ESCUELA PROFESIONAL DE ECONOMÍA

MERCADO HIPOTECARIO
INTRODUCCION

Para una familia, una de las adquisiciones más importantes es la compra de una vivienda.
El precio de una vivienda por lo general es alto en relación con los ingresos anuales del
hogar. El financiamiento puede provenir de diversas fuentes. Primero, de los ahorros o
riqueza. Segundo, de préstamos, los cuales podrían provenir del sector informal o del
sistema financiero. Este último caso requiere que las familias tengan acceso al crédito,
como señala Rossini (2009). En muchos países, los créditos hipotecarios son la principal
fuente de financiamiento para la compra de viviendas.

En el Perú, la mayor parte de los créditos hipotecarios son otorgados la banca comercial,
pero otras instituciones financieras como empresas financieras, las cajas municipales y las
cajas rurales también conceden estos préstamos. El Gobierno tiene dos programas de
financiamiento, que se otorgan a través del sistema financiero, pero con fondos públicos:
Techo Propio y el Fondo Mivivienda.

El efecto de los créditos hipotecarios como fuente para financiar el crecimiento de la

demanda de viviendas puede ayudar a explicar el comportamiento de los precios. Esto
puede ayudar a un mejor entendimiento de riesgos relacionados, por ejemplo, con burbujas
inmobiliarias. Cuando los precios de las viviendas crecen mucho más rápido que su valor
intrínseco (asociado a fundamentos, como el crecimiento poblacional, la capacidad de pago
de las familias, y el financiamiento), se pueden generar desequilibrios que afectan a las
familias y a los constructores.

¿QUE ES EL MERCADO HIPOTECARIO?

Mercado en el que se negocian títulos hipotecarios, como pueden ser cédulas, bonos y
participaciones hipotecarias, que son emitidos por los bancos, las cajas de ahorro, las
cooperativas de crédito, las entidades de financiación o las sociedades de crédito
hipotecario, es decir, el conjunto de las entidades oficiales de crédito. Estos títulos
hipotecarios son instrumentos financieros que otorgan a las instituciones los recursos
necesarios para la financiación de la construcción y la compraventa de bienes inmuebles.

Mercado que permite la movilización y financiación de créditos hipotecarios.

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EL FINANCIAMIENTO HIPOTECARIO

El saldo de créditos hipotecarios depende de factores de oferta y de demanda. El principal

factor de oferta es la disponibilidad de fondeo de largo plazo en el sistema financiero. Este
fondeo puede provenir, por ejemplo, de bonos del gobierno a largo plazo (bonos soberanos
o bonos globales), préstamos de largo plazo provenientes del exterior, financiamiento por
parte de fondos de pensiones, entre otros. De otro lado, la demanda de créditos hipotecarios
depende de la cultura crediticia, el grado de información, la capacidad de pago, entre otros,
así como factores como la intención de comprar una vivienda y el grado de inclusión
financiera.

La regulación también puede considerarse como un factor que incluye en el crédito

hipotecario. La crisis financiera internacional reflejó la necesidad de una mayor regulación,
supervisión y gestión de los riesgos bancarios. El Comité de Basilea desarrolló un conjunto
de principios y recomendaciones para mejorar los estándares y la gestión de riesgos
bancarios. En el Perú, el Acuerdo de Basilea III se cumple desde el año 2012.

EL CRÉDITO HIPOTECARIO

En los últimos años el crédito hipotecario ha sido la modalidad principal de adquisición

formal de una vivienda en el mercado inmobiliario.

El crédito hipotecario es aquel que concede una entidad financiera para la adquisición de
una vivienda, departamento o terreno. De esta manera, el banco se queda con el derecho de
forzar la venta para liquidar la deuda.

En este tipo de crédito, la persona que lo solicita dispone de una cantidad de dinero y se
compromete a devolverla de forma periódica junto con los intereses que hayan resultado.
Éstos pueden ser a mediano o largo plazo y normalmente se respaldan con la garantía de
una vivienda. Todos los términos quedan plasmados en un contrato.

TIPOS DE CRÉDITO HIPOTECARIO

 Crédito hipotecario tradicional. Son créditos personales con la finalidad de

adquirir terrenos o bienes inmuebles, que luego pasan a funcionar como garantía de
pago, mediante el establecimiento de una hipoteca.
 Crédito hipotecario compartido. Es un crédito colectivo, donde un grupo de
personas comparte la deuda. Por ello, al momento de la evaluación crediticia, los
ingresos de los solicitantes se suman.

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 Crédito hipotecario para construcción. Es otorgado para la ampliación,

remodelación, y/o construcción de una vivienda unifamiliar.

No es lo mismo un crédito hipotecario que un crédito con garantía hipotecaria. Este

último puede ser solicitado colocando como garantía un inmueble propio o de tercero, para
obtener liquidez con ciertos fines. Mientras que el crédito hipotecario, según la SBS, es el
otorgado “a personas naturales para la adquisición, construcción, refacción, remodelación,
ampliación, mejoramiento y subdivisión de su vivienda, siempre que tales créditos sean
garantizados con hipotecas debidamente inscritas a favor de la empresa del sistema
financiero”.

El marco legal ha sido modificado para alentar el mercado hipotecario. Por ejemplo, la
Ley Nº 30478 establece que los afiliados al SPP (Sistema Privado de Pensiones) “pueden
disponer de hasta el 25% del fondo acumulado en su Cuenta Individual de Capitalización
(CIC) para pagar la cuota inicial de la compra de un primer inmueble, siempre que se trate
de un crédito hipotecario, o para amortizar un crédito hipotecario que haya sido utilizado
para la compra de un inmueble, en ambos casos dado por una entidad del sistema
financiero”.

Un crédito hipotecario supone 3 tipos de gastos:

 Tasación: el costo de la evaluación físico-legal que realizará un perito valuador por

encargo de la entidad financiera.
 Notariales: aquellos que deben pagarse a la notaría encargada de formalizar los actos
involucrados, generalmente, la compra-venta del inmueble, la constitución de hipoteca
y el contrato previo al desembolso. Ahora, la elección del notario corresponde al usuario,
sea para constituir o levantar una hipoteca (Ley Nº 30908).
 Registrales: Correspondientes a las tasas (de monto variable) que deben pagarse en
Registros Públicos por la inscripción de los actos pertinentes.

¿QUÉ SE NEGOCIA EN EL MERCADO HIPOTECARIO?

TÍTULO HIPOTECARIO

Los títulos hipotecarios son instrumentos de financiación de las entidades de crédito que
forman parte del mercado hipotecario. Por tanto, dichos títulos sólo pueden ser emitidos
por parte de los bancos, cajas, cooperativas de crédito, sociedades de crédito hipotecario,
fondos hipotecarios y entidades de financiación. Dicho de otra forma, los títulos

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hipotecarios son una forma rápida de obtener liquidez por parte de las entidades financieras
que los emiten.

El proceso por medio del cual se transforma un activo hipotecario en un título hipotecario
se denomina titulizacion.

Pero no cualquier empresa puede titulizar.

Los títulos hipotecarios solo pueden ser emitidos por:

 Bancos.
 Cajas.
 Cooperativas de crédito.
 Sociedades de crédito hipotecario.
 Entidades de financiación.
 fondos hipotecarios.

Es por esto, que los títulos hipotecarios permiten obtener liquidez a las entidades bancarias
que los emiten para de esa manera.

De esta forma se puede invertir en proyectos nuevos futuros.

Tipos de títulos hipotecarios

 Cédulas hipotecarias: Garantizados por la totalidad de los créditos hipotecarios del

emisor. Límite del 90 % de la suma de los capitales no amortizados de todos los
créditos hipotecarios de la entidad, aptos para servir de cobertura.

 Bonos hipotecarios: Garantizados por el crédito o créditos hipotecarios vinculados

a su emisión. Límite del 90 % del valor de los créditos afectados a su emisión.
Vencimiento y tipo de interés no superior al de los créditos vinculados.

 Participaciones hipotecarias: Participación en todo o en parte de uno (o varios)

créditos hipotecarios (cesiones de parte de esos créditos hipotecarios). Cada uno
representa una participación en un crédito particular, y el plazo y tipo de interés no
son superiores a los de los créditos que participan. El emisor de las participaciones
conserva la custodia y la administración del crédito hipotecario y su titularidad
parcial.

