DERECHO REGISTRAL

¿Cómo se le ha denominado también al Derecho Registral?

Derecho Hipotecario o Derecho Inmobiliario.

¿Qué es Derecho Registral?

Es la rama del Derecho que tiene por objeto el estudio, análisis y regulación de los registros, de la actividad
registral y sus efectos en el mundo jurídico, social y económico.

AUTONOMÍA
Es una rama autónoma del Derecho, ya que está conformada por una normativa especial, con principios
que le son propios; tiene autonomía científica, didáctica y legislativa.

¿Qué significa PASADAS?

Se refiere al traslado de un folio a otro de la información relacionada a un mismo bien

NATURALEZA PÚBLICA DE LOS REGISTROS

En Guatemala, Es MIXTA, toda vez que aunque los registros son públicos, prestan un servicio de carácter
privado.

NATURALEZA CIVIL, ADMINISTRATIVA O PROCESAL

Depende de la materia que llegue a los Registros: por ejemplo, CIVIL, respecto a matrimonios, divorcios,
nacimientos… Las de carácter administrativo: sobre los entes estatales de función administrativa; de
Procesal, según la vía procesal, las decisiones de los registradores se pueden ver afectadas por
inconformidades planteadas ante una inscripción.

NATURALEZA CONSTITUCIONALY DE CERTEZA Y SEGURIDAD JURÍDICA

La razón de ser de los Registros Públicos, radica en varios principios y derechos humanos, ¿Cuáles son?
El derecho a la identidad y El derecho a la propiedad privada. Ambos haciéndose efectivos a través del libre
acceso a las oficinas públicas, publicidad y legalidad.

¿A qué se refiere el derecho a la identidad?

Se refiere a que se puede adquirir derechos y obligaciones frente a terceros

¿A qué se refiere el derecho a la propiedad privada?

Se refiere a que se puede adquirir un bien, disfrutar de él. Se considera el más idóneo para el desarrollo
individual.

¿Cuáles son las razones por las que se puede dar la expropiación?
Por utilidad colectiva, interés público o beneficio social. Art. 40 CPRG

¿Cuáles son los Registros Públicos que dan certeza y seguridad jurídica de la propiedad privada?
El Registro de la Propiedad, Registro Mercantil, de la Propiedad Intelectual, el de Mercado de Valores y
Mercancías…
¿Cuál es la razón por la que existen los Registros Públicos?
Para dar certeza o seguridad jurídica a la propiedad

CONTENIDO DEL DERECHO REGISTRAL

Comprende las materias y los sujetos

¿A qué se refiere la Materia, como contenido del DR?

Se refiere a que tiene materia que le es propia, y es la que tiene relación con el acto de inscripción, los
criterios de calificación, la publicidad registral y los efectos que todo ello provoca en la sociedad. Las
materias del derecho civil, mercantil, de propiedad intelectual, son derechos que han excedido la
territorialidad del Estado y se han convertido en verdaderos factores de transnacionalización.

¿Cuáles son los sujetos de la relación registral?

LOS REGISTRADORES: son designados por la autoridad de gobierno del Estado, no hay una carrera
registral.
LOS USUARIOS: son todas las personas, públicas o privadas, nacionales o extranjeras, que necesitan
accesar al Registro para inscribir un hecho o acto jurídico, negocio o contrato.
LOS TERCEROS: son aquellas personas que no han intervenido en el acto o contrato respectivo, pero
que en dado momento pueden verse afectados por determinada inscripción
registral. No es lo mismo tercero registral y el tercer adquirente de buena fe.

ANTECEDENTES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

UNA NECESIDAD HISTÓRICA

La publicidad registral surgió como una necesidad histórica del hombre, fue nómada antes que sedentario.
¿Qué son nómadas?
Son grupos de personas que andan de un lugar a otro con fines de sobrevivencia. No tienen lugar fijo para
vivir.
¿Qué son sedentarios?
Son personas que se encuentran establecidas en determinado lugar

¿Cuál es el precedente más directo del Registro Civil?

En los Registros Parroquiales que la Iglesia Católica llevaba a mediados del siglo XIV y principios del XV.
La revolución Francesa, creó el moderno Registro Civil a cargo de funcionarios del Estado.

