UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA DE ICA”

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

"Año de la lucha contra la corrupción y la impunidad"

Asignatura: Valuaciones
Alumnos: Alexis Leonardo Chacaliaza Huamani
Ingeniero: Máximo Alejandro Crispín Gómez
Tema: Valuación del Terreno
Facultad: Ingeniería civil
Ciclo: VIII
Sección: A
ICA-PERÚ
2019
 UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA DE ICA”
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

Introducción
La valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus
componentes, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes físicos, si
corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicará, según los casos, los factores de
depreciación por antigüedad y estado de conservación que están determinados en el
presente reglamento
 UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA DE ICA”
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

MEMORIA DESCRIPTIVA
1.- Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación:
 Sr. Martin Alberto Chacaliaza Muchaypiña
2.-Nombre del propietario o posesionario:
 Sr Martin Alberto Chacaliaza Muchaypiña
3.-Situacion Registral del Predio:
 Propiedad registrada de la SUNARP.
4.-Objeto de la Tasación:
 Valor de las propiedades.
5.-Metodo y Reglamentación Empleada:
 Tasación Reglamentaria, Reglamentación R.M N°172-2018 Vivienda del
ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
6.-Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la tasación:
 22 de abril 2019.
7.-Ubicación del Predio:
 Santa Claudia ,Pisco,
8.-Zonificación y uso actual del predio:
 Zonificación: Zona Residencial – Casa habitación
9.-Area de la Edificación y Área del terreno:

área del terreno 120 m2 100%

área techada del primer piso
110 m2 0.90%
área techada del segundo piso 80m2 70%
área libre 10 m2 10%

10.-Linderos y Perímetros:

 Linderos:

Por el frente o noreste, colinda con la calle 5, según una línea de ocho metros
lineales/cero centímetros lineales (8.00 m).

Por el lado derecho entrando o sureste, colinda con el lote N°4, según una línea
de veinte metros lineales/cero centímetros lineales (20.00 m).
 UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA DE ICA”
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

Por el lado izquierdo entrando suroeste, colinda con el lote N°2, según una línea
de veinte metros lineales/cero centímetros lineales (20.00 m).

Por el lado de atrás, colinda con el lote N°10, según una línea de 8 metros
lineales/cero centímetros lineales (8.00)

La Superficie encerrada en los linderos antes descritos, es de ciento sesenta

metros cuadrados/con cero decímetros cuadrados (160.00 m2).

 Perímetros:

El perímetro del lote es de cincuenta y seis metros lineales/con 0 centímetros

lineales (56.0 m).

11. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO

a) Descripción general del inmueble: La zona donde se ubica el inmueble cuenta

con habilitación urbana y con los servicios de: energía eléctrica pública y privada,
red de alcantarillado, agua potable con sus respectivas conexiones domiciliarias y
redes de telefonía. Alrededores cuenta con farmacias, restaurantes, parques.

b) Distribución de planta: La distribución de planta está basado en un proyecto

de vivienda construida en base a planos elaborados por un profesional. Presenta
la siguiente distribución:

PRIMER PISO.

 Jardín.
 Cochera.
 2 Escalera.
 Sala
 Comedor
 2 baño completo
 Cocina.
 Patio
 Dormitorios.
 UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA DE ICA”
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

SEGUNDO PISO

 3 dormitorios.
 Sala- comedor
 Cocina.
 3 Baño completo.

c) Características técnicas de la edificación: de acuerdo a lo observado

durante la inspección ocular efectuada las características de la edificación para
primer y segundo piso son las siguientes:

o Muros y tabiques: Ladrillo King Kong asentados en Soga

o Pisos: Cerámica nacional
o Estructuras: Concreto Armado
o Techo: Aligerado de Concreto Armado
o Revestimientos: Tarrajeo Frotachado
o Baños: Cerámica Decorativo Importado
o Puertas y ventanas: Puertas de madera y Vidrio Tratado transparente
o Instalaciones Eléctricas y Sanitarias: Corriente Monofásica - Agua Fría y
Caliente

d) Obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes: no existen

e) Antigüedad, estado de conservación y depreciación: La Declaratoria de

fábrica, licencia de obra y conformidad de obra datan de la fecha: 10/06/04 (diez
de junio del dos mil cuatro)

. El estado de la edificación se considera bueno ya que recibe mantenimiento

permanente y solo tiene ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.
 UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA DE ICA”
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

Según la tabla de depreciación, se considera que hasta 10 años y por encontrarse

en condiciones buenas, el concreto tiene un valor de depreciación de 8%, el
ladrillo de 14%.

12. CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL

ENTORNO DEL PREDIO.

Ubicado en la zona de clase media, alrededor cuenta con parques, seguridad.

El terreno está totalmente urbanizado, con pendientes inferiores al

5%(pendiente plana)

Los accesos vehiculares están sin pavimentados, accesos peatonales de igual

manera en buen estado de conservación.

13. SERVIDUMBRES

No presenta ninguna, porque el terreno es independiente y tiene acceso a la

vía pública, por el frente

14. GRAVAMENES Y CARGAS

No presenta ninguna.
 UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA DE ICA”
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

15. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN.

La Declaratoria de fábrica, licencia de obra y conformidad de obra. Planos.

Inspección ocular.
 UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA DE ICA”
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

TASACIÓN

a. Valor del Terreno.

Datos:

 Arancel: 74 Soles/m2.
 Número de Frentes: 1.
a) Frente 1 – CALLE 5
 Longitud de Frente: 8.00 m.
 Longitud de Fondo: 20.00 m.

Condiciones:

3𝐹 2 > 𝐴𝑇

𝑉𝑇 = 𝐴𝑇𝑥 𝑉𝐴𝑇𝑈

Dónde:

 F = Frente.
 AT = Área del Terreno.
 VATU= Valor Arancelario del terreno Urbano
 UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA DE ICA”
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

FRENTE 1

CALCULO:

𝐴𝑇𝐸 = 8𝑚𝑥20.00𝑚 = 160.00𝑚2

3𝐹 2 = 3(8.00)2 = 192.00𝑚2

192.00 > 160

3𝐹 2 > 𝐴𝑇𝐸

𝑉𝑇 = 𝐴𝑇𝑥𝑉𝐴𝑈

𝑉𝑇 = 160.00X74

VT=11´840.0 soles
 UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA DE ICA”
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

Valor de la edificación
Para determinar el valor de la edificación, inicialmente determinaremos de Valor
Unitario del Área Techada (𝑉𝑈𝐴𝑡 ), para ello nos apoyaremos de los precios publicados
en el diario “El Peruano”; CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIÓN
PARA LA COSTA (EXCEPTO LIMA METROPOLITANA Y CALLAO), AL 31 DE OCTUBRE DE
2018

VALOR UNIT.
1ER NIVEL Categoría EDIFICACIÓN

ESTRUCTURAS MUROS Y
COLUMNAS
C 219.63

TECHOS C 162.01

PISOS D 92.37

ACABADOS
PUERTAS Y
VENTANAS D 80.15

REVESTIMIENTO F 60.54

BAÑOS B 74.27

ELÉCTRICAS Y
INSTALACIONES SANITARIAS E 127.21

S/816.18

Primer nivel: S/816.18

 UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA DE ICA”
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

1. CÁLCULO ÁREA TECHADA.

1° piso = 110.00 m²
2° piso = 80.00 m²
Área techada total: 190.00 m²

2. VALOR SIMILAR NUEVO ( VSN):

Primer piso
𝑉𝑆𝑁 = (𝐴𝑇𝐸𝐶𝐻𝐴𝐷𝐴 ∗ 𝑉𝑈𝐸)
𝑉𝑆𝑁 = 190.00 ∗ 816.18
𝑉𝑆𝑁 = 155,074.2

VSN=155,075.2
3. DEPRECIACIÓN:

El material que predomina en la edificación es el ladrillo, la conservación del inmueble

es BUENA y la antigüedad es de 10 años.

Según TABLA N° 01 ANEXO I el porcentaje de depreciación por antigüedad y estado de

conservación según material estructural predominante para casa habitación es de:

Depreciación = 14%

D = 155,075.2 x 14 %

D = S/. 21710.53

4. VALOR DE LA EDIFICACIÓN:

VE = VSN – D

VE = 155,075.2 -21,710.53

VE = S/. 133,365.67
 UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA DE ICA”
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

5. VALOR TOTAL DEL PREDIO:

VTP = VT + VE

VTP = 11´840.0 +133,365.67

VTP = S/. 145,204.87

UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA DE ICA”
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

Fotografía
UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA DE ICA”
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL
UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA DE ICA”
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

ANEXO
UNIVERSIDAD NACIONAL “SAN LUIS GONZAGA DE ICA”
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL