas procesales.
Los embargos y secuestros podrán decretarse y practicarse como previos a la notificación del auto
admisorio de la demanda a la parte demandada.
En todos los casos, el demandante deberá prestar caución en la cuantía y en la oportunidad que el juez le
señale, para responder por los perjuicios que se causen con la práctica de dichas medidas.
La parte demandada podrá impedir la práctica de medidas cautelares o la cancelación y levantamiento de
las practicadas, mediante la prestación de caución en la forma y en la cuantía que el juez señale, para
garantizar el cumplimiento de la sentencia.
Las medidas cautelares practicadas se levantarán si se absuelve al demandado, o si el demandante no
formula demanda ejecutiva en el mismo expediente dentro de los sesenta (60) días siguientes a la
ejecutoría de la sentencia, para obtener el pago de los cánones adeudados, las costas, perjuicios o
cualquier otra suma derivada del contrato o de la sentencia. Si en esta se condena en costas, el término se
contará desde la ejecutoria del auto que las apruebe; y si hubiere sido apelada, desde la notificación del
auto que ordene obedecer lo dispuesto por el superior.
Artículo 36. Restitución provisional. Cualquiera que fuere la causal de restitución invocada, el
demandante podrá solicitar, que antes de la notificación del auto admisorio o en cualquier estado del
proceso, se practique una diligencia de inspección judicial al inmueble, con el fin de verificar el estado en
que se encuentra. Si durante la práctica de la diligencia se llegare a establecer que el bien se encuentra
en estado de grave deterioro o que pudiere llegar a sufrirlo, desocupado o abandonado, el juez a solicitud
del demandante, podrá ordenar, en la misma diligencia, la restitución provisional del bien, el cual se le
entregará físicamente a un secuestre. El secuestre, previa autorización del juez podrá entregar el
inmueble en depósito a la parte demandante, quien se obstendrá de arrendarlo hasta tanto no se encuentre
en firme la sentencia que ordene la restitución del bien. La orden de restitución provisional no es
apelable.
Si la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, o dentro de los cinco (5) días
siguientes a la práctica de la diligencia, según fuere el caso, solicita al juez que le fije caución a la parte
demandante para garantizar los daños y perjuicios que con la restitución provisional pueda ocasionarle, el
juez si lo considera conveniente, ordenará la prestación de caución en la cuantía y oportunidad que para
tales efectos señale, so pena del levantamiento de la medida.
Durante la vigencia de la restitución provisional, se suspenderán los derechos y obligaciones derivados
del contrato de arrendamiento a cargo de las partes.
Artículo 37. Pago de servicios, cosas o usos conexos y adicionales. Cualquiera que fuere la causal
invocada, el demandado deberá presentar la prueba de que se encuentra al día en el pago de los servicios,
cosas o usos conexos y adicionales, siempre que, en virtud del contrato haya asumido la obligación de
pagarlos. En este caso, para poder ser oído, deberá presentar los documentos correspondientes que
acrediten su pago, dentro del término de treinta (30) días calendario contado a partir de la fecha en que
éste debía efectuarse oportunamente.
Artículo 38. Consulta. En ningún caso, las sentencias proferidas en procesos de restitución de inmueble
arrendado serán consultadas.
Artículo 39. Trámite preferente y única instancia. Todos los procesos de restitución de inmueble
arrendado tendrán trámite preferente, salvo respecto de los de tutela. Su inobservancia hará incurrir al
juez o funcionario responsable en causal de mala conducta sancionable con destitución del cargo. El
consejo superior de la judicatura adoptará las normas necesarias para el cumplimiento de lo así dispuesto,
dentro de los 6 meses siguientes a la vigencia de la presente ley .
Cuando la causal de restitución sea exclusivamente mora en el pago del canon de arrendamiento, el
proceso se tramitará en única instancia.
Artículo 40. Determinación de la cuantía. El numeral 7 del artículo 20 del Código de Procedimiento
Civil, quedará así:
“7. En los procesos de tenencia por arrendamiento, por el valor actual de la renta durante el término
pactado inicialmente en el contrato, y si fuere a plazo indefinido, por el valor de la renta del último año.
Cuando la renta deba pagarse con los frutos naturales del bien arrendado, por el valor de aquellos en el
último año. En los demás procesos de tenencia, la cuantía se determinará por el valor de los bienes”.
CAPITULO XII
Disposiciones Finales
Parágrafo. La exención de que trata este artículo solo será aplicable a las viviendas de interés social
construidas con posterioridad a la expedición de esta ley. El Gobierno Nacional expedirá la
reglamentación de que trata los incisos 1° y 2° de este artículo dentro de los seis (6) meses siguientes
contados a partir de la expedición de la presente ley.
Artículo 42. Régimen aplicable a los contratos en ejecución. Los contratos que se encuentren en
ejecución con anterioridad a la vigencia de la presente ley, se regirán por las disposiciones sustanciales
vigentes al momento de su celebración.
Parágrafo. Para todos los efectos legales, las normas relacionadas con las causales de terminación de los
contratos de arrendamiento y en especial las previstas para dar por terminado unilateralmente por parte
del arrendador son de carácter sustancial y por ende solo se aplicarán a los contratos que se celebren con
posterioridad a la vigencia de esta ley.
Artículo 43. Tránsito de legislación, vigencia y derogatoria. La presente ley en cuanto a sus
disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscriban con posterioridad a su entrada en
vigencia, y las disposiciones procesales contenidas en los artículos 12 y 35 al 40 serán de aplicación
inmediata para los procesos de restitución sin importar la fecha en que se celebró el contrato. Para efectos
del tránsito de legislación, deberá estarse a lo establecido en el artículo 40 de la ley 153 de 1887 y en el
artículo 699 del Código de Procedimiento Civil.
Esta ley rige a partir del momento de su promulgación y deroga la Ley 56 de 1985, el artículo 2035 del
Código Civil, el artículo 3° del Decreto 2923 de 1977, el artículo 4° del Decreto 2813 de 1978, el artículo
23 del Decreto 1919 de 1986, los artículos 2°, 5° y 8° a 12 del Decreto 1816 de 1990, como también las
demás disposiciones que le sean contrarias.
Artículo 3°. Esta póliza podrá ser expedida por las empresas aseguradoras y por las
empresas inmobiliarias (personas jurídicas o naturales) debidamente constituidas y con
registro de arrendador expedido por la Superintendencia de Industria y Comercio, con
sujeción a las normas establecidas para el contrato de seguro en el Código de Comercio
Colombiano, que demuestren tener una experiencia en el manejo de contratos de
arrendamiento de inmuebles destinados a la vivienda urbana o actividad comercial, y
que tengan capacidad jurídica para resolver pacíficamente, al menos costo, en el menor
tiempo, los conflictos derivados del Contrato de Arrendamiento.
Artículo 5°. El término de duración de la presente póliza será el mismo establecido por
las partes para el contrato de arrendamiento, el cual nunca podrá ser inferior a un año.
Artículo 7°. Esta póliza deberá ser renovada cada año por el arrendatario cuando este
decida prorrogar el contrato de arrendamiento previa notificación al arrendador.
Artículo 11. En caso de cesión del contrato de arrendamiento, por parte del
arrendatario, esta deberá notificarse al arrendador, y el arrendatario cesionario deberá
constituir una nueva póliza por el término restante del contrato, en caso de no constituir
la póliza de garantía arrendataria, esta conducta se tendrá por no válida la cesión y el
cedente arrendatario seguirá siendo el tomador y garante de la póliza.
Artículo 12. Derogase el artículo cuarto (4°) de la Ley 56 de 1985, y modifíquese los
artículos 518 al 524 del Código de Comercio y demás normas concordantes que regulen
la materia.
Artículo 13. La presente ley rige a partir de su promulgación deroga y modifica las
disposiciones que le sean contrarias.
Exposición de motivos
El presente proyecto de ley, tiene como fundamento actualizar la legislación en materia de arrendamientos
de vivienda urbana y de locales comerciales a la realidad social que está padeciendo un sin número de
Colombianos que actuando de buena fe prestaron su buen nombre para servir de Coarrendatarios o de
fiadores para la celebración de este tipo e contratos en razón de la exigencia expresa que ha hecho carrera
en virtud de una costumbre mercantil por parte de los arrendadores. Es de conocimiento público la
cantidad de coarrendatarios o fiadores que han tenido que vender sus inmuebles o propiedades o valerse
de créditos con entidades financieras o con personas naturales con el fin de pagar injustamente las sumas
que han dejado de pagar por concepto de cánones de arrendamiento por parte de los arrendatarios.
Este proyecto de ley obedece también a que la legislación actual en materia de arrendamientos de bienes
raíces adolece de este vacío que han causado una grave crisis en las relaciones contractuales de las partes
que intervienen en dicho contrato de arrendamiento, generándose en muchas oportunidades situaciones de
injusticia con relación a los coarrendatarios o fiadores ya que estos han venido actuando en calidad de
terceros responsables, lo que determina la urgente necesidad de implementar e incorporar a la legislación
vigente en esta materia el tema de la Póliza de Garantía Arrendataria como elemento fundamental para
generar la armonía contractual en esta materia.
Otro punto importante que se debe resaltar con la aprobación del proyecto de ley es el
tema de la congestión de los despachos judiciales que es uno de los temas preocupantes
de la administración de justicia, se sabe que las demandas con ocasión del
incumplimiento del pago de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda
urbana y de locales comerciales constituye un índice alto en el número de procesos
ejecutivos que se inician por esta causal generándose uno de los temas de mayor
importancia en la congestión judicial por cuanto tiene que ver con la eficiencia y
eficacia del sistema judicial afectándose el propósito de una pronta y cumplida justicia,
la congestión judicial hace referencia a la situación de desborde de la capacidad de
trabajo de un despacho judicial por la cantidad y calidad de procesos repartidos a un
mismo despacho, se conoce por estadísticas que el promedio de ingreso de procesos
judiciales según dato del Consejo Superior de la Judicatura por cada despacho para el
año 2000 era de 476 procesos, sin embargo se conocen casos extremos a donde en un
solo despacho judicial han ingresado entre 6.500 y 7.000 procesos en un año. Con la
aprobación de este proyecto de Ley se contribuirá a la descongestión de estos despachos
judiciales puesto que ya no habría necesidad de acudir a estas instancias judiciales para
la resolución de estos conflictos jurídicos en relación con la materia relacionada con los
coarrendatarios o fiadores, se sabe por estadística que el porcentaje de número de
procesos ejecutivos en la jurisdicción civil corresponde al 58.1% de incidencia en el
tema de la congestión judicial. El proyecto de ley le da gran relevancia a la conciliación
como mecanismo alternativo de solución de controversias con relación a este tema de la
contratación arrendataria coadyuvando en la descongestión de los despachos judiciales.
“La obligación de pagar la renta del arrendamiento nace del contrato. El artículo 1602
del Código Civil establece: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los
contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas
legales”. Las obligaciones nacidas del contrato, en consecuencia, están amparadas por
la ley, una ley “particular”, cuyo ámbito está limitado a las partes, pero ley al fin y al
cabo: el propio contrato. Y según la Constitución, “se garantizan la propiedad privada
y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles...” Es claro, pues, que
mientras se tramita el proceso de lanzamiento los contratantes conservan sus derechos.
El conflicto entre ellos se definirá en la sentencia, no antes. Salvo, naturalmente, los
casos en que el proceso termina anormalmente, por transacción o desistimiento”.
Legislación comparada
Es de anotar que a nivel latinoamericano muchos países han implementado esta figura
como el caso de la República de Chile mediante la Ley número 964 de 1975 y mediante
los Decretos-leyes números 1 y 128 de 1973 y 527 de 1974 en su artículo 11,
implementó la caución de las obligaciones del arrendatario mediante este tipo de
garantía.
Como podemos observar la implementación de este sistema de garantía arrendaticia, genera nuevas
posibilidades de acceso a grupos poblacionales que en vigencia de la normatividad aplicable no tienen la
posibilidad de adquirir ni mucho menos arrendar una vivienda digna, o un establecimiento de comercio
del cual pueda generarse posibilidades de subsistencia para un amplio sector de la población colombiana.
En especial para proteger a la población desplazada que en su mayoría son mujeres viudas y madres
cabeza de familia, que al llegar a las grandes urbes con sus hijos menores de edad no tienen la posibilidad
de acceder al arrendamiento de una vivienda digna ya que le es imposible conseguir personas que los
avalen en calidad de coarrendatarios, codeudores o fiadores.
En sentido general: según este sentido todo lo que existe en la naturaleza es cosa, con
excepción del ser humano. Cosa es todo ser corpóreo o incorpóreo, apropiable o
inapropiable por el hombre, perceptible o no por los sentidos,, ocupe o no un espacio
físico en la naturaleza. Las ondas eléctricas, el medio ambiente, el sonido, el alta mar, el
paisaje, los derechos reales y personales, una silla, una máquina de escribir, son cosas
en sentido general. “Todo lo que tiene entidad ya sea corporal o espiritual, natural o
artificial, real o abstracta”.
El concepto de cosa para los romanos, estuvo fundado en una idea de utilidad que ella prestara a los
seres humanos. Un objeto útil no podría ser cosa. El esclavo fue considerado como res mancipi hasta
el momento de la aparición del peculio, con el cual se les reconoció una personalidad natural.
En cambio, la palabra bien tiene un significado muy preciso para el derecho civil. Únicamente la
cosa que está dentro del patrimonio de un sujeto de derechos, y, además, tiene características
pecuniarias o económicas, merece el calificativo de bien.
ADQUISICION DE LA PROPIEDAD
Las cosas pueden ser muebles o inmuebles; estas últimas son las que no pueden
transportarse de un lugar a otro. Catalogar una cosa como inmuebles genera importantes
consecuencias prácticas, entre las cuales vale la pena citar las siguientes: para que su
enajenación sea válida esta debe celebrase por escritura pública; la tradición de la
propiedad inmueble requiere el registro del título (escritura pública que contenga el
contrato de compraventa, permuta, donación, adjudicación, remate, partición y demás)
en la oficina de instrumentos públicos correspondiente al lugar de ubicación del
inmueble; el término para adquirir por prescripción ordinaria un inmueble, salvo las
cosas los casos de vivienda de interés social, es de diez años y para los muebles es de
tres años; la capacidad para celebrar el contrato de compraventa encuentra algunas
limitaciones en vínculos de parentesco, laborales o de representación legal y judicial no
así el de bienes muebles; los inmuebles se dan en garantía bajo la figura de la hipoteca,
los muebles con la excepción de barcos y aeronaves, se dan en garantía bajo la figura de
la prenda.
Los inmuebles pueden serlo por naturaleza, por adhesión o por la destinación. Un
ejemplo de los primeros es un terreno; de los segundos la construcción y de los últimos
un elemento destinado permanentemente a la producción de una finca.
La anterior clasificación de los inmuebles adquiere importancia en la medida en
que de ella surgen consecuencias jurídicas. Una de ellas es que el dueño del
inmueble por naturaleza lo será de los bienes a que este se adhieren o de los
bienes.
Destinados a su explotación.
Puede afirmarse que el título es el hecho del hombre que genera obligaciones o la ley cuando lo faculta
para adquirir derechos reales.
A su vez, el título puede ser justo o injusto. Será justo aquel que llena los requisitos
establecidos por la ley, que en síntesis pueden enunciarse así; atributivo del dominio, es
decir aquel que es apto para adquirir el dominio; verdadero y válido. Será título injusto
aquel que no reúna los requisitos enunciados, como el título falsificado.
En relación con la transferencia de inmuebles puede afirmarse que los títulos más
usuales son los contratos de compraventa, dación en pago y permuta.
Concepto de Modo
Modo es la forma de realización o ejecución de título. Para adquirir el dominio de una cosa es necesario
que se verifique uno de los llamados “modos”. La propiedad existe para el adquiriente solo a partir de la
ocurrencia de cualquiera de los modos de adquirir. El artículo 673 del Código Civil indica que “los modos
deadquirir el dominio son la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la
prescripción”.
Dentro de la enunciación anterior hay unos modos que se califican como originarios y otros denominados
derivados. Los modos originarios son la ocupación, la accesión y la prescripción y se denominan así
puesto que en estos eventos el derecho de propiedad nace por primera vez en relación con un bien. Y se
catalogan como modos derivados la tradición o la sucesión por causa de muerte porque en ellos el
derecho de dominio o propiedad preexiste y se transfiere de un patrimonio a otro.
Ocupación
Es el modo de hacerse dueño de las cosas que no pertenecen a nadie, siempre y cuando su adquisición no
este prohibida, tomándolas o aprehendiéndolas con el ánimo de adquirirlas. Puede afirmarse que este
modo es el reconocimiento de la propiedad privada como fenómeno histórico; alguna vez era de nadie o
todo era de todos. Inclusive, algunas cosas pueden aún no haber sido de nadie o las que a tenido dueño
dejar de tenerlo.
Accesión
Es el modo de hacerse dueño de las cosas producidas por otra o de las que se juntan a el. En relación con
la propiedad inmobiliaria existen cuatro formas, de muy escasa ocurrencia, de accesión de inmueble a
inmueble, y estas son: el aluvión, la avulción, la mutación de álveo o cambio de cauce de un río y la
formación de islas. De mayor ocurrencia práctica son las accesiones de mueble e inmueble consistentes
en la construcción en terreno ajeno con materiales propios y la construcción con materiales ajenos en
terreno ajeno.
Tradición
De los modos de transferir la propiedad de bienes inmuebles es el mas común, razón por la cual su
correcto entendimiento es de vital importancia para quienes tengan que ver constantemente con la
propiedad raíz.
La tradición consiste en la entrega que el antiguo dueño hace de ellas a otra persona natural o jurídica, el
nuevo dueño, con la intención de transferir y adquirir el dominio por cada una de las partes,
respectivamente. La tradición de inmuebles requiere la inscripción de título en la oficina de registro de
instrumentos públicos, bajo el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente y en materia mercantil, se
requiera adicionalmente la entrega del inmueble. La inscripción del título en un registro público tiene por
finalidad, dar la posibilidad de que el caso sea conocido por el público.
En la tradición, el dominio o propietario existe radicado en cabeza de una persona, natural o jurídica,
quien lo transfiere a otra. Es esta la gran diferencia de la tradición con los modos hasta ahora estudiados.
Requisitos de la tradición
La tradición de los bienes inmuebles requiere el cumplimiento de varios requisitos. Estos son los
siguientes:
El título
Para que valga la tradición se requiere la existencia de un título que genere la obligación de transferir el
dominio, es decir que genere una obligación de dar, como un contrato de compraventa, permuta, donación
y demás, según lo establece el articulo 745 del Código Civil. Adicionalmente el título debe ser justo, es
decir ajustado a la ley; será no justo el título viciado por error, fuerza o dolo.
En conclusión, el título debe reunir los requisitos de todo convenio o contrato: capacidad,
consentimiento, causa y objeto lícito.
Art. 745 C.C.-Para que valga la tradición se requiere un título traslaticio de dominio como el de la venta,
permuta, donación, etc.
Se requiere además que el título sea válido respecto de la persona que se confiere. Así el título de donación
irrevocable no transfiere el dominio entre cónyugues.
Ubicación Territorial
Linderos
La individualización del inmueble se concreta con la indicación o referencia de sus linderos, entendiendo
por estos las líneas comunes que definen legalmente el limite entre dos o mas predios. Los linderos se
expresaran por su medida y demás connotaciones que permiten establecer los límites del bien con
respecto a los inmuebles colindantes.
El Registro
A partir de la entrada en vigencia del decreto 1250 de 1970 cada inmueble debe tener un folio de
matrícula inmobiliaria en la oficina de registro que le corresponda por la ubicación territorial, de tal
manera que consultando el respectivo folio de matrícula de cualquier persona puede enterarse de la
situación jurídica del inmueble. en dicho folio se inscribirán todos los actos que implique modos de
adquisición, gravámenes, limitaciones o afectaciones del dominio, medidas cautelares y títulos de
tenencia o arrendamiento, por ejemplo, constituidos por escritura pública.
A cada inmueble le corresponde un folio de matrícula inmobiliaria. cualquier práctica que contravenga lo
anterior, será violatoria de los artículos 4º y 6º del Decreto 1250 de 1970.
Es aconsejable conocer y aprender a interpretar las características y la información que contiene el folio
de matrícula inmobiliaria ya sea el tradicional o del utilizado por algunas oficinas de registro y que ha
sido denominado folio magnético de matrícula inmobiliaria.
PRESCRIPCIÓN
Definición
Requisitos de la prescripción
De la definición citada surgen los elementos determinantes de este modo de adquirir, sin los cuales no se
podría producir la prescripción adquisitiva. Estos requisitos son los siguientes:
La posesión: es el requisito básico de la prescripción adquisitiva. Se trata de un fenómeno fáctico, de una
situación de hecho: la actitud, el ánimo del hombre en relación a una cosa frente a la cual se comporta
como su dueño sin reconocer a ninguna otra persona derechos sobre la cosa poseída. Quien paga por usar
el inmueble (arrendatario), quien necesita permiso para usarla (el comodatario), quien usa el bien a
escondidas, o posee un inmueble con interrupciones, no actúa como dueño y por lo tanto no es poseedor
con posibilidades de adquirir por prescripción. La posesión debe ser pública, práctica e interrumpida
para que sea apta para adquirir la propiedad de una cosa.
La posesión: es el requisito básico de la prescripción adquisitiva. Se trata de un fenómeno fáctico, de una
situación de hecho: la actitud, el ánimo del hombre en relación a una cosa frente a la cual se comporta
como su dueño sin reconocer a ninguna otra persona derechos sobre la cosa poseída. Quien paga por usar
el inmueble (arrendatario), quien necesita permiso para usarla (el comodatario), quien usa el bien a
escondidas, o posee un inmueble con interrupciones, no actúa como dueño y por lo tanto no es poseedor
con posibilidades de adquirir por prescripción. La posesión debe ser pública, práctica e interrumpida
para que sea apta para adquirir la propiedad de una cosa.
El tiempo: para que esa aptitud o compartimiento de dueño sea reconocida por la ley y surta efectos
jurídicos se requiere el transcurso del tiempo predeterminado por la misma. Transcurrido el plazo
previsto, la actitud de poseedor lo convertirá en verdadero dueño y la ley lo protegerá como tal. Este
tiempo necesario para que opere la prescripción da la posibilidad al dueño no poseedor recuperar la
posesión de su bien y de no perder la propiedad mientras no transcurra la totalidad del tiempo previsto
para ello. Existen las llamadas acciones reivindicatorias, procedimientos judiciales para que el dueño
no poseedor recupere la posesión e interrumpa la prescripción que corre a favor del poseedor.
Prescripción Ordinaria
“Para ganar la prescripción ordinaria se necesita posesión regular no interrumpida, durante el tiempo que
las leyes requieran”.
El término de prescripción ordinaria sobre los bienes inmuebles es de diez años (C.C. Art. 2529). La
posesión regular exigida para la prescripción ordinaria es la que procede de justo título y se adquirió de
buena fe.
Por justo título se deberá entender, para efectos de la prescripción ordinaria, que el genera válidamente la
obligación de transferir el dominio (la compraventa, la permuta, la donación y demás), pero que por algún
motivo no fueron eficaces para producir la tradición del inmueble.
Cuando no se cuenta con la existencia de un justo título adquirido de buena fe, el término de prescripción
será de veinte años de conformidad con lo previsto en el articulo 1º de la Ley 30 de 1936. Por lo demás, la
prescripción extraordinaria no tiene diferencias con la ordinaria.
La posesión: es el requisito básico de la prescripción adquisitiva. Se trata de un fenómeno fáctico, de una
situación de hecho: la actitud, el ánimo del hombre en relación a una cosa frente a la cual se comporta
como su dueño sin reconocer a ninguna otra persona derechos sobre la cosa poseída. Quien paga por usar
el inmueble (arrendatario), quien necesita permiso para usarla (el comodatario), quien usa el bien a
escondidas, o posee un inmueble con interrupciones, no actúa como dueño y por lo tanto no es poseedor
con posibilidades de adquirir por prescripción. La posesión debe ser pública, práctica e interrumpida
para que sea apta para adquirir la propiedad de una cosa.
El tiempo: para que esa aptitud o compartimiento de dueño sea reconocida por la ley y surta efectos
jurídicos se requiere el transcurso del tiempo predeterminado por la misma. Transcurrido el plazo
previsto, la actitud de poseedor lo convertirá en verdadero dueño y la ley lo protegerá como tal. Este
tiempo necesario para que opere la prescripción da la posibilidad al dueño no poseedor recuperar la
posesión de su bien y de no perder la propiedad mientras no transcurra la totalidad del tiempo previsto
para ello. Existen las llamadas acciones reivindicatorias, procedimientos judiciales para que el dueño
no poseedor recupere la posesión e interrumpa la prescripción que corre a favor del poseedor.
Prescripción Ordinaria
“Para ganar la prescripción ordinaria se necesita posesión regular no interrumpida, durante el tiempo que
las leyes requieran”.
El término de prescripción ordinaria sobre los bienes inmuebles es de diez años (C.C. Art. 2529). La
posesión regular exigida para la prescripción ordinaria es la que procede de justo título y se adquirió de
buena fe.
Por justo título se deberá entender, para efectos de la prescripción ordinaria, que el genera válidamente la
obligación de transferir el dominio (la compraventa, la permuta, la donación y demás), pero que por algún
motivo no fueron eficaces para producir la tradición del inmueble.
Cuando no se cuenta con la existencia de un justo título adquirido de buena fe, el término de prescripción
será de veinte años de conformidad con lo previsto en el articulo 1º de la Ley 30 de 1936. Por lo demás, la
prescripción extraordinaria no tiene diferencias con la ordinaria.
articulo 1º de la Ley 30 de 1936. Por lo demás, la prescripción extraordinaria no tiene diferencias con la
ordinaria.
derecho de posesión que había acumulado sobre algún bien; este derecho del difunto, igual que todos los
que conformaban su patrimonio, pasara a formar parte del patrimonio de otra u otras personas, sus
sucesores. El heredero no requiere realizar actos propios de dueño sobre el inmueble para que se
considere que la posesión no se ha interrumpido; los actos de posesión que realice sobre la herencia se
entienden realizados sobre los derechos que lo conforman, incluido el derecho de posesión.
La muerte de la persona supone la transmisión de sus bienes y obligación a sus herederos. Normalmente
esta tradición requiere un procedimiento notarial o judicial por el cual, demostrada la muerte de una
persona, se adjudican los bienes que conformaban su patrimonio a otras personas (los herederos o
legatarios).
Clases de sucesiones
Si todos los herederos son plenamente capaces y están de acuerdo con el porcentaje de los bienes que le
puede corresponder y en la distribución y adjudicación de los mismos, además de no ser alguno de ellos
menor de edad, podrán tramitar la sucesión ante una notaría mediante un procedimiento expedito. Si no se
presentan estas circunstancias el trámite deberá hacerse ante el juez competente.
En relación con los bienes inmuebles además de la terminación del proceso judicial o notarial es menester
protocolizar el expediente de una escritura pública e inscribir en la oficina de registro correspondiente,
una copia auténtica de la partición y del auto aprobatorio de la misma, si el trámite fué judicial, o una
copia de la escritura por la cual se elaboro por partición, , si el trámite fue notarial.
Puede afirmarse que el contrato de compraventa es el título o contrato de mayor utilización para adquirir
la propiedad de los bienes inmuebles, a través del denominado “modo” tradición.
La dación en pago y la permuta, son variaciones del contrato de compraventa. La donación tiene como
diferencia fundamentalmente de precio o contraprestación.
En el presente módulo se analizarán los requisitos generales que pueden reunirse para la celebración de
un contrato, los que serán aplicables a todos los contratos a los que se haga referencia en este texto.
Capacidad
Las partes contratantes deben ser legalmente capaces, es decir, deben ser mayores de edad, no encontrarse
en interdicción por disipación o demencia, no estar enajenadas o incapacitadas mentalmente al momento
de celebrar el contrato.
Consentimiento
En los contratos cuyo objeto sea transferir la propiedad de un inmueble debe existir en el tradente y
adquirente el deseo real de que la propiedad o dominio sea transferida del primero al segundo C.C Art.
743). Si en alguno de ellos el consentimiento no se presento o se vio viciado por alguna de las
circunstancias que se referirán adelante, no se produce la transferencia de la propiedad.
Una tradición en principio inválida por falta de consentimiento de cualquiera de las dos partes se válida
retroactivamente por la ratificación de la parte que inicialmente no la quería, es decir se extiende como
válida desde el momento en que se realizo sin consentimiento. La ratificación deberá realizarse con las
mismas formalidades del acto ratificado, es decir, para los inmuebles otorgando escritura pública y
efectuando su inscripción en la oficina de instrumentos públicos.
El consentimiento y la anuencia de cualquiera de las dos partes para que exista y produzca efectos debe
darse libre de error, fuerza o dolo. En el momento en que se dé cualquiera de las anteriores circunstancias
estaremos frente a una causal de vicio del consentimiento.
Causa
La causa o sea los motivos personales que inducen a las partes a contratar deben ser lícitos es decir, no ser
contrarios a la moral o al orden público.
Objeto
El objeto debe ser cierto, posible, lícito y ajustado a lo moral y a las buenas costumbres.
Concepto
La promesa de compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y está comprar. El dinero que el comprador da por la cosa
vendida se llama precio. En general para que la venta sea perfecta, y por lo tanto válida, se requiere
acuerdo sobre la cosa y el precio.
Requisitos de la promesa
Además de los requisitos generales se debe reunir un contrato, la ley ha establecido requisitos diferentes,
en materia civil y mercantil, para la validez y eficiencia de las promesas de compraventa.
Contrato de compraventa
Permuta
La permuta es un contrato por el cual las partes contratantes se obligan a
transferirse el dominio de una cosa por otra. Podría darse el caso de dar un inmueble por
otro o por otros o un inmueble por un mueble.