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La diferencia entre los bonos y las cédulas hipotecarias es que mientras en las
cédulas el emisor respalda estas con el total de préstamos concedidos, en el caso de los
bonos están garantizados por un conjunto determinado de préstamos. Por ejemplo, de
una determinada calificación crediticia. Tanto los bonos hipotecarios como las cédulas
hipotecarias pueden ser vendidos antes de su vencimiento en un mercado secundario
creado para tal fin y que goza de un volumen importante de negociación.
Las participaciones hipotecarias son una cesión de crédito total o parcial, mediante la
cual otra entidad participa en uno o más préstamos hipotecarios y cobra la parte
correspondiente a su participación en dicho conjunto de préstamos. Las participaciones
hipotecarias sólo pueden ser emitidas por las entidades participantes en el mercado
hipotecario. Las participaciones hipotecarias permiten a los inversores en créditos
hipotecarios participar en los créditos concedidos por las entidades que actúan en el
mercado hipotecario mientras las últimas mantienen la administración y custodia.
Las participaciones hipotecarias se suelen emitir a largo plazo dada la naturaleza del
instrumento y el inversor corre el riesgo de impago del crédito dado que no hay un cupón
establecido como ocurre en los bonos y las cédulas, sino que el inversor cobra conforme
se va amortizando el préstamo.

TASA DE INTERES DEL CRÉDITO HIPOTECARIO

Al parecer, el sueño de la casa propia es cada vez más asequible en nuestro país. Según
el Banco de Central de Reserva del Perú (BCRP), el costo de los créditos hipotecarios ha
caído a mínimos históricos.

Desde diciembre del 2001 hasta julio del 2019, la tasa de interés promedio de las
hipotecas en soles pasó de 16,4% a 8,1% anual. Esto, solo dentro del sistema bancario
(no incluye a cajas u otras financieras).

Compra de la Deuda

Las personas que ya poseen una hipoteca también se ven favorecidas por las menores
tasas. Esto, en vista de que podrían transferir su préstamo de un banco a otro con mejores
condiciones.

"Imaginemos que un cliente adquirió hace tres o cuatro años una hipoteca a 9% anual,
por ejemplo, en el Banco X. Entonces, si siempre paga puntual, lo puede llamar el Banco

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Z para ofrecer la compra de deuda, y le cobrará una tasa más baja, de 7% o, incluso, 6%
anual, y (las entidades financieras) hasta cubren gastos notariales y registrales".

PROGRAMAS DEL ESTADO PARA EL FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA

Fondo Mivivienda: El bajo poder adquisitivo de gran parte de la población peruana, así
como la incapacidad de acreditar ingresos permanentes, son los limitantes que no permiten
la extensión de los créditos hipotecarios más allá de los segmentos alto y medio-alto. En
este contexto, el gobierno creó el Fondo Mivivienda, cuyo objetivo principal es el de
contribuir con el desarrollo del mercado primario de hipotecas, a través de la utilización de
recursos del Estado que sirvan para motivar la participación del sector privado. Mivivienda
entró en funcionamiento el 16 de enero de 1999 como entidad adscrita al Ministerio de
Economía y Finanzas. El Reglamento del Fondo Hipotecario de Promoción de la Vivienda
– Fondo Mivivienda se estableció mediante el Decreto Supremo No.001-99-MTC, en el
que se indicaba que la banca privada se encargaría del traslado de los recursos otorgados
por el Fondo a la concesión de créditos hipotecarios, asumiendo el riesgo crediticio, pero
no el riesgo del financiamiento (por descalce de plazos o iliquidez). Lo anterior se logra
gracias a la disponibilidad de recursos con los que cuenta el Fondo, los cuales se asignan a
los bancos para ser devueltos en los plazos y monedas en que se hayan pactado los créditos
hipotecarios concedidos por ellos. A través del Fondo, las familias de menores ingresos
pueden financiar la adquisición o construcción de viviendas de interés social con un valor
no mayor a 35 Unidades Impositivas Tributarias (UIT) (equivalente a US$31.000),
mediante el sistema de créditos hipotecarios ofrecidos por las instituciones financieras
inscritas en el programa (bancos, EDPYME, cajas rurales y municipales de ahorro y
crédito, y financieras) a una tasa de interés subsidiada y requiriendo un menor nivel de
ingresos. El subsidio indirecto a la tasa de interés es resultado de la menor tasa de interés
que cobra la Corporación Financiera de Desarrollo (COFIDE) por los fondos de
Mivivienda que canaliza hacia las instituciones financieras. Sumado a esta tasa el
porcentaje de comisión que cobra COFIDE y el diferencial de tasas que cargan estas
instituciones, resulta en un costo final del crédito hipotecario menor al cobrado por otros
créditos no financiados con recursos de Mivivienda.

