AVALÃšOS INMUEBLES

AVALUOS INMUEBLES Ing.
Juan Espín Valle
EDIFICACIONES
CAPITULO I
ESPE– L 1 22/01/2014
AVALUOS INMUEBLES Ing. Juan Espín Valle
AVALÚOS DE EDIFICACIONES Y EQUIPOS INCORPORADOS
1. MÉTODO DE REPOSICIÓN
Hasta hoy el método más utilizado y confiable para avaluar edificaciones es el de REPOSICIÓN, este
realiza la valoración de la edificación como si se tratase de una obra nueva, tomando los costos de
rubros existentes en el mercado actual. Es decir, la idea es saber cuanto costaría hacer una edificación
similar en la actualidad, y luego realizar los ajustes necesarios para saber la valoración de la
edificación en cuestión, tomando en cuenta la edad de la misma.
Cuando la obra a valorar está constituida por materiales que ya no existen en el mercado, el método
admite que se utilicen elementos similares, existentes en la actualidad, que reemplazan a los
componentes sujetos a la valoración.
El MÉTODO DE REPOSICIÓN utiliza dos tipos de desarrollo: ANALÍTICO ó GLOBALIZADO
1.1. MÉTODO DE REPOSICIÓN SINTÉTICO GLOBALIZADO

1.2. METODO DE REPOSICIÓN ANALÍTICO
1.1. MÉTODO DE REPOSICIÓN SINTÉTICO GLOBALIZADO

La valoración por este método es la más rápida y sencilla, para esto se utiliza el costo base del M2.
Emitido por cualquier gremio o institución, como pueden ser las cámaras o los respectivos colegios
profesionales, a este costo base se agrega un valor del 10 al 15% por obras exteriores, siendo
recomendable utilizar el 10%; de igual forma se realiza un mayoreo por costos indirectos y utilidad,
valor entre 15-25%. A esta sumatoria se le deducirá la depreciación en caso de haberla.
COSTO BASE M2. + 10%+ 25% = COSTO OBRA NUEVA
AVALUO OBRAS USADAS= COSTO OBRA NUEVA - DEPRECIACIÓN
 Este procedimiento sólo debe ser utilizado para consultas rápidas referenciales sobre costos
en inmuebles, los peritos avaluadores necesariamente tendrán que aplicar el método
analítico, por sus resultados más confiables.
1.2. METODO DE REPOSICIÓN ANALÍTICO

1.2.1. Generalidades sobre el método
1.2.2. Aplicación del método de reposición analítico
1.2.1. GENERALIDADES SOBRE EL MÉTODO
 TERRENOS SOBRE LOS CUALES SE EDIFICA
 PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN
Todo proyecto de construcción esta conformado por tres etapas definidas:
• Fase de planificación
• Fase de construcción
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• Fase de promoción y venta
Cada una tiene diferente incidencia de costos en la ejecución del proyecto, sumadas las dos
etapas tendremos el costo total de la obra o proyecto nuevo.
FASE DE PLANIFICACIÓN
Hoy en la actualidad cualquier proceso de planificación empieza por la realización y evaluación
de proyectos, en donde los estudios de rentabilidad y pre-factíbilidad económica, son parte
fundamental de la planificación, sin embargo enmarcados en la etapa exclusiva del diseño
podemos señalar las siguientes intervenciones como parte de este.
Edificaciones menores a tres pisos, o menores o iguales a 300 m2 de construcción

• Estudios preliminares
• Anteproyecto
• Proyecto definitivo
• Planos estructurales
• Especificaciones, presupuesto, detalles.
Para edificios mayores a tres pisos, o mayores a 300 m2 de construcción, a más de las
anteriores
• Estudio de suelos
• Diseño estructural con memoria de cálculo
• Diseño eléctrico
• Diseño hidrosanitario
• Diseño mecánico.
Los costos de estas intervenciones están dados por los aranceles de los diferentes gremios
profesionales, la sumatoria de estos valores constituirá el costo por planificación del proyecto.
Las incidencias porcentuales de estas intervenciones sobre el costo total del proyecto
podríamos resumir:
Diseño arquitectónico = 3.0% (Valor ponderado con tasas incluidas) del costo de la obra
Diseños y estudios varios= 6.0% (Valor ponderado con tasas incluidas) del costo obra.
Total referencial = 9.0%

 En los países subdesarrollados la ejecución de obras en un 40-65% son ilegales, esto
quiere decir que no tienen planificación, por lo tanto tampoco tienen aprobación
administrativa municipal.
EXCLUSIÓN DE CIERTOS COMPONENTES DE VALORACIÓN.
En el Ecuador para ciertas zonas de bajas densidades, lotes de 200-300 M2. construcciones
aisladas hasta 3 pisos o hasta 200 m2 , para efectos avaluatorios; no se considerarán costos por
planificación, costos indirectos de administración central, gastos generales y financieros.
 Estos dos últimos rubros se utilizarán solamente para construcciones en serie y

edificaciones especiales aisladas de más de 3, pisos o más de 200 m2 de const.
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INCLUSIÓN DE LA PLANIFICACIÓN DE MANERA NORMALIZADA EN LOS

COSTOS INDIRECTOS PARA MANEJOS AVALUATORIOS INMOBILIARIOS
En párrafos anteriores se señaló que la sumatoria de costos de construcción más los indirectos
y utilidad constituían el valor del rubro edificaciones, pero exclusivamente para simplificar el
proceso de avalúos se utilizará el procedimiento que siguen las empresas constructoras.
 Esto es: cargar a la cuenta de indirectos y utilidad los costos de planificación.
FASE DE CONSTRUCCIÓN
 PRESUPUESTO DE OBRA
El proceso valorativo más conveniente para construcción de obras constituye sin duda, el
cálculo de precios unitarios para cada rubro o trabajo a ejecutarse, los mismos que al ser
multiplicados por los volúmenes de obra (cantidades) correspondientes, nos arroja el costo de
cada rubro, estos se conocen como costos directos. La sumatoria de todos los costos de los
rubros, más el porcentaje de indirectos y utilidad se conoce como el presupuesto de obra.
 COSTOS DIRECTOS
Se consideran todos los gastos que se realizan por concepto de pago de materiales, mano de
obra, equipo y transporte, destinados a la ejecución de un determinado concepto de trabajo o
rubro.
 COSTOS INDIRECTOS
Son todos aquellos gastos de diferente índole que ocurren durante la ejecución de un proyecto
pero que no son directamente imputables a los trabajos en la obra, por lo que no son
considerados directos.
Se consideran costos indirectos:
Gastos de Administración Central

• Alquileres, pago de servicios, amortizaciones
• Pagos administrativos, técnicos y profesionales
• Depreciaciones y mantenimiento
• Pagos impuestos, licitaciones, suscripciones afiliaciones, materiales de consumo
• Promociones
• Seguros
• Gastos generales
Gastos de obra o de campo

• Cargos de campo
• Obras provisionales
• Financiamiento
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• Garantías
• Transporte materiales obra
• Imprevistos y gastos de contratación personal extra
 LOS HONORARIOS POR PLANIFICACIÓN Y ESTUDIOS se incluyen en gastos de

administración central en la cuenta cargos técnicos y profesionales.
 CARGOS POR COSTOS FINANCIEROS En el rubro financiamiento se contabilizan

los gastos financieros. En muchas ocasiones los constructores se ven obligados a
recurrir a préstamos financieros para poder terminar los proyectos de construcción.
Los costos financieros dependen básicamente del monto a concederse y de la tasa de
interés a cobrarse. Las instituciones financieras conceden créditos entre el 60% y el
70% máximo del costo directo del proyecto, teniendo el constructor que asumir el 30-
40% faltante del costo directo.
Los costos directos en una obra representan entre el 40 y 55% del precio de venta. Normalmente
los desembolsos de créditos se lo hacen según el avance de obra, estando estos márgenes entre los
6 y 8 meses, considerando un interés del 12% anual, el interés mensual sería el 1%, entonces
podríamos decir que el costo financiero es igual al monto por interés y por plazo.
Fc = C x i x N
Fc = (50 x 0.6) x 0.01 x 6 = 1.8%
En donde: Fc = Cargo financiero
C = Monto de crédito
i = Interés mensual
N = Plazo
En el monto de crédito, ( C ) 50 es el porcentaje que representa el costo directo en relación con el

precio de venta, y 0,60 es el porcentaje máximo que conceden las instituciones como prestamos
sobre el costo directo.
FASE DE PROMOCIÓN Y VENTA

Es necesario aclarar que no siempre quien construye realiza la venta y comercialización de las
edificaciones, por lo tanto hay que considerar también la incidencia de este factor en el precio
final :
 CARGOS POR MERCADEO Y VENTAS. Los cargos por mercadeo, factibilidad,

publicidad y ventas se contabilizan en la cuenta promociones. Estos egresos
generalmente son pagos por comisiones de ventas a empresas o personas dedicadas al
corretaje, generalmente la comisión es del 2 al 5% del costo de venta, los egresos por
publicidad referentes a prensa, vallas, revistas, medios de comunicación están entre
el 1% y el 3% del costo de venta. Por lo general, se considera que la suma de los
porcentajes de corretaje y publicidad no debe ser mayor al 6%.
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DEDUCCIÓN DEL COSTO TOTAL DE UNA OBRA DE CONSTRUCCIÓN

CUADRO 1
INCIDENCIAS PORCENTUALES DE COSTOS QUE INTERVIENEN EN UNA OBRA
ITEM DENOMINACIÓN DEL PORCENTAJE INCIDENCIA

COSTO
1 Costos directos 45
2 Costos indirectos 15
Total obra construida 60
3 Terreno urbano 25
4 Utilidad 15
Costo final de venta 100
 En nuestro medio hay que tener mucho cuidado con la utilización de las incidencias
y esto se debe a dos condiciones que en el país no se han podido controlar como son:
Los precios del suelo y los márgenes de utilidad que se fijan a los inmuebles. Estos
dos elementos son eminentemente especulativos, en nuestro país la utilidad mínima
fijada en inmuebles que se ha podido detectar está entre el 25 y 30%. En ciertos
sectores de ciudades como Quito, Cuenca, Tulcán, Ambato las incidencias del suelo
llegan hasta el 40%. en unos casos, y en otros las incidencias bajan hasta el 5%.
Además es importante mencionar que las incidencias se verán afectadas, según la cantidad de obra
construida en el terreno.
1.2.2. APLICACIÓN DEL MÉTODO DE REPOSICIÓN ANALÍTICO.
El método de Reposición Analítico tiene algunos sistemas o procedimientos de cálculo para las
valoraciones en edificaciones, así tenemos por ejemplo: Presupuestos por análisis de precios unitarios,
por cálculo de capítulos, por cálculo de volúmenes etc. Como estos sistemas son largos y necesitan
generalmente de información que en avalúos normalmente no se encuentran disponibles, se ha
diseñado y desarrollado un método mucho más rápido que lo he denominado " Valoraciones de
Reposición por Análisis de sus Componentes".
1.2.2.1. VALORACIONES POR ANÁLISIS DE SUS COMPONENTES
Los principales componentes que intervienen en un proceso de valoración son:
a. Los costos directos

b. Reducción del costo directo por obras en serie, si son en propiedad horizontal
c. Modificación de los costos por tipo de acabados empleados
d. Incremento de costos por aplicación de costos indirectos
e. Cálculo de obras exteriores si son en uní propiedad
f. Cálculo de obras comunales si las obras son en propiedad horizontal
g. Valoración de elementos especiales incorporados a las obras.
h. Depreciación de las obras usadas.
i. Cálculo de los equipos existentes en la obra
j. Factores técnicos que inciden en el costo de obra
k. Utilidad que debe generar la inversión inmobiliaria.
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a. LOS COSTOS DIRECTOS: EMITIDOS POR INSTITUCIONES

Los avalúos inmobiliarios generalmente deben realizarse en espacios reducidos de tiempo, además en
nuestro medio la mayoría de inmuebles no disponen de planos, presupuestos y cantidades de obra,
cuando existen planos de las obras construidas estos generalmente son diferentes a la planificación
aprobada por los municipios, debiendo el avaluador en la totalidad de los casos realizar el
levantamiento de las obras.
Por consiguiente debido a la falta de documentación técnica de respaldo, al tiempo limitado que el
avaluador dispone para realizar su trabajo, y entendiendo que para una persona que se inicia en el
campo de la valoración le resultará un tanto difícil manejar los conceptos involucrados no
recomendamos realizar valoraciones mediante el análisis de precios unitarios, en el inicio de su
aprendizaje y práctica.
Para superar este inconveniente es recomendable utilizar los costos directos que emiten los colegios
profesionales o las cámaras de la construcción mediante publicaciones mensuales. Estos costos son
ponderaciones medias que se obtienen de grupos de obras de similar tipología, es conveniente utilizar
los costos directos calculados en cada ciudad o sector, ya que, los costos a nivel nacional arrojarán
valores medios con muchas desviaciones.
Los costos directos llamados también costos base son puntos de arranque para cualquier valoración en
edificaciones, estos valores se modificarán con la incidencia de los demás componentes que
intervienen en el proceso de valoración.
La utilización de los costos directos por M2 que entregan especialmente las cámaras de la construcción
se deberán emplear de acuerdo a la tipología, de no existir costos para la tipología a valorar se tomará
el costo de la tipología más similar, por ejemplo la Cámaras de la Construcción en las ciudades,
generalmente realiza publicaciones con las siguientes tipologías:
CUADRO 2
COSTOS DIRECTOS POR METRO CUADRADO EMITIDOS POR LAS
CÁMARAS DE LA CONSTRUCCIÓN
TIPOLOGÍA Costos directos $$/m2
N. Detalle Costos Enero 2009,
1 Vivienda unifamiliar 150.00
2 Vivienda multifamiliar 180.00
3 Construcción escolar en hormigón armado 130.00
4 Construcción escolar en estructura metálica 100,00
5 Adoquinado 17.00
6 Hospitales 250.00
En el supuesto de una valoración de una edificación comercial podríamos utilizar el costo de la

tipología 2, perteneciente a vivienda multifamiliar, si se tratara de un avalúo referente a una
edificación industrial se tendría que utilizar la tipología 3, construcción escolar en hormigón armado,
siempre y cuando 1a nave industrial sea de hormigón armado, pero si la nave industrial es de
estructura metálica, entonces tomaremos el costo de la tipología construcción escolar en estructura
metálica.
Recuerden que este recurso de utilizar costos directos publicados por las cámaras de la construcción,
es un recurso inicial, debiendo siempre procurar establecer por cuenta propia los costos directos,
mediante la aplicación del método de análisis de precios unitarios, cuando nuestros conocimientos y
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nuestra práctica permitan el manejo solvente de los mismos. Esto asegura que en un futuro, nosotros
contemos con unos costos directos mucho más cercanos a las realidades que como avaluadores
tengamos que enfrentar, así como también, se irá creando una base de datos para tener información de
primera mano para futuras aplicaciones, en esos casos bastará con actualizar los precios a la fecha, y
recuerden siempre que esta base de datos se enriquece y crece con la generosidad y el compartir los
conocimientos.
b. REDUCCIÓN DEL COSTO DIRECTO POR OBRAS EN SERIE
FACTOR G DE REDUCCIÓN DE COSTO PARA CONSTRUCCIONES EN SERIE.
Cuando la construcción de unidades es en serie el costo directo de construcción sufre una reducción
llegando a tener rebajas máximas del 0.12, al 0.15, la reducción está dada según el número de unidades
construidas.
Estos márgenes deberán ser considerados por el avaluador en caso de que no se pueda disponer de
costos directos de obras en serie. Normalmente las Cámaras disponen de costos en serie para
multifamiliares y edificaciones en altura, más no así para conjuntos habitacionales relacionados con
casas. Los coeficientes se han definido de acuerdo al número de unidades construidas, a mayor número
de unidades construidas la reducción se incrementará llegando hasta los límites señalados.
CUADRO 3
FACTOR G SEGÚN NUMERO MÁXIMO DE UNIDADES EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Grupo* Vivienda Comer. Oficina Reducc. Factor G
A Hasta 10 Hasta 20 Hasta 40 2.11267 0.97887
B 11 a 20 21 a 40 41 a 80 4.22535 0.95774
C 21 a 40 41 a 80 81 a 160 8.45070 0.91549
D 41 a 70 81 a 140 161 a 280 14.7887 0.85211
E > a 71 > a 141 >281 15 0.85
 Los grupos de unidades se han tomado del Código Municipal de Quito, referentes a
Propiedad Horizontal.
Ejemplo:
Queremos reducir un costo directo general de $ 160 por M2 en el cual no se han considerado
reducciones por obras en serie, pues, es necesario definir un costo que permita valorar un conjunto de
60 casas declaradas en propiedad horizontal.
DESARROLLO
Costo directo sin considerar obras en serie