Como este tipo de contrato cada parte se obliga a transferir el dominio de una cosa y
pretende adquirir el de otra; cada una de ellas tiene la doble condición de vendedora y
de compradora; vendedora la que se obliga a entregar y compradora lo que pretende
adquirir. A cada parte se le aplican las normas propias del vendedor en relación a lo que
enajena y del comprador en relación a lo que adquiere. En general a la permuta se le
aplican las reglas del contrato de compraventa (C.C.M art. 1957)
Dación en Pago
Es un contrato mediante el cual una parte llamada deudor; transfiere a otra llamada
acreedor un bien, con la finalidad de cancelar una deuda.
Pacto de Retroventa
Pacto de Retracto
Al tenor del articulo 1944 del Código Civil, se pacta que presentándose dentro de cierto
tiempo (que no podrá pasar de un año) persona que mejore la compra se resolverá el
contrato, cumpliéndose así lo pactado, a menos que el comprador se allane a mejorar en
los términos la compra.
Pacto Comisorio
Al tenor del articulo 1935 del Código Civil, se define este pacto diciendo: “Por el pacto
de comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido,
se resolverá el contrato de venta”.
Opción de Compra
Para desarrollar la idea del Leasing Inmobiliario en Colombia se utilizaron dos figuras
contractuales definidas y reguladas por la ley. El arrendamiento y la compraventa de
inmuebles. No obstante la doctrina a llegado a la conclusión de que el Leasing es un
contrato autónomo que puede definirse así:
“es un contrato comercial, por virtud del cual una de las partes denominada la
EMPRESA DE LEASING, se obliga a procurar a otra – el llamado
LOCATARIO-
La Ley 258 del 17 de enero de 1996, tiene por objeto la protección de la familia, para
impedir que la casa que constituye la vivienda familiar pueda ser enajenada o gravada
por uno de los cónyuges o compañeros permanentes con detrimento de toda la familia.
Lo anterior significa que no se puede vender la vivienda familiar sin la firma de los dos
cónyuges o compañeros.
Folio de Matrícula
Practico Solicitar al propietario del inmueble una copia de este documento, el que le
permitirá verificar la situación del inmueble, y conocer las limitaciones, gravámenes o
medidas cautelares que recaigan sobre el mismo.Los actos jurídicos realizados sobre
inmuebles además de celebrarse por escritura pública deben inscribirse en la oficina de
registro de instrumentos públicos correspondiente.
A partir de la entrada en vigencia del Decreto 1250 de 1970 cada inmueble debe
tener un folio de matrícula inmobiliaria en la oficina de registro que le
corresponda por su ubicación territorial, de tal manera que consultando el
respectivo folio de matrícula cualquier persona puede enterarse de la situación
jurídica del inmueble. En dicho folio se inscribirán todos los actos que
impliquen modos de adquisición, gravámenes, limitaciones o afectaciones del
dominio, medidas cautelares y títulos de tenencia o arrendamiento, por ejemplo,
constituidos por escritura pública.A cada inmueble le corresponde un folio de
matrícula inmobiliaria. Cualquier práctica
ca que contravenga lo anterior, será violatoria de los artículos 4º y 6º del Decreto 1250
de 1970.
Sucesión
Compraventa
Yo .................. colombiano (a), mayor de edad con domicilio en esta ciudad, identificado(a) con la cédula de
ciudadanía número .................. expedida en ..................., por medio de este memorial conferido poder especial,
amplio y suficiente, a ............... también mayor de edad y domiciliado en ...................., para vender por la suma
de ............ pesos ($..............) moneda legal el siguiente inmueble de mi propiedad: una casa de habitación ubicada en
el área urbana de .................., junto con el terreno en que se halla edificada, con todas sus dependencias y anexidades,
distinguida con el número ...................…..de............... y comprendida dentro de los siguientes linderos: Por el norte,
en extensión de ................. metros, con .................; por el sur, en extensión de .................. metros, con ....................;
por el oriente, con extensiónde ................ metros, con ...................; y por el occidente, en extensión
de ........................... metros, con ...................... Al inmueble descrito corresponde la matrícula inmobiliaria
número ................... (conforme lo dispuesto por la ley 258 de 1996, igualmente manifiesto bajo la gravedad del
juramento, que el inmueble arriba descrito no se encuentra afectado a vivienda familiar). Mi apoderado está facultado
para realizar todos los actos, gestiones y diligencias que sean necesarios para el perfeccionamiento del contrato de
compraventa. Por lo anterior solicito se sirva tener a la persona anteriormente mencionada como mi apoderado para
los efectos descritos en este memorial.
Señor notario (o señor juez), atentamente,
firma del poderdante: ...............................
firma del apoderado: ................................
C.C. No.
Proforma de Compraventa con pacto de retroventa
Comparecieron ..............., mayor de edad, vecino de ......., identificado con la cédula de ciudadanía número.............,
expedida en .........., que en el texto del presente documento se denominará EL VENDEDOR, y ................. también
mayor de edad, vecino de ............., identificado con la cédula de ciudadanía número............ expedida en .................,
que en adelante se designará como EL COMPRADOR , y manifestaron que han convenido en celebrar un contrato de
compraventa que regulará por las disposiciones legales aplicables y en especial por las siguientes cláusulas: Primera.
Objeto. – Que EL VENDEDOR transmite al COMPRADOR a título de compraventa el bien inmueble ubicado en la
ciudad de..............., al cual corresponden los siguientes linderos: ............ Segunda. Tradición. – Que EL
VENDEDOR es propietario del bien relacionado en la cláusula anterior, por haberlo adquirido mediante contrato de
compraventa celebrado con .............., según consta en la escritura pública número .................., otorgada ante la
Notaría ................., del Círculo de ............. el día ....... de .......... de .............. (.....) e inscrita en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos de.............. el día ............. de ........... de..........(....) bajo el folio de matrícula
inmobiliaria número…………. Tercera. Situación del inmueble. – Que el inmueble objeto del presente contrato se
encuentra libre de embargo, pleito pendiente, condición resolutoria, patrimonio de familia, censo, anticresis o
limitación alguna de dominio. Sin embargo, en todo caso EL VENDEDOR saldrá al saneamiento en los casos de ley.
Cuarta. Precio. – Que el precio de la compraventa es la suma de ..............($.......) que EL COMPRADOR se
compromete a pagar de la siguiente forma: ...........Quinta. Pacto de retroventa. – Que las partes acuerden que EL
VENDEDOR se reserva la facultad de recobrar el bien inmueble que transmite por la presente convención,
ejercitando el pacto de retroventa que aquí se estipula, en las condiciones, plazo y precio que a continuación se
señalan. Sexta. Plazo. – Que la facultad que se reserva EL VENDEDOR podrá ser ejercida dentro de un plazo
máximo de ........ (.....) años, contados desde el otorgamiento de esta escritura. Séptima. Precio de retroventa. – Los
contratantes fijan como precio para la retroventa la suma de ........... pesos ($.........), cantidad que deberá pagar EL
VENDEDOR al COMPRADOR en el momento mismo de la entrega material del inmueble. Octava. Preaviso.- EL
VENDEDOR esta en la obligación de dar aviso al COMPRADOR, por lo menos con ................(........) meses de
anterioridad a la fecha en que se ha decidido ejercer el derecho que la retroventa le confiere. Novena. Transmisión
del bien.- EL COMPRADOR se obliga a no enajenar el bien, salvo que EL VENDEDOR lo admita de manera
expresa y escrita y se inserte en el texto del respectivo documento público de enajenación la situación de estar
afectado por el pacto de retroventa que ahora se celebra. Parágrafo.- La constitución de gravamen hipotecario queda
prohibida y de efectuarse quedará resuelta una vez se dé cumplimiento al pacto de retroventa. Décima. Cláusula
compromisoria. Toda controversia o diferencia relativa a este contrato, su ejecución y liquidación, se resolverá por
un Tribunal de Arbitramento designado por la Junta Directiva de la Cámara de Comercio de ........, mediante sorteo
efectuado entre los árbitros inscritos en su ejecución y liquidación, se resolverá por un Tribunal de Arbitramento
designado por la Junta Directiva de la Cámara de Comercio de ........, mediante sorteo efectuado entre los árbitros
inscritos enlas listas que lleva el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de dicha Cámara. El Tribunal se
sujetará a lo dispuesto en el Decreto 1818 de 1998 o estatuto orgánico de los sistemas alternos de solución de
conflictos y demás normas concordantes, de acuerdo con las siguientes reglas: a) El Tribual estará integrado
por ......... árbitros, b) La organización interna del Tribunal se sujetará a las reglas previstas en el Centro de Arbitraje y
Conciliación Mercantiles, c) El Tribunal decidirá en (derecho, en conciencia o en principios técnicos ), d) El Tribunal
funcionará en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles.
Entre .........., mayor de edad y vecino de .........., quien se identifica con la cédula de ciudadanía número ...........
expedida en .................... y ....…………….. también mayor de edad y vecino de ........., quien porta la cédula de
ciudadanía número......, se ha convenido en celebrar un contrato de permuta que se rige por las estipulaciones que a
continuación se enuncian y en lo no previsto en ellas por las disposiciones legales aplicables a la materia de que trata
esta convención: Primera. Objeto. - .......... enajena en favor de .......... el siguiente bien: ........... por su parte .........
enajena en favor de ................el bien que se describe a continuación: ...............Segunda. Permuta. – La enajenación
mutua que las partes hacen de los bienes debidamente identificados en la cláusula anterior es a título de permuta. En
razón de ello, las partes asignan los siguientes valores a los bienes que se intercambian: a) Al ........ descrito en la
cláusula primera como de propiedad de ...... la suma de ........ ($.....) pesos; b) Al ...... citado en la cláusula primera, se
estima económicamente en la suma de ...........…..pesos ($........). En consecuencia, como surge una diferencia en
favor de……………… le entregará el monto de dicho mayor valor en dinero para lograr así la equivalencia de
prestaciones buscada. Tercera. Forma de pago. – La obligación en dinero que se crea a cargo de ............. será
satisfecha de la forma que se entra a indicar: ...........Cuarto. Obligaciones de los contratantes. – Los contratantes
declaran que los bienes que enajenan son de su propiedad y se obligan a hacer entrega de ellos en buen estado de
funcionamiento, quedando comprometidos, en todo caso, a salir al saneamiento en los eventos que la ley lo exige.
Declaran, además, que los bienes se encuentran libres de embargo, gravámenes, multas, impuestos, condiciones
resolutorias, pactos incluyendo de reserva de dominio- y cualquiera otra circunstancia que afecte el libre comercio de
los bienes que cada uno se compromete a entregar y que se identifican plenamente en la cláusula primera de este
documento. Quinta. Cláusula penal.- Las partes establecen como sanción pecuniaria a cargo de quien incumpla una
cualquiera de las obligaciones dimanadas de este contrato el pago de una cantidad igual a ........ ($....) pesos, suma de
la cual será acreedora la otra parte sin necesidad de requerimiento de ninguna índole para constituir la mora. Sexta.
Gastos.- Los gastos que se ocasionen con motivo de este negocio jurídico serán cubiertos por ambas partes por
mitades. Séptima. Cláusula compromisoria. - Toda controversia o diferencia relativa a este contrato, su ejecución y
liquidación se resolverá por un Tribunal de Arbitramento designado por la Junta Directiva de la Cámara de
Comercio de .............., mediante sorteo efectuado entre los árbitros inscritos en las listas que lleva el Centro de
Arbitraje y Conciliación Mercantiles de dicha Cámara. El Tribunal se sujetará a lo dispuesto en el Decreto 1818 de
1998 o estatuto orgánico de los sistemas alternos de solución de conflictos y demás normas concordantes, de acuerdo
con las siguientes reglas: a) El Tribunal estará integrado por........... árbitros, b) La organización interna del Tribunal se
sujetará a las reglas previstas en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles, c) El Tribunal decidirá en
(derecho, en conciencia o en principios técnicos), d) El Tribunal funcionará en el Centro de Arbitraje y Conciliación
Mercantiles.
En señal de conformidad los contratantes suscriben este documento en dos (2) ejemplares del mismo tenor y valor,
siendo los .......... (...) días del mes de ......... de ........(…..) ante testigos hábiles.
Firmas:……………………………
C.C.:
Testigo:…………………………..
C.C.:
Proforma de Comodato
Entre quienes suscriben este documento, por una parte.................... quien se identifica con la cédula de ciudadanía
número............... expedida en............. y para los efectos del presente acto se designará simplemente como EL
COMODANTE y, por la otra.................. y por la otra quien porta la cédula de ciudadanía número............. y en el
texto de este contrato se denominará como EL COMODATARIO, hemos convenido en celebrar un contrato de
comodato que se regirá por las cláusulas que a continuación se enuncian y en lo no previsto en ellas por las
disposiciones legales aplicables a la materia de que trata el presente acto jurídico, en especial por las prescripciones
contenidas en los artículos 2200 y siguientes del Código Civil. Primera. Objeto.- EL COMODANTE entrega a EL
COMODATARIO y éste recibe, a título de comodato o préstamo de uso, los bienes que se entran a
relacionar: .....................Los bienes descritos pertenecen a EL COMODANTE. Segunda. Localización de los
bienes.- Los bienes descritos en la cláusula anterior deberán permanecer durante la vigencia del presente acto jurídico
en la sede de EL COMODATARIO, es decir, en la siguiente dirección: .............. de la ciudad de............... EL
COMODATARIO no podrá cambiar el sitio de ubicación de los bienes entregados en comodato sin la previa y escrita
autorización de EL COMODANTE. Tercera. Uso autorizado. – El COMODATARIO podrá utilizar los bienes
objeto de este contrato único y exclusivamente para los siguientes propósitos: ................ Cuarta. Obligaciones de EL
COMODATARIO. – Constituyen las obligaciones especiales de EL COMODATARIO las que siguen: a) Cuidar y
mantener los bienes recibidos en comodato, respondiendo por todo daño o deterioro que sufran,salvo los que se
derivan del uso autorizado en la cláusula anterior. EL COMODATARIO se obliga a responder aun del caso fortuito;
b) Responder por los daños que los bienes entregados causen a terceros, c) Restituir los bienes al término del
comodato, d) Asegurar los bienes relacionados en la cláusula primera de este documento contra los riesgos
de.............., de manera que figure como beneficiario de la póliza respectiva EL COMODANTE, e) Utilizar la
máquina conforme con el uso autorizado, es decir, exclusivamente en..........; f) No cambiar la ubicación de los bienes
sin el previo y escrito permiso de EL COMODANTE; g) Las demás obligaciones propias de los comodatarios de
acuerdo con las disposiciones legales. Quinta. Duración y perfeccionamiento. – Este contrato tiene una vigencia
de.........contados a partir de su firma, fecha desde la cual se perfecciona, pues en este mismo instante se ha hecho
entrega de los bienes en el lugar donde deben permanecer. A la terminación del contrato surge la inmediata
obligación para EL COMODATARIO de restituir los bienes en perfecto estado de funcionamiento y solamente podrá
retenerla cuando habiendo sufrido perjuicios por el mal estado o calidad de las cosas estos no hayan sido debidamente
indemnizados. Sexta. Valor de los bienes. – EL COMODATARIO, conjuntamente con EL COMODANTE, estiman
el valor de los bienes en ............. pesos ($...........) suma que deberá pagar EL COMODATARIO o EL COMODANTE
si EL COMODANTE ejerce la facultad que en su favor establece el artículo 2203 del Código Civil, según la cual
puede abandonar la propiedad de la cosa en favor de EL COMODATARIO cuando los bienes se deterioren de tal
manera que no puedan emplearse en su uso ordinario. Séptima. Estado de los bienes.- Al momento de firmarse el
presente acto jurídico los bienes se encuentran en perfecto estado de funcionamiento. Octava. Cláusula penal.- Si
EL COMODATARIO incumpliere una cualquiera de las obligaciones a su cargo deberá pagar a EL L COMODANTE
la suma de ............ pesos ($............). Novena. Cláusula compromisoria.- Toda controversia o diferencia relativa a
este contrato, su ejecución y liquidación se resolverá por un Tribunal de Arbitramento designado por la Junta
Directiva de la Cámara de Comercio de .............., mediante sorteo efectuado entre los árbitros inscritos en las listas
que lleva el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de dicha Cámara. El Tribunal se sujetará a lo dispuesto en
el Decreto 1818 de 1998 o estatuto orgánico de los sistemas alternos de solución de conflictos y demás normas
concordantes, de acuerdo con las siguientes reglas: a) El Tribunal estará integrado por........... árbitros, b) La
organización interna del tribunal se sujetará a las reglas previstas en el Centro de Arbitraje y Conciliación
Mercantiles, c) El Tribunal decidirá en (derecho, en conciencia o en principios técnicos), d) El Tribunal funcionará en
el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles. En señal de conformidad las partes suscriben el presente
documento en dos ejemplares del mismo tenor, en ........... a los .......... () días del mes de ......... del dos mil ........