¿Cuál es el antecedente del Registro Mercantil?

Se da en la edad media que surgen antecedentes de la publicidad registral, como los Registros de los
comerciantes, la protección de marcas, se organizaron las bolsas de mercancías y bolsas de valores.
¿Qué son las Ordenanzas de Bilbao?
Son el primer cuerpo del derecho comercial español terrestre y marítimo

¿Cuáles fueron los acontecimientos con los que se abrió una nueva era para el derecho comercial y con
ello se ampliaron los objetos susceptibles de registración como las sociedades mercantiles y sus
elementos?
El advenimiento de la Revolución francesa y la entrada en vigencia del Código de Comercio francés en 1808.
 ANTECEDENTES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA
 Fueron las diferentes formas utilizadas por las culturas antiguas, para hacer públicos los diferentes
actos que afectaban la situación jurídica de los bienes inmuebles, especialmente los actos de
inscripción.
 En la antigüedad, la mayoría de personas no eran propietarias de bienes inmuebles, y la posesión
o la propiedad de la tierra la tenía quienes ostentaban el poder político y económico, los
terratenientes, eran los reyes, los señores feudales, los monasterios, la iglesia y los grandes
terratenientes laicos. Es por eso que no se daba la transmisión de la propiedad de los bienes
inmuebles.
¿Qué acontecimientos naturales determinan la inquietud de la creación de un sistema registral?
 Las crecidas del Río Nilo
 Las características geográficas de Egipto

¿Cuáles fueron algunas de las formas de transmisión de la propiedad y de publicidad, en distintas

sociedades, según el libro Derecho Inmobiliario Registral de los autores José Berdejo y Francisco Sancho?
EGIPTO: en la época Ptolemaica, las transacciones se documentaban por un funcionario. Para
transmitir se requería un llamamiento especial para los propietarios vecinos. En esta época
sobresale la importancia de los Registros para fines fiscales y una publicidad rudimentaria.

GRECIA: la transmisión era pública, pero se complementaba en presencia de los vecinos que
testificaban la transmisión de un fundo. En algunos casos intervenía Mnemón. Los Registros
eran territoriales, y al igual que Egipto, era de carácter fiscal.
¿Cómo se le conocía al Notario, en Grecia?
MNEMÓN

ROMA: en el derecho romano, las transmisiones y constituciones de derechos reales sobre fundos
itálicos son objeto de publicidad. Esos actos de publicidad, era posible a través de estas dos
formas:
La Mancipatio: era un acto ritual ante testigos, éstos hacen notoria la conexión
entre el adquirente y la cosa adquirida.
La in iure cesio: también tiene una función de publicidad semejante a la
mancipatio. Era un proceso ficticio sobre el proceso de
reivindicación en el cual demanda el adquirente ante el pretor o
Gobernador de la provincia. El enajenante asiente a la demanda y
el Magistrado confirma el derecho del demandante.

LOS DERECHOS GERMÁNICOS

 Los germánicos invadieron Roma, se regían por una monarquía y formaron la cultura que se
desarrolla en la Europa medieval, como base actual de la civilización occidental.
 Los derechos de la raíz germánica configuran inicialmente la transmisión de la propiedad como un
negocio solemne, rodeado de ceremonias simbólicas.
 El acto transmisivo es un contrato real, un negocio al contado que se cumple sobre el inmueble, a
través de un cambio de consentimientos, de la entrega de la posesión. Se realizaba delante de
 testigos, entre los que debía encontrarse algunos niños ya que conservarían memoria más tiempo
de lo ocurrido. Les daban bofetadas y tirones de oreja.
 Un propietario no podía enajenar la finca a dos personas distintas.

LOS DERECHOS GERMÁNICOS COMO ORIGEN DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

En la edad media van desapareciendo las formas simbólicas, tras la recepción del Derecho Romano.
Ya en la alta edad media se había generalizada la práctica de asegurar, mediante una nota escrita, los
negocios relativos a los inmuebles.
Las iglesias, los monasterios y los terratenientes empleaban libros en donde se copiaban los documentos
referentes a sus propiedades.

¿A quién pertenecía el primero de esos libros?