Costo directo = 160
Reducción del costo por obras en serie

Número de unidades = 60.
Factor G. = 0.85 211 ver cuadro 3.
160 x 0.85211 = 136,3376
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c. MODIFICACIÓN DE LOS COSTOS POR TIPO DE ACABADOS EMPLEADOS

En la ejecución de obras normalmente la parte conocida como obra negra básica o muerta se mantiene
estable sin sufrir mayores cambios, a diferencia de la parte correspondiente a los acabados donde si se
producen variaciones importantes, ya que, en cada inmueble se utilizan materiales muy diferentes en
costo y calidad. En cada grupo, esto es en obra básica y en obra por acabados, se han definido los
capítulos compuestos por diferentes rubros de construcción, los mismos que se detallan ha
continuación:
CAPÍTULOS BASES PARA OBRA MUERTA = Om

• Preliminares
• Cimentación estructura
• Cubiertas
• Paredes
• Contrapisos en cementados
• Escaleras
• Tuberías Inst. agua, acometidas
• Tuberías Inst. desagües, colector
• Tuberías Inst. eléctricas, acometida
• Varios
CAPÍTULOS BASES PARA OBRA POR ACABADOS = Oa

• Cielos rasos
• Enlucidos verticales, horizontales, antepechos y filos
• Revestimientos de pisos, gradas bordos y barrederas
• Puertas y cerraduras
• Ventanas y vidrios, con rejas en planta baja
• Aparatos sanitarios accesorios y grifería
• Muebles empotrados, closet, muebles bajos y altos de cocina con agarraderas y seguridades,
barrederas, pasamanos
• Placas eléctricas
• Pinturas.
CUADRO 4
COEFICIENTES DE ACABADOS SEGUN EL TIPO DE OBRA ( Fi )
TIPO DESCRIPCION COEFICIENTE
A Vivienda unifamiliar, H, A. Losas 1 piso 0.549
B Vivienda unifamiliar, H, A. Losas 2 – 3 pisos 0.550
C Vivienda mixta, Estructura. H. A. Cubierta. Eternit, zinc, madera 0.550
D Vivienda mixta, Estructura. H. A. entrepisos madera, eternit, zinc 0.557
E Vivienda mixta, paredes soportantes, cubierta teja, eternit, zinc. 0.560
F Vivienda estructura madera, entrepisos madera, cubierta eternit, zinc 0.573
G Bloques departamentos 0.550
H Departamentos, comercio 0.585
I Departamentos, oficinas, comercio 0.579
J Galpones bodegas 0.360
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FACTORES MODIFICADORES POR EL TIPO DE ACABADOS
Como se manifestó al inicio del tema, generalmente los grupos de obras realizadas con un sistema
constructivo común, mantienen una incidencia estable en su composición de obra básica, muerta o
negra, más no así en su parte terminal de acabados. Esto quiere decir que dos obras con similar área
construida presentarán diferentes costos por el tipo de acabados empleados.
Las incidencias por obra muerta y obra por acabados varían según el tipo de obra, sin embargo
debemos manifestar que de varias muestras tomadas en Ambato, sobre vivienda de clase media se ha
podido detectar que la obra básica está en un 45%, y los acabados en un 55%, con terminados
nacionales considerados medios, si se incorporan acabados de mejor calidad y costo las incidencias por
acabados subirán.
A fín de dar diferenciaciones en las valoraciones a las obras construidas por el tipo de acabados.
Hemos tomado los siguientes aspectos para determinar los factores que modificarán el costo de obra
construida:
1) Se considera la relación 0.45: 0.55 = 1
2) Según los acabados se establece que, a mejores acabados 1a incidencia 1legará hasta 0.65, y para
acabados bajos tendríamos una incidencia limite de 0.50
3) Con estas referencias se elaboran los coeficientes modificadores de obra, mayores que uno para incrementos,
o; menores que la unidad para decrementos
CUADRO 5
COEFICIENTES MODIFICADORES DEL CAPITULO ACABADOS ( Fm )
INC. Descripción tipo de acabado Símbolo Coeficiente
0.69 Importados Lujo IL 1.2500
0.66 Nacionales Lujo NL 1.2000
0.64 Nacionales Altos 2 NA2 1.1636
0.62 Nacionales Altos 1 NA1 1.1272
0.60 Nacionales Medios 3 NM3 1.0909
0.58 Nacionales Medios 2 NM2 1.0545
0.55 Nacionales medios 1 NM1 1.0000
0.53 Nacionales Bajos 1 NB1 0.9636
Los coeficientes se han obtenido relacionando la incidencia mayor o menor para la incidencia media
igual a 0.55.
Ejemplo:
0.58/0.55 = 1.0545
0.53/0.55 = 0.9636
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FORMULA PARA OBTENER COSTOS DE OBRA POR INCIDENCIA DEL TIPO DE

ACABADOS
La relación entre los factores modificadores con los de incidencia por acabados nos permite establecer
una ayuda matemática para establecer los costos según el tipo de obra empleados en la construcción,
con este antecedente utilizaremos la siguiente fórmula para obtener el costo de obra incrementado o
reducido.
Fórmula:
Va = {(Cd x Fi x Fm) + [Cd - (Cd x Fi)]}
En donde:
Va = Costo modificado por acabados
Cd = Costo directo (En propiedad horizontal puede estar reducido por obras en serie)
Fi = Coeficiente por incidencia según tipo de obra, ver cuadro 4
Fm = Coeficiente modificador según el tipo de acabados empleados en la obra, ver cuadro 5
Ejemplo de aplicación
Se dispone de un costo directo equivalente a $170, este costo se desea emplear en la valoración de una vivienda
de dos pisos, unifamiliar de hormigón armado con cubierta de losa, los acabados utilizados en la obra son
nacionales altos 2. (Según clasificación del cuadro 5)
Costo directo
Valor dado por colegios o cámaras = 170
Factor acabados según tipo de obra
El factor tomamos del cuadro 4, en este caso tipo B, vivienda unifamiliar hormigón armado losas 2 - 3
pisos, por tanto = Fi = 0.55
Factor modificador acabados

Este factor se obtiene del cuadro 5, según la descripción de los acabados empleados, como la vivienda
tiene acabados nacionales altos 2, el coeficiente a utilizar es Fm = 1.1636
Desarrollo

Va= {(170.00 x 0.55 x 1.1636) + [170.00 - (170.00 x 0.55)]}
Va = {108.7966 + [170.00 - 93.50]}
Va = {108.7966 + 76.50}=
Va = 185.30 Costo modificado por acabados
d. INCREMENTO DE COSTOS POR APLICACIÓN DE COSTOS

INDIRECTOS
UTILIZACIÓN DE LOS COSTOS INDIRECTOS EN LOS PROCESOS DE VALORACIÓN
Para los procesos de valoración que se utilizará más adelante es de fundamental importancia el tener
conocimiento sobre la aplicación de los costos indirectos según el tipo de obra a valorar. Los costos
indirectos no se aplican de manera similar a todas las obras, ya que cada una tiene diferente necesidad
económica para llevar a cabo la terminación de un proyecto, los costos indirectos están relacionados
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directamente con la capacidad constructora de las empresas contratistas, profesionales ejecutores,

propietarios y el tipo de obra a construir.
Una vivienda mínima de interés social construida por los propietarios sin dirección técnica profesional,
con toda seguridad los costos indirectos casi no existirán, en Ambato el 85% de las obras se realizan en
esta modalidad. De un estudio realizado en Quito, en el año 97, se pudo determinar que los indirectos
se relacionan con el tipo de obra, número de pisos, y densidades teniendo los siguientes resultados:
CUADRO 6
REPERCUSIÓN DE LOS COSTOS INDIRECTOS SEGÚN
EL TIPO DE DENSIDADES Y NÚMERO DE PISOS ó AREA COSTRUIDA
N DENOMINACIÓN %INCID. Incrementos importantes
1 <300 h/Ha <3pisos ó 200 m2 sin planos
2 >460 h/Ha hasta 3 pisos ó 200 m2 con planos 15 -25
3 >960 h/Ha más de 3pisos ó 200 m2 con planos 26-35 Gastos financieros
4 Tipologías especiales * 36-45 Gastos. Financieros. Estudios Económicos
* Las tipologías especiales pueden ejecutarse con autorización municipal en cualquier zona de
diferente densidad, uso del suelo y con variadas alturas o pisos, podríamos anotar algunas:
Construcciones industriales
Centros comerciales
Centros de exposición
Complejos turísticos, Hoteles, hostales
Equipamiento de salud hospitalario
Equipamiento educación colegios, universidades
Complejos recreacionales deportivos, coliseos, estadios
Centros masivos mercados, terminales terrestres, aeropuertos
Servicios varios gasolineras, ensambladoras de vehículos, lubricadoras lavadoras
Otras consideradas especiales.
OBTENCIÓN DEL FACTOR DE INDIRECTOS
Para obtener el factor de indirectos es necesario determinar el porcentaje de indirectos a utilizarse, el

porcentaje se fija en base al número de pisos, tipo de obra y densidad del sector constantes en el
cuadro 6. El porcentaje definido como indirectos se ingresará en la fórmula que se detalla más
adelante, el resultado de la ecuación será el factor de indirectos que deberá emplearse.
Fórmula:
Fs=l+(x /100)
En donde:
Fs = Factor de indirectos
X = Porcentaje de indirectos tomado del cuadro 6
APLICACIÓN DEL FACTOR DE INDIRECTOS
Para conseguir un nuevo valor de cálculo en el procedimiento avaluatorio, multiplicaremos el factor de

indirectos por el último costo reformado por acabados.
Se desea conocer cual es el nuevo costo incrementado por indirectos, sobre el costo modificado por
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acabados que tiene un valor de $ 180 por M 2. El inmueble a valorar es una casa de tres pisos de
hormigón armado ubicada en un sector de 460 habitantes / Ha.
Obtener el factor de indirectos

Porcentaje de indirectos = 25 % (Valor tomado del cuadro 6)
Fs = l + (x /100)
Fs = l + (25/100) = 1.25
Fs = 1.25 Factor de indirectos
Ci = Fs * Va
Ci = Nuevo costo modificado por aplicación de indirectos

Fs = Factor de indirectos
Ci = 1.25 * 180.00 = 225.00

Ci = 225.00 Costo modificado por aplicación de indirectos.
e. CÁLCULO DE OBRAS EXTERIORES EN UNI PROPIEDAD

Cuando los inmuebles se encuentran en uni propiedad es necesario calcular el monto total de inversión
por obras exteriores construidas, este valor trasformado en costo por M 2 se sumará al costo
incrementado por indirectos calculado anteriormente. Es importante aclarar que si los inmuebles están
constituidos en propiedad horizontal las obras exteriores en cambio formarán parte de las obras
comunales del inmueble.
Los rubros exteriores se miden en obra, procediendo luego a enlistarlos en un cuadro resumen, el
cuadro tendrá columnas para el detalle del rubro, unidad, cantidad, costo unitario y costo total. El costo
directo unitario de cada rubro, se tomará de los boletines de costos de las cámaras o colegios
profesionales.
El costo total de inversión por obras exteriores se dividirá para el área de la construcción que se está
avaluando y el resultado se sumará al último costo por indirectos calculado.
Fórmula
Oe = [ (Coe / S ) + Ci ]
En donde
Oe = Nuevo costo modificados por obras exteriores
Coe = Costo total de las obras exteriores
S = Área de la obra
Ci = Ultimo costo modificado por indirectos.
FACTORES DE OBRAS EXTERIORES
En valoraciones donde se aplica el método globalizado, se vuelve necesario utilizar factores por
incidencia de obras exteriores en los volúmenes construidos. De varias muestras analizadas en Quito,
sobre incidencia de obras exteriores en volúmenes construidos, se pudo determinar que la mayor parte
de promedios se encontraba entre el 10 y 15% de incremento sobre el valor de la edificación.
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Ejercicio De Aplicación
Una vivienda de 120 M 2 de construcción tiene como obras exteriores un cerramiento construido con
columnas de hormigón armado, paredes de ladrillo, 2 puertas de hierro una vehicular y otra peatonal,
además existe un patio de cemento y una piedra de lavar. Al momento se dispone de un costo
incrementado por indirectos de $ 200 por metro cuadrado.
CUADRO DE CANTIDADES Y PRECIOS: OBRAS EXTERIORES

A B C=A *B
N DESCRIPCIÓN U CANTIDAD COSTO. U COSTO T.
CERRAMIENTOS
1 Excavación cimientos ML 8.96 1.50 13.44
2 Cimientos de piedra M2 8.96 36.00 322.56
3 Columnas de hormigón armado M2 46.00 8.20 377.20
4 Paredes de ladrillo M2 56.00 6.00 336.00
5 Enlucidos M2 128.8 3.90 502.32
6 Puerta garaje M2 6.90 12.00 82.80
7 Puerta peatonal M2 2.30 12.00 27.60
Varios
8 Patio secadero M2 60.00 9.00 540.00
9 Lavandería U 1.00 60.00 60.00
Total 2261.92
Costo total de las obras exteriores de la vivienda = $ 2.261,92
Oe = [(Coe / S) + Ci]
Oe =?
Coe = Costo Obras exteriores = 2.261,92
S = Área de la vivienda = 120.00 M2
Ci = Costo M 2 modificado por indirectos = 200.00
Oe = [(2261,92/120,00)+200,00]
Oe = [18,85+200]
Oe = 218.85 Nuevo costo modificado por la incidencia de obras exteriores
f. CALCULO DE OBRAS COMUNALES SI LAS OBRAS SON EN

PROPIEDAD HORIZONTAL
Algunas ocasiones los inmuebles a valorar están sujetos al régimen de propiedad horizontal, bajo este
régimen podemos encontrarnos con dos tipos de valoraciones
a) El avalúo por unidades o parte de un conjunto, ejemplo 1 departamento, 2 oficinas, 3 locales
comerciales etc. y
b) El avalúo de todo un conjunto.
a) AVALUO DE UNIDADES O PARTE DE UN CONJUNTO
Para este grupo el incremento del costo (indirectos) por incidencia de obras comunales se lo hace
multiplicando el factor D por el último costo calculado, en este caso el costo por indirectos, el factor o
coeficiente D se lo obtiene del cuadro 7, para escoger el factor se deberá conocer la cantidad de obra
comunal ejecutada en el conjunto donde se encuentra la unidad o unidades a valorar, las cantidades de
obras comunales ejecutadas se han clasificado por grupos 1, 2, 3 y 4. Es necesario aclarar que en las
obras comunales se encuentran incluidos los equipos comunales.
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ANÁLISIS DEL FACTOR D
Los costos directos suministrados a través de las Cámaras y Colegios son valoraciones que no
consideran a las inversiones por obras comunales, siendo necesario tener información sobre la
incidencia de las obras comunales sobre el costo directo. De un estudio realizado en Quito, mediante
muestras bajo el Régimen de Propiedad Horizontal se pudo comprobar que el costo directo tenía
incrementos hasta de un 50%, por ejecución de obras comunales y, el rango variaba dependiendo de la
cantidad de obras comunales ejecutadas. Para poder cuantificar las obras comunales en relación a la
cantidad de obra aportada, se ha considerado al valor 0.5 igual a 1, según la cantidad de obras
comunales incorporadas el valor 1 = 0.5 se incrementa adoptando valores como 0.55, 0.60 etc. La
relación mayor o valores superiores a 0.5 dividido para 0.5 valor base, determina los coeficientes que
deberán utilizarse. Las obras comunales de acuerdo a la cantidad de obra ejecutada se las ha
clasificado en los siguientes grupos:
OBRAS COMUNALES SEGÚN CANTIDAD DE OBRA IMPLEMENTADA
1. Obras exteriores compuestas por: Cerramientos, retiros, circulaciones peatonales, área verde. En
áreas construidas tenemos: circulaciones horizontales, verticales, halls, corredores gradas.
2. Obras del grupo 1 más: circulaciones vehiculares, parqueaderos, áreas de recreación y áreas
deportivas.
3. Obras de los grupos 1 y 2 más: vivienda para conserje, oficina administración y salón comunal.
4. Obras de los grupos 1, 2, y 3 más: guardería y servicios anexos
5. Obras de los grupos 1, 2, 3, y 4 más: circulaciones con ascensores, equipamientos especiales como
gimnasio, piscinas, saunas, hidromasajes, etc.
De las estimaciones realizadas según los grupos arriba descritos se han definido los coeficientes o
factores ( D ) para utilizarse según el grupo de obras comunales que disponga el inmueble.
CUADRO 7
FACTOR D
GRUPO PESO MÁXIMO PESO GRUPO RELACIÓN COEFICIENTE
1 0.50 0.55 0.55 / 0.5 1.10
2 0.50 0.60 0.6 0 / 0.5 1.20
3 0.50 0.65 0.65 / 0.5 1.30
4 0.50 0.70 0.7 0 / 0.5 1.40
5 0.50 0.90 0.9 0 / 0.5 1.80
Fórmula:
Oec= Ci x D
En donde:
Oec= Costo modificado por obras y equipos comunales
Ci = Costo modificado por indirectos calculado
D = Factor D (cuadro 7)
EJERCICIO DE APLICACIÓN:En el proceso de valoración de un departamento se ha llegado a

determinar un costo por indirectos de $ 180.00 por metro cuadrado, se necesita obtener el nuevo costo
incrementado por obras comunales. De la revisión de las obras comunales construidas en el conjunto,
la cantidad de obra ejecutada corresponde al grupo 3.
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Desarrollo
Ci =Costo por indirectos = 180.00
D = Factor D = 1.30 Ver cuadro 7
El factor D se lo obtiene ubicando el valor del grupo en este caso 3, en la columna grupo del cuadro 7,
siguiendo la misma fila llegamos hasta la columna coeficiente de donde tomamos el coeficiente 1.30
Oec=180.00 * 1.30
Oec= 234. 00 Nuevo costo modificado por obras y equipos comunales
Generalmente en el medio no se pueden obtener costos directos diferenciados por tipologías,

disponiéndose normalmente de un solo costo genérico sea para hormigón armado, obra mixta, adobe,
madera etc.
A fin de poder establecer costos diferenciados por metro cuadrado para cada unidad o alícuota a partir
de un valor genérico, se ha elaborado un cuadro de coeficientes denominados factores E, que ponderan
al costo genérico según su tipología dándole su real valor, esto se explica puesto que a pesar de que
dijimos que en el régimen de propiedad horizontal no se podía hablar de obras exteriores, sino más
bien de obras comunales, en ciertos casos tenemos elementos como bodegas, patios, terrazas,
lavanderías, balcones; que son de uso exclusivo de una unidad del conjunto y cuyas áreas fueron
incluidas en su alícuota respectiva. Pero obviamente tienen un costo diferente al de la unidad, y
tampoco se pueden despreciar, para poder valorar de una manera correcta, se han establecido unos
factores para poder relacionar el costo de estos elementos respecto del costo de la unidad considerada
del conjunto. Los factores se encuentran en el cuadro 8.
OBTENCIÓN DEL FACTOR E
El factor E, se encarga de dar a cada unidad su valor real aproximado. El factor E, se utilizará de
acuerdo al tipo de unidad a valorar, los coeficientes se encuentran en el cuadro 8.
EJEMPLO DE OBTENCIÓN Y APLICACIÓN DEL FACTOR E.