El Comodatario…………………… El Comodante…………………
C.C……………………. C.C………………………......
Comparecieron........... mayor de edad, vecino de .................., identificado como aparece al pie de su firma, quien en
el texto del presente documento se denominará simplemente EL ACREEDOR, y ............. también mayor de edad y
vecino de .............., identificado como se indica al pie de su firma, quien en lo sucesivo se designará EL DEUDOR, y
manifestaron su intención de celebrar un convenio de dación en pago que se regulará por las disposiciones legales
aplicables y en especial por las siguientes cláusulas: Primera. Obligaciones vencidas. – EL DEUDOR debe a EL
ACREEDOR la suma de ............ ($.......), discriminado de la siguiente forma: a) la suma de ........... ($......) por
concepto de capital; b) la cantidad de ...................... ($..........) causados por intereses; c) por honorarios ocasionados
en la gestión de cobro judicial (o extrajudicial) la suma de ..............($.......); d) por gastos la suma de ...............
($........). La obligación consta en el documento que se relaciona a continuación: ............. y se encuentra vencida
desde el .......... (........) de ......... del dos mil ........., siendo exigible en la actualidad. Segunda. Iliquidez.- que debido
a su situación económica, EL DEUDOR se encuentra imposibilitado para cubrir la suma que adeuda en dinero
efectivo. Tercera. Dación en pago. – Que como consecuencia de lo dicho, EL DEUDOR transfiere a título de
dación en pago los siguientes bienes: a) El bien inmueble ubicado en la ciudad de ............. al cual corresponden los
linderos que se enuncian a continuación: ............ b) ......... ( ....... ) unidades de ....... el inmueble descrito en el aparte
a) lo adquirió por compraventa de que él hizo a ............ según consta en la escritura pública número ..........(..........),
otorgada ante la Notaría............ del Círculo de ........ el día ...... de ...... de......., la cual se inscribió en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos de .......... bajo el Folio real de Matrícula Inmobiliaria número ............. Cuarta.
Valor. – Que para efecto del presente acto se estima el valor del inmueble entregado por el DEUDOR en ..........
($.......) y el de la mercancía relacionada que se traspasa a título de dación en pago en ............. ($.......), quedando, en
consecuencia, extinguida la deuda. Quinta. Propiedad de los bienes. – EL DEUDOR manifiesta ser propietario de
los bienes, que estos no soportan gravamen o limitación alguna de dominio, que están libres de impuestos y
contribuciones, que no soportan embargos ni son objeto de pleito pendiente, en todo caso se obliga a salir en defensa
de EL ACREEDOR que adquiere los bienes materia de este contrato si fuere perturbado en posesión por cualquier
motivo, en especial por las causales de saneamiento por evicción y vicios redhibitorios que contempla la ley civil.
Sexta. Aplicación analógica. – Al presente acto serán aplicables, por analogía, las normas reguladoras del contrato
de compraventa. Séptima. Entrega material. – EL DEUDOR se obliga a entregar materialmente los bienes dados en
pago dentro de los treinta días siguientes al otorgamiento de la presente escritura. Octava. Condición resolutoria.
– La dación en pago que por este instrumento se efectúa se condiciona,
cláusula quinta. Novena. Gastos. – los gastos que ocasión el otorgamiento del presente documento, los de
beneficencia e inscripción posterior en el registro, correrán por cuenta de EL DEUDOR. Décima. Cláusula
compromisoria.- Toda controversia o diferencia relativa a este contrato, su ejecución y liquidación se resolverá por
un tribunal de arbitramento designado por la junta directiva de la Cámara de Comercio de .............., mediante sorteo
efectuado entre los árbitros inscritos en las listas que lleva el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de dicha
Cámara. El Tribunal se sujetará a lo dispuesto en el Decreto 1818 de 1998 o estatuto orgánico de los sistemas alternos
de solución de conflictos y demás normas concordantes, de acuerdo con las siguientes reglas: a) El Tribunal estará
integrado por........... árbitros, b) La organización interna del Tribunal se sujetará a las reglas previstas en el Centro de
Arbitraje y Conciliación Mercantiles, c) El Tribunal decidirá en (derecho, en conciencia o en principios técnicos), d)
El Tribunal funcionará en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles.
Firmas
EL DEUDOR:……………………………..
Identificación
EL ACREEDOR:…………………………..
Identificación
Proforma de Depósito
Entre quienes suscriben este documento, por una parte ....... quien se identifica con la cédula de ciudadanía
número .......... expedida en .............. y para los efectos del presente acto se designará como EL DEPOSITANTE y,
por la otra .......... identificado con la cédula de ciudadanía número ................. de ............... y quien en el texto de
este contrato se denominará como EL DEPOSITARIO, hemos convenido en celebrar un contrato de deposito que se
regirá por las cláusulas que acontinua-ción se enuncian en lo no previsto en ellas por las disposiciones legales
aplicables a la materia de que trata el presente acto jurídico, en especial por las prescripciones contenidas en los
artículos 2236 y siguientes del Código Civil. Primera. Objeto. – En virtud del presente contrato EL DEPOSITANTE
entrega a EL DEPOSITARIO, para su guarda y custodia, los bienes que a continuación se relacionan: ...............
Segunda. Lugar del depósito. – Los bienes objeto del presente contrato y descritos en la cláusula anterior, deberán
permanecer durante la vigencia del mismo en la sede de EL DEPOSITARIO, es decir, en la siguiente
dirección: .............. de la ciudad de ............ EL DEPOSITARIO no podrá cambiar el sitio de ubicación de los bienes
entregados en depósito sin la previa y escrita autorización de EL DEPOSITANTE. Tercera. Uso de los bienes. –EL
DEPOSITARIO no queda autorizado para utilizar los bienes objeto de este contrato. Cuarta. Obligaciones del
DEPOSITARIO. – En desarrollo del presente contrato EL DEPOSITARIO se obliga especialmente a: 1. Ejercer
debidamente la guarda y custodia de los bienes que se entregan, empleando para ello toda su diligencia y cuidado. 2.
Conservar los bienes en el estado en que los recibe, para lo cual se obliga a tomar las medidas necesarias para el
cumplimiento de dicha obligación. 3. Abstenerse de dar uso alguno a los bienes que en virtud del presente contrato se
le confían. 4. No entregar los bienes en subdepósito a persona alguna, salvo autorización expresa de EL
DEPOSITANTE. 5. Restituir los bienes a EL DEPOSITANTE al vencimiento del plazo estipulado o cuando éste así
lo requiera. 6. no cambiar la ubicación de los bienes, sin autorización expresa y escrita de EL DEPOSITANTE.
Quinta. Duración del deposito. – La duración del presente contrato será de .............. (especificar el período), sin
perjuicio de que EL DEPOSITARIO solicite la restitución de los bienes antes del plazo pactado, evento en le cual se
entiende que se da por terminado el contrato. Sexta. Remuneración. – Como contraprestación por sus servicios EL
DEPOSITARIO tendrá derecho a recibir la suma de ........... (semanales, quincenales, mensuales), durante el término
de duración del contrato. Séptima. Estado de los bienes. – Las partes declaran que los bienes que se entregan en
virtud del presente contrato se encuentran en condiciones normales de conservación (y/o funcionamiento). Octava.
Cláusula penal. – Si cualquiera de las partes incumpliere una cualquiera de las obligaciones a su cargo deberá pagar
a la otra la suma de ....... pesos ($............) a título de pena derivada de dicho incumplimiento. Novena. Cláusula
compromisoria. - Toda controversia o diferencia relativa a este contrato, su ejecución y liquidación se resolverá por
un Tribunal de Arbitramento designado por la Junta Directiva de la Cámara de Comercio de .............., mediante
sorteo efectuado entre los árbitros inscritos en las listas que lleva el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de
dicha Cámara. El Tribunal se sujetará a lo dispuesto en el Decreto 1818 de 1998 o estatuto orgánico de los sistemas
alternos de solución de conflictos y demás normas concordantes, de acuerdo con las siguientes reglas: a) El Tribunal
estará integrado por........... árbitros, b) La organización interna del Tribunal se sujetará a las reglas previstas en el
Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles, c) El Tribunal decidirá en (derecho, en conciencia o en principios
técnicos), d) El Tribunal funcionará en el Centro de Arbitraje y Conciliación y Mercantiles.
En señal de conformidad las partes se suscriben el presente documento en dos ejemplares del mismo tenor, en ..........
a los ............ () días del mes de ............... de dos mil............ ( ).
El Depositante…………………
C.C…………………….
El Depositario…………………
C.C……………………
Nuevo Regimen de
Propiedad Horizontal
LEY DE DESARROLLO TERRITORIAL E INCIDENCIA
EN EL NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Estamos observando la expansión física de las mayores ciudades del país en los municipios vecinos,
dando origen a procesos de metropolización que a pesar de existir una ley reguladora (Ley 128/94) y que
junto con la ley orgánica ambiental (Ley 99/93) el plan de desarrollo (Ley 152/94) y ley de la reforma
urbana (Ley 9/89) se debía unificar, proyectar, armonizar y planificar a largo plazo para evitar las
improvisaciones, buscando el planteamiento de una nueva forma de estructurar el municipio Colombiano
que aparte de la construcción y distribución física ideal se buscará una ciudad más solidaria, sustentable y
gobernable.
Ciudad con equilibrio en el desarrollo de la producción, del comercio y de los servicios para la plena
realización de los derechos ciudadanos, como el derecho a la salud, educación, al trabajo, a vivienda
plena, al espacio público, a la recreación, a la calidad ambiental etc....... e integrando su espacio rural y
previendo la repercusión de las interacciones entre estos dos espacios.................. en fin complementando
la planificación socioeconómica con la planificación y gestión físico – espacial, reglamentando los usos y
ocupación del suelo, atendiendo la prevalecía del interés general logrando así la armonía entre las
diversas formas de ocupación del territorio y el proceso de desarrollo económico con una visión
permanente y de futuro
Ojalá esta “visión “permanente y de futuro” hiciera reflexionar a las fuerzas hoy en conflicto y así en
corto tiempo los colombianos pudiéramos elevar nuestra calidad de vida y de convivencia.
Estos principios y objetivos fue lo que llevaron a los legisladores, promotores y especialmente al Dr.
Ernesto Samper Pizano, como parlamentario, ministro de desarrollo y como presidente a impulsar un
“proceso de competitividad” para las ciudades a partir del ordenamiento y en pleno marco mundial de la
globalización, a sancionar la “LEY DE DESARROLLO TERRITORIAL”: Instrumentos y disposiciones
sobre planificación y gestión territorial con el fin de lograr un Ordenamiento físico – territorial que
promueva el desarrollo socio – económico en armonía con la naturaleza.
Un ejemplo de desarrollo y aplicación a esta ley es la ciudad de Bogotá, donde el período administrativo
anterior presidido por el Doctor Enrique Peñalosa Londoño llevo a nuestros planificadores a trazar un
Plan de Ordenamiento Territorial ejemplo para Latinoamérica, siendo esta la primera ciudad en Colombia
en tomar la visión futurista basada en la planificación y proyección a largo plazo contemplada en la
anterior ley.
Hoy ante nuevos instrumentos concebidos por la puesta en marcha de la “Ley de Desarrollo Territorial” y
en lo que respecta a su contenido, las acciones y actuaciones que de ellas se derivan: El Ordenamiento
Territorial, la actuación urbanística, La enajenación y expropiación, la plusvalía, la compensación, el
manejo del espacio público, transferencia gratuita de bienes fiscales, la vivienda, las licencias y sanciones
urbanísticas, los avalúos, Nuevo Régimen de Arrendamiento y las disposiciones generales y transitorias
de la ley y a la unificación del Régimen de Propiedad Horizontal, propuesta contemplada en el
proyecto ley 136 del senado y 305 de la cámara, hoy convertido en ley de la República con el numero
675 del 3 de agosto del presente año, que deroga las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998 y
los decretos reglamentarios expedidos hasta hoy, unificando así el régimen de propiedad horizontal en
Colombia, hecho que se esperaba desde hacia tiempo ante los vacíos y exclusiones entre si del antiguo
régimen y poco práctico ante el volumen de los habitantes que en el país viven actualmente bajo el
régimen de propiedad horizontal que son aproximadamente 7.000.000 de habitantes.
GENERALIDADES DE LA LEY
3.2 Descripción de la Ley
Reseñamos algunas de las características más sobresalientes de la Ley
675 / Agosto 3 / 2001 aprobada.
a) Unifica Los régimenes de propiedad horizontal.
Al consagrar la regulación exhaustiva del Régimen de Propiedad Horizontal, la Ley termina con
la normativa existente actualmente, brindando seguridad jurídica a propietarios, tenedores,
constructores, jueces y autoridades administrativas.
b) Persona jurídica Sui Generis
Para efectos de representación judicial y extrajudicial se propone el nacimiento de una persona
jurídica especial con capacidad limitada por su objeto, sin que sea dado, como sucede en
vigencia de la ley 16 de 1985, que este ente sea el titular del derecho de dominio sobre bienes
comunes.
c) Conjuntos integrados por etapas.
Se contempla la posibilidad de desarrollar conjuntos por etapas, sometido provisionalmente al
régimen de propiedad horizontal, a las etapas que se conforman, para luego, mediante escrituras
adicionales, incluir las etapas subsiguientes, modificando los coeficientes de copropiedad,
cuando a ello hubiere lugar, así como las responsabilidades del primer propietario en relación
con la administración de la propiedad hasta la construcción y enajenación del cincuenta y uno
por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.
d) Certificación sobre la existencia y representación legal de la persona jurídica.
