ANÁLISIS GRUPAL:

Tal y como señala la propia Resolución a transferencia de la propiedad por el

solo consentimiento constituye un efecto real esencial, inmediato y directo de
todo contrato en el cual la voluntad de las partes sea transferir dominio, como
serían los de compraventa, donación, permuta, etc. Pero, tal contrato puede
tener también eficacia obligacional, dando nacimiento a obligaciones
igualmente esenciales, inmediatas y directas, como sería el pago del precio en
la compraventa. Esta es la regla, por lo cual puede afirmarse que, en este caso,
cuando el contrato transmite propiedad y se produce el pago total del precio,
está consumado; el contrato ya produjo los efectos esenciales queridos por
ambas partes, es decir, se cumplió con su función de satisfacer los intereses de
los contratantes.
Los efectos reales y obligacionales de un contrato son independientes entre sí,
y normalmente las vicisitudes de unos no inciden en los otros. Así, en las ventas
a plazos sin reserva de propiedad, se produce la transferencia del dominio
(efecto real), aunque la obligación de pagar el precio (efecto obligacional) no
haya sido satisfecha. “Pero puede ocurrir que en ciertos momentos o por
determinadas circunstancias, ocurra lo contrario; como sucede cuando se
incumple con pagar el precio, dando lugar a la resolución del contrato, y al
retorno de la propiedad a la esfera patrimonial del vendedor, por el efecto
restitutivo de la resolución” (Gonzalez Barrón, 2003) n.
Si bien es cierto que la controversia señalada en la Resolución versa sobre si
era inscribible la resolución de un contrato de compraventa cuando la
transferencia de propiedad ya operó y no existen obligaciones pendientes de
ejecución. La imposibilidad de resolver un contrato de compraventa
consumado no significa que sea imposible que la propiedad retorne al
patrimonio del vendedor. “Pero ese resultado deberá obtenerse mediante la
celebración de un nuevo contrato de compraventa en el cual las partes
primigenias ocupen una posición contractual contraria, es decir, que el
vendedor de ayer sea el comprador de hoy. Entonces, debe analizarse si el
negocio jurídico contenido en el título alzado, puede ser interpretado como un
contrato de compraventa de efectos inversos al que obra inscrito”. (De la
Puente y Lavalle, 2001)
RESPECTO AL ANÁLISIS DEL CONTRATO EN CONTROVERSIA:
En sí la Sala que analiza la controversia considera que el título apelado, en su
aspecto material, es perfectamente inscribible, como un nuevo contrato de
compraventa celebrado entre las mismas partes. Se evidencia que se trata de
un contrato de compraventa celebrado entre las mismas partes del contrato
inscrito, pues posee los elementos esenciales del mismo: la determinación del
bien materia de venta y el precio en dinero.
“En el sistema el contrato local se tiene la posibilidad de producir un efecto real
inmediato, aunque ello resulte contradictorio con lo que establece el propio
Código Napoleónico en tanto que se reconoce en las fuentes francesas que el
contrato tiene por objeto servir de fuente de las obligaciones, mas no tener la
potestad creadora de efectos reales. A pesar de lo expuesto, en el sistema
espiritualista no resulta indispensable un modo de recognoscibilidad social
para que opere la transferencia de propiedad, bastando para ello, tal como se
ha indicado, el consentimiento o la capacidad creadora de la voluntad. La
autonomía de la voluntad cumple un rol determinante, tal como podemos
apreciar, en la circulación de los bienes.” (Avendaño V., 2004)
El punto diferencial resulta dado cuando el legislador introduce la separación
de bienes en registrados y no registrados, considerando que en el primero de
los casos la prenda se constituye con la anotación en el Registro lo que implica
la llamada «prenda sin desplazamiento» que en realidad no condice con la
naturaleza primigenia de la presente institución y que no hace más que
brindarle a la oponibilidad del derecho real prendario un carácter
determinante en la formación del derecho.
Un sistema eficiente de “formalización de propiedad” permitirá aumentar el
valor de los inmuebles que se encuentran en estado informal. En efecto,
actualmente existe una innumerable cantidad de inmuebles que no se
encuentran legalmente saneados, este hecho castiga el precio del valor de los
inmuebles en perjuicio del beneficio futuro que pueden tener sus propietarios
ante futuras ventas. La falta de saneamiento físico-legal de un inmueble puede
presentarse por varias causas, desde la falta de regularización del tracto
sucesivo de los titulares registrales, cargas o hipotecas no levantadas,
actualización de la información registral con la física (linderos, medidas
perimétricas, aéreas, fabricas, nomenclatura, etc.), hasta las más simples
como errores en los nombres de los titulares registrales o en la numeración y
ubicación del predio.

RESPECTO A LA DECISIÓN TOMADA POR EL TRIBUNAL REGISTRAL:

Como grupo, estamos de acuerdo con la decisión tomada por el Tribunal, e
incluso con la llamada de atención al Registrador Percy Flores Rojas, toda vez
que los preceptos anteriormente señalados indican que al existir un error en
el análisis primario del título conserva de manera destacable esta posición. Los
propietarios con predios regularizados e inscritos poseen la seguridad
suficiente que les permite invertir sobre sus inmuebles, básicamente en
construcción. “El Estado en su normaje establece normas urbanísticas,
restricciones y limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad, por lo tanto,
si se posee un inmueble donde lo factico se condice con lo registral, será mucho
más fácil obtener la información necesaria para solicitar las licencias
habilitantes que permitan construir ampliaciones o modificaciones sobre las
construcciones que subyacen en el terreno.” (Varela, 2006)
La inversión realizada por los individuos que tienen la seguridad de que sus
derechos de propiedad están seguros va a repercutir en innovaciones e
inversiones que serán provechosas para la sociedad. Cabe afirmar, que la
existencia de derechos de propiedad seguros incentiva al propietario a utilizar
sus bienes de la forma que para él le resulte más provechoso, sin que esta
utilización afecte el derecho de terceros y procurando la inversión en su
patrimonio. El efecto generalizado y combinado de este proceso, según lo que
afirma Hernando de Soto, traerá beneficios a la sociedad.