Se desea valorar un conjunto declarado en propiedad horizontal compuesto de 2, casas, cada unidad
dispone de parqueadero y secadero individual. Las obras comunales son las siguientes: Cerramiento de
ladrillo con dos puertas de hierro una de garaje y otra peatonal, vereda de acceso y jardín frontal. Cada
casa tiene 130 M2 de construcción y una alícuota del 50%, El costo modificado por indirectos
calculado asciende a 190 dólares por metro cuadrado.
Procedimiento:
El primer paso es agregar al costo por indirectos el valor por obras comunales, para esto deberemos
comprobar que cantidad de obras comunales existen en el conjunto, según esta condición recurriremos
al cuadro 7, del Factor D, y tomaremos el coeficiente que corresponda, el mismo que incrementará el
costo por indirectos en este caso $190 por metro cuadrado.
De acuerdo al ejemplo la cantidad de obra comunal implementada corresponde al grupo 1, del cuadro
7, obteniéndose un factor de 1.1
Costo por indirectos = 190.00

Factor D = 1.10
Oec=190 * 1.1 = 209.00 Costo modificado por obras y equipos comunales.
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CUADRO 8
COEFICIENTES E
N DENOMINACIÓN FACTOR E DETALLE DE LAS UNIDADES

1 Bodegas 1 0.60 Con revestimientos y muebles
2 Bodegas 2 0.40 incorporados
Sin revesti míenlos
3 Garajes cubiertos 0.40 Losas
4 Garajes abiertos 0.35 Pisos especiales con malla de hierro
5 Terrazas 0.30 Losas con revestimientos altos
5 Terrazas 0.16 Losas macilladas
6 Terraza lavandería secadero 0.22 Con divisiones
7 Patios 0.08 Encementados sin hierro
8 Patio lavandería secadero 0.11 Encementados
9 Circulaciones exteriores 0.08 Encementadas adoquinadas
10 Circulaciones interiors 0.45 Revestimientos altos
11 Jardines encepados 0.05
12 Cerramientos 0.12 Columnas de hormigón puertas hierro
13 Pozos de luz abiertos 0.08 Encementados
14 Pozos de luz cubiertos 0.09 Encementados
15 Unidades de vivienda 1.00 Casas, departamentos
16 Unidades de comercio 1.00 Locales comerciales, almacenes, tiendas
17 Oficinas 1.00
Siguiendo con el proceso podemos observar que cada casa, o unidad del conjunto; dispone además de
ciertos elementos como garaje y secadero, al disponer solamente de un costo genérico calculado como
es $ 209.00, y que corresponde a la casa, este valor debemos ponderarlo a fin de tener también los
costos de las unidades garaje y secadero, para lo cual utilizaremos el Factor E del cuadro 8.
Ejemplo
Las 2 casas tiene como unidad complementaria un garaje, al ser imposible utilizar el costo genérico
209 puesto que no puede valer lo mismo el metro cuadrado de una casa que el metro cuadrado de un
garaje, tenemos que recurrir al factor 0.35 que corresponde a garaje y se encuentra en el cuadro 8, este
factor al multiplicar por el costo genérico nos dará como resultado el costo ponderado o costo real de
la unidad garaje. En el cuadro que se puede apreciar ha continuación se ha detallado todo el proceso
explicado.
CUADRO DE COSTOS DE LAS UNIDADES
N Denominación Área real Factor E Costo U C. Costo Alícuota
m2 $ / m2 Ponderado total
$ / m2 $ / m2
Unidades A B E F=B*E G = F * A D=C/C.Total
1 Casa 1 130.00 1.00 209.00 209.00 27170.00 0.46823224
Garaje de 1 12.00 0.35 209.00 73.15 877.80 0.01512750
Secadero de 1 21.00 0.22 209.00 45.98 965.58 0.01664025
Total parcial 163.00 29013.38 0.5000000
2 Casa 2 130.00 1.00 209.00 209.00 27170.00 0.46823224
Garaje de 2 12.00 0.35 209.00 73.15 877.80 0.01512750
Secadero de 2 21.00 0.22 209.00 45.98 965.58 0.01664025
Total parcial 163.00 29013.38 0.5000000
Totales 326.00 58026.76 1.000000
 Costo de todo el conjunto, en este caso de las dos casas. Ctc = $ 58.026,76
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b) AVALUÓ DE TODO UN CONJUNTO
Este tipo de valoraciones se realizan esporádicamente. Cuando se presentan estos casos se deberá
realizar el cálculo de las unidades siguiendo los mismos pasos indicados en el tema anterior. Cuando
se calcula el costo total de un conjunto, no se calculan costos internos por equipos y componentes
especiales que pudieran tener las unidades individualmente.
VALORACIÓN DE UN EDIFICIO O CONJUNTO DE UNIDADES DE USO MÚLTIPLE

DECLARADOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Para la valoración como se dijo anteriormente se deberá seguir el mismo procedimiento utilizado para
valorar alícuotas individuales. Se definirá el costo por metro cuadrado para cada unidad que forma
parte del conjunto en este costo se deberá incluir el valor de las obras comunales y equipos
comunales.
Oecc= Ctc/ Area del conjunto

En donde:
Oecc= Costo modificado por todo el conjunto.
Ctc = Costo total del Conjunto
g. VALORACIÓN DE ELEMENTOS ESPECIALES INCORPORADOS

A LAS OBRAS.
Ciertas obras incorporan a sus espacios interiores o exteriores, elementos o componentes especiales,
considerados de lujo, suntuarios, los mismos que deben ser valorados de manera individual, por las
características intrínsecas especiales de sus componentes, podemos citar algunos de ellos: Chimeneas,
barbacoas, esculturas, espejos de agua etc. Los elementos especiales pueden estar incorporados a obras
en uní propiedad o a obras declaradas en propiedad horizontal, aunque lo más usual es encontrarlos en
propiedades individuales consideradas como especiales.
 En la práctica los componentes especiales se enlistan en el rubro varios de las obras

exteriores obteniéndose el valor de los elementos especiales en la misma malla diseñada para
obras exteriores.
PROCEDIMIENTO PARA OBTENER EL COSTO POR COMPONENTES O ELEMENTOS

ESPECIALES.
Fórmula
Ee = [ (Cce / S ) + Oe ]
En donde
Ee = Nuevo costo por M2 modificado por componentes especiales incorporados a las obras
Cce = Costo de los componentes especiales calculado
S = Área de la obra volumen que se está avaluando
Oe = Ultimo costo modificado por obras exteriores calculado
Se debe definir el valor total de inversión de los elementos especiales incorporados a las obras, este
valor se dividirá para el área total construida, el resultado se sumará al costo modificado por obras
exteriores último costo calculado en caso de valoraciones para unipropiedad, si el avalúo
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corresponde a obras en propiedad horizontal el resultado de la división se sumará al costo por

indirectos.
 APLICACIÓN COMPONENETES ESPECIALES A UNIPROPIEDAD
Una vivienda especial aislada de 850.00 M2 dispone de los siguientes elementos interiores y exteriores
incorporados a la obra construida: 2 Chimeneas, 2 esculturas de piedra, jardín espejo de agua interior,
1 barbacoa, 1 piscina cubierta con domos acrílicos sobre estructura metálica, lago artificial con sistema
de mantenimiento. Determinar el costo de la inversión e informar el nuevo costo por componentes
especiales, se informa que el costo por obras exteriores calculado es de $ 200.00 por metro cuadrado.
Desarrollo
CUADRO DE COMPONENTES ESPECIALES
A B C=A*B
N DESCRIPCIÓN U CANTIDAD COSTO U. COSTO T.
1 Piscina U 1 7000.00 7000.00
2 Barbacoa U 1 600.00 600.00
3 Jardín interior U 1 400.00 400.00
4 Lago U 1 3500.00 3500.00
5 Chimenea U 2 2500.00 5000.00
6 Espejo de agua interior U 1 1800.00 1800.00
7 Escultura U 2 1600.00 3200.00
TOTALES 21500.00
 Costo total de los componentes especiales de la vivienda = $ 21.500,00
Ee = [ ( Cce / S ) + Oe]
Ee = Valor por M2.modificado por componentes especiales

Cce = Costo total componentes especiales = 21.500.00
S = Area de la vivienda = 850.00 M2
2
Oe = Costo M modificado por obras exteriores = 200.00
Ee = [(21.500 / 850) + 200]

Ee = [25.2941 + 200]
Ee = 225.2941 Nuevo costo modificado por componentes especiales
COMPONENTES ESPECIALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL
En propiedad horizontal el costo por componentes especiales se obtiene de la misma manera que en
unipropiedad. Como en propiedad horizontal no se consideran obras exteriores, sino obras comunales,
el valor por metro cuadrado de componentes especiales se deberá sumar al costo modificado por
obras y equipos comunales.
h. DEPRECIACIÓN DE LAS OBRAS USADAS
OBRA USADA
Las obras durante su vida útil sufren un desgaste por el uso, el desgaste está relacionado directamente
con el tipo de materiales empleados y con el mantenimiento dado al inmueble. El deterioro
inmobiliario gráficamente se representa por medio de una curva. Los primeros años la depreciación en
los inmuebles es baja especialmente por el mantenimiento, mientras que los últimos años es acelerada.
El avalúo de la obra usada se realiza considerando al inmueble como nuevo o de REPOSICIÓN. El
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valor de la obra usada vendría a ser igual: Al costo actual menos el valor de desgaste o depreciado,
más un valor residual o de desecho de la obra.
Cuando se deben valorar obras usadas muy antiguas, y que a la fecha ya no se construyen con esos
materiales, siendo difícil su valoración como obra nueva por reposición, deberemos buscar un tipo de
obra similar actual nueva que pueda SUSTITUIR en comparación a la que estamos valorando.
PROCEDIMIENTO PARA OBTENER LA DEPRECIACIÓN DE LAS OBRAS
• Calificación de la obra según el tipo de materiales empleados.

• Determinar el porcentaje de depreciación por edad.
• Calcular el factor de depreciación por mantenimiento o conservación.
• Depreciación del costo de obra nueva
CALIFICACIÓN DE LA OBRA SEGÚN TIPO DE MATERIALES EMPLEADOS
Por muchos años, inclusive en la actualidad algunos peritos avaluadores deprecian los inmuebles
usados de acuerdo a la experiencia; método conocido como "depreciación al ojo", esto se debe a la
falta de estudios sobre el comportamiento de la depreciación en los inmuebles construidos en el país.
La depreciación en el Ecuador no funciona como lo hace como en otros países, especialmente en los
desarrollados, en donde el control de calidad sobre los materiales es eficiente y la dirección de
ejecución de obras es realizada exclusivamente por profesionales, por tanto las estimaciones de la
depreciación se pueden realizar en un solo grupo o listado, con valores medios.
Determinar en el país un solo grupo de depreciación constituye un grave error, ya que las condiciones
en el medio son muy diferentes, primero el 65% de construcciones son realizadas con materiales de
baja calidad y segundo el 79% de las obras se construyen sin dirección técnica profesional.
Considerando este antecedente mediante análisis sistemático de un grupo de muestras estudiadas en
Quito, se llegó a la conclusión de que en el medio tenemos tres grupos de obras, teniendo cada grupo
de obras su curva individual de depreciación relacionada directamente con el tipo de materiales
empleados.
Atendiendo este diagnóstico el avaluador deberá calificar la obra, definiendo a que grupo pertenece la
obra a valorar. El detalle o descripción de los grupos se exponen a continuación:
A. Buena calidad.
B. Mediana calidad y
C. Baja calidad.
DETALLE DE LOS GRUPOS

GRUPO A: MATERIALES DE BUENA CALIDAD
Mantenimiento : Periódico
Dirección técnica : Profesional
Estructuras : Alta resistencia
Paredes enlucidos : Ladrillos, bloques y enlucidos resistentes
Revestimientos :Nacionales e importados, Madera tratada, mármol, cerámica pinturas
Instalaciones : Tuberías y conductores de buena calidad como cobre, metal
Griferías : Nacionales e importadas de buena calidad, tipo F.V.,
Muebles cerraduras: Nacionales e importados de excelente calidad
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GRUPO B: MATERIALES DE MEDIANA CALIDAD

Mantenimiento :Ocasional
Dirección técnica :Profesional parcial
Estructuras :Buena resistencia
Paredes enlucidos :Mediana resistencia como Bloque prensado, ladrillo común
Revestimientos :Nacionales, como madera semitratada, cerámica y pinturas
resistentes
Instalaciones : Tuberías y conductores de calidad media como: Plástica, metal
Griferías : Nacionales de calidad media.
Muebles cerraduras: Nacionales de mediana calidad como sanitarios, closets, chapas
GRUPO C: MATERIALES DE BAJA CALIDAD
Mantenimiento :Ninguno
Dirección técnica :Sin intervención profesional
Estructuras :Mediana resistencia
Paredes enlucidos :Bloques y enlucidos pobres, como el bloque popular llamado
"bloque de Latacunga".
Revestimientos : Nacionales, como madera sin tratar, baldosas y pinturas poco
resistentes
Instalaciones : Tuberías y conductores de baja calidad como: Plástico, metal,
cemento
Griferías : Nacionales de baja calidad
Muebles cerraduras: Nacionales de baja calidad en sanitarios closets y chapas
DETERMINAR EL PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN POR EDAD.
 DEPRECIACIÓN POR EDAD
Corresponde al desgaste en el tiempo de la obra, también se le conoce como depreciación constructiva

o física. Las obras construidas al ser utilizadas sufren deterioro, producto del uso al que son sometidas,
el desgaste está en relación con la calidad de sus componentes y a la edad útil esperada de ellos, esta
edad útil se conoce como vida básica o efectiva, los materiales de mejor condición ofrecerán un
desgaste menor al uso.
 VIDA CONSTRUCTIVA
Esta es la edad o tiempo de duración de una obra hasta su demolición o colapso, según el tipo de obra
la edad puede ser muy variada, existen obras que han superado hasta los 500 años como los castillos
monasterios etc., generalmente las obras duran hasta el cambio de ciclo del uso del suelo, en nuestro
medio podríamos decir que la vida constructiva de las obras se encuentra en los 200 años
referencialmente.
 FORMULA DE DEPRECIACIÓN POR EDAD
A partir de la década del 90, se comenzaron a difundir ciertas ecuaciones para depreciación utilizadas
en el exterior como: De la línea recta, Ross, Kuentzle, etc. Al aplicar en nuestro medio estas
ecuaciones se llegó a la conclusión que estas, no reflejaban la realidad depreciativa inmobiliaria del
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país, esto es natural ya que las fórmulas fueron elaboradas en otro medio y para características distintas
a las nuestras. Por esta situación y atendiendo a los tres grupos de obras imperantes en el medio se han
desarrollado tres fórmulas para aplicarse en el Ecuador:
CUADRO 9
FORMULAS DE DEPRECIACIÓN POR EDAD SEGÚN TIPO O GRUPO DE OBRAS
GRUPO FORMULA
1.4
A (E / Ve) * 100
1.3
B (E / Ve) * 100
1.2
C (E / Ve) * 100
De = (E / Ve) n
En donde
De = Depreciación por edad
E = Edad real de la obra
Ve = Vida básica o efectiva de las obras
 EDAD REAL O TOTAL DE LA OBRA