Se establece que sea el alcalde municipal o Distrital o su delegado, quien inscriba la persona
jurídica que nace por ministerio de ley, de manera que sea él mismo quien, certifique su
existencia y representación.
e) Determinación de porcentaje de deterioro.
Para efectos de garantizar la objetividad en la determinación del porcentaje de deterioro del
edificio o conjunto, para efectos de reconstruirlo o extinguir la propiedad horizontal, se propone
que se encargue esta función a una persona debidamente registrada en la Lonja de Propiedad
Raíz de la región donde se encuentran ubicados los inmuebles.
f) Se aclara que existen copropiedad sobre los bienes comunes.
Por parte de los propietarios de inmuebles, concediéndose la posibilidad de cambiar su destino o
desafectar los del uso común, cuando no sean considerados como esenciales.
Se consagra la posibilidad de establecer bienes comunes de uso exclusivo, definidos como
aquellos que, sin ser necesarios para el ejercicio de los derechos de la mayoría de los
propietarios de inmuebles privados, su uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien
privado. A modo de ejemplo se citan las terrazas, cubiertas, patios interiores etc, se establece
como cargo para el propietario a quien se haga entrega de bienes comunes de uso exclusivo, el
pago de las mejoras necesarias causadas por hechos o actos diferentes de defectos de
construcción o fallas estructurales en dichos bienes.
g) Sectores y Módulos de Contribución.
Como quiera que en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, algunos bienes comunes
pueden beneficiar más a unos propietarios o tenedores que a otros, se ha considerado necesario
la creación de la figura de los sectores y módulos de contribución, para garantizar que las
expensas comunes relacionadas con bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso
y goce general, sean sufragadas por los propietarios de bienes privados que derivan mayores
beneficios de su uso, exclusivamente para los comerciales o mixtos, nunca para los
residenciales.
Esta situación alcanzó a presentar inquietud entre personas y profesionales que tienen relación
con el tema, pues en el proyecto no estaba claro y la apreciación general es que este precepto
puede tener validez y utilidad en los comerciales mixtos, en tanto que en los residenciales podría
convertirse en una fuente de conflictos.
h) Reuniones de la Asamblea General.
Con el fin de evitar la parálisis de los edificios o conjuntos al Régimen de Propiedad Horizontal,
como consecuencia del ausentismo en las reuniones de la asamblea general, se han establecido
diversos mecanismos y modalidades de reunión, como las reuniones no presénciales y las
decisiones por comunicación escrita.
Las disposiciones se complementan con la estructuración del sistema en materia de quórum
mayorías y mayorías calificadas, para temas de interés crucial para los copropietarios.
i) Consejo de administración.
Se propone la existencia de un consejo de administración en edificios o conjuntos de
uso comercial o mixto, integrados por más de treinta
inmuebles de dominio privado.
j) Solución de Conflictos.
Se prevé la creación de un comité de convivencia que interviene en la solución de las
controversias que puedan surgir con motivo de la vida en los conjuntos o edificios, así como un
procedimiento ágil para la solución, que incluye la posibilidad de acudir a la conciliación,
amigable composición o arbitraje.
Uno de los objetivos que persigue la creación de este comité, es generar conciencia entre los
copropietarios, de la necesidad de fortalecer las relaciones de vecindad, tan deterioradas en las
grandes ciudades.
k) Solución por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias
Se consagran cuatro tipos de sanciones por el incumplimiento de sanciones no pecuniarias por
parte de los propietarios o tenedores de inmuebles privados.
Estas sanciones podrán ser impuestas por la asamblea general de conformidad con el
procedimiento que determine el reglamento de propiedad horizontal, con sujeción al debido
proceso, proporcionalidad y grabación de la sanción. Se parte de la base de la prescripción de la
responsabilidad objetiva, por lo que se exige que se tenga en cuenta la intencionalidad del acto,
la imprudencia, la impericia y la negligencia y nuevo tratamiento a los morosos (simplificación).
l) Régimen transitorio.
La Ley 675/2001 establece un término de 12 meses para la adecuación de los reglamentos
internos de los edificios o conjuntos sometidos a algunos de los regímenes de propiedad
horizontal, para garantizar la concordancia de estos con la nueva ley (675/2001).
Ante el cumplimiento de tal disposición, se propone consagrar que, por ministerio de la ley, se
entienden incluidas las disposiciones de la misma en los reglamentos, afectándose por invalidez
los actos de los órganos de administración, cuando sean contrarios al nuevo régimen de
propiedad horizontal.
OBJETO:
Dominio bienes privados y derechos de copropiedad.
La presente Ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal,
en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos
de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la
seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la
función social de la propiedad.
JURISPRUDENCIA.—Propiedad horizontal, definición. “Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en
virtud de la cual una persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y, además, comparte
con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes, necesarios para el ejercicio del
derecho que se tiene sobre el primero (...)”. (C. Const., Sent. T035, ene. 30/97. M.P. Hernando Herrera
Vergara).
PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY:
1. Función social y ecológica
Principios 2. Convivencia pacífica y solidaridad social
de la Ley 675/2001 3. Respeto a la dignidad humana
4. Libre iniciativa empresarial
5. Derecho al debido proceso.
Es necesario mirar no solo el aspecto económico y de vecindad en términos de linderos,
de uso de bienes comunes y demás, sino especialmente, las importantes características
sociales, ecológicas, convivencia pacífica, libre iniciativa empresarial y derecho al
debido proceso que tiene la ley habida cuenta de la inmensa población que vive en los
apartamentos, edificios, conjuntos, unidades residenciales, así como los, cada día, más
comunes centros comerciales
Régimen de propiedad horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal
de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
Reglamento de propiedad horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los
copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura
comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino
natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al
régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes
comunes.
Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran
destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran
destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística
vigente.
Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas
destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad
urbanística vigente.
Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal
pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o
destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso,
goce o explotación de los bienes de dominio particular.
El terreno: Sobre el que se levanta el edificio o conjunto;
Los cimientos y la estructura: Las bases, columnas, losas o placas, muros estructurales, vigas y demás
elementos que soportan el edificio y transmiten sus cargas;
Muros: Los de fachada y los que separan una unidad privada de la otra o de áreas de servicio común,
como halles de acceso a apartamentos o ductos. Son comunes también los muros que cumplen función
estructural;
Techos: La cubierta y las terrazas del edificio;
Equipamiento comunal: Son áreas destinadas al uso comunal, con carácter obligatorio para
urbanizaciones o conjuntos, dependiendo de la norma para desarrollos urbanos de cada sector. Estas áreas
se pueden destinar a usos recreativos (zonas verdes o parques), educacionales (guarderías o jardines),
asistenciales (enfermería), mixtos (salón múltiple) o a parqueaderos de visitantes;
Circulaciones: Los vestíbulos, halles de acceso, ascensores, escaleras, senderos y demás elementos de
circulación horizontal o vertical, que sirven para acceder a las unidades privadas o que comunican
diferentes edificios de un conjunto;
Instalaciones generales: Las redes y los ductos que conducen los servicios hasta cada unidad privada. Se
incluyen las instalaciones de energía, suministro de agua potable, aguas lluvias y negras, teléfonos, gas
natural o propano y de antena comunal de televisión;
Patios, balcones y terrazas: Cuando tienen su único acceso por alguna de las unidades privadas, se
consideran como bienes comunes de uso exclusivo de la unidad por la que se ingresa.
Puertas: Las puertas de entrada a las unidades privadas y al edificio o conjunto.
En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa
común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad
horizontal respectivo establezca.
Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando
sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.
Propietario inicial: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de
manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.
Area privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes
comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.
Area privada libre: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los
bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.
CONSTITUCIÓN:
Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura
pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta
inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.
Para efectos de representación judicial y extrajudicial se propone el nacimiento de una
persona jurídica especial con capacidad limitada por su objeto, sin que sea dado, como
sucede en vigencia de la ley 16/85, que este ente sea el titular del derecho de dominio
sobre bienes comunes
Escritura pública oficina de registro.
Edificio .R.P.H.
Protocolo
o conjunto
Registro
(Folios de matrículas)
Catastro
(Cédulas Catastrales)
1. Licencia de construcción
2. Estatutos
3. Proyecto de división
4. Memoria descriptiva
5. Planos aprobados
Localización
Linderos
Nomenclatura
Areas
Texto Definitivo Conciliado del Proyecto de Ley
No. 136/99 S. – 305/2000 C / Aprobado
Por las Plenarias de Cámara y Senado
el Día 20 de Junio del 2001
sancionado por el Presidente el 3 de Agosto/2001
y publicado el 4 de Agosto/2001 Diario Oficial 44509
LEY 675 AGOSTO 3 DEL 2001
“POR MEDIO DE LA CUAL SE EXPIDE
EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL”
EL CONGRESO DE COLOMBIA
D E C R E T A:
TITULO I
GENERALIDADES
CAPITULO I
OBJETO Y DEFINICIONES
ARTICULO 1º. OBJETO. La presente Ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal,
en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el
terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles
sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.
ARTICULO 2º. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY. Son principios orientadores de la presente Ley:
1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la
función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad
urbanística vigente.
2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender por
el establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedores.
3. Respeto a la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los
integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el
ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley.
4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de
propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los
órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada
dentro de los límites del bien común.
5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la
imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido
proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.
ARTICULO 3º. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente Ley se establecieron las definiciones: que
anteriormente se mencionaron.
CAPITULO II
DE LA CONSTITUCION DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTICULO 4º. CONSTITUCIÓN. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante
escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la
persona jurídica a que se refiere esta ley.
Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas
con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que
gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.
PARAGRAFO 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán
vulnerar las normas imperativas contenidas en esta Ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.
PARAGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georeferenciados, adoptados o
debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación
del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.
PARAGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán
consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio
efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el uso
específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en
relación con sus bienes privados.
PARAGRAFO 4º. El reglamento de administración de la propiedad horizontal, no podrá contener normas que
prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos
a cualquier título.
ARTICULO 6º. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen
de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que
haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente
que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán
objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.
ARTICULO 7º. CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la
escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del
mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la
etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional.
Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escrituras adicionales, en las cuales se
identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes
de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter
provisional.
En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el
conjunto se determinarán con carácter definitivo.
Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la
presente ley.
PARAGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística solo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de
inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando estas permitan el uso y goce del equipamiento
ofrecido para su funcionalidad.
CAPITULO III
DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una
proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en
particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el
efecto expida el Gobierno Nacional.
2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre
y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el
edificio o conjunto.
3. La orden de autoridad judicial o administrativa.
PARAGRAFO. En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el
terreno sobre el cual se encontraba (n) construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los
coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.
ARTICULO 10. PROCEDIMIENTO. La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales
legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o
la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos.
Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes
comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus
coeficientes de copropiedad.
La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que
se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta
en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Capítulo
III, Título XXXIII del Libro Cuarto del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.
ARTICULO 12º. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURIDICA. Una vez se registre la extinción total de la
propiedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación de la persona
jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin.
Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la
asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta de
liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.
CAPITULO IV
DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO O CONJUNTO
ARTICULO 13º. RECONSTRUCCION OBLIGATORIA. Se procederá a la reconstrucción del edificio o conjunto
en los siguientes eventos:
1. Cuando la destrucción o deterioro del edificio o conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento
(75%) de su valor comercial.
2. Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%) del edificio
o conjunto, la asamblea general decida reconstruirlo, con el voto favorable de un número plural de
propietarios que representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.
PARAGRAFO 1º. Las expensas de la construcción estarán a cargo de todos los propietarios de acuerdo con sus
coeficientes de copropiedad
PARAGRAFO 2º. Reconstruido un edificio o conjunto, subsistirán las hipotecas y gravámenes en las mismas
condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligación garantizada haya sido satisfecha.
ARTICULO 14º. RECONSTRUCCION PARCIAL DEL CONJUNTO. Cuando la destrucción o deterioro afecte
un edificio o etapa que haga parte de un conjunto el porcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación
con el edificio o etapa en particular. Corresponderá a los propietarios de los bienes privados allí localizados, en
proporción a sus coeficientes de copropiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucción, así como tomar la
decisión prevista en el numeral 2º del artículo anterior.
Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo
el conjunto ubicados en el edificio o etapa, serán de cargo de la totalidad de los propietarios, en proporción a sus
coeficientes de copropiedad.
En todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible extinguir parcialmente la propiedad
horizontal, en los términos del artículo 10º de esta Ley.
PARAGRAFO. La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos de conformidad con los planos aprobados,
salvo que su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente.
ARTICULO 15º. SEGUROS. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, podrán
constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la construcción
total de los mismos.
PARAGRAFO 1º. En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riegos
de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente Ley, susceptibles de ser asegurados.
PARAGRAFO 2º. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la
reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el
importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de
conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.
CAPITULO V
DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR
La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o
conjunto, en proporción con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un
bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos con relación a ellos,
separadamente del bien de dominio particular al que acceden.
PARAGRAFO 1º. De conformidad con lo establecido en el inciso 2º del presente artículo, el impuesto predial sobre
cada bien privado, incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción al
coeficiente de copropiedad respectivo.
PARAGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georeferenciados, adoptados o
debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos tendrán prelación sobre los demás sistemas
para la identificación de los bienes aquí señalados.
ARTICULO 17º . DIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Los acreedores
hipotecarios quedan autorizados para dividir las hipotecas constituidas en su favor sobre edificios o conjuntos
sometidos al régimen de la presente ley, entre las diferentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de
ellas.
Una vez inscrita la división de la hipoteca en la oficina de registro de instrumentos públicos, los propietarios de la
respectiva unidad privada, serán responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos
gravámenes.
PARAGRAFO. Cuando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble de mayor extensión que se sometió al
régimen de propiedad horizontal, el propietario inicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de
contado, dentro del mismo acto jurídico de transferencia de dominio deberá presentar para su protocolización,
certificación de la aceptación del acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que
afecte a la unidad privada objeto del acto. El notario no podrá autorizar el otorgamiento de esta escritura ante la
falta del documento aquí mencionado.
ARTICULO 18º. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE DOMINIO
PARTICULAR O PRIVADO. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las
siguientes obligaciones:
1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad
horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o
conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u
ocupantes o afecten la salud pública.
En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, solo podrán hacer
servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo
autorización de la asamblea. En el reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y
trámite aplicable al efecto.
2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas
dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo
integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba
responder.
3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la
autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del
piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como
excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas
urbanísticas vigentes.
4. Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
CAPITULO VI
DE LOS BIENES COMUNES
ARTICULO 19º. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que
permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de
dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y,
mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes
privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.
El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de
propiedad horizontal.
PARAGRAFO 1º. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el
reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en
el documento que haga sus veces.
PARAGRAFO 2º. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inenajenables en forma
separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o
conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se
extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los
mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no
afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las
contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al
pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.
