NORMATIVAS DE USO Y ORDENANZAS EN

EDIFICACIONES.

Desde que se empieza a pensar en una edificación nueva en alguna calle, avenida,
barrio o ciudad, lo primero que se tiene que analizar antes de ni siquiera revisar
montos de inversión, son los Parámetros Urbanísticos del lote donde se podría
construir. El Parámetro es la radiografía exacta de lo que cada Municipalidad norma
y permite ejecutar en cualquier terreno que esté dentro de su distrito.
Luego de especificar el tipo de zonificación, estos marcan la cantidad máxima de
pisos, los metros lineales o los niveles permitidos, así como el porcentaje de área
máxima a construir y por ende el porcentaje de área libre mínima a respetar. Se
mencionan también los retiros; dependiendo si el lote está frente a calle o avenida,
3.00ml y 5.00ml respectivamente; los tamaños mínimos de departamentos si la
zonificación permite vivienda, o los tamaños o tipos de tiendas si se permite
comercio u oficinas, y dependiendo de esto, los estacionamientos necesarios que
requiere cada diferente tipo de uso, ya que la cantidad de autos es distinta si se
trata de vivienda unifamiliar o multifamiliar, o si se trata de un restaurante, centro
comercial, teatro, cine u oficina.
Adicionalmente, todos los Municipios cuentan con diversos tipos de Ordenanzas
reguladoras, algunas son bien vistas y otras no, dependiendo quien y como las
miren; no la ve de igual manera el propietario de una casa donde reside y piensa
quedarse, que el constructor o inversionista que tiene en mente edificar alguna obra
nueva para hacer negocio, quedando casi siempre al medio de estos dos
importantes protagonistas el Arquitecto que diseñará algún futuro proyecto en la
zona.
De todas las Ordenanzas Municipales existentes, en lugar de mencionar las típicas
normativas que están vigentes desde hace mucho tiempo y que ya conocemos, esta
vez quisiera comentar las que son convenientes e interesantes para los dos tipos
de usuarios a los que se hace referencia anteriormente, o sea para el simple
propietario vecino y para el que quiere mudarse a ese barrio o distrito, como para el
constructor o inversionista que su intención es hacer negocio.
Estas Normativas nuevas y cada vez dadas con mayor frecuencia, son las que
establecen, regulan y promueven las condiciones para hacer las Edificaciones
SOSTENIBLES, o sea en palabras simples, “las que propiciarán una adecuada
gestión de los recursos naturales fomentando la eficiencia energética e hídrica,
creando espacios saludables, confortables y que contribuyan al desarrollo de una
ciudad sostenible, equilibrando el desarrollo urbano y el cuidado del medio
ambiente, mejorando la calidad de vida de la población”.
Las Ordenanzas sobre Sostenibilidad, han empezado a darse en Lima y con fuerza
en los distritos de San Borja, Surco y Miraflores, llegando a nivel nacional hasta la
ciudad de Arequipa, y esperándose con ansias que estas ordenanzas se sigan
dando en otros distritos de la capital, extendiéndose lo más rápido posible por todo
el Perú.
Como Arquitecto, profesional en diseño, no puedo dejar de pensar que, en un país
como el nuestro, de ahora en adelante, no debería existir ninguna edificación nueva
que no sea sostenible, por el bien del planeta y de nuestra tierra, pensando en el
calentamiento global y en el cambio climático, pero, sobre todo, creando conciencia
para que toda persona tenga el conocimiento de saber respetar y cuidar su ciudad.
Se sabe que el Perú es uno los países a nivel mundial con mayor compromiso
climático, debiendo reducir en 30% nuestras emisiones de CO2 para los próximos
10 años, dependiendo el 20% de los usuarios y el otro 10% de la inversión local e
internacional. Es por este motivo que los Alcaldes más responsables de Lima, han
empezado a analizar, estudiar y lanzar en sus distritos las normas y ordenanzas de
Sostenibilidad, no pensando únicamente en el clima y en el calentamiento global o
en no usar plástico, ya que en realidad para la ciudad y para lo beneficioso que
podría ser la construcción de edificaciones sostenibles, se debe de ir más allá,
pensando en la gente y en los vecinos, en la ciudad y en el país, en la necesidad y
en la conveniencia, preguntándonos: ¿qué debemos hacer para que todas las
construcciones de nuevas edificaciones se hagan sostenibles? Pero pretendiendo
que, desde ahora, entren con fuerza y en adelante sigan y se queden, para que no
haya ningún nuevo edificio de vivienda, comercio u oficina, que no aplique o use las
nuevas ordenanzas de sostenibilidad.
Lo más importante, es hacerse uno mismo la pregunta y pensar qué tenemos que
hacer para que esto suceda; qué debemos hacer para que los constructores o
promotores inmobiliarios inviertan de ahora en adelante en hacer sus
construcciones sostenibles. Y la respuesta fue simple: “DAR ALGO A CAMBIO”.
Con estas nuevas Ordenanzas Municipales se pretende promover la inversión
verde, exigiendo que, en las áreas libres de toda edificación, como patios, terrazas,
balcones o techos, el 50% sea cubierto con jardines, arbustos y árboles, ofreciendo
a cambio que el promotor o desarrollador acceda a beneficios de altura. En otros
casos y dependiendo de la calle o avenida donde se ubique el terreno, se exige que
el retiro sea donado para el uso de la ciudad, dejándolo al ras, totalmente abierto e
integrado con la vereda, con el 60% de verde, decorado con jardineras, plantas,
bancas y estacionamiento para bicicletas, a cambio de otros beneficios de altura,
dinamizando de esta manera la construcción, haciendo no solo el edificio más
hermoso y amigable, sino también más rentable y atractivo para los inversionistas y
desarrolladores, siendo en el fondo, los usuarios finales los que gozarán de estos
beneficios, ya que de esta manera, se obtendrán edificios de mayor calidad y
totalmente competitivos con otros distritos que siempre sacaron ventaja en
rentabilidad, sea por su mejor ubicación o simplemente por haber sido mejor
dirigidos.
Todas estas ordenanzas conllevan a otros beneficios adicionales, uno y el más
importante quizás sea que para mantener los jardines y las áreas verdes, en todas
las nuevas unidades de vivienda haya que separar el agua usada en duchas y
lavamanos de baños, para que se desvíen a una cisterna particular de tratamiento
de aguas y sirvan para el respectivo regadío. Adicionalmente, y de acuerdo al tipo
de Certificación que la edificación pretenda aplicar, los municipios con sus
respectivas ordenanzas piden otros requerimientos, también canjeados con la
posibilidad de acceder a beneficios de altura, como por ejemplo, cercos
transparentes, contar con paneles solares para áreas comunes, iluminación con
equipos tipo led, segregación de residuos o basura diferenciada, estacionamiento
para vehículos menores, entre otros.
En conclusión, las Ordenanzas Municipales, además de regular normas y
condiciones tienen como idea central beneficiar de alguna manera a los residentes,
usuarios, desarrolladores y/o inversionistas que van a vivir, usar, trabajar, hacer
negocio o disfrutar de algún lugar en el distrito o en la ciudad donde se aplican.

Lima, setiembre del 2019.

Arq. Antonio Rubio

RUBIO Arquitectos