Cuando el avaluador vaya a obtener el porcentaje de depreciación por edad deberá tomar la edad total
de la obra y multiplicar por el coeficiente de edades reales según estado de mantenimiento, los
coeficientes se los puede obtener del cuadro 10, el resultado es la edad real de la obra, valor a ingresar
en la fórmula. Los coeficientes del cuadro 10, para obtener edades reales se toman calificando
previamente a la obra según el estado que presenten, esto es: Muy bueno, bueno, regular,....sin valor.
En el caso particular de que una obra se califique como sin valor, el coeficiente a tomar del cuadro 10,
es igual a 1, esto quiere decir que la obra deberá tener un porcentaje de depreciación del 100%, a fin de
que la fórmula arroje este resultado es necesario igualar en la fórmula la edad real de la obra con la
vida efectiva.
EJEMPLO SOBRE EDAD REAL

Una vivienda de construcción mixta tiene 12 años de edad, la obra presenta un estado bueno en su
configuración global, se desea conocer su edad real.
Fórmula:
E = Et * Ce
En donde
E = Edad real
Et = Edad total de la obra
Ce = Coeficiente para obtener edades reales según estado
Datos
E =?
Et = 12
Ce = Calificación estado de la obra = B ( bueno ) = 0.5
E =12 * 0.5 = 6
E = 6 edad real, valor a ingresar en la fórmula por edad.
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CUADRO 10
COEFICIENTES PARA DETERMINAR EDADES REALES
DE LOS RUBROS SEGÚN EL ESTADO DE
MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN
CALIFIC. ESTADO DE LOS RUBROS SÍMBOL COEFICIENTE

1 Excelente O
EX 0.00 Solo obra nueva
2 Muy bueno MB 0.30*
3 Bueno B 0.50
4 Regular R 0.60
5 Deficienle D 0.70
6 Malo M 0.80
7 Muy malo MM 0.85
8 Pésimo P 0.90
9 Sin valor SV 1.00
* La calificación MB (muy bueno) se utilizará atendiendo las siguientes condiciones:
• La obra no deberá tener más de 10 años de edad y sus componentes deben estar en
muy buen estado.
• Si la obra tiene más de 10 años es necesario que la obra haya sido intervenida en el
cambio de la mayoría de sus componentes, especialmente en los acabados,
debiendo sus rubros ser nuevos no mayores al año de haber sido colocados.
VIDA BÁSICA O EFECTIVA
La vida efectiva o básica de una construcción es el período de funcionamiento normal de una

construcción, durante el cual no necesita de reparaciones mayores en sus componentes, siempre en
Una obra las edades efectivas serán distintas en los elementos pues, unos rubros se deterioran con el
uso más rápidamente que otros, por ejemplo las instalaciones hidrosanitarias se deteriorarán mucho
más rápido que la estructura.
En el país no se han hecho estudios SOBRE VIDA BÁSICA O EFECTIVA de las construcciones por
parte de las instituciones o colegios profesionales. En el presente texto se entrega el análisis de algunas
obras de diferente tipología realizado en la ciudad de Quito, sobre vidas efectivas, en este estudio se ha
podido determinar edades efectivas referenciales de los inmuebles que pueden ser utilizadas en los
procesos de valoración de obra usada.
Las edades se detallan en el cuadro 11 se refiere a vidas efectivas de obras globales por tipología.
CUADRO 11
VIDAS EFECTIVAS DE OBRAS GLOBALES
N DESCRIPCIÓN OBRA A B C
1 Hormigón armado 70 60 50
2 Estructura metálica 50 45 35
3 Mixta 40 35 25
4 Madera 40 35 25
5 Adobe 40 35 20
6 Caña 35 20 10
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EJEMPLOS DE APLICACIÓN SOBRE DEPRECIACIÓN POR EDAD
Con el objeto de tener una visión general sobre el proceso matemático de la depreciación por edad se
obtendrán los porcentajes de depreciación para los tres tipos o grupos de obra. A,B,C, explicados
anteriormente.
Las obras que se detallan a continuación tienen los siguientes datos:

Obra 1 = edad total 16 años, hormigón armado, estado bueno
Desarrollo
Obra 1 = Edad total = 16 años, coeficiente estado bueno = 0.5 (ver cuadro 10)
Edad real = 16 * 0.5 = 8
Edad real = 44 * 0.5 = 22
Edad real = 64 * 0.5 = 32
Edad real = 84 * 0.5 = 42
Edades reales
Obra 1 = Edad real 8 años, Obra 2 = Edad real 22 años, Obra 3 = Edad real 32 años,
Obra 4 = Edad real 42 años,
Vidas efectivas
Obra 1 = 60 años, hormigón armado (ver cuadro 11)

Grupo A: Obras construidas con excelentes materiales
Obra 1 = De = (E/Ve)1.4 x 100 = (8 / 60)1.4 x 100 = 5.9554

Obra 2 = De = (E/Ve)1.4 x 100 = (22 / 60)1.4 x 100 = 24.5459
Obra 3 = De = (E/Ve)1.4 x 100 = (32 / 60)1.4 x 100 = 41.4761
Obra 4 = De = (E/Ve) 1.4 x 100 = (42 / 60)1.4 x 100 = 60.6928
Grupo B: Obras construidas con materiales medios
Obra 1 = De = (E/Ve)1.3 x 100 = (8 / 60)1.3 x 100 = 7.2848
Obra 2 = De = (E/Ve)1.3 x 100 = (22 / 60)1.3 x 100 = 27.1364
Obra 3 = De = (E/Ve)1.3 x 100 = (32 / 60)1.3 x 100 = 44.1670
Obra 4 = De = (E/Ve)1.3 x 100 = (42 / 60)1.3 x 100 = 62.8966
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Grupo C: Obras construidas con materiales bajos
Obra 1 = De = (E/Ve)1.2 x 100 = (8 / 60)1.2 x 100 = 8.9110

Obra 2 = De = (E/Ve)1.2 x 100 = (22 / 60)1.2 x 100 = 30
Obra 3 = De = (E/Ve)1.2 x 100 = (32 / 60)1.2 x 100 = 47.0325
Obra 4 = De = (E/Ve)1.2 x 100 = (42 / 60)1.2 x 100 = 65.1804
Ejemplo para obra sin valor o para demolición

Datos
Materiales empleados en la obra: grupo B: medios
Tipo de obra: mixta
Edad total: 45 años
Estado de la obra: sin valor
Edad real
Edad total = 45
Desarrollo
Edad real
Coeficiente estado = 1 (ver cuadro 10)
E = 45 * 1 = 45
Edad real = 45
Vida efectiva
Obra mixta = 35 años (ver cuadro 11)
Depreciación por edad obra grupo B
De = (E/Ve) 1.3 x l 00
En donde
E = Edad real = 45
Como la obra es sin valor la edad real será igual que la vida efectiva = 35
Esta igualdad es un artificio para que funcione el modelo matemático. Ve = Vida efectiva = 35
De = (35 / 35)1.3 x 100 =100 Porcentaje de depreciación por edad.
DEPRECIACIÓN POR MANTENIMIENTO O ESTADO DE CONSERVACIÓN
El tipo de mantenimiento que se realiza en las obras acelera o retarda la depreciación por edad. El
mantenimiento y el uso adecuado de los inmuebles producirán un desgaste normal en la construcción,
al contrario si una obra no dispone de mantenimiento, el desgaste será demasiado acelerado. Dos obras
de la misma edad, construidas con los mismos materiales y en un mismo ambiente o sector teniendo
diferentes tratamientos en el mantenimiento y conservación, presentarán estados diferentes y por ende
distinta depreciación.
Tomando muestras representativas en Quito, en el año 98, por medio de calificaciones y escalas, se ha
detectado las siguientes incidencias por tipo o grupos de obra.
ESPE– L 25 22/01/2014
CUADRO 12
FACTORES Fe PARA DEPRECIACIÓN POR ESTADO DE
CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO SEGUN TIPO DE OBRA
CATEGORIAS CALIFIC A B C
Excelente EX 0.00000 0.00000 0.00000
Muy bueno MB 0.00015 0.00028 0.00030
Bueno B 0.01890 0.02520 0.03010
Regular R 0.06040 0.07100 0.07510
Deficiente D 0.19570 0.20330 0.25010
Malo M 0.38240 0.44250 0.52330
Muy Malo MM 0.62080 0.68010 0.71040
Pésimo P 0.77200 0.81150 0.84540
Sin valor SV 1.00000 1.00000 1.00000
CALIFICACIÓN DE RUBROS POR ESTADO
Todo rubro según su estado puede necesitar intervenciones de diferente nivel pudiendo clasificarse en:
• Arreglos menores de mínima importancia
• Arreglos menores de cierta consideración
• Arreglos de mediana importancia que pueden hacerse o esperarse
• Arreglos de mediana importancia que deben hacerse lo más rápido posible
• Arreglos importantes que deben hacerse inmediatamente.
ARREGLOS MENORES
Como su nombre señala serán arreglos sencillos básicamente de los acabados, como pintura, lacados,
accesorios de baños, griferías, placas, luminarias, interruptores, tomacorrientes, cocinas, arreglos de
pisos, partes menores de enlucidos, masillados.
ARREGLOS INTERMEDIOS
Cambios de partes de instalaciones hidrosanitarias, eléctricas, cambios mayores al 50% de los pisos,
muebles (cocina,closets), cambios de paredes, gran parte de enlucidos y masillados, cambios de
aparatos sanitarios.
ARREGLOS INMEDIATOS IMPORTANTES
Estos arreglos se refieren a daños en cubiertas y estructura, asentamientos de cimentaciones pisos o

fallas en la estructura, cambios letales de instalaciones hidrosanitarias, eléctricas, cambios totales de
paredes.
Vamos a citar un caso típico, una cubierta de losa tendrá un arreglo mínimo cuando el masillado tenga
ligeras fisuras, si el masillado tiene graves fisuras el arreglo se deberá hacer lo más pronto posible,
pues existe la posibilidad de aparecimiento de humedades, si la cubierta tiene destruida la capa del
masillado y existan filtraciones de agua con desprendimientos de los alivianamientos, estaremos frente
a reparaciones importantes que deben hacerse inmediatamente.
ESPE– L 26 22/01/2014
FORMULA QUE COMBINA LA DEPRECIACIÓN POR EDAD CON LA DEPRECIACIÓN POR

ESTADO DE CONSERVACIÓN ( factor)
Dm={[(100 - De)x Fe] + De}
En donde:
Dm = Valor porcentual combinado entre depreciación por edad y estado

De = Porcentaje de depreciación por edad
Fe = Factor de depreciación por estado de conservación. ( ver cuadro 12 )
EJERCICIOS DE APLICACIÓN.
 Calcular el porcentaje combinado de depreciación por edad y estado, de una edificación de
departamentos, que se encuentra en regular estado de conservación, considerando que la
depreciación calculada por edad es de 8.490214 % correspondiente al grupo B.
Desarrollo
De = 8.490214%
Fe = 0.071 (ver cuadro 12, grupo B.)
Dm = { [ ( 100 - 8.490214 ) x 0.071 ] + 8.490214 }
Dm= {[ 91.509786x0.071 ] + 8.490214 }
Dm = { 6.497194806 + 8.490214 }
Dm= 14.98740881
 Calcular el porcentaje combinado de depreciación por edad y estado, de una vivienda de

adobe, construida con materiales medios correspondiente al grupo B, el estado de la obra se
encuentra para demolición sin valor, considerando que la depreciación calculada por edad es de
100.
Desarrollo
De = 100
Fe = 1 (ver cuadro 12, grupo B.)
Dm = {[(100-100) x l] + 100}
Dm = {[ 0 x 1 ] + 100}
Dm = {0 + 100}
Dm = 100
DEPRECIACIÓN DEL COSTO DE OBRA NUEVA
Calculada la depreciación por estado de mantenimiento, procedemos inmediatamente a calcular la

depreciación del costo de obra nueva, para ello se deberá utilizar la siguiente fórmula para determinar
el costo de obra usada:
DC = | Von - {[ Von - (Von * Fr) ] * (Dm / 100)} |
En donde:
DC = Costo por m2 modificado por depreciación, valor unitario depreciado de obra usada
Von = Valor de obra nueva
Fr = Factor residual
ESPE– L 27 22/01/2014
VALOR RESIDUAL
Es el porcentaje o parte del valor no despreciable de la construcción que se puede rescatar al final de la
vida útil funcional de la obra. Para aclarar lo expuesto señalaremos que el valor residual en una obra
construida está compuesto por el valor de la estructura y cimentación, para obras de hormigón armado
se incluye la cubierta, en este caso las losas, para los demás tipos de obras 1 a cubierta está excluida.
Es necesario aclarar que cuando la obra está para demolición, dicho de otra manera, no tiene valor, el
factor residual desaparece totalmente, debiendo ingresarse como dato a la fórmula correspondiente el
valor cero. Las incidencias residuales según el tipo de obra se pueden ver en el siguiente cuadro:
CUADRO 13
VALORES RESIDUALES
TIPO DE OBRA FACTOR MÍNIMO FACTOR MÁXIMO
Hormigón armado 0.10 0.20
Metálica 0.08 0.15
Mixta adobe 0.06 0.08
Madera caña 0.04 0.06
Ejemplo de aplicación:
El costo por metro cuadrado de obra nueva de una construcción de hormigón armado es de $ 400, el
porcentaje de depreciación por mantenimiento calculado es de 3.18, averiguar cual es el nuevo costo
depreciado de la obra nueva.
Datos
Dc = Valor depreciado de obra nueva = ?
Von = Valor obra nueva = 400
Fr = Factor residual = 0.1 ( obra de hormigón armado ) ver tabla 13.
Dm = Depreciación por mantenimiento = 3.18
Fórmula
DC = | Von - { [ Von - ( Von * Fr) ] * (Dm / 100)} |
Desarrollo
DC = 400 - {[ 400 - ( 400 * 0.1 ) ] * ( 3.18 / 100) }
DC = 400 - {[ 400 - 40 ] * 0.0318 }
DC = 400 - {360 * 0.0318 }
DC = 400 - 11.448
DC = 388.552 Costo por m2 modificado por depreciación. Valor unitario depreciado de obra usada
Ejemplo para obra sin valor.