PARAGRAFO 1º. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no
esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno,
y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos
el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto
de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.
PARAGRAFO 2º. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a
los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La
enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.
En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los
coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al
edificio o conjunto. En este caso los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos
en el capítulo VII del título primero de esta Ley.
ARTICULO 22º. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute
y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute
de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera
exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son
de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de
uso exclusivo.
Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de
asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y
cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.
ARTICULO 23º. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los
propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto
en el artículo anterior, quedarán obligados a:
PARAGRAFO 2. En ningún caso el propietario inicial, podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes
comunes.
ARTICULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se
presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o
conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultanea con
la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y
deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o
en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un
número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de
copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos,
expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en
general, de los servicios públicos domiciliarios.
PARAGRAFO 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales
para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas
cuya construcción se haya concluido.
PARAGRAFO 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en
el reglamento de propiedad horizontal.
CAPITULO VII
DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD
ARTICULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar
los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se
calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:
1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes
comunes del edificio o conjunto.
1. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.
2. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de
contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y
extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos
de contribución en la forma señalada en el reglamento.
ARTICULO 26. DETERMINACION. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes
de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto
al área total privada del edificio o conjunto.
El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al
área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.
PARAGRAFO. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los
factores de área privada y destinación.
ARTICULO 27. FACTORES DE CALCULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y EN LOS
CONJUNTOS COMERCIALES. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los
coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre
el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán
expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de
copropiedad.
PARAGRAFO. El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los
bienes de dominio particular.
ARTICULO 28. MODIFICACION DE COEFICIENTES. La asamblea general, con el voto favorable de un
número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad
del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con
modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:
1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los
parámetros legales para su fijación.
2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la
desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al
mismo.
3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o
conjunto.
4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en
cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.
CAPITULO VIII
DE LA CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS COMUNES
ARTICULO 29. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los
bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas
por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de
los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a
cualquier título de bienes de dominio privado.
Igualmente, existirá solidaridad en su pago, entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien
privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero , al momento de llevarse a cabo la transferencia
del derecho de dominio.
En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá
paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.
En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva
solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que
existan con la copropiedad.
PARAGRAFO 1º. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y proindiviso a dos o más
personas, cada una de ellas será solidariamente responsable de pago de la totalidad de las expensas comunes
correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les
corresponda.
PARAGRAFO 2º. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto, se
aplica aún cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o
servicio común.
PARAGRAFO 3º. En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular
ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de
ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de
uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposición será aplicable a otros edificios o conjuntos,
cuando así lo prevea el reglamento de propiedad horizontal correspondiente.
PARAGRAFO. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse, en lugares donde no exista
tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.
Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los
propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de
contribución respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.
Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto,
conjunto de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica.
CAPITULO IX
DE LA DE PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURIDICA
ARTICULO 32º. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal, una vez constituida
legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su
objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común
de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de propiedad horizontal.
PARAGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona
jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como
usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio
se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso
de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y
la suma de los medidores individuales.
Las propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, no posean
medidor individual para las unidades privadas que la integran, podrán instalarlos si lo aprueba
la asamblea general con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes priva
dos que representen el 70% de los coeficientes del respectivo edificio o conjunto.
ARTICULO 33. NATURALEZA Y CARACTERISTICAS. La persona jurídica originada en la
constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denomina
ción corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde
éste se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del
impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de
conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.
PARAGRAFO. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no
desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.
ro.
ARTICULO 34. RECURSOS PATRIMONIALES. Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán
conformado por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses,
fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su
objeto.
ARTICULO 35º. FONDO DE IMPREVISTOS. La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones
o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento
(1%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere
pertinentes.
La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del
presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.
El administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, en su caso, y de
conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.
PARAGRAFO. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo
referido, solo podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata este artículo sean insuficientes para
atender las erogaciones a su cargo.
ARTICULO 36º. ORGANOS DE DIRECCION Y ADMINISTRACION. La dirección y administración de la
persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al
administrador de edificio o conjunto.
CAPITULO X
DE LA ASAMBLEA GENERAL
ARTICULO 37º. INTEGRACION Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituirán los
propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas
en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus
deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad
del respectivo bien privado.
Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para
todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo
pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.
ARTICULO 39. REUNIONES. La Asamblea general se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la
fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de éste, dentro de los tres (3) meses siguientes
al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica,
efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y
presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a
quince (15) días calendario.
Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo
ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural
de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
PARAGRAFO 1. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los
bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de
asamblea extraordinaria, reuniones no presénciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará
el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en éste.
PARAGRAFO 2. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las
expensas comunes.
ARTICULO 40º. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en
forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período
presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o
conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).
Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los
participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo
previsto en la presente Ley, para efectos de mayorías calificadas.
ARTICULO 41º. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si convocada la asamblea general de
propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día
hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en
el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá validamente con un número plural de propietarios,
cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo
anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.
ARTICULO 42º. REUNIONES NO PRESENCIALES. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la
asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados
puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el
respectivo caso. En éste último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo
con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.
PARAGRAFO. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como
fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el
contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a
los copropietarios.
ARTICULO 43. DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA. Serán válidas las decisiones de la asamblea
general cuando, convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o
delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas,
señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la
fecha y hora en que se hace.
En este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el edificio o
conjunto. Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, éstos deberán recibirse en un
término máximo de un (1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación.
ARTICULO 44. DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES. En los casos a que se refieren los
artículos 42 y 43 precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no
participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del
término previsto en el artículo anterior.
Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los
propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.
ARTICULO 45. QUÓRUM Y MAYORÍAS. Con excepción de los casos en que la Ley o el reglamento de
propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el
artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen
por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad
mas uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.
Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior
al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas
en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el
voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.
Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.
ARTICULO 46º. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORIA CALIFICADA. Como excepción a la norma general,
las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de
copropiedad que integran el edificio o conjunto:
1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible
disminución en uso y goce.
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal,
supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado,
cuando así lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a los estatutos y reglamento.
6. Desafectación de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos
el setenta y cinco por ciento (75%).
8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se
ajuste a la normatividad urbanística vigente.
9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
10. Liquidación y disolución.
PARAGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presénciales, ni en
reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta Ley.
ARTICULO 47º. ACTAS. Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el
secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la
convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los
votos emitidos en cada caso.
En los eventos en que la Asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas
encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte
(20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.
Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador
debe poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar
determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de
actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación.
La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se
demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la
solicite.
PARAGRAFO. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante
el Alcalde municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de
sanción de carácter policivo.
ARTICULO 48º. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. En los procesos ejecutivos entablados por el representante
legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de
expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente
como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación
de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo
contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni
procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el
organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.
La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para
la solución de conflictos previstos en la presente ley.
La impugnación solo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o
publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el
artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
CAPITULO XI
DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO O CONJUNTO
ARTICULO 50º. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la
administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de
propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración,
donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y
contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando
se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica,
a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o
extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.
PARAGRAFO 1. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará
como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando este no exista,
el presidente de la asamblea general.
PARAGRAFO 2º. En los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien
ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá
acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto
expida el Gobierno Nacional.
PARAGRAFO 3º. El Gobierno Nacional, podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen el cumplimiento
de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto, ó residencial.
En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el
año en que se realiza la respectiva designación.
ARTICULO 51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del edificio o conjunto
estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus
funciones básicas son las siguientes:
1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y
balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos
correspondientes al nuevo ejerció anual, incluyendo las primas de seguros.
2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea
y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edifico o conjunto.
3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y
del consejo de administración, si lo hubiere.
4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la
Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance
general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.
6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como
consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la
asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.
7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los
mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderado cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en
general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de
dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin
necesidad de autorización alguna.
9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la
asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la
existencia y representación legal de la persona jurídica.
10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines,
cuando la necesidad lo exija.
11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad
horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el
caso, por incumplimiento de obligaciones.
12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley, en el reglamento de
propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el
Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
13. Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio
de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.
14. Las demás funciones previstas en la presente Ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que
defina la asamblea general de propietarios.
PARAGRAFO. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación
del edificio o conjunto.
ARTICULO 52º. ADMINISTRACION PROVISIONAL. Mientras el órgano competente no elija al administrador
del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.
No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado, un número de bienes privados que
representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión
del propietario inicial como administrador provisional.
Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por
escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombra el
administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al
administrador definitivo.
CAPITULO XII
DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION
ARTICULO 53º. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de
treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado
por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos
que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será
potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo
parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
l.
ARTICULO 54. QUORUM Y MAYORIAS. El consejo de administración deliberará y decidirá validamente con la
presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad de horizontal estipule un
quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.
CAPITULO XIII
DEL REVISOR FISCAL DEL EDIFICIO O CONJUNTO
ARTICULO 56. OBLIGATORIEDAD. Los conjuntos de uso comercial o mixto, estarán obligados a contar con
Revisor Fiscal, contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de
Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios.
El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual
cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero
civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus
conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista.
Los edificios o conjuntos de uso residencial, podrán contar con Revisor fiscal, si así lo decide la asamblea general de
propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o
conjunto.
ARTICULO 57º. FUNCIONES. Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la
persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la
modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley.
TITULO II
DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO PARA LAS SANCIONES, DE LOS
RECURSOS Y DE LAS SANCIONES
CAPITULO I
DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS
ARTICULO 58º. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los
propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o
cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta
Ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales, de podrá acudir a:
PARAGRAFO 1º. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la asamblea general de
copropietarios, para un período de un (1) año y esta integrado por un número impar de tres (3) o más personas.
PARAGRAFO 2º. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.
PARAGRAFO 3º . Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el
presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o
en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.
CAPITULO II
DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES
NO PECUNIARIAS
PARAGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a
su uso exclusivo.
ARTICULO 60º. Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el
consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido
esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados enel reglamento de propiedad
horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá
valorase la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se
atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el
daño causado y la reincidencia.
ARTICULO 61º . EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO
PECUNIARIAS. El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aún acudiendo a
la autoridad policial competente si fuere el caso.
Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1º del artículo 18º de la presente ley, la
policía y demás autoridades competentes deberán acudir de manera inmediata al llamado del
administrador o de cualquiera de los copropietarios.
TITULO III
UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS
CAPITULO I
DEFINICIÓN Y NATURALEZA JURÍDICA
ARTICULO 63º. UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas son conjuntos de
edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten
elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de
circulación, recreación, reunión instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos propietarios participan
proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia,
mantenimiento y mejoras.
El acceso a tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un encerramiento y controles de ingreso.
Cerradas quedaran sometidas a las disposiciones de esta ley, que le sean íntegramente aplicables.
Las Unidades Inmobiliarias Cerradas se constituirán por los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de
propiedad horizontal llamados a integrarla, y que lo soliciten por lo menos un número no inferior al ochenta
por ciento (80%) de los propietarios.
Los conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónicamente y funcionalmente que
comparten elementos estructurales y constructivos que los asimilen a Unidades Inmobiliarias Cerradas,
podrán solicitar a la autoridad urbanística licencia para convertirse en Unidad Inmobiliaria Cerrada, siempre
que con ello no se afecte significativamente el espacio público existente y que lo soliciten por lo menos un
número no inferior al ochenta por ciento (80%) de los propietarios. Obtenida la licencia urbanística, los
propietarios, con ese mismo porcentaje, podrán acordar someterse al régimen de propiedad horizontal,
aprobando los estatutos respectivos. En esta reunión, los propietarios tendrán derecho a un voto por cada
inmueble de su propiedad.
CAPITULO II
AREAS SOCIALES COMUNES
ARTICULO 65. AREAS PARA CIRCULACION. las unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán de vías de
acceso vehicular y áreas de circulación peatonal para acceder a los inmuebles, con la debida iluminación y
señalización. Las áreas de circulación interna y común de los edificios deberán cumplir normas higiénicas, de
aseo y ventilación.
ARTICULO 66. ÁREAS DE RECREACIÓN. Todas las unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán
proporcionalmente a su tamaño y al uso predominante de áreas comunes suficientes para actividades recreativas,
culturales y deportivas. Tales exigencias podrán disminuirse cuando se garantice de otra manera el derecho a la
práctica del deporte y a la recreación.
La utilización de las áreas comunes de recreación se someterá a la reglamentación interna que expida la asamblea de
copropietarios y la junta administradora de la unidad Inmobiliaria Cerrada.
ARTICULO 67. AREAS DE USO SOCIAL. Las unidades Inmobiliarias Cerradas deben dis
poner de áreas especificas destinadas al uso social de todos sus moradores y visitan
tes, como lugares de encuentro y reunión. Su utilización estará sometida a la reglamentación de
la Junta Administradora y a las decisiones del administrador de la respectiva unidad.
ARTICULO 68. ZONAS VERDES. Las unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán áreas libres engramadas y
arborizadas destinadas al cuidado del medio ambiente, al ornato y a la recreación.
Además, cuando las dimensiones de la Unidad Inmobiliaria Cerrada lo permitan, se construirán parques comunes
internos debidamente autorizados.
ARTICULO 69. AREAS DE SERVICIO. Las unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán áreas adecuadas y
suficientes para atender los servicios de portería, seguridad, instalaciones de energía, acueducto, alcantarillado,
comunicaciones y otros servicios.
ARTICULO 71.CERRAMIENTOS TRANSPARENTES. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que se autoricen
a partir de la presente Ley tendrán cerramientos en setos vivos o cerramientos transparentes que permitan la
integración visual de los espacios libres privados y edificaciones al espacio público adyacente, sin que ello implique
que se prive a la ciudadanía de su uso, goce y disfrute visual, en los términos del artículo 6º de la Ley 9ª de 1989.
ARTICULO 72. APROVECHAMIENTO ECONOMICO DE LAS AREAS COMUNES.Las actividades que
puedan desarrollarse en las áreas comunes de las cuales se derive un aprovechamiento to económico podrán ser
reglamentadas por la Asamblea de Copropietarios o por la Junta Administradora de las Unidades Inmobiliarias
Cerradas y podrá imponérseles el pago de un canon, en condiciones de justicia y equidad.
PARAGRAFO. Los dineros recibidos por concepto de la explotación de las áreas comunes sólo podrán beneficiar
a la persona jurídica y serán destinados al pago de los gastos y expensas comunes de la unidad inmobiliaria.
CAPITULO III
INTEGRACIÓN MUNICIPAL
ARTICULO 73. REFORMAS ARQUITECTONICAS Y ESTETICAS. La adopción o reforma de los cánones
arquitectónicos y estéticos originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, de las Unidades Inmobiliarias
Cerradas será decidida por la respectiva Asamblea de copropietarios y posteriormente se someterá a la aprobación de
autoridad competente.
ARTICULO 74. NIVELES DE INMISION TOLERABLES. Las señales visuales, de ruido, olor, partículas y
cualquier otro elemento que, generados en inmuebles privados o públicos, trascienden el exterior no podrán superar
los niveles tolerables para la convivencia y la funcionalidad requerida en las Unidades Inmobiliarias Cerradas.
