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L1 - Derechos Reales PDF
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reales
Derecho
Privado V
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Los derechos
reales-generalidades:
definición y diferencia con los
derechos personales
Derechos reales. Diferentes definiciones.
Definición legal
Buteler Cáceres (2005) divide a los derechos subjetivos en:
3) Mixtos: son los derechos intelectuales que poseen una faceta susceptible
de valuación pecuniaria (referente a la explotación económica de la
creación), el aspecto económico, y otra que no lo es (aquella potestad
vitalicia para tutelar que la creación no sea cambiada o menoscabada), el
aspecto moral.
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integran su patrimonio conforme con lo que se establece en
este Código1.
1 Art. 15 – Ley N° 26.994 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la
Nación.
2 Art. 16 – Ley N° 26.994. Op. cit.
3 Art. 2.311 - Ley N° 340 (1869) .Código Civil. Honorable Congreso de la Nación.
4 Art. 2.312- Ley N° 340. Op. cit.
5 Art. 1882 - Ley N° 26.994. Op. cit.
3
Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas
normas sustancialmente de orden público, establecen entre
una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación
inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto
pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al
mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de
violación una acción real y que otorga a sus titulares las
ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi.
(Mariani de Vidal, 2006, pp. 20).
“establecen entre una entre una persona (sujeto activo) y una cosa”: cosa
en el sentido antes reseñado. Como supuesto de excepción y una vez
avanzada la asignatura verás el caso del derecho real de prenda sobre un
crédito y de usufructo sobre un crédito o sobre un patrimonio.
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Vélez Sarsfield en la nota al art. 577 del código civil derogado, en la que
afirma que “no es posible respetar un derecho que no se conoce”.6
“y que otorga a sus titulares las ventajas del ius persequendi y del ius
praeferendi”: se denomina ius persequendi a la facultad que tienen los
titulares de derechos reales de perseguir la cosa en manos de quien la
detente, con el fin de ejercer su derecho. También es llamada facultad
“reipersecutoria”. Se denomina ius praeferendi a aquella facultad emanada
del derecho real que tiene dos facetas:
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contrato que se hace valer entre partes, no la publicidad del derecho,
(puesto que el derecho personal no se publicita porque el único obligado ha
participado del contrato y a él solo es oponible).
Así, nuestro Código Civil y Comercial indica en el art. 1886: “El derecho real
atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se
encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real
o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente”.7
Teoría clásica:
Pothier (1761), otro exponente de esta doctrina, nos explica que los
derechos reales son ius in re y los personales ius ad rem, los primeros sobre
la cosa y los segundos sobre una persona para que nos procure la prestación.
En el mismo sentido, se puede mencionar a Aubry y Rau para quienes “hay
derecho real cuando una cosa se encuentra sometida, total o parcialmente
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al poder de una persona, en virtud de una relación inmediata oponible a
toda otra persona” (Musto, 1995, pp. 27).
Otras teorías:
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Diferencias con el derecho personal en cuanto al
número. La voluntad en la creación de los derechos
reales: diversos sistemas. Los derechos reales existentes
en el sistema argentino
Mientras que en los derechos reales rige el sistema de número cerrado,
cuando se trata de derechos personales u obligaciones, las partes pueden
crear los derechos que estimen pertinentes, mientras no violen la ley, la
moral o las buenas costumbres.
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(…) los autores españoles se quejan de los males que habían
producido los derechos reales sobre una misma cosa… se veía
ser uno el propietario del terreno y otro el de los árboles que
en él estaban. Algunas veces uno era propietario del pasto
que naciera y otro el de las plantaciones que hubiesen hecho.
La multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos
bienes es una fuente fecunda de complicaciones y de pleitos
y puede perjudicar mucho a la explotación de esos bienes y la
libre circulación de las propiedades perpetuamente
embarazadas, cuando por las leyes de sucesión esos derechos
se dividen entre muchos herederos, sin poderse dividir la
cosa asiento de ellos. Las propiedades se desmejoran y los
pleitos nacen (…)10
En algunos países, rige el sistema de numerus apertus, allí las partes pueden
crear, mezclar, inventar derechos reales y establecer su regulación
libremente. Esta es una característica de los sistemas anglosajones del
common law.
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
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d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda13.
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el dominio; lo mismo sucede con los caballos pura sangre de carrera y las
palomas mensajeras. Para el resto de las cosas, el modo es posesorio.
Se ha considerado que en el caso de la usucapión, el título es la ley y el modo
es la posesión continua por el tiempo fijado por la norma.
Antes hemos hecho alusión al modo como elemento constitutivo del
derecho real, pero cuando hablamos de modos de adquisición del derecho
real, nos referimos a la manera en la cual éste puede ser adquirido (vgr.
actos jurídicos) y que estudiarás según las normas de adquisición del
dominio. No obstante ello, al estudiar cada derecho real específicamente,
analizaremos las particularidades en la constitución de cada uno.
Los modos de adquisición, pueden ser sujetos a diversas clasificaciones: a
título oneroso o gratuito, por actos inter vivos o mortis causa y originarios o
derivados.Ésta última distinción es la más trascendente ya que se basa en la
ligazón con el titular anterior. En los modos de adquisición originarios, la
constitución del derecho real se realiza en forma totalmente independiente
al titular anterior, sin consideración alguna a que la cosa haya tenido
propietario anterior o no; en los modos derivados, el derecho proviene de
un antecesor que lo transmite en las mismas condiciones y con las mismas
limitaciones que recaían en cabeza de él. Por ejemplo, si alguien se apropia
de un bien mueble sin dueño, lo adquiere en forma originaria y sin
limitaciones pero, si esa misma cosa estaba prendada y es el dueño quien
transfiere el dominio, lo hará con la consiguiente carga real que es el
derecho de prenda. Ello, en virtud del principio que indica que nadie puede
transmitir sobre un objeto un derecho mejor o más extenso del que gozaba
(nemo plus iuris).
La convalidación
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desde el mismo día en que él piensa haberla comprado válidamente a Juan
(06 de abril). Así, la convalidación posee un efecto retroactivo.
El objeto del derecho real es la cosa; ésta debe ser cierta, individualmente
determinada, encontrarse en el comercio y tener existencia actual; decía la
nota de Vélez al Título IV del Libro III, párrafo 9o: "pues que la cosa es el
objeto directo e inmediato, y no puede haber un derecho sin objeto”.15
Lo expresado, se ve reflejado en el art. 1883: “Objeto. El derecho real se
ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su
objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede
consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”.16
Es decir: algunos derechos reales –como el dominio- se ejercen sobre cosas
solamente, que deben ser enteras e individuales, tales como un vehículo o
una casa.
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Tabla 1: Diferencias entre Derechos reales y obligaciones
Se constituyen con título y modo (ya sea Basta el título (régimen consensual).
de modo posesorio o inscriptorio.
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Clasificación de los derechos reales
Según la propiedad de la cosa:
Algunos de los derechos reales sobre cosa ajena son de uso y goce
(como el usufructo) y otros de garantía (prenda, hipoteca y anticresis).
Según el rol:
Según su contenido:
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Según las facultades de su titular:
1) Con facultades plenas: dominio, pues comprende el ius utendi (uso), ius
fruendi (frutos) y ius abutendi (disposición).
2) Con facultades mermadas: el resto de los derechos reales.
Según su duración:
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Adquisición, transmisión y extinción: la regla. Casos de
adquisición legal. Caso del subadquirente de cosa
mueble. Prohibición de constitución legal
Hemos expresado antes que los derechos reales se adquieren, modifican y
extinguen por el sistema romano de título y modo. Esta es la regla.