En una construcción de adobe el costo por metro cuadrado de obra nueva se ha calculado en $ 160,
señalándose que la construcción es muy antigua encontrándose en estado sin valor; para demolición,
el porcentaje de depreciación por mantenimiento calculado asciende a 100% , averiguar cual es el
nuevo costo depreciado de la obra nueva.
Datos
Dc = Valor depreciado de obra nueva = ?
Von = Valor obra nueva = 160
Fr = Factor residual = 0 (obra sin valor)
Dm = Depreciación por mantenimiento = 100
ESPE– L 28 22/01/2014
Fórmula
DC = | Von - { [ Von - ( Von * Fr ) ] * ( Dm / 100) } |
Desarrollo
DC = 160 - { [ 160 - ( 160 * 0 ) ] * ( 100 / 100) }
DC = 160 - { [ 160 - 0 ] * 1 }
DC = 160 - {160 * 1}
DC = 160 - 160
DC = 0 (obra usada sin valor)
TABLAS DE DEPRECIACIÓN GLOBAL SEGÚN TIPO O GRUPO DE OBRA
En el país la mayoría de obras se construyen con hormigón armado, bajo esta consideración a fin de
facilitar los cálculos para este sistema de obra se han elaborado tres tablas, que deberán utilizarse
según el grupo de obra, A, B, C. Las tablas se han diseñado con una edad promedio de vida efectiva de
60 años. Para las valoraciones globales de obras de volumen estas tablas son de gran utilidad, los
resultados en porcentaje que allí se expresan son producto de la combinación entre la fórmula potencia
y las tablas de estado conservación, de tal manera que los valores constituyen la cantidad de
depreciación por estado y por mantenimiento que se deben aplicar a una obra global.
Lo importante de estas tablas está en que no se requiere de ningún cálculo adicional, para establecer
los márgenes porcentuales de depreciación se ingresa directamente a la tabla con la edad real o
determinada para la obra, esta edad real deberemos buscar en la primera columna de la Tabla, al lado
derecho de la segunda columna están las columnas de estado de mantenimiento excelente, muy bueno,
bueno, etc, por tanto el porcentaje de depreciación se podrá obtener relacionando directamente la
columna edad de la obra, siguiendo la misma fila con cualquier columna de estado. Se anexan las
tablas al final del capítulo como cuadros d1, d2 y d3, para su utilización.
A fin de que se pueda entender el procedimiento citare un ejemplo:

1. Establecer la depreciación de una obra de hormigón armado, de 6 años de edad total, grupo A,
con una vida efectiva de 60 años promedio, y un estado de conservación bueno.
Primero
Antes de ingresar a la tabla se debe obtener la edad real de la obra según el estado de calificación que
se de al objeto luego del examen.
Determinaremos el tipo de tabla a utilizar según el grupo al que pertenezca la obra:

Cuadro = dl
Grupo A = Obra con dirección técnica profesional y muy buenos materiales
Edad de la obra = Edad real 6, años
Vida efectiva = Promedio 60, años
Estado = Bueno
Desarrollo
Para este caso utilizaremos la tabla d1, para el grupo A, la edad real de 6 años la ubicaremos en la
primera columna de la tabla, a mano derecha buscaremos la columna por estado bueno, una vez que
tenemos estos dos puntos, tomaremos el punto de la edad y recorreremos por la fila de manera
horizontal hasta encontrar la vertical que baja del punto por estado de conservación, en este caso
calificación bueno.
Siguiendo el procedimiento indicado en nuestro ejemplo tenemos según la tabla un porcentaje de
depreciación igual a 11.66 %, que deberá aplicarse a la construcción en su conjunto.
ESPE– L 29 22/01/2014
i. CÁLCULO DE LOS EQUIPOS EXISTENTES EN LA OBRA

A fin de que las construcciones puedan disponer y entregar un adecuado confort a los usuarios, las
obras incorporan varios equipos a sus instalaciones. El proceso de valoración de equipos usados en
funcionamiento se realiza a través de procedimientos técnicos de depreciación existiendo, algunos
métodos para ello.
Es importante aclarar que solo se deberá realizar la valoración de equipos que se encuentren
funcionando, cuando los equipos no estén operando se deberá recurrir al auxilio de expertos, a fin de
obtener el costo de reparación, o el costo que tendrían los equipos considerándolos como desecho.
MÉTODOS
Existen algunos métodos que pueden aplicarse siendo estos:
• Depreciación lineal
• Depreciación de los costos decrecientes
• Depreciación de la suma de los años dígitos
MÉTODO A EMPLEARSE
Considerando que es necesario disponer de una herramienta sencilla y rápida para su empleo,
utilizaremos de hoy en adelante el método de la DEPRECIACIÓN LINEAL. La depreciación lineal
supone una disminución uniforme del valor original, para lo cual considera a la velocidad de la
depreciación uniforme, la velocidad es estimada como la relación costo por unidad de tiempo.
Fórmula
Deq = { C - [ ( C - Vr ) / n ] x N ] }
En donde
Deq = Depreciación anual
C = Valor de adquisición del equipo
Vr = Valor de recuperación o valor residual
n = Vida útil en años
N = Número de años a depreciar
VALOR RESIDUAL
Es el costo que tiene el equipo al final de su vida útil, pudiendo ser el precio de reventa del equipo,
normalmente el valor residual es considerado entre los márgenes del 10 al 20% del costo de
adquisición del equipo, siendo el porcentaje del 10% el valor más utilizado, este porcentaje se ingresa
en la ecuación como factor.
Formula
Vr = C * Fr
En donde
Vr = Valor residual o costo de reventa
C = Costo nuevo del equipo
Fr = Factor residual
ESPE– L 30 22/01/2014
VIDA ÚTIL
Se considera al número de años, meses, días u horas que puede durar el equipo sin reparaciones
mayores, la vida útil depende del uso, dureza del trabajo y del mantenimiento adecuado. Resulta
complicado establecer de manera genérica con certeza la vida útil de los equipos por las condiciones
ya anotadas, además la vida útil no viene impresa en los catálogos, sin embargo la práctica a
determinado que especialmente los equipos incorporados a vivienda con un mantenimiento normal
tienen una vida útil de 10 años.
PROCEDIMIENTO PARA OBTENER EL COSTO POR EQUIPOS
El valor depreciado del equipo se dividirá para el área del volumen de la obra, este resultado se deberá
sumar al último costo por metro cuadrado calculado de obra usada.
Ejemplo
Se desea conocer el costo de un calefón instalado funcionando, considerando que el calefón fue
adquirido en $80 y tiene 4, años de edad. Este equipo se encuentra instalado en una obra usada de 120
M2 de construcción y cuyo costo por metro cuadrado es de $ 250.
Datos
C = 80.00
Vr = 8.00
n = 10.00
N = 4.00
Desarrollo
Vr = C * Fr
Fr = 10% = 0.10
Vr = 80.00 * 0.10 = 8.00 valor residual
Deq = { C - [ ( C - Vr) / n ] x N ] }
Deq = { 80 - [ ( 80 - 8 ) / 10] x 4 ] }
Deq = { 80- [ 72 / 10 * 4 ] }
Deq = {80-28.8}
Deq = $ 51.2 Costo depreciado del equipo
COSTO POR EQUIPOS
Ce = [ (Deq / S ) + DC ]
En donde
Ce = Costo modificado por equipos
Deq = Costo depreciado de los equipos
DC = Costo por M 2 modificado por Depreciación, valor unitario depreciado de la obra usada.
Desarrollo
Ce = [ ( 51,2 / 120 ) + 250 ]
Ce = [ 0.4266+250 ]
Ce = 250.4266 Nuevo costo unitario modificado por equipos.
ESPE– L 31 22/01/2014
j. FACTORES TÉCNICOS QUE INCIDEN EN EL COSTO DE OBRA

Las obras construidas no solamente disponen de una valoración cuantitativa por las inversiones
realizadas, también se deben considerar ciertos valores cualitativos que forman parte de la obra y que
en un momento dado pueden ser importantes en una transacción inmobiliaria. Los factores técnicos se
utilizan para configurar tanto los costos reales de las obras construidas corno también 1os costos de
mercado. La configuración de los costos se encuadra en un intervalo que esta entre 0.85 como límite
menor y 1.2 como límite máximo, y esto se debe a que la incidencia media de mercado no permite
grandes desviaciones en las transacciones inmobiliarias.
FACTORES TÉCNICOS DE REDUCCIÓN DE COSTO

FACTORES INTERNOS DE OBRA
Calificación A
Construcción
Funcionalidad (sin diseño arquitectónico, diseños antiguos en desuso)
Crecimiento (reducción horizontal, reducción vertical)
Transformación
Calificación B
Humedades (de gran importancia por osmosis o capilaridad, de menor importancia : filtraciones pluviales y/ o
daños en tuberías)
Calificación C
Orientación
Asoleamiento
Iluminación natural (de superficies habitables : con ventanas, por patios o pozos de luz)
Ventilación.
FACTORES EXTERNOS
Calificación D
Uso incompatible prohibido
Implantación zona baldía
Servicios reducidos.
FACTORES TÉCNICOS DE INCREMENTO DE COSTO

Diseño especial
Orientación
Confort.
FACTORES TÉCNICOS DE REDUCCIÓN

FACTORES INTERNOS DE OBRA (CLALIFICACIÓN A)
CONSTRUCCIÓN
Este factor de reducción se lo aplicará cuando las obras sean nuevas y presenten fallas menores en la
ejecución de las obras como pueden ser: Pequeñas fisuras en paredes, pisos desnivelados,
Ventanas y puertas que no se abren y cierran adecuadamente, masillados pobres, 1osas de cubiertas sin
caídas suficientes que permitan el desfogue de las aguas lluvias rápidamente, instalaciones de agua sin
llaves de paso en baños, tuberías vistas internas o externas, aparatos sanitarios mal instalados, goteos
ESPE– L 32 22/01/2014
de agua, sin cajas de revisión auxiliares en desagües, ventanas mal instaladas que permiten el paso del
agua lluvia al interior del inmueble, en cubiertas de asbesto cemento, zinc o similares planchas mal
traslapadas que dejan filtraciones de agua al interior.
Para determinar este factor se ha considerado un margen de reducción del 5%, a fin de aplicar la
ponderación se ha considerado un número hipotético de 5 posibles fallas básicas que puede tener una
construcción, de acuerdo a este valor se realizará la reducción por fallas en la construcción.
Fórmula
Fc =1 – [ a * x ]
b
En donde
Fc = Factor de reducción por fallas constructivas

a = 0.05 Factor máximo básico de reducción = 5%
b = 5, Número de fallas constructivas adoptadas
x = Número de errores constructivos encontrados mediante inspección.
Ejemplos de aplicación
En tres construcciones se han encontrado el siguiente número de fallas:
Obra 1 = 3 errores, Obra 2 = 1 error, Obra 3 = 4 errores, Obra 4 = 5 errores
Desarrollo
Obra l = 1 - [ 0.05 * 3 ] = 0.97
5
Obra 2 = l - [ 0.05 * 11 ] = 0.99
5
Obra 3 = l - [ 0.05 * 4 ] = 0.96
5
Obra4 = 1 – [ 0.05 * 5 ] = 0.95
5
FUNCIONALIDAD
 SIN DISEÑO ARQUITECTÓNICO
La falta de funcionalidad en las obras construidas se establecen siempre por no existir intervención
profesional competente en el diseño de la tipología, a fin de poder establecer un castigo a las obras no
funcionales, me referiré a ejemplos simples relacionados con vivienda: Viviendas con el baño
diseñado en el exterior o fuera de la casa, más de 3 dormitorios con un solo baño, ingreso a drmitorios
a través de otros dormitorios, dormitorios sin closets, ingreso a recibidores o salas por medio de
cocinas u otros ambientes, cocinas sin acceso directo a comedores, para acceder a plantas altas ingreso
por otros locales, para llegar a las áreas de servicios o patios, ingreso por otros locales habitables, áreas
de lavado y secado reducidas, vivienda sin estacionamiento.
 DISEÑOS ANTIGUOS EN DESUSO
Las construcciones de hace algunos años de antigüedad, especialmente las situadas en los centros
históricos disponen de un organigrama funcional que hoy en la actualidad ya no se utiliza como:
Ambientes muy amplios con alturas generosas, circulaciones lineales con salidas tipo escuela de las
habitaciones hacia los pasillos, habitaciones sin muebles incorporados, cocinas aisladas, sin servicio de
ESPE– L 33 22/01/2014
parqueado etc. Este esquema funcional obsoleto debe también ser considerado como un elemento de
reducción funcional.
Las obras con problemas en funcionalidad también se las castigará con un margen de reducción del 5%
como cifra máxima, para ello seguiremos el mismo criterio aplicado a las obras con fallas
constructivas, adoptaremos igualmente un número de 5 errores bases en funcionalidad, sobre esta
condicionante y de acuerdo al número de fallas de funcionalidad encontradas en la obra se ejercerá la
reducción.
Fórmula
Ff = 1 – [ a * x ]
b
En donde
Ff = Factor de reducción por fallas de funcionalidad

a = 0.05 Factor máximo básico de reducción = 5%
b = 5, Número de fallas funcionales adoptadas
x = Número de errores funcionales encontrados mediante inspección.
Ejemplos de aplicación, en tres construcciones se han encontrado las siguientes fallas funcionales:
Obra 1 = 3 errores; Obra 2 = 1 error; Obra 3 = 4 errores; Obra 4 = 5 errores
Desarrollo
Obra l = 1- [ 0.05 * 3 ] = 0.97
5
Obra 2 = 1-[ 0.05 * 1 ] = 0.99
5
Obra 3 = 1- [ 0.05 * 4 ] = 0.96
5
Obra 4 = 1- [ 0.05 * 5 ] = 0.95
5
CRECIMIENTO
En ciertas zonas consolidadas existen construcciones desordenadas que ocupan todo el terreno, o casi
todo el espacio del predio, esta situación imposibilita realizar crecimientos o ampliaciones por la
saturación constructiva horizontal. La imposibilidad de crecimiento vertical es el "pero" más
importante en las saturaciones, una demostración de esta característica son las obras con cubiertas
inclinadas, en una potencial compra se deberá considerar este factor como aspecto negativo de
reducción.
 REDUCCIÓN HORIZONTAL
El criterio de reducción considera que en el terreno se debe construir máximo un 75% del área del lote,
si la obra de construcción supera el 75%, entonces se aplicará la reducción de costo. El porcentaje de
reducción para este componente no debe superar el 5%.
ESPE– L 34 22/01/2014
Fórmula
Fch = 2 - [(x / a) 0.18 ]
En donde
Fch = Factor de reducción por imposibilidad de crecimiento horizontal en el terreno
a = 75 porcentaje de valor máximo de área construida en el predio
x = Porcentaje de área construida superior a 75
Ejemplos
Tres lotes de terreno tienen los siguientes porcentajes de edificación:
Lote 1 = 75; Lote 2 = 85; Lote 3 = 95.
Desarrollo:
Lote 1 = 2 - [ ( 75 / 75 )0.18 ] = 1.0000
Lote 2 = 2 - [ ( 85 / 75 )0.18 ] = 0.9772
Lote 3 = 2 - [ ( 95 / 75 )0.18 ] = 0.9600
 REDUCCIÓN VERTICAL
Cuando es imposible crecer verticalmente por cubiertas inclinadas, la base de cálculo será el primer
piso base mínimo construido, relacionado con 4 pisos máximos que estructuralmente podría crecer
verticalmente la obra. De acuerdo al número de pisos que no puede crecer la edificación será la
reducción. Antes de proceder al cálculo se obtendrá la diferencia de pisos entre el valor tope de 4 pisos
y los que estén construidos.
Fórmula:
Fcv = 1 - [ a * x ]
b
En donde:
Fcv = Factor de reducción vertical por imposibilidad de crecimiento
a = 0.05 Factor base = 5%
b = 3 Constante Número de pisos, producto de la diferencia entre el primer piso y el cuarto
considerado base
x = Número de pisos imposibles de crecer
Ejemplo:
Se compran tres construcciones que tienen cubiertas inclinadas, siendo imposible su crecimiento
Obra 1 = 1 piso, Obra 2 = 2 pisos, Obra 3 = 3 pisos
Desarrollo
Obra 1 = diferencia de pisos 4 - 1 = 3; Fcv = 1 - [ 0.05 * 3 ] = 0.95
3
3
3
TRANSFORMACIÓN
En una compra inmobiliaria es conveniente saber sí el inmueble puede ser sujeto a transformación, por
variaciones del uso del suelo, por ejemplo de residencial a comercial, ya que, habrá obras como las
ESPE– L 35 22/01/2014
reguladas por el Régimen de Propiedad Horizontal que no pueden transformarse.
Como en este caso la condición presenta una dicotomía concreta sin manejo de variables, el factor será
igual a:
Ft = Factor de reducción por transformación = 0.95
FACTORES INTERNOS DE OBRA (CALIFICACIÓN B)
HUMEDADES
 HUMEDADES DE GRAN IMPORTANCIA POR OSMOSIS O CAPILARIDAD
Este tipo de humedad es la más compleja de tratar y se presenta especialmente en planta baja, su
proceso se establece de abajo hacia arriba a través del suelo por transmisión capilar, o la transmisión
también se efectúa de taludes hacia las paredes verticales, cuando estas están arrimadas al muro sin
que exista cámara o junta entre el muro y las paredes. La valoración ideal de este problema sería
primero identificar en diagnóstico un posible arreglo de estas Humedades y elaborar un presupuesto de
lo que costaría corregir este inconveniente.
En el presente análisis este tipo de problema no es materia de ponderación ya que, una obra con
problemas de humedad por osmosis tiene generalmente un 100% de afectación sobre el costo de la
obra, en otras palabras es un inmueble sin posibilidades de venta inmediata.
 HUMEDADES DE MENOR IMPORTANCIA : FILTRACIONES PLUVIALES Y / O DAÑOS EN

TUBERÍAS
La falta de una impermeabilización correcta en cubiertas y paredes generalmente produce humedades

menores en las plantas altas, masillados defectuosos sin las caídas suficientes son factores principales
para el aparecimiento de humedades en las cubiertas, sí los enlucidos no son consistentes en las
paredes el agua lluvia puede humedecer las paredes. Hay humedades accidentales internas por
filtraciones y goteos de tuberías de agua que ocasionan también problemas de humedad.
Fhm = Factor humedad simple = 0.95