Tales niveles de incidencia o inmisión serán determinados por las autoridades sanitarias, urbanísticas y de policía;
con todo podrán ser regulados en forma aún más restrictiva en los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias
Cerradas o por la Asamblea de Copropietarios.
PARÁGRAFO. Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán los requisitos para la
permanencia de mascotas (animales domésticos).
ARTICULO 75. LICENCIAS PARA REFORMAS, NORMAS ARQUITECTONICAS Y AMPLIACIONES.
Las reformas de las fachadas y áreas comunes, así como las ampliaciones, dentro de los cánones vigentes, requerirán
la autorización de la Junta de Copropietarios. En todo caso será necesaria la licencia correspondiente de la autoridad
municipal competente.
Las reformas internas en los inmuebles privados que no incidan en la estructura y funcionamiento de la Unidad
Inmobiliaria Cerrada no requerirán de autorización previa por parte de los órganos Administradores.
CAPITULO IV
PARTICIPACIÓN COMUNITARIA
ARTICULO 76. AUTORIDADES INTERNAS. Son autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas:
1. La Asamblea de Copropietarios.
2. La Junta Administradora, cuando esta exista; conformada democráticamente por
los copropietarios o moradores que tendrán los derechos previstos en los
reglamentos de la respectiva Unidad Inmobiliaria.
3. El Administrador de la Unidad, quien podrá solicitar auxilio de la fuerza pública
para el desempeño de sus funciones.
ARTICULO 77. SOLUCION DE CONFLICTOS. Los conflictos de convivencia se trataran conforme con lo
dispuesto en el artículo 58 de la presente ley.
Los procedimientos internos de concertación no constituyen un trámite previo obligatorio para ejercitar las acciones
policivas, penales y civiles.
CAPITULO V
OBLIGACIONES ECONOMICAS
ARTICULO 78. CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Y SOSTENIMIENTO. Los reglamentos de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a cargo de los propietarios
de los inmuebles.
ARTICULO 79. EJECUCIÓN DE LAS OBLIGACIONES. Los Administradores de Unidades Inmobiliarias
Cerradas podrán demandar la ejecución de las obligaciones económicas y de las sanciones pecuniarias impuestas a
propietarios y moradores.
En tales procesos de liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario o morador, realizada por el
Administrador, prestará mérito ejecutivo de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 48 de la presente ley, sin
necesidad de protesto ni otro requisito adicional.
PARAGRAFO. En todo caso el copropietario de cada inmueble responderá solidariamente por todas las
obligaciones ordinarias y extraordinarias y por las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su
inmueble.
PARAGRAFO. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que a la fechas de entrada en vigencia de esta ley no posean
medidor individual podrán instalarlos si tal solicitud tiene aprobación de al menos la mitad más uno de los
copropietarios.
ARTICULO 81. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS COMUNES. Los consumos de los servicios
públicos domiciliarios de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas serán pagados por estas de acuerdo en lo dispuesto en el parágrafo del artículo 32 de la
presente ley.
Los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno podrán ser
pagados a través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo
establecidas por el Municipio o Distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio.
ARTICULO 83.- IMPUESTO DE RENTA Y COMPLEMENTARIOS.- Las unidades Inmobiliarias Cerradas son
personas jurídicas sin ánimo de lucro que no están obligadas al pago del impuesto de renta y complementarios.
ARTICULO 84.- Las disposiciones contempladas en el presente capítulo, no operan para los edificios o conjuntos de
uso comercial.
TITULO IV
DISPOSICIONES FINALES
CAPITULO I
DISPOSICIONES FINALES
ARTICULO 86º. REGIMEN DE TRANSICIÓN. Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados
en las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la presente Ley, a partir de la
fecha de su vigencia y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente sus reglamentos internos,
prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional.
Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones
señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones
que se tomen en contrario serán ineficaces.
PARAGRAFO TRANSITORIO. Los procesos judiciales o arbítrales en curso a la fecha de expedición de esta ley
o que se inicien con posterioridad a ella dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin
que se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación y que tengan que ver con la aplicación de los
reglamentos de propiedad horizontal existentes y las leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998 y sus decretos
reglamentarios, se seguirán tramitando con arreglo a estas normas hasta su culminación.
ARTICULO 87. VIGENCIA Y DEROGATORIA. La presente ley rige a partir de su publicación y deroga las
leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, así como los decretos que se hayan expedido
para reglamentarlas.
SEMINARIO
INTEGRAL DE AVALUOS
PRINCIPIOS DE EVALUACION
CLASES DE AVALUOS
Comercial (compra-venta)
Renta, estimar al renta de un bien
Administrativo, avalúos de los bienes del estado.
Catastral, lo efectúa catastro
Contable, se avalúan, activos y pasivos para liquidación, sucesiones
REQUISITOS
PAS O S
1. SOLICITUD DEL
AVALUO
2. INFORMACION BASICA
DEL INMUEBLE
3. POSIBILIDAD DE
INSPECCION FISICA
4. RECOLECCION DE
DATOS
5. TIEMPO PRUDENTE DE
ENTREGA
COMPARACION DIRECTA
DEL MERCADO TECNICAS
METODO DE COSTOS VALUATORIAS
RENTA
RESIDUAL
CONCEPTOS BASICOS
Terreno versus sitio
La superficie de la tierra y cualquier cosa bajo ella y el espacio aéreo sobre
ella se considera terreno. Dentro de las limitaciones del espacio aéreo sobre
la superficie de la tierra se consideran una propiedad. Cuando dicha
propiedad es acondicionada con servicios tales como
Propiedad Personal
Cualquier ítem tangible que no este permanentemente adherido a la
propiedad raíz, se clasifica como propiedad personal, por tanto no debe
ser considerado en un avalúo como parte del inmueble. Un ítem
permanentemente adherido es aquel que al ser removido cause serio
Clases de Valores
Un bien inmueble puede tener diferentes valores al mismo tiempo, algunos
de estos son:
Valor en el Mercado
Precio de Venta
Se entiende por precio de venta, aquel por el cual se vende realmente una
propiedad. Este precio puede diferir del precio del mercado, ya que hay
muchos factores que pueden alterar una transacción. La necesidad de
alguna de las dos partes el comprador o el vendedor en cerrar la transacción
dentro de un periodo de tiempo corto puede limitar el poder de regateo. De
otra parte, si el vendedor recibe una oferta menor que el precio requerido,
el cual corresponde al precio en
Principio De Sustitución
El valor dado a una propiedad esta básicamente determinada por el uso del
principio de sustitución. El valor de un inmueble esta influenciado por el
costo de adquirir una propiedad comparable que la pueda sustituir. El valor
de una propiedad evaluada puede encontrarse aplicando el principio de las
tres aproximaciones básicas de evaluación.
Cada caso debe ser estudiado sobre sus propios méritos, considerando
zonificación y otras ordenanzas restrictivas, así como las tendencias del
momento.
Aunque los avaluadores hacen estudios del mas alto y mejor uso la mayoría
de ellos no lo consideran como un deber del avaluador. Sin embargo es
necesario determinar el mas alto y mejor uso como parte del reporte en la
fecha que este se efectúe. Un mas alto y mejor uso de la propiedad puede
redefinirse en fecha posterior al reporte, mostrando las fluctuaciones
positivas o negativas que se puedan haber presentado.
Oferta y Demanda
Conformidad
En general y particularmente en áreas residenciales familiares, las
edificaciones deben mantener el principio de conformidad, es decir que
Competencia
Las propiedades de tipo comercial, son siempre susceptibles a la
competencia.
A medida que las utilidades de un almacén aumentan, almacenes similares
son atraídos a dicha área. Esta competencia tiende a disminuir las utilidades
del primer negocio, ya que las ventas se distribuyen entre varios almacenes.
Al menos que aumenten el total de ventas, probablemente uno o mas
almacenes saldrán del negocio. Ocasionalmente, lo opuesto es verdadero y
mas competidores sirven para estimular un área, creando un centro de
negocios de distintos productos vendidos, tal como ocurre con los centros
comerciales.
Cambio
Todas las propiedades están sujetas a cambios, no existe condición física o
económica que permanezca constante. La propiedad raíz esta sujeta a
fenómenos naturales y al tira y encoge, esta sujeta a las demandas por su
mercado, como ocurre con cualquier negocio. Es por lo tanto trabajo del
evaluador al estar consiente de efectos pasados o futuros que puedan ser
predecibles. Recordemos que las personas adquieren propiedades con miras
a beneficios futuros. Además los bancos y corporaciones de ahorro y
vivienda deben soportar hipotecas hasta por 15 años, basadas en el avalúo
de la propiedad.
DEPRECIACION
Depreciación lineal.
Se utilizan para construcciones las cuales por la clase de materiales, clima
de la región y uso deben tener una vida útil relativamente corta, también
para maquinaria, equipos, instalaciones, infraestructuras, se parte de la base
que con el uso previsto deben consumirse en su totalidad en el plazo
asignado.
En el caso de maquinaria y equipos los fabricantes dan los parámetros de
vida útil, igualmente ocurren con construcciones e instalaciones
prefabricadas.
Al final del período establecido puede tener un valor del bien denominado "
valor del salvamento", contablemente estimado en el 10% del precio
comercial.
El concepto de depreciación lineal establece que en períodos iguales la
pérdida de valor es igual.
El costo de una instalación se estima en 100 unidades monetarias, la vida
útil se estima en cinco años, con el método de depreciación lineal, cada año
pierde valor en la quinta parte o 20%, para el tercer año la depreciación
acumulada estará en el 60%. Su precio en ese momento será equivalente a :
La vida útil total de un bien se expresa por la unidad (1), a esta unidad se le
resta el factor F.D. con el fin de establecer la proporción de vida útil que le
queda a ese bien:
Por este método se llega al valor de un inmueble rural sumado el valor del
terreno, de las estructuras, infraestructura y cultivos. El valor se establece
por los costos unitarios por metro cuadrado de construcción, metro lineal
de canales de riego o cercas, costo por unidad de superficie de un cultivo,
costo por una ha. de terreno, etc. La sumatoria de estos costos da el valor
de la finca.
Ejemplo:
750.000
VALOR M2 LOTE = -------------------- = 15.625,50 / m2
48
METODO DE LA RENTA
El inversionista en finca raíz al cabo de un período aumenta su patrimonio
por la suma de los valores compuesto por: El precio inicial de compra, el
valor de la renta producida en el período y incremento en el precio por
efecto de la inflación.
Este valor final solo se puede recibir cuando se vente el inmueble, en tanto
se conserve solamente se recibe como ingreso cierto el valor de la renta.
Se puede estimar el valor de la renta como una proporción del valor del
inmueble, expresado como un porcentaje mensual o anual que debe
producir la inversión adelantada en el dicho inmueble, por ejemplo en el
sector urbano puede ser aceptable el 10% anual.
A 7.000 - -
B 7.000 3.500 -
C 7.000 3.500 3.500
D 7.000 4.500 4.500
Año 1 2 3 4 5
Ing. Ntos- 18.929 28.461 47.350 82.618 135.594
I= C*r
C=I/r
C = 135.594 / 0.2
C = 677.970
VPN ( c) = 677.970 * FD
= 677.970 * 0.1559
VPN ( c) = 105.696
Por el método del Valor Presente Neto y por el método de valor residual se
llega a establecer el valor o el precio de una empresa, con este dato es
posible estimar el valor de los terrenos, deduciendo de él el precio de los
bienes muebles como maquinaria, equipos y semovientes. Esta figura opera
cuando el valor de los activos intangibles es poco significativo.
PROYECCIONES AUXILIARES
Para poder construir el año cero del flujo y el cálculo de los años
posteriores, es necesario utilizar cuadros auxiliares. En su elaboración
cuidadosa y objetiva está la confiabilidad del trabajo de avalúo de la
empresa.
Ingresos Agrícolas:
Para su cálculo es necesario tener presentes las condiciones en las cuales se
desarrolla el cultivo en especial las referentes a clima, suelo, y tecnología.
Los rendimientos se refieren a un período de tiempo determinado, que por
lo general es de un semestre o un año, cuando se trabaja con ésta última
periodicidad es necesario definir el número de ciclos que pueden realizarse
en este período, así tenemos que en el caso del cultivo de papa pueden
adelantarse durante el año 1.5 ciclos y entre otros cultivos como el maíz .
En el cálculo de precio debe trabajarse con un precio ponderado de acuerdo
con las calidades y categorías del producto que se obtenga, teniendo
especial cuidado en no hacer estimativos con los precios extremos del
mercado.
CAPITULO PRIMERO
Disposiciones generales
Artículo 5°. Para efectos de la aplicación del inciso del numeral 3° del
artículo 56 de la Ley 388 de 1997, cuando el avalúo catastral vigente sea
resultado de una petición de estimación según el artículo 13 de la Ley 14
de 1983 o de un autoavalúo en los términos del artículo 14 de la Ley 44 de
1990, deberá tener mas de un año de vigencia en el respectivo catastro.
CAPITULO SEGUNDO
De las personas naturales o jurídicas que realizan avalúos y de las lonjas de
propiedad raíz
Artículo 10° Las lonjas de propiedad raíz interesadas en que los avaluados
autorizados realicen los avalúos a los que se refiere el presente decreto,
elaborarán un sistema de registro y de acreditación de los avaluados.
CAPITULO CUARTO
De los parámetros y criterios para la elaboración de avalúos
A. Para el terreno:
Artículo 26. Cuando las condiciones del inmueble objeto del avalúo
permitan la aplicación de uno o más de los métodos enunciados en el
artículo anterior, el avaluador debe realizar las estimaciones
correspondientes y sustentar el valor que se determine.
CAPITULO QUINTO
Disposiciones finales
Artículo 27. Cuando se trate de avalúos para establecer si un inmueble o
grupo de inmuebles tienen o no él carácter de Vivienda de Interés Social,
para adelantar los procesos previstos en los artículos 51 y 58 de la Ley 9°
de 1989 y el artículo 95 de la Ley 388 de 1997, se tendrá en cuenta la
totalidad de inmueble, incluyendo tanto el terreno como la construcción o
mejora.
Artículo 30. Cuando el inmueble objeto del avalúo cuente con obras de
urbanización o construcción adelantadas sin el lleno de los requisitos
legales, éstas no se tendrán en consideración para la determinación del
valor comercial y deberá dejarse expresa constancia de tal situación en el
avalúo.
Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los casos a que hace
referencia el artículo 27 del presente decreto.
Artículo 31. Para el cálculo del efecto plusvalía, previsto en los artículos
75,76,77,80 de la ley 388 de 1997, del primer plan de ordenamiento
territorial que adopte cada municipio o distrito, el precio o valor comercial
de los inmuebles antes de la acción urbanística generadora del efecto
plusvalía, será el del 24 de julio de 1997.
Para los siguientes planes de ordenamiento territorial la fecha que se
tendrá en cuenta para el cálculo del precio o valor comercial de los
inmuebles antes de la acción urbanística generadora del efecto plusvalía,
será aquella en que se incide la revisión del Plan, de conformidad con lo
previsto en el artículo 23 de la Ley 388 de 1997.