Techo Propio: A partir de septiembre de 2002, el Ministerio de Vivienda, Construcción y

Saneamiento, gracias a un préstamo otorgado por el Banco Interamericano de Desarrollo
(BID), puso en funcionamiento el proyecto Techo Propio, con el propósito de facilitar a los
sectores de menores recursos el acceso a una vivienda propia, a través de un subsidio

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directo. La entidad ejecutora del proyecto es el Fondo Mivivienda, el cual desarrolla

funciones administrativas y presupuestarias necesarias para el logro de los objetivos
propuestos. El programa consta de tres componentes: el ahorro por parte de los prestatarios,
la bonificación otorgada por el Estado y el crédito concedido por las instituciones
financieras. En primer lugar, los interesados deben alcanzar un ahorro mínimo de 10% del
valor de la vivienda que deseen adquirir, a través de depósitos mensuales de entre US$50
y US$60 en libreta de ahorros hipotecaria que será facilitada por las instituciones
financieras. El bono de financiamiento hipotecario consiste en un subsidio directo por un
monto de dinero no reembolsable y otorgado por única vez a aquellas personas que no
tengan vivienda propia, que sean casadas, vivan juntas o tengan hijos, que hayan depositado
como mínimo 10% del valor de la vivienda en un intermediario financiero, que acrediten
ingresos mensuales entre US$55 y US$278, que tengan un compromiso de compraventa
con el promotor de la vivienda, y que cuenten con la calificación de un intermediario
financiero para financiar la diferencia entre el valor de la vivienda y la suma de la
bonificación con la cuota inicial. El monto de la bonificación depende del valor de la
vivienda por adquirir. Así, para un valor de entre US$4.000 (monto mínimo de la vivienda)
y US$8.000, la bonificación máxima será de US$3.600; mientras que para viviendas de
US$8.000 a US$12.000 (monto máximo de la vivienda en el programa), la bonificación
máxima será de US$1.800. Cabe indicar que estas bonificaciones financian desde 15% para
viviendas de US$12.000, hasta 85% para viviendas de US$4.000. El crédito concedido por
el intermediario financiero será necesario sólo en el caso de que el valor del bono de
financiamiento hipotecario más la cuota inicial no alcance a cubrir el costo de la vivienda.
Estos créditos se concederán preferentemente en soles a una tasa de interés de 11%,
aproximadamente, actualizada por la inflación, a un plazo máximo de 20 años, en cuotas
de US$95 mensuales como máximo (en el caso de viviendas de US$12.000). Finalmente,
cabe mencionar que el programa está orientado al financiamiento de viviendas cuyo valor
aproximado fluctúe entre US$4.000 y US$8.000. Con esta finalidad, el gobierno ha
subastado terrenos para la construcción de las viviendas.

Banco de Materiales: El Banco de Materiales fue creado mediante la Ley 23.220 en 1980,
con el propósito de ayudar a solucionar el problema de la edificación y el mejoramiento de
la vivienda básica, a través de préstamos en forma de materiales de construcción. A partir
de 1993, este programa hizo mayor hincapié en la construcción de viviendas para los
habitantes de pueblos jóvenes. Posteriormente, en 1997, el Banco quedó facultado para
promover, ejecutar y aprovisionar recursos, bienes y servicios para la edificación y

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mejoramiento de la vivienda básica, de las habilitaciones urbanas, de la infraestructura

urbana y rural, de la infraestructura productiva y de servicios, así como del equipamiento
de la microempresa de todos los sectores productivos. Actualmente, el Banco de Materiales
es una entidad que depende del Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento.

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