Fhg = Factor humedad mayor = 0.90
Dependiendo del grado de humedad avanzado que presente la obra se podrá calificar las incidencias
por este concepto entre el 5 y el 10% de reducción.
FACTORES INTERNOS DE OBRA (CALIFICACIÓN C)
ORIENTACIÓN
La orientación de los inmuebles es muy importante, ya que, la radiación solar o asoleamiento es un

elemento esencial para la condición humana. La construcción generalmente sigue el eje de longitud de
desarrollo del predio, de tal manera que la construcción casi siempre tendrá la orientación del terreno.
Para nuestro medio la orientación ideal es E-W, esto quiere decir que los lados mayores del predio
deben ser paralelos al eje de longitud del predio, de tal manera que los lados mayores del predio estén
orientados a los cardinales este- oeste, en los casos de terrenos y obras irregulares se tomará el lado
mayor como referencia para la orientación.
ESPE– L 36 22/01/2014
Ángulo en el cual
se aplica la reducción
por orientación.
El procedimiento más sencillo para determinar la orientación consiste en utilizar un norte de referencia
pudiendo ser el de cuadrícula o geográfico situado en los planos de las urbes, con este norte se
graficarán los cuadrantes del plano cartesiano, y se llevará sobre el plano el eje longitudinal del predio,
formando el respectivo ángulo de orientación del terreno con respecto al norte de referencia.
Los solares y las obras construidas que no tengan la orientación base E-W, serán penalizados con un
factor de reducción, de acuerdo al grado de alejamiento de la orientación básica. La orientación básica
esta compuesta de 10 grados a cada lado del eje de orientación, en este espacio de 20 grados la obra
por orientación recibe bonificación, en cambio sufrirá una reducción a partir de los 11 grados hasta los
90 grados, orientación contraria máxima opuesta a la considerada base, esto es E-W. Para la reducción
emplearemos un 10% menos como demérito.
Fórmula:
Fon = 1 - [ a * x ]
b
En donde:
Fon = Factor de reducción por orientación negativa
a = Factor base para el descuento = 0.1
b = Valor base para el descuento = 90 grados
x = Ángulo variable según la posición del predio.
Ejemplo:
Tres inmuebles disponen de las siguientes orientaciones:
Inmueble 1 = 17 grados N-W Inmueble 2 = 49 grados N-E Inmueble 3 = 85 grados N-W
Desarrollo
Inmueble 1 = 1 - [ 0.1 * 17 ] = 0.98
90
Inmueble 2 = 1 - [ 0.1 * 49 ] = 0.94
90
Inmueble 3 = 1 - [ 0.1 * 80 ] = 0.91
90
ESPE– L 37 22/01/2014
ASOLEAMIENTO
Puede ser que los lados mayores de la construcción y por ende del lote estén bien orientados, pero por
asuntos formales de diseño la mayoría de locales habitables no tengan el suficiente asoleamiento diario
mínimo, entonces estaríamos ante una obra bien orientada pero mal en asoleamiento, desperdiciándose
la cualidad de orientación original del predio.
Según recomendaciones internacionales el asoleamiento debe ser media hora mínima de radiación
solar al interior de los locales habitables, y una hora diaria según el Código de Arquitectura
Metropolitano de Quito.
Cuando los espacios habitables especialmente los dormitorios no dispongan de asoleamiento por el
tiempo arriba señalado, se tendrá que aplicar un factor de reducción de costo por este inconveniente.
Pueden existir locales iluminados y ventilados pero que no reciben sol. Es lógico pensar que una
edificación sin asoleamiento mínimo es un lugar que tiende a ser un foco de enfermedad para las
personas que habitan en el inmueble.
Se contabilizará el Nº de locales habitables, se verificará cuantos locales habitables reciben

asoleamiento por lo menos media hora diaria, de acuerdo al número de locales que no reciben sol, se
aplicará el factor de reducción.
Fórmula:
Fs = l - [ a * x ]
b
En donde:
Fs = Factor asoleamiento
a = Factor base = 0.05
b = N de locales habitables
x = N. de locales sin asoleamiento
Ejemplo:
Tres viviendas tienen los siguientes locales habitables de los cuales algunos no reciben sol.
Construcción 1 = 6 locales habitables, 3 sin asoleamiento
Desarrollo:
Construcción 1 = 1 - [ 0.05*3 ] = 0.970
6
Construcción 2 = 1 - [ 0.05*4 ] = 0.970
8
Construcción 2 = 1 - [ 0.05*5 ] = 0.968
8
ILUMINACIÓN
Todo local habitable debe tener iluminación natural por medio de ventanas, el Código de Arquitectura
del Distrito Metropolitano de Quito en su Art.42, dispone como área mínima de iluminación a través
de ventanas el 10%, del área útil del local a iluminar, cuando los locales habitables tengan iluminación
por intermedio de pozos, estos pozos no deberán ser menores a 12m2., entonces debemos entender que
estos valores no son fijos y más bien responden a estudios, o disposiciones particulares en cada ciudad.
ESPE– L 38 22/01/2014
Los locales habitables no pueden iluminarse hacia garajes cubiertos, tampoco se considerarán
iluminados los locales que den a pasillos interiores, así estos tengan ventanas que se iluminen
naturalmente.
Se pueden iluminar locales hacia espacios abiertos que están junto a cubiertas siempre y cuando las
ventanas estén situadas mínimo a 3 mts, de la proyección vertical de la cubierta (retiros laterales, o
posteriores), si no se cumplen estas normas se practicará una reducción al costo de la obra.
El factor de iluminación maneja dos variables, la una que se refiere a las superficies iluminadas por
ventanas, y el otro referente a pozos o patios de luz, si existen estos dos factores se sumarán los
factores y se tomará la media aritmética como resultado.
 ILUMINACIÓN DE SUPERFICIES HABITABLES CON VENTANAS

Se sumarán el número total de locales habitables, luego se comprobará cuantos locales no tienen
ventanas, de acuerdo al número de locales sin ventanas se realizará la reducción.
Fórmula:
Fi1 = 1 - [ a*x ]
B
En donde :
Fi1 = Factor iluminación por superficies
a = 0.05 Factor base
b = N. de locales habitables
x = N. de locales sin ventanas.
Ejemplo:
Tres viviendas tienen los siguientes locales habitables de los cuales algunos no tienen ventanas.
Construcción 1 = 6 locales habitables, 3 sin ventanas
Desarrollo:
Construcción 1 = 1 - [ 0.05*3 ] = 0.970
6
Construcción 2 = 1 - [ 0.05*4 ] = 0.970
8
Construcción 3 = 1 - [ 0.05*5 ] = 0.968
8
 ILUMINACIÓN POR PATIOS O POZOS DE LUZ

En este caso la condición consiste en que todo patio de luz debe tener como mínimo 12 M2, pozos de
menor área no iluminarán de manera eficiente los locales habitables, por tanto cualquier valor menor a
12 será objeto de castigo.
Fórmula:
Fi2 = 1 - [( a / x ) 0.65 / 100]
En donde:
Fi2 = Factor de patios de luz
a = 12, Área mínima de pozo de luz
x = Área insuficiente menor a 12
ESPE– L 39 22/01/2014
Ejemplo:
Dos viviendas adosadas tienen 3 pozos de luz, los vacíos presentan las áreas que se indican:
Patio 1 = 8 M2. Patio 2 =
4 M2. Patio 3 = 10 M2
Desarrollo:
Patio 1 = 1 - [ (12 / 8 )0.65 /100 ] = 0.9869
Patio 2 = 1 - [ (12 / 4 )0.65 / 100 ] = 0.9795
Patio 3 = 1 - [ (12 / 10 )0.65 / 100 ] = 0.9887
Media aritmética de los factores

Fi = Fi1 + Fi2
2
Fi = 0.97 + 0.9887 = 0.9793

2
VENTILACIÓN
Las edificaciones necesitan de una capacidad mínima de ventilación en sus volúmenes, pues la
renovación de aire por hora en los ambientes es necesaria. El área mínima de ventilación será de
0.033% de la superficie útil del local. Las obras que dispongan de locales habitables sin ventilación
natural, serán objeto de reducción en su costo cuantitativo.
Para la ventilación adoptaremos el procedimiento seguido para la iluminación esto es :

Determinaremos el número de locales habitables, comprobando mediante inspección ocular cuantos
locales no tienen ventanas, o que las ventanas no dispongan de hojas corredizas o batientes que
permitan la ventilación
Fórmula:
Fv = 1 - [a * x]
b
En donde:
Fv = Factor de ventilación
a = 0.05 Factor base
b = N. de locales habitables
x = N. de locales sin ventanas, o con ventanas pero sin huecos para ventilación.
Ejemplo:
Una vivienda tiene 6, locales habitables de los cuales 1, local no tiene ventanas y dos disponen de
ventanas altas pero sin huecos de ventilación, total 3 espacios sin ventilación.
Desarrollo:
Fv = 1- [ 0.05*3 ] = 0.975
6
ESPE– L 40 22/01/2014
FACTORES EXTERNOS DE OBRA (CALIFICACIÓN D)
USO INCOMPATIBLE PROHIBIDO
Las obras que tengan un uso prohibido incompatible con el uso predominante de la zonificación del
sector, están sujetas a una reducción de costo, pues, esta afectación limita considerablemente la
velocidad normal de una transacción inmobiliaria, el uso prohibido faculta a las instituciones
municipales de control a tomar medidas legales que pueden derivar en el desalojo o en el
derrocamiento si el uso prohibido pone en peligro a la colectividad, un ejemplo práctico sería la
implantación de una industria de desechos tóxicos en una zona residencial.
Fpr = Factor de uso incompatible prohibido = 0.90
IMPLANTACIÓN EN ZONAS BALDÍAS
Existen ciertas obras que se construyen en sectores poco consolidados, encontrándose las
construcciones rodeadas por terrenos baldíos, esto dificulta la habitabilidad especialmente por la falta
de equipamiento y transporte urbano, este tipo de obras deberán sufrir un castigo en su costo de obra.
Fzb. = Factor por zonas baldías = 0.98
SERVICIOS REDUCIDOS
En las ciudades es común encontrar sectores con servicios básicos, pero discontinuos e intermitentes,
con cortes regulares especialmente en agua y luz, los servicios telefónicos casi siempre están en
reparación siendo difícil la comunicación con estos sectores, estas dificultades también serán
penalizadas con una reducción en el costo.
Fsr = Factor por servicios reducidos = 0.98
FACTORES TÉCNICOS DE INCREMENTO

DISEÑOS ESPECIALES Y OBRAS CON MENCIONES HONORÍFICAS.
Las obras en resumen disponen de tres partes principales que el avaluador deberá calificar para dar un
incremento a las obras construidas cuando considere que son especiales o merecedoras a una
bonificación, si las obras han sido reconocidas con menciones honoríficas estas se bonificarán con un
valor de incremento. Los componentes para la calificación de la obra son:
• Composición formal (diseño) = A = 5 %

• Construcción y materiales = B = 2.5 %
• Composición Funcional = C = 2.5 %
Fd = Factor de incremento por diseños relevantes especiales

Fd = l + ((A+B+C)/100)
Fd = 1+ (( 5+2.5+2.5 )/100) = 1.1
ESPE– L 41 22/01/2014
ORIENTACIÓN
Los terrenos que hayan sido favorecidos con una correcta orientación, tendrán un incremento en su
costo de obra.
El criterio consiste en, una vez ubicado el norte, considerar 10 grados de tolerancia en el cual puede
moverse el eje de orientación del predio. Cuando la orientación del inmueble este en cero grados
recibirá el incremento techo del 10%, al aumentarse los grados esto es 1,2, 3,4 hasta 9, el incremento
disminuirá.
Fórmula:
Fop = 1 + [(a - x) / 100]
En donde:
Fop = Factor de incremento por orientación positiva.
a = Norte con valor base = 10
x = Valor del ángulo que no será mayor a 10 grados.
Zona o espacio donde la orientación

del inmueble recibirá incremento.
Ejemplo:
Cuatro inmuebles disponen de las siguientes orientaciones:
Inmueble 1 = 0 grados N - W
Inmueble 2 = 7 grados N - E
Inmueble 3 = 9 grados N - W
Inmueble 4 = 10 grados N - E
Desarrollo:
Inmueble 1 = 1 + [(10 – 0) / 100] = 1.10
Inmueble 2 = 1 + [(10 – 7) / 100] = 1.03
Inmueble 3 = 1 + [(10 – 9) / 100] = 1.01
Inmueble 4 = 1 + [(10 – 10) / 100] = 1.00
ESPE– L 42 22/01/2014
CONFORT
Cuando las obras construidas se hayan realizado mediante diseños especiales de confort, como
climatización, utilización de colectores solares, invernaderos, muro Trombe, etc,
En la actualidad las llamadas casas inteligentes, manejan el concepto de confort, cuyas instalaciones
son costosas, pero al ser elementos suntuarios el valor de los mismos es subjetivo y su valor de reventa
es también subjetivo; es decir va a depender de la persona que aprecie o no su utilidad.
Pero de todas formas se deberá conceder un incremento de costo a estas tipologías en un margen del 5
%.
Fco = Factor de confort

Fco = l + (5 / l00) = l.05
OBTENCIÓN DEL FACTOR DE REDUCCIÓN
Previamente deberemos obtener los factores totales parciales referentes a las calificaciones A,B,C,D
por medias aritméticas.
El factor total de reducción se lo obtendrá en base a la siguiente ecuación:
Fr. = C * (A + B + D )
N
En donde
Fr = Factor resultado de todos los factores de reducción
C = Factores de calificación C
A,B,D = Factores de calificación A,B y D.
N = Número de casos.
OBTENCIÓN DEL FACTOR DE INCREMENTO
Fi = f1 + f2 +....fn
N
Fi = Factor resultado de los factores de incremento

f1...fn = Factores de incremento
N = Número de casos.
ESPE– L 43 22/01/2014
EJEMPLO DE APLICACIÓN MEDIANTE UTILIZACIÓN DE MALLA RESUMEN

Los factores que se utilizan en el ejemplo son aleatorios
MALLA DE FACTORES TÉCNICOS PARA EDIFICACIONES
Datos generales de la obra
Area construida: 180.00 m2 Tipología: Vivienda
Costo / M2 modificado por equipos: $170.00 N. de pisos: 2
FACTORES DE REDUCCIÓN
N. Fómulas y factores Denominación Factor
Calificación: A
1 1 – [ a * x / b ] – 5% Fc = Construcción 0.97
2 1 – [ a * x / b ] – 5% Ff = Funcionalidad 0.99
0.18
3 2 – [(x / a) ] – 5% Fch = Crecimiento horizontal
1 – [ a * x / b ] – 5% Fcv = Crecimiento vertical
4 Ft = 0.95 - 5% Ft = Transformación
Total Factores A A = f1 + ..fn = 0.97+0.99 = 0.98 A = 0.98
N 2
Calificación: B
5 Fhg = 0.90 - 10 %
Fhm = 0.95 - 05 % Fhm = Humedades menores 0.95
Total factores B B = 0.95
Calificación C
6 1 – [ a * x / b ] - 10% Fon = Orientación negativa 0.94
7 1 – [ a * x / b ] - 5% Fs = Asoleamiento 0.98
8 1 – [ a * x / b ] - 5% Fi1 = Iluminación superficies M. aritme.
0.65
1 – [(a / x) /100]– 5% Fi2 = Iluminación patios
9 1 – [ a * x / b ] - 5% Fv = Ventilación 0.99
Total factores C = f1 + ..fn C = 0.94+0.98+0.99 = 0.97 C = 0.97
N 3
Calificación D
10 Fpr = 0.90 - 10% Fpr = Uso prohibido
11 Fzb = 0.98 - 2% Fzb = Zona baldía
12 Fsr = 0.98 - 2% Fsr = Servicios reducidos 0.98
Total factores D = f1 + ..fn D = 0.98 D = 0.98
N
Total factores reducción = Fr Fr= 0.941
Fr = C*( A+B+D ) Fr = 0.97 * (0.98+0.95+0.98)
N 3
FACTORES DE INCREMENTO
Calificación E
1 Fd = 1+((A+B+C) / 100) = 1.1 +10% Fd = Diseño especial 1.05
2 1 + [(a – x) / 100] +10% Fop = Orientación positiva
3 FCO = 1.05 + 5% Fco = Confort 1.05
Total factores incremento = Fi Fi = 1.05+1.05 = 1.05 Fi = 1.05
Fi = f1+…fn 2
N
DEDUCCION COSTO DE OBRA POR FACTORES TÉCNICOS
Ft = Fi x Fr = 1.05 x 0.94 = 0.987945
ESPE– L 44 22/01/2014
DEDUCCIÓN DE COSTOS DE OBRA POR FACTORES TÉCNICOS

Después de obtener los factores de incremento y factores de reducción procederemos a determinar el
factor técnico, a través de la siguiente fórmula:
Ft = Fi x Fr
En donde:
Ft = Factor técnico
Fi = Factor total de incremento
Fr = Factor total de reducción
Entonces para el ejemplo de la Malla, a continuación explicamos la deducción del costo de obra
modificado por factores técnicos:
Formula
Cft = Ce* Ft
En donde
Cft = Costo modificado por factores técnicos
Ce =Costo M2 modificado por equipos = 170.00
Ft = Factor técnico = 0.987945
Cft = 170.00 * 0.987945 = 167.95 Nuevo costo modificado por factores técnicos
k. UTILIDAD QUE DEBE GENERAR LA INVERSIÓN INMOBILIARIA.