Para los instrumentos que desarrollan los planes de ordenamiento
territorial la fecha que se tendrá en cuenta para el cálculo del precio o
valor comercial de los inmuebles antes de la acción urbanística
generadora del efecto plusvalía, será la del año inmediatamente anterior
a la adopción del instrumento que desarrolla el plan.
Parágrafo. Los valores comerciales a que hace referencia el presente
artículo, serán ajustados a valor presente a la fecha de adopción del plan
o del instrumento que lo desarrolla.
Específicamente en los decretos 1420 (Articulo 1), Decreto 151 (Articulo 11), Decreto
1599 , Ley básica (Artículos 56 – 61 – 62 – 67 – 75 – 76 – 77 – 80 – 82 – 84 – 87 ) se
contempla el siguiente servicio valuatorio:
1. Estudio y elaboración de los avalúos efecto plusvalía
2. Estudio y elaboración de los avalúos por pago de la participación en plusvalía por
transferencia de una porción del predio objeto de la misma.
3. Estudio y elaboración de los avalúos por la determinación de la compensación por
afectación por obra publica en los términos que señala el Art. 37 de la Ley 9ª de 1989.
4. Estudio y elaboración de los avalúos determinación del monto de la compensación en
tratamientos de conservación.
5. Estudio y elaboración de los avalúos por adquisición de inmuebles por enajenación
forzosa, voluntaria o por expropiación por vía judicial y por vía administrativa.
6. Actualización y tratamiento contable según la reciente normatividad de la Contaduría
General y Contraloría General de la República con relación al tratamiento de los activos
de entidades públicas y privadas.
NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Es importante resaltar la aprobación por parte del Congreso del proyecto de ley 136 (Senado y
305 Cámara) y ante la proximidad de la sanción por parte del ejecutivo, que deroga las
leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998 y los decretos reglamentarios expedidos hasta
hoy, unificando así el régimen de Propiedad Horizontal en Colombia, hecho que se esperaba
desde hacia tiempo ante los vacíos y exclusiones entre sí del antiguo régimen y poco practico
ante el volumen de los habitantes que en el país viven actualmente bajo el Régimen de
Propiedad Horizontal que son de aproximadamente 6.500.000 de habitantes, son el producto de
un acelerado proceso de urbanización que invirtió la proporcionalidad de residencia pasando a
una población urbana mas del 70% de los colombianos frente a la población rural, que se ha
desplazado a las cabeceras municipales y de estas a las capitales y ciudades mas pobladas en
busca De seguridad, oportunidades y mejor calidad de vida, y que según Fenalco los
establecimientos comerciales sometidos a Propiedad Horizontal, hoy ascienden a 1800, con
este nuevo régimen, se brindan las herramientas necesarias para lograr una interpretación
jurídica ágil, justa coherente y practica.
Debemos estar preparados para la transición que contempla él articulo 63 donde se manifiesta
que los edificios e inmuebles consagrados en las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 y 428 de
1998 se regirán por las disposiciones de la presente ley, a partir de la fecha de su vigencia y
tendrán un termino de seis meses para modificar, en lo pertinente sus reglamentos de P.H,
reglamentos internos y en su articulo 64 puntualmente dice: “Durante el año siguiente a la
expedición de la presente ley, los costos y derechos notariales por concepto de las
modificaciones de reglamentos de propiedad horizontal, tendientes a ajustarlos a lo aquí
previstos, se reducirán en un 60% “
Con lo anterior es preciso que los inmobiliarios y profesionales de la Propiedad Horizontal nos
capacitemos e interpretemos este nuevo régimen para prestar los servicios de asesorías,
elaboración de reglamentos de Propiedad Horizontal, elaboración de reglamentos internos,
avalúos de copropiedades etc.
1. Estudio y elaboración de los avalúos Técnicos Contables sobre los activos propiedad del
ente publico.
2. Estudio y elaboración de los avalúos para Venta, Arrendamiento, Compra, Cesión,
Dacion en pago, Adquisición Forzosa o cualquier otra transacción de los activos.
3. Estudio, Actualización y tratamiento contable según la reciente normatividad de la
Contaduría General y Contraloría General de la República en relación al tratamiento de
los activos.
Sobre la ley 546 es oportuno aclarar que la norma acusada en el Artículo 50 que determina el
tema de los Avalúos y Avaluadores “Sin perjuicio de la competencia que en materia de avalúos
corresponde al Instituto Agustín Codazzi y a los Catastros Municipales y Departamentales y
Distritales autorizados por la ley, los avalúos que se requieren para las operaciones activas y
pasivas de que trata la presente ley, serán realizados por reglamentar a la Superintendencia de
Industria y Comercio, con sujeción a los requisitos de idoneidad profesional, solvencia moral,
independencia y responsabilidad en los términos que determine el gobierno nacional”.
Aclarando que en la actividad valuatoria sigue vigente el Articulo 27 del Decreto Ley
2150 /95 , Los artículos 56 hasta el 87 de la ley básica 388/97, reglamentadas por el Decreto
1420 del 24 de Julio de 1998, y específicamente en su artículo 8º dice: “Las personas
naturales o jurídicas de carácter privado que realicen Avalùos en desarrollo del presente
decreto, deberán estar registradas y autorizadas por una Lonja de Propiedad Raíz”. Se
entiende por Lonja de Propiedad Raíz las asociaciones, Lonjas, o Colegios que agrupan a
profesionales en Finca raíz¡, peritazgo y avaluó de bienes inmuebles (Sentencia C-492/96)
CONTENIDO
1. INFORMACION BASICA
2. TITULACION
3. CARACTERISTICAS
5. CALCULO DE VALOR
6. INDICADORES ECONOMICOS
7. ANEXOS
Señor:
ISAÍAS NIÑO FIGUEROA
Ciudad
Apreciado Señor:
Cordialmente.
Copia : Archivo
N.P.
AVALUO COMERCIAL
TRANSVERSAL 16 No. 114 - 37
NUEVA URBANIZACIÓN SANTA BARBARA
EDIFICIO EL OASIS
1. INFORMACION BASICA
2. TITULACION:
2.1 PROPIETARIOS: TRACTOCHEVROLET LTDA
ISAÍAS NIÑO FIGUEROA
.
2.3. MATRICULA INMOBILIARIA 050-0029051
3. CARACTERISTICAS
UBICACIÓN:
Exterior, en un nivel
AREA APARTAMENTO 61.18 M2
AREA TERRAZA (C) 8.00 M2
AREA PRIVADA 54.92 M2 (P.H)
AREA MUROS Y COLUMNAS 6.26 M2
AREA PARQUEADERO 9.90 M2 1 Sitio Sencillo No. 20
AREA DEPOSITO 1.01 M2 1 Bajo No. 10.
UBICACIÓN:
Lateral, en un Nivel.
UBICACIÓN:
Interior en un nivel
UBICACIÓN:
Exterior en un nivel.
Primer nivel hall, baño social, depósito, salón – comedor con chimenea, cocina
integral (Tipo Americano) con zona de ropas, terraza comunal.
Segundo Nivel: Escalera, hall de alcobas, baño auxiliar, una alcoba auxiliar
con closet, alcoba principal con vestier y baño privado.
UBICACIÓN:
Interior con un nivel.
UBICACIÓN:
Exterior en dos niveles Duplex (Cuarto piso y altillo)
Primer Nivel: Hall de recibo, baño social, deposito, sala con chimenea,
comedor, cocina integral con sitio para comedor auxiliar y zona de ropas,
Alcoba y baño de servicio.
Segundo Nivel: Escalera, hall de alcobas, baño auxiliar, una alcoba auxiliar
con closet, Estudio o star de TV con mueble, Balcón, Alcoba principal con
terraza, Deposito, Vestier, baño privado y desván o Buhardilla.
UBICACIÓN:
Lateral en dos niveles cuarto piso. Altillo
Primer Nivel: Hall de recibo, baño social, sala con chimenea, cocina integral
con comedor auxiliar y zona de ropas, Alcoba y baño de servicio, hall de
alcobas, deposito, baño auxiliar, estudio, balcón, alcoba auxiliar con closet, y
alcoba auxiliar con closet y baño privado.
UBICACIÓN:
Interior en do niveles cuarto piso. Altillo.
3.1.15 ILUMINACION: Todas las áreas poseen buena iluminación natural a través de
ventanales y luz cenital.
3.1.18 LINDEROS:
3.2 ENTORNO
5. CALCULO DE VALOR:
APARTAMENTO 101
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR TOTAL
APARTAMENTO 61.18 MTS2 $1.600.00 $97.628.800
0
TERRAZA 8.00 MTS2 $500.000 $4.000.000
AREA PRIVADA 54.92 MTS2
AREA MUROS Y 6.26 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 20 9.90 MTS2 $6.000.000
DEPOSITO No. 10 1.01 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 101 $109.628.800
APARTAMENTO 102
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR TOTAL
APARTAMENTO 121.97 $1.500.00 $182.955.000
MTS2 0
TERRAZA 28.00 MTS2 $500.000 $14.000.000
AREA PRIVADA 111.67
MTS2
AREA MUROS Y 10.30 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 9 Y 11.30 MTS2 $6.000.000
19 10.60 MTS2 $6.000.000
DEPOSITO No. 9 1.30 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 102 $210.955.000
APARTAMENTO 103
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR TOTAL
APARTAMENTO 103.44 $1500.00 $155.160.000
MTS2 0
TERRAZA 37.00 MTS2 $500.000 $18.500.000
AREA PRIVADA 95.75 MTS2
AREA MUROS Y 7.69 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 17 Y 19.80 MTS2 $12.000.000
18
DEPOSITO No. 8 1.47 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 103 $187.660.000
APARTAMENTO 201
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR TOTAL
APARTAMENTO 147.54 $1.700.00 $250.818.000
MTS2 0
TERRAZA 31.00 MTS2 $500.000 $15.500.000
AREA PRIVADA 138.99
MTS2
AREA MUROS Y 8.55 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 7 Y 8 22.96 MTS2 $12.000.000
DEPOSITO No. 5 1.96 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 201 $280.318.000
APARTAMENTO 202
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR TOTAL
APARTAMENTO 93.50 $1.600.00 $149.600.000
MTS2 0
TERRAZA 6.00 MTS2 $500.000 $3.000.000
AREA PRIVADA 85.99
MTS2
AREA MUROS Y 7.51 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 10 11.32 $6.000.000
MTS2
DEPOSITO No. 11 1.40 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 202 $160.600.000
APARTAMENTO 203
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR TOTAL
APARTAMENTO 128.81 $1.600.000 $206.096.000
MTS2
TERRAZA 48.00 MTS2 $500.000 $24.000.000
BALCONES 6.00MTS2
AREA PRIVADA 119.97
MTS2
AREA MUROS Y 8.84 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 5 Y 6 21.38 MTS2 $12.000.000
DEPOSITO No. 10 1.96 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 203 $244.096.000
APARTAMENTO 301
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR TOTAL
APARTAMENTO 147.54 $1.700.00 $250.818.000
MTS2 0
AREA PRIVADA 138.99
MTS2
AREA MUROS Y 8.55 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 3 Y 4 22.96 MTS2 $12.000.000
DEPOSITO No. 3 1.96 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 301 $264.818.000
APARTAMENTO 303
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR TOTAL
APARTAMENTO 135.80 1.600.000 $217.280.000
MTS2
BALCONES 6.00 MTS2 500.000 $3.000.000
AREA PRIVADA 126.96
MTS2
AREA MUROS Y 8.84 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADEROS No. 1 Y 22.75 MTS2 $12.000.000
2
DEPOSITO No. 2 1.96 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 303 $234.280.000
APARTAMENTO 401
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR
APARTAMENTO 294.50 $1.700.00 $500.650.0
MTS2 0 00
TERRAZA Y BALCON 7.00 MTS2 $500.000 $3.500.000
AREA PRIVADA 275.00
MTS2
AREA MUROS Y 19.53 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADEROS No. 13 Y 22.96 MTS2 $12.000.00
14 0
DEPOSITO No. 6 1.96 MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 401 $518.150.0
00
APARTAMENTO 402
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR
APARTAMENTO 156.21 $1.600.00 $294.936.
MTS2 0 000
BALCON Y TERRAZA 9.00 MTS2 $500.000 $4.500.00
0
AREA PRIVADA 116.52
MTS2
AREA MUROS Y 12.61 MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 11 Y 22.75 MTS2 $12.000.0
12 00
DEPOSITO No. 1 1.96 MTS2 $2.000.00
0
VALOR TOTAL APARTAMENTO 402 $313.436.
000
APARTAMENTO 403
DESCRIPCIÓN AREA VALOR M2 VALOR
APARTAMENTO 207.13 $1.600.00 $331.408.0
MTS2 0 00
BALCON Y TERRAZA 20.00MTS2 $500.000 $10.000.00
0
AREA PRIVADA 172.72MTS
2
AREA MUROS Y 16.24MTS2
COLUMNAS
PARQUEADERO No. 16 Y 20.59MTS2 $12.000.00
16 0
DEPOSITO No. 7 1.96MTS2 $2.000.000
VALOR TOTAL APARTAMENTO 403 $355.408.0
00
R E S U M E N C A L C U L O D E V A L O R
DESCRIPCIÓN
TOTAL
APARTAMENTO 101
$109.628.800
APARTAMENTO 102
$210.955.000
APARTAMENTO 103
$187.660.000
APARTAMENTO 201
$280.318.000
APARTAMENTO 202
$160.600.000
APARTAMENTO 203
$244.096.000
APARTAMENTO 301
$264.818.000
APARTAMENTO 303
$234.280.000
APARTAMENTO 401
$518.150.000
APARTAMENTO 402
$313.436.000
APARTAMENTO 403
$355.408.000
VALOR TOTAL
$2.879.340.800
El valor del terreno esta incluido en el precio integral por metro cuadrado de cada
unidad privada y teniendo en cuenta en respectivo coeficiente de copropiedad pero para
determinarlo independientemente su calculo de valor es el siguiente:
METODO DE OFERTA Y MERCADO:
METODO RESIDUAL:
Estableciéndole el factor del 15% de incidencia en el proyecto teniendo en cuenta su
potencial de desarrollo (índice de construcción, índice de ocupación, densidad).
PRECIO TOTAL DEL PROYECTO: $2.879.340.800 X 15% = 431.901.120
Por método residual el valor del terreno es de cuatrocientos treinta y un millones
novecientos un mil ciento veinte mil pesos m/cte.
6. INDICADORES ECONOMICOS
DOLAR
Tasa representativa del mercado: $2.246.02
UVR $112.7746
INFLACION 0.46%
DEVALUACIÓN 0.78%
CORDIALMENTE
CARLOS ALBERTO PERANQUIVE NIÑO
Lonja Nacional de Avaluadores Profesionales (LONJANAP)
RM-FE-01-003.
Registro de Avaluadores Profesionales No. M-067-98
Miembro Lonja Inmobiliaria Santafé de Bogotá
Matricula No. F-065-96
Red Nacional Inmobiliaria R.N.I. - F-001
8. ANEXOS:
8.1. Fotografías