A la parroquia San Martín, en Colonia. Y era un protocolo confeccionado en 1153

SISTEMAS DE TRANSCRIPCIÓN
En ciertas regiones, por influencia francesa, la constitución y traslación de los derechos reales dependen
solo de la conclusión del contrato. La inscripción en los registros públicos solo tiene valor en medios de
prueba y de legitimación frente a terceros.
En el siglo XIX los países latinos completan su publicidad registral

ESPAÑA
En 1539, inicia la publicidad de gravámenes mediante un libro (que no era visto por nadie) en ciertos núcleos
urbanos, con ello se protegía a los compradores.

¿Cómo se protegía a los compradores de bienes inmuebles?

Los protegía contra los censos, hipotecas o tributos ocultos.

¿En qué año se aprueba el reglamento que establecía las Contadurías de Hipotecas?
En 1768. Se llevaban libros por separado por cada municipio, y se anotaban los datos relativos a los
otorgantes, el acto o contrato y descripción de los bienes hipotecados o gravados.

¿Cuál es el antecedente inmediato del actual Registro de la Propiedad de España?

Las Contadurías de Hipotecas

¿En qué año se emite en España la primera Ley Hipotecaria?

En 1861. También se promulgó el reglamento hipotecario. Al registro de la Propiedad se le dio una
organización independiente de la administración pública y de los tribunales de justicia

GUATEMALA
¿Cuál es la ley más antigua en Guatemala que recoge normas relativas al Registro Civil y del Registro de
la Propiedad?
 El código civil de 1877, pero fue derogado parcialmente por el código civil emitido en 1933, decreto
1933.

 Con las reformas al código civil, en 1963, el Registro Civil pasa a depender de las municipalidades,
quienes nombraban a los Registradores Civiles. También se otorga fe pública al Registrador.
¿Cuáles eran los requisitos que debía tener el Registrador Civil en algunas cabeceras departamentales?
Ser abogado y notario, y colegiado activo

¿Qué pasaba en caso de omisión o destrucción de actas?

Para probar y establecer el estado civil, se debía acudir ante juez competente.

¿En dónde se probaba el estado civil de las personas antes de la institución del Registro y de las que
nacieron en lugares o poblados que carecieron de dicha institución?
En los registros parroquiales de la Iglesia Católica

¿Qué tipo de hechos y actos se registraba en los registros parroquiales?

Los relativos a bautismos y de matrimonios religiosos

¿En qué año se remontan los antecedentes del Registro de la Propiedad en Guatemala?
En el año 1768

¿Cómo se llama el Registro fundado por el Rey de España Claudio III, en el año 1768?
El Registro Hipotecario. Este acontecimiento es concordante con la creación de las contadurías de hipotecas
en España, solo se inscribía gravámenes.

¿Cuál es el antecedente del actual de Registro de la Propiedad de Guatemala?

El registro hipotecario, creado el 15 de septiembre de 1768, por Justo Rufino Barrios

¿Cuántos registros de la propiedad creó el Presidente de la República, según el CC en 1877?

Tres registros, uno en la ciudad capital, uno en Quetzaltenango y el otro en Jutiapa, el de Jutiapa ha
desaparecido.

CON LA ENTRADA EN VIGENCIA DEL DECRETO LEY 106, ACTUAL C.C EN EL AÑO DE 1963, SE PRINCIPIAN A
REGISTRAR MUEBLES IDENTIFICABLES Y DERECHOS REALES SOBRE LOS MISMOS, DE ESA CUENTA, EL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD REGISTRA EL DOMINIO SOBRE VEHÍCULOS Y OTROS BIENES IDENTIFICABLES,
ASÍ COMO DERECHOS REALES SOBRE LOS MISMOS.

¿Cuántos registros de la propiedad existen actualmente en Guatemala, y dónde están ubicados?

DOS, uno en la ciudad de Guatemala, y el otro en Quetzaltenango.

¿En qué departamentos tiene jurisdicción el RP de Quetzaltenango?

QUETZALTENANGO, SAN MARCOS, HUEHUETENANGO, QUICHÉ, TOTONICAPÁN, SOLOLÁ, RETALHULEU Y
SUCHITEPÉQUEZ.

¿En qué departamentos tiene jurisdicción el Registro de la Propiedad de la zona central?

En el resto de departamentos