Los costos calculados hasta factores técnicos vienen a constituir la acumulación de elementos
cuantitativos y cualitativos que posee la obra en valoración, a este resultado se debe agregar la utilidad
que debe obtener el inversionista, los márgenes de utilidad dependen de varios factores, sin embargo se
puede fijar el 10% como utilidad piso para efectos avaluatorios.
Cu = Cft* Fu
En donde
Cu = Costo por utilidad o inversión

Cft = Costo por factores técnicos
Fu = factor de utilidad. = 1 + (10 /100) = 1.1
Ejemplo
Deseamos obtener el costo por inversión de una obra que dispone de un costo por factores técnicos de
170.14 por metro cuadrado.
Desarrollo
Cu =170.14* 1.1
Cu =187.15 Nuevo costo modificado por inversión.
Con el desarrollo de este último costo hemos completado el procedimiento de valoración para
edificaciones, siendo Cu el costo de la edificación por cada metro cuadrado, a través del método de
Reposición analítico, mediante el Análisis de sus Componentes.
El siguiente paso sería sumar, al costo de la edificación al costo del terreno.
ESPE– L 45 22/01/2014
ESPE– L 46 22/01/2014
EJERCICIOS DE APLICACIÓN SOBRE TODO EL PROCESO.

EJEMPLO EN UNIPROPIEDAD EJEMPLOS EN PROPIEDAD
HORIZONTAL.
EJEMPLO EN UNIPROPIEDAD
Se necesita conocer el valor de las obras construidas de una vivienda unifamiliar aislada de 450 M2
con las siguientes características: Obra de hormigón amado, construida con materiales de alta calidad,
dos plantas, diseño especial con planificación y dirección técnica profesional, acabados importados de
lujo, edad de la obra 8 años, estado muy bueno de mantenimiento y conservación, en equipos la casa
tiene: 3 calefones en perfecto estado (equipos renovados), un video portero funcionando de 8 años, un
generador de luz de emergencia de 8 años, sistema de alarma contra robos en buen estado 8 años de
edad.
Los componentes especiales que dispone la vivienda son: dos chimeneas, dos jardines interiores
iluminados, columna interior de piedra base de escultura de bronce, barbacoa, pileta decorativa, cuatro
bancas de hormigón armado con dos mesas. En obras exteriores tenemos los siguientes rubros con sus
cantidades:
Cimientos de piedra 4.5 M3, mampostería de ladrillo enlucido 275 M2, muro de piedra frontal 17.6 M3,
puerta de hierro garaje 6 M2, puerta de hierro peatonal 2.10 M2, vereda de cemento 66 M 2, patio de
cemento 160 M 2, jardines 90 M2 , una lavandería de dos piedras.
Desarrollo
1. COSTO DIRECTO = 160 (valor dado por las cámaras o colegios profesionales)
2. MODIFICACTÓN DEL COSTO DIRECTO POR ACABADOS

Fórmula
Va = (Cd x Fi x Fm) + (Cd-(Cd x Fi))
En donde
Va = Nuevo valor de la obra nueva por acabados
Cd= Costo directo =160
Fi = Factor de incidencia por acabados según tipo de obra, ver cuadro 4.Tipo B = 0.55
Fm = Factor modificador de acabados, ver cuadro 5 IL= Importados de lujo = 1.25
Va = (160 x 0.55 x 1.25) + [160 - (160 x 0.55)]

Va = (110) + [160-88]
Va = 110.00+ 72.00 = 182.00
Va = 182.00
Nuevo costo modificado por acabados = 182.00
3. COSTO POR INDIRECTOS

Costos indirectos = 25% = porcentaje asumido según tipo de obra, ver cuadro 6
Factor indirectos = 1+25 / 100 = 1.25
Costo modificado por acabados = 182 x 1.25 = 227.5 C / M2
nuevo costo por indirectos = 227.5
ESPE– L 47 22/01/2014
4. COSTO POR OBRAS EXTERIORES
A B C=A*B
N DESCRIPCION U CANT. COST U. CTO T.
CERRAMIENTOS
1 Excavación cimientos M3 20 1.5 30
2 Muro de piedra M3 17.6 36 633.6
3 Cimientos de piedra M3 4.5 36 162
4 Columnas de hormigón armado M3 5.77 8.2 47.31
5 Paredes de ladrillo M2 275 6 1650
6 Enlucidos M2 550 3.9 2145
7 Puerta qaraie M2 6 12 72
8 Puerta peatonal M2 2.1 12 25.2
Varios
9 Patio M2 160 9 1440
10 Vereda cemento M2 66 8 528
11 Jardín M2 90 1.1 99
12 Lavandería 2 piedras U 1 120 120
Total 6.952,11
Costo total de las obras exteriores = $ 6.952,11

Oe = [(Coe / S) + Ci]
Oe =?
Coe = Obras exteriores = 6.952,11

S = Área de la vivienda = 450
Ci = Costo M2 por indirectos = 227.5
Oe = [(6.952,11 / 450) + 227.5]
Oe = (15,4335+227.5)
Oe = 242,93
Nuevo costo por obras exteriores = 242,9491
5.COSTO POR COMPONENTES ESPECIALES
A B C=A*B
N DESCRIPCION U CANT. CTO. U CTO T.
1 Columna de piedra U 1 1000 1000
2 Barbacoa U 1 600 600
3 Jardín Interior U 2 400 800
4 Pileta U 1 3500 3500
5 Chimenea U 2 2500 5000
6 Bancas de hormigón U 4 300 1200
7 Mesa de hormigón U 1 300 300
TOTALES 12.400
Costo total de los componentes especiales = $ 12.400,00
Ee = [(Cce / S) + Oe]
Ee =?
Cce = Componentes especiales = 12.400,00
S = Área de la vivienda = 450 M 2
2
Oe = Costo M por obras exteriores = 242,9491
Ee = [(12.400,00 / 450) + 242.9491]
Ee = [27.55 + 242,9491]
Ee = Nuevo costo de repercusión por componentes especiales = $ 270,5046
ESPE– L 48 22/01/2014
6. DEPRECIACIÓN DEL COSTO DE OBRA

Datos
Materiales empleados en la obra: grupo A: Altos
Tipo de obra: Hormigón armado
Edad total: Sanos
Estado de la obra: MB muy bueno
DEPRECIACIÓN POR EDAD
Edad total =8
Coeficiente estado MB =0.3 (ver cuadro 10)
E= 8*0.3 =2.4
Edad real corregida = 2.4
Vida efectiva
Obra hormigón armado = 70 años (ver cuadro 11)
Depreciación por edad obra grupo A

De = (E/Ve) 1.4 x 100 ( ver cuadro 9 )
En donde
E = Edad real =2.4:
Ve = Vida efectiva = 70
De = (2.4 / 70)1.4 x 100 = 0.8895 Porcentaje de depreciación por edad.
DEPRECIACIÓN POR ESTADO DE MANTENIMIENTO

Dm = {[(100-De) x Fe] + De}
En donde:
De = Porcentaje de depreciación por edad
Fe = Factor de depreciación por estado de conservación, (ver cuadro 12)
Desarrollo
De =0.8895
Fe = 0.00015 (ver cuadro 12, grupo A)
Dm = {[(100 - 0.8895) x 0.00015] + 0.8895}
Dm = {[99.1105 x 0.00015] + 0.8895}
Dm = {0.0148 + 0.8895}
Dm = 0.9043 Porcentaje de depreciación por estado de mantenimiento
DEPRECIACIÓN DEL COSTO DE LA OBRA

Datos
Dc = Valor depreciado de obra nueva =?
Von = Valor obra nueva = 270.5046
Fr = Factor residual = 0.1 (obra de hormigón armado) ver tabla 13.
Dm = Depreciación por mantenimiento = 0.9043
Fórmula
DC=|Von - {[Von - (Von * Fr)] * (Dm / 100)}|
Desarrollo
DC = 270.5046 - {[270.5046 - (270.5046 * 0.1)] * (0.9043 / 100)}
DC = 270.5046 - {[270.5046 - 27.05] * 0.009043}
DC = 270.5046 - {243.45 * 0.009043}
DC= 270.5046 - 2.2015
DC == Nuevo valor unitario de obra usada.= $268.3031
ESPE– L 49 22/01/2014
7. COSTO POR EQUIPOS

En equipos la casa tiene: 3 calefones en perfecto estado de 2, años de edad (equipos renovados), un
video portero funcionando de 8 años, un generador de luz de emergencia de 8 años, sistema de alarma
contra robos en buen estado 8 años de edad
LISTA DE EQUIPOS A DEPRECIAR

N EQUIPOS CANT. n N Fr CTO. U CTO TOTAL
1 Calefón 3 10 2 0.1 80 240
2 Video portero 1 15 8 0.1 220 220
3 Generador 1 20 8 0.1 3000 3000
4 Sistema de alarma 1 10 8 0.1 6 00 600
Total 4060
Datos
CALEFÓN
C = 80 = un calefón (costo de 3 calefones = 240 )
Vr = 8 valor residual
n = 10 vida útil
N=2 edad del equipo
Vr = C * Fr
Fr = 10% = 0.1
Vr = 80 * 0.1 = 8 valor residual
Deq = {C - [(C - Vr) / n x N]}

Deq = {80 - [(80 - 8) / 10 x 2]}
Deq = {80 - [72 / 10 * 2]}
Deq = {80 - 14.4}
Deq = 65.6 Costo depreciado de un solo equipo
Deq= 65.6 * 3 = 196.8 costo depreciado de los 3, calefones
2. VIDEO PORTERO
C = 220
Vr = 22
n = 15
N=8
Vr = C * Fr
Fr = 10% = 0.1
Deq = {C - [(C - Vr) / n x N]}

Deq = {80 - [(80 - 8) /15 x 8]}
Deq = {80 - [72 / 15 * 8]}
Deq = {80 - 38.4}
Deq = 41.6 Costo depreciado del video portero
3. GENERADOR
C = 3000
Vr = 300
n = 20
N =8
ESPE– L 50 22/01/2014
Vr = C * Fr
Fr = 10% = 0.1
Deq = {C - [(C - Vr) / n x N]}
Deq = {3000 - [(3000 - 300) / 20 x 8]}
Deq = {3000 - [2700 / 20 * 8]}
Deq = {3000 - 1080}
Deq = 1920 Costo depreciado del generador
4. SISTEMA DE ALARMA
C = 600
Vr = 60
n = 10
N=8
Vr = C * Fr
Fr = 10% = 0.1
Deq = {C - [(C - Vr) / n x N]}

Deq = {600 - [(600 - 60) / 10 x 8]}
Deq = {600 - [540 / 10 * 8]}
Deq = {600 - 432}
Deq = 168 Costo depreciado del sistema de alarma
RESUMEN DE LOS COSTOS DEPRECIADOS DE LOS EQUIPOS
Calefones : 196.8
Video portero : 41.6
Generador : 1920
Sistema de alarma : 168
Costo total : 2326,4
COSTO POR EQUIPOS

Ce = [(Deq / S) + DC]
En donde
Ce = Costo por equipos
Deq = Costo depreciado del o los equipos
DC = Costo por M de la obra usada.
Desarrollo
Ce = [(2326,4 / 450) + 268.30)]

Ce = [5.1697 + 268.30]
Ce = Nuevo costo unitario por equipos.= $273.4697
ESPE– L 51 22/01/2014
8. COSTO POR FACTORES TÉCNICOS
Realizada la inspección al inmueble se han encontrado los siguientes factores técnicos:
REDUCCIÓN
Construcción = 2 errores
Función = 1 error
Orientación = Negativa 22, grados N - E
Asoleamiento = 10 locales habitables, 2 locales sin sol
Iluminación = 10 locales habitables, 1 sin ventanas
Ventilación = 10 locales habitables, 1 sin ventanas, 1 con ventana pero sin hoja batiente, total
2 locales sin ventilación.
INCREMENTO
Diseño especial = Composición formal = 5%

Construcción = 0%
Función = 0%
 A continuación se realiza la Malla por factores técnicos
ESPE– L 52 22/01/2014
MALLA DE FACTORES TECNICOS PARA EDIFICACIONES

Area construida Tipología: Vivienda
Costo M2 por equipos: $ N. de pisos:
FACTORES DE REDUCCION
N. Fórmulas y factores Denominación Factor
Calificación A
1 1 - [a * x / b] = 1 – (0.05 * 2 / 5) Fc = Construcción 0.98
2 1 - [a * x / b] = 1 – (0.05 * 1 / 5) Ff= Funcionalidad 0.99
0.18
1 – [a * x / b] – 5% Fcv = Crecimiento vertical
Total factores A A = f1 + …fn = 0.98+0.99 = 0.985 A = 0.985

N 2
Calificación: B
5 Fhm = 0.90 - 10% Fhm = Humedades menores
Fhm = 0.95 - 10%
Total factores B
Calificación C
6 1 - [a * x / b] = 1 – (0.1 * 22 / 90) Fon = Orientación negativa 0.975
7 1 - [a * x / b] = 1 – (0.05 * 2 / 10) Fs = Asoleamiento 0.99
8 1 - [a * x / b] = 1 – (0.05 * 1 / 10) Fi1 = Iluminación superficies 0.995
1 – [(a / x)0.65 / 100] - 5% Fi2 = Iluminación patios
9 1 - [a * x / b] = 1 – (0.05 * 2 / 10) Fv = Ventilación 0.99
Total factores C = f1 + …fn C = 0.975+0.99+0.995+0.99 = 0.9 C = 0.9875
N 4
Calificación D
12 Fsr = 0.98 - 2% Fsr = Servicios reducidos
Total factores D = f1 + …fn

N
Total factores reducción = Fr Fr = 0.9875 * 0.985= Fr = 0.9726
Fr = C * A+B+D
N
Calificación E
1 Fd = 1 + ((A+B+C) / 100) =1 + ((5+0+0) / 100) =1.05 Fd = Di seño especial 1.05
3 Fco = 1.05 + 5% Fco = Con fort
Fi = f1 + …fn = 1.05
Total factores incremento E = Fi N Fi = 1.05
DEDUCCION COSTO DE OBRA POR FACTORES TECNICOS
Ft = Fi x Fr = 1.05 x 0.9726 = 1.0212
ESPE– L 53 22/01/2014
CFt = Ce * Ft
En donde
CFt = Nuevo costo por factores técnicos
Ft = Factor técnico calculado mediante malla
CFt = 273.41 * 1.0212 = 279.2062 nuevo costo por factores técnicos
9. Costo por inversión

Cu = Cft * Fu
En donde
Cft = Costo por factores técnicos
Fu = factor de utilidad. = 1 + (10 / 100) = 1.1
Cu = 279.2062 * 1.1= 307.1268 nuevo costo por inversión
VALORACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Ao = A * Cu
En donde
Ao = Avalúo de la obra
A = Área de la obra
Cu = Costo por inversión
Ao = 450 * 307.1268 = 138.207,06
AVALUO DE LA CONSTRUCCIÓN DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR: $ 138.207,06

ACLARACIÓN IMPORTANTE: En este costo no se encuentra incluido el valor del terreno pues el
proceso de cálculo se refiere solamente a las edificaciones.
EJEMPLOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL
a) Valoración de una unidad o alícuota.

Ejercicio de aplicación.
Se solicita avaluar un departamento situado en un edificio de 4 plantas de hormigón armado que forma
parte de un conjunto habitacional con más de 71 departamentos, el departamento tiene 12 años de
edad. Tiene un área de 60 M2., dispone de 3, dormitorios, sala comedor, cocina, baño general,
lavandería en cocina, secadero en terraza y parqueadero. Los acabados del departamento son
nacionales altos 1 .(Según clasificación del cuadro 7 ) y los materiales empleados son de mediana
calidad, el edificio presenta un estado bueno de conservación. El departamento dispone como equipo
interior un calefón de 6 años de uso. La alícuota transferida del departamento es de 1.25%. El terreno
total donde está emplazado el conjunto habitacional tiene un área de 3.500 M2. En obras comunales el
conjunto tiene cerramientos, retiros, áreas verdes y recreativas, circulaciones peatonales, vehiculares,
parqueaderos, en espacios construidos dispone de vivienda conserje, administración y salón comunal.
Al momento no se ha podido conseguir de los Colegios y Cámaras el costo directo para obras en serie,
disponiéndose solamente del costo directo general para obras de hormigón armado cuyo valor está en $
150.
ESPE– L 54 22/01/2014
DESARROLLO
Cálculo de obra nueva
1. Costo directo
Costo directo = 150
2. Reducción del costo por obras en serie

Número de unidades > a 71. Factor G. =
0.85 ver cuadro 3 150 x 0.85 = 127.5
3. Costo directo modificado por acabados

Acabados: Nacionales altos 1.
Fórmula
En donde
Cd = Costo directo
Fi = Coeficiente por incidencia según el tipo de obra, ver tabla 4 = 0.55
Fm = Coeficiente modificador según el tipo de acabados, ver tabla 5 = 1.1272
Va = {(127.5 x 0.55 x 1.1272) + [ 127.5 - (127.5 x 0.55)]}
Va = {79.0449 + [127.5 - 70.125]}
Va = {79.0449 + 57.375} = 136.4199
4. Costo directo modificado por acabados más indirectos.