Ahora bien, cuando nos referimos a cosas muebles no registrables, existe
una excepción. Está planteada en el código, que dice:
Analizá cada punto: para adquirir el dominio sobre la cosa mueble, por la
causal del art. 1895, es necesario que quien la tiene ejerza:
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“posesión”: hemos dicho que esta implica actuar como verdadero titular de
un derecho real
“de buena fe”: la buena fe se presume en todos los casos en que alguna
norma no mandase a presumir mala fe.
Sobre “cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas” el
propietario debe haberse desprendido voluntariamente de una cosa no
registrable, caso de quien deja un reloj para reparar. Las cosas perdidas o
robadas son del propietario y esta hipótesis no se aplica.
Este artículo es, en verdad, una excepción al principio general de adquisición
de las cosas, pues permite repeler la reivindicación y adquirir el dominio. El
poseedor es ahora titular del domino, adquirido en forma originaria y
emanada de una disposición legal; por tanto libre de las cargas que antes
tenía la cosa (como por ejemplo usufructo o prenda).
El artículo en análisis es además una excepción a la regla aplicable en materia
de transmisión de derechos, principio consagrado en el Art. 399 Regla
general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que
el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas”.20
Sin embargo, en este caso, el tenedor que enajena pareciera transmitir un
derecho mejor que el que tiene: pero no es realmente aquel quien lo ha
transmitido, pues la causa de transmisión del dominio debe buscarse en el
imperativo legal, aplicación de la teoría de la apariencia en pos de la
seguridad jurídica en las transacciones.
Acerca de la naturaleza jurídica de la adquisición operada en virtud del
art.1895 (antes 2412 del código de Vélez)21, se han elaborado tres teorías:
Agrega el Código:
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Definición y análisis de inoponibilidad
Llamamos oponibilidad a la cualidad que poseen algunos derechos, según la
cual estos pueden hacerse valer frente a uno o más individuos o incluso
frente a la comunidad entera.
Por regla, los derechos personales son oponibles sólo entre partes (deudor-
acreedor, que son los únicos que conocen el contrato) y sus sucesores
universales, pues éstos son continuadores de la personalidad jurídica del
causante. Así, el acreedor puede cobrar la deuda al deudor (y si este fallece,
comparecer a la sucesión). Estos derechos se denominan relativos (su
oponibilidad es relativa a un individuo determinado).
Por su parte, los derechos reales son oponibles erga omnes (frente a toda la
comunidad). Es por ello, que nadie puede violar la propiedad privada de
otro. Desde el punto de vista de la oponibilidad, los derechos reales son
absolutos.
La razón por la cual pueden oponerse a todos los individuos de la comunidad
tiene fundamento en la publicidad: todos los derechos reales se publicitan a
través de la posesión o de la registración (o ambas). Si todos podemos
conocerlos, todos debemos respetarlos.
Por ejemplo, sabemos que alguien es dueño de su ropa porque la lleva
puesta, o la cuelga en su ropero (publicidad posesoria); de la misma forma,
si el objeto del derecho real es un bien registrable, a partir de la toma de
razón por el registro respectivo, se reputa que toda la comunidad está al
tanto de la situación jurídica asentada (publicidad registral).
Por el contrario, se denomina inoponibilidad a la imposibilidad de hacer
valer un derecho subjetivo frente a un individuo o un grupo de individuos
determinado. Es una causal de ineficacia parcial de los actos jurídicos
(mucho más leve que la nulidad o la inexistencia).
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Por tanto, si alguien enajenó un inmueble pero el comprador no inscribió el
dominio a su nombre, un acreedor del primer propietario podrá válidamente
lograr el embargo y posterior remate del bien. La enajenación no ha sido
publicitada correctamente y le es inoponible: el nuevo propietario no puede
oponer su derecho frente al acreedor del dueño anterior.
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Referencias
Bonnecase, J. (1924-1930) Traité théorique et pratique de droit civil:
supplément. Paris: Librairie de la Société du Recueil Sirey.
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