EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Generalidades

– Concepto
– Art. 1915: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”

– Clases de arrendamiento
– De cosa
– De obras
– De servicios

– Partes del contrato de arrendamiento: Cada parte puede estar compuesta por una o varias
personas, sean naturales o jurídicas.
– Arrendador: Se obliga a conceder el goce de una cosa, a ejecutar una obra o prestar un
servicio
– Arrendatario: Se obliga a pagar un precio determinado por este goce, obra o servicio.

– Requisitos del contrato de arrendamiento

– Un objeto:
– Una cosa: Cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la otra
– Un hecho: Que una de las partes debe ejecutar y que a su vez puede consistir en:
– La ejecución de una obra
– La prestación de un servicio
– Un precio: Que el arrendatario se obliga a pagar
– Si el pago es periódico, se llama “renta”. (Recordar que la renta es un fruto civil)
– El consentimiento de las partes:
– La cosa (incluyendo la obra o servicio)
– El precio
– La especie del contrato
– Características del contrato de arrendamiento
– Es un contrato bilateral
– Es oneroso
– Es conmutativo
– Es principal
– Es generalmente consensual: A pesar de que es conveniente que conste por escrito (art.
1708 y siguientes)
– Excepción: Arrendamiento de predios rústicos es solemne. Las solemnidades son:
– Escritura pública
– Escritura privada + 2 testigos
– Constituye un título de mera tenencia
– El arrendamiento es un contrato de duración limitada y en la práctica, comúnmente de
tracto sucesivo.
– Normalmente, se trata de un contrato de administración, no de disposición.
– Puro y simple. Aunque usualmente, puede estar sujeto a modalidad.
– Es un contrato típico.
 EL ARRENDAMIENTO DE COSAS
– Definición
– Aquel por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a conceder el goce de
una cosa a la otra de las partes, llamada arrendatario, la que se obliga a pagar por ese goce
un precio determinado.
– A pesar de que en el artículo 1915, se utiliza la expresión “goce de una cosa”, que la
facultad de uso está comprendida por la facultad de goce. (Al igual que ocurre con la
definición de Dominio contenida en el Código)
– La facultad de uso se traduce en aplicar la cosa misma a todos los servicios que es
capaz de proporcionar, sin tocar sus productos ni realizar una utilización que implique
su destrucción inmediata.
– La facultad de goce, es la que habilita para apropiarse los frutos y los productos que la
cosa da. Precisamente en virtud de la facultad de goce el dueño de la cosa pasa a serlo
de los productos y frutos de ella.
– Elementos del contrato de arrendamiento de cosa
– Consentimiento de las partes
– Sin embargo, nada impide que las partes acuerden transformar en un contrato solemne
al arrendamiento (artículo 1921 del Código Civil).
– En este caso, los efectos serán los mismos previstos en el artículo 1802 del Código Civil,
en la compraventa, operando el derecho de retractación, antes del cumplimiento de la
solemnidad convencional o de la entrega de la cosa arrendada.
– La cosa arrendada
– Requisitos comunes al objeto de todo contrato, cuando recae sobre una cosa:
– Real
– Comerciable
– Determinada o determinable
– Además ser susceptible de darse en arrendamiento (constituir objeto lícito).
– NO PUEDEN DARSE EN ARRENDAMIENTO:
– Los derechos personalísimos
– Las cosas cuyo arrendamiento esté prohibido por la ley
– Las cosas consumibles. No podrían ser objeto de arrendamiento, si
consideramos que el arrendatario, al término del contrato, ha de restituir la
misma cosa, sin perjuicio del detrimento que pueda haber experimentado
por el uso conforme a su naturaleza y el transcurso del tiempo.
– El precio
– En qué consiste
– Dinero
– Frutos naturales de la cosa arrendada (art. 1917):
– Puede fijarse una cantidad determinada
– Puede fijarse una cuota de los frutos de cada cosecha. (Nota: Cuando el precio
del arrendamiento consiste en una parte alícuota de los frutos que produce la
cosa, hay un contrato de aparcería, también denominado mediería)
– Forma en que se determina
– Art. 1918: De los mismos modos que el contrato de venta. (Art. 1808 y 1809)
 – El precio debe ser determinado por los contratantes
– Podrá asimismo dejarse la determinación del precio al arbitrio de un tercero, y
mientras ello no ocurra, no habrá arrendamiento (en este caso, se entiende que
el contrato se celebra bajo la condición suspensiva consistente en que el tercero
fije el precio del arrendamiento).
– Requisitos del precio (igual que en la compraventa)
– Ser real o serio
– Determinado.
– Capacidad
– Todos aquellos que sean plenamente capaces.
– Casos especiales: Solo vamos a ver algunos.
– Existiendo sociedad conyugal, y tratándose de la administración ordinaria de la
misma, el marido puede arrendar:
– Sin restricciones, los bienes muebles de la sociedad.
– Si se trata de bienes inmuebles urbanos o rústicos que pertenecen al haber
social y el arrendamiento excede de 5 u 8 años, respectivamente, incluyendo las
prórrogas, requiere de la autorización de la mujer o del juez en subsidio (art.
1749).
– Existiendo sociedad conyugal, y tratándose de la administración de los bienes
propios de la mujer que ejerce el marido, éste puede arrendar:
– Sin restricciones los bienes muebles de la mujer.
– Si se trata de bienes inmuebles urbanos o rústicos propios de la mujer y el
arrendamiento excede de 5 u 8 años, respectivamente, incluyendo las
prórrogas, requiere de la autorización de la mujer (art. 1756).
– Existiendo sociedad conyugal, y tratándose de la administración extraordinaria de
la misma que ejerce la mujer, ésta puede arrendar:
– Sin restricciones los bienes muebles de la sociedad.
– Si se trata de bienes inmuebles urbanos o rústicos que pertenecen al haber
social y el arrendamiento excede de 5 u 8 años, respectivamente, incluyendo las
prórrogas, requiere de la autorización del juez, previa información de utilidad
(art. 1761).
– No pueden el padre o madre que administren los bienes inmuebles del hijo no
emancipado, arrendarlos, si son rústicos, por más de 8 años y si son urbanos por
más de 5 años; y en ningún caso, por un plazo mayor que aquél que falte para que
el hijo llegue a la mayor edad.
– La infracción de esta norma no origina la nulidad del contrato, sino la
inoponibilidad ante el hijo (art. 255 en relación con el 407).
– No se pueden celebrar contratos de arrendamiento sobre algún bien familiar, sin
autorización del cónyuge no propietario (art. 142).
– La autorización será necesaria tanto si se trata del inmueble que sirve de
residencia principal a la familia, como de los muebles que lo guarnecen.