Indirectos = 25 % = 1 + (25 / 100) = 1.25
136.4149 x 1.25 = 170.52487
5. Incremento por obras comunales Factor D. Aquí se incluyen los equipos comunales
Obras comunales = Grupo 3
Factor D = 1.3 ver cuadro 7
170.52487x1.3=221.68233
6. Costo por componentes especiales interiores del departamento

El departamento no dispone de componentes especiales
Componentes especiales = 0
Ee = ((Cce / S) + Oe)
Ee = ((0 / 60)+221.68233)
Ee = (0 + 221.68233)
Ee = 221.68233
Costo por componentes especiales = 221.68
Cálculo de obra usada

7. Depreciación de la obra
Edad = 12 años
Grupo B = Materiales de mediana calidad.
Estado = Bueno
Fe = 0.0252 ver cuadro 12
Vida efectiva = 60 años ver cuadro 11
Corrección de la edad o edad real
Coeficiente estado = 0.5 estado bueno ver tabla 10.
12 x 0.5 = 6
ESPE– L 55 22/01/2014
Depreciación por edad = De ver cuadro 9

De = [(E / Ve)1.3 * 100]
De = [(6 / 60)1.3 * 100] = 5.011872336
De = 5.011872336 %
Depreciación por conservación o mantenimiento = Dm

Dm = {[(100-De)*Fe]+De}
Dm = {[(100-5.011872336)* 0.0252]+5.011872336}
Dm = {[94.98812766 * 0.0252]+5.011872336}
Dm = {2.393700817+5.011872336}
Dm = 7.405573153 %
Depreciación del costo de obra nueva

DC = | Von - {[Von - (Von * Fr)] * Dm / 100}|
Fr = Factor residual = 0.1 ver cuadro 13
Dm = Depreciación por conservación o mantenimiento

DC = | 221.68- {[221.68-(221.68*0.1)]* 7.405573153 / 100}|
DC = | 221.68 - {[221.68 - 22.168] * 0.074055731} |
DC = | 221.68 – {199.512 * 0.074055731} |
DC = | 221.68 - 14.775007 |
DC = 206.904993
Costo obra usada
CD = 206.904993 valor de obra usada.
8. Costo por equipos (Equipos propios del departamento)

Fr = 10 % = 0.1
Deq = {C - [(C - Vr) / n * N]}
Deq = Valor depreciado del equipo
C = Costo del equipo
Vr = Valor de reventa o residual
n = Vida útil
N = Número de años a depreciar
Datos para calefón

C = $120
Vr = 10% (0.1) de C = 0.1 * 120 = 12
n = 10 años
N = 6 años
Deq = {120 - [(120 - 12) / 10 * 6]}
Deq = {120 - [108/10* 6]}
Deq = {120 - 64.8}
Deq = 55.2 = costo depreciado del equipo
Costo por equipos

Ce = ((Deq / S ) + DC)
En donde
Deq = Costo depreciado del o los equipos
S = Área del departamento
ESPE– L 56 22/01/2014
DC = Costo por M2. de la obra usada.

Ce = ((55.2 / 60) + 206.904993)
Ce = ((55.2 / 60) + 206.904993)
Ce = (0.92 + 206.904993)
Ce = 207.824993
Costo por equipos = 207.824993.
9. Costo por factores técnicos
Realizada la inspección al inmueble se han encontrado los siguientes factores técnicos:

REDUCCIÓN
Construcción = 1 error, paredes trizadas
Función = 1 error, Circulación cruzada
Orientación = Negativa 32, grados S – E
Asoleamiento = 4 locales habitables, 1 local sin sol
INCREMENTO
Sin valores de incremento
ESPE– L 57 22/01/2014

Calificación A
0.18

N 2
Calificación: B
Fhm = 0.95 - 5%
Total factores B
Calificación C
7 1 - [a * x / b] = 1 – (0.05 * 1 / 4) Fs = Asoleamiento 0.9875
8 1 - [a * x / b] = Fi1 = Iluminación superficies
9 1 - [a * x / b] = Fv = Ventilación
Total factores C = f1 + …fn C = 0.9 644+0.9875 = 0.97595 C = 0.97595
N 2
Calificación D

N
Fr = C * A+B+D
N
Calificación E
1 Fd = 1 + ((A+B+C) / 100) = Fd = Di seño especial
Fi = f1 + …fn =
Total factores incremento E = Fi N Fi = 1
Ft = Fi x Fr = 1 x 0.9726 = 0.96619
ESPE– L 58 22/01/2014
CFt = Ce * Ft
En donde
Ce = Costo por equipos = 207.824993
Ft = Factor técnico calculado mediante malla = 0.96619
CFt = 207.824993 x 0.96619 = 200.79843
CFt = 200.79843
Nuevo costo por factores técnicos = 200.79843

Cu = CFt * Fu
En donde
CFt = Costo por factores técnicos = 200.79843
Fu = Factor de utilidad = 1 + (10 /100) = 1.1
Cu = 200.79843 * 1.1 = 220.87 nuevo costo por inversión
VALORACIÓN DEL DEPARTAMENTO

Ao = A * Cu
En donde
Ao = Avalúo de la obra o del departamento
A = Área
Cu = Costo por inversión
Ao = 60 * 220.87 = 13.252,20
AVALUO DEL DEPARTAMENTO = $ 13.252,20.
ACLARACIÓN IMPORTANTE: En este costo no se encuentra incluido el valor del terreno pues el
proceso de cálculo se refiere solamente a las edificaciones.
b) VALORACIÓN DE TODO UN CONJUNTO

Valorar un edificio situado en Quito, Ramírez Dávalos N.599, de 12 años de edad, construido con
materiales de calidad media, estado bueno, de 6 plantas, con unidades de comercio, oficinas,
departamento, estacionamientos y anexos. Los acabados de las obras son nacionales medios 3. El costo
directo suministrado por los colegios no incluye los descuentos por edificaciones en serie, el valor del
costo directo es de $ 160. El área total del predio donde se encuentra el conjunto es de 2.500 M2. Toda
la programación del edificio se encuentra en la malla resumen que se muestra más adelante.
DESARROLLO
Cálculo de obra nueva

1. Costo directo
Costo directo = 160
2. Reducción del costo por obras en serie

Departamento = 1 unidades hasta 10 = factor G = 0.97887
Comercio = 4 unidades hasta 20 = factor G = 0.97887
Oficinas = 17 unidades hasta 40 = factor G = 0.97887
Importante: Si existieran diferentes factores G se deberá tomar el de mayor valor
El número de oficinas, comercio y departamentos se ha tomado de los planos y cuyo resumen consta
ESPE– L 59 22/01/2014
en la malla o cuadro resumen más adelante.

Factor G. = 0.97887 ver cuadro 3
160 x 0.97887 = 156.6192
3. Costo por acabados

Acabados: Nacionales medios 3
Fórmula
En donde
Cd = Costo directo reformado por obras en serie
Fi = Coeficiente por incidencia según el tipo de obra, ver tabla 4= 0.579
Fm = Coeficiente modificador según el tipo de acabados, ver tabla 5 = 1.0909
Va = {(156.6192 x 0.579 x 1.0909) + [156.6192 - (156.6192 x 0.579)]}
Va = {98.9255 + [156.6192 - 90.6825]}
Va = {98.9255 + 65.9367} = 164.8622
4. Costo por indirectos.

Indirectos = 25 % = 1 + (25 / 100) = 1.25
164.8622 x 1.25 = 206.0777
5. Costo por obras comunales Factor D. Aquí se incluyen los equipos comunales
Obras comunales = Grupo 3
Factor D = 1.3 ver cuadro 7
206.0777 x 1.3 = 267.9010
6. Costo por componentes especiales (componentes propios de la unidad)

En valoraciones de conjuntos no se calcula este ítem.
Cálculo de obra usada

7. Depreciación de la obra
Edad = 12 años
Grupo B = Materiales de mediana calidad.
Estado = Bueno
Fe = 0.0252 ver cuadro 12
Vida efectiva = 60 años ver cuadro 11
Corrección de la edad o edad real
Coeficiente estado = 0.5 estado bueno ver tabla 10.
12 x 0.5 = 6
Depreciación por edad = De ver cuadro 9

De = [(E/Ve) 1.3 * 100]
De = [(6 / 60)1.3 * 100] = 5.011872336
De = 5.011872336 %
Depreciación por conservación o mantenimiento = Dm

Dm = {[(100 - De) * Fe] + De}
Dm = {[(100-5.011872336)* 0.0252] + 5.011872336}
ESPE– L 60 22/01/2014
Dm = {[94.98812766 * 0.0252] + 5.011872336}

Dm = {2.393700817 + 5.011872336}
Dm= 7.405573153 %
Depreciación del costo de obra nueva

DC = | Von - {[Von - (Von * Fr)] * Dm / 100} |
Fr = Factor residual = 0.1 ver cuadro 13
Dm = Depreciación por conservación o mantenimiento= 7.406 %
DC = | 267.9010 - {[267.9010 - (267.9010 * 0.1)] * 7.405573153 / 100} |

DC = |267.9010 - {[267.9010-26.7901] * 0.074055731} |
DC = |267.9010 - {241.1109 * 0.074055731} |
DC = |267.9010 - 17.8556|
DC = 250.0454
Costo obra usada
CD = 250.0454 valor de obra usada.
8. Costo por equipos (Equipos propios de la unidad)

En valoraciones de conjuntos no se calculan equipos interiores
9. Costo por factores técnicos

La verificación de los factores se ha realizado a todo el conjunto de manera global luego de lo cual se
han encontrado los siguientes factores técnicos:
REDUCCIÓN
Construcción = 1 losas mal masilladas

Función = 1 los accesos peatonales se hacen por los accesos vehiculares
Orientación = Negativa 21, grados S – W
INCREMENTO
Sin valores de incremento
ESPE– L 61 22/01/2014

Calificación A
0.18

N 2
Calificación: B
Fhm = 0.95 - 5%
Total factores B
Calificación C
7 1 - [a * x / b] = 1 – (0.05 * 1 / 4) Fs = Asoleamiento
8 1 - [a * x / b] = Fi1 = Iluminación superficies
9 1 - [a * x / b] = Fv = Ventilación
Total factores C = f1 + …fn C = 0.9766 0.9766
N
Calificación D

N
Fr = C * A+B+D
N
Calificación E
1 Fd = 1 + ((A+B+C) / 100) = Fd = Di seño especial
Fi = f1 + …fn =
Total factores incremento E = Fi N Fi = 1
Ft = Fi x Fr = 1 x 0.9668 = 0.9668
ESPE– L 62 22/01/2014
CFt = Cou * Ft
En donde
Cou = Costo por obra usada = 250.0454
Ft = Factor técnico calculado mediante malla = 0.9668

CFt = 250.0454 x 0.9668 = 241.7438 CFt =
241.7438
Nuevo costo por factores técnicos = 241.7438

Cu = CFt * Fu
En donde
CFt = Costo por factores técnicos = 241.7438
Fu = Factor de utilidad = 1 + (10 /100) = 1.1
Cu = 241.7438 * 1.1 = 265.91 nuevo costo por inversión
11. Elaboración de cuadro de resultados

El costo por inversión se traslada al cuadro resumen, este es el costo base para el cálculo de todo el
conjunto.
Del resumen de la malla podemos apreciar que el valor de todo el conjunto de edificaciones asciende a
518.866,46.
Costo de todo el conjunto en propiedad horizontal = $ 518.866,46
ACLARACIÓN IMPORTANTE
El valor obtenido incluye exclusivamente las edificaciones, el valor del terreno no se encuentra
agregado, pues el proceso solo refleja el cálculo de las construcciones.
ESPE– L 63 22/01/2014

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Juan Espín Valle

AVALÚOS DE EDIFICACIONES Y EQUIPOS INCORPORADOS

1.1. MÉTODO DE REPOSICIÓN SINTÉTICO GLOBALIZADO

1.1. MÉTODO DE REPOSICIÓN SINTÉTICO GLOBALIZADO

COSTO BASE M2. + 10%+ 25% = COSTO OBRA NUEVA

AVALUO OBRAS USADAS= COSTO OBRA NUEVA - DEPRECIACIÓN

1.2. METODO DE REPOSICIÓN ANALÍTICO

1.2.1. GENERALIDADES SOBRE EL MÉTODO

 TERRENOS SOBRE LOS CUALES SE EDIFICA

• Fase de promoción y venta

Edificaciones menores a tres pisos, o menores o iguales a 300 m2 de construcción

Total referencial = 9.0%

EXCLUSIÓN DE CIERTOS COMPONENTES DE VALORACIÓN.

 Estos dos últimos rubros se utilizarán solamente para construcciones en serie y

INCLUSIÓN DE LA PLANIFICACIÓN DE MANERA NORMALIZADA EN LOS

 Esto es: cargar a la cuenta de indirectos y utilidad los costos de planificación.

Gastos de Administración Central

Gastos de obra o de campo

 LOS HONORARIOS POR PLANIFICACIÓN Y ESTUDIOS se incluyen en gastos de

 CARGOS POR COSTOS FINANCIEROS En el rubro financiamiento se contabilizan

Fc = (50 x 0.6) x 0.01 x 6 = 1.8%

En donde: Fc = Cargo financiero

En el monto de crédito, ( C ) 50 es el porcentaje que representa el costo directo en relación con el

FASE DE PROMOCIÓN Y VENTA

 CARGOS POR MERCADEO Y VENTAS. Los cargos por mercadeo, factibilidad,

DEDUCCIÓN DEL COSTO TOTAL DE UNA OBRA DE CONSTRUCCIÓN

ITEM DENOMINACIÓN DEL PORCENTAJE INCIDENCIA

1.2.2. APLICACIÓN DEL MÉTODO DE REPOSICIÓN ANALÍTICO.

1.2.2.1. VALORACIONES POR ANÁLISIS DE SUS COMPONENTES

Los principales componentes que intervienen en un proceso de valoración son:

a. Los costos directos

a. LOS COSTOS DIRECTOS: EMITIDOS POR INSTITUCIONES

En el supuesto de una valoración de una edificación comercial podríamos utilizar el costo de la

b. REDUCCIÓN DEL COSTO DIRECTO POR OBRAS EN SERIE

FACTOR G DE REDUCCIÓN DE COSTO PARA CONSTRUCCIONES EN SERIE.

Costo directo sin considerar obras en serie

Reducción del costo por obras en serie

c. MODIFICACIÓN DE LOS COSTOS POR TIPO DE ACABADOS EMPLEADOS

CAPÍTULOS BASES PARA OBRA MUERTA = Om

CAPÍTULOS BASES PARA OBRA POR ACABADOS = Oa

FACTORES MODIFICADORES POR EL TIPO DE ACABADOS

1) Se considera la relación 0.45: 0.55 = 1

FORMULA PARA OBTENER COSTOS DE OBRA POR INCIDENCIA DEL TIPO DE

Factor modificador acabados

Va = {(Cd x Fi x Fm) + [Cd - (Cd x Fi)]}

d. INCREMENTO DE COSTOS POR APLICACIÓN DE COSTOS

directamente con la capacidad constructora de las empresas contratistas, profesionales ejecutores,

OBTENCIÓN DEL FACTOR DE INDIRECTOS

Para obtener el factor de indirectos es necesario determinar el porcentaje de indirectos a utilizarse, el

APLICACIÓN DEL FACTOR DE INDIRECTOS

Para conseguir un nuevo valor de cálculo en el procedimiento avaluatorio, multiplicaremos el factor de

Obtener el factor de indirectos

Ci = Nuevo costo modificado por aplicación de indirectos

Ci = 1.25 * 180.00 = 225.00

e. CÁLCULO DE OBRAS EXTERIORES EN UNI PROPIEDAD

FACTORES DE OBRAS EXTERIORES

CUADRO DE CANTIDADES Y PRECIOS: OBRAS EXTERIORES

Costo total de las obras exteriores de la vivienda = $ 2.261,92

f. CALCULO DE OBRAS COMUNALES SI LAS OBRAS SON EN

a) AVALUO DE UNIDADES O PARTE DE UN CONJUNTO

ANÁLISIS DEL FACTOR D

OBRAS COMUNALES SEGÚN CANTIDAD DE OBRA IMPLEMENTADA

4. Obras de los grupos 1, 2, y 3 más: guardería y